Raport de Evaluare

Raport de evaluare
Proprietate rezidenţială
- Casă de locuit plus amplasament –
Oraş Buhusi, strada Tudor Vladimirescu, numărul 61, judeţul Bacău
Beneficiar Silvas Vasile şi Silvas Magdalina
ÎNTOCMIT
Constantin Dănuţ Adrian, membru stagiar ANEVAR
SEPTEMBRIE 2015
Constantin Dă nuţ Adrian 2015
Introducere:
Adresa de înaintare
A raportului de evaluare a proprietăţii imobiliare casă de locuit compusă din cinci

camere, baie, bucatarie, cinci holuri si amplasament situate în Oraşul Buhusi, strada
Tudor Vladimirescu, numărul 61, Judeţul Bacău, proprietate privată a soţilor Silvas
Vasile şi Silvas Magdalina
Data 20 septembrie 2015
La solicitarea domnului Silvas Vasile şi a doamnei Silvas Magdalina, am inspectat şi

evaluat proprietatea imobiliară situată Buhusi, strada Tudor Vladimirescu, numărul 61,
Judeţul Bacău însoţit de către un reprezentat al proprietarilor, care a furnizat datele
solicitate şi documentele care atestă că deţin drepturi depline asupra proprietăţii evaluare.
Documentele care atestă că persoanele de mai sus sunt proprietarii de drept a imobilului
sunt anexate la acest raport.
Metodologia utilizată în cadrul evaluării este cea corespunzătoare legislaţiei în vigoare la

data efectuării lucrării şi terminologiei de specialitate prevăzută în Standardele de
Evaluare SEV 2014
Raportul de evaluare care urmează, prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.
Valoarea recomandată este următoarea: 45.600 euro
Considerentele privind valoarea estimată sunt:
 Valoarea estimată ţine seama de scopul prezentei evaluări

 Fiecare valoare a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele
speciale şi aprecierile exprimate în prezentul raport
 Valoarea este corespunzătoare stării fizice a proprietăţii, constatată în momentul
inspecţiei
 Valoarea se referă la vânzarea integrală, în starea şi configuraţia existentă la data
inspecţiei pe teren
 Valoarea nu conţine TVA-ul aferent
Cu respect,
Ec. Dănuţ CONSTANTIN
Membru stagiar ANEVAR
2
Declaraţie de conformitate
Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglemntările Standardelor de Evaluare SEV şi cu ipotezele şi
ipotezele speciale cuprinse în prezentul raport. Declar pe proprie răspundere că nu
mă aflu în conflict de interese cu clienţii, nefiind incident nici unul din cazurile de
conflict de interese enumerate expres în contractul nr. 3/09/2015 încheiat cu
Silvas Vasile şi Silvas Magdalina.
Rezultatele prezentului raport se bazează pe cererea expresă, stipulată şi în
contract, pentru obţinerea valorii de piaţă, clienţii dorind să folosescă documentul
pentru vânzarea imobilului.
În condiţiile date subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum răspunderea şi
responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de
evaluare.
Această documentaţie va putea fi folosită doar de clienţi pentru a sprijini decizia
de vânzare a imobilui.
Certificare
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă următoarele:

a) Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt
adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date
considerate de către evaluator ca fioind adevărate şi corecte, precum şi pe
concluziile inspecţiei asupra proprietăţii.
b) Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi
ipotezele speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele
profesionale, imparţiale şi nepărtinitoare
c) Nu am interese prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care
face obiectul prezentului raport de evaluare şi am interese personale cu clienţii
d) Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau
prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau
impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care
favorizează cauza clienţilor în funcţie de opinia mea
e) Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea
acestui raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare SEV 2014
f) Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod
competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în acest raport nici o altă
persoană nu m-a asistat în vederea îndeplinirii acestei misiuni.
3
g) Clienţii au luat la cunoştinţă de interesul meu particular în privinţa imobilului
şi au oferit o declaraţie prin care ei sunt conştienţi de aceste aspecte,
document ce se regăseşte la Anexe.
Cuprins Pag.
I. INTRODUCERE:
………………………………………………………….2
1. Adresă de
înaintare.......................................................................................2
2. Considerente privind valoarea
estimată.......................................................2
3. Declaraţie de
conformitate...........................................................................3
4. Certificare.....................................................................................................
3
II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai
EVALUĂRII...........................................5
1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia...............................5
2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnaţi.............5
3. Scopul evaluării.....................................................................................5
4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de proprietate
evaluate..................................................................................................5
5. Tipul valorii...........................................................................................6
6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru efectuarea
evaluării.................................................................................................6
7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se bazează
evaluarea...............................................................................................6
8. Ipoteze şi ipoteze speciale.....................................................................7
9. Declaraţia de conformitate....................................................................8
10. Moneda valorii definite..........................................................................8
III. PREZENTAREA
DATELOR......................................................................8
1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecintăţi şi localizare..........................8
2. Descrierea situaţiei juridice.................................................................10
3. Descrierea terenului.............................................................................12
4. Descrierea construcţiilor şi amenajărilor.............................................12
5. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt
proprietăţi imobiliare...........................................................................13
6. Date privind impozitele şi valorile de impozitare...............................13
IV. ANALIZA
PIEŢEI.....................................................................................14
4
1. Analiza cererii......................................................................................14
2. Analiza ofertei......................................................................................16
3. Analiza echilibrului pieţei....................................................................18
V. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI............................................18
1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat a fi liber.......................18
2. Cea mai bună utilizare a proprietăţii considerată a fi liberă................19
VI. EVALUAREA
PROPRIETĂŢII................................................................20
1. Abordarea prin piaţă............................................................................20
2. Abordarea prin venit............................................................................32
3. Abordarea prin cost..............................................................................37
VII. ANALIZA REZULTATELOR..................................................................45
1. Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii..................................46
ANEXE................................................................................................47
II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII
1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia
Constantin Dănuţ Adrian este membru stagiar ANEVAR de la 1 ianuarie 2015

având legitimaţia cu numărul 6596 şi poate efectua:
- Evaluări de imobiliare
- Consultanţă în evaluări
Date de identificare:
i. Adresa strada Chimiei, nr. 59, bloc1, scara A, apartament 15, Iasi
ii. Telefon 0728 082 809
iii. Email dancon29@yahoo.com.au
2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor

desemnaţi
Prezentul raport de evaluare se adresează clienţilor Silvas Vasile, indentificat cu

CI, CNP 1531023047789, având domiciliul stabil la adresa strada Tudor
Vladimirescu, nr. 61, Buhusi, judeţul Bacău şi Silvas Magdalina indentificată cu
CI, CNP 2550402040743 cu domiciliul la adresa Tudor Vladimirescu, nr. 61,
Buhusi, judeţul Bacău. Respectivul document se adresează clienţilor mai sus
amintiţi şi tuturor persoanelor având calitatea de cumpărători şi nu poate fi
multiplicat sau înstrăinat fără acordul evaluatorului, neavând nici o
responsabilitate faţă de terţe persoane.
3. Scopul evaluării
5
La solicitarea clienţilor identificaţi în paragraful de mai sus am efectuat prezentul

raport de evaluarea, document ce va fi folosit pentru a fundamenta decizia de
vânzare a proprietăţii imobiliare supuse evaluării.
4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de

proprietate evaluate
Proprietatea imobiliară ce este supusă prezentei misiuni de evaluare este compusă
dintr-un amplasament situat în strada Tudor Vladimirescu, numărul 61, Buhusi,
judeţul Bacău, cod postal 605100. Pe amplasament se află construită o casă
compusă din cinci camere, cinci holuri, baie si bucatarie în suprafaţă de 120 metri
pătraţi (mp) si o suprafata desfasurat de 140 de mp. Amplasamentul este în
suprafaţă totală de 630 mp. O parte din proprietatea imobiliară este deţinută de
clienţi prin contractul de vânzare cumpărare, iar restul apartine parintilor lui
Silvas Vasile, in prezent decedati. La ora actuala nu se cunoscut alti mostenitori,
el fiind singurul copil la parinti. In aceste conditii, in ipoteza speciala ca nu sunt si
alti mostenitori si drepturile succesorale vor fi dezbatute au fost evaluate
drepturile depline de proprietate asupra amplasamentul şi construţiile de la adresa
de mai sus.
5. Tipul valorii
Prezentul raport a fost întocmit în vederea determinării valorii de piaţă a
proprietăţii imobiliare rezidenţiale, situată în strada Tudor Vladimirescu, nr. 61,
Buhusi, judeţul Bacău. “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un
activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător
hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un
marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză şi
fără constrângere”, conform SEV.
6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru

efectuarea evaluării
Inspecţía proprietăţii a fost efectuată de către Constantin Dănuţ Adrian, membru

stagiar al ANEVAR, identificat cu legitimaţia nr. 6596 la data de 19 septembrie
2015. El a fost însoţit de către reprezentanţii clienţilor, persoana care a oferit
datele solicitate şi a pus la dispoziţie copie şi documentele de proprietate în
original. Evaluarea a fost realizată la data de 20 septembrie 2015.
7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se

bazează evaluarea
6
Evaluarea se bazează pe datele culese din teren de evaluator în momentul
inspecţiei, a intervievării vecinilor proprietăţii şi a documentelor oferite de clienţi.
Au fost consultate şi actele de proprietate în original. De asemenea, proprietatea a
fost masurata de evaluator pentru a verifica veridicitatea datelor din documentele
detinute de Silvas Vasile si Silvas Magdalina. S-au folosit date de la Institutul
Naţional de Statistică, s-au consultat şi preluat informaţii de pe site-urile
www.olx.ro, www.imobiliare.ro şi www.buhusi.net. În plus, s-au obţinut date de
la Primăria oraşului Buhusi.
Abordările de evaluare utilizate pentru a estima valoarea de piaţă a proprietăţii
imobiliare sunt:
 Abordarea prin piaţă – metoda comparaţiilor de piaţă
 Abordarea prin cost – metoda costurilor segregate
Conformitatea cu standandardele de evaluare

Standarde de evaluare SEV folosite
 SEV 100 Cadrul general IVS
 SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării IVS 101
 SEV 102 Implementarea IVS 102
 SEV 103 Raportarea IVS 103
 SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare IVS 230
8. Ipoteze şi ipoteze speciale
 Prezentul raport este întocmit la cererea clienţilor şi în scopul precizat. Nu

este permisă folosirea lui de către o terţă parte fără obţinerea, în prealabil a
acordului scris al clientului sau evaluatorului. Nu se asumă nici o
responsabilitate faţă de nici o altă persoană în afara clienţilor şi celor care
au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel
de pagube suferite de orice persoană, pagube rezultate în urma deciziilor
sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.
 Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care
condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici
rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului
de evaluare
 Prezentul raport de evaluare ramane valabil daca coproprietarul Silvas
Vasile impreuna cu sotia va dobandi dreptul de proprietate deplin si pe
partea de imobil si amplasament care nu-i apartin in prezent. Restul de
drept de proprietate este detinut de parintii sai, in prezent decedati, Silvas
Vasile fiind singurul lor copil si prin urmare mostenitor cunoscut pana la
noi evidente
 Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care
afectează proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra
acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se
7
precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul
presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că
nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este
ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie ăi este
cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se
evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală şi
responsabilă.
 Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglemntările
privind documentaţiile de urbanism, legile construcţiei şi regulamentele
sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de
piaţă va fi afectată
 Se presupune că starea proprietăţii imobiliare este una corespunzătoare,
evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitatea pentru vicii ascunse la
fundaţie, structură de rezistenţă sau la acoperiş. Aici se includ aspecte ce
nu au putut fi determinate numai de baza inspecţiei la faţa locului şi care ar
fi necesitat un audit tehnic de specialitate, care să poată lua probe
amănunţite.
 Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii
raportului de evaluare din surse pe care le consideră a fi credibile,
adevărate şi corecte
 Conţinutul acestui raport este confidenţial şi evaluatorul nu va dezvălui
nici un fel de informaţii din el, cu excepţia situaţiilor prevăzute de
Standardele de Evaluare în vigoare sau la cererea unui corp judiciar
calificat
 Evaluatorul este de acord ca raportul să fie verificat de către verificatori
autorizaţi de către ANEVAR, la cererea expresă a clienţilor
 Evaluatorul a fost de acord să îşi asume responsabilitatea realizării
misiunii încredinţate de către clienţi numiţi în raport, în scopul utilizării
precizate de către client şi în scopul precizat în raport
9. Declaraţie de conformitate
Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglemntările Standardelor de Evaluare SEV şi cu ipotezele şi
ipotezele speciale cuprinse în prezentul raport. Declar pe proprie răspundere că nu
mă aflu în conflict de interese cu clienţii, nefiind incident nici unul din cazurile de
conflict de interese enumerate expres în contractul nr. 3/09/2015 încheiat cu
Silvas Vasile şi Constantin Magdalina.
Rezultatele prezentului raport se bazează pe cererea expresă, stipulată şi în
contract, pentru obţinerea valorii de piaţă, clienţii dorind să folosescă documentul
pentru vânzarea imobilului.
În condiţiile date subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum răspunderea şi
responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de
evaluare.
8
Această documentaţie nu va putea fi folosită doar de clienţi pentru a sprijini în
decizia de vânzare a imobilui.
10.Moneda valorii definite
Datele privind valoarea proprietăţii supuse misiunii de evaluare şi a proprietăţilor

comparabile folosite sunt exprimate în euro.
III. PREZENTAREA DATELOR
1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecintăţi şi localizare
Imobilul supus misiunii de evaluare este o proprietatea imobiliară rezidenţială

situată în intravilanul oraşului Buhusi din judeţul Bacău, în partea de jos a
orasului in apropierea fabricii de stofe Buhusi, la numărul 61, având acces la două
drumuri, la strada Tudor Vladimirescu si Ioan Voda cel Cumplit. Cartierul şi
proprietatea se află în zona de nord vest a oraşului Buhusi. Zona este una
rezidenţială, de case cu regim de înălţime parter cu etaj. Casele sunt împrăştiate
printre suprafeţe de teren cu mărimi diverse, în medie cuprinsa intre 5000-1000
mp proprietatea. Majoritatea caselor sunt construite caramida pe fundatie de
beton, fiind acoperite cu tabla zincata sau tigla.
din lemn, pe fundaţie de zid de piatră de carieră (gresie), acoperite cu tablă

zincată sau ţiglă. Terenurile sunt în intravilanul oraşului Buhusi şi sunt cultivate
cu legume, mici suprafeţe de viţă de vie şi pomi fructiferi. În aria de piaţă
identificată sunt sapte strazi, fiind delimitata de strada Libertatii, 1 Mai, fostul
Muzeu Buhusi si Cornisa.
Puncte de interes:
 In zona sunt mici magazine de cartier, care asigura produse de stricta
necesitate
 In apropiere 500 metri-un kilometru este o scoala generala, liceul Ionel
Borcea si o gradinita.
 La 500 metri se afla fostul muzeu al orasului, unde era amplasata fosta
gradina zoologica.
 La 600-700 metri se afla o biserica de rit ortodox.
 In partea centrala a orasului la o distanta de 3-4 kilometri se afla amplasate
sediile bancilor: BCR, BRD, Raiffesein si Transilvania
 În localitate este un spital, care ofera servicii limitate, de stricta necesitate
 În zona sunt supermarketurile Lidl, Penny si Profi
Oraşul Buhusi este situat în nord vest a judeţul Bacău, care este amplasat în
estul ţării. Este un oras monoindustrial cu o economie in descrestere. Este
9
situate la 26 de kilometric de Bacau si 40 de kilometri de Piatra Neamt.
Legatura cu ambele orase fiind realizata atat pe cale ferata cat si prin
intermediul unui drum national.
2. Descrierea situaţiei juridice
Activul format din amplasament, casă de locuit si amplasament este proprietatea

soţilor Silvas Vasile si Silvas Magdalina, precum si a Mariei Silvas, mama lui
Silvas Vasile, in prezent decedata. Silvas Vasile este singurul copil a mariei
Silvas, alti mostenitori in viata nu se cunosc. Dezbatarea masei succesorale nu a
fost realizata inca. Silvas Vasile nu detine nici documente cadastrale. Actele care
atesta proprietatea sunt:
 Contract de vânzare cumpărare
 Certificat de mostenitor
 Certificat de constructie
10
3. Descrierea amplasamentului
Amplasamentul este situat in apropierea platformei industriale a orasului Buhusi,

in partea sa de jos, la intersectia strazilor Tudor Vladimirescu cu Ioan Voda cel
Cumplit la numarul 61, localitatea este ridicata pe o colina. Este înconjurat de
garduri din lemn din toate părţile. Este o proprietate pe colt, avand laturile de 20
m pe 31,5 m. Strazile din jur sunt in curs de asfaltare sau alfaltate. Vecini sunt: la
sud strada Ioan Voda cel Cumplit, la vest strada Turdor Vladimirescu, la Nord
Silvas Lucia, iar la est Popovici Constantin, care a achizitionat proprietatea de la
11
Cartoforu Ioan, in urma cu cinci ani. Terenul, în formă de dreptunghi, are
suprafaţă plană. La data inspecţiei solul era într-o stare fizică bună. În acest sens
nu a fost efectuat un audit de specialitate, ci o vizualizare atentă. Suprafaţa totală
este de 630 mp tot in intravilan. Amplasamentul dispune de curent electric pe el,
de apă curentă, gaz si canalizare. Potrivit datelor oferite de funcţionarii primăriei
Buhusi terenul are un POT de 60%, iar în zonă pot fi ridicate clădiri cu un regim
de înălţime de P+etaj+mansardă.
4. Descrierea construcţiilor şi amenajărilor
Imobilul casă rezidentiala plus anexă a fost ridicat în anul 1983, având o
vechime de 32 de ani. În anul 2010 a fost partial renovat, i s-au refăcut elemente
de structură deteriorate, iar la exterior a fost montat izolatie de polistiren de 10
cm. Este într-o stare fizică şi tehnică foarte bună. Fundaţia imobilului este
construită din zid continuu, pereţii sunt construiţi zidarie cu caramizi de 37.
Acoperişul este de tip şarpanta din lemn acoperită cu tabla zincata. În casă există
apă curentă, gaz, si canalizare. La exteriorul locuintei este amenajat un beci de 15
de mp.
La interior camerele au pardoseală din scanduri de lemn, la fel ca şi holul. În
baie şi bucătărie pardoseala este din gresie, iar pereţii sunt acoperiţi până la mijloc
de jur împrejur cu faianţă. Tâmplăria este din lemn, la ferestrele sunt duble,
închise cu geam de sticlă obişnuită.
Casa are instalaţii şi dotări electrice normale, curenţi slabi, telefonie şi cablu
TV. Încălzirea este asigurată prin intermediul centralei oe gaz. Finisajele sunt de
calitate medie.
Suprafaţă casei este de 120 mp, iar cea construita de 140 mp.
5. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care

nu sunt proprietăţi imobiliare
La data inspecţiei, 19 septembrie 2015, nu au fost identificate bunuri sau elemente

care se află pe proprietate, dar nu sunt parte integrantă a ei
6. Date privind impozitele şi valorile de impozitare
Conform hotărârii Consiliului Local Buhusi pentru anul 2015 se percepe un

impozit de 160 de lei pentru proprietatea situata pe strada Tudor Vladimirescu, nr.
61.
IV. ANALIZA PIEŢEI

12
Piaţa imobiliară este formată dintr-un grup de persoane care se află în

contact unii cu alţii cu scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. O piaţă imobiliară
este alcătuită din participanţii de pe piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare. În cazul
nostru piaţa imobiliară este alcătuită din grupul de persoane interesate să
achiţioneze o proprietatea imobiliară rezidenţială în aria de piaţă din partea de jos
a oraşul Buhusi, judeţul Bacău şi cele dispuse să vândă un imobil în zonă.
1. Analiza cererii
Oraşul Buhusi are un număr de 14.562 de locuitori stabili potrivit ultimului

recensământ din anul 2011. Faţă de 2002, populaţia s-a redus cu 4.184 de
persoane, adică cu 28%. Factorii principali care au contribuit la reducerea
populaţiei sunt migraţia şi mortalitatea care depăşeşte semnificativ natalitatea.
Principalii angajatori din zonă sunt firme de talie mica, precum Viva Feed (46),
Pescador Grup (182), Nutrivid (100) sau Stofe Buhusi (72). Dupa 1990, cea mai
mare fabrica din oras, Sfote Buhusi, care avea circa 10.000 de angajati, a decazut
in continuu, ceea ce a contribuit semnificativ la degradarea economica a zonei si
orasului. Aceasta se reflecta si in nivelul de salarizare din zona, unde salariul
mediu este de 1.323 lei fata de 1.849 lei cat este media nationala, adica 75% din
nivelul tarii. Datorita acestui aspect, pentru achizitia unei case de 50.000 de euro
sunt prin intermediul creditelor bancare sunt necesare venituri peste media zonei.
Locuitorii isi completeaza o parte semnificativa din venituri pe baza remiterilor
din strainatate de la locuitorii stabiliti in tari precum Italia sau Spania. Trebuie,
remarcat ca in ultima perioada datorita recesiunii din tarile unde sunt stabiliti
multi locuitori din Buhusi si remiterile au scazut la niveluri semnificative fata de
perioada 2005-2008.
In aria de piata in ultimii cinci ani au avut loc foarte putine tranzactii. In urma cu
cinci ani, terenul si casa situata in imediata apropiere a proprietarii subiect a fost
tranzctionata la pretul de 12.000 de euro (teren 500mp+locuinta lemn 80mp). Era
vorba despre o casa veche, care a fost demolata, achizitia vizand terenul pe care in
viitor urmeaza sa fie edificata o locuinta rezidentiala. Apoi, in urma cu doi ani a
fost vanduta pe strada libertarii o locuinta cu o suprafata de 90 mp si teren de
700mp au fost vandute pentru pretul de aproximativ 50.000 de euro. Datele au
fost obtinute din consultarea agentilor imobiliari din zona plus interviuri cu
vecinii.
Pe piaţa specifică acţionează două tipuri de cumpărători. Unul are venituri peste
media ariei de piaţă, lucrează în străinătate şi este interesat de o relocare în
momentul în care nu va mai fi în câmpul muncii. Al doilea are venituri medii şi
este interesat de zonă pentru costurile mai mici decât la oraş şi de speranţa că va
folosi terenul pentru mici activitati agricole, cum ar fi cultivarea de legume si
fructe.
13
2. Analiza ofertei
În aria noastră de piaţă sunt un număr de 250 locuinţe, conform recensământului.

Potrivit datelor de la ultimul recensământ din 2011 în oraşul Buhusi sunt
înregistrate un număr de 6913 de locuinţe. Dintre acestea 77,4% sunt alimentate
cu apa, 80% au baie in locuinta, iar 83% au canalizare.
Număr de autorizaţii pentru

construcţii rezidenţiale în Tg Ocna
Număr Suprafaţa
Anul
autorizaţii construită (mp)
2012 16 2533
2013 16 2663
2014 17 2929
Sursa: Institul Naţional de Statistică
Potrivit site-urilor olx.ro şi imobiliare.ro în oraşul Buhsui sunt scoase la vânzare

un număr de 57 de case. Preţurile pleacă de la 15.000 de euro pentru o casă veche,
cu două camere, ce necesită renovaţii serioase sau trebuie demolată şi ajung până
la 295.000 de euro pentru o vilă cu opt camere, suprafaţă de 470 mp şi un teren de
3500 mp. În aria de piaţă sunt la vânzare un număr de trei proprietăţi imobiliare
rezidenţiale. Preţurile acestora variază între 40.000 de euro şi 70.000 de euro. Ele
sunt apropiate ca ani de construcţie de proprietatea supusă evaluării, au însă cu
suprafete de teren sau aria utila mai redusa. Mai jos, oferim o grilă cu 10 de case
aflate la vânzare în oraşul Buhusi.
Case aflate la vânzare în oraşul Buhusi

Preţ mp
Suprafaţă
Număr Suprafaţă Preţ solicitat suprafaţă teren
utilă casă Finisaj
camere (buc) teren (mp) (euro) cu tot cu imobil
(mp)
(euro)
2 70 600 48000 superior 80
5 120 2500 37000 Mediu-inferior 14,8
3 80 1500 29000 Mediu-inferior 19,3
4 160 500 64900 superior 129,8
8 200 800 60000 Mediu-superior 75
4 100 500 40000 inferior 80
10 470 3500 295000 superior 84,2
4 80 2660 25000 inferior 9,3
4 106 612 46500 mediu 75,9
3 70 450 27000 inferior 60
SURSA: www.olx.ro, www.imobiliare.ro, www.buhusi.net
14
La data evaluării pe site-urile www.olx.ro şi www.imobiliare.ro, www.buhusi.net erau un
număr de 185 de oferte de terenuri, case si spatii comerciale. Oferte de imobile cu destinatie
rezidentiala sunt de 57. Oferta este din cea mai diversă, de la terenuri de 500 de mp până la
terenuri de peste 4.000 de mp, iar locuintele au suprafete de la 50 pana la aproape 500 mp.
Preţurile pleacă de la 10 euro/mp şi merg până la 130 de euro/mp. Din informaţiile oferite de
agenţii imobiliari din zonă marjele de negociere cu proprietatii la terenuri sunt în general până în
5%, dar mergşi până la 10%.
3. Analiza echilibrului pieţei

După cum se poate observa din analiza cererii şi ofertei din zonă piaţa este dominată de
vânzători fiind mai multe persoane dispuse să înstrăineze imobile în zonă decât cele care vor să
cumpere. Nivelul de trai este unul mai redus faţă de nivelul restului ţării, ceea ce face mai dificilă
accesul la credite pentru achiziţia de case. Proprietăţile care se vând în zonă se vând cu banii jos,
fiind achiziţionate de persoane care doresc să se stabilescă în zonă, de-a lungul vieţii ele
desfăşurându-şi activitatea în localităţi mai bogate şi de persoane care muncesc în străinătate şi
doresc să achiziţioneze o proprietate în aria noastră de piaţă.
V. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI
Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a

proprietăţii selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire
şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în
subcapitolele următoare ale lucrării.
„Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare, din optica participanţilor de
pe piaţă, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă
financiar şi din care rezultă cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare”, se
arată în Standardele de evaluare ANEVAR 2014 GME 630 Evaluarea bunurilor
imobile.
Cea mai bună utilizare este analizată din următoatele situaţii:
 Cea mai bună utilizare a terenului liber
 Cea mai bună utilizare a terenului construit
In zona primaria a ridicat trei blocuri ANL cu regim de inaltime de
p+3etaje+mansarda. Dar, cererea in zona pentru locuinte in regim colectiv este
redusa. Mai mult, spatii de birouri sau alte activitati comerciale nu sunt dezvoltate
in zona, prin umare CMBU a proprietatii ramane cea actuala.
VI. EVALUAREA PROPRIETĂŢII
15
1. Abordarea prin piaţă
Cu ajutorul acestei metode de evaluarea se determină valoarea de piaţă şi reflectă

cel mai bine aşteptările participanţilor la tranzacţiile imobiliare. Ca specific a fost
aleasă comparaţie directă, analiza pe perechi de date. Au fost alese trei proprietăţi
pentru analiză.
În continuare vom prezenta proprietăţile comparabile.

Comparabila numărul I
Descrierea:
Preţ vânzare: 46500 de euro, rezidenţial
Drept de proprietate deplin
Suprafaţă casă plus anexe 106 mp

16
Teren 612 mp plan
Beci
Apa curenta, electricitate, gaz pe teren
Anul construcţiei 1980
Casă cu fundatie din beton cu pereti de caramida
Finisaje medii
Comparabila numărul II
Descrierea:
Drept de proprietate deplin, Rezidenţial
17
Teren 500 mp plan
Beci
Apa curent,a electricitate, gaz, canalizare
Casă cu fundatie din beton, pereti de caramida
Finisaje superioare
Comparabila numărul 3
Descrierea:
Drept de proprietate deplin, Rezidenţial
18
Teren 700 mp plan
Beci
Apa curenta, electricitate, gaz, electricitate, canalizare
Finisaje medii
Harta comparabile:
Proprietăţile imobiliare comparabile diferă de proprietatea subiect în privinţa ariei

utile, ariei terenului, anului constructiei si categoriei finisajului. În acest sens au fost
necesare ajustări între comparabile, care s-au efectuat prin analiza pe perechi de date
astfel.
19
În privinţa ariei utile a locuintei s-a ajustat fiecare comparabile cu 1% pentru fiecare
10 mp in plus sau in minus in functie de situatie.
La aria terenului s-a aplicat o ajustare de 1% pentru fiecare 50 mp in plus sau in minus
asfel: comparabila II are un amplasament cu 70 mp mai mic decat al proprietarii
subiect, prin urmare s-a aplicat o ajustare in plus de 1,4%.
La aria utilă, comparabilele 1,3 şi 4 diferă faţă de subiect, iar 2 are dimensiuni foarte
apropiate de aceea nu-i vom aplica corecţie. Analizăm 3 şi 4, fiind cele mai
asemănătoare şi rezultă o corecţie de 0,85 euro, care se aplică astfel: se scade din 1,3 şi
4.
In ceea ce priveste anului constructiei s-a considerat ca fiecare proprietate are o durata
de viata de 60 de ani, potrivit normelor tehnice in vigoare. Deci fiecare an reprezinta
0,6% din total. Raportand la durata de viata a locuintelor comparabile in functie de
proprietatea subiect au fost aplicate ajustari de 1,8% pentru comparabila 1, de 13,2%
in minus pentru II si de 4,8% in plus pentru trei.
La categoria finisaje s-a aplicat o ajustare negativa de 17% comparabilei 2. Cifra a

rezultat din comparatia lui 1 cu 2.
După acestă etapă ataşăm grila din care a rezultat valoarea proprietăţii subiect, adică
teren 630 mp şi casă cu arie utila 120 mp. Din interviurile avute cu agenţii imobiliari
rezultă că proprietăţile scoase la vânzare au o marjă de negociere de 5%, pe care am
aplicat-o în grila de comparaţie.
Proprietatea
Elemente de comparaţie Comp. 1 Comp 2 Comp 3
subiect
Preţ solicitat (euro) 46500 64900 70000

Pret vanzare (euro) 44175 61655 66500
Drept de proprietate transmis Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 44175 61655 66500
Condiţii de finanţare De piaţă Similar Similar Similar
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 44175 61655 66500
Condiţii de vânzare Independent Similar Similar Similar
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 44175 61655 66500
Cheltuieli necesare imediat
după cumpărare Fără 0 0,00% 0
Ajustare 0,00 0,00 0,00
Preţ ajustat 44175 61655 66500
Data Data Data Data
Condiţii de piaţă evaluării evaluarii evaluării evaluării
Ajustare 0,00 0,00 0,00
20
Preţ ajustat 44175 61655 66500

Tudor
Localizare Vladimirescu Libertatii 08.mar 01.mai
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 44175 61655 66500
Caracteristici fizice
Aria utilă (mp) 120 106 160 130
Ajustare 1,40% 4,00% 1,00%
Preţ ajustat 44793 59189 65835
Arie teren 630 612 500 700
Ajustare 0,00 1,40 1,40
Preţ ajustat 44793 61557 64913
An construcţie 1983 1980 2005 1975
Ajustare 1,80% 13,20% 4,80%
Preţ ajustat 45.599 53431 68029
Beci Da Similar Similar Similar
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 45599 53431 68029
Finisaje Mediu Mediu Superior Mediu
Ajustare 0% 17% 0%
Preţ ajustat 45599 44348 68029
Caracteristici economice Nu Nu Nu Nu
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 45.599 44348 68029
Utilizare Rezindenţială Similar Similar Similar
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 45599 44348 68029
Componente non imobiliare Nu Similar Similar Similar
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat 45599 44348 68029
Ajustare totală netă absolută 1424 -17307 1529
Ajustare totală netă
procentuală 3% -13,30% 2,29%
Ajustare totală brută
absolută 1424 22043 4703
Număr corecţii 2 4 3
Valoarea proprietăţii subiect 45599 45599 44.348,00 68029
Valoarea recomandată pentru proprietate euro rotunjit 45600 euro
2. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost se fundamentează pe principiul economic potrivit căruia un
cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obţinerii unuia cu aceeasi
utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire. În cadrul acestei abordări am folosit
metoda costului de înlocuire net (CIN), care indică valoarea prin calcularea costului de
21
înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică şi orice alte forme
relevante de depreciere.
Pentru această abordare am calculat separat valoarea locuinţei şi pe cea a

terenului. Locuinţa este construita în anul 1983. Deci casa are o durata de viaţă
scriptică de 32 de ani. Cum în anul 2010 a fost renovată în totalitate vârsta ei efectivă a
fost adusă la nivelul uneia de cel putin 30 de ani, după stimările oferite în luna mai de
doi ingineri constructori. Potrivit catalogului privind clasificarea şi duratele normale
de funcţionare a mijloacelor fixe, clădirile de locuit au o durata normală de funcţionare
de până la 60 de ani. Deci, imobilul supus evaluării are o depreciere fizică de 50%.
Mai întâi vom prezenta comparabilele ce le vom folosi pentru calcularea valorii
amplasamentului considerat a fi liber.
Comparabila 1
Descriere:
Suprafaţă 1800 mp
22
Preţ 20 euro/mp
Intravilan
Apă/curent electric, gaz, canalizare pe teren
Deschidere 20 ml
Localizare zona III
Comparabila numărul II
Descriere:
Suprafaţă 1100 mp
23
Preţ 17,5 euro/mp
Intravilan
Apă/curent/gaz/canalizare in apropiere
Deschidere 17 ml
Localizare Zona II
Comparabila numărul III
Descriere:
Suprafaţă 3200 mp
24
Preţ 33 euro/mp
Intravilan
Apă/curent electric, gaz, canalizare în apropiere
Deschidere 47 ml
Localizare Zona II
HARTA CU AMPLASAREA COMPARABILELOR IN ARIA DE PIATA
Pentru determinarea valorii terenului s-a folosit comparaţia directă. Au fost selectate
trei amplasamente situate în aria de piaţă aflate la vânzare la data efectuării evaluării.
Caracteristicile lor au fost descrise mai sus şi apoi au fost prinse în grila de
comparaţie, preţurile folosite pe metrul pătrat de teren fiind în euro cu 5% mai mici
faţă de cele afişate, reprezentând marja de negociere ce se practică în zonă. Această
valoare a reieşit din discuţiile purtate cu agenţii imobiliare din zona Buhusi.
Pentru că amplasamentele luate în considerare nu sunt identice ele au ajustări asupra

lor ca ele să fie aduse la acelaşi numitor comun. S-au aplicat ajustări la:
25
1. Localizare de 1% asupra comparabilelor 1 şi 3 în sumă pozitivă, valoarea rezultând
din analiza comparabilelor 2 şi 3, care în acest caz au caracteristici cât mai
asemănătoare. A fost aplicat următorul raţionament. (11,4-10,45)/10,45*100
2. Deschideri
3. Numar deschideri
4. Utilităţi.
Date comparaţii Subiect Comp 1 Ajustare Comp 2 Ajustare Comp 3 Ajustare

Suprafaţă (mp) 630 1800 1100 3200
Descrierea tranzacţiei Azi 20 sep Azi 20 sep Azi 27 sep Azi 27 sep
Preţ solicitat (euro/mp) 20 17,5 33
Pre negociat (euro/mp) 19 16,5 31
Elemente de
comparaţie
Drept de proprietate deplin deplin 0 deplin 0 deplin 0
Subtotal 19 16,5 31
Restricţii utilizare Rezidenţial similar 0 similar 0 similar 0
Subtotal 19 16,5 31
Condiţii de finanţare Cash similar 0 similar 0 similar 0
Subtotal 19 16,5 31
Condiţii de vânzare Obiective similar similar similar
Subtotal 19 0 16,5 0 31 0
Tudor
Al. I. Cuza Libertatii Libertatii
Vladimirescu
(Zona III) (Zona II) (Zona II)
Localizare (zona II) 15% 0% 0%
Subtotal 21,85 16,5 31
Acces la drum public da da 0 da 0 da 0
Subtotal 21,85 16,5 31
Topografie plană similar 0,00% similar 0% similar 0%
Subtotal 21,85 16,5 31
Deshidere (ml) 20/31,5 30/60 1,60% 17/64,7 3,90% 47/68 0,00%
Subtotal 22,19 17,1 31
Numar deschideri Doua Una 39,00% Una 39,00% Una 39,00%
Subtotal 30,8 23,7 43,09
In In
Utilităţi Apa/gaz/curent similar 0,00% apropiere 16,80% apropiere 16,80%
Subtotal 30,8 19,7 35,8
Zonare Intravilan 0,00% Intravilan 0% Intravilan 0,00%
Subtotal 30,8 19,7 35,8
Ajustare brută 11,8 11,8 19,38
Ajustare netă 11,8 3,2 4,8
Valoare unitară teren 30,8 19,70 35,5
Valoare teren subiect al evaluării rotunjită 12,400 euro (19,7 euro mp*630 mp)
26
Valoarea terenului este aleasă de 19,7 euro/mp deoarece comparabila 2 a suferit cele mai mici
ajustări brute şi cele mai puţine corecţii. Rezultă o valoare totală de 12.400 de euro, rotunjit.
Estimarea valorii locuintei a fost realizata prin metoda segregarii folosint date din Corneliu
Schiopu, Costuri de reconstructie-costuri de inlocuite, Cladiri rezidentiale, IROVAL, Bucuresti,
2014 si indici de actualizare pentru 2015. Mai jos atasam grija de calcul.
TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE
RECONSTRUCŢIE SAU DE ÎNLOCUIRE
ADRESA CLĂDIRII: Buhusi, judetul Bacau, strada Tudor

Vladimirescu, nr. 61
Sc=
Sdc (MP)= 140
MP
Corecţi
Suprafaţa Cost / mp tip Total cost Corecţie e Cost total
Nr. cr. Tip fundaţie (simbol) construită (mp) fundaţie catalog distanţă (1) manop corectat
eră (2)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1,000 52.500,
1 FCBS 140,00 375,00 52.500,00 1,000
0 00
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
52.500,
TOTAL INFRASTRUCURĂ
00
Corecţi
Nr. cr. Tip parter (simbol) construită (mp) parter catalog distanţă (1) manop corectat
eră (2)
7ZIDCAR37PF 123.158,0 1,000 123.158
1 140,00 879,70 1,000
S 0 0 ,00
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
123.158
TOTAL PARTER
,00
Corecţi
Suprafaţa Total cost Corecţie e Cost total
Cost / mp tip etaj 1
Nr. cr. Tip etaj 1 (simbol) construită (mp) catalog distanţă (1) manop corectat
eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL ETAJ 1 0,00
Corecţi
Suprafaţa Total cost Corecţie e Cost total
Cost / mp tip etaj 2
Nr. cr. Tip etaj 2 (simbol) construită (mp) catalog distanţă (1) manop corectat
eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL ETAJ 2 0,00
Nr. cr. Tip etaj 3 (simbol) Suprafaţa Cost / mp tip etaj 3 Total cost Corecţie Corecţi Cost total
construită (mp) catalog distanţă (1) e corectat
manop
eră (2)
27
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL ETAJ 3 0,00
Corecţi
Tip mansardă construită (mp) mansardă catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL MANSARDĂ 0,00
TOTAL MP 140
TOTAL COST INFRASTRUCTURĂ ŞI 175.658

SUPRASTRUCTURĂ ,00
1.254,7
TOTAL PREŢ / MP
0

FINISAJ INTERIOR ŞI
EXTERIOR
Corecţi
Suprafaţa Cost / mp finisaj Total cost Corecţie e Cost total
Finisaj subsol construită (mp) subsol catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL FINISAJ SUBSOL 0,00
Corecţi
Finisaj parter construită (mp) parter catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL FINISAJ PARTER 0,00
Corecţi
Finisaj etaj 1 construită (mp) etaj 1 catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
132.188,0 1,000 132.188
1 FOBFS 140,00 944,2 1,000
0 0 ,00
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
28
132.188
TOTAL FINISAJ ETAJ 1
,00
Corecţi
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL FINISAJ ETAJ 2 0,00
Corecţi
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL FINISAJ ETAJ 3 0,00
Corecţi
Finisaj mansardă construită (mp) mansardă catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL FINISAJ
MANSARDĂ
0,00
Corecţi
Cost / bucată Total cost Corecţie e Cost total
Finisaj scară Bucată
Nr. cr. scară catalog distanţă (1) manop corectat
(simbol) eră (2)
1,000
1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL FINISAJ SCĂRI 0,00
Corecţi
Suprafaţa Cost/mp Total cost Corecţie e Cost total
Învelitoare / terasă construită (mp) învelitoare/terasă catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(simbol) eră (2)
1,000 34.720,
1 INVTZ 140,00 248 34.720,00 1,000
0 00
1,000
2 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL ÎNVELITOARE / 34.720,
TERASĂ 00
TOTAL MP 140
166.908
TOTAL FINISAJ INTERIOR, EXTERIOR ŞI ÎNVELITOARE / TERASĂ
,00
1.192,2
TOTAL PREŢ / MP
0
29
INSTALAŢII FUNCŢIONALE INTERIOARE
Corecţi
Suprafaţa Cost/mp instalaţie Total cost Corecţie e Cost total
Instalaţii electrice construită (mp) electrică catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(poziţie) eră (2)
1,000
1 Subsol 0,00 1,000 0,00
0
1,000 11.872,
2 Parter 140,00 84,8 11.872,00 1,000
0 00
1,000
3 Etaj 1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
4 Etaj 2 0,00 1,000 0,00
0
1,000
5 Etaj 3 0,00 1,000 0,00
0
1,000
6 Mansardă 0,00 1,000 0,00
0
TOTAL INSTALATII 11.872,
ELECRICE
00
Corecţi
Simbol Total cost Corecţie e Cost total
Obiecte sanitare Cost pe ansamblu
Nr. cr. ansamblu catalog distanţă (1) manop corectat
(poziţie) eră (2)
A B C D E=BxCxD
1,000
1 Subsol 1,000 0,00
0
1,000 4.291,2
2 Parter CALAWC 4291,2 4.291,20 1,000
0 0
1,000
3 Etaj 1 1,000 0,00
0
1,000
4 Etaj 2 1,000 0,00
0
1,000
5 Etaj 3 1,000 0,00
0
1,000
6 Mansardă 1,000 0,00
0
TOTAL INSTALATII 4.291,2
SANITARE
0
Corecţi
Suprafaţa Cost/mp instalaţie Total cost Corecţie e Cost total
Instalaţii de încălzire construită (mp) încălzire catalog distanţă (1) manop corectat
Nr. cr.
(poziţie) eră (2)
1,000
1 Subsol 0,00 1,000 0,00
0
1,000 15.512,
2 Parter 140,00 110,8 15.512,00 1,000
0 00
1,000
3 Etaj 1 0,00 1,000 0,00
0
1,000
4 Etaj 2 0,00 1,000 0,00
0
1,000
5 Etaj 3 0,00 1,000 0,00
0
1,000
6 Mansardă 0,00 1,000 0,00
0
15.512,
TOTAL INSTALALAŢII ÎNCĂLZIRE
00
TOTAL INSTALAŢII FUNCŢIONALE 31.675,
30
20
TOTAL PREŢ EURO / MP 51,19

TOTAL CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII 374.241

FUNCŢIONALE ,20
PREŢ FINAL EURO / MP 604,79
Note:
(1) Coeficient corecţie distanţă de transport 1,003=1,006/1,003 (vezi tabelul cu coeficienţii de corecţie distanţă de transport)
(2) Coeficient corecţie manoperă 0,9823=1,018/1,036 (vezi tabelul cu coeficienţii de corecţie din manoperă)
(3) Preţurile sunt exprimate în euro (1euro=4,42lei) şi
conţin TVA.
Rezulta un pret de inlocuire de 374.241 de lei, ceea ce inseamna 84.667 euro la

cursul de 4,42 lei cat era pentru data de 20 septembrie. Tanand cont de
deprecierea cauzata de trecerea timpului valoarea locuintei este de
30/60*84.667 euro adica 42.335 euro. La aceasta adaugam valoarea terenului
de 12.400 si rezulta ca valoarea proprietarii este de 54.700 euro, rotunjit.
VII. ANALIZA REZULTATELOR
1. Analiza rezultatelor şi concluzie asupra valorilor
Prin aplicarea celor trei metode recunoscute de evaluarea s-au obţinut următoarele valori.
Abordarea prin piaţă......................................46.500 euro

Abordare prin cost.........................................54.700 euro
După cum se poate observa între cele doua abordări s-au obţinut rezultate diferite, ecartul
fiind de 8.200 euro (17%) între abordarea prin piata şi cea prin cost. Deoarece in aria de
piata sunt extrem de putine terenuri libere, multe persoane cumpara locuinta gata
construite, mai ales ca unele dintre ele sunt bine intretinute sau necesita fonduri reduse
pentru renovare. Apoi, nu trebuie suportate costuri pentru racordarea la utilitati toate din
aria de piata avand pe teren, apa, canalizare si gaz. Deci, aceste motive valoarea obtinuta
prin abordarea prin cost nu ar tine seama de o comportamentul clientului tipic, deci este
impropie. Prin urmare, propunem valoare de 46.500 de euro.
31
2. Anexe
La raportul de evaluarea a proprietăţii imobiliare compuse imobil cu destinatie

rezidentiala plus amplasament situat în strada Tudor Vladimirescu, nr. 61, oraş Buhusi,
judeţul Bacău am anexat următoarele:
 Contract de vânzare cumpărare

 Certificat de mostenitor
 Certificat de constructie
 Fotografii
Harti cu proprietatea subiect plus fotografii exterior si interior
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44

Raport de Evaluare

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de Evaluare

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de evaluare

Oraş Buhusi, strada Tudor Vladimirescu, numărul 61, judeţul Bacău

Beneficiar Silvas Vasile şi Silvas Magdalina

A raportului de evaluare a proprietăţii imobiliare casă de locuit compusă din cinci

La solicitarea domnului Silvas Vasile şi a doamnei Silvas Magdalina, am inspectat şi

Metodologia utilizată în cadrul evaluării este cea corespunzătoare legislaţiei în vigoare la

Considerentele privind valoarea estimată sunt:

 Valoarea estimată ţine seama de scopul prezentei evaluări

Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă următoarele:

II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII

1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia

Constantin Dănuţ Adrian este membru stagiar ANEVAR de la 1 ianuarie 2015

2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor

Prezentul raport de evaluare se adresează clienţilor Silvas Vasile, indentificat cu

La solicitarea clienţilor identificaţi în paragraful de mai sus am efectuat prezentul

4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de

6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru

Inspecţía proprietăţii a fost efectuată de către Constantin Dănuţ Adrian, membru

7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se

Conformitatea cu standandardele de evaluare

8. Ipoteze şi ipoteze speciale

 Prezentul raport este întocmit la cererea clienţilor şi în scopul precizat. Nu

Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

10.Moneda valorii definite

Datele privind valoarea proprietăţii supuse misiunii de evaluare şi a proprietăţilor

III. PREZENTAREA DATELOR

1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecintăţi şi localizare

Imobilul supus misiunii de evaluare este o proprietatea imobiliară rezidenţială

din lemn, pe fundaţie de zid de piatră de carieră (gresie), acoperite cu tablă

2. Descrierea situaţiei juridice

Activul format din amplasament, casă de locuit si amplasament este proprietatea

Amplasamentul este situat in apropierea platformei industriale a orasului Buhusi,

4. Descrierea construcţiilor şi amenajărilor

5. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care

La data inspecţiei, 19 septembrie 2015, nu au fost identificate bunuri sau elemente

6. Date privind impozitele şi valorile de impozitare

Conform hotărârii Consiliului Local Buhusi pentru anul 2015 se percepe un

IV. ANALIZA PIEŢEI

Piaţa imobiliară este formată dintr-un grup de persoane care se află în

Oraşul Buhusi are un număr de 14.562 de locuitori stabili potrivit ultimului

În aria noastră de piaţă sunt un număr de 250 locuinţe, conform recensământului.

Număr de autorizaţii pentru

Potrivit site-urilor olx.ro şi imobiliare.ro în oraşul Buhsui sunt scoase la vânzare

Case aflate la vânzare în oraşul Buhusi

3. Analiza echilibrului pieţei

V. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a

VI. EVALUAREA PROPRIETĂŢII

1. Abordarea prin piaţă

Cu ajutorul acestei metode de evaluarea se determină valoarea de piaţă şi reflectă

În continuare vom prezenta proprietăţile comparabile.

Preţ vânzare: 46500 de euro, rezidenţial

Drept de proprietate deplin

Suprafaţă casă plus anexe 106 mp

Apa curenta, electricitate, gaz pe teren

Anul construcţiei 1980

Casă cu fundatie din beton cu pereti de caramida

Drept de proprietate deplin, Rezidenţial

Teren 500 mp plan

Apa curent,a electricitate, gaz, canalizare

Anul construcţiei 2005

Casă cu fundatie din beton, pereti de caramida

Drept de proprietate deplin, Rezidenţial