ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURESTI

FACULTATEA DE CONTABILITATE SI INFORMATICA DE GESTIUNE

RAPORT DE EVALUARE A INTREPRINDERII

SC ROH ROMANIA SRL

Studenti :

- BUCURESTI 2009 -

CUPRINS

1.

DEFINIREA MISIUNII........................................................................................................3
1.1 Identificarea intreprinderii evaluate......................................................................................3
1.2 Dreptul de proprietate evaluat...............................................................................................4
1.3 Scopul evaluarii.....................................................................................................................4
1.4 Data evaluarii........................................................................................................................4
1.5 Definirea valorii estimate......................................................................................................4
1.6 Ipoteze si conditii limitative..................................................................................................4
2. DIAGNOSTICUL PENTRU EVALUAREA INTREPRINDERII........................................5
2.1. Diagnosticul juridic
- Drept comercial
-Drept civil
-Drept fiscal
-Dreptul muncii
-Dreptul mediului
-Litigii
2.2. Diagnosticul operational......................................................................................................7
2.3. Diagnosticul comercial......................................................................................................17
2.4. Diagnosticul resurselor umane si al managementului firmei.............................................24
2.5. Diagnosticul financiar........................................................................................................27
3.ABORDAREA EVALUARII...................................................................................................38
4. RECONCILIEREA VALORII SI ESTIMAREA VALORII FINALE...............................47
5.ANEXE..49

1. Definirea misiunii
1.1 Identificarea intreprinderii evaluate
Roh Romania SRL este parte a grupului Rohe Holding GmbH, firma austriaca ce
activeaza pe piata serviciilor destinate distribuitorilor de produse petroliere inca de la
inceputul anilor 50 si are 18 filiale in tari din Europa Centrala si de Est asigurand
service-ul pentru statii de distributie carburanti si spalatorii auto.
In Romania, compania Roh a intrat pe piata in 1994 si are astazi in afara sediului
din Bucuresti, filiale in Oradea, Iasi, Deva, Timisoara si Cluj.
Domeniul de activitate:
- proiectarea generala, avizarea si executia la cheie a statiilor de distributie
carburanti
- proiectarea si executarea de instalatii tehnologice in statiile de distributie carburanti
- importul si montarea de pompe de distributie carburanti, sisteme moderne de
management si control pentru statiile de distributie

carburanti, sisteme de masura

automata a nivelului in rezervoare, sisteme de detectie scurgeri, conducte si fitinguri din

polipropilena, compresoare, unitati aer-apa, aspiratoare, instalatii de reciclare a apei,
separatoare de produs petrolier, porti de acces

in spalatorii auto

- importul si montarea copertinelor si a elementelor de semnalistica

- importul tuturor echipamentelor din dotarea unui service auto
- montarea si intretinerea instalatiilor pentru spalatorii auto
- service in regim de permanenta pentru toate utilajele, materialele si lucrarile
oferite, cu piese de schimb originale si personal calificat la producator
- mentenanta echipamentelor din dotarea statiilor de distributie carburanti: sisteme
de management si control, sisteme de masura automata in rezervoare si detectie
scurgeri, semnalistica, instalatii electrice, unitati aer-apa, compresoare, sisteme de
recirculare apa, separatoare de produs petrolier etc
Principalii clienti sunt : PETROM, OMV, AGIP, LUKOIL, MOL

1.2 Dreptul de proprietate evaluat

Valoarea capitalului subscris al societatii la 31 decembrie 2007 este de 296.740 lei
(31 decembrie 2006: 296.740 lei) reprezentnd 29.674 aciuni (31 decembrie 2006:
29.674 aciuni). Toate aciunile au acelai drept de vot i au o valoare nominal de 10
lei/aciune (31 decembrie 2006: 10 lei/aciune).

Structura acionariatului la 31 decembrie 2007 este prezentat

astfel:
Numar
Rohe

Holding

Gmbh
Daniel Calagiu
Gina Calagiu

de

Suma(lei)

Procentaj(%)

actiuni (mii)
22.255

222.550

75

4.451
2.968

44.510
29.680

15.
15

1.3 Scopul evaluarii

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a
proprietii imobiliare prezentate mai sus, aa cum este definit i n concordan cu
standardele ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) in vederea
listarii la bursa.
1.4 Data evaluarii
Evaluarea societatii s-a efectuat la data de 31.12.2007 ,pentru aceasta s-a avut
ca baza de date situatiile financiare ale anului 2007 precum si alte informatii furnizate
de catre conducerea societatii.
1.5 Definirea valorii estimate
Valoarea de pia suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la
data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie
echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngeri.
1.6 Ipoteze si conditii limitative
Raportul a fost intocmit pe baza informatiilor puse la dispozitie de catre
proprietar.La analiza proprietatii s-au avut in vedere dreptul de proprietate.

Selectarea metodelor de evaluare s-a facut avand in vedere situatia actuala a

proprietatii pemtru a obtine o valoare cat mai apropiata de cea a unei eventuale
tranzactii.
Au fost luati in considerare factori

care influenteaza valoarea fara nici o

omisiune deliberata.Dupa cunostinta autorului toate acestea sunt corecte.

Proprietatea a fost vazuta sau inspectata de evaluator.
Evaluatorul presupune ca toate drepturile de proprietate sunt valabile si nu sunt
incalcate reglementarile legale.
Evaluatorul nu raspunde pentru existenta de vicii ascunse si factori de mediu in
masura in care sa influenteze valoarea proprietatii si nu poate garanta asupra staruu
sale tehnice si economice.

2. Diagnosticul pentru evaluarea intreprinderii

2.1. Diagnosticul juridic
Analiza aspectelor ndeplinirii prevederilor legale i a reglementrilor n vigoare
privind drepturile i obligaiile firmei ROHE ROMANIA SRL, s-a realizat pe baza
documentelor i informaiilor puse la dispoziie de ctre biroul de avocatura cu care
lucreaz societatea.

Dreptul comercial
Societatea comercial

ROHE ROMANIA SRL

cu sediul n municipiul

BUCURESTI, s-a constituit la data de 01.01.1993 n baza Legii nr. 31/1990 republicat
i modificat n Monitorul Oficial 33/1998, privind societile comerciale, avnd la data
nfiinrii un capital social de 44.520.000 lei.
Societatea a fost nscris la Registrul Comerului al Camerei de Comer i
Industrie A MUNICIPIULUI BUCURESTI sub nr.J40/223/1994 Firma i desfoar
activitatea n conformitate cu statutul propriu i legislaia romn n vigoare. Organul
principal de conducere al societii este ADUNAREA GENERALA A ASOCIATILOR,
conducerea curent a firmei fiind ncredinat administratorului.
Conform statutului i a contractului de societate, activitatea preponderent a
societii comerciale ROHE ROMANIA SRL o constituie ACTIVITATI DE SERVICII
PRESTATE IN PRINCIPAL INTREPRINDERILOR avnd codul CAEN 7487 .
Societatea i realizeaz obiectul de activitate pe baz de contracte comerciale
ncheiate n conformitate cu Codul Comercial Roman i are contracte comerciale cadru

ncheiate cu principalii furnizori. Relaiile contractuale se desfoar n condiii normale,

instrumentele de plat fiind cele uzuale.
n ceea ce privete capitalul social, acesta a crescut, ajungnd ntr-un timp
relativ scurt la un nivel de 269.740lei.

Dreptul civil
S-au verificat i analizat actele i contractele privind dreptul de proprietate

asupra

construciilor

asupra

terenurilor

firmei,

constatndu-se

respectarea

prevederilor legale legate de aceste aspecte ale dreptului civil.

n ceea ce privete contractele de asigurare, firma are asigurri pentru toate
bunurile pentru care aceste contracte sunt obligatorii. De asemenea, primele de
asigurare sunt achitate la timp.
Un alt aspect legat de dreptul civil l constituie situaia mprumuturilor primite.
Firma ROHE ROMANIA SRL nu a apelat la contractarea unor credite pentru productie
de la banci, n special n perioda , cand majoritatea resurselor au fost mobilizate pentru
investitii.

Dreptul fiscal
La data efecturii analizei, societatea era nregistrata la Direcia Finanelor

Publice i Control Financiar de Stat, a Municipiului Bucuresti, precum i la Ministerul

Finanelor avnd codul unic de inregistrare :RO 5129660.
Referitor la achitarea obligatiior legale datorate s-au constatat unele ntarzieri n
achitarea obligatiilor fa de bugetul asigurrilor sociale i fa de bugetele fondurilor
speciale, toate la nivelul activitii curente. n plus, au existat impozite i taxe nepltite
la termenul stabilit la bugetul de stat, dar tot la nivelul activitii curente.

Dreptul muncii
Angajaii societii nu dein un contract colectiv de munca, si nu este nregistrat

la Direcia General de Munc i Protecie Social a municipiului Bucuresti.

Atat obligaiile salariale fa de angajaii firmei au fost achitate la termen, cat si
contribuiile la asigurrile sociale i pentru ajutorul de somaj.
n perioada analizat nu s-au nregistrat greve, aciuni revendicative sau conflicte
de munc.

Dreptul mediului

n urma analizei s-a constatat c firma i desfoar activitatea n cadrul impus

de legislaia de mediu n vigoare, i anume Legea 137/1995 de protectia mediului
modificat i republicat n Monitorul Oficial 70/2000.Firma are autorizaiile de mediu
necesare funcionrii i nu a nregistrat litigii cu alte firme sau cu autoritile cu privire la
problemele de mediu.

Litigii
La data efectuarii analizei, societatea nu era implicat n litigii aflate pe rolul

instanelor judectoreti sau a arbitrajului de pe langa Camera de Comer i Industrie.

Concluziile diagnosticului juridic.
Analiza aspectelor legate de diagnosticul juridic al societii comerciale a scos n
evident urmtoarele:
Puncte tari
1.Societatea este organizat i functioneaz n conformitate cu legislaia romn
n vigoare i cu statutul propriu.
2. Existena drepturilor de proprietate, astfel nct nu exist riscul de litigii
patrimoniale sau revendicri de daune datorate nerespectrii clauzelor contractuale
3. Existena tuturor autorizaiilor necesare bunei funcionri a societii
4. Absena litigiilor, indiferent de natura lor
5. Lipsa creditelor nerambursate la termenul stabilit
6. Climatul social din cadrul societatii este armonios i propice desfurrii
activitii normale a societii
Puncte slabe
1.Nu exista contractul colectiv de munca.

2.2. Diagnosticul operational

Societatea comerciala ROHE ROMANIA are in patrimoniul sau mijloace fixe
pentru desfasurarea activitatii in bune conditii. Mijloacele fixe sunt aprobate in vederea
achizitiei de directorii de departament si sunt incadrate de sefii de sectie conform
Catalogului privind normele de functionare si clasificare a mijloacelor fixe din Legea
15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale.
De asemenea in cadrul firmei exista catalogul mijloacelor fixe, fiecare mijloc fix
primind un numar de intrare, o durata normale de utilizare si o locatie. Mijloacele fixe

sunt folosite conform normelor tehnice astfel incat sa nu se uzeze intr-un ritm mai rapid
decat durata normala de utilizare.
Toate mijloacele fixe sunt folosite in cadrul activitatii de productie, in conditii
normale de utilizare.

Tabel 1. Mijloace fixe - Evolutia structurii capitalului fix (valori absolute)

Valori

nete

(fara amortizare)

2004

2005

2006

2007

Grupa 1. CONSTRUCTII

1.302.499

1.373.847

1.344.443

1.315.029

(MASINI,UTILAJE, INSTALATII DE LUCRU

Grupa 3. APARATE SI INSTALATII

201.729

178.725

170.942

186.269

DE MASURARE, CONTROL SI REGLARE

48.316

54.235

46.220

21.924

Grupa 4. MIJLOACE DE TRANSPORT

381.294

726.697

870.974

1.109.316

VALORILOR UMANE

29.717

47.080

90.933

103.696

Total

1.963.556

2.380.585

2.523.512

2.736.234

Grupa 2. ECHIPAMENTE TEHNOLOGICE

Grupa 6.MOBILIER, APARATURA

BIROTICA, SISTEME DE PROTECTIE A

Cladirea societatii este in stare buna de functionare. Cladirea este construita in

anul 2000, din caramida cu ferestre de termopan, si acoperita cu tabla. Constructia a
fost prevazuta din constructie la un risc seismic de 8 grade.
Valoarea constructiilor a avut o evolutie normala tinand cont de faptul ca
societatea si-a construit un imobil in anul 2001 care a fost dat in functiune in anul 2002.
Astfel s-au eliminat cheltuielile cu redevente, chirii. De aceea si ponderea constructiilor
in capital fix este foarte mare, de aproximativ 50 %.
De asemenea, tot in anul 2004 firma s-a retehnologizat, achizitionandu-si masini,
utilije, instalatii de lucru necesare desfasurarii activitatii in bune conditii. Ponderea
echipamentelor tehnologice in total capital fix a fost de 10.27% in anul 2004 si 6.81% in
anul 2007. De mentionat ca in anul 2005 societatea a achizitionat echipamente
tehnologice in valoare de 73.000 lei.

O pondere mica in total mjiloace fixe o reprezinta aparatele si instalatiile de

masurare, control si reglare. Valoarea aparatelor achizitionate in anul 2005 este de
aproximativ 27.000 lei.
In perioada analizata a crescut ponderea mijloacelor de transport in totalul
mijloacelor fixe de la 19.5% in anul 2004 la 40.5% in anul 2007. Sporul mediu a fost de
400 mii lei. Crestere numarului de autoturisme are efecte benefice asupra deservirii in
timp mai scurt a clientilor.
In perioada 2004-2007 valoarea mijloacelor fixe a crescut cu 1,6 milioane pe an,
o pondere insemnata detinand-o constructiile si mijloacele de transport.
Tabel 3. Evolutia structurii capitalului fix (valori relative)
Structura capitalului fix

2004

2005

2006

2007

Grupa 1. CONSTRUCTII
Grupa 2. ECHIPAMENTE
TEHNOLOGICE
(MASINI, UTILAJE,
INSTALATII DE LUCRU
Grupa 3. APARATE SI
INSTALATII
DE MASURARE,
CONTROL SI REGLARE
Grupa 4. MIJLOACE DE
TRANSPORT
Grupa 6.MOBILIER,
APARATURA BIROTICA,
SISTEME DE
PROTECTIE A
VALORILOR UMANE

66.33%

57.71%

53.28%

48.06%

10.27%

7.51%

6.77%

6.81%

2.46%

2.28%

1.83%

0.80%

19.42%

30.53%

34.51%

40.54%

1.51%

1.98%

3.60%

3.79%

10

Tabel 4. Balanta mijloacelor fixe

Valori brute
Valoarea la
inceputul anului
Intrari
Iesiri
Valoarea la
sfarsitul anului

2004

2005

2006

2007

491.038
1.716.179

2.189.073
643.351

2.820.273
474.129

3.256.519
672.098

18.143

12.151

37.882

134.714

2.189.073

2.820.273

3.256.519

3.793.904

2005
643.351
2.820.273
22.81%

2006
474.129
3.256.519
14.56%

2007
672.098
3.793.904
17.72%

2004
18.143
2.189.073

2005
12.151
2.820.273

2006
37.882
3.256.519

2007
134.714
3.793.904

0.83%

0.43%

1.16%

3.55%

2004

2005

2006

2007

13.418.137

20.827.857

23.901.985

29.563.865

1.340.055

2.504.673

3.038.396

3.525.211

10

2004

2005

2006

2007

1.340.055
64

2.504.673
73

3.038.396
80

3.525.211
85

Tabel 5. Coeficientul intrarilor de capital fix

Specificatie
Intrari de capital fix
Valoarea la sfarsitul anului
Coeficientul reinnoirii

2004
1.716.179
2.189.073
78.40%

Tabel 6. Coeficientul iesirilor de capital fix

Specificatie
Iesiri de capital fix
Valoarea la sfarsitul anului
Coeficientul scoaterii din
functiune

Tabel 7. Coeficientul utilizarii capitalui fix

Specificatie
Cifra de afaceri
Valoarea medie a capitalui
fix
Coeficientul utilizarii
capitalului fix

Tabel 8. Gradul de inzestrare tehnica a muncii

Specificatie
Valoarea medie a capitalui
fix
Numar mediu de salariati

11

Gradul de inzestrare
tehnica a muncii

20.938

34.311

37.980

41.473

2004
2.846.396

2005
3.001.914

2006
4.454.918

2007
4.713.630

1.340.055

2.504.674

3.038.396

3.525.211

2.12

1.20

1.47

1.34

Tabel 9. Eficienta utilizarii capitalui fix

Specificatie
Profit brut
Valoarea medie a capitalui
fix
Eficienta utilizarii capitalui
fix

Se observa valori mari ale mijloacelor fixe la intrari in anul 2004 de aproximativ
1,7 milioane lei, iar la iesiri in anul 2007 de 130 mii lei. Acest lucru se explica prin faptul
ca firma a construit sediu in anul 2001 si a achizitionat echipamente tehnologice,
mijloace de transport. In anul 2005 societatea si-a reinnoit mijloacele fixe in proportie de
23 %. In anul 2006 coeficientul reinnoirii a fost mai mic cu 8% fata de 2005 si cu 5%
mai mic in anul 2007 fata de anul 2005.
De asemenea, iesirile de capital fix au inregistrat cea mai mare valoare in anul
2007 de 4%, din cauza scoaterii din functiune (casarii) a echipamentelor tehnologice in
valoare de 20 mii lei si a mijloacelor de transport in valoare de 100 mii lei.
In perioada analizata coeficientul utilizarii capitalului fix a fost de 10 in anul 2004
si 8 in ceilalti ani, adica la 10 lei capital fix utilizat firma a obtinut un 1000 lei CA.

Analiza structurii activelor circulante

Active circulante materiale:
stocuri materiale, consumabile, obiecte de inventar
productie in curs
marfuri
ambalaje
Active circulante banesti:
decontari si avansuri
- furnizori debitori
- clienti si conturi asimilate
- efecte de primit
- decontari cu asociatii privind capitalul
instrumente de trezorerie:
- conturi la banci
- casa
- valori de incasat
- alte valori
titluri de plasament:
- actiuni
- obligatiuni

Tabel 10. Situatia activelor circulante

Active circulante materiale(total)
*stocuri materiale
*productie in curs
*marfuri

2004
1.609.063
1.060.395
0
548.498

2005
2.376.290
1.607.221
0
768.900

2006
3.345.389
2.853.186
0
492.033

2007
5.097.152
2.917.004
1.133.148
1.046.830

12

*ambalaje
Active circulante banesti(total)
*clienti
*alte creante
*conturi la banci
*casa
Total active circulante

170
2.882.520
2.282.479
10.556
589.148
338
4.491.582

170
6.090.837
3.934.795
27.601
1.876.031
3.992
8.467.128

170
5.349.542
1.599.875
307.737
3.439.293
2.636
8.694.931

170
6.643.673
4.873.692
832.921
933.273
3.788
11.740.826

Tabel 11. Structura activelor circulante in functie de natura lor

Structura activelor
circulante(%)
Active circulante materiale
Active circulante banesti

2004
35.82%
64.18%

2005
28.06%
71.94%

2006
38.48%
61.52%

2007
43.41%
56.59%

Situatia activelor circulante a fost favorabila societatii in perioada

analizata.Valoarea activelor circulante a crescut in medie cu 1,8 milioane.Ponderea
activelor materiale variaza de la 35.82% in anul 2004 la 43.41 % in anul 2007, iar
activele banesti variaza de la 64.18 % in anul 2004 la 56.6% in anul 2007.
Un lucru bun pentru societatea este faptul ca activele banesti sunt mai mari
decat cele circulante dar in anul 2007 diferenta era doar de 1500 fata de 2000 in anul
2006.
In cadrul activelor banesti din anul 2007 o pondere mare de 41.51% o au clientii.
Acest lucru avand repercursiuni negative asupra cash-flow .

EVOLUTIA STRUCTURII ACTIVELOR CIRCULANTE

80.00%
71.94%
70.00%

64.18%

61.52%

60.00%

56.59%

50.00%
VALORI

40.00%

43.41%
38.48%

35.82%
28.06%

30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
2004

2005

2006

2007

PERIOADA

Active circulante materiale

Active circulante banesti

Viteza de rotatie= arata de cate ori, intr-o perioada de gestiune, stocurile trec succesiv prin
fazele de aprovizionare, fabricatie si vanzare.
Nmed= CA/Smed
Nmed= numar de rotatii mediu

13

CA= cifra de afaceri

Smed= nivelul stocului mediu
Durata unei rotatii se calculeaza ca raport intre durata calendaristica a perioadei si numarul de
rotatii efectuate de stocuri in perioda de analiza
D= Dc/Nmed
D= durata unei rotatii a stocurilor
Dc= durata calendaristica a perioadei exprimata in zile (360 ZILE)
Nmed= numar de rotatii mediu

Viteza de rotatie a stocurilor

2004

Specificatie
Stocul la inceputul
anului
Stocul la sfarsitul
anului
Stocul mediu
Cifra de afaceri
Viteza de rotatie a
stocurilor
Durata unei rotatii

2005

2006

2007

626.756

1.609.063

2.376.290

3.345.389

1.609.063
1.117.909
13.418.137

2.376.290
1.992.676
20.827.857

3.345.389
2.860.840
23.901.985

3.964.004
3.654.697
29.563.865

12

10

30

34

43

45

In perioada analizata viteza de rotatie a stocului a scazutl de la 12 rotatii in anul

2004 la 8 rotatii in anul 2006.Aceasta a constituit un fapt negativ ce s-a repercutat un
cresterea stocurilor de materiale. Stocuri prea mari reprezinta o imobilizare de fonduri
banesti, element care are efect negativ asupra cash-flow societatii. Sporul mediu de
crestere a stocurilor a fost de 0,85 milioane lei. Totodata a crescut si numarul de zile in
care materialele trec din faza de aprovizionare in faza de vanzare sau productie de la
30 de zile in anul 2003 la 45 zile in anul 2006.

14

Tabel 12. Structura activului

STRUCTURA ACTIVULUI
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL
(rd.01 la 03)
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL
(rd. 05 la 08)

2003

2004

2005

2006

2007

781.578

2.908.333

2.947.059

3.333.496

2.963.089

3.705.783

4.630.144

8.305.128

8.346.435

10.961.888

15

STRUCTURA ACTIVULUI
14,000,000
12,000,000
10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
0

2003

2004

2005

2006

2007

Ani
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL (rd. 05 la 08)
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL (rd.01 la 03)

Tabel 13. Structura activelor circulante

STRUCTURA
ACTIVELOR
CIRCULANTE
I. STOCURI
II. CREANTE
III. INVESTITII
FINANCIARE PE
TERMEN SCURT
IV. CASA SI CONTURI
LA BANCI

2003
948.531
1.614.452

2004
1.609.082
2.426.469

2005
2.211.028
4.210.814

2006
2.997.094
1.907.612

2007
4.525.319
5.577.621

1.142.799

5,94.594

1.883.287

3.441.730

858.948

16

EVOLUTIA CAPITALULUI
PROPRIU
TOTAL CAPITALURI PROPRII

2003
2.486.189

2004
4.070.195

2005
4.627.289

2006
7.939.302

2007
6,899,911

EVOLUTIA CAPITALULUI PROPRIU

9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani
TOTAL CAPITALURI PROPRII

Tabel 14. Activul net contabil

ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL
(rd.01 la 03)
ACTIVE CIRCULANTE TOTAL (rd. 05 la 08)
I. STOCURI
II. CREANTE
III. INVESTITII FINANCIARE PE
TERMEN SCURT
IV. CASA SI CONTURI LA
BANCI
C. CHELTUIELI IN AVANS (ct.
471)
D. DATORII CE TREBUIE
PLATITE INTR-O PERIOADA
DE PANA LA UN AN
G. DATORII CE TREBUIE
PLATITE INTR-O PERIOADA
MAI MARE DE UN AN
ACTIV NET CONTABIL

2003

2004

2005

2006

2007

781.578

2.908.333

2.947.060

3.333.496

2.963.089

3.705.783
948.531
1.614.452

4.630.144
1.609.082
2.426.469

8.305.128
2.211.028
4.210.814

8.346.435
2.997.094
1.907.612

10.961.888
4.525.319
5.577.622

1.142.799

594.594

1.883.287

3.441.730

858.948

468.330

694.916

1.305.319

1.483.700

88.540

2.268.332

3.947.892

6.314.479

3.268.276

6.219.891

0
2.219.028

0
3.590.585

470.972
4.466.738

84.502
8.327.154

47.539
7.657.546

17

EVOLUTIA ACTIVULUI NET CONTABIL

9,000,000
8,000,000
7,000,000
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000.000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani

ACTIV NET CONTABIL

2.3. Diagnosticul comercial

Analiza managementului clientilor
Rata de gestiune a clientilor arata in cate zile intreprinderea isi incaseaza
contravaloarea marfurilor de la clienti.
Nmed= CA/Smed
Nmed= numar de rotatii a clientilor(prin cifra de afaceri)
CA= cifra de afaceri
Smed= nivelul soldului mediu clienti
Durata unei rotatii se calculeaza ca raport intre durata calendaristica a perioadei si
numarul de rotatii efectuate de clienti in perioda de analiza
D= Dc/Nmed
D=durata unei rotatii a stocurilor
Dc= durata calendaristica a perioadei exprimata in zile
Nmed= numar de rotatii mediu
Tabel 15. Viteza de rotatie a clientilor
Viteza de rotatie a
clientilor
Specificatie
Soldul clienti la inceputul
anului
Soldul clienti la sfarsitul
anului
Soldul clienti mediu
Cifra de afaceri
Viteza de rotatie a
clientilor
Durata unei rotatii

2004

2005

2006

2007

1.540.272

2.282.479

3.934.795

2.282.479
3.822.751

3.934.795
6.217.274

1.599.875
5.534.670

4.873.692
6.473.568

13.418.147

20.827.857

23.901.984,

29.563.865

3.51
103

3.35
107

4.32
83

1.599.875

4.57
79

18

In anii 2004-2007 se observa o scadere cu 24 de zile a perioadei de incasare a

clientilor. Acest fapt determina o viteza de rotatie a clientilor in CA de 5 si o imbunatatire
a relatiilor de incasare-plata. Scazand durata unei rotatii se imbunatateste cash-flow
societatii.
Tabel16. Clientii intreprinderii
CLIENTI
OMV ROMANIA
SHELL ROMANIA
MOL ROMANIA PP
SRL
LUKOIL
DOWNSTREAM SRL
SNP PETROM
AGIP ROMANIA SA
TOTAL

2003
7.420.339
1.812.131

2004
6.105.893
3.000.916

2005
11.065.446
3.784.382

2006
11.594.004
4.870.085

2007
13.515.504
4.829.987

178.807

178.238

247.337

1.195.930

0
542.332
93.458
9.868.260

0
389.857
651.280
10.326.754

243.396
488.904
142.174
15.902.540

644.079
229.777
291.588
17.876.870

1.097.866
466.165
398.147
21.503.599

EVOLUTIA cifrei de afaceri cu companiile

petroliere
14,000,000
13,000,000
12,000,000
11,000,000

Valori

10,000,000
9,000,000
8,000,000
7,000,000
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani
OMV ROMANIA

SHELL ROMANIA

MOL ROMANIA PP SRL

LUKOIL DOWNSTREAM SRL

SNP PETROM

AGIP ROMANIA SA

19

Tabel 17. Structura cifrei de afaceri

STRUCTURA CIFRA DE AFACERI 2007
OMV ROMANIA
SHELL ROMANIA
C.N.I. SA
MOL ROMANIA PP SRL
LUKOIL DOWNSTREAM SRL
ALTII

46.33%
16.56%
4.43%
4.10%
3.76%
24.82%

Tabel 18. Structura cifrei de afaceri cumulata

STRUCTURA CIFRA DE AFACERI(CUMULAT 4
ANI)
OMV ROMANIA
SHELL ROMANIA
C.N.I. SA
MOL ROMANIA PP SRL
LUKOIL DOWNSTREAM SRL
ALTII

LUKOIL
DOWNSTREAM SRL
4%
MOL ROMANIA PP
SRL
4%

49.34%
18.17%
2.42%
1.79%
1.97%
26.32%

STRUCTURA CIFREI DE AFACERI DUPA CLIENTI 2007

ALTII
25%

C.N.I. SA
4%
SHELL ROMANIA
17%

OMV ROMANIA
MOL ROMANIA PP SRL

OMV ROMANIA
46%

SHELL ROMANIA
C.N.I. SA
LUKOIL DOWNSTREAM SRL ALTII

20

EVOLUTIA CIFREI DE AFACERI

DUPA PRIMII 2 CLIENTI
16,000,000
14,000,000

Valori

12,000,000
10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani
OMV ROMANIA

SHELL ROMANIA

EVOLUTI A CIFREI DE AFACERI

DUPA COMPANII PETROLIERE

Valori

25,000,000
20,000,000
15,000,000
10,000,000
5,000,000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani

OMV ROMANIA
MOL ROMANIA PP SRL

SHELL ROMANIA
LUKOIL DOWNSTREAM SRL

SNP PETROM

AGIP ROMANIA SA

21

Tabel 19. Furnizori interni si externi

TOTAL
FURNIZORI
EXTERNI
FURNIZORI
INTERNI

2003
8.858.803

2004
11.777.221

2005
16.628.489

2006
17.544.968

2007
21.991.804

1.687.735

2.795.599

6.206.950

5.433.465

7.759.326

7.171.068

8.981.622

10.421.540

12.111.503

14.232.477

EVOLUTIA FURNIZORILOR DUPA PROVENIENTA

16,000,000
14,000,000

Valori

12,000,000
10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani

FURNIZORI EXTERNI

FURNIZORI INTERNI

Tabel 20. Structura furnizorilor dupa provenienta

STRUCTURA
FURNIZORI EXTERNI
FURNIZORI INTERNI

2003
19.05%
80.95%

2004
23.74%
76.26%

2005
37.33%
62.67%

2006
30.97%
69.03%

2007
35.28%
64.72%

22

STRUCTURA FURNIZORI 2003

FURNIZORI
EXTERNI
19%

FURNIZORI
INTERNI
81%

FURNIZORI EXTERNI

FURNIZORI INTERNI

STRUCTURA FURNIZORI 2007

FURNIZORI
EXTERNI
35%
FURNIZORI
INTERNI
65%

FURNIZORI EXTERNI

FURNIZORI INTERNI

23

Tabel 21. Furnizorii intreprinderii

FURNIZORI
MALTE FUEL- ext
VEEDER ROOT- ext
KUNGSORSPLAST AB
SUEDIA ext
TMUCB SA - int
KONZOL TIMISOARA int
A& A INTERNATIONAL
- int

2003

2004

2005
1.304.665

2006
517.208
632.995

2007
2.428.462
831.019

244.922

356.018

197.907
1.004.327

331.372
817.672

393.002
1.477.986

364.250
1.667.248

359.283
1.390.349

1.624.340

1.286.353

1.072.458

1.305.504

610.625

365.861

615.006

988.850

EVOLUTIA CELOR MAI IMPORTANTI FURNIZORI

IN PERIOADA 2003-2007
7.000.000

6.000.000

Valori

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

2003

2004

2005

2006

2007

Ani
MALTE FUEL- ext

VEEDER ROOT- ext

KUNGSORSPLAST AB SUEDIA - ext

TMUCB SA - int

KONZOL TIMISOARA - int

A& A INTERNATIONAL - int

24

2.4. Diagnosticul resurselor umane si al managementului

firmei
Intrarile si iesirile de personal in perioada :
Anii
Total
personal
Intrari
Iesiri
Ritm
crestere

2004

2005

2006

2007

76
10
7

79
6
4

81
6
2

85
8
1

3.95%

2.53%

4.94%

2004

2007

2004

2007

Comentarii:

Numarul de salariati

Dinamica numarului de angajati in perioada:

Evolutia numarului de angajati

86
84
82
80
78
76
74
72
70

85
81
79
76

2004

2005

2006

2007

Anii

Efectivul mediu in perioada :

Efectiv la inceput de
an
Efectiv la sfarsit de an
Efectivul mediu
Ritm crestere

2004

2005

2006

2007

65
76
70.5
-

76
79
77.5
9.93%

79
81
80
3.23%

81
85
83
3.75%

Dinamica numarului mediu de angajati in perioada:

2004

2007

2004

2007

25

Evolutia numarului mediu de angajati

2007

83

anii

2006

80

2005

77.5

2004
64

70.5
66

68

70

72
74
76
78
numar mediu angajati

80

82

84

ANALIZA STRUCTURII PERSONALULUI

2007
varsta
medie

Structura angajatilor pe sexe

Masculin
Feminin
Total
Structura
F din total

2004
68
8
76

2005
70
9
79

2006
70
11
81

2007
72
13
85

10.53%

11.39%

13.58%

15.29%

38

Structura angajatilor pe sexe

90
80
70
60
50
40
30
20
10
0

2004

2005

2006

2007

Anii

26

ani

Tabel 22. Structura angajatilor pe grupe de varsta si sex

Varsta/sex
Masculin
Feminin
Total
Structura
grupei
de varsta

19-24
6
1
7

25-29
12
6
18

8.24%

21.18%

30-34

35-39
14
4
18

40-44

7
1
8

9
1
10

45-49
8
0
8

50-54
11
0
11

9.41%

21.18%

11.76%

9.41%

12.94%

55-59

>59

total

4
0
4

1
0
1

72
13
85

4.71%

1.18%

Tabel 23. Structura angajatilor in functie de departament

Departament
Director
general
Financiar
Oradea
Productie
Tehnic
Vanzari
Total

Efectivul

Ponderea

1
14
10
46
10
4
85

1.18%
16.47%
11.76%
54.12%
11.76%
4.71%
100.00%

27

2.5. Diagnosticul financiar

Evaluarea posturilor cuprinse in situatiile financiare anuale simplificate a fost efectuata in
conformitate cu principiile:
*principiul continuitatii activitatii: Rohe Romania SRL isi va continua in mod normal
activitatea, fara a intra in stare de lichiditate sau reducere semnificativa a activitatii.
*principiul permanentei metodelor: pentru inregistrarea in contabilitate si prezentarea
elementelor de activ si de pasiv si a rezultatelor, Rohe Romania SRL a aplicat aceleasi reguli ,
asigurand continuitatea si comparabilitatea informatiilor contabile. Pentru evaluarea elementelor
din bilant s-au folosit urmatoarele reguli:
-la data intrarii , bunurile se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate la valoarea de
intrare (valoare contabila).
-cu ocazia inventarierii se face evaluarea elementelor de activ si de pasiv stabilita in
functie de utilitatea bunului, pretul pietei, starea acestuia sau in functie de valoarea probabila de
incasat respectiv de platit in cazul creantelor si datoriilor.
-la fiecare data a bilantului elementele monetare exprimate in valuta se reevalueaza
folosind cursul de schimb de la data incheierii exercitiului
-la data iesirii din gestiune sau la darea in consum bunurile se evalueaza si se scad din
gestiune folosind pretul mediu ponderat, care se recalculeaza dupa fiecare intrare noua.
*principiul prudentei: fiecare element a fost determinat pe baza principiului prudentei astfel :
-nu au fost identificate obligatii previzibile si pierderile potentiale care au luat nastere in
cursul exercitiului financiar incheiat
-s-au calculat si am tinut seama de toate ajustarile de valoare datorate deprecierilor
*principiul independentei exercitiului: au fost luate in considerare toate veniturile si
cheltuielile corespunzatoare exercitiului financiar pentru care se face raportarea; am inregistrat
veniturile aferente perioadei nefacturate inca si cheltuielile corespunzatoare conform tabelului
din nota 5(SITUATIA FACTURILOR DE INTOCMIT); analog am inregistrat cheltuielile
aferente perioadei corespunzatoare facturilor nesosite conform tabelului din nota 5(SITUATIA
FACTURILOR NESOSITE)
*principiul evaluarii separate a elementelor de activ si de pasiv: in acest sens s-a determinat
separat valoarea aferenta fiecarui element individual de activ si de pasiv.
*principiul intangibilitatii: bilantul de deschidere al exercitiului 2006 corespunde cu bilantul
de inchidere al exercitiului 2005.
*principiul necompensarii: valorile elementelor ce reprezinta active nu au fost compensate cu
valorile elementelor ce reprezinta pasive,veniturile nu au fost compensate cu cheltuielile;

28

Principalele politici contabile adoptate n ntocmirea situailor financiare sunt prezentate mai
jos.
(1)
Informaii generale
Situaii financiare au fost ntocmite n conformitate cu:
(i)
Legea Contabilitii 82/1991 republicat n ianuarie 2005 (Legea 82)
(ii)
Reglementrile contabile conforme cu directivele europene aprobate prin Ordinul
Ministrului Finanelor Publice al Romniei 1752/2005 (OMF 1752) cu
modificrile ulterioare OMF 2001/2006; OMF 2374/2007
OMF 1752 prevede c persoanele juridice prevzute la art. 1 aliniatul 1 din Legea 82
aplic Reglementrile contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitilor
Economice Europene, iar situaiile financiare anuale consolidate sunt ntocmite n
conformitate cu Directiva a VII-a a Comunitilor Economice Europene.
Prezentele situaii financiare au fost ntocmite pe baza conveniei costului istoric, cu
excepiile prezentate n continuare n politicile contabile.
(2)

Moneda de prezentare a situaiilor financiare

Contabilitatea de ine n limba romn i n moneda naional. Elementele incluse n
aceste situaiile financiare sunt prezentate n lei romneti.
Leul nu este o moned convertibil n afara Romniei.
Conversia tranzaciilor n moned strin
Tranzaciile Societii n moned strin sunt nregistrate la cursurile de schimb
comunicate de Banca Naional a Romniei (BNR) pentru data tranzaciilor. Soldurile n
moned strin sunt convertite n lei la cursurile de schimb comunicate de BNR pentru data
bilanului. Ctigurile i pierderile rezultate din decontarea tranzaciilor ntr-o moned
strin i din conversia activelor i datoriilor monetare exprimate n moned strin sunt
recunoscute n contul de profit i pierdere, n cadrul rezultatului financiar.

Imobilizri necorporale
Cheltuielile de constituire au fost recunoscute ca i o cheltuial n contul de profit i
pierdere, n momentul n care au fost efectuate.

Imobilizri corporale
la 31 decembrie 2006 si 2007, imobilizarile corporale de natura terenurilor si cladirilor au
fost reevaluate in baza HG 1553/2003. HG 1553/2003 prevede ca reevaluarea
imobilizrilor corporale se efectueaz n vederea determinrii valorii juste a acestora,
inndu-se seama de inflaie, utilitatea bunurilor, starea acestora i de valoarea de pia.
Creterea valorii contabile rezultat n urma acestor reevaluri a fost creditat n rezerva
din reevaluare.
n costul unei imobilizri corporale sunt incluse i costurile estimate iniial cu
demontarea i mutarea acesteia la scoaterea din eviden, precum i cu restaurarea
amplasamentului pe care este poziionat imobilizarea, atunci cnd aceste sume pot fi
29

estimate credibil i Societatea are o obligaie legat de demontare, mutare a imobilizrii

corporale i de refacere a amplasamentului.
Amortizarea se calculeaz la valoarea de intrare, folosindu-se metoda liniar de-a
lungul duratei utile de via estimat a activelor, dup cum urmeaz ; valoarea de
amortizat se determina prin diminuarea valorii de achizitie cu valoarea reziduala stabilita
pe fisa mijlocului fix de catre comisie.
Principalele durate de amortizare utilizate la diferitele categorii de imobilizari
corporale sunt:
Ani
Construcii
Instalaii tehnice i maini
Alte instalaii, utilaje i mobilier

5 - 45
3 - 20
3 - 30

Terenurile nu se amortizeaz deoarece se consider c au o durat de via indefinit.

Din punct de vedere fiscal, Societatea aplica metoda amortizarii accelerate pentru
activele de natura echipamentelor, sculelor, mijloacelor de transport si mobilierului. Cota
de amortizare aplicata la valoarea de intrare a acestor active este de 20%.
C

Imobilizri financiare
Imobilizrile financiare cuprind aciunile deinute la entitile afiliate, mprumuturile
acordate entitilor afiliate, interesele de participare, mprumuturile acordate entitilor de
care Societatea este legat n virtutea intereselor de participare precum i alte investiii
deinute ca imobilizri.

Stocuri si lucrari in curs de executie

Stocurile sunt nregistrate la cea mai mic valoare dintre cost i valoarea realizabil net.
Costul este determinat pe baza metodei costului mediu ponderat. Costul lucrarilor in curs
de executie include materialele, forta de munca, costurile de sub-contractare si
cheltuielile de productie indirecte aferente. Acolo unde este necesar, se fac provizioane
pentru stocuri cu micare lent, uzate fizic sau moral. Valoarea realizabil net este
estimat pe baza preului de vnzare diminuat cu costurile de finalizare i cheltuielile de
vnzare.

Creane comerciale
Creanele comerciale sunt nregistrate la valoarea facturat mai puin provizionul pentru
deprecierea acestor creane. Provizionul pentru deprecierea creanelor comerciale este
constituit n cazul n care exist evidene obiective asupra faptului c Societatea nu va fi n
msur sa colecteze toate sumele la termenele iniiale.

Investiii financiare pe termen scurt

Acestea includ depozitele pe termen scurt la bnci i alte investiii pe termen scurt cu
lichiditate mare, precum i certificate de trezorerie.

Numerar i echivalente de numerar

Numerarul i echivalentele de numerar sunt evideniate n bilan la cost. Pentru situaia
fluxului de numerar, numerarul i echivalentele acestuia cuprind numerar n cas, conturi
la bnci, investiii financiare pe termen scurt, avansuri de trezorerie, net de descoperitul

30

de cont. n bilan, descoperitul de cont este prezentat n datorii ce trebuie pltite ntr-o
perioad de un an sume datorate instituiilor de credit.
H

Capital social
Aciunile comune sunt clasificate n capitalurile proprii.
Cheltuielile legate de emiterea instrumentelor de capitaluri proprii sunt reflectate direct
n capitalurile proprii n linia Pierderi legate de instrumentele de capitaluri proprii. La
rscumprarea prilor sociale ale Societii suma pltit va diminua capitalurile proprii.
Atunci cnd aceste pri sociale sunt ulterior re-emise, suma primit (net de costurile
tranzaciei) este recunoscut n capitaluri proprii

Dividende
Dividendele aferente aciunilor ordinare sunt recunoscute n capitalurile proprii n
perioada n care sunt declarate.

mprumuturi
mprumuturile pe termen scurt i lung sunt nregistrate iniial la suma primit, net de
costurile aferente obinerii mprumuturilor. n perioadele urmtoare, mprumuturile sunt
nregistrate la cost amortizat folosind metoda randamentului efectiv, diferenele dintre
sumele primite (nete de costurile de obinere) i valoarea normal de rscumprare fiind
recunoscute n contul de profit i pierderi pe durata contractului de mprumut.

Tabel 24. TABLOUL SOLDURILOR INTERMEDIARE DE GESTIUNE

Nr
crt
1
2
3
4
5
6
7

8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Indicatori
Venituri din vanzarea
marfurilor
Cheltuieli privind marfurile
Marja comerciala
Productia vanduta
Variatia stocurilor
Productia imobilizata
Productia exercitiului
Consumuri intermediare,
respectv cheltuieli
provenite de la terti
Valoarea adaugata
Venituri din subventii de
exploatare aferente CA
Cheltuieli cu impozite si taxe
Cheltuieli cu personalul
Excedent (deficit) brut din
exploatare
Alte venituri din exploatare si
venituri din provizioane
Alte cheltuieli din exploatare
Cheltuieli cu amortizarea si
provizioanele
Rezultat in exploatare

2003

2004

2005

2006

2007

4.583.008
3.398.834
1.184.173
7.804.968
0
0
7.804.968

4.441.062
3.288.933
1.152.128
8.977.075
0
0
8.977.075

6.049.447
4.689.116
1.360.331
14.778.410
0
0
14.778.410

6.223.619
4.899.576
1.324.042
17.678.366
0
0
17.678.366

9.202.175
7.379.336
1.822.839
20.361.690
1.133.094
0
21.494.784

5.672.513
3.316.628

5.905.663
4.223.541

10.730.332
5.408.409

11.558.911
7.443.498

15.225.657
8.091.965

0
56.871
841.904

0
82.545
1.379.507

0
145.205
1.713.721

0
46.900
2.156.272

0
46.569
2.599.510

2.417.853

2.761.489

3.549.483

5.240.326

5.445.887

63.117
0

78.585
0

182.384
10.441

56.498
24.942

57.310
139.278

99.215
2.381.756

117.422
2.722.652

505.003
3.216.424

542.695
4.729.187

762.995
4.600.925

31

18
19
20
21
22
23
24
25
26

Venituri financiare
Chelltuieli financiare
Rezultat curent
Venituri extraordinare
Cheltuieli extraordinare
Rezultat extraordinar
Rezultatul brut al
exercitiului
Impozit pe profit
Rezultat net al exercitiului

Denumire
indicator
EVOLUTIA
ACTIVITATII
Rata de variatie a
cifrei de afaceri
Rata de variatie a
valorii adaugate
PROFITABIITATEA
Rata de marja
comerciala
Rata de marja bruta
de exploatare
Rata de marja neta
beneficiara
Rata de marja bruta
beneficiara
Variatia marjei
nete beneficiara
influenta factorului
cantitativ CA
influenta factorului
calitativ profit net
modificarea
profitului net
modificarea CA

380.362
437.590
2.324.527
0
0
0

310.686
186.942
2.846.396
0
0
0

203.088
417.598
3.001.914
0
0
0

314.619
603.812
4.439.994
0
0
0

351.448
316.214
4.636.159
0
0
0

2.324.527
594.744
1.729.783

2.846.396
540.367
2.306.029

3.001.914
830.800
2.171.113

4.439.994
1.157.968
3.282.026

4.636.159
1.133.537
3.502.622

FORMULA

(CA n - CA n-1)/CA n-1

(VA n- VA n-1)/VA n-1
Marja comerciala/Vanzari de
marfuri
EBE/ CA
Rezultatul net al exercitiului/
CA
Rezultatul brut al exercitiului/
CA

2004

2005

2006

2007

8.32%

55.22%

14.76%

23.69%

27.34%

28.05%

37.63%

8.71%

25.94%

22.49%

21.27%

19.81%

20.58%

17.04%

21.92%

18.42%

17.19%

10.42%

13.73%

11.85%

21.21%

14.41%

18.58%

15.68%

MNB n- MNB n-1

3.38%

-6.76%

3.31%

-1.88%

PN0/CA1-PN0/CA0

-1.06%

-6.11%

-1.34%

-2.63%

PN1/CA1-PN0/CA1

4.44%

-0.65%

4.65%

0.75%

596.246

-134.916

1.110.913

220.595

1.030.162

7.409.720

3.074.128

5.661.880

PN n- PN n-1
CA n- CA n-1

RENTABILITATEA
Rata de
rentabilitate a
capitalurilor proprii
(ROE)(financiara)

Profit net*100 / Capital propriu

56.66%

46.92%

41.34%

50.76%

Rata de rentabilitate
economica

(Profit net+cheltuieli cu
dobanzile)/Resurse stabile

56.94%

43.22%

41.85%

51.39%

EBE/Resurse stabile

67.85%

69.62%

65.31%

78.39%

Profit net*100 / Active totale

33.07%

25.61%

35.93%

32.83%

Rata de rentabilitate
bruta a resurselor
stabile
Randamentul
activelor

32

ANALIZA ECHILIBRULUI FINANCIAR

ANI
2003

2004

2005

2006

2007

RATE DE LICHIDITATE
Lichiditate totala

1.63

1.17

1.32

2.55

1.76

Lichiditate partiala

1.22

0.77

0.97

1.64

1.03

Lichiditate imediata

0.50

0.15

0.30

1.05

0.14

Solvabilitate patrimoniala

1.00

1.00

0.91

0.99

0.99

Grad de indatorare

7.64

13.30

8.23

8.57

1.736.558

1.100.058

2.054.206

5.096.677

4.237.928

703.165

641.720

433.437

1.248.578

3.125.414

1.033.393

458.338

1.620.769

3.848.099

1.112.514

165.74%

112.51%

144.99%

178.24%

116.94%

299.87%

136.42%

164.82%

238.88%

223.16%

5.68%

4.78%

2.08%

5.22%

10.57%

75

71

88

86

46

48

39

38

52

53

50

43

Denumire indicator

RATE DE SOLVABILITATE

18.07

ECHILIBRU FINANCIAR
FOND DE RULMENT

NEVOIA DE FOND RULMENT

TREZORERIA NETA
Rata de acoperire
a capitalurilor investite
Rata de acoperire
a alocarilor stabile
RATE DE ROTATIE
Ponderea NFR de exploatare

Termenul de rotatie a stocurilor(zile)

Termenul de rotatie a creantelor clienti
Termenul de rotatie a creditelor furnizor

33

Tabel 25. Evolutia cifrei de afaceri

EVOLUTIA CIFREI DE AFACERI
1, Cifra de afaceri neta
Cifra de afaceri comparabila
(USD)
Cifra de afaceri comparabila
(EURO)

2003
12.387.975

2004
13.418.137

2005
20.827.857

2006
23.901.985

2007
29.563.865

5,711

4,617

6,301

7,199

9,061

6,208

5,156

6,664

6,365

7,294

EVOLUTIA CIFREI DE AFACERI (LEI)

35,000,000
30,000,000
25,000,000
20,000,000
15,000,000
10,000,000
5,000,000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani
1, Cifra de afaceri neta

EVOLUTIA CA COMPARABILA
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani

Cifra de afaceri comparabila

Cifra
(USD)
de afaceri comparabila (EURO)

34

Tabel 26. Analiza CIFREI DE AFACERI

Anul
CIFRA DE AFACERI din
care
*lucrari si servicii
*marfuri
*activitati anexe

2003

2006

2007

13.418.137

20.827.857

23.901.985

29.563.65

7.725.754
4.583.007
79.213

8.916.498
4.441.062
60.577

14.605.690
6.049.447
172.720

17.333.849
6.223.619
344.517

20.288.294
9.202.175
73.396

2005

2006

14.605.690
8.299.105
3.628.937
2.677.648

17.333.849
9.016.288
4.847.089
3.470.471

2005

2006

14.605.690
1.336.171
3.577.237
2.685.563
4.329.071
2.677.648

17.333.849
1.838.069
4.033.078
2.753.779
5.238.452
3.470.471

7.725.754
4.326.600
1.069.410
2.329.744

2003
CIFRA DE AFACERI din
care
*car wash
*pompe
*IT
*instalatii tehnologice
*antrepriza generala

2005

12.387.975

2003
CIFRA DE AFACERI din
care
*montaj (lucrari)
*servicii
*antrepriza generala

2004

7.725.754
428.789
1.277.783
1.184.461
2.504.977
2.329.744

2004
8.916.498
4.935.322
1.989.773
1.991.403

2004
8.916.498
495.634
1.748.046
1.535.277
3.146.138
1.991.403

2007
20.288.294
9.831.812
6.994.943
3.461.538
2007
20.288.294
2.417.822
4.904.266
3.795.441
5.709.226
3.461.538

Analiza CIFREI DE AFACERI (RON)

2003
CIFRA DE AFACERI
din care

2004

2005

2006

2007

12.387.975

13.418.137

20.827.857

23.901.985

29.563.65

*lucrari si servicii

7.725.754

8.916.498

14.605.690

17.333.849

20.288.294

*marfuri

4.583.007

4.441.062

6.049.447

6.223.619

9.202.175

79.213

60.577

172.720

344.517

73.396

*activitati anexe

Structura cifrei de afaceri

dupa natura

2003

2004

2005

2006

2007

*lucrari si servicii

62.36%

71.98%

70.13%

72.52%

68.63%

*marfuri

37.00%

35.85%

29.04%

26.04%

31.13%

0.64%
2003

0.49%
2004

0.83%
2005

1.44%
2006

0.25%
2007

6,214

5,155

6,664

6,364

7,294

*activitati anexe
CIFRA DE AFACERI
(TEURO)

35

CIFRA DE AFACERI
(TROL)

12.387.975

13.418.137

Rata de crestere a CA (%)

2003

2004

20.827.857

23.901.985

29.563.65

8.32%

14.76%

23.69%

2005

2006

2007

CIFRA DE AFACERI din

care

7.725.754

8.916.498

14.605.690

17.333.849

20.288.294

*montaj (lucrari)

4.326.600

4.935.322

8.299.105

9.016.288

9.831.812

*servicii

1.069.410

1.989.773

3.628.937

4.847.089

6.994.943

*antrepriza generala

2.329.744

1.991.403

2.677.648

3.470.471

3.461.538

Structura cifrei de afaceri

pe tipuri de activitatii
*montaj (lucrari)
*servicii
*antrepriza generala

2003

2005

2006

2007

20.77%

23.70%

39.85%

37.72%

33.26%

5.13%

9.55%

17.42%

20.28%

23.66%

11.19%

9.56%

12.86%

14.52%

11.71%

2003
CIFRA DE AFACERI din
care

2004

2004

2005

2006

2007

7.725.754

8.916.498

14.605.690

17.333.849

20.288.294

428.789

495.634

1.336.171

1.838.069

2.417.822

*pompe

1.277.783

1.748.046

3.577.237

4.033.078

4.904.266

*IT

1.184.461

1.535.277

2.685.563

2.753.779

3.795.441

*instalatii tehnologice

2.504.977

3.146.138

4.329.071

5.238.452

5.709.226

*antrepriza generala

2.329.744

1.991.403

2.677.648

3.470.471

3.461.538

*car wash

Structura cifrei de afaceri

pe sectii

2003

2004

2005

2006

2007

*car wash

2.94%

3.39%

9.15%

10.60%

11.92%

*pompe

8.75%

11.97%

24.49%

23.27%

24.17%

*IT

8.11%

10.51%

18.39%

15.89%

18.71%

*instalatii tehnologice

17.15%

21.54%

29.64%

30.22%

28.14%

*antrepriza generala

15.95%

13.63%

18.33%

20.02%

17.06%

36

Structura CA in anul 2003

Structura CA in anul 2004

*activitati
anexe
1%
*marfuri
37%

*activitati anexe
1%
*marfuri
29%

0%

0%

*lucrari si
servicii
62%

*lucrari si servicii

*marfuri

*lucrari si
servicii
70%

*lucrari si servicii

*activitati anexe

*marfuri

*activitati anexe

Structura CA in anul 2007

*activitati
anexe
0%
*marfuri
31%

0%
*lucrari si
servicii
69%

*lucrari si servicii

*marfuri

*activitati anexe

37

Evolutia pe componente a CA (LEI)

25,000,000

20,000,000

Valori

15,000,000

10,000,000

5,000,000

0
2003

2004

2005

2006

2007

Ani
*lucrari si servicii

*marfuri

*activitati anexe

8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1

Structura cifrei de afaceri dupa natura

CIFRA DE AFACERI (EURO)

38

3. Abordarea evaluarii
In vederea listarii firmei la bursa de valori s-a recurs la evaluarea firmei ROHE
ROMANIA utilizand abordarea pe baza de active, metoda activului net corectat.
Formula de calcul o constituie diferenta dintre Total Active si Total Datorii pe
baza informatiilor oferite de contabilitatea in costuri istorice.

ANC = TA - TD
Unde: TA reprezinta valoarea neta din bilant a activelor;
TD reprezinta totalul datorii pe termen scurt si al celor pe termen lung
Intr-o prima viziune, activul net contabil este dat de valoarea contabila a
capitalurilor proprii (inclusiv provizioane pentru riscuri si cheltuieli).
Efectund corectii asupra activului si pasivului se va obtine o valoare diferita.
Limitarea metodei consta in faptul ca ea nu reflecta cu exactitate realitatea
economica. Bilantul contine date istorice, asa cum de altfel se gasesc in toata
contabilitatea intreprinderii.
Daca disponibilitatile banesti au o valoare reala identica cu cea inscrisa in bilant,
valoarea unui imobil, a unor utilaje, masini sau a unui stoc de marfa poate diferi foarte
mult de ceea ce este inscris in bilant.
De asemenea, creantele si obligatiile in alte monede in conditii de inflatie au alta
valoare fata de cea inscrisa in bilant.

Ajustarea valorilor din bilant este uneori

favorabila vnzatorului ( reevaluarea cladirilor sau terenurilor) alteori favorabila

cumparatorului

( stocuri greu vandabile sau utilaje vechi sau chiar hale industriale

vechi). Pentru ajustari fie se tine cont de indicele de inflatie existent de la data achizitiei
pna la data curenta, fie se considera valorile de inlocuire ale activelor ( achizitia de noi
active pentru inlocuirea celor vechi).
Aceasta metoda este retinuta si de Legea 31 art. 133 pentru cazul actionarilor ce
vor sa se retraga din societate, legea numind valoarea contabila neta, activ social net,
pentru societatile ce nu coteaza pe piata bursiera sau extrabursiera. Legea nu prevede
si ajustarile valorilor din bilant , care ar trebui sa faca obiectul negocierii cu ceilalti
actionari.

39

Ipotezele de lucru au fost urmatoarele :

1.

Firma detine un teren intravilan in suprafata de 3433.32mp . Pentru evaluarea

terenului s-a folosit metoda capitalizarii chiriei.

2. Cladirea firmei , o constructie cu 2 etaje a fost evaluata prin metoda costulului.
3. Imobilizarile corporale din categoria mijloacelor de transport au fost evaluate la
valoarea echivalenta a politelor de asigurare a fiecarui autoturism. Polita de asigurare
este incheiata cu firma de asigurari Omniasig, care prin evaluatorii proprii au estimat
valoarea de piata a acestora la 4.406.728.
4. Stocurile de marfuri si materii prime au fost actualizate , indicele mediu de
actualizare este de 1.5
1. Firma detine un teren intravilan, unde se afla si sediul fimei in Valea Oltului
73-75. Acest teren se afla in proprietatea firmei din anul 1999 si nu a fost reevaluat.
Amplasamentul proprietatii localizat pe str. Valea Oltului, in vecinatatea intersectiei cu
str. Valea Argesului, este favorabil destinatiei de depozitare si desfasurare de activitati
in sfera serviciilor, zona inregistrand in ultimii ani un trend crescator al dezvoltarii
imobiliare specifice.
Amplasamentul are o suprafata de 3433,32 mp, avand aproximativ forma unui
dreptunghi, cu orientarea cardinala pe directia E-V, deschidere la sosea de circa 37 m
si dezvoltat pe o adancime de 92 m. Terenul este relativ plan, fara impedimente de
natura a-i afecta functionalitatea, fiind imprejmuit pe toate laturile si dezvoltat in vederea
utilizarii mixte depozitare si birouri prin realizarea a doua constructii alipite cu structura
diferita, avand functiunile:
-

Cladire administrativa (birouri), in regim S+P+2E, structura din beton

armat, avand aria construita de 216,77 mp si aria desfasurata construita

ADC=820 mp; inaltimea 2,85 m
-

Depozit de marfuri in hala parter, structura metalica, inchideri din panouri, cu

suprafata construita de 751,98 mp si inaltimea libera H=4,5 m;

Circulatia in interiorul incintei si parcarea autoturismelor sunt asigurate de drumuri si

platforme betonate executate in sistem rutier rigid in suprafata totala de circa 2400 mp.
Terenul beneficiaza de utilitati , retele tehnico-edilitare ce cuprind retele de
alimentare cu apa din reteaua urbana, alimentare cu energie electrica din post de
transformare propriu si retele de canalizare cu colectare in reteaua oraseneasca.

40

Incalzirea spatiilor se realizeaza prin instalatii termice cu distributie comuna dintr-o

centrala termica amplasata la subsolul cladirii administrative.
Incinta a beneficiat de amenajarea terenului care a rezolvat sistematizarea
verticala, asigurand racordarea terenului amenajat la cel natural, accesul auto si
urmarind asigurarea scurgerilor apelor meteorice de suprafata.
Terenul a fost evaluat prin metoda comparatiilor pe piata si a fost comparat cu
terenuri asemanatoare din zona.
In urma evaluarii terenului acesta ar valora la momentul de timp 31.12.2007
suma de 627.750 EURO adica 2.197.150 lei
Amplasamentul proprietatii firmei localizat pe Str Valea Oltului este favorabil
destinatiei de depozitare si desfasurare de activitati in sfera serviciilor, zona inregistrnd
in ultimii ani un trend crescator al dezvoltarii imobiliare specifice. Terenul are o
suprafata de 3433 mp avnd forma unui dreptunghi , fiind relativ plan, fara impedimente
de natura a-i afecta functionalitatea. De asemenea, terenul poate fi utilizat att pentru
depozitare ct si pentru birouri. Circulatia in interiorul incintei si parcarea autoturismelor
sunt asigurate de drumuri si platforme betonate executate in sistem rutier rigid.
La corectarea valorii terenului s-a avut in vedere faptul ca acesta beneficiaza de
un pachet de retele tehnico-edilitare ce cuprind retele de alimentare cu apa din reteaua
urbana, alimentarea cu energie electrica din post de transformare propriu si retele de
canalizare cu colectare in reteaua oraseneasca.
Terenul aferent proprietatii analizate a fost evaluat utilizndu-se metoda
comparatiilor de piata, pe baza analizei de piata. Lund in considerare principalele
elemente de individualitate a terenului, care-l diferentiaza in sens pozitiv de loturile
comparabile identificate in zona si anume

Suprafata totala de teren aferenta proprietatii evaluate este de peste

3.433 mp;

Terenul este situat adiacent str. Valea Oltului, invecinandu-se cu str.

Valea Argesului;

Gradul de ocupare al terenului este de circa 30%;

Amplasamentul este favorabil ca acces pentru auto, iar spatiile

beneficiaza de utilitati independente (apa, electricitate, canalizare,
incalzire, telefonie);

Dupa efectuarea calculelor

valoarea de piata se circumscrie valorii de 180

EURO/mp, lund iin considerare oferta unor parcele comparabile amplasate in

41

vecinatatea punctului vamal, astfel se ajunge la valoarea de 627.750 EURO . S-a

corectat astfel valoarea din bilant la grupa terenuri cu suma de 2.027.690 lei.
In vederea estimarii valorii de piata a proprietatii imobiliare, am folosit medota
evaluarii prin costuri
Metoda prin costuri tine seama de costul de reconstructie depreciat al
constructiilor edificate la care se adauga valoarea de piata a terenului aferent
proprietatii evaluate. Pe baza planurilor puse la dispozitie de catre firma (copia
documentatiei cadastrale) am estimat un cost de reconstructie (cost curent de nou) al
cladirilor, dotarilor si amenajarilor Costul de reconstructie reprezinta costul estimat
pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii o copie, o replica exacta a
cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructii, arhitectura,
planuri de calitate si manopera ingloband toate deficientele, supradimensionarile si
deprecierea cladirii evaluate. Opinia asupra costului de reconstructie a rezultat din
analiza comparativa a valorilor specificate in documentatia clientului, cu valorile
rezultate din incadrarea obiectului in una din fisele de evaluare conform
Cladire birouri 820 mp *548euro/mp(depreciata 10%): 450.000 EUR
Cladire depozit 750 mp*207euro/mp : 155250 EUR
V costuri = 605.250 EUR
Cladirea a fost evaluata prin metoda prin venituri . Proprietatea imobiliara,
privita ca investitie imobiliara a fost analizata in aceasta abordare lund in considerare
cea mai buna utilizare a terenului construit, destinatia actuala si exploatarea proprietatii.
Abordarea prin venituri (metoda de randament) a fost aplicata avnd la baza
considerentul potrivit caruia proprietatile imobiliare de evaluat pot constitui prin achizitie
investitii generatoare de venituri. In acest caz investitorul fiind in principal interesat de
capacitatea de a produce profit, aceasta constituind elementul esential care
influenteaza valoarea proprietatilor.
Avnd in vedere cele prezentate, se poate sublinia faptul ca valoarea unei
proprietati este direct proportionala cu capacitatea beneficiara a acesteia.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea

veniturilor sunt

materializate

prin tehnici, relatii de calcul care transforma cstigurile viitoare in valori prezente. In
fapt, metodele au la baza principiul previziunii, anticipnd veniturile viitoare,
actualizarea acestora realizndu-se prin intermediul ratelor de capitalizare selectate,
obiectivul final al oricarui investitor fiind obtinerea unor cstiguri care sa depaseasca

42

investitia initiala (recuperarea integrala a sumei investite si obtinerea unui profit

suplimentar).
Cladirea a fost evaluata la 605.250 EURO folosind metoda prin venituri. Acesta
valoare este reala att timp ct conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei,
nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului de schimb ) nu se modifica. Pe pietele
imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si
variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara.
Cladirea - constructie cu regim de inaltime S+P+2, cu structura de rezistenta
este formata din stlpi si grinzi din beton armat monolit, inchideri din zidarie. Pe fatada
principala inchiderile perimetrale sunt realizate din tmplarie aluminiu cu geam
termopan reflectorizant in solutie perete cortina. Acoperisul este de tip terasa
necirculabila. Compartimentarile interioare sunt realizate din pereti usori din gips-carton
pe structura metalica, iar usile de interior sunt de tip celular din lemn furniruit.
Pardoselile sunt acoperite cu marmura pe casa scarii, gresie ceramica in birouri, pe
coridoare, grupuri sanitare si oficiu, parchet laminat partial in spatiile de la etajul 1,
mocheta in birouri. Peretii si tavanele au tencuieli driscuite, glet ipsos, vopsitorii cu
vinarom alb, placaje cu faianta in grupurile sanitare si oficiu. In spatiile utile sunt
realizate plafoane false de tip Armstrong. Functiunile spatiilor interioare cuprind spatii
tehnice la subsol, birouri departamente, receptie, camera reuniuni, grupuri sanitare la
nivelele superioare. Incalzirea este asigurata prin radiatoare de aluminiu racordate la o
centrala termica proprie amenajata la subsol.
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in
contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata
schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele
bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau
este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vnzatori si cumparatori
care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita
o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea
veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie
influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea
avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu
banii jos, iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este amenintata.
Analiza chiriei potentiale la data evaluarii 31.12.2007, pe baza analizei pietei
imobiliare specifice, functie de tipul si calitatea spatiilor de care beneficiaza

43

proprietatea, chiriile posibil obtenabile ating un nivel de valoare astfel: cladire birou 10
EURO, cladire depozit 5 EURO, spatii subsol 5 EURO. La baza acestor estimari au stat
valorile existente in zona.

Chiriile potentiale nu includ TVA-ul si cheltuielile de

intretinere, acestea din urma fiind suportate de chirias, in obligatia proprietarului

revenind numai plata cheltuielilor fixe (reprezentate de taxe si impozite) si a unor
cheltuieli variabile (aferente managementului/administrarii, reparatiilor si eventual a
amenajarilor).
Metoda capitalizarii veniturilor
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit
pentru a converti venitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un
indicator de valoare de piata a acestei proprietati.

Venituri din proprietate

Venituri din exp loatare

rata de capitalizare

La aplicarea acestei metode se presupune ca investitorul isi propune obtinerea de

venituri numai din exploatarea spatiilor prin inchirieri.
Estimarea ratei de capitalizare Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre cstig
si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea
proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective.
Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile
pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii
alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de
bani si de capital, nivelurile de impozitare etc.
Rata de capitalizare exprima rata rentabilitatii (profit / capital investit * 100) pe
care o accepta un investitor pentru a-si plasa capitalul intr-o afacere imobiliara, pe care
o prefera altor alternative de plasament.
Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un profit
constant, att profitul ct si rata de actualizare trebuie exprimate in termeni reali (fara
includerea efectelor inflatiei).
Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la
informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vnzari,

44

cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare

poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de risc
aferente investitiei.
Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare aferenta
venitului brut de 18%, selectata din intervalul 18-22% reflectat din analiza pietei
imobiliare.
Coeficientul multiplicator (k=1/c), care

este inversul ratei de capitalizare,

exprima numarul de ani de profituri pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca

pentru proprietate. Acest lucru inseamna, din punctul de vedere al teoriei utilitatii, ca
satisfactia achizitionarii unei proprietati imobiliare se realizeaza in cazul in care
cumparatorul va obtine un profit net anual in urmatorii k ani de exploatare a afacerii.
Folosind o rata de capitalizare de c=18% a rezultat durata de recuperare a
investitiei de k =5,6 ani
Sintetizand, in abordarea prin capitalizarea venitului (realizat prin inchirierea
spatiilor adecvate pentru desfasurarea de activitati de tip administrativ si depozitare) am
procedat astfel: pe baza analizei de piata am efectuat estimarea chiriilor potentiale
pentru fiecare tip de spatiu (birouri si depozit) si pe baza planurilor am stabilit
suprafetele inchiriabile aferente fiecarei cladiri existente.
Scopul urmarit a constat in aplicarea metodei capitalizarii directe a venitului brut
VB, respectiv impartirea acestui venit la o rata de capitalizare c=18% pentru a obtine
valoarea de piata a proprietatii: VP

VB
. Aceasta relatie inseamna cti ani este dispus
c

in conditiile actuale un investitor sa exploateze proprietatea obtinnd anual venitul brut

estimat. Se obtine o perioada de 5,6 ani de recuperare a investitiei (suma investita este
valoarea de piata a proprietatii).
Spatii
Cladire

Cladire

subsol

Specificatie

birouri

depozit

casa poarta

Aria desfasurata construita (mp)

820.00

750.00

Aria utila inchiriabila (mp utili)

Chiria bruta (EURO/mp/luna)
Venit brut potential (EURO/an)
Chirie anuala
Rata bruta de capitalizare, estimata
Valoarea proprietatii (EURO)
Valoarea de randament a proprietatii

612.70
10.00
73.524.00

616.10
5.00
36.966.00
113.141.00
18.00%
628.561.00
629.000.00

44.19
5.00
2.651.00

45

Perioada de recuperare a investitiei

(ani)
Chirie potentiala lunara (EURO)

5.60
9.428.00

Valoarea estimata astfel este de Vcapitalizare directa = 629.000 EURO

Noi propunem o estimare a cladirii in valoare de 617.000 euro
La grupa

mijloace fixe: cladiri s-a corectat valoarea din bilant cu suma de

1.179.773
Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este
deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de
proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic
si rareori atins, existnd intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta.
Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se
modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de
cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vnzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar
actele de vnzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile
despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.
Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de
obicei procesul de vnzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul
pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea
participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si
exogeni proprietatii.
In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si vrsta
participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind
proprietatile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale,
comerciale, industriale, agricole, speciale).
Mijloacele de transport sunt evaluate la 4.406.728, adica un plus de valoare de
2.985.554
In categoria activelor circulante am considerat urmatoarele corectii:
Valoare stocuri reevaluate =4.525.319*1.5=6.787.979
Creantele sunt corectate cu valoarea de 158.283 deoarece societatea prezinta
riscul unor clienti incerti.
Casa si conturile din banci sunt actualizate la valorea activelor disponiblie
existente in momentul evaluarii intreprinderii , adica la data de 31.12.2007

46

Corectii asupra elementelor din bilant la 31.12.2007

BILANT LA DATA DE 31.12.2006
Valoare
Valoarea
Nr.

DENUMIRE INDICATORI

Rd
A. ACTIVE IMOBILIZATE
I. IMOBILIZARI NECORPORALE
II. IMOBILIZARI CORPORALE
TERENURI
CLADIRI
MIJLOACE DE TRANSPORT
III. IMOBILIZARI FINANCIARE
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL (rd.01 la 03)
B. ACTIVE CIRCULANTE
I. STOCURI
II. CREANTE
III. INVESTITII FINANCIARE PE TERMEN CURT

contabila neta
2007

01
02

03
04
05
06
07

neta
corectata
corectii

25.490
2.905.664
169.460
1.315.029
1.421.174
31.935
2.963.089

+3.207.463
+2.027.690
+1.179.773
+2.985.554
6.193.017

25.490
6.113.127
2.197.150
2.494.803
4.406.728
31.935
9.156.106

4.525.319
5.577.621

+2.262.660
+158.283

6.787.979
5.735.904
858.948

IV. CASA si CONTURI LA BANCI

08
09
10

858.948
10.961.888
88.540

+2.420.942
-

PERIOADA DE PANA LA UN AN
E. ACTIVE CIRCULANTE NETE, RESPECTIV

11

6.219.891

DATORII CURENTE NETE (rd. 09+10-11-18)

F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE

12

3.984.361

(rd. 04+12-17)
G. DATORII CE TREBUIE PLATITE INTR-O

13

6.947.450

PERIOADA MAI MARE DE UN AN

H. PROVIZIOANE PENTRU RISCURI si

14

47.539

CHELTUIELI (Ct. 151)

I. VENITURI in AVANS
J. CAPITAL si REZERVE
I. CAPITAL (rd. 20 la 22)
-capital subscris varsat (ct. 1012)
II. PRIME DE CAPITAL (ct. 104)
III. REZERVE DIN REEVALUARE

15
16

846.175

ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL (rd. 05 la 08)

C. CHELTUIELI in AVANS (ct. 471)
D. DATORII CE TREBUIE PLATITE INTR-O

C)
IV. REZERVE (ct. 106)
V. REZULTATUL REPORTAT
VI. REZULTATUL EXERCITIULUI
C)
FINANCIAR (ct. 121)
Repartizarea profitului (ct. 129)
TOTAL CAPITALURI PROPRII
TOTAL CAPITALURI (rd. 32+33)

19
21
23

296.740
296.740

3.100.549
3.502.622

3.502.622

3.502.622
6.899.911
6.899.911

13.382.830
88.540

(Sold

(Sold C)
(Sold
(Sold D)

24
26
27
29
30
31
32
34

Valoarea firmei

47

Indicator
Total activ
Datorii pe termen scurt
Datorii pe termen lung
Venituri in avans
Valoarea firmei

2007
22.627.475
22.627.475
47.540
846.175
15.513.870

4. Reconcilierea valorii si estimarea valorii finale

Conform metodei activului net corectat valoarea firmei ROHE ROMANIA este
de :
Valoarea firmei

2007

= 22.627.475-(22.627.475+ 47.540+846.175) =
= 15.513.870

De asemenea, o alt metod folosit n evaluarea ntreprinderii ROHE ROMANIA a fost

metoda capitalizari veniturilor.
Capitalizarea profitului este o metod utilizat pe scar larg de ctre investitori,
ea avnd avantajul simplitii i uurinei ntelegerii. Aplicabilitatea acesteia este la
firmele care sunt stabile iar ROHE ROMANIA poate fi considerat o firm stabil din
punce de vedere financiar.
Utiliznd datele din situaiile financiare ale anului 2007 am calculat valoarea
firmei astfel:
Indicator

VCP

2007

Profit net
Rata de capitalizare

3.502.622
21%

Rata de crestere
Valoarea firmei

3%
18.987.896

= PN0 x (1 + g) / ( c g)

In care
g = rata de crestere constanta
c=rata de capitalizare
PN0 = profitul net al anului imediat anterior datei evaluarii
Consideram ca valoarea firmei ROHE ROMANIA este cuprinsa intre
15.513.870 Ron si 18.987.896 Ron.

48

ANEXE

49

Anexa 1 :

50

SC ROHE ROMANIA
CONT DE PROFIT SI PIERDERE LA DATA DE 31.12.N
ron
DENUMIRE INDICATOR

1, Cifra de afaceri neta

(rd 02 la 04)
Productia vanduta
(ct. 701+702+703+704+705+706+708)
Venituri din vanzarea marfurilor (ct 707)
Venituri din subventii de exploatare aferente cifrei de afaceri
nete (ct.7411)
2,Variatia stocurilor
(ct 711)
Sold C
Sold D
3, Productia imobilizata
(ct.721+722)
4, Alte venituri din exploatare
(ct.7417+758)
VENITURI DIN EXPLOATARE- TOTAL
(rd 01+05-06+07+08)
5,a)Cheltuieli cu materii prime si materialele consumabile
(ct.601+602)
Alte cheltuieli materiale
(ct. 603+604+606+608)

Nr.
Rd

2005
20.827.85
7

2006
23.901.98
5

2007
29.563.86
5

02

14.778.41
0

17.678.36
6

20.361.69
0

03

6.049.447

6.223.619

9.202.175

01

04

05
06
07

1.133.094

08

182.384

56.498

57.310

09

21.010.24
1

23.958.48
2

30.754.26
9

10

4.443.136

4.924.545

6.870.157

11

165.437

147.234

249.364

51

b)Alte cheltuieli din afara (cu energie si apa)

(ct. 605)
c) Cheltuieli privind marfurile (ct.607)
6,Cheltuieli cu personalul (rd 15+16), din care
a) Salarii (ct 621+641)
b) Cheltuieli cu asigurari si protectia sociala
(ct 645)

12

40.868

46.544

62.194

13
14
15
16

4.689.116
1.713.721
1.276.324
437.396

4.899.576
2.156.272
1.583.422
572.850

7.379.336
2.599.510
1.923.258
676.252

7.a) Amortizari si provizioane pentru deprecierea

imobilizarilor corporale si necorporale (rd.18-19)
a.1) Cheltuieli (ct.6811+6813)
a.2) Venituri (ct.7813)
7. b) Ajustarea valorii activelor circulante
(rd.21-22)
b.1) Cheltuieli (ct. 654+6814)
b.2) Venituri (ct.754+7814)
8.Alte cheltuieli de exploatare (rd 24 la 26)
8.1 Cheltuieli privind prestatiile externe

17

222.097
222.097

336.311
336.311

477.803
477.803

282.906

206.384

285.191

282.906

206.384

285.191

6.236.536
6.080.891

6.512.429
6.440.587

8.229.790
8.043.943

145.205

46.900

46.569

10.441

24.942

139.278

17.793.81
7

19.229.29
6

26.153.34
5

3.216.424

4.729.187

4.600.925

18
19
20
21
22
23
24

(ct. 611+612+613+614+622+623+624+625+626+627+628)
8.2 Cheltuieli cu alte impozite, taxe si varsaminte
asmilate (ct.635)

25

8.3 Cheltuieli cu despagubiri, donatii,si activele cedate

(ct.658)
Ajustari privind provizioanele pentru riscuri si cheltuieli
(rd.28-29)

26

- Cheltuieli (ct.6812)
- Venituri (ct. 7812)
CHELTUIELI DE EXPLOATARE -TOTAL
(rd. 10 la 14+17+20+23+27)
REZULTATUL DIN EXPLOATARE :
-Profit (rd. 09-30)
-Pierdere (rd. 30-09)
9. Venituri din interese de participare
(ct. 7613+7614+7615+7616)
-din care in cadrul grupului

27
28
29
30

31
32
33
34

10. Venituri din alte investitii financiare si creante care fac

parte din activele imobilizate (ct. 7611+7612)
-din care in cadrul grupului
11. Venituri din dobanzi (ct. 766)
-din care in cadrul grupului
Alte venituri financiare
(ct. 762+763+764+765+767+768)
VENITURI FINANCIARE TOTALE
(rd. 33+35+37+39)

35

12. Ajustarea valorii imobilizarilor financiare si a investitiilor

financiare detinute ca active circulante (rd. 42-43)
-Cheltuieli (ct. 686)
-Venituri (ct. 786)
13. Cheltuieli privind dobanzile (ct. 666)
-din care in cadrul grupului
Alte cheltuieli financiare
(ct. 663+664+665+667+668)
CHELTUIELI FINANCIARE TOTAL
(rd. 41+44+46)
REZULTATUL FINANCIAR

41

36
37
38
39

90.722

149.600

237.462

112.367

165.019

113.986

40

203.088

314.619

351.448

91.071
242.495
151.424
32.540

284.487
284.487
76.025

15.914
254.145
238.231
67.859

293.987

243.299

232.441

417.598

603.812

316.214

42
43
44
45
46
47

52

-Profit (rd. 40-47)

-Pierdere (rd. 47-40)
14. REZULTATUL CURENT
-Profit (rd. 09+40-30-47)
-Pierdere (rd. 30+47-09-40)
15. Venituri extraordinare (ct. 771)
16. Cheltuieli extraordinare (ct. 671)
17. REZULTATUL EXTRAORDINAR :
-Profit (rd. 52-53)
-Pierdere (rd. 53-52)
VENITURI TOTALE (rd. 09+40+52)
CHELTUIELI TOTALE (rd. 30+47+53)
18. REZULTATUL BRUT
-Profit (rd. 56-57)
-Pierdere (rd. 57-56)
19. IMPOZITUL PE PROFIT (ct. 691)
20. Alte cheltuieli cu impozite care nu apar in elementele de
mai sus (ct. 698)
21. REZULTATUL NET AL EXERCITIULUI FINANCIAR :
-Profit (rd. 58-60-61)
-Pierdere (rd. 59+60+61)
(rd. 60+61-58)

48
49

0
214.510

0
289.193

35.234
0

50
51
52
53

3.001.914

4.439.994

4.636.159

21.213.32
9
18.211.416

24.273.10
1
19.833.10
7

31.105.71
7
26.469.55
9

3.001.914

4.439.994

4.636.159

830.800

1.157.968

1.133.537

2.171.113

3.282.026

3.502.622

54
55
56
57
58
59
60
61
62
63

Anexa 2 :

53

54

55

56

57