Universitatea Tehnica , Cluj-Napoca

Facultatea de Constructii
Inginerie economica

Studiu de
Fezabilitate
Ligia Nechita
Grupa 3533 An III

- Cluj-Napoca, 2011 –

1
CUPRINS

Rezumat

Plansa desen : fatada, plan parter, etaj

Memoriul general
Tema cu fundamentarea necesitatii si oportunitatii
Descrierea functionala si tehnologica
Cost final
Sursele de finanţare
Rambursarea creditului
Proiect
Prezentare generală
Costuri
Condiţii pentru acordarea creditului
Rambursarea creditului
Prognoza veniturilor şi cheltuielilor
Concluzii

2
MEMORIU GENERAL

DATE GENERALE :

Denumirea investitiei : HOTEL AMBASADOR 4*

Elaborator : S.C. " IDEEA " S.R.L.

Amplasamentul : JUDETUL CLUJ

MUN. CLUJ-NAPOCA
STR.PLOPILOR

TEMA CU FUNDAMENTAREA NECESITATII SI OPORTUNITATII :

Prin comanda lansata , intreprinzatorul solicita construirea unui hotel cu 200 locuinte, in camere
de tip single, double, si apartamente .
Imobilul proiectat va fi compus dintr-un singur troson cu 10 nivele ( respectiv parter + 10etaje ) si
va contine doua scari cu accese si lift.

Beneficii :
-asigurarea unei locatii de exceptie pentru cartier
- dezvoltarea urbana sustenabila in cadrul unui plan urbanistic bine proportionat .
- completarea frontului sudic al str. Plopilor
Obiectivul general al proiectului: Sprijinirea dezvoltarii infrastructurii de hoteluri la nivelul orasului,
pornind de la strategia locala de dezvoltare , precum si dezvoltarea turismului.
Prin proiect se urmăreşte îmbunatatirea standardului de petrecere a timpului prin asigurarea unor
camere cu standard inalt .
Obiective specifice ale proiectului :
- reducerea timpului de transport
- dezvoltarea durabilă si sustenabila a municipiului ;

Proiectul va avea efecte indirecte asupra dezvoltarii turismului .

3
 DESCRIEREA FUNCTIONALA SI TEHNOLOGICA :

In urma studierii temei de proiectare si a conditiilor impuse de amplasament, a rezultat un hotel cu

200 camere, sala de gimnastica, piscina, spa.

Contine:

- la parter : zona administrativa, receptia, sala de mese, internet, sala de

evenimente
- la etajul 1 : 12 camere simple, 4 camere duble , 4 apartamente
matrimoniale, si zona de gimnastica spa.
- la etajele 2-10 : 15 camere duble , 5 camere simple.

rezultand in total 57 camere simple, 139 camere duble si 4 apartamente matrimoniale.

BILANTUL SUPRAFETELOR

1 Suprafata construita 1287 mp

2 Suprafata desfasurata 10024 mp

Parter 1004
Etaj 1-10 902*10

Nr.
Suprafata Apart. S Totala
CAMERA SIMPLA 15 57 855
CAMERA DUBLA 30 139 4170
APARTAM. MATRIMONIAL 35 4 140

Cost final
Cheltuieli anii 1-3:
-118.000.000 RON costurile variabil ocazionate de constructie ;
-20.000.000 RON costurile aferente utilajelor,instalatiilor,etc… ;
-2.000.000 RON costurile aferente dotarii camerelor;
-40.000.000 RON dobanda la credit;
De aici rezulta ca valoarea investitiei este de 180.000.000 RON

4
Surse de finantare
Proiectul urmeaza sa fie realizat din fonduri proprii insumand 100mil. ron restul de
80 mil. ron constand intr-un credit.

Condiţii pentru acordarea împrumutului

- Perioadă de rambursare - 5 ani
- Dobândă - 20 % pe an

Rambursarea creditului

Se considera ca imprumutul de la banca s-a luat pe cinci ani, cu dobanda de 20% cu gratie pe
primii trei ani. Creditul cu dobanda aferenta se platesc in ultimii doi ani(primii doi ani de la darea in
flosinta a cladirii).

Planul de rambursare a imprumutului :

Anul Principal Rata anuala Dobanda Bilant cont
1. 0 0 8,000,000.00 0
2. 1,600,000.00 0 6,400,000.00 0
3. 3,200,000.00 0 4,800,000.00 0
4. 4,800,000.00 20,000,000.00 3,200,000.00 40,000,000.00
5. 6,400,000.00 20,000,000.00 1,600,000.00 40,000,000.00

Prin urmare, valoarea constructiei este de 180.000.000-22.000.000=158.000.000 RON(investitia

totala – costurile aferente utilajelor,instalatiilor,dotarilor, etc).

Prognozele Veniturilor şi Cheltuielilor

Cheltuielile de functionare :
-2% din valoarea constructiei ;
-10% din valoarea utilajelor,instalatiilor,etc ;
-20% din valoarea dotarii camerelor ;

Asadar, cheltuielile anuale de functionare sunt de :

3 160 000+2 000 000+400 000=5 560 000RON/ an

5
Pretul minim al unei camere pe an :

-pentru grad de ocupare de 60% este de :

5 560 000: 120(camere)=46.333,33 RON

-pentru grad de ocupare de 80% este de :

5 560 000 :160(camere)=34.750 RON

-pentru grad de ocupare de 100% este de :

5 560 000 : 200(camere)=27.800 RON

De aici rezulta ca pretul minim/camera/zi este de :

-pentru grad de ocupare de 60%
46.333,33 :365(zile)= 126,94 RON
-pentru grad de ocupare de 80%
34.750 :365(zile)=95,21 RON
-pentru grad de ocupare de 100%
27.800 :365(zile)=76,16 RON
Pentru a obtine profit vom adauga la pretul minim al camerei 30% in plus.
-pentru grad ocupare de 60 % pretul camerei simple va fi 165,022 RON, deci 165 RON ;
camerei duble va fi 210.00 RON
apartamentului m. Va fi 350 RON
-pentru grad de ocupare de 80% pretul camerei simple va fi 123,773 RON, deci 124 RON 
camere duble va fi 180 RON
apartamentului m. va fi 300 RON
-pentru grad de ocupare de 100% pretul camerei simple va fi 99,008 RON, deci 99 RON
camerei duble va fi 140 RON
apartamentului m va fi 250 RON
Presupunand un grad de ocupare de 80% pe toata durata anului,recuperarea investitiei ar dura
aproximativ 3,1 ani.

Calcule :
-cheltuielile pe anii 1-3= 140.000.000 RON(118 mil. +20 mil+2 mil) ;

-cheltuielile pe anii 4-5=>

2*40.000.000(rata + dobanda)+ 2.000.000(amortizarea ultilajelor,instlatiilor,etc...)+
400.000(amortizarea dotarilor camerelor)=84.800.000 RON

Total cheltuieli anii 1-5= 140.000.000+84.800.000=224.800.000 RON

Venitul anual dupa darea in folosinta, la un grad de ocupare de 80% este de 7.241.600 RON.
Pentru a recupera investitia se impart cheltuielii de pe primii 5 ani la venitul anual :
224.800.000 :7.241.600= 3,1 ani.

Durata amortizarii unei constructii conform legii in vigoare este de 40 pana la 60 de ani.

Observatie : Pretul pentru dotarile camerelor include un T.V.A de 24%, deoarece acestea au fost
achizitionate dupa al doilea an(dupa majorarea T.V.A-ului cu 5%),la fel si costurile variabile
incepand cu anul 3.
6
CONCLUZII

1. : S.C. " IDEEA " S.R.L. îndeplineşte condiţiile pentru acordarea unui credit în
sumă de 80 mil. ron, pe o perioadă de 5 ani.
2. Nu sunt riscuri majore pentru rambursarea ratelor şi dobânzilor aferente.
3. Costul final al investiţiei este de 180 mil. ron
4. Sursele de finanţare pentru investitor sunt: 80 mil. ron credit şi 100 mil. ron ,
surse proprii.

Dupa rambursarea creditului veniturile anuale sunt de 7.241.600 RON.

anual