Academia de Studii Economice din București

Master Analiză financiară și evaluare

Studiu de caz
Disciplina: Evaluarea Proprietăților Imobiliare
Temă :Raport de evaluare pentru estimarea valorii de piață a unui
apartament

Realizat de :
Penaru Ioana-Miruna

-București-
-2023-

1
Cuprins
1. GENERALITĂȚI.........................................................................................................................2
1.1 Certificare.....................................................................................................................................2
1.2 Prezentarea evaluatorului.............................................................................................................3
1.3 Rezumatul faptelor principale și al concluziilor...........................................................................3
2. BAZELE EVALUĂRII ȘI ETAPELE MISIUNII DE EVALUARE........................................4
2.1 Obiectul, scopul, utilizatori și data evaluării.................................................................................4
2.2 Identificarea drepturilor asupra proprietății..................................................................................5
2.3 Restricții de utilizare, distribuire sau publicare.............................................................................5
2.4 Declarație de conformitate............................................................................................................5
2.5 Premisele evaluării – Ipoteze și ipoteze speciale..........................................................................5
3. ANALIZA PRELEMINARĂ A PIEȚEI IMOBILIARE...........................................................7
3.1 Definirea pieței.............................................................................................................................7
3.2 Oferta competitivă........................................................................................................................8
3.3 Oferta solvabilă............................................................................................................................8
4. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE......................................................................8
4.1 Situația juridică.............................................................................................................................9
4.2 Descriere proprietate....................................................................................................................9
5. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE.................................................................................................11
6. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE.....................................................................11
6.1 Abordarea prin comparație directă..............................................................................................12
6.2 Abordarea pe baza capitalizării venitului....................................................................................15
6.3 Reconcilierea valorilor și concluzii............................................................................................18
6.4 Surse de informare......................................................................................................................18
7. ANEXE........................................................................................................................................18

2
 1. GENERALITĂȚI
1.1 Certificare

Subsemnata certifică în cunoștință de cauză că:

 Afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt reale și corecte.
 Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele
și condițiile specificate și se constituie ca analize, concluzii și opinii personale și
nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
 Nu are niciun interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul
prezentului raport de evaluare, nu are niciun interes personal și nici nu este părtinitor
față de vreuna din părțile implicate.
 Remunerarea evaluatorului nu se face în funcție de exprimarea unei valori
prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obținere a unui rezultat dorit sau
de apariția unui eveniment ulterior, remunerarea de fapt nu există, lucrarea fiind cu
scop didactic.
 Acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea unei valori minime/maxime,
solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de
beneficiar sau de aprobarea unui împrumut.
 În deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost
realizate în conformitate cu cerințele Standardelor Internaționale de Evaluare și cu
cerințele „Codului Deontologic al Evaluatorului” care este anexa la Statut ANEVAR.
 La data realizării raportului de evaluare, subsemnata este face parte din grupa
masterului de analiză și evaluare financiară;

1.2 Prezentarea evaluatorului

Prezentul raport de evaluare a fost realizat de Penaru Ioana-Miruna, studentă în cadrul
unui master de analiză și evaluare financiară care deține poziția de executant în raport cu
proprietarul și are pregătire universitară economică.

1.3 Rezumatul faptelor principale și al concluziilor

Nume proprietar: Semenescu Petre-Alexandru

Tip imobil: Apartament cu 2 camere situat la etajul 1 în bloc cu P+4 niveluri, fără
spaţii comerciale la parter

Adresă: Bulevardul Pipera Nr. 21bis, Bl. 1, Sc. 1, Et. 1, Ap. 15

3
 Suprafață utilă: 68,5 mp

Suprafață totală: 80 mp

Valoarea de piaţă (EUR): 106.000

Cursul de schimb BNR: 4,9575

Valoarea de piaţă (RON): 525.695

2. BAZELE EVALUĂRII ȘI ETAPELE MISIUNII DE

EVALUARE

Baza evaluării prezentate în raport este “valoarea de piață” așa cum este definită în
Standardele de evaluare a bunurilor – ediția 2022: “Valoarea de piață reprezintă suma
estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un
cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing
adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără
constrângere”.

Etapele misiunii de evaluare parcurse în vederea îndepliniri misiunii de evaluare și pentru

estimarea valorii sunt următoarele:

 vizionarea în teren a proprietății și realizarea de fotografii din exteriorul și din

interiorul acesteia;
 documentarea pe baza unei liste de informații solicitate proprietarului/cleintului;
 stabilirea ipotezelor și a ipotezelor speciale care au stat la baza realizării raportului;
 descrierea proprietății imobiliare;
 analiza și interpretarea rezultatelor obținute din punct de vedere al scopului
prezentei lucrări;
 analiza valorilor obținute prin utilizarea abordărilor: cost, comparație și venit;
 estimarea valorii finale prin folosirea raționamentului profesional în urma aplicării
celei mai adecvate abordări.

2.1 Obiectul, scopul, utilizatori și data evaluării

4
 Obiectul prezentului raport este un “apartament cu 2 camere” amplasat într-un imobil
rezidențial (bloc P+4E). Apartamentul are o suprafață totală de 80 mp și o suprafață utilă
de 68,5 mp, o cotă de indiviză de 2,3% și o cotă parte teren de 33,23 mp. Proprietatea este
situată în orașul Voluntari, Sector 4, Bulevardul Pipera, Nr. 21bis, cartierul Pipera și
aparține domnului Semenescu Petre-Alexandru. Utilizatori prezentului raport de evaluare
sunt proprietari apartamentului.

Scopul lucrări prezente este reprezentat de estimarea “valorii de piață” în vederea

vânzării, așa cum este definite de Standarde de evaluare a bunurilor – ediția 2022.

Data evaluării este 27.05.2023 și data raportului este 28.05.2023. Cursul BNR la data
evaluării a fost de 4,9575.

2.2 Identificarea drepturilor asupra proprietății

Dreptul de proprietate asupra proprietății evaluate revine domnului Semenescu Petre-

Alexandru, care rezultă din contractul de vânzare-cumpărare (act de vânzare) nr.
27/12.01.2023 autentificat la BNP Mentor de către notarul public Andreea - Dana Rădulescu;

Evaluatorul nu posedă calitatea de a verifica corectitudinea actelor prezentate, din

punct de vedere legal.

2.3 Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Prezentul raport de evaluare nu poate fi introdus complet sau pe bucăți în documente,

declarații sau circulare, nici publicat sau menționat altfel fără acordul scris și prealabil al
evaluatorului. Publicarea parțială sau integrală precum și utilizarea lui de către alte persoane
decât cele la care s-au făcut referire anterior, atrage după sine încetarea contractului. De
asemenea, intrarea în posesia unui terț a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de
publicare a acestuia.

2.4 Declarație de conformitate

Raportul de evaluare pe care l-am realizat și semnat, a fost realizat în concordanță cu

reglementările Standardelor de Evaluare emise de ANEVAR și cu ipotezele și condițiile
limitative cuprinse în prezentul raport de evaluare. Declarăm cu nu avem nicio relație cu
clientul și niciun interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată.

5
2.5 Premisele evaluării – Ipoteze și ipoteze speciale

Acest raport de evaluare a fost elaborat de Penaru Ioana-Miruna, în calitate de

executant, având la baza informaţiile puse de către beneficiar, urmând a fi folosite pentru
stabilirea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare.

Totodată raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze generale şi

condiţii limitative:

 Nu se asumă nicio răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziţie sau pentru
chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate.
 Titlul de proprietate se presupune valabil şi tranzacţionabil.
 Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în raportul de
evaluare, de la surse pe care le consideră credibile, şi nu îşi asumă nicio
responsabilitate în privinţă completitudinii şi corectitudinii datelor furnizate de client
şi terte persoane.
 Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de
zonare şi utilizare în vigoare, exceptând situaţia când în raportul de evaluare nu a fost
identificată, descrisă şi considerată o non-conformitate.
 Situaţia actuală a proprietăţii şi scopul evaluării au reprezentat punctul de start în
selectarea metodelor de evaluare utilizate şi în modul de aplicare a acestora, astfel
încât valoarea rezultată în urma evaluării să conducă la cea mai probabilă estimare a
proprietăţii, luând în considerare tipul de valoare selectat.
 Evaluatorul consideră ca rezonabile ipotezele făcute în aplicarea metodelor de
evaluare, în lumina datelor şi faptelor disponibile la data evaluării.
 Evaluatorul nu a efectuat măsurători ale proprietăţii imobiliare, ci a utilizat datele
menţionate în documentele furnizate (anexa la acest raport).
 Pentru estimarea valorii proprietăţi, evaluatorul a luat în calcul numai informaţiile
obţinute de la client, disponibile; în acelaşi timp însă este posibil să existe şi alte
informaţii de care să nu aibă cunoştinţă.
 Orice alocare a valorilor pe componente este validă exclusiv pentru acest raport.
Valorile separate alocate nu vor fi utilizate în relaţie cu o alta evaluare şi nu vor fi
valide în acest caz.

6
  Valorile estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire
a acestora pe interese fracţionate va invalida valorile estimate, cu excepţia cazului
când o astfel de distribuire este stipulată în raport.
 Evaluatorul nu poate fi făcut răspunzător pentru existenţa unor vicii ascunse
(neaparente) sau factori externi care ar putea influenţa în vreun fel valoarea estimată.
Evaluatorul nu a efectuat o analiză a clădirii, nici nu a inspectat acele părţi care sunt
acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună
corespunzătoare unei exploatări normale. Evaluatorul nu-şi poate exprima opinia
asupra stării tehnice a acelor părţi neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles că ar
valida integritatea structurii sau sistemului clădirii.
 Nu a fost observată prezenţa unor elemente de impact asupra mediului înconjurător şi
nu au fost disponibile studii de impact asupra mediului legate de proprietatea evaluată
şi prin urmare nu au fost considerate eventualele influenţe ale oricărei prezenţe a
substanţelor toxice sau periculoase asupra valorii.
 Se presupune că folosirea terenului şi a construcţiilor se realizează în cadrul limitelor
proprietăţii descrise şi că nu există încălcări sau violări ale altor proprietăţi.
 Previziunile sau estimările sunt bazate pe condiţiile curente de piaţă, pe factorii cererii
şi ofertei anticipate pe termen scurt şi pe o economie considerată stabilă în timp. Prin
urmare aceste previziuni se pot schimba funcţie de condiţiile economice ce pot aparea
ulterior evaluarii.
 Raportul nu poate fi folosit ca probă în instanţă fiind o expertiză extrajudiciară.
În concluzie, evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate
în prezentul raport de evaluare, tinându-se seama de condiţiile limitative expuse mai
sus.

3. ANALIZA PRELEMINARĂ A PIEȚEI IMOBILIARE

3.1 Definirea pieței

În ultimul trimestru din 2022, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din
România s-au depreciat, în medie, cu 1,4% față de trimestrul anterior, potrivit datelor
centralizate de Market360. Deși nu una substanțială, această regresie plasează indicele la

7
valori apropiate cu cele înregistrate în primul trimestru al anului 2022. În ceea ce privește
evoluția anuală, indicele a înregistrat o creștere de 4,1%. Se poate observa o tendință de
ușoară creștere a prețurilor și la nivelul Uniunii Europene. Contrar așteptărilor, tendința de
creștere este mult mai stabilă spre deosebire de ritmul de creștere al prețurilor proprietăților
rezidențiale din România. În ceea ce privește prețurile de tranzacționare a locuințelor, cele
mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistică (INS) relevă, pentru
trimestrul patru din 2022, o depreciere trimestrială de 1,1% și, respectiv, o creștere anuală de
6,5%.

După ce s-a situat la 4,6% în trimestrul doi al anului 2022 și, respectiv, la -1,8% în cel
de-al treilea, evoluția trimestrială a prețurilor a înregistrat în trimestrul patru o depreciere de
1,4%. Cu toate acestea, comparativ cu perioada similară din 2021, s-a înregistrat o creștere de
4,1%.

În București, cele mai scumpe apartamente pot fi găsite în arealul central și

ultracentral, unde valoarea medie de listare se cifrează la 2.527 de euro pe metru pătrat util,
după o depreciere trimestrială de 1,6% și o creștere anuală de 6,3%. În zonele semicentrale, o
asemenea locuință este scoasă la vânzare pentru 1.750 de euro pe metru pătrat, după o
depreciere de -1,1% la trei luni și, respectiv, după o creștere de 0,7% la 12 luni. La periferia
orașului, prețul mediu solicitat de vânzători este 1.495 de euro pe metru pătrat util, în scădere
cu -1,8% față de trimestrul anterior și, în creștere cu 4,8% față de T4 2021.

În ultimul trimestru din 2022, bugetul pe care se așteaptă să îl aloce cumpărătorii din
București pentru o locuință monocamerală este în medie, de 47.500 de euro, potrivit unui
studiu realizat de agregatorul Imoradar24.ro, care a analizat intențiile de tranzacționare ale
utilizatorilor site-ului. În ceea ce privește achiziția unei locuințe cu două camere, cumpărătorii
intenționează să ofere o medie de 78.000 de euro, în timp ce pentru trei camere, aceștia au în
vedere un buget de 118.074 de euro. Astfel, în lunile octombrie - decembrie, cele mai căutate
apartamente au fost cele de două camere (43% din interes), urmate foarte aproape de cele cu 3
camere (35% din interes), iar pe ultimul loc, garsonierele, cu 22% din interes.

3.2 Oferta competitivă

Oferta de imobile similare este relativ constantă.

Plaja de valori ofertate spre vânzare pentru bunuri similare:

 Minim: cca. 98.000 euro
 Maxim: cca. 295.000 euro.
Plaja de valori ofertate spre închiriere pentru bunuri similare:

8
  Minim: cca. 650 euro/lună
 Maxim: cca. 800 euro/lună.

3.3 Oferta solvabilă

Cererea de imobile similare este în creștere.

4. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

4.1 Situația juridică

A fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al domnului Semenescu Petre-Alexandru
asupra proprietăţii descrise mai sus, conform:

 Extras CF nr. 101411/28.10.2022

 Contract de vanzare-cumparare nr. 27/12.01.2023
 Încheiere întabulare nr. 11727/13.01.2023
 Suprafaţa utilă: 68,5 mp
 Suprafaţa totală: 80 mp

4.2 Descriere proprietate

Locație/Informații generale

Amplasarea
Proprietatea în cauză este situată pe bulevardul Pipera, în arealul format de bulevardul Erou
Iancu Nicolae, șoseaua Pipera, bulevardul București Nord. Cartierul este predominant format
din blocuri de locuinţe de 4 etaje, creşe, grădiniţe şi şcoli private.

Strada/ Accesul la proprietate

Bulevardul Pipera este o stradă cu două sensuri, asfaltată, ce se conectează la bulevardul Erou
Iancu Nicolae, șoseaua Pipera și bulevardul București Nord .

Transportul public
Proprietatea are acces la căile de transport în comun - linii de autobuz şi metrou.

Puncte de interes
Proprietatea beneficiază de învecinarea cu următoarele puncte de interes:
 Școala Americană;
 Olga Gudynn International School;
 British School of Bucharest;
 Școala Germană Hermann Oberth;
 Cambridge School of Bucharest;
 Little London International Academy;
 Spitalul Privat MCare.

Zona

9
Zona din imediata vecinătate a proprietăţii poate fi caracterizată ca relativ liniştită.
Amplasarea blocului în cadrul zonei este favorabilă. Poluarea este relativ redusă.
Teren
Suprafaţa terenului
Suprafaţa de teren indiviză aferentă proprietăţii este de 1,81 %.
Geografia
Relieful proprietăţii este plat, iar forma acestuia este relativ dreptunghiulară.
Limite
Proprietatea este securizată cu gard și barieră.
Descriere
Proprietatea de evaluat constă într-un apartament cu 2 camere situat în bulevardul Pipera, nr.
21bis, bl. 1, sc. 1, et. 1, ap. 15, Voluntari.
Construcţia
Din informaţiile obţinute, imobilul s-a edificat în jurul anului 2022. Blocul are subsol tehnic şi
parter + 4 etaje, iar apartamentul analizat este situat la etajul 1. Aspectul imobilului, atât cel
exterior cât şi cel interior se prezintă îngrijit. Imobilul nu este listat ca fiind o cladire istorică.
Structura
Soluţia constructivă aferentă este cea de fundaţii continue cu stâlpi, grinzi şi planşee din beton
armat. Zidăria exterioară şi cea interioară este portantă şi este realizată din beton armat şi
cărămidă
În urma verificărilor efectuate prin intermediul datelor publice oferite de instituţiile abilitate
referitor la integritatea structurii blocului, am aflat că imobilul nu necesită lucrări de
consolidare, nefiind cuprins în lista imobilelor instabile cunoscută sub numele de “lista
clădirilor cu bulină roşie”.
Acoperişul
Clădirea este prevăzută cu un acoperiş tip terasă circulabilă.
Finisaje
Finisajele interioare sunt foarte bune şi constau în: pardoseli – parchet laminat în living şi
dormitoare respectiv gresie în baie şi bucătărie. Pereţii interiori şi tavanele sunt acoperiţi cu
vopsea lavabilă. Pereţii din baie sunt placaţi cu faianţă până la tavan.
Finisajele exterioare constau in tencuieli driscuite şi zugrăveli pe faţade. Apartamentul 15 are
izolaţie termică.
Balconul este deschis
Tâmplărie

10
Tâmplăria exterioară este realizată din profile PVC cu geam termopan. Tâmplăria interioară
este din rigips, cărămidă și beton armat. Uşa de la intrare este metalică.
Utilităţi
Proprietatea beneficiază de toate utilităţile individuale, cât şi de interfon, cablu tv, telefon,
încălzire în pardoseală, apometre, repartitoare şi aer conditionat.
Instalaţii
Încălzirea se face prin pardoseală.
Grad de finalizare
Finalizat.
Suprafeţe
Următoarele suprafeţe utile au fost determinate utilizând actele puse la dispoziţie:

Nr. Destinaţia Suprafaţă

crt. încăperilor (mp)
1 Cameră de zi 20,8
2 Dormitor 17,8
3 Hol+depozitare 8,3
4 Bucătărie 11,5
5 Baie 10,1
Suprafaţă utilă 68,5
6 Balcon 11,5
Total suprafaţă 80

Starea Proprietăţii
Îmbunătăţiri
La data inspecţiei, apartamentul analizat se afla într-o stare foarte bună, prezentând finisajele
menţionate anterior. În timpul inspecţiei vizuale a apartamentului nu am observat defecte
structurale sau mecanice.

5. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii
selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele
de lucru necesare aplicării abordărilor de evaluare.
Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui
teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi
are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productivă).
În opinia evaluatorului, ţinând cont de caracteristicile proprietăţii analizate, cea mai bună
utilizare este cea actuală, respectiv locuinţa.

11
 6. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
La baza evaluării proprietăţii imobiliare stau metode considerate rezonabile, bazate pe
date şi informaţii obţinute din piaţa imobiliară, specifice pentru fiecare posibilă utilizare.
Pentru determinarea valorii de piaţa a unei proprietăţi imobiliare de tipul celei de faţă,
Standardele Internationale de Evaluare prevăd posibilitatea utilizării a mai multor tehnici de
evaluare (comparaţia vânzărilor, metoda costurilor şi metoda capitalizării), însă în cazul de
faţă s-a considerat oportun a se aplica abordarea pe baza comparaţiei vânzărilor şi pe baza
capitalizării venitului.
6.1 Abordarea prin comparație directă
Premisa majoră a abordării prin comparaţia vânzărilor este aceea că valoarea de piaţa a
unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile/ofertele unor proprietăţi
competitive şi comparabile. Această abordare utilizează analiza pieţei în vederea identificării
de tranzacţii ale unor proprietăţi similare şi comparării acestora cu subiectul de evaluat.
Astfel, valorile şi informaţiile referitoare la tranzacţiile de apartamente similare sunt analizate,
comparate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri.
În cazul de faţă, ca tehnică de comparare, se va utiliza comparaţia directă, tehnica
procentuală. Aceasta reprezintă un proces prin care se stabilesc diferenţele între proprietatea
supusă evaluării şi comparabile, prin cuantificarea corecţiilor. Corecţiile procentuale care se
aplica preţurilor unor tranzacţii comparabile, reflectă superioritatea sau inferioritatea
proprietăţii comparabile, având în vedere elementele de comparaţie.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piaţă care reprezintă un
tablou ce are pe linii elementele de comparaţie, pe prima coloana proprietatea evaluată iar pe
celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparaţie se
alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru corecţie.
În partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total
corecţii exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul
poate estima comparabilitatea tranzacţiilor faţă de proprietatea evaluată şi să selecteze
valoarea finală. Tranzacţiile care necesită cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai
mare in alegerea valorii finale. În acelaşi timp, ponderea va reflecta şi încrederea pe care o are
evaluatorul în datele privind tranzacţiile comparabile.
Pentru a aplica aceasta metodă, evaluatorul analizează tranzacţii comparabile în scopul
determinării caracteristicilor diferite de cele ale proprietăţii subiect.
Ca surse de informaţii s-au folosit ofertele de vânzare de apartamente similare din zona
studiată existente în ziarele/revistele de specialitate, din paginile web ale diferitelor firme
imobiliare.
Grila de piață este prezentată în tabelul de mai jos:

Criteriu Subiect The Class Becali Iancu Nicolae

12
 Apartment 3 Imobiliare
Preț euro 102.000 100.000 235.000
Preț negociat 101.500 99.500 234.600
Corecții specifice tranzacției
Elemente de comparație
1) DREPTURI DE
PROPRIETATE Deplin Deplin Deplin Deplin
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 101.500 99.500 234.600
(euro)
2) CONDIȚII DE
FINANȚARE De piață De piață De piață De piață
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 101.500 99.500 234.600
(euro)
3) CONDIȚII DE
Independent Agenție Agenție Agenție
VÂNZARE
Variație corecție % 1% 1% 1%
Variație corecție
1015 995 2346
(euro)
Valoare corectată 102.515 100.495 236.946
(euro)
4) CHELTUIELI
NECSARE Lavabilă / Var / Lavabilă / Var / Lavabilă / Var /
Nu sunt
IMEDIAT DUPĂ Igenizare Igenizare Igenizare
CUMPĂRARE
Variație corecție 2% 3% 4%
Variație corecție
2.050 3.015 9.478
(euro)
Valoare corectată 104.565 103.510 246.424
(euro)
5) CONDIȚIILE
Credit Credit Credit
PIEȚEI
Variație corecție 2% 2% 2%
Variație corecție
2.091 2.070 4.928
(euro)
Valoare corectată 106.657 105.580 251.352
(euro)
Corecții specifice proprietății
6) SUPRAFAȚĂ, MP 68,5 68,76 64,46 65
corecție procent -0,38% 6% 5%
corecție absolută -403 6.617 13.534
Valoare corectată
106.253 112.197 264.887
(euro)
7) NUMĂR CAMERE 2 camere 2 camere 2 camere 2 camere
Variație corecție % 0% 0% 0%

13
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 106.253 112.197 264.887
(euro)
8) ZONA Pipera Similar Similar Similar
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 106.253 112.197 264.887
(euro)
9) ETAJ 1/4 4/4 4/5 3/4
Variație corecție % 4% 4% 3%
Variație corecție
4.266 4.223 7.541
(euro)
Valoare corectată
(euro) 101.987 116.420 272.427
10) VECHIME BLOC 2023 2023 2022 2018
Variație corecție % 0,0% 0,5% 2,5%
Variație corecție
0 528 6.284
(euro)
Valoare corectată 101.987 116.948 278.711
(euro)
11) TIP
APARTAMENT Decomandat Decomandat Decomandat Decomandat
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 101.987 116.948 278.711
(euro)
12) GRUP SANITAR 1 1 1 1
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 101.987 116.948 278.711
(euro)
13) BALCON 1 1 1 1
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 101.987 116.948 278.711
(euro)
Apartament nou, Apartament Apartament
finisaje noi, nou, finisaje nou, finisaje Apartament care
încălzire în noi, încălzire în noi, încălzire în a mai fost locuit
14) FINISAJE
pardoseală, pardoseală, pardoseală, și necesită
balcon cu balcon cu balcon cu recondiționare
suprafață mare suprafață mare suprafață mare
Variație corecție % 0% 0% 5%
Variație corecție
0 0 12.568
(euro)

14
 Valoare corectată 101.987 116.948 291.279
(euro)
15) CENTRALĂ
DA DA DA DA
TERMICĂ
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0 0
(euro)
Valoare corectată 101.987 116.948 291.279
(euro)
16) AER
CONDIȚIONAT DA DA DA DA
Variație corecție % 0% 0% 0%
Variație corecție
0 0
(euro) 0
Valoare corectată 101.987 116.948 291.279
(euro)
Loc de parcare
17) LOC PARCARE plătit extra Plătit extra Plătit extra Inclus în preț
Variație corecție % 0% 0% -1%
Variație corecție
0 0 -2.514
(euro)
Valoare corectată 101.987 116.948 288.765
(euro)
Ajustare netă pentru elementele
specifice proprietății 9.020 17.448 54.165
Ajustare netă procentuală 9% 17% 22%
Ajustare netă totală absolută 8.751 16.684 51.341
Ajustare brută procentuală 9% 17% 24%
Ajustarea totală brută absolută 9.020 17.448 59.192
Număr corecții 6 6 8
Valoare aleasă COMPARABILA A, deoarece a avut cel mai mic număr de corecții și cea mai
mică ajustare brută procentuală
Valoare rotunjită EURO 102.000
Valoare rotunjită LEI 505.665

Din analiza efectuata a rezultat că cea mai apropiată comparabilă de subiect este
comparabila A (are cea mai mică ajustare brută procentuală). Având în vedere şi celelalte
corecţii, opinez că valoarea de piaţă a apartamentului analizat este de 106.000 euro, respectiv
525.495 lei

În baza concluziilor precedente, valoarea indicată a proprietăţii evaluate, obţinută prin metoda
veniturilor, este următoarea:

6.2 Abordarea pe baza capitalizării venitului

Metodele de randament reprezintă una dintre cele 3 categorii mari de abordări ale
evaluării proprietăților imobiliare, aplicarea sa presupunând convertirea unui venit în valoare.

15
 Pentru abordarea prin capitalizarea veniturului se va raporta venitul obținut din închiriere
proprietății la rata de capitalizare.

Etapele abordării prin capitalizarea venitului sunt următoarele:

 se analizează veniturile și cheltuielile proprietății subiect și ale comparabilelor;

 se estimează venitul brut potențial (VBP);
 se estimează gradul de neocupare;
 obținem venitul brut efectiv (VBE) ca diferență între venitul brut potențial (VBP) și gradul
de neocupare;
 se estimează cheltuielile de exploatare care pot fi în sarcina proprietarului. Acestea se
împart în fixe (impozitul pe proprietate, asigurarea proprietății), variabile (utilității,
management, administrare) și alocarea pentru înlocuire;
 venitul net din exploatare (VNE) se obține ca diferență între venitrul brut efectiv și
cheltuielile de exploatare;
 rata de capitalizare se obține din raportarea venitului din exploatare a comparabilelor la
valoarea de piață a comparabilelor;
 valoarea de piață a proprietății subiect se obține din împărțirea venitul net din exploatare a
subiectului la rata de capitalizare.

În cadrul acestei abordări se cuantifică valoarea prezentă (actualizată) a beneficiilor

viitoare anticipate aduse proprietarului, obţinute din exploatarea apartamentului.
S-a utilizat metoda bazată pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune că un imobil, în
funcţie de caracteristicile sale constructive şi de localizare, constituie un potenţial venit pe
termen îndelungat prin închiriere, rentă etc. Cu alte cuvinte, apartamentul are o valoare de
randament.

Indicatorii Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Valoar Valoar Valoar Valoar
U.M U.M U.M U.M
Criterii de evaluare e e e e
Suprafața utilă M.P 68,5 M.P 62 M.P 65 M.P 71
Chirie lunară EURO 700 EURO 800 EURO 750 EURO 850
Venit brut potențial EURO 8.400 EURO 9.600 EURO 9.000 EURO 10.200
anual (VBP)
% din % din % din % din
VBP VBP VBP VBP
Gradul de neocupare -25% -25% -17% -33%
(2/12 (1/12 (1/12 (3/12
luni) luni) luni) luni)
Pierderi din neocupare EURO -2100 EURO -2.400 EURO -1.500 EURO -3.400
Venit brut efectiv EURO 6.300 EURO 7.200 EURO 7.500 EURO 6.800
anual (VBE)

16
 Cheltuieli cu impozitul EURO -40 EURO -38 EURO -37 EURO -45
pe clădire
% din % din % din % din
-8%
Cheltuieli cu asigurarea VBE VBE -7% VBE -8% VBE -15%
-504 -504 -600 -1020

Cheltuieli cu
EURO -100 EURO -120 EURO -120 EURO -150
managementul
proprietății
Alocare pentru înlocuire EURO -100 EURO -80 EURO -80 EURO -200
101.50 234.60
EURO EURO EURO
Valoare de piață 0 99.500 0
Venit net exploatare
EURO 5.556 EURO 6.458 EURO EURO
(VNE) 6.663 6.405
Rata de capitalizare 6,36% 6,70% 2,73%
Rata medie de
capitalizare 5,26%

Valoare de piață
proprietate
EURO 105.566

Valoare de piață
proprietate rotunjită
EURO 106.000

Valoare de piață
proprietate
LEI 523.142

Astfel, opinez ca valoarea de piaţă a apartamentului analizat este de: 105.566 euro, rotunjit
106.000 euro.

17
6.3 Reconcilierea valorilor și concluzii
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a putea avea
siguranţă că datele disponibile, tehnicile analitice, raţionamentul şi logica au condus la
judecăţi corecte.
Datele utilizate sunt pertinente şi suficiente, fiind obţinute din surse de încredere.
În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele:
 Valoarea este o predicţie;
 Valoarea este subiectivă;
 Valoarea este o comparare;
 Orientarea spre piaţă.

Prezentarea rezultatelor:

 Metoda comparaţiei vânzărilor 102.000 Euro

 Metoda capitalizării 106.000 Euro

Având în vedere cantitatea, calitatea informaţiilor deţinute ca urmarea a analizelor realizate,

adecvarea abordărilor prezentate, principiul prudenţei şi condiţiile limitative expuse în
prezentul raport de evaluare, în opinia mea valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare supuse
evaluării aşa cum se prezentă la data inspecţiei este estimată prin metoda comparaţiei la:

102.000 euro

6.4 Surse de informare

Sursele de date şi informaţii ce stau la baza evaluării acestei proprietăţi imobiliare sunt:
 Documentele puse la dispozitie de către proprietar: informaţii cu privire la situaţia
juridică a proprietăţii, contractul de vânzare-cumpărare; schiţele şi planurile
construcţiei.
 Informaţii despre cererea şi oferta pieţei imobiliare preluate din reviste, brosuri şi site-
uri web de specialitate.

7. ANEXE

18
Apartament evaluat

19
Comparabila A

20
Comparabila B

Comparabila C

21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35