Curs Standarde Internationale

Standarde de evaluare Suport de curs
pentru studentii de
la programul
AEFO/Dep/
Cap. 1 Noțiuni fundamentale privind Finante-Banci
FEAA/UCV
evaluarea
1.1. EVALUARE – DEFINIȚIE ȘI PRINCIPII DE ETICĂ PROFESIONALĂ
a. Definiție
Conform definiției din Ordonanța nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării
bunurilor, prin evaluare se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris
denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu
deontologia profesională, de un evaluator autorizat. Activitatea de evaluare poate fi desfășurată de
către orice persoană care are calitatea de evaluator autorizat.
Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate,
la o anumită dată și concretizat într-un raport de evaluare. Evaluarea implică o estimare și nu un
calcul exact printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune raționamentul
profesional al evaluatorului.
Pe plan internațional, în 1834, în Marea Britanie, ia naștere prima asociație de evaluatori care
număra 6 membri. Doisprezece ani mai târziu, în 1846, sunt recunoscute și profesiile de evaluator de
imobile și de agent imobiliar. Scopurile evaluărilor, la acea dată, erau cu precădere legate de
impozitarea proprietăților. Substratul fiind creat, în 1868 se înființează Asociația Regală a
Evaluatorilor Imobiliari ─ RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) cu un număr de 20 de
membri. La prima întâlnire oficială de la Hotelul Westminster Palace în 15 iunie 1868, numărul a
crescut la 49 de membri.
Peste ocean, în Statele Unite ale Americii, se înființează “American Institute of Real Estate
Appraisers” (AIREA) în 1932 și “Society of Real Estate Appraisers” (SREA) în 1935. Acestea fuzionează
în 1991 sub denumirea de Appraisal Institute, instituție ce reprezintă azi liderul mondial în sfera
educației din domeniul evaluării.
În România, până în 1990, nu a existat conceptul de evaluare a bunurilor, dar, odată cu
tranziția către economia de piață, apare nevoia de evaluare, ca răspuns la o primă măsură
economică a acelei perioade – privatizarea întreprinderilor de stat. În 1992, ca urmare a solicitării
Agenției Naționale de Privatizare (ANP), se înființează ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor
din România – ca organizație neguvernamentală, avându-l ca președinte fondator pe domnul
Gheorghe Bădescu. Prima specializare, evaluarea întreprinderilor) apare odată cu înființarea
ANEVAR, urmând ca mai apoi, în funcție de necesitățile de pe piață, să apară următoarele
specializări (în 1997 – evaluarea proprietăților imobiliare care devine și cea mai importantă
Capitolul 1 – Noțiuni fundamentale privind evaluarea
specializare, în termeni de volum de lucrări și cifră de afaceri, iar în 2000 evaluarea de bunuri mobile
și evaluarea instrumentelor financiare).
ASOCIATIA NAȚIONALĂ a EVALUATORILOR AUTORIZAȚI din ROMÂNIA (ANEVAR) a luat ființă,
în anul 2011, în baza Ordonanței Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, ca organizație profesională de
utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați ce dobândesc această
calitate, în condițiile prevăzute de actul normativ mai sus menționat.
Apariția sa încununează cei 20 de ani în care profesia de evaluator a evoluat și s-a maturizat
odată cu consolidarea mediului economic românesc, ea fiind continuatoarea Asociației Naționale a
Evaluatorilor din România ─ ANEVAR.
Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România are drept scop organizarea,
coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în România, reprezentarea și
protejarea intereselor profesionale ale membrilor săi, asigurarea exercitării independente a profesiei
de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei și a unui înalt nivel de calificare profesională,
precum și promovarea standardelor, a metodelor și a tehnicilor de evaluare în activitatea
evaluatorilor autorizați.
1.2 CADRUL GENERAL AL STANDARDELOR DE EVALUARE
Prezente în cadrul multora dintre profesiile reglementate din România, standardele

profesionale au rolul de a detalia principiile și definițiile care stau la baza unei clare desfășurări clare
a activității derulate.
Standardele specifice în cazul evaluării sunt standardele de evaluare.
La nivel internațional, există două importante organizații care emit și implementează
standarde de evaluare:
 IVSC (The International Valuation Standards Council )
IVSC este o asociație fondată în 1981 din organizații care activează în domeniul evaluării la
nivel internațional. IVSC elaborează standardele IVS (International Valuation Standards), standarde
cu aplicabilitate globală. Acestea au fost traduse cu acordul IVSC și aplicate în România, precum și în
alte țări din cadrul Uniunii Europene. Primele IVS-uri au fost emise în 1985, urmând ca în anii
ulteriori să se adauge noi standarde sau să se revizuiască cele existente. Ultima ediție este cea din
2013.
 TEGoVA ( The European Group Of Valuers’ Associations )
TEGoVA este o asociație fondată în 1977 din organizații care activează în domeniul evaluării la
nivel european, cu principalul scop de a emite standarde care să reflecte necesitățile asociațiilor
profesionale din cadrul Uniunii Europene. TEGoVA elaborează standardele EVS (European Valuation
Standards), standarde ce se regăsesc (parțial) în standardele de evaluare în vigoare în România.
TEGoVA emite primele EVS-uri în 1978, ultima ediție, cea de-a opta, fiind cea din 2016.
Primele standarde de evaluare (SEV) au fost emise în țara noastră în 1992, dată ce coincide cu
înființarea ANEVAR. Acestea au fost obligatorii pentru toți membrii ANEVAR și valabile până la
2
STANDARDE DE EVALUARE
sfârșitul anului 2003.

Din 1996, ANEVAR devine membru al IVSC cu o participare directă în procesul de elaborare și
revizuire a IVS-urilor, fapt ce va duce la adoptarea în cadrul ANEVAR a Standardelor de Evaluare
Internaționale (IVS) ca standarde obligatorii pentru toți membrii asociației, de la 1 ianuarie 2004.
Începând cu 1 iulie 2014, Standardele de evaluare ANEVAR înglobează Standarde IVS 2013,
parțial Standarde EVS, precum și standarde și ghiduri proprii, elaborate și dezvoltate de către
ANEVAR în strânsă legătură cu situația economică și legislativă din România.
Printre rolurile standardelor de evaluare putem enumera:
- clarificarea aspectelor pentru a crea o perspectivă similară asupra rezultatului final,
indiferent de persoanele implicate în procesul de evaluare;
- exprimarea comprehensivă a evaluărilor pentru toți participanții din cadrul procesului de
evaluare;
- stabilirea exactă a aspectelor ce trebuie atinse în cadrul rapoartelor de evaluare s.a.m.d..
Alături de standardele propriu-zise, există și trei îndrumare pentru evaluare (IE) care conțin
recomandări referitoare la abordările și metodele principale recunoscute de evaluare astfel:
1. Îndrumar pentru evaluare 1 Fluxul de numerar net actualizat;
2. Îndrumar pentru evaluare 2 Abordarea prin cost pentru activele corporale;
3. Îndrumar pentru evaluare 3 Evaluarea activelor necorporale.
În scopul facilitării aplicării/interpretării standardelor de evaluare adoptate de ANEVAR,
IROVAL - Cercetări în evaluare SRL poate elabora următoarele tipuri de documente:
 Ghiduri de interpretare – documente profesionale care fac referire la unul sau mai multe
standarde și au ca scop explicarea în detaliu a precizările acestora (de exemplu, Ghid de
interpretare a standardelor de evaluare a întreprinderii, SEV 200 și GEV 600);
 Îndrumare – documente profesionale care fac referire la modul de interpretare a unor
părți din standardele de evaluare (de exemplu, Îndrumar pentru aplicarea metodelor de
evaluare a activelor necorporale)
 Precizări – documente profesionale ce au ca scop explicarea unui concept sau subiect legat
de activitatea de evaluare asupra căruia nu există un punct de vedere unitar.
Cuprinsul Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 poate fi vizualizat în Anexa nr. 1 sau
accesând link-ul: http://nou.anevar.ro/pagini/standarde.
1.3 REGLEMENTARI JURIDICE
ANEVAR a fost înființată ca o organizație de tip non-profit, neguvernamentală, care s-a

dezvoltat și s-a maturizat odată cu evoluția și consolidarea mediului economic din România. Practic,
devine în scurt timp o organizație profesională modernă care beneficiază de standarde, cod de etică,
cursuri de formare profesională, seminarii de pregătire continuă și membri dornici de a participa la
consolidarea profesiei.
Firesc, următorul pas a fost reglementarea profesiei de evaluator. Nevoia de evaluare a apărut
treptat în domenii în care statul avea interese directe precum: evaluări pentru calculul impozitelor la
3
stat, evaluări ale imobilelor în domeniul restituirii proprietăților confiscate de regimul de dinainte de
1989 (evaluări pentru ANRP ─ Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților), evaluări
necesare în dezvoltarea infrastructurii – exproprieri de proprietăți și evaluări în scopul garantării
împrumuturilor.
Astfel, în anul 2011, apare Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în
domeniul evaluării bunurilor, aprobată prin Legea 99/2013 (denumită în continuare O.G. nr.
24/2011), cu modificările și completările ulterioare care reglementează activitatea de evaluare și
profesia de evaluator autorizat și care delimitează cadrul în care se desfășoară activitatea de
evaluare a bunurilor. În cadrul O.G. nr. 24/2011 sunt cuprinse aspecte ca:
 Dispoziții generale – reglementarea activității de evaluare, referiri la evaluatorul
autorizat, la raportul de evaluare, înființarea ANEVAR, tipuri de activități desfășurate de
către evaluatorii autorizați.
 Organizarea și funcționarea Asociației – Activitatea Asociației, sediul acesteia, modalități
de finanțare, atribuții ale Asociației, Organe și Comisii care activează în cadrul Asociației și
rolul acestora.
 Organizarea și exercitarea profesiei de evaluator autorizat – dobândirea calității de
membru, drepturi și obligații, categorii de membri în cadrul Asociației, echivalări ale
calității de evaluator autorizat în cadrul Spațiului Economic European, compatibilitatea
activității de evaluare cu alte activități din ramura economică.
 Dispoziții tranzitorii și finale – prevederile obligatorii cuprinse în cadrul actului normativ.
În urma acestui act normativ ia ființă Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din
România (păstrându-se acronimul ANEVAR), organizație profesională de utilitate publică, fără scop
patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile
prevăzute de actul normativ mai sus menționat.
Atribuțiile Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România:
 organizează examenele pentru dobândirea calității de evaluator autorizat;
 atribuie calitatea de evaluator autorizat și emite autorizații pentru exercitarea acestei
profesii în condițiile stabilite de regulamentul său de organizare și funcționare (aprobat
prin Hotărârea nr. 353/2012 a Guvernului României);
 adoptă standardele de evaluare obligatorii pentru desfășurarea activității de evaluare;
 monitorizează aplicarea standardelor de evaluare de către evaluatorii autorizați, în
exercitarea profesiei;
 adoptă regulile și principiile deontologice care guvernează activitatea evaluatorilor
autorizați, în conformitate cu responsabilitățile și demnitatea profesiei;
 monitorizează respectarea regulilor și principiilor deontologice care guvernează activitatea
evaluatorilor autorizați;
 sprijină formarea și perfecționarea profesională a evaluatorilor autorizați;
 organizează evidența evaluatorilor autorizați, prin înscrierea acestora în Tabloul Asociației;
 asigură buna desfășurare a activității de evaluare;
 apără prestigiul și independența profesională a membrilor săi în raporturile cu autoritățile
publice, organismele specializate, precum și cu alte persoane fizice și juridice din țară și din
străinătate;
 colaborează cu organisme profesionale din țară și de peste hotare;
 elaborează și publică ghiduri profesionale în domeniul evaluării;
4
 editează publicații de specialitate;

 organizează manifestări științifice în domeniul studierii și dezbaterii problemelor teoretice
și practice ale evaluării;
 organizează sau participă la conferințe, congrese sau alte manifestări profesionale cu
caracter intern și internațional, având tematici din domeniul său de activitate sau din
domenii conexe;
 elaborează propuneri de modificare și completare a actelor normative din domeniul de
activitate al evaluatorilor autorizați și le înaintează instituțiilor abilitate pentru promovare;
Concluzionând, principalele acte normative care guvernează activitatea de evaluare sunt:
- O.G. nr. 24/2011 aprobată prin Legea nr. 99/2013;
- H.G. nr. 353/2012 care reprezintă regulamentul de organizare și funcționare ANEVAR;
- Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat.
La nivel internațional, profesia de evaluator din România capătă un rol important, fiind
recunoscută de toate organizațiile internaționale: IVSC (International Valuation Standards Council),
TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), WAVO (World Association of Valuation
Organisations) din board-ul cărora, de-a lungul timpului, au făcut parte și reprezentanți ai ANEVAR.
1.3 TIPURI DE DREPTURI ASUPRA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului său să stăpânească bunul,
să-l folosească, să-i culeagă foloasele materiale și să dispună de el în mod exclusiv și perpetuu, cu
respectarea dispozițiilor legale. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:
Drepturile subiective civile se împart, în funcție de natura conținutului lor, în drepturi
personale nepatrimoniale și drepturi patrimoniale. Drepturile patrimoniale au un conținut economic
care poate fi exprimat în bani, în timp ce drepturile nepatrimoniale au un conținut care nu poate fi
exprimat în bani.
Drepturile patrimoniale sunt de două tipuri:
1. drepturi reale
2. drepturi de creanță.
Dreptul real reprezintă dreptul patrimonial în temeiul căruia titularul său își poate exercita
atributele asupra unui bun, în mod direct, fără concursul altei persoane.
Dreptul de creanță este dreptul patrimonial în temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor,
poate pretinde subiectului pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă o anumită prestație
la care acesta din urmă ar fi fost îndreptățit în absența angajamentului său juridic.
Drepturile reale sunt dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosinţă, drepturile reale de garanţie, alte drepturi cărora legea le
recunoaşte acest caracter.
Principalul criteriu de clasificare a drepturilor reale este cel al existenței de sine stătătoare. În
funcție de acest criteriu, drepturile reale se împart în:
1. drepturi reale principale
2. drepturi reale accesorii
5
Drepturile reale principale au o existență de sine stătătoare, soarta lor nedepinzând de niciun
alt drept. Acestea sunt dreptul de proprietate, cu cele două forme ale sale (dreptul de proprietate
privată și dreptul de proprietate publică), dezmembrămintele dreptului de proprietate privată,
respectiv acele drepturi reale care se constituie prin dezmembrarea atributelor dreptului de
proprietate și drepturile care se constituie pe temeiul dreptului de proprietate publică.
Drepturile reale accesorii nu au o existență de sine stătătoare, ele fiind afectate garantării
unor drepturi de creanță, astfel încât existența lor depinde de cea a drepturilor garantate.Drepturile
asupra proprietății imobiliare pot fi deținute în comun, caz în care mai mulți titulari îl pot partaja, sau
individual, când fiecare titular deține o anumită cotă-parte.
În practică, pot fi întâlnite diferite terminologii pentru drepturile de proprietate, cum ar fi
drept real de proprietate, drept exclusiv sau drept neexclusiv asupra proprietății, drept integral de
proprietate sau drept absolut de proprietate.
Caracteristica terenului și a construcțiilor de a fi imobile semnifică faptul că într-o tranzacție
este transferat dreptul deținut de o parte și nu în mod efectiv, terenul și construcțiile. Deci, valoarea
se atașează mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât fizic, terenului și
construcțiilor.
1.4 SCOPURI ALE EVALUĂRII
Scopul unei evaluări reprezintă motivul pentru care a fost solicitată și efectuată evaluarea, cu
alte cuvinte, emiterea unei concluzii asupra unui tip al valorii unui drept aferent proprietății
imobiliare.
Trebuie prezentat în mod clar scopul pentru care este efectuată evaluarea. De exemplu,
evaluarea poate fi cerută pentru garantarea unui împrumut cu proprietatea evaluată, pentru a oferi
asistență la vânzarea-cumpărarea unei proprietăți etc.
Pot exista multe motive pentru care să fie solicitată o evaluare și este posibil să fie estimate
tipuri diferite de valoare pentru o anumită proprietate la o anumită dată, în funcție de scopul
evaluării.
Unui evaluator i se poate solicita să estimeze suma care ar putea fi obținută din vânzarea unei
proprietăți, iar acesta trebuie să-și folosească abilitățile și experiența pentru a sfătui clientul cu
privire la prețul de vânzare obtenabil. Aceasta este o evaluare pentru vânzare. În realizarea acesteia,
evaluatorul va lua în considerare toți cumpărătorii potențiali ai acelei proprietăți din piața imobiliară
specifică, la o anumită dată, precum și toate proprietățile similare disponibile pe piață. În urma
acestei analize, evaluatorul va estima ce preț ar putea fi obținut în urma competiției dintre diferiți
cumpărători potențiali.
Un client poate solicita o evaluare atunci când dorește să cumpere o proprietate. O evaluare
pentru cumpărare ar trebui să fie asemănătoare uneia pentru vânzare, însă evaluatorul va ține cont
și de intenția de utilizare a cumpărătorului (în scop personal – locuire/desfășurarea activității – sau
pentru obținerea unor venituri din deținerea acesteia).
Cei mai mulți cumpărători de proprietăți imobiliare nu au suficienți bani pentru a achita
integral prețul de vânzare. Aceștia plătesc o parte din prețul de achiziție din fondurile proprii,
6
diferența împrumutând-o de la instituțiile de credit. Deseori, creditele de la bănci și de la alte

instituții financiare sunt garantate cu drepturile debitorului asupra proprietății imobiliare. Elementul
comun este acela că creditorul are capacitatea să-și recupereze creditul prin preluarea controlului
asupra garanției, în cazul incapacității de plată a debitorului. Pot fi oferite drept garanții diferite
tipuri de proprietăți imobiliare. Evaluările întocmite în procesul de creditare sunt numite evaluări
pentru garantarea împrumutului.
Începând cu 1 ianuarie 2016, urmare a modificării prevederilor Codului Fiscal cu privire la
impozitarea clădirilor, valoarea impozabilă a clădirilor deținute de persoane juridice și a clădirilor cu
destinație nerezidențială deținute de persoanele fizice este determinată de către evaluatori
autorizați prin realizarea unor evaluări conform cu Standardele de evaluare a bunurilor în vigoare.
Acest tip de evaluare poartă numele de evaluare pentru impozitare.
Deși impozitarea clădirilor nu se mai realizează pe baza valorilor contabile, legea contabilității
din România și Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) prevăd obligativitatea
reevaluării activelor fixe corporale deținute de societatea, în scopul determinării valorii juste a
acestora la data bilanțului. Valoarea justă se determină pe baza unor evaluări efectuate, de regulă,
de evaluatori autorizați, conform Standardelor de evaluare a bunurilor în vigoare, evaluări având ca
scop raportarea financiară (înregistrarea valorii juste în evidențele contabile).
Unui evaluator i se poate solicita să estimeze valoarea de asigurare a unei clădiri, în scopul
stabilirii obligației ce-i revine unui asigurător în cazul în care clădirile sunt deteriorate sau distruse.
Valoarea de asigurare este estimată în cadrul rapoartelor de evaluare realizate în scopul asigurării.
Potențialele scopuri ale evaluării enumerate mai sus sunt cele mai întâlnite în activitatea de
evaluare de la noi din țară. În afară de acestea, evaluările pot fi solicitate în scopul exprimării unei
opinii asupra valorii de piață a unei proprietăți înainte de expropriere, în scopul determinării
fezabilității unui proiect de investiții, în scopul utilizării în cadrul procedurii de insolvență sau
faliment.
Scopul unei evaluări va determina tipul valorii estimate. Este important ca evaluarea să nu fie
utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.
În continuare vă prezentăm, cu titlu de exemplu, o serie de statistici legate de piața evaluărilor
în funcție de scopul evaluării, statistici aferente activității de evaluare realizate în anul 2015 de
evaluatorii autorizați din România.
Astfel, cea mai mare pondere a lucrărilor de evaluare realizate în 2015 a fost pentru scopul
garantării împrumuturilor (în cazul evaluărilor realizate de persoane fizice – 25%, de către firme de
evaluare – 81%), urmate de lucrările pentru raportare financiară (persoane fizice – 22 %, firme de
evaluare – 3%), pe al treilea loc, în cazul persoanelor fizice, fiind evaluările realizate pentru scopul
impozitării clădirilor (9%), respectiv în cazul firmelor de evaluare, evaluările pentru proceduri de
insolvență sau de faliment (3%).
1.5 NOȚIUNILE DE „PREȚ”, „COST”, „VALOARE”
Evaluatorii fac diferențe între aceste trei concepte, practica evaluării atribuind acestor
concepte definiții precise.
7
Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ.
Odată ce părțile implicate s-au hotărât asupra sa, acesta devine preț de vânzare sau de
tranzacționare, adică un fapt împlinit. Prețul poate diferi de valoarea atribuită activului de către alți
participanți pe piață din cauza că acesta este influențat de motivația sau interesele părților, de
posibilitățile financiare diferite s.a.m.d.
Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau a produce activul.
În cele mai multe cazuri termenul de „cost” este utilizat în legătură cu producția și nu cu
schimbul. Costurile se identifică cu stadiul din proiect la care se referă: “costul de construire”(prețul
de ofertă al antreprenorului general (contractorul) cuprinde costurile directe cu forța de muncă și cu
materialele, plus costurile indirecte ale constructorului), „costurile directe” (cheltuieli cu forța de
muncă și cu materialele necesare pentru a construi o construcție nouă), “costurile indirecte”
(cheltuieli pentru alte elemente decât forța de muncă și materialele, precum: costuri administrative,
cheltuieli ale proprietarului pentru onorarii profesionale, finanțare, impozite și dobânzi s.a.), „costul
de dezvoltare” (acel cost cu care se creează o proprietate imobiliară, inclusiv cel necesar
achiziționării terenului și prin care se aduce proprietatea la o stare de operare eficientă, făcându-se
distincția față de costul de construire al clădirilor).
După ce activul a fost achiziționat sau creat, costul lui devine o cifră exactă, un fapt cert (cost
istoric).
Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:
- fie asupra celui mai probabil preț care trebuie achitat pentru un activ, în cadrul unui schimb;
- fie asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ.
Valoarea este extrinsecă bunului sau serviciului la care se referă. Ea este creată în mintea
fiecărui participant pe piața acelui bun/serviciu. Relațiile care creează valoarea sunt complexe, iar
valoarea se schimbă când se schimbă factorii care o influențează.
1.6 FACTORI CARE CREEAZĂ VALOAREA
De regulă, există patru factori economici interdependenți care creează valoarea. Acești factori
pot fi asociați cu orice produs, serviciu sau marfă:
 Utilitatea – capacitatea unui produs de a satisface o nevoie, o dorință sau de a suplini o
lipsă.
Toate proprietățile imobiliare trebuie să aibă utilitate pentru chiriașii săi, proprietarii-
investitori sau proprietarii-ocupanți. De exemplu, proprietățile imobiliare rezidențiale satisfac nevoia
de adăpost. Valoarea este legată de atractivitatea și utilitatea pentru proprietarul-ocupant, dar
această valoare poate fi convertită în venituri sub formă de chirie. Câștigurile obținute de
proprietățile imobiliare generatoare de venit pot fi măsurate, de obicei, prin fluxul de numerar (cash-
flow) aferent. Influența utilității asupra valorii proprietății imobiliare depinde de caracteristicile
acesteia, cum ar fi: dimensiunea, design-ul, amplasamentul.
Veniturile aferente unei proprietăți imobiliare rezultă din drepturile de proprietate.
Restricționarea unor drepturi poate reduce fluxul de numerar și, deci, poate micșora valoarea
proprietății. De asemenea, o proprietate imobiliară poate atinge cea mai mare valoare dacă ea poate
realiza legal cea mai utilă funcțiune. Reglementările de mediu, de urbanism și alte limitări pot majora
8
sau diminua valoarea unei proprietăți.

 Raritatea – exprimă raportul dintre cererea și oferta actuală sau anticipată pentru o
anumită categorie de bunuri.
În general, dacă cererea este constantă, raritatea unui bun îl face mai valoros. Terenul, de
exemplu, este în general suficient, dar terenul efectiv utilizabil cerut pe piață este relativ rar și, prin
urmare, are o valoare mai mare. Pe de altă parte, aerul, de exemplu - care are un înalt grad de
utilitate - nu are valoare economică deoarece se găsește din abundență.
 Dorința – reprezintă voința cumpărătorului de a deține un bun care să satisfacă o nevoie
umană (de exemplu, adăpost, hrană sau cerințe individuale dincolo de nevoile de bază).
 Puterea de cumpărare – capacitatea unei persoane sau a unui grup de persoane de a lua
parte la activitatea de pe piață, adică de a achiziționa bunuri și servicii cu numerar sau cu echivalent
de numerar.
O estimare reală a valorii unei proprietăți imobiliare cuprinde și o apreciere reală a
posibilităților pieței de a plăti pentru acea proprietate.
Dorinţă Utilitate
Factori ai Factori ai
cererii VALOARE
ofertei
Putere de
cumpărare Raritate
Cererea și oferta
Interacțiunea complexă a celor patru factori care creează valoarea este reflectată în principiul
economic fundamental, cererea și oferta. Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau abundența
sa, intensitatea dorinței oamenilor de a le achiziționa și puterea efectivă de cumpărare, toate
acestea vor avea impact asupra ofertei și cererii, într-o situație dată a pieței.
Cererea pentru un bun sau serviciu este creată de utilitate și este afectată de raritate. Cererea
mai este influențată și de dorință și de forțele care creează și stimulează dorința. Deși atracția
oamenilor pentru diferite lucruri ar putea fi nelimitată, dorința este restricționată de puterea
efectivă de cumpărare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpăra bunuri scumpe va afecta cererea
pentru astfel de bunuri.
Oferta unui bun sau serviciu este influențată de utilitate și limitată de raritate, iar dorința
afectează disponibilitatea. Terenul este un bun limitat, iar terenul aflat într-o zonă destinată unei
anumite folosințe poate reprezenta o ofertă insuficientă dacă percepția privind necesitatea lui se
accentuează. O putere de cumpărare redusă va crea o presiune asupra ofertei. Dacă puterea de
9
cumpărare crește, oferta unui bun sau serviciu relativ rar se deschide și se creează o cerere datorată
pieței, ceea ce va duce la creșterea ofertei.
În funcție de contextul în care se aplică, valoarea poate avea mai multe înțelesuri în evaluarea
de proprietăți imobiliare. Pentru a evita posibile confuzii, evaluatorii nu folosesc termenul de
„valoare” de unul singur, ci utilizat concomitent cu termeni care definesc tipuri ale valorii (de
exemplu, valoare de piață, valoare de investiție, valoare justă s.a.m.d.).
1.7 TIPURI ALE VALORII
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori.

Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura
tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. Tipul
adecvat al valorii va fi diferit în funcție de scopul evaluării.
Tipul valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:
(a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii;
(b) tipul activului care este evaluat;
(c) starea efectivă sau ipotetică a unui activ, la momentul evaluării;
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în
situații specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus în una din cele trei categorii principale:
(a) prima se referă la estimarea celui mai probabil preț care s-ar obține într-un schimb ipotetic
pe o piață liberă și concurențială. În această categorie se încadrează valoarea de piață, așa cum este
definită în standardele de evaluare in vigoare;
(b) a doua implică estimarea beneficiilor pe care o persoană sau o entitate le va obține din
deținerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea persoană sau entitate și poate să nu aibă
nicio relevanță pentru participanții de pe piață. În această categorie se încadrează valoarea de
investiție și valoarea specială, conform definirii lor în aceste standarde;
(c) a treia se referă la estimarea prețului care ar fi convenit, în mod rezonabil, între două părți
specifice, pentru schimbul unui activ. Deși s-ar putea ca părțile să fie independente între ele și
negocierea să fie nepărtinitoare, nu este necesar ca activul să fie expus pe piață, iar prețul convenit
poate fi unul care reflectă mai degrabă avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietății pentru
părțile implicate decât cele de pe piață, în ansamblul ei. În această categorie se încadrează valoarea
justă, așa cum este definită în aceste standarde.
Evaluările pot necesita utilizarea unor tipuri ale valorii, definite printr-un statut, o
reglementare, un contract privat sau un alt document. Deși astfel de tipuri ale valorii pot părea
similare cu tipurile valorii definite în standardele de evaluare, aplicarea lor poate solicita o abordare
diferită de cea descrisă în SEV, cu excepția cazului când, în documentul respectiv, se fac referiri fără
echivoc la SEV. Astfel de tipuri ale valorii trebuie să fie interpretate și aplicate conform prevederilor
din documentul sursă. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite în alte reglementări, sunt
diferitele baze de evaluare definite în Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) și în
alte standarde de contabilitate.
1. Valoarea de piață
10
Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o
tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în
cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială
unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională
sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi
o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul
este expus pentru vânzare este piața în care activul se schimbă în mod normal.
Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună
utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă
legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a
activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un
participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care
ar fi dispus să îl ofere.
Valoarea de piață este prețul estimat de tranzacționare a unui activ, fără a include costurile
vânzătorului generate de vânzare sau costurile cumpărătorului generate de cumpărare și fără
a se face o ajustare pentru orice taxe plătibile de oricare parte, ca efect direct al tranzacției.
2. Valoarea de investiție
Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un
proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare.
Aceasta este un tip al valorii specific entității.
Deși valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egală cu suma de bani care ar
putea fi obținută din vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile
obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca urmare, nu presupune în mod necesar un
schimb ipotetic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale entității
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței
investiției. Diferența dintre valoarea de investiție a unui activ și valoarea lui de piață
reprezintă motivația pentru cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piață.
3. Valoarea justă
Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau al unei datorii între părți
identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.
Definiția valorii juste, prezentată în IFRS, este diferită de definiția anterioară. IVSB consideră
că, în general, definiția valorii juste din IFRS este coerentă cu definiția valorii de piață. Definiția
și aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentată în SEV 300 Evaluări pentru raportarea
financiară.
Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situații financiare, valoarea justă poate fi diferită
de valoarea de piață. Valoarea justă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți
identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va
obține din tranzacție. Aceasta, de obicei, este aplicată în context judiciar. Pe de altă parte,
valoarea de piață cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanții de pe
piață, să nu fie luat în considerare.
Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul
care este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care
11
estimarea valorii juste va presupune vizarea unor aspecte care nu trebuie luate în considerare
în estimarea valorii de piață, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma
combinării drepturilor asupra proprietății.
Exemple de utilizare a valorii juste sunt:
a) determinarea unui preț care este just pentru participația într-o întreprindere necotată,
deoarece prețul pentru doi deținători anumiți poate fi just pentru aceștia, dar diferit de prețul
care ar putea fi obținut pe piață;
b) determinarea unui preț care ar fi just pentru un locator și un locatar, fie pentru transferul
permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de
închiriere.
4. Valoarea specială
Valoarea specială este o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au
valoare numai pentru un cumpărător special.
Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare
specială, datorită avantajelor rezultate din deținerea dreptului de proprietate asupra acestuia,
avantaje care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.
Valoarea specială poate apărea când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru
un anumit cumpărător decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi
caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piață cere
desconsiderarea oricărui element al valorii speciale, deoarece se presupune că în orice
moment există un cumpărător hotărât, și nu un anumit cumpărător hotărât.
5. Valoarea sinergiei
Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau a
mai multor active ori drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai
mare decât suma valorilor individuale. Dacă sinergiile se obțin numai de către un anumit
cumpărător, atunci aceasta este un exemplu de valoare specială.
Tipuri de valori din Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS/IAS):
 Valoarea amortizabilă – Costul unui activ sau o altă valoare care înlocuiește costul (in
situațiile financiare) minus valoarea reziduală a activului.
 Valoarea contabilă – valoarea la care un activ este recunoscut în situația poziției financiare.
 Valoarea justă – valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau
plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții pe piață, la data
evaluării.
 Valoarea justă minus costurile de vânzare – valoarea care poate fi obținută din vânzarea
unui activ sau a unei entități generatoare de numerar, în cadrul unei tranzacții desfășurate în condiții
obiective, între părți interesate și aflate în cunoștință de cauză, minus costurile asociate cedării.
 Valoarea recuperabilă – cea mai mare valoare dintre valoarea sa justă minus costurile
generate de vânzare și valoarea sa de utilizare.
 Valoarea reziduală – valoarea estimată pe care ar obține-o în prezent o entitate din cedarea
unui activ, după deducerea costurilor estimate asociate cedării, dacă activul ar avea deja vechimea și
starea prevăzute pentru sfârșitul duratei sale de viață utilă.
 Valoarea de utilizare – valoarea actualizată a fluxurilor de trezorerie viitoare preconizate să
12
se obțină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.
Ipoteze ale valorii

De multe ori este necesar ca, pe lângă stabilirea tipului valorii, să se formuleze o ipoteză sau o
serie de ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului în cadrul schimbului ipotetic, fie situațiile în
care se presupune că activul se schimbă. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra
valorii.
Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fără a se limita numai la acestea, sunt:
 ipoteza că o proprietate imobiliară ocupată de proprietar este considerată ca fiind
neocupată în cazul transferului ipotetic;
 ipoteza că un activ evaluat individual este transferat împreună cu alte active
complementare;
 ipoteza că activele folosite într-o întreprindere sunt transferate separat de întreprindere,
fie în mod individual, fie ca un grup;
 ipoteza că întreprinderea este transferată ca o entitate completă aflată în exploatare;
 ipoteza că un pachet de acțiuni este transferat fie ca pachet, fie în mod individual.
Când se stabilește o ipoteză prin care se presupun situații care diferă de cele existente la data
evaluării, ipoteza respectivă devine o ipoteză specială (a se vedea SEV 101 Termenii de referință ai
evaluării).
Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor modificări posibile ale
valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind „speciale” pentru a sublinia utilizatorului evaluării
faptul că o concluzie asupra valorii este condiționată de o schimbare în situațiile curente, sau că
aceasta reflectă un punct de vedere care ar putea să nu fie luat în considerare, în general, de către
participanții de pe piață, la data evaluării.
Ipotezele și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie relevante în raport cu scopul
pentru care este solicitată evaluarea.
1.11 PRINCIPIILE EVALUĂRII
În practica evaluării există câteva principii importante ce formează modul de înțelegere de către
societate a valorii unei proprietăți imobiliare. Aceste principii reprezintă fundamentul unei analize
raționale a comportamentului pieței și, de aceea, explică schimbările intervenite în valoarea
proprietății imobiliare.
1) Anticiparea. Valoarea de piață este data de valoarea actualizată a beneficiilor sau satisfacțiilor
viitoare generate de proprietatea imobiliară, așa cum sunt percepute acestea de vânzătorii și
cumpărătorii tipici de pe piață.
2) Schimbarea. Forțele cererii și ale ofertei din piața care influențează direct valoarea proprietăților
imobiliare se află într-o permanentă mișcare, fapt ce conduce la schimbări frecvente ale
mediului economic și, ca rezultat final, la fluctuații ale valorii. Principiul schimbării cere ca
evaluatorul să sesizeze cauzele și efectele forțelor cererii și ofertei, studiind tendințele și
impactul lor asupra valorilor proprietăților imobiliare. Acest principiu obligă la precizarea datei
13
evaluării.
3) Cererea și oferta. Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de
interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării. Teoretic, oferta și cererea de
bunuri tind către un echilibru atunci când valoarea, prețul și costul de pe piață sunt egale. Atât
cererea, cât și oferta au dimensiuni calitative și cantitative.
Dacă numărul proprietăților cu o anumită utilizare creste în comparație cu cererea pentru
acestea, prețul va scădea. In caz contrar, dacă numărul acestora scade și oferta nu mai acoperă
cererea, prețul va crește.
Competiția este foarte importantă în modul de funcționare a cererii și ofertei; prețurile sunt
susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune între cumpărători,
vânzători, antreprenori și alți participanți de pe piața imobiliară.
4) Substituția. Un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliară decât
costul de achiziție al unei alte proprietăți imobiliare cu aceleași caracteristici. Costul de
oportunitate este un concept înrudit și reprezintă costul opțiunilor pierdute sau neselectate.
Principiul substituției menționează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală, ținând
cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are următoarele trei
alternative:
- să cumpere o proprietate imobiliară existentă, ce are o utilitate egală cu cea a proprietății
evaluate. Această alternativă reprezintă fundamentul abordării prin piață, prin compararea
cu tranzacții anterioare, în scopul estimării valorii de piață;
- să cumpere un teren și să edifice o construcție pe acesta, pentru a obține o proprietate
imobiliară cu utilitate egală cu cea a proprietății evaluate. Această alternativă constituie
baza pentru abordarea prin cost în scopul estimării valorii de piață;
- să cumpere o proprietate imobiliară ce generează venituri de aceeași mărime și cu aceleași
riscuri ca și cele ale proprietății evaluate. Aceasta este baza abordării prin venit în scopul
estimării valorii de piață.
5) Echilibrul. Acest principiu prevede că valoarea proprietății imobiliare este creată și susținută
când elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt într-o stare de echilibru. Aceste
elemente pot fi componentele fizice ale proprietății (de exemplu, terenul și construcțiile),
costurile de producție și dezvoltare și relația dintre proprietate și mediu. Proprietatea imobiliară
atinge valoarea maximă pentru cea mai bună utilizare, când factorii de producție (terenul,
capitalul, munca și coordonarea antreprenorială) se află în echilibru relativ. Conformitatea
susține că valoarea proprietății imobiliare este creată și menținută atunci când caracteristicile
unei proprietăți se conformează cererilor de pe piața specifică. Contribuția valorii oricărui factor
de producție sau componentă a proprietății imobiliare depinde de măsura în care prezența sa
adaugă ceva la valoarea totală a acesteia. Principiul contribuției poate fi interpretat și prin
estimarea pierderii de valoare atunci când un factor de producție (sau o componentă a sa)
lipsește. Acest principiu permite efectuarea unor ajustări, în cazul comparației cu tranzacții
anterioare, asigurând și o bază pentru estimarea deprecierii cauzate de unele lipsuri (deficiențe)
sau plusuri ale proprietății, în cadrul abordării prin cost.
6) Factorii externi. Conform acestui principiu, condițiile din exteriorul proprietății imobiliare pot
avea o influență fie pozitivă, fie negativă asupra valorii acesteia. Dacă lucrările de îmbunătățire a
infrastructurii, construirea unor școli sau amenajarea unor parcuri în zona rezidențială unui
14
cartier ar însemna factori de influență pozitivă a valorii proprietăților din cadrul acestuia, o firmă
care încălca legislația de mediu și deversează deșeuri, fără a fi trasă la răspundere în scopul
strângerii acestora, va influența negativ valoarea proprietăților în jurul său.
Primele trei principii implică piața imobiliară; următoarele două se aplică în primul rând
proprietății; ultimul principiu are în vedere vecinătatea sau mediul din jurul proprietății
Contents
1.1. EVALUARE – DEFINIȚIE ȘI PRINCIPII DE ETICĂ PROFESIONALĂ ................. 1
1.3 REGLEMENTARI JURIDICE ................................................................................... 3
1.3 TIPURI DE DREPTURI ASUPRA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE .................... 5
1.4 SCOPURI ALE EVALUĂRII ..................................................................................... 6
1.5 NOȚIUNILE DE „PREȚ”, „COST”, „VALOARE” ............................................... 7
1.6 FACTORI CARE CREEAZĂ VALOAREA ............................................................. 8
1.7 TIPURI ALE VALORII ............................................................................................. 10
1.11 PRINCIPIILE EVALUĂRII.................................................................................... 13
15
Suport de curs
Standarde de evaluare pentru studentii de
la programul
AEFO/Dep. Finante-
Banci
Cap. 2 Procesul de evaluare FEAA/UCV
Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică pe care un evaluator o urmează pentru a

formula o concluzie bine documentată, credibilă, privind valoarea unei proprietăți imobiliare.
2.1 ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE
Procesul de evaluare cuprinde toate etapele necesare prin care evaluatorul trece de la
definirea completă a misiunii de evaluare, până la transmiterea soluției către client.
Pe scurt, în procesul de evaluare:
- se definește misiunea de evaluare;
- se planifică activitățile necesare pentru finalizarea misiunii definite anterior;
- datele necesare în evaluare sunt colectate, ordonate, analizate, interpretate;
- datele analizate anterior sunt transformate într-o estimare rezonabilă a valorii proprietății
subiect, prin aplicarea abordărilor adecvate, analiza rezultatelor și formularea concluziei
finale;
- concluzia asupra valorii este raportată clientului.
În general, obiectivul misiunilor de evaluare este de a emite o concluzie cu privire la valoarea
de piață. Procesul de evaluare conține toți pașii necesari pentru estimarea acestui tip de valoare, dar
și a altor tipuri de valoare recunoscute și definite în standardele de evaluare în vigoare.
Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, numărul acestora depinzând de scopul
pentru care este efectuată evaluarea, de tipul proprietății și de informațiile avute la dispoziție.
Procesul de evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în scopul cercetării pieței și analizei datelor,
aplicării abordărilor în evaluare și integrării rezultatelor acestor activități într-o estimare a unui tip
de valoare.
15
Capitolul 2 – Procesul de evaluare
Tabelul 2.1. Procesul de evaluare
ETAPA 1 - Definirea misiunii de evaluare
ETAPA 2 - Stabilirea termenilor de referinţă ai evaluării
ETAPA 3 - Colectarea datelor. Identificarea şi descrierea

proprietăţii imobiliare
Date privind proprietatea Date privind proprietăţile
Date privind aria pieţei
subiect comparabile
ETAPA 4 - Analiza datelor

Analiza pieţei Analiza celei mai bune utilizări
ETAPA 5 - Evaluarea terenului
ETAPA 6 - Aplicarea abordărilor în evaluare

Abordarea prin piaţă Abordarea prin venit Abordarea prin cost
ETAPA 7 - Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii
ETAPA 8 - Raportarea evaluării
16
2.2 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE
Primul pas în cadrul procesului de evaluare constă în exprimarea precisă a misiunii de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare constă în stabilirea informațiilor pe care clientul dorește să le obțină
de la evaluator în legătură cu proprietatea subiect, precum și a informațiilor de care acesta din urmă
are nevoie pentru a putea defini contextul evaluării.
În această etapă, evaluatorul trebuie să identifice atât proprietatea imobiliară subiect, cât și
drepturile de proprietate aferente acesteia, clientul evaluării și utilizatorii desemnați, scopul
evaluării, tipul valorii solicitate, data evaluării sau ipotezele și ipotezele speciale. Aceste informații
sunt preluate de către evaluator de la client și/sau de la utilizatorii desemnați și sunt menționate în
scris în documentul contractual.
Analiza detaliată a informațiilor necesare în misiunea de evaluare se realizează în etapa a 2-a a
procesului de evaluare - stabilirea termenilor de referință ai evaluării.
2.3 STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
La începutul evaluării, dar și pe parcursul acesteia, evaluatorul trebuie să clarifice termenii de

referință ai evaluării, care vor fi agreați cu clientul evaluării și care vor fi incluși atât în documentul
contractual, cât și în raportul de evaluare final.
Termenii de referință ai evaluării pot fi modificați pe parcursul elaborării raportului de
evaluare, prin acordul scris al evaluatorului și clientului, cu condiția ca orice modificare să fie agreată
de către părți înainte de emiterea raportului de evaluare final.
De regulă, termenii de referință se stabilesc pentru fiecare misiune de evaluare în parte. Se pot
realiza însă evaluări de natură similară, în urma încheierii unui contract cadru de prestări servicii de
evaluare (cum este cazul contractelor încheiate cu instituții de credit), care specifică anumiți termeni
generali de referință care se aplică pentru majoritatea misiunilor de evaluare aferente acelui
contract (scopul evaluării, tipul valorii, natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea,
restricții de utilizare și altele). În aceste cazuri, în raportul de evaluare trebuie să se facă trimiteri la
contractul respectiv și la termenii de referință stabiliți în acesta. De asemenea, clientul (banca) ar
trebui notificat cu privire la orice modificare a prevederilor standardelor de evaluare cu privire la
termenii de referință.
Termenii de referință ai evaluării trebuie să fie detaliați suficient pentru a fundamenta
credibilitatea concluziilor asociate cu utilizarea desemnată a evaluării.
Conform SEV 101, termenii de referință ai evaluării pot fi: identificarea și competența
evaluatorului, identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați, scopul evaluării,
identificarea activului (proprietatea imobiliară subiect) sau a datoriei supuse evaluării, tipul valorii,
data evaluării, documentarea necesară pentru elaborarea evaluării, natura și sursa informațiilor pe
care se va baza evaluarea, ipoteze și ipoteze speciale, restricții de utilizare, difuzare sau publicare,
declararea conformității evaluării cu SEV și descrierea raportului.
17
Termenii de referință ai evaluării includ cel puțin aspectele redate în tabelul de mai jos. În
funcție de instrucțiunile primite de la client, de legislația în vigoare sau de alți factori, pot fi stabiliți
și termeni de referință adiționali.
Termeni de
Comentarii
referință
a. Identificarea Se face printr-o declarație care:
evaluatorului și a  prezintă identitatea evaluatorului autorizat, care poate fi persoană
competenței fizică sau juridică;
acestuia  clarifică dacă evaluatorul acționează în calitate de evaluator extern
sau de evaluator intern. În ambele cazuri se va sublinia calitatea de
evaluator independent;
 specifică faptul că evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă și
imparțială;
 prezintă existența sau inexistența unui conflict de interese pentru
evaluator;
 prezintă competența evaluatorului în efectuarea evaluării, precum și
numele și competența altor specialiști la care apelează pentru unele
analize care excedează competența evaluatorului. Se pot specifica
specializările deținute și, în anumite cazuri, experiența în proiecte
similare.
b. Identificarea Utilizatorul desemnat este acea persoană sau entitate care va utiliza
clientului și a evaluarea pentru un anumit scop. Clientul poate furniza evaluatorului
oricăror alți informații despre alți potențiali utilizatori desemnați ai evaluării dar, în cele
utilizatori din urmă, evaluatorul este cel care va identifica și specifica în raport
desemnați utilizatorii desemnați, în funcție de scopul evaluării.
De exemplu, clientul poate solicita un raport de evaluare în scopul garantării

unui împrumut, adresat unei bănci, indicând (în necunoștință de cauză)
printre utilizatorii desemnați și Direcția de Impozite și Taxe Locale. În acest
caz, evaluatorul va lua în considerare, atât în raport, cât și în contractul de
prestări servicii, doar banca în calitate de utilizator desemnat.
Utilizatorul desemnat trebuie să fie identificat prin nume, conform

termenilor agreați cu clientul.
Cei care primesc sau ar putea primi o copie a raportului de evaluare nu sunt
în mod necesar utilizatorii desemnați ai acestuia. Responsabilitatea
evaluatorului este doar față de utilizatorul desemnat identificat în raport.
Există cazuri în care persoane fizice sau juridice diferite de utilizatorii
desemnați pot avea acces la raportul de evaluare. Atunci când este posibil,
aceste persoane trebuie să fie identificate prin nume, conform termenilor
agreați cu clientul. Totuși, dacă identificarea prin nume nu este adecvată,
evaluatorul poate identifica o astfel de persoană prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanții juridici ai clientului,
autorități fiscale etc.).
Orice restricție privind persoanele care se pot baza pe evaluare trebuie
18
convenită și consemnată în scris.1
c. Scopul evaluării Scopul evaluării se referă la modul în care clientul și utilizatorii desemnați
(utilizarea identificați deja vor folosi informațiile conținute în raportul de evaluare.
desemnată)
Câteva exemple de utilizări desemnate ale unei evaluări sunt:
- transferul dreptului de proprietate;
- finanțarea și creditarea;
- compensarea în caz de expropriere;
- impozitarea;
- raportarea financiară.
În funcție de scopul evaluării, evaluatorul va stabili tipul valorii ce se va
estima. De asemenea, scopul evaluării va ajuta evaluatorul să identifice care
este nivelul adecvat de detaliere al raportului de evaluare.
De exemplu, utilizatorul desemnat al raportului de evaluare al unei case
unifamiliale, în scopul garantării împrumutului, probabil că nu va avea
nevoie de același nivel de detaliere care ar fi necesar unui investitor care
solicită o evaluare a unei clădiri de birouri în scopul facilitării unei decizii de
vânzare-cumpărare.
d. Identificarea Proprietatea imobiliară subiect este elementul central al misiunii de

proprietății evaluare, iar înțelegerea naturii proprietății imobiliare este o condiție
imobiliare subiect prealabilă pentru analizele care urmează.
al evaluării Analiza proprietății subiect trebuie să țină cont de caracteristicile care
influențează valoarea, adică de caracteristicile care influențează utilitatea
terenului și a construcțiilor.
Printre cele mai importante caracteristici cu impact asupra valorii sunt:
Dreptul de proprietate supus evaluării
De cele mai multe ori, în cazul proprietăților rezidențiale se evaluează

dreptul real principal2. Proprietatea privată reprezintă „dreptul titularului de
a poseda, folosi și dispune de un bun, în mod exclusiv, absolut și perpetuu,
în limitele stabilite de lege”.3
Există posibilitatea ca evaluatorului să i se solicite să evalueze anumite
dezmembrăminte ale dreptului real principal4 sau drepturi grevate de
anumite sarcini.
Localizarea
Localizarea proprietății imobiliare trebuie să fie foarte clar identificată. De
1
Standardele de evaluare a bunurilor, 2016 – GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
2
Cunoscut anterior ca drept absolut de proprietate
3
Codul Civil Român, Art. 555 (1)
4
Cunoscut anterior ca drept parțial/subordonat de proprietate
19
obicei, pentru identificarea unei proprietăți se utilizează adresa poștală. De

cele mai multe ori, aceasta nu este suficientă deoarece indică doar
localizarea generală și aceasta poate fi modificată în timp.
Este recomandat să se realizeze o descriere legală completă, care să includă,

în afara adresei poștale, și informații publice oficiale, cum ar fi numărul Cărții
funciare, numărul cadastral, precum și un extras din planul de amplasament
și delimitare aferent documentației cadastrale a proprietății sau o hartă a
zonei în care să fie identificată proprietatea subiect.
Caracteristici fizice, economice, juridice
Valoarea unei proprietăți imobiliare poate fi influențată de anumite

caracteristici fizice ale acesteia (ca dimensiunea terenului sau construcției,
aspectul, calitatea sau vechimea construcției), de anumite caracteristici
economice (de exemplu, chiria, condițiile de finanțare) și de anumite
caracteristici juridice (utilizarea terenului și reglementările urbanistice).
Componente non-imobiliare, dotări tehnico-funcționale, elemente

necorporale
Proprietățile rezidențiale pot fi vândute împreună cu anumite bunuri mobile

existente în interiorul sau exteriorul acestora, cum ar fi elemente de
mobilier, aparate electronice sau electrocasnice. Uzual, anumite
echipamente (cum este centrala termică) sunt considerate ca parte
integrantă a proprietății, deoarece asigură funcționalitatea sa. De asemenea,
pot exista și elemente intangibile care să influențeze valoarea proprietății,
cu toate că acestea se întâlnesc de obicei la proprietățile nerezidențiale
(francize, licențe, fond comercial etc).
Evaluatorul trebuie să identifice contribuția acestor componente la valoarea

proprietății imobiliare și să specifice dacă opinia finală asupra valorii include
sau nu această contribuție.
e. Tipul valorii Tipul valorii trebuie să fie adecvat scopului evaluării și se bazează pe nevoile
de informații ale clientului și ale celorlalți utilizatori desemnați în legătură cu
valoarea unui drept de proprietate asupra proprietății imobiliare subiect. În
majoritatea evaluărilor, valoarea definită este valoarea de piață, însă pot fi
solicitate valoarea de investiție, valoarea justă, valoarea specială sau
valoarea sinergiei, de exemplu. Trebuie citată sursa definiției oricărui tip al
valorii utilizat sau acesta trebuie să fie explicat.
Este necesară și precizarea monedei în care se va raporta tipul valorii definit.
f. Data evaluării Aceasta reprezintă data la care este valabilă concluzia privind valoarea
estimată. Data evaluării nu trebuie confundată cu data raportului de
evaluare.
Opiniile și concluziile evaluatorului se referă la un anumit moment în timp, la
20
care au fost disponibile informațiile utilizate pentru fundamentarea valorii.
Plecând de la scopul evaluării și tipul valorii estimate, evaluatorul trebuie să
identifice data exactă la care este valabilă opinia sa.
Data evaluării poate fi:

- o dată curentă, apropiată de data raportului de evaluare. Aceasta
poate coincide cu data inspecției sau poate fi ulterioară acesteia, cu
condiția ca în perioada scursă de la data inspecției să nu fi intervenit
modificări ale condițiilor de piață sau a caracteristicilor fizice;
Exemplu: Inspecția proprietății a fost realizată în 15 mai, iar raportul de
evaluare a fost finalizat în 3 iunie. Data evaluării se încadrează în intervalul
15 mai – 3 iunie și poate fi data la care sunt valabile informațiile utilizate
pentru estimarea valorii, de pildă 31 mai.
- o dată anterioară (în cazul unui raport de evaluare retrospectiv). De
obicei, o astfel de situație este specifică evaluărilor pentru impozitare,
raportare financiară sau celor solicitate de către justiție.
Exemplu - Evaluarea pentru impozitare: Inspecția proprietății a fost realizată
în 15 ianuarie 2017, iar raportul de evaluare a fost finalizat în 20 februarie
2017. Data evaluării este 31 decembrie 2016.
Data evaluării nu poate fi ulterioară datei raportului.5
g. Documentarea Termenii de referință ai evaluării trebuie să cuprindă orice limitări sau

necesară pentru restricții referitoare la inspecția, documentarea și analizele necesare pentru
efectuarea scopul evaluării și verificarea informațiilor obținute de la terțe părți.
evaluării
Se vor face precizări cu privire la:
- informațiile care au stat la baza verificării dreptului asupra proprietății
imobiliare și a oricăror drepturi asociate relevante;
- amploarea inspecției realizate (inspecție integrală – la exteriorul și
interiorul proprietății, sau inspecție parțială – doar la exterior);
- responsabilitatea pentru informațiile primite de la client și/sau de la
terțe părți;
- orice informație solicitată de către evaluator dar indisponibilă la data
raportului de evaluare;
- existența oricăror informații privind starea solului și a fundației;
- responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător,
reale sau potențiale;
- autorizațiile sau restricțiile legale referitoare la utilizarea proprietății
imobiliare;
- faptul că documentarea realizată pentru efectuarea evaluării a fost
suficientă/insuficientă pentru a emite o opinie total justificabilă asupra
valorii.
5
21
h. Natura și sursa Trebuie convenite și consemnate în scris natura și sursa oricăror informații
informațiilor pe relevante pe care se va baza evaluarea, precum și documentarea necesară
care se bazează pentru orice verificări care vor fi întreprinse pe durata evaluării.
evaluarea
i. Ipoteze și Deseori este necesar ca, pe lângă precizarea tipului valorii, să se formuleze
ipoteze speciale una sau mai multe ipoteze sau o ipoteză specială, pentru a clarifica fie starea
proprietății în cadrul schimbului ipotetic, fie situațiile în care se presupune
că proprietatea se schimbă. Astfel de ipoteze pot avea un impact
semnificativ asupra mărimii valorii.
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, în mod rezonabil, în

contextul evaluării, fără a fi în mod specific documentate sau verificate.
Acestea sunt aspecte care, după ce au fost stabilite, trebuie acceptate
pentru înțelegerea evaluării sau a altor servicii de evaluare furnizate.6
O ipoteză specială este o ipoteză care presupune fie date care diferă de
datele reale existente la data evaluării, fie date care nu ar fi presupuse de
către un participant tipic de pe piață într-o tranzacție, la data evaluării.
Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor

schimbări posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind
„speciale” pentru a sublinia utilizatorului evaluării faptul că o concluzie
asupra valorii este condiționată de o schimbare în situațiile curente, sau că
aceasta reflectă un punct de vedere care nu ar fi luat în considerare de
participanții de pe piață, la data evaluării.
Exemple de ipoteze uzuale sunt:
 se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate
reglementările legale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când
neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;
 s-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în
calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;
 nu există niciun indiciu privind existența unor contaminări naturale sau
chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea
proprietăților vecine;
 nu există defecte ale construcțiilor;
 valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața și
condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă
sau necorespunzătoare la un alt moment;
 există o finanțare normală.
Exemple de ipoteze speciale sunt:
 autorizația de construire a fost obținută sau va fi obținută (inclusiv
pentru o modificare a utilizării proprietății imobiliare);
 o clădire aflată în faza de proiect ar fi de fapt finalizată la data
6
SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării
22
evaluării, conform planului arhitectural și specificațiilor de
construire;
 un contract care nu s-a semnat, ar fi de fapt în vigoare la data
evaluării;
 proprietatea imobiliară este vacantă când, în realitate, la data
evaluării aceasta este ocupată;
 proprietatea imobiliară este închiriată cu anumite clauze de
închiriere când, în realitate, la data evaluării aceasta este neocupată;
 schimbul are loc între părți în care una sau alta are un interes special
și valoarea suplimentară (adică valoarea sinergiei) se creează ca
urmare a fuziunii intereselor.
NOTE
- În cazul în care ipotezele speciale sunt necesare, în scopul de a prezenta
clientului o opinie corectă asupra valorii cerute de acesta, acestea trebuie
agreate și confirmate în scris de către client, înaintea acceptării evaluării
și/sau pe durata realizării evaluării.
- În cazul în care un client solicită o valoare determinată pe baza unei
ipoteze speciale pe care evaluatorul o consideră ca fiind nerealistă,
acesta ar trebui să refuze acea solicitare de evaluare.
- Ipotezele și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie
relevante în funcție cu scopul pentru care este cerută evaluarea și cu
situațiile particulare ale unei evaluări.
j. Restricții de În cazul în care este necesar sau de dorit să se restricționeze utilizarea

utilizare, difuzare evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta, și acest lucru va fi
sau publicare precizat în termenii de referință ai evaluării.
Evaluatorul va preciza că este necesar acordul său prealabil, în scris, în cazul

în care se dorește publicarea integrală sau parțială a raportului de evaluare.
De asemenea, se va preciza că raportul de evaluare se adresează doar
clientului și altor utilizatori desemnați specificați în raport și că nu își asumă
răspunderea față de alte persoane.
k. Declararea Deși se cere declararea conformității evaluării cu Standardele de evaluare a

conformității bunurilor, ar putea exista situația în care scopul evaluării cere o deviere de la
evaluării cu acestea.
standardele de
evaluare Orice deviere de la standarde trebuie să fie identificată în raport și oferită
aplicabile în totodată o justificare a acesteia.
România sau
explicarea cauzei
neconformității
23
l. Descrierea Conform SEV 103 Raportare, formatul raportului, precum și orice

raportului excludere de la cerințele acestui standard trebuie să fie
convenite în prealabil și consemnate în termenii de referință ai
evaluării.
2.4 COLECTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
După stabilirea termenilor de referință ai evaluării, evaluatorul este pregătit să colecteze

datele necesare în evaluare. Cantitatea și tipul datelor necesare vor varia în funcție de tipul
proprietății evaluate, tipul valorii estimate și de scopul evaluării.
Multe misiuni de evaluare necesită informații despre aria pieței imobiliare, despre
proprietatea imobiliară subiect și despre proprietățile imobiliare comparabile, clasificate în date
generale, date specifice și date referitoare la cerere și ofertă7. Datele colectate de evaluator trebuie
să fie relevante pentru tipul proprietății imobiliare subiect și pentru scopul evaluării.
Datele generale includ informații referitoare la forțele sociale, economice, legislative și ale
mediului din jurul amplasamentului, care afectează valoarea proprietății, în cadrul ariei pieței sale.
Evaluatorul va analiza interacțiunea acestor patru forțe care creează climatul economic în care
valorile proprietăților imobiliare se modifică sau nu, la un moment dat și într-o anumită arie de
piață.
Datele generale sunt esențiale în evaluare deoarece:
- asigură o bază în care se plasează specificul proprietăților imobiliare evaluate;
- constituie informații din care se pot extrage date privind tendințele ce influențează valoarea
terenului și a construcțiilor;
- reprezintă o bază pentru analiza celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor și alegerea
concluziei asupra valorii.
Datele specifice reprezintă detalii despre proprietatea imobiliară evaluată (denumită și
proprietate imobiliară subiect), despre proprietăți imobiliare comparabile, vândute sau închiriate,
precum și alte caracteristici relevante ale pieței imobiliare locale.
Datele specifice privind proprietatea imobiliară subiect sunt obținute în urma efectuării
inspecției, prin descrierea terenului și a construcțiilor existente pe teren (clădiri și construcții
speciale/amenajări), și ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile, legate de vânzări,
închirieri sau alte caracteristici ale pieței locale.
În analiza datelor generale se urmăresc tendințele pe plan național, regional sau local, iar în
analiza datelor specifice se studiază o serie de proprietăți imobiliare comparabile cu proprietatea
subiect.
Analiza datelor privind proprietăți imobiliare comparabile ajută evaluatorul să extragă
informații precum prețurile de vânzare, condițiile de închiriere, nivelul veniturilor și cheltuielilor,
termenul de recuperare a investiției, costurile de construire, durata de viață economică estimată a
construcțiilor și gradul lor de uzură.
Datele referitoare la cererea probabilă și oferta competitivă sunt informații necesare pentru
a înțelege poziția concurențială a proprietății imobiliare subiect pe o piață viitoare. Datele
7 Vezi Cap. Colectarea datelor
24
referitoare la ofertă cuprind componentele proprietăților imobiliare competitive (atât cele existente,
cât și cele propuse pentru construire), gradul de ocupare al lor sau puterea de absorbție pe piață.
Datele referitoare la cerere, includ: populația, nivelul veniturilor, nivelul de ocupare a forței de
muncă și rezultatele sondajelor privind utilizatorii potențiali. Gradul de ocupare și prețurile oferite
indică punctele forte sau punctele slabe ale cererii.
Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezentă sau de
perspectivă a proprietății.
2.5 ANALIZA DATELOR
Această etapă cuprinde două tipuri de analize importante, necesar a fi realizate înainte de
aplicarea abordărilor în evaluare și estimarea valorii: analiza pieței și analiza celei mai bune utilizări.
Analiza pieței
Analiza pieței constituie procesul de identificare și studiere a pieței unui anumit bun sau
serviciu. Analiza pieței este realizată pentru a estima cererea pentru un anumit tip de proprietate
imobiliară (analiza cererii) și pentru a determina conformarea pieței pentru proprietatea analizată
(analiza ofertei) și pentru a studia modul în care interacțiunea dintre cerere și ofertă afectează
valoarea proprietății subiect (analiza echilibrului). Analiza pieței pune bazele determinării celei mai
bune utilizări a unei proprietăți imobiliare și, totodată, furnizează informații importante necesare
aplicării celor trei abordări în evaluare. O analiză corectă a pieței impune parcurgerea de către
evaluator a următorilor pași8:
1. Definirea proprietății;
2. Delimitarea pieței;
3. Analiza cererii;
4. Analiza ofertei competitive (investigarea și previziunea concurenței);
5. Analiza interacțiunii dintre cerere și ofertă;
6. Estimarea absorbției în piață a proprietății subiect.
Analiza celei mai bune utilizări
Cea mai bună utilizare (CMBU) este un concept fundamental pentru practica evaluării,
format și utilizat pe orice piață imobiliară. Este definit ca fiind utilizarea probabilă în mod rezonabil și
justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie
posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare
valoare a proprietății imobiliare.9.
În cazul în care se solicită estimarea valorii de piață a unei proprietăți, este necesară
efectuarea analizei celei mai bune utilizări a acesteia.
Cea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren (în ipoteza că ar fi liber/neocupat,
chiar și atunci când proprietatea subiect este construită), cât și pentru proprietatea imobiliară
existentă (teren și construcțiile aferente), iar concluziile trebuie să fie coerente. Pentru a fi luată în
considerare, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească patru condiții, respectiv să fie:
8 Vezi Cap. Analiza pieței

9 Standardele de evaluare a bunurilor, 2016 – Glosar
25
- permisibilă legal;
- posibilă fizic;
- fezabilă financiar10;
- maxim profitabilă (să conducă la cea mai mare valoare a proprietății).
2.6 EVALUAREA TERENULUI
Estimarea valorii terenului constituie o analiză distinctă, realizată înainte de aplicarea celor
trei abordări ale valorii. Aceasta subliniază importanța valorii terenului pentru realizarea analizei
celei mai bune utilizări și pentru realizarea obiectivelor ce au drept scop evaluarea terenului în
utilizarea sa existentă, ca problemă principală a evaluării.
Totuși, uneori, o proprietate este evaluată fără a se furniza o concluzie distinctă asupra valorii
terenului, cum este cazul evaluării unui apartament situat într-un bloc de locuințe colective.
Metodele de evaluare a terenului liber, utilizate în practica profesională, sunt derivate din
cele trei abordări tradiționale ale valorii: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin
cost.
O clasificare a metodelor de evaluare a terenului liber este prezentată în continuare11:
 Metoda comparației directe
 Metode alternative:
- Extracția de pe piață
- Alocarea (proporția)
- Tehnicile capitalizării venitului
 Capitalizarea directă: Metoda reziduală
 Capitalizarea directă: Capitalizarea rentei funciare
 Analiza fluxului de numerar actualizat: Metoda parcelării și dezvoltării
Comparația directă este cea mai credibilă metodă de evaluare a terenurilor libere. Prin această
metodă se analizează și se compară prețurile de vânzare sau de ofertă ale unor parcele de teren
libere, similare cu cea evaluată, și se aplică ajustări acestor prețuri în funcție de diferențele existente
între caracteristicile parcelelor, redate prin așa numitele elemente de comparație.
Dacă nu există informații suficiente pentru o comparație credibilă sau dacă ajustările prețurilor
de vânzare se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul poate utiliza metodele alternative de evaluare a
terenului liber.
10fezabilă și din punct de vedere al pieței imobiliare, nu numai investițional. De exemplu, pe o piață în creștere,
dominată de investiții speculative ce profită de lipsa de cunoaștere și experiență a participanților de pe piață, o
proprietate imobiliară poate fi fezabilă financiar pe fondul unei sustenabilități reduse din partea pieței imobiliare
specifice.
11
26
2.7 APLICAREA ABORDĂRILOR VALORII
După colectarea datelor necesare, pentru estimarea valorii unei proprietăți imobiliare
evaluatorul poate aplica una sau mai multe abordări.
Metodologia de evaluare cuprinde trei abordări:
1. abordarea prin piață (comparația directă sau comparația vânzărilor),
2. abordarea prin venit,
3. abordarea prin cost.
Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.12 De asemenea, acestea se
bazează pe principiul substituției, precum și pe înțelegerea modului cum interacționează
cumpărătorii și vânzătorii pe piața imobiliară.
Adecvarea fiecărei abordări depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de
termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile. De exemplu:
- abordarea prin piață (comparația directă) este cea mai adecvată abordare atunci când
există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente. Această
abordare nu poate fi aplicată pentru evaluarea proprietăților imobiliare cu caracteristici
speciale (proprietăți specializate) sau dacă nu există date despre proprietăți comparabile
tranzacționate sau oferite spre vânzare recent;
- abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la
data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței.13 Abordarea prin venit nu se
aplică prea des la evaluarea locuințelor unifamiliale ocupate de proprietar.
- abordarea prin cost poate fi aplicată de evaluator atunci când construcțiile din cadrul
proprietății subiect sunt relativ noi și sunt afectate de deprecieri mici și când sunt
disponibile informații despre terenuri libere, cu atractivitate similară, vândute sau oferite
spre vânzare recent. Aceasta poate fi neadecvată pentru evaluarea proprietăților imobiliare
cu construcții vechi, care au deprecieri mari, din cauza deprecierii fizice și/sau deprecierii
lor funcționale, deprecieri care pot fi dificil de estimat.
În cadrul fiecărei abordări se pot utiliza una sau mai multe metode de evaluare specifice, iar
aplicarea acestora depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării și de calitatea și cantitatea
informațiilor disponibile.
Abordarea prin piață
Abordarea prin piață este utilizată în majoritatea misiunilor de evaluare a proprietăților
imobiliare rezidențiale, deoarece poate fi cea mai directă și ușor de aplicat. Această abordare se
bazează pe comparații cu tranzacții anterioare, recente, de proprietăți imobiliare comparabile.
Prețurile la care au fost vândute proprietățile imobiliare comparabile, ajustate de către evaluator
pentru diferențele constatate între caracteristicile acestora și cele ale proprietății subiect, pot defini
un interval de valori în care este de așteptat să se situeze și valoarea de piață a proprietății subiect.
Etapele aplicării acestei abordări sunt următoarele:
12
Idem.
13
27
1. Identificarea proprietăților comparabile vândute sau ofertate spre vânzare recent;

2. Analiza fiecărei comparabile pentru a se determina diferențele dintre acestea și
proprietatea subiect și modul în care valoarea este afectată de aceste diferențe, prin
analiza următoarelor elemente de comparație:
- drepturile de proprietate transmise;
- condițiile de finanțare;
- condițiile de vânzare;
- cheltuielile necesare imediat după cumpărare;
- condițiile de piață;
- localizarea;
- caracteristicile fizice (dimensiuni, calitatea construcțiilor, vechime etc.);
- caracteristicile economice (chirie, cheltuieli de exploatare, grad de ocupare, rate de
capitalizare etc.);
- utilizarea (zonarea);
- componentele non-imobiliare ale valorii.
3. Aplicarea unor ajustări asupra prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile
pentru toate diferențele observate în urma analizei din etapa 2 și recunoscute de către
participanții pe piață. Dacă proprietatea comparabilă este inferioară celei subiect, prețul
comparabilei va fi ajustat în sens pozitiv (în plus). Dacă proprietatea comparabilă este
superioară celei subiect, prețul ei va fi ajustat în sens negativ (în minus).
4. Analiza rezultatelor acestei comparații și formularea concluziei privind valoarea
proprietății subiect sau intervalul de valori (dacă acesta este oportun).
Abordarea prin venit
În cadrul acestei abordări, valoarea proprietății cu potențial de a genera venituri este estimată
în relație cu beneficiile viitoare anticipate care pot fi obținute din exploatarea acesteia (conform
principiului anticipării).
Pentru evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de venituri, mici și medii, cea mai
utilizată metodă din cadrul abordării prin venit este metoda capitalizării directe a venitului rămas la
dispoziția proprietarului din exploatarea proprietății.
Capitalizarea directă este o metodă utilizată pentru a converti venitul dintr-un singur an într-o
indicație a valorii proprietății, într-un singur pas, utilizând una dintre cele două proceduri:
1) prin împărțirea venitului estimat cu o rată de capitalizare adecvată acestui tip de venit, sau
2) prin înmulțirea venitului estimat cu un factor corespunzător (multiplicator al venitului).
Capitalizarea directă utilizează rate de capitalizare și multiplicatori obținuți din date de piață.
Este esențial ca proprietățile imobiliare comparabile utilizate în acest scop să reflecte riscul, venitul,
cheltuielile și caracteristicile fizice și de localizare aferente proprietății imobiliare ce trebuie evaluată.
În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din
exploatare. Atunci când se utilizează altă formă de venit, se argumentează în raport decizia de a nu
utiliza venitul net din exploatare.14
14
28
Pe scurt, etapele aplicării metodei capitalizării venitului sunt:
1. Se estimează venitul brut potențial (VBP) generat de proprietate prin închiriere, în
condițiile unui grad de ocupare de 100%;
2. Se estimează venitul brut efectiv (VBE) prin ajustarea venitului brut potențial cu
pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei;
3. Se estimează venitul net din exploatare (VNE) prin deducerea din venitul brut efectiv a
cheltuielilor de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina
proprietarului;
4. Se estimează rata de capitalizare (c) corespunzătoare tipului de venit utilizat;
5. Se împarte venitul net din exploatare la rata de capitalizare (VNE / c) și se obține o
indicație cu privire la valoarea proprietății imobiliare.
Rata de capitalizare se poate estima prin mai multe metode, care vor fi abordate pe larg în
capitolul aferent abordării prin venit.
În cazul în care pentru proprietatea imobiliară subiect se estimează că veniturile și/sau
cheltuielile se vor modifica în timp, se utilizează metoda fluxului de numerar actualizat (metoda DCF
– Discounted Cash Flow). Și această metodă va fi detaliată în cadrul capitolului aferent abordării prin
venit.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost se bazează pe ipoteza că participanții de pe piață recunosc o legătura
între valoare și cost. În această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare (teren și construcții) se
estimează prin parcurgerea următoarelor etape:
1. Estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber şi disponibil pentru dezvoltare la cea mai
bună utilizare a sa.
2. Stabilirea tipului de cost adecvat, respectiv costul de înlocuire sau costul de reconstruire.
Alegerea tipului de cost adecvat trebuie să aibă în vedere vârsta sau unicitatea construcţiilor
sau diferenţa dintre utilizarea proiectată şi cea mai bună utilizare curentă.
3. Estimarea costurilor directe şi indirecte ale clădirilor și, respectiv, ale construcţiilor speciale,
la data evaluării.
4. Estimarea profitului sau stimulentului dezvoltatorului.
5. Însumarea costurilor rezultate în etapa 3 și a profitului sau stimulentului dezvoltatorului
rezultat în etapa 4 pentru a obține costul de nou15 al construcţiilor.
6. Estimarea deprecierii cumulate a fiecărei clădiri sau construcţii speciale. Deprecierea
cumulată poate fi estimată fie în mod defalcat pe cele trei categorii ale sale – deprecierea
fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea externă, fie în mod global (nedefalcată)16.
7. Scăderea deprecierii cumulate din costul de nou al clădirilor, respectiv al construcțiilor
speciale, pentru a obţine o estimare a costului de înlocuire / reconstruire net.
8. Adăugarea valorii terenului la costul de înlocuire / reconstruire net al tuturor construcţiilor
(clădiri și construcții speciale) de pe amplasament. Se obţine valoarea dreptului absolut
asupra proprietăţii imobiliare subiect.
15 Conform Glosarului 2016 din Standardele de evaluare ANEVAR 2016, costul de nou este “costul de înlocuire sau
costul de reconstruire, după caz, al unui activ nou”
16
A se vedea subcap. Estimarea deprecierilor.
29
9. Ajustarea valorii estimate, atunci când este cazul.
Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și
pentru acele proprietăți imobiliare care nu se vând în mod frecvent pe piață (proprietăți specializate).
NOTĂ: Metodele bazate pe costuri pot fi, de asemenea, utilizate pentru a se obține
informații necesare aplicării abordării prin piață și abordării prin venit.
2.8 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
Analiza rezultatelor este acea etapă a procesului de evaluare în care evaluatorul analizează
rezultatele obținute în urma aplicării abordărilor în evaluare și selectează în final, o singură valoare
(cazul cel mai frecvent) sau un interval de valori. De multe ori este necesară o revizuire a întregului
proces de evaluare.
În această etapă a procesului de evaluare, evaluatorul se bazează pe experiența, expertiza și
raționamentul său profesional, pentru a explica și rezolva diferențele între rezultatele obținute din
aplicarea diferitelor metode/abordări ale valorii.
Evaluatorul va aprecia relevanța, aplicabilitatea și fundamentarea fiecărui rezultat și se va baza
pe rezultatul cel mai credibil, corelat cu scopul evaluării. Concluzia se fundamentează pe adecvarea,
precizia și cantitatea și calitatea datelor colectate în procesul de evaluare.
2.9 RAPORTAREA
Valoarea estimată în final reprezintă obiectivul procesului de evaluare. Evaluarea poate fi

considerată completă abia atunci când este stabilită concluzia finală asupra valorii și este prezentată
clientului.
Forma, dimensiunea și conținutul raportului de evaluare pot depinde de cerințele clientului, de
tipul proprietății imobiliare evaluate și de natura evaluării.
Raportul de evaluare este, de regulă, un document scris care asigură evaluatorului
oportunitatea de a fundamenta și explica opiniile și concluziile sale și de a demonstra soliditatea
concluziei finale asupra valorii. De fapt, raportul este o trecere în revistă a metodelor pe care le-a
aplicat evaluatorul asupra informațiilor colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la
concluzia asupra valorii proprietății.
Raportul de evaluare reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice generale
aplicate în procesul de evaluare, abilitatea sa de a interpreta datele relevante și logice, de a selecta
metodele, tehnicile și procedurile de evaluare adecvate, precum și modul de aplicare a acestora,
pentru a susține concluzia finală asupra valorii.
Un raport de evaluare foarte bun este acela care dă posibilitatea clientului să înțeleagă
misiunea de evaluare și datele faptice și să urmărească logica evaluatorului până la final.
30
Contents
2.1 ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE ............................................................... 15
2.2 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE ................................................................... 17
2.3 STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII ........................... 17
2.4 COLECTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE ....... 24
2.5 ANALIZA DATELOR .................................................................................................. 25
2.6 EVALUAREA TERENULUI ........................................................................................ 26
2.7 APLICAREA ABORDĂRILOR VALORII .................................................................. 27
2.8 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ....................... 30
2.9 RAPORTAREA ............................................................................................................. 30
31
Standarde de evaluare Suport de curs pentru
studentii de la programul
AEFO/Dep/ Finante-Banci
FEAA/UCV
3.1 STANDARDE APLICABILE EVALUĂRII PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE
Începând cu data de 1 iulie 2014, standardele de evaluare utilizate de către evaluatorii

autorizați ANEVAR înglobează Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), câteva Standarde
Europene de Evaluare (EVS), precum și o serie de standarde și ghiduri proprii, elaborate și dezvoltate
de către ANEVAR în strânsă legătură cu situația economică și legislativă din România.
Dintre aceste, standardele aplicabile în activitatea de evaluare a proprietăților imobiliare
sunt următoarele:
 Standarde generale
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
SEV 102 Implementare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
 Standarde pentru active - specifice bunurilor imobile
SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri
SEV 233 Investiția imobiliară în curs de construire (IVS 233)
SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea
împrumutului (IVS 310)
SEV 320 Estimarea valorii de investiție pentru investitori individuali (EVA 5)
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind administratorii de
fonduri de investiții alternative (EVA 7)
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile și eficiența energetică (EVA 8)
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
 Întreprinderi, fond de comerţ şi alte active necorporale
SEV 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi (IVS 200)

SEV 210 Active necorporale (IVS 210)
GEV 600 Evaluarea întreprinderii
 Bunuri mobile
SEV 220Maşini, echipamente şi instalaţii (IVS 220)
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura maşinilor, echipamentelor, instalaţiilor și
stocurilor
 Acţiuni şi alte instrumente financiare
SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250)  1
 Standarde pentru utilizări specifice

SEV 300 Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 300)
SEV 400 Verificarea evaluării
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului
În practica profesională se întâlnesc diferite scopuri ale evaluării, principalele fiind însă:
- evaluarea pentru impozitare, respectiv stabilirea valorii impozabile a clădirilor;
- evaluarea pentru raportare financiară;
- evaluarea pentru garantarea împrumutului.
3.1.1 Evaluarea pentru impozitare. Determinarea valorii impozabile a clădirilor

 Standarde aplicabile: Standardele de evaluare a bunurilor valabile la data de referință a
evaluării
 Standard specific: GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor
 Legislație națională - Codul fiscal și Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal.
Cadrul general
Până la 31 decembrie 2015, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea unei

persoane juridice era reprezentată de valoarea de inventar a clădirii, înregistrată în evidențele
contabile ale proprietarului. Modificarea Codului fiscal, începând cu 01.01.2016, prevede că
impozitarea clădirilor se realizează în funcție de utilizarea (destinația) acestora și nu în funcție de
proprietar.
Impozitul pe clădiri și taxa pe clădiri se stabilesc în funcție de destinația (utilizarea) finală a
clădirii, care poate fi rezidențială, nerezidențială sau mixtă, pe baza declarației pe propria
răspundere a contribuabilului și se calculează în conformitate cu prevederile art. 457 - 460 din Codul
fiscal (art. 16 din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal).
Conform capitolului II al Codului fiscal actualizat, art. 460, alin. 5:
„(5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în
proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care
se datorează impozitul/taxa și poate fi:
a) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal;
b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în
conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
c) valoarea finală a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi, construite în cursul
anului fiscal anterior;
d) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în
cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior;
e) în cazul clădirilor care sunt finanțate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea
rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu
standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
f) în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea înscrisă în
contabilitatea proprietarului clădirii și comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului
de administrare sau de folosință, după caz.
(6) Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de
evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a
bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la organul fiscal local până la primul termen de
plată din anul de referință.”
Astfel, valoarea impozabilă a clădirii poate fi diferită de valoarea justă a acesteia,
înregistrată în evidențele contabile.
Valoarea impozabilă a clădirilor se estimează în conformitate cu prevederile GEV 500
Determinarea valorii impozabile a clădirilor, din cadrul Standardelor de evaluare a bunurilor în
vigoare la data evaluării, obligatorii pentru activitatea de evaluare din România.
Important!
În condițiile noilor reglementări, în cazul patrimoniului unei societăți, se pot efectua două
tipuri de rapoarte de evaluare:
1. Raport de evaluare pentru estimarea valorii juste a imobilizărilor corporale aflate în
patrimoniu, în conformitate cu SEV 300 Evaluări pentru raportarea financiară, în vederea înregistrării
unor valori actuale în evidențele contabile (reevaluarea imobilizărilor corporale din cadrul uneia sau
mai multor clase). Data de referință a evaluării este data comunicată de către beneficiarul evaluării,
de preferat, dar nu obligatoriu, data încheierii exercițiului financiar. Raportul de evaluare se
finalizează și se predă la o dată ulterioară datei de referință.
2. Raport de evaluare pentru estimarea valorii impozabile a clădirilor aflate în patrimoniu,
în conformitate cu GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor. Data de referință a evaluării
poate fi doar 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul. Raportul de
evaluare se finalizează și se predă la o dată ulterioară datei de referință. Acest raport va fi depus de
către beneficiar la Direcția Impozite și Taxe Locale pentru calculul impozitului pe clădiri.
Având în vedere că metodologia de estimare a celor două tipuri de valoare este diferită,
valoarea justă a unei clădiri poate fi diferită de valoarea impozabilă a acesteia, iar valoarea
impozabilă nu se înregistrează în evidențele contabile ale societății.
Câteva precizări rezultate din Codul fiscal, din Normele metodologice de aplicare a Codului
fiscal și din GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor sunt prezentate în continuare.
 Se elaborează câte un raport de evaluare pentru fiecare unitate administrativ teritorială
(UAT) indiferent de numărul de clădiri aflate în proprietatea contribuabilului.
 Raportul de evaluare este depus la Direcția Impozite și Taxe Locale a UAT, de către
contribuabil.
 Fiecare raport de evaluare se înregistrează în Baza de Informații Fiscale (BIF) a ANEVAR
– conform para. 36 din GEV 500: „Rapoartele de evaluare pentru impozitare sunt considerate finale și
pot produce efecte numai dacă sunt însoțite de recipisa eliberată ca urmare a îndeplinirii obligației de
completare în baza de data BIF (Baza de Informații Fiscale)”.
 Nu pot fi depuse rapoarte de evaluare după data de 31 martie a anului curent – para. 37
din GEV 500: „Evaluatorul are obligația să predea raportul de evaluare referitor la valoarea
impozabilă înainte de data stabilita de Codul fiscal pentru plata primei tranșe a impozitului pe clădiri
datorat pe anul în curs.”
 Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabilă la data emiterii acestora
(para. 42 din GEV 500).
Metodologie specifică
1. Lista cu clădirile care urmează să fie supuse evaluării este pusă la dispoziția
evaluatorului de către contribuabil/client prin completarea formularului din Anexa 1 Declarația
contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare (conform para. 6 din GEV 500).
2. Evaluatorul completează Anexa 4 Sinteza uniformă (conform para. 35 din GEV 500).
(Anexa 4 însoțește raportul de evaluare complet, care va conține capitolele prezentate în
secțiunea „Cuprins” din această anexă. La realizarea raportului, evaluatorul va respecta toate
cerințele Standardelor de evaluare în vigoare la data evaluării privind aplicarea abordărilor în
evaluare.)
3. Abordările în evaluare sunt: abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă, abordarea
prin venit și abordarea prin piață – aplicate în conformitate cu GEV 500.
4. În determinarea valorii impozabile se poate aplica o singura abordare în evaluare, în
condițiile în care nu există informații suficiente pentru aplicarea celorlalte abordări, fiind obligatoriu
ca aceasta să fie abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă (conform para. 13 din GEV 500).
5. Abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă ─ specific GEV 500 (para. 14-21 din
GEV 500):
 nu se aplică depreciere economică/externă;
 ori de cate ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou
trebuie verificate din două surse credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în raport;
 deprecierea fizică se estimează conform metodologiei prezentate în Anexa 2 la GEV
500;
 în situația în care evaluatorul, în caz excepțional, consideră și o depreciere funcțională
pe care o adaugă la deprecierea fizică, acest fapt trebuie argumentat și documentat în mod relevant
și complet.
 costul de nou nu include profitul sau stimulentul dezvoltatorului imobiliar
6. Abordarea prin venit – specific GEV 500 (para. 22 – 25 din GEV 500):
 abordarea prin venit se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietății
imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză și dacă
contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații documentate privind suprafața terenului
corespunzătoare clădirii subiect.
7. Abordarea prin piață – specific GEV 500 (para. 26 – 28 din GEV 500)
 Abordarea prin piață se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietății
imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză și dacă
contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații privind suprafața terenului.
 Nu se vor folosi informații privind comparabilele preluate de pe site-uri de specialitate
sau din alte surse, dacă aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin
identificare fizică se înțelege posibilitatea vizualizării în teren a proprietății, cu ocazia evaluării sau în
cazul unor verificări ulterioare.
8. Alocarea valorii – specific GEV 500 (para. 29 – 33 din GEV 500)
 Rezultatul evaluării va fi selectat astfel:
a) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost este cea mai mică, va fi
selectată această valoare;
b) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost nu este cea mai mică, iar
dacă diferența existentă între această valoare și cea mai mică valoare rezultată este de maxim 10%,
se va selecta valoarea cea mai mică dintre aceste două valori. Dacă această diferență este mai mare
de 10% atunci se va selecta rezultatul abordării prin cost, care poate fi diminuat cu până la 10%.
9. Suplimentar este prezentată și metodologia de determinare a valorii impozabile pentru
clădirile rezidențiale deținute de persoane juridice (para. 34 din GEV 500 și Anexa 3 la GEV 500).
3.1.2 Evaluarea pentru raportare financiară

evaluării.
 Standarde specifice: SEV 300 Evaluări pentru raportarea financiară
Cadrul general
Evaluările sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, în cursul elaborării raportărilor sau
situațiilor financiare ale companiilor sau ale altor entități. Exemple de astfel de scopuri contabile
sunt: determinarea valorii unui activ sau unei datorii pentru înregistrarea acesteia în situația poziției
financiare, alocarea prețului de achiziție a unei întreprinderi, testarea deprecierii, majorarea de
capital prin aport în natură sau alte situații specifice.
Specificul evaluărilor pentru raportare financiară rezidă în îmbinarea cunoștințelor privind
evaluarea bunurilor, cu o bună înțelegere a modalității în care aceste bunuri sunt (sau vor fi)
reflectate în situațiile financiare ale entității.
Reglementare
În cadrul Standardelor de evaluare a bunurilor sunt prevăzute cerințe preluate din
Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS, IAS și IFRIC), adoptate pe scară largă la
nivel global. Totuși, în funcție de politica contabilă a unei entități, se utilizează foarte des si
standardele naționale de contabilitate reglementate prin legislația aplicabilă în România, care sunt
similare sau asemănătoare cu IFRS.
Există și situații mai puțin frecvente, în care evaluarea realizată se utilizează pentru
raportarea financiară în cadrul unui grup de societăți, care realizează raportarea financiară în baza
unui alt referențial contabil, de exemplu, US GAAP1.
Astfel, este important de reținut faptul că evaluarea pentru raportare financiară se
1
Generally Accepted Accounting Principles (United States) – Principii de contabilitate general acceptate (n.r.)
elaborează în conformitate cu:
 Standardele de evaluare a bunurilor
 Standardele de raportare financiară (contabilitate) recunoscute sau adoptate de
entitate pentru elaborarea situațiilor periodice privind poziția financiară, care pot fi legislația
națională, IFRS, US GAAP etc.
În cadrul Standardelor de evaluare a bunurilor, SEV 300 Evaluări pentru raportarea
financiară prezintă aspecte specifice evaluării pentru raportarea financiară.
Tipul valorii
Evaluarea pentru raportare financiară presupune estimarea valorii juste ca și tip al valorii,
în înțelesul prezentat în standardele de raportare financiară adoptate de entitatea în cauză.
Majoritatea evaluărilor pentru raportare financiară în România se realizează în baza IFRS sau
standardelor de contabilitate naționale, care sunt similare IFRS.
Conform IFRS „Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau
plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață, la
data evaluării”. Pentru multe scopuri practice, valoarea de piață conform SEV îndeplinește cerința de
evaluare la valoarea justă, conform IFRS 13.
Data evaluării
Data evaluării pentru raportare financiară solicitată pentru înregistrarea în situația poziției
financiare este în mod uzual data la care se încheie exercițiul financiar al entității în cauză, cu
precădere data de 31 decembrie. Pentru scopuri precum alocarea prețului de achiziție sau majorarea
capitalului social, data evaluării este în general data de referință a situației care conduce la
modificarea poziției financiare a entității.
Înscrierea proprietăților imobiliare în situațiile financiare ale unei entități

În vederea estimării valorii juste a unei proprietăți imobiliare, este necesar ca evaluatorul
să înțeleagă modul în care proprietatea imobiliară este (sau va fi) înregistrată în situațiile financiare
ale entității.
Din perspectiva evaluatorului, proprietatea imobiliară este privită în ansamblul ei,
înțelegând că valoarea de piață a acesteia este dată de interacțiunea dintre componentele sale –
teren, amenajări ale terenului, clădiri, construcții speciale și dotări imobiliare – conform principiului
contribuției. Astfel, în viziunea participantului pe piață, componentele proprietății imobiliare sunt
apreciate ca un tot unitar.
În situațiile financiare, respectiv în poziția financiară a entității (cunoscută sub denumirea
de bilanț contabil), o proprietate imobiliară deținută de entitate și utilizată în activitatea de
exploatare a acesteia este înregistrată pe componente distincte, în funcție de gradul crescător al
lichidității și durata de viață utilă fiind necesară o alocare a valorii pe componente.
Exemplu
Un exemplu în acest sens poate fi o proprietate industrială, reprezentată de un teren
împrejmuit, pe care este amplasată o hala de producție dotată cu poduri rulante, o platformă
betonată și o clădire administrativă de tip P+4E care beneficiază de utilitățile necesare funcționării.
Din perspectiva evaluatorului, această proprietate (despre care se cunoaște ca se află pe o
piață activă a închirierilor) va fi privită prin prisma capacității acesteia de a genera venituri viitoare
din închiriere, fiind evaluată prin metoda capitalizării venitului. Un participant pe piața specifică va fi
dispus să plătească chiria de piață estimată pentru întreaga proprietate imobiliară, respectiv pentru
toate componentele proprietății și gradul de complementaritate dintre acestea.
Din perspectiva contabilă, aceeași proprietate imobiliară utilizată de entitate se
înregistrează în situațiile financiare pe componente, în funcție de tratamentul contabil specificat în
standardele de raportare financiară adoptate de entitate, astfel:
 Terenul (în ipoteza de teren liber) se înregistrează în contul contabil de terenuri, pentru
că, în mod uzual, acesta nu se depreciază în timp și, în consecință, nu este supus amortizării
contabile; excepție de la această cerință este terenul deținut în cotă indiviză, care nu se poate
recunoaște ca un activ distinct.
 Împrejmuirea, platforma betonată, gazonul și arborii de la intrarea pe proprietate se
înregistrează, în mod uzual, în contul contabil privind amenajările de terenuri, pentru că aceste
elemente se deteriorează în timp și sunt supuse amortizării, având un alt tratament contabil
comparativ cu terenul.
 Construcția forajului de apă și stâlpii de electricitate de pe proprietate sunt înregistrate,
în mod uzual, în contul contabil privind construcțiile speciale.
 Clădirea administrativă P+4 și hala de producție sunt înregistrate în contul contabil de
clădiri, întrunind definiția clădirii din prevederile fiscale și contabile.
 Componentele clădirilor care, din perspectiva contabilă, reprezintă echipamente, cum
sunt liftul amplasat în clădirea administrativă, podurile rulante montate în hală și sistemul de
supraveghere al amplasamentului, sunt înregistrate în mod uzual în contul contabil de echipamente.
Valoarea contabilă netă prezentată în bilanțul contabil va fi dată de valoarea contabilă de
intrare (brută) a activelor componente ale proprietății imobiliare din care vor fi deduse amortizarea
cumulată (contabilă) și pierderile cumulate din depreciere.
NOTĂ
Exemplul precedent este pur ilustrativ și nu reprezintă o monografie contabilă, înregistrările
contabile putând să difere în funcție de standardele de raportare financiară adoptate de entitate și
de politicile contabile specifice.
Surse de informații
Evaluarea unei proprietăți imobiliare în vederea înscrierii valorii juste în situațiile financiare
va avea ca și sursă de informații suplimentară situația contabilă existentă, cu precădere registrul de
mijloace fixe și alte documente contabile, care vor include modalitatea de înregistrare a proprietății
imobiliare în contabilitate, pe componente.
În situația în care proprietatea imobiliară urmează a fi înregistrată în situațiile financiare și
nu există o înregistrare contabilă precedentă, entitatea va furniza evaluatorului componentele pe
care va trebui alocată valoarea justă a proprietății imobiliare.
Evaluarea și alocarea valorii

Evaluarea proprietății imobiliare pentru raportare financiară se realizează utilizând
abordarea și metodologia de evaluare clasică pentru estimarea valorii de piață a unei proprietăți
imobiliare, ținând însă cont și de prevederile specifice ale standardelor de contabilitate adoptate de
entitate, dacă este cazul.
Este important de subliniat faptul că unele elemente componente ale proprietății
imobiliare, clasificate ca și active în contabilitate, nu sunt apreciate distinct de către participanții pe
piață, cum ar fi de exemplu o parte din amenajările de terenuri, construcții speciale sau dotări
imobiliare, acestea fiind considerate necesare pentru asigurarea funcționalității proprietății
imobiliare. Totuși, în evaluarea pentru raportare financiară, este necesară alocarea valorii juste a
proprietății imobiliare pe componentele sale înregistrate distinct în situațiile financiare. În multe
situații, valorile juste alocate pe componente strict pentru scopul raportării financiare nu reprezintă
valori de piață individuale ale acestor active și acest aspect trebuie menționat în raportul de
evaluare.
Alocarea valorii juste a proprietății imobiliare se realizează, ori de câte ori este posibil, prin
evaluarea activelor componente care au o piață activă și pot fi evaluate distinct.
IAS 16 recunoaște că, de obicei, terenul are o durată de viață utilă nelimitată, ceea ce
înseamnă că ar trebui să fie contabilizat separat si să nu se amortizeze. Primul pas în stabilirea valorii
atribuibile unei părți a unei proprietăți imobiliare, este, deci, estimarea valorii componentei teren.
Acest lucru se realizează, de obicei, prin evaluarea terenului în ipoteza de teren liber la data situației
financiare relevante si apoi scăderea acesteia din valoarea de piață a proprietății imobiliare.
De asemenea, este posibil să se estimeze valoarea atribuibilă unor componente de natura
mașinilor, echipamentelor si instalațiilor, dacă există o piață activă pentru acele componente.
În alte cazuri, componentele nu vor fi tranzacționate în mod activ. Această situație este
valabilă, de obicei, pentru componentele unei clădiri, pentru că clădirile sunt rareori vândute fără
instalațiile mecanice si electrice necesare pentru încălzire, iluminat si aerisire, iar instalațiile
încorporate nu pot fi vândute fără construcție. Atunci când valoarea componentelor individuale nu
poate fi determinată în mod credibil, valoarea atribuibilă întregului este alocată pe componente,
după deducerea din valoarea de piață a proprietății a valorilor atribuibile componentelor care au
putut fi evaluate distinct. Raportul dintre costul elementului si costul întregului poate constitui o
bază adecvată pentru o astfel de alocare.
Valoarea atribuibilă elementelor care nu pot fi evaluate în mod credibil și estimată prin
alocare utilizând o bază adecvată reprezintă o valoare teoretică, întrucât ea nu s-ar putea realiza,
având în vedere faptul că nu pot fi vândute construcțiile fără terenul pe care acestea sunt situate.
Alte particularități
IFRS 13 include o „ierarhie a valorii juste” care clasifică evaluările pentru raportare
financiară în funcție de natura datelor de intrare disponibile, date care stau la baza estimării
realizate de evaluator. Este de preferat ca evaluarea să aibă la bază, în măsura disponibilității, date
de intrare cu un nivel cât mai redus de subiectivism. Pe scurt, cele trei niveluri ale ierarhiei sunt
următoarele: preturile cotate (neajustate) pentru active identice (nivel 1), date de intrare
observabile direct sau indirect (nivel 2) și date de intrare neobservabile (nivel 3). Conform IFRS,
entitatea va indica în situațiile financiare nivelul din această ierarhie al oricărui activ evaluat la
valoarea justă.
Conform IAS 16, evaluarea pentru raportare financiară se realizează pentru întreaga clasă
contabilă de active.
Evaluarea pentru raportare financiară în vederea înscrierii în situațiile financiare ale
entității se realizează periodic, iar dacă există indicii că valoarea justă variază semnificativ, se
realizează anual. Frecvența realizării evaluării pentru raportare financiară în vederea înscrierii în
situațiile financiare ale entității este stabilită în mod uzual prin politicile contabile ale entității, care la
rândul lor respectă prevederile legislative în vigoare.
Modalitatea de înregistrare în contabilitate a valorilor juste estimate în baza evaluării
pentru raportare financiară (realizată la finele exercițiului financiar al entității) poate să difere în
funcție de politicile contabile ale entității. Modalitatea de înregistrare în contabilitate a valorilor
juste nu este în responsabilitatea evaluatorului.
Primul pas în evaluarea pentru raportare financiară este stabilirea referențialului contabil
în baza căruia se va realiza evaluarea. De exemplu, conform IFRS, proprietățile imobiliare aflate în
proprietatea unei entități, însă deținute ca investiție, sunt clasificate distinct în contabilitate față de
proprietățile imobiliare utilizate pentru activitatea de exploatare a entității. Astfel, conform IFRS
există cerințe distincte pentru evaluarea celor două tipuri de proprietăți imobiliare, în funcție de
utilizarea lor în cadrul entității. În legislația contabilă românească nu se realizează o distincție între
cele două tipuri de proprietăți imobiliare, neexistând astfel diferențe nici în evaluarea pentru
raportare financiară.
3.1.3 Evaluarea în scopul garantării împrumuturilor acordate de instituțiile bancare

evaluării.
 Standarde specifice: SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare
pentru garantarea împrumutului (IVS 310); GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului.
Legislația locală relevantă

Activitatea bancară este reglementată printr-o serie de legi și regulamente care stabilesc
foarte clar cadrul și limitările acestei activități, din care sunt prezentate în continuare articolele
relevante.
a) Regulamentul 5/2013 privind cerințe prudențiale pentru instituțiile de credit
Acest regulament este emis de Banca Națională a României și conține prevederi explicite
referitoare la utilizarea evaluatorilor autorizați pentru activitatea de garantare:
„Art. 91
Instituțiile de credit trebuie să dispună de proceduri pentru evaluarea garanțiilor reale și
pentru verificarea faptului că respectivele garanții sunt și continuă să fie executabile și valorificabile.
Pentru evaluator (fie el intern sau extern în relație cu instituția bancară) înseamnă că
procedurile de evaluare trebuie urmate întocmai, fiind supuse controlului periodic al organismului de
reglementare. Acest control se poate referi la toată perioada creditului, de la acordare (evaluare
inițială), la mentenanță (evaluarea periodică). Astfel, răspunderea evaluatorului pentru rapoartele de
evaluare întocmite nu încetează odată cu predarea acestora la bancă.
Art. 92
(1) La evaluarea garanțiilor reale corporale, situate în afara României, pentru
recunoașterea calității acestora de diminuatori de risc de credit în conformitate cu reglementările
Băncii Naționale a României, instituțiile de credit trebuie să aibă în vedere Standardele internaționale
de evaluare. Standardele de evaluare a bunurilor elaborate de către ANEVAR (SEV) sunt compatibile
cu standardele internaționale de evaluare (IVS).
(2) La evaluarea garanțiilor reale corporale, situate pe teritoriul României, pentru
recunoașterea calității acestora de diminuatori de risc de credit în conformitate cu reglementările
Băncii Naționale a României, instituțiile de credit trebuie să aibă în vedere Standardele internaționale
de evaluare, respectiv Ghidul privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor, emis de Asociația
Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR).”
NOTĂ
Ulterior, Ghidul privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor, emis de Asociația
Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) s-a transformat în ghid de evaluare GEV 520 -
Evaluarea pentru garantarea împrumutului, inclus în Standardele de evaluare a bunurilor.
Acest Ghid reprezintă o trecere în revistă a cerințelor specifice pe care un raport de
evaluare elaborat pentru garantarea creditelor trebuie să le îndeplinească. Acesta stabilește
coordonatele generale privind relația dintre evaluator (intern sau extern) și instituția financiară
(conținutul cadru al raportului de evaluare, timp de răspuns, principalele prevederi care trebuie
prevăzute în contractul/ convenția de colaborare cu banca în definirea misiunii de evaluare, alte
aspecte).
De asemenea, ținând cont de activitatea bancară specifică, ghidul stabilește particularități
privind stabilirea și raportarea valorii în cazul reevaluării proprietăților imobiliare/activelor, fie
individual, fie la nivel de portofoliu de active.
„(3) Pentru scopul indicat la alin. (1) și (2), instituțiile de credit trebuie să realizeze
evaluarea garanțiilor reale corporale cu persoane care dețin calificarea, abilitățile și experiența
necesare pentru efectuarea unei evaluări și care sunt independente de procesul decizional în ceea ce
privește creditul.”
Calificarea este data de ANEVAR, însă abilitățile și experiența sunt ale fiecărui evaluator. Un
evaluator trebuie să fie onest și să aibă curajul să refuze o misiune de evaluare.
b) OUG 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri
imobile, precum și pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr.
50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori
Aceasta ordonanță este emisă de Guvernul României și este în conformitate cu
reglementările europene în ceea ce privește creditul ipotecar acordat persoanelor fizice. Include
reglementari specifice referitor la activitatea de evaluare:
„Articolul 81
(1) La evaluarea unui bun imobil sunt utilizate standardele de evaluare obligatorii adoptate
de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România.
(2) Creditorii se asigură că evaluarea unui bun imobil se realizează de către evaluatori
autorizați, independenți, membri ai Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România.
(3) Evaluarea se comunică de către evaluator consumatorului și creditorului, pe hârtie sau
pe un alt suport durabil, de comun acord stabilit.
(4) Creditorii păstrează un exemplar al evaluării pe toată durata derulării contractului de
credit.
Articolul 82
(1) Competența evaluatorilor din punct de vedere profesional se realizează conform
prevederilor Ordonanței Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor,
aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările și completările ulterioare.
(2) Creditorii se asigură că evaluatorii sunt independenți în raport cu procesul de acordare a
creditului, astfel încât să se asigure o evaluare imparțială și obiectivă.”
Aceste reglementări legislative confirmă faptul că evaluarea garanțiilor pentru
împrumuturile acordate de instituțiile bancare trebuie realizată în conformitate cu standardele de
evaluare obligatorii, iar serviciile de evaluare pot fi îndeplinite numai de către evaluatorii autorizați
membri ai ANEVAR.
Specificul evaluării în scopul garantării împrumutului

 Instituția de credit nu poate accepta rapoarte de evaluare realizate pentru alte scopuri
decât pentru garantarea împrumutului.
 Bunurile care sunt aduse în garanție pentru împrumuturile acordate de instituțiile
bancare și care trebuie evaluate, pot fi de tipul:
- proprietăți imobiliare (terenuri, apartamente, locuințe individuale, spații comerciale,
spații industriale, birouri, hoteluri etc.);
- bunuri mobile (echipamente, mașini și instalații, mobilier, stocuri etc.)
- instrumente financiare (titluri de stat, acțiuni, părți sociale, participații la fonduri de
investiții), creanțe, scrisori de garanție etc.
- patente și drepturi de autor.
 Evaluatorii autorizați care întocmesc rapoarte de evaluare trebuie să dețină
specializările necesare pentru îndeplinirea misiunii de evaluare, în funcție de tipul bunurilor care se
evaluează (pentru bunuri imobile, Evaluări de bunuri imobile – EPI, pentru bunuri mobile, Evaluări de
bunuri mobile – EBM etc.)
 Instituțiile bancare stabilesc regulamente și proceduri proprii cu privire la evaluarea
garanțiilor. Evaluatorii trebuie să primească (sau să solicite dacă nu primesc) din partea acestora
informațiile și cerințele specifice, după caz.
 Orice derogări de la Standardele de evaluare, solicitate de instituția bancară, trebuie
transmise în scris către evaluator. Dacă evaluatorul întocmește raportul de evaluare cu derogare de
la Standarde, fără a avea confirmarea scrisă a instituției bancare, atunci întreaga responsabilitate
revine evaluatorului pentru efectele pe care le produce respectivul raport de evaluare. Este de
datoria evaluatorului să atragă atenția dacă termenii misiunii de evaluare nu corespund.
 Comanda privind întocmirea raportului de evaluare pentru garantare poate fi emisă atât
de către client, cât și de către instituția bancară în mod direct, în funcție de procedura fiecărei bănci
în parte.
 Acceptarea ca garanție a unui bun evaluat este responsabilitatea instituției bancare, nu
a evaluatorului.
 Procesul de evaluare respectă întocmai Standardele de evaluare a bunurilor.
 Tipul valorii care se estimează în scopul garantării împrumutului este valoarea de piață.
 Instituția bancară creditoare a împrumutului garantat cu bunul supus evaluării este unul
din utilizatorii desemnați ai raportului de evaluare.
 Raportul de evaluare este întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a
bunurilor sau poate avea o structură simplificată, dacă acest lucru este solicitat în scris de instituția
bancară.
 Inspecția bunului și identificarea acestuia sunt obligatorii.
 Evaluatorul trebuie să descrie detaliat bunul evaluat și să menționeze orice diferențe ce
există între situația descrisă în actele de proprietate și cea reală constatată cu ocazia inspecției
bunului.
Metodologie – conform GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului

 Abordările în evaluare aplicabile sunt toate cele trei abordări recunoscute de
Standardele de evaluare a bunurilor: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin
cost.
 Se pot utiliza una sau mai multe abordări, în funcție de tipul bunului de evaluat, de
calitatea și cantitatea datelor disponibile.
 Pentru evaluarea în scopul garantării împrumuturilor este obligatoriu să poată fi
aplicată cel puțin una din abordările prin piață sau prin venit. Abordarea prin cost poate fi aplicată
pentru a valida rezultatul obținut prin una de celelalte doua abordări menționate. Dacă nu se poate
aplica niciuna din abordările prin piață sau venit, evaluatorul va înștiința instituția de credit și va
acționa conform instrucțiunilor acesteia.
 Informațiile utilizate trebuie să fie reale și verificabile. În raportul de evaluare trebuie să
se prezinte sursa informațiilor și date de contact pentru a putea fi verificate comparabilele. Trebuie
prezentat raționamentul pe baza căruia au fost alese comparabilele.
 Concluzia evaluatorului este susținută de abordarea considerată ca fiind cea mai
relevantă, în funcție de calitatea și cantitatea informațiilor utilizate.
 Nu se va aplica o abordare numai cu caracter formal, dacă și o singură abordare este
relevantă, adecvată și bazată pe informații suficiente, verificate și credibile.
 Alocarea valorii: valoarea de piață poate fi alocată pe componente, în conformitate cu
Standardele de evaluare a bunurilor, la cererea instituțiilor de credit.
 Abordarea prin cost este utilă și în cazul în care trebuie evaluată o investiție imobiliară
nefinalizată (conform SEV 233 Investiția imobiliară în curs de construire). Valoarea la stadiul de la
data evaluării se determină prin deducerea din valoarea de piață considerată finalizată la data
evaluării, a costurilor lucrărilor necesare finalizării și a ajustărilor adecvate pentru profit și risc. Toate
ipotezele relevante utilizate în evaluare trebuie să reflecte condițiile de piață de la data evaluării.
 Nu este adecvat să se estimeze valoarea de piață a unei investiții imobiliare nefinalizate
luând în considerare numai planul proiectului sau studiul de fezabilitate realizat la începutul
proiectului. Odată ce execuția proiectului a început, acesta nu mai este un instrument credibil pentru
estimarea valorii, deoarece datele de intrare pentru evaluare vor fi cele istorice. Din acest motiv, o
abordare bazată pe estimarea procentajului în care a fost executat proiectul, înainte de data
evaluării, este puțin probabil să fie relevantă pentru determinarea valorii de piață curente (SEV 233).
 O evaluare se poate face pe baza unor ipoteze speciale bine definite, precizate în
termenii de referință ai evaluării și agreate în scris cu instituția de credit.
 Când creditul propus are rolul de a fundamenta cumpărarea unui drept asupra
proprietății imobiliare, în mod normal, va exista un preț de vânzare agreat sau confirmat. Trebuie
făcute investigații de piață pentru a stabili acest preț, iar rezultatul acestor investigații trebuie să fie
menționat în raport. Când există o diferență între un preț de tranzacționare recent sau un preț de
ofertă și valoarea rezultată din evaluare, raportul trebuie să conțină un comentariu despre motivele
obținerii acestei diferențe (SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru
garantarea împrumutului).
 Garanțiile se evaluează periodic pe durata derulării creditului, în conformitate cu
reglementările legale europene și naționale specifice. Evaluarea se poate realiza individual sau global
(în cazul portofoliilor omogene pentru care se pot constitui populații statistice).
Evaluatorul trebuie să acționeze cu bună credință conform Codului de etică al profesiei de
evaluator autorizat.
Toate rapoartele de evaluare întocmite în scopul garantării împrumuturilor trebuie sa
conțină și recipisa care dovedește înregistrarea datelor din raport în Baza Imobiliară de Garanții (BIG)
a ANEVAR.
Aspecte practice în evaluare pentru diferite scopuri:

 Evaluarea pentru garantarea împrumutului – baza de plecare o reprezintă documentele
de proprietate (extras CF, documentație cadastrală, etc.)
 Evaluarea pentru raportare financiară – baza de plecare o reprezintă lista de mijloace
fixe din evidențele contabile ale societății. Rezultatul evaluării fiind emis pe aceeași listă primită,
respectiv se va efectua alocarea elementelor înregistrate în evidențele contabile ale societății. În
cazul în care se evaluează un mijloc fix, este obligatoriu să fie evaluată întreaga clasa din care face
parte.
Evaluarea pentru impozitare – baza de plecare o reprezintă Anexa 1 la GEV 500, furnizată
de către contribuabil, anexă care conține și tipul de utilizare a clădirii (rezidențială /nerezidențială
sau mixtă).
3.2 Evaluarea întreprinderii
3.2.1. Introducere
Evaluarea întreprinderilor, a participațiilor la întreprinderi și a activelor necorporale
poate fi realizată numai de către evaluatorii autorizați care dețin specializarea evaluarea
întreprinderii (EI) conform legislației aplicabile în România. În situația în care evaluarea este
realizată de un membru corporativ, elaborarea raportului trebuie coordonată de unul sau mai
mulți evaluatori având specializarea EI.
Evaluatorul de întreprinderi se poate baza pe evaluarea efectuată de alți evaluatori
autorizați cu specializarea corespunzătoare.
3.2.2 Stabilirea termenilor de referință ai evaluării
1. La începutul procesului de evaluare, precum și pe parcursul acestuia, evaluatorul

trebuie să stabilească termenii de referință ai evaluării care vor fi agreați cu clientul și vor fi
precizați în scris într-un document contractual.
2. Documentul contractual include cerințele cuprinse în SEV 101, cu precizările detaliate
în continuare. Aceste aspecte se vor regăsi și în raportul de evaluare:
a) Identificarea evaluatorului și a competenței acestuia;
b) Identificarea clientului și, după caz, a altor utilizatori desemnați sau persoane care pot
avea acces la raportul de evaluare:
• identificarea clientului evaluării (persoană fizică sau juridică);
• identificarea altor utilizatori desemnați, dacă este cazul. Utilizatorul desemnat trebuie
să fie identificat prin nume, conform termenilor agreați cu clientul;
• identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot avea acces la raportul de
evaluare. Atunci când este posibil, aceste persoane trebuie să fie identificate prin nume, conform
termenilor agreați cu clientul. Totuși, dacă identificarea prin nume nu este adecvată, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoană prin precizarea tipului acesteia (de exemplu, auditorii
clientului, consultanții juridici ai clientului, autorități fiscale etc.);
(1) Se vor preciza condițiile în care alți utilizatori desemnați vor putea utiliza raportul de
evaluare, respectiv condițiile în care alte persoane pot avea acces la raportul de evaluare.
Aceste condiții pot include: limitarea sau excluderea asumării răspunderii evaluatorului
față de un utilizator desemnat sau față de o persoană care are acces la raportul de evaluare;
referiri la adecvarea scopului evaluării față de interesele unui utilizator desemnat sau ale unei
persoane care poate avea acces la raportul de evaluare; respectarea termenilor de
confidențialitate sau altele.
(2) Utilizatorii desemnați, alte persoane care pot avea acces la raportul de evaluare,
precum și condițiile menționate în paragraful anterior pot fi identificate și menționate în secțiunea
privind restricțiile aplicabile utilizării, difuzării și publicării raportului de evaluare.
(3) Persoana care primește o copie a unui raport de evaluare nu devine un utilizator
desemnat decât în cazul în care este autorizată de către evaluator și identificată explicit ca
utilizator desemnat.
Standardele de evaluare a bunurilor 2016
(4) Persoana care primește o copie a unui raport de evaluare fără să fi fost identificată de
către evaluator ca utilizator desemnat sau ca persoană care poate avea acces la raportul de
evaluare, sau fără a avea atribuții legale sau reglementate în legătură cu respectivul raport de
evaluare, nu poate fi considerată ca utilizator desemnat al raportului de evaluare în sensul acestui
Ghid și nu este îndreptățită la niciun fel de pretenție față de evaluator.
c) Scopul evaluării
SEV 101 și SEV 200 dau exemple de astfel de scopuri ale evaluării. De asemenea, scopul
evaluării poate fi asistența acordată clientului în cadrul unei potențiale tranzacții, respectarea unor
reglementări privind piața de capital, informarea managementului sau acționarilor etc.
d) Identificarea întreprinderii sau a participației la întreprindere subiect al evaluării
(1) identificarea întreprinderii (de exemplu, prin următoarele elemente: denumire, adresă
etc.);
(2) precizarea tipului de întreprindere, în sensul definiției întreprinderii utilizată în acest
ghid, precum și, în cazul în care evaluarea se referă la o întreprindere în ansamblul său, specificarea
valorii estimate, și anume, valoarea capitalurilor proprii sau valoarea întreprinderii;
(3) precizarea tipului valorilor mobiliare (de exemplu, acțiuni, părți sociale etc., precum și
clasa valorilor mobiliare respective, dacă este cazul);
(4) specificarea mărimii participației (de exemplu, 100% din acțiuni sau un pachet de
acțiuni emise de către întreprinderea respectivă a cărui mărime poate fi exprimată fie numeric, fie
procentual etc.).
e) Tipul valorii;
f) Data evaluării;
(1) În completarea cerințelor cuprinse în SEV 101, referitor la data evaluării, aceasta poate
să nu fie menționată în mod expres în documentele contractuale care se referă la evaluări ce vor fi
elaborate în baza unor comenzi viitoare (cum este cazul contractelor de prestări servicii de
evaluare încheiate cu instituțiile de credit). Documentele contractuale trebuie însă să indice
intervalul de timp în care urmează să se emită raportul de evaluare și data de la care decurge acest
termen.
(2) Data evaluării nu poate fi ulterioară datei raportului.
g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării;
h) Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea;
i) Ipoteze și ipoteze speciale
(1) Orice instrucțiuni sau ipoteze speciale (de exemplu, dar fără a se limita la acestea,
includerea sau excluderea anumitor active sau pasive în situațiile financiare ale întreprinderii sau
entității care face subiectul evaluării) primite de evaluator din partea clientului, pot fi luate în calcul
numai dacă acestea pot fi considerate, în mod rezonabil, ca fiind realiste, relevante și adecvate
situațiilor particulare ale evaluării;
(2) În cazul în care un client solicită o evaluare în vederea estimării valorii de piață pe baza
unei ipoteze pe care evaluatorul o consideră ca fiind nerealistă, acesta trebuie să refuze furnizarea
serviciilor de evaluare.
j) Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
k) Declararea conformității evaluării cu standardele de evaluare aplicabile în România
sau explicarea cauzei nonconformității

l) Descrierea raportului
3. Termenii de referință ai evaluării pot fi modificați pe parcursul elaborării raportului de

evaluare, după caz, prin acordul scris al evaluatorului și clientului, cu condiția ca orice modificare să
fie agreată în scris de către părți înainte de emiterea raportului de evaluare final.
4. Termenii de referință ai evaluării trebuie formulați într-o manieră clară, care să nu
inducă în eroare niciuna dintre părțile contractuale și nici un terț independent și avizat care are
acces legitim la documentul contractual în care aceștia sunt consemnați.
5. Termenii de referință ai evaluării agreați de către evaluator și client în documentul
contractual menționat anterior, precum și o referire la acest document contractual, trebuie
prezentați în raportul de evaluare, în mod sintetic, într-un format considerat adecvat de evaluator.
În toate cazurile, acești termeni vor fi formulați într-o manieră clară, care să nu inducă în eroare în
mod voit un utilizator desemnat al raportului de evaluare, care nu are acces la documentul
contractual prin care s-au consemnat termenii de referință ai evaluării.
3.2.3 Culegerea și analiza datelor

6. Evaluatorul trebuie să identifice informațiile necesare pentru efectuarea evaluării,
precum și modalitățile de obținere a acestora. Documentarea poate cuprinde: discuții cu clientul,
vizitarea întreprinderii subiect al evaluării, întâlniri și interviuri cu conducerea și personalul
relevant, inspecția anumitor active sau linii de producție, identificarea și accesarea anumitor surse
publice sau private de informații, alte activități considerate de către evaluator ca fiind necesare
pentru elaborarea raportului de evaluare.
7. Se recomandă ca amploarea documentării necesare să fie estimată la începutul
evaluării. În acest sens, se recomandă ca evaluatorul să transmită clientului o cerere preliminară
de informații la începutul activității de evaluare, pentru a-și putea planifica activitățile ulterioare. În
unele cazuri, evaluatorul poate constata că sunt necesare informații suplimentare față de cele
determinate inițial, astfel încât anumite activități de documentare pot continua pe parcursul
evaluării.
8. În toate cazurile, evaluatorul va identifica, documenta și informa clientul asupra
oricăror limitări sau restricții referitoare la informațiile necesare pentru elaborarea raportului de
evaluare.
9. Culegerea datelor trebuie să se bazeze pe surse și baze de date credibile și relevante
la data evaluării. De asemenea, în raportul de evaluare este necesară prezentarea cu acuratețe a
surselor din care au provenit datele utilizate de evaluator în calculul și raționamentul său. În cadrul
procesului de culegere a datelor se recomandă ca evaluatorul de întreprinderi să ia în considerare
următorii factori:
a) drepturile, privilegiile sau condițiile aferente dreptului de proprietate, indiferent dacă
sunt deținute de o societate pe acțiuni, de o societate cu răspundere limitată sau de un proprietar
individual (conform C5-C7, SEV 200);
b) mărimea relativă a participației care trebuie evaluată – dacă există sau nu poziție de
control și dacă poziția aduce beneficii suplimentare (conform C7, SEV 200);
c) obiectul de activitate al întreprinderii, piața în care operează aceasta, principalii
competitori, clienți și furnizori;
d) mediul economic și politic care ar putea afecta întreprinderea subiect (conform C10,
SEV 200);
e) corelarea informațiilor utilizate în evaluare cu tendințele de piață și explicarea
eventualelor devieri de la evoluția domeniului de activitate, precum și, după caz, prezentarea
verificărilor întreprinse referitoare la rezonabilitatea ipotezelor considerate (conform C8, SEV 200);
f) poziția și performanțele financiare ale întreprinderii, atât în ultimii ani de funcționare,
cât și la data evaluării (conform C9, SEV 200);
g) informații legate de veniturile și cheltuielile generate de activele din afara exploatării,
precum și considerații privind posibilitatea valorificării acestora (conform C11, SEV 200).
h) politica de dividende;
i) alte informații de piață, cum ar fi: ratele rentabilității altor investiții, dezavantajele
lipsei de lichiditate etc.;
j) tranzacțiile anterioare în care au fost implicate participații ale întreprinderii subiect al
evaluării;
k) informații privind prețul de piață al acțiunilor tranzacționate pe o piață reglementată,
precum și prețurile de achiziție ale participațiilor sau ale întreprinderilor similare ce își desfășoară
activitatea în același domeniu de activitate sau din domenii de activitate condiționate de aceiași
factori de risc;
l) orice alte informații considerate de evaluator ca fiind relevante.
10. Datele colectate de evaluator trebuie analizate, iar în cazul în care sunt relevante
pentru evaluare, ele trebuie prezentate în cadrul raportului de evaluare.
11. Evaluatorul trebuie să acorde importanță analizei situațiilor financiare ale
întreprinderii subiect al evaluării. Există trei scopuri ale analizei financiare și ale ajustărilor
situațiilor financiare:
a) înțelegerea relațiilor existente între elementele din contul de profit și pierdere și cele
din bilanț, inclusiv a tendințelor care s- au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea
riscurilor inerente în activitatea întreprinderii, precum și a perspectivelor performanței financiare
viitoare;
b) compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili factorii cheie care ar putea
influența valoarea;
c) ajustarea situațiilor financiare istorice pentru a reflecta performanțele și perspectivele
de evoluție viitoare a întreprinderii.
12. Paragrafele 17 și 18, referitoare la analiza datelor, trebuie interpretate ca având
caracter orientativ și nu limitativ sau obligatoriu. Evaluatorul va selecta pe baza raționamentului
său profesional acele aspecte ale analizei financiare care sunt relevante pentru scopul evaluării,
întreprinderea subiect al evaluării, precum și abordările și metodele de evaluare aplicate.
13. Elementele de analiză financiară prezentate în cadrul raportului de evaluare
trebuie să fie utile și adecvate aplicării abordărilor și metodelor de evaluare selectate, să fie
prezentate în mod clar și obiectiv și să nu inducă în eroare în mod voit un utilizator desemnat al
raportului de evaluare.
14. Pentru estimarea valorii de piață a întreprinderii pot fi necesare ajustări ale
înregistrărilor financiare în scopul de a reflecta cât mai corect realitatea economică. Aceste ajustări
ale elementelor situațiilor financiare pot necesita și ajustări corespunzătoare ale impozitelor.
15. Ajustările situațiilor financiare trebuie făcute, atunci când este necesar, asupra
datelor financiare raportate, pentru elementele relevante și semnificative în evaluare. Ajustările
pot fi adecvate în următoarele cazuri:
a) ajustarea veniturilor și cheltuielilor la niveluri care sunt reprezentative în mod rezonabil
pentru continuarea activităților de exploatare;
b) prezentarea pe o bază consecventă atât a datelor financiare ale întreprinderii în cauză,
cât și a celor ale întreprinderilor selectate ca bază de comparație;
c) ajustarea valorilor contabile înregistrate în situațiile financiare la valori de piață;
d) existența activelor și datoriilor în afara bilanțului sau din afara exploatării, ceea ce
poate necesita ajustarea veniturilor și cheltuielilor generate de acestea;
e) eliminarea din situațiile financiare a impactului unor evenimente cu caracter
excepțional;
f) amortizarea poate să necesite o ajustare față de amortizarea contabilă din situațiile
financiare, pentru a putea fi comparată, cu mai mare precizie, cu regimul de amortizare practicat în
întreprinderile similare;
g) ajustarea impactului contractelor, respectiv oricăror alte tranzacții cu parteneri afiliați
sau terțe persoane (tranzacții cu titlu gratuit, donații, tranzacții comerciale, leasing, închiriere, etc),
dacă acestea nu reflectă condițiile de piață.
16. Aprecierea adecvării unei ajustări se va face luând în considerare puterea de
control a deținătorilor participației evaluate, pentru a determina dacă aceștia au sau nu puterea de
decizie pentru a modifica elementele supuse ajustării. Evaluatorul trebuie să își exercite
raționamentul profesional pentru a reflecta această situație atunci când ia în considerare ajustările
potențiale.
17. În situația în care evaluatorul a realizat ajustări ale situațiilor financiare, acestea
trebuie prezentate în cadrul raportului de evaluare împreună cu raționamentul care a stat la baza
realizării lor, în vederea susținerii validității lor.
3.2.4 Aplicarea abordărilor în evaluare Abordarea prin piață

18. Conform C15, SEV 200, abordarea prin piață compară întreprinderea subiect cu alte
întreprinderi similare, cu participații la întreprinderi similare tranzacționate pe piață, precum și cu
orice tranzacții relevante cu participații ale întreprinderii subiect.
19. Cele trei surse uzuale de informații (folosite în abordarea prin piață) sunt: piețele
de capital pe care se tranzacționează participații la întreprinderi similare; piața fuziunilor și
achizițiilor de întreprinderi; și tranzacțiile anterioare cu participații ale
întreprinderii subiect al evaluării (conform C16, SEV 200).
20. Conform C17, SEV 200, în abordarea prin piață este necesar ca evaluatorul să aibă
acces la o bază de date credibilă care să cuprindă informații privind caracteristicile calitative și
cantitative ale întreprinderilor similare selectate pentru analiza comparativă.
21. În completarea C18, SEV 200, evaluatorul va realiza analiza cantitativă și calitativă,
prin identificarea caracteristicilor reprezentative ale întreprinderii subiect, care ar trebui să fie
analizate în comparație cu cele ale întreprinderilor identificate ca fiind similare (de exemplu, se pot
analiza: aria geografică în care operează întreprinderile respective, cifra de afaceri și structura
acesteia, valoarea și structura valorii activelor, marjele de profit, perspectivele de creștere etc.).
22. Analiza cotațiilor acțiunilor emise de întreprinderi similare și listate pe o piață de
capital sau a tranzacțiilor private care implică achiziționarea unor participații la întreprinderi
similare se concretizează, de regulă, în calculul anumitor multiplicatori. În calculul acestor
multiplicatori, în afara celor menționate la C19, SEV 200, evaluatorul trebuie să ia în considerare
următoarele aspecte:
a) în evaluarea întreprinderii subiect pot fi selectați mai mulți multiplicatori ce pot fi
aplicați, fiind necesar ca evaluatorul să argumenteze opțiunea pentru multiplicatorii selectați în
evaluarea întreprinderii sau participației la o întreprindere;
b) de regulă, multiplicatorii care au la numărător valoarea întreprinderii utilizează ca
numitor elemente din situațiile financiare ce nu iau în considerare îndatorarea întreprinderii
(precum, cifra de afaceri, profitul înainte de dobânzi, amortizare și impozit pe profit ─ EBITDA,
profit înainte de dobânzi și impozit pe profit ─ EBIT etc.), iar multiplicatorii care au la numărător
valoarea capitalurilor proprii utilizează la numitor elemente din situațiile financiare ce iau în
considerare îndatorarea întreprinderii (de exemplu, profitul net, valoarea contabilă netă a
capitalurilor proprii etc.);
c) elementele care întră în calculul multiplicatorilor trebuie să fie determinate în mod
similar atât pentru întreprinderea evaluată, cât și pentru întreprinderile comparabile;
d) datele referitoare la prețul unei tranzacții, utilizate în calculul multiplicatorilor, ar
trebui să fie valabile la data evaluării. Datele colectate privind indicatorii financiari ai
întreprinderilor similare, luați în considerare în calculul multiplicatorilor, pot fi informații istorice
valabile la data evaluării sau pot fi previzionate. Evaluatorul ar trebui să argumenteze opțiunea sa
privind indicatorii financiari luați în considerare și natura informațiilor colectate;
e) utilizarea unor indicatori statistici (de exemplu, medie, mediană, medie armonică etc.),
pentru calculul multiplicatorilor pe baza informațiilor disponibile privind întreprinderile similare,
trebuie motivată de către evaluator și fundamentată adecvat în cadrul raportului de evaluare;
f) ajustarea nivelului indicatorilor financiari luați în considerare pentru elementele
neobișnuite, cu caracter excepțional și din afara exploatării, ar trebui fundamentată adecvat în
cadrul raportului de evaluare;
g) informațiile de piață privind întreprinderile similare trebuie utilizate cu atenție, în
multe situații fiind recomandate anumite ajustări pentru ca informațiile respective să fie relevante
pentru evaluarea întreprinderii subiect. Orice ajustări ale informațiilor de piață realizate de către
evaluator vor trebui argumentate în cadrul raportului de evaluare.
23. Când în evaluare sunt utilizate informații despre tranzacțiile anterioare ale
întreprinderii, pot fi necesare ajustări ale acestora pentru a lua în considerare modificările
survenite în economie, în domeniul de activitate și în întreprinderea respectivă. Tranzacțiile
anterioare pot fi considerate ca fiind comparabile, numai dacă ajustările pot fi argumentate, iar în
urma ajustărilor rezultă valori care pot fi considerate a fi realizabile în contextul economic general
și specific, valabil la data evaluării.
24. În abordarea prin piață, evaluatorul poate considera ca fiind adecvată aplicarea
unor prime sau disconturi pentru a reflecta diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate
etc. Utilizarea și nivelul oricăror astfel de prime sau disconturi vor trebui argumentate în raportul
de evaluare.
3.2.5 Abordarea prin venit

25. Prin abordarea prin venit se estimează valoarea unei întreprinderi sau a unei
participații prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor economice viitoare. Cele două metode
uzuale ale abordării prin venit sunt: metoda capitalizării beneficiilor economice și metoda fluxurilor
de numerar actualizate.
26. Capitalizarea beneficiilor economice poate fi utilizată fie în cadrul metodei

fluxurilor de numerar actualizate pentru a determina valoarea terminală, fie în aplicarea metodei
actualizării dividendelor.
27. În metoda capitalizării beneficiilor economice, un nivel reprezentativ anual
normalizat al beneficiilor se împarte la o rată de capitalizare adecvată.
28. Conform C25, SEV 200, în aplicarea metodelor de capitalizare, creșterea așteptată a
beneficiilor economice este luată în considerare în rata de capitalizare. Pentru a determina rata de
capitalizare, din rata de actualizare se scade rata așteptată de creștere pe termen lung a
beneficiilor economice.
29. În metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar se estimează
pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri se convertesc în valoare prin aplicarea ratei de
actualizare, folosind tehnici de actualizare.
30. Fluxurile nete de numerar se estimează pe baza previziunilor furnizate de către
client. Evaluatorul poate ajusta aceste previziuni în baza raționamentului profesional. Ajustările
previziunilor și raționamentul care a stat la baza ajustărilor vor fi prezentate în raport. În situația în
care nu sunt disponibile previziuni elaborate de către client, dar există suficiente informații publice
pentru elaborarea acestor previziuni, evaluatorul poate estima fluxurile nete de numerar în baza
previziunilor proprii. În acest caz, raportul va menționa sursa previziunilor și raționamentul în baza
cărora acestea au fost elaborate.
31. Beneficiile economice viitoare trebuie estimate luând în considerare activele
deținute de întreprinderea subiect și investițiile necesare, performanțele anterioare ale
întreprinderii, evoluția așteptată a acestora, precum și factorii economici cu impact asupra
activității întreprinderii și asupra domeniului său de activitate.
32. Ratele de actualizare trebuie estimate în aceeași monedă în care sunt exprimate
fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile economice supuse actualizării sau capitalizării.
33. Trebuie să existe coerență între fluxurile nete de numerar și tipul de rată de
actualizare utilizat. Astfel, fluxurilor nete de numerar estimate după impozitare li se vor aplica o
rată de actualizare estimată după impozitare, iar fluxurilor nete de numerar estimate înainte de
impozitare li se vor aplica rate de actualizare estimate înainte de impozitare.
34. Fluxurile nete de numerar exprimate în termeni nominali (ce includ modificările
viitoare ale prețurilor generate de inflație sau deflație) sunt actualizate cu rate nominale, iar
fluxurile nete de numerar exprimate în termeni reali (prețuri constante) sunt actualizate folosind
rate de actualizare exprimate în termeni reali.
35. În mod similar, rata de creștere așteptată pe termen lung a beneficiilor economice
trebuie să fie fundamentată și exprimată în mod clar, în termeni nominali sau reali, după caz.
36. Conform C1 și C26, SEV 200, valoarea întreprinderii este determinată în mod uzual
prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziția întreprinderii cu costul mediu ponderat al
capitalului. Valoarea capitalurilor proprii poate fi determinată fie direct, prin actualizarea fluxurilor
nete de numerar la dispoziția acționarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scăderea
valorii datoriilor nete purtătoare de dobândă din valoarea întreprinderii.
37. În situația în care întreprinderea subiect deține active din afara exploatării, acestea
trebuie analizate și evaluate separat la valoarea de piață, putând fi luate în considerare și costurile
generate de vânzare, dacă este cazul. În această situație, evaluatorul va ajusta situațiile financiare
în vederea eliminării impactului activelor din afara exploatării. Ajustările efectuate în contul de
profit și pierdere trebuie să aibă în vedere eliminarea atât a veniturilor, cât și a cheltuielilor
aferente activelor din afara exploatării, inclusiv a impactului impozitării.
38. În estimarea costului mediu ponderat al capitalului trebuie să se ia în calcul o
structură adecvată a capitalului, care ia în considerare caracteristicile întreprinderii și ale
domeniului de activitate și care este determinată pe baza valorii de piață a capitalurilor proprii și a
datoriilor purtătoare de dobândă.
39. Conform C29, SEV 200 evaluatorul poate ajusta valoarea estimată prin abordarea
prin venit pentru a reflecta lipsa de lichiditate a participației subiect al evaluării sau lipsa dreptului
de control aferent participației respective. Utilizarea și nivelul oricăror astfel de prime sau
disconturi vor trebui argumentate în raportul de evaluare.
40. Metoda actualizării dividendelor se recomandă a fi utilizată în cazul în care

evaluatorul deține suficiente informații credibile privind politica de dividende a întreprinderii și
evoluția sa viitoare.
41. Informațiile utilizate și indicatorii estimați folosiți în aplicarea abordării prin venit
trebuie să fie argumentate în raportul de evaluare. Ratele de actualizare/capitalizare, modelul de
estimare și raționamentul care a stat la baza determinării acestora trebuie să fie prezentate în
raportul de evaluare.
3.2.6 Abordarea prin active

42. Standardul SEV 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi include următoarele
prevederi: „C14. - Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu, o întreprindere de
investiții sau de tip holding, poate fi derivată dintr-o însumare a valorilor activelor și datoriilor.
Aceasta este numită uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o
abordare propriu- zisă în evaluare, deoarece valoarea activelor și datoriilor individuale rezultă din
aplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare, descrise în SEV 100 Cadrul general,
înainte de a fi însumate."
43. În aplicarea abordării prin active, bilanțul contabil întocmit conform politicilor
contabile adoptate de întreprindere este ajustat astfel încât să reflecte toate activele corporale,
necorporale și financiare, precum și toate datoriile, la valoarea lor de piață sau la o altă valoare
adecvată. Poate fi necesară luarea în considerare a impactului ajustărilor asupra impozitelor. În
anumite cazuri specifice (de exemplu, evaluarea în ipoteza încetării activității) poate fi necesară
luarea în considerare a costurilor generate de vânzare și a altor cheltuieli.
44. Între valoarea activului net obținută prin aplicarea abordării prin active conform
C14, SEV 200 și valoarea capitalurilor proprii ale întreprinderii care ar rezulta prin aplicarea
abordării prin piață sau a abordării prin venit, atunci când acestea ar fi aplicabile, pot exista deseori
diferențe semnificative. Evaluatorul va analiza, prezenta și argumenta în raportul de evaluare
măsura în care valoarea activului net obținută prin însumarea valorilor individuale ajustate ale
activelor și datoriilor este considerată reprezentativă pentru evaluarea întreprinderii subiect.
Informațiile utilizate și indicatorii estimați folosiți în aplicarea abordării prin active trebuie să fie
argumentate în raportul de evaluare.
45. În abordarea prin active, evaluatorul poate considera ca fiind adecvată aplicarea
unor prime sau disconturi pentru a reflecta diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate
etc. Utilizarea și nivelul oricăror astfel de prime sau disconturi vor trebui argumentate în raportul
de evaluare.
3.2.7 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

46. În fundamentarea concluziei asupra valorii, în raportul de evaluare se va face
referire la abordarea sau abordările în evaluare aplicate, la datele de intrare utilizate și la
argumentarea concluziilor stabilite.
47. Selectarea și argumentarea abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare
adecvate depinde de calitatea, cantitatea și credibilitatea informațiilor disponibile, precum și de
raționamentul profesional al evaluatorului, raționament ce trebuie prezentat în raportul de
evaluare. În anumite situații se poate ca una sau două abordări să nu fie relevante sau aplicabile,
evaluatorul având obligația profesională de a prezenta în cadrul raportului de evaluare
argumentele și raționamentele care au stat la baza neaplicării acestora.
48. Raționamentul profesional al evaluatorului se va concretiza în prezentarea
argumentelor care motivează importanța diferită acordată rezultatelor obținute prin aplicarea
metodelor de evaluare, respectiv în selectarea rezultatului obținut prin aplicarea uneia dintre
metodele de evaluare, pe care evaluatorul o consideră ca fiind cea mai credibilă.
49. Raționamentul profesional care stă la baza selectării rezultatului final și la stabilirea
concluziei asupra valorii trebuie să aibă în vedere credibilitatea, relevanța și adecvarea
informațiilor și ipotezelor luate în considerare în aplicarea metodelor de evaluare, în funcție de
scopul evaluării.
50. Nu se admite stabilirea valorii întreprinderii prin aplicarea mediei aritmetice sau
mediei ponderate a două sau mai multe valori obținute din aplicarea unor abordări sau metode
diferite de evaluare, cu excepția cazurilor în care acest tratament decurge dintr-o prevedere legală.
51. Aplicarea mai multor abordări în evaluare nu este necesară în situația în care
valoarea poate fi estimată prin aplicarea unei singure abordări în evaluare, adecvată și bazată pe
informații suficiente și credibile, iar aplicarea unei alte abordări ar presupune utilizarea unor
informații mai puțin relevante și credibile decât cele utilizate în aplicarea primei abordări.
52. În cazul evaluării unei participații la capitalul întreprinderii care dă dreptul la

lichidarea activelor acestora, se va avea în vedere determinarea valorii întreprinderii din
perspectiva lichidării numai în condițiile în care există suficiente indicii că lichidarea este probabilă
și că această valoare ar putea fi mai mare ca valoarea întreprinderii din perspectiva continuării
activității.
53. Aprecierea credibilității rezultatelor, obținute prin aplicarea abordărilor și
metodelor de evaluare utilizate, se va baza pe următorii factori:
a) scopul evaluării;
b) calitatea și credibilitatea informațiilor pe baza cărora au fost stabilite ipotezele de
evaluare;
c) situațiile specifice în care se poate afla întreprinderea, cum ar fi: se află în exploatare,
este de tip holding sau deține active din afara exploatării cu valori semnificative;
d) alți factori considerați ca fiind relevanți de către evaluator.
54. Rezultatul evaluării poate fi o singură valoare, de obicei rotunjită, sau un interval
de valori, în cazul în care există factori de risc cu influență semnificativă asupra valorii.
3.2.8 Raportare
55. Conținutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103 Raportare.
56. În scopul conformării cu cerința din SEV 103, paragraful 5 (i), ipotezele și ipotezele
speciale trebuie grupate și prezentate împreună într-o secțiune distinctă a raportului de evaluare.
Chiar dacă unele ipoteze și ipoteze speciale sunt aplicabile în multe evaluări, evaluatorul va evita
preluarea lor prin copiere din alte texte, fără o particularizare adecvată pentru evaluarea efectuată.
O ipoteză este adeseori legată de o limitare a documentării care ar putea fi realizată de către
evaluator. Prin urmare, toate ipotezele care sunt incluse în mod obișnuit în raport trebuie să fie
aduse la cunoștința clientului.
3.2.9 Particularități
57. În cazul evaluării acțiunilor emise de o întreprindere realizată pentru retragerea de
la tranzacționare a acesteia, nu se aplică disconturi pentru lipsa de control, respectiv pentru lipsa
de lichiditate/vandabilitate.
3.3 STANDARD DE EVALUARE – SEV 220 Maşini, echipamente şi instalaţii2 (IVS 220)
3.3.1 CERINŢE
1. Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluările maşinilor,
echipamentelor şi instalaţiilor. Acest standard include doar modificările, cerinţele
suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale
pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.
3.3.2 Termenii de referinţă ai evaluării (SEV 101)

2. Pentru respectarea cerinţei din SEV 101, paragraful 2(d), referitoare la
identificarea activului sau a datoriei care se evaluează, trebuie luată în considerare măsura
în care maşina, echipamentul sau instalaţia este ataşat(ă) la alte active sau este integrat(ă)
cu acestea. De exemplu:
• activele pot fi fixate în mod permanent de teren şi nu pot fi îndepărtate fără
demolarea substanţială fie a activului, fie a construcţiei sau structurii în care acesta este încorporat;
• un utilaj individual poate fi integrat într-o linie de producţie, unde funcţionarea lui
este dependentă de alte active.
În astfel de cazuri, va fi necesar să se definească în mod clar ce se include sau ce se
exclude din evaluare. Trebuie precizate orice ipoteze sau ipoteze speciale necesare care se referă la
disponibilitatea oricăror active complementare, a se vedea paragraful 4 următor.
3. Maşinile, echipamentele şi instalaţiile destinate să furnizeze diferite servicii sau
utilităţi unei construcţii, sunt adesea integrate în construcţie şi, odată instalate, nu pot fi separate
2
Conform IAS 16, maşinile, echipamentele şi instalaţiile sunt incluse în clasa imobilizărilor
corporale, exclusiv proprietatea imobiliară (terenul şi construcţiile).
de aceasta.
În mod normal, aceste elemente vor fi incluse în proprietatea imobiliară. Astfel de
exemple se referă la instalaţiile pentru furnizarea de energie electrică, gaz, căldură, aer condiţionat
sau pentru ventilaţie şi la echipamente, cum ar fi lifturile. Dacă scopul evaluării solicită ca aceste
elemente să fie evaluate separat, termenii de referinţă ai evaluării vor conţine o precizare privind
efectul firesc al includerii valorii acestora în valoarea proprietăţii imobiliare şi faptul că este posibil
să nu poată fi valorificate separat. În situaţia în care se fac evaluări diferite ale proprietăţii
imobiliare şi a maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor aflate în aceeaşi locaţie, este necesară
acordarea unei atenţii deosebite pentru a se evita fie omisiuni, fie duble înregistrări.
4. Din cauza naturii diverse şi a gradului diferit de transportabilitate al multor maşini,
echipamente şi instalaţii, în mod normal, vor fi necesare ipoteze suplimentare pentru a descrie
starea sau situaţiile în care sunt evaluate aceste active. Pentru conformarea la prevederile SEV 101,
paragraful 2(i), aceste ipoteze trebuie luate în considerare şi precizate în termenii de referinţă ai
evaluării. Exemple de ipoteze, care pot fi adecvate în diferite situaţii, sunt:
• aceea în care maşinile, echipamentele şi instalaţiile se evaluează ca un întreg,
instalate/pe amplasament şi ca parte a întreprinderii care îşi continuă activitatea normală de
exploatare;
• aceea în care maşinile, echipamentele şi instalaţiile se evaluează ca un întreg,
instalate/pe amplasament, dar în ipoteza că întreprinderea este închisă;
• aceea în care maşinile, echipamentele şi instalaţiile se evaluează ca elemente separate
ce urmează să fie scoase de pe locaţia lor permanentă (dezinstalate).
În anumite situaţii, ar putea fi adecvată folosirea mai multor ipoteze, de exemplu, pentru
a arăta efectul închiderii unei întreprinderi sau al încetării operaţiilor tehnologice asupra valorii
maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor.
3.3.3.Implementare (SEV 102)

5. Nu există cerinţe suplimentare pentru maşini, echipamente şi instalaţii.
3.3.4 Raportare (SEV 103)

6. În plus faţă de cerinţele minimale din SEV 103 Raportare, un raport de evaluare a
maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor va include referinţe corespunzătoare aspectelor incluse în
termenii de referinţă ai evaluării, în conformitate cu paragrafele 2−4 anterioare. De asemenea,
raportul va include un comentariu privind efectul asupra valorii raportate a oricăror active
corporale sau necorporale excluse din evaluare, de exemplu, un program pentru calculator aferent
unui instalaţii sau dreptul de ocupare în continuare a terenului pe care este amplasat activul.
3.3.5 COMENTARII
Maşini, echipamente şi instalaţii
C1. Maşinile, echipamentele şi instalaţiile reprezintă active corporale care sunt deţinute
de o entitate pentru a fi utilizate în producţia de bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi
închiriate terţilor sau pentru a fi folosite în scopuri administrative şi care se preconizează să fie
utilizate pe o perioadă de timp. Nu sunt clasificate ca maşini, echipamente sau instalaţii
următoarele tipuri de active:
• proprietatea imobiliară;
• resursele minerale sau naturale;

• materiile prime şi materiale;
• stocurile;
• consumabilele;
• activele agricole (de exemplu, plantaţii, animale etc.);
• bunurile mobile, cum ar fi operele de artă, bijuteriile sau colecţiile.
C2. În mod normal, o evaluare a maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor va impune
luarea în considerare a mai multor factori care se referă la activul în sine, la mediul lor şi la
potenţialul lor economic. Exemple de astfel de factori care pot fi luaţi în considerare sunt:
Factori legaţi de activ:
• specificaţia tehnică a activului;
• durata de viaţă fizică rămasă;
• starea activului, inclusiv istoricul privind întreţinerea sa;
• dacă activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent, costul de demontare şi de
mutare;
• orice pierdere potenţială a unui activ complementar, de exemplu, durata de
exploatare a unui utilaj poate fi diminuată din cauza duratei contractului de închiriere a
construcţiei în care este localizat.
Factori legaţi de mediu:
• localizarea faţă de sursa de materie primă şi de piaţa produsului. De asemenea,
adecvarea localizării poate avea o durată limitată, de exemplu, dacă materiile prime sunt limitate
sau dacă cererea este tranzitorie;
• impactul oricărei legislaţii privind mediul sau alte aspecte, care fie restricţionează
utilizarea, fie impun costuri suplimentare de funcţionare sau de demontare.
Factori legaţi de potenţialul economic:
• rentabilitatea efectivă sau cea potenţială a activului, pe baza comparării cheltuielilor
de exploatare cu beneficiile efective sau cu cele potenţiale;
• cererea pentru produsul realizat prin utilizarea maşinilor, echipamentelor şi
instalaţiilor, în legătură cu factorii macro şi micro economici care ar putea influenţa cererea;
• posibilitatea ca activului să i se atribuie o utilizare mai bună decât utilizarea sa
curentă.
3.4. ACTIVE NECORPORALE

C3. Activele necorporale nu fac parte din categoria maşinilor, echipamentelor şi
instalaţiilor. Totuşi, un activ necorporal poate avea efect asupra valorii maşinilor, echipamentelor şi
instalaţiilor. De exemplu, valoarea modelelor şi matriţelor este deseori legată nemijlocit de
drepturile de proprietate intelectuală asociate. Programele pentru calculator, datele tehnice,
tehnologiile şi brevetele de invenţie sunt alte exemple de active necorporale care pot avea un
impact asupra valorii maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor, aceasta depinzând de includerea
sau neincluderea lor în evaluare. În astfel de cazuri, evaluarea va presupune luarea în considerare
a activelor necorporale şi a impactului acestora asupra valorii maşinilor, echipamentelor şi
instalaţiilor.
SEV 220 Maşini, echipamente şi instalaţii
3.5 Scheme de finanţare

C4. O maşină, un echipament sau o instalaţie poate fi subiectul unei scheme de finanţare.
Ca urmare, activul nu poate să fie vândut fără ca creditorul sau locatorul să primească orice sold
aferent schemei de finanţare. Această plată poate sau nu poate să depăşească valoarea negrevată
de sarcini a elementului. În funcţie de scopul evaluării, poate fi adecvat să se identifice toate
activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor trebuie să se prezinte separat de cea a
activelor negrevate de sarcini.
C5. Maşinile, echipamentele şi instalaţiile care sunt deţinute în cadrul contractelor de
leasing operaţional, se află în proprietatea terţelor părţi şi, deci, nu sunt incluse în evaluarea
activelor locatarului. Totuşi, astfel de active trebuie înregistrate, deoarece prezenţa lor poate avea
impact asupra valorii activelor deţinute în proprietate de către locatar şi utilizate împreună.
3.6 Vânzare forţată

C6. Activele de natura maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor pot fi susceptibile de
condiţiile vânzării forţate, a se vedea SEV 100 Cadrul general, paragrafele 53−55. Un exemplu uzual
este cazul când activele trebuie să fie demontate dintr-o proprietate imobiliară, într-un interval de
timp care nu permite desfăşurarea unui marketing adecvat, deoarece contractul de închiriere a
proprietăţii imobiliare a expirat.
C7. Impactul unor astfel de situaţii asupra valorii, trebuie luat în considerare cu atenţie.
Pentru a recomanda valoarea care ar putea fi realizată, va fi necesar să se ia în considerare orice
alternativă a vânzării de pe locaţia curentă, cum ar fi posibilitatea practică şi costul mutării
elementului la o altă locaţie în vederea cedării, în limita timpului disponibil.
3.7 Abordări în evaluare

C8. Pentru evaluarea maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor pot fi aplicate cele trei
abordări principale în evaluare, descrise în SEV 100 Cadrul general.
C9. Pentru clasele de maşini, echipamente şi instalaţii care sunt omogene, de exemplu,
autovehicule şi anumite tipuri de echipamente de birou sau utilaje industriale, în mod obişnuit,
este utilizată abordarea prin piaţă, deoarece există date suficiente privind vânzările recente ale
unor active similare. Totuşi, multe tipuri de maşini, echipamente şi instalaţii sunt specializate şi nu
există informaţii disponibile privind vânzările unor astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie
a abordării prin venit, fie a abordării prin cost.
C10. Abordarea prin venit poate fi utilizată pentru evaluarea maşinilor, echipamentelor şi
instalaţiilor atunci când pot fi identificate fluxurile de numerar specifice activului sau unui grup de
active complementare, de exemplu, dacă un grup de active formează o linie de fabricaţie şi
realizează un produs vandabil.2 Totuşi, unele fluxuri de numerar pot fi atribuite activelor
necorporale şi poate fi dificilă separarea lor de cele atribuite maşinilor, echipamentelor şi
instalaţiilor. În mod normal, utilizarea abordării prin venit nu este practică pentru multe maşini,
echipamente şi instalaţii individuale.
C11. În general, abordarea prin cost se aplică în evaluarea maşinilor, echipamentelor şi
instalaţiilor, în special în cazul celor individuale care sunt specializate. Aceasta se realizează prin
calcularea costului de înlocuire net3 al activului. Se estimează costul unui înlocuitor al activului
subiect din optica unui participant pe piaţă. Costul de înlocuire este costul de obţinere a unui activ
înlocuitor cu o utilitate echivalentă; costul poate fi fie al unui echivalent modern cu aceeaşi
funcţionalitate, fie costul de obţinere a unei replici identice cu activul subiect. Cea de-a doua
variantă este adecvată în cazul în care costul unei replici va fi mai mic decât costul unui echivalent
modern sau în cazul în care utilitatea activului subiect poate fi oferită numai de o replică a acestuia
şi nu de un echivalent modern.
C12. După stabilirea costului activului substitut, se fac apoi deduceri pentru a reflecta
deprecierea fizică, funcţională şi economică a activului subiect, când acesta se compară cu un activ
înlocuitor care ar putea fi achiziţionat la costul de înlocuire.
Contents
3.1 STANDARDE APLICABILE EVALUĂRII PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE ...... 1
3.1.1 Evaluarea pentru impozitare. Determinarea valorii impozabile a clădirilor ............ 2
3.1.2 Evaluarea pentru raportare financiară ...................................................................... 5
Cadrul general ...................................................................................................................... 5
Reglementare ........................................................................................................................ 5
Tipul valorii .......................................................................................................................... 6
Data evaluării ....................................................................................................................... 6
Înscrierea proprietăților imobiliare în situațiile financiare ale unei entități ................. 6
Exemplu ............................................................................................................................ 6
Surse de informații ............................................................................................................... 8
Evaluarea și alocarea valorii ............................................................................................... 8
Alte particularități ............................................................................................................... 9
3.1.3 Evaluarea în scopul garantării împrumuturilor acordate de instituțiile bancare ...... 9
3.2.1. Introducere ............................................................................................................. 14
3.2.2 Stabilirea termenilor de referință ai evaluării ......................................................... 14
3.2.3 Culegerea și analiza datelor .................................................................................... 16
3.2.4 Aplicarea abordărilor în evaluare Abordarea prin piață ........................................ 18
3.2.5 Abordarea prin venit ............................................................................................... 19
3.2.6 Abordarea prin active .............................................................................................. 21
3.2.7 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii ...................................................... 22
3.2.8 Raportare ................................................................................................................. 23
3.2.9 Particularități ........................................................................................................... 23
3.3 STANDARD DE EVALUARE – SEV 220 Maşini, echipamente şi instalaţii (IVS 220)
.............................................................................................................................................. 23
3.3.1 CERINŢE ................................................................................................................ 23
3.3.2 Termenii de referinţă ai evaluării (SEV 101) ......................................................... 23
3.3.3.Implementare (SEV 102) ........................................................................................ 24
3.3.4 Raportare (SEV 103).............................................................................................. 24
3.3.5 COMENTARII ........................................................................................................... 24
3.4. ACTIVE NECORPORALE .......................................................................................... 25
3.5 Scheme de finanţare ................................................................................................... 26

3.6 Vânzare forţată ........................................................................................................... 26
3.7 Abordări în evaluare .................................................................................................. 26
Verificarea evaluarii Suport de curs pentru
studentii de la programul
AEFO/Dep/ Finante-Banci
FEAA/UCV

evaluării
 Standard specific: SEV 400 Verificarea evaluării - intrat în vigoare începând cu data de
01.01.2016
Definițiile aplicabile în contextul verificării evaluărilor:
Verificarea evaluării Acțiunea sau procesul de analiză și raportare a unei evaluări,
solicitată de o altă parte, care poate sau nu să-i ceară
verificatorului să-și prezinte concluzia proprie asupra valorii.
Conform SEV 400, verificarea unei evaluări reprezintă procesul de
elaborare a unei opinii privind munca altui evaluator, precum și
comunicarea acestei opinii, proces care se materializează printr-un
raport scris.
Verificatori Evaluatori autorizați persoane fizice care dețin specializarea
Verificări de rapoarte de evaluare ─ (VE), dovedită cu parafa de
verificator, conform legislației aplicabile în România.
Evaluare Procesul de estimare a valorii unui activ sau a unei datorii.
Raport de evaluare Un raport care comunică destinatarului o concluzie asupra valorii și
elemente relevante asociate acesteia. Elementele care trebuie
prezentate într-un raport de evaluare sunt precizate în SEV 103
Raportare.
Data evaluării Data la care se aplică concluzia asupra valorii.
Data raportului Data la care se emite raportul.
Neconformități Afirmații sau părți ale raportului de evaluare care, pe baza
evidențelor obiective, au efect direct asupra concluziilor evaluării
(neconformități majore) sau, dimpotrivă, nu au influențat
concluziile evaluării (neconformități minore).
Verificarea unei evaluări reprezintă procesul de elaborare a unei opinii privind munca altui
evaluator, precum și comunicarea acestei opinii, proces care se materializează printr-un raport scris.
Raportul de verificare are la bază ─ și va fi adaptat în conformitate cu ─ termenii de
referință ai verificării, agreați cu clientul care, astfel, înțelege serviciile ce vor fi furnizate și orice
limitare asupra utilizării acestora, înainte de finalizarea verificării și de raportare.
Verificatorul emite și comunică o opinie referitoare la conformitatea raportului de evaluare
supus verificării, cu standardele de evaluare, precum și cu prevederile legale aplicabile, valabile la
31
data evaluării. Aceasta este verificarea cu obiectiv simplu.

Există situații când solicitarea verificării și, evident, termenii de referință ai verificării pot
include și exprimarea concluziei verificatorului privind valoarea bunului evaluat, propusă în raportul
supus verificării dacă acesta conține neconformități de natură a vicia valoarea recomandată. Aceasta
este verificarea cu obiectiv extins.
Realizarea verificării raportului de evaluare presupune următoarele etape:
 definirea scopului și a obiectivului verificării în conformitate cu prevederile contractului

de prestări servicii de verificare;
 înțelegerea misiunii primite de evaluator;
 stabilirea termenilor de referință ai verificării;
 trecerea în revistă a întregului raport de evaluare, fără a intra în detalii;
 înțelegerea și identificarea obiectului evaluării;
 parcurgerea raportului de evaluare în detaliu și identificarea și clasificarea
neconformităților;
 justificarea neconformităților selectate;
 clasificarea raportului de evaluare;
 redactarea raportului de verificare.
Clasificarea raportului de evaluare verificat

Utilizând rezultatele activității de verificare raportul de evaluare se poate încadra într-una
din următoarele categorii:
Categorie Descriere
Raportul de evaluare conține toate informațiile necesare susținerii opiniei

Complet
selectate și are un nivel ridicat de credibilitate.
Raportul de evaluare nu conține toate informațiile necesare unui raport
Acceptabil complet dar neconformitățile sunt de natură formală și nu au influențat
rezultatele evaluării și concluzia selectată. Nivelul de credibilitate este bun.
Raportul de evaluare este incomplet și conține neconformități care însă nu
Satisfăcător au afectat concluzia selectată. Nivelul de credibilitate este la limita minimă
admisibilă.
Raportul de evaluare este incomplet și conține neconformități care au afectat
rezultatele evaluării. Neconformitățile pot fi înlăturate prin completarea
Nesatisfăcător
raportului de evaluare de către autorul acestuia. Nivelul de credibilitate este
sub limita minimă admisibilă și raportul trebuie refăcut.
Neconformitățile raportului de evaluare sunt multiple, astfel încât acesta nu
mai poate fi refăcut de către autorul acestuia. Se recomandă refacerea
Inacceptabil
raportului de evaluare de către un alt evaluator. Nivelul de credibilitate este
zero.
Metodologia specifică
 Verificatorii evaluărilor pot fi evaluatori interni sau evaluatori externi (para. 3 din SEV
400 Verificarea evaluării).
 Sunt exceptați de la prevederile paragrafului anterior evaluatorii interni ale căror
rapoarte de verificare sunt destinate uzului intern al instituției (para. 4).
 Fiecare raport rezultat în urma verificării trebuie să conțină o certificare care este parte
integrantă a raportului rezultat în urma verificării (para. 15).
 Orice verificator care semnează certificarea acceptă responsabilitatea pentru toate
elementele certificate, pentru conținutul raportului și pentru concluziile acestuia (para. 16).
 Verificarea evaluării poate avea ca obiect un raport de evaluare integral, mai multe
rapoarte de evaluare care se refera la aceeași proprietate sau părți dintr-un raport de evaluare sau
un raport de verificare, în conformitate cu termenii de referință ai verificării (para. 5).
 Verificatorul nu va lua în considerare informații sau evenimente care pot afecta
valoarea bunului evaluat în raportul supus verificării, evenimente care au avut loc după data
evaluării, ci numai acele

Curs Standarde Internationale

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs Standarde Internationale

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Standarde de evaluare Suport de curs

1.1. EVALUARE – DEFINIȚIE ȘI PRINCIPII DE ETICĂ PROFESIONALĂ

1.2 CADRUL GENERAL AL STANDARDELOR DE EVALUARE

Prezente în cadrul multora dintre profesiile reglementate din România, standardele

sfârșitul anului 2003.

1.3 REGLEMENTARI JURIDICE

ANEVAR a fost înființată ca o organizație de tip non-profit, neguvernamentală, care s-a

 editează publicații de specialitate;

1.3 TIPURI DE DREPTURI ASUPRA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

1.4 SCOPURI ALE EVALUĂRII

diferența împrumutând-o de la instituțiile de credit. Deseori, creditele de la bănci și de la alte

1.5 NOȚIUNILE DE „PREȚ”, „COST”, „VALOARE”

1.6 FACTORI CARE CREEAZĂ VALOAREA

sau diminua valoarea unei proprietăți.

1.7 TIPURI ALE VALORII

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori.

se obțină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.

Ipoteze ale valorii

1.11 PRINCIPIILE EVALUĂRII

Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică pe care un evaluator o urmează pentru a

2.1 ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

Tabelul 2.1. Procesul de evaluare

ETAPA 1 - Definirea misiunii de evaluare

ETAPA 2 - Stabilirea termenilor de referinţă ai evaluării

ETAPA 3 - Colectarea datelor. Identificarea şi descrierea

ETAPA 4 - Analiza datelor

ETAPA 5 - Evaluarea terenului

ETAPA 6 - Aplicarea abordărilor în evaluare

ETAPA 7 - Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii

ETAPA 8 - Raportarea evaluării

2.3 STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

La începutul evaluării, dar și pe parcursul acesteia, evaluatorul trebuie să clarifice termenii de

De exemplu, clientul poate solicita un raport de evaluare în scopul garantării

Utilizatorul desemnat trebuie să fie identificat prin nume, conform

d. Identificarea Proprietatea imobiliară subiect este elementul central al misiunii de

Dreptul de proprietate supus evaluării

De cele mai multe ori, în cazul proprietăților rezidențiale se evaluează

Localizarea proprietății imobiliare trebuie să fie foarte clar identificată. De

obicei, pentru identificarea unei proprietăți se utilizează adresa poștală. De

Este recomandat să se realizeze o descriere legală completă, care să includă,

Caracteristici fizice, economice, juridice

Valoarea unei proprietăți imobiliare poate fi influențată de anumite

Componente non-imobiliare, dotări tehnico-funcționale, elemente

Proprietățile rezidențiale pot fi vândute împreună cu anumite bunuri mobile

Evaluatorul trebuie să identifice contribuția acestor componente la valoarea

Este necesară și precizarea monedei în care se va raporta tipul valorii definit.

Opiniile și concluziile evaluatorului se referă la un anumit moment în timp, la

Data evaluării poate fi:

Data evaluării nu poate fi ulterioară datei raportului.5

g. Documentarea Termenii de referință ai evaluării trebuie să cuprindă orice limitări sau

Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, în mod rezonabil, în

Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor

j. Restricții de În cazul în care este necesar sau de dorit să se restricționeze utilizarea

Evaluatorul va preciza că este necesar acordul său prealabil, în scris, în cazul

k. Declararea Deși se cere declararea conformității evaluării cu Standardele de evaluare a

l. Descrierea Conform SEV 103 Raportare, formatul raportului, precum și orice

2.4 COLECTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

După stabilirea termenilor de referință ai evaluării, evaluatorul este pregătit să colecteze

7 Vezi Cap. Colectarea datelor

2.5 ANALIZA DATELOR

8 Vezi Cap. Analiza pieței

2.6 EVALUAREA TERENULUI

1. Identificarea proprietăților comparabile vândute sau ofertate spre vânzare recent;