UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

Facultatea Cadastru, Geodezie şi Construcţii

Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

PROIECT DE AN
la disciplina „Investiţii în bunuri imobiliare”

Tema: „Evaluarea eficienţei economice

a proiectului de dezvoltare a imobilului”

A efectuat studentul gr. UAT-141

CHISARI Elena

A verificat conf.univ., dr.

USTUROI Liubov

Chişinău
U.T.M.
2014
 Evaluarea proiectului investiţional
Proiectul de dezvoltare a imobilului:
Construcţia unei şcoli private
1) Datele iniţiale

Indicatorul Valoarea
Investiţii necesare
LCM, Euro/m2 350
Utilaj, mii Euro 150
Suprafaţa utilă, m2/elev 2.5
Structura investiţiilor
Mijloace împrumutate, mii Euro 1000
Costul capitalului, %
Mijloace proprii 14
Mijloace împrumutate 15
Condiţiile creditării:
termenul, ani 5
rambursarea trimestrială în rate egale, 50
mii Euro (1000:20)
rata dobânzii, % 3,75
(15:4)
Capacitatea, elevi
gimnaziu 1000
liceu 850
Plata pentru instruire, Euro/elev/an
gimnaziu 900
liceu 1200
Utilizarea capacităţilor în
primul an, % 80
Uzura se va determina prin metoda
casării liniare. Norma uzurii pentru:
mijloacele fixe pasive, % 3

1
 mijloacele fixe active, % 14
Rentabilitatea medie ramurală, % 18
Taxa impozitului pe venit, % 15

2) Calculul indicatorilor primari

Cheltuieli investiţionale LCM 1 618 750 euro
[350 euro/m x 2.5 m2/ elev x 1850 elevi]
2

Utilaj 150,000 euro

Cheltuieli investiţionale
total 1 768 750 euro

Structura finanţării urmează a fi elaborată şi argumentată în

compartimentul III al proiectului. Astfel, la etapa calculelor
eficienţei investiţiilor costul capitalului împrumutat va fi deja
cunoscut.

Costul capitalului CC (se 14.5 %

determină ca valoarea
medie ponderată)
[14% x 768 750 / 1 768 750 + 15% x 1000 000/ 1 768 750]

Uzura anuală a mijloacelor fixe:

Ua = 1 618 750 *0,03 + 150*0,14 = 48.56 mii Euro.
Valoarea de lichidare a proiectului (peste 10 ani):
Vl = I – (Ua*n) = 1 768 750 – (69.56*10) = 1 073 150 mii Euro,
unde: I – volumul cheltuielilor investiţionale;
Ua – uzura anuală a mijloacelor fixe;
n – numărul de ani.

2
 Graficul rambursării creditului
Anul anul 0 anul 1 anul 2
Trimestrul I II III IV I II III IV
Suma datoriei
la finele
perioadei 1000,000 950,000 900,000 850,000 800,000 800,000 750,000 700,000 650,000
Achitarea
sumei de bază 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
Dobânda 37,50 35.62 33.75 31.87 30,000 28.12 26.25 24.37
Spre achitare
la finele
perioadei 87.5 85.62 83.75 81.87 80,000 78.12 76.25 74.37
Spre achitare
anual, mii euro 338.74 308.74
(continuare)
Anul anul 3 anul 4 anul 5
Trimestrul I II III IV I II III IV I II III IV
Suma datoriei la
finele perioadei 600,000 550,000 500,000 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 0
Achitarea sumei
de bază 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
Dobânda 22.5 20.62 18.75 16.87 15.00 13.12 11.25 9.37 7.5 5.62 3.75 ---
Spre achitare la
finele perioadei 72.5 70.62 68.75 66.87 65.000 63.12 61.25 59.37 57.5 55.62 53.75 50.00
Spre achitare
anual, mii euro 278.74 248.74 216.87

3
 Determinarea fluxului net de numerar (NCF)

Indicator anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5 anul 6 anul 7 anul 8 anul 9 anul 10
VBP, euro 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000
Utilizarea
capacităţilor 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
VBE, euro 1 536 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000
Rambursarea
împrumutului,
euro 338,74 308,74 278,74 248,74 216.87 0 0 0 0 0
Venitul după
rambursare,
euro 1 197 260 1 611.260 1 641 260 1 671 260 1 703 130 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000 1 920 000
Profitul până
la impozita-
re, euro 215 506 290 026 295 426 300 826 306 563 345 600 345 600 345 600 345 600 345 600
Impozitul pe
venit, euro 32 325 43 503 44 314 45 124 45 984 51 840 51 840 51 840 51 840 51 840
Profitul net,
euro 183 175 246 523 251 112 255 702 260 579 293 760 293 760 293 760 293 760 293 760
Uzura, euro 48 560 48 560 48 560 48 560 48 560 48 560 48 560 48 560 48 560 48 560
NCF, euro 231 735 295 083 299 672 304 262 309 139 342 320 342 320 342 320 342 320 342 320
NCF total,
euro 3 151 491

4
 3) Determinarea indicatorilor eficienţei economice

Determinarea fluxului net de numerar actualizat (NCFa)

Perioada Investiţii, NCF, NCF Valoarea NCF

examinată euro euro postprogno- coeficientului actualizat,
ză (Vl), euro de discontare euro
Anul 0 1 768 750 1.0000 -1 768 750
Anul 1 231 735 0.8735 202 420
Anul 2 295 083 0.7625 225 000
Anul 3 299 672 0.6665 199 731
Anul 4 304 262 0.5820 177 080
Anul 5 309 139 0.5080 157 042
Anul 6 342 320 0.4460 152 674
Anul 7 342 320 0.3650 124 946
Anul 8 342 320 0.3160 108 173
Anul 9 342 320 0.2735 93 624
Anul 10 342 320 1 073 150 0.2585 365 898
TOTAL 1 806 588

1. Determinăm valoarea netă actualizată totală

VNAT = NCF act. – I = 1 806 588 – 1 768 750 = 378 380 euro.

2. Determinăm termenul actualizat de recuperare a

investiţiilor

a) apreciem termenul de recuperare static

T = I / CF med. = 1 768 750 / (3 151 491/ 10) = 5,61 ani sau 5 ani
6 luni 1 zile.

Notă: nu vom lua în consideraţie valoarea din perioada postprognoză.

5
 b) determinăm termenul actualizat de recuperare a
investiţiilor prin actualizarea indicatorilor primari în
formă tabelară:

Anul 10
Anul 0

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Anul 5

Anul 6

Anul 7

Anul 8

Anul 9
Indicatorul 1 768 750

Investiţiile
202 420

225 000

199 731

177 080

157 042

152 674

124 946

108 173

365 898
93 624
NCF act.
1 141 599
1 566 330

1 341 330

+378 380
964 527

807 477

654 803

529 857

421 684

328 060
Suma
restantă la
finele anului

Perioada de 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0.6
recuperare an an an an an an an an an ani
Termenul de
9,6 ani sau 9ani 7 luni 4 zile
recuperare

3. Determinam indicele de profitabilitate

IP = VNAT / I + 1 = 378 380 / 1 768 750 + 1 = 1,214

4. Determinăm rata internă de rentabilitate

VNAT ( )
RIR = rmin + (rmax-rmin)*
VNAT ( ) VNAT ( )

6
 Determinarea valorii nete actualizate totale
la diferite rate de actualizare (VNAT)

Perioada VNAT VNAT VNAT

examinată (r = 0) r = 18% (18%) r = 15% (15%)
Anul 0 -1768 750 1 -1 768 750 1 -1768 750
Anul 1 231 735 0,847 196 279 0.8696 201 516
Anul 2 295 083 0,718 211 865 0.7561 223 107
Anul 3 299 672 0,609 182 496 0.6575 197 030
Anul 4 304 262 0,516 156 999 0.5718 173 977
Anul 5 309 139 0,437 135 093 0.4972 153 703
Anul 6 342 320 0,370 126 658 0.4323 147 984
Anul 7 342 320 0,314 107 488 0.3759 128 678
Anul 8 342 320 0,266 91 057 0.3269 111 904
Anul 9 342 320 0,225 77 022 0.2843 97 321
Anul 10 342 320 0,191 65 383 0.2472 84 621
TOTAL 1 382 741 -248 909 + 32 380

RIR = 15 + (20 – 15) x [32 380 / (32 380 + 248 909)] = 15,57 %

4) Analiza rezultatelor căpătate

Valoarea căpătată a criteriilor eficienţei

Indicatorul Condiţia eficienţei Mărimea calculată

VNAT VNAT > 0 378,3 mii euro
Trec Trec < 10 ani 9,6 ani
IP IP > 1 1,214
RIR RIR > WACC 15,57 % > 14,5 %

Concluzii
Proiectul este eficient din punct de vedere economic.
Perioada de recuperare a investitiilor este de 9.6 ani.Valoarea
neta actualizata a cheltuielilor pentru realizarea exploatarea si

7
deservirea tehnica a proiectului este de 378.3 mii euro. Este
considerat un proiect de investitii rentabil si avantajos.