F.

Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

RAPORT DE EVALUARE
pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE -S.C. NYDAWAS.R.L.SEBES

str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba

SCOPUL EVALUARII: Determinarea valorii de piata

MAI 2012

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

RAPORT DE EVALUARE
pentru

CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE S.C. NYDAWAS.R.L.

SEBES
str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba

Beneficiar: S.P EURO QUALITY INSOLVENCY s.p.r.l.

-DEVA -

Executant : ing.VLADUT FELICIA Expert evaluator societati comerciale Expert evaluator bunuri mobile Expert evaluator imobiliare Membru titular A.N.E.V.A.R. Legitimatia nr. 5583

MAI 2012
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

CUPRINS
Certificare Sumar Partea I -Aspecte generale 1.1Obiectul evaluarii.Scopul si utilizarea raportului. Destinatar 1.2 Ipoteze si conditii limitative 1.3Valoarea estimata. Data evaluarii 1.4 Dreptul de proprietate 1.5Responsabilitatea fata de terti 1.6Clauza de nepublicare 1.7Surse de informatii 2. Partea II Proprietatea evaluata 2.1 Aspecte legale 2.2 Descrierea amplasamentelor Cea mai buna utilizare Analiza pietei imobiliare 3. Partea III Evaluarea 3.1 Procedura de evaluare 3.2 Etapele de evaluare Metoda patrimoniala Metoda capitalizarii directe 4. Partea IV Concluzii Anexe Fisa de evaluare constructii Contract de vinzare-cumparare Carti tehnice masini Plan ansamblu Imagini foto (cladiri, masini, utilaje)

2.3 2.4

3.3 3.4

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca faptele prezentate in prezentul raport sunt adevarate si corecte. De asemenea certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, neinfluentate de nici un factor. In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate. Analizele si opiniile personale au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardel, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In intocmirea raportului de evaluare evaluatorul se situeaza pe pozitia de evaluator extern Expertul evaluator are incheiat un contract de asigurare profesionala pentru eventualele daune izvorite in urma activitatii prestate pentru client

Evaluator : ing.Vladut Felicia Membru ANEVAR

MAI 2012

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

SUMAR
Obiectul evalurii: Constructii, teren si mijloace fixe

S.C. NYDAWA S.R.L. SEBES

Scopul evalurii: Determinarea valorii de piata a proprietatii Dreptul evaluat Dreptul de proprietate asupra cladirilor, terenului si utilajelor Data evaluarii Valori obtinute Cladiri si constructii speciale 1.Abordarea prin metoda costurilor 2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe Teren 1. intravilan = 2.900 mp - Abordarea prin metoda reziduala - abordarea prin metoda comparatiei de piata 2. 3. intravilan = 1.600 mp intravilan = 949 mp Valoare echipamente (bunuri mobile) - mijloace de transport - alte utilaje = 789.962 lei = 819.755 lei 17.05.2012

= 515.771 lei = 541.559 lei = 142.282 lei = 84.391 lei = 99.752 lei

Valoare propus:
1. pentru compenentele proprietatii (conform tabelului centralizator)

cladiri si constructii speciale = 789.962 lei (176.469 EURO) teren = 742.444 lei (166.980 EURO) bunuri mobile = 99.752 lei (22.437 EURO)

TOTAL

= 1.632.158 lei (365.886 EURO) = 1.468.942 lei (329.297 EURO)

Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,4463 lei (17.05.2012)

2. pentru proprietatea evaluata, ca societate comerciala

Valorile nu includ T.V.A.

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Partea I - Aspecte generale

1.1 Obiectul evaluarii. Scopul i utilizarea raportului. Destinatarul raportului de evaluare Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare este reprezentata de Cladiri, teren si mijloace fixe, active ce apartin societatii comerciale S.C.NYDAWA OIL s.r.l. SEBES Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii, apartinind S.CNYDAWA OIL s.r.l. SEBES Prezentul raport de evaluare se adreseaz. societatii profesionale.EURO QUALITY INSOLVENCY sprl, in calitate de destinatar si client. 1.2 Ipoteze si conditii limitative Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: IPOTEZE: 1. Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca drepturile de proprietate asupra proprietatii evaluate sunt valabile si marketabile. 2. Informatiile furnizate de catre terti sunt considerate de incredere, dar nu se acorda garantii pentru acuratete. 3. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. 4. Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. 5. Se presupune ca nu exista contaminanti si costul activitatii de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase. Evaluatorul nu a expertizat cladirile si nu a efectuat studii geotehnice ale terenului in cauza, considerand datele puse la dispozitia lui de catre beneficiar ca fiind surse de incredere. 6. Se presupune ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate ulterior evaluarii. 7. Nu s-au luat in considerare implicatiile pe care le poate avea schimbarea destinatiei activului dupa vanzare. 8. In calculele de evaluare nu s-a tinut cont de obligatiile de mediu din Planul de Conformare existent in Bilantul de mediu. 9. Estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietii; prin urmare, datorita instabilitatii pietei, acestea se pot schimba functie de conditiile viitoare. 10. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind posibila existenta si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta. CONDITII LIMITATIVE: Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. Evaluatorul, prin natura muncii sale , nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta privind subiectul evaluarii, in afara cazului cand s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil. Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori si identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului. 1.3 Valoarea estimat. Data evalurii Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a activelor,
Raport de evaluare

1.

2. 3.

4.

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

asa cum aceasta este definita in standardul IVS-1 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR) Acest standard este aplicabil valorii de piata a unei proprietati, de obicei imobiliare si a elementelor conexe. Conform standardului amintit prin valoarea de piata se intelege: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate poate fi schimbata la data evaluarii,intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,intr-o tranzactie cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ, estimata fara luarea in considerare a costurilor de vinzare sau de cumparare si fara includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e) Intru-cit societatea este la data evaluarii in faliment, vinzarea nu va beneficia de o activitate de marketing corespunzatoare, iar vinzatorul va fi constrins sa vinda intr-o perioada de comercializare inadecvata fara o publicitate rezonabila. In aceste conditii evaluatorul isi exprima cu rezerve in ceea ce priveste valoarea de piata Evaluarea a fost facuta in luna mai 2012 1.4 Dreptul de proprietate Proprietarul constructiilor si a mijloacelor fixe este societatea comerciala NYDAWA s.r.l.Sebes, conform Listelor de inventariere anexate, a Extrasului CF nr. 71024 Sebes, nr. topo 8245/2/2; 8247/2-; 8248/1- ; 8249/1- statie distributie carburanti, proprietar S.C.NYDAWA Oil s.r.l., in 1/1 parti cumparare, act 439/2006, inch. 924/2006 , a extrasului CF 71793, nr. topo 8247/1/2 ; a extrasului CF 71791, nr. topo 8246/2, 8247/1/1si a Cartilor de identitare a vehiculelor, anexate 1.5 Responsabilitatea fa de teri Prezentul raport de evaluare a fost realizat n baza informaiilor furnizate de proprietar, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia, valoarea estimat de ctre evaluator este valabil la data prezentat n raport i ntr-un interval de timp limitat dup aceast dat. Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat i numai pentru uzul destinatarului menionat la pct.1.1. Raportul este confidenial, strict pentru destinatar i evaluatorul nu accept nici o responsabilitate fa de o alt persoan, n nici o circumstan. 1.6Clauza de nepublicare Raportul de evaluare sau oricare alt referire nu poate fi publicat i nici inclus ntr-un document destinat publicitii fr acordul scris al evaluatorului, cu specificarea formei i contextului n care urmeaz s apar. 1.7 Surse de informaii Sursele de informaii utilizate n raportul de evaluare sunt: -documentele puse la dispoziie de ctre beneficiar. -informatii privind situatia juridica a cladirilor si mijloacelor fixe -inspecia realizat la faa locului de ctre evaluator -catalog de standarde europene -indicii de actualizare a valorii constructiilor elaborati de Corpul Expertilor Tehnici din Romania si aprobati de M.L.P.A.T. -Evaluarea rapida a constructiilor - MATRIX ROM -Evaluarea proprietatii imobiliare-APPRASAIL INSTITUTE (editia romana) Veridicitatea si corectitudinea informatiilor primite de la beneficiar sunt in exclusivitate responsabilitatea acestuia. 1.8 Pozitionare si vecinatati
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Proprietatea evaluata este situata in Sebes, str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba. Accesul se face cu mijloace auto direct din artera rutiera de prima importanta DN 7.

Partea II Proprietatea evaluata

2.1 Aspecte legale Constructiile, terenul si mijloacele fixe evaluate sunt proprietate S.C.NYDAWA OIL s.r.l. SEBES. Societatea se afla in procedura de insolventa . Societatea cu sediul in Sebes, judetul Alba, a fost inscrisa la Oficiul Registrului Comertului cu numarul J20/363/1999 si are cod unic de inregistrare RO 12222493. Obiectul principal de activitate al societatii este : comert cu amanuntul al carburantilor pentru autovehicule in magazine , conform codului CAEN 4730 2.2 Descrierea amplasamentului Statia distributie carburanti- apartine S.C.NYDAWA OIL s.r.l. Situata in Sebes, str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba. Proprietatea este formata din teren in suprafata de 2.900 mp, spatiu comercial (bar-restaurant + magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de 197,35 mp si suprafata utila de 166,79 mp ; copertina pompe cu suprafata desfasurata de 236,5 mp, rezervoare combustibil cu volumul de 517 mc ; separator hidrocarburi cu volumul de 10 mc ; platforma betonata cu suprafata de circa 2300 mp, cit si teren in suprafata de 1600 mp si 949 mp (cele 2 terenuri se afla sub liniile de inalta tensiune) Imobilele se gasesc in municipiul Sebes, jud. Alba. Terenul are in plan o forma poligonala. Accesul la proprietate se face din drumul principal de legatura intre localitatea Pian si municipiul Sebes. Proprietatea este complet dotata cu utilitati (telefonie, energie electrica, gaz metan, apa, canalizare) si dispune de separator de hidrocarburi propriu. Starea fizica a retelelor este buna. Amplasamentul terenului este ideal pentru destinatia actuala, deci este potrivit scopului in care este folosit. Descrierea cladirii Constructiile de evaluat din SEBES sunt : spatiu comercial (bar-restaurant+magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de 197,35 mp si suprafata utila de 166,79 mp platforma betonata cu suprafata de circa 2.300 mp (aproape toata incinta este betonata Descrierea, caracteristicile tehnice si functionale ale constructiilor a fost facuta in fisele de evaluare anexate 2.3. Cea mai buna utilizare Cand scopul unui raport de evaluare este acela de a estima valoarea de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica utilizarea cea mai profitabila, competitiva a proprietatii. Conceptul de cea mai buna utilizare (CBU) este definit de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC), astfel: utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este posibila din punct de vedere fizic , permisibila din punct de vedere legal, fezabila din punct de vedere financiar justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a actvului supus evaluarii. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: -cea mai buna utilizare a terenului liber -cea mai buna utilizare a proprietatii construite Conditiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari, au fost urmatoarele: -legal permisa
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

-fizic posibila -financiar fezabila -maxim profitabila. Evaluatorul considera ca, in cazul activelor care fac obiectul prezentului raport, este necesara analiza celei mai bune utilizari a proprietatii. Motivul pentru care se face analiza celei mai bune utilizari a proprietatii este de a decide daca constructiile de pe amplasament ar trebui demolate, renovate sau daca trebuie pastrate in starea actuala. Ele trebuie pastrate in starea actuala doar atunci cand au valoare, adica venitul unei proprietati depaseste venitul ce ar putea fi obtinut printr o noua utilizare, dupa deducerea costului demolarii vechii constructii si construirea alteia noi sau renovarii si recompartimentarii celei existente. 2.4.Analiza pietei imobiliare Analiza de piata se realizeaza in scopul estimarii cererii pentru tipul de proprietate imobiliara supuse evaluarii. In acest scop se poate defini piata imobiliara ca interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice ) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilirea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale,informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta ) 2.4.1. Analiza cererii Cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara care se doreste a fi cumparata sau inchiriata la diferite preturi, pe o anumita piata si intr-o anumita perioada de timp. Principalii factori luati in considerare in analiza cererii au fost : Populatia in aria pietei locale rata de crestere relativ constanta cu tendinta de scadere Atractivitatea zonei pentru investitii imobiliare zona linistita Tipologia locurilor de munca mici investitori Structura taxelor locale nu este diferita de restul pietei Disponibilitatea facilitatilor de transport acces auto Facilitati urbane toate Disponibilitatea fortei de munca- zona cu somaj Evolutia veniturilor populatiei din zona Modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica terenurile intravilane libere sunt deficitare 2.4.2. Analiza ofertei Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara disponibila pentru vanzare sau pentru inchiriere , la diferite preturi, pe o piata data, la o anumita perioada de timp. .Analiza ofertei porneste de la inventarierea proprietatilor imobiliare care sunt comparabile cu cea supusa vanzarii si anume : stocul de proprietati existente ; stocul de proprietati in constructie sau in curs de amenajare. Oferta competitiva a cuprins studierea si analizarea urmatorilor factori : cantitatea si calitatea concurentei disponibile ; volumul constructiilor noi ,concurente sau complementare disponibilitatea sau pretul terenului liber ; costurile de constructie (preturi unitare practicate )
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

proprietati oferite curent (constructii vechi si noi ) gradul de ocupare realizat cauzele si numarul de proprietati vacante transformarea pentru utilizari alternative imprejurarile sociale disponibilitatea creditelor pentru constructii impactul reglementarilor locale asupra zonarii urbanistice si asupra volumului si costului constructiilor. 2.4.3.Echilibrul pietei Principiul echilibrului mentioneaza ca valoarea este creata si sustinuta atunci cand elemente contrastante , opuse sau care interactioneaza intre ele sunt in stare de echilibru. O problema care afecteaza echilibrul pietei este dificultatea finantarii achizitiei de proprietati imobiliare in actualele conditii cand rata dobanzii bancare este inca ridicata.Acest lucru se reflecta si in valoarea si volumul tranzactiilor , destul de scazute la data evaluarii. In urma analizei pietei imobiliare rezulta ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare evaluate o reprezinta cea prezenta, dar nu este exclus transformarea utilitatii existente intr-una alternativa : spatii comerciale, spatii de productie sau depozitare

Partea III - Evaluarea

3.1 Procedura de evaluare
Baza evaluarii realizata in acest raport este valoarea de piata, asa cum este definita in standardul IVS-1 Conform standardului amintit, prin valoare de piata se intelege:suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intro tranzactie cu prt determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Metodologia aplicata este in concordanta cu Standardul de evaluare al proprietatilor imobiliare Pentru determinarea acestei valori, au fost aplicate: -metoda costurilor; -metoda capitalizarii directe

3.2 Etape de evaluare

Documentare privind datele tehnice Inspecia realizat la faa locului de ctre evaluator Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului Analiza tuturor informaiilor culese i interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii. e) Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii. f) Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. b) c) d) a)

EVALUAREA CLADIRILOR 3.3 Metoda costurilor

Scopul evalurii patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase,n funcie de deprecierea acumulat, corespunzatoare lunii mai 2012.
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Aplicarea acestei metode implic urmtoarele faze: 1. 1. 2. Determinarea valorii de reconstructie pentru cladiri Estimarea deprecierii acumulate Determinarea valorii ramase actualizate prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie. 3.3.1 Evaluarea cladirilor Evaluarea a fost realizata conform Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2 Indicativ GV-0001/0-95 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 si care prevede ca in lipsa documentatiei tehnico-economice de executie evaluarea prin valoarea de reconstructie determinata pe baza Cataloagelor de reevaluare, editia 1964 este cea mai indicata metoda. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1.Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul Cataloagelor de reevaluare la nivelul preturilor din 01.01.1965 2.Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare elaborat de MLPAT. 3.Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate. 3.3.1.1. Determinarea valorii de reconstructie Valoarea de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera, ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierile cladirii evaluate. Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiarul acestui raport si a inspectiei si masuratorilor efectuate pe teren. Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape: Documentare privind obiectivul care urmeaza a fi evaluat prin studierea planurilor partiale puse la dispozitie de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor Cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirilor Se efectueaza incadrarea cladirilor intr-unul din cataloagele de reevaluare Se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de lucrari, precum si corectiile datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului Se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi de catalog 01.01.1965 Se actualizeaza valoarea tehnica, cu coeficienti MLPAT care sunt publicati trimestrial, iar pentru evaluarea corecta a evolutiei preturilor pe ultima perioada a evaluarii (6-7 luni) se utilizeaza un coeficient ce tine seama de evolutia preturilor pe piata constructiilor privind preturile manoperei, materialelor, utilajelor, transportului etc.

3.3.1.2. Estimarea deprecierii acumulate Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un procent global. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt: Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc.Aceasta poate avea doua componente: -uzura fizica recuperabila -uzura fizica nerecuperabila

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Neadecvare functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii in punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte: -neadecvare functionala recuperabila -neadecvare functionala nerecuperabila Depreciere economica (din cauze externe)- se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc. Stabilirea uzurii fizice Gradele de uzura s-au stabilit pe elemente componente, respectiv:structura de rezistenta, finisaj exterior, finisaj interior, pardoseli, tamplarie, hidroizolatie, instalatii electrice, instalatii de incalzire, etc. Acestea au fost estimate tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general: Durata de viata consumata pentru structura de rezistenta; Starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata de viata normata a lor; Starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, datele executarii acestor lucrari Nivelul uzurilor s-a stabilit pe baza Normativului P 135/1999, anexa nr.45, avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 8/22.02.1999 si care stabileste coeficienti de uzura fizica a cladirilor si constructiilor speciale in functie de ponderea elementelor componente. Uzura fizica s-a dedus din costul de reconstructie in fisa de evaluare anexata Stabilirea deprecierii din cauze externe Deprecierea din cauze externe (depreciere economica ) este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi declinul vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a. Exista doua metode de estimare: Capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative . Compararea cu tranzactii de proprietatii similare care sufera aceleasi influente negative. La estimarea deprecierii din cauze externe se va tine seama de inadecvarea amplasarii activului supus evaluarii , precum si nivelul tranzactiilor actuale pe piata imobiliara. In calculul acestei deprecieri s-a avut in vedere diferenta dintre valoarea tehnica a fiecarei proprietati tranzactionabile distinct si valoarea de piata a acesteia, estimata pe baza capitalizarii veniturilor in conditiile concrete ale pietei imobiliare (nivel al chiriilor, rata de capitalizare) 3.3.1.3Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor Valoarea ramasa s-a calculat prin deducerea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie, rezultand valoarea patrimoniala actualizata : Nr. crt. 1 2 Denumire Spatiu comercial (bar-restaurant+magazin si spatii administrative) Platforma betonata Suprafata construita (mp) 197 2300 Valoare de piata ( lei ) 339505 219801

TOTAL

559306

Valoarile estimate nu conin TVA. Fisele tehnice de evaluare in care sunt prezentate descrierea si valorile obtinute sunt anexate raportului. Constructiile speciale aferente acestei proprietati sunt urmatoarele Coef. Depreciere Val. actualiz.de la CIB CIB totala CIN CIN Denumire inventar data achizitiei (lei) (EURO) (fizica, (lei) (EURO)
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

la data evaluarii Infrastructura pavaje Copertina statie benzina Amenajare copertina 2 Recipient carburant Pompa distrib. carburanti Pompa distrib. carburanti Pompa distrib. carburanti Rezervor carburanti Rezervor carburanti Rezervor carburanti Rezervor carburanti Rezervor carburanti Rezervor carburanti Pompa TATSUNO benc shark BMP Centrala T DIVATOP Sistem managerial 84225 30365,16 15126,05 2700 3000 3000 3000 2700 2700 2700 2700 2700 2700 37111,52 3407,17 25549,8 1,01 1,07 1,01 1,1 1,16 1,16 1,16 1,04 1,04 1,04 1,04 1,04 1,04 1,04 1,02 1,01 1,01 92647 32491 15277 2970 3480 3480 3480 2808 2808 2808 2808 2808 2808 38596 3475 25805 4244 20837 7307 3436 668 783 783 783 632 632 632 632 632 632 8680 782 580 954

function., econom.) 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 88015 30866 14513 2822 3306 3306 3306 2668 2668 2668 2668 2668 2668 36666 3301 24515 4032 230656 19795 6942 3264 635 744 744 744 600 600 600 600 600 600 8246 742 5514 907 50677

Sistem de supraveghere 4201,68 TOTAL

Valoarea de piata apreciata prin metoda abordarii prin costuri este :

789.962 lei sau 176.469 EURO

1 EURO = 4,4463 lei la data de 17.05.2012

3.4 Metoda capitalizarii directe

Metoda de randament aleasa pentru acest caz este metoda capitalizarii directe (sau metoda capacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati ) cumparate numai in masura in care cumparatorul ( investitorul ) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castiguri viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. In cazul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice : determinarea marimii fluxului anual reproductibil ( in cazul nostru castigul disponibil dupa impozitare).
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator. Profitul net anual reproductibil (VNR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si structurii venitului si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numita capacitate beneficiara (CB ), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung ). In cazul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VNR s-a utilizat nivelul chiriei percepute de un potential proprietar, la un pret de 9 EURO/mp util/ luna pentru suprafata utila de 167 mp Inmultind aceasta chirie cu 12 luni, in conditiile in care 1 EURO = 4,4463 lei, se obtine : 9 EURO/ luna x 12 luni x 167 mp x 4,4463 lei/EURO = 80.193,4668 lei Cheltuielile proprietarului ( amortizari, taxe, impozit pe venit, etc. ) se ridica, in general, la circa 5 15 % din venit. Scazind aceste cheltuieli se obtine VNR : VNR = 80.193,4668 lei x 92 % = 73.777,9894 lei Rata de capitalizare (t ) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare de investitie, indiferent de forma in care aceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face numai in cazul in care venitul net este de forma unei anuitati ( marimi egale anuale ) . Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori, printre care gradul de risc, atitudinea pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital , nivelurile de impozitare, etc. Coeficientul multiplicator (k ), care nu este altceva decat inversul ratei de capitalizare, exprima numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca. Aceasta inseamna ca satisfactia achizitionarii unei proprietati imobiliare se realizeaza in cazul in care cumparatorul va obtime un VNR anual in urmatorii k ani de exploatare a afacerii ( durata de recuperare a investitiei ). Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un venit constant, profitul trebuie exprimat in termeni reali ( fara introducerea efectelor inflatiei). In cazul de fata , tinand seama de specificul proprietatii imobiliare si de cresterea riscului, s-a ales o rata de capitalizare medie de 9 %. Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda capitalizarii beneficiilor este : VCB = VNR x K = VNR x 1/ t VCB = 73.777,9894 x 1 / 9 % = 819.755,4377 lei

Valoarea de piata a cladirilor (fara terenul aferent) prin metoda capitalizarii directe este : VCB = 819.755 lei sau 184.368 EURO
1 EURO = 4,4463 lei la data de 17.05.2012

Metoda comparatiilor directe

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Metoda comparatiilor directe de piata este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau altre surse de informare. Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei in acest caz. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparativa- termen general care identifica procesul care foloseste analiza pe perechi de date si analiza comparatiilor relative. Estimarea valorii s-a facut prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparind apoi aceste proprietati cu cea de evaluat. Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre proprietatea de evaluat si celelalte proprietati deja tranzactionate, despre care exista informatii suficiente. Pentru estimarea valorii proprietatii prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de proprietati asimilabile celei de evaluat. Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative. In analiza rangului, tranzactiile comparabile sunt incluse intr-un clasament al atractivitatii, in ordine descrescatoare sau crescatoare. Dupa aceea evaluatorul analizeaza fiecare vinzare pentru a determina pozitia relativa a proprietatii imobiliare pe scara valorica. descriere A Benzinarie Harghita- 3.10 tone supraterana, mobila cu spatii vinzare Proprietatea subiect B Benzinarie Alba-situata pe soseaua principala intre Abrud-Alba Iulia, compusa din magazin alimentar, magazin Peco, vulcanizare, are 4 pompe C Benzinarie la drum european vama Bors-Deva 500000 negativa x Valoare vinzare 100000 Ajustari Mai bun pozitiva Comparatie Mai slab x

730000

negativa

Avind in vedere caracteristicile, dimensiunile proprietatii, pozitionarea acesteia si vadul comercial deosebit de bun pentru proprietatea subiect ( amplasata pe DN 7, in apropriere de traseul viitoarei autostrazi Brasov-Arad) se estimeaza valoarea prin comparatii la nivelul de : V cd = 350.000 Euro

EVALUARE TEREN
Scopul evalurii patrimoniale este stabilirea valorii de piata a tereului , corespunzatoare lunii mai 2012. Legea nr.54/1998 reglementeaza circulatia juridica a terenurilor .In acest cadru a inceput sa functioneze piata pamantului.Terenurile sunt recunoscute in general ca bunuri imobiliare de valori importante. Standardele de evaluare definesc,utilizeaza si recomanda pentru terenuri mai multe metode de estimare a valorii acestora, reprezentand in acelasi timp si cea mai buna practica. Acestea sunt : comparatia directa de piata ; metoda alocarii ;
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

5.

6. 7.

extractia ; parcelarea ; metoda reziduala ; capitalizarea chiriei brute. Comparatia directa este o metoda de evaluare uzuala pentru evaluarea terenurilor neagricole libere (neocupate de constructii) sau considerate a fi libere.Ea consta in analiza preturilor de vanzare si a caracteristicilor vanzarilor de terenuri, in compararea si ajustarea acestor preturi pentru a se ajunge la o valoare adecvata de piata pentru terenul supus evaluarii. Cateva elemente esentiale pentru aplicarea corecta e acestei metode de evaluare sunt : vanzarile de terenuri selectate pentru comparatie trebuie sa fi avut loc la date cat mai apropiate de data evaluarii si din aceeasi zona ; numar suficient de tranzactii ; criteriile de comparatie se refera la : - drepturile de proprietate - grevarea cu o ipoteca - conditiile de finantare - conditiile de vanzare ( motivatia ) - conditiile pietei la data vanzarilor - asezarea terenurilor - caracteristicile fizice (marime, contur, deschidere, topografie, pozitie, priveliste ) - utilitatile accesibile - zonarea. Metoda alocarii Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi (proportii) normale a valorii terenului in valoarea totala a unei proprietati construite (deci teren + constructie) care este, in general cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati. Aceasta pondere este cuprinsa pentru terenul cu constructii mai vechi, in general intre 20 30 % din valoarea proprietatii totale. Extractia este o varianta a metodei alocarii si consta in extragerea din pretul de vanzare al unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net. Metoda parcelarii - se bazeaza pe ipoteza celei mai bune (valoroase) utilizari a fiecarei parcele derivate din divizarea unui teren mai mare. In stabilirea divizarii optime a unui teren de suprafata mare, se au in vedere cativa factori de influenta asupra valorii fiecarei parcele rezultate : 1. conformitatea suprafetei parcelei cu reglementarile nationale si locale referitoare la suprafata minima, deschidere, topografie, calitatea solului, regimul constructiilor, alimentarea cu apa, drenaj, canalizare, strazi, trotuare ; 2. structura cererii de loturi de teren existenta la data evaluarii ; 3. existenta unor vanzari recente de loturi de teren asemanatoare cu parcelele rezultate din divizarea suprafetei mai mari. Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de capital investit cladiri si teren - la obtinerea si deci si la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa finalizarea unei proprietati detinute ca investitie si plasata pe terenul supus evaluarii. Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate si consta in capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care l-a inchiriat, printr- un contract de inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator.Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata. Toate aceste metode sunt guvernate de principiul substitutiei, care este un principiu de prim rang si care spune ca : nici un cumparator ( investitor ) prudent nu va oferi pentru o proprietate un prt mai mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate, intr- un interval de timp rezonabil

3.5.1 Evaluare teren 3.5.1.1 Metoda reziduala

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Aceasta metoda se aplica pentru evaluarea terenului situat in localitatea SEBES in intravilan, jud. Alba, in suprafata totala de 2.900 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71024, avind nr. cadastral 1065, topo 8245/2/2, 8247/2, 8248/1, 8249/1 In acest scop se determina asa numitul potential de dezvoltare adica se studiaza posibilitatea practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite destinatii. Din discutia cu beneficiarul lucrarii a reiesit faptul ca acest teren este folosit pentru construirea unor cladiri cu destinatia de statie peco. Pentru aceasta, in urma unei analize detaliate cu antreprenorii unor astfel de investitii, indicatorii sintetizati ai proiectului (deci ipotezele pentru evaluare) sunt : a) durata amenajarii terenului si finalizarea constructiei b) perioada de vanzare a proprietatii rezultata c) chiria neta anuala estimata d) rata de capitalizare adecvata e) cheltuieli de amenajare si de constructie din care : - 20 % in trimestrul I - 30 % in trimestrul II - 20 % in trimestrul III - 30 % in trimestrul IV onorarii profesionale din care : - 70 % in trimestrul I - 30 % in trimestrul IV comision pentru inchiriere cheltuieli cu vanzarea proprietatii rata anuala a dobanzii pentru finantarea cheltuielilor de amenajare si constructie, prin credit pe termen scurt profitul promotorului imobiliar cheltuieli pentru achizitionarea terenului 12 luni ( 4 trim.) 3 luni ( 1 trim. ) 50.000 Euro 10 % 240.000 Euro

7.000 Euro

929 Euro 2,5 % din valoarea proprietatii 12 % cu compunere lunara 15 % din valoarea proprietatii 5 % din valoarea terenului

Calculul dobanzilor @ 12 % / an, cu compunere lunara se face astfel : 12 luni 48.000 Euro x 12 % = 5760 Euro 9 luni 72.000 Euro x 8,87 % = 6386 Euro 6 luni 48.000 Euro x 5,82 % = 2794 Euro 3 luni 72.000 Euro x 2,87 % = 2066 Euro 3 luni 240.000 Euro x 2,87 % = 6888 Euro Total = 23.894 Euro Rotunjit = 23.894 Euro Estimarea valorii terenului prin metoda reziduala este prezentata in tabelul urmator : (1) (2) Valoarea proprietatii imobiliare 50.000 / 0,10 = 500.000 Cheltuieli : - de amenajare si constructii - onorarii profesionale - comision pentru inchiriere -comision cu vanzarea proprietatii ( 2,5 % ) - dobanda ( vezi calculul de mai sus ) Total cheltuieli :

500.000 E 240.000 E 7.000 E 929 E 12500 E 23984 E 284323 E

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

(3) (4) (5) (6) (7) (8)

Profitul promotorului imobiliar ( 15 %) Valoarea terenului ( 1-2-3 ) Factor de actualizare @ 12 % si n = 15 luni Valoarea actualizata a terenului Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) Valoarea curenta a terenului TOTAL Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: 116.000 Euro / 2.900 mp = 40 Euro / mp

75.000 E 140.674 E 0,868 122.105 E 6105 E 116.000 E 116.000 E

O alta procedura de calcul a valorii reziduale a terenului utilizeaza tehnica acumularilor cheltuielilor totale, generate de derularea proiectului investitiei imobiliare, pe parcursul celor 5 trimestre (15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos: Trim. Natura cheltuielii Euro Flux de numerar net Sold perioada anterioara 52900 126487 178282 257730 Dobanda @3%/ trim Sold total

1 2 3 4 5

Cheltuieli constructie Onorarii profesionale Cheltuieli constructie Cheltuieli constructie Cheltuieli constructie Onorarii profesionale Comision inchiriere Cheltuieli cu vanzarea

48000 4900 72000 48000 72000 2100 929 12500

52900 72000 48000 74100 13429

1587 3795 5348 7732

52900 126487 178282 257730 278891

Ca urmare: Valoarea proprietatii ( pret de vanzare ) Cheltuieli totale ( inclusiv dobanzi ) Profitul promotorului imobiliar @ 15 % Valoarea terenului Factor de actualizare @ 3 % /trim. si n= 15 luni ( 5 trim. ) Valoarea actualizata a terenului Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) Valoarea curenta a terenului Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: 120.482 Euro / 2.900 mp = 41,55 Euro / mp

500.000 Euro 278.891 Euro 75.000 Euro 146.109 Euro 0,868 126.823 Euro 6341 Euro 120.482Euro

O alta procedura pentru calcularea valorii reziduale a terenului este actualizarea fluxului de numerar net, generat de derularea proiectului de investitie imobiliara, pe parcursul celor 5 trimestre ( 15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos: Trim. 1 2 3 4 5 Flux de numerar net (Euro) 52900 72000 48000 74100 13429 Factor de actualizare @ 3% pe trimestru 0,971 0,942 0,915 0,888 0,862 Flux de numerar net actualizat ( Euro ) 51366 67824 43920 65801 11576
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Cheltuieli totale actualizate Profitul promotorului imobiliar actualizat ( 500.000 x 0,862 ) Pretul de vanzare actualizat ( 75.000 x 0,862 ) Valoarea curenta a terenului (431.000 -240.487- 64.6501) Valoarea unitara a terenului este urmatoarea: 125.863 Euro / 2.900 mp = 43,4 Euro / mp

240.487 Euro 431.000 Euro 64.650 Euro 125.863 Euro

In concluzie, rezulta trei valori reziduale ale terenului posibil de achizitionat si construit. Dintre acestea se alege valoarea cea mai mica, deoarece ea reflecta conditiile pietei. Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 2.900 mp este de 116.000 Euro , adica 515.771 lei (la un curs leu / Euro de 4,4463lei )

Valoarea unitara a terenului este de 40 Euro / mp

S.C. NYDAWA OIL s.r.l. Sebes detine linga acest teren inca doua terenuri si anume : Teren intravilan, in suprafata totala de 1.600 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71793, avind nr. cadastral 857, topo 8247/1/2 2. Teren intravilan, in suprafata totala de 949 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71791, avind nr. cadastral 1280, topo 8246/2, 8247/1/1 1. Pe aceste terenuri trece o linie de inalta tensiune Pentru aceste terenuri, tinind cont de conditiile de mediu nu se poate determina asa numitul potential de dezvoltare adica nu se poate studia posibilitatea practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite destinatii. Evaluatorul considera valoarea acestor terenuri de linga cel de 2.900 mp, ca fiind jumatate din valoarea reziduala determinata, adica 20 EURO/mp Valoarea unitara a terenului este de 20 Euro / mp Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 1.600 mp este de 1.600 mp x 20 Euro/mp = 32.000 Euro, adica 142.282 lei Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 949 mp este de 949 mp x 20 Euro/mp = 18.980 Euro, adica 84.391 lei

3.5.1.2 Metoda comparatiei de piata Aceasta metoda isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea de evaluat Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, elemente care influenteaza preturile de tranzactie. Metoda este o abordare globala, care implica informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media, la agentii imobiliare sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu terenuri similare, sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile determina calculul si aplicarea corectiilor de comparatie pe urmatoarele elemente: drepturi de proprietate in cazul tranzactionarii unei proprietati inchiriate sau cu alt tip de sarcini, scadenta inchirierii/sarcinii depasind termenul tranzactiei;
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

corectie pentru finantare in functie de aranjamentele financiare ale pretului tranzactiei ( eventuale finantari ale cumparatorului sub piata,plata in rate ) conditii ale pietei actualizare-ajustare conforma cu evolutia pietei intre cele 2 momente, impuse de inflatie si perceptia investitorilor privind schimbarea ( conditiilor ) pietei de-a lungul timpului scurs de la momentul incheierii contractului/tranzactiei si cel al evaluarii localizare cuantificarea micilor diferente necunoscute de piata de diferite locatii( ale accesului, orientarii) caracteristici fizice diferentele intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparate ( dimensiune, calitatea constructiei, stilul arhitectural, materiale de constructie, varsta, utilitatea functionala, dimensiunea terenului, conditiile de mediu) caracteristici economice atributele proprietatii care influenteaza venitul net( in cazul proprietatilor aducatoare de profit, cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriilor,nivelul chiriilor, clauze contractuale de inchiriere) utilizarea diferenta intre utilizarea existenta si cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii evaluate componente non-profit ale valorii elemente de definire a personalitatii proprietatii sau ale elemente ce influenteaza pretul. Evaluatorul a trecut in revista criteriile (ajustarile necesare impunand corectii brute), considerand informatiile de piata ca fiind utilizabile si posibil de prelucrat. Astfel conform informatiilor de piata detinute si prelucrate de catre evaluator, plaja preturilor de tranzactionare corectate pentru proprietati similare ( teren atribuit intr-o proportie echilibrata, cu utilitati similare) s-a situat intre 4o45 Euro / mp. Mentionam ca proprietatile comparabile vandute au fost in momentul tranzactiei libele de sarcini (nu existau ipoteci asupra lor, nici chiriasi), la fel ca si proprietatea de evaluat. Plata pentru proprietatile comparabile s-a facut la pretul pietei Pentru a estima o valoare prin aceasta metoda, s-a calculat care este suma valorilor absolute a corectiilor (valoarea bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoarea neta).Se atribuie o pondere mai mare proprietatilor comparabile care necesita mai putine corectii. In urma analizei pietei s-a estimat ca valoarea proprietatii estimate prin metoda comparatiei directe este :

Valoarea unitara a terenului este de = 42 Euro / mp

Valoarea totala a terenului in suprafata de 2.900 mp, prin metoda comparatiei directe, este de 121.800 Euro sau 541.559,34 lei

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Identificarea clientului si destinatarului Obiectul prezentei evaluari sunt bunurile mobile aflate in patrimonial S.C.NYDAWA OIL S.R.L. SEBES. Prezentul Raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu actele puse la dispozitie de catre proprietar si cu situatia constatata pe teren, ocazie cu care s-au efectuat verificarile necesare privind bunurile evaluate. Raportul a fost intocmit in urmatoarele ipoteze: informatiile furnizate sunt considerate autentice toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte Scopul evaluarii Evaluarea se face in scopul estimarii valorii de piata a utilajelor apartinind S.C.NYDAWA OILS.R.L.aflata in insolventa Data evaluarii, a inspectiei si a raportului Data evaluarii: 17.05.2012 Curs valutar BNR 1 EURO = 4,4463 lei Data inspectiei: 14-15.05.2011 Data intocmirii raportului de evaluare 17.05.2012 Identificarea bunurilor Exista doua proceduri majore de identificare si inventariere a bunurilor mobile: 2.macroidentificarea 3.microidentificarea In cazul prezentului raport de evaluare am ales procedeul de microidentificare 4. Microidentificarea este procesul de evidentiere a caracteristicilor individuale ale bunurilor. Se va evidentia pentru fiecare din aceste bunuri marca, modelul, seria, capacitatea si dimensiunile fizice. Bunurile mobile pot fi identificate conform cartilor de identitate anexate. Dreptul de proprietate evaluat Bunurile evaluate sunt proprietatea S.C.NYDAWA OIL S.R.L.Sebes, conform cu actele de proprietate anexate: Lista de inventariere si Carti de identitate ale vehiculelor. Denumire bun mobil Autotractor marca DAF AB-29-AWA Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA Autoturism marca VOLKSWAGEN AB-17-AWA Acte de proprietate Carte de identitate seria E081204; factura seria 0299/02.06.2008 Carte de identitate seria F035570; Carte de identitate seria E355371 Carte de identitate seria E242492

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Aragaz cu 6 arzatoare Automat cafea BARISTA Combina frigorifica GORENJE Electropompa cu carucior Fripteuza Plita cu masa calda Hota Motopompa de apa murdara Motopompa SDMO Purificator ASTRO Casa marcat SAPEL Notebook TOSHIBA Semiremorca SCHWARZMULLER AB-81-AWA Canapea piele Notebook HP Mobila bucatarie Mobilier NIGO Mobilier pal Definirea valorilor estimate

Factura seria 0036991/16.08.2007 Factura seria 2787/30.07.2008 Factura seria 1021646/01.04.2008 Factura seria 182/07.10.2008 Factura seria 1021646/01.04.2008 Factura seria 1021646/01.04.2008 Factura seria 2694/17.12.2008 Factura seria 2629891/07.03.2008 Factura seria 9120692/03.05.2006 Factura seria 593/07.03.2007 Factura seria 4194701/03.05.2006 Factura seria TSB782/02.02.2009 Carte de identitate seria D558490 Factura seria 9182037/27.06.2007 Factura seria 0030002286/17.01.2007 Factura seria 1000232/15.09.2008 Factura seria 70261213/27.07.2007 Factura seria 1000706/14.07.2010

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care este, de fapt o calitate a bunului. Avind in vedere scopul prezentei evaluari, in lucrarea de fata va fi stabilita o valoare de piata. Valoarea de piata asa cum este definite de I.S.V.1 este suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vinzator hotarit si un cumparator hotarit, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constringeri. Conformitatea Raportului cu acte normative si de reglementare Standardele internationale de evaluare editia a opta 2007 Standardele de evaluare elaborate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania HGR nr.2139/2004 pentru aprobarea Clasificarii pe grupe si duratelor normale de functionare a mijloacelor fixe Surse de informare La baza elaborarii prezentului Raport au stat datele si informatiile furnizate de: proprietarul bunurilor mobile publicatii referitoare la piata locala de utilaje si echipamente Observatii: s-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete Ipoteze si conditii limitative

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Bunurile mobile s-au evaluat in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul proiectat initial si pentru care a fost achizitionat Conditiile limitative in care s-a efectuat evaluarea bunurilor mobile sunt urmatoarele: in vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au influentat asupra valorii obiectului evaluarii si nu au fost omise in mod deliberat informatii care, dupa cunostinta evaluatorului sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului Raport. Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul evaluarii, factorii de mediu, etc. care ar putea influenta in vreun sens valoare bunurilor in cauza, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a acestora In timpul identificarii si inventarierii bunurilor supuse evaluarii, in unele cazuri, evaluatorul nu a putut inspecta parti acoperite si/ sau inccesibile ale obiectelor, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de functionate normala. Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea bunurilor mobile, precum si a informatiilor furnizate de proprietar Metodologic, in elaborarea lucrarii s-a tinut seama de prevederile legale mentionate ulterior, de preturile de comercializare a bunurilor ce fac obiectul prezentului Raport , la cursul de schimb valutar de referinta la data evaluarii, precum si de starea reala a bunurilor evaluate la data efectuarii inspectiei. Principial, Raportul de expertiza-evaluare respecta Standardele, Recomandarile si Notele Corpului Expertilor tehnici din Romania si ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, precum si materialul bibliografic de specialitate din care o parte este prezentat in lucrare. Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral detaliile metodologiei de evaluare care au condos la rezultate evidente. Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezenta in Raport si intr-un interval de timp limitat. Descrierea bunurilor Caracteristicile utilajelor, constatate cu ocazia inspectiei in teren sunt conform documentatiei tehnice din anexa Bun mobil Documentatie tehnica Autotractor marca DAF AB-29-AWA Carte de identitate seria E081204; Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA Autoturism marca VOLKSWAGEN AB-17-AWA Semiremorca SCHWARZMULLER AB-81-AWA Carte de identitate seria F035570; Carte de identitate seria E355371 Carte de identitate seria E242492 Carte de identitate seria D558490

1. Autotractor marca DAF AB-29-AWA - categoria Autotractor - caroseria cabina dubla avansata 2 usi - marca DAF - varianta FT95XF430380/4X2 - numar omologare/an fabricatie LBDF141111A42R3/2003 - numar de identificare -XLRTE47XSOE6040071
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

- sursa de energie motorina - numar axe -2 - tractiune spate - culoare -alb - la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 549.643 km 2. Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA - categoria Autotractor - caroseria cabina dubla avansata 2 usi - marca VOLVO - varianta FH 12-420 4X2T - numar omologare/an fabricatie LBVV131612139R3/2002 - numar de identificare -YV2A4DAA72B308321 - sursa de energie motorina - numar axe -2 - tractiune spate - culoare -verde - la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 1.079.851 km 3. Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA - categoria Autotractor - caroseria cabina dubla avansata 2 usi - marca SCANIA - varianta 124 LA 4X2 NA 420 - numar omologare/an fabricatie XLER4X20004460237 - numar de identificare -YV2A4DAA72B308321 - sursa de energie motorina - numar axe -2 - tractiune spate - culoare -rosu - la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 947.972 km 4. Autoturism marca VOLKSWAGEN AB-17-AWA - categoria Autoturism - caroseria 2 volume, berlina 4 usi - marca VOLKSWAGEN - varianta PASSAT 4 MOTION - numar omologare/an fabricatie AKVK281211T31E3/2004 - numar de identificare -WVWZZZ3BZ5PO13708 - sursa de energie motorina - numar axe -2 - tractiune integrala - culoare -albastru - la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 265.702 km Descrierea starii tehnice Utilajele au fost achizitionate la mina a doua si sunt de provenienta romaneasca si straina. In urma inspectiei a rezultat ca toate dotarile si accesoriile existau fizic, dar nu toate garantau buna functionare. Pentru aprecierea starii tehnice a bunurilor mobile trebuie sa se tina seama de deprecierea care a afectat componentele acestora. Cele trei elemente ale deprecierii sunt:
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

o Depreciere fizica o Depreciere functionala o Depreciere economica Date operationale istorice Conform informatiilor furnizate de proprietar: Cheltuieli de intretinere si reparatii In limitele normale aferente unui bun de vechime si fiabilitate similara Conform instructiunilor Este respectat Exclusiv cele din dotarea initiala Exclusiv cele din dotarea initiala Nu este cazul, se utilizeaza combustibilul pentru care a fost proiectat

Consumuri de energie si combustibili La nivelul dat de cartile tehnice Exploatare sezoniera Personal de exploatare Program de intretinere si reparatii Standarde de securitate si mediu Echipamente de control al poluarii Utilitati de sprijin

Mijloace de intretinere extraordinare Nu e cazul

Incidente Conform informatiilor furnizate de proprietar: Accidente Evenimente cu efect depreciativ mai accentuat decit cel uzual Inlocuire de componente si reparatii Nu au fost Nu au fost Piesele sunt cele originale recomandate si agreate de producator

Intretinere si service Conform informatiilor furnizate de proprietar: Personalul angrenat Cu personalul specializat in asemenea operatiuni

Frecventa verificarilor Verificarile au fost efectuate in conformitate cu cartea tehnica a bunului mobil Reparatii Cu personalul specializat in asemenea operatiuni

Descrierea si analiza pietei bunurilor Utilajele si echipamentele evaluate sunt de provenienta din Romania (second hand) si din strainatate si au data fabricatiei intre anii 1990- 2005. Pentru aceste utilaje si echipamente exista piata atit pentru vinzarea lor cit si pentru inchiriere. Principalii cumparatori pentru aceste bunuri mobile sunt firmele de prestarii servicii care functioneaza pe piata locala sau nationala de vinzare combustibil Analiza pentru cea mai buna utilizare Unul din principiile evaluarii proprietatii mobile il constituie principiul celei mai bune utilizari, care este definita, conform ISV astfel: Utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este posibila din punct de vedere financiar, justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a activului supus evaluarii.
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Criteriile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari au fost urmatoarele: legal permisa fizic posibila financiar fezabila maxim profitabila Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei de utilaje similare este esentiala pentru conceptul de cea mai buna utilizare. In consecinta, cea mai buna utilizare este cea in continuitate ,respectiv prestari servicii, utilaje necesare aprovizionare si vinzare combustibil EVALUAREA BUNURILOR MOBILE Metoda costurilor Valoarea determinata prin aceasta metoda presupune continuitatea utilizarii bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat si construit. Acest lucru este adecvat in situatia de fapt, deoarece sunt intrunite urmatoarele conditii: -bunul satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera - bunul are durata de utilizare ramasa rezonabila - continuarea utilizarii prezente este practica -utilizarea alternativa nu este fezabila Abordarea prin cost este aceea abordare care estimeaza valoare prin determinarea costului present (de inlocuire sau reproducere, de nou) al unui bun din care se deduc o serie de elemente de : depreciere fizica depreciere functionala si economica Depreciere fizica este pierdere de valoare ca rezultat al utilizarii si uzurii unui activ in functiune, din expunerea lui factorilor din mediul inconjurator. Factorii de baza in deprecierea fizica ai unui bun sunt: virsta si utilizarea acestuia (inclusiv mediul de lucru) . Deprecierea functionala este pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii. Deprecierea functionala este independenta de orice deteriorare fizica a proprietatii. Factorii de baza in deprecierea functionala sunt: schimbarile de design schimbarile de materiale sau proces inadecvari supradimensionari lipsa de utilitate Deprecierea economica este o pierdere de valoare datorata unor factori externi activului cum ar fi: cerere redusa de produse similare concurenta acerba pe piata de utilaje inflatia legislatia de mediu Modul de abordare Prin indexarea costului de achizitie s-a obtinut costul actual al unui bun identic cu bunul de evaluat, in starea in care acesta se afla la data achizitiei de catre actualul proprietar. Acest cost deja include toate formele de depreciere acumulate de la data fabricatiei pina la data achizitiei de catre actualul

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

proprietar, intru-cit valoarea cu care s-a achizitionat bunul respectiv era valoarea de piata la data achizitiei. Fata de valoarea de piata de la data achitiziei pe care am actualizat-o indicial, am mai aplicat doar deprecierea totala aferenta perioadei dintre data achizitiei de catre actualul proprietar si data evaluarii. Deprecierea pe care am estimat-o in raport este deprecierea totala (uzura fizica+depreciere functionala+depreciere economica).In urma aplicarii acestei deprecieri totale costul de reproductie net obtinut este de fapt valoarea de piata a bunurilor evaluate. Valoarea de piata a utilajelor estimata prin metoda costurilor, in ipoteza vinzarii bucata cu bucata, este, conform tabelului prezentat in anexa, de

99.752 lei, respectiv 22.437 EURO

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

S.C. NYDAWA OIL s.r.l. SEBES

Evaluare mijloace fixe

Valoare inventar (lei) Coef. actualizar e de la data achizitiei la data evaluarii Cost de inlocuire brut (lei) (EUR) Depreciere totala (fizica +functionala+economica ) (%)

Denumire

Nr. inv.

Cost de inlocuire net (lei) (EUR)

Stare tehnica

Sistem PENTIUM IV INTEL Motopompa SDMO Aragaz 6 arzatoare Fry-top lis+striat

11

2060,31

1,05

2163

486

80

433

97

17

2282

1,01

2305

518

90

230

52

24

5199,9

1,1

5720

1286

90

572

129

25

4499

1,01

4544

1022

98

91

20

Purificator 29 ASTRO 2000 cf ctr Purificator 29 ASTRO 2000 cf ctr Motopompa de 35 apa murdara Combina frigorifica Automat cafea BARIST Electropompa cu carucior Hota + motor 38

4321,4

1,01

4365

982

98

87

20

4321,4

1,01

4365

982

98

87

20

2268,91

1,02

2314

520

90

231

52

2029,41

1,01

2050

461

90

205

46

40

4799

1,01

4847

1090

98

97

22

41

7637,25

1,02

7790

1752

95

389

88

42

2649

1,02

2702

608

98

54

12

Casa marcat SAPEL Automatic cafea SABECO Notebook TOSHIBA

18

1575

1,01

1591

358

90

159

36

31

3900

1,03

4017

903

98

80

18

44

3295

1,02

3361

756

90

336

76

Stare relativ buna, conf.declaratii proprietar Stare relativ buna, conf.declaratii proprietar Stare relativ buna, conf.declaratii proprietar Stare relativ buna, conf.declaratii proprietar Nefunctiona l, conf.declara tii proprietar Nefunctiona l, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, , conf.declara tii proprietar Nefunctiona l, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Nefunctiona l, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva
tii proprietar

P300-1CE Autoturism Wolswag.Passa t AB-17-AWA Semiremorca Schwarz.cist. AB-81-AWA Autotractor SCANIA AB-25-AWA Autotractor Volvo AB-49-AWA Autotractor DAF AB-29-AWA Mobilier birou

89916,81

1,03

92614

2083 0 5338

88

11114

2500

10548,9

2,25

23735

45

1305 4 2250 1 2743 1 1870 5 459

2936

148520,4 3 87082,8

1,01

15000 6 91437

3373 7 2056 5 2804 6 1032

85

5061

20

1,05

70

6169

39

123465,5 5 4543,54

1,01

12470 0 4589

85

4207

1,01

90

103

Birou-masa

1383,69

1,01

1398

314

90

140

31

Laptop notebook Mobilier birou

21

2857,05

1,02

2914

655

80

583

131

26

4320

1,14

4925

1108

90

492

111

Canapea piele

32

1848,74

1,01

1867

420

90

187

42

Mobilier NIGO Mobilier bucatarie LCD TV

33

1592,44

1,01

1608

362

85

241

54

40

2521

1,01

2546

573

90

255

57

54

2520,92

1,01

2546

573

80

509

115

Tv LCD full HD 94 Mobilier pal

57

2436,89

1,01

2461

554

80

492

111

59

5325

1,01

5378

1210

90

538

121

Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar Stare relativ buna, conf.declara tii proprietar

99752

22437

TOTAL GENERAL

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Partea IV. CONCLUZII

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a avea siguranta ca datele disponibile , tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus la judecati consistente. 4.1. Valori obtinute Cladiri si constructii speciale 1.Abordarea prin metoda costurilor = 789.962 lei 2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = 819.755 lei Teren 1. intravilan = 2.900 mp - Abordarea prin metoda reziduala - abordarea prin metoda comparatiei de piata 3. 4. intravilan = 1.600 mp intravilan = 949 mp Valoare echipamente (bunuri mobile) - mijloace de transport - alte utilaje

= 515.771 lei = 541.559 lei = 142.282 lei = 84.391 lei = 99.752 lei

4.2. Analiza valorilor 1)Abordarea prin costuri Costul de inlocuire net calculat pe baza Cataloagelor de Reevaluare 1965 prezinta incredere in ceea ce priveste asemanarea intre constructia evaluata si solutia constructiva prevazuta in cataloage.Coeficientii de actualizare aplicati par a fi corecti daca luam ca baza pretul pe metru patrat de constructie noua comunicat de firmele de constructii din zona.in ceea ce priveste calculul uzurii, metodologia aplicata a fost suficient detaliata. De asemenea coeficientii de actualizare aplicati la valoarea din 1965 sunt corecti. In ceea ce priveste gradul de depreciere din cauze externe, acesta presupune o doza de retinere, datorita numarului insuficient de tranzactii de pe piata. 2) Abordarea pe baza de venit Valoarea rezultata exprima o utilizare eficienta a capitalului intru-cat valoarea acestuia este mai mare decat valoarea de reconstructie Previziunile aflate la baza evaluarii prin aceasta metoda presupun o oarecare retinere, dat fiind faptul ca rata de capitalizare s-a luat in calcul la un nivel acceptabil, pe baza experientei evaluatorului, acesta nedispunind de suficiente informatii concrete de pe piata imobiliara locala, pentru a calcula aceasta rata.Totusi calculul venitului brut s-a facut pe baza chiriei obtinute din informatii concrete de piata In opinia evaluatorului si respectand principiul prudentei, valoarea de piata cea mai apropiata a proprietatii este cea obtinuta din abordarea prin metoda costurilor Concluzii ( reconcilierea rezultatelor) In urma analizarii valorilor obtinute in raportul de evaluare, prin prizma celor prezentate in capitolul referitor la analiza pietei imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de oferta a proprietatii imobiliare analizate in conditiile in care plata se face integral la data vinzarii ar fi de : Valoarea recomandata a cladirilor Valoarea recomandata a terenului Valoarea recomandata a bunurilor mobile TOTAL = 789.962 lei = 742.444 lei = 99.752 lei = 1.632.158 lei
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt urmatoarele : - valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport - pretul de tranzactionare se va putea situa si peste valoarea prezentata, in functie de cererea manifestata pentru tranzactionarea activului la momentul organizarii licitatiei adecvate pentru vanzare - in conditiile de constrangere aferente unei vanzari fortate (executarea ipotecii) pretul obtinut va putea diferi semnificativ de valoarea estimata - valoarea este o predictie - valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu - valoarea este subiectiva - evaluarea este o opinie asupra unei valori. - orientarea spre piata

Intocmit, Expert evaluator Ing. VLADUT FELICIA

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

ANEXE

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

FI DE EVALUARE A CONSTRUCIILOR
prin metoda costului unitar de barem

1. Denumire obiect: 2. Nr. corespondenta plan situatie 3. Vechime ani 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa desfurat: 197 mp 6. Caracteristicile construciei:

Spatiu comercial Bar, magazin si spatii administrative 1 9 2003 nlime medie ponderata : 3,5 m

6.1 Structura de rezisten: stalpi si cadre din beton, zidarie caramida 6 .2. Fundaii: beton izolate sub stalpi si continue sub ziduri 6.3. nchideri i compartimentri: zidarie 6.4. Planeu: - beton 6.5. Acoperi: terasa cu hidroizolatie 6.6. Finisaje: -exterioare : tencuieli driscuite, zugraveli lavabile. Interioare : tencuieli driscuite, glet, zugraveli lavabile. 6.6.1.Fatade : 6.6.2 Interior 6.6.2.1.Pardoseli :gresie 6.6.2.2 Pereti : lavabil 6.6.2.3. Timplarie : PVC + geam termopan 7. Instalaii electrice- iluminat fluorescent 8. Instalaii sanitare : apa-canal 9. Instalaie de nclzire: calorifere + C.T. proprie 10. Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa desfurat Suprafa util Inaltimea Cantitate 197 mp 167 mp 3,5 m
Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

11 Starea tehnic a cldirii n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic buna Rezultatele expertizei sunt sintetizate n tabelul urmtor: Denumirea subansamblului Structura de rezisten Anvelopa (nchideri, compartimentri, nvelitoare) Finisaje Instalaii funcionale real, reinut i n raportul de evaluare, de: 0,4 x 15 + 0,17 x 20 + 0,25 x 40 + 0,18 x 50 = 28,4 % uzur mai mare decat cea recomandat de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr. 2/N/20.01.1999 pentru cldiri cu aceeai destinaie, de acelai tip i aceeai stare fizic real. 12 Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965 Pentru evaluarea Spatiului comercial. s-a folosit Catalogul de evaluare nr 120 , fisa nr.7 cladire cu structura din zidarie portanta sau schelet din beton armat, planseu din beton armat sau boltisoare de caramida pe traverse metalice; acoperis terasa sau sarpanta lemn si invelitoare de tigla, finisaj mediu, instalatii electrice de iluminat, sanitare si incalzire Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor: U.M. la care se Barem i corecii Construcii Instalatii electrice Instalatii sanitare Instalatii incalzire Corectii-instal. ventilatie Total (preturi 1965) aplic corecia mp mp mp mp mp Pre unitar (lei/U.M.) 1027 194 78 126 185 Cantitatea la care se aplic corecia 197 197 197 197 197 Pre total (lei) 202319 38218 15366 24822 36445 317.170 Pondere din valoarea total 40 17 25 18 Grad de uzur real (%) 15 20 40 50

Conform celor prezentate n tabelul precedent, fcnd media ponderat, obinem un grad de uzur

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Valoarea de reconstructie la 17.05.2012: Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R., corespunztori grupei 1.4 A cldiri pentru afaceri, comert, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 1,495 317.170 x 1,495 = 474.169,15 lei Valoarea rmas actualizat la 17.05.2012 - Se aplic coeficientul de uzur 1 - u = 0,716 474.169,15 x 0,716 = 339.505,1114 lei

Valoarea ramasa actualizata = 339.505 lei (fara T.V.A.) respectiv 76.357 EURO
la data de 17.05.2012 -1 EURO = 4,4463 lei

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

FI DE EVALUARE A CONSTRUCIILOR
prin metoda costului unitar de barem

1. Denumire obiect 2. Nr. corespondenta plan situatie 3.Vechime ani 4. Data P.I.F.: 5. Suprafa construita: 2.300 mp 6. Caracteristicile construciei:

Platforma betonata
9 ani 2003 nlime medie ponderata : -

6.1 Structura de rezisten: strat de balast compactat 6.2. Fundaii: beton 6.6.2.1Pardoseli: beton 7 Stabilirea elementelor de calcul Se face utiliznd elementele rezultate din releveele efectuate pe teren. Denumire Suprafa desfurat 8. Starea tehnic a cldirii n urma inspeciei n teren i a prelucrrii informaiilor furnizate de proprietarul spaiului n legtur cu reparaiile executate la cldire s-a constatat o stare tehnic buna . Rezultatele expertizei sunt sintetizate in tabelul urmator: Pondere din Denumirea subansamblului valoarea totala Grad de uzura reala (% ) Cantitate 2.300 mp

Structura de rezistenta

100

35

Conform celor prezentate in tabelul precedent, facand media ponderata, obtinem un grad de uzura reala, retinut si in raportul de evaluare, de: 1 x 35 =35 % uzura mai mare decat cea recomandata de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T.nr. 85/N/1999 pentru cladiri cu aceeasi destinatie, de acelasi tip si aceeasi stare fizica reala 9.Calcul de evaluare Evaluare la nivelul preurilor din anul 1965

Raport de evaluare

F.Vladut -Evaluator

P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 -

Deva

Pentru evaluarea platformei betonate s-a folosit Catalogul de evaluare nr 133, fisa nr.6 Fa de situaia standard din fia de reevaluare prezentat n paragraful precedent s-au constatat unele diferene, iar calculul s-a efectuat n tabelul urmtor: U.M. la care se aplic corecia mp Pre unitar (lei/U.M.) Cant.la care se aplic corecia (lei) 72 2300 165600 165600 Pre total

Barem i corecii Constructii Total preturi 1965

Valoarea de reconstructie la 17.05.2012 Pentru aducerea la zi a valorilor obinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplic indicii de actualizare a construciilor recomandai de C.E.T.-R., corespunztori grupei 1.4 B-constructii speciale pentru afaceri, comert, corelati cu coeficientul de crestere. Prin nmulirea acestor indici se obine un coeficient global de cretere de 2,042 165.600 x 2,042 = 338.155,2 lei Valoarea rmas actualizat la 17.05.2012 Se aplic coeficientul de uzura 1 u = 0,65 338.155,2 x 0,35 = 219.800,88 RON ( fara TVA )

Valoarea ramasa actualizata = 219.801 lei (fara T.V.A.) respectiv 49.435 EURO
la data de 17.05.2012 -1 EURO = 4,4463 lei

Raport de evaluare