Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

LUCRARE PRACTICA
MEMBRU ASPIRANT
Stan Bogdan Corneliu

26 Martie 2012

Page 1 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Stimate Domnule Ing. Schiopu Laurentiu,

La cererea Dumneavoastra, am inceput si efectuat evaluarea proprietatii imobiliare situata in

intravilanul Municipului lasi, soseaua Tomesti, km 1, judetul lasi, in scopul estimarii valorii de piata in
vederea cumpararii.
Raportul de evaluare care are 26 pagini plus anexe si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia
evaluatorului.
Sinteza evaluarii prezinta succint datele de baza ale raportului si in opinia
evaluatorului, astazi 26 Martie 2012, proprietatea este estimate la o valoare de piata de 350 316 lei,
cu TVA, asa cum se prezinta in Capitolul IX Reconcilierea valorilor si opinia evaluatorului".
Raportul de evaluare a fost redactat in conformitate si pe baza Standardelor Internationale de
Evaluare, recomandarilor si metodologiei de lucru ale ANEVAR.
Evaluatorul este convins ca proprietatea imobiliara denumita HALA INDUSTRIALA poate
face obiectul unei tranzactii de vanzare - cumparare, pornindu-se de la valoarea estimata.

Data 26.03.2013
Expert evaluator stagiar
Ing. Stan Bogdan Corneliu

Page 2 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Cuprins
1.INTRODUCERE.................................................................................................................................................................4
1.1.Certificarea valorii.............................................................................................................................................................4
1.2.Sinteza Evatuarii............................................................................................................................................................5
2. PREMIZELE EVALUARII.................................................................................................................................................6
2.1.
Scopul, utilizarea evatuarii si utilizatorul evaluarii.............................................................................................6
2.2.
Definirea valorii si data estimarii valorii.............................................................................................................6
2.3. Drepturile de proprietate evaluate................................................................................................................................6
2.4. Sfera evaluarii...............................................................................................................................................................6
2.5. Identiflcarea tipului de report.......................................................................................................................................6
2.6. Conditii limitative extraordinare..................................................................................................................................6
2.7. Ipoteze extraordinare si conditii ipotetice....................................................................................................................7
2.8. Ipoteze generate si conditii limitative...........................................................................................................................7
3. PREZENTAREA DATELOR..............................................................................................................................................8
3.1. Identificarea proprietatii, descrierea juridica................................................................................................................8
3.2. Tipul proprietatii, definirea pietei.................................................................................................................................8
3.3. Identfficarea oricaror bunuri mobile sau a altor elements care nu reprezinta proprietati imobiliare.........................9
3.4.
Aspecte economico-sociate..................................................................................................................................9
3.5.
Date despre aria de piata, oras, vecinatati si amplasare......................................................................................9
3.6. Descrierea terenului....................................................................................................................................................10
3.7.Descrierea amenajarilor si constructiilor.....................................................................................................................10
3.8. Descriere amplasament..........................................................................................................................................11
3.9. Oferta competitiva......................................................................................................................................................11
3.10. Analiza cererii...........................................................................................................................................................11
3.11. Echilibrul pietei........................................................................................................................................................12
4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE.......................................................................................................................12
4.1.Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber........................................................................................12
4.2. Cea mai buna utiiizare a proprietatii considerate construita......................................................................................13
4.3.Evaluarea terenului......................................................................................................................................................15
4.5. Reconcilierea si opinia finata asupra valorii.....................................................................................................23
4.6. Estimarea petioadei de expunere pe piata...........................................................................................................23
4.7. Certificarile evaluatorutui...........................................................................................................................................24

Page 3 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

1.INTRODUCERE
1.1.Certificarea valorii
Prin prezenta certific faptul ca datele si informatiile cuprinse in acest raport sunt reale si
corecte.
Certific faptul ca nu exista conflicte de interese, nu sunt influientat de presiuni din partea
clientului sau a unei terte persoane, pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluarii. Acest raport
nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei anumite valori, solicitare venita din partea beneficiarului
sau unei alte persoane care au interese legate de beneficiar sau de proprietate.
Analizele, opiniile si conduziile sunt limitate la ipotezele si conditiile descrise in raport si sunt
personale.
Certific faptul ca inspectia praprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport a fost
realizata personal, in prezenta proprietarului.
Remunerarea nu se face in functie de exprimarea unor valori prestabilite sau care ar favoriza
dorinta clientului de obtinere a unor rezultate impuse sau de aparitia unor evenimente ulterioare.
Certific faptul ca analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu
cerintele Standardelor Internationale de Evaluare adoptate si de catre Asociatia Nationala a
Evaluatorilor din Romania si cu cerintele "Codului deontologic al profesiei de evaluator", care este o
anexa la Statutul ANEVAR.
In aceste conditii imi asum responsabilitatea pentru datele si conduziile prezentate in raportul
de evaluare.
Data 26.03.2012
Expet evaluator stagiar
Ing. Stan Bogdan Corneliu

Page 4 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

1.2.Sinteza Evatuarii
1. Evaluator: Stan Bogdan Corneliu, cu sediul in lasi, str Nicolaie Iorga, nr, 18, Bl 904 A, et. 2, ap
10.,CNP17108XXXXXXX, reprezentata prin domnul Stan Bogdan Corneliu, membru titular aspirant
ANEVAR,evaluator stagiar de proprietati imobiliare.
2. Beneficiar: S.C."QUICK AUTO SERVICE" SRL IASI, cu sediul in lasi, str. Stejar, nr, 21 bl. Q2,
ei 3, ap. 14, jud. Iasi, inregistrata la Registrul Comertulul lasi sub nr.J22/329/2004, C1F RO 16162831,
reprezentata prin dl.Schiopu Laurentiu;
3. Utilizator: BANK LEUMI ROMANIA SA Sucursala lasi
4. Obiectivul evaluarii: Obiectul evaluarii prezentului raport il constitute imobilul situat in
intravilanul Municipiul lasi, soseaua Tomesti, km 1, judetul lasi.
5. Tipul proprietatii: Proprietatea ce constituie obiectul acestei evaluari este
proprietate de tip Hala Industriala. Proprietatea este compusa din:
- teren in suprafata total a de 2.757,26 mp proprietate exclusiva;
- constructie C1 - ,,Hala industriala" cu suprafata conatruita de 1.023,92 mp, identificat cu
numar cadastral 10046/2 (lot 2), nr CF.75657, in vederea tranzactionarii si ipotecarii acestuia in
favoarea BANK LEUMI ROMANIA SA Sucursala lasi.
Nota:
* Se va avea in vedere faptul ca Imobilul evaluat nu are acces direct la drumul public, motiv pentru care
odata cu tranzactionarea / ipotecarea imobilului se va ipoteca / transfera drept de servitute pentru cota
indiviza din parceia 4 in suprafata total a de 943.24 mp. nr. cadastral 10046/4 .
6. Drepturile de proprietate:
Proprietarul imobilului este SC ,.STANDARD DEAL CONSULTING" SA care detine dreptul
deplin de proprietate conform contractului de vanzare cumparare numarul 1034 din 17.04.1996.
7. Data de referinta a evaluarii: 26.03.2012 (1 Euro =4,3742 lei)
8. Data inspectarii proprietatii: 25.03.2012.
9. Scopul acestei evaluari este estimarea valorii adecvate a proprietatii imobiliare in vederea
tranzactionarii.
10. Metode de evaluare:
Metodele de evaluare utilizate in vederea estimarii valoric adecvate a proprietatii imobiliare sunt:
a) Abordarea prin comparatia vanzarilor;
b) Abordarea prin capitalizarea venitului;
c) Abordarea prin cost
11.
Rezultatele evaluarii
12.
Opinia evaluatorulul
Rezultatele obtinute in urma aplicarii metodelor de evatuare sunt:
a) Abordarea pri n comparatia vanzarilor:
311.272 EURO;
b) Abordarea prin capitalizarea venitului:
80.815 EURO;
c) Abordarea prin cost:
345.598 EURO;
13.
Opinia evaluatorului:
Analizand valorile obtinute, conform scopului urmarit, in opinia mea, valoarea de piata a
propietatii imobiliare situate in Municipiul ]asi, soseaua Tomesti, km 1, Judetul lasi este de 80.815
EURO = 341.896 RON la cursul 4.3741 LEI/EURO stabilit de BNR la data de 26.03.2012.

2. PREMIZELE EVALUARII
2.1. Scopul, utilizarea evaluarii si utilizatorul evaluarii
Prezentul raport este realtzat la cererea SC. QUICK AUTO SERVICE S.R.L in vedearea evaluarii
proprietatii imobiliare situate in Municipiul lasi, soseaua Tomesti, km 1 r Judetul lasi. Scopul acestui
raport este estimarea valorii adecvate a proprietatii imobiliare in vederea achizitionarii de catre SC
QUICK AUTO SERVICE S.R.L., in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS.
Page 5 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

2.2. Definirea valorii si data estimarii valorii

Valoare estimata este pretul cel mai probabil la o anumita data in bani lichizi sau in conditii
echivalente, pretul cel mai probabil presupunand ca exista sau nu exista presiuni pentru a se incheia
tranzactia sau pentru a se consemna transferul si dreptului de proprietate.
Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata la data evaluarii,
intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,
intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing
corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri
(conform IVS).
La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor existente la data de
26.03.2012, data la care sunt valabile estimarile efectuate. Cursul de schimb pentru un LEU/EURO,
comunicat de BNR la aceasta data, a fost de 4.3742 LEI pentru un EURO.
2.3. Drepturile de proprietate evaluate
Dreptul de proprietate imobiliara se refera la toate cotele de participare, avantajele si drepturile
ce decurg din proprietatea imobiliara.
Proprietarul imobilului este S.C. STANDARD IDEAL CONSULTING S.A., care detine dreptul
deplin de proprietate conform contractului de vanzare cumparare numarul 1034 din 07.04.1996.
2.4. Sfera evaluarii
Scopul evaluarii nu impune evaluatorului sa ingusteze aria de cuprindere, limitarea acestuia la
o singura utilizare, iar valoarea financiara nu este mai putin precisa, nu este influentata. In
cazul rapotului nostru putem vorbi despre conditii normale de evaluare ce cuprinde o sfera
vasta de evaluare.
2.5. Identificarea tipului de raport
Proprietatea imobiliara situata in Municipiul lasi, soseaua Tomesti, km 1, Judetul lasi, este
proprietate de tip industrial. Prezentul raport de evaluare a fost realizat in vederea determinarii valorii
adecvate a proprietatii imobiliare evaluate in vederea achizitionarii, si este un raport explicativ
complet. Acest raport este utilizat numai pentru scopul si uzul destinatarului, Confinutul raportului
si structurarea sa, sunt intocmite conform Standardelor Internationale de Evaluare- IVS 3 Raportarea
evaluarii.
2.6. Conditii limitative extraordinare
Nu putem vorbi de acest tip de conditii deoarece nu se considera
necesara vreo excludere de la prevederile standardelor in vigoare prin evaluarea solicitata de catre
S.C. QUICK AUTO SERVICE SRL in vederea cumpararii.
2.7. Ipoteze extraordinare si conditii ipotetice
In cazul evaluarii noastre nu exista limitari care ar deforma substantial
valoarea sau ar limita sfera de analiza astfel incat valoarea sa nu fie credibila.
2.8. Ipoteze generate si conditii limitative
Raportul a fost elaborat luand in considerare toti factorii care pot influenta valoarea imobilului, nefiind
omisa in mod deliberat nici o informatie relevanta.
Evaluatorul a precizat in raport orice situatie nefavorabita vizibila, respectiv depreciere fizica sau
functionala constatate direct sau aduse la cunostinta
evaluatorului de catre proprietarul imobilului. Orice situatie neaparenta, respectiv existenta unor vicii
ascunse ale imobilului sau a unor factori de mediu care ar putea influenta negativ vaioarea acestuia nu
pot fi imputabile evaluatorilor. Viciile ascunse se pot determina numai in baza unei expertize tehnice,
vicii pentru care daca exista, evaluatorul nu poarta nici o raspundere.
Page 6 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

In evaluare nu s-a tinut seama de factori de mediu care ar putea avea influente a supra valorii
proprietatii, pentru aceasta fiind necesara realizarea unui studiu de impact. Potrivit scopului acestel
evaluari, evaluatorul nu va fi solicitat sa depuna marturie in instanta, in afara cazului cand aceasta a fost
convenita, sens si in prealabil.
Orice estimare din prezentul Raport se aplica proprietatii considerata in intregime si orice
modificare, diviziune in elemente sau drepturi partiala va anula aceasta evaluare, in afara cazului in
care divizarea este evidentiata in mod explicit in acest Raport.
Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementanile locale si
republicane si ca toate autorizatiile, centificatele sau alte documente solicitate de autoritatile legale sau
administrative au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite pentru oricare din utilizarile actuale.
Evaluatorul isi declina orice raspundere cu privire la autenticitatea actelor de proprietate
prezentate de catre beneficiar.
Imobilul a fost evaluat in ipoteza dreptului deplin de proprietate.
Fiecare utilizator al evaluarii va trebui sa faca propria analiza si sa stabileasca corectitudinea
documentelor. Evaluatorul nu a facut masuratori nefiind autorizat pentru astfel de lucrari.
In cazul in care se constata diferente de suprafete fata de cele inscnise in actele de proprietate
si utilizate in evaluare, raportul de evaluare isi pierde valabilitatea, necesitand refacere.
Valoarea imobilului a fost stabiiita cu data de refeninta 26.03.2012, aceasta putand varia in timp
in functie de evolutia pietei imobiliare locale si nationale, de modul de intretinere al imobilului, de
eventualele lucrari de constructii ce se vor realiza in continuare, de dezvoltarea social economica si urbanistica a zonei, precum si de evolutia vecinatatilor. Variatia valorii imobilului
datorita acestor factori sau a altor factori mai complecsi nu poate fi imputabila evaluatorului.
Informatiile prezentate in prezentul Raport vor fi confidentiale, partile implicate avand datoria
de a nu face publice informatiile cuprinse in raport, fara aprobare a scmsa prealabila a evaluatorului.

3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Identificarea proprietatii, descrierea juridica
Identificarea proprietatii: Imobil situat in intravilanul mun. lasi, soseaua Tomesti, km 1,
judetul lasi, reprezentand teren in suprafata de 2.757,26 mp si constructii amplasata pe acesta C1
,,Hala industriala" CU suprafata construita la sol de 1.023,92 mp, identificat cu numar cadastral
1004612 (lot 2).
Descrierea juridica a proprietatii:
Imobiiul supus evaluarii este proprietatea SC STANDARD IDEAL CONSULTING" SA conform
documenteior in copie puse la dispozitia evatuatorului:
Act de Dezmembrare nr. 3361/18.11.2008 autentificat la BNP Silvia Frost din lasi str.
Strapungere Silvestru privind lotizanea parcelei in suprafata totala de 10.603,37 mp in lot 1 in suprafata
totala de 4.701,72 mp, lot 2 in suprafata totala de 2.757,26 mp -parcela analizata, lot 3 in suprafata
totala de 2.206,15 mp si lot 4 in suprafata totala de 934,24 mp;
Documentatie cadastrala inregistrata la A. N. C.P.I. lasi sub nr. 101731/03.11.2008;
Incheierea de intabulare 106910/19.11.2006 privind inscrierea dreptului de propietate, cu drept
de dezmembrare, in CF 75857 a municipiul lasi;
Nota:
Intre proprietar si beneficiar exista un Antecontract de vanzare - cumparare privind imobiiul analizat,
autentificat sub nr 2163/21.10.2008 la BNP Silvia Frost din lasi str.Strapungere Silvestru nr.2.
Pentru imobil este inregistrata o ipoteca in favoarea BRD SGS SA Suc lasi, conf. extrasului
de CF I 06910/25.11.2008
Date privind documentatla cadastrata: Doc. cad. inregistrata sub nr. 101731/03.11.2008
inregistrata la ANCPJ lasi.
Page 7 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

3.2. Tipul proprietatii, definirea pietei.

Proprietatea evaluata este de tip industrial amplasata m municipiul lasi pe soseaua Tomesti,
km.1, jud. lasi pe un teren in suprafata de 2.757,26 mp.
Piata specifica este cea a spatiilor industriale .
Proprietatea evaluata se incadreaza in categoria spatiilor industriale de natura halelor de productie.
In categoria halelor industriale proprietatea evaluata poate fi incadrata in categoria halelor
industriale cu o tehnologie de constructie noua (panouri de tip sandwich) care pot deservi atat activitati
productive, activitati de logistica si depozitare si activitati comerciale en gross.
Zona de delimitare a subpietei este dispusa pe soseaua lasi - Tomesti pe DN 26, zona periferica a
orasului lasi care cuprinde preponderent spatii industriale (construite in anii 60-80). In zona apropiata
nu exista ansambluri de blocuri de locuinte. In aceasta zona exista un numar rezonabil de parcele de
teren libere, construibile.
Din cauza restrangerii activitatii economice in ultimele luni in zona nu s-au inregistrat tranzactii,
ceea ce a condus la o reducere a pretului solicitat de vanzatori.
In ultimii 3 ani activitatea industriala din Iasi s-a redus foarte mult, s-au inchis multe societati Coca Cola - imbuteliator de bauturi racoritoare, Terom - producatorde fibre sintetice, etc), ceea ce a
condus la cresterea ofertei de spatii industriale puse la dispozitie pentru inchiriere sau vanzare.
3.3. Identificarea oricaror bunuri mobile sau a altor elemente care nu reprezinta proprietati
imobiliare
Proprietatea evaluata nu include bunuri mobile sau alte elemente care
sa nu prezinte proprietati imobiliare.
3.4. Aspecte economico-sociale
Situat in apropierea granita de est a Romaniei, Iasul a devenit dupa integrarea in Uniunea
Europeana, un punct nodal in partea de est a Uniunii Europene.
Iasul este un puternic centru universitar, cu peste 60.000 studenti anual in 5 universitati de stat si
3 universitati private (Universitatea Al. I. Cuza este si cea mai veche universitate din tara).
Iasul este un puternic centru cultural (sintagma de "capitala culturala a Romaniei" este frecvent
utilizata) si istoric, oras cu un impresionant patrimoniu cultural si religios peste 50 de biserici, intre
care Biserica Trei lerarhi, simbol al orasului (Nicolae iorga spunea ca "lasul e, inainte de toate, o biserica
- biserica bisericiior trecutului nostru").
Iasul este un oras multicultural, in care activeaza numeroase Centre Culturale straine (francez, german, al
Americii Latine, British Council) alaturi de Comunitatea Elena, Comunitatea Italiana, Comunitatea
Evreilor.
3.5. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si amplasare
Aria de piata este definita de o combinatie de factori: caracteristicile fizice,
demografice si socio-economice ale locuitorilor sau chiriasilor, starea constructiilor (vechimea,
grad de intretinere, grad de neocupare etc.) si tendintele, in ceea ce priveste utilizarea proprietatilor
imobiliare.
Analizarea ariei de piata permite fixarea cadrului sau a contextului in care sa se poata estima
valoarea proprietatii imobiliare. Aria de piata trebuie identificata strict in scopul evaluarii
praprietatii. In cadrul analizei ariei de piata, trebuie sa fie sesizate probabilitatile schimbarii,
tendintele de dezvoltare a zonei, eventuatele faze de tranzitie de la un tip de utifizare a terenului, la
alt tip.
Judetul lasi, aflat in partea de N-E a tarii are o suprafata de 5.476 kmp si intreaga activitate
economica este determinata de inrfluieta factorilor specific referitor la asezarea geografica, relief,
resurse naturale modeste si potential hidrografic redus. Din punct de vedere geografic lasul este
unul din cele mai intinse orase din tara, se intinde pe sapte coline, are acces la doua importante
drumuri nationale DN 28 si DN 24, dispune de aeroport international, este centru universitar de
Page 8 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

traditie, precum si oras istoric. Reteaua de strazi a orasului continua pe cea din evul mediu, asigurand
un trafic fluent, cu exceptia orelor de varf, cand numarul tot mai mare al masinilor duce la producerea
unor ambuteiaje (mai ales in intersectiile din centru). Transportul in comun este asigurat prin
autobuze, tramvaie, troleibuze si microbuze.
In cazul proprietatii care face obiectul acestui raport, piata imobiliara specifica se defineste ca
piata proprietatilor de tip industrial, piata a carei limita geografica sunt zonele industriale din cadrul
Municipiului lasi. Proprietatea evaluta este situata in parte de est a orasului, in intravilanul
Municipiului lasi. Accesul se realizeaza direct din soseaua lasi-Tomesti.
3.6. Descrierea terenului:
Descrierea imobilului. Imobilul supus evaluarii este compus din:
- teren in suprafata totala de 2.575,26 mp;
- constructie C1 cu Acd =1.023,92 mp (conform actelor de proprietate);
Descrierea terenului
Suprafata : 2.757,26 mp
Cateqorie teren: curti constructii"
Amplasare ad-tiv teritoriala : intravilanul orasului lasi.
Forma terenului: dreptunghiulara.
Raportul laturior: cca I/I.
Deschidere la front public : nu are deschidere directa.
Pentru accesul la drumul public se va tranzactiona o cota mdiviza din calea de acces sau se va transmite
drept de servitute asupra parcelei de 943,24 mp cu numar cadastral 10046/4.
Aceasta parcela reprezentand cale de acces are o latime cuprinsa intre 5,52-7 m.
Procent de ocupare teren : 38 %.
Terenul este plat.
Amenajari: Tenenul liber este betonat in proportie de 80 %. In jurul halei sunt realizate rigole de preluare
si dirijare pentru apele pluviale.
Terenul este imprejmuit partial cu stalpi metalici si plasa din sarma.
Utilitati adiacente terenului :
instalatii electrice - pe teren;
instalatii aductiune apa - pe teren;
instalatii canalizare - pe teren;
instalatii telefonice - pe teren;
instalatii gaz metan - la cca 100 m de teren;
3.7.Descrierea amenajarilor si constructiilor
Suprafetele construite sunt conforme schitei cadastrale.
Regim de inaltime:parter" - conform actelor de proprietate.
Inaltime: 6 m;
Suprafata construita: 1.023,92 mp;
Structura: fundatii izolate de beton armat, stalpi metalici, ferme metalice;
Anvelopa: panuori sandwich;
Finisaje: medii constand in pandoseli beton, inchideri din panouni sandwich si profilit.
Se mentioneaza ca etanseitatea inchiderilor perimetrale trebuie revizuita.
Instalatii: instalatii electrice de iluminat si de forta, instatatii apa si canalizare, instalatii hidranti.
Posibilitati de utilizare: compartimentare si amenajare ca spatii de depozitare sau prestari de servicii.
La data evaluarii -imobilul este neutilizat.
Utilitati:
instalatii electrice ;
instalatii aductiune apa;
instalatii canalizare;
instalatii telefonice;
Page 9 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Starea tehnica a cladirii : buna

Se mentioneaza ca s-a avut in vedere starea de fapt a cladirii fara a fi luate in calcul eventuale vicii
ascunse ale structurii care nu pot fi evidentiate decat in baza unei expertize tehnice, vicii pentru care - in
cazul in care exista - evaluatorul nu are nici o raspundere.
3.8. Descriere amplasament
Imobilul este amplasat in cadrul municipiului Iasi, zona peniferica cu specific prepondenent industrial,
spatii depozitare, prestari servicii.
Amplasarea imobilului este pe sos.Tomesti, sosea care face legatura intre DN 28 si str.Aurel Vlaicu. Se
face precizarea ca distanta de la amplasamentul imobilului pana la DN 28 respectiv Calea Chisinaului
este de cca 500 m.
Zona de amplasare: periferica.
Specificul zonei de amplasare: industrial.
Transport local: Zona este deservita de mijloace de transport in comun, respectiv tramvaie, autobuze si
microbuze care circula pe Calea Chisinaului pana in zona fabricii Ceramica.
Grad seismic al zonei de amplasare : 8 pe scara Richter.
3.9. Oferta competitiva.
Proprietalea evaluata face parte din categoria imobilelor finalizate care pot fi utilizate fara a
necesita investitii majore.
Din cauza restrangerii activitatii productive din zona industriala (din care face parte si
proprietatea evaluata) oferta de spatii de productie vechi (construite inainte de 1989) a fost ridicata. Din
necesitatea unor spatii industriale moderne, mai eficiente si de dimensiuni mai mici au fost initiate
investitii in noi hale industriale. Conform autorizatiilor de constructie cu specific industrial eliberate de
autoritatile locale din lasi pana la data de 15 februarie 2012 au fost emise un numar de 95 de autorizatii,
cu 55,6 % mai putin decat in aceeasi perioada a anului 2010 (sursa www. Primariaiasi.ro).
3.10. Analiza cererii
Piata imobiliara, a fost foarte activa pana in a doua jumatate a anului 2008, dupa care a intrat
intr-un proces de restrangere. Reducerea potentialului de cumparare si implicit limitarea
numarului de tranzactitii a avut la baza atat criza economico-financiara internationala, cat si
schimbarea pietei locale de creditare. Oferta de vanzare a scazut pe considerentul ca multi din
cumparatori asteapta o depasire a crizei economice".
Mentionam, ca imobilul este amplasat la o distanta de cca 500 m de drumul national DN 28
ce face legatura cu Vama Albita.
Zona cuprinsa intre municipiul lasi si comuna Tomesti s-a dezvoltat in ultimii ani (mai ales
pana in 2009), in acesta zona construindu-se unitati de prestari servicii, depozitare si productie.
Valoarea de tranzactionare pentru terenurile libere de suprafete comparabile, situate in zona
industriala (zona lasi-Tomesti) este cuprinsa intre 7,5 si 8,93 euro/mp- Anexa 3.
Pentru perioada urmatoare, apreciem faptul ca tot mai multi investitori vor parasi orasul in
favoarea zonelor periferice si a comunelor limitrofe pe considerentul ca normele europene impun ca
transportul greu sa nu se desfasoare pe teritoriul oraselor.
In ceea ce priveste piata chiriilor, se poate afirma ca aceasta a inregistrat o evolutie mai buna
decat piata vanzarilor pe considerentul ca neexistand bani pentru cumparare se recurge la metoda
inchirierilor.
Chiriile pentru hale industriale sunt cuprinse intre 1 euro/mp functie de amplasare, finisaje,
dotari (conform datelor obtinute de la societatile de intermedieri imobiliare- Terra, Gesat, Imobservice)
- Anexa 4.
3.11. Echilibrul pietei.
Zona care defineste segmentul de piata imobiliara studiat (hale industriale), prin caracteristicile
sale, este caracterizata de un nivel redus de tranzactii la data evaluarii. Din urmarirea ofertelor pentru
Page 10 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

proprietati care fac parte din acelasi segment de piata, al halelor industriale, se observa ca s-a inregistrat
un numar redus de vanzari sau achizitii in cursul anului 2011.
Din punct de vedere al echilibrului pietei, la data evaluarii apreciem ca cererea este mai mica
decat oferta. In functie de politica economica, monetara, fiscala si bancara piata imobiliara va
cunoaste o revigorare sau nu.

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1.Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber
Cea mai buna utilizare a terenului este determinata atunci cand terenul este liber, iar o utilizare
posibila este constructia unui bloc tinand seama de conformatia fizica a acestuia, posibilitatea de
racordare la utilitati. Mentionam faptul ca zona este formata preponderant din proprietati industriale.
Respectand planul urbanistic general pe un teren de 2.757,26 mp se poate construi un bloc cu grad de
ocupare de maxim 30% din suprafata terenului, in cazul nostru 827 mp, adica un bloc pe patru
nivele cu cate 4 apartamente pe nivel, fiecare apartament avand 52 mp si doua camera. Timpul
necesar pentru constructia unui bloc este 10 luni.
In ipoteza utilizarii terenului in vederea construirii unei proprietati industriale de tip hala, analizand
situatia actuala si ofertele existente am apreciat un cost unitar mediu de constructie de 250
euro/mp. Pentru un teren in suprafata de 2.757,26 mp se poate construi o hala industriala cu un grad
de ocupare conform planului) urbanistic general de 30% din suprafata terenului, adica 827 mp. Din
informatiile culese din anunturile publicitare locale am constatat ca in ultima perioada pentru
proprietatile industriale din zona Tomesti timpul de expunere este de 12 luni - 24 luni, iar cheltuielile
necesare pentru vanzarea proprietatii rezidentiale au fost apreciate la 20,15% din venitul brut (16%
impozit venit, 3% onorariu notar, 0,15% din suma taxa de intabulare, 1% onorariu internediere).
Pentru constructia proprietatii rezidentiale se poate contracta un credit in euro cu o dobanda de 9% pe
an. In ipoteza utilizarii in scop industrial:
- Arie teren: 2.757,26 mp
- Arie constructie: 827 mp
- Arie desfasurata constructie: 1.000 mp
- venit brut efectiv: 310.000 euro
- cheltuielile din venitul brut potential: 310.000 euro*20.15% = 62.465 euro
- venitul net din exploatare: 310.000 euro - 62.465 euro - 247.535 euro
- am apreciat un profit al investitorului de 10%.
- profitul investitorului = 247.535 * 10% = 24.754 euro
- valoare proprietate = 247.535-24.754 = 222.752 euro
- valoare constructie = aria desfasurata construita x pret unitar/mp construit = 1.000 mp * 250 euro/mp
= 250.000 euro
- valoare constructie + credit = 250.000 euro * (1+ 0.09) = 272.500 euro
- valoare teren = valoare constructie - valoare proprietate= 272.500 euro - 222.782 euro = 49.718
euro * 4.2306 euro/leu = 210.337 lei.
Tinand cont de durata maxima necesara pentru constructia unui bloc de 10 luni si perioada de
expunere necesara pentru vanzarea apartamentelor 6 luni, dar si de faptul ca o parte din apartamente se
vand dinainte de a fi finalizate, am estimat o perioada de analiza de 1 an.
In ipoteza construirii unui bloc in vederea vanzarii apartamentelor:
valoare constructie: 1.349.232 lei (Anexa 5)
- cost constructie + credit: 1.349.232*(1+0.205) = 1.625.825 lei
- pret vanzare apartamente: 52.000*8+50.000*8 = 816.000 euro
- pret vanzare apartamente: 816.000 * 4,2306 = 3.452.170 lei
- venitul net: 3.452.170-1.625.825 = 1.826.345 lei
- profitul investitorului = 1.826.345 * 50/100 = 910.317 lei
Page 11 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

- valoarea terenului: 1.826.345-910.317 = 910.316 lei.

Din analiza efectuata cea mai buna utilizare a terenului considerat liber este
construirea unui bloc cu 16 apartamente a cate doua camere in vederea vanzarii acestora, deoarece a
condus la cea mai mare valoare reziduala a terenului.
4.2. Cea mai buna utilizare a proprietatii considerate construita
Conform IVS (Standardele Internationale de Evaluare), cea mai buna utilizare este definita ca:
utilizarea rezonabila, probabila si legala, a unui teren liber sau construit care este fizic posibila,
fundamentata adecvat, fezabila financiar si care are ca rezultat cea mai mare valoare.
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternative de utilizare a proprietatii
selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru
necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati irnobiliare rezulta in urma unei analize si trebuie sa
indeplineasca patru criterii:
a.permisa legal;
b.posibila fizic;
c.fezabila financiar;
d.maxim productiva.
Alternativa celei mai bune utilizari presupune rezolvarea tuturor situatiilor legate de suportul
logistic si obtinerea unei rate inalte de profit. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din
urmatoarele situatii:
> cea mai buna utilizare a terenului liber, situatie ce presupune ca terenul este liber.
> cea mai buna utilizare a terenului construit.
Posibilitatea utilizarii terenului in alte moduri decatcel care este folosit in prezent nu este
atractiva. Este un loc ocupat de o constructie definitiva de data relativ recenta si totodata aceasta este
inconjurata de constructii similare. Aceste aspecte fac analiza pentru o alta utilizare a terenului decat
cea existenta sa nu fie oportuna.
In conditiile in care cladirea existenta va ramane in continuare, cea mai buna utilizare a
proprietatii de evaluat se bazeaza pe situatia in care se pot maximiza beneficiile sau veniturile pe care
le produce proprietatea.
In analiza celei mai bune utilizari pentru clladirea de evaluat, care a avut in vedere situatia
actuala de teren construit, au rezultat urmatoarele alternative probabile:
Varianta A: Utilizarea cladirii ca hata industriala - spatiu de productie - utilizarea actuala
Avantaje:
> inchirierea se poate face imediat, nefiind necesare modificari.
> zona in care se afla proprietatea este preponderant industriala, si de servicii logistice;
Varianta B: Utilizarea proprietatii ca sediu administrativ-birouri)
Dezavantaje:
> distanta mare pana la arterele principale de circulate;
> zona in care se afla proprietatea este preponderent industriala;
Din analiza pietei rezulta ca in zona predomina spatiile industriale.
Tinand cont si de compartimentarea si utilitatea imobilului, rezulta ca cea mai buna utilizare ar fi
aceea de hala industriala - spatiu de productie, intrucat modificarea in spatiu de birouri ar necesita
costuri de convertire mult prea mari.
Speciflcatie

A - Hala - spatiu industrial

%

Estimare chirie pe
piata

Valoare

1.023,92 mp x 1,00 eur/mp =

Valoare

1.024 /luna 1 023.92 mp x 2,00 eur/mp =

Venit brut potential VBP

Grad de
neocupare

B - Birou sediu firma -alternative

2.048 /luna

12.288
10%

1.229

24.576
40%

10.190

Page 12 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Venit brut efectiv = VBPgrad de neocupare
(VBE)

11.059

Chelt. ce cad in sarcina

proprietarului CH

5%

Venit net efectiv (VNE) =

VBE -CH

553

14.386

5%

10.506

Rata de capltalizare - C

11%

80.815

Cost conversie
(inlocuire) valoare
propr.

124.243

0 1.023,92 x 45,00 eur/mp =

Valoarea
Proprietatii

13.667

13 %

Ven capitalizate =
VNE/C

719

46.076

80.815

78.167

Concluzia este ca cea mai buna utilizare a proprietatii in cauza este utilizarea ca hala industriala spatiu de productie.
EVALUAREA IM OBI LULU I
4.3.Evaluarea terenului
Estimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea mai multor metode:
- metoda comparatiei directe;
- metoda proportiei;
- metoda extractiei;
- metoda parcelarii;
- metoda reziduala;
- metoda capitalizarii rentei de baza;
Din cele 6 metode vom evalua terenul prin metoda comparatiei directe, deoarece
evaluarea prin celelalte metode in acest caz fie ca dau erori mari fie ca nu se pot aplica.
Metoda comparatiei directe pentru terenuri
Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii imobiliare s-a aplicat metoda comparatiei
directe, avandu-se in vedere urmatoarele:
La baza evaluarii a stat analiza celei mai bune utilizari (CMBU), care reprezinta utilizarea
rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau constructie care este fizic posibila, fundamentata
adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare;
Avand in vedere utilizarea actuala a terenului, gradul de ocupare, cea mai buna utilizare a
terenului o reprezinta terenul construit;
In estimarea valorii de piata a terenului metoda comparatiei directe, evaluatorul a apelat la
informatiile provenite din tranzactiile cu imobile in zona.
Suprafata de teren ce face parte din proprietate are o suprafata de
678,52 mp. Conform informatiilor culese pe teren si din publicatii, valorile ce se practica in zona
pentru terenuri neocupat de constructii, se situeaza intre 50 -100 euro/mp.
In vederea evaluarii terenului prin metoda comparatiei directe am
procedat la selectarea unui numar de trei proprietati comparabile ce au fost expuse pe piata in ultima
perioada si anume:
Adresa teren

Suprafafa

Caracteristici

Alta mentiuni

Valoare/mp

Total

Surse

Page 13 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Tomesti

1.100,00 mp

-toate utilitatile,
deschidere 22 mp

Deschidere la DN 28

49 eur/mp

53.900 EUR

www.imobiliareiasi.ro

Tomesti

1.100,00 mp

- toate utilitatile,
deschidere 22,24 mp

Deschidere la ON 28

55 eur/mp

60.500 EUR

www.imobiliareiasi.ro

- t oa t e util itatile
deschidere 30 mp

Deschidere la DN 28

5O eur/mp

45.000 EUR

www.imobiliareiasi.ro

Tomesti

900,00 mp

Ca urmare a analizei tuturor informatiilor avute la dispozitie, efectuandu-se toate corectiile

impuse de caracteristicile proprietatilor terenurilor asupra carora s-a efectuat comparatia
(caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non-imobiliare) cat si
caracteristici ale pietei imobiliare, se calculeaza corectiile totale nete si brute (procentual si
valoric). Comparatia care va necesita cele mai mici corectii brute procentuale va avea cea mai
mare importanta in alegerea valorii finale, conform tabelului urmator:
Specificificatie

Terenul
evaluat

Pret tranzactie-(EURO)

Comp. 1

Comp. 2

Comp. 3

53.900

60.500

45.000

Cerere slaba

Cerere slaba

Cerere slaba

-15%

-15%

-15%

Corectie

-8.085

-9.075

-6.750

Pret corectat

45.815

51.425

38.250

Fara restrictii

Fara restrictii

Fara restrictii

-10%

-10%

-10%

41.234

46.283

34.425

Deschidere

22

22

30

Corectie %

10%

10%

0%

4.123

4.628

45.357

50,911

34.425

Local izare

Identice

Mai buna

Mai buna

Corectie %

-10,00%

-10%

-10%

Corectie

-4.536

- 5.091

-3.443

Pret corectat

40.821

45.820

30.963

Conditii de pjata
Corectie %

Transmiterea de acces proprietate

Cale acces
drept de
servictute

Corectie
Pret corectat

Corectie
Pret corectat

Suprafata (mp)
Corectie privind marimea
suprafetei

2.757,26 mp

1.100,00 mp

1.100,00 mp

900,00 mp

10%

10%

10%

4.082

4.582

3.093

44.903

50.402

34.081

41,00

46,00

38,00

Corectie procentuala neta

16,69%

16,69%

24,27%

Corectie procentuala neta

55,00%

55,00%

45,00%

Corectie
Pret corectat
Valoare/mp (EURO)
Numar total de corectii

Page 14 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

S-a aplicat corectie de 15 % la conditiile de vanzare, datorita faptului ca piata este inactiva,
datorita situatiei economice actuale, exista oferta dar lipseste cererea.
La localizare, s-a aplicat corectie de 10% pentru a treia comparabila, avand in vedere faptul
ca are deschidere la doua strazi.
Pentru suprafata s-au aplicat corectii de 10% pentru comparabilele 2 si 3, acestea avand
suprafete mai mari de 1.000 mp, prima comparabila fiind apropiata ca marime de terenul evaluat.
Prima comparabila are numarul cel mai mic de corectii aplicate, valoarea procentuala cea mai
mica ale corectii totale brute apartinand acesteia, iar valoarea atribuita proprietatii de evaluat o apreciez
ca fiind apropiata de valoarea de 38 EUR/mp.
Valoare teren = 2.757,26 * 38 Eur/mp = 104.776 Eur/ 443.265 RON.
Valoarea estimata a terenului este de 104.776 Euro/ 443.265 RON
4.4.Evaluarea constructiei
Abordarea prin costuri
Abordarea prin Costul de Inlocuire este posibila in cazul nostru ca urmare a analizei pietii
si a informatiilor (metoda comparativa fiind limitata) sau, cand proprietatea evaluata (este
ocupata de proprietar) nu este destinata de a produce venituri.
Abordarea prin Cost raspunde la urmatoarele intrebari :
varsta efectiva a proprietatii este in concordanta cu starea fizica
descrisa;
ia in considerate toate costurile;
exista sustinere din partea pietii pentru ajustarile facute;
preturile de vanzare corectate sunt apropiate de preturile de piata (se completeaza cu
IVS1)
Substitutia este un principiu de baza in cazul abordarii prin cost.
Proprietatile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora
se masoara in raport cu valoarea unui bun imobil nou si optimizat.
Aplicarea tehnicii segregarii implica utilizarea unor cunostinte de specialitate in domeniu (sau
apelarea la specialisti in constructii), costurile unitare sunt insumate pentru a obtine costul direct
estimat al intregii constructii.
Estimarile costurilor segregate se fac pe baza datelor pe care le detine evaluatorul, parte
din ele de la institutii specializate in domeniu. In costurile pe articole sunt cuprinse costul
materialelor, manopera, transportul, utilajele (mica si medie mecanizare), cota de profit, inclusiv
TVA-ul ce se va extrage din costuri.
Aceasta metoda, cand este aplicata corect, inlocuieste metoda devizelor (am folosit
INDREPTAR TEHNIC PENTRU EVALUAREA IMEDIATA A COSTURILOR
ELEMENTELOR SI CONSTRUCTIILOR DE LOCUINTE PROCENTUAL Si VALORIC Editura
Matrix Rom 2011, iunie)

Page 15 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Nr.crt.

Denumierea lucrarii

1 Amenajare teren

Cost total in lei pe

mp Ad

Suprafata Ad

Cost in lei total

Ad

Pondere in
total cost
%

0,62

1.023,92

634,83

0,05

2 Beton sirnplu

62,36

1.023,92

63.851,65

5,64

3 Structura metalica

333,5

1.023,92

341.477,32

30,16

4 Panouri sandwich pereti

144,88

1.023,92

148.345,53

13,10

5 Panouri sandwich acoperis

165,62

1.023,92

169.581,63

14,98

6 Tamplarie metalica

13,24

1.023,92

13.556,70

1,20

7,57

1.023,92

7.751,07

0,68

8 Pardoselidin beton armat plasa

179,80

1.023.92

184.100,82

16,26

9 Pardoseli din beton mozaicat

10,12

1.023,92

10.362,07

0,92

10 Compartirnentari interioare gipscarton

5,31

1.023,92

5.437,02

0,48

11 Placari cu placi faianta

2,81

1.023,92

2.877,22

0,25

12 Vopsitorii lavabile interioare

3,90

1.023,92

3.993,29

0,35 ;

13 Trotuar din beton sirnplu

0,72

1.023.92

737,22

0,07

14 Alte lucrari de constructii

14,00

1.023,92

14.334,88

1,27

15 Bransament apa - canal

9,80

1.023,92

10.034,41

0,89

16 Obiecte si armaturi sanitare

0,60

1.023,92

614,35

0,05

17 Coloane si legaturi sanitare

0,70

1,023,92

716,74

0,06

16,10

1.023,92

16.485,11

1,46

19 Cabluri, conductori, tevi electrice

36,5

1.023,92

37.373,08

3,30

20 Corpuri de iluminat

6,30

1.023,92

6.450,37

17,30

1.023,92

17.713,82

1,56

1,31

1.023.92

1.341,34

0,12

72,52

1.023,92

74.254,68

6,58
----------

7 Policarbonat laminatoare

16 Bransament electric

21 Aparate electrice
22 Alte lucrari de instalatii
23 Diverse, organizare, proiectare

Valoare Hala- lei

Curs euro
Valoare Hala - euro

0,57

1.132.025,78 100,00
4,2306
267.580,43

Deprecierea fizica : 5 % reprezentand 13.379,02 euro.

Cladirea are o vechime de 5 ani dar necesita reparatii la panourile de inchidere.
Deprecierea functionala : 5 % reprezentand 13.379,02 euro.
Cladirea are o structura ce permite desfasurarea activitatilor productive. O eventual doleanta de
modificare presupune costuri si timp suplimentar. Pe acest considerent deprecierea functionala a fost
apreciata la 5 %.
Valoare cladire = 240.822,39 Euro/1.018.823 RON
Page 16 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Valoarea propietatii determinata prin metoda costului de reconstructie este egala cu valoarea
cladirii la care se adauga valoarea terenului.
Astfel:
Valoare imobil = 104.776 EUR + 240.822 EUR = 345.598 EUR/ 1.462.087 RON

Abordarea prin comparatii - Metoda comparatiei directe

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date.
Informatiile privind vanzarile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre
fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluata.
Analiza pe perechi de date este o tehnica cantitativa, in care, doua sau mai multe oferte de
vanzare sau tranzactii pentru proprietati imobiliare similare cetei analizate sunt comparate pentru
a obtine o indicatie privind marimea corectiei ce se refera la o singura caracteristica. Deoarece
tranzactiile sau ofertele comparate nu sunt identice sub toate aspectele, se analizeaza o serie de
date perechi pentru a estima efectul unei singure caracteristici.
Metoda se bazeaza pe informatii privind oferte de vanzare si tranzactii de proprietati
imobiliare comparabile cu proprietatea analizata. Aplicarea metodei a fost facilitata de
informatiile furnizate de agentii imobiliare locale, diferite site-uri web specializate si
ziarele locale, care prezinta informatii privind oferte de proprietati imobiliare similare in
zona analizata.
Proprietile comparabile alese sunt urmatoarele:
A. Spatiu industrial - 248 mp, in Zona industriala, P+E, teren 2400 mp, apa, gaz, curent
265.000 Euro-sursa: www.lmobiliare.ro - agentia Casa Alba
B. Hala in suprafata de 800 mp, teren 1600 mp, situate in zona Metro, toate utilitatile,
240.000 Euro - -sursa : www.lmobiliare.ro
C. Hala 770 mp, teren 3000 mp, zona Dancu, toate utilitatile: 500.000 Euro sursa :
www.lnterimobiliare.ro
D. Hala 800 mp, 1600 mp teren, curent electric, fosa septica, zona Popricani lasi 700.000 RON
sursa: www.Trustulterra.ro

Page 17 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Specificatie

Proprietea de
evaluat

PROPRIETATI COMPARABILE
A

1.069

300

650

211

integral

integral

integral

integral

1.069

300

650

211

la piata

la piata

la piata

la piata

Corectie

-20%

-20%

-20%

-20%

Pret corectat

855

240

520

169

iun.2011

sept.2011

sept.2011

sept.2011

Pret tranzactie
Transmitere drept de proprietate

integral

Corectie
Pret corectat
Conditii de vanzare

Data tranzactiei

la piata

sept.2011

Corectie

855

240

520

169

Iasi - Tomesti

Zona
Industriala

Zona
Metro

Dancu

Popricani

-20%

10%

15%

20%

684

264

593

203

Superioane

Identice

Superioare

Inferioare

-10%

0%

-10%

615

264

538

223

P+E

-10%

0%

0%

0%

554

264

538

223

2.400,00

1600,00

3.000,00

1.600,00

-357,00

1157r00

243,00

-800,00

5%

15%

-5%

15%

Pret corectat

582

304

511

256

Tip tranzactie

evaluat

evaluat

evaluat

Corectie

-5%

-5%

-5%

-5%

Pret corectat

553

304

511

256

Pret corectat
Local izare

Corectie
Pret corectat
Utilitati, amonjari
Corectie
Pret corectat
Destinatie/regim inaltime

Corectie
Pret corectat
Suprafat teren aferent (mp)
Corectie

2.757 ,26

Numar total de corectii

10%

evaluat

Corectie totala neta procentuala

37,43%

66,67%

46,15%

142,18%

Corecfie totala bruta procentuala

70,00%

50,00%

55,00%

70,00%

Page 18 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Corectii efectuate:
- pentru conditiile de piata s-au aplicat corectii de 20 % datorita lipsei de cerere
imobiliara/din cauza conditiilor economice actuale;
- pentru localizare s-au acordat corectii in intervalul 10-20% tinand si de variatia valorii terenului
in zonele in care se afla comparabilele;
- pentru corectiile privind regimul de inaltime a fost aplicata corectia de 10% pentru numarul de
nivele;
- pentru utilitati, amenajari interioare si exterioare s-au acordat corectii de 10%;
- pentru suprafata de teren mai mica s-au aplicat corectii de 5% pentru fiecare 500 mp.
Valoarea estimata de piata a imobilului prin metoda comparatiei de piata, propusa de
evaluator este data de comparabita C intrucat, in acest caz, atat numarul de corectii este cel mai
mic, cat si valoarea procentuala bruta este mai mica.
Valoare proprietate =1.023,92*304 EUR/mp=311.272 EUR/1.316.867 RON
Abordarea prin venit - metoda capitalizarii veniturilor
Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de transe periodice anticipate
de venit, in valoarea lor prezenta. Folosirea capitalizarii veniturilor in evaluarea proprietatilor
imobiliare este bazata pe premisa ca valoarea este suma prezenta a beneficiilor previzionate sau
anticipate, exprimate in bani.
Metoda este aplicabila proprietatilor generatoare de venituri si unde motivatia cumparatorilor
este recuperarea investitiilor tinand cont de fiscalitate. Pentru metodele de randament se utilizeaza
diferite fluxuri de venituri generate. Cele mai folosite sunt: venitul brut potential, venitul net din
exploatare.
Venitul brut potential (VBP) : reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in
conditiile de utilizare maxima (grad de utilizare integrala).
Venituf brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii
imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate,
neplata chiriei de catre chiriasi).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezinta venitul net anticipat, rezultat dupa deducerea
tuturor cheltuielilor afenente proprietatii (impozit pe proprietate, asigurari, cheltuieli variabile:
utilitati, salarii, administratie, reparatii si intretinere (functie de datele contractuale intre proprietar si
chirias), rezerve pentru reparatii capitale.
Valoarea rezulta prin aplicarea formulei de capitalizare (V =VNE / Re).
Rata de capitalizare se stabileste din piata, pentru imobile similare.
In majoritatea contractelor de inchiriere se specifica sumele reprezentand taxe pe proprietate,
asigurari si reparatii ce vor fi suportate de proprietar iar contravaloarea utilitatilor si a cheltuielilor de
intretinene va fi suportata de chirias.
Se vor determina preturile unitare de chire functie de datele de piata existente la data evaluarii
pentru cladiri de depozitare finalizate iar din valoarea imobilului va fi scazuta valoarea apreciata pentru
investitii (investitii necesare unei bune functionalitati).
Indicator

Venltul brut (VBP )

Suprafgta
utila - mp

Valoare chirie
EUROpe
luna/mp
1.023,92

Grad de neocupare
Venitul brut efectiv ( VBE)
Cheltuieli %

Valoare in
EURO

12.288

10%

1.229
11.059

5%

553

Page 19 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Venitul net din exploatare (VNE)

10.506

Rata de capital izare - %

13%

Valoare obiectiv EURO

80.815

Valoarea exprimata in lei

la un curs ualutar BNR,

curs valutar- BNR

1EURO =

Valoare

propusa

341.896

4,2306

in EURO

80.815

Valoarea determinata prin capitalizarea veniturilor este de 80.815 EUR/ 341.896 RON.
Estimarea ratei de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoarea ca rezultat al comparatiei
cu proprietatile comparabile.
Nr.crt Specificari

Proprietati comparabile
1

1 Chiria lunara (EURO/luna)

2 Venit brut potential (EURO/an)
3 Grad de neocupare (%)

6.500

3.200

4.600

78.000

38.400

57.600

10%

10%

10%

70.200

34.560

51.840

3.500

1.700

2.600

66.700

32.660

49.240

Venit brut efectiv (VBE-GO) EURO

Chelt. de exploatare afe rente proprietatii (5% din

VBE) - EURO

Venit net exploatare - EURO

Pret de vanzare

550.000

240.000

375.000

Rata de capita liza re

12,13%

13.69%

13,13%

Tinand cont de faptul ca proprietatile se tranzactioneaza fara a fi grevate de

vreun contract de inchiriere, evaluatorul recomanda ca rata de capitalizare de 13%.
Mentionam ca valoarea determinata mai sus este considerata ca fiind echivalenta celei mai bune
utilizari. De asemenea, rata de capitalizare este confirmata de raportul dintre valorile de inchiriere si de
vanzare, pentru active similare, amplasate in aceasta zona.
Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu face distinctie intre elementele
care conduc la determinarea valorii (terenuri, constructii, mijloace fixe mobile, alte elemente
patrimoniale).
Valoarea rezultata prin aplicarea acestei metode este de:
80.815 EUR /341.896 RON
4.5. Reconcilierea si opinia finata asupra valorii
Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a
ajunge la estimarea finala a valorii. In urma aplicarii metodelor de evaluare s-au estimat
urmatoarele valori ale proprietatii:
Valoarea proprietatii conform metodelor expuse este de:
Abordarea prin cost
Abordarea prin comparatii
Abordarea prin venituri

1.462.087 RON/ 345.598 EURO

1.316.867 RON/ 311.272 EURO
341.896 RON/ 80.815 EURO
Page 20 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Estimarea finala a valorii se realizeaza avand in vedere criteriile specifice, respectiv:

Adecvarea

Abordarea prin metoda

costurilor
Datorita caracteristicilor
acestei proprietaii care este
noua, aceasta abordare este
rnai putin adecvata

Abordarea prin metoda

comparatiei directe
Cantitatea si calitatea mai mare de
informatii despre tranzactiile
efectuate considera aceasta
abordare ca fiind adecvata

Abordarea prin metoda

veniturilor
Cantitatea si calitatea mare de
informatii despre tranzactiile
efectuate considera aceasta
abordare ca fiind adecvata

Precizia

Foloseste date din cataloage

Se foloseste un numar mai mare
specializate, cu o precizie care ar de proprietati comparabile, iar
putea fi relativ buna
corectiile sunt relativ precise,
astfel rezultand o precizie buna.

Datele de piata utilizate au o

precizie relativ buna.

Cantitatea de
informatii

Suficienta

Suficienta

Suficienta

Desi, din punct de vedere al adecvarii, abordarea prin metoda veniturilor este la fel de buna ca
si metoda comparatiei directe, se constata ca din punct de vedere al preciziei, abordarea pe baza
comparatiei directe este cea mai indicata. Totusi in contextul actual al pietei spatiilor industrial, din
cauza reducerii drastice a numarului de tranzactii efectuate in ultimele 1 2 luni evaluatorul propune
ca valoare de piata a dreptului de proprietate, la data de 26.03.2012, valoarea estimata prin
metoda veniturilor, respectiv;
Valoarea imobilului din sos. Tomesti km 1: 341.896 RON / 80.815 EUR.
4.6. Estimarea perioadei de expunere pe piata
Din analiza tranzactiilor care au avut loc in zona soselei Tomesti km 1, Iasi si
tinand cont de efecteJe crizei economice si restrictionarea accesului la credite, durata de expunere a proprietatilor in
vederea vanzarii este in crestere. Tinand cont de amplasamentul proprietatii evaluate, de utilitati si suprafata de
teren se estimeaza ca perioada de expunere a proprietatii subiect este intre 24 luni -36 luni.
4.7. Certificarile evaluatorutui
- iulie 1995 - absolvent al Universitatii Tehnice Gh. Asachi Iasi, Facultatea de Hidrotehnica sectia
imbunatatiri funciare;
- iulie 2010 Auditor energetic grad I, membru al corpului auditorilor energetic din Romania.
Evaluator Aspirat, Ing Stan
Bogdan Corneliu

5. ANEXE
Page 21 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Anexa 5 Cost constructie bloc

Etape:
- eliberare certificat de urbanism de la Primaria Municiptului lasi pentru care se plateste o taxa
de 110 ron;
- realfzare project bloc P+4E se plateste aproxjmativ 3.570 euro;
- depunerea documentatiei pentru eliberarea autorizatiei de constru die de catre Primarie
Munictpiului la si si etiberarea autorizatiei, dureaza aproximativ 2 luni;
- eliberarea avizelor pe baza autorizatiei si a proiect ului de catre APAVITAL,
EONELECTRICA pentru racordare la utilitati a santierului, costa aproximativ 4.000 ron;
- executie sapatura pentru fundatie si transport pamant: 21.500 ron;
- compactarea pamantu/ui in groapa : 3.600 ron , se iau probe din pamant, se fac analize si trebuie
sa iasa un grad de compactare de minim 95%;
- se toarna un start de beton slab pentru egalizarea suprafeter: 7.700 ron ;
- axarea stalpilor: 150 ron ;
TOTAL : 52,054 ron
Grinda de fundare:
- fier: 28.393 ron ;
- sarma : 2,100 ron ;
- cofrag din cherestea : 6.250 ron ;
- cuie; 1.874 ron;
- manopera muncitori: 19.500 ron;
- turnare grinda; 56.700 ron;
TOTAL: 114.817 ron
Placa parter:
- fier: 13.500 ron;
- plasa: 10.400 ron;
- sarma: 660 ron;
- popi sustinere: 1.400 ron;
- OSB 3: 6.800 ron;
- tumare beton: 18.980 ron;
- manopera: 14.700 ron.
TOTAL: 66.440 RON.
Stalpi parter:
- fier: 8.280 ron;
- sarma: 660 ron;
- manopera: 5.420 ron.
TOTAL: 14.360 RON
Se mai toarna placa peste parter,etaj 1,etaj 2,etaj 3,etaj 4-total: 336.700 ron.
Stalpi etaj 1, etaj 2, etaj 3, etaj 4: 61.840 ron.
La etaj 4 ae toarna beton: 5.580 ron
Hidroizolatie: 7.600 ron Manopera : 1.920 ron.
Zidarie : 11.520 ron
Manopera zidarie : 1.375 ron.
Tamplarie din afuminiu cu glaf: 4.712 ron * 20 apartamente= 94.248 ron
Usi apartament: 476*20 apartamente = 9.520 ron
Instalatie electrica : 2.613 * 20 apartamente = 52.360 ron
Instalatie santara (canalizare,cada,wc,rezervor,chiuveta, calorifere,centrala termica): 8.760 ron*20
apartamente = 175.200 ron
Manopera instalatii sanrtare: 2.000 ron*20 apartamente=40.000 ron
Instalatie gaz : 1.428 ron * 20 apartamente = 28.460 ron
TOTAL : 816.323 ron
Page 22 of 23

Stan Bogdan Corneliu - evaluator aspirant

Finisaje in apartament:
- rigips: 2.788ron*20 apartamente = 54.760 ron
- manopera rigips:780 ron * 20 apartamente = 15.600 ron
- materiale tavane si zugravft : 2.000 ran * 20 apartamente = 40.000 ron
- manopera : 2.100 ron * 20 apartamente = 42.000 ron
- gresie si faianta baie : 483 * 20 apartamente = 9.660 ron
- manopera : 207*20 apartamente = 4.140 ron
- gresie si faianta bucatarie si hol: 315 * 20 apartamente = 6.300 ron
- manopera: 135*20 apartamente = 2.700 ron
- usi interioare : 1.340*20 apartamente = 36.800 ron
- manopera: 120*20 apartamente = 2.400 ron
- parchet camera: 925 * 20 apartamente = 18.500 ron
- manopera: 259 * 20 apartamente = 5.030 ron
TOTAL: 237.940 ron
Exterior:
- termosistem:17.088 ron;
- manopera efectiva polistiren: 600 ron;
- schela: 14.300 ron;
TOTAL:31.988 RON
Alte cheltuieli:
- amenajari in jurul blocului:1.000 ron;
- gresie pe casa scarii:1.050 lei +170 ron manopera;
- diriginte de santier 6.000 lei pe toata durata lucrarii;
- cheltuieli de protocol 1.900 ron;
- cheltuieli cu salariile: 12 luni*170=2.040 ron;
- cheltuieli cu transportul materialelor: 150ron*12 luni=1.800 ron;
- cheltuielil cu inspectoratul de constructii: 0,1%*1.350.000 ron;
TOTAL:15.310 RON
- Total cheltuieli constructive bloc cu 4 etaje si 4 apartamente pe nivel=1.349.232 ron

Page 23 of 23