Sunteți pe pagina 1din 31

RAPORT DE EVALUARE al proprietii imobiliare: Teren si casa

INREGISTRARE LA EVALUATOR EVALUATOR Legitimaie ANEVAR Parafa Firma Adresa evaluatorului


Nr.

NREGISTRARE LA 5240 / 28-05-2010 BANC

Nr.

Adrian Crivii Nr. 864 Nr. 864 valabil 2010 DARIAN DRS SA Oraul: Cluj-Napoca Str. Nicolae Cristea, Nr. 25 Telefon: 0264-438033; 0264-438034; 0722-875797 Fax: 0264-438033; 0264-438034 E-mail: darian@darian.ro Telefonul evaluatorului 0726-755616 Persoan juridic : ROVIGO S.P.R.L. in calitate de lichidator judiciar al SC ILS REAL ESTATE SRL Localitatea: Bucuresti, str Maresal J. Pilsudski, nr 2, sector 1 ROVIGO S.P.R.L. in calitate de lichidator judiciar al SC ILS REAL ESTATE SRL Proprietate imobiliara de tip rezidential - teren si casa unifamiliala formata din : Teren in proprietate in suprafata de 743.5 mp; Casa cu regim de inaltime S + P + 1E + Mansarda cu aria construita la sol de cca. 255.07 mp; SC ILS Real Estate SRL Oraul: Bucuresti Str. Garlei Nr 42, Sector 1

CLIENT Adresa DESTINATARUL RAPORTULUI PROPRIETATEA EVALUAT

Proprietari Adresa proprietii

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII

720.000 EUR echivalent 2.990.300 RON


din care valoare teren 343.497 EUR (1.426.612 RON)

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

6.

BAZA DE EVALUARE SCOPUL EVALURII DATA DE REFERIN A EVALURII CURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERIN DATA INSPECIEI PROPRIETII DATA INTOCMIRII RAPORTULUI DE EVALUARE DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE, SUPRAFAA I COTE INDIVIZE

Valoarea de pia Informarea Clientului 27.05.2010 1 EURO = 4,1532 RON Inspecia a fost efectuat de ctre Marian Chirila in prezena reprezentantului legal d-nul Ilovici al SC ILS Real Estate SRL la data de 26.05.2010. 27.05.2010

Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu n favoarea SC ILS Real Estate SRL. Document disponibil: Contract de vnzare / cumparare - cumparator SC ILS Real Estate SRL, incheiere de autentificare Nr. 421 din 12.03.2001 Carte Funciar Nr. 245 Bucuresti Sector 1 Numr cadastral: 178; Suprafaa de teren nscris n CF: 754.66 mp Descrierea proprietatii in CF: Teren in suprafata de 754.66 mp si constructie D+P+1E+M cu suprafata de 258.07 mp Prile indivize comune: nu e cazul Sarcini nscrise n Cartea Funciar:

MENIUNI 1: Situaia privind Cartea Funciar 7. DATE PRIVIND DOCUMENTATIA CADASTRALA

A fost estimat valoarea ntregului drept de proprietate n ipoteza n care el este valabil, tranzacionabil i neafectat de sarcini. Documentatie cadastrala: In documentatia cadastrala pusa la dispozitia evaluatorului sunt inscrise: Teren: 743.5 mp Constructii : Locuinta S+P+1E+M Suprafaa nregistrat n documentaia cadastral: Acs = cca. 255.07 mp Diferente intre situatia cadastrala si situatia de pe teren: Exista urmatoarele diferente: Suprafata teren din acte 743.5 mp si 754.66 mp din masuratori; Suprafata constructie din CF 258.07 mp si 255.07 din contract vanzare cumparare nr 421 din 12.03.2001; Restrictii de construire : Nu exista restrictii de construire Situatia ocupantilor: ocupat de proprietar Destinatie: Rezidentiala

8. SITUAIA ACTUAL A PROPRIETATII

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE


-2-

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

ZONA DE AMPLASARE

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAIE N APROPIERE CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Proprietatea este amplasat : - pe Str. Garlei Nr 42, Sector 1, Bucuresti; Accesul la proprietate se realizeaza pe drum asfaltat Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior, utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet Vecinatati imediate: Str. Constantin Dobrogeanu Gherea, Sos Bucuresti Ploiesti, B-dul Ion Ionescu de la Brad, proprietati rezidentiale in rest Auto i pietonal: - Str. Garlei, Sos Bucuresti - Ploiesti Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi pe sens Tipul zonei: Rezidenial / Comerciala n zon sunt amplasate preponderent proprietati cu multiple functiuni : blocuri de locuinte P+3-4E, case unifamiliale, blocuri de birouri, complexe comerciale; Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine, instituii de nvmnt etc.) este de aproximativ 50 100 m. Mijloacele de transport n comun sunt la distan de aproximativ 50 m. Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic, Complex Comercial Feeria este amplasat la o distan relativ medie. Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distan medie Uniti medicale: Spitalul CFR Nr. 2; Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mic Sedii de bnci: la distan relativ mic pe Sos Bucuresti - Ploiesti Instituii guvernamentale: Parcuri: Parcul Herastrau Reea urban de energie electric: existent Reea urban de ap: existent Reea urban de termoficare: existent Reea urban de gaze: existent Reea urban de canalizare: existent Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent Civilizat, poluare redusa Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial / comerciala, pe Str. Garlei, cartierul Baneasa din municipiul Bucuresti. n zon sunt amplaste preponderent proprietati cu multiple functiuni: blocuri de locuinte P+3-4E, case unifamiliale, blocuri de birouri , complexe comerciale. Dotri i reele edilitare satisfactoare. Ambient civilizat.

UTILITI EDILITARE CONECTATE PE PARCELA

AMBIENT - POLUARE CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

10.

DESCRIEREA TERENULUI IDENTIFICARE SUPRAFATA, FRONT STRADAL , TOPOGRAFIE AMENAJARI

Parcela de teren are coordonatele : 4429'31"N 264'25"E Suprafata teren : 743.5 mp Front stradal : cca. 20 m la Str. Garlei; Forma: Regulata Topografie: Teren plan Ziduri de sprijin: nu exista Canale de desacare: nu exista Terasare pe portiuni : nu exista Alte instalatii: nu exista Teren in exces : nu exista; Teren in surplus : nu exista;

TEREN IN EXCES SAU SURPLUS 11.

DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR IDENTIFICARE, TIP Constructii existente pe teren: Casa regim de inaltime S+P+1E+M
-3-

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

ARII

STRUCTURA

FINISAJE INTERIOARE

FINISAJE EXTERIOARE

TAMPLARIE INSTALAII I DOTRI

NECESAR DE INVESTIT STARE FIZICA, DEPRECIERI CONCLUZIE PRIVIND PROPRIETATEA

Anul construirii: 1999 conform Autorizatiei de Construire Nr 71/G/20701; Arii construite la sol: Casa: 255.07 mp; Arii desfasurata: Casa: 782.57 mp; Arii utile: Casa: cca. 652.14 mp; am estimat suprafata utila la cca. 80% din suprafata desfasurata. Infrastructura ( fundatii): beton Suprastructura: Rezistenta : stalpi beton; Compartimentari interioare si inchideri perimetrale: caramida; Plansee : grinzi din beton armat Acoperis : sarpanta: lemn invelitoare: tigla Pardoseli: podele din parchet masiv Placaje: gresie Tencuieli: simple Zugraveli: lavabile Scari interioare: beton; Tencuieli: driscuite Termoizolatie / termosistem: placi polistiren Zugraveli: lavabile Placaje sau soclu: nu este cazul Usi : lemn Ferestre : PVC / geam termopan Instalatii electrice: iluminat incandescent, prize pentru curent, telefon, internet Apa si canalizare: nczire si apa calda: incalzire regitrii de otel, instalatie apa calda, alimentare cu agent termic si apa calda de la central termic proprie Instalatie de conditionare a aerului: Sistem de aer rece Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de functiune: nu este cazul Stare fizica generala: buna Deprecieri identificate: nu este cazul Aspect ngrijit, utiliti complete. Finisaje: medii Starea tehnic general este bun.

12.

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEEI I Definirea pietei : Piaa locuinelor rezideniale de tip unifamilial SUBPIEEI Arealul analizat : Localitatea Bucuresti, zona Baneasa NATURA ZONEI Zon preponderent Rezidenial / Comerciala Din punct de vedere edilitar: zona stabil Din punct de vedere economic: ora cu economie activ, n dezvoltare cu omaj redus Stare : Medie Evolutie : In crestere Stare : Medie Evolutie : In stagnare In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n
-4-

OFERTA DE LOCUINE SIMILARE CEREREA DE LOCUINE SIMILARE ECHILIBRUL PIEEI (RAPORTUL CERERE/ OFERT)

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

PREURI N ZONA ANALIZATA PENTRU TERENURI COMPARABILE PREURI N ZONA ANALIZATA PENTRU PROPRIETATI COMPARABILE CHIRII N ZON PENTRU PROPRIETATI COMPARABILE CONCLUZII I TENDINE PRIVIND PIAA PROPRIETII

contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat. Minim: 550 EURO /mp Maxim: 800 EURO /mp Minim: 1.100 EURO /mp Maxim: 1.600 EURO /mp Minim: 3.000 EURO / lun Maxim: 5.500 EURO / lun Pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii. Timpul de vanzare mediu al propietatilor de tipul celei evaluate : 6 luni; Anexa Nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: o cea mai bun utilizare a terenului liber o cea mai bun utilizare a terenului construit. Destinatii permise legal sin cele identificate ca posibile fizic : demolare constructie si vanzare teren liber presupune cheltuieli obtinerea autorizatiei de demolare utilizare rezidentiala DA utilizare comerciala DA utilizare comerciala, birouri DA Practic, innd cont de tipul cldirii, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: o este permisibil legal; o ndeplinete condiia de fizic posibil. o este fezabil financiar. o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL STANDARDE IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare INTERNAIONALE DE IVS 3 Raportarea evalurii EVALUARE EDIIA A GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare OPTA, 2007 CADRU LEGAL Legislatia in vigoare

-5-

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat". Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea. Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor. S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai mic. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
Criterii i elemente de comparaie: Pret ( euro) Tipul comparabilei Drept de proprietate transmis: Conditii de finantare Conditii de vanzare Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare Condiiile pietei: Adresa Localizare: Caracteristici fizice Proprietatea de evaluat: 1 650,000 Oferta Integral Similar Normale Fara Prezent Baneasa Str. Garlei Baneasa Proprietati comparabile comparaie 3 2 680,000 450,000 Oferta Oferta Integral Integral Similar Similar Normale Normale Fara Prezent Baneasa Str. Garlei Baneasa Fara Prezent Baneasa Baneasa 4 760,000 Oferta Integral Similar Normale Fara Prezent Baneasa Antena 1 Baneasa

Integral Normale Normale Fara Prezent Str. Garlei Baneasa

743.5 Suprafaa teren (mp): 431 262 450 475 0 Suprafata teren in exces 0 0 0 0 Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / nu da / da / da / da / nu / / nu termoficare oras / aer conditionat / alte) nu / nu / nu nu / nu / nu / nu / nu nu / nu da - microcentrala pe da - microcentrala da - microcentrala da - microcentrala da - microcentrala pe Termoficare proprie gaz pe gaz pe gaz pe gaz gaz Finisaje Medii Lux Similare Similare Similare 1999 / 2005 2002 2009 2008 Anul constructiei 2007 Nu Garaj si anexe Nu Nu Nu Nu 652.14 Arie utila 400 395 500 500 Rezidential Cea ma buna utilizare: Rezidential Rezidential Rezidential Rezidential Pret / mp (EURO) 1625 1138 1360 1520

-6-

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Grila de comparatii este urmatoarea:


ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR.COMPARATII DIRECTE Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Baneasa Str. Garlei 650,000 Oferta -15% -97,500 552,500 Integral 0 552,500 Similar 0 0 552,500 Normale 0% 0 552,500 Fara 0 0 552,500 Prezent 0% 0 552,500 Baneasa Str. Garlei 0% 0 552,500 Comparabila 2 Baneasa Str. Garlei 450,000 Oferta -15% -67,500 382,500 Integral 0 382,500 Similar 0 0 382,500 Normale 0% 0 382,500 Fara 0 0 382,500 Prezent 0% 0 382,500 Baneasa Str. Garlei -5% -19,130 363,370 Comparabila 3 Baneasa 680,000 Oferta -15% -102,000 578,000 Integral 0 578,000 Similar 0 0 578,000 Normale 0% 0 578,000 Fara 0 0 578,000 Prezent 0% 0 578,000 Baneasa -10% -57,800 520,200 Comparabila 4 Baneasa Antena 1 760,000 Oferta -15% -114,000 646,000 Integral 0 646,000 Similar 0 0 646,000 Normale 0% 0 646,000 Fara 0 0 646,000 Prezent 0% 0 646,000 Baneasa Antena 1 -10% -64,600 581,400

Identificare proprietate Str. Garlei Pret vanzare TIP COMPARABILA Tip comparabila Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru tipul comparabilei Pret de vanzare corectat DREPT DE PROPRIETATE Drept de proprietate transferat Integral Corectie unitara sau procentuala Corectie totala drept de proprietate Pret corectat CONDITII DE FINANTARE Conditii de finantare Normale Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de finantare Pret corectat CONDITII DE VANZARE Conditii de vanzare Normale Corectie unitara sau procentuala Corectie totala conditii de vanzare Pret corectat CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - investitii de adecvare, Fara finalizare, finisare Corectie unitara Corectie totala cheltuieli imediat dupa cumparare Pret corectat CONDITII DE PIATA Conditii de piata ( timpul ) Prezent Corectie procentuala Corectie totala conditii de piata Pret corectat LOCALIZARE Localizare Str. Garlei Corectie procentuala Corectie totala localizare Pret corectat CARACTERISTICI FIZICE Teren in exces 0 Corectie unitara Corectie totala teren in exces Pret corectat Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare oras / aer da / da / da / da / nu conditionat / alte) / nu / nu Corectie unitara sau procentuala Corectie totala utilitati Pret corectat Termoficare proprie da - microcentrala pe gaz Corectie unitara sau procentuala Corectie totala termoficare proprie Pret corectat Finisaje Medii Corectie unitara Corectie totala finisaje Pret corectat Vechime - an constructie 1999 Corectie unitara sau procentuala Corectie totala vechime Pret coectat Aria utila 652 Corectie unitara Corectie totala arie utila Pret corectat Garaj si anexe Nu Corectie unitara Corectie totala garaj si anexe Pret corectat Caracteristici economice Normale Corectie unitara Corectie totala caracteristici economice Pret corectat Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare Rezidential Corectie unitara Corectie totala cea mai buna utilizare Pret corectat Componente non-imobiliare ale valorii Nu e cazul Corectie unitara Corectie totala componente non-imobiliare Pret corectat Corectie totala neta Corectie totala neta (%) Corectie totala bruta Corectie totala bruta (%)

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 552,500 363,370 520,200 581,400 da / da / da / da / nu / da / da / da / da / nu / da / da / da / da / nu / da / da / da / da / nu / nu / nu nu / nu nu / nu nu / nu 0 0 0 0 0 0 0 0 552,500 363,370 520,200 581,400 da - microcentrala pe da - microcentrala pe da - microcentrala pe da - microcentrala pe gaz gaz gaz gaz 0 0 0 0 0 0 0 0 552,500 363,370 520,200 581,400 Lux Similare Similare Similare -150 /mp 0 0 0 -60,000 0 0 0 492,500 363,370 520,200 581,400 2002 2009 2008 2007 -2% -5% -5% -5% -9,850 -18,170 -26,010 -29,070 482,650 345,200 494,190 552,330 400 395 500 500 1,210 870 990 1,100 305,090 223,320 150,620 167,360 787,740 568,520 644,810 719,690 Nu Nu Nu Nu 0 0 0 0 0 0 0 0 787,740 568,520 644,810 719,690 Normale Normale Normale Normale 0 0 0 0 0 0 0 0 787,740 568,520 644,810 719,690 Rezidential Rezidential Rezidential Rezidential 0 0 0 0 0 0 0 0 787,740 568,520 644,810 719,690 Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul 0 0 0 0 0 0 0 0 787,740 568,520 644,810 719,690 235,240 186,020 66,810 73,690 43% 49% 12% 11% 374,940 260,620 234,430 261,030 68% 68% 41% 40% 2,990,300 ron Curs Data 4.1532 27-May-10

Opinie

720,000 euro 1,104 euro / mp

-7-

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: S-au corectat comparabilele pentru oferta cu -15%. Drept de proprietate : o Nu au fost necesare corecii; Restricii legale : o Nu au fost necesare corecii; Condiii de finanare : o Nu au fost necesare corecii; Condiii de vnzare : o Nu au fost necesare corecii; Cheltuieli imediat urmtoare dupa cumprare : o Nu au fost necesare corecii; Condiii de pia : o Nu au fost necesare corecii; Localizare : o Corectie de -5% pentru comparabila 2 si -10% pentru comparabilele 3 si 4 fiind localizate la strazi ca Ion Ionescu de la Brad si Constantin Dorbrogeanu Gherea care sunt sistematizate superior; Carateristici fizice teren in exces: o Nu au fost necesare corecii; Carateristici fizice utiliti: o Nu au fost necesare corecii; Carateristici fizice termoficare proprie: o Nu au fost necesare corecii; Carateristici fizice finisaje: o Corectie de -150 EUR/mp pentru comparabila 1 avand finisaje superioare fata de subiect; Carateristici fizice vechime: o Corectie de -2% pentru comparabila 1 si -5% pentru comparabilele 2, 3 si 4 avand anul constructiei superior fata de subiect; Caracteristici fizice arie utila: o Corecia unitar in cazul fiecarei comparabile a fost estimat prin preul corectat / mp Au a fiecrei comparabile; o Corecia a fost aplicat tuturor comparabilelor nmultind corecia unitar cu diferena de arie util intre fiecare comparabil i subiect;; Caracteristici fizice altele: o Nu au fost necesare corecii; Caracteristici economice: o Nu au fost necesare corecii; Cea mai buna utilizare: o Nu au fost necesare corecii; Componente non imobiliare ale valorii: o Nu au fost necesare corecii; Valoarea asimilat pentru proprietatea supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a proprietii comparabile 4 deoarece proprietii 4 i-au fost aduse cele mai puine corecii (corecia brut procentual cea mai mic) avnd n vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultat prin abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este: VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN ANALIZA COMPARATIV Valoarea estimata prin aceasta abordare include si valoarea terenului. 720.000 EUR echivalent 2.990.300 RON

-8-

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Efectiv (MVBE), aplicarea acesteia fiind recomandat i de literatura de specialitate. Procedura are trei etape: A. estimarea venitului brut efectiv pentru proprietatea subiect B. estimarea MVBE, din datele de pia deinute C. multiplicarea Venitului Brut Efectiv cu MVBE VBE; MVBE; (VBE * MVBE);

Valoarea, ca formul de calcul : Vmvbe = VBE * MVBE Astfel: A. Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar. Din analiza datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 5 EUR/mp/luna si 8 EUR/mp/luna, dar tendina general a pieei este n scdere. In anexele la raportul de evaluare se gasesc extrase cu chirii ale proprietatilor de tip rezidential din zona Chiria selectat este de 4.000 EUR/lun sau 6 EUR/mp/luna. Conform analizei arealului de piata definit anterior pentru proprietatile de tipul celei evaluate, gradul de ocupare se situeaza in jurul valorii de 85%. In consecinta, Venitul Brut efectiv se estimeaza inmultimd chiria bruta potentiala lunara cu gradul de ocupare mediu. B. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:
Specificatie Pret Teren in exces Pret teren euro / mp Pret teren in exces Pret fara teren in exces - euro Chirie bruta lunara ( VBP lunar) Grad de ocupare Venit brut efectiv lunar ( VBE lunar) Multiplicatorul venitului brut potential lunar Multiplicator selectat Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 650,000 340,000 680,000 760,000 0 0 0 0 0 650,000 3,500 85% 2,980 218 0 340,000 1,500 85% 1,280 266 215 0 680,000 4,000 85% 3,400 200 0 760,000 3,400 85% 2,890 263

Intervalul obinut este de 200 - 266 pentru MVBE. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabilele 1 si 3, pentru scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 215. C.
Nr.crt. 0 1 2

Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:


Denumire 1 Casa unifamiliala Suprafa TEREN necesar exploatarii Arie utila mp 2 Chirie potentiala Venit brut efectiv Multiplicator Valoare Valoare Valoare estimat Grad de ocupare lunara ( VBP) lunar (VBE) chirie bruta estimat estimat (EURO) (RON) unitara ( euro / mp Au) Euro/luna % Euro/luna lunara 3 4 5 6 7 8 9 652 4,000 85% 3,400 215 731,000 3,036,000 1,121 n exploatare 731,000 3,036,000 0 0 0 0 0 0 731,000 3,036,000 1,121 100 0 0 1,121

743.5

Valoarea proprietatii adecvata pentru exploatare prin multiplicarea chiriei + Teren in exces 0.00 + Alte cladiri, garaje si anexe necuprinse in venitul multiplicat 0.00 - Costuri de conversie / reparatii / investiii de adecvare 0.00 TOTAL VALOARE PRIN CAPITALIZARE 27-May-10 Data evaluarii Curs leu / EURO 4.1532

In aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PE BAZ DE VENIT


Valoarea estimata prin aceasta abordare include si valoarea terenului
-9-

731.000 EUR echivalent 3.036.000 RON

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

14.3. ESTIMAREA VALORII TERENULUI ABORDAREA PRIN COST Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului (valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului imobiliar. In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad apoi sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere functionala(tehnologica) si depreciere economica (externa). 14.2.1. Estimarea valorii terenului In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode. Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe piaa imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflect cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
Criterii i elemente de comparaie: Teren de evaluat: A Oferta fara restrictii similare normale Aprilie Baneasa 600 dreptunghiular cca. 18 ml Plan da / da / da / da = la teren Mixta Rezidentiala 420,000 700 Terenuri de comparaie C B Oferta Oferta fara restrictii fara restrictii similare similare normale normale Actual Actual Baneasa Antena 1 Baneasa D Oferta fara restrictii similare normale Actual Baneasa Antena 1

Tipul comparabilei Drepturi de proprietate transmise: fara restrictii Conditii de finantare normale Conditii de vanzare normale Condiiile pietei: Actual Localizare/ acces: Baneasa Str. Garlei Caracteristici fizice 743.5 Suprafaa (mp): Forma, raport front / adancime: dreptunghiular Front stradal* - aprox : cca. 20 ml Topografie: Plan Utilitati publice( en el / apa / canalizare / da / da / da / da = la teren gaz metan) Zonare: Rezidentiala Cea ma buna utilizare: Rezidentiala Pret total (EURO) Pret / mp (EURO)

600 790 590 dreptunghiular dreptunghiular dreptunghiular cca. 19 ml cca. 20 ml cca. 18 ml Plan Plan Plan da / da / da / da = la teren da / da / da / da = la teren da / da / da / da = la teren Mixta Mixta Mixta Rezidentiala Rezidentiala Rezidentiala 354,000 474,000 324,500 600 550 590

- 10 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Grila de comparaii este urmtoarea :


Elementul de COMPARAIE Proprietatea subiect Baneasa Str. Garlei Identificare data Suprafaa [mp] PRE VNZARE EUR Preul de Vnzare (EUR/mp) - criteriul de comparatie TIP COMPARABILA Tip comparabila Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru tipul comparabilei Pret de vanzare corectat DREPTUL DE PROPRIETATE Drepturi de proprietate transmise Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru Drepturi de proprietate Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE FINANARE Condiii de finanare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru finanare Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE VNZARE Condiii de vnzare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru condiii de vnzare Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE PIA Condiii ale pieei Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru condiii ale pieei Pre corectat (EUR/mp) LOCALIZARE Localizare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru localizare Pre corectat (EUR/mp) CARACTERISTICI FIZICE Marime ( dimensiune) si forma Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru form i dimensiuni Front stradal - deschidere la fatada Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru front stradal Topografie Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru topografie ( planeitate) Pre corectat (EUR/mp) UTILITI DISPONIBILE Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte) Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru utiliti disponibile Pre corectat (EUR/mp) ZONAREA Zonarea - destinatia legala permisa Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru zonare Pre corectat (EUR/mp) CEA MAI BUNA UTILIZARE Cea mai bun utilizare Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru Cea mai bun utilizare Pre corectat Pre corectat (Eur/mp) Corecie total net Rezidentiala Rezidentiala 0% 0.00 558.60 559 - 1.40 0% 54.60 8% Rezidentiala 0% 0.00 470.82 471 - 1.18 0% 46.02 8% Rezidentiala 0% 0.00 432.00 432 - 48.00 -8% 48.00 8% Rezidentiala 0% 0.00 462.00 462 22.00 4% 22.00 4% Rezidentiala Mixta 0.0% 0.00 558.60 Mixta 0.0% 0.00 470.82 Mixta 0.0% 0.00 432.00 Mixta 0.0% 0.00 462.00 da / da / da / da = la teren da / da / da / da = la teren 0% 0.00 558.60 da / da / da / da = la teren 0% 0.00 470.82 da / da / da / da = la teren 0% 0.00 432.00 da / da / da / da = la teren 0% 0.00 462.00 Oferta 20% -140.00 560.00 fara restrictii fara restrictii 0 0.00 560.00 similare 0.00 560.00 normale normale 0.00 560.00 Actual Aprilie -5% - 28.00 532.00 Baneasa 0.0% 0.00 532.00 600 5% 26.60 cca. 18 ml 0.00 0% 0.00 Plan 0% 0.00 558.60 Oferta 20% -118.00 472.00 fara restrictii 0 0.00 472.00 similare 0.00 472.00 normale 0.00 472.00 Actual 0% 0.00 472.00 Baneasa Antena 1 -5% - 23.60 448.40 600 5% 22.42 cca. 19 ml 0.00 0% 0.00 Plan 0% 0.00 470.82 Oferta 20% -120.00 480.00 fara restrictii 0 0.00 480.00 similare 0.00 480.00 normale 0.00 480.00 Actual 0% 0.00 480.00 Baneasa -10% - 48.00 432.00 790 0% 0.00 cca. 20 ml 0.00 0% 0.00 Plan 0% 0.00 432.00 Oferta 20% -110.00 440.00 fara restrictii 0 0.00 440.00 similare 0.00 440.00 normale 0.00 440.00 Actual 0% 0.00 440.00 Baneasa Antena 1 0% 0.00 440.00 590 5% 22.00 cca. 18 ml 0.00 0% 0.00 Plan 0% 0.00 462.00 Comparabila A Baneasa Comparabila B Baneasa Antena 1 Comparabila C Baneasa Comparabila D Baneasa Antena 1

Actual 743.5

Aprilie 600 420,000 700.00

Actual 600 354,000 590.00

Actual 790 474,000 600.00

Actual 590 324,500 550.00

normale

Baneasa Str. Garlei

743.5

cca. 20 ml 0.00

Plan

Corecie total brut Suprafata Opinie / mp - rotunjit -

(absolut) (procentual) (absolut) (procentual) 743.5 462

- 11 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: S-au corectat comparabilele pentru oferta cu -20% Drept de proprietate : o nu au fost necesare corecii; Restricii legale : o nu au fost necesare corecii; Condiii de finantare: o nu au fost necesare corecii; Condiii de vanzare: o nu au fost necesare corecii; Condiii de pia: o Corecia de -5% ntre comparabila 1 fiind pe piata din luna Aprilie; Localizare: o Corecia de -5% si -10% pentru comparabila 2 si 3 fiind localizate la strazi cu sistematizare superioara; Carasteristici fizice : o Corectie de 5% pentru comparabilele 1, 2 si 4 avand suprafete mai mici; Utiliti disponibile o nu au fost necesare corecii; Zonarea o nu au fost necesare corecii; Cea mai buna utilizare : o nu au fost necesare corecii; Valoarea asimilat pentru terenul supus evaluarii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a terenului comparabilei D deoarece terenului D i-au fost aduse cele mai putine corecii (corecia brut procentual cea mai mic) avnd n vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultat pentru teren prin abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este de 343.497 EURO (1.426.612 RON ). Teren in exces Nu exist teren in exces.

14.2.2. Estimarea costului de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale


Costul de inlocuire brut ( de nou) Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferena ntre costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup terminare, reprezint profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaiile de pe pia. Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o metoda se segregare a costului, respectiv in baza Volumului I Cldiri rezideniale din cartea COSTURI DE RECONSTRUCIE COSTURI DE NLOCUIRE editate de catre Editura IROVAL in 2009, autor Corneliu chiopu. Valorile luate n considerare au fost determinate prin metoda devizelor analitice. Paii aplicrii metodei sunt : - stabilirea principalelor tipuri de suprafee (suprafaa construit la sol, suprafaa nivelelor, suprafaa desfurat) ncadrarea localitii n funcie de gradul seismic i stabilirea coeficientului de manoper, stabilirea distanei medii de transport pentru calculul coeficienilor - Alegerea tipului de infrastructur, suprastructur a cldirii raportarea preurilor unitare la suprafeele aferente rezultnd costul global - Alegerea calitii finisajelor, nvelitorii i instalaiior funcionale raportarea preurilor unitare la suprafeele aferente rezultnd costul global - Insumarea costurilor totale.

- 12 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

In anexele raportului de evaluare se gaseste fisa de calul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea costului de inlocuire brut. Deprecieri Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire (de nou) a construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Exist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt: - deteriorarea fizic - neadecvarea funcional (recuperabil i nerecuperabil) - deprecierea extern (ce poate fi i temporar) n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern In anexele raportului de evaluare se gaseste fisa de calul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea si segregarea deprecierilor. Costul de inlocuire net Dupa parcurgerea pasilor aratati mai sus, prin deducerea deprecierilor din costul de inlocuire brut rezulta costul de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale :
Specificatie Total CIB Deteriorare fizica Neadecvare functionala Depreciere externa Cost de inlocuire net Valoare EUR 454,904 36,626 0 0 418,000 Valoare RON 1,889,307 152,116 0 0 1,737,000

14.2.3. Rezultatele abordarii


Prin adaugarea valorii nete a caldirilor si constructiilor speciale la valoarea terenului, rezultatul abordarii prin cost este prezentat n tabelul urmtor:
Specificatie Valoare teren Valoare cladire Total abordare prin cost Valoare EUR 343,497 418,000 761,497 Valoare RON 1,426,612 1,737,000 3,163,612

- 13 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE


Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

720.000 EUR echivalent 2.990.300 RO N ABORDAREA PE BAZ DE COMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

Adrian Crivii Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR

Cristian Matu Evaluator proprieti imobiliare

S.C. DARIAN DRS S.A.

16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS 1 Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE


La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte integrant, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat clientului impune invalidarea prezentului raport. Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport; Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a materialelor periculoase; Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate; In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;
- 14 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. Evaluatorul nu a avut la dispozitie documentatia cadastrala, suprafata desfasurata a fost luata din autorizatia de construire iar suprafata construita la sol din contractul de vanzare cumparare, ambele acte anexate la raport; Suprafata utila a fost calculata ca fiind 80% din suprafata construita desfasurata. Condiii limitative: Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului; Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara); Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate; Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport. Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei Mai 2010; Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare; Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele legale; Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE


Situaia juridic a proprietii imobiliare i ariile propietatii ; Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate; Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate; presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala; baza de date a evaluatorului; informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Edil, Nobila Casa, Casa Pitas, Welt Imobilaire etc.) privind tranzacii similare; informaii existente pe site-urile www.piaa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.imopedia.ro, www.edil.ro, etc.; revistele de profil: Piaa de la A la Z; Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Bucureti i din zona n care se situeaz proprietatea supusa evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE


Avnd n vedere scopul si utilizarea evalurii, s-au avut n vedere recomandrile Standardului International de Evaluare IVS 1 Valoare de piata tip de valoare. Referitor la baza de evaluare, recomandarile acestui standard sunt: 1. Standardul International de Evaluare IVS1 Valoare de piata tip de valoare 2. Standardul International de Practica in Evaluare GN1 Evaluarea proprietatii imobiliare 3. Evaluarea proprietatii Imobiliare IVS3 -Raportarea Evaluarii Pentru proprietatile nespecializate, in prezentul raport, s-a urmarit o estimare a valorii de piata a obiectivelor asa cum este aceasta definita in Standardul International IVS 1 Valoarea de piata baza de evaluare. Conform standardului, definitia valorilor este urmatoarea:
- 15 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

20. DATA ESTIMRII VALORII


La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Mai 2010. Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 27.05.2010. Evaluarea a fost realizat n 20 Mai 2010 , care este si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI


Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,1532 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT


Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

23. CLAUZA DE NEPUBLICARE


Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare specifice i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii. Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.

24. DECLARAIE DE CONFORMITATE


Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.

25. CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c: o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte. o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional. o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate. o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior. o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
- 16 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

o o o

evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprieratului . n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara evaluatorului care semneaz mai jos.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport. Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN DRS SA are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZTIRIAC ASIGURRI S.A. Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei DARIAN, aplicarea si respectarea procedurilor interne fiind verifcate de catre Dl. Adrian Crivii Raportul de evaluare cuprinde 18 pagini ( fara anexe ), la care se adauga anexele: ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE - 4 PAGINI ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII - 2 PAGINI ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII - 5 PAGINI ANEXA NR. 4 LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETII 4 PAGINI

- 17 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

27. PREZENTAREA EVALUATORULUI


DARIAN este juctor principal pe piaa serviciilor de evaluare, domeniile de baz fiind evaluare de proprieti imobiliare, evaluare de afaceri, evaluare de maini i echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale. Destinaiile pentru care ntocmim rapoarte de evaluare sunt garanii bancare, raportri financiare, vnzare-cumprare, asocieri, fuziuni, lichidri, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ i elaborarea de planuri de afaceri, studii de fezabilitate, proiecte pentru finanare, servicii de consultan financiar i n management. Recent, am realizat evaluarea de proiecte pentru finanri din fonduri europene. Activitatea DARIAN se desfoar pe plan naional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari orae ale rii i o reea de evaluatori colaboratori n celelalte judee, asigurnd o bun cunoatere a pieei imobiliare romneti. Echipa este format din evaluatori membri titulari (la toate seciunile) i membri acreditai ANEVAR, membri ai altor asociaii profesionale internaionale, cu experien n domeniul evalurii, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea i standardul cel mai bun al profesiei, perfecionarea, pregtirea continu i promovarea celor mai bune practici. Experiena pe piaa evalurii se concretizeaz n 16 ani de evaluri n toate domeniile, contracte i convenii naionale ncheiate cu instituii bancare i guvernamentale. Am dat consultan n evaluare, am evaluat afaceri i patrimonii pentru un numr de peste 10.000 de clieni, societi comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, n ultimii ani am avut peste 50.000 de clieni persoane fizice pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii. Valoarea actualizat a afacerilor, proprietilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent de ctre Darian este de aproximativ 20 miliarde EURO. DARIAN este din anul 1994 membru corporativ ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Lucrrile sunt realizate cu respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al Asociailor de Evaluatori (TEGOVA) i recomandrilor asociaiei profesionale. DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calitii conform ISO 9001: 2008, prin SGS-ICS din anul 2003, recertificat n anul 2009. Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clieni etc. sunt disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne putei contacta pentru ntrebri punctuale la darian@darian.ro. Date de contact: Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797 Bucureti - Union Intl Center, str. I. Cmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000 Timioara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620 Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625 Iai -Str. tefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627 Braov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624 Sibiu - Str. coala de not, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236 Galai - Str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085 Arad - Str. Clugreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407 Craiova - Str. Calea Bucureti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567 Ploieti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050 Piteti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875 Suceava - Str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274 Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009 Tg. Mure - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409 Alba Iulia - Str. I.C. Brtianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092 Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 011093 Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572, Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054 Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347 Membru al:

28. ANEXE
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII ANEXA NR. 4 LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETII

- 18 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE Oferte si tranzactii teren:


Poza Zona Detalii Pret/mp Suprafata Contact Pozitionare pe Harta

Baneasa

Teren de vanzare, zona Baneasa, 256.000 EUR, 800 EUR / mp, Pre negociabil, Tip teren: intravilan constructii, Suprafaa teren: 320 mp, Front stradal: 12 m, Tip teren: constructii, Clasificare teren: intravilan, Construcie pe teren: Nu

800

320

0726528773

Baneasa

Teren de vanzare, zona BANEASA, 420.000 EUR, 700 EUR / mp, Pre negociabil, Tip teren: intravilan constructii, Suprafaa teren: 600 mp, Front stradal: 18 m, Construcie pe teren, Caracteristici Suprafaa teren: 600 mp, Front stradal: 18 m, Nr. fronturi: 1, Tip teren: constructii, Clasificare teren: intravilan, Construcie pe teren: Da, Suprafaa construit: 100 mp Vanzare teren Baneasa - Antena 1 , riveran Lacului Baneasa, 590 EUR / mp, Pre negociabil, Tip teren: intravilan constructii, Suprafaa teren: 600 mp, Front stradal: 19 m, Construcie pe teren, Zona rezidentiala deosebita aflata in Nordul capitalei la aproximativ 200 m de malul Lacului Baneasa, excelent pentru constructia unui bloc de apartamente sau pentru o vila deosebita cu suprafata desfasurata mai mare, Suprafaa teren: 600 mp, Front stradal: 19 m, Nr. fronturi: 1, Lime drum acces: 12 m, nclinaie teren: 1 , Tip teren: constructii, Clasificare teren: intravilan, Construcie pe teren: Da, Suprafaa construit: 80 mp Vanzare teren Baneasa - Antena 1, Urbanism P+4, Bucuresti, Sector 1, zona Baneasa, 600.000 EUR, Pre vechi: 900.000 EUR, Pre nou: 600.000 EUR, Pre nou: 1.000 EUR / mp, Pre negociabil, Tip teren: intravilan constructii, Suprafaa teren: 600 mp, Front stradal: 16 m, Construcie pe teren, Nr. fronturi: 1, Tip teren: constructii, Clasificare teren: intravilan, Construcie pe teren: Da, Suprafaa construit: 100 mp

700

600

0735527019

Baneasa Antena 1

590

600

0726528773

Baneasa

1000

600

0733053903

Baneasa

Vanzare teren Baneasa, pret 600E/mp, Bucuresti, Sector 1, zona Baneasa, 600 EUR / mp, Tip teren: intravilan constructii, Suprafaa teren: 790 mp, Front stradal: 20 m, Nr. fronturi: 1, Tip teren: constructii, Clasificare teren: intravilan, Construcie pe teren: Nu

600

790

0726528773

Baneasa Antena 1

Teren de vanzare, zona BANEASA, ANTENA 1, 324.000 EUR, 550 EUR / mp, Pre negociabil, Tip teren: intravilan constructii, Suprafaa teren: 590 mp, Front stradal: 18 m, Nr. fronturi: 1, Tip teren: constructii, Clasificare teren: intravilan, Construcie pe teren: Nu,

550

590

0726528773

Oferte case vanzare:


Poza Zona Detalii Pret Suprafata Contact Pozitionare pe Harta Vila de vanzare Baneasa lux la cheie, Bucuresti, Sector 1, zona Baneasa, 650.000 EUR, Pre negociabil, Pre chirie / luna: 3.500 EUR, Suprafaa util: 400 mp, Suprafaa teren: 431 mp, Regim nlime: D+P+1E+M, An construcie: Baneasa Str. 2002, 30m de lac, 10 min de Bucuresti, zona rezidentiala de vile, finisaje lux, Garlei Caracteristici Nr. camere: 6, Suprafaa util: 400 mp, Suprafaa construit: 506 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 5, Nr. balcoane: 5, Nr. terase: 5, Suprafaa teren: 431 mp, Nr. fronturi: 1, Front stradal: 28 m, nvelitoare acoperi: Tabla, An construcie: 2002, Structur rezisten: beton, Regim nlime: D+P+1E+M

650000

400

0752030412

Baneasa Sisesti

Bucuresti, zona Sisesti. 340.000 EUR, Pre chirie / luna: 1.500 EUR, Regim nlime: P+1E+MAn construcie: 2009, Caracteristici Nr. camere: 5, Suprafaa construit: 205 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 5, Nr. balcoane: 2, Nr. fronturi: 1, Front stradal: 15 m, An construcie: 2009, Structur rezisten: caramida, Regim nlime: P+1E+M

340000

186

0722762960

Vila Baneasa - Antena 1 - Garlei, Bucuresti, Sector 1, zona Baneasa, 450.000 EUR, Pre negociabil, Suprafaa teren: 262 mp, Regim nlime: P+2E, An Baneasa Str. construcie: 2009, Caracteristici Nr. camere: 5, Suprafaa construit: 435 mp, Garlei Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 4, Nr. balcoane: 2, Suprafaa terase: 108 mp, Suprafaa teren: 262 mp, Nr. fronturi: 1, An construcie: 2009, Structur rezisten: caramida, Regim nlime: P+2E

450000

395

0749056630

Baneasa

Casa de vnzare 5 camere, Bucuresti, zona Baneasa, 450.000 EUR, Pre negociabil, Suprafaa util: 200 mp, Suprafaa teren: 370 mp, Regim nlime: P+1E, An construcie: 2000, Caracteristici Nr. camere: 5, Suprafaa util: 200 mp, Suprafaa construit: 210 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 3, Nr. balcoane: 1, Suprafaa teren: 370 mp, Front stradal: 9.5 m, An construcie: 2000, Regim nlime: P+1E VILA NOU CONSTRUITA, BANEASA-HENRI COANDA, Bucuresti, zona Baneasa, 250.000 EUR, Pre negociabil, Suprafaa util: 220 mp, Suprafaa teren: 410 mp, Regim nlime: S+P+1E, An construcie: 2009, Vila este luminoasa- ferestre mari, spatioasa, renovata lux. Balcon inchis cu termopan, Subsol cat suprafata bucatariei, Caracteristici Nr. camere: 5, Suprafaa util: 220 mp, Suprafaa construit: 280 mp, Nr. bi: 3, Nr. balcoane: 1, Nr. terase: 2, Suprafaa teren: 410 mp, Nr. fronturi: 1, An construcie: 2009, Structur rezisten: caramida, Regim nlime: S+P+1E, Nr. locuri parcare: 2

450000

200

0730177225

Baneasa

250000

220

0725262710

- 19 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala


Casa de vnzare 6 camere, Bucuresti, zona Baneasa, 550.000 EUR, Suprafaa util: 300 mp, Suprafaa teren: 503 mp, Regim nlime: P+1E+M, An construcie: 2007, Caracteristici Nr. camere: 6, Suprafaa util: 300 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 3, Nr. balcoane: 3, Nr. terase: 1, Suprafaa teren: 503 mp, An construcie: 2007, Regim nlime: P+1E+M

Baneasa

550000

300

0729999919

Baneasa

Baneasa, Aviatiei, inchiriere vila S+P+3, constructie 2008, suprafata 500 mp, 13 camere, 5 grupuri sanitare, 3 terase, 3 balcoane, nemobilata, finisaje de lux, gresie, faianta, parchet, 10 aparate de aer conditionat, termopan, locuri de parcare, curte individuala foarte frumos amenajata, pret inchiriere 4000 euro/luna, negociabil, pret vanzare 680000 euro, negociabil

680000

500

0732302677

Baneasa

Vila 2009 - S+P+2E - Antena1, str.Girlei, 425 mp construiti incluzand 108 mp terase, finisaje lux, 4 bai, living (incalzire in pardoseala) + 2 camere + 2 dormitoare matrimoniale cu balcoane si dressing, ferestre termopan Rehau tripan, 262 mp teren, panorama de vis asupra lacului Baneasa, sistem de supraveghere video, sistem de iluminare perimetral pt toata proprietatea. Parcarea se face in strada Garlei, accesul la proprietate se face pe un drum pietonal amenajat (pavele, pitici de gradina, plante) cu latime variabila intre 2 si 3 metri, cu lungime de 60 metri., pret negociabil. Vila zona Baneasa-Herastrau, super-facilitati, bucatarie echipata complet, gradina 220 mp ( jacuzzi 4 pers.), 3 locuri parcare in curte separat de gradina, sala gimnastica dotata cu aparate, masa biliard, aer conditionat, alarma cu supraveghere video si monitorizare continua (la cerere), videointerfon, jaluzele electrice, antena satelit, centrala proprie, semi-mobilat,tv. , renovat recent etc. PARTER = (living,dining,bucat,wc serv.-80 mp), ETAJ 1= (3 dormit.,baie hidromasaj,wc serviciu si dus-80 mp), ETAJ 2= (1 dormit, baie si sala gymn 40mp, pret 2.500 (negociabil) euro/luna-(brut cu impozit inclus), contract ferm pe 1 an declarat la finante (deductibil), garantie continuitate si dotari 3 luni minim, reziliere inainte cu 2 luni Vila P+2+M, 6 dormitoare, 8 camere, Zona: Baneasa, Reper: Antena 1, 760.000 EUR 3.400 EU/luna, 500 mp - suprafata utila, 550 mp - suprafata construita, 475 mp - suprafata teren liber (curte), parcare (6 locuri), 4 grupuri sanitare, semi-mobilat, mobiler modern, curte individuala, interior nou, imobil in stare exceptionala, incalzire cu centrala proprie, strazi amenajate, parchet , gresie , vinarom , faianta , geamuri termopan , calorifere aluminiu, aer conditionat , sistem de alarma, construit in 2007, destinatii: rezidenta, birou, contr. vanzare-cumparare, vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, lac, bar/pub, restaurant

450000

315

0744650945

Baneasa Herastrau

675000

210

0745622131

Baneasa Antena 1

760000

500

0722204577

Oferte case inchiriere:


Poza Zona Detalii Chirie Suprafata Contact Pozitionare pe Harta Casa 5 camere Baneasa, Bucuresti, Sector 1, zona Baneasa, C-tin Dobrogeanu Gherea, 1.500 EUR / luna, Pre negociabil, Suprafaa util: 200 mp, Suprafaa teren: 150 mp, Regim nlime: S+D+P+1E+M, An construcie: Baneasa 2006, Casa 5 camere confort I, mobilata si utilata lux, Bucataria este Franke Dobrogeanu mobilata si utilata, iar dormitoarele sunt mobilate Mobexpert, Nr. camere: 5, Gherea Suprafaa util: 200 mp, Suprafaa construit: 230 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 3, Nr. balcoane: 2, Nr. terase: 1, Suprafaa teren: 150 mp, Nr. fronturi: 1, Front stradal: 30 m, nvelitoare acoperi: Tigla, An construcie: 2006, Structur rezisten: caramida, Regim nlime: S+D+P+1E+M Inchiriere vila Lacul Baneasa - Piata Presei, Bucuresti, zona Baneasa, 1.299 EUR / luna, Pre negociabil, Suprafaa util: 270 mp, Suprafaa teren: 350 mp, Regim nlime: P+1E+M, An construcie: 2008, Vila se afla amplasata intr-un cartier nou riveran Lacului Baneasa, in spatele Pietei Presei Libere, cu acces din Sos. Straulesti, zona in nordul capitalei avand in vecinatate Baneasa Bussines Center , Aeroportul Baneasa , Hotel Flora, Caracteristici Nr. camere: 6, Suprafaa util: 270 mp, Suprafaa construit: 325 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 3, Nr. balcoane: 1, Nr. terase: 1, Suprafaa terase: 25 mp, Suprafaa teren: 350 mp, Nr. fronturi: 1, Front stradal: 15 m, An construcie: 2008, Structur rezisten: beton, Regim nlime: P+1E+M

1500

200

0732302677

Baneasa

1299

270

0752098900

Vila de vanzare Baneasa lux la cheie, Bucuresti, Sector 1, zona Baneasa, 650.000 EUR, Pre negociabil, Pre chirie / luna: 3.500 EUR, Suprafaa util: 400 mp, Suprafaa teren: 431 mp, Regim nlime: D+P+1E+M, An construcie: Baneasa Str. 2002, 30m de lac, 10 min de Bucuresti, zona rezidentiala de vile, finisaje lux, Garlei Caracteristici Nr. camere: 6, Suprafaa util: 400 mp, Suprafaa construit: 506 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 5, Nr. balcoane: 5, Nr. terase: 5, Suprafaa teren: 431 mp, Nr. fronturi: 1, Front stradal: 28 m, nvelitoare acoperi: Tabla, An construcie: 2002, Structur rezisten: beton, Regim nlime: D+P+1E+M

3500

400

0752030412

Baneasa Sisesti

Bucuresti, zona Sisesti. 340.000 EUR, Pre chirie / luna: 1.500 EUR, Regim nlime: P+1E+MAn construcie: 2009, Caracteristici Nr. camere: 5, Suprafaa construit: 205 mp, Nr. buctrii: 1, Nr. bi: 5, Nr. balcoane: 2, Nr. fronturi: 1, Front stradal: 15 m, An construcie: 2009, Structur rezisten: caramida, Regim nlime: P+1E+M Vila P+2+M, 6 dormitoare, 8 camere, Zona: Baneasa, Reper: Antena 1, 760.000 EUR 3.400 EU/luna, 500 mp - suprafata utila, 550 mp - suprafata construita, 475 mp - suprafata teren liber (curte), parcare (6 locuri), 4 grupuri sanitare, semi-mobilat, mobiler modern, curte individuala, interior nou, imobil in stare exceptionala, incalzire cu centrala proprie, strazi amenajate, parchet , gresie , vinarom , faianta , geamuri termopan , calorifere aluminiu, aer conditionat , sistem de alarma, construit in 2007, destinatii: rezidenta, birou, contr. vanzare-cumparare, vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala, RATB, lac, bar/pub, restaurant

1500

186

0722762960

Baneasa Antena 1

3400

500

0722204577

- 20 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

Vedere Exterior

Curte Fata

Curte Spate

- 21 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Camera

Hol

Bucatarie

Camera

Living

Camera

Camera

Baie

- 22 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

Camera

Camera

Camera

Camera

Mansarda

- 23 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII

- 24 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

- 25 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

- 26 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

- 27 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

- 28 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

- 29 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

- 30 -

DARIAN DRS SA

Evaluare proprietate imobiliara de tip rezidential : teren si casa unifamiliala

ANEXA NR. 4 LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETII

- 31 -