UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

Facultatea Cadastru, Geodezie şi Construcţii

Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

PROIECT DE AN
la disciplina „Investiţii în bunuri imobiliare”

Tema: „Evaluarea eficienţei economice

a proiectului de dezvoltare a imobilului”

A efectuat studentul gr. XXX

ZZZZZZZZZZ

A verificat conf.univ., dr.

YYYYYYY

Chişinău
U.T.M.
2009
ANEXA nr.2
 Exemplu de evaluare a proiectului investiţional
Proiectul de dezvoltare a imobilului:
Construcţia unei şcoli private
1) Datele iniţiale

Indicatorul Valoarea
Investiţii necesare
LCM, Euro/m2 250
Utilaj, mii Euro 150
Suprafaţa utilă, m2/elev 3
Structura investiţiilor
Mijloace împrumutate, mii Euro 1000
Costul capitalului, %
Mijloace proprii 10
Mijloace împrumutate 15
Condiţiile creditării:
termenul, ani 5
rambursarea trimestrială în rate egale, mii Euro 35,(700:20)
rata dobânzii, % 3,75(15:4)
Capacitatea, elevi
gimnaziu 1000
liceu 850
Plata pentru instruire, Euro/elev/an
gimnaziu 900
liceu 1200
Utilizarea capacităţilor în primul an, % 80
Uzura se va determina prin metoda casării
liniare. Norma uzurii pentru:
mijloacele fixe pasive, % 3
mijloacele fixe active, % 14
Rentabilitatea medie ramurală, % 18
Taxa impozitului pe venit, % 15
1
2) Calculul indicatorilor primari
Cheltuieli investiţionale LCM 1 287 000 euro
[260 euro/m2 x 3 m2/ elev x 1650 elevi]

Utilaj 100,000 euro

Cheltuieli investiţionale
total 1 387 000 euro

Structura finanţării urmează a fi elaborată şi argumentată în

compartimentul III al proiectului. Astfel, la etapa calculelor
eficienţei investiţiilor costul capitalului împrumutat va fi deja
cunoscut.

Costul capitalului CC (se 13.5 %

determină ca valoarea
medie ponderată)
[12% x 687 000 / 1 387 000 + 15% x 700 000/ 1 387 000]

Uzura anuală a mijloacelor fixe:

Ua = 1287*0,03 + 100*0,14 = 52,61 mii Euro.
Valoarea de lichidare a proiectului (peste 10 ani):
Vl = I – (Ua*n) = 1387 – (52,61*10) = 860,9 mii Euro,
unde: I – volumul cheltuielilor investiţionale;
Ua – uzura anuală a mijloacelor fixe;
n – numărul de ani.

2
 Graficul rambursării creditului

Anul anul 0 anul 1 anul 2

Trimestrul I II III IV I II III IV
Suma datoriei la
finele perioadei 1000,00 665,000 630,000 595,000 560,000 525,000 490,000 455,000 420,000
Achitarea sumei
de bază 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
Dobânda 26,250 24,938 23,625 22,313 21,000 19,688 18,375 17,063
Spre achitare la
finele perioadei 61,250 59,938 58,625 57,313 56,000 54,688 53,375 52,063
Spre achitare
anual, mii euro 237,125 216,125
(continuare)
Anul anul 3 anul 4 anul 5
Trimestrul I II III IV I II III IV I II III IV
Suma datoriei la
finele perioadei 385,000 350,000 315,000 280,000 245,000 210,000 175,000 140,000 105,000 70,000 35,000 0
Achitarea sumei
de bază 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
Dobânda 15,750 14,438 13,125 11,813 10,500 9,188 7,875 6,563 5,250 3,938 2,625 1,313
Spre achitare la
finele perioadei 50,750 49,438 48,125 46,813 45,500 44,188 42,875 41,563 40,250 38,938 37,625 36,313
Spre achitare
anual, mii euro 195,125 174,125 153,125

3
 Determinarea fluxului net de numerar (NCF)

anul
Indicator anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5 anul 6 anul 7 anul 8 anul 9 10
VBP, euro 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1710 000
Utilizarea
capacităţilor 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
VBE, euro 1 368 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1710 000
Rambursarea
împrumutului,
euro 237 125 216 125 195 125 174 125 153 125 0 0 0 0 0
Venitul după
rambursare,
euro 1 130 875 1 493,875 1 514,875 1 535 875 1 556 875 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1710 000
Profitul până
la impozita-
re, euro 203 558 268 898 272 678 276 458 280 238 307 800 307 800 307 800 307 800 307800
Impozitul pe
venit, euro 30 534 40 335 40 902 41 469 42 036 46 170 46 170 46 170 46 170 46 170
Profitul net,
euro 173 024 228 563 231 776 234 989 238 202 261 630 261 630 261 630 261 630 261630
Uzura, euro 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610
NCF, euro 225 634 281 173 284 386 287 599 290 811 314 240 314 240 314 240 314 240 314 240
NCF total,
euro 2 940 803

4
 3) Determinarea indicatorilor eficienţei economice

Determinarea fluxului net de numerar actualizat (NCFa)

Perioada Investiţii, NCF, NCF Valoarea NCF

examinată euro euro postprogno- coeficientului actualizat,
ză (Vl), euro de discontare euro
Anul 0 1 387 000 1.0000 -1387 000
Anul 1 225 633 0.8809 198772
Anul 2 281 172 0.7761 218209
Anul 3 284 385 0.6837 194428
Anul 4 287 598 0.6023 173216
Anul 5 290 811 0.5306 154 299
Anul 6 314 240 0.4674 146880
Anul 7 314 240 0.4118 129394
Anul 8 314 240 0.3627 113 989
Anul 9 314 240 0.3196 100 419
Anul 10 314 240 860900 0.2815 330 821
TOTAL 1 760 428

1. Determinăm valoarea netă actualizată totală

VNAT = NCF act. – I = 1 760 428 – 1 387 000 = 373 428 euro.

2. Determinăm termenul actualizat de recuperare a

investiţiilor

a) apreciem termenul de recuperare static

T = I / CF med. = 1 387 000 / (2 940 803 / 10) = 4,72 ani sau 4 ani
8 luni 12 zile.

Notă: nu vom lua în consideraţie valoarea din perioada postprognoză.

5
 b) determinăm termenul actualizat de recuperare a
investiţiilor prin actualizarea indicatorilor primari în
formă tabelară:

Anul 10
Anul 0

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Anul 5

Anul 6

Anul 7

Anul 8

Anul 9
Indicatorul 1 387 000

Investiţiile
198 772

218 210

194 428

173 216

154 299

146 880

129 394

113 989

100 419

330821
NCF act.
1 188 228

+373428
970 018

775 590

602 374

448 075

301 195

171 801

+42600
Suma

57 811
restantă la
finele anului

Perioada de 1 1 1 1 1 1 1 1 0.6
-
recuperare an an an an an an an an ani
Termenul de
8,6 ani sau 8 ani 7 luni 4 zile
recuperare

3. Determinam indicele de profitabilitate

IP = VNAT / I + 1 = 373 428 / 1 387 000 + 1 = 1,269

4. Determinăm rata internă de rentabilitate

VNAT ()
RIR = rmin + (rmax-rmin)*
VNAT ()  VNAT ()

6
 Determinarea valorii nete actualizate totale
la diferite rate de actualizare (VNAT)

Perioada VNAT VNAT VNAT

examinată (r = 0) r = 20% (20%) r = 15% (15%)
Anul 0 -1 387 000 1 -1 387 000 1 -1 387 000
Anul 1 225 633.9 0.8333 188028.2 0.8696 196203.4
Anul 2 281 172.9 0.6944 195258.9 0.7561 212607.1
Anul 3 284 385.9 0.5787 164575.2 0.6575 186988.3
Anul 4 287 598.9 0.4822 138695.4 0.5718 164435.6
Anul 5 290 811.9 0.4018 116870.8 0.4972 144584.9
Anul 6 314 240.0 0.3349 105238.3 0.4323 135854.6
Anul 7 314 240.0 0.2791 87698.62 0.3759 118134.5
Anul 8 314 240.0 0.2326 73082.18 0.3269 102725.6
Anul 9 314 240.0 0.1938 60901.82 0.2843 89326.62
Anul 10 314 240.0 0.1615 50751.51 0.2472 77675.32
TOTAL 1 553 803 -205 899 + 41 536

RIR = 15 + (20 – 15) x [41 536 / (41 536 + 205 899)] = 15,84 %

4) Analiza rezultatelor căpătate

Valoarea căpătată a criteriilor eficienţei

Indicatorul Condiţia eficienţei Mărimea calculată

VNAT VNAT > 0 373,4 mii euro
Trec Trec < 10 ani 8,6 ani
IP IP > 1 1,269
RIR RIR > WACC 15,84 % > 13,5 %

Concluzii
În concluzii autorul îşi va expune opinia privind posibilitatea
şi oportunitatea realizării proiectului respectiv, eventual condiţiile
ce vor permite sporirea eficienţei proiectului.

7
 ANEXA nr.3
Date iniţiale pentru elaborarea proiectului de an
conform variantelor
nr. de ordine al
studentului 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I. Argumentarea eficienţei investiţiilor pentru construcţia unei şcoli private
1. Investiţii necesare
LCM, Euro/m2 260 250 350 300 250 250 250 300 300 300
Utilaj, mii
Euro 150 150 150 150 150 150 150 150 150 100
Suprafaţa
utilă, m2/elev 2.5 2.5 2.5 2.5 3 3 3 3 3 3
2. Structura investiţiilor
Mijloace
împrumutate,
mii Euro 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 900
3. Costul capitalului, %
Mijloace
proprii 10 12 14 12 12 12 12 12 12 14
4. Condiţiile creditării
termenul, ani 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
rambursarea în
rate egale trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim.
5. Capacitatea, elevi
gimnaziu 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000
liceu 850 850 850 850 850 850 850 850 850 850
6. Plata pentru instruire, Euro / elev / an
gimnaziu 800 900 900 800 900 900 900 900 900 900
liceu 1100 1100 1200 1100 1100 1200 1200 1100 1200 1200
Utilizarea
capacităţilor în
7. primul an, % 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
8. Uzura se va determina prin metoda casării liniare. Norma uzurii pentru:
mijloacele fixe
pasive, % 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
mijloacele fixe
active, % 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14
rentabilitatea
medie
9. ramurală,% 16 18 18 18 18 16 18 20 18 20
cota
impozitului pe
10. venit, % 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15

8
 Anexa nr.3 (continuare)
nr.de ordine al
studentului 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

II. Argumentarea eficienţei investiţiilor pentru construcţia unui centru comercial

Investiţii necesare
LCM, Euro/m2 200 150 170 180 200 150 200 200 200 250
Utilaj, mii euro 100 100 100 100 100 100 150 100 100 100
Suprafaţa totală,
m2 1200 1200 1200 1200 1200 1500 1500 1500 1500 1500
Structura investiţiilor
Mijloace
împrumutate, mii
Euro 200 200 200 100 200 200 200 100 150 200
Costul capitalului, %
Mijloace proprii 12 12 12 12 12 12 12 12 11 10
Condiţiile creditării
termenul, ani 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
rambursarea în
rate egale trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim.
Capacitatea
Suprafaţă utila,
m2, inclusiv: 1000 1000 1000 1000 1000 1300 1300 1300 1300 1300
et.1 400 400 400 400 400 500 500 500 500 500
et.2 400 400 400 400 400 500 500 500 500 500
et.3 200 200 200 200 200 300 300 300 300 300
Plata de arendă, euro/m2/lună, inclusiv:
et.1 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
et.2 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15
et.3 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Utilizarea capacităţilor în
primul an, % 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
anul 2, % 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90
Uzura se va determina prin metoda casării liniare. Norma uzurii pentru:
mijloacele fixe
pasive, % 5 3 2 2 4 4 3 5 5 5
mijloacele fixe
active, % 17 20 20 20 18 18 18 18 18 18
rentabilitatea
medie ramurală,% 40 40 40 40 40 40 40 40 45 45
cota impozitului
pe venit, % 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15

9
nr.de ordine al
studentului 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
III. Argumentarea eficienţei investiţiilor pentru construcţia unei hale industriale
Investiţii necesare
LCM, Euro/m2 200 180 190 200 190 180 185 185 190 190 195 200 200 200 200 200
Utilaj, mii euro 210 210 210 210 200 200 210 210 220 220 210 210 190 190 190 190
Suprafaţa totală, m2 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800
Structura investiţiilor
Mijloace
împrumutate, mii
Euro 500 400 500 500 500 400 400 500 400 500 500 300 300 400 200 250
Costul capitalului, %
Mijloace proprii 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13
Condiţiile creditării
termenul, ani 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
rambursarea în rate egale trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim.
Capacitatea, butelii/zi
1 an = 360 zile 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000
Preţul, euro/butelie 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9
Utilizarea capacităţilor în
primul an, mii but./an 465 465 450 500 500 500 500 500 500 500 510 500 500 480 550 550
Uzura se va determina prin metoda casării liniare
mijloacele fixe pasive, % 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
mijloacele fixe active, % 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17
rentabilitatea medie
ramurală,% 20 20 20 19 19 19 20 19 19 20 20 20 19 10 20 19
cota impozitului pe venit,% 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15

11
 ANEXA nr.4

Valoarea curentă a 1 leu căpătat sau transferat la sfârşitul perioadei de investire

Perioada 5% 10 % 11 % 12 % 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 %
1 0,952 0,909 0,901 0,893 0,885 0,877 0,870 0,862 0,855 0,847
2 0,907 0,826 0,812 0,797 0,783 0,769 0,756 0,743 0,731 0,718
3 0,864 0,751 0,731 0,712 0,693 0,675 0,658 0,641 0,624 0,609
4 0,823 0,683 0,659 0,636 0,613 0,592 0,572 0,552 0,534 0,516
5 0,784 0,621 0,593 0,567 0,543 0,519 0,497 0,476 0,456 0,437
6 0,746 0,564 0,535 0,507 0,480 0,456 0,482 0,410 0,390 0,370
7 0,711 0,513 0,482 0,452 0,425 0,400 0,376 0,354 0,333 0,314
8 0,677 0,467 0,434 0,404 0,376 0,351 0,327 0,305 0,285 0,266
9 0,645 0,424 0,391 0,361 0,333 0,308 0,284 0,263 0,243 0,225
10 0,614 0,386 0,352 0,322 0,295 0,27 0,247 0,227 0,208 0,191
11 0,585 0,350 0,317 0,287 0,261 0,237 0,215 0,195 0,178 0,162
12 0,557 0,319 0,286 0,257 0,231 0,208 0,187 0,168 0,152 0,137
13 0,530 0,290 0,258 0,229 0,204 0,182 0,163 0,145 0,130 0,116
14 0,505 0,263 0,232 0,205 0,181 0,160 0,141 0,125 0,111 0,099
15 0,481 0,239 0,209 0,183 0,160 0,140 0,123 0,108 0,095 0,084

12
 Anexa nr.4 (continuare)
Perioada 19 % 20 % 21 % 22 % 23 % 24 % 25 % 30 % 35 % 40 %
1 0,840 0,833 0,826 0,820 0,813 0,806 0,800 0,769 0,741 0,714
2 0,706 0,694 0,683 0,672 0,661 0,650 0,640 0,592 0,549 0,510
3 0,593 0,579 0,564 0,551 0,537 0,524 0,512 0,455 0,406 0,364
4 0,499 0,482 0,467 0,451 0,437 0,423 0,410 0,350 0,301 0,260
5 0,419 0,402 0,386 0,370 0,355 0,341 0,328 0,269 0,223 0,186
6 0,352 0,335 0,319 0,303 0,289 0,275 0,262 0,207 0,165 0,133
7 0,296 0,279 0,263 0,249 0,235 0,222 0,210 0,159 0,122 0,095
8 0,249 0,233 0,218 0,204 0,191 0,179 0,168 0,123 0,091 0,068
9 0,209 0,194 0,180 0,167 0,155 0,144 0,134 0,094 0,067 0,048
10 0,176 0,162 0,149 0,137 0,126 0,116 0,107 0,073 0,050 0,035
11 0,148 0,135 0,123 0,112 0,103 0,094 0,086 0,056 0,037 0,025
12 0,124 0,112 0,102 0,092 0,083 0,076 0,069 0,043 0,027 0,018
13 0,104 0,093 0,084 0,075 0,068 0,061 0,055 0,033 0,020 0,013
14 0,088 0,078 0,069 0,062 0,055 0,049 0,044 0,025 0,015 0,009
15 0,074 0,065 0,057 0,051 0,045 0,040 0,035 0,020 0,011 0,006

13
 Cuprins

Generalităţi .................................................................................. 3
1. Conţinutul proiectului de an ............................................. 4
2. Recomandările privind elaborarea proiectului ................ 5
3. Cerinţe privind perfectarea raportului ............................ 6
Bibliografie
Anexe:
1. Foaie de titlu ................................................................... 9
2. Exemplu de evaluare a proiectului investiţional ............ 10
3. Date iniţiale pentru elaborarea proiectului de an
conform variantelor ...................................................... 17
4. Valoarea curentă a 1 leu căpătat sau transferat
la sfârşitul perioadei de investire .................................. 21

14
 Investiţii în bunuri imobiliare

Tema: „Evaluarea eficienţei economice

a proiectului de dezvoltare a imobilului”

Îndrumar metodic
privind elaborarea proiectului de an

Autori: S.Albu
L.Usturoi

Redactor: E.Gheorghişteanu
_____________________________________________________ Bun de tipar 15.09.09
Formatul hârtiei 60x84 1/16
Hîrtie ofset. Tipar RISO Tirajul 75 ex.
Coli de tipar 1,5 Comanda nr.

U.T.M., 2004, Chişinău, bd.Ştefan cel Mare, 168.

Secţia Redactare şi Editare a U.T.M.
2068, Chişinău, str.Studenţilor, 9/9.

15