Elemente ale Analizei de piață pentru proprietatea imobiliară

1. apreciați atractivitatea apartamentului pentru participanții pe piață, pe baza

avantajelor/dezavantajelor pe care le-ați identificat pentru amplasamentul/vecinătatea blocului,
pentru clădirea acestuia și pentru apartament; argumentați

Caracterizarea subiectului (avantaje/dezavantaje) relativ la preferințele participanților pe piață în ceea ce

privește:

 atractivitatea zonei
 „calitatea” vecinătății
 „calitatea” clădirii blocului (vechime, număr de niveluri, aspect, etc.)
 tipul de apartament (compartimentare, nr. de camere, etc.)
 „calitatea” apartamentului (Au, confort, finisaje/dotări, etc.)

Caracteristicile care împlinesc sau chiar depășesc „așteptările” cumpărătorilor/chiriașilor reprezintă în

general avantaje; cele care sunt sub nivelul acestor așteptări, reprezintă în general dezavantaje; atenție la
caracteristicile care diferă mult (în sus sau în jos) de așteptări! acestea pot situa apartamentul în zona
superioară/inferioară a „clasamentului” dar îl pot și scoate din segmentul de piață, plasându-l în unul
superior/inferior

2. identificați segmentul de piață relevant pentru această proprietate imobiliară; delimitați geografic
aria în care se regăsesc atât apartamentul analizat, cât și cele competitive cu acesta

Proprietate imobiliară rezidențială – apartament cu x camere, cu finisaje și dotări

simple/medii/superioare/de lux amplasate în blocuri de locuințe.

Aria pieței și aria competitivă (cu poziționare pe hartă), prin:

- identificarea „reperelor” care delimitează fizic aria de piață, cu argumentare (ex.: pe direcția
nord – până la str. ABC, dincolo de aceasta fiind un cartier de locuințe unifamiliale)
- identificarea – dacă e cazul – a zonelor cu cotație similară din cadrul localității

3. profilați cumpărătorul/chiriașul tipic pentru acest apartament (la nivel de dorință și putere de
cumpărare); indicați tipul predominant de tranzacție (vânzare vs închiriere)

Dorință – cine sunt cei cărora apartamentul le satisface cerințele? (de ex.: persoană singură/familie
mică/mare/firmă). Putere de cumpărare – ce nivel de venituri ar fi necesar pentru cumpărare (inclusiv
condiții de finanțare prin credit) sau închiriere. Frecvența vânzărilor  cea a închirierilor.

4. oferiți o apreciere cantitativ-relativă a „cumpărătorilor/chiriașilor tipici” din aria de piață, precum și

posibilitatea atragerii lor în aria de piață

Apreciere relativă (după cele mai bune cunoștințe ale evaluatorului, cu referire și la surse de informații –
articole, studii, interviuri, etc.) a numărului de cumpărători/chiriași care sunt/pot fi atrași în aria de piață prin
avantajele deja identificate – mare/mediu/mic, etc.

5. oferiți o apreciere cantitativ-relativă a activității precedente a pieței; apreciați și motivați tendința

viitoare pe termen scurt/mediu

1
Istoricul perioadei anterioare relevante, numărul (mare/mediu/mic) de tranzacții de vânzare/închiriere;
evoluția în timp până la data evaluării.

Tendința pe termen scurt & mediu (ce ar putea influența - </> - volumul tranzacțiilor? cum?; ex.:
disponibilitate/cost creditare, altele)

Atenție: ne raportăm la data evaluării (31.12.2021) când nu știam ce urmează...

6. oferiți o apreciere cantitativ-relativă a numărului de apartamente similare existente pe piață

(mare/mediu/mic)

Nu este necesar (și nici posibil) să „dimensionăm” exact acest număr; este suficient un reper relativ
(mare/mediu/mic) ancorat în date de piață; exemple/referire la studii/articole/interviuri

7. prezentați (și argumentați) intervalul de prețuri de vânzare/închiriere; caracterizați pe scurt limitele

intervalelor

Trebuie colectate date din piață pe baza cărora să se profileze intervalele de prețuri de
tranzacționare/închiriere; pentru comparabilitate, prețurile ar trebui raportate la Au; atenție la
mobilat/utilat!

Trebuie prezentate principalele caracteristici ale apartamentelor aflate la extremitățile intervalelor, cu

focalizare pe acele aspecte care contează pentru participanții pe piață (care, de fapt, influențează prețul
tranzacției; ex.: localizarea blocului, numărul de niveluri/etajul, finisajele/dotările/starea, etc.)

8. identificați (dacă e cazul) blocurile cu apartamente similare din aria de piață, în curs de construire,
precum și pe cele planificate a se realiza; analizați competitivitatea acestor apartamente cu cel
evaluat

Dacă există astfel de situații  prezentarea cazurilor cu o bună șansă de finalizare, stadiul în care se află,
perioada estimată de finalizare și ajungere în piață; o estimare cantitativă a unităților de pe segmentul de
piață analizat.

Trebuie analizată competitivitatea acestor unități cu apartamentul evaluat (un cumpărător/chiriaș avizat ar
renunța la cumpărarea/închirierea apartamentului evaluat în favoarea unuia dintre cele din categoria de mai
sus?)

9. apreciați raportul dintre cererea și oferta de apartamente similare, existent la data de referință
indicată

Practic este necesară estimarea cererii marginale = cerere minus ofertă (corelat cu datele prezentate);
rezultatul >0 (cerere > oferta) piața vânzătorului; rezultatul <0 (cerere < oferta) piața cumpărătorului.

10. dacă ar fi să realizați un „clasament” imaginar cu apartamentele comparabile cu cel analizat din piața
definită, care considerați că ar fi poziția calitativ-relativă a subiectului în acesta?

Pe baza modului în care caracteristicile principale (cele pe care le iau în considerare participanții pe piață la
formarea/analizarea prețului) ale apartamentului evaluat răspund cerințelor participanților pe piață, se
poate încadra, de exemplu:

- în treimea superioară (apartamentul evaluat satisface toate/cea mai mare parte dintre cerințe

2
 - în treimea din mijloc (apartamentul evaluat satisface unele dintre cerințe dar are și unele
deficiențe
- în treimea inferioară (apartamentul evaluat satisface un număr minim de cerințe/niciuna sau/și
are deficiențe)
11. apartamentul ar putea fi „dorit” pe piață? există putere de cumpărare (disponibilitatea finanțării din
credit)?

Ca o concluzie la cele de mai sus, ar trebui apreciată atractivitatea apartamentului evaluat și șansele de a fi
vândut.

Elemente ale analizei CMBU pentru proprietatea imobiliară

În această situație, judecata evaluatorului are o pondere mai mare decât calculele; astfel, înainte de a
răspunde cerințelor, ar trebui parcurse următoarele scheme logice:

3
 1. care este specificul zonei în care se află apartamentul analizat, din punct de vedere al utilizării/lor
dominante?

În orașele mari, rareori blocurile de locuințe sunt „izolate”; de regulă, ele formează cvartale care, funcție de
anumiți factori (ex.: apropierea de căile de transport principale), sunt cu spații comerciale la parter sau cu
apartamente; astfel rezultă un specific rezidențial/comercial sau unul exclusiv rezidențial.

2. care este utilizarea curentă a apartamentului?

În funcție de datele aplicației ce v-au fost repartizate.

3. există indicii în piață pentru utilizări alternative care ar putea fi mai eficiente? argumentați
(probabilitate rezonabilă)

Pe baza schemelor de mai sus, trebuie analizată realitatea din locația respectivă

4. o eventuală schimbare a utilizării ar fi permisă legal? fundamentați

Trebuie obținute informații concrete de la Primărie/Urbanism dacă situația nu este evidentă (ex.: există în
vecinătate apartamente care au fost modificate de curând; sau: stradă îngustă, cu sens unic, fără locuri de
parcare, se intră în bloc direct de pe trotuar)

5. o eventuală conversie a apartamentului pentru oricare dintre utilizările alternative ar fi posibilă fizic?
explicați

Trebuie analizate caracteristicile constructive ale clădirii blocului (eventual și posibilitatea realizării unei
extinderi).

Elemente ale analizei de piață pentru bunul mobil

1. identificați subgrupa în care se încadrează autoturismul; evidențiați principalele caracteristici
specifice acestei subgrupe; delimitați geografic aria pieței specifice subgrupei

Este un bun de natura mijloacelor de transport, se încadrează în subgrupa autovehiculelor înmatriculate –

autoturisme folosite – este destinat transportului de persoane. Pe acest segment activează preponderent
particulari dar și firme, bunul fiind vândut de regulă „așa cum este, unde este”, prin intermediul portalurilor
de publicitate specializate dar și în târguri; există/nu există dealeri.

De regulă piața este una națională; pentru unii participanți (ex.: cei din zona de vest a țării)/anumite mărci
piața poate fi una europeană.

2. evidențiați principalii factori care influențează cererea pe piața specifică autoturismului analizat;
explicați mecanismul prin care o influențează

Ex.:

Factor social – pandemia, a redus mobilitatea  a putut reduce temporar cererea

Factor economic – criza semiconductorilor  a mărit prețurile dar și timpul de livrare a autoturismelor noi 
cerere mărită pe sh în zona autoturismelor puțin folosite

Factor economic – crește „apetitul” pentru zona hybrid/electric  posibilă scădere a cererii pentru
autoturisme cu motoare cu ardere internă

4
Factor economic – unele țări pregătesc interzicerea autoturismelor pe motorină  posibilă creștere a ofertei
pe acest sub-segment la noi

3. profilați cumpărătorul tipic și preferințele acestuia

Particular  mașină de familie; mic întreprinzător/firmă mică/medie  mașină de serviciu.

Preferințele sunt orientate pe dimensiunea bugetului, an de fabricație și stare, marcă, alte caracteristici
(ordinea poate varia)

4. se mai fabrică modelul? dacă da, care este intervalul de prețuri practicate de producător/dealeri pe
piață?

Concret, pentru fiecare caz în parte

5. care este intervalul de prețuri pentru autoturisme folosite, pe piața specifică? care este principiul în
baza căruia se tranzacționează?

Tranzacțiile se realizează pe principiul „văzut/plăcut”; intervalul de prețuri rezultă din analiza specifică pe
portalurile de specialitate; trebuie înțelese caracteristicile autoturismelor de la cele două limite ale
intervalului.

6. în piața specifică se practică recondiționarea și revânzarea? dacă da, care este intervalul de prețuri
practicate la revânzare?

Concret pentru fiecare caz.

7. există substitute pentru autoturismul analizat? dacă da, oferiți câteva detalii și intervalul de prețuri

Substituirea are loc la limitele intervalului de prețuri (ex.: la limita inferioară – pot să renunț la marcă/model
dacă, la același preț, găsesc unul „inferior” dar într-o stare (mult) mai bună; la limita superioară pot să
renunț la limita de an de fabricație dacă, la același preț, găsesc o marcă/model „superior/ară” dar mai
vechi/mai mulți kilometri).

La cele două extreme se formează noi intervale dar mai restrânse.

8. apreciați competitivitatea autoturismelor de la Cerințele 4, 5, 6 și 7 cu cel analizat

4 – sigur nu datorită diferenței mari de preț

5 – sigur da

6 – poate fi în anumite limite de creștere a prețului

7 – idem

9. apreciați volumul curent de vânzări pe piață; comparați cu activitatea precedentă; prognozați

evoluția viitoare pe termen scurt/mediu

Volumul vânzărilor este unul normal, mediu; pentru unele sub-segmente, perioada anterioară a marcat o
scădere ușoară a volumului de tranzacții cu tendință de revenire; perioada viitoare poate fi, pe termen scurt
și mediu, constantă fără variații importante. (Atenție! Ne aflăm la 31.12.2021!)