RAPORT DE EVALUARE A S.C. INTREP S.A.

Managerul societăţii S.C. INTREP S.A s-a adresat societăţii de evaluare SC Evaluator SRL
pentru întocmirea unui raport de evaluare, în vedeerea stabilirii valorii de piaţă la zi a unei
acţiuni, respectiv la data de 30.11.T, în vederea vânzării societăţii.
Raportul de evaluare a fost elaborat cu respectarea prevederilor standardelor internaţionale de
evaluare şi a codului deontologic al profesiei de evaluator.
Având de evaluat (pentru scopul precizat) patrimoniul unei societăţi în activitate, s-au
folosit două tipuri de abordări cunoscute şi aplicate în activitatea de evaluare, respectiv:
abordarea pe bază de active şi abordarea pe bază de venit. În aceste abordări s-au folosit
metodele considerate cele mai adecvate în funcţie de cantitatea şi calitatea informaţiilor
disponibile, din care s-a selectat valoarea cea mai credibilă pentru valoarea de piaţă estimată la
zi a unei acţiuni, la data de 30.11.T.

CUPRINS

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

CAPITOLUL I. DATE GENERALE
1.1. Prezentarea evaluatorului
1.2. Condiţii limitative
1.3. Ipoteze restrictive
1.4. Scopul şi utilizarea raportului
1.5. Definirea valorii estimate
1.6. Data evaluării
1.7. Forma de estimare a valorii
1.8. Drepturi de proprietate evaluate
CAPITOLUL II. ANALIZA DIAGNOSTIC A S.C. INTREP S.A.
2.1. Date generale
2.2. Istoricul societăţii comerciale
2.3. Diagnosticul juridic
2.4. Diagnosticul comercial
2.5. Diagnosticul managementului şi resurselor umane
2.6. Diagnosticul tehnico-material, operaţional
2.7. Diagnosticul financiar
2.8. Concluziile analizei diagnostic
CAPITOLUL III. EVALUAREA INTREP S.A.
3.1. Consideraţii generale. Metode de evaluare utilizate.
3.2. Abordarea bazată pe active
3.3. Abordarea bazată pe venit
CAPITOLUL IV. REZULTATELE EVALUĂRII ŞI OPINIA EVALUATORULUI
SURSE DE INFORMAŢII UTILIZATE
ANEXE

3
 SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

I. Elementele de identificare ale societăţii supuse evaluării:

1. Denumirea societăţii: S.C. INTREP S.A.

2. Domeniu de activitate: Realizarea de construcţii civile şi industriale
3. Sediul societăţii: Oradea, judeţul Bihor
Stabilirea valorii de piaţă la zi a acţiunilor
4. Scopul evaluării:
societăţii în vederea vânzării întreprinderii
5. Dreptul evaluat: Întregul patrimoniu al societăţii
6. Numărul de acţiuni: 8.700
Valoarea nominală a unei
7. 50 LEI/acţiune
acţiuni

II. Metode de evaluare utilizate şi valorile estimate: (acest tabel se completeaza la final)

Valoarea societăţii Valoarea unei

Metode utilizate (lei) acţiuni
(lei/acţiune)
I. Metode bazate pe active
1. metoda activului net contabil 2.378.702 273
2. metoda activului net corectat 3.991.106 459
II. Metode bazate pe venit
1. metoda fluxurilor financiare actualizate (DCF) 3.203.500 368
2. metoda capitalizării profitului 3.553.700 408

Ca urmare a aplicării metodelor de mai sus, evaluatorul estimează că valoarea de piaţă

la zi a unei acţiuni, estimată în vederea vînzării societăţii,este: Vp = 459 lei/acţiune

Estimarea acestei valori are la bază valoarea rezultată ca urmare a abordărilor

patrimoniale, respectiv metoda activului net corectat (ANC), aplicabilă sub premisa continuării
activităţii normale de exploatare, considerându-se că valoarea societăţii în general este dată de
valoarea activelor deţinute de societate (determinată prin metode bazate pe active) şi nu de
randamentul afacerii desfăşurate (determinată prin abordări pe bază de venit), având în vedere
previziunile referitor la rezultatele financiare ale societăţii şi scopul evaluării.

Certificare:
În limita informaţiilor şi a datelor deţinute, certificăm că faptele prezentate în acest raport
sunt corecte şi adevărate. De asemenea, certificăm că nu avem nici un fel de interes imediat
sau de perspectivă în proprietatea evaluată şi nici un interes sau influenţă legată de părţile
implicate. Onorariul sau compensaţiile primite nu sunt condiţionate de rezultatele evaluării.
Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate de ipotezele considerate, de
condiţiile limitative specifice şi sunt opinii personale, neinfluenţate de nici un factor.

4
 CAPITOLUL I. DATE GENERALE

1.1. Prezentarea evaluatorului

S.C. EVALUATOR S.R.L. cu sediul în Oradea, str. ... nr. ..., telefon ..., înregistrată la
ORC jud. Bihor sub nr. J05/.../2000, CUI nr. ..., este o societate comercială specializată în
consultanţă privind:
 analize diagnostic şi evaluări de societăţi comerciale;
 evaluări pentru terenuri, clădiri, construcţii speciale şi mijloace fixe diverse, pentru
utilizare ca şi garanţii în scopul obţinerii de credite bancare, garanţii, etc.
 evaluări de active şi a întregului patrimoniu al societăţilor comerciale pentru vânzare
sau mărire de capital social.

1.2. Condiţii limitative

În prezentul raport previziunile sau estimările activităţii viitoare sunt bazate pe
condiţiile economice actuale din România, precum şi pe realizările efective de până acum ale
societăţii.
 datele, informaţiile şi conţinutul acestui raport sunt confidenţiale, ele nu vor putea fi
utilizate decât în scopul specificat în lucrare;
 valorile separate pentru imobilizările corporale cuprinse în prezentul raport nu pot fi
utilizate în alte evaluăr, iar dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.
1.2.1. Clauze de nepublicare
Prezentul raport de evaluare nu va putea fi publicat integral sau parţial fără acordul scris al
colectivului de evaluare.
1.2.2. Responsabilitatea faţă de terţi
Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data precizată în raport şi respectiv atâta
timp cât condiţiile specifice ale economiei româneşti nu suferă modificări de natură să afecteze
opiniile prezentate.
Acest raport are la bază informaţii furnizate de proprietar, corectitudinea şi precizia lor fiind în
responsabilitatea acestuia. Raportul este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul
destinatarului.

1.3. Ipoteze restrictive

 se presupune că titlurile de proprietate sunt valabile şi că societatea poate fi vândută;
 toate documentaţiile şi informaţiile se presupun a fi corecte, ele fiind incluse în lucrare în
scopul clarificării cât mai bune a elementelor raportului;
 se presupune că funcţionarea societăţii este conformă cu toate reglementările privind
mediul înconjurător;
 aplicarea metodei bazate pe rentabilitate a fost făcută pornind de la estimările făcute de
conducerea societăţii pentru T+1 şi T+2
 evaluatorul nu îşi asumă răspunderea pentru aspectele, informaţiile sau viciile ascunse, care
nu au fost aduse la cunoştinţa sa.

1.4. Scopul şi utilizarea raportului

Prezentul raport a fost elaborat în scopul stabilirii valorii de piaţă a societăţii la data de
30.11.T în vederea vânzării.
Clientul şi destinatarul raportului este societatea, implicit acţionarii acesteia.

5
1.5. Definirea valorii estimate
Valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb sau suma de bani pe care o proprietate
ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării, conform cerinţelor
care corespund definiţiei valorii de piaţă.
Valoarea de piaţă este estimată prin aplicarea metodelor şi procedurilor de evaluare care reflectă
natura proprietăţii şi circumstanţele în care proprietatea respectivă va fi cel mai probabil
tranzacţionată pe piaţa liberă. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piaţă includ
abordarea prin comparaţia vânzărilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza
fluxului de numerar actualizat şi abordarea prin cost (bazată pe active).
Toate metodele, tehnicile şi procedurile de măsurare a valorii de piaţă, dacă pot fi utilizate şi
dacă sunt aplicate corect şi adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de piaţă, dacă se bazează
pe criterii derivate din piaţă.
Definiţia valorii de piaţă conform Cadrului general al IVS este:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data
evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare,
după un marketing adecvat şi în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză,
prudent şi fără constrângere.

1.6. Data evaluării

Evaluarea a fost efectuată în perioada DECEMBRIE T - ianuarie T+1.
La baza efectuării prezentului raport au stat informaţiile privind nivelul preţurilor
corespunzătoare perioadei noiembrie T - ianuarie T+1, iar valorile estimate sunt considerate
valabile pentru nivelul de preţuri corespunzătoare datei de 30.11.T, dată la care cursul de
schimb anunţat de BNR pentru un dolar SUA este de 3,5 lei/USD, respectiv pentru un euro 4,5
lei/Euro. La această dată se consideră ipotezele enunţate valabile pentru valoarea estimată de
evaluator.

1.7. Forma de estimare a valorii

Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare, ca opinie a evaluatorilor, a luat în
considerare plata în numerar (cash) sau similar, la data evaluării şi nu cuprinde TVA. În
varianta în care plata acţiunilor se face sub altă formă, atunci şi valoarea va trebui modificată
în funcţie de condiţiile de plată, acţiune ce nu cade în sarcina evaluatorului.

1.8. Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul prezentului raport îl constituie societatea comercială INTREP S.A. – întregul
patrimoniu al acesteia în vederea estimării valorii de piaţă societăţii.

6
 CAPITOLUL II. ANALIZA DIAGNOSTIC A S.C. INTREP S.A.

2.1. Date generale

Denumire INTREP S.A.
Forma juridică Societate pe Acţiuni
Cod unic de înregistrare ……
Număr înmatriculare la ORC …….
Sediu social ………..
Telefon/Fax ……….
Capital social ……….
Număr de acţiuni ………………
Valoarea nominală / acţiune ………………

2.2. Istoricul societăţii comerciale

S.C. INTREP S.A. şi-a inceput activitatea in anul 2000. Această societate funcţionează în baza
legii nr. 31/1990 a societăţilor comerciale, principalul obiect de activitate al societăţii,
prevăzut în Statut şi pe care îl desfăşoară efectiv fiind: ……………………………………….

2.3. Diagnosticul juridic

Diagnosticul juridic vizează investigarea unor aspecte juridico-legale privind activitatea

societăţii, în general.
Sub aspect juridic, stabilirea diagnosticului societăţii în discuţie a parcurs două etape:
- solicitarea documentelor legale care condiţionează evaluarea (contractul şi statutul cu
toate modificările ulterioare, bilanţul, titlurile de proprietate, lista imobilizărilor corporale,
etc.).
- analiza documentaţiei puse la dispoziţie.

2.3.1. Actul de constituire şi forma juridică

Societatea comercială INTREP S.A. a luat fiinţă în conformitate cu prevederile Legii 31/1990,
societatea înscriindu-se la Oficiul Registrul Comerţului sub nr. ………….., cod unic de
înregistrare ……………….
Societatea comercială INTREP S.A. este persoană juridică română, având forma juridică de
societate pe acţiuni cu capitalul privat.

2.3.2. Statutul societăţii

Statutul societăţii a fost elaborat având la bază prevederile Legii nr. 31/1990. În conformitate
cu acest statut, durata societăţii este nelimitată, cu începere de la data înmatriculării la Oficiul
Registrului Comerţului.
Obiectul de activitate înscris în Statut prevede ca activitate principală realizarea de construcţii
civile şi industriale. Societatea are şi alte activităţi înscrise în statut.

2.3.3. Capitalul social şi acţionarii

7
Capitalul social al SC INTREP S.A. este de …………….. Numărul total de acţiuni nominative
este de …………., iar valoarea nominală a unei acţiuni este de ……… lei.

Principalii acţionarii ai societăţii sunt:

Nr. Capital social Pondere

Acţionar Număr acţiuni
crt. LEI deţinută
1
2
3
...
TOTAL 100%

2.3.4. Dreptul comercial

Dreptul de proprietate asupra clădirilor, construcţiilor şi terenului aflate în patrimoniul
societăţii este atestat prin extrase de carte funciară.
Societatea comercială INTREP S.A. are în dotare mijloace fixe specifice activităţii
desfăşurate. Din total imobilizări corporale, clădirile şi construcţiile speciale au o pondere
valorică de cca. 25% din valoarea totală a imobilizărilor corporale.

2.3.5. Dreptul fiscal

Societatea comercială INTREP S.A. are certificat de înregistrare fiscală şi are atribut de
înregistrare fiscală RO. Controalele fiscale efectuate nu au scos în evidenţă nereguli deosebite.

2.3.6. Dreptul muncii

Angajaţii societăţii îşi desfăşoară activitatea pe baza unui regulament de ordine interioară,
reglementări de organizare şi funcţionare, contracte individuale de muncă şi contract colectiv
de muncă.
În prezent nu există conflicte de muncă sau revendicări ale angajaţilor nesoluţionate, existând
un bun climat social.

2.3.7. Dreptul mediului

Activitatea desfăşurată de Societatea Comercială INTREP S.A. nu prezintă aspecte deosebite.

2.3.8. Litigii
Societatea comercială INTREP S.A. are pe rolul instanţelor judecătoreşti mai multe litigii în
care este implicată atât în calitate de reclamantă cât şi în cea de pârâtă. Cele mai multe litigii
sunt de natură comercială.

2. 4. Diagnosticul comercial

2.4.1. Produse/ Servicii

Pentru identificarea serviciilor INTREP S.A. pornim de la obiectul de activitate principal.
Societatea se ocupă de proiectarea, construcţia, montajul, finisarea clădirilor industriale şi
civile, folosind elemente prefabricate din beton. Gama de produse utilizate sunt: grinzi
principale din beton, elemente de planşeu, învelitoare prefabricate din beton, învelitoare

8
uşoară din tablă cutată autoportată, pereţi din prefabricate din beton aparent, pereţi din tablă,
ciment, structuri metalice, pietriş, stâlpi de beton, ş.a.

2.4.2. Piaţa
Piaţa căreia i se adresează societatea INTREP S.A. are caracter local şi regional, nefiind
limitată. Piaţa principală de desfacere este formată preponderent din societăţi de dimensiuni
mijlocii şi mari, precum și din instituții publice

2.4.3. Clienţii
Clienţii societăţii sunt in special persoane juridice, dar are si contracte cu persoane fizice. Nu
există clienţi care se deţină pondere însemnată în cifra de afaceri, riscul ca dispariţia unui
client să genereze disfunctionalităţi fiind foarte mic. Principalii clienţi ai societăţii INTREP
S.A. sunt companii particulare din partea de nord-vest a ţării, societăţi comerciale mici,
precum și primării, spitale etc.

2.4.4. Piaţa de aprovizionare

Furnizorul principal este Euroholding Group. Alţi furnizori importanţi: SC Construct S.A.,
General Agregate SA. etc.

2.4.5. Concurenţa
Pe piaţa internă, există societăţi concurente atât pe plan local cât şi la nivel naţional.
Principalii concurenţi ai firmei sunt firmele mari Construct România S.A., SC Euro Construct
S.A., Construct International S.A. Optica “market oriented” şi flexibilitatea sa productivă,
asigură:  un catalog diversificat şi complet care satisface orice proiect arhitectonic şi structural;
personalizarea confirmărilor pentru fiecare plan de reglementare urbanistică în parte;
rapiditate de execuţie.

2.4.6. Promovarea
Promovarea produselor se realizează prin apelul la mass-media, adică presă, televiziune, prin
internet, prin calitatea serviciilor şi seriozitate etc. Ca şi politică de marketing, prin
publicitatea pe care urmăreşte să o realizeze, societatea doreşte să îşi extindă activitatea, astfel
încât să ajungă cunoscută în toată România.

2.5. Diagnosticul managementului şi resurselor umane

Diagnosticul resurselor umane vizează stabilirea caracteristicilor resurselor umane

disponibile din punct de vedere al evoluţiei, structurii, comportamentului, eficienţei şi
adecvarea potenţialului uman, cantitativ şi calitativ la obiectivele firmei. Se urmăreşte
anticiparea unor decizii şi costuri antrenate de evoluţia previzibilă a potenţialului uman sub
aspectul angajării, conducerii, pregătirii profesionale şi salarizării.
În condiţiile unei concurenţe active şi a unui acces tot mai larg al societăţilor la
echipamente şi tehnologii, potenţialul uman este considerat un factor tot mai important de
succes prin capacitatea sa de inovaţie, de dezvoltare.
.
Indicatori T-1 T
Cifra de afaceri (CA) 49.324.492 55.328.976
Număr de salariați (N) 673

9
 694
Cheltuieli cu salarii și 12.365.257 15.593.807
indemnizații

2.5.1. Diagnosticul evoluției personalului:

Abaterea absolută:
ΔN=N1-N0
ΔN=694- 673=21
Abaterea relativă:
= × 100= × 100= 103,12% (Numărul salariaţilor a crescut cu 21 persoane, adică
3,12%).
Abaterea admisibilă:
N=N1-Na
Na = N0 x = 673x 1,1217=755 salariați
N=694- 755= - 61 salariați (N1< Na).
Interpretare: Firma a făcut economie de personal.

2.5.2. Diagnosticul structurii personalului:

a) Pe sexe: În anul T, din total personal (694salariaţi), 40,49% au fost bărbaţi (281salariaţi)
şi 59,51% femei (413 salariaţi).
b) Pe categorii de vârstă, situaţia personalului este următoarea: predomină grupa de vârstă
cuprinsă între 36 -45 ani, cu un număr de 214 salariaţi (45,24%), iar primele patru grupe
de vârstă (până la 45 de ani) cuprind un număr de 380 salariaţi, reprezentând 54,76% din
total salariaţi.
c) Numărul mediu aferent exercițiului financiar al anului T este de 680 de persoane, din
care 43 persoane de conducere (6,32%) şi 637 persoane de execuție (93,68%).
Structura personalului T-1 T
Numar % Numar %
Număr mediu aferent exercițiului 680 100
1. Personal de conducere 43 6
2. Personal de execuție 637 94

2.5.3. Diagnosticul comportamentului personalului

Din observaţiile evaluatorilor şi din declaraţiile conducerii societăţii, rezultă că
personalul angajat al societăţii manifestă în general un comportament responsabil şi adecvat.
Nu am putut stabili un raport exact dintre timpul efectiv lucrat şi cel maxim disponibil, dar
izolat, din informaţiile primite, există angajaţi cu abateri minore de la disciplina muncii. Nu
există aspecte legate de absenteism şi nici de o eventuală stare conflictuală între salariaţi.

2.5.4. Analiza condiţiilor de muncă

Personalul societăţii a fost instruit asupra normelor de protecţia muncii şi de reducerea
riscurilor în activitatea desfăşurată, conform normelor de securitate obligatorii şi specifice ale
fiecărui loc de muncă.

2.5.5. Diagnosticul eficienței utilizării resurselor umane:

a) Productivitatea medie a muncii:

10
W̅0= = = 73.290,47 lei/salariat

W̅1= = = 79.724,74 lei/salariat

= × 100= × 100= 108,77% (W̅ a crescut cu 8,77%).

Cauze: creșterea procentuală a CA a fost mai mare decât creșterea procentuală a numărului
de salariați; buna organizare a muncii, personal calificat şi motivat.
Măsuri: creşterea fondului de timp, prin: scăderea perioadei de renovare–modernizare la
minimum posibil, fără a afecta calitatea muncii, reducerea duratei concediilor fără plată şi a
absenţelor nemotivate.
b) Profitul brut pe salariat:
Pb/sal=Pb/N
Pb/sal0=Pb0/N0= 4.516.074/673=6.710,36 lei/sal
Pb/sal1=Pb1/N1= 5.501.243/694=7.926,86 lei/sal
Interpretare: Pb/sal a crescut ca urmare a cresterii profitului brut într-o proporţie mai mare
decât numărul de salariaţi.
c) Corelaţia dintre şi (indicele productivităţii şi a salariului mediu):
Š0= Cheltuieli salarii0/N0=12.365.257/673=18.373,33 lei/an (1531,11 lei/lună)
Š1= Cheltuieli salarii1/N1=15.593.807/694=22.469,46 lei/an (1872,45 lei/lună)

ΔŠ= Š1- Š0=22.469,46 lei-18.373,33 lei=4.096,13 lei/an

= × 100== × 100=122,29%
Interpretare: Š a crescut cu 4.096,13 lei/an, respectiv cu 22,29%.
Concluzie: < (8,77%<22,29%), aspect nefavorabil societăţii, denotă eficienţa scăzută a
utilizării fondului de salarii; creşterea salariilor nu s-a realizat, fundamental, pe baza creşterii
productivităţii muncii.

Diagnosticul managerial
Acest diagnostic vizează modul de organizare al societăţii şi analizează calitatea
managementului, a procesului de conducere şi a echipei, pentru a aprecia adecvarea acestora la
cerinţele dezvoltării viitoare.
Structura conducerii societăţii este următoarea:

Nume si prenume Functia

Preşedinte CA
Membru CA
Membru CA
Membru CA
Membru CA

Întreaga activitate se poate caracteriza printr-o bună comunicare, cunoaştere şi

colaborare a angajaţilor, o bună ajustare a sarcinilor realizată prin intermediul interacţiunii

11
dintre angajaţi şi o ierarhizare pe mai multe nivele operaţionale. Administrarea societăţii
revine echipei manageriale conform contractului de management.

2.6. Diagnosticul tehnico-material, operaţional

Viabilitatea firmei într-un mediu concurenţial este asigurată numai în măsura în care dispune
de un potenţial tehnico-material ai cărui parametri tehnici şi funcţionali sunt adaptaţi noilor
exigenţe.
Acest diagnostic are ca obiectiv estimarea performanţelor tehnice anterioare ale societăţii
comerciale şi identificarea soluţiilor de ordin tehnic care pot asigura viabilitatea şi dezvoltarea
de perspectivă.
Societatea comercială INTREP S.A. are o activitate cu vechime şi tradiţie în domeniu,
recunoscută pe piaţa locală.

1. Diagnosticul resurselor tehnice (imobilizări corporale):

Mijloacele fixe (resursele tehnice) sunt bunuri pentru producţie, vânzare
sau închiriere, destinate să fie folosite o perioadă mai mare de 1 an, cu o valoare
mai mare de 2.500 lei.
Indicatori T-1 T
Cifra de afaceri 49.324.492 55.328.976
Imobilizări corporale la valoarea brută, din 165.061.737 169.387.582
care:
- Imobilizări corporale la valoarea netă 144.198.889 142.753.775
-Amortizarea imobilizărilor corporale 20.862.848 26.633.807
Intrări (creşteri) de imobilizări corporale 4.672.169
Profit brut 4.516.074 5.501.243

 Diagnosticul dinamicii, stării şi structurii imobilizărilor corporale:

a) Dinamica imobilizărilor corporale (cu valori brute):
Abaterea absolută:
ΔIcb = Icb1- Icb0 =169.387.582 -165.061.737 = 4.325.845 lei;
= × 100= × 100= 102,62%;
Interpretare: valoarea imobilizărilor corporale a crescut cu 2,62%, aspect favorabil societăţii.
Comparaţie: (102,62% 112,17%); Eficienţa utilizării imobilizărilor corporale a
crescut din T-1 în T.
b) Starea imobilizărilor corporale:
 Gradul de uzură (apreciază calitatea potenţialului tehnic al intreprinderii):
= × 100= × 100=12,63%

= × 100= × 100=15,72%
Interpretare: gu a crescut, aspect nefavorabil societăţii, mijloacele fixe sunt mai uzate fizic.
Dar gradul de uzura este totusi scazut.
 Gradul de înoire a imobilizărilor corporale:

12
 Reflectă preocuparea întreprinderii pentru a avea în permanenţă mijloace fixe noi, care
trebuie să asigure performanţe ridicate din punct de vedere calitativ şi cantitativ, pentru
întreaga activitate economică a întreprinderii.
= × 100= × 100=2,75%;

Interpretare: este relativ redus;

–creşteri imobilizări corporale;
c) Structura imobilizărilor corporale:

Imobilizări T-1 T Analiza evoluţiei

corporale Valoare Pondere Valoare Pondere ponderii în total
Icb, 2014-2015
Terenuri 49.221.409 29,82% 49.221.409 29,05% A scăzut cu 0,77
procente
Construcţii 69.209.287 41,93% 69.380.672 40,96% A scăzut cu 0,97
procente
Instalaţii tehnice 25.247.487 15,29% 26.693.599 15,76% A crescut cu 0,47
şi maşini procente
Alte instalaţii, 4.031.008 2,44% 4.058.322 2,39% A scăzut cu 0,05
utilaje şi procente
mobilier
Imobilizări 7.128.188 4,31% 9.809.222 5,79% A crescut cu 1,48
corporale în curs procente
de execuţie
Avansuri 10.224.358 6,21% 10.224.358 6,05% A scăzut cu 0,16
acordate pentru procente
imobilizări
corporale
Total 165.061.737 100% 169.387.582 100%
Interpretare: Ponderea cea mai mare o au terenurile şi construcţiile, având în vedere
specificul activităţii.

 Eficienţa utilizării imobilizărilor corporale:

= × 100= × 100=29,88%

= × 100= × 100=32,66%

Interpretare: Eficienţa utilizării imobilizărilor corporale, raportată la cifra de afaceri a crescut

cu 2,78 procente, aspect pozitiv pentru societate. CA a crescut procentual mai mult decât a
crescut valoarea imobilizărilor corporale; modernizările şi dotările noi.

= × 100= × 100=2,73 %

13
 = × 100= × 100=3,24%

Interpretare: Eficienţa utilizării imobilizărilor corporale, raportată la profitul brut a crescut,

aspect pozitiv pentru societate.Profitul brut a crescut procentual mai mult decât a crescut
valoarea imobilizărilor corporale.

2 Diagnosticul stocurilor:

a) Dinamica stocurilor:
Abaterea absolută:
ΔS = S1- S0 =1.218.014 -1.196.697 = 21.312 lei;
Abaterea relativă:
= × 100= × 100= 101,78%;
Valoarea stocurilor a crescut.
Comparaţie: (101,78% 112,17%); Are loc creşterea eficienţei utilizării stocurilor
din T-1 în T, creştere care se concretizează în eliberare de resurse materiale şi financiare.

b) Structura stocurilor:
T-1 T Analiza evoluţiei
Indicatori Valoarea Pondere Valoare Pondere ponderii în total S
Materii prime şi 802.341 67,04% 738.590 60,63% A scăzut cu 6,41
materiale procente
consumabile
Producţia în curs 0 0 0 0 -
de execuţie
Produse finite şi 377.732 31,56% 467.075 38,34% A crescut cu 6,78
mărfuri procente
Avansuri 16.624 1,4% 12.349 1,03% A scăzut cu 0,37
procente
Total stocuri 1.196.697 100% 1.218.014 100%
Cifra de afaceri 49.324.49 55.328.97
2 6

Interpretare: Ponderea cea mai mare o au materiile prime şi materialele consumabile,

având în vedere specificul activităţii.
c) Eficienţa utilizării stocurilor: Durata (în zile) a rotaţiei stocurilor:

= 365= x 365=8,85 zile

= 365= x 365=8,03 zile

Interpretare: Durata rotaţiei stocurilor a scăzut,deci a crescut viteza de rotaţie a stocurilor,

aspect favorabil societăţii.

14
Cauze: relaţii de parteneriat cu furnizori selectaţi după criterii obiective; aprovizionarea cu
materii prime se face direct de la furnizori sau distribuitori direcţi, reuşindu-se astfel
negocierea unor preţuri avantajoase pentru societate; preţurile sunt bine corelate în raport cu
calitatea; stocurile de materii prime şi materiale sunt la nivelul minimului necesar; datorită
aprovizionării ritmice nu se creează goluri în stocul de materii prime şi materiale. Acest lucru
determină o bună viteză de rotaţie a stocurilor (aprox. 8 zile); contracte ferme cu beneficiarii,
relaţie bună cu distribuitorii, calitate ridicată a serviciilor oferite, circuit bun al informaţiei.

2.7. Diagnosticul financiar (din proiectul de analiză din semestrul I)

Analiza indicatorilor echilibrului financiar

Analiza soldurilor intermediare de gestiune

Analiza ratelor

Analiza riscurilor

2.8. Concluziile analizei diagnostic (Analiza SWOT)

În sistemul de organizare și funcționare al unei firme, esența diagnozei constă în

analiza cauză – efect. Pe baza acestei relații se pot evidenția simptomele pozitive și negative,
care sunt generate de puncte forte și slabe ale societății comerciale.
 Puncte tari:
 Comercial:
 Societatea îşi desfăşoară activitatea, în condiţiile unei reale protecţii a mediului
înconjurător, având autorizaţiile de mediu necesare;
 Produsele firmei sunt vândute atât pe piaţa internă cât şi pe cea externă;
 Aprovizionarea cu materii prime se face direct de la furnizori sau distribuitori
direcţi, reuşindu-se astfel negocierea unor preţuri avantajoase pentru societate.
 Concurenţa directă este doar la nivel local;
 Societatea are o bună prezenţă on-line, prin site-ul propriu şi prin reţelele de socializare
Facebook, Twitter, YouTube, Instagram, Linkedln, de unde obține un feed-back eficient
pentru îmbunătățirea calității serviciilor.
 Resurse umane:
 numărul salariaților a crescut;
 firma a făcut economie de personal;
 W̅ a crescut, ceea ce denotă buna organizare a muncii şi creşterea calificării forţei de
muncă;
 Pb/sal a crescut;
 structura personalului pe sexe este relativ echilibrată;
 interesele salariaţilor sunt reprezentate de organizaţia sindicală, la nivel de societate;
 nu există şi nu sunt semnalate elemente conflictuale sau litigii, ce pot afecta negativ
raporturile de muncă.
 Resurse materiale:
 Valoarea imobilizărilor corporale brute a crescut

15
 eficienţa utilizării imobilizărilor corporale a crescut din 2014 în 2015;
 ponderea terenurilor şi a construcţiilor în totalul imobilizărilor corporale este de
aproximativ 70%, ceea ce semnifică posibilitatea menţinerii sau a creşterii valorii lor de
piaţă;
 eficienţa utilizării imobilizărilor corporale a crescut;
 eficienţa utilizării stocurilor a crescut din 2014 în 2015, creştere care se concretizează în
eliberare de resurse materiale şi financiare;
 numărul de rotaţii (stocuri) a crescut, implicit durata rotaţiei stocurilor, în zile a scăzut,
aspect favorabil societăţii.
 Nu există probleme legate de dreptul de proprietate asupra activelor corporale.
 Financiar:
 Toţi indicatorii soldurilor intermediare de gestiune au avut creşteri din 2014 în 2015,
aspect favorabil pentru societate:
 Rata activelor imobilizate este mai mare de 50%, rata activelor circulante este mai mică
de 50% (aprox. 7%), aspect favorabil societăţii.
 Valoarea ratei stabilităţii financiare depăşeşte valoarea normală de 66%, în ambii ani;
 rata autonomiei financiare este mult mai mare de 33% şi are un trend ascendent;
 Rata îndatorării globale este mult mai mică de 66% şi are un trend descendent;
 În ambii ani analizaţi, rata lichidităţii curente >1,2, aspect favorabil societăţii, care îşi
poate acoperi datoriile pe termen scurt cu activele circulante.
 În ambii ani de analiză, rata lichidităţii rapide >1.
 lichiditatea imediată este mai mare de 0,3.
 În ambii ani de activitate analizaţi, firma are rata solvabilităţii globale mai mare decât 3,
aspect favorabil pentru societate, care poate face faţă tuturor datoriilor sale.
 Societatea nu înregistrează datorii restante, toate obligaţiile fiind achitate la termen;
 durata de rotaţie a stocurilor este mai mică de 30 zile şi are un trend descendent, aspect
favorabil societăţii, datorat şi specificului obiectului de activitate;
 durata de încasare a clienţilor este mai mică decât durata de achitare a furnizorilor,
aspect favorabil societăţii.
 Durata de achitare a furnizorilor manifestă o tendinţă de scădere, aspect favorabil
societăţii.
 Creşterea profitului brut şi a profitului net;
 Rata rentabilității economice, care arată gradul de valorificare a activelor este pozitivă și
are un trend ascendent;
 rata rentabilității economice este superioară atât ratei inflației (care denotă menținerea
valorii firmei) cât și ratei dobânzii (care denotă încrederea acționariatului), în cei doi ani;
 Elementele de activ sunt finanţate din surse proprii;
 Rentabilitatea comercială a crescut;
 Rentabilitatea resurselor consumate a crescut, arătând eficienţa factorilor de producţie
consumaţi;
 Rentabilitatea financiară a crescut, evidentiind capacitatea firmei de a degaja profit net,
prin capitalul propriu şi capacitatea de remunerare a acţionarilor;
 Rentabilitatea financiară este superioară atât ratei inflaţiei, cât şi ratei dobânzii, în cei
doi ani de activitate analizaţi;
 Fondul de rulment este pozitiv în ambii ani de analiză, deci se asigură acoperirea unor
nevoi temporare ale societăţii, asigurându-se echilibrul pe termen lung, aspect favorabil
societăţii.
 Valoarea Capitalului propriu creşte în 2015, aspect favorabil societăţii.

16
 Nevoia de fond de rulment este negativă în ambii ani de studiu, aspect favorabil pentru
societate; se manifestă o tendință de creştere a NFR.
 Trezoreria netă este pozitivă în ambii ani, aspect favorabil societăţii, firma având
disponibilităţi băneşti, sub forma „casă şi conturi la bănci”, în special.
 În ambii ani <CA, aspect favorabil pentru societate; întreprinderea îşi acoperă
cheltuielile de exploatare, înregistrând profit.
 Risc de faliment aproape inexistent.

 Puncte slabe:
 Comercial:
 Activitatea firmei nu este suficient de diversificată.
 Resurse umane:
 o diferenţă prea mare între N1 şi Na - 61 salariați (N1< Na), care denotă atribuirea mai
multor sarcini de lucru pentru personalul existent, deci creşterea stresului la locul de
muncă;
 media de vârstă este ridicată;
 creşterea salariilor nu s-a realizat, fundamental, pe baza creşterii productivităţii muncii.
 Resurse materiale:
 gradul de uzură a imobilizărilor corporale a crescut;
 gradul de înoire a imobilizărilor corporale este relativ mic;
 durata rotaţiei stocurilor de produse finite şi mărfuri a crescut.
Financiar:
 Rata stabilităţii financiare a scăzut;
 Rata lichidităţii curente, rapide şi imediate manifestă o tendinţă de scădere;
 Durata de încasare a clienţilor manifestă o tendinţă de creştere, aspect nefavorabil
societăţii.
 Ratele de rentabilitate au un nivel scăzut, chiar dacă sunt pozitive şi manifestă un trend
ascendent;
 Fondul de rulment manifestă o tendinţă de scădere;
 Trezoreria netă a scăzut

 Oportunităţi:
 Localizare geografică avantajoasă a firmei;
 Se pot recruta tineri bine pregătiţi;
 Se pot încheia Acorduri de colaborare, Convenţii de Practică cu diferite colegii şi
asociaţii de profil, pentru instruirea elevilor în domeniul alimentaţiei publice, respectiv
hotelier;
 CIM pe termen determinat oferă flexibilitate în relaţia cu angajaţii;
 Posibilitatea accesării unor fonduri nerambursabile, guvernamentale sau europene, pentru
dezvoltare;
 Inflaţie scăzută, în ultimii ani;
 Scăderea ratei dobânzii bancare, pentru depozitele la termen.

 Ameninţări:
 Recesiune economică;
 Nivelul scăzut al salariului mediu,;
 Concurenţa care se manifestă la nivelul forţei de muncă ceea ce determină fluctuaţie şi
mobilitate a forţei de muncă, inclusiv peste hotare;

17
 Creşterea nivelului salariului minim pe economie;
 Lupta sindicală (greve, obţinere de facilităţi), care duce la scăderea productivităţii medii
a muncii;
 Scăderea cererii, mai ales pe piaţa externă;
 Fluctuaţiile monedei naţionale, faţă de EUR.

18
 CAPITOLUL III. EVALUAREA S.C. INTREP S.A.

3.1. Consideraţii generale

Economia de piaţă include o mulţime de categorii care facilitează mişcarea,

transferarea, divizarea şi mai ales formarea capitalurilor. Cea mai importantă din operaţiunile
ce privesc capitalul este evaluarea mărimii acestuia după care urmează profitul ce poate fi adus
de un capital într-o perioadă anume.
Lucrarea de faţă îşi propune, aşa cum am mai arătat, evaluarea Societăţii Comerciale
INTREP S.A., ca o întreprindere în totalitatea ei, în scopul stabilirii valorii de piaţă la zi a
pachetului de acţiuni în vederea vânzării.
În vederea elaborării prezentului raport de evaluare, au fost parcurse succesiv
următoarele etape:
 elaborarea unui concept metodologic privind conţinutul şi structura raportului de
evaluare;
 elaborarea unui plan de culegere a informaţiilor şi datelor primare;
 culegerea propriu-zisă de date şi informaţii pentru diagnoza obiectului raportului de
evaluare;
 colectarea şi selectarea datelor şi informaţiilor existente;
 motivarea alegerii metodelor de evaluare adoptate şi reconcilierea rezultatelor pentru
aprecierea cât mai reală a valorii finale estimate;

Raportul de evaluare a patrimoniului S.C. INTREP S.A. are la bază reglementările legale
în vigoare, literatura de specialitate, o serie de proceduri recomandate de ANEVAR şi cele
cuprinse în standardele de evaluare.

3.2. Metode de evaluare utilizate

Având la bază Standardele de evaluare cu privire la abordările folosite în evaluarea

întreprinderilor şi scopul lucrării, în lucrarea de faţă am folosit două abordări de evaluare:
 abordarea bazată pe active
- metoda activului net contabil
- metoda activului net corectat
 abordarea bazată pe venit
- metoda actualizării fluxurilor
- metoda capitălizării profitului

3.3. Abordarea bazată pe active

Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei, respectiv un activ nu
valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente.
În derularea abordării pe bază de active, bilanţul contabil întocmit pe bază de costuri este
înlocuit cu bilanţul economic, ce reflectă toate activele, precum şi toate datoriile, la valoarea lor
de piaţă sau la o altă valoare curentă adecvată.

19
3.3.1. Activul net contabil
Activul net contabil (Anc) sau patrimoniul net contabil se stabileşte ca diferenţă între
total active (At) și datorii totale (Dt):

Anc = At - Dt = 2.982.046 lei – 603.344 lei = 2.378.702 lei

Anc = 2.378.702 lei

Cunoscând numărul total de acţiuni ale societăţii, valoarea pe acţiune este:

Anc 2.378.702 lei

Valoare acţiune Anc = ---------------------- = ----------------------- = 272,7 lei
Nr. de acţiuni 8.721

Rotunjit: 273 LEI

Metoda este simplă, rezultatul obţinut însă nu reflectă patrimoniul net real al societăţii. Acest
lucru se datorează faptului că, imobilizările corporale pe care societatea le are în patrimoniu au
o valoare diferită de valoarea înregistrată în contabilitate, având în vedere în primul rând
amplasarea clădirilor şi terenului. Prin urmare, este necesară corectarea acestui activ net
contabil.

3.3.2. Activul net corectat

Dintre toate componentele, doar imobilizările corporale necesită înlocuire (evaluare),
cu valorile rezultate din evaluare (stabilirea valorilor la zi).
Corecţiile s-au aplicat pentru toate imobilizările corporale aflate în patrimoniul S.C.
INTREP S.A., excepţie imobilizările corporale de natura obiectelor de inventar.

ACTIV NET CONTABIL ŞI CORECTAT LA 30.11.T

um = lei
ACTIV
DIFERENŢE ACTIV NET
NET
  DENUMIRE DIN CORECTAT
CONTABIL
EVALUARE la 30.11.T
la 30.11.T
A        
I ACTIVE IMOBILIZATE      
1 Imobilizări necorporale 0 0 0
2 Teren 222.550
1.697.239 2.665.360
3 Clădiri şi construcţii speciale 745.571
4 Alte mijloace fixe 414.576 -29.302 385.274
5 Imoblizări financiare 5.750 0 5.750
TOTAL I 1.388.447 1.667.937 3.056.384
II ACTIVE CIRCULANTE    

20
  
Stocuri de materii prime, materiale,
1 63.899 -6.390 57.509
consumabile, obiecte de inventar
2 Produse finite si mărfuri 1.839 0 1.839
3 Creante si decontări 982.851 -49,143 933.708
4 Disponibilităti bănesti 545.010 0 545.010
TOTAL II 1.593.599 -55.533 1.538.066
TOTAL A = I+II 2.982.046 1.612.404 4.594.450
B DATORII      
Datorii ce trebuie plătite într-o perioadă < 1
1 603.344 0 603.344
an
Datorii ce trebuie plătite într-o perioadă > 1
2 0 0 0
an
TOTAL B (1+5) 603.344 0 603.344
ACTIV NET (A-B) 2.378.702 1.612.404 3.991.106

Ipoteze luate in calculul ANCC (minim 5 corecții)

Exemple:
 in caz de reusita cheltuielile de cercetare-dezvoltare vor asigura un profit suplimentar
egal cu dublul sumei acestora
 valoarea de piata a cladirilor este cu 2% mai mare decat cea inregistrata in bilant
 10% din stocuri sunt mai vechi de un an)
 5% din creanțele clienți au vechime>1 an sau provin de la clienti cu probleme
financiare
 riscurile si cheltuielile pentru care s-au constituit provizioane au o probabilitate de a se
produce de 90%
 ..... etc

Se preia bilanțul financiar din proiectul de analiza si se calculeaza ANCC luând ipoteze
asemanatoare cu cele din exemplul următor:

Informațiile privind situația patrimonială a societății Alfa se prezintă astfel:

- lei -
Terenuri (1.000 m x 6 lei/m )
2 2
6.000
Clădiri 130.000
Echipamente 50.000
Mașini luate cu chirie 11.000
Imobilizări necorporale (cheltuieli de 7.000
constituire)
Imobilizări financiare (1.000 de acțiuni 15.000
deținute la Beta din totalul de 30.000 de
acțiuni)
Materii prime (60.000 kg x 1.000 lei/kg) 60.000
Materiale consumabile 25.000
Produse finite (50 kg x 1.500 lei/kg) 75.000

21
 Creanțe - clienți 45.000
Creanțe – clienți din facturi externe (20.000 90.000
euro x 4,5 lei/euro)
Conturi la bănci în valută (10.000 euro x 4,3 43.000
lei/euro)
Capital social (format din 10.000 de acțiuni) 180.000
Rezerve 20.000
Prime de emisiune 40.000
Provizioane pentru riscuri și cheltuieli care 20.000
vor fi reluate ntr-o perioadă mai mare de
un an
Datorii finanicare 146.000
Datorii nefinanciare 140.000

Alte informații:
1. Prețul de vânzare al unui teren de 1000 m 2 în cadrul unei tranzacții recente a fost 9 lei/m 2
(față de 6 lei/m 2 )
2. În cadrul imobilizărilor corporale, s-a identificat o locuință de protocol în valoare de 20.000
lei;
3. Un echipament în valoare de 5.000 lei nu a mai fost utilizat decât în proporție de 5% în
ultimii 3 ani. Restul echipamentelor au fost evaluate de un evaluator la valoarea justă de
60.000 lei. În urmă cu 2 ani au fost închiriate altei firme 2 echipamente în valoare de 5.000 lei;
4. Beta a transmis activul net corectat în valoare de 600.000 lei;
5. Prețul ultimelor achiziții la materii prime a fost de 1.500 lei/kg;
6. În cadrul materialelor consumabile s-au identificat stocuri fără mișcare în sumă de 5.000 lei;
7. Prețul de vânzare (mai puțin beneficiile estimate) pentru produse finite a fost de 1.650
lei/kg;
8. Din totalul creanțelor – clienți, 10.000 lei reprezintă clienți incerți;
9. Cursul de schimb valutar la 31.12.N a fost de 4,4 lei/euro;
10. Profitul previzional net este de 85.000 lei/an;
11. Rata de remunerare a valorii substanțiale brute este de 15%;
12. Rata de actualizare este de 10%.

Rezolvare:

a) Efectuarea corecțiilor asupra elementelor din bilanțul contabil, ân vederea întocmirii

bilanțului economic

1. Imobilizări necorporale: -7.000 lei (eliminarea cheltuielilor de constituire)

2. Terenuri:
Valoare contabilă terenuri = 1.000 m 2 x 6 lei/m2 = 6.000 lei
Valoare economică terenuri = 1.000 m 2 x 9 lei/m2 = 9.000 lei
Diferenţă pozitivă din reevaluarea terenurilor = 9.000 lei - 6.000 lei = +3.000 lei
3. Clădiri = -20.000 lei (locuinţa de protocol, considerată bun în afara exploatăni)

22
4. Echipamente:
a) -5.000 lei (echipamentul care nu a mai fost utilizat decât in proporţie de 5% în ultimii 3
ani, considerat activ în afara exploatării)
b) Restul echipamentelor la valoarea contabilă = 50.000 lei - 5.000 lei . 45.000 lei
Echipamente la valoarea reevaluată = 60.000 lei
Diferenţă pozitivă din reevaluare aferentă restului echipamentelor = 60.000 - 45.000 lei =
15.000 lei
Total diferenţă pozitivă din reevaluarea echipamentelor = -5.000 lei + 15.000 lei = 10.000
lei
5. Imobilizări financiare:
Valoarea matematică contabilă (VMC) (intrinsecă) a unei acţiuni Beta = Activ net corijat
(corectat) Beta / Număr de acţiuni
VMC = 600.000 lei / 30.000 acţiuni = 20 lei/acţiune
Valoare contabilă acţiuni Beta = 15.000 lei
Valoare economică acţiuni Beta = 1.000 acţiuni Beta x 20 lei/acţiune = 20.000 lei
Diferenţă pozitivă din reevaluarea acţiunilor Beta = 20.000 - 15.000 lei = +5.000 lei
6. Materii prime:
Valoare contabilă materii prime = 60 kg x 1.000 lei/kg = 60.000 lei
Valoare economică materii prime = 60 kg x 1.500 Iei/kg (preţul ultimelor achiziţii) = 90.000
lei
Diferenţă pozitivă din reevaluarea materiilor prime = 90.000 lei - 60.000 lei = +30.000 lei
7. Materiale consumabile = -5.000 lei (stocuri fără mişcare)

8. Produse finite:

Valoare contabilă produse finite = 50 kg x 1.500 lei/kg = 75.000 lei

Valoare economică produse finite = 50 kg x 1.650 lei/kg (preţul de vânzare mai puţin
beneficille estimate) = 82.500 lei
Diferenţă pozitivă din reevaluarea produselor finite = 82.500 lei - 75.000 lei = +7.500 lei

9. Creanţe:
a) Creanţe clienţi = -10.000 lei (clienţi incerţi)
b) Creanțe în valută:
Valoare contabilă creanţe în valută = 20.000 euro x 4,5 lei/euro = 90.000 lei
Valoare econonnică creanţe în valută = 20.000 euro x 4,4 lei/euro (curs de schimb valutar la
31.12.N) = 88.000 lei
Diferenţă negativă din reevaluarea creanţelor în valută = 88.000 lei - 90.000 lei = -2.000
lei

23
Total diferenţă negativă din reevaluarea creanţelor = -10.000 lei + (-2.000 lei) = -12.000
lei
10. Disponibilităţi în valută:

Valoare contabilă disponibilităţi în valută = 10.000 euro x 4,3 lei/euro = 43.000 lei

Valoare economică disponibilităţi în valută = 10.000 euro x 4,4 lei/euro (curs de schimb
valutar la 31.12.N) = 44.000 lei
Diferenţă pozitivă din reevaluarea disponibilităţilor în valută = 44.000 lei - 43.000 lei =
+1.000 lei

24
Trecerea de la bilanțul contabil la bilanțul economic:
Elemente bilantiere Valori Ajustări Valori
contabile economice
Imobilizări 208.000 -7.000 (imobilizări 199.000
necorporale)
+ 3.000 (terenuri)
- 20.000 (clădire)
+ 10.000 (echipamente)
+ 5.000 (imobilizări
Stocuri 160.000 +30.000 (materii prime) 192.500
-5.000 (materiale
consumabile)
+ 7.500 (produse finite) =
+32.500
Creanțe 135.000 -12.000 123.000
Disponibilități bănești 43.000 +1.000 44.000
Total active 546.000 +12.500 558.500
Capital social 180.000 - 180.000
Prime de capital 40.000 - 40.000
Rezerve 20.000 - 20.000
Rezerve din reevaluare +12.500 +12.500
Provizioane 20.000 -20.000 0
Datorii nefinanciare 140.000 +20.000 160.000
Datorii financiare 146.000 - 146.000
Total capitaluri si datorii 546.000 +12.500 558.500

b) Determinarea activului net corectat:

ANCC (metoda substractivă) = 558.500 lei (total activ reevaluat) - (160.000 lei + 146.000 lei)
(total datorii reevaluate) = 252.500 lei
ANCC (metoda aditivă) = 240.000 lei (capital propriu) + 12.500 lei (rezerve din reeva luare) =
252.500 lei

c) Calcului valorii matematice contabile (intrinsece) a unei acţiuni Alfa:

VMC Alfa = ANC Alfa / Număr de actiuni = 252.500 lei / 10.000 acţiuni = 25,25 lei/acţiune

25
3.4. Abordarea pe bază de venit

Prin abordarea prin capitalizarea venitului se estimează valoarea unei întreprinderi,

unei participaţii sau unei acţiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate.
Cele două metode uzuale, ale abordării prin venit, sunt capitalizarea venitului şi analiza
fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
În analiza fluxului de numerar actualizat şi/sau metoda dividendelor, încasările de
numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste încasări sunt convertite în
valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi utilizate
multe definiţii pentru fluxul de numerar. În practică, se utilizează în mod frecvent fluxul de
numerar net (numerar care ar putea fi distribuit acţionarilor) sau dividendele curente (mai ales
în cazul acţionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie să fie adecvată cu definiţia
fluxului de numerar utilizat.

Actualizarea
Un element esenţial al acestor metode îl constituie rata de actualizare. Această se
determină pornind de la rata dobânzii pentru creditele guvernamentale, la care se adaugă un
anumit procent pentru riscul la nivelul sectorului, riscul investiţiei etc.
Structura ratei de actualizare este următoarea:
- 6,5 % - rata dobânzii fără risc
- 2,5% - nivelul riscului de întreprindere şi probabilitatea realizării scenariilor de
evoluţie, previzionate.
- 3,0% - riscul naţional (legislativ, instabilitate economică)

Veti lucra cu o rată de actualizare de a=12% si o rata de capitalizare c=10%.

.
A. Metoda actualizării fluxurilor de lichidităţi( DCF)

Metoda fluxurilor de disponibilităţi (cash flow) permite determinarea cash flow-ului

actualizat şi în final a valorii reziduale. Valoarea conform acestei metode se determină pornind
de la fluxul intrărilor şi ieşirilor şi se aplică formula:
V = Σ CFai + V rezn ; i = 1 .....7 , n=7

CF i = Fluxul intrărilor – Fluxul ieșirilor

V - valoarea după metoda fluxurilor financiare

Cfai - flux financiar actualizat în anul i
CF i - flux financiar curent în anul i
Vi - volumul veniturilor în anul i
Ci - volumul cheltuielilor în anul i
A i - valoarea amortismentelor în anul i
I i - volumul investiţiilor în anul i
a - coeficientul de actualizare / capitalizare

26
 Aici se pot prelua ipotezele de previziune pentru contul de rezultate din proiectul de
analiza financiară pentru efectuarea previziunilor pe 5 ani

27
 INDICATOR N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5
VENITURI 3.910.803 4.105.938,83 4.310.822,33 3.525.942,27 4.751.809,79 4.988.962,0
TOTALE 9
din exploatare 3.897.309 4.092.174,45 4.296.783,17 4.511.622,33 4.737.203,45 4.974.063,6
2
financiare 13.494 13.763,88 14.039.,16 14.913,94 14.606,34 14.898,47
CHELTUIELI 3.644.734 3.757.311,15 3.883.815 4.105.343,87 4.121.367 4.277.694,7
TOTALE 1
de exploatare 3.538.168 3.723.878,75 3.867.104,85 4.015.343,87 4.121.367 4.277.694,7
1
financiare 106.566 33.432,4 16.710,15 - - -
REZULTATUL 266.069 348.627,18 427.007,33 510.598,4 630.442,79 710.997,38
BRUT
IMPOZIT 42.571 55.780,35 68.321,17 81.695,74 100.870,85 113.759,58
( 16%)
REZULTATUL NET 233.498 292.846,83 358.686,16 428.902,66 529.571,94 597.237,8

 Se estimează o creştere a veniturilor din exploatare cu 5% pe an, creştere cu bază în

lanţ
 De asemenea se etimează o creştere cu 2% pe an a veniturilor financiare, creştere cu
bază în lanţ
 Ponderea cheltuielilor de exploatare din totalul veniturilor de exploatare a fost în anul
N de 91,94%, iar în perioada de prognoză se estimează o creştere a eficienţei costurilor
de exploatare astfel:
N+1: 90%
N+2: 89%
N+3: 88%
N+4: 87%
N+5: 86%
 Firma deţine un credit de 334.324 în anul N şi se estimează menţinerea ponederii
acestuia în veniturile exploatării
 Rata de actualizare este de 16%, iar dinamica estimată după anul N+5 este de +1%
constant
 Fluxurile din activitatea de investiţii sunt 0 pe întreaga perioadă de prognoză
 Valoarea netă de realizare a activelor redundante este de 1.500.000
 Creditul va fi achitat astfel:
-în decembrie anul N+1 se achită 167.161,5 RON
-în decembrie anul N+2 se achită restul de 167.161,5 RON
Rata dobânzii este de 10% pe an
Cheltuieli financiare/ an= 334.324* 0,1= 33.432,4
Pentru că se achită la sârşitul anului N+1 167.161,5 RON, cheltuielile financiare pe
anul N+2 vor fi 167.161,5* 0,1= 16.716,15

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5

NFR 208.536 218.931,33 229.875,49 241.371,79 253440,38 266.112,4
Variaţie NFR -58.486 10.395,33 11.484,16 11.496,3 12,068,59 12.672,02
Profit net 233.498 292.846,83 358.686,16 428.902,65 529.571,24 579.237,8
Flux de 291.984 282.451,5 347.202 417.406,35 517.502,65 566.565,78
exploatare
Amortizare - - - - -

28
 -
Investiţii - - - - - -
Flux de - - - - - -
investiţii

NFR/ Venituri din exploatare=208.536/ 3.897.309= 5,35%

NRFN+1=4.092.174,45* 0,0535= 218.931,39
NRFN+2=4.296.738,17* 0,0535= 229.875,49

Intrări de - - - - - -
credite
Rambursări - 167.161,5 167.161,5 - - -
credite
Flux de - -167.161,5 -167.161,5 - - -
finanţare
Flux de 291.984 115.290 180.040,5 417.406,35 517.502,65 566.565,78
numerar
Factor de 0,862 0,743 0,641 0,552 0,476 0,410
actualizare

Indicator N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5

Flux de 251.690,21 85.660,47 115.405,96 230.408,31 246331,26 232.291,97
numerar act
Valoarea 3.541.036,13
reziduală
Vra 1.541.824,81
Val active 1.500.000
redundante

Valoarea reziduală = Flux de numerar N+5/Rata de actualizare

Flux de actualizare=Factor de actualizare* Flux de numerar
Vra=Vr* Factor de actualizare N+5
Valoare active redundante=1.500.000
Valoare societate= Flux de numerar actualizat+ Valoare reziduală actualizată+ Active
redundante
Valoare societate= 3.203.515

Sau se poate utiliza un exemplu asemanator cu curmatorul:

Exemplul 2 DCF
Se va stabili valoarea întreprinderii prin metoda actualizării fluxurilor viitoare de numerar
(DCF) şi valoarea unei acţiuni, cunoscându-se următoarele informaţii:
- Cifra de afaceri 800.000 lei; profitul impozabil 60.000 lei; creşterea este de 10% pe an;
cota de impozit 16%;
- Raportul Rezultat din exploatare / CA este constant;
- Amortizările cumulate la 31.12.N sunt de 30.000 lei şi cresc cu 5.000 lei anual;

29
 - Provizioanele la 31.12. N sunt de 6.000 lei şi cresc cu 2.000 lei anual;
- Investiţiile necesare a fi efectuate in fiecare an sunt de 20.000 lei;
- Variaţia NFR este estimată la 5% din creşterea CA;
- Datoriile totale la 31.12.N sunt de 750.000 lei; rata de bază 5,75%, prima de risc 3,25%;
- Număr de acţiuni: 10.000 acţiuni;
- Perioada de previziune: 5 ani.
- Valoarea reziduală reprezintă valoarea întreprinderii după perioada de previziune
explicită şi este estimată prin capitalizarea cash-flow-ului la sfârşitul perioadei de
previziune.

Metoda DCF presupune că valoarea întreprinderii este egală cu valoarea actualizată a

fluxurilor de trezorerie pe care le va degaja.

n CFi Vr
VDCF   
i 1 (1  a ) i (1  a ) n
VDFC = valoarea intreprinderii prin metoda DCF
CF = cash – flow din anul i
Vr = valoarea reziduală
a = rata de actualizare
i = anul de previziune
n = intervalul de previzune (numar de ani)
(Daca in calculul CF nu se tine cont de rambursarea datoriilor, pentru stabilirea valorii finale a
intreprinderii din VDCF se scade valoarea datoriilor totale).

CF = Pn + A + Prov – ΔNFR – Inv

Unde: Pn – profit net

A – amortizări
Prov – provizioane
ΔNFR – variaţia necesarului de fond de rulment
Inv – investiţiile pentru menţinerea potenţialului actual al întreprinderii

Rezolvare

1. Calculul cifrei de afaceri previzionate

CAN+1 = CAN + CAN x 10% = 800.000 + 800.000 x 10% = 880.000 lei

(sau CAN+1 = CAN x 110% = 800.000 x 110% = 880.000 lei)

CAN+2 = CAN+1 x 110% = 880.000 x 110% = 968.000 lei

CAN+3 = CAN+2 x 110% = 968.000 x 110% = 1.064.800 lei
CAN+4 = CAN+3 x 110% = 1.064.800 x 110% = 1.171.280 lei
CAN+5 = CAN+4 x 110% = 1.171.280 x 110% = 1.288.408 lei

2. Calculul ΔNFR

30
ΔNFR = ΔCA x 5%

ΔNFRN+1 = (880.000 – 800.000) x 5% = 4.000 lei

ΔNFRN+2 = (968.000 – 880.000) x 5% = 4.400 lei
ΔNFRN+3 = (1.064.800 – 968.000) x 5% = 4.840 lei
ΔNFRN+4 = (1.171.280 – 1.064.800) x 5% = 5.324 lei
ΔNFRN+5 = (1.288.408 – 1.171.280) x 5% = 5.856 lei

3. Calculul rezultatului brut si net

PbN+1 = PbN x 110% = 60.000 x 110% = 66.000 lei

PnN+1 = Pb – Pbx16% = 66.000 - 66.000 x 16% = 66.000 - 10.560 = 55.440 lei

PbN+2 = PbN+1 x 110% = 66.000 x 110% = 72.600 lei

PnN+2 = Pb – Pbx16% = 72.600 - 72.600 x 16% = 72.600 - 11.616 = 60.984 lei

PbN+3 = PbN+2 x 110% = 72.600 x 110% = 79.860 lei

PnN+3 = Pb – Pbx16% = 79.860 - 79.860 x 16% = 79.860 - 12.778 = 67.082 lei

PbN+4 = PbN+3 x 110% = 79.860 x 110% = 87.846 lei

PnN+4 = Pb – Pbx16% = 87.846 - 87.846 x 16% = 87.846 - 14.055 = 73.791 lei

PbN+5 = PbN+4 x 110% = 87.846 x 110% = 96.631 lei

PnN+5 = Pb – Pbx16% = 96.631 - 96.631 x 16% = 96.631 - 15.461 = 81.170 lei

4. Calculul fluxurilor de trezorerie (CF)

Specificatie N N+1 N+2 N+3 N+4

Profit net 55.440 60.984 67.082 73.791 81.170
+ Amortizari 35.000 40.000 45.000 50.000 55.000
+Provizioane 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000
- Δ NFR 4.000 4.400 4.840 5.324 5.856
- Investitii 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
= CF 74.440 86.584 99.242 112.467 126.314

5. Calculul fluxurilor de trezorerie actualizate (CFa)

Specificatie N N+1 N+2 N+3 N+4

CF 74.440 86.584 99.242 112.467 126.314
Factor de 1,09 1,188 1,295 1,412 1,539
actualizare
(1+9%)i
CFa 68.294 72.882 76.635 79.651 82.875
=CFi/(1+9%)i
ΣCFa 68.294 + 72.882 + 76.635 + 79.651 + 82.875 = 380.337

31
 6. Calculul valorii reziduale actualizate

Valoarea reziduala:

Valoarea reziduala actualizata

7. Calculul valorii intreprinderii si a valorii unei actiuni

Valoarea intreprinderii:

380.337 + 911.489 – 750.000 = 541.826 lei

Valoarea unei actiuni:

541.826 lei / 10.000 actiuni = 54,18 lei/actiune

Metoda capitalizării profitului

Pe baza profitului previzionat pentru urmatorii 5 ani, se determiona valoarea

intreprinderii utilizand formula urmatoare:

Valoarea întreprinderii: V= PN / c,

unde: PN= profitul net mediu anual

c= rata de capitalizare

Urmatoarele 2 exemple sunt alte variante in care poate fi previzionat profitul (nu se cer
in raportul de evaluare).

B. Metoda capitalizării profitului var 1

Indicatori N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5

CA 3.897.292 4.209.075,36 4.545.801,39 4.909.465,5 5.302.222,74 5.726.400,56
Alte venituri 17 17 17 17 17 17
din exploatare
Total V din 3.897.309 4.209.092,36 4.545.801,35 4.909.482,5 5.302.239,74 5.726.417,56
exploatare
Cheltuieli 3.027.087 3.277.691,16 3.548,998,06 3.842.736,84 4.166.062,45 4.516.526,65
variabile
Cheltuieli fixe 511.081 517.809,7 517.809,7 517.809,7 517.809,7
din care:

32
 517.805,7
-amortizare 67.287 74.015,7 74.015,7 74.015,7 74.015,7 74.015,7
-alte chelt.fixe 443.794 443.794 443.794 443.794 443.794 443.794
Total chelt. de 3.538.168 3.277.691,16 4.066.808,3 4.300.546,54 4.683.872,15 5.034.332,2
exploatare
Rezultat din 359.141 931.401,2 478,993,05 548.935,96 618.367,59 692.085,36
exploatare
Rezultat -93.027 -148.092,79 -76.151,31 -87.280,82 -98.320,45 -110.041,57
financiar
Rezultat brut 266.114 783.308,41 402.841,74 461.655,14 520.047,14 582.043,79
Impozit 42.578,24 125.309,35 64.454,68 73.864,82 83.207,54 93.127,01
Rezultatul net 223.535,76 657.979,06 338.387,06 387.790,32 436.839,6 488.916,78

În urma diagnosticului financiar se fac următoarele estimări:

 CA creşte în medie cu 8% anual;
 Datorită creşterii previzibile a preţurilor la materii prime şi materiale consumabile se
estimează o creştere a cheltuielilor variabile la 1000 lei CA cu 2 lei în primii 3 ani şi cu
3 lei în următorii 2 ani;
 Amortizarea activelor va înregistra o creştere cu 5% ca urmare a modificării unor cote
de amortizare;
 Rezultatul financiar va creşte cu 10%, ca pondere în rezultatul exploatării în primul an;
 Impozitul pe profit plătit de societate este de 16%
1000
CV CA = CV/CA=3.027.087/3.897.292* 1000=776,7
1000
N+1: CV CA= 776,72+2=778,72
778,72=CV/4,209,075,36
CV=3.277.691,16
Ponderea Rezultatului financiar în Rezultatul de exploatare(N)= 93.027/ 359.141* 100=-
25,9%
N+1:- 15,9%* 931.401,2= -148.092,79
N+2:-15,9%* 478.993,05= -76.151,31
N+3:- 15,9%* 548.935,96= -87.280,82
N+4:-15,9%* 618.367,59= - 98.302,45
N+5:-15,9%* 693.085,36= -110.041,57
----- -------
Valoarea întreprinderii: V= PN / c, unde: PN= profitul net mediu anual
c=13% c= rata de capitalizare
-----
PN=(657.979,06+ 338.387,06+ 387.790,32+ 436.839,6+ 488.916,78)/ 5
=461.982,56
V= 461.982,56/ 0,13=
V= 3.553.712

C. Metoda capitalizării profitului var 2

Metoda bazată pe randament are ca scop determinarea valorii de rentabilitate a
întreprinderii(Vr):
Vr= CB/ i
Unde: CB= capacitatea beneficiară( egală cu media aritmetică a profiturilor nete previzionate)

33
 i= rata de capitalizare
Perioada de previziune este de 5 ani.Se consideră anul N anul de bază( 2005), iar următorii ani
reprezintă anii de previziune
 Presupunem că CA va creşte în medie cu 8% anual;
 Cheltuielile materiale cresc proporţional cu CA deoarece creşte şi producţia
exerciţiului;
 Cheltuielile cu lucrările şi serviciile executate de terţi vor creşte cu 5% anual;
 Cheltuielile cu impozite, taxe şi vărsăminte asimilate vor rămîne constante în termeni
reali, deoarece se remarcă în politica statului o tendinţă constantă în ceea ce priveşte
impozitele directe(taxa pe clădiri etc.)
 Cheltuielile salariale vor creşte cu 2%, societatea vrând să-şi stimuleze salariaţii în
condiţiile creşterii CA şi presupunând şi a productivităţii muncii;
 Cheltuielile cu amortizările vor creşte cu 5% în primul an datorită modificării unor cote
de amortizare;
 Cheltuielile financiare se vor diminua în următorii 2 ani, urmând să devină nule ca
urmare a achitării integrale a creditului după primele două exerciţii previzionate;
 Se estimează că veniturile financiare rămân constante;
 Firma plăteşte impozit pe profit de 16%;
 Rata de capitalizare este de 16%.

Indicatori N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5

CA 3.897.292 4.209.075,36 4.545.801,39 4.909.465,5 5.302.222,74 5.726.400,56
Producţia 1.349.853 1.571.223 1.723.451 1.942.318 2.033.151 2.411.789
exerciţiului
Total venituri 3.897.309 4.209.092,36 4.545.801,35 4.909.482,5 5.302.239,74 5.726.417,56
din exploatare
Cheltuieli 160.686 173.540,88 187.424,19 202.418,08 218.611,53 236.100,45
materiale
Chelt.cu servicii 1.411.174 1.481.732,7 1.555.819,34 1.633.610,31 1.715.290,83 1.801.055,37
şi lucrări
exec.de terţi
Chelt cu 148.084 148.084 148.084 148.084 148.084 148.084
impozite şi taxe
Chelt. cu 859.068 876.249,36 893.774,35 911.649,84 929.882,84 948.480,5
personalul
Chelt cu 68.642 72.074,1 72.074,1 72.074,1 72.074,1 72.074,1
amortizarea şi
provizioanele
Total chelt de 3.358.168 3.626.821,44 3.916.967,16 4.230.324,53 4.568.750,49 4.934.250,53
exploatare
Rezultatul din 359.141 582.270 628.834,19 697.157,97 733.489,25 792.167,03
exploatare
Venituri 13.494 13.494 13.494 13.494 13.494 13.494
financiare
Cheltuieli 106.566 33.432,4 - - - -
financiare
Rezultatul -93.027 -19.668,12 13.494 13.494 13.494 13.494
financiar
Profitul brut 266.114 562.602,8 692.651,97 692.651,97 746.983,25 805.661,03
Impozit/profit 42.578,24 90.016,45 110.824,32 110.824,32 119.517,32 128.905,76
Profit net 223.535,76 472.586,35 581.737,65 581.737,65 627.465,92 676.755,27

34
CB=(PNN+1+ PNN+2+ PNN+3+ PNN+4+ PNN+5)/ 5=
CB=576.905,66
Vr=576.905,66/ 0,16=
Vr= 3.605.660
Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în vederea estimării valorii de piaţă a
societăţii SC INTREP aşa cum este definită de standardele internaţionale de evaluare, în
vederea vânzării acesteia.
Din aceste considerente, cea mai bună metodă de evaluare a fost metoda bazată pe randament
datorită faptului că în urma aplicării acesteia s-a obţinut cea mai mare valoare de
rentabilitate şi anume 3.605.660
Firma S.C. INTREP este o societate profitabilă. Oricare ar fi metoda folosită, firma
analizată are o valoare pozitivă şi destul de substanţială, astfel încât să atragă orice investitor.

35
CAPITOLUL IV. REZULTATELE EVALUĂRII ŞI OPINIA EVALUATOR

În practică baza de evaluare utilizată pentru determinarea valorii unui pachet de acţiuni
trebuie să fie adecvată situaţiei fiecărei societăţi în parte şi scopului evaluării. În cazul în care
scopul evaluării este vânzarea pachetului este recomandabil să se aplice toate cele trei tipuri de
abordări în evaluare - pe bază de active, de venituri şi prin comparaţia vânzărilor.
În cazul de faţă s-au folosit două din cele trei abordări:
 abordarea pe bază de active
 abordarea pe bază de venit
A treia abodare nu a fost utilizată deoarece nu deţinem date privind preţurile de
tranzacţionare ale unor acţiuni aparţinând unor societăţi similare şi nu am obţinut informaţii
relevante nici referitor la tranzacţii anterioare cu acţiuni ale INTREP S.A. care să poată fi
utilizate în contextul actual.
S-au aplicat metodele considerate cele mai adecvate, în funcţie de datele cunoscute.
Valorile estimate prin metodele de evaluare aplicate sunt următoarele:

Valoarea Valoarea unei

Metode utilizate societăţii (LEI) acţiuni
(LEI/acţiune)
I. Metode bazate pe active
1. metoda activului net contabil 2.378.702 273
2. metoda activului net corectat 3.991.106 459
II. Metode bazate pe venit
1. metoda fluxurilor financiare actualizate (DCF) 3.203.500 368
2. metoda capitalizării profitului 3.553.700 408

Analizând rezultatele obţinute, se observă că paleta de valori este destul de diferită,

respectiv valoarea obţinută prin metoda activului net corectat este mult mai mare în comparaţie
cu valorile obţinute prin actualizarea fluxurilor şi prin metoda activului net contabil. Valorile
de randament obţinute sunt mici din cauza estimărilor prudente ale rezultatului din exploatare
care au stat la baza întocmirii previziunilor pentru aplicarea metodelor de randament.

Valoarea de piaţă estimată pentru o acţiune este:

Vp = 459 lei

Considerăm că valoarea societăţii în general şi a pachetului de acţiuni evaluat în special

este dată de valoarea activelor deţinute de societate (determinată prin metode bazate pe active)
şi nu de randamentul afacerii desfăşurate (determinată prin metode de actualizare a fluxurilor).

36
CAPITOLUL V. BIBLIOGRAFIE ȘI REGLEMENTĂRI LEGALE APLICATE

 Suport curs: “Evaluarea întreprinderilor” – editat de ANEVAR

 Buletinele informative ANEVAR
 SPIC 11/1, 11/2, 11/3, 11/4, 11/5, 11/6
 Standardele internaţionale de evaluare
 Situaţiile financiare ale societăţii S.C. INTREP S.A. – anii T-3 - 30.11.T
 O serie de documente şi informaţii puse la dispoziţie de beneficiar - INTREP S.A.
 Date informative referitoare la data punerii în funcţiune, valorile de inventar, valori
amortizate, etc.
 HGR 964/1998 pentru aprobarea clasificării şi duratelor de utilizare normate a mijloacelor
fixe
 Banca de date a SC EVALUATOR SRL
 Cursurile de schimb valutar BNR ale leului existente în diferite etape.

ANEXE

37