Sunteți pe pagina 1din 149

EVALUAREA BUNURILOR

IMOBILE

- NOTE DE CURS -






1


SCURT ISTORIC AL ACTVlTlI DE EVALUARE N ROMNIA

Profesia de evaluator a aprut n Romnia pe fondul deciziilor de privatizare a
ntreprinderilor n perioada post decembrist, cnd s-a simit necesitatea nfiinrii unui organism
care s reglementeze i s promoveze aceast profesie, n anul 1992 semnndu-se convenia de
nfiinare a ANEVAR - asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia i Statutul acesteia. Sub
egida Asociaiei au fost organizate primele cursuri de pregtire a evaluatorilor n domeniul
evalurii ntreprinderii, n colaborare cu ANP - Agenia Naional pentru Privatizare i
Dezvoltarea ntreprinderilor Mici i Mijlocii, finalizate prin acordarea de diplome de absolvire
de ctre ANP. Tot n acest an a nceput i nfiinarea Centrelor teritoriale ANEVAR, n orae
importante din ar.
n decursul urmtorului an a fost organizat i susinut primul curs de evaluare a
ntreprinderilor cu asisten internaional din partea unor instituii de competen din Marea
Britanie i Frana, curs finanat de Comunitatea European prin programul PHARE.
n anul 1994, ANEVAR a aderat la TEGOVOFA, actuala TEGOVA - Grupul European
al Asociaiilor de Evaluatori.
Institutul Romn de Cercetri n Evaluare - IROVAL ia fiin n 1995, obiectivele
acestuia fiind: cercetri fundamentale i aplicative interdisciplinare n domeniile de diagnostic i
evaluare, editarea de cri, publicaii de specialitate, lucrri de sintez, studii documentare n
domeniul evalurii.
Tot n aceast perioad ANEVAR, stabilete relaii de colaborare cu Appraisal Institute,
cu Institutul Canadian al Evaluatorilor de ntreprinderi, cu TEGOVA i alte asociaii de profil
din Marea Britanie, Germania, Ungaria.
Anul 1996 reprezint un an cu multe realizri i nouti n activitatea Asociaiei: este
organizat primul curs de evaluare a proprietilor imobiliare, n colaborare cu Institutul Romn
de Cercetri Economico-Sociale i Sondaje - IRECSON, este editat primului numr al
Buletinului Informativ al ANEVAR, sunt aprobate primele standarde proprii - SEV, iar din acest
an Asociaia devine membru titular n Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare
IVSC.
Anul urmtor cunoate o expansiune a activitilor desfurate de ctre ANEVAR: este
nregistrat marca ANEVAR, sunt publicate standardele SEV, sunt traduse pentru prima dat
standardele europene ale TEGOVA, este editat manualul calitii pentru asigurarea calitii n
cadrul firmelor Asociate ANEVAR - membrii corporativi, este introdus obligativitatea

2
asigurrii de rspundere profesional i debuteaz cursul de pregtire a lectorilor ANEVAR, cu
ajutorul unor specialiti din SUA.
Anul 1998 a reprezentat anul introducerii Standardelor Profesionale Europene EVS,
realizate de ctre TEGOVA, ANEVAR a contribuit la crearea Ordinului nr. 288/1998 privind
unificarea i reglementarea activitii de elaborare a rapoartelor de evaluare pentru societile
comerciale supuse procesului de privatizare, n care se prevede obligativitatea utilizrii
standardelor profesionale de evaluare adoptate de ctre ANEVAR.
ncepnd cu anul 2000, este introdus obligativitatea pregtirii continue a membrilor
ANEAR, i are loc primul examen pentru obinerea titlului de membru acreditat ANEVAR.
Volumul Evaluarea proprietilor imobiliare" al Appraisal Institute, o surs foarte
important de informaii pentru formarea evaluatorilor i pentru pregtirea continu a acestora,
este tradus i editat.
n anul 2002 Asociaia devine membru fondator al WAVO - Asociaia Mondial a
Organizaiilor de Evaluatori.
Este tradus i editat ediia a asea 2003 a Standardelor Internaionale de Evaluare i
sunt organizate cursuri pentru formarea de evaluatori de bunuri mobile, n colaborare cu ASA -
American Society of Appraisers.
Anul 2004 a reprezentat anul introducerii obligativitii respectrii de ctre toi membrii
ANEVAR a standardelor IVSC, care nlocuiesc astfel standardele SEV, iar n anul urmtor este
editat ediia a aptea a acestor standarde. Un pas important const n faptul c ocupaia de
expert evaluator este introdus i recunoscut n COR.
n 2006 este lansat Revista de evaluare, redactat n limbile romn i englez cu
apariie bianual, iar n 2007 se trece la ediia a opta a standardelor IVSC i este introdus cursul
de evaluare a activelor financiare.
n prezent, activitatea ANEVAR este desfurat n 11 centre din Bucureti i 40 de
centre teritoriale din ar i sunt susinute patru tipuri de cursuri de formare profesional:
Evaluarea ntreprinderilor - EI, Evaluarea Proprietilor Imobiliare - EPI, Evaluarea Bunurilor
Mobile - EBM i Evaluarea Instrumentelor Financiare. Asociaia are peste 5.000 membri titulari
i 260 membri corporativi.
La 1 ianuarie 2012 a intrarat n vigoare a cea mai nou ediie a Standardelor
Internaionale de Evaluare, care sunt prezentate n capitolul 3.


3

Capitolul 1

NOIUNI DE BAZ PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

Obiectivul capitolului
Scopul acestui capitol este acela de a aduce n atenia studenilor noiunile
fundamentale ce privesc dreptul de proprietate, aa cum se exercit acesta n ara
noastr, noiuni pe care fiecare evaluator de proprieti imobiliare trebuie s i le
nsueasc, avnd n vedere faptul c din punct de vedere juridic, un evaluator
estimeaz valoarea dreptului de proprietate asupra proprietii imobiliare. Acesta se
poate regsi n postura de a evalua o proprietate asupra creia se exercit un tip de
drept de proprietate, n timp ce are la dispoziie informaii despre proprieti
comparabile asupra crora se exercit alte tipuri de drepturi de proprietate.
Parcurgnd acest capitol v vei aminti de la cursurile frecventate anterior,
modul de clasificare a drepturilor reale i ce reprezint fiecare dintre acestea, ce
reprezint dreptul de proprietate i dezmembrmintele acestuia, care sunt atributele
dreptului de proprietate, care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate
privat i cele ale dreptului de proprietate public .a.

1.1. Dreptul real i dreptul de proprietate

Abordarea prin pia (prin comparaie), una din cele trei abordri n
evaluare, aa cum se va vedea n capitolul 5, menioneaz foarte clar faptul c
primul element de comparaie care trebuie stabilit n grila de pia de ctre
evaluator este chiar tipul dreptului de proprietate asupra proprietii subiect -
proprietatea imobiliar care trebuie evaluat, ct i drepturile de proprietate asupra
proprietilor comparabile. Dac dreptul de proprietate asupra proprietii subiect
difer de cele ale proprietilor comparabile, atunci evaluatorul trebuie s
determine i s aplice corecii preurilor cu care au fost tranzacionate proprietile
comparabile respective.

4
Dreptul real reprezint un drept subiectiv patrimonial, n baza cruia
titularul su poate s exercite anumite prerogative asupra unui bun, n mod direct,
fr intervenia altei persoane.
Sistemul juridic din Romnia, prin Codul Civil, clasific drepturile reale
din dou puncte de vedere:
1. fie dup natura existenei lor (fig. 1.1):
- independent fa de drepturile de crean, acestea numindu-se drepturi
reale principale,
- dependent de drepturile de crean, numindu-se drepturi reale accesorii,
2. fie dup natura bunurilor care constituie obiectul lor (fig.1.2):
- drepturi reale imobiliare, ce se constituie asupra proprietilor imobiliare;
- drepturi reale mobiliare, constituite asupra bunurilor mobile.


Fig. 1.1. Clasificarea drepturilor reale n Romnia dup natura existenei lor

Astfel, drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existen
independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. Cel
mai important drept real principal este dreptul de proprietate. Alte drepturi reale
principale sunt cele derivate din acesta, precum drepturile de: uzufruct, uz, abitaie,
servitute, superficie i dreptul de folosin, prezentate n acest capitol.
Drepturile reale accesorii sunt constituite pentru garantarea drepturilor de
crean, acestea fiind dreptul de retenie, dreptul de ipotec i dreptul de gaj.

5
Drepturile reale imobiliare reprezint acele drepturi care se exercit asupra
bunurilor imobiliare (terenuri libere i terenuri construite).
Drepturile reale mobiliare sunt acele drepturi exercitate asupra bunurilor
mobile corporale (mijloace fixe mobile) precum echipamentele i instalaiile
tehnologice, maini, mobilier, colecii de bijuterii, de tablouri etc, sau asupra
bunurilor mobile necorporale, precum brevetele de invenie, mrcile de produse,
soft-urile, bncile de date, drepturile de autor, know-how.
Not:
Dreptul de crean este un drept civil de care beneficiaz un creditor, prin care
acesta poate pretinde debitorului ndeplinirea obligaiei asumate.
Dreptul de retenie confer titularului (creditor) posibilitatea de a refuza restituirea
bunului ce aparine altei persoane (debitor), atta timp ct aceasta nu i pltete
sumele pe care le-a cheltuit cu ntreinerea, mbuntirea sau conservarea acelui
bun.

Fig.1.2. Clasificarea drepturilor reale dup natura bunurilor
Dreptul de proprietate este cel mai important drept real principal, iar n
Constituia Romniei (Art. 136) sunt recunoscute dou forme ale acestuia:
1. drept de proprietate privat, care poate avea dou forme:
- drept de proprietate privat particular, atribuit persoanelor fizice i juridice
particulare;
- drept de proprietate privat a statului, acordat unitilor administrativ-
teritoriale, autoritilor locale etc;
2. drept de proprietate public, care este atribuibil statului i autoritilor
administrativ-teritoriale.
Care sunt atributele dreptului de proprietate i ce reprezint acestea?

6

Dreptul de proprietate este un drept real principal, singurul drept care i
permite titularului su s posede, s foloseasc i n acelai timp, s dispun n
mod exclusiv, absolut i perpetuu de obiectul respectiv, n limitele stabilite de lege.
Aceste trei prerogative constituie atributele dreptului de proprietate privat i
public:
- posesia reprezint prerogativa titularului de a stpni n fapt bunul su;
- folosina este un privilegiu acordat titularului de a exploata bunul respectiv,
de a-i culege fructele (naturale, civile, industriale);
- dispoziia reprezint prerogativa titularului de a decide asupra strii
proprietii att din punct de vedere material, putnd modifica forma
bunului, distruge bunul respectiv sau consuma substana acestuia, ct i din
punct de vedere juridic, proprietarul putnd nstrina total sau parial acel
bun, n limitele legii.

Fig.1.3. Atributele dreptului de proprietate


Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat i ce
reprezint acestea?
Dreptul de proprietate privat are urmtoarele caractere juridice:
- este absolut i inviolabil, adic acest drept i este recunoscut titularului n
raport cu alte persoane care sunt obligate s nu ntreprind nicio aciune de
nclcare a acestuia; caracterul de inviolabilitate ntrete caracterul absolut,
conform Art. 135, pct. 6 din Constituie: Proprietatea privat este, n condiiile
legii, inviolabil". Excepie fac cazurile (n condiiile legii) de expropriere i de

7
exploatare a subsolului proprietii n interes general, ambele contra unei
despgubiri acordate proprietarului;
- este deplin i exclusiv, deplin datorit celor trei atribute ale sale (posesia,
folosina i dispoziia) i exclusiv n sensul c aceste atribute sunt independente de
puterea unei tere persoane. Excepie face cazul n care o proprietate este
dezmembrat, deci unele atribute sunt exercitate de ctre alte persoane pe baza
dezmembrmintelor dreptului de proprietate (drepturi derivate), reprezentate de
drepturile de uzufruct, de uz, de abitaie, de servitute sau de superficie;
- este perpetuu i transmisibil, nsemnnd c dreptul de proprietate are o
durat n timp nelimitat, putnd fi exercitat atta timp ct exist bunul ce face
obiectul su, c exist independent de exercitarea lui, nu se pierde prin neuz, i de
asemenea, poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii.

Limitrile dreptului de proprietate privat
Dei permite titularului s posede, s foloseasc i s dispun n mod
absolut, exclusiv i perpetuu de bunul su, dreptul de proprietate privat se poate
exercita n anumite limite, ce pot fi de ordin fizic sau de ordin juridic.
Limitele fizice se refer la limitele suprafeei terenului, specificate n
dosarul de cadastru prin coordonate geodezice, i la limitele construciilor sau
cldirilor, definite prin suprafeele construit, desfurat construit, util etc.
corespunztoare (vezi cap. 6). De asemenea, limitrile fizice se refer i la faptul
c proprietarul deine i poate utiliza doar spaiul aflat deasupra terenului (suprapus
acestuia) pn la limita inferioar a spaiului aerian Romn, iar n ceea ce privete
subsolul, statul este cel ce deine dreptul de proprietate asupra tuturor tipurilor de
bogii naturale aflate n acesta.
Limitele juridice se stabilesc prin legi, reglementri, ordonane de urgen,
hotrri guvernamentale, norme metodologice, ntr-o instan judectoreasc sau
de ctre proprietar printr-un act juridic.
Exemple de limite juridice sunt:
- Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ) i

8

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD), care reglementeaz i limiteaz din punct de
vedere juridic modul de construire i de dezvoltare a oraelor, comunelor,
municipiilor (prin CUT, POT, Rl i altele).
- clasarea unor proprieti ca monumente istorice din patrimoniul cultural
naional sau universal (Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice)
asupra crora nu se poate interveni dect cu avizul Ministerului Culturii i Cultelor.
Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate public i ce
reprezint acestea?
Dreptul de proprietate public are urmtoarele caractere juridice:
- este un drept inalienabil, adic obiectul acestui drept nu poate fi
nstrinat, ci poate fi dat doar n administrare, concesionat sau nchiriat pe o
perioad de timp stabilit prin lege;
- este un drept insesizabil, adic obiectul acestui tip de drept nu poate fi
executat silit;
- este un drept imprescriptibil, adic bunurile ce fac obiectul proprietii
publice nu pot fi dobndite de tere pri prin uzucapiune.
Not:
Concesiunea este o convenie ntre stat i concesionar prin care ultimul capt dreptul de a
exploata bunurile proprietate public ce aparin statului (terenuri petroliere, miniere, ntreprinderi,
ci de comunicaie, marea teritorial etc.) pe o perioad de cel mult 49 de ani n schimbul unei
redevene (Art. 135 din Constituia Romniei).
Uzucapiunea (sau prescripia achizitiv) reprezint o modalitate de obinere a dreptului de
proprietate asupra unei proprieti imobiliare sau a altui drept real, prin posedarea nentrerupt a
acesteia n intervalul de timp fixat de lege.

Limitrile dreptului de proprietate public
Dreptul asupra bunurilor aflate n proprietate public nu poate fi obinut
prin uzucapiune, aa cum este cazul proprietii private, ci prin achiziie public,
expropriere, donaie i alte modaliti, i nu se stinge prin neuz.

Drepturile reale corespunztoare proprietii publice
Acestea sunt dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de
folosin cu titlu gratuit.
Dreptul de administrare este atribuit regiilor autonome, autoritilor

9
administraiilor publice sau locale i altor instituii, care pot folosi i dispune de
bunul administrat.
Dreptul de concesiune permite i oblig concesionarul - persoan fizic sau
juridic, s exploateze bunul n schimbul unei redevene. Acesta nu poate nstrina
sau greva bunul concesionat. Dreptul de folosin cu titlu gratuit se confer pe
termen limitat instituiilor de utilitate public.

Clasificarea proprietilor imobiliare din punct de vedere juridic
La evaluarea proprietilor imobiliare trebuie fcut distincia clar ntre
termenul de proprietate imobiliar i cel de drept real imobiliar. Din punct de
vedere juridic, proprietatea este vzut ca un drept de proprietate, mai mult dect
ca o entitate fizic. Este extrem de important pentru evaluator, pentru a putea
realiza o evaluare credibil, s determine care este dreptul de proprietate evaluat i
dac acesta este un drept absolut sau este un drept grevat de sarcini
(dezmembrmnt).
Proprietatea imobiliar const din teren, cldirile aflate pe acesta i
mbuntirile aduse acestuia. Dreptul real imobiliar se refer la cotele de
participare, la avantajele i drepturile ce decurg din posesia fizic a bunului imobil.
n figura 1.4 sunt prezentate tipurile de proprieti imobiliare private i
publice, recunoscute de ctre statul Romn.
Proprietile imobiliare private individuale sunt proprietile formate din
locuin, pri din cldire i terenuri, rezervate folosinei exclusive a unui singur
proprietar. Proprietile imobiliare private deinute n coproprietate sunt
proprietile formate din pri de cldire i din terenuri, destinate folosirii i
utilitii tuturor proprietarilor sau a unei pri dintre acetia:
- proprietatea pe cote-pri egale (coproprietate) - proprietate deinut
simultan de mai multe persoane, divizat pe cote-pri egale, dar fr ca
bunul respectiv s fie fracionat din punct de vedere fizic, ci doar juridic ntr-
un contract;
- proprietatea indiviz - proprietate deinut simultan de mai multe

10

persoane, pe cote-pri inegale, dar fr ca bunul respectiv s fie fracionat
din punct de vedere fizic, ci doar juridic printr-un contract; cota indiviz se
calculeaz ca raport ntre suprafaa desfurat construit a proprietii
individuale i suma suprafeelor desfurate construite ale tuturor
proprietilor individuale;


Fig. 1.4. Tipuri de proprieti imobiliare

- proprietatea devlma (devlmia) - proprietate deinut simultan de
mai multe persoane (devlmai), n care nici dreptul, nici bunul comun nu
sunt mprite pe cote-pri.
Not:
Coproprietatea este un drept de proprietate deinut de dou sau mai multe persoane,
simultan i concurent, a cror proprietate este divizat ntre ele n cote-pri, fr ca bunul
respectiv s fie fracionat din punct de vedere material. Ceea ce este fracionat este numai
dreptul de proprietate.

Exemple de elemente care constituie pri comune proprietarilor unei
cldiri sau ansamblu de cldiri sunt: terenul pe care se afl cldirea, curtea
interioar, acoperiul i terasele, scrile i casa scrii, holurile, pivniele,
ascensoarele, instalaiile de ap, canalizare, spltorii i usctorii, .a.

1.2. Dezmembrmintele dreptului de proprietate privat
n activitatea unui evaluator pot apare situaii dificile n care acestuia i
revine misiunea de a estima valoarea de pia a unei proprieti imobiliare grevat
de sarcini sau a unei pri a acesteia, motiv pentru care evaluatorii au obligaia de

11
a stpni termenii i noiunile fundamentale legate de tipurile de dezmembrminte
ale dreptului de proprietate privat, precum dreptul de uzufruct, de uz, de abitaie
sau dreptul de superficie.
Potrivit Codului Civil, o proprietate imobiliar este grevat de sarcini n
cazul n care unul sau dou din cele trei atribute ale dreptului de proprietate -
posesia, folosina i dispoziia, recunoscute prin lege titularului dreptului de
proprietate - sunt scoase din coninutul juridic al dreptului su. Astfel, ia natere
un alt drept real principal, derivat, n favoarea altei persoane (denumit titular),
care este independent i opozabil terilor.
Aceste tipuri de drepturi derivate nu anuleaz dreptul de proprietate, ci
doar l restrng i se pot obine, prin act juridic sau prin uzucapiune, asupra
bunurilor aflate n proprietate privat, nu i pentru cele aflate n proprietate
public.

Care sunt dezmembrmintele dreptului de proprietate privat i ce
reprezint acestea?
Exist mai multe tipuri de dezmembrminte, aa cum se specific n
Codul Civil, Cartea a III-a, Titlul III: uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie.
Dreptul de uzufruct confer titularului su, denumit uzufructuar, o parte
din atributul de posesie precum i atributul de folosin a proprietii, cu
constituirea obligativitii pentru titular de a conserva substana proprietii i de a
o restitui proprietarului (denumit nud proprietar) la ncetarea uzufructului.
Proprietarul pstreaz astfel doar o parte din atributul de posesie i atributul de
dispoziie juridic. Acest drept derivat este un drept temporar i intransmisibil,
care se constituie n favoarea unei persoane.
Att dreptul de uz ct i dreptul de abitaie sunt tipuri ale dreptului de
uzufruct ce au ns cu caracter mai restrns. Dreptul de uz se constituie asupra
proprietilor mobile i asupra proprietilor imobile, cu excepia locuinelor, n
timp ce dreptul de abitaie se constituie asupra locuinelor. Titularului unuia din
aceste drepturi derivate i sunt recunoscute atributele de posesie i de folosin

12
asupra bunului altei persoane, n limitele satisfacerii doar a necesitilor lui i ale
familiei sale. Acestea sunt drepturi temporare care se constituie n favoarea unei
persoane i nu pot fi cedate prin nchirierea sau arendarea bunului.
Dreptul de servitute este un drept constituit asupra unui imobil numit fond
aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, cu
condiia ca imobilele implicate s fie vecine i s aparin unor proprietari diferii.
Este un drept imobiliar perpetuu i indivizibil. Exist servitui naturale i servitui
legale precum servitutea de trecere, servitutea de vedere, servitutea privind
pictura streinilor, servitutea de a nu construi.
Dreptul de superficie constituie dreptul de proprietate conferit unei
persoane numit superficiar, asupra construciilor, plantaiilor sau a altor lucrri
care se afl pe un teren aflat n proprietatea altei persoane, teren asupra cruia
superficiarul are drept de folosin. Acesta confer deci titularului atributul de
folosin i parial atributele de posesie i dispoziie (privind doar substana
terenului, nu i juridic) i este un drept perpetuu. Acest drept se poate obine pe o
perioad de maxim 99 de ani.

Care sunt modalitile de obinere a dreptului de proprietate privat?
Dreptul de proprietate privat asupra unui bun poate fi obinut prin mai
multe mijloace n afara conveniei/contractului:
- prin accesiune (ncorporaiune) - modalitate prin care proprietarul unui
bun mai important devine proprietar al bunului ncorporat, mai puin
important; accesiunea poate fi de tip imobiliar natural, adic fr
intervenia omului sau imobiliar artificial, cu intervenia omului sau de
tip mobiliar;
- prin uzucapiune (prescripie achizitiv) - modalitate de dobndire de ctre
uzucapant a dreptului de proprietate asupra unui bun (sau a altui drept real)
prin posedarea nentrerupt a acestui bun pe perioada de timp stabilit prin
lege (10, 20 sau 30 ani);
- alte modaliti: hotrre judectoreasc, tradiiune, ocupaiune.
13


Capitolul 2



FUNDAMENTELE EVALURII PROPRIETILOR
IMOBILIARE


Obiectivul capitolului
Acest capitol face o prezentare introductiv esenial pentru nelegerea i
nsuirea corect a unor concepte fundamentale n evaluare. Este vorba de
terminologia specific acestui domeniu care, uneori, cuprinde cuvinte sau expresii
ce pot prea la prima vedere identice ca semnificaie, precum valoare, cost sau
pre, utilizate n vorbirea curent de cele mai multe ori ca sinonime, dar care n
evaluare au semnificaii distincte, important a fi sesizate i utilizate corect.
Tot aici sunt definite, printre altele, noiunile de proprietate imobiliar i
proprietate mobiliar, sunt clasificate pieele imobiliare corespunztor celor cinci
tipuri de proprieti imobiliare, sunt explicai cei patru factori determinani ai
valorii - utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare, este definit
valoarea de pia, sunt prezentate cele nou principii care guverneaz metodologia
i practica evalurii, este explicat modul n care banii i modific n timp valoarea.

2.1. Definiii i concepte generale de evaluare
Proprietatea imobiliar, prin care nelegem teren liber sau teren construit,
este una dintre cele mai importante surse de venit n economia global. Datorit
acestui fapt, este extrem de important ca proprietarii de terenuri libere sau
construite - fie c sunt persoane fizice, firme, administraiile statului i alte
organisme care dein, vnd, cumpr, nchiriaz, investesc n proprieti imobiliare
sau sunt implicate n alte activiti legate de acestea, s aib acces direct la opinii

14
clare asupra valorii proprietilor, la informaii credibile i relevante, la analize
solide, precum i dreptul de a primi consiliere cu privire la o gam larg de
probleme ce vizeaz att bunurile imobiliare, ct i celelalte tipuri de proprieti
(ntreprinderi, bunuri mobile corporale i necorporale).
n condiiile att ale unei economii de pia funcionale, ct i ale unei
economii n curs de dezvoltare, activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare
constituie un suport deosebit de important, ea putnd furniza informaii necesare n
diferite aciuni cum sunt: tranzacii ce implic transferuri ale drepturilor de
proprietate (vnzare, cumprare, nchiriere), estimarea valorii pentru garanii
bancare imobiliare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate statului (pentru
moteniri, donaii, impozite), determinarea sumelor pentru compensri n cazul
diverselor calamiti sau pentru exproprieri, consultan n decizii de investiii, n
probleme de litigiu, de lichidri, raportri financiare, analize cu privire la situaia
pieelor imobiliare i evoluia lor, la fezabilitatea unor proiecte de investiii, la
rentabilitatea reorganizrii sau fuzionrii unor afaceri/ntreprinderi etc.

Proprietate imobiliar i proprietate mobiliar
Proprietatea imobiliar reprezint terenul i toate elementele care sunt o
parte natural a acestuia, elementele care au fost ataate terenului i toate
elementele permanent ataate cldirilor aflate att n subsol, ct i deasupra
solului.
Prin elemente-parte natural a terenului nelegem bogiile naturale aflate
n sol, de exemplu gaze naturale, petrol, crbune, ape minerale, i la suprafa
precum pduri, ape, puni i fnee naturale, prin elemente ataate terenului
nelegem construcii i cldiri, iar elementele permanent ataate cldirilor se
refer la reeaua electric, sistemul de canalizare, de ventilaie i altele asemenea,
care permit unei cldiri s funcioneze.
Prin urmare, se consider proprietate imobiliar terenul liber (neconstruit)
i terenul construit, adic terenul cu toate cldirile i amenajrile aflate pe acesta.
15

Proprietatea mobiliar reprezint proprietatea asupra altor tipuri de bunuri
dect cele imobiliare, acestea putnd fi:
- bunuri mobile corporale, ca de exemplu, mobilierul, coleciile de art,
echipamentele speciale industriale, stocurile de materiale, de materii prime
etc., sau;
- bunuri mobile necorporale, precum o licen, un brevet de invenie, un
soft, o marc nregistrat, know-how, un proces tehnologic, etc.
Trebuie fcut distincia clar ntre termenul de proprietate imobiliar, care
reprezint o entitate fizic i cel de drept de proprietate asupra proprietii
imobiliare, ce reprezint un concept juridic, prezentat n capitolul anterior.

Piaa imobiliar i tipuri de piee imobiliare
Piaa, ca definiie general, este mediul n care bunurile i serviciile sunt
comercializate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul pieei. Pentru a fi
considerat pia, acest mediu trebuie s permit tranzacionarea fr restricii, att
pentru cumprtori, ct i pentru vnztori, a acestor bunuri sau servicii. Acetia
acioneaz pe pia potrivit raportului dintre cererea i oferta pentru bunul/serviciul
cutat/oferit, i celor patru factori determinani ai valorii - utilitatea, raritatea,
puterea efectiv de cumprare i dorina, prezentai mai jos.
Bunurile i serviciile au piee de comercializare diferite, clasificndu-se n
funcie de tipul lor, de limitrile posibilitii de distribuie sau pur i simplu
geografic. Astfel, din punct de vedere geografic pieele pot fi locale, regionale,
naionale i internaionale.
Piaa imobiliar cuprinde un grup de persoane sau de firme aflate n
contact pe piaa corespunztoare, n vederea efecturii de tranzacii imobiliare;
exist cinci tipuri de piee imobiliare:
- piaa proprietilor rezideniale: apartamente, case, vile, terenuri libere
case de vacan etc.;

16
- piaa proprietilor comerciale: cldiri administrative, centre comerciale,
magazine, hoteluri, supermarket-uri, mall-uri etc.;
- piaa proprietilor industriale: fabrici, depozite, benzinrii, uzine etc.;
- piaa proprietilor agricole: ferme de animale, pepiniere, livezi, vii,
pduri, puni etc.;
- piaa proprietilor speciale: coli, cldiri publice, aeroporturi, sli de
spectacol, parcuri de distracii, biserici; aceste proprieti specializate se
vnd foarte rar sau chiar nu se vnd pe pia (liber), cu excepia cazurilor
n care se vnd ca pri din ntreprinderea n care sunt parte component, i
aceasta din cauza unicitii lor, proiectrii lor specializate, configuraiei
deosebite, dimensiunii sau localizrii.
De exemplu, n contextul clasificrii pieelor din punct de vedere geografic,
o proprietate imobiliar comercial, un hotel, de exemplu, poate s nu aib o pia
local, ci una regional, iar o proprietate imobiliar specializat, precum un castel,
sau nu aib o pia regional i nici chiar una naional, dar s poat fi evaluat
prin abordarea prin pia, comparnd-o cu proprieti imobiliare de aceeai factur
tranzacionate la nivel internaional, avnd astfel o pia internaional.

Pre vs. cost vs. valoare
Exist civa termeni folosii n limbajul zilnic care, la prima vedere, ar
putea fi considerai echivaleni, dar care, n contextul evalurilor, au nelesuri
diferite, clar prezentate n Standardele Internaionale de Evaluare. Acetia trebuie
nelei i corect utilizai de ctre evaluatori conform definiiilor prezentate mai jos.
Preul reprezint o sum de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ
(bun sau serviciu), dup efectuarea plii, preul devenind un fapt concret.
Costul este o sum de bani necesar pentru a achiziiona sau produce un
activ. Din momentul achiziionrii sau producerii activului, costul devine i el un
fapt concret, ca i preul. n evaluare se utilizeaz noiunile de cost de nlocuire i
cost de reproducere.
17

Not: Costul de reproducere reprezint costul estimat pentru a construi la preurile
curente de la data evalurii, o replic exact a construciei evaluate, folosind pe ct
posibil aceleai materiale, standarde de construcie, proiect arhitectural, dispunere n
spaiu i calitate a manoperei i nglobnd toate tipurile de deprecieri ale construciei
evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data
evalurii, o cldire cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale
moderne i tehnici curente, normativele curente, arhitectur i planuri moderne

Spre deosebire de cele dou noiuni anterioare. Valoarea nu reprezint un
fapt concret, ci este o opinie privind fie cel mai probabil pre care ar fi pltit pentru
un activ n cadrul unui schimb, fie beneficiile economice care decurg din deinerea
unui activ.
O observaie foarte important este aceea c, aa cum se va vedea pe tot
parcursul cursului, cuvntul valoare" nu este de sine stttor, ci ntotdeauna este
utilizat de ctre evaluatori mpreun cu alte cuvinte definitorii, precum de pia",
just", de investiie", special", reflectnd n acest mod scopul evalurii i
contextul n care se face evaluarea, de exemplu: se face o evaluare a valorii de
pia" n scopul vnzrii proprietii sau pentru obinerea unui credit imobiliar, se
face o evaluare a valorii de investiie" n scopul lurii unor decizii de investiie.
De fapt scopul evalurii, cerinele specifice ale utilizatorului desemnat al
evalurii i disponibilitatea datelor necesare evalurii trebuie s se coreleze cu i
determin tipul valorii care trebuie utilizat mai departe ntr-o evaluare.
Mai multe informaii despre tipurile valorii i despre valoarea de pia se
regsesc n capitolul 3.3.2.

Factorii determinani ai valorii
Valoarea este un concept care se formeaz n mintea celor ce activeaz pe
piaa imobiliar, dup cum menionam mai sus c valoarea este o opinie; aceasta
este creat de i depinde de interaciunea a patru factori: utilitatea, raritatea, dorina
i puterea efectiv de cumprare.
Utilitatea - se refer la gradul de utilitate pe care l poate avea un bun
pentru un anumit cumprtor, chiria, investitor. Influena acestui factor asupra

18
valorii depinde de caracteristicile proprietii, precum amplasamentul, suprafaa
util a apartamentului, suprafaa terenului, dotrile edilitare, capacitatea productiv
.a., n funcie de tipul proprietii.

Fig. 2.1. Factorii determinani ai valorii

Raritatea - raritatea unei proprieti poate determina o cretere a valorii
acesteia, deoarece cererea poate s depeasc oferta, interesul de achiziionare
fiind crescut pentru o astfel de proprietate cu caracteristici rare, deosebite.
Dorina - este visul unui cumprtor de a deine un bun care s i satisfac
nevoile sau, chiar mai mult, imaginaia.
Puterea efectiv de cumprare - posibilitatea pe care o are o persoan sau
un grup de persoane de a participa pe pia prin achiziionarea de bunuri sau
servicii.
Not: Puterea de cumprare reprezint valoarea unei monede exprimat prin cantitatea
de bunuri sau servicii ce poate fi achiziionat cu o unitate din acea moned.

Cererea i oferta pieei imobiliare
Cererea constituie numrul potenialilor cumprtori sau chiriai care caut
drepturi reale imobiliare, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit
perioad de timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul, preurile
viitoare i preferinele consumatorilor rmn constante.
Oferta reprezint totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru
vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, n cadrul unei anumite piee, ntr-un
anumit interval de timp, n situaia n care costurile cu fora de munc i costurile
19
de producie rmn constante.

Cea mai bun utilizare CMBU
Modul n care o proprietate poate fi utilizat optim reprezint fundamentul
pentru determinarea valorii sale de pia.
Cea mai bun utilizare este definit ca utilizarea probabil, rezonabil i
legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil,
fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai mare
valoare.

Valoarea de pia i alte tipuri ale valorii
n practica evalurii proprietilor se pot utiliza diferite tipuri ale valorii,
fiecare cu definiia sa specific prezentat n Standardele Internaionale de
Evaluare; anumite tipuri ale valorii sunt utilizate frecvent, precum valoarea de
pia, altele sunt utilizate n situaii deosebite i n circumstane atent identificate i
explicate, de exemplu valoarea special.
Tipul valorii pe baza cruia urmeaz s se fac evaluarea se alege cu mare
atenie n funcie de scopul evalurii, sau la cererea beneficiarului acesteia, iar
definirea n raportul de evaluare a tipului valorii utilizat este obligatorie.
Valoarea de pia este cel mai utilizat tip al valorii i conform standardului
IVSC ediia 2011, IVS - Cadrul general, ea reprezint suma estimat pentru care
un activ ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat, n
care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere".
Fiecare din termenii subliniai n definiia prezentat anterior are un cadru
conceptual propriu i este n corelaie cu ceilali termeni subliniai. O modificare a
nelesului intrinsec al unui termen sau nerespectarea/excluderea acestuia din
definiia valorii de pia, va avea un efect neateptat asupra valorii de pia a
proprietii, sau va conduce la estimarea unui al tip al valorii.


20
2.2. Valoarea n timp a banilor
Acest concept este fundament al abordrii prin venit, prin care, aa cum se
va vedea n capitolele urmtoare, venitul generat din deinerea unei proprieti se
transform n valoarea acestei proprieti.
n aceast abordare se lucreaz cu trei termeni diferii care permit:
a) estimarea fie a valorii viitoare a banilor deinui n prezent;
b) fie valoarea prezent a banilor care se estimeaz c vor fi disponibili n
viitor, iar aceti termeni sunt:
- compunerea;
- actualizarea;
- capitalizarea.


Fig. 2.2. Valoarea n timp a banilor

Prin compunere se calculeaz valoarea viitoare a unei sume deinut n
prezent, la un anumit nivel al ratei de rentabilitate sau al dobnzii. Formula
utilizat n acest scop este:

( )
i
0 i
k 1 v v + =


n care s-au fcut notaiile:
v
i
- valoarea viitoare
v
o
- valoarea prezent


21
k - rata de rentabilitate, rat de actualizare
( )
i
k + 1 - factorul de compunere sau factor de dobnd compus

Prin actualizare se transform veniturile viitoare n valoare prezent, i are la
baz aceeai formul:

( ) ( )
i
i
i
i
0
K 1
1
v
k 1
v
v
+
=
+
=


n care
( )
i
k 1
1
+
reprezint inversul factorului de dobnd compusa, denumit i
factor de actualizare
Capitalizarea transform tot un venit viitor n valoare prezent, dar
diferena const n faptul c acest venit trebuie s fie perpetuu, adic o sum
constant, ori cresctor sau descresctor cu o rat anual constant (g). Formula
utilizat este simplificat fa de cele prezentate anterior:

c
1
v
c
v
v
0
= =


n care:
c - rata de capitalizare
c
1
- inversul ratei de capitalizare, denumit coeficient multiplicator.
Dac venitul care se capitalizeaz va crete la infinit cu o rat anual
constant g, atunci se aplic formula Gordon-Shapiro:

g k
v
v
0

=



22

2.3. Principiile evalurii proprietilor imobiliare
Estimarea valorii unei proprieti imobiliare se face prin intermediul
procesului de evaluare care se compune dintr-un set de proceduri coerente i
ordonate. Aceste proceduri sunt ordonate n sens logic prin intermediul a nou
principii de evaluare.

Care sunt principiile de evaluare ce guverneaz activitatea de evaluare a
proprietilor imobiliare?
Principiile de evaluare sunt urmtoarele:
- principiul substituiei;
- principiul anticiprii;
- principiul schimbrii;
- principiul cererii i ofertei;
- principiul concurenei;
- principiul contribuiei;
- principiul conformitii;
- principiul echilibrului;
- principiul factorilor externi.

Principiul substituiei este aplicabil n toate cele trei abordri n evaluare i
spune c un cumprtor prudent i informat nu va plti pentru o proprietate un pre
mai mare dect ar plti pentru o alt proprietate care are aceleai caracteristici sau
care are caracteristici asemntoare cu prima. Astfel, cumprtorul are trei
posibiliti de a substitui proprietatea evaluat:
1. s cumpere o proprietate cu o utilitate egal cu cea a proprietii n
cauz, aceast posibilitate constituind baza abordrii prin comparaia
vnzrilor;
2. s cumpere un teren i s construiasc pe el o construcie cu utilitate
egal cu cea a proprietii evaluate, aceasta reprezentnd baza abordrii prin
23
cost;
3. cea de-a treia posibilitate este aceea de a cumpra o proprietate care
aduce venituri egale i la acelai risc cu cele aduse de proprietatea subiect,
aceast opiune constituind baza abordrii prin venit.
Principiul anticiprii susine c valoarea unei proprieti este creat de
beneficiile (fluxurile de venit) viitoare anticipate ce decurg din deinerea dreptului
de proprietate asupra proprietii i constituie fundamentul abordrii prin venit.
Principiul schimbrii cere ca evaluatorul s analizeze cauzele i efectele
forelor cererii i ofertei care determin dinamica (schimbarea) valorii unei
proprieti. Acest principiu solicit evaluatorul s precizeze n raportul su de
evaluare data evalurii, tocmai datorit faptului c valoarea de pia a unei
proprieti are o valabilitate limitat, i acest principiu fundamenteaz abordarea
prin venit.
Tab.2.1. Aplicabilitatea principiilor de evaluare a abordrii

Principiul cererii i ofertei spune c preul unei proprieti imobiliare
variaz n relaie direct cu cererea i invers cu oferta, dar nu neaprat
proporional. Astfel, o cerere mare sau o ofert mic pe piaa unui anumit tip de
proprietate imobiliar ridic preul de vnzare (sau valoarea), n timp ce o ofert
mare sau o cerere mic l reduce. Valoarea de pia, preul i costul ajung la
egalitate numai n cazul, foarte rar de altfel, n care cererea i oferta se afl n
echilibru. Acest principiu st la baza tuturor abordrilor n evaluarea proprietilor
imobiliare.

24
Principiul contribuiei precizeaz c valoarea unei componente a
proprietii este cuantificat n funcie de contribuia ei la valoarea ntregii
proprieti sau prin suma cu care este diminuat valoarea proprietii (pierdere de
valoare) dac acea component ar lipsi. Principiul contribuiei este folosit n
stabilirea unor corecii n cadrul abordrii prin comparaie i la calculul
deprecierilor n abordarea prin cost.
Principiul conformitii susine faptul ca valoarea unei proprieti
imobiliare este creat i susinut atunci cnd proprietatea este n conformitate cu
standardele create pe piaa imobiliar prin cerere. Are influen asupra abordrilor
prin pia i prin cost.
Principiul echilibrului spune c valoarea unei proprieti este determinat
de i susinut atunci cnd cei patru factori de producie care creeaz bunul
imobiliar - terenul, munca, capitalul i managementul - se afl n echilibru, deci
atunci cnd un surplus al oricrui element din cele patru nu mai aduce un surplus
de beneficiu pentru proprietar. Acest principiu constituie baza abordrii prin pia
(comparaie).
Principiul factorilor externi precizeaz c factorii care nu in neaprat de
proprietatea n sine pot avea att influene pozitive, ct i negative asupra valorii
acesteia. Factori pozitivi pot fi, de exemplu, proximitatea unui parc, a unei staii de
metrou sau a unei coli, iar un factor extern negativ poate fi considerat vecintatea
cu un atelier de reparaii maini sau cu un teren liber pe care se depoziteaz deeuri
menajere. Acest principiu este fundamentul abordrilor prin pia i prin cost.

2.4. Conduita etic i profesional a evaluatorului
Codul deontologic al evaluatorilor vine n completarea regulilor, statutelor
i regulamentelor asociaiilor naionale sau organizaiilor care controleaz sau
monitorizeaz activitile evaluatorilor. Acest cod nu are autoritate legal, ns
definete cadrul etic n care trebuie s se desfoare activitatea evaluatorilor. Este o
completare a statutelor asociaiilor naionale i a regulamentelor organizaiilor care
monitorizeaz activitile evaluatorilor.
25
Conform acestui cod, evaluatorul trebuie s fie o persoan integr, cu
bun reputaie, care a absolvit un curs de pregtire n aceast profesie n cadrul
unui centru recunoscut i urmeaz un program de instruire continu n
domeniu, are competena i experiena necesar pentru efectuarea de evaluri n
categoria pentru care s-a pregtit, cunoate, nelege i aplic standardele,
principiile, metodele i tehnicile de evaluare, este membru al unui organism
naional profesional i respect Codul deontologic al evaluatorilor.
n cod sunt cuprinse indicaii cu privire la comportamentul evaluatorilor n
timpul misiunii lor, condiiile n care pot sau nu pot accepta o lucrare, modul de
ntocmire a raportului de evaluare. Astfel:
evaluatorul trebuie s acioneze legal i s respecte legile i
reglementrile rii n care i desfoar activitatea sau n care
ndeplinete o anumit activitate;
evaluatorul nu trebuie s acioneze pentru una sau mai multe pri n
aceeai problem, cu excepia unui consimmnt n scris al celor
implicai; evaluatorul nu trebuie s accepte o misiune care presupune
raportarea unor concluzii sau opinii predeterminate;
evaluatorul va face verificri i investigaii laborioase pentru a se asigura
c datele pentru analiza n evaluare sunt corecte i demne de ncredere;
raportul de evaluare va trebui s fac o descriere clar i precis a ariei de
aplicabilitate a misiunii i scopul acesteia, prezentnd orice ipoteze,
scenarii sau condiii limitative care afecteaz direct evaluarea, i acolo
unde este cazul, indicnd efectul lor asupra valorii;
evaluatorul nu trebuie s redacteze i s comunice n mod contient un
raport care conine opinii i analize false, inexacte sau prtinitoare;
la verificarea raportului unui alt evaluator, evaluatorul va raiona n mod
imparial i i va justifica motivele pentru care este de acord sau nu cu
concluziile raportului;
onorariile aferente unei misiuni de evaluare nu trebuie s depind de

26
rezultatul predeterminat al oricrei evaluri.
n rile n care pentru profesia de evaluator nu exist calificri academice
adecvate, evaluatorul trebuie s aib un nivel de pregtire suficient i experien n
evaluare i este, fie membru al unui organism naional profesional de evaluare
recunoscut, fie are autorizaie din partea guvernului sau numire din partea justiiei
sau a unei autoriti cu un statut echivalent.
Evaluatorii se pot clasifica n evaluatori interni, care sunt evaluatorii
angajai n cadrul diferitelor firme de contabilitate, bnci, agenii de tranzacii
imobiliare, ntreprinderi care dein activele, i evaluatori externi, care sunt
evaluatori ce nu au legturi importante cu clientul evalurii, cu un agent care
acioneaz n numele acestuia sau cu proprietatea supus evalurii.

Care sunt principiile Codului deontologic?
Principiile ce stau la baza Codului deontologic expus n IVS ediia 2007,
sunt: integritatea, competena, eficiena, contiinciozitatea, imparialitatea
evaluatorului i confidenialitatea informaiilor cuprinse n raport.
Integritatea presupune obligativitatea de a nu aciona n mod fraudulos, de
a nu redacta sau comunica n mod contient un raport cu coninut fals, inexact sau
prtinitor; un evaluator nu trebuie s prezinte denaturat calificrile sale
profesionale sau s sugereze o astfel de prezentare; specialistul evaluator este
obligat s acioneze legal prin respectarea legilor i reglementrilor rii n care i
desfoar activitatea sau n care ndeplinete o anumit misiune i va avea grij ca
orice salariat sau colaborator subordonat s respecte Codul deontologic.
Specialistul evaluator trebuie s posede cunotinele, competena i
experiena necesare pentru a ndeplini, n mod eficient, misiunea sa n conexiune
cu Standardele Internaionale de Evaluare; numai acei evaluatori capabili s
respecte definiia evaluatorului au dreptul s desfoare activiti n conformitate
cu aceste standarde.
Condiiile de imparialitate i confidenialitate impun specialistului s
acioneze independent, obiectiv i imparial cnd realizeaz lucrri de evaluare, el
27
nu trebuie s accepte misiuni care presupun raportarea unor opinii i concluzii
predeterminate, impuse sau negociate"
Codul specific, de asemenea, faptul c plata aferent unei misiuni nu
trebuie s depind de valoarea proprietii, i n cazul n care onorariul
evaluatorului este sau nu condiionat de orice aspect al raportului, acest lucru
trebuie s fie precizat n raport. Un evaluator nu trebuie s utilizeze i nu se va
baza pe prejudeci de orice natur sau s emit concluzii fr suport.
Specialistul evaluator trebuie s trateze problemele clientului cu toat
discreia i confidenialitatea necesare, nefiindu-i permis s mprteasc
informaiile obinute de la un client sau rezultatele unei lucrri realizate pentru
client, unor tere persoane dect celor autorizate chiar de ctre client, exceptnd
situaia n care se solicit acest lucru n mod legal.
Eficiena i contiinciozitatea se refer la modul n care specialistul trebuie
s acioneze pentru ndeplinirea instruciunilor clientului, avnd obligaia s i
informeze clientul asupra stadiilor procesului de evaluare.
Se impune refuzul evaluatorului pentru contractarea unei lucrri n situaia
n care circumstanele mpiedic efectuarea investigaiilor necesare, care s asigure
date corecte i credibile pentru analiz, atunci cnd finalizarea evalurii ntr-un
timp rezonabil nu este posibil sau n orice condiii n care sunt diminuate ansele
de a obine o calitate bun a lucrrii.
n cadrul Codului deontologic este precizat modalitatea de prezentare a
informaiilor i ceea ce trebuie s conin un raport de evaluare, ca si cerine
minime, acesta putnd fi adaptat n funcie de specificul misiunii, de utilitatea
raportului, complexitatea proprietii i de nevoile clientului.
Raportul de evaluare trebuie sa includ descrierea clar i exact a ariei
sale de aplicabilitate, a scopului i destinaiei sale, s prezinte toate ipotezele sau
condiiile limitative care ar afecta n mod direct evaluarea, iar cnd este cazul s
explice i efectul lor asupra valorii, s furnizeze suficiente informaii pentru a
descrie activitatea desfurat, concluziile finale i contextul n care au luat form.

28
Trebuie s fie prezentat orice relaie personal, direct sau indirect, cu
proprietatea sau cu compania care este subiectul misiunii desfurate i care ar
putea duce la un posibil conflict de interese; trebuie s se defineasc n raport orice
limitare privind calitatea serviciului pe care l ofer, fie ca aceasta se datoreaz
unor constrngeri externe impuse, fie nsui evaluatorului sau misiunii sale.
Specialistul evaluator trebuie s stabileasc restricii cu privire la
publicarea raportului de evaluare sau a prilor, concluziilor obinute, fr un acord
prealabil al clientului; el este obligat s prezinte orice deviere de la Standardele
Internaionale de Evaluare, dar n cazul n care este necesar s se fac o astfel de
deviere, din cauza naturii speciale a misiunii evaluatorului, aceast deviere trebuie
s fie n limitele rezonabilului, eticii i competenei i s fie prezentat o motivare
raional a devierii de la standarde.

Care sunt cerinele minime, obligatorii, cu privire la coninutul
raportului de evaluare?
- identitatea evaluatorului i data raportului;
- identitatea clientului;
- instruciunile, data efectiv a valorii estimate, scopul i utilizarea evalurii;
- baza de evaluare, cu specificarea tipului de valoare utilizat precum i
definiia acesteia;
- identitatea, situaia juridic i locaia proprietii care va fi evaluat;
- data i amploarea inspeciei;
- aria de aplicabilitate i amploarea activitii n misiunea de evaluare;
- orice ipoteze i condiii limitative i orice ipoteze speciale, neobinuite sau
extraordinare;
- o declaraie de conformitate prin care se arat c evaluarea a fost fcut prin
respectarea standardelor i altor cerine de prezentare;
- calificarea profesional i semntura evaluatorului.
29

Capitolul 3


STANDARDE SPECIFICE ACTIVITII DE EVALUARE

Obiectivul capitolului
Avnd la baz noiunile introductive din capitolele precedente, se impune
prezentarea standardelor adoptate n Romnia ncepnd cu anul 2004, Standardele
Internaionale de Evaluare elaborate de ctre WSC (International Valuation
Standards Council) - Consiliul pentru Standarde Internaionale de Evaluare.
Ultima ediie a acestora, ediia 2011, i a intrat n vigoare la 1 ianuarie 2012.
Standardele de evaluare ale IVSC reprezint un suport profesional esenial
pentru evaluatorii din Romnia i trebuie asumate n detaliu i aplicate corect n
fiecare misiune de evaluare.
Tot n cadrul acestui capitol sunt prezentate pe scurt istoricul IVSC,
activitatea de evaluare din ri cu o bogat experien n acest domeniu-SUA i
Marea Britanie, precum i standardele de evaluare utilizate de ctre acestea,
USPAP, respectiv standardele RICS (Cartea Roie).
3.1. Scurt istoric al IVSC
Standardele Internaionale de Evaluare au luat natere ca un feedback la
nevoile i problemele cu care s-au confruntat i se confrunt n permanen
evaluatorii din ntreaga lume i comunitatea economic, probleme privind
coerena i cea mai bun practic n domeniul evalurii proprietilor. Acestea
sunt standarde de practic profesional i constituie un model de cea mai bun
practic pentru domeniul evalurii.
Un factor decisiv n activitatea de evaluare a proprietilor, care a devenit
n timp o problem global, a fost realizarea unui fundament comun pentru

30
organizaiile naionale i internaionale i pentru persoanele implicate n aceast
activitate, care, prin transparen, s asigure nelegerea unitar a principiilor i
conceptelor evalurii, a metodologiei de aplicare a tehnicilor de evaluare i a
modului de raportare a evalurii.
Pornind de la aceast cerin stringent, o comisie tehnic a RICS - Royal
Institution of Chartered Surveyors din Marea Britanie, mpreun cu reprezentani
ai diverselor organisme activnd n domeniul evalurii n Statele Unite, au
nfiinat n anul 1981 un nou organism profesional recunoscut pe plan
internaional, delegat s se ocupe cu elaborarea unor standarde de evaluare a
proprietilor care s poat acoperi necesitile ct mai multor state. Organizaia a
primit denumirea de Consiliul pentru Standarde Internaionale de Evaluare a
Activelor - TIAVSC, n prezent Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Evaluare - IVSC.

Care sunt obiectivele Consiliului pentru Standarde Internaionale de
Evaluare?
IVSC este o asociaie non-profit cu sediul internaional la Londra, ale
crei obiective, conform Actului Constitutiv elaborat n 1981 i revizuit, sunt:
dezvoltarea de standarde internaionale de evaluare i raportare care
satisfac cerinele de raportare financiar, cele ale pieelor internaionale
i ale mediului internaional de afaceri;
dezvoltarea de standarde internaionale de evaluare i raportare care
satisfac necesitile rilor n dezvoltare i n curs de industrializare i
acordarea de consultan n implementarea acestora;
identificarea i prezentarea situaiilor n care standardele naionale difer
de cele internaionale i desfurarea de activiti specifice n scopul
mbuntirii compatibilitii i armonizrii reglementarilor specifice
fiecrei ri cu Standardele Internaionale de Evaluare - IVS.
31
IVSC, nfiinat iniial de 20 de asociaii profesionale naionale, a continuat
s se dezvolte, fiind constituit n prezent din 52 de asociaii naionale cu statut de
membru deplin sau de observator. Asociaiile membre din aceste ri, printre care
i ara noastr, subscriu la obiectivele IVSC n domeniul evalurii, una din
condiii fiind aceea s ntruneasc un numr suficient de membri capabili s
elaboreze lucrri de evaluare conform acestor standarde. Asociaiile membre
sprijin standardele publicate de IVSC i depun eforturi pentru recunoaterea lor
la nivel naional i sunt ncurajate s informeze IVSC cu privire la orice diferene
semnificative ntre standardele naionale i cele internaionale, astfel nct acestea
s fie prezentate comunitii internaionale i supuse dezbaterii.
IVSC admite c evaluatorii trebuie s i desfoare activitatea ntr-un
cadru legal, n conformitate cu prevederile legale i cu reglementrile specifice
rilor n care i desfoar activitatea. Asociaiile membre, att n baza statutului
lor, ct i voluntar, coopereaz cu autoritile de control i reglementare i cu alte
organizaii profesionale, pentru a se asigura c evalurile respect prevederile
standardelor elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul rilor n care activeaz,
aceste asociaii naionale joac un rol educativ i consultativ n privina
standardelor de evaluare.
Pn n prezent IVSC a elaborat, publicat i revizuit mai multe ediii ale
Standardelor Internaionale de Evaluare - IVS, conform Proiectului de Standarde
al Comisiei; ediia care a intrat n vigoare la 1 ianuarie 2012 este ediia 2011,
mult revizuit fa de ediia precedent din 2007.

Care sunt obiectivele Standardelor Internaionale de Evaluare?
Sunt urmrite trei obiective principale:
s asigure un etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume,
permindu-le acestora s rspund cererilor pieelor internaionale de
proprieti, prin evaluri credibile i, n acelai timp, s satisfac

32
cerinele pentru raportri financiare ale comunitii internaionale de
afaceri;
s furnizeze standarde de evaluare i de raportare financiar care s
satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare;
s nlesneasc tranzaciile internaionale i s contribuie la
viabilitatea pieelor internaionale prin promovarea transparenei n
raportrile financiare precum i la creterea ncrederii n evalurile
realizate pentru garantarea mprumuturilor, pentru tranzacii care
implic transferul dreptului de proprietate, pentru soluionarea
litigiilor i pentru stabilirea impozitelor asupra proprietii.
Pentru a rspunde n mod eficient cerinelor economice, comerciale i
financiare internaionale, IVSC colaboreaz cu diverse organisme precum:
Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic - OECD, Banca
Mondial, Fondul Monetar Internaional - FMI, Banca pentru Reglementri
Internaionale - BIS, Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate -
IASB, Federaia Internaional a Contabililor - IFAC, Comisia Uniunii
Europene. Alte organizaii similare importante sunt, la nivel internaional,
Institutul de Evaluare al SUA - Al, pe plan european Grupul European al
Asociaiilor de Evaluatori - TEGoVA i Consiliul Evaluatorilor din Europa
Central i de Est, iar n Romnia Asociaia Naional a Evaluatorilor din
Romnia - ANEVAR i Institutul Romn de Cercetri n Evaluare -IROVAL.

3.2. Structura Standardelor Internaionale de Evaluare
Standardele Internaionale de Evaluare reprezint un compendiu cu cele
mai bune practici acceptate n evaluare i, pentru coeren n nelegere i
aplicare, trebuie studiate ca un ntreg i nu doar standardul dedicat tipului de
misiune de evaluare n care este implicat evaluatorul la un anumit moment.


33
Structura Standardelor Internaionale de evaluare ediia 2007
Ediia 2007 a standardelor a cuprins 21 de standarde, organizate n trei
seciuni, dup cum urmeaz:
3 Standarde Internaionale de Evaluare - denumite IVS:
- IVS 1 - Valoarea de pia - tip de valoare;
- IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia;
- IVS 3 - Raportarea evalurii.
Cele trei Standarde Internaionale de Evaluare (IVS) formau standardele
de baz pentru toate tipurile de evaluri i pentru toate celelalte standarde. IVS 1,
respectiv IVS 2 tratau valoarea de pia ca tip de valoare, respectiv tipurile de
valoare diferite de valoarea de pia, iar standardul IVS 3 se referea la cerinele de
prezentare a rapoartelor de evaluare.
3 Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare - denumite IVA:
- IVA 1 - Evaluarea pentru raportarea financiar;
- IVA 2 - Evaluarea pentru garantarea mprumutului;
- IVA 3 - Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiar.
Tab.3.1. Structura IVS ediia 2007

Standardele Internaionale de Aplicaie n Evaluare (IVA) descriau
modalitile de realizare a evalurilor de active aparinnd sectorului public sau

34
privat, n scopul utilizrii acestora n cadrul raportrilor financiare sau pentru
adoptarea deciziilor de acordare a mprumuturilor garantate.
15 Standarde Internaionale de Practic n Evaluare - denumite GN:
- GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare;
- GN 2 - Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing;
- GN 3 - Evaluarea mijloacelor fixe mobile;
- GN 4 - Evaluarea activelor necorporale;
- GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile;
- GN 6 - Evaluarea ntreprinderii;
- GN 7 - Consideraii privind substanele periculoase sau toxice n
evaluare;
- GN 8 - Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN);
- GN 9 - Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile
bazate pe pia i pentru analiza investiiei;
- GN 10 - Evaluarea proprietilor agricole;
- GN 11 - Verificarea evalurilor;
- GN 12 - Evaluarea proprietii generatoare de afaceri;
- GN 13 - Evaluarea global pentru impozitarea proprietii;
- GN 14 - Evaluarea proprietilor din industria extractiv;
- GN 15 - Evaluarea proprietii istorice.
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN) furnizau
instruciuni referitoare la probleme specifice de evaluare i la modalitile de
aplicare a standardelor n diverse situaii i domenii de activitate specifice. Ele
completau i dezvoltau cele 3 IVS-uri i cele 3 IVA-uri, avnd aceeai importan
ca i acestea.
Structura Standardelor Internaionale de Evaluare ediia 2011
Structura standardelor din ediia 2011 este mult modificat comparativ cu
structura standardelor din ediia precedent. Scopul reducerii semnificative a
35
volumului standardelor este acela de cretere a accesibilitii lor, iar cauzele i
modalitile de rezolvare a problemelor sunt expuse ntr-un capitol separat al
standardelor: repetarea unor concepte i noiuni, motiv pentru care a fost inclus
doar un mic capitol cu definiii pentru acele noiuni care se folosesc frecvent n
standarde; s-au eliminat informaiile privind metodologia de evaluare,
metodologie care va fi abordat n diverse Technical Information Papers; s-a
eliminat Codul deontologic, dar exist n lucru un model de Cod deontologic ce
va putea fi utilizat n rile cu economie emergent; glosarul de termeni a fost
eliminat din cuprinsul standardelor, dar este n lucru un astfel de glosar, separat
de standarde.
Fiecare seciune a fost modificat, au fost pstrate anumite standarde,
altele au fost comasate, altele excluse total. La anumite standarde exist anexe cu
informaii mai detaliate.
Iat care este structura ediiei 2011 a Standardelor Internaionale de
Evaluare:
Introducere
Modificri principale
Definiii IVS
IVS - Cadrul general
3 Standarde generale:
- IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare
- IVS 102 - Implementare
- IVS 103 - Raportarea evalurii
6 Standarde referitoare la active:
- IVS 200 - ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
- IVS 210 - Imobilizri necorporale
- IVS 220 - Imobilizri corporale mobile
- IVS 230 - Drepturi asupra proprietii imobiliare. Anex - Proprietatea

36
imobiliar istoric
- IVS 233 - Investiia imobiliar n curs de execuie
- IVS 250 - Instrumente financiare
2 Aplicaii ale evalurii:
- IVS 300 - Evaluri pentru raportarea financiar. Anex -Evaluarea
imobilizrilor corporale din sectorul public
- IVS 310 - Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare
pentru garantarea mprumutului
IVS - Cadrul general i Standardele generale trebuie percepute ca
fundamente pentru Standardele referitoare la active i pentru Aplicaii ale
evalurii.
Fiecare standard din aceast ediie este prezentat, mai mult sau mai puin
detaliat, n funcie de importana lui de aplicare n evaluarea proprietilor
imobiliare, n cadrul acestui capitol.

3.3. Prevederile standardelor IVSC
Standardele de evaluare sunt elaborate n scopul de a-l ghida pe
specialistul evaluator n munca sa, de a-i sugera i chiar impune modaliti de
abordare a diferitelor situaii care pot apare datorit diversitii i complexitii
naturii proprietilor ce fac obiectul misiunii de evaluare, de a uura nelegerea
unui raport de evaluare de ctre orice utilizator nefamiliarizat cu terminologia sau
metodologia specific.
Chiar dac standardele sunt prezentate separat pe seciuni, un raport de
evaluare nu poate fi ntocmit pe baza unui singur standard, deci evaluatorului i
revine obligaia de a cunoate prevederile fiecruia, de a face legtura ntre ele i
de a respecta i aplica instruciunile tuturor standardelor implicate, n funcie de
obiectul lucrrii.

37
3.3.1. Standardele IVSC ediia 2007
Capitolul Introducere oferea o privire de ansamblu asupra originii
Standardelor Internaionale de Evaluare, asupra activitii Consiliului pentru
Standarde Internaionale de Evaluare i asupra contextului general al
standardelor. Explic modul de organizare a standardelor i aria de aplicabilitate a
acestora.
Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate
(GAVP) reprezenta o seciune care furniza comentarii referitoare la cadrul juridic,
economic i conceptual pe care se bazeaz disciplina evalurii i standardele sale,
pentru a veni n sprijinul nelegerii acestor standarde de ctre alte discipline i
pentru a diminua dificultile generate de barierele lingvistice. Se explicau cele
mai importante noiuni fundamentale, precum conceptele de teren, proprietate,
proprietate imobiliar, pre, cost, valoare, valoare de pia, CMBU i altele.
Codul deontologic prezenta cerinele de etic i competen solicitate
evaluatorilor n practica lor profesional (vezi cap. 2.4). Conduita etic servete
interesului general, st la baza ncrederii instituiilor financiare i a tuturor
utilizatorilor n serviciile de evaluare i lucreaz n beneficiul profesiei de
evaluator. Conduita etic garanteaz c rezultatele evalurilor sunt credibile,
consecvente i impariale.
Capitolul dedicat tipurilor de proprietate prezenta detaliat cele patru tipuri
de proprieti recunoscute pe plan internaional - proprietatea imobiliar, bunurile
mobile corporale i necorporale, ntreprinderile i activele financiare, i reliefa
diferenele dintre ele.
IVS 1 - Valoarea de pia - tip de valoare
Este decisiv ca n debutul analizei de evaluare s se stabileasc pe ce baz
se va efectua evaluarea, n funcie de scopul i tipul lucrrii, de cerinele
beneficiarului, de tipul proprietii i de cantitatea i calitatea informaiilor ce pot

38
fi obinute de pe segmentul de pia aferent. Cel mai frecvent utilizat tip de
valoare este valoarea de pia.

Ce reprezent valoarea de pia conform IVS 2007?
Conform IVS 1, valoarea de pia reprezent suma estimat pentru
care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor decis i
un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o
activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere".
Fiecare termen din definiie are un neles n strns legtur cu piaa, cu
momentul evalurii, cu percepiile cumprtorilor/vnztorilor. Orice modificare,
abatere de la definiia valorii de pia poate duce la o valoare diferit de cea de
pia.

IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
Obiectivul acestui standard era acela de a defini alte tipuri de valoare
dect valoarea de pia - valori nefundamentate de pia, avnd n vedere c o
proprietate poate fi transferat i la preuri care nu iau natere pe pia (n
condiiile pieei/raport cerere-ofert), ci reflect poate utilitatea bunului, alte
funciuni dect vandabilitatea sa sau condiiile atipice existente n afara pieei;
stabilea cazurile concrete n care s se utilizeze aceste tipuri de valoare i explica
diferenele conceptuale vis--vis de valoarea de pia definit anterior.
IVSC ncadra tipurile de valoare nefundamentate de pia n trei categorii
principale.
n prima categorie intra acel tip de valoare nefundamentat pe pia, care
reflect beneficiile pe care o entitate (adic fie o firm, fie o persoan) le poate
obine din deinerea unei proprieti. Valoarea respectiv este specific doar
acelei entiti. Dei, n anumite condiii, valoarea specific pentru acea entitate ar
putea fi identic cu suma care ar putea fi obinut din vnzarea bunului, aceast
39
valoare reflect beneficiile ncasabile din deinerea acestuia i, ca urmare, nu
presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Din aceast categorie face parte
doar valoarea de investiie.
Astfel, conform IVS 2007, valoarea de investiie (sau valoare subiectiv)
reprezenta acea valoare a unei proprieti care este relevant pentru un anumit
investitor sau pentru un anumit grup de investitori care au obiective i criterii de
investiie identificabile".
n a doua categorie intrau tipurile de valori nefundamentate pe pia ce
reflect preul care, n mod rezonabil, ar fi convenit ntre dou pri care
tranzacioneaz o proprietate.
Dei prile implicate n tranzacie pot fi independente i negociaz n
condiii neprtinitoare (deci, iat c dou din condiiile valorii de pia sunt
respectate), nu este necesar ca proprietatea s fie prezentat pe pia (nu exist
neaprat activitate de marketing), preul convenit putnd s reflecte mai degrab
avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietii pentru prile implicate,
dect piaa n ansamblul ei. Din aceast categorie fceau parte valoarea just,
valoarea special i valoarea sinergiei.
n IVS 2007, valoarea just era definit ca suma pentru care un activ ar
fi schimbat de bunvoie ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz,
ntr-o tranzacie n care preul este determinat n mod obiectiv".
Valoarea special reprezent o valoare mai mare ca valoarea de pia, n
care se reflect atributele/caracteristicile particulare ale unei proprieti (fizice,
economice, de localizare, de natur legislativ) din punctul de vedere al unui
cumprtor special sau al unei categorii limitate de cumprtori.
n cea de-a treia categorie intrau tipurile de valori nefundamentate de pia
care sunt determinate conform unor definiii prezentate n diverse contracte sau
statute.

40
Valoarea sinergiei rezult n urma combinrii sau fuzionrii a dou sau
mai multe proprieti. Valoarea proprietii rezultat n urma fuzionrii este
ntotdeauna mai mare dect suma valorilor proprietilor individuale nainte de
fuzionare.

IVS 3 Raportarea evalurii
Acest standard se utiliza n faza final a procesului de evaluare, n etapa de
ntocmire/redactare a rapoartelor de evaluare. Coninea indicaii pentru
organizarea rapoartelor de evaluare, cerinele cu privire la coninutul minim
obligatoriu al acestora, definiii pentru diveri termeni, prezenta relaia cu
standardele de contabilitate i prevederi aplicabile n cazul devierilor de la
standard.

IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar
I VA1, elaborat n conformitate cu Standardele Internaionale de
Raportare Financiar IFRS, avea ca obiectiv stabilirea principiilor fundamentale
necesare n activitatea de evaluare a activelor din sectorul privat, ale crei
rezultate sunt utilizate n situaiile financiare i n conturile ntreprinderilor. n
principal, n evaluarea pentru raportare financiar se determin valoarea de pia,
dar pentru proprietile specializate evaluarea se face prin metoda CIN - metoda
costului de nlocuire net, deoarece pentru acestea nu exist suficiente date de
pia. n acest caz se avea n vedere i standardul GN 8.


IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
I VA 2 stabilea cadrul de lucru pentru evaluatorii de proprieti oferite ca
garanii pentru mprumuturi. Baza de evaluare este, n mod curent, valoarea de
pia, dar poate fi i valoarea de exploatare continu, valoarea de lichidare i alte
valori nefundamentate de pia, n funcie de cerinele beneficiarului,
circumstane sau legislaie.

41
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiar
Acest standard se utiliza n lucrrile de evaluare a tuturor tipurilor de
active aflate n sectorul public, n scopul raportrii financiare, planificrii
privatizrii, iniierii unui credit, sau realizrii de analize cost-beneficiu sau
economice. Aceste active includ: cldiri i construcii publice, reele de utiliti
publice, active recreaionale, active de infrastructur, active de patrimoniu i
active protejate.

GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare
Este extrem de important ca specialistul evaluator s neleag el nsui i
s promoveze fr echivoc noiunea de proprietate imobiliar, diferenele dintre
tipurile de proprieti, s cunoasc complexitatea pieelor de proprieti
imobiliare, pentru a nu crea situaii care s duc la raportarea unor valori
supraevaluate sau subevaluate pentru proprietile n cauz.
n acest sens, IVS 2007 coninea un standard - GN 1 - care formula
cerinele de aplicare a metodelor general acceptate utilizate pentru evaluarea
proprietii imobiliare. Totui, acest standard nu fcea obiectul prezentrii n
detaliu a procedurilor i tehnicilor de evaluare a proprietilor imobiliare, ci erau
prezentate instruciuni de aplicare a standardului, termeni generali i definiii
legate de metodele de evaluare, sinteza procesului de evaluare i logica sa,
cerinele legate de raportarea evalurii i de prezentare a informaiilor.
Procesul de evaluare prezentat n IVS 2007 consta n apte etape
principale:
- definirea problemei de evaluare;
- analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor;
- analiza celei mai bune utilizri;
- estimarea valorii terenului,

42
- aplicarea abordrilor n evaluare: prin comparaie, prin cost i prin
venit,
- reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale, i
- raportarea valorii definite.
Aceste etape sunt explicate n detaliu n capitolul urmtor.

GN 2 Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing
n evaluare se face distincia ntre proprietate imobiliar i drepturile reale
imobiliare, precum dreptul de nchiriere. Drepturile principale de nchiriere sunt
evaluate n mod uzual pe baza valorii de pia i dup aceleai principii ca i
dreptul absolut de proprietate, inndu-se ns cont de limitrile sau diferenele
create prin contractul de nchiriere.
Not: Diferena dintre nchiriere i leasing const n faptul c prin leasing, la sfritul
perioadei de deinere prin aceast form, locatorul/finanatorul se oblig s respecte
dreptul locatarului/utilizatorului de a cumpra imobilul/bunul respectiv.

GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
Acest standard stabilea bazele evalurii mijloacelor fixe mobile. Acestea
sunt reprezentate de instalaii n general, de mainile i echipamentele din diferite
ntreprinderi i pot fi evaluate pe baza valorii de pia pentru cazurile de raportare
financiar sau pe baza altor tipuri de valori diferite de cea de pia, cum sunt
valoarea de utilizare sau cea de lichidare, pentru raportri nefinanciare.

GN 4 Evaluarea activelor necorporale
Acest standard cuprindea definiii i instruciuni foarte utile pentru
evaluatorii i utilizatorii rapoartelor de evaluare a activelor necorporale. Conform
GN 4, activul necorporal este un activ fr substan fizic, cu proprieti
economice i care aduce venituri proprietarului: mrci, brevete, drepturi de autor,
baze de date, softuri pentru calculator etc. Se solicit evaluri de active
43
necorporale n cazuri precum achiziii sau vnzri de ntreprinderi sau pri din
acestea, fuziuni sau vnzri de active necorporale.

GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
Scopul standardului GN 5 era acela de a furniza definiii i indicaii clare
necesare n activitatea de evaluare a bunurilor mobile. Conform acestui standard,
bunuri mobile pot fi considerate att elementele corporale mobile, care nu sunt n
mod permanent fixate n structura proprietii imobiliare (instalaii, maini i
echipamente, stocuri de mrfuri, animale, obiecte de art, mobilier, etc), ct i
elemente necorporale (creane, brevete, mrci, etc).

GN 6 Evaluarea ntreprinderii:
GN 6 a fost conceput de ctre IVSC n vederea stabilirii cadrului de
evaluare pentru specialitii evaluatori de ntreprinderi. Astfel de evaluri sunt
solicitate la vnzarea/cumprarea de ntreprinderi, sau n cazul fuziunilor.
GN 7 Consideraii privind substanele periculoase i toxice n cadrul
evalurii
Acest standard venea n ajutorul evaluatorilor care estimau valoarea
proprietilor ce au intrat n contact cu diverse tipuri de substane periculoase i
toxice, deoarece acestea influeneaz negativ valoarea proprietii respective.
Astfel de substane, conform definiiei din standard, pot fi ncorporate n
construciile proprietii evaluate, pot fi gsite n sau pe suprafaa terenului sau n
imediata vecintate a proprietii. Trebuia studiat i aplicat acest standard n orice
lucrare de evaluare atunci cnd se presupunea sau se cunotea cu certitudine
existena unor astfel de substane n interiorul limitelor proprietii evaluate sau n
apropierea acesteia.




44
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar - (CIN)
Conform acestui standard, metoda CIN (cost de nlocuire net) este o
metod care se utilizeaz n evaluarea pentru raportare financiar, cu ajutorul
creia se obine un surogat" al valorii de pia pentru proprieti specializate
(cele care se vnd rar) i pentru cele cu pia limitat (proprieti care atrag un
numr mic de cumprtori) pentru care nu exist informaii suficiente pe pia.

GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate
pe pia i pentru analiza investiiei
Tehnica de evaluare DCF (Discount Cash Flow) reprezint una din
tehnicile utilizate n cadrul abordrii prin capitalizarea venitului i este bazat pe
ipotezele privitoare la veniturile, cheltuielile i potenialul de risc previzionate,
aferente unei proprieti funcionale sau n dezvoltare. Baza de evaluare poate fi
valoarea de pia sau alt valoare nefundamentat de pia.

GN 10 Evaluarea proprietilor agricole
Evaluatorul trebuie s dein cunotine suficiente care s-i permit s
neleag caracteristicile fizice i economice ale proprietii agricole i modul n
care acestea influeneaz capacitatea de producie.
Conform acestui standard, activele unei proprieti agricole se mpart n 6
categorii: terenuri, construcii i amenajri, instalaii i utilaje ataate terenului,
instalaii i utilaje neataate terenului, active biologice ataate terenului, active
biologice neataate terenului.
Proprietile evaluate pot fi combinaii diferite ntre activele enumerate
mai sus iar evaluatorului i revine obligaia de a stabili dac evaluarea se va face
separat sau n comun. Ca baz a evalurii poate fi folosit att valoarea de pia
ct i alte tipuri de valori nebazate pe pia.



45
GN 11 Verificarea evalurilor
Verificarea unui raport de evaluare se face n scopul de a stabili
credibilitatea i calitatea coninutului ntregului raport, urmrindu-se relevana i
veridicitatea datelor utilizate n procesul evalurii, corectitudinea utilizrii
metodelor i tehnicilor de evaluare, justeea analizelor necesare realizate n timpul
procesului evalurii. Acest control este realizat de ctre un alt specialist evaluator
(evaluator imparial) dect cel ce a ntocmit raportul, rezultatul putnd veni n
sprijinul concluziei raportului sau, din contr, n defavoarea acesteia.
Verificarea rapoartelor de evaluare, conform IVS 2007, se poate cere n
diferite cazuri, precum:
cazul n care evaluarea a fost solicitat n procesul de creditare
garantat cu ipotec, i mai ales n cazul ipotecilor asigurate sau
reglementate de guvern, pentru a stabili faptul c respectivul raport
respect cerinele reglementate;
cnd este necesar s se verifice dac evaluatorul a respectat
standardele i cerinele de reglementare din jurisdicia sa;
n cazul n care se cere mrturie de expert judiciar n procedurile i
circumstanele legale;
cazul n care se cere precauia necesar solicitat pentru raportarea
financiar i managementul activelor.
Exist mai multe tipuri de verificri care se pot aplica rapoartelor de
evaluare, n funcie de cerine i necesiti:
verificarea de birou - verificare a unui raport de evaluare limitat la
datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu.
Se poate utiliza o list de verificare a elementelor, specialistul care
verific raportul avnd datoria de a analiza corectitudinea calculelor i a
datelor, gradul de adecvare a metodologiei, dac au fost respectate

46
instruciunile clientului, cerinele de reglementare i standardele
profesionale;
verificarea n teren - se refer la inspecia proprietii evaluate, la
exterior i/sau n interior, eventual inspecia proprietilor comparabile,
pentru confirmarea datelor prezentate n raport. i aici se poate utiliza o
list de verificare, care acoper elementele examinate ntr-o verificare
de birou i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia;
verificarea administrativ (sau de conformitate) - poate fi fcut de
ctre un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare atunci cnd
evaluarea servete n scopul lurii de decizii precum ipotecarea,
achiziionarea sau vnzarea proprietii; mai poate fi realizat de ctre
un evaluator pentru a ajuta clientul s ia aceste decizii; de asemenea,
mai poate fi realizat n vederea asigurrii c evaluarea a respectat
cerinele de conformitate sau instruciunile pentru o anumit pia i c
este conform cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).

GN 12 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
Proprietile generatoare de afaceri, cunoscute ca PGA, sunt proprieti
individuale (hoteluri, benzinrii, restaurante) care se tranzacioneaz pe pia ca
entiti n funciune, i ele includ teren i cldiri, mijloace fixe mobile precum
mobilier, instalaii i echipamente, stocuri, active necorporale i licene.

GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietilor
Standardul GN 13 avea ca obiectiv realizarea suportului pentru efectuarea
lucrrilor de evaluare global n vederea impozitrii ad-valorem a proprietilor
imobiliare. Procesul de evaluare global poate fi, de asemenea, suport pentru
studii statistice i economice necesare dezvoltrii programelor de administrare
financiar.
47
GN 14 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Acest standard oferea instruciuni pentru evaluarea activelor din industria
extractiv i se referea doar la industria minier i industria petrolier.

GN15 Evaluarea proprietii istorice
Proprietile istorice sunt active din patrimoniul cultural, istoric sau
arhitectural, iar acest standard se aplica att proprietilor aflate pe domeniul
public, ct i pe domeniul privat.

3.3.2. Standardele IVSC ediia 2011
Definiii
n acest capitol sunt prezentate definiii ale acelor termeni care apar
frecvent n toate cele 12 standarde ale ediiei curente, definiiile termenilor
utilizai doar ntr-un singur standard fiind expuse la nceputul standardului
respectiv. Aici regsim de exemplu, definiiile unor termeni precum chiria de
pia, imobilizare necorporal, proprietate imobiliar, valoare de pia etc.
IVS - Cadrul general
Cadrul general cuprinde conceptele i principiile de evaluare general
acceptate, reportate din ediia anterioar IVS 2007 - Concepte fundamentale ale
principiilor de evaluare general acceptate (GAVP), tot aici fiind comasate i
definiii din standardele IVS 1 i IVS 2 privitoare la valoarea de pia, respectiv la
valorile nefundamentate de pia. Astfel, sunt prezentate, printre altele, conceptele
de independen, obiectivitate i competen (etica evaluatorului), pre, cost i
valoare, piaa i activitatea pieei, tipul valorii, ipotezele n evaluare, abordrile
evalurii.
Conform IVS 2011, tipul valorii se refer la i descrie ipotezele pe care
se bazeaz valoarea estimat n procesul de evaluare, adic ipotezele referitoare la
natura tranzaciei, relaia dintre cumprtor i vnztor, motivaia participanilor

48
la tranzacie, timpul de expunere pe pia a proprietii, deci acele elemente care
fac diferena ntre valoarea de pia i tipurile de valori diferite de valoarea de
pia.
Tipurile de valori sunt ncadrate n trei categorii:
- prima categorie cuprinde doar valoarea de pia;
- a doua categorie reflect beneficiile care pot fi obinute de o
entitate din deinerea unui activ i cuprinde valoarea de investiie i
valoarea special;
- a treia categorie reflect preul convenit ntre dou entiti i
cuprinde valoarea just.
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care un activ ar
putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat, n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere".
Fiecare noiune subliniat aici are un anume neles n contextul
respectrii celorlali termeni din definiie:
- suma estimat - este cel mai probabil pre, exprimat ntr-o unitate
monetar, care poate fi obinut n mod rezonabil pe pia, la data evalurii,
atunci cnd se respect toate condiiile din definiie;
- un activ ar putea fi schimbat - subliniaz faptul c valoarea de pia a
activului evaluat este o sum estimat i nu predeterminat sau
prestabilit, sau c este preul efectiv de vnzare;
- data evalurii - deoarece orice evaluare se face la un anumit moment din
timp, valoarea obinut reflect condiiile pieei i circumstanele reale din
acel moment, i nu pe cele existente la o dat din trecut sau din viitor;
49
- cumprtor hotrt - este un cumprtor serios i motivat s
achiziioneze proprietatea, dar care nu este nerbdtor sau constrns de
nicio situaie personal s fac aceast achiziie la orice pre, n condiii
dificile pentru el; acesta ia decizia n conformitate cu ateptrile sale i cu
cunotinele sale privind realitatea de pe piaa imobiliar corespunztoare,
dup o studiere adecvat a acesteia (engl. due diligence);
- vnztor hotrt - este un vnztor serios care dorete s vnd
proprietatea, dar care nu se simte obligat s o fac la un pre considerat
nerealist pe pia; el ia decizia de a vinde dup ce a cntrit suficient
ofertele;
- tranzacie neprtinitoare - tranzacie care are loc ntre vnztorul hotrt i
cumprtorul hotrt, ntre care nu exist relaii speciale cum sunt cele dintre
o companie mam i filiala sa, dintre un proprietar i chiriaul su sau dintre
un printe i copil, relaii ce ar determina ca valoarea s nu mai fie n
concordan cu piaa liber;
- marketing adecvat - este o condiie ce impune ca proprietatea s fie
prezentat pe pia o perioad de timp suficient de lung pentru ca aceasta s
capteze atenia unui numr suficient de mare de poteniali cumprtori i s
poat fi tranzacionat pe pia la preul ei cel mai bun, n concordan cu
definiia valorii de pia;
- n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere - att vnztorul ct i cumprtorul au dat dovad de pruden
ntreprinznd separat activiti de cercetare a pieei, astfel nct la momentul
tranzaciei ei dein informaii suficiente despre natura i caracteristicile
proprietii, precum i despre situaia pieei la data evalurii, iar n
consecin, luarea deciziei finale se face n condiii normale, fr
constrngeri de orice natur (bani, timp, relaii speciale).

50
Toate metodele, tehnicile i procedurile de cuantificare a valorii de pia
vor conduce la reflectarea valorii de pia, cu condiia s se bazeze pe informaii
pertinente de pia i s fie aplicate corect i adecvat.
Acest tip de valoare este corespunztoare majoritii lucrrilor de
evaluare, cnd exist suficiente date de pia despre proprieti comparabile, n
caz contrar se poate utiliza metoda CIN (metoda costului de nlocuire net), care
este o metod acceptat n anumite situaii.

Valoarea just Valoarea de pia

Fig.3.1. Valoarea just versus valoarea de pia

Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea proprietii evaluate,
estimat fr a lua n considerare costurile de tranzacionare ntre vnztor i
cumprtor i fr a include taxele sau impozitele asociate acesteia. Conceptul de
valoare de pia presupune existena unei piee libere i concureniale. Piaa poate
fi constituit din cumprtori i vnztori numeroi (pia activ), sau poate fi
caracterizat printr-un numr limitat de participani (pia inactiv).

Valoarea de investiie reprezint valoarea unui activ pentru proprietar
sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri
de exploatare".
Aceast valoare poate fi mai mare sau mai mic dect valoarea de pia i,

51
n unele situaii, chiar egal cu aceasta. Dac comparm definiia valorii de pia
cu cea a valorii de investiie, observm ca valoarea de investiie nu presupune
neaprat o tranzacie, un transfer al dreptului, ci reflect beneficiile pe care le-ar
obine o entitate din deinerea proprietii respective.
Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a
unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte,
care reflect interesele acelor pri".
n figura 3.1 este prezentat cazul n care valoarea just poate fi egal cu
valoarea de pia.
Dei, n anumite cazuri, preul care ar fi corect ntre cele dou pri poate
fi egal cu cel obtenabil pe pia (adic valoarea just s fie egal cu valoarea de
pia) - cazul raportrii financiare, pot s existe i cazuri cnd estimarea valorii
juste ar presupune luarea n considerare a unor elemente care nu fac parte din cele
specifice estimrii valorii de pia.
Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor
special".
Definiiile acestor tipuri ale valorii sunt modificate, completate,
mbuntite fa de definiiile prezentate n IVS 2007. Iat cteva exemple de
modificri n definiiile din IVS 2011:
pentru toate tipurile de valoare se utilizeaz termenul de activ" n locul
termenului de proprietate", deoarece primul este mai cuprinztor, se refer
la toate tipurile de bunuri (vezi cap.2.1), iar prin proprietate" se poate
nelege greit doar proprietatea imobiliar;
termenul tranzacie neprtinitoare" din definiia valorii de pia este mult
mai edificator ca tranzacie cu pre determinat obiectiv";
n definiia valorii juste, noua expresie reflect interesele acelor pri"
subliniaz natura acestui tip de valoare.


52
IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare
Sfera misiunii de evaluare se refer la stabilirea, fie n debutul procesului
de evaluare, fie pe parcursul acestuia, a scopului evalurii, a amplorii analizelor i
investigaiilor necesare, a ipotezelor pe care se va baza evaluarea i a limitelor
acesteia. n acest scop se identific/stabilesc urmtoarele: evaluatorul i
competena acestuia; clientul i orice ali utilizatori desemnai (cei ce pot s
utilizeze raportul de evaluare); scopul evalurii; activul/proprietatea ce va fi
evaluat; tipul valorii; data evalurii; amploarea investigaiilor; natura i sursa
informaiilor utilizate; ipotezele; restriciile; confirmarea respectrii standardelor
IVS; descrierea raportului.

IVS 102 Implementare
Subliniaz faptul c toate elementele care compun o misiune de evaluare
trebuie s fie n concordan unele cu celelalte: investigaiile ntreprinse trebuie s
fie n concordan cu scopul evalurii i cu tipul de valoare estimat, abordrile n
evaluare trebuie s fie adecvate tipului de valoare estimat, disponibilitii datelor.
IVS 103 - Raportarea evalurii
Conine principiile din IVS 2007 ale standardului IVS 3 Raportarea
evalurii.
IVS 200 - ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

La baza acestui standard st standardul din ediia 2007, GN 6 Evaluarea
ntreprinderii, dar i pri din GN 12 Evaluarea proprietii generatoare de
afaceri. Conform IVS 200, valoarea ntreprinderii este valoarea total a
capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar
disponibile pentru a plti acele datorii".

IVS 210 - Imobilizri necorporale
53
Acest standard se bazeaz pe standardul anterior, GN 4 Evaluarea
activelor necorporale. Conform IVS 210, imobilizrile necorporale reprezint
active nemonetare care se manifest prin proprietile lor economice". Evaluri
de imobilizri necorporale sunt cerute n cazul achiziiei, fuziunii sau vnzrii de
(pri de) ntreprinderi, pentru raportri fiscale i raportri financiare, n caz de
litigii, insolven.

IVS 220 - Imobilizri corporale mobile
Conine principiile din standardul GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
din ediia precedent. IVS 220 definete imobilizrile corporale mobile ca fiind
imobilizri corporale deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de
bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor, folosite n
scop administrativ, utilizate pe o perioad de timp". De exemplu, instalaiile
electrice, pentru gaze naturale, aer condiionat, ap curent i echipamentele
precum lifturile, reprezint imobilizri corporale mobile.

IVS 230 - Drepturi asupra proprietii imobiliare. Anex -
Proprietatea imobiliar istoric
IVS 230 cuprinde elemente din trei standarde ale ediiei 2007, i anume,
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare, GN 2 Evaluarea drepturilor de
nchiriere/leasing, i GN 12 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri, iar ca
anex conine prevederile din GN 15 Evaluarea proprietii istorice.
Sunt prezentate tipurile de drepturi asupra proprietii imobiliare (a se
vedea capitolul 1), sunt descrise pe scurt cele trei abordri n evaluare (a se vedea
capitolul 5) i sunt redate ndrumri suplimentare pentru cazurile de evaluare a
proprietilor imobiliare istorice.
IVS 233 - Investiia imobiliar n curs de execuie


Cuprinde standardul publicat n februarie 2010. Conform acestuia,
investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, un teren sau o cldire, sau o

54
parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar pentru a obine venituri din
chirii, sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrab dect
pentru:
a) utilizarea n producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n
scopuri administrative, sau;
b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii.

IVS 250 - Instrumente financiare
Acesta reprezint un standard nou. Un instrument financiar reprezint un
contract care genereaz drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau
plti
IVS 300 - Evaluri pentru raportarea financiar. Anex - Evaluarea
imobilizrilor corporale din sectorul public
Include conceptele din IVS 2007, standardul IVA 1 Evaluarea pentru
raportarea financiar, iar anexa cuprinde standardul IVA 3 Evaluarea activelor din
sectorul public pentru raportarea financiar.

IVS 310 - Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare
pentru garantarea mprumutului
Cuprinde conceptele prezentate n standardul din ediia anterioar, IVA 2
Evaluarea pentru garantarea mprumutului i se refer doar la cazul
proprietilor imobiliare.


3.4. Standardele TEGoVA
Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA) este
organizaia care reunete asociaiile naionale ale evaluatorilor i alte organisme
profesionale din 24 de ri europene. Unul din obiectivele principale ale sale este
acela de a elabora i promova norme comune pentru reglementarea activitii de
evaluare a proprietilor imobiliare, utilizabile de ctre asociaiile profesionale de
55
experi evaluatori imobiliari de pe teritoriul Uniunii Europene, compatibile cu
standardele internaionale ale IVSC i cu legile UE.
Standardele TEGoVA sunt elaborate printr-o colaborare strns cu IVSC,
asigurndu-se astfel o corelare a acestora n multe aspecte. O dovad a acestui
fapt este definiia valorii de pia (cel mai utilizat tip de valoare) promovat de
TEGoVA, identic cu cea a IVSC, ca i alte definiii ale tipurilor de valori diferite
de valoarea de pia (valoarea just, valoarea de investiie), foarte asemntoare
cu cele din standardul IVS 2, prezentat n capitolul 3.3.1.
Conform EVS 1, valoarea de pia este suma estimat pentru care
proprietatea poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate
de marketing adecvat, n care prile implicate au acionat n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.
Definiia valorii juste, conform EVS 2, este completat fa de definiia
din IVS 2 cu termenul datorie decontat", aa cum apare ea n IAS 16: suma
pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o datorie decontat, de bun voie,
ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii
desfurate n condiii obiective, cu preul determinat obiectiv.
n ediia a 6-a 2009 a Standardelor Europene de Evaluare, cunoscute i ca
Blue Book, sunt prezentate 5 standarde de evaluare: EVS 1 - Valoarea de pia,
EVS 2 - Baze de evaluare diferite de valoarea de pia, EVS 3 -Evaluatorul
calificat, EVS 4 - Procesul de evaluare, EVS 5 - Raportarea evalurilor, i 5
standarde de practic n evaluare (EVA) care le dezvolt pe primele: EVA 1 -
Evaluarea pentru raportarea financiar, EVA 2 - Evaluarea pentru garantarea
mprumutului, EVA 3 - Evaluarea proprietii n scopul securitizrii, EVA 4 -
Estimarea valorii de asigurare i EVA 5 - Aplicarea valorii de investiie pentru
investitori individuali.

3.5. Standardele USPAP

56
Sistemul de reglementare a activitii de evaluare a proprietilor din
Statele Unite ale Americii este unul dintre cele mai bine organizate i eficiente
din lume. Aceast profesie este supervizat i reglementat prin intermediul mai
multor instituii care activeaz n domenii conexe.
Appraisal Institute (Al) este cea mai renumit asociaie profesional de
evaluatori din SUA, o autoritate recunoscut i pe plan internaional, avnd o
tradiie de 78 de ani. Scopul acestui institut este acela de a-i susine i ghida
membrii n munca lor de obinere a celor mai bune soluii de evaluare, de a
promova un nivel ridicat de ncredere profesional n evaluatori, de a crea i
perfeciona n mod continuu standardele de practic profesional (USPAP) i
codul etic.
n acest sens organizeaz cursuri de formare i de perfecionare continu a
profesionitilor evaluatori, punnd la dispoziia membrilor o serie de pachete de
curs, n funcie de gradul de cunotine deinut de ctre cursant i de categoria
profesional n care dorete s se ncadreze.
Appraisal Institute elaboreaz standardele USPAP care reprezint
standardele de practic profesional n evaluare general acceptate n America de
Nord i stabilesc cerinele i regulile de realizare, raportare i verificare a tuturor
tipurilor de misiuni de evaluare.
Ediia 2008-2009 cuprinde o serie de 10 standarde utile nu numai
evaluatorilor, ci i clienilor acestora: standardele 1 i 2 trateaz realizarea,
respectiv raportarea evalurilor de proprieti imobiliare; standardul 3 este
destinat lucrrilor de verificare a rapoartelor de evaluare i de raportare a acestor
verificri; standardele 4 i 5 cuprind reglementri pentru realizarea i respectiv
raportarea misiunilor de consultare pe probleme ce privesc proprietile
imobiliare; standardul 6 pentru realizarea i raportarea misiunilor de evaluare
global a proprietilor imobiliare; standardele 7 i 8 pentru realizarea i respectiv
57
raportarea evalurilor de bunuri mobile; standardele 9 i 10 pentru realizarea i
respectiv raportarea misiunilor de evaluare a ntreprinderilor.
USPAP include i un numr de cinci Comentarii asupra standardelor de
evaluare (SMT) care detaliaz, clarific i interpreteaz aceste standarde
(comentariile SMT 1, 5, 7, 8 i 10 din ediia anterioar fiind retrase de ctre
Appraisal Standards Board): SMT 2 - analiza DCF, SMT 3 - opinii retrospective
asupra valorii, SMT 4 - opinii prospective asupra valorii, SMT 6 - timpul
rezonabil de expunere pe pia a proprietilor imobiliare i a bunurilor mobile,
necesar pentru dezvoltarea unei opinii asupra valorii de pia a acestora, SMT 9 -
identificarea scopului utilizrii de ctre client.
Standardele USPAP prevd trei tipuri de servicii de evaluare care pot fi
asigurate n SUA:
- servicii de evaluare prin care se formeaz i se prezint o opinie cu
caracter oficial asupravalorii proprietii evaluate, opinie formulat n urma
unui proces complex de cercetare, selectare, analiza datelor i aplicarea
metodelor de evaluare;
- servicii de verificare a rapoartelor de evaluare prin care se analizeaz i
se comunic o opinie ce privete calitatea raportului de evaluare ntocmit
de un alt evaluator;
- servicii de consultan prin care se analizeaz datele referitoare la
proprietate, se exprim concluzii i/sau recomandri asupra unor aspecte
legate de proprietate, altele dect valoarea; se poate apela la serviciul de
consultan pentru studii de fezabilitate economic, cea mai bun utilizare a
terenurilor, studii de pia, analiza capacitii de absorbie.
3.6. Standardele RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) joac un rol educativ i
organizatoric foarte important pentru ntreaga activitate de evaluare a
proprietilor din Marea Britanie dar i n ntreaga lume, stabilind standarde de

58
intrare n profesia de evaluator pentru orice persoan care dorete s practice
aceast profesie, standarde pentru ndeplinirea corect a misiunilor de evaluare,
precum i standarde de etic profesional.
Standardele britanice de realizare a lucrrilor de evaluare, cuprinse sub
denumirea RICS Valuation Standards sau aa numita Red Book, au preluat pri
din standardele IVSC. Conform celei de-a asea ediii aprut n martie 2009,
aceasta este structurat n urmtoarele seciuni:
Introducerea explic scopul manualului ncurajnd evaluatorii s
neleag foarte bine necesitile i cerinele clienilor i promovnd
selectarea celor mai bune baze i ipoteze de evaluare care s
satisfac necesitile clientului i finalitatea misiunii de evaluare;
Glosar de termeni i noiuni utile;
6 Practice Statement (PS) i anexe la acestea, fac referire la cerinele
etice, scopul evalurilor, bazele de evaluare, inspecia proprietilor
i la rapoartele de evaluare;
6 Guidance Note (GN) vin n completarea PS-urilor i fac referire,
printre altele, la evaluarea proprietilor comerciale, a
echipamentelor i mainilor, a portofoliilor i grupurilor de
proprieti;
5 UK Practice Statements (UKPS) cuprind standarde naionale
pentru raportarea financiar, pentru acordarea mprumuturilor i
pentru evaluarea proprietilor rezideniale.
5 UK Guidance Note (UKGN) sunt standarde pentru stabilirea
diferitelor tipuri de taxe i impozite care se percep n Marea
Britanie.



59

Capitolul 4


PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETILOR
IMOBILIARE


Obiectivul capitolului
n cadrul acestui capitol sunt prezentate toate etapele procesului de
evaluare a proprietilor imobiliare, n succesiunea logic a acestuia. Orice tip de
misiune de evaluare a unei proprieti imobiliare se subscrie procesului prezentat
n cadrul capitolului.
n scopul uurrii parcurgerii acestui capitol, prezentarea detaliat a celor
trei abordri n evaluare este rezervat capitolului cinci.
Procesul de evaluare a proprietilor imobiliare este un proces deosebit de
complex care necesit dobndirea, mbuntirea continu i utilizarea de
cunotine din diverse domenii i, nu n ultimul rnd, experien pentru a putea
rspunde la ntrebrile clientului cu privire la valoarea proprietii sale.
Pentru a sublinia diferena dintre procesul de evaluare n sine i un raport
de evaluare, trebuie spus c primul servete n special evaluatorului pentru a putea
finaliza corect misiunea de evaluare, iar raportul de evaluare are rolul de a
comunica clientului i utilizatorului desemnat concluzia la care a ajuns
evaluatorul n urma aplicrii procesului de evaluare, dar i alte informaii care vin
ca suport pentru susinerea concluziei prezentate. Astfel, procesul de evaluare
cuprinde toate analizele, cercetrile, informaiile, raionamentele i concluziile
formulate pentru a obine valoarea estimat, aa cum se va vedea n cele ce
urmeaz, iar raportul de evaluare prezint paii urmai de ctre evaluator i
60
concluziile sale, i poate lua diferite forme, aa cum se poate urmri n capitolul
3.3.1.
Etapele procesului de estimare a valorii proprietii imobiliare sunt
prezentate n standardul dedicat, GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare, din
ediia 2007 a IVS i n ediiile precedente i cea mai nou a crii Evaluarea
proprietii imobiliare elaborat de ctre Appraisal Institute. Ediia 2011 a
standardelor nu mai cuprinde explicaii detaliate privind procesul de evaluare.


Fig.4.1. Procesul de evaluare


Figura 4.1. evideniaz logica procesului de evaluare i prezint structurat
paii care trebuie urmai de evaluatori pentru a avea certitudinea c au luat n



61
calcul toate informaiile i datele relevante i c valoarea obinut n urma
aplicrii metodologiei este corect.
Acest model al procesului de evaluare este un cadru exhaustiv i rspunde
oricrui tip de misiune de evaluare a oricrui tip de proprietate imobiliar,
indiferent dac evaluatorul are ca sarcin doar efectuarea analizei pieei,
estimarea doar a valorii terenului sau evaluarea unei proprieti imobiliare
complexe.
4.1. Identificarea problemei evalurii
Identificarea problemei evalurii constituie prima etap din cadrul acestui
proces complex i laborios: evaluatorul are obligaia s i clarifice foarte bine, n
urma discuiei cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia, care sunt datele
concrete necesare n evaluare, pentru a se putea decide dac este suficient de
competent pentru misiunea respectiv sau dac cererea clientului se ncadreaz n
specificaiile codului deontologic al evaluatorilor.
Evaluatorul trebuie s:
identifice clientul i utilizatorii desemnai, clientul fiind persoana fizic
sau juridic ce a angajat evaluatorul, utilizatorii desemnai fiind persoanele
fizice sau juridice care vor folosi concluzia evalurii; se poate ca
utilizatorul desemnat i clientul s fie una i aceeai persoan sau clientul
s fie o persoan fizic, iar utilizatorul desemnat s fie o instituie bancar
la care aceast persoan solicit un credit imobiliar sau ipotecar.
Evaluatorul i asum responsabilitatea fa de utilizatorii desemnai, nu i
fa de ali poteniali utilizatori/cititori ai raportului de evaluare.
stabileasc utilizarea desemnat a evalurii, adic motivul pentru care este
necesar evaluarea proprietii:
- ca baz pentru stabilirea impozitului pe proprietate;
- pentru vnzarea sau cumprarea proprietii;

62
- pentru a determina valoarea unui credit imobiliar sau ipotecar;
- ca baz pentru despgubire n caz de expropriere sau n cazul unor
calamiti specificate ntr-un contract de asigurare a imobilului;
- ca baz pentru luarea unei decizii de fuziune sau de preluare a unei
companii etc.
stabileasc i s defineasc scopul evalurii, adic tipul valorii ce va fi
baz pentru evaluare (valoarea de pia sau alt tip de valoare diferit de
valoarea de pia, descrise n capitolul 3.3.2), n funcie de tipul
proprietii, de cerinele clientului i/sau ale utilizatorului desemnat, de
sfera evalurii; cel mai ntlnit caz este acela cnd se solicit valoarea de
pia, ns, de exemplu, pentru un investitor poate fi mult mai relevant
valoarea de investiie.
specifice data efectiv a opiniei asupra valorii deoarece, aa cum arat i
definiia valorii de pia, opinia asupra valorii este valabil la data la care
s-a formulat aceasta. Condiiile pieei (vezi cap. 5.1) se pot schimba rapid,
existnd un complex de fore ce poate influena valoarea.
n majoritatea cazurilor se cere estimarea valorii la data curent, ns se
pot efectua i evaluri retrospective, denumite i retroactive, n situaii precum:
stabilirea drepturilor succesorale la data decesului proprietarului, stabilirea
drepturilor de despgubire prin asigurare la data accidentului, stabilirea
impozitului pe proprietate la data achiziionrii sau la data adoptrii unor
prevederi fiscale, n caz de proces, respectiv la data pierderii procesului.
De asemenea, se pot efectua i evaluri prospective, adic la o dat
viitoare, n perspectiva unei investiii, de exemplu valoarea de pia la finele unui
contract de leasing imobiliar.
identifice caracteristicile relevante ale proprietii, precum dreptul de
proprietate ce va fi evaluat (tipurile de drepturi de proprietate au fost
clasificate i explicate n capitolul 1), specificat n documentul ce atest



63
dreptul respectiv de proprietate sau n cartea funciar a imobilului,
caracteristicile fizice sau economice. Acestea sunt pe larg prezentate n
cadrul capitolului 5.1 referitor la abordarea prin comparaie.
stabileasc ipotezele extraordinar i condiiile ipotetice pe care se va baza
evaluarea:
- ipotezele extraordinare permit evaluatorului s plece de la o anumit
premis, ca de exemplu aceea c o proprietate nu are probleme de mediu,
dei n realitate evaluatorul nu are aceast certitudine;
- condiiile ipotetice specific, de exemplu, faptul c o proprietate nu are
probleme de mediu, dei n realitate se tie c exist cu siguran astfel de
probleme; condiiile limitative sunt restricii impuse evalurilor de ctre
clieni, de evaluatori sau de legislaie. Un exemplu de restricie impus de
client este aceea de a nu permite evaluatorului s investigheze complet
unul sau mai muli factori care au un efect asupra proprietii. Evaluatorul
poate impune o restricie clientului prin care nu-i permite acestuia s
publice parial sau total raportul de evaluare fr acordul prealabil scris al
evaluatorului.
Aceste condiii limitative au de fapt rolul de a proteja evaluatorul i
clientul i de a informa clienii de limitele n care poate fi folosit un raport, ca de
exemplu: faptul c nu s-a procedat la analiza geologic a solului pe care este
amplasat o cldire, c se presupune c o proprietate nchiriat este liber la data
evalurii .a.


4.2. Determinarea sferei misiunii de evaluare
Aceast etap se refer la stabilirea tipurilor de analize care urmeaz a fi
ntreprinse de ctre evaluator i la gradul de detaliere, de aprofundare a acestora.
Pentru exemplificare, dac clientul i utilizatorul raportului de evaluare sunt una

64
i aceeai persoan fizic ce dorete s vnd proprietatea, aceasta are nevoie de
un grad de detaliere a raportului de evaluare (i implicit, al analizelor ntreprinse
de ctre evaluator) mai mic dect ar necesita un raport de evaluare ce st la baza
lurii unei decizii de investiie pe care trebuie s o ia un investitor persoan
juridic.
Capitolul din raportul de evaluare destinat prezentrii sferei misiunii de
evaluare trebuie s reflecte circumstanele misiunii respective i trebuie s fie
suficient de clar prezentat nct utilizatorii desemnai s neleag munca
efectuat de ctre evaluator, iar acesta trebuie s poat susine prin analizele
ulterioare din cadrul procesului, ceea ce a prezentat n acest capitol.
Aici, cititorul raportului trebuie s poat gsi informaii clare privind:
- msura n care proprietatea a fost identificat - doar n baza actului ce
atest dreptul de proprietate sau completnd aceast surs de date cu
informaii din alte surse (dosar cadastral, extras de carte funciar etc.);
- msura n care proprietatea a fost inspectat - de exemplu, inspecie
personal detaliat a fiecrui nivel al cldirii i a terenului sau o inspecie
de la distan;
- tipul datelor analizate;
- tipul analizelor aplicate n timpul procesului i amploarea acestora; dac
s-a omis aplicarea unei abordri sau a unei metode de evaluare, trebuie s
fie explicat motivul acestei decizii.

4.3.Culegerea informaiilor i descrierea proprietii imobiliare
Evaluatorul trebuie n continuare s strng informaii pertinente despre
piaa specific proprietii subiect, despre proprietatea n sine i despre
proprietile competitive i s le analizeze foarte bine pentru a stabili tendinele
pieei.



65
Aceste informaii au fost grupate n trei clase:
informaii despre aria de pia sunt informaii generale cu privire la
factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu care influeneaz
tipul de valoare definit anterior, informaii corespunztoare regiunii,
oraului i vecintii proprietii subiect;
informaii despre proprietatea subiect sunt informaii specifice cu
privire la utilizarea terenului i construciilor, particularitile juridice,
localizare, amenajri i construcii, costuri, deprecieri, venituri i
cheltuieli, rate de capitalizare i de actualizare pentru proprietatea
evaluat;
informaii despre proprieti comparabile trebuie s cuprind
informaii despre vnzri, cotaii, oferte, grade de neocupare, cost i
depreciere, venit i cheltuieli, rate de capitalizare pentru proprietile
comparabile.
Sursele de informaii pentru aceasta analiz sunt:
- documentele solicitate de evaluator de la proprietar sau client;
- observaii directe n teren ale proprietii cu ocazia inspeciei acesteia;
- discuii cu proprietarii sau cu managerii;
- discuii cu vecinii;
- discuii cu constructori, cu antreprenori, cu arhiteci;
- publicaiile de specialitate referitoare la tendinele i situaia pieei, att la
nivel naional, regional, ct i la nivel local;
- ageniile de rating de specialitate;
- licitaii publice;
- banca de date a evaluatorului i bnci de date ale altor evaluatori etc.
Datele culese trebuie s aib sens i s fie relevante pentru misiunea de
evaluare respectiv.

66

4.4. Analiza informaiilor
4.4.1 Analiza de pia
Analiza de pia este o etap a procesului de evaluare fr de care acesta
nu poate funciona, deoarece evaluatorul nu poate ti sau nelege ceea ce se
ntmpl pe piaa proprietii subiect sau cum evolueaz raportul dintre cerere i
ofert. Informaiile pe care acesta le obine n etapa de analiz a pieei sunt
fundamentale pentru toate etapele care urmeaz n procesul de evaluare: costuri,
niveluri ale deprecierilor proprietilor comparabile, cheltuieli, venituri, rate i
multe altele.
Analiza de pia constituie ea nsi un proces n sine, compus din ase
pai: (1) analiza productivitii proprietii imobiliare, (2) delimitarea pieei, (3)
analiza i previziunea cererii, (4) analiza i previziunea ofertei, (5) analiza
interaciunii dintre cerere i ofert i (6) previziunea atractivitii pe pia a
proprietii subiect.
La primul pas, evaluatorul trebuie s se familiarizeze cu caracteristicile
fizico-juridico-economice ale proprietii subiect i ale proprietilor comparabile.
Delimitarea pieei nseamn poziionarea pieei proprietii subiect n timp
i spaiu, de exemplu, ca interval aproximativ de timp necesar pentru parcurgerea
distanei de la proprietatea subiect la locurile de munc, care sunt arterele
principale de circulaie, unde sunt amplasate colile, spitalele, parcurile etc. fa
de aceasta.
A treia etap implic analiza datelor demografice i a datelor despre
ocuparea forei de munc pentru a previziona cererea. n funcie de numrul de
gospodrii ocupate de proprietari, clasificate dup nivelurile de venit ale acestora,
evaluatorul estimeaz procentajul de gospodrii care au sau vor avea capacitatea
s plteasc ratele i dobnzile aferente unui credit ipotecar, dar i costurile cu
ntreinerea, cu asigurri i impozite. Ajustnd acest numr cu rata de neocupare



67
de pe pia, evaluatorul cuantific cererea existent i anticipat pentru
proprietatea imobiliar subiect.
Previziunea ofertei se realizeaz prin identificarea numrului de
proprieti comparabile existente, al proprietilor n curs de construire, al celor
aflate n plan de construire i al celor propuse pentru a fi construite n viitor n
limitele pieei delimitat la pasul doi.
n continuare evaluatorul compar cererea existent sau previzionat la
etapa a treia cu oferta competitiv curent sau previzionat la etapa anterioar
pentru a estima excesul sau deficitul de proprieti imobiliare comparabile.
La ultimul pas, prin compararea atributelor productive ale proprietii
subiect cu cele ale proprietilor competitive, evaluatorul poate stabili cota de
pia a proprietii subiect.
4.4.2. Analiza celei mai bune utilizri
nainte de a estima valoarea terenului, evaluatorul stabilete care este cea
mai bun utilizare (CMBU) a terenului considerat liber sau construit, un concept
extrem de important i influent, fundament al opiniei finale asupra valorii de pia
a proprietii.
Ce reprezint CMBU?
Cea mai bun utilizare este definit ca utilizarea probabil, rezonabil i
legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil,
fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai mare
valoare.
Conceptul CMBU se bazeaz pe ideea c atunci cnd sunt comparate dou
parcele de teren care, din punct de vedere fizic, sunt similare i sunt localizate n
vecintate, de fapt acestea pot diferi substanial din punct de vedere al utilizrilor
pe care le pot avea, iar acest lucru poate afecta valoarea.
Pentru a determina CMBU a proprietii evaluate, se parcurg dou etape:

68
- se determin CMBU pentru terenul considerat liber, concluzie care va fi
util n decizia de selectare a proprietilor comparabile, i;
- se determin CMBU pentru terenul considerat construit, concluzie
necesar pentru a decide dac se vor pstra construciile i amenajrile aa
cum sunt ele la momentul evalurii, sau dac se vor repara, modifica sau
chiar demola.
n 90% din cazuri, determinarea CMBU pentru o proprietate nu este o
sarcin dificil, dar n restul cazurilor rezultatul analizei poate fi o revelaie sau
poate descoperi o greeal.

n ce const analiza CMBU?
Criteriul de testare n analiza CMBU a proprietii evaluate const n
gsirea rspunsurilor la urmtoarele ntrebri (teste), de altfel cuprinse n
definiie, n ordinea expus mai jos:
dac proprietatea este fizic adecvat pentru utilizarea propus - trebuie
luat n calcul ca orice utilizare pertinent s poat fi susinut, din punct
de vedere fizic, de ctre proprietate, adic s permit
construirea/modificarea cldirii pe acel teren din punct de vedere
topografic (panta terenului, forma i mrimea parcelei, deschiderea la
strad etc), geologic (structura solului, tipul de fundaie necesar - vezi
capitolul 7), al gradului de risc pentru producerea unor dezastre naturale
(cutremure, inundaii), al accesibilitii terenului (drumuri de acces,
trotuare, poduri), al existenei utilitilor publice necesare pentru
desfurarea activitii propuse (ap, electricitate, gaze naturale, internet
etc);
dac este permis din punct de vedere legal - CMBU propus i care a
trecut primul test, al posibilitii fizice, trebuie s fie conform cu
documentaia urbanistic (PUZ, PUD) din acea zon, cu normele de



69
construcie n vigoare, cu reglementrile privind utilizarea zonelor
istorice, privind mediul nconjurtor; aceast etap este cea mai dificil
i consumatoare de timp, necesitnd deplasarea la primrie i la alte
instituii abilitate pentru analiza problemei;
dac este fezabil financiar - CMBU propus, fizic adecvat i permis
legal, trebuie s aduc i un profit proprietarului; adic trebuie s
produc un venit suficient de mare nct s depeasc suma tuturor
costurilor. Practic, se determin venitul net din exploatare (vezi
capitolul 5.3.1) pentru fiecare utilizare propus i, dac acesta satisface
rata rentabilitii luat de pe piaa de investiii, atunci utilizarea se
consider fezabil din punct de vedere financiar;
dac produce cea mai mare valoare - se determin care din CMBU
propuse iniial i care au trecut testul ntrebrilor anterioare va aduce i
cel mai mare profit dintre toate; se consider a fi CMBU a proprietii
acea utilizare care a trecut de testele anterioare i care produce cea mai
mare valoare a proprietii. Aceasta poate fi aflat aplicnd urmtoarea
procedur (detaliat n capitolul 5.3.1) pentru fiecare utilizare propus i
care a trecut testele anterioare:
- se calculeaz venitul brut potenial al proprietii n ipoteza fiecrei
utilizri
- se determin venitul brut efectiv;
- se estimeaz venitul net din exploatare;
- se estimeaz rata de capitalizare c sau factorul de multiplicare a
venitului f ;
- se calculeaz valoarea de pia.
Ca i ordine de aplicare a testelor, criteriile de permisibilitate legal i de
posibilitate fizic pot fi testate n orice ordine, dar neaprat naintea criteriului de

70
fezabilitate financiar i de productivitate maxim. De exemplu, chiar dac o
utilizare se dovedete a fi fezabil financiar i ar aduce suficient profit
investitorului, aceasta nu poate fi realizat dac planurile i reglementrile
urbanistice ale zonei nu permit ridicarea cldirii cu 10 etaje propus, sau dac
terenul are o form dificil sau o pant prea mare care nu permit construirea
acelei cldiri.
n concluzie, dac la una (sau mai multe) din aceste ntrebri cheie exist
probleme sau rspunsul este negativ, atunci acea utilizare nu va constitui CMBU
a proprietii.

4.5. Opinia asupra valorii terenului
Abordarea prin cost (capitolul 5.2) este singura care face distincia ntre
valoarea construciei i valoarea terenului, n sensul c cele dou componente ale
proprietii imobiliare se evalueaz separat prin tehnici i metode specifice i
apoi se nsumeaz cele dou rezultate i valoarea amenajrilor pentru a obine
valoarea proprietii ca ntreg. Evaluarea terenului se face n ipoteza celei mai
bune utilizri a acestuia.

Care sunt metodele de evaluare a terenurilor?
Ca metode de estimare a valorii terenului exist: tehnica comparaiei
vnzrilor, tehnica parcelrii i dezvoltrii, tehnica proporiei (alocrii), tehnica
extraciei, tehnica rezidual, metoda capitalizrii rentei funciare.

4.5.1. Tehnica comparaiei vnzrilor
Aceast metod este de preferat atunci cnd exist suficiente date cu
tranzacii similare, elementele de comparaie fiind, ca i n cadrul abordrii prin
comparaia vnzrilor: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare,
condiiile de vnzare, cheltuielile imediate dup cumprare, condiiile pieei,



71
localizare, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizare i
componentele non-imobiliare ale valorii.
Caracteristicile fizice sunt date de mrimea, forma, deschiderea i
topografia parcelei de teren, de localizare i privelite.
Se utilizeaz grila datelor de pia pentru a stabili, calcula i aplica
coreciile necesare (vezi capitolul 5.1).



Fig.4.2. Clasificarea metodelor i tehnicilor de evaluare a terenutilor

4.5.2.Tehnica parcelrii i dezvoltrii
Se aplic atunci cnd mprirea pe loturi reprezint cea mai bun utilizare
a terenului evaluat i dac exist informaii de pia cu privire la vnzri cu
terenuri parcelate. n prealabil, evaluatorul trebuie s fac o analiz complex a
parcelrii i dezvoltrii optime a terenului subiect, analiz care implic: calculul
numrului de loturi i al dimensiunilor acestora, astfel nct acestea s fie n
conformitate cu reglementrile urbanistice i cu cerinele de pe pia, s estimeze
costurile pentru obinerea aprobrilor necesare i de dezvoltare a proiectului, s
previzioneze rata de absorbie a loturilor, s aprecieze cuantumul cheltuielilor de
comercializare i deinere a proprietilor i al impozitelor anuale pe proprietate.

72
n principiu, metoda const n estimarea celui mai probabil pre de
vnzare al lotului de teren, deducerea costurilor directe i indirecte, obinnd
astfel fluxurile de venituri generate de proprietate, care apoi vor fi actualizate cu o
rat ce ine cont de riscul aferent dezvoltrii proprietii.
4.5.3.Tehnica repartizrii (alocrii)
Se aplic atunci cnd numrul de vnzri de terenuri libere comparabile
este insuficient pentru a aplica direct metoda comparaiei, ns exist informaii
de pia cu privire la tranzacii n zon cu terenuri construite comparabile.
Este o combinaie ntre abordrile prin comparaie i prin cost, dar nu este
o tehnic de precizie; elementele necesare sunt valoarea terenului comparabilei,
suprafaa lui i valoarea ntregii proprieti comparabile. Pe baza principiilor
echilibrului i al contribuiei, se consider c ntre valoarea terenului i valoarea
ntregii proprieti exist un raport tipic ce se poate stabili.
Procedura const n urmtoarele etape:
se calculeaz raportul dintre valoarea terenului proprietii comparabile i
valoarea ntregii proprieti comparabile:
b
a
V
V
comp
PR
comp
T
=

se calculeaz valoarea terenului proprietii comparabile:
b
a
V V
COMP
PR
comp
T
=

se determin preul unitar pe metru ptrat de teren al proprietii
comparabile:
comp
T
comp
T
u
S
V
P =


73
se estimeaz valoarea terenului evaluat:
evaluat
T u
evaluat
T
S P V =



4.5.4. Tehnica extraciei
Se folosete pentru a determina valoarea terenurilor construite atunci
cnd valoarea construciei este relativ mic i se poate estima cu precizie.
Dac proprietatea evaluat a fost recent vndut, atunci valoarea terenului
se estimeaz prin deducerea contribuiei construciei din preul de vnzare,
contribuie care se estimeaz prin costul de nou al construciei minus deprecierile;
dac proprietatea nu a fost recent tranzacionat, dar este generatoare de venituri,
valoarea proprietii se determin prin abordarea prin venit i apoi se deduce din
aceasta contribuia construciei.
V
T
= Pre Vnzare Proprietate - (CostNou - Depreciere)
construcie
sau V
T
= Valoare Proprietate - (CostNou - Depreciere

)
construcie

4.5.5. Tehnica rezidual
Este aplicabil n cazul proprietilor imobiliare generatoare de venituri i
noi, pentru analiza fezabilitii unor utilizri alternative n cadrul analizei CMBU.
Pentru a aplica aceast tehnic, evaluatorul estimeaz venitul net din
exploatare al ntregii proprieti aplicnd metoda capitalizrii, scade din rezultat
venitul net din exploatare aferent construciilor (estimat prin capitalizarea costului
de nlocuire net al acestora), obinnd astfel venitul net rezidual (atribuit
terenului), care este apoi capitalizat cu o rat adecvat de capitalizare a terenului,
dedus n baza informaiilor de pe pia.
V

=c
T
(VNE
proprietate
-VNE
construcii
)

4.5.6. Metoda capitalizrii rentei funciare

74
Se utilizeaz cnd se pot obine informaiile necesare privind diferite
forme de venit pe care l poate genera un teren - chiria curent de pe pia,
redevena, arenda - i ratele de capitalizare corespunztoare acestora.
Renta de baz reprezint suma pltit pentru dreptul de utilizare i
ocupare a terenului n conformitate cu reglementrile de nchiriere a terenului;
dac renta corespunde celei de pe pia, se va aplica rata de capitalizare de pia
pentru a o converti n valoare, iar dac nu corespunde, se vor aplica iniial corecii
i apoi se va capitaliza corespunztor. Determinarea rentei de pia i a ratei de
capitalizare de pia corespunztoare se face prin analiza datelor de pia privind
terenuri comparabile cu terenul evaluat.
T
anual
T
C
R
V =

4.6. Aplicarea abordrilor n evaluare
n cadrul celei de-a cincea etape, evaluatorul aplic metodele i tehnicile
din cadrul celor trei abordri n evaluare: abordarea prin comparaia vnzrilor,
abordarea prin cost i abordarea prin venit. Toate abordrile se bazeaz pe date
de pia i pe comparaii.
Evaluatorul se poate gsi n diferite situaii care i permit sau nu aplicarea
uneia sau a altei abordri, att din cauza gradului de disponibilitate a
informaiilor, ct i a posibilelor reglementri. n cazul n care exist date
suficiente de pia, atunci abordarea prin comparaie este considerat a fi cea mai
direct i sistematic, dar dac aceste informaii nu sunt suficiente sau lipsesc,
atunci este utilizat abordarea prin cost i/sau abordarea prin capitalizarea
venitului.
Explicarea detaliat a situaiilor n care se recomand aplicarea uneia sau
a altei abordri, se gsete n cadrul capitolului destinat abordrii respective.

75
Pentru uurin n urmrirea ntregului proces de evaluare prezentat n
acest capitol, am rezervat capitolul 5 prezentrii n detaliu a abordrilor n
evaluare.

Fig.4.2. Clasificarea metodelor i tehniciior de evaluare a terenurilor


4.7. Reconcilierea indicaiilor de valoare i opinia final asupra
valorii
Corespunztor numrului de abordri utilizate, evaluatorul obine tot
attea valori ale proprietii evaluate, care ar trebui s fie ct mai apropiate ntre
ele pentru a sublinia acurateea rezultatelor, iar apoi trebuie s reconcilieze aceste
rezultate.
Aceast etap este, de altfel, un proces n sine, prin care evaluatorul
reexamineaz toate etapele procesului, toate raionamentele i judecile sale,
reface calculele, pentru a se asigura de justeea concluziilor, aplicnd mai multe
criterii de reconciliere i punnd diverse ntrebri cheie, precum:
- S-a asumat aceeai cea mai bun utilizare n aplicarea celor trei abordri
n evaluare?

76
- Abordrile n evaluare utilizate au la baz acelai tip de valoare definit
n prima etap a procesului?
- Analiza ariei de pia este coerent cu toate abordrile n evaluare
aplicate?
De regul, modul de exprimare a opiniei finale asupra valorii definite este
ca o valoare singular. ns, exist posibilitatea de a fi exprimat i ca un interval
de valori sau ca o valoare "mai mare ca" sau "mai mic ca" o sum luat drept
referin.

4.8 Raportarea valorii definite
Raportarea valorii reprezint ultima etap a procesului de evaluare i se
materializeaz printr-un raport de evaluare, care poate lua mai multe forme.
Cerinele de raportare a evalurii sunt prezentate n Standardul Internaional de
Evaluare IVS 103 Raportarea evalurii, i sunt aplicabile tuturor tipurilor de
rapoarte.


Ce reprezint raportul de evaluare?
Raportul de evaluare este documentul care prezint clientului/
utilizatorului desemnat al lucrrii, ntr-o manier transparent, logica procesului
de evaluare, opiniile specialistului i concluzia final.
Acesta trebuie s cuprind obligatoriu:
- date de identificare a evaluatorului i a competenei acestuia;
- date de identificare a clientului i a utilizatorului desemnat;
- scopul evalurii;
- date de identificare a proprieii subiect;
- tipul valorii estimate;
- data evalurii;
- amploarea investigaiilor;
- natura i sursa informaiilor utilizate;

77
- ipotezele i ipotezele speciale;
- restricii de utilizare, distribuie i publicare;
- declaraie de conformitate cu IVS;
- abordrile n evaluare aplicate i raionamentul implicat;
- valoarea sau valorile obinute;
- data raportului de evaluare.
Mai poate s includ o descriere a datelor utilizate, analiza de pia,
prezentarea modului n care s-au aplicat metodele i tehnicile de evaluare,
argumentele care susin toate alegerile i concluziile evaluatorului.
Raportul poate fi verbal sau scris, sub form analogic sau digital, i
trebuie s fie astfel prezentat nct s poat fi uor de urmrit i de neles pentru
orice persoan autorizat s l studieze sau s l utilizeze, chiar dac nu are
cunotine specifice acestui domeniu.
ntr-un raport de evaluare specialistul poate s includ i explicaii
detaliate cu privire la metodele i tehnicile care au fost utilizate n cursul
evalurii, precum i informaii semnificative care au fost folosite n analiz.
78


Capitolul 5


ABORDRI N EVALUARE


Obiectivul capitolului

n cadrul acestui capitol sunt prezentate structurat i n detaliu cele trei
abordri n evaluare - abordarea prin pia, abordarea prin cost, respectiv
abordarea prin venit, precum i situaiile n care se recomand aplicarea fiecreia
dintre acestea.
Evaluatorul se poate gsi n diferite situaii care i permit sau nu aplicarea
uneia sau a altei abordri, att din cauza gradului de disponibilitate a
informaiilor, ct i a posibilelor reglementri.
Explicaii detaliate privind situaiile n care se recomand aplicarea uneia
sau a altei abordri, se regsesc n cadrul capitolului destinat abordrii respective.

5.1. ABORDAREA PRIN COMPARAIE
Logica ce fundamenteaz aceast abordare este simpl, i susine faptul c
dac o proprietate comparabil cu proprietatea evaluat a fost vndut cu suma
x, atunci proprietatea evaluat ar trebui s valoreze x sau x plus/minus o
diferen cuantificabil.

n ce cazuri se recomand aplicarea abordrii prin comparaie?
Aceast abordare se poate utiliza pentru evaluarea oricrui tip de
proprietate imobiliar (a se vedea clasificarea din cap. 2.1), ns n condiiile
existenei datelor de pia cu privire la tranzacii cu proprieti imobiliare
comparabile, suficiente ca numr i pe care evaluatorul, n urma unei analize
temeinice, le poate considera corecte, reale i relevante. n aceste condiii,
79
abordarea prin comparaie este cea mai sigur i eficient dintre toate cele trei
abordri n evaluare, oferind valori de pia relevante. ns, n cazurile n care nu
exist suficiente informaii de pia privitoare la tranzacii cu comparabile, sau nu
exist deloc, cum este cazul proprietilor specializate (proprieti cu design,
localizare, utilizare speciale - muzee, biserici, rafinrii, cldiri istorice, palate
regale, etc.), aceast metod nu poate conduce la rezultate plauzibile i atunci se
opteaz pentru una din celelalte dou abordri.
n vederea nsuirii corecte a metodologiei abordrii prin comparaie, este
necesar s se neleag o serie de termeni specifici acesteia.

Ce reprezint proprietatea comparabil?
Proprietatea imobiliar comparabil este acea proprietate care prezint
caracteristici fizice, economice i juridice ct mai apropiate de cele ale
proprietii subiect, care a fost tranzacionat recent i care este situat n aceeai
arie de pia cu proprietatea evaluat - proprietatea subiect.
Din cauza faptului c nicio proprietate nu este perfect identic cu alta,
diferind cel puin prin poziia unic a lotului de teren, vor exista ntotdeauna
diferene ntre comparabile i proprietatea subiect, diferene ce pot fi eliminate
prin aplicarea unor corecii (pozitive sau negative, procentuale sau n suma
monetar, nete sau brute) la preurile de tranzacionare ale comparabilelor, pentru
a le face echivalente cu proprietatea subiect, la data evalurii.

Ce principii stau la baza abordrii prin comparaie direct?
Aceast abordare este guvernat de patru din cele nou principii expuse n
cadrul capitolului 2: principiul cererii i ofertei, principiul substituiei, principiul
echilibrului i principiul factorilor externi.
Abordarea prin comparaie direct este cea mai sensibil la schimbrile de
pe pia privind cererea i oferta. Cererea este reprezentat de numrul de
poteniali utilizatori sau cumprtori ai unui tip de proprietate, iar oferta este
80
reprezentat de numrul proprietilor de acel tip oferite pentru nchiriere,
respectiv spre vnzare. De asemenea, aceast abordare se bazeaz pe existena
unor proprieti comparabile n funcie de care s se poat determina valoarea
proprietii subiect.
Principiul echilibrului spune c forele cererii i ofertei tind spre echilibru,
n realitate acest echilibru este greu de atins pe pieele imobiliare, ns evaluatorul
trebuie s urmreasc dezechilibrele de pe pia sau dintre proprieti, deoarece
acestea determin preuri diferite pentru comparabile. De asemenea, el trebuie s
urmreasc i forele externe care pot influena preurile acestor comparabile n
sens negativ sau pozitiv.
Abordarea prin comparaie direct, care a aprut de-a lungul timpului n
publicaiile de specialitate i sub denumirea de comparaia vnzrilor sau
comparaia de pia, are o procedur complex i necesit parcurgerea mai multor
etape.
1. Prima etap o reprezint obinerea datelor de pia cu privire la tranzacii
cu proprieti comparabile aflate n aceeai arie de pia cu proprietatea
subiect, verificarea i analizarea acestor date n vederea selectrii
proprietilor similare i a celor mai corecte i relevante informaii cu privire
la acestea.
2. Selectarea unitilor de comparaie corespunztoare proprietii evaluate,
ca de exemplu, pentru terenurile agricole se poate alege ca unitate de
comparaie preul pe metru ptrat, pentru hoteluri preul pe camer, pentru
parcri preul pe loc de parcare, pentru cldirile de birouri preul pe metru
ptrat de suprafa nchiriabil, .a.
3. A treia etap include stabilirea diferenelor dintre proprietile
comparabile i proprietatea subiect i corectarea acestora. n acest demers,
evaluatorul analizeaz asemnrile i diferenele dintre drepturile de
proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare,

81
cheltuielile imediate dup cumprare, condiiile pieei, localizare,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizare i componentele
non-imobiliare ale valorii.

Ce reprezint elementele de comparaie?
Acestea reprezint caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor
imobiliare care au drept consecin variaii ale preurilor pltite pe piaa
imobiliar. Evaluatorul trebuie s identifice elementele de comparaie care
afecteaz valoarea proprietii pe piaa specific acesteia i s aplice corecii,
ntr-o anumit ordine:
drepturile imobiliare transmise - primul pas naintea introducerii n grila
de pia (tabelul 5.1) a preului de tranzacionare al unei comparabile,
const n identificarea de ctre evaluator a tipului de drept de proprietate
transmis de aceasta i compararea cu dreptul de proprietate al proprietii
subiect; dac acestea difer, va fi necesar aplicarea unei corecii la preul
de tranzacionare al comparabilei.
Tipurile de drepturi de proprietate sunt descrise n capitolul 1 i sunt
clasificate n: drept absolut de proprietate, drepturi de proprietate derivate
sau drepturi de proprietate accesorii.
condiiile de finanare - se refer la modalitatea de finanare a proprietii
comparabile; aceasta poate s fi fost cumprat (finanat), de exemplu, pe
baz de numerar, pe baza de credit sau printr-o combinaie de avans n
numerar i credit.
Stabilirea condiiilor de finanare implic cunoaterea tipului de credit
contractat (imobiliar sau ipotecar), cuantumul avansului, a dobnzii i ratei
aferente creditului, precum i alte aranjamente financiare care pot influena
valoarea final a proprietii.
condiiile de vnzare - deriv din motivaiile vnztorului sau ale
cumprtorului de a vinde, respectiv de a cumpra o proprietate; dac


82
acetia au interese deosebite s vnd/s cumpere proprietatea - de
exemplu vnztorul este nevoit s vnd rapid pentru a face rost de o sum
de bani sau cumprtorul se afl ntr-o relaie special de afaceri sau
familial cu vnztorul - se creeaz condiii de vnzare incompatibile cu
definiia valorii de pia prezentat i comentat n capitolul 2. Exemplele
prezentate mai sus sunt denumite condiii non-pia i influeneaz
valoarea proprietii evaluate.
n primul exemplu, nu este ndeplinit condiia de marketing adecvat,
deoarece vnztorul nu i-a prezentat proprietatea spre vnzare pe pia o
perioad de timp suficient astfel nct orice posibil cumprtor s fie informat; n
al doilea exemplu nu este respectat condiia de tranzacie cu pre determinat
obiectiv, deoarece exist o relaie special ntre vnztor i cumprtor, o relaie
familial care i determin s ncheie tranzacia la un pre mai mic dect cel
vehiculat pe pia.
cheltuielile imediate dup achiziie - exist proprieti care necesit
reparaii sau modificri imediate dup cumprare, mai mici sau mai mari,
n funcie de vechimea acesteia i de gusturile noului proprietar. Aceste
cheltuieli sunt reprezentate de diverse costuri pe care cumprtorul ar
putea s le negocieze n contractul de vnzare/cumprare: costuri de
reparaie, de nlocuire, de decontaminare a proprietii, de demolare.
condiiile pieei - se refer la datele de tranzacie ale proprietilor
comparabile, deoarece ntre data de tranzacionare i data efectiv a
evalurii proprietii subiect pot avea loc modificri ale inflaiei,
legislaiei, nivelului cererii i ofertei etc, care impun corecii asupra
preurilor de tranzacionare a comparabilelor; condiiile pieei reflect
schimbrile din pia ntre momentul tranzaciei i cel al evalurii.
localizarea - este foarte de important att pentru proprietile imobiliare
rezideniale, ct i pentru cele ne-rezideniale; se aplic corecii din cauza

83
amplasrii diferite n zon a proprietilor comparabile fa de proprietatea
subiect.
caracteristicile fizice - fiecare caracteristic fizic (i relevant) diferit de
cea a proprietii subiect (calitate, suprafa teren, suprafa construit,
util, desfurat, volum, materiale de construcie, finisaj, instalaii etc.) va
impune realizarea de corecii asupra preurilor de tranzacie a
comparabilelor.
caracteristicile economice - se refer la coreciile care se aplic n general
proprietilor generatoare de venituri, pentru cheltuieli de exploatare,
pentru structura diferit a chiriailor, pentru nivelul chiriilor practicate etc.
Tab.5.1. Model al grilei de pia





84
utilizare/zonare - dac utilizarea curent i cea mai bun utilizare
(CMBU) ale proprietii comparabile difer de cele ale proprietii subiect,
atunci sunt aplicate corecii.
componentele non-imobiliare ale valorii - includ bunuri mobile i active
necorporale care fac parte din proprietile analizate i care trebuie tratate
separat de proprietatea imobiliar.
Cu datele de pia obinute prin studiul pieei imobiliare specifice,
evaluatorul ntocmete grila datelor de pia (tabelul 5.1) - un instrument ce
centralizeaz att datele despre proprietatea evaluat, ct i toate informaiile
relevante culese de evaluator de pe pia pentru comparabile - cu ajutorul creia
se analizeaz datele cumulate, se determin i se aplic coreciile n scopul
aducerii comparabilelor la "nivelul" proprietii subiect, la momentul evalurii,
obinnd astfel valoarea proprietii evaluate.

Cum se determin coreciile pentru elementele de comparaie?
Corecia pentru dreptul de proprietate - exist cteva situaii: cel mai
ntlnit caz, n care asupra proprietii subiect i asupra comparabilei se exercit
acelai tip de drept de proprietate, de exemplu drept deplin de proprietate sau
drept de uzufruct, n acest caz nefiind necesar aplicarea unei corecii.
A doua situaie apare cnd asupra proprietii subiect se exercit un drept
de proprietate deplin i comparabila este nchiriat (sau invers), caz n care
trebuie s se acorde o atenie deosebit n calculul coreciei, care se va determina
cunoscnd chiria contractual, chiria de pia, gradul de neocupare al proprietii,
rata de capitalizare, rata de actualizare i alte elemente.
O alt situaie apare n cazul n care una din proprieti (subiectul sau
comparabila) sau ambele, au drepturi de proprietate grevate de sarcini.
Corecia pentru condiii de finanare - proprietile, i cea evaluat i
comparabilele, pot fi achiziionate n baza unor aranjamente financiare diferite.

85
De exemplu, pentru o comparabil, jumtate din sum poate fi pltit cu
cash i jumtate printr-un contract de leasing imobiliar. ntr-un astfel de caz,
corecia aplicat va fi dat de diferena dintre dou sume:
( ) ( ) ( )
T T C T R C 2 1
V V V V N V V N S S c = + + + = =

n care:
V
C
- valoarea actualizat (la data evalurii) a creditului;
V
R
- valoarea rezidual actualizat (la data evalurii);
N - suma pltit cash;
V
T
- valoarea total a contractului de leasing.
Corecia pentru condiii de vnzare - teoretic se poate determina prin
intervievarea participanilor la tranzacie (interviuri personale), aflnd astfel care
a fost suma negociat n sus sau n jos fa de preul de pia. n realitate este
dificil s determini participanii la tranzacie s furnizeze astfel de detalii, de
aceea se ncearc evitarea alegerii comparabilelor de acest tip.
Corecia pentru cheltuielile imediate dup achiziionare - se poate
cuantifica n baza informaiilor primite n urma discuiilor cu cumprtorul i
vnztorul i compararea acestora cu situaia de pe pia (interviuri personale).
Costul pentru a face o reparaie sau pentru a trata o deficien a proprietii se
poate determina astfel cu destul uurin.
Corecia pentru condiii de pia - pentru a determina aceast corecie
este necesar s se obin indicele anual de modificare a preurilor proprietilor
imobiliare, prezentat n diferite publicaii i site-uri de specialitate, sau dedus din
vnzarea i revnzarea ntr-un interval scurt de timp a aceleiai proprieti.
Corecia pentru localizare - evaluatorul trebuie s analizeze impresia
subiectiv a potenialilor cumprtori/chiriai cu privire la locaia proprietii,
ceea ce nu este uor. Dac pentru ambele proprieti (subiect i comparabil)
utilizarea curent este conform cu CMBU, atunci se compar valoarea terenului
subiectului cu valoarea terenului comparabilei i se aplic corecia.


86
Corecia pentru caracteristici fizice - se determin pe baza datelor de
pia pentru perechi de proprieti comparabile sau prin analiza costurilor.
Corecia pentru caracteristicile economice - se poate determina prin
analiza fluxurilor de venituri ale proprietilor comparabile sau prin analiza pe
perechi de date. Unele din caracteristicile economice pot fi deja reflectate n
corecia pentru localizare.
Corecia pentru utilizare - se cuantific folosind analiza pe perechi de
date, n cazul n care diferenele de utilizare sau zonare ale proprietilor sunt
mici. Nu este acceptabil folosirea comparabilelor din piaa proprietilor
rezideniale pentru evaluarea unei proprieti industriale, de exemplu.
Corecia pentru componente non-imobiliare - determinarea acestei
corecii se poate baza pe costul de nlocuire net, CIN, sau pe interviuri cu
proprietarii.

Cum se alege valoarea de pia a proprietii subiect dup aplicarea
tuturor coreciilor?
Dup aplicarea coreciilor necesare, se alege ca valoare de pia pentru
proprietatea subiect preul final corectat al comparabilei care a suferit cele mai
puine corecii i care a avut cea mai mic corecie total brut.
Corecia total net reprezint suma tuturor coreciilor aplicate unei
comparabile iar corecia total brut este suma acelorai corecii, fr a se ine
cont de semnul lor, pozitiv sau negativ.
Reconcilierea valorilor obinute n cadrul acestei abordri reprezint ultima
etap n abordarea prin comparaia vnzrilor i const n revederea ntregului
proces al abordrii prin comparaie, reverificarea cantitii i calitii datelor i a
modului de gndire.




87
5.2. ABORDAREA PRIN COST
n mintea participanilor de pe piaa proprietilor imobiliare se formeaz o
legtur incontestabil ntre noiunea de cost i cea de valoare, n sensul c dac
costurile pentru ridicarea unei construcii sunt consistente, atunci i valoarea
proprietii ar trebui s fie mare, sau dac costurile sunt reduse atunci i valoarea
acesteia ar fi mai mic. Pe ipoteza privind aceasta dependen se fundamenteaz
abordarea prin cost.

Care sunt principiile ce guverneaz abordarea prin cost?
Principiile care stau la baza abordrii prin cost sunt principiul substituiei,
principiul cererii i ofertei, principiul contribuiei i principiul factorilor externi.
Principiul substituiei spune c un cumprtor prudent nu va plti pentru
achiziionarea unei proprieti imobiliare o sum mai mare dect costul de achiziie
a unei parcele de teren similar i de ridicare a unei construcii noi cu utilitate
echivalent cu cea a proprietii evaluate.
Principiul contribuiei spune c trebuie s existe un echilibru ntre costul de
construcie i valoarea terenului. Un exces sau o deficien n contribuie a uneia
din cele dou componente ale proprietii duce la o pierdere de valoare n raport cu
costul acestora.
Condiiile externe influeneaz de asemenea valoarea proprietii
imobiliare, ca de exemplu inflaia, recesiunea economic sau modificri ale
vecintii.

n ce cazuri se aplic abordarea prin cost?
Aceast metod se preteaz cel mai bine pentru evaluarea construciilor noi
sau relativ noi, din motivul c pentru acestea valoarea de pia este apropiat de
costul de construcie, de asemenea, pentru construcii aflate n proiect sau

88
nefinalizate, pentru proprieti care nu furnizeaz venituri sau care nu sunt
tranzacionate frecvent pe pia.

Fig.5.4 procedura abordrii prin cost




89
Se poate folosi i n cazul construciilor mai vechi (nu foarte vechi), ns
numai cu condiia s existe date de pia suficiente pentru a putea fi determinate
corect toate tipurile de deprecieri cumulate ntre timp de construcie.
Abordarea prin cost este util, de asemenea, n evalurile realizate n scopul
asigurrii proprietilor, deoarece permite departajarea ntre elementele asigurabile
i cele neasigurabile sau n studii de fezabilitate n care se estimeaz costurile
probabile de construire i amenajare.
Pentru aplicarea acestei abordri este necesar ca evaluatorul s aib
suficiente cunotine despre tehnici de construcie, pri componente ale cldirilor,
costuri de construire, .a.
Procedura de determinare a valorii proprietii imobiliare prin aceasta
abordare, conform schemei de mai sus, const n:
determinarea costului de nou al construciei, ce poate fi ori cost de
reproducere ori cost de nlocuire;
adugarea valorii de pia a terenului la valoarea de pia a construciei;
n cazul n care mai exist i alte amenajri ale terenului (alei, garduri,
garaje de sine stttoare, construcii anexe cu diferite utiliti, .a), acestea
vor fi evaluate prin costul lor net, iar valoarea de pia obinut este
adugat la rezultatul anterior.
Val. Propr. = (Cost Nou Constr. - Depreciere Totala Constr.) + Val. Teren + Val. Amenajri

5.2.1. Determinarea costului construciilor
Trebuie fcut o distincie clar ntre noiunea de cost de reproducere
(reconstrucie) i cea de cost de nlocuire, iar specialistul evaluator trebuie s
decid cnd va folosi un tip de cost sau pe celalalt ca baz n evaluarea sa.
Cost de reproducere vs. cost de nlocuire
Costul de reproducere reprezint costul estimat pentru a construi la
preurile curente de la data evalurii, o replic exact a construciei evaluate,

90
folosind pe ct posibil aceleai materiale, standarde de construcie, proiect
arhitectural, dispunere n spaiu i calitate a manoperei, i nglobnd toate tipurile
de deprecieri ale construciei evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii, o cldire cu utilitate echivalent cu cea a cldirii
evaluate, folosind materiale moderne i tehnici curente, normativele curente,
arhitectur i planuri moderne. Se mai numete i activ modern echivalent.
Dup cum se observ, termenul cost de reproducere i termenul cost de
nlocuire nu sunt similari, primul implicnd structura fizic a construciei evaluate,
al doilea termen implicnd utilitatea ei. Astfel, decizia de a utiliza n abordare una
din cele dou baze de cost este foarte important i este influenat de diveri
factori, precum vrsta construciei, unicitatea acesteia, cea mai bun utilizare la
momentul construirii i cea din prezent, indicaia clientului sau scopul evalurii.
De exemplu, utilizarea costului de reproducere poate s ngreuneze
procesul de evaluare a unei construcii vechi, deoarece la momentul evalurii este
posibil s nu mai fie disponibile materialele utilizate n trecut, sau s se fi
modificat ntre timp standardele de construcie, ns pentru o construcie nou
poate fi aplicat mai uor. Pe de alt parte, folosirea costului de nlocuire pentru o
cldire nou poate elimina necesitatea estimrii ctorva forme ale neadecvrii
funcionale, cum sunt cele influenate de design sau de standardele de construcie,
dar ar putea s nu asigure o precizie de determinare a valorii de pia aa cum o
poate face costul de reproducie.
Cost de dezvoltare
Piaa imobiliar recunoate trei tipuri de costuri: costuri directe, costuri
indirecte i profitul dezvoltatorului (investitorului).
Costurile directe sunt reprezentate de costurile:
de obinere a autorizaiilor de construire;
cu asigurri;


91
materialelor de construcie, a produselor i echipamentelor;
cu manopera;
cu transportul;
cu paza antierului;
cu managementul lucrrilor;
profitul contractorului etc.
Costurile indirecte sunt reprezentate de:
onorariile arhitecilor;
onorariile pentru verificarea planurilor;
onorariile pentru consultan, contabilitate, consiliere juridic;
asigurrile de risc i taxe etc.

Profitul dezvoltatorului nu trebuie confundat cu cel al contractorului, dar
dac investitorul devine i contractor, atunci acesta va obine ambele tipuri de
profituri.
Indiferent de baza aleas pentru aplicarea abordrii prin cost, pentru etapa
de cuantificare a costului de nou se pot utiliza trei metode: metoda devizului,
metoda costurilor segregate sau metoda comparaiilor unitare. Decizia de
utilizare a uneia sau a altei tehnici o ia evaluatorul n funcie de scopul evalurii, de
cererea clientului, de informaiile ce pot fi obinute de pe pia.

a. Metoda devizului
Avantajul acestei metode const n faptul c asigur cel mai nalt grad de
precizie i detaliere, deoarece utilizeaz devizul ntocmit pentru construcie la
momentul ridicrii acesteia i deci sunt luate n calcul cantitile de materiale
folosite cu calitatea lor i cu manopera specific. La suma rezultat se adaug
regia, profitul i alte costuri complementare.
Pe de alt parte, aceast metod poate fi greoaie din cauza aceluiai grad
ridicat de detaliere, cauz ce poate duce la omiterea costurilor unor componente ale

92
construciei, timpul necesar pentru strngerea i prelucrarea informaiilor este mai
mare dect pentru celelalte metode, iar costurile pot fi mai ridicate, deoarece este
nevoie de specialiti n devize de construcie.

b. Metoda costurilor segregate
Este o metod suficient de precis care se poate aplica atunci cnd nu exist
deviz estimativ pentru construcia evaluat sau nu este fezabil posibilitatea de a
plti specialiti pentru ntocmirea unui astfel de deviz.
Sunt utilizate costuri pentru fiecare component diferit a cldirii,
exprimate n uniti de msur adecvate. De exemplu, se poate aplica costul pe
metru ptrat de suprafa de pardoseal sau pe metru cub de volum de excavaii
necesare pentru o fundaie. Informaiile privind aceste costuri pot fi luate din
cataloage de costuri, din datele deinute de evaluator, de la servicii specializate de
estimare a costurilor, firme de construcii sau de arhitectur.

c. Metoda comparaiilor unitare
Costul total este obinut prin compararea cldirii evaluate cu cldiri
similare pentru care se cunosc costurile, prin urmare este o tehnic de comparaie.
Sunt folosite costuri pe unitate de suprafa desfurat construit sau de volum
total construit ale unor cldiri similare, corectate pentru condiiile pieei (diferen
ntre data construciei cldirii comparabile i data evalurii) i pentru diferene
fizice.
n cazul n care nu exist informaii cu privire la aceste costuri pentru
proprieti similare, se pot utiliza valorile de pia ale proprietilor similare, ns
cu condiia ca cererea i oferta s se afle n echilibru, construciile s reflecte cea
mai bun utilizare a amplasamentului i s prezinte grad maxim de ocupare. Se
scade valoarea terenului din valoarea proprietii, obinndu-se costul
construciilor.



93
5.2.2. Clasificarea deprecierilor
Ce reprezint deprecierea?
Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de nou al construciei
i este dat de diferena dintre costul de reproducere i valoarea de pia cu care
contribuie construcia la valoarea ntregii proprieti, la data evalurii.
Poate fi clasificat n trei tipuri, n funcie de cauzele deprecierii:
deteriorare fizic, depreciere funcional (tehnologic) i depreciere economic
(extern) (fig.5.5). Deteriorarea fizic i deprecierea funcional sunt determinate
de factori interni" proprietii, iar deprecierea economic este determinat de
factori ce nu in de proprietate.

A. Deteriorarea fizic
Construciile rspund diferit la trecerea anilor sau la evenimente
neprevzute precum cutremure, alunecri de teren, inundaii. Comportamentul lor
depinde de calitatea materialelor utilizate, de precizia cu care a fost ridicat
construcia, de ntreinerea ulterioar a acesteia. n aceast ordine de idei, este
posibil ca o construcie nou dar prost construit s prezinte deteriorri fizice mai
mari dect o cldire veche bine construit i ntreinut.
Deteriorarea fizic este un tip de depreciere care se constat relativ uor
deoarece este vizibil i const n defecte aprute n structura construciei: fisuri,
crpturi, czturi, rosturi, rupturi ale diferitelor elemente ce compun construcia
(dar care nu fac parte din structura de rezisten), clasificndu-se n recuperabil i
nerecuperabil.
Se consider deteriorare fizic recuperabil acea uzur pentru care costul
de aducere la condiia de nou a elementului uzat, plus un profit, este mai mic dect
creterea rezultat n valoarea proprietii; se refer la acele elemente uzate n
proporie de 100% i care pot fi reparate la data evalurii, cuantificndu-se prin
costul de aducere a acestora la starea de nou.

94
Este considerat deteriorare fizic nerecuperabil acea deteriorare sub
100% care nu poate fi reparat la momentul evalurii din motive practice sau
economice. Deteriorare fizic nerecuperabil se estimeaz defalcat pe elemente
cu via scurt i elemente cu via lung.

Fig.5.5. Deprecieri ale construciilor

Elementele cu via scurt sunt acele elemente a cror durat rmas de
via economic este mai mic dect durata rmas de via economic a ntregii
construcii, aa cum sunt acoperiul, finisajele interioare i exterioare, centrala
termic etc, pe cnd durata rmas de via economic a elementelor cu via
lung este de ateptat s fie ct cea a ntregii construcii - stlpii de rezisten,
fundaia, izolaia, evile subterane .a. Deprecierea elementelor cu via lung se
trateaz mpreun, deoarece se presupune c vrsta i durata de via sunt aceleai
ca i cele ale ntregii construcii.

B. Deprecierea funcional

95
Deprecierea funcional const ntr-o pierdere de valoare a proprietii,
cauzat de deficiene de proiectare sau de concepie a cldirii, de modificarea n
timp a standardelor de construcie, demodrii etc. Nu exist o corelaie direct, n
toate cazurile, ntre acest tip de depreciere i variabila timp. De exemplu, chiar o
cldire nou poate prezenta o depreciere funcional cauzat de o deficien de
proiectare, sau la o cldire ce nu prezint depreciere funcional, la un moment
dat, din anumite motive (poate economico-financiare) se constat aceast
depreciere, ca dup un timp, aceasta s dispar.

Fig.5.6. Tipuri de deprecieri funcionale



Deprecierea funcional poate fi:
- recuperabil, atunci cnd costul de nlocuire a aspectului considerat neadecvat
este mai mic dect creterea anticipat n valoare a proprietii (adic induce un
surplus de valoare) i poate fi determinat de (fig. 5.6.): necesitatea adugrii unui
nou element n construcie, deoarece acesteia i lipsete, n timp ce proprietile
comparabile din aria de pia l au (instalaie de aer condiionat, dressing etc),
necesitatea modernizrii sau nlocuirii unui element, care nu se ncadreaz n
standardele actuale, ori este defect (centrala termic, instalaie i aparat de aer

96
condiionat), o supraadecvare, adic un element care n aria respectiv de pia
este superior standardelor (piscin, teren de golf, .a).
- nerecuperabil, atunci cnd nu este fezabil economic ca deprecierea
respectiv s fie recuperat la momentul evalurii (adic nu aduce un surplus de
valoare) i este determinat de o deficien (lips) sau de o supraadecvare.

C. Deprecierea economic
Deprecierea extern poate fi economic i reprezint efectul condiiilor
economice (schimbri pe piaa imobiliar), sau se poate datora localizrii i
const n scderea utilitii unei cldiri/proprietate din cauza unor influene
negative ale vecintii. Se cuantific prin capitalizarea pierderii de venit net
cauzat de aceast depreciere sau prin analiza informaiilor de pia.

Fig.5.7. Deprecierea n timp


ns schimbrile care au loc pe piaa imobiliar (cerere/ofert) nu sunt neaprat
negative, ci pot fi i pozitive, n consecin deprecierea extern poate fi i
pozitiv, contribuind deci la valoarea proprietii, cel puin o perioad de timp.
De asemenea, un aspect important este faptul c nu numai construciile
pot fi afectate de deprecierea extern, ci i amplasamentul pe care se afl acestea,
astfel nct la costul de nou al construciei se va aplica doar deprecierea extern
aferent acesteia. Dup cuantificarea deprecierii externe totale, defalcarea

97
acesteia n cele dou componente, pentru construcie i pentru teren, se face pe
baza procentului de ocupare a terenului (POT - vezi cap. 5).
Din punct de vedere al corelaiei existente ntre fiecare din cele trei forme
de depreciere i vrsta construciei, se poate spune c deteriorarea fizic depinde
cel mai mult de aceasta, urmat de deprecierea funcional i apoi de deprecierea
extern. Aa cum am precizat, aceast dependen este descris ntotdeauna de o
relaie direct, dar n general aceast relaie poate fi prezentat conform figurii 5.7
n care deprecierea ncorporat" reprezint deprecierea existent la momentul
zero", adic momentul finalizrii construciei.

5.2.3. Metode de estimare a deprecierilor construciilor
Cuantificarea deprecierilor este cea mai dificil etap din cadrul abordrii
prin cost. Pentru a putea aplica corect metodele prezentate n cele ce urmeaz,
este important nelegerea termenilor legai de vrstele i duratele de via ale
unei construcii i a relaiilor dintre acestea.
Durate de via i vrstele unei construcii
n literatura de specialitate sunt definii urmtorii termeni:
Vrsta efectiv - este vrsta dat de starea tehnic i de utilitatea
construciei, dedus prin comparaie cu proprieti competitive.
Vrsta scriptic (vrsta calendaristic sau vrsta istoric) - constituie
numrul de ani trecui de la terminarea construciei pn la momentul
evalurii.
Durata de via economic - este perioada de timp de-a lungul creia se
estimeaz c un bun este utilizabil din punct de vedere economic de ctre
unul sau mai muli utilizatori; este perioada de timp n care construcia
contribuie la valoarea proprietii:
durata de via economic = 1/ rata anual a deprecierii

98
Durata de via economic rmas - reprezint perioada estimat de timp n
care construcia mai poate contribui la valoarea ntregii proprieti:
durata de via economic rmas = durata de via economic - vrsta efectiv
Durata de via util - perioada de timp n care se preconizeaz utilizarea,
din punct de vedere funcional, a bunului respectiv.
Durata de via util rmas - perioada de timp rmas n care se
preconizeaz c mai poate fi utilizat, din punct de vedere funcional, un
bun; depinde de design, de durabilitatea i utilitatea componentei
respective.
Durata de via fizic - este perioada de timp n care construcia va exista
din punct de vedere fizic.
Durata de via fizic rmas - perioada estimat n care se presupune c o
proprietate, cu o anumit vrst efectiv, mai poate funciona fizic.












F
Fig.5.8. Relaii ntre vrstele i duratele de via ale construciei

Se poate prelungi durata de via economic dac se aduc mbuntiri
construciei, dac este modernizat sau reparat la timp, ns aceasta nu va putea
s depeasc durata de via fizic.
Durata de via util rmas a unei componente sau a unei construcii
poate fi egal cu sau mai mare dect durata de via economic rmas.

99
Se poate prelungi durata de via economic dac se aduc mbuntiri
construciei, dac este modernizat sau reparat la timp, ns aceasta nu va putea
s depeasc durata de via fizic.
Durata de via util rmas a unei componente sau a unei construcii
poate fi egal cu sau mai mare dect durata de via economic rmas.
De asemenea, datorit lucrrilor de ntreinere a construciei, vrsta
efectiv poate diferi de vrsta scriptic, putnd fi mai mare sau mai mic: dac o
construcie cu vechime de 30 de ani este prost ntreinut, atunci vrsta efectiv
poate fi mai mare dect vrsta sa calendaristic, de exemplu poate fi de 40 de ani,
dar dac proprietarul ntreine proprietatea, atunci vrsta efectiv poate fi egal cu
vrsta calendaristic sau chiar mai mic, de exemplu poate fi de 25 de ani.
Exist diferite metode de cuantificare n mod global sau separat a
deprecierilor unei construcii, prezentate n cele ce urmeaz.
n cadrul metodelor duratei de via economic i a metodei prelurii de
pe pia se utilizeaz raportul vrst efectiv/durat de via economic, iar n
cadrul metodei segregrii se utilizeaz raportul vrst istoric/durat de via
util.

A. Metoda duratei de via economic
Este cea mai rapid i simpl metod de determinare a pierderii de valoare
a unei construcii, ns i cea mai puin precis, deoarece prin aceast metod se
cuantific deprecierea global a construciei, deci nu informeaz evaluatorul
despre pierderea n valoare corespunztoare fiecrui tip de depreciere, aa cum au
fost ele clasificate n capitolul precedent. Procedura este urmtoarea:
- se determin: Costul de nou al construciei
Vrsta efectiv
- rezultatul se nmulete cu raportul:
Durata de via economic
Vrsta efectiv i durata de via economic sunt cele determinate pentru
construcia aferent proprietii subiect. Vrsta efectiv i durata de via

100
economic ale construciei sunt determinate la data evalurii, n baza informaiilor
privind construcii similare din aria de pia a proprietii.
Aceast procedur se bazeaz pe ipoteza schiat n figura 5.7, conform
creia corelaia depreciere/vrst construcie este liniar.
Metoda prezint mai mult relevan cnd se aplic n determinarea uzurilor
fizice nerecuperabile ale componentelor cu via scurt i ale celor cu via lung
ale construciei, aa cum se va vedea la metoda segregrii.

B. Metoda modificat a duratei de via economic
Exist cazuri cnd se cunoate impactul unor tipuri de deprecieri
recuperabile asupra valorii proprietii i atunci putem aplica variante ale metodei
duratei de via economic pentru a determina n mod global impactul restului
tipurilor de deprecieri.
n cazul n care se cunoate impactul deteriorrii fizice recuperabile i cel
al deprecierii funcionale recuperabile asupra valorii unei construcii, atunci se
scad n prealabil aceste deprecieri din costul de nou al construciei i rezultatul se
nmulete cu raportul dintre vrsta efectiv i durata de via economic
determinate pentru data evalurii. n acelai timp evaluatorul consider c prin
eliminarea celor dou tipuri de deprecieri, vrsta efectiv va fi diminuat iar
durata de via economic va crete.
i aceast metod estimeaz n mod global deprecierile.
Procedura este urmtoarea:
- se determin Costul de nou al construciei
- se scade Deteriorarea fizic recuperabil
- se scade Deprecierea funcional recuperabil
Vrsta efectiv
- rezultatul se nmulete cu raportul:
Durata de via economic
(corespunztoare construciei evaluate)
O alt situaie este aceea cnd proprietatea subiect este afectat de
depreciere economic, caz n care evaluatorul trebuie s determine i s

101
foloseasc vrsta efectiv i durata de via economic a proprietilor
comparabile din aria de pia corespunztoare, afectate i ele de aceeai
depreciere economic. ns, dac nu au fost tranzacionate proprieti comparabile
afectate de depreciere economic similar, atunci evaluatorul poate s estimeze
deprecierile n dou etape: n mod global, mai puin pe cea economic, folosind
metoda vrst/durat de via, iar pe cea economic o determin prin capitalizarea
pierderii de valoare (vezi metoda segregrii).

C. Metoda segregrii
Este cea mai precis i relevant metod de estimare a deprecierilor unei
construcii. Deoarece este foarte migloas n aplicare, este utilizat n special
cnd se cere ca n raportul de evaluare s se argumenteze valoarea fiecrui tip de
depreciere, sau cnd celelalte metode nu pot fi aplicate.
Nu exist o procedur standard de aplicare a acestei metode; evaluatorul
utilizeaz informaiile, cunotinele i experiena sa pentru a aplica metodele
adecvate de determinare a tuturor deprecierilor construciei constatate n urma
efecturii inspeciei proprietii: metodele vrst-durat de via, metoda
comparaiei, capitalizarea pierderii de venit.
a) Determinarea deteriorrii fizice recuperabile
Se aplic metoda duratei de via economic astfel:
- se estimeaz Costul de aducere la starea de nou a elementului uzat

Vrsta efectiv
element
- rezultatul s-ar nmuli cu raportul:
Durata de via economic
element

care este de fapt 1, avnd n vedere c elementul respectiv este total depreciat - este
100% depreciat.
Prin urmare, deteriorarea fizic recuperabil a unui element de construcie
se determin:
- estimnd Costul de aducere la starea de nou a elementului uzat.
b) Determinarea deteriorrii fizice nerecuperabile a elementelor cu
via scurt:

102
Se poate aplica metoda duratei de via economic astfel:
- se estimeaz Costul de nou al elementului cu via scurt depreciat

Vrsta efectiv
element
- rezultatul se nmulete cu raportul:
Durata de via economic
element
Se folosete pentru fiecare element cu via scurt, deoarece acestea pot
avea vrste i durate de via economic diferite.
c) Determinarea deteriorrii fizice nerecuperabile a elementelor cu
via lung
Se poate aplica metoda duratei de via economic modificat astfel:
- se determin Costul de nou al elementelor cu via lung depreciate
- se scade Deteriorarea fizic recuperabil
- se scade Suma deteriorrilor elementelor cu via scurt
Vrsta efectiv
- rezultatul se nmulete cu raportul:
Durata de via economic
Aceast procedur se aplic n acelai timp pentru toate elementele cu
via lung depreciate, deoarece se consider c acestea au aceleai vrst i
durat de via ca cele ale construciei n sine, rezultnd o estimare global a
acestei deprecieri.
d) Determinarea deprecierii funcionale - indiferent dac este
recuperabil sau nerecuperabil, se aplic acelai procedeu:
- se estimeaz Costul de nou al elementului existent
sau Costul de reproducere al elementului existent
- se scade Deprecierea considerat anterior
- se scade Costul pentru remediere
sau Pierderea de valoare
- se scade Costul elementului dac ar fi nou instalat

Foarte important este ns tipul deprecierii respective, dac este creat de
necesitatea unei adugri, nlocuiri/modernizri, de o deficien sau este o

103
supraadecvare, pentru c la acest nivel ncepe s difere aplicarea procedurii de
mai sus, dup cum urmeaz:
1. n cazul necesitii unei adugri (depreciere funcional recuperabil)
nu exist niciun cost de nou al elementului existent, pentru c elementul nu
exist nc, el trebuie adugat la data evalurii i, de asemenea, nu exist
nicio depreciere a acestuia; prin urmare, informaiile necesare sunt costul
de remediere - adic costul curent de adugare a elementului n construcia
evaluat, respectiv costul necesar pentru ncorporarea de la bun nceput a
elementului ntr-o construcie nou, la data evalurii.
2. n cazul necesitii nlocuirii sau modernizrii (depreciere funcional
recuperabil) sunt implicate toate costurile i deprecierile din procedur:
costul elementului existent i uzura sa fizic la momentul evalurii, costul
total pentru remediere (adic costul de ndeprtare a elementului plus costul
de instalare a unui element nou minus valoarea de recuperare a
elementului) i costul elementului instalat ca nou ntr-o construcie la data
evalurii.
3. n cazul unei deficiene (depreciere funcional nerecuperabil) nu exist
cost pentru remediere, ci pierdere de valoare, adic inversul ctigului care
ar fi fost generat prin nlocuirea/modernizarea elementului.
4. n cazul unei supraadecvri se estimeaz costul curent de reproducere
sau de nlocuire a elementului n loc de cost al elementului existent.
f) Determinarea deprecierii economice - se poate face utiliznd oricare din
metodele de mai jos:
- capitalizarea pierderii de venit;
- analiza de pia pe perechi de date;
- alocarea deprecierii preluat de pe pia.

D. Metoda prelurii de pe pia

104
Este o metod ce cuantific deprecierea global a unei construcii prin
comparaie direct cu proprieti vndute ce prezint depreciere comparabil cu
cea a proprietii subiect. Poate fi dificil de aplicat deoarece se gsesc greu pe
pia comparabile cu acelai grad de depreciere.

5.3. ABORDAREA PRIN VENIT
Logica ce st la baza acestei abordri este aceea c venitul obinut de o
proprietate imobiliar generatoare de venit creeaz, n mintea participanilor pe
pia, valoare pentru acea proprietate. Cu ct este mai mare capacitatea de a
genera venit sau profit, cu att este mai mare valoarea proprietii, cu condiia ca
riscurile s rmn constante. Prin aceast abordare, venitul previzionat al
proprietii generatoare de venituri este transformat n valoare.

Ce reprezint o proprietate generatoare de venit?
O proprietate generatoare de venit este o proprietate capabil s produc
n mod regulat un venit sub form de chirie sau/i de alte forme de venit. Exemple
de astfel de proprieti sunt hotelurile, pensiunile, mall-urile, cldirile de birouri,
cldirile rezideniale nchiriate, cldirile industriale, parcrile, teatrele,
supermarket-urile i altele. O proprietate generatoare de venit nu este numai
proprietatea deinut n baza unui drept deplin de proprietate, ci poate fi i o
proprietate nchiriat, caz n care se evalueaz separat sau mpreun dreptul
proprietarului i cel al chiriaului.

Chirie de pia vs. chirie contractual. Tipuri de chirii
Chiria de pia este acea chirie care se practic pe piaa liber, care este
pltit sau cerut pentru spaii comparabile, cu cheltuieli comparabile, la data
evalurii.
Chiria contractual reprezint venitul curent din chirie, aferent
proprietarului i este specificat n contractul de nchiriere. Aceast chirie poate

105
s fie mai mare, mai mic sau egal cu chiria de pia, deoarece ea reflect
acordul ntre cele dou pri, proprietar (locator) i chiria (locatar).
De asemenea, chiriile pot fi fixe, variabile, cresctoare sau descresctoare,
negociabile, procentuale. Cea fix rmne la acelai nivel, stipulat n contract, pe
toat durata contractului de nchiriere; pentru cea variabil este stipulat n contract
procentul cu care se modific aceasta, deoarece locatorul anticipeaz o modificare
n viitor a chiriei de pia.

Ce principii fundamenteaz abordarea prin venit?
Dintre principiile care stau la baza abordrii prin venit fac parte att
principiul anticiprii ntruct evaluatorul previzioneaz beneficiile posibil de
obinut n viitor, precum i rata de capitalizare sau rata de actualizare ce reflect
modificarea n timp a venitului, ct i principiul cererii i ofertei care intervine n
previzionarea venitului viitor, prin faptul c raportul cerere-ofert stabilete chiria
de pia.
n cadrul abordrii prin venit sunt utilizate dou metode de convertire a
fluxurilor viitoare de venit n valoare: metoda capitalizrii directe a venitului i
metoda actualizrii fluxului de numerar (metoda Discounted Cash Flow -DCF).

5.3.1. Metoda capitalizrii directe
n ce cazuri se recomand aplicarea capitalizrii directe?
Capitalizarea direct se aplic ca metod de evaluare a proprietilor
generatoare de venit care sunt operaionale pe baze stabile, care au un venit
constant sau un venit care crete sau descrete cu o rat medie anual constant
(g), atunci cnd exist informaii suficiente despre vnzri de comparabile cu
acelai nivel de riscuri, de venituri i de cheltuieli, cu aceleai caracteristici fizice
i de amplasare.

106
Relaia dintre venitul anual al unei proprieti generatoare de venit i
valoarea acesteia poate fi exprimat fie prin rata de capitalizare c, fie prin factorul
de multiplicare f, denumit i multiplicator al venitului.

Care este fundamentul metodei capitalizrii directe?
n principiu, prin aceast metod venitul obinut din chirie i/sau din alte
venituri - previzionat pe un singur an, este transformat n valoare de pia prin
mprire la rata de capitalizare corespunztoare (utilizat n majoritatea
cazurilor), sau prin nmulire cu factorul de multiplicare corespunztor, ambele
determinate din informaii cu privire la proprieti comparabile, la data evalurii:
Valoare =
re capitaliza
anual
Rat
Venit
sau Valoare = Venit Multiplicator

Metodologia aplicat const n urmtoarele etape :
calculul venitului brut potenial (VBP) - acesta reprezint suma total a
veniturilor obinute din chirie i/sau din alte venituri ntr-un an, n
ipoteza unui grad de ocupare a proprietii de 100%. Aceast ipotez
consider c ntreaga suprafa nchiriabil a proprietii (de exemplu o
cldire pentru birouri) este nchiriat i, mai mult, c proprietatea este
nchiriat pe parcursul ntregului an, neexistnd astfel pierderi de venit:
VBP =

chirii/an
Aceasta constituie situaia ideal care, n condiii reale, nu poate fi
susinut pe o perioad de timp ndelungat, de aceea, relevant pentru stabilirea
venitului unei proprieti, este venitul brut efectiv.
determinarea venitului brut efectiv (VBE) - se obine prin deducerea din
VBP a pierderilor de venit generate de faptul c proprietatea nu este
integral ocupat ca suprafa sau pe ntreaga perioad a anului, de
ntrzierea i/sau neplata chiriei pe o perioad de timp:
VBE = VBP pierderi din neocupare/neplata/intarziere

107
calculul venitului net din exploatare (VNE) - din VBE se scad
cheltuielile de exploatare inerente i se obine venitul net din exploatare:
VNE = VBE

cheltuieli
estimarea ratei de capitalizare c sau a factorului de multiplicare a
venitului f utiliznd informaii privind tranzacii recente cu proprieti
comparabile generatoare de venit:
sau
vnzare e Pr
VNE
c
e comparabil

=
e comparabil
Valoare
VNE
c

=
sau
VNE
vnzare e Pr
f
e comparabil

=
e comparabil
Valoare
VNE
c

=

calculul valorii de pia a proprietii prin mprirea venitul net din
exploatare previzionat pe un singur an cu rata de capitalizare, sau prin
nmulirea acestuia cu factorul de multiplicare:

c
VNE
Val = sau f VNE Val =

Cum se stabilesc cheltuielile?
Este important s se fac o analiz amnunit i atent a cheltuielilor,
pentru a putea stabili corect veniturile proprietii. n aceast analiz este nevoie
de informaii privind costul istoric al managementului i al reparaiilor
proprietii.
De exemplu, un nivel sczut al costurilor pentru reparaii efectuate n
trecut poate indica evaluatorului o eventual cheltuial cu reparaii n viitorul
apropiat, sau dac a fost alocat o sum consistent pentru reparaii n trecutul
apropiat, este posibil s se reduc necesitatea unor reparaii n viitor. Evaluatorul
trebuie s i pstreze obiectivitatea i important este s fac i o analiz a

108
cheltuielilor proprietilor comparabile, deoarece anumite tipuri de proprieti tind
s aib acelai model i trend al cheltuielilor.
Cheltuielile de exploatare sunt clasificate n trei categorii:
Cheltuielile fixe sunt acele cheltuieli care nu se modific odat cu
modificarea nivelului de ocupare al proprietii subiect i anume,
impozitul pe proprietate datorat statului i cheltuielile cu asigurarea
proprietii pentru diferite situaii precum cutremur, inundaii, incendii,
furt.
Cheltuielile variabile sunt cheltuielile care variaz n funcie de gradul
de ocupare al proprietii i sunt estimate n raport cu venitul brut,
precum: cheltuielile cu salarii pentru portar, femeie de servici, mecanic,
contabil, administrator, dac este vorba de proprieti rezideniale de tip
clasic, ori cheltuieli cu firme specializate n furnizarea serviciilor de
securitate, curenie, ntreinerea spaiilor verzi, salubritate, dezinsecie,
contabilitate i altele, dac este vorba de proprieti rezideniale n
ansambluri moderne, de spaii comerciale, spaii de birouri; cheltuieli de
management, cheltuieli cu reparaii curente sau pentru ntreinerea
proprietii.
Rezerve (fond de rulment) pentru reparaii capitale: nlocuirea unor
elemente de construcii i amenajri la finele duratei de via util a
acestora, precum acoperiul, zugrvelile interioare i exterioare i altele.

Cum se determin c i f?
Rata de capitalizare i factorul de multiplicare se determin folosind
informaii despre proprieti similare care sunt n corelaie cu datele proprietii
evaluate privind chiria, cheltuielile, riscul investiional etc. Rata de capitalizare
reprezint o rat de venit ce reflect relaia dintre venitul net din exploatare pe un

109
singur an i preul de vnzare a proprietii sau valoarea proprietii, iar factorul
de multiplicare reprezint raportul dintre preul de vnzare i venitul proprietii.
Capitalizarea poate s se bazeze pe diferite tipuri de fluxuri de venit i pe
ratele sau factorii corespunztori acestora, evaluatorul avnd posibilitatea de a
aplica fie o rat total de capitalizare pentru proprietatea considerat ca un ntreg,
fie rate de capitalizare pentru fiecare component a proprietii, pentru a
determina valoarea acestora.
Componentele proprietii se clasific din punct de vedere fizic, financiar
sau legal, astfel nct ratele de capitalizare utilizate sunt urmtoarele:
rata total de capitalizare c
tot
- pentru proprietatea considerat ca ntreg;
rata de capitalizare a terenului c
teren
i rata de capitalizare a cldirilor
c
cldiri
- n funcie de componentele fizice ale proprietii;
rata de capitalizare a creditului c
credit
i rata de capitalizare a capitalului
propriu c
CPI
- n funcie de componentele financiare ale proprietii;
rata de capitalizare pentru proprietatea dat cu chirie c
locatar
i rata de
capitalizare pentru dreptul de folosin i posesie c
locatar
- n funcie de
componentele legale ale proprietii (drept de proprietate).
Evaluatorul are la dispoziie mai multe tehnici pentru determinarea acestor
rate de capitalizare, n funcie de cantitatea i calitatea informaiilor de pia
referitoare la tranzacii cu proprieti comparabile pe care poate s le obin prin
analiza pieei, fie utiliznd comparabile, fie multiplicatori de venit sau medii
ponderate.
a. Tehnica obinerii ratei totale de capitalizare c
tot
din vnzri
comparabile
Rata total de capitalizare se poate obine n mod direct din informaii cu
privire la tranzacii cu proprieti comparabile, cu condiia s existe vnzri
suficiente din punct de vedere calitativ i cantitativ. Aceste informaii privesc

110
preurile de vnzare, veniturile i cheltuielile, condiiile de finanare, condiiile de
pia, riscul asociat investiiei pentru proprietile comparabile:

VAL
VNE
c sau
pre
VNE
c
tot
= =

b. Tehnica obinerii ratei totale de capitalizare c
tot
utiliznd
multiplicatorul venitului brut efectiv (MVBE)
MVB exprim relaia dintre preul de vnzare al unei proprieti i venitul
brut al acesteia. Aceast tehnic se aplic n cazul n care nu se pot extrage de pe
pia informaii complete despre vnzri comparabile, dar se pot obine date
despre preul de vnzare, venitul brut efectiv, cheltuieli de exploatare:

MVBE
RVN
c
tot
=
n aceast formul:
RVN rata venitului net
MVBE multiplicatorul venitului brut efectiv

VBE
VNE
RVN =
i
VBE
e Pr
MVBE =
VNE venitul net din exploatare
RCE 1 RVN =
VBE
C
RCE
l exp
=
RCE rata cheltuielilor de exploatare
l
C
exp
- cheltuieli de exploatare

111
RCE exprim ce procent din fiecare EURO sau $ din venitul brut efectiv
va fi folosit pentru cheltuieli de exploatare.

c. Tehnica de calculul a c
tot
ca medie ponderat a componentelor fizice
- rata de capitalizare a terenului c
teren
i rata de capitalizare a cldirilor c
cldiri

Rata de capitalizare a terenului reflect relaia dintre venitul net din
exploatare atribuit terenului, previzionat pe un singur an i valoarea de pia a
terenului. Se utilizeaz pentru a transforma venitul net din exploatarea terenului
n valoare, sau invers. Aceast rat se obine din vnzri comparabile, folosind
urmtoarea formul:
teren
teren
teren
VAL
V
C =
unde:
V
teren
- venituri realizate din teren
VAL
teren
- valoarea terenului
Valoarea terenului se determin prin una din cele ase metode i tehnici
de evaluare a terenurilor. Rata de capitalizare a cldirilor exprim relaia dintre
venitul net din exploatare atribuit cldirilor, previzionat pe un singur an i
valoarea de pia a cldirilor. Se utilizeaz pentru a transforma venitul net din
exploatare al cldirilor n valoare, sau vice-versa. De asemenea, se utilizeaz
informaii cu privire la tranzacii cu comparabile pentru a aplica formula:

cladiri
cladiri
teren
VAL
V
C =
n care:
V
cldiri
- venituri realizate din cldiri
VAL
cldiri
- valoarea cldirilor

112
Valoarea cldirilor se determin prin metoda costului. Cu aceste dou
tipuri de rate determinate se poate aplica tehnica de obinere a ratei totale de
capitalizare ca medie ponderat a ratelor de capitalizare a componentelor fizice
ale proprietii, astfel:
tot
c =
teren
PRO
cladiri teren
PRO c . +
cladiri
c .
n aceast formul:
PRO
teren
- ponderea valorii terenului n valoarea ntregii proprieti:
teren
PRO
propr
teren
VAL
VAL
=
PRO
cladiri
- ponderea valorii cldirilor n valoarea ntregii proprieti:
cladiri
PRO
propr
cladiri
VAL
VAL
=
cladiri
PRO
teren
PRO + = % 100
d. Calculul c
tot
ca medie ponderat a componentelor financiare - rata de
capitalizare a capitalului propriu c
CPI
i rata de capitalizare a creditului c
credit.

O proprietate poate fi achiziionat cu capital mprumutat i/sau cu capital
propriu. n aceast situaie evaluatorul poate obine informaii despre capitalul
propriu i creditul utilizat, pentru a le transforma n rata de capitalizare total.
Rata de capitalizare a creditului (constanta creditului) reprezint raportul
dintre serviciul anual al datoriei i mrimea creditului. Se utilizeaz pentru a
converti serviciul datoriei pe un singur an n valoarea creditului ipotecar sau
invers. Se determin din vnzri comparabile, utiliznd formula de mai jos:

credit
c
credit
VAL
SAD
=
n care:
SAD - serviciul anual al datoriei
VAL
credit
- valoarea creditului

113
Rata de capitalizare a capitalului propriu (a dividendelor) reprezint
raportul dintre suma dividendelor anuale aferent capitalului propriu i investiia
de capital propriu, sau raportul dintre fluxul de numerar net pentru capitalul
propriu (din primul an de deinere a proprietii) i valoarea iniial a investiiei.
Aceast rat transform venitul anual atribuit dividentelor n valoare a capitalului
propriu investit. Se determin din vnzri comparabile:
CPI
c
CPI
VAL
D
=
n aceast formul:
D - dividende anuale
VAL
CPI
- valoarea capitalului propriu investit
Prin aplicarea mediei ponderate acestor dou rate de capitalizare se poate
determina rata total de capitalizare:

tot
c
credit
PRO =
credit
c .
CPI
PRO + .
CPI
c
n care:
PRO
credit
- ponderea creditului n valoarea proprietii (raportul
credit/valoare)
PRO
CPI
- ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii

credit
PRO
CPI
PRO + % 100 =
e. Calculul c
tot
ca medie ponderat a componentelor legale - rata de
capitalizare pentru proprietatea dat cu chirie c
locator
i rata de capitalizare
pentru dreptul de folosin i posesie c
locatar
.
Rata de capitalizare pentru proprietatea dat cu chirie exprim relaia
dintre venitul proprietarului (locator) din chirie, previzionat pe un singur an i
valoarea dreptului proprietarului asupra proprietii dat cu chirie. Se utilizeaz
pentru a transforma venitul din chirie n valoare a dreptului proprietarului asupra

114
proprietii dat cu chirie sau pentru a transforma aceast valoare ntr-un flux de
venituri din chirie. Rata de capitalizare pentru dreptul de folosin i posesie
stabilete legtura dintre venitul chiriaului din folosina i posesia proprietii i
valoarea dreptului de folosin i posesie.

locator
c ,
VAL
V
locator
locator
=

respectiv
locator
c
locator
locator
VAL
V
=


5.3.2. Metoda actualizrii fluxului de numerar- metoda DCF
n ce cazuri se recomand aplicarea metodei DCF?
Metoda DCF - Discounted Cash Flow, se aplic pentru proprietile
generatoare de venituri fluctuante de-a lungul perioadei de deinere (durat de
previziune) care este limitat, nu infinit ca n cazul capitalizrii.
Aceste proprieti generatoare de venit produc dou tipuri de beneficii:
venit periodic, care poate fi anual, semestrial, trimestrial sau lunar,
ntlnit i sub denumirea de anuitate, i;
venit terminal, denumit i venit net din revnzare sau valoare de
reversiune, care este un beneficiu pe care investitorul se ateapt s l
obin la sfritul perioadei de investiie, reprezentnd valoarea de
recuperare a investiiei.
Care este metodologia actualizrii fluxului de venituri?
Prin metoda DCF, fluxul de venituri viitoare previzionat pe mai muli ani,
precum i valoarea terminal, sunt actualizate cu o rat de actualizare
corespunztoare pentru a le transforma n valoare prezent. Aceast valoare
prezent este considerat a fi valoarea de pia a proprietii.
Veniturile periodice, cum sunt cele obinute din nchiriere, se numesc
anuiti, iar caracteristica lor const n faptul c se ateapt s fie obinute la

115
intervale regulate de timp i au valori previzibile, putnd fi variabile sau
constante, cresctoare sau descresctoare.
n vederea aplicrii acestei metode, evaluatorul trebuie s cunoasc
perioada de deinere a proprietii, s estimeze fluxul de numerar ce se poate
obine n viitor i valoarea terminal a proprietii, s selecioneze o rat de
actualizare adecvat i s converteasc aceste valori n valoare la momentul
evalurii. Formula clasic a actualizrii prin metoda DCF este:


2
2 an
1
1 an
) a 1 (
CF
) a 1 (
CF
VAL
+ +
=
k
ank
) a 1 (
CF
....
+
+ +
unde:
VAL - valoarea proprietii evaluate
k - numrul total de perioade de deinere a proprietii evaluate
CF - fluxul de numerar
a - rata de actualizare (rata rentabilitii)
Exist investitori care au un orizont de investiie mai scurt i deci, pentru
a evalua proprietile care vor fi vndute la finalul unei perioade oarecare de
deinere (de exemplu 5 ani), formula de mai sus se completeaz prin nsumare cu
valoarea terminal VT corespunztoare:

( )
VT
a 1
CFan
Val
k
1 i
i
i
+
+
=

=

Cum se estimeaz perioada de deinere?
Perioada de deinere a proprietii este proprie tipului de pia i tipului de
proprietate evaluat. Numrul total de perioade de deinere (k), adic perioada de
investiie, se determin de regul pe baza contractului de nchiriere unde este
stipulat data expirrii contractului, sau pe baza perioadelor tipice de deinere a
proprietilor de ctre investitori. n Romnia, perioada tipic de deinere a unei

116
proprieti de ctre un investitor poate fi de 5 ani, dar poate diferi, n funcie de
trendul pieei.

Cum se determin rata de actualizare?
Pentru a calcula o rat de actualizare (a) adecvat, evaluatorul trebuie s
verifice i s interpreteze atitudinile i ateptrile participanilor de pe piaa
specific proprietii evaluate; rata de actualizare depinde de veniturile ateptate
n viitor, de valorile terminale previzionate i de perioadele de deinere ale
proprietilor comparabile care au aceleai caracteristici fizice, economice i de
risc cu cele ale proprietii evaluate. Rata de actualizare este o funcie de risc.
Astfel, cu ct este mai lung durata de deinere a proprietii generatoare de
venituri, cu att riscul este mai mare, deci i rata de actualizare este mai mare.
Ce reprezint valoarea terminal?
Valoarea terminal, de exemplu pentru situaia n care se cere evaluarea
unui drept absolut de proprietate sau a unui drept de nchiriere neexpirat cedat,
este reprezentat de preul de revnzare a proprietii la finele perioadei de
deinere. De asemenea VT (n anul k) se poate determina prin capitalizarea
fluxului de numerar previzionat din anul imediat urmtor vnzrii proprietii
(k+1), flux de numerar estimat de urmtorul proprietar/investitor (anul 1 pentru
acesta).
Formula DCF este foarte util n multe situaii, ea poate fi utilizat pentru
a determina oricare din elementele componente, cu condiia s avem informaii
despre ceilali indicatori. De exemplu, pe baza ei se poate decide lansarea ntr-o
investiie, achiziionarea sau nu a unei proprieti, se poate fixa o ofert de pre, se
poate determina valoarea viitoare a unei sume deinut n prezent sau invers.
Fluxurile de venit utilizate n metoda DCF pot fi venitul net din exploatare al
ntregii proprieti, fluxul de numerar pentru investiia n capital, sau serviciul
datoriei pentru venitul aferent creditului ipotecar.

117
Capitolul 6

INSPECIA PROPRIETILOR IMOBILIARE

Obiectivul capitolului
De o mare importan n cadrul procesului de evaluare a proprietilor
imobiliare este etapa de inspecie a proprietii i de identificare cadastral a
acesteia. Aceast etap este obligatorie deoarece relev un procent ridicat din
multitudinea de date necesare n procesul de evaluare, de la informaii privind
amplasamentul proprietii i vecintile, la suprafee, detalii arhitecturale i
constructive sau deprecieri ale construciilor i amenajrilor.
Totodat, sunt prezentate succint sursele de informaii pe care le are la
dispoziie evaluatorul pentru extragerea datelor necesare n evaluare din punct de
vedere cadastral.
Inspecia proprietii imobiliare n vederea evalurii joac un rol major n
stabilirea corect a valorii acesteia. Pe parcursul desfurrii acestei aciuni,
evaluatorul sau inspectorul specialist adun cele mai multe date despre
proprietate, din punct de vedere juridic, tehnic, economic, arhitectonic, al
utilitii, precum i date despre cartierul n care este amplasat aceasta.
O analiz superficial a proprietii, att a terenului ct i a construciilor
i amenajrilor, poate conduce la o supraevaluare - n cazul n care nu au fost
observate toate deficienele i deprecierile proprietii, sau din potriv, la o
subevaluare a acesteia, i prin urmare, la eventuale dispute ulterioare ntre
participanii la tranzacie (vnztor, cumprtor, proprietar, chiria) i evaluator.
Inspecia proprietii este util nu numai evaluatorului n procesul de evaluare,
dar i clientului interesat s achiziioneze e o proprietate, aceasta reprezentnd
baza deciziei sale. n acest mod cumprtorul devine contient de amploarea

118
reparaiilor pe care trebuie s le efectueze ulterior i i poate crea o imagine bun
asupra nivelului investiiei necesare. Cele mai comune reparaii pentru cldirile cu
o oarecare vechime sunt cele pentru acoperi, pentru instalaii i pentru renovarea
exteriorului.
Datele obinute n urma inspeciei proprietii sunt implicate n toate
abordrile din cadrul procesului de evaluare, deoarece stau la baza calculrii
unor corecii, unor costuri, sau n stabilirea cauzelor ce determin diferenele
dintre chiria proprietii subiect i cele ale proprietilor comparabile.
Anterior recunoaterii n teren a proprietii - identificare cadastral, se
face o recunoatere la birou a acesteia, n baza actelor proprietii obinute de la
proprietar sau reprezentantul acestuia, i anume: copii ale extrasului de carte
funciar, documentelor cadastrale, contractului de vnzare/cumprare sau a
oricrui document ce atest dreptul de proprietate (certificat de motenitor sau
act de donaie).
Identificarea cadastral a proprietii imobiliare este extrem de
important i locul ei ar trebui s fie n cadrul primei etape a procesului de
evaluare, pentru c astfel evaluatorul poate fi asigurat de justeea anumitor
informaii necesare n evaluare, nc de la nceputul procesului.
Evaluatorii utilizeaz o gam variat de instrumente n timpul inspeciei
proprietilor: instrumente clasice sau moderne pentru msurat lungimi sau
distane, precum rulete sau aparate electronice dotate cu laser, nivel pentru
determinarea orizontalitii unor suprafee, camer fotografic digital, lantern,
binoclu, magnet pentru verificarea materialelor din care sunt realizate
conductele de ap, .a.
Recunoaterea n teren a proprietii ncepe prin inspectarea
amplasamentului (a terenului), a zonelor exterioare, stabilirea poziiei i
orientrii construciei pe teren i continu prin inspectarea detaliat a zonelor
interioare ale cldirii, a tuturor elementelor de structur i construcie, de la

119
fundaie pn la acoperi. Aceast etap trebuie s includ n acelai timp i
msurarea cldirii sau verificarea corespondenei dimensiunilor acesteia,
prezentate n documentaia cadastral (releveu i planuri cadastrale), cu situaia
existent n teren la momentul inspeciei.

6.1. Inspecia amplasamentului
Terenul poate fi descris prin diferite elemente: suprafa, limea
parcelei, lungimea parcelei, deschiderea la strad - care poate fi mai mare, egal
sau mai mic dect limea, iar proprietile amplasate pe col au deschidere la
dou strzi - element deosebit de important n evaluare, informaii topografice,
utiliti (canalizare, apa potabil, gaze naturale, electricitate, telefon, cablu TV,
internet), existena unui sistem de drenaj a apelor pluviale.
Prin zone exterioare se nelege spaiul din afara construciei amplasate
pe teren, mprit n trei zone:
zona public este reprezentat de spaiul din faa casei sau a blocului
de apartamente, vizibil din strad;
zona de serviciu este spaiul rezervat containerelor de gunoi, aleilor de
acces ctre garaj, cas, sau bloc;
zona intim (privat) este rezervat activitilor recreative ale familiei
sau locatarilor din blocuri.
Poziia i orientarea casei pe teren sunt importante att din punct de
vedere al confortului locatarilor, ct i economic. Un raport al limii terenului
fa de lungime de 1/3 este preferat pentru o proprietate rezidenial, precum i
o form regulat.
Poziia ocupat de cldire pe lotul de teren este foarte important. Prin
documentaiile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) sunt reglementate distanele
minime la care pot fi amplasate cldirile fa de limitele proprietii (minim 3 m
fa de laturile stnga i dreapta, i minim 5 m fa de laturile din fa i spate

-
120
ale lotului), regimul de nlime - Rl admis n zon sau procentul de ocupare al
terenului - POT i coeficientul de utilizare a terenului - CUT.
Este de preferat ca zona public i zona de servicii s fie mai restrnse,
ns suficient de mari pentru realizarea activitilor desfurate acolo, i o zon
privat mai mare. Pentru o proprietate cu caracter rezidenial, deschiderea la
dou strzi poate s nu fie favorabil, din cauza faptului c nu asigur suficient
intimitate locatarilor, a zgomotului inerent i al prafului venite din strad, iar
costurile pentru construirea unui gard corespunztor i ntreinerea lui pe cele
dou laturi libere este mai ridicat.
n privina orientrii, orientarea sudic este de preferat deoarece permite
locatarilor s beneficieze de lumina soarelui n timpul iernii, n timp ce vara
asigur mai mult umbr, deci este important ca zonele de odihn i recreere -
dormitoare, sufragerie/camer de zi, s fie poziionate n interiorul casei,
corespunztor acestui concept, iar celelalte ncperi - buctrie, baie etc. s fie
amplasate pe latura orientat spre nord. Evident c n acest mod se face i
economie la resursele de nclzire sau de climatizare.
Zonele interioare ale casei/apartamentului sunt:
zona de circulaie este reprezentat de holuri i de scrile interioare. Pe
baza acestui criteriu se difereniaz i tipurile de apartamente, care pot fi
decomandate - din hol se acceseaz direct fiecare camer, i
semidecomandate - cu acces intermediar, dintr-o camera n alta;
zona de lucru (zona activ) este constituit din buctrie, cmar,
spltorie sau usctorie, atelier i birou. Dac la majoritatea
proprietilor imobiliare de tip cas la curte sau vil pot exista toate
aceste spaii, apartamentele sunt dotate doar cu buctrie i cmar, iar
spltoria sau usctoria se pot regsi n spaiul comun al cldirii;
zona de odihn este format din dormitoare;
zona de recreere cuprinde sufrageria i/sau camera de zi.

121
Exist i un spaiu nezonat, reprezentat de bi, wc-uri de serviciu, spaii
de depozitare, garaje i subsol sau pivni.
6.2. Inspecia construciilor
n timpul inspeciei cldirii la exterior i n interior este determinat tipul
fiecrui element constructiv i de finisaj i sunt relevate defectele acestora,
defecte pe care le putem clasifica n trei categorii: estetice, ca de exemplu
decolorri, pete, zgrieturi, defecte care nu au vreun efect asupra structurii,
precum umflturi, ndoituri, curburi, fisuri, rupturi, czturi, mici deplasri, i
defecte care afecteaz stabilitatea elementelor structurale ale cldirii, de la avarii
superficiale la avarii serioase.
Iinspecia exteriorului cldirii implic verificarea feelor exterioare ale
pereilor exteriori ai cldirii, verificarea uilor i ferestrelor i verificarea
acoperiului:
- pereii exteriori se cerceteaz n vederea determinrii existenei unor
umflturi, czturi, fisuri, decolorri, dac lipsesc elemente de finisaj,
dac exist deplasri ale pereilor etc.
- uile i ferestrele - controlul etaneitii la nchidere, dac exist
crpturi i rupturi, dac sunt putrezite sau ruginite etc.
- acoperiurile - cele de tip teras pot fi inspectate efectiv prin parcurgerea
lor cu atenie, iar acoperiurile cu versani pot fi inspectate din exterior cu
ajutorul unui binoclu i din interiorul podului pentru determinarea
semnelor de infiltraii sau dac acesta este bine ventilat; se verific dac
lipsesc elemente din nvelitoare (igle, olane), dac exist guri, crpturi,
ncreituri ale tablei, tasri ale straturilor acoperiului de tip teras n care
se acumuleaz apa din precipitaii, dac a crescut muchi sau dac exist
depuneri n jgheaburi, burlane sau n gurile de scurgere a apei, .a.
Interiorul cldirii este inspectat ncpere cu ncpere i element cu element,
de la pivni/subsol i fundaie, pn la ultimul etaj i pod, inspectnd n

-
122
acelai timp finisajele i reelele de instalaii (a se vedea capitolele
anterioare), lat cteva elemente de interes n timpul inspeciei interiorului:
- pivni/subsol i fundaie - cele mai comune defecte sesizate sunt tasri
ale fundaiei, ca urmare pot aprea crpturi de-a lungul pereilor i la
nivelul solului, crpturi care au form orizontal pentru tasrile uniforme
i form n trepte, dac tasrile sunt neuniforme; umezeala din interior,
creat prin condensare sau prin infiltraii, poate fi detectat i dup
mirosul specific, nu numai vizual (pete, putrezire, umflturi, cojiri etc);
este important de notat existena izolaiei, a nlimii plafonului, a tipului
de finisaj aplicat.
- bi - este important de consemnat numrul lor/cas sau apartament,
mrimea, dotrile, presiunea apei, finisajele pereilor i a podelei, starea
acestora.
- buctrie - importante sunt mrimea acesteia i funcionalitatea, dac
este bine aerisit prin fereastr i/sau hot, tipul finisajelor i starea de
degradare a acestora.
- dormitoare, sufragerie i camera de zi - mrimea acestora, tipul de finisaj
al podelei i pereilor i starea acestora, mrimea ferestrelor.
- scri - tipul i starea acesteia.
- pod - nlime, aerisire, izolaie.
- instalaie de curent electric, instalaia de ap, reea de gaze - capacitatea
acestora de a satisface toate necesitile, vechimea i starea lor.
- sistem de nclzire - tipul, vechimea, starea.
- instalaie de aer condiionat - numrul aparatelor/cas sau apartament i
vechimea lor.
- canalizare - vechimea, starea.



123
6.3. Surse de date n evaluare
Procesul de evaluare a unei proprieti imobiliare cuprinde o etap
esenial i obligatorie de documentare i informare. Alegerea corect din punct
de vedere calitativ i cantitativ a datelor necesare n evaluare este la fel de
important ca i aplicarea corect a metodelor i tehnicilor de evaluare
corespunztoare. Pentru a putea avea garania c rezultatele evalurilor vor fi
corecte, acestea trebuie s se bazeze pe informaii de pia relevante, pe date
specifice corecte despre proprieti i proprietari.
O condiie esenial i un prim pas care ar conduce ctre aceste rezultate
pertinente este creterea gradului de transparen a pieei i tranzaciilor
imobiliare, principala surs de date n evaluare. Urmtorul pas aparine
evaluatorului i trebuie fcut n cadrul etapelor 3 i 4 din procesul de evaluare,
astfel nct evaluatorul s aib n final convingerea c datele sunt n corelaie cu
subiectul evalurii din mai multe puncte de vedere. Evaluatorul trebuie s
colecteze informaiile despre aria de pia, despre proprietatea subiect i despre
comparabile, ct i date despre cerere i ofert.
Evaluatorul are la dispoziie ca surse pentru a extrage informaia ce
privete dreptul de proprietate exercitat asupra proprietilor imobiliare n cauz,
fie actul doveditor al dreptului de proprietate (precum actul de vnzare-
cumprare, de nchiriere, de motenire etc), fie extrasul de carte funciar n care
aceste informaii sunt nsemnate, motiv pentru care devine foarte important,
pentru fiecare evaluator, nsuirea un bagaj suficient de consistent de cunotine
referitoare la situaia juridic a proprietilor imobiliare din Romnia, conform
legislaiei n vigoare.

Care este rolul cadastrului n evaluarea proprietilor imobiliare?
Cadastrul deine un rol foarte important n cadrul activitii de evaluare a
proprietilor imobiliare, deoarece documentele cadastrale sunt sursa principal

-
124
de obinere a multor date specifice despre proprietatea evaluat i despre
proprietile comparabile folosite n evaluare.
Scopul cadastrului este multiplu i const, printre altele, n asigurarea
suportului tehnic necesar identificrii i garantrii dreptului de proprietate
asupra proprietii imobiliare prin nscrierea n cartea funciar, garantrii
creditului ipotecar, crerii unui cadru funcional pentru dezvoltarea unui sistem
unitar i echitabil de impozitare a proprietilor sau soluionrii litigiilor.
Etapa de identificare cadastral a proprietii este obligatorie n procesul
de evaluare, de la misiuni simple de evaluare cum sunt cele pentru
vnzare/cumprare, la aciuni complexe cum sunt, printre altele, evalurile
pentru acordarea creditelor ipotecare sau imobiliare, evaluarea global n scopul
impozitrii proprietilor, evaluarea pentru soluionarea unor litigii, pentru
acordarea unor compensaii n caz de expropriere.
Este esenial ca evaluatorul s obin documentele cadastrale de la
proprietar sau reprezentantul acestuia nainte de a trece la etapa de evaluare
propriu-zis, fie n etapa de discuii preliminare cu acetia, fie n etapa de
inspecie a proprietii, alturi de alte documente care s fac dovada dreptului
de proprietate asupra proprietii, pentru a face o verificare vizual a situaiei din
acte fa de realitatea din teren n scopul asigurrii conformitii.
Conform Codului Civil, dreptul real de proprietate asupra unui imobil se
dobndete n momentul nscrierii n cartea funciar, dar i fr nscriere, n
cazul n care se constituie prin motenire, accesiune natural, expropriere,
vnzare silit.

Ce informaii ofer extrasul de carte funciar evaluatorilor?
Cartea funciar este un registru public n care sunt evideniate situaia
material i juridic a imobilelor, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor
juridice privitoare la aceste bunuri (Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii

125
imobiliare). Aceast surs ofer date evaluatorilor cu privire la situaia
cantitativ, calitativ i juridic a proprietilor imobiliare, dup cum urmeaz:
- Partea I este rezervat descrierii imobilului care se asigur prin
specificarea numrului cadastral al acestuia, a suprafeei imobilului, a
destinaiei i categoriei de folosin, a construciilor existente, iar planul
de amplasament, vecintile i inventarul de coordonate pentru
amplasament reprezint anexe la partea I;
- Partea a II-a se refer la dreptul de proprietate, iar datele ce se pot
consulta de ctre evaluator sunt: numele proprietarului, actul sau faptul
juridic care constituie titlul dreptului de proprietate i menionarea
nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; de asemenea, sunt specificate
strmutrile proprietii, servitutile constituite n folosul imobilului,
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate, orice modificri, ndreptri sau
nsemnri ce se fac n titlu, n partea I sau a ll-a a crii funciare, cu privire
la nscrierile fcute;
- Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietate i la sarcini. Aici sunt menionate, dac s-au
constituit, dreptul de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaie, de
servitute, ipoteca, privilegiile imobiliare, locaiunea, cesiunea de venituri
pe timp mai mare de 3 ani; de asemenea, sunt specificate faptele juridice,
drepturile personale i alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea
imobilului sau a veniturilor din deinerea acestuia i orice modificri,
nsemnri sau ndreptri ce se fac cu privire la nscrierile din aceast
seciune.





-
126
6.4. Msurarea proprietilor imobiliare
Aa cum am amintit, datele cu privire la caracteristicile fizice ale
proprietii evaluate sunt, n mare proporie, nregistrate n documentele
cadastrale i n cartea funciar. Pe lng acestea, este posibil s fie necesar s se
determine n scopul evalurii i alte tipuri de caracteristici fizice care nu sunt
cuprinse n aceste documente, cum ar fi nlimea ncperilor i volumul unui
spaiu industrial.
Indiferent de tipul msurtorilor, acestea trebuie s fie realizate n baza
unor standarde de msurare. n Romnia, standardele STAS 4908/1985 Cldiri
civile, industriale i agrozootehnice - Arii i volume convenionale i STAS
7468/1980 Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea
lucrrilor de investiii sunt standardele n vigoare utilizate n acest scop.
Conform acestora, sunt considerate arii exterioare:
a. Aria construit A
c
, ce reprezint aria cldirii rezultat prin
secionarea acesteia cu un plan orizontal la nivelul pardoselii finite a
parterului, fiind deci msurat pe conturul exterior al pereilor.
Aria construit nu include ns: rezalidurile cu aria mai mic de 40 cm
2
i
niele cu aria mai mare de 40 cm
2
, treptele exterioare ale cdirii i terasele
neacoperite, ca i ariile curilor interioare i ale curilor exterioare de lumin sau
acces (denumite i curi englezeti").
La construciile subterane i la subsoluri, aria construit se msoar la
cota finit a pardoselii i se consider aria seciunii orizontale cuprins n
conturul exterior al pereilor, incluznd i grosimea zidului de protecie a
izolaiei.
Pentru construciile amplasate pe terenuri n pant, aria construciei se
calculeaz n plane orizontale n trepte, n funcie de teren i de specificul
construciei.

127
b. Aria construit a apartamentului A
cap
este suma ariilor utile ale
apartamentului, logiilor i/sau balcoanelor acestuia, precum i a cotei pri din
suprafeele prilor comune ale cldirii (spltorii, usctorii, casa scrii
inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se
adaug suprafaa aferent ocupat de pereii interiori i exteriori ai
apartamentului.
n cazul nclzirii cu combustibil solid se adaug suprafaa aferenta
sobelor i cazanelor de baie.
c. Aria nivelului A
niv
reprezint aria seciunii orizontale a cldirii la
nivelul considerat, de asemenea delimitat de conturul su exterior. Aceasta
se msoar la nlimea de 1 m deasupra pardoselii finite.
Aria nivelului cuprinde i ariile nivelurilor intermediare sau ale anexelor
interioare sau exterioare, cum sunt: ariile teraselor circulabile care asigur
diferite funciuni, ariile subpantelor, ariile balcoanelor i logiilor, ariile
porticelor de circulaie i a gangurilor de trecere (innd cont c dac acestea nu
au nlimea mai mare dect a unui etaj, se consider aferente numai primului
nivel deservit), aria coridoarelor exterioare, aria scrilor exterioare de acces ntre
niveluri, aria ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80 m, aria rampelor
exterioare i a scrilor de acces de la magazii, depozite, aria aferent lucarnelor -
n cazul mansardelor, dac nlimea e mai mare de 1,80 m.
Excepie fac urmtoarele suprafee: copertinele mai mici de 4 m
2
i cu
adncimea mai mic de 2 m, profilele ornamentale i corniele, nvelitoarele,
terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul imediat inferior,
aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor, dac nlimea este mai mic de
1,80 m.
d. Aria desfurat A
d
este calculat ca suma ariilor tuturor nivelurilor
cldirii:

=
niv d
A A


-
128

e. Aria desfurat construit, A
dc
:



subsol d dc
A A A =


Ariile interioare ale unei construcii sunt reprezentate de:
a. Aria util A
u
este aria desfurat A
d
din care se scade aria
aferent pereilor.
b. Aria util a apartamentului A
uap
reprezint suma tuturor ariilor
utile ale apartamentului (camere de locuit, bi, WC, buctrii, spaii de
depozitare i de circulaie din interiorul apartamentului), fr a include
urmtoarele:aria logiilor i balcoanelor, pragurile golurilor de ui ale trecerilor -
cu deschideri pn la 1,00 m, niele de radiatoare, suprafeele ocupate de sobe i
cazane de baie, n cazul n care nclzirea se face cu sobe.
c. Aria locuibil a apartamentului A
lap
reprezint suma ariilor
destinate locuirii: camera de zi, dormitoare, sufragerie, living etc.
d. Aria pereilor A
per
este suma ariilor proieciilor orizontale ale
seciunilor pereilor, panourilor i stlpilor exteriori i interiori i ale courilor.
Aria pereilor se determin pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereilor
nu se iau ns n considerare i pereii amovibili care nu ntrerup continuitatea
pardoselilor.
n unele misiuni de evaluare pot fi necesare volumele specifice ale
cldirii:
a. Volumul nivelului V
niv
este volumul obinut prin nmulirea ariei
nivelului cu nlimea acestuia, msurat n funcie de poziia nivelului n
cadrul cldirii:
- pentru un nivel intermediar, ntre feele finite ale pardoselilor inferioare
i superioare, care delimiteaz nivelul superior respectiv;

129
- pentru ultimul nivel al cldirilor dotate cu pod, ntre faa finit a
pardoselii i faa superioar a umpluturii, sau a pardoselii i podului,
dup caz;
- pentru podul locuit, ntre faa finit a pardoselii i conturul exterior al
nvelitorii;
- pentru ultimul nivel al cldirilor fr pod, ntre faa finit a pardoselii i
conturul exterior al nvelitorii.
b. Volumul total V
t
reprezint suma volumelor tuturor nivelurilor
cldirii.
La evaluarea proprietilor formate din teren i cldiri, sau doar terenuri
neconstruite, este necesar s se cunoasc ariile diferitelor tipuri de suprafee
caracteristice acestora:
a. Suprafaa incintei, S
T
sau S, este suprafaa total delimitat a
incintei/terenului.
b. Suprafaa construit S
c
reprezint suma suprafeelor ocupate
definitiv cu cldiri, construcii inginereti i speciale, utilaje i construcii
tehnologice de depozitare, de instalaii i de transport realizate suprateran, cu
unul sau mai multe niveluri, nchise total sau parial, sau complet deschise.
c. Suprafaa aferent reelelor S
r
este dat de suma suprafeelor
ocupate de reelele exterioare avnd funciuni tehnologice i de instalaii
amplasate subteran (liber sau n canale), suprateran (pe supori), sau aerian
(pe estacade), ca de exemplu:
- conducte de ap industrial, menajer (potabil), de incendiu, cald sau
rece, tratat sau netratat;
- conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale);
- conducte pentru diveri ageni termici (apa, abur), ageni tehnologici sau
de nclzire a construciilor;
- conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor;

-
130
- conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente;
- cabluri si conducte electrice etc.
d. Suprafaa cilor de transport S
t
este suma suprafeelor cailor de
transport:
- drumuri, ci ferate, pietonale (supraterane i subterane), inclusiv
lucrrile inginereti specifice aferente acestora (lucrri de art, taluzuri,
ramblee, deblee, diguri, ndiguiri, tunele, peroane etc.)
- amenajri funcionale specifice (traversri, parcri, transbordri, acces
la rampe, spaii de manevra), conducte ce deservesc rampele de
descrcare-ncrcare de vagoane cistern la liniile de garaj etc.
e. Suprafaa liber S
t
reprezint suma suprafeelor de teren, altele dect
cele menionate mai sus sau determinate de distanele obligatorii ntre
construcii, reele i instalaii, stabilite conform reglementarilor legale n
vigoare.
f. Suprafaa ocupat S
0
este suma suprafeelor construite, aferente
reelelor i cilor de transport.
Alte informaii utile pentru diverse calcule specifice evalurii
proprietilor, sunt date de indicatorii calitativi si cantitativi, i anume:
POT-ul exprim raportul dintre suprafaa construit la sol a cldirii (S
C
)
i suprafaa terenului (S
T
), exprimat n procente:

100
S
S
POT
T
C
=

CUT-ul exprim raportul dintre suprafaa construit desfurat a
cldirii (S
CD
) i suprafaa terenului (S
T
):
T
CD
S
S
CUT =


131
Capitolul 7



STRUCTURI DE CLDIRI I CONSTRUCII


Obiectivul capitolului
Acest capitol are scopul de reaminti studenilor noiunile studiate n cadrul
Cursului general de construcii civile, industriale i agricole - noiuni de baz
deosebit de utile evaluatorilor att la momentul efecturii inspeciei proprietii,
cnd trebuie identificate toate problemele construciei, ct i la momentul aplicrii
abordrii prin cost, cnd se estimeaz att valoarea de nou a construciei ct i
pierderile de valoare cauzate de problemele acesteia.
Cldirile reprezint cea mai complex component a unei proprieti
imobiliare i, pe ct de simpl poate fi inspecia amplasamentului pe att de
complicat i consumatoare de timp i energie se poate dovedi a fi inspecia
construciilor.
Pentru a evalua corect proprietatea imobiliar utiliznd abordarea prin
cost, evaluatorul trebuie s stpneasc foarte bine cel puin un minim de
cunotine privind tipurile de structuri de rezisten, tipurile de fundaii, de perei,
de planee, materiale de construcii utilizate n trecut ct i soluiile moderne,
finisaje i izolaii practicate. Pe baza acestor cunotine, evaluatorul va putea s
obin n timpul efecturii inspeciei proprietii informaii reale privind calitatea
i starea actual a construciei sau s estimeze corect nivelul de depreciere a
acesteia.
Majoritatea cldirilor i construciilor sunt constituite din dou pri
constructive: infrastructura i suprastructura. Prima reprezint partea din

132
cldire aflat sub cota zero i cuprinde fundaia i subsolul sau pivnia. Partea din
construcie situat deasupra cotei zero formeaz suprastructura, i cuprinde
elementele de rezisten - perei, stlpi, planee, arpant i scri, finisajele
acestora - izolaii, tencuieli i placaje, zugrveli, vopsitorii i tapete, pardoseli,
nvelitoare i tmplrie, precum i reelele de instalaii - electric, gaze naturale,
ap, canalizare, termic .a.
NOT: Cota zero este nivelul de referin fa de care sunt exprimate toate cotele de nivel dintr-un proiect
de construcii. n mod convenional, dar nu este o regul, cota zero se atribuie nivelului pardoselii
finite a parterului.

7.1. Tipuri de structuri de rezisten
Dup modul de alctuire i dispunere a elementelor lor de rezisten,
cldirile se clasific dup cum urmeaz:
cldiri cu structur din perei portani fabricai din lemn, din zidrie
de diferite tipuri, din beton armat turnat monolit (denumit i diafragme) sau
din elemente prefabricate - greutatea este preluat de planeele din beton, care
se sprijin pe ziduri prin intermediul centurilor, zidurile pe fundaii, iar acestea
pe pmnt.
cldiri cu structur din schelet portant (sau cadre) metalic sau din
beton, sub form de grinzi i stlpi de beton armat de tip monolit sau din
elemente prefabricate din beton - la care greutatea ncrcrii este preluat mai
nti de planeele de beton, care la rndul lor se sprijin pe grinzi, acestea se
sprijin pe stlpi, stlpii pe fundaii, iar fundaiile pe pmnt.
cldiri cu structur mixt, ce reprezint o combinaie de cadre i
perei portani.
cldiri cu structur special, realizat pentru cldiri cu funciuni,
utiliti, destinaie i arhitectur speciale, cum sunt cldirile ce aparin
proprietilor imobiliare industriale sau agricole (silozuri, rezervoare, couri de
fum, turnuri de rcire s.a.).

133
a. Structuri de rezisten cu perei portani din zidrie (crmid,
BCA)
Exist trei tipuri de structuri de rezisten din zidrie portant, n funcie
de modul de compartimentare i de dispunere a pereilor portani:
- structurile cu compartimentare deas (max. 25 m
2
) - au pereii portani
dispui transversal i pereii de rigidizare dispui longitudinal sau au o
parte din pereii portani dispui transversal i ceilali dispui longitudinal,
- structurile cu compartimentare rar (max. 75 m
2
) - au pereii portani
dispui att la interior ct i la exterior n lungul cldirii, cu perei
transversali de rigidizare,
- structurile de tip sal - permit o deschidere maxim ntre pereii portani de
18 m.
Atenie:
Cldirile cu maxim patru etaje pot avea structur din zidrie portant de
crmid, iar zidria portant din BCA este utilizat doar la cldiri cu regim mic
de nlime - parter sau parter i un etaj.

b. Structuri de rezisten cu perei portani din beton armat turnat
monolit:
Aceste structuri au dou componente: pereii portani din beton armat
monolit, denumii i diafragme verticale i planee din beton armat monolit sau
prefabricate, denumite diafragme orizontale, n funcie de dispunerea
diafragmelor verticale, exist urmtoarele tipuri de structuri:
- sisteme de tip fagure - cu diafragme verticale dese;
- sisteme de tip celular - cu diafragme verticale rare;
- sisteme combinate,
precum i structuri realizate din celule spaiale prefabricate. Acestea au forma
unui paralelipiped dreptunghic cu una sau mai multe fee pline: un planeu i
patru stlpi n colurile acestuia, doi perei opui i planeu, cei patru perei i un
planeu .a.

134
Atenie
Acest tip de structur de rezisten este folosit pentru cldiri cu 30-40 niveluri.
c. Structuri de rezisten cu perei portani din panouri prefabricate din
beton armat
Ca i n cazul structurilor de rezisten cu perei portani din beton armat,
i aceste structuri se clasific n funcie de distana dintre perei:
- sisteme de tip fagure - cu diafragmele verticale (perei din panouri
prefabricate) dispuse des,
- sisteme de tip celular - cu diafragmele verticale dispuse rar.
d. Structuri de rezisten cu schelet portant (cadre) din beton armat
Prin schelet al structurii se nelege sistemul de stlpi i grinzi (sau rigle)
cu rol portant. Pereii cldirii au doar rol de compartimentare i nchidere, de
izolare termic i fonic. Aceste structuri se clasific n funcie de posibilitile
tehnologice de realizare, de condiiile de amplasare a cldirii, de numrul de
niveluri ale cldirii:
- structuri cu cadre turnate monolit,
- structuri cu cadre integral prefabricate,
- perei portani din beton armat monolit sau din panouri prefabricate din
beton armat (fagure structuri parial prefabricate, mixte (planee i grinzi
prefabricate i stlpi turnai).
Atenie
Acest tip de structur de rezisten este folosit pentru cldiri cu 15-20 niveluri.
e. Structuri de rezisten cu schelet portant din metal
Cldirile rezideniale, spre deosebire de cele comerciale, industriale sau de
cldirile de birouri, au nceput s fie construite cu astfel de structur recent n
Romnia, ncepnd cu anul 2005, dar nu sunt acceptate nc pe scar larg ca

135
soluie constructiv, dei prezint o multitudine de avantaje, ncepnd de la
costuri pn la confort.
n general, casele i vilele rezideniale sunt realizate pe sistem de zidrie
portant de crmid sau BCA, dar pot fi i cu cadre, cu diafragme sau cu
structur mixt.
Blocurile de apartamente cu regim mic de nlime pot avea ca structur
de rezisten:
- perei portani din zidrie de crmid sau BCA;
- perei portani din beton armat monolit sau din panouri prefabricate din
beton armat (fagure i celular);
- schelet portant din beton armat monolit;
- structur mixt: stlpi i perei portani din zidrie sau stlpi i perei
portani din beton armat monolit.
Blocurile cu regim mare de nlime pot fi construite cu structuri de
rezisten de tip:
- perei portani din beton armat monolit (fagure i celular);
- schelet portant din beton armat monolit;
- structur mixt: schelet portant (stlpi i grinzi) i perei portani din
beton armat monolit dispui n sistem celular sau schelet portant i perei
portani din beton armat monolit aezai n nucleu central.

7.2. Elemente constitutive ale infrastructurii cldirilor
7.2.1. Fundaii
Fundaia este acel element al construciei cu rol n preluarea tuturor
ncrcrilor ce acioneaz asupra construciei - greutatea proprie a cldirii derivat
din materialele de construcie folosite, mobilierul, echipamentele tehnologice,

136
oameni, ncrcrile cauzate de fenomenele meteorologice, i de transmitere la sol
a acestora.
Pot fi realizate la diferite adncimi n sol, din diferite materiale, sub
diferite forme n funcie de mrimea i greutatea suprastructurii, de caracteristicile
topografice i geologice ale terenului.
Fundaiile se pot clasifica:
dup forma pe care o au n plan orizontal:
- fundaii izolate;
- fundaii continue sub ziduri i fundaii n form de tlpi continue
sub stlpi;
- fundaii cu reele de grinzi - tlpi ncruciate;
- fundaii pe radier general - plac continu sau plac cu grinzi;
dup materiale folosite la execuia lor:
- fundaii rigide din piatr natural, crmid, beton simplu sau
ciclopian;
- fundaii elastice din beton armat.
dup adncimea de fundare:
- fundaii directe - de suprafa;
- fundaii indirecte - de adncime - pe piloi, chesoane, coloane,
puuri.
dup modul de execuie fa de nivelul apei freatice:
- fundaii n uscat, poziionate deasupra pnzei freatice;
- fundaii sub ap, executate sub nivelul apei freatice.
dup tehnologia de execuie:
- fundaii executate la faa locului;
- fundaii executate din elemente prefabricate din beton sau beton
armat.

137
Cldirile care au structur de rezisten de tip perei portani pot fi dotate
fie cu fundaie continu direct din beton simplu (cu seciune dreptunghiular,
evazat sau n trepte) sau din beton armat (cu seciune dreptunghiular, cu pante
sau n form de grind), cu fundaie sub form de grinzi care transmit ncrcarea
la sol prin intermediul unor reazeme izolate, fie cu fundaie reprezentat chiar de
placa suport a pardoselii parterului sau a subsolului.
Cldirile cu structur de rezisten de tip cadru sunt prevzute cu fundaii
izolate sub stlpi sau, dac fundaia izolat ar ocupa o suprafa prea mare,
aceasta se poate nlocui cu o fundaie cu talp continu (grind) sub stlpi. Mai
departe, dac ncrctura este prea mare sau terenul este prea slab, se poate
proiecta o fundaie cu tlpi ncruciate (reea de grinzi), iar dac tlpile ajung s
aib dimensiuni prea mari, se poate utiliza radierul (plac continu sau plac
continu cu grinzi).
Pentru cazurile cnd terenul bun de fundare se gsete la adncime mare
sau pnza de ap freatic este poziionat aproape de suprafaa solului, se
construiesc fundaii indirecte. Pot fi utilizate fundaii pe piloi purttori pe vrf,
care transmit ncrctura prin intermediul vrfului nfipt n stratul bun de fundare,
sau pe piloi flotani, care transmit ncrctura prin frecare cu solul slab, ce pot fi
prefabricai din beton armat, metal sau lemn, sau se pot realiza direct la faa
locului prin forare.
Pot fi utilizate fundaii pe chesoane deschise sau pe chesoane nchise, cu
aer comprimat.
Not: Chesonul este o construcie n form de cutie (doar cu perei laterali) metalic, din beton armat sau
din lemn, care este introdus n sol, treptat. Pe msur ce se deplaseaz pe vertical se evacueaz
pmntul din interior i apoi se toarn beton, beton simplu sau beton ciclopian.

Coloanele sunt elemente structurale de form tubular, utilizate la fundaii
indirecte, din metal sau beton armat, introduse n teren prin vibrare sau prin
metoda forare-excavare-armare-umplere cu beton.


138
7.2.2. Subsoluri
Subsolul face parte din infrastructura cldirii i este un spaiu cu destinaie
funcional, situat total sau parial sub nivelul terenului amenajat.
Se clasific n subsoluri tehnice parial circulabile, subsoluri tehnice
necirculabile (canal tehnic), subsoluri tehnice generale cu nlime de 1,80-2,00
m, sau subsoluri tehnice obinuite cu nlime de 2,20-2,40 m.
Acestea din urm pot adposti spaii pentru depozitare (boxe), debarale i
cmri, spltorii, usctorii, garaje, camere pentru centrale termice, camere
tehnice, uzine de bloc .a.
La construcia subsolurilor se folosesc aceleai materiale utilizate i
pentru suprastructur, ns cu condiia s se asigure impermeabilitatea prin
izolarea tuturor suprafeelor aflate n contact cu solul, pn la o nlime de 30 cm
peste nivelul terenului sau a trotuarului.

7.3. Elemente constitutive ale suprastructurii cldirilor
7.3.1. Planee
Planeul este un element constructiv care asigur preluarea ncrcturii ce
acioneaz asupra lui de la pereii neportani, pardoseal, mobilier, persoane i
transmiterea acesteia la elementele portante verticale; are rol de compartimentare
pe vertical, de izolare fonic i termic, de nchidere a construciei la partea sa
superioar; poate fi poziionat n plan orizontal sau nclinat (cnd are i rol de
nchidere).
n funcie de poziia lor n cadrul cldirii, exist:
- planee intermediare (ntre etaje);
- planee peste subsol;
- planee peste ultimul etaj (planee de pod);
- planee-teras (planee acoperi);
- planee pentru balcoane, amfiteatre.

139
Acestea pot fi construite din diferite materiale de construcie:
a. planee cu grinzi de lemn - realizate din grinzi i duumea, din dulapi de
lemn alturai, din grinzi aparente i izolaie sau din grinzi mascate de
tavan, cu umplutur i pardoseal.
b. planee cu boli din zidrie de crmid, piatr natural, blocuri de
beton, zidrie mixt, avnd curbur simpl sau dubl.
c. planee din beton armat monolit:
- planee cu plci dar fr grinzi (deschidere de maxim 5 m);
- planee cu plci i grinzi pe o singur direcie (pentru deschideri
mai mari de 5-6 m);
- planee cu nervuri dese (deschidere de maxim 6 m i ntre nervuri
de 70-80 cm);
- planee cu plci i grinzi principale i secundare, cu sau fr
reazeme intermediare, depinznd de limea plcii (limea plcii
minim 4 m pn la limi mai mari de 10 m);
- planee casetate (cu reele de grinzi) - pentru planee cu deschideri
de 8-12 m;
- planee ciuperc (fr grinzi) sunt rezemate pe stlpi portani cu
capitel;
- planee dal - reazem direct pe captul stlpilor portani.
d. planee din elemente prefabricate din beton armat:
- planee cu grinzi dispuse alturat;
- planee din panouri mari prefabricate din beton armat.
e. planee cu grinzi metalice - sunt alctuite, ca i planeele cu grinzi de
lemn, din grinzi i elemente de umplutur care pot fi din beton,
crmid, lemn sau metal.


140
7.3.2. Perei
Pereii sunt elemente de construcie portante sau neportante, cu rol de
compartimentare sau de nchidere la exterior a cldirilor. Pereii exteriori i
interiori neportani pot fi realizai dintr-o multitudine de materiale precum:
cele utilizate n special n mediul rural: lut, piatr natural sau lemn;
din zidrie de crmid plin sau cu goluri verticale i mortar de var-
ciment ca adeziv; golurile din interiorul crmizilor asigur o bun
termoizolaie a construciei iar acest fenomen permite micorarea
grosimilor pereilor realizai din astfel de crmizi;
din blocuri de BCA i mortar de var-ciment;
din panouri mari de beton armat utilizate la cldiri integral
prefabricate;
din elemente prefabricate din beton cu agregate uoare, ca argil
expandat, zgur, tufuri vulcanice, care prezint o densitate redus;
panouri din fii de BCA cu grosime de 25 de cm;
perei cortin i panouri de faad, care pot fi montate pe vertical ntre
planee, iar pe orizontal ntre stlpii structurii de rezisten, n fa sau
n spatele acestora, pe un schelet special sau direct pe structura
construciei;
din tabl de aluminiu sau oel, ondulat sau cutat, de diferite grosimi
i cu diferite tipuri de izolaie termic;
perei din azbociment;
plci/crmid de sticl care permit iluminarea natural indirect;
fii de PAL;
fii de ipsos, gips carton.


141
7.3.3. Acoperiuri
Acoperiurile sunt elemente constructive cu rol de nchidere a cldirilor la
partea superioar i de protecie mpotriva intemperiilor. Acestea au o structur
proprie de rezisten - arpant pentru acoperiurile cu versani, iar pentru cele tip
teras aceasta este reprezentat de placa ultimului planeu -nvelitoare,
termoizolaie, protecie pentru termoizolaie, jgheaburi, burlane, guri de scurgere
i accesorii. Unele acoperiuri cu versani sunt dotate cu elemente speciale de
construcie care permit iluminarea i ventilarea spaiului de sub nvelitoare.
n funcie de forma lor n plan exist dou tipuri de acoperiuri:
acoperiuri cu suprafee plane:
- nclinate (versani cu pant peste 7%), pot avea unul sau trei versani
n cazul n care cldirea este lipit de o alta, doi versani, patru versani
sau sunt mansardate;
- plate (cu pant mic de 1-7%), tip teras cu scurgere interioar sau
exterioar.
acoperiuri cu suprafee curbe, cu curbur simpl sau dubl (boli,
cupole)
n funcie de comportamentul higrotermic, acoperiurile pot fi:
duble (reci) - acoperiurile cu pod ventilat;
multistrat (calde) - acoperiuri tip teras, circulabile sau necirculabile.
arpanta reprezint elementul structural ai acoperiului cu pante, i n
cele mai multe cazuri de cldiri civile poate fi realizat din lemn, pentru
construcii industriale poate fi din metal, iar betonul armat se folosete mai rar,
pentru construcii industriale i agrozootehnice.
nvelitoarea are rol de protecie i izolare a cldirii. Exist o multitudine
de materiale din care sunt realizate nvelitorile pentru acoperiurile reci:

142
- plci mici - din materiale tradiionale precum lemnul (i i indril),
ceramic (igle i olane) sau ardezie, i moderne, realizate din azbociment,
sticl (armate sau nearmate), metal (oel zincat, cupru) sau din beton
simplu;
- plci mari flexibile - foi plane din tabl (de oel zincat, de plumb, aram,
aluminiu), foi bituminoase (pentru construcii provizorii) sau foi din
materiale plastice;
- plci mari rigide - din metal, poliesteri sau din azbociment;
- nvelitori speciale - n straturi, sub form de sendvi sau de panouri, cu
materialul izolator ncorporat (polistiren, poliuretan, spum de
poliizocianurat, vat mineral etc).
Acoperiurile de tip teras au o structur multistratificat, complex:
- strat suport - placa planeului aflat peste ultimul etaj;
- strat de pant;
- strat de egalizare - se aplic pentru a obine o suprafa neted i plan;
- barier contra vaporilor de ap - din straturi de bitum, de carton
bituminat, folii de polietilen etc.;
- straturi i canale de difuzie - din cartoane cutate, ondulate, perforate, folii
rigide de PVC;
- termoizolaie - plci de vat mineral sau polistiren expandat, plci de
izostuf, plci de betoane uoare;
- strat suport al hidroizolaiei - realizat din mortar, pentru obinerea unui
strat neted i rigid;
- hidroizolaie - din materiale bituminoase;
- strat de protecie a hidroizolaiei - din pietri, folii de aluminiu, plci de
beton simplu, plci din ceramic de exterior.

143
Elementele de iluminare i ventilare ale acoperiurilor pot fi de tip
tabacher (n poziie nchis sunt cuprinse n planul acoperiului), tip lucarn (ies
din planul acoperiului), luminatoare (pentru cldiri industriale).

7.3.4. Scri
Scrile sunt subsisteme constructive structurale care permit circulaia pe
vertical n Interiorul cldirilor i accesul de la exterior n cldire. Pot fi realizate
cu rampe rectilinii i podeste, cu rampe balansate sau cu rampe curbilinii.
Elementele componente ale scrilor:
- treapta - partea orizontal pe care se aeaz talpa piciorului; succesiunea
treptelor dispuse ntre dou podete (sau dou niveluri ale cldirii)
formeaz rampa;
- contratreapta - elementul vertical aflat ntre dou trepte; nlimea unei
trepte;
- vang - marginea liber a rampei;
- podeste - planuri orizontale intercalate ntre rampe, cu rol att n
asigurarea unui spaiu comod pentru odihn n timpul utilizrii scrii, cat i
de schimbare a direciei rampei;
- balustrada - suportul vertical al minii curente, cu rol de protecie
mpotriva cderii n golul scrii;
- mna curent - elementul ce asigur suportul pentru mn n timpul
utilizrii scrii.
Scrile din lemn prezint att avantaje ct i dezavantaje: sunt relativ
uor de realizat i sunt estetice, asortabile multor stiluri de interioare (n
funcie i de materialul din care este realizat balustrada), ns lemnul
este cel mai uor degradabil material de construcie, putnd fi afectat de

144
incendii, umezeal, cldur, ncrctura provenit din traficul
persoanelor, insecte duntoare; se utilizeaz ca scri interioare.
Scrile din zidrie sunt realizate din:
- piatr natural precum granit, calcar, gresie, folosite numai ca scri
exterioare;
- zidrie de crmid de calitate superioar, utilizate numai pentru
interioare.
Scrile din beton armat construite din:
- beton armat monolit, sunt executate la faa locului prin turnare n cofraje
care reproduc exact forma scrii; ca finisaj se folosete mozaic turnat,
placaj din piatr natural, placi prefabricate, covoare PVC, lemn;
- elemente prefabricate de beton armat de dimensiuni mici sau mari care se
asambleaz la faa locului.
Scrile metalice sunt utilizate n special la construciile industriale i
agrozootehnice, iar n cazul cldirilor civile sunt utilizate ca scri
secundare, pentru acces n caz de incendiu, acces spre poduri, terase sau
subsoluri.
Scrile rulante reprezint o soluie constructiv eficace pentru situaii
de trafic intens de persoane n cldiri comerciale precum magazine
mari, mall-uri i hipermarketuri, n aeroporturi i gri, n pasaje
pietonale, hoteluri, cldiri administrative, bnci.
Trotuarele rulante sunt folosite de asemenea n mall-uri,
hipermarketuri, n marile aeroporturi i gri, pot fi orizontale sau cu
pant mic de 10-12, cu o mare varietate de finisaje din sticl,
materiale plastice, oel inoxidabil.



145
7.3.5. Izolaii
Orice cldire/construcie trebuie protejat mpotriva degradrii cauzat de
diferii factori atmosferici i de mediu, prin izolaii, n funcie de zona geografic,
climateric i geologic n care este localizat i de tipul cldirii.
Umezeala din aer sau cea din sol precum i apa provenit din precipitaii
i pnza freatic reprezint unii din factorii cei mai comuni i agresivi ce pot
aciona direct asupra unei cldiri, provocnd igrasie, mucegai, putrezirea
lemnului, coroziunea metalelor, inundaie.
Pentru asigurarea confortului persoanelor la locul de munc sau acas,
este important s se ia msuri pentru mpiedicarea transferului termic excesiv, att
n timpul iernii nct s nu ias cldura i s nu ptrund frigul de la exterior, ct
i n timpul verii astfel nct s nu ptrund cldura de la exterior i s se pstreze
temperatura optim creat de sistemele de climatizare.
Tot din punct de vedere al confortului, este important dotarea cu izolaie
fonic, n special a cldirilor civile poziionate de-a lungul marilor artere ale
oraelor, n apropierea aeroporturilor, grilor, a cldirilor industriale etc.
n situaii limit, precum declanarea unui incendiu n cldire sau n
exteriorul acesteia, un element decisiv pentru sigurana oamenilor i a bunurilor
este existena izolaiei ignifuge care poate, cel puin, ncetini propagarea acestuia
astfel nct s permit pompierilor s ajung la locul respectiv i s acioneze n
timp util.
Izolaii hidrofuge (hidroizolaii) - se aplic pe suprafaa majoritii
elementelor de construcie: fundaii, perei, planee, acoperiuri, terase,
balcoane. Aceste izolaii sunt formate dintr-un strat suport, stratul
izolant propriu-zis i stratul de protecie al acestuia.
n funcie de materialele utilizate, se disting:
- hidroizolaii rigide realizate din betoane i tencuieli impermeabile, pentru
elemente de construcie cu tasri uniforme;

146
- hidroizolaii metalice realizate din foi de oel, plumb, aluminiu i strat de
protecie mpotriva coroziunii, pentru elementele de construcie supuse la
presiuni hidrostatice mari;
- hidroizolaii bituminoase realizate prin vopsire sau prin stratificare
multipl, mpotriva umiditii naturale, folosite la fundaii, subsoluri,
terase.
Izolaii termice i fonice - se realizeaz din diferite tipuri de materiale:
- organice i anorganice: polistiren, mase plastice, spume de poliuretan,
vat mineral, vat de sticl, betoane uoare, crmizi poroase, piatr ponce
etc.
- pereii exteriori din zidrie se izoleaz termic prin intercalarea unui strat
median din diverse materiale termoizolatoare sau prin placarea prii
exterioare sau a celei interioare a peretelui cu plci termoizolatoare; pereii
realizai din beton monolit sau din mai multe straturi de panouri mari din
beton armat se izoleaz termic prin introducerea unui miez termoizolator;
pereii de umplutur se izoleaz prin plci termoizolatoare i interspaii de
aer ventilat n legtur cu exteriorul;
- pereilor interiori li se aplic termoizolaii n cazul n care separ dou
medii cu temperaturi ce difer cu minim 10;
- planeele se izoleaz termic la partea lor superioar sau la cea inferioar
doar daca sunt situate peste subsoluri i pivnie sau alte medii nenclzite,
- acoperiuri i terase (vezi mai sus);
- fundaiile se izoleaz termic n poriunea vertical corespunztoare
soclului i n cea orizontal de sub pardoseal.
7.3.6. Finisaje
- pardoselile pot fi realizate din diferite materiale precum lemnul
(duumea, parchet), piatr natural (plci i dale, mozaic veneian, mozaic

147
roman), piatr artificial nears (beton, ciment sclivisit, mozaic turnat),
piatr artificial ars (plci de gresie ceramic, plci ceramice din argil
ars, crmid presat plin), materiale bituminoase, materiale pe baza de
polimeri sintetici (PVC, PAV), linoleum, mochet etc.;
- tencuielile pot fi umede, realizate din mortare pe baz de var, argil,
ipsos, ciment sau o combinaie a acestora i tencuieli uscate, executate din
plci sau panouri subiri prefabricate;
- zugrveli i vopsitorii - zugrvelile sunt realizate cu substane pe baz de
ap iar vopseaua este pe baz de ulei;
- tapetele sunt fii decorative din hrtie, carton, PVC sau diferite textile;
- placajele se aplic la exterior sau la interior i pot fi realizate din plci de
faian, plci din crmid aparent, plci de sticl, plci ceramice
smluite, din piatr natural precum granit, marmur, calcar, plci de
PVC, plci de lemn i pe baz de lemn, etc.;
- tmplrie (ui i ferestre) - variaz din punct de vedere al durabilitii i
eficienei; uile pot fi realizate din lemn, metal, geam securizat i materiale
plastice i exist o mare varietate a modalitilor de deschidere, ele putnd
fi pivotante, culisante (glisante), batante, pliante i telescopice; ferestrele
pot fi din lemn masiv, din materiale pe baz de lemn, metal, materiale
plastice, beton, iar n funcie de modul de deschidere ele pot fi oscilante,
pivotante, tip ghilotin, glisante i pliante.