Universitatea “Ştefan cel Mare” Suceava

Facultatea de Ştiinţe Economice şi Administraţie Publică

Management, an III

RAPORT DE EVALUARE

EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

Îndrumător,
As. Drd. Cosmulese Gabriela
Studenţi,
Cîrțu Nicoleta
Cîmpan Marius
Matei Viana
Palaghianu Ramona
Sfichi Simona
Ștefănescu Alexandra

Suceava 2018

1
 CAPITOLUL 1. IDENTIFICAREA MISIUNII EVALUATORULUI

1.1 . Obiectul evaluării

1.2 . Scopul și utilizarea evaluării
1.3 . Date generale despre client și destinatarul raportului de evaluare
1.4 . Data evaluării și data inspecției
1.5 . Cerificarea expertului evaluator
1.6 . Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea. Tipul valorii
1.7 . Starea tehnica a activelor evaluate
1.8 . Ipoteze şi condiţii limitative

1.1 Obiectul evaluării

Obiectul evaluării reprezintă evaluarea proprietăților imobiliare de către expertul evaluator, și

anume, domnul Ionescu Alexandru, la solicitarea firmei S.C.GROUP.S.R.L.

Cerere privind evaluarea

Către

S.C.AUTOEV.S.R.L.,

S.C. GROUP S.R.L, reprezentată legal prin directorul Cîmpan Marius cu sediul social în
Suceava, str. Traian Vuia, nr. 37, bloc D6, solicit evaluarea societății în vederea obținerii unei valori
de piață. Rezultatul evaluării se va utiliza pentru vânzarea imobilului. Obiectul de activitate conform
CAEN 6810- tranzacții cu imobiliare.
Prin prezenta cerere vă solicităm evaluarea în vederea estimării unei valori de piață reale în
conformitate cu standerdele ANEVAR.

2
 Patrimoniul este compus din următoarele bunuri:
1. Teren în suprafață de 1000 mp, nr.cad/top 37546, Suceava;
2. Apartament nr.200, TOP 789/1, Suceava;
3. Mobilă (2 paturi, 1 canapea, 5 dulapuri, 1 masă, 6 scaune)
4. Electrocasnice (mașină de spălat, frigider, cuptor cu microunde, aragaz)
5. Parcare
6. Obiecte de valoare (tablouri, obiecte tradiționale)
7. Birotică ( calculator, fax, telefon fix)

Scrisoare de transmitere

Către

S.C.GROUP.S.R.L.,

Vă prezentăm evaluarea activelor aparținând S.C.GROUP S.R.L, cu sediul social în Suceava,

str.Traian Vuia, nr.37, bloc D6, analizate astfel:
1. Active imobiliare și bunuri mobile proprietate a S.C.GROUP S.R.L., amplasată în județul
Suceava, str.Traian Vuia, nr.37, bloc D6:

Specificații:
2. Terenul și apartamentul analizat se află în proprietatea debitorului S.C.GROUP S.R.L.
3. Terenul și apartamentul, amplasate în Jud.Suceava, str. Traian Vuia, nr.37, bloc D6, la data
evaluării SUNT în funcțiune.
4. Pentru a fi funcționabile și utilizabile acestea dispun de o infrastructură și o îngrijire de înaltă
calitate, corectă, realizate în aceiași perioadă.

3
 În urma analizării bunurilor s-a constatat:
- Toate bunurile se află în stare de funcționare, în condiții de utilizare corespunzătoare;
- Activele evaluate au anul PIF 2014- terenul și apartamentul, respectiv anul PIF 2010,
deci durata normală de funcționare este conform clasificării; în consecință, uzura
fizică este normală;
- Construcțiile expertizate sunt realizate în condițiile caracteristice, realizate cu
restricții specifice anilor PIF aferenți;
- Menționez că starea tehnică a activelor este una bună, prezentându-se uzuri minore
ale pereților interiori ai apartamentului; apartamentul și terenul, care fac obiectul
analizei, se prezintă într-o stare tehnică generală SATISFĂCĂTOARE -nefiind
necesare cheltuieli ulterioare pentru a îmbunătăți acestea.
- Elementele cu care se identifică apartamentul, și anume: mobilă, electrocasnice,
obiecte de valoare, birotică și parcare se află în stare normală de funcționare;
- Bunurile prezintă degradări fizice minore, cum ar fi, zgârieturi, starea tehnică
generală este satisfăcătoare.
Evaluatorul nu prezintă nici un interes prezent sau de perspectivă în legătură cu activele
evaluate. Inspecția activelor și toate cercetările aferente au fost efectuate personal de către evaluator.
În prezentul raport de evaluare s-a estimat valoarea de piaţă a proprietatii imobiliare cu
destinaţie reşedinţă pentru locuit.
Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip
de valoare, ţinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respective Standarde ale
Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România care sunt conforme cu Standardele Internaţionale
de Evaluare, 2014:
- GN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare;
- IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor (GEV 520 - Evaluarea pentru
garantarea împrumuturilor).
Tipul de valoare, în conformitate cu scopul declarat, este valoarea de piaţă.
Valoarea de piaţă în conformitate cu standardul ANEVAR IVS CADRU GENERAL, este
„suma estimată pentru care o roprietate va fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător
decis şi un vântător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de
marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunostinţă de cauză, prudent
şi fără constrângere ”
Evaluarea bazată pe piaţă se face prin aplicarea principiului substituţiei, utilizând informaţii
provenite de pe piaţa care se efectuează tranzacţia. Acest principiu al substituţiei afirmă faptul că
orice persoană prudentă nu va plăti mai mult pe un bun sau serviciu decât costul de achiziţie
acceptabil ca substituit, în absenţa factorilor timp şi risc. Costul cel mai mic al celei mai bune
alternative va tinde să reflecte valoarea de piaţă.
Pentru stabilirea valorii proprietăţii imobiliare s-au folosit 2 metode de evaluare şi
anume: abordarea prin compraţie şi abordarea prin capitalizarea venitului.
Astfel estimarea exprimată ca o singură valoare se numeşte estimare punctuală şi reprezintă
cea mai bună estimare a evaluatorului.
Estimarea puntuală trebuie să fie rotunjită, astfel încât ea să reflecte gradul de precizie
asociat cu o anumită evaluare.
Valoarea de piaţă estimaţă în prezentul raport la data de 20.02.2018 este exprimată în euro
dat fiind faptul căci creditul ipotecar ce se va efectua va fi în această monedă.

4
 În urma aplicării celor două abordări pentru evaluarea proprietăţii imobiliare avem
următoarele rezultate:
 Prin metoda comparaţiei directe:
29 567 €
 Prin metoda capitalizării veniturilor:
29 600 €
Evaluatorul estimează că valoarea proprietăţii imobiliare este aceia care a fost determinată
prin metoda comparaţiilor directe, respectiv:
V= 29 567 €

Certificarea valorii

Pentru evaluarea proprietăţii imobiliare apartament în bloc de locuit situat în municipiul

Suceava, str. Traian Vuia, Nr. 37, bl. D6 s-au folosit două abordări ale valorii, conţinute în
Standardele Internaţionale de evaluare şi anume:
 abordarea prin comparaţia vânzărilor (comparaţia e piaţă);
 abordarea prin venit (capitalizarea veniturilor).
În opinia evaluatorului valoarea de piaţă a imobilului la data de 20.02.2018 este: 29 567 €
Proprietatea imobiliară a fost inspectată de către evaluator în data de 6 iunie 2015 luându-se
în calcul toţi factorii care afectează valoarea proprietăţii.
Evaluatorul nu a avut, nu are şi nu va avea în viitor interese personale legate de proprietatea
evaluată.
Raportul de evaluare este valabil numai pentru scopul formulat de dumneavoastră. Acesta nu
poate fi utilizat în alte scopuri.
Mențiuni:
- valoarea nu este pentru asigurare;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori;
- valoarea este subiectivă;
- valoarea este o predicție;
- valoarea a fost exprimată ținând seama de exclusive de ipotezele, condițiile și aprecierile
exprimate în prezentul raport, și este valabilă în condițiile generale și specifice aferente
perioadei februarie 2018/martie 2018;
- valoarea nu este afectată de TVA.
Raportul a fost elaborat pe baza standardelor ANEVAR.

20.02.2018 EVALUATOR
Ionescu Alexandru

1.2 Scopul și utilizarea evaluării

Scopul raportului de evaluare este tranzacțional și presupune estimarea valoarii de piață a
terenului şi a apartamentului, pentru garantarea unui credit.

5
1.3 Date generale despre client și destinatarul raportului de evaluare
Clientul coincide cu destinatarul raportului de evaluare, firma S.C. GROUP S.R.L, cu domeniul
de activitate tranzacții imobiliare, codul CAEN 6810 Cumpărarea și vânzarea bunurilor imobiliare
proprii, cu asociat unic Cîmpan Marius, la adresa: Suceava, str. Traian Vuia, nr. 37. Bl. D6, ap 12,
numărul de telefon 0736086821, adresa de mail scgrooupsrl@gmail.com.

1.4 Data evaluării și data inspecției

Evaluarea s-a făcut pe baza informațiilor corespunzătoare datei de 16.02.2018 (data evaluării),
data la care se consideră valabilă ipozetele utilizate și valorile estimate de evaluator.
Data inspecției: 16.02.2018.
Data evaluării: 20.02.2018.
Moneda în care se exprimă valoarea estimată in lei echivalent in euro, cursul valutar 1€/ 4,623 lei.

1.5 Cerificarea expertului evaluator

Declarația de conformitate,

Subsemnatul, îmi asum răspunderea privind conținutul și concluziile evaluării numai față de
clientul și destinatarul lucrării și certific, în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
 Expunerile faptelor din acest raport sunt corecte și adevărate;
 Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile
limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și
imparțiale;
 Evaluatorul nu a avut, nu are şi nu va avea în viitor interese personale legate de
proprietatea evaluate;
 Nu am niciun privilegiu legată de proprietatea care este obiectul acestui raport sau legată
de părțile implicate în această evaluare;
 Angajarea mea în această evaluare și onorariul pentru această evaluare nu sunt
condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau
de o concluzie favorabilă unuia dintre utilizatorii desemnați ai raportului;
 Posed cunoștințele și experiența necesară pentru efectuarea, în mod competent, a acestei
lucrări;
 Nu mi-a fost oferită asistență profesională semnificativă;
 Raportul a fost elaborat pe baza standardelor ANEVAR.
 Sunt membru al ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din
România).
 La data acestui raport, îndeplinesc cerințele ANEVAR privind programul de pregătire
continuă.
Prin prezentul certificat reiese faptul că dl. Ionescu Alexandru a promovat examenul de
reacreditare in sesiunea noiembrie 2010, acordându-i-se titlul de membru acreditat ANEVAR-
M.A.A. ca expert evaluator în domeniul evaluării de proprietăți imobiliare.

6
1.6 Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea. Tipul valorii
Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile
acestui tip de valoare, ţinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea.
Standardele de evaluare ANEVAR-SEV 2014:
 SEV 100 – Cadrul general (Obţinerea preţurilor activelor identice sau similare care au
fost tranzacţionate sau oferite spre vânzarea pe piaţă, cu condiţia ca relevanţa acestor
informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic).

 SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (Toate serviciile de evaluare, precum şi

munca depusă pentru efectuarea lor trebuie să fie adecvate pentru scopul desemnat. Este
important ca utilizatorul desemnat al evaluării să înţeleagă serviciile ce vor fi furnizate şi
orice limitare asupra utilizării acestora, înainte de finalizarea evaluării şi de raportare.
Termenii de referinţă ai evaluării vor fi stabiliţi şi confirmaţi în scris, incluzând aspectele
redate în continuare).

 SEV 103 – Raportare (Etapa finală a evaluării constă în comunicarea rezultatelor către
partea care a comandat evaluarea şi către orice alţi utilizatori desemnaţi. Este esenţial ca
raportul de evaluare să comunice informaţiile necesare pentru o înţelegere adecvată a
evaluării sau a verificării evaluării. Un raport nu trebuie să fie ambiguu sau să inducă în
eroare şi va permite cititorului îndreptăţit o înţelegere clară a evaluării sau a altor servicii
furnizate).

7
  SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (Principiile conținute în Standardele
generale se aplică la evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare. Acest standard
include doar modificări, cerințe suplimentare sau exemple specifice privind modul de
aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui
standard.)

 GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile (Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport
evaluatorilor şi utilizatorilor de rapoarte de evaluare în înţelegerea şi implementarea
standardelor. Este aplicabil numai pentru derularea unei activităţi de evaluare a bunurilor
imobile de către evaluatorii autorizaţi care deţin specializarea evaluarea proprietăţilor
imobiliare (EPI), conform legislaţiei aplicabile în România.)

 GEV 600- Evaluarea întreprinderii (Acest ghid este aplicabil numai pentru derularea
unei activităţi de evaluare a întreprinderii, de către evaluatori autorizaţi, conform
legislaţiei aplicabile în România).

 GEV 500- Determinarea valorii impozabile a clădirilor (Prezentul ghid conţine

informaţii necesare privind evaluarea pentru impozitare a clădirilor nerezidențiale
deținute de persoanele fizice sau juridice, precum și a clădirilor rezidențiale deținute de
persoanele juridice.)

 GEV 520- Evaluarea pentru garantarea împrumutului (Ghidul pentru evaluarea

garanţiilor reale (denumit în continuare „Ghidul”) urmează a fi aplicat de către instituţii
de credit, evaluatori autorizaţi, auditori financiari şi alţi utilizatori ai serviciilor de
evaluare, în legătură cu activitatea de creditare, în diferitele faze ale acesteia şi reprezintă
cadrul general pe baza căruia instituţiile de credit îşi vor elabora propriile norme de
evaluare.)

1.7 Starea tehnica a activelor evaluate

Caracteristicile terenului:
 Suprafaţa terenului: S = 1000 mp
 Deschiderea la stradă: 10 m
 Dimensiuni: regulat
 Starea terenului: drept
 Formă: dreptunghiulară
 Acces: din drum judeţean DN30
 Utilități:
Reţea urbană de energie electrică: existentă - racord
Reţea urbană de apă: existentă – racord
Reţea urbană de termoficare: existentă
Reţea urbană de gaze: existentă
Reţea urbană de canalizare: existentă - fosă septică pe teren
Reţea urbană de telefonie: existentă

Descrierea imobilului- sediul firmei (suprafaţă, tâmplărie, finisaje şi instalaţii)

Suprafaţă:

8
 Apartamentul, conform CF, se compune din cameră de zi, dormitor, bucătărie, hol 1, hol 2,
baie, balcon, cu suprafaţă utilă = 49,00 mp si suprafaţă totală = 52,76 mp, decomandat.

Tâmplărie:
Tâmplăria exterioară este din PVC cu geam termopan iar cea interioară este prevăzută cu uşi
din lemn, uşa de acces este metalică – tip antiefracţie.
Balconul este închis cu tâmplărie PVC cu geam termopan.
Finisaje:
Apartamentul are grad de finisaj superior cu pardoseli din parchet melaminat în camera de zi şi
dormitor, gresie şi faianţă în bucătărie şi baie, gresie pe hol iar pereţi cu tencuieli gletuite şi
zugrăveli lavabile.
Instalaţia electrică:
Instalaţia cu energie electică este realizată la tensiunea de 220 V fiind executată din conductori de
cupru sau aluminiu, montaţi în tuburi de protecţie. Toate aparatele (întrerupătoarele, prizele, doze de
ramificaţie) sunt incorporate în pereți.
Apartamentul este iluminat în toate încaperile cu lămpi cu incandescenţă și are prevăzute mai multe
prize cu sau fără contact de protecţie.
Instalaţia de apă canal:
Alimentarea cu apă a locuinţei se face din reţeaua de apă a municipiului Suceava.
Prepararea apei calde menajere cât şi pentru grupul sanitar se face cu ajutorul centralei termice pe
gaz montată în balcon.
Canalizarea apartamentului este realizată din ţeava ce leagă toţi locatarii şi duce la conducta de
canalizare a străzii Cetății.
Instalaţia de încălzire:
Încălzirea se realizează cu calorifere din aluminiu, conducte din polipropilenă legate la o
centrală termică pe gaz ce produce apa calda de 90º C.
Se menţionează că trecerea de la instalaţia de încălzire la centrală proprie a fost realizată de
către firma SC. SEMCIP SRL în octombrie 2013.
În urma inspecției efectuate la S.C. GROUP S.R.L. s-au contatat următoarele:
- Apartamentul se află într-o stare bună de utilizare;
- Este izolat termic;
- Are interfon cu camera la intrare;
- Apartamentul nu prezintă igrasie;
- Accesul este facil iar mijloacele de transport în comun sunt la distanţă mică;
- Strada la care are acces proprietatea este sistematizată superior, utilităţile aferente existente
pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: apă-canalizare, energie electrică de joasă
tensiune 220V, gaz metan, telefonie, TV cablu , internet;
- Distanţa faţă de proprietăţi complementare (pieţe, magazine, instituţii de învăţământ etc.)
este relativ mica;
- Zona este racordată la sistemul de termoficare, dar apartamentul în cauza are centrală proprie
pe combustibil – gaze naturale.
RAPORT DE EVALUARE: Apartament- sediul firmei Suceava, str. Traian Vuia, nr. 37, bloc
D6

1.8 Ipoteze şi condiţii limitative

9
 Prezentul raport este întocmit la cererea S.C.GROUP.S.R.L. în scopul precizat anterior astfel nu
este permisă folosirea acestui raport de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a
acordului scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator.
 Prezentul raportul de evaluare sau orice referire la conţinutul său nu poate fi folosit sau inclus
într-un document publicat, circulat în medii de informare, ştiri sau difuzat în public prin
publicitate fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului.
 Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
 Informaţiile furnizate şi prezentate în prezentul raport sunt considerate a fi autentice, dar nu se
dă nici o garanţie asupra preciziei lor.
 Planurile şi materialul grafic sunt incluse în acest raport numai pentru a ajuta cititorul sa-şi
formeze o imagine privitoate la imobil.
 Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară
sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului în care acestă situaţie a fost convenită în
prealabil şi în scris.
 Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză repectă reglementările privind documentaţiile
de urbanism, legile de construcţie şi regulamente sanitare, iar în cazul în care acestea nu sunt
respectare valoarea de piaţă va fi afectată.
 Evaluatorul nu are cunostinţă asupra stării ascunse sau nevizibile a proprietăţii sau asupra
condiţiilor adverse de mediu care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii.
 Evaluatorul nu răspunde de defecte ascunse ale proprietăţii şi care nu au putut fi depistate cu
ocazia inspecţiei pe teren.
 Evaluatorul nu răspunde şi nu îşi asumă responsabilitatea privind acurateţea unor date şi
informaţii eronate care el le ia de la surse pe care le consideră a fi credibile precum primării sau
terţe persoane referitoare la tranzacţia unor imobile.

CAPITOLUL II. ANALIZA DIAGNOSTICĂ A ÎNTREPRINDERII

2.1.Descrierea întreprinderii
2.2.Diagnostic juridic
2.3.Diagnosticul resurselor umane
2.4.Diagnosticul managementului și structurii organizaționale
2.5.Diagnosticul operațional
2.6.Diagnosticul comercial
2.7.Diagnosticul economico-financiar

2.1.Descrierea întreprinderii
Firma S.C. GROUP S.R.L, cu domeniul de activitate tranzacții imobiliare, codul CAEN
6810 Cumpărarea și vânzarea bunurilor imobiliare proprii, cu asociat unic Cîmpan Marius, la
adresa: Suceava, str. Traian Vuia, nr. 37. Bl. D6, ap 12, numărul de telefon 0736086821, adresa de
mail scgrooupsrl@gmail.com. Apartamentul, conform CF, se compune din cameră de zi, dormitor,
bucătărie, hol 1, hol 2, baie, balcon, cu suprafaţă utilă = 49,00 mp si suprafaţă totală = 52,76 mp,
decomandat.

2.2.Diagnosticul juridic
Act constitutiv SRL cu asociat unic, persoană fizică sau persoană juridică
Subsemnatul Cîmpan Marius, cetățean ROMÂN, născut la data de 01.03.1975 în localitatea
ȘCHEIA, judeţul SUCEAVA, domiciliat în SUCEAVA, str.Cetății, nr. 23, judeţul/sectorul
SUCEAVA, posesorul buletinului/paşaportului/cărţii de identitate seria SV nr. 123456, eliberat de
10
SPCLER SUCEAVA, la data de 03.03.1983, cod numeric personal 1720619330671, în calitate de
asociat unic fondator, am hotărât să constitui, în conformitate cu prevederile art. 5 alin. (2), din
Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale (modificată şi republicată), o societate comercială
cu capital integral 60.000 EURO, după cum urmează:

FORMA, DENUMIREA, SEDIUL

Art. 1. - Societatea se va constitui în forma juridică de societate cu răspundere limitată.
Art. 2. - Denumirea societăţii va fi S.C. GROUP S.R.L., persoană juridică română,
desemnată în cuprinsul prezentului act constitutiv şi cu termenul de "societatea".
Art. 3. -(1) Sediul social principal al societăţii va fi în (localitatea) Suceava, str. Traian Vuia,
nr. 37, bloc D6.
-(2) Prin hotărâre a asociatului unic:
a) sediul social principal al societăţii va putea fi schimbat în orice altă localitate din România, în
condiţiile şi cu îndeplinirea formalităţilor prevăzute de lege;
b) societatea îşi poate deschide sedii secundare şi poate să-şi înfiinţeze filiale, sucursale, agenţii sau
reprezentanţe în localitatea în care îşi are sediul principal ori în alte localităţi din ţară ori din
străinătate, potrivit legii române sau străine aplicabilă în speţă, în următoarele condiţii:
 în cazul în care profitul este constant sau în creștere;
 când nu se schimbă domeniul de activitate al firmei.
OBIECTUL DE ACTIVITATE AL SOCIETĂŢII
Art. 5. – Societatea are în obiectul său următoarea activităte: conform CAEN 3009 – vânzare-
cumpărare de proprietăți imobiliare.
CAPITALUL SOCIAL
Art. 7. - (1) Societatea se constituie cu un capital social subscris vărsat 60.000 EURO în valoare de
340.000 LEI
(2)Aportul în numerar la capitalul social a fost vărsat integral la data constituirii societăţii,
iar drepturile corespunzătoare asupra bunurilor care constituie aportul în natură se transferă în
patrimoniul acesteia în stare de utilizare începând cu aceeaşi dată.
(3)Aportul asociatului unic la capitalul social al societăţii nu este purtător de dobânzi.
CONDUCEREA ȘI ADMINISTRAREA SOCIETĂŢII
Art. 12. - (1) Administratorul societăţii, având calitatea de preşedinte - director general:
a) este asociatul unic, CÎMPAN MARIUS căruia îi revin şi obligaţiile prevăzute de lege
pentru această calitate.
(2) Administratorul societăţii va avea puteri depline şi le va exercita în mod exclusiv.
Art. 13. - Administratorul întocmeşte anual bugetul de venituri şi cheltuieli al societăţii şi îl supune
aprobării asociatului unic.
Art. 14. - Societatea îşi va deschide conturi în lei şi în devize convertibile la sucursala (filiala) unei
bănci autorizate din localitatea în care îşi are sediul şi are drept de dispoziţie asupra lor prin
persoanele desemnate de asociatul unic, acestea urmând a depune specimene de semnături la banca
(băncile) cu care lucrează societatea şi a semna documentele bancare.
Art. 15. - Evidenţa contabilă, bilanţul contabil şi contul de profit şi pierderi se ţine şi, respectiv, se
întocmesc conform normelor legale.
Art. 16. - Gestiunea societăţii va fi controlată de asociatul unic sau de cenzori (experţi contabili)
desemnaţi de acesta.
DISPOZIŢII FINALE

11
Art. 22. - Prevederile prezentului act constitutiv se întregesc, de drept, cu dispoziţiile legale
privitoare la societăţile comerciale.
Art. 23. - Cheltuielile efectuate de asociatul unic pentru constituirea societăţii vor fi înregistrate în
evidenţa contabilă şi se vor reflecta în bilanţul contabil aferent primului an de activitate.
Art. 24. - Eventualele modificări ale prezentului act constitutiv, se vor efectua prin acte adiţionale,
cu respectarea dispoziţiilor legale.
Subsemnatul, CÎMPAN MARIUS, asociat-unic fondator am adoptat şi semnat prezentul act
constitutiv, redactat şi dactilografiat de Popescu Mihai, astăzi, data autentificării, într-un număr de 3
exemplare.

ASOCIAT UNIC DATA

Cîmpan Marius
12.07.2018
*** Prezentul act are caracter informativ. Pentru a putea intra in posesia formei juridice finale a
acestuia, ne puteti contacta la e-mail: office@sciencejuridcs.ro

 S.C GROUP S.R.L. este persoana juridică română având statutul de societate cu răspundere
limitată cu asociat unic și își desfășoară activitatea în conformitate cu legislația română. Atât
denumirea cât și marca de comert a firmei sunt înregistrate  la Registrul Comerțului filiala Suceava,
unde au fost depuse declarații privind opțiunea de plată pe impozitului pe profit și plătitor de T.V.A.
Pentru determinarea dreptului de proprietate asupra activelor supuse analizei, evaluatorul a
avut la dispoziție următoarele documente ce atestă acest lucru:
 Teren intravilan cu suprafața de 1000 mp:
Registrul imobilizărilor din 24.06.2015
Extras de carte funciară pentru informare nr.30223 conf.nr.cerere 7756 din 11.06.2014
Plan de amplasament și delimitare a terenului- releveu apartament

Concluziile diagnosticului juridic:

 Valorificarea activelor se face în condițiile impuse de legea 86/2009, referitoare la
administrarea și valorificarea societăților.
 La data investigațiilor noastre activitatea în spațiile evaluate NU a fost întreruptă.
 Pereții interior ai apartamentului prezintă degradări minore, datorită existenței sale în timp.
 De asemenea, controalele efectuate de instituțiile abilitate ale statului, respectiv
Administrația Financiară și Garda Financiară au pus în evidență faptul că firma în cauză a
respectat legislația fiscală achitându-și toate obligațiile față de bugetul de stat și bugetul
asigurărilor sociale.
 În prezent societatea nu are litigii de natură fiscală, comercială, civilă sau de muncă.
Totodata,   s-a procedat la o analiză sub aspect juridic a documentelor firmei cât și a
legalității contractelor încheiate cu alți parteneri, fără a se constata nereguli.

2.3.Diagnosticul resurselor umane

Tabelul nr.1 Evidența personalului societății

PERSONAL CALIFICAT/NECALIFICAT
Director general-calificat (Cîmpan Marius)
Director economic-calificat (Palaghianu Ramona)
Director juridic-calificat(Sfichi Simona)
Vânzări (Matei Viana)-calificat
12
FEMEI BĂRBAȚI
- 1
1 -
1 -
1 -
 Vânzări(Ștefănescu Alexandra)-necalificat
RU(Cîrțu Nicoleta)-necalificat
Contabil(Popa Ioan)-calificat
RU(Ionescu Daniel)-necalificat
RU(Matei Ioana)-calificat
1 -
1 -
- 1
- 1
1 -

S.C. GROUP S.R.L. este condusă de Directorul general, care coordonează întreaga activitate a
firmei. În cadrul S.C. GROUP S.R.L., procesul de recrutare se realizează prin anunțuri de presă,
oficiile forței de muncă, urmărindu-se selectarea de persoane cu o bună calificare pentru posturile de
execuție.

2.4.Diagnosticul managamentului și structurii organizaționale

Societatea este structurată astfel:
 compartimentul juridic;                          
 compartimentul financiar-contabil;      
 compartimentul vânzari;
 compartimentul de resurse umane.

13
 DIRECTOR
GENERAL

DIRECTOR
COMP.JURIDIC
ECONOMIC

COMP.CONTABIL- COMP. RESURSE

FINANCIAL UMANE

COMP.VÂNZĂRI
 

Figura nr.2 Organigrama S.C. GROUP S.R.L.

În continuare va fi prezentat un tablou al personalului firmei pe 2 ani.

Tabel nr.2.Evoluția peronalului la S.C. GROUP  S.R.L.

NR.CRT. AN 2017 2018
1 NR MEDIU SALARIAȚI 10 12
2 PERSONAL OPERATIV 2 2
3 CONDUCERE ȘI ADMINISTRAȚIE 1 1

Analiza de peronal sub aspect numeric relevă faptul că în anul 2018 numărul salariaților a crescut cu
un număr de 2 salariați din categoria nr.mediu salariați, decizia fiind luată pentru satisfacerea cererii
clienților care în acea perioadă a cunoscut o creștere semnificativă.Menționăm că angajarea personalului se
face cu contract de muncă în formă scrisă, timpul de lucru fiind de 8 ore pe zi, 5 zile pe săptămână. Nivelul
salariilor pentru personalul societății se stabilește pe criterii de competență și funcții și poate fi modificat de
conducerea societății prin negociere, cu respectarea nivelului minim stabilit de lege.
Plata salariilor, impozitelor pe salarii și a cotei de asigurări sociale se face potrivit legii. Atribuțiile,
responsabilitățile și competențele organismelor privind asigurarea unui management performant sunt
evidențiate în Statutul societății și Regulamentul de organizare și funcționare. Pentru personalul ce
îndeplinește atribuțiuni de management și execuție, documentele ce consemnează sarcinile, competențele și
responsabilitățile sunt fișele postului.
Concluziile diagnosticul managemantului resurselor umane: ale S.C. GROUP S.R.L. relevă
urmatoarele aspecte:
Ø      structura organizatorică a fost adaptată specificului activității firmei;
Ø      personalul întreprinderii este competent, calificat și  capabil să se adapteze rapid la
cerințele pieței;

14
 Ø      din punct de vedere numeric, personalul este relativ stabil, dimensionarea sa fiind în
strânsă corelație cu piața forței de muncă, rata șomajului, efectele crizei economice, etc;
Ø      este un personal disciplinat, fără abateri privind respectarea normelor de protecție a muncii,
fără absențe nemotivate;
Ø       nu s-au înregistrat conflicte de muncă, o serie de cerințe ale personalului fiind rezolvate pe
calea dialogului;
Ø      personal relativ tânăr;

2.5.Diagnosticul comercial și operațional

O întreprindere realizează bunuri sau servicii pe care, prin intermediul pieței, le oferă celor
care au nevoie și care au capacitatea de plată pentru obținerea lor.
Diagnosticul operațional vizează următoarele activități:
 analiza evoluției vânzărilor și evidențierea factorilor de influență;
 studiul concurenței prin evidențierea cotelor de piață a principalilor concurenți prin
ierarhizarea firmelor concurente pe segmentul respectiv;
 modul de promovare al produselor.
Oferta S.C. GROUP S.R.L. este uniform (aproximativ 4 blocuri, a câte 20 apartamente/bloc).

Pentru a menține o relație bună cu partenerii, firma a luat măsuri pentru consolidarea poziției pe
piață prin identificarea și utilizarea tuturor oportunităților, practicarea unei politici de prețuri concurențiale,
îmbunătățirea calității produselor oferite și a  serviciilor  prestate, promovarea unei politici de informare
prin publicitate radio, TV, scrisă și prin oferte directe, optimizarea managementului calității conform
standardelor europene. Valorile fundamentale pe care firma le promovează în activitatea sa sunt:
Ø      respectul față de parteneri;
Ø      respectul față de clienți;
Ø      respectarea tuturor angajamentelor contractuale.
Principalii concurenți ai firmei sunt:
15
 Ø      S.C. ARABESQUE S.R.L.
Ø      S.C. INVEST S.R.L.
Ø      S.C. PROMO  S.R.L.
Datorită calității produselor, a practicării unor prețuri accesibile, oferirii unor facilități (remize,
sconturi), a promtitudinii seviciilor oferite, etc. S.C. GROUP S.R.L., și-a asigurat menținerea pe piață,
fidelizându-și un segment important de clienți.
Furnizorii firmei sunt:
-SC. SENCIP SRL.
În ceea ce privește rețeaua de desfacere, firma  realizează vânzarea directă  către toate
categoriile de persoane fizice și juridice. Piața este locală, județeană și zonală, cererea este lunară,
activitatea societății având caracter permanent.

2.7.Diagnosticul economico-financiar

În cadrul diagnosticului financiar, utilizând tehnicile clasice de analiză financiară pe bază de

bilanţ, evaluatorul procedează la o apreciere a performanţelor întreprinderii. Obiectivele muncii de
analiză vizează studiul comparativ al evoluţiei activităţii pe mai mulţi ani din trecut (3-5 ani) şi
confruntarea rezultatelor cu cele obţinute de întreprinderi similare sau concurente.

Analiza financiară trebuie să îi permită evaluatorului să se pronunţe asupra următoarelor

aspecte: situaţia şi dinamica activităţii şi rezultatelor; echilibrele financiare; utilizarea adecvată a
resurselor; eficienţa gestionării investiţiilor.

Toate aspectele menţionate sunt interdependente şi îmbracă forma legăturilor financiare

dintre formarea rezultatului, fluxurile de resurse şi utilizarea lor în cadrul exerciţiului, situaţia
iniţială şi finală a activelor şi pasivelor. Operaţionalizarea analizei financiare necesită, în prealabil,
regruparea şi restructurarea poziţiilor de bilanţ, ale contului de profit şi pierdere şi ale anexelor la
bilanţ.

La sfârșitul anului 2017, conducerea firmei împreună cu personalul de specialitate a realizat

o  analiză economico-financiară. Ca urmare a acestui proces, conducerea societății a anticipat luarea unor
măsuri după cum urmează:
Ø      reducerea numărului de salariați cu 8 (de la 20 la 12), în acest sens fiind afectate    compartimentele de
resurse umane al cărui număr de salariați a fost redus cu 2,  personalul operativ cu 2 și juridic cu 1 salariat.
Prin această măsură s-au redus cheltuielile cu salariile în sumă de 2000 lei lunar. Pentru rezolvarea
problemelor de ordin juridic s-a încheiat un contract cu o firmă de avocatură.
Ø       au fost oprimizate activitățile de comercializare;
Ø      micșorarea adaosului comercial și implicit a prețului apartamentelor cu aproximativ 10%, această
măsură fiind de natură să mențină vânzările la același nivel. Ca urmare a măsurilor întreprinse, în anii 2015
si 2016, firma a reușit să mențină cifra de afaceri la același nivel cu cea de la sfârșitul anului
2014, reducerile de cheltuieli variând în jurul sumei de 10.000 lei lunar.

Realizarea diagnosticului economico-financiar are ca și obiectiv aprecierea stării de performanță

financiară a societății la 20.02.2018. Principalele scopuri care sunt luate în vedere pentru a se realiza
acest diagnostic sunt:
- aprecierea rezultatelor obținute în urma evaluării economico-financiare;
- examinarea randamentului capitalului care a fost investit;
16
 - evaluarea riscurilor posibile;
- evidențierea modalităților de realizare a echilibrului financiar.
Rezultatele obținute în urma analizei pot fi utilizate pentru:
- elaborarea unui diagnostic global strategic;
- fundamentarea politicilor de dezvoltare;
- fundamentarea deciziilor de gestiune.

Pentru realizarea analizei-economice financiare s-au calculat indicatorii și indicii de structura

evoluție și eficiență pentru perioada 2015-2017, pe baza bilanțurilor contabile și a anexelor acestora,
a datelor din evidența financiar contabilă și de gestiune, a balanțelor de verificare și a rapoartelor de
audit.

Tabelul nr.3. Bilanțul privind evidența financiar-contabilă

Specificație 31 DEC 2015 31 DEC 2016 31 DEC 2017
ACTIVE IMOBILIZATE
Imobilizări necorporale 1.006.456 986.324 763.987
Concesiuni, brevete, liciențe, mărci 1.234.566 100.234.589 342.546
Imobilizări corporale
Terenuri 70.234.567 50.673.234 50.456.753
Instalații tehnice și mașini 31.456.987 25.678.234 12.345.976
Alte instalații, utilaje și mobilier 26.345.765 18.342.789 12.264.845
Avansuri și imobilizări corporale în curs 345.565 267.743 456.869
Imobilizări financiare și acțiuni 2.345.686 145.789.435 34.586.745
Total imobilizări corporale 158.765.345 279.345.234 104.363.956
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 158.876.965 289.456.345 105.385.364
ACTIVE CIRCULANTE
Materii prime și materiale consumabile 21.456.789 18.34.678 16.456.375
Producția în curs de execuție 3.234 2.345 145.735
Produse finite și mărfuri 18.345.564 17.456.264 16.835
Avansuri pentru cumpărături 500 356 435
Total stocuri 40.456.378 27.456.345 28.946.385
Creanțe comerciale 39.345.234 40.455.367 50.853.748
Alte creanțe 1.234 2.356 4.857
Total creanțe 39.443.235 89.975 236.850
Casa și conturi la bănci 45.234 12.987 2.987
TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 134.567.234 100.345.765 112.735.926

CAPITOLUL III. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

3.1.Identificarea proprietății
3.2.Abordarea pe bază de venit
3.3.Abordarea pe bază de active
3.4.Abordarea pe bază de comparație
3.5.Concluziile faptelor principale și a datelor importante

3.1.Identificarea proprietății

Terenul este amplasat în Județul Suceava, strada Traian Vuia, nr.37, bloc D6, suprafața 1000
mp, cu deschidere la stradă: 10 m, regulat, starea terenului este drept, cu formă dreptunghiulară, are
acces la drumul județean DN30, cu toate utilitățile disponibile, și anume: reţea urbană de energie
electrică: existentă – racord, reţea urbană de apă: existentă – racord, reţea urbană de termoficare:
17
existentă, reţea urbană de gaze: existentă, reţea urbană de canalizare: existentă - fosă septică pe
teren, reţea urbană de telefonie: existentă.

3.2.Abordarea pe bază de venit

Prin acestă metodă venitul anual estimat ca fiind generabil de către o proprietate se
converteşte în valoare prin aplicarea unei rate adecvate de venit. În cazul de faţă am utilizat o rată de
capitalizare aplicată venitului brut efectiv din exploatare estimat. Etapele aplicării metodei sunt:
1. Estimnarea venitului net din exploatare (VBE)
2. Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor brute efective R
3. Convertirea VBE în valoare prin intermediul R cu formula: Vcap = VBE / R

1. Estimarea venitului brut din exploatare (VBE) s-a realizat astfel:

- s-a estimat o chirie lunară obtenabilă de 4 EUR/mp Su (coroborată cu informaţiile de pe
piaţă privind chiriile şi caracteristicile şi localizarea spaţiului evaluat)
- s-a estimat venitul brut potenţial VBP ca fiind chiria obtenabilă pe 12 luni
- s-a estimat un grad de ocupare de 85% (10 luni din 12) şi s-a estimat venitul brut efectiv
(VBE)
2. Estimarea R s-a făcut ca şi raport al ratei venitului net supra multiplicatorului venitului
brut. S-au extras date de pe piaţă privind vânzări şi închirieri de case s-au estimat pentru fiecare
gradele de neocupare şi s-a estimat o rată de capitalizare pentru fiecare caz.
Tabelul nr.4 Tabel cu comparabilele privind abordarea pe bază de venit
COMPARABILE A B C
CHIRIE LUNARĂ 2000 1800 1950
SOLICITATĂ
SU 400 290 310
EURO/MP SU 6,0 4,5 3,5
VENIT BRUT 20000 25000 18000
POTENTIAL
(EUR/AN)
85% 85% 85% 85%
VENIT BRUT 10.200 20.400 11.220
EFECTIV
(EUR/AN)
VALOAREA 150.000 240.000 180.000
SOLICITATĂ A
PROPRIETĂȚII
(EUR)

RATA DE 8 10 7
CAPITALIZARE
(%)

Intervalul ratelor de capitalizare totale astfel obţinut este de 6% - 9%, rate care se aplică unor
venituri brute efective. Pentru cazul de faţă, având în vedere caracteristicile clădirii, s-a considerat o
rată de 7 % ,casa fiind mai apropiat de comparabilai A ca şi caracteristici.
4. Făcând calculele avem:

RATA DE CAPITALIZARE ALEASĂ (%) 8,0

18
 SUPRAFAȚA UTILĂ (MP) CCA.449,58
CHIRIA LUNARĂ (EUR/AN) 2000
SUPRAFAȚA UTILĂ (MP)-ANEXA CCA.17,670
CHIRIA LUNARĂ (EUR/AN) 300
VENITURI BRUTE POTENTIALE VBP 17,897
(EUR/AN)
TOTAL VBP (EUR/AN) 17,897
GRAD DE OCUPARE 85%
VENITURI BRUTE EFECTIVE VBE 15,670
(EUR/AN)
TOTAL VBE (EUR/AN) 15,670
RATA DE CAPITALIZARE 8,0%
MULTIPLICATOR 15,39

VALOARE RANDAMENT (EUR) 301,987

VALOARE ABORDARE PRIN VENIT 301,578EUR
ROTUND (EUR)
VALOARE ABORDARE PRIN VENIT 991,997LEI
ROTUND (LEI)
Astfel, valoarea proprietăţii obţinută prin abordarea prin venit este (rotund) VCB = 301,578 EUR
echivalent 991,997 RON.

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN VENIT 301,578 EUR

echivalent
991,997 LEI
VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ACEASTĂ METODĂ INCLUDE ȘI
VALOAREA TERENULUI AFERENT PROPRIETĂȚII

3.3.Abordarea pe bază de comparație

Cea mai utilizată metodă este cea a comparației directe și se folosește la evaluarea terenului
care se consideră liber pentru scopul evaluării. Prin această metodă prețurile și informațiile
referitoare la loturile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și
diferențieri. Elementele de comparație sunt:
• drepturile de proprietate;
• condițiile de finanțare;
• conditiile de vânzare;
• condiții ale pieței (data vânzarii);
• restricții locale;
• localizare, zonare, orientare;
• caracteristici fizice (panta), topografia;
• caracteristici economice;
Pe baza diferențelor între elementele de comparație se fac corecții ale prețurilor pentru
fiecare proprietate comparabilă, pentru a face proprietățile echivalente la prețul unitar sau prețul
total.
Metoda presupune parcurgerea unor etape:
- cercetarea pieței pentru a obține informațiile necesare;
- verificarea informațiilor;
19
- alegerea criteriilor de comparație;
- compararea proprietății similare cu cea de comparat;
- ajustarea adecvată a prețurilor de tranzacție;
- analiza rezultatelor;
- alegerea și estimarea valorii finale.
În cazul proprietății evaluate, analiza s-a făcut pe baza datelor și informațiilor rezultate din
identificarea a 3 oferte relativ recente a unor proprietăți imobiliare care au putut fi identificate de
evaluator pe teren și a căror caracteristici principale pot fi asimilate cu ale proprietății de evaluat.
Proprietățile comparabile pentru terenuri situate în intravilanul localității sunt:
 Prima comparabilă: Vând teren 1000 mp în Județul Suceava, strada Traian Vuia,
deschidere la stradă: 10 m, formă: dreptunghiulară, acces: din drum judeţean DN30. Vanzare
55.000 €.
 A doua comparabilă: Vând teren intravilan de 1000 mp situat în Județul Suceava. Vânzare
59.000 €.
 A treia comparabilă: Teren Jud.Suceava, str. Traian Vuia, nr.37, bloc D6, suprafața 1000
mp, toate utilitățile disponibile. Vânzare: 60.000 €.
Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Tabelul nr 5. Criterii de comparaţie între proprietăţi imobiliare similare tranzacţionate

Element de comparaţie De evaluat Proprietăţi imobiliare similare tranzacţionate
A B C
0 1 2 3 4
Preţul de vânzare 35 700 € 38 000 € 41 500 €
Dreptul de proprietate liber liber liber liber
Corectţii pentru dreptul de proprietate 0 0 0 0
Preţ corectat 35 700 € 38 000 € 41 500 €
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţii pentru finanţare 0 0 0 0
Preț corectat 35 700 38 000 415 00
Condiţii de confort bună bună bună foarte bună
Corecţii pentru condiţii de confort % 0 0 5%
Valoare corectie 0 0 2 075
Preţ corectat 35 700 € 38 000 € 43 575
Condiţii ale pieţei iunie 2015 Iunie 2014 August 2014 Mai 2014
Corecţii pentru condiţii de piaţă 0 0 0
Preţ corectat 35 700 € 38 000 € 43 575
Localizare Zona centrală Zonă centrala Zonă limitrofa Zonă mediană
Corecţii pentru localizare % 0 -5% 0
Corecție localizare (valoare) 0 -1900 0
Preţ corectat 35 700 36 100 43 575
Pret /mp 760 708 807
Corectii 0 0 -2 536
Corectii pentru pret/mp % 0 0 -5,82%
Pret corectat 35 700 36 100 41 039
Aria utilă (mp) 49,00 47,00 mp 51,00 mp 54,00 mp
Corecţii pentru dimensiuni 0 0 0
Preţ corectat 35 700 36 100 41 039
Corecţii pentru acces auto 0 0 0
Preţ corectat 35 700 36 100 41 039
Parcare amenajată 0 0 0 0
Corecţii pentru parcare 0 0 0
20
Preţ corectat 35 700 36 100 41 039
Etaj 1 din 4 3 din 4 4 din 5 2 din 4
Corecţii pentru etaj -10% -15% -5%
Valoare corectie -3 570 -5 415 -2 052
Preţ corectat 32 130 30 685 38 987
Risc de amplasare 0 2 1
Corecţii pentru risc de amplasare % 0 -10% -5%
Valoare corectie 0 -3 068 -1 949
Preţ corectat 29 567 27 617 37 037
Corecţia totală netă -3 570 -10 383 -4 462
Corecţia totală netă (% preţ vânzare) -10% -27,32% -16,05%
Corecţia totală brută 3 570 10 383 6 662
Corecţia totală brută (% ) 10% 30% 20,82%
Valoarea propusă (euro) 29 567 27 617 37 037

ANEXE

Anexa 1. Hărţi ale zonei

21
Anexa 2. Schiţa proprietăţii

22
Anexa 3. Extras de carte funciară
23
24
Anexa 4. Fotografii ale proprietăţii
25
26
27
28
29
30
31