ACREDITAREA ANEVAR

Regulament Tematic Aplicaii i probleme date la examene

Editat de IROVAL octombrie 2009
ACREDITAREA ANEVAR
Datele cifrice prezentate (preuri, rate etc.) n aplicaiile i problemele incluse, au
strict un scop didactic, ele neputnd fi preluate ca reprezentnd informaii reale de
pia i, deci, nu pot fi folosite n rapoartele de evaluare ale unor proprieti similare.
Aplicaiile i problemele nu au ca intenie prezentarea exhaustiv a unor situaii concret
e, ci numai de a verifica modul de nelegere i aplicare, de ctre candidai, a metodelor
i procedurilor de evaluare.
2
ACREDITAREA ANEVAR
CUPRINS
Cuvnt nainte Acreditarea ANEVAR prezent, trecut i viitor Regulament de acreditare A
cord de acreditare i arbitraj Sesiunea de acreditare i reacreditare, noiembrie 200
9 Tematica pentru acreditare n evaluarea ntreprinderii Tematica pentru acreditare n
evaluarea proprietii imobiliare Aplicaii i probleme date la seciunea evaluarea ntrepr
inderii Aplicaii i probleme date la seciunea evaluarea proprietii imobiliare 71 5 7 1
0 26 33 34 38 44
3
ACREDITAREA ANEVAR
4
ACREDITAREA ANEVAR
Stimai colegi, Aceast brour i propune s cuprind problematica aferent procesului de ac
tare. nc de la constituirea ANEVAR, fondatorii organizaiei profesionale de renume d
e astzi au avut ca unul din obiectivele principale dezvoltarea profesional a carie
rei de evaluator. Este demn de amintit c promovarea profesiei de evaluator urmrete
asigurarea unui grad nalt de calificare profesional, precum i dezvoltarea corespunzt
oare pentru satisfacerea exigenelor clienilor. n anul 2000 au fost acreditai primii
evaluatori, iar astzi, dup 9 ani de sesiuni de acreditare, Asociaia noastr are un nu
mr de 52 de membri acreditai, din care 32 pentru domeniul Evalurii Proprietilor Imobi
liare, 25 pentru Evaluarea ntreprinderii, 5 dintre acetia fiind acreditai n ambele d
omenii. Este mult... este puin?! Privit din afara Asociaiei i chiar a rii, prin prisma
altor asociaii din domeniu, pare mult. Din punctul de vedere al clienilor de pe p
ia, care au nevoie servicii de evaluare, cu un grad nalt de profesionalism, cererea
fa de un astfel de nivel de calificare este n cretere, ea fiind perceput ca o metod b
un de certificare a valorii, i prin aceasta de reducere a riscului. Geografic vorb
ind, la nivel naional, aceast cerin nu este acoperit momentan uniform. Muli dintre eva
luatori au adoptat extinderea domeniului lor de specializare spre toate cele 4 c
ategorii de experi evaluatori, dar fr ncercarea de specializare prin acreditare. Ace
asta nseamn o preferin pentru o dezvoltare pe orizontal i nu una pe vertical. n acest
ment credem c este momentul ca cele dou tipuri de dezvoltare s se ntreptrund i, de acee
a, subliniem importana acreditrii pentru intrarea ntr-o nou faz a profesiei noastre.
Dup prerea noastr, procesul de acreditare este un proces dificil, n special n faza ex
amenului scris, care solicit pe lng cunotinele profesionale i capacitatea de prezentar
e a acestora n condiii de examen. Este adevrat c sar putea ca, la un anumit grad de n
aintare n profesie, s fie nevoie de mult rbdare ca s treci din nou printr-un examen,
ceea ce presupune s abordezi sistematic cunotinele n ansamblul lor. Dar e un exerciiu
necesar i credem c pentru orice evaluator este, pe de o parte important, pe de al
t parte
5
ACREDITAREA ANEVAR
aductor de satisfacii, s se ntoarc la studiul materialelor specifice calificrii sale i
s se pun la punct cu ultimele nouti n materie, ntr-un context de competiie colegial. P
tru muli nu este evident ascensiunea i succesul unor firme a cror strategie a urmrit
realizarea unui numr ct mai mare de evaluatori acreditai. Pregtirea i profesionalismu
l unei serii de membrii acreditai a fost agreat anul acesta de RICS, acetia urmnd s f
ie ncorporai direct ca membri, fr trecerea prin Examenul Final de Competene Profesion
ale (Assessment of Professional Competence), prin care toi ceilali aspirani trebuie
s treac. n acest moment, evaluatorii acreditai i cu un CV recunoscut de activitate n
profesie sunt acceptai de Asociaia European TEGoVA pentru acordarea direct a atestrii
numit Recognised European Valuer. Deinerea unui astfel de atestat ofer siguran pan-E
uropean investitorilor, crendu-le acestora un confort adecvat n decizia de colabora
re bazat pe recunoaterea abilitilor i experienei necesare obinerii unui astfel de titlu
. Iat, deci, dou calificri larg recunoscute, care arat ce importan este acordat membril
or ANEVAR acreditai, de ctre mediul extern. Avem sperana c v-am convins c n activitate
a unui evaluator, examenul de acreditare reprezint testul de maturitate profesion
al, trecerea acestuia reprezentnd o garanie a unui nivel nalt de pregtire, experien i
obitate profesional. Dorim o toamn fructuoas i mult succes celor care vor ncerca s par
ticipe la aceast sesiune de examene de acreditare! Cu stim, Radu-Anton DIMITRIU MA
A Evaluarea ntreprinderii Preedintele Comisiei de acreditare, sesiunea noiembrie 2
009
6
ACREDITAREA ANEVAR
ACREDITAREA ANEVAR PREZENT, TRECUT I VIITOR
Necesitatea recunoaterii unui nivel superior de pregtire a membrilor ANEVAR a fost
preocuparea constant a conducerii asociaiei. n acest scop, Consiliul Director, n edi
na sa din 22 decembrie 1995 a hotrt s se analizeze acreditarea . pe baza unui scenariu
care s fac posibil acest deziderat ncepnd cu anul 1997. Abia n anul 1997, la modifica
rea Statutului ANEVAR, a fost inclus categoria de membri acreditai, iar Regulament
ul de acreditare a fost publicat n Buletinul Informativ nr. 2/ 2000. Prima sesiun
e de acreditare a avut loc n toamna anului 2000 i a fost organizat pentru primele d
ou seciuni Evaluarea ntreprinderilor i Evaluarea proprietii imobiliare. Pentru pregti
a acestei sesiuni, Buletinul Informativ nr. 3-4/2000 a prezentat tematica de acr
editare pentru aceste seciuni. Un semnal puternic privind importana acestui proces
l-a dat articolul Acreditarea pas spre certificarea european semnat de Adrian Criv
ii, preedinte ales i de Adrian Vascu, publicat n Buletinul Informativ nr. 5-6/2000.
Dup sesiunea din noiembrie 2000, n anul urmtor au fost organizate dou sesiuni, n mar
tie i octombrie. Din cei 24 de candidai, 14 au reuit acreditarea, 6 la seciunea EI i
8 la seciunea EPI (dl. Bdescu Gheorghe dubl acreditare, la ambele seciuni). Dup alte
dou sesiuni organizate n mai i noiembrie 2002, n ceilali ani, a avut loc o singur sesi
une anual de acreditare, desfurat n luna noiembrie. Lista membrilor acreditai la zi, n
ordinea acreditrii/reacreditrii, este: Seciunea Evaluarea ntreprinderii ANGHEL Ion BD
ESCU Gheorghe PETRE Marian CRCEIE Radu VASCU Adrian NEACU Eugenia OLARU Ion BERCU
Ioan LEON Gheorghia TURCA Florin PETRE Sorin Adrian Seciunea Evaluarea proprietii imo
biliare ALBU Aurel CHIOPU Corneliu VESCAN Virgiliu POPA Sorin HMAN Rodica TOMULESCU A
gneta CRIVII Adrian BDESCU Gheorghe STANCIU Sorana VASCU Adrian DUMITRU DUMITRIU
Dan
7
ACREDITAREA ANEVAR
IORDACHE Lilian ROMAN Nicoleta POPA BOCHI Adrian DINU Silviu DIMITRIU Radu IVNESCU
Dan OLTEAN Clin STOICOVICIU Radu MUNTEANU Sperana IUGA Vasile KEVEHAZI Victor DAN
Cecilia Magda MANAE Daniel APOSTOL Viorel DAMIAN Gabriel CIUPA Sorin TNASE Ramona
Gabriela
NUIU Emil JALOB Olga DUMITRU DUMITRIU Cristian TIMBU Radu DUNREANU Mihail DRNICEANU M
ihaela CNDEA Manuela SRBU Octavian Pavel BURLACU Cristina PRODAN Adina HRSESCU Nico
leta MUNTEANU Radu Mihai DRCEA Costinela Anua VICOVEANU Mihai PETRE Marian DEMETRE
SCU Cristian BERCU Ioan NEGOESCU Gheorghe GOREA Narcis Iulian CRISTIAN George Fl
avius PAPASTERI Mihai V Gheorghe GLIGA Alexandru FT Aurica CIUPA Sorin VLAD Petru NI
COLAU Doina Nicoleta
Recunoaterea acreditrii Acreditarea membrilor ANEVAR devine recunoscut pe plan inte
rnaional. Astfel, n aceast perioad, membrii acreditai ANEVAR cu o vechime n domeniu de
cel puin 10 ani, pot deveni membri RICS prin acces direct, respectiv, avnd n veder
e pregtirea i profesionalismul lor, pot fi ncorporai direct n RICS, fr a absolvi Examen
ul Final de Competene Profesionale, prin care toi ali membri trebuie s treac. Royal I
nstitute of Chartered Surveyors (RICS) avea, la 31 iulie 2009, 3.735 membri titu
lari n Europa, dintre care 41 sunt localizai n Romnia.
8
ACREDITAREA ANEVAR
Acreditarea este, de asemenea, un pas important n dobndirea calitii de Recognised Eu
ropean Valuer TEGoVA. Schema Recognised European Valuer TEGoVA este conceput pent
ru a menine, mbunti i armoniza standardele de evaluare i profesia de evaluare n Europa
, prin acordarea statutului de Recognised European Valuer TEGoVA i designaia REV, p
entru a oferi evaluatorilor profesioniti individuali din toate rile membre, o recun
oatere bine definit de calificare i de experien, cu scopul de a asigura clienii asupra
competenei lor n evaluare. IROVAL
9
REGULAMENT DE ACREDITARE
CAPITOLUL I Dispoziii generale Art.1. (1) Prezentul regulament reglementeaz modali
tatea de organizare i desfurare a examenului pentru acordarea titlului de membru ac
reditat al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), denumit n continu
are examen. (2) Examenul se organizeaz, de regul, anual, cu respectarea prevederil
or Statutului ANEVAR, denumit n continuare statutul i ale prezentului regulament,
denumit n continuare regulamentul, de ctre Comisia de calificare i atestare profesi
onal,. (3) Membrii comisiei de acreditare trebuie s fie membri acreditai ANEVAR si
sunt nominalizai de ctre preedintele Comisiei de calificare i atestare profesional cu
excepia preedintelui Comisiei de acreditare care este numit de ctre Preedintele ANE
VAR.. (4) Membrii comisiei de examen sunt nominalizai de ctre preedintele comisiei
de acreditare i trebuie s fie membri acreditai ai ANEVAR pe seciunea pentru care se
susine examenul. (5) Membrii comisiei de acreditare i ai comisiei de examen sunt o
bligai s depun declaraii de confidenialitate i privind conflictul de interese.
10
Art. 2. Principiile care stau la baza organizrii i desfurrii examenului sunt: a) egal
itatea de tratament i egalitatea de anse, principii potrivit crora se recunoate n mod
egal vocaia tuturor persoanelor care ndeplinesc condiiile prevzute de statut de a p
articipa la examen; b) competena, principiu potrivit cruia persoanele care doresc
s dobndeasc titlul de membru acreditat trebuie s dein i s demonstreze cunotinele, ab
competenele necesare; c) competiia, principiu potrivit cruia confirmarea cunotinelor
, abilitilor i competenelor necesare se face prin parcurgerea etapelor i a proceduril
or de examen; d) relevana, principiu potrivit cruia organizarea i desfurarea examenul
ui au drept scop identificarea i testarea competenelor, cunotinelor i aptitudinilor n
ecesare; e) transparena, principiu potrivit cruia publicitatea examenului este obl
igatorie. Art. 3. Procedura de acreditare const n parcurgerea obligatorie a urmtoar
elor etape: a) b) c) d) nscriere la acreditare; examenul de acreditare; acordarea
certificatului de acreditare; reacreditarea.
11
Art.4. (1) Comisia de acreditare i/sau comisia de examen i desfoar activitatea n mod re
gulamentar n prezena tuturor membrilor si. (2) Comisia de acreditare trebuie s fie f
ormat din preedinte i cate 2 membri pentru fiecare seciune la care se organizeaz exam
en. (3) Comisia de examen trebuie s fie format din cate 2 membri pentru fiecare se
ciune la care se organizeaz examen, pentru proba scris si din 3 membri pentru proba
oral, unul dintre membrii fiind desemnat i moderator.
CAPITOLUL II Organizarea examenului
Art.5. (1) Examenul se desfoar, de regul, n lunile octombrienoiembrie ale fiecrui an.
(2) La solicitarea preedintelui ANEVAR, cu aprobarea Consiliului Director, se pot
desfura sesiuni extraordinare. Art.6. (1) Preedintele Comisiei de calificare i ates
tare profesional stabilete programul sesiunii de acreditare i l transmite, comisiei
de acreditare.
12
(2) Condiiile generale de participare la examen pe care candidatul trebuie s le nde
plineasc sunt: a) s aib vechime n ANEVAR, in calitate de membru titular, de cel puin
3 ani; b) s aib experien in activitatea de evaluare specific specialitii pentru care so
licit acreditarea, respectiv: evaluarea ntreprinderilor / evaluare proprietilor imob
iliare/evaluarea bunurilor mobile/evaluarea activelor financiare; c) s fi absolvi
t, n ultimii 2 ani, un program de instruire continu n domeniul evalurii sau n domenii
conexe (diplomele i cuprinsul cursurilor conexe fiind atestate de IROVAL) , echi
valent a 50 de ore de curs, din care cel puin 20 ore in specialitatea pentru care
solicit acreditarea. (3) Cu cel puin 5 luni nainte de data stabilit pentru desfurarea
probei scrise a examenului, Comisia de calificare i atestare profesional are urmto
arele obligaii: a) s publice pe pagina de internet a ANEVAR i s afieze la sediul ANEV
AR, precum i la sediul centrelor teritoriale ale ANEVAR, condiiile de participare
la examen, probele de examen i criteriile de evaluare a acestora, tematica de exa
men pentru acreditare, lista documentelor solicitate candidailor pentru dosarul d
e nscriere la examen, termenul-limit de depunere a dosarelor, precum i data i locul
stabilite pentru desfurarea probei scrise a examenului;
13
b) s numeasc Secretariatul Comisiei de acreditare i al comisiei de examen, denumit n
continuare secretariat.
CAPITOLUL III Desfurarea examenului
SECIUNEA 1 Selecia dosarelor de nscriere la examen Art.7. (1) Dosarul de nscriere la
examen trebuie s conin urmtoarele documente: a) formularul de nscriere ; b) copia ac
tului de identitate; c) copii ale diplomelor de studii; d) copii ale certificate
lor eliberate de ANEVAR, precum i alte altor certificate care atest programul de i
nstruire continu parcurs de candidat n ultimii 2 ani; e) curriculum vitae cu fotog
rafie; f) raportul de activitate care va cuprinde informaii cu privire la 10 lucrr
i de evaluare, din care 5 lucrri elaborate n coordonarea candidatului ; g) rapoart
e de evaluare (anonime) reprezentative din punct de vedere al calitatii pentru d
ou ntreprinderi/proprieti imobiliare/bunuri mobile/active financiare diferite, dup ca
z, executate
14
de candidat n ultimii 2 ani; Rapoartele de evaluare trebuie s corespund cerinelor St
andardelor de evaluare ANEVAR valabile la data evalurii i uzanelor profesionale ANE
VAR n ceea ce privete cuprinsul raportului, a modului de abordare, a procedurilor
de evaluare, a fundamentrii diferitelor aspecte (descrierea obiectului evalurii, a
naliza diagnostic, tendinele economice, piaa, previziunile, ratele de actualizare-
capitalizare) i s aib coerena i transparena necesar nelegerii complete a raportului.
eciunea EPI nu se accepta rapoarte de evaluare pentru apartamente si nici rapoart
e in format scurt sau rapoarte uniforme. h) declaraia pe proprie rspundere cu priv
ire la antecedentele penale; i) copia poliei de asigurare de rspundere civil profes
ional valabil pentru anul n curs; j) recomandarea centrului teritorial n raza cruia i d
esfoar activitatea candidatul; k) acordul de acreditare i arbitraj; l) copia chitanei
de plat a taxei de verificare a dosarului. (2) Documentele se vor ndosaria ntr-un
dosar cu in n ordinea prezentat mai sus; (3) Dosarul de nscriere se depune la secreta
riat, care are obligaia de a-l nregistra la registratura ANEVAR; (4) Formularul de
nscriere, Acordul de acreditare i arbitraj, modelul de curriculum vitae si de dec
laraie pe proprie rspundere cu privire la antecedentele penale se posteaz pe pagina
de internet a ANEVAR sau se poate
15
pune la dispoziia persoanelor interesate, la cerere, prin secretariat. (5) Actele
prevzute la alin. (1), lit.b), c), d), i) i l) se prezint n copie, certificata pent
ru conformitatea cu originalul de ctre candidat. (6) Omisiunile evidente privind
lipsa unei pri dintr-un document sau a unui document din dosarul de nscriere, lipsa
semnturii sau a datei completrii documentelor se aduc la cunotina candidailor de ctre
secretariat pn la termenul-limit de depunere a dosarelor, n vederea completrii dosar
ului. Corectitudinea coninutului documentelor ramne n responsabilitatea Evaluatorul
ui Art.8. (1) Dosarele de nscriere la examen trebuie depuse n termenul stabilit co
nform graficului sesiunii de acreditare publicat pe pagina de internet a ANEVAR,
potrivit art. 6 alin.(3), lit.a), denumit n continuare graficul sesiunii de acre
ditare.
(2) Completitudinea dosarului de nscriere i termenul de depunere a acestuia la reg
istratura ANEVAR constituie condiii eliminatorii. Art.9. Analiza dosarelor de nscr
iere la examen se desfoar n perioada stabilit conform graficului sesiunii de acredita
re. Art.10. (1) Comisia de acreditare analizeaz dosarele candidailor i admite dosar
ele care cuprind toate documentele prevzute la art. 7 alin. (1),
16
(2) Rezultatul analizei dosarelor, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic d
e ctre secretariat candidailor.
SECIUNEA a 2-a Proba scris a examenului Art.11. (1) Proba scris a examenului cuprin
de urmtoarele etape: a) rezolvarea unui studiu de caz; b) verificarea unui raport
de evaluare si elaborarea unui raport de verificare sintetic; c) testul grila c
u 100 de ntrebri. (2) Durata etapei de la lit.a) este de 120 de minute, durata eta
pei de la lit. b) este de 90de minute, iar durata etapei de la lit.c) este de 60
de minute. Art.12. (1) Subiectele la proba scris, se stabilesc de ctre comisia de
acreditare cu participarea S.C. IROVAL-Cercetri n evaluare S.R.L., denumita n cont
inuare IROVAL, n ziua anterioar zilei n care se desfoar proba scris. (2) Subiectele se
formuleaz examen pentru acreditare pe baza tematicii de
(3) Subiectele stabilite conform alin.(1) se multiplic ntr-un numr egal cu numrul ca
ndidailor nscrii la examen i se sigileaz, n faa preedintelui comisiei de acreditare,
un plic cu tampila ANEVAR.
17
(4) Persoanele prevzute la alin. (1) rspund pentru pstrarea confidenialitii subiectelo
r.
Art.13. (1) Proba scris a examenului se organizeaz la sediul ANEVAR, iar supravegh
erea candidailor pe durata acesteia se asigur de ctre cel puin un membru al comisiei
de examen. (2) La ora stabilit pentru desfurarea probei scrise, secretariatul are
obligaia de a face prezena i de a verifica identitatea candidailor i asigur aducerea n
sala de examen i primirea de ctre fiecare candidat a unui set de subiecte. (3) Dup
ora stabilit pentru nceperea probei scrise, nici un candidat nu mai poate prsi sala
de examen, sub sanciunea eliminrii din examen, cu excepia situaiilor de urgen, n care a
cetia pot fi nsoii de una dintre persoanele care asigur supravegherea. (4) n ncperea
re are loc examenul, pe toat perioada derulrii acestuia, inclusiv a formalitilor pre
alabile i a celor ulterioare finalizrii probei, candidailor nu le este permis deinere
a sau folosirea vreunei surse de consultare sau a telefoanelor mobile ori a alto
r mijloace de comunicare la distan. Art.14. (1) Fiecare candidat primete un set de
foi tampilate cu tampila ANEVAR, precum i un cod de identificare care trebuie nscris
n colul din dreapta sus, pe toate paginile
18
scrise ale fiecrei lucrri. Lucrrile vor fi scrise numai cu pixul sau stiloul, cu cu
loarea albastru. (2) Toi candidaii pentru aceeai seciune vor rezolva aceleai subiecte
. Art.15. Prin decizia preedintelui comisiei de examen, luat cu consultarea membri
lor comisiei de examen, ntre perioadele de desfurare a celor 3 etape ale probei scr
ise a examenului pot fi prevzute pauze. n acest caz, la nceputul fiecrei etape vor f
i comunicate candidailor numai subiectele pentru etapa de examen prevzut a se desfura
pn la pauz. Art.16. (1) La expirarea timpului alocat probei scrise, candidaii au ob
ligaia de a preda, iar secretariatul are obligaia de a prelua lucrarea scris.
Art.17. (1) Lucrrile se corecteaz cel mai trziu n termen de 6 zile lucrtoare de la da
ta probei scrise. (2) Notarea lucrrilor la proba scris a examenului se face n baza
grilei de notare stabilite de comisia de examen. (3) Rezultatul de la proba scri
sa, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic de ctre secretariat candidailor.
19
SECIUNEA a 3-a Proba oral Art.18. (1) La proba oral particip toi candidaii care au fos
t declarai admii la proba scris. (2) Proba oral se organizeaz conform graficului sesi
unii de acreditare, n termen de 10 zile lucrtoare de la data probei scrise. Art.19
. (1) Lista cuprinznd ntrebrile care vor fi puse candidailor la proba oral, se stabil
ete de ctre comisia de examen cu participarea IROVAL, n ziua n care se desfoar proba or
al. Membrii comisiei de examen pot pune candidailor i alte ntrebri dect cele cuprinse n
list. (2) ntrebrile examen. Art.20. (1) Candidaii sunt invitai pe rnd n sala de desf
e a probei orale. (2) Durata probei orale pentru fiecare candidat nu poate depi 30
de minute. (3) Fiecare membru al comisiei de examen poate adresa ntrebri candidat
ului. se formuleaz pe baza bibliografiei de
20
CAPITOLUL IV Notarea probelor. Rezultatele examenului SECIUNEA 1 Notarea probelor
Art.21. (1) Notarea fiecrei etape din cadrul probei scrise se face de ctre fiecar
e membru al comisiei de examen, pe fie separate de notare, pentru fiecare lucrare
. (2) Notarea probei orale se face de ctre comisia de examen, pe fie de notare, pe
ntru fiecare candidat, imediat dup finalizarea probei orale. (3) Punctajul final
obinut de fiecare candidat la proba scris este media aritmetic a punctajelor acorda
te de fiecare membru al comisiei de examen. Art.22. Punctajul maxim care poate f
i obinut la proba scris este stabilit de ctre comisia de acreditare . Art.23. Pentr
u testul gril, notarea se va face dup cum urmeaz: a) se iau n considerare numai vari
antele indicate de candidai drept corecte; b) fiecare ntrebare are un singur rspuns
corect; c) fiecare rspuns se consider fie corect, fie incorect;
21
d) numrul de puncte alocat fiecrei ntrebri este acelai.
Art.24. Fiecare membru al comisiei de examen va acorda punctajul pentru proba or
al lund n considerare toate rspunsurile candidatului din cadrul probei orale, rezult
atul final fiind "Admis" sau "Respins".
SECIUNEA a 2-a Rezultatele examenului Art.25. (1) Punctajul necesar promovrii exam
enului la proba scris este de cel puin 50% din nota maxim posibil la fiecare etap i de
70% din media maxim posibil, pentru cele 3 etape. (2) Rezultatul obinut la examen
se nainteaz candidailor, prin adres, sub semntura preedintelui comisiei de acreditare,
la adresele menionate n formularele de nscriere, n termenul prevzut n graficul sesiun
ii de acreditare. Candidaii vor fi informai n scris asupra dreptului de contestare,
precum i asupra termenuluilimit de depunere a contestaiei.
22
SECIUNEA a 3-a Procedura de contestare Art.26. Comisia de acreditare are competena
de a se pronuna cu privire la contestaiile formulate de candidaii nemulumii referito
r la: a) rezultatul seleciei dosarelor; b) punctajul obinut la examen. Art.27. (1)
Candidaii respini la selecia dosarelor pot formula contestaie n termenul prevzut n gra
ficul sesiunii de acreditare,sub sanciunea decderii din acest drept. (2) Contestaia
se depune la secretariat, care are obligaia de a o nregistra la registratura ANEV
AR. (3) Comisia de acreditare are obligaia de a soluiona, n condiiile prezentului re
gulament, contestaia cu privire la selecia dosarelor, n termenul prevzut n graficul s
esiunii de acreditare. (4) Comisia de examen are obligaia de a pune la dispoziia c
omisiei de acreditare toate documentele necesare soluionrii contestaiei. (5) Rezult
atul contestaiei, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic candidatului prin g
rija secretariatului, n termen prevzut n anunul de examen.
Art.28.
23
(1) Candidaii nemulumii de rezultatul examenului pot formula contestaii n termenul pr
evzut n anunul de examen, sub sanciunea decderii din acest drept. (2) Contestaiile se
soluioneaz n termen de 3 zile lucrtoare de la data expirrii termenului prevzut la alin
. (1). (3) Comisia de examen are obligaia de a pune la dispoziia comisiei de soluio
nare a contestaiilor toate documentele necesare soluionrii contestaiei. (4) Rezultat
ul contestaiei, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic candidatului prin gri
ja secretariatului, n termen prevzut n anunul de examen. Art.29. n situaia n care sunt
registrate contestaii cu privire la procedura de organizare i desfurare a examenului
, acestea se nainteaz de ndat la ANEVAR, care va formula rspunsul, la recomandarea Co
misiei de calificare i atestare profesional i l va nainta contestatarului n termen de
maximum 5 zile lucrtoare de la finalizarea termenului de depunere a contestaiilor,
sub semntura preedintelui ANEVAR. Art.30. (1) Rezultatele contestaiilor sunt defin
itive. (2) Rezultatele contestaiilor nsoite de rezultatul final obinut la examen, se
aduc la cunotina candidailor, prin adres, sub semntura preedintelui comisiei de acred
itare, la adresele menionate n formularele de nscriere, n termenul prevzut n graficul
sesiunii de acreditare.
24
Art.31. (1) Lista candidailor admii la examen este transmis de preedintele comisiei
de acreditare, pentru aprobare, Consiliului director, n termen de cel mult 3 zile
de la expirarea termenului de soluionare a contestaiilor. (2) Procedura de acredi
tare se finalizeaz prin aprobarea listei candidailor admii la examenul de acreditar
e de ctre Consiliul director.
SECIUNEA a 4-a Acordarea certificatului de acreditare Art.32. (1) Candidaii declar
ai admii la examen i desemnai ca membri acreditai de ctre Consiliul director vor primi
cte un certificat de acreditare care atest calitatea acestora de expert evaluator
acreditat , precum i seciunea pentru care au fost acreditai. (2) Expertul evaluato
rul acreditat va primi legitimaia, parafa i insigna de membru acreditat i va avea d
reptul de a utiliza, alturi de nume, iniialele MAA (Membru Acreditat ANEVAR). (3)
Durata valabilitii certificatului de acreditare, legitimaiei, parafei i insignei est
e de 3 ani de la data emiterii certificatului de acreditare. Art.33. Lista membr
ilor acreditai cu menionarea numelui i
25
ACREDITAREA ANEVAR
ACORD DE ACREDITARE I ARBITRAJ ncheiat ntre: Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romni
a denumit n continuare ANEVAR, cu sediul n Bucureti, Str. Scrltescu nr. 7, sector 1,
istrat n Registrul persoanelor juridice de la Judectoria Sectorului 1, Bucureti, cu
nr. 14 / PJ / 1992, reprezentat prin .... .......................................
..............................., avnd funcia de preedinte i Domnul / Doamna ........
............................................... Domiciliat () n ..................
................................................................... ............
............... cu legitimaia nr. ............, denumit () n continuare EVALUATORUL E
VALUATORUL a solicitat ANEVAR acreditarea n domeniul (EI evaluare ntreprinderi/ EP
I - evaluare proprieti imobiliare/ EBM Evaluare Bunuri Mobile/ EIF evaluare instru
mente financiare). Acest acord, denumit n continuare ACORDUL reglementeaz raporturil
e juridice ntre ANEVAR i EVALUATOR. Art. 1. - Procedura de nscriere. 1.1. Procedura
de nscriere const n verificarea ndeplinirii de ctre EVALUATOR a condiiilor de nscriere
la acreditare. Condiiile de nscriere la acreditare sunt cele prevzute n Regulamentu
l de atestare a membrilor ANEVAR - Partea a III-a - Membru acreditat, denumit n c
ontinuare REGULAMENTUL. Rezultatul verificrii este admiterea sau respingerea la acr
editare. EVALUATORUL este obligat s plteasc taxa de nscriere la acreditare n cuantumu
l i la data stabilite de Consiliul Director.
1.2.
Art. 2. - Procedura de examinare 2.1. Procedura de examinare este cea prevzut n REG
ULAMENT.
26
ACREDITAREA ANEVAR
2.2.
Dac EVALUATORUL nu a promovat examenele de acreditare el poate s se renscrie la acr
editare conform prevederilor REGULAMENTULUI EVALUATORUL este obligat s plteasc taxa
de examinare n cuantumul i la data stabilite de Consiliul Director.
2.3.
Art. 3 - Acreditarea 3.1. Acreditarea este atestat prin certificatul de acreditar
e i se acord n cazul cnd EVALUATORUL a promovat examenul de acreditare i Consiliul Di
rector a aprobat acreditarea. Acreditarea autorizeaz pe EVALUATOR s dein titlul de m
embru acreditat ANEVAR (MAA) pentru o perioad de 3 ani/ 5 ani (la reacreditare) i
confirm competena profesional a acestuia. nsemnele titlului de MAA i anume: legitimaia
, parafa i insigna sunt i rmn proprietatea ANEVAR. EVALUATORUL se oblig s-i desfoare
vitatea ca MAA n conformitate cu statutul, standardele profesionale i etice ale AN
EVAR. (1) ANEVAR este ndreptit s aplice urmtoarele sanciuni EVALUATORULUI, n cazul uno
abateri serioase i repetate de la condiiile acreditrii i anume: - avertisment scris
- suspendarea acreditrii - revocarea acreditrii (2) Aplicarea primelor dou sanciuni
este de competena Comisia de Calificare si Atestare Profesionala. (3) Revocarea a
creditrii este de competena Consiliului Director la recomandarea Comisia de Califi
care si Atestare Profesionala. (4) n cazul suspendrii sau revocrii EVALUATORUL este
obligat s predea imediat, la Centrul Teritorial, certificatul de acreditare i nsem
nele titlului de MAA.
27
3.2.
3.3. 3.4.
3.5.
ACREDITAREA ANEVAR
Art. 4. Monitorizarea acreditrii 4.1. Pe perioada acreditrii, ANEVAR va monitoriza
activitatea EVALUATORULUI ca MAA.
4.2. Monitorizarea se va realiza conform prevederilor REGULAMENTULUI. (1) Monito
rizarea se va desfura n formele alese de ANEVAR care sunt: - sub form scris - verific
area rapoartelor de evaluare, documentaia programului de instruire continu; - sub
forma inspeciei realizate de verificator; (2) EVALUATORUL este obligat s pun la dis
poziia verificatorului documentaiile adecvate, necesare. 4.3. ANEVAR este ndreptit s ve
rifice oricnd, dup stabilirea unei ntlniri, pe baza unei tematici, dac EVALUATORUL re
spect condiiile i cerinele acreditrii. Frecvena i tematica monitorizrii se bazeaz pe
ederile REGULAMENTULUI, iar Comisia de Calificare i Atestare Profesional poate dec
lana ori de cte ori consider necesar, aciunile de monitorizare. EVALUATORUL va supor
ta costurile monitorizrii pentru orice aciune considerat necesar de Comisia de Calif
icare i Atestare Profesional. Tarifele aciunilor de monitorizare sunt stabilite de
Consiliul Director.
4.4.
4.5.
Art. 5. Arbitrajul 5.1. ANEVAR i EVALUATORUL sunt de acord c orice disput legat de p
rezentul ACORD, care nu poate fi rezolvat prin consultare, va fi soluionat de ctre u
n tribunal de arbitraj, n conformitate cu procedura de arbitraj menionat mai jos. (
1) Poate fi arbitru orice persoan fizic, membru ANEVAR, salariat al ANEVAR sau IRO
VAL ori care nu execut, n mod curent, lucrri de evaluare. (2) Arbitrii sunt nscrii, c
u acordul lor scris, ntr-o list care va cuprinde: numele, ocupaia, specialitatea, p
rezentarea succint a activitii profesionale.
5.2.
28
ACREDITAREA ANEVAR
(3) Lista va fi ntocmit de Comisia de Calificare si Atestare Profesionala i va fi a
probat anual, de Consiliul Director. 5.3. (1) Tribunalul de arbitraj este compus
din trei arbitri nscrii n lista de arbitri i numii dup cum urmeaz: - un arbitru va fi n
umit de Comisia de Calificare i Atestare Profesionala; - al doilea arbitru va fi
numit de EVALUATOR; - al treilea arbitru (denumit n continuare supraarbitru) va f
i numit prin acordul prilor sau, n cazul unui dezacord, de secretarul general ANEVA
R. Supraarbitrul trebuie s fie liceniat n tiine juridice. (2) Numirea unui arbitru sa
u a supraarbitrului se face cu acordul su prealabil i scris, obinut de partea care l
propune, ori, n cazul supraarbitrului, de cei doi arbitri sau, dup caz, de secret
arul general ANEVAR. 5.4. (1) Partea care cere arbitrajul (denumit n continuare rec
lamantul) va ntiina n scris cealalt parte cu privire la reclamaia sa i va numi un arbi
u. Cealalt parte (denumit n continuare prtul) va numi un arbitru n termen de 7 zile de
a ntiinare. (2) Cei doi arbitri numii vor proceda la alegerea supraarbitrului n terme
n de 10 zile. (3) Dac prtul nu numete un arbitru sau dac cei doi arbitri numii nu cad
de acord asupra supraarbitrului, secretarul general ANEVAR, dup expirarea termene
lor prevzute la alin (1) i (2), va desemna arbitrul prtului ori supraarbitrul. (4) D
esemnarea se face n termen de 5 zile de la data cnd secretarul general ANEVAR a lu
at cunotin de mprejurrile artate la alin. (3). 5.5. (1) Dup numire tribunalul de arbitr
aj va solicita reclamantului s depun o cerere scris, denumit cerere de arbitrare, ca
re va cuprinde: a) numele i domiciliul reclamantului; b) obiectul cererii;
29
ACREDITAREA ANEVAR
c) motivele cererii cu trimitere la nscrisurile doveditoare sau la alte probe; d)
dovada comunicrii ctre prt a cererii de arbitrare i a actelor nsoitoare; e) semntura
. (2) nscrisurile se depun n original sau n copie certificat de parte. 5.6. n termen
de 3 zile de la primirea cererii de arbitrare, supraarbitrul fixeaz termenul de a
rbitrare, cu citare prilor. Acest termen nu poate fi mai mic de 10 zile de la expe
dierea citaiilor, prin pota rapid. (1) Prile pot participa la dezbaterea cauzei perso
nal sau prin reprezentani. (2) Oricare dintre pri poate cere, n scris, ca soluionarea
cauzei s se fac n lipsa sa, pe baza actelor de la dosar. 5.8. (1) Soluionarea cauze
i se face la primul termen de arbitrare. (2) Totui, tribunalul de arbitraj poate
acorda amnarea cauzei, o singur dat, pentru motive temeinice, la solicitarea prii lip
s, formulat printr-o cerere primit cel mai trziu n preziua dezbaterii. (3) Dac ambele
pri, dei legal citate, nu se prezint la termen, tribunalul de arbitraj va soluiona ca
uza, n afar de cazul n care s-a cerut amnarea pentru motive temeinice. 5.9. Dezbater
ile arbitrale vor fi consemnate ntr-o ncheiere de edin. 5.10. (1) Procedura arbitral i
a sfrit prin pronunarea unei hotrri arbitrale denumit decizie. (2) Tribunalul de arbit
raj trebuie s pronune decizia n termen de cel mult 21 de zile de la data constituir
ii sale. (3) Decizia se ia cu unanimitatea membrilor tribunalului de arbitraj. 5
.11. (1) Decizia se redacteaz n scris i trebuie s cuprind: a) componena nominal a tribu
nalului de arbitraj; b) numele prilor, domiciliul sau, dup caz, denumirea i sediul,
precum i numele reprezentanilor prilor; c) obiectul cauzei i susinerile pe scurt ale pr
lor;
5.7.
30
ACREDITAREA ANEVAR
d) motivele deciziei; e) dispozitivul; f) semnturile tuturor arbitrilor. (2) Dac u
nul dintre arbitri este mpiedicat s semneze hotrrea, se va face meniunea despre cauza
mpiedicrii, cu confirmarea, sub semntur, a supraarbitrului. 5.12. Decizia va fi com
unicat prilor ndat, dup data pronunrii ei, mpreun cu decontul cheltuielilor de arbit
defalcarea acestora ntre pri. Decizia este definitiv i obligatorie. Ea se aduce la nde
plinire de bun voie i de ndat, de partea mpotriva creia s-a pronunat.
5.13.
Art. 6.- Durata ACORDULUI 6.1. ACORDUL este valabil de la data semnrii de ctre amb
ele pri, pn la expirarea valabilitii certificatului de acreditare 6.2. Valabilitatea A
CORDULUI nceteaz n urmtoarele cazuri: a) EVALUATORUL nu s-a prezentat la examinare;
b) acreditarea a expirat; c) EVALUATORUL nu mai ndeplinete cerinele titlului MAA; d
) acreditarea a fost revocat conform art. 3.5.; e) EVALUATORUL nu a pltit cotizaia
MAA i taxa de monitorizare; f) la cererea uneia din pri cu o notificare prealabil de
3 luni; 6.3. ncetarea valabilitii ACORDULUI are drept consecin imediat revocarea acre
ditrii, cu excepia situaiei de la art. 6.2. lit. d). Aceasta nu scutete EVALUATORUL
de plata cotizaiei MAA i a taxei de monitorizare pentru anul curent. 6.4. La solic
itarea reacreditrii se semneaz un alt acord. Art. 7. - Alte clauze 7.1. ANEVAR nu
este rspunztoare pentru eventualele daune rezultate din procedura de acreditare i d
in prezentul ACORD.
31
ACREDITAREA ANEVAR
7.2.
La ncetarea valabilitii ACORDULUI, EVALUATORUL va napoia imediat i necondiionat certif
icatul de acreditare i nsemnele MAA i nu va mai folosi simbolurile conferite de tit
lul MAA. Pierderea valabilitii oricrei clauze din prezentul ACORD nu va afecta cele
lalte clauze, iar clauza devenit nevalabil va fi nlocuit cu alta, ct mai apropiat ca s
cop cu cea iniial. Orice modificri ale prezentului ACORD trebuie s fie aprobate n scr
is de ambele pri. Prin semnarea ACORDULUI, EVALUATORUL confirm n mod expres c a luat
cunotin de urmtoarele documente: - Regulamentul de acreditare. - Broura Acreditarea AN
EVAR - Bibliografia de examen. EVALUATORUL este de acord ca ANEVAR s ntocmeasc i s act
ualizeze un dosar individual cu documentele emise n scopul acreditrii. EVALUATORUL
este de acord ca ANEVAR s publice numele su i datele de identificare personale i pr
ofesionale n tabloul MAA i / sau s le transmit clienilor care solicit acest lucru. nche
iat n 2 (dou ) exemplare originale, cte unul pentru fiecare parte. Semnat la ( locu
l ), astzi, (data ) .............................................................
.........................................
7.3.
7.4. 7.5.
7.6.
7.7.
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia Preedinte n exerciiu
Evaluator, (Nume i prenume )
32
ACREDITAREA ANEVAR
TEMATICA PENTRU ACREDITARE N EVALUAREA NTREPRINDERII
Tematica pentru acreditarea n evaluarea de ntreprinderi a fost preluat i structurat p
e baza sferei de cunotine redate n recomandrile bibliografice ale ANEVAR i IROVAL, re
spectiv n lucrrile editate i puse la dispoziia evaluatorilor de ntreprinderi. Tematic
a este divizat n 5 seciuni astfel nct s cuprind cunotinele teoretice, de analiz deta
e aplicaii generale, ca i cele de aplicaii speciale. Seciunea I-a. Angajamentul de e
valuare Aceast seciune cuprinde cunotinele care definesc misiunea evaluatorului, ela
borarea contractului de angajament i problemele de baz ale procesului de evaluare.
1. Scopul evalurii ntreprinderilor 1.1. Relaia ntre scopul evalurii i tipul de valoar
e 1.2. Definiiile tipurilor de valoare/bazelor de evaluare 2. Caracteristicile pr
oprietii supuse evalurii 2.1. Mrimea pachetului de aciuni 2.2. Vandabilitate 2.3. Lim
itri ale posesiei asupra proprietii ntreprinderii 3. Premisele valorii 3.1. Continua
rea activitii normale 3.2. Lichidarea 4. Condiii de angajare a evalurii (ipoteze i co
ndiii limitative) 4.1. Sfera misiunii 4.2. Coninut Seciunea a II-a. Standarde profe
sionale de evaluare Aceast seciune cuprinde cunotinele coninute n Standardele Internaio
nale de Evaluare IVSC, ed. a opta, 2007, n Statutul ANEVAR i n Regulamentele ANEVAR
.
34
ACREDITAREA ANEVAR
1. Statutul ANEVAR 1.1. Definiia evaluatorului i relaiile cu terii 1.2. Codul deonto
logic al profesiei de evaluator 1.3. Regulamentele de organizare i funcionare a C.
T., de organizare i funcionare a comisiei de etic i disciplin, comisiei de cercetare t
iinific i standarde profesionale, comisiei de calificare i atestare profesional, comi
siei de imagine i comunicare. 2. Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) Seciun
ea a III-a. Analize cantitative i calitative Aceast seciune cuprinde cunotinele refer
itoare la tehnicile i metodele utilizate pentru analiza surselor de informaii, ind
icatorilor de referin i pentru estimarea riscului. 1. Surse de informaii 1.1. Mediul
macroeconomic 1.2. Domeniul de activitate 1.3. ntreprindere 2. Analiza calitativ
2.1. 2.2. 2.3. Mediul macroeconomic Domeniul de activitate ntreprindere
3. Analiza cantitativ 3.1. Analiza situaiilor financiare a. n termeni monetari (niv
elul indicatorilor i dinamica lor) b. n termeni procentuali c. rate financiare 3.2
. Coreciile situaiilor financiare a. extragerea influenei inflaiei b. corecii ale uno
r elemente ale contului de profit i pierderi i posturi din bilanul contabil Seciunea
a IV-a. Evaluarea propriu-zis Aceast seciune cuprinde cunotinele aferente aplicrii ce
lor trei abordri n evaluare i metodelor aferente, aplicrii primei de control sau dis
conturilor
35
ACREDITAREA ANEVAR
pentru pachete minoritare i pentru lips de lichiditate i reconcilierea valorilor re
zultate. 1. Abordri n evaluarea ntreprinderii 1.1. Abordarea prin pia a. teoria gener
al; b. selectarea ntreprinderilor similare i relevante pentru comparaii; c. metode u
zuale: (1) comparaia cu tranzacii de pe piaa bursier; (2) comparaia cu tranzacii de fu
ziuni i achiziii cu ntreprinderi similare necotate; (3) comparaia cu tranzacii anteri
oare de aciuni ale ntreprinderii; d. selectarea multiplilor de pia adecvai. 1.2. Abor
darea prin venit a. teoria general a opticii investitorului b. surse de informaii
c. metode uzuale: (1) capitalizarea venitului (2) actualizarea cash-flow-ului (D
CF) d. costul capitalului e. valoarea terminal f. durata de previziune 1.3. Abord
area bazat pe active a. teoria general b. surse de informaii c. metode uzuale d. ac
tive necorporale 2. Prim de control i disconturi 2.1. Prim de control/discont pentr
u lips de control a. surse de informaii b. caracteristici ale proprietii c. stabilir
ea mrimii primei/discontului 2.2. Discont pentru lips de lichiditate a. surse de i
nformaii b. caracteristici ale proprietii c. stabilirea mrimii discontului pentru li
ps de lichiditate. 2.3. Alte disconturi
36
ACREDITAREA ANEVAR
3. Reconcilierea valorilor Seciunea a V-a. Probleme speciale ale evalurii Aceast se
ciune conine cunotinele necesare evalurii n cazuri speciale ca i cele necesare pentru e
laborarea raportului de evaluare i celui de verificare. 1. Active necorporale 1.1
Identificabilitatea, sfera i tratamentul contabil al activelor necorporale 1.2.
Metode de evaluare 2. Instrumente financiare 3. ntreprinderi n dificultate 3.1. Re
dresabile 3.2. Neredresabile 4. ntreprinderi mici 5. Raportul de evaluare 6. Rapo
rtul de verificare Bibliografie minim 1. IVSC Standarde Internaionale de Evaluare,
ediia a opta, 2007 2. Sorin V. Stan, Ion Anghel (coordonatori) Evaluarea ntreprin
derii, ediia a treia revizuit, Ed. IROVAL, INVEL MULTIMEDIA, 2007, Bucureti 3. Shan
non P. Pratt Abordarea prin pia a evalurii ntreprinderilor, Ed. ANEVAR, 2009 4. Sori
n V. Stan, Ion Anghel, Veronica Gruzsniczki Capitalul intelectual al ntreprinderi
i, Ed. IROVAL, Ed. Universitii Petru Maior Trgu Mure, 2006
37
ACREDITAREA ANEVAR
TEMATICA PENTRU ACREDITARE N EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE
Tematica pentru acreditarea n evaluarea de proprieti imobiliare a fost preluat i stru
cturat pe baza sferei de cunotine coninute n recomandrile bibliografice ale ANEVAR i IR
OVAL, respectiv n lucrrile editate i puse la dispoziia evaluatorilor de proprieti imob
iliare Tematica este divizat n seciuni, astfel nct s cuprind cunotinele teoretice, de
liz detaliat i aplicaii generale, ca i cele de aplicaii particulare. Seciunea a I-a Baz
ele teoretice ale evalurii Aceast seciune cuprinde cunotinele de baz asupra proprietii
mobiliare, referitoare la definiie i la tipurile proprietii imobiliare, valoarea i fa
ctorii ei, aspecte juridice, piaa imobiliar, probleme de finanare a proprietii imobil
iare i la coninutul standardelor aplicabile evalurii proprietii imobiliare. 1. Concep
tul de valoare 1.1. Factorii valorii 1.2. Cea mai bun utilizare 1.3. Valoarea de
pia 1.4. Alte tipuri de valoare 2. Proprietatea imobiliar 2.1. Tipuri de proprieti 2.
2. Limitri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare 2.3. Aspecte juridice ale p
roprietii imobiliare 2.4. Reglementri naionale i locale asupra regimului proprietii imo
biliare 2.5. Analiza pieei imobiliare 2.6. Finanarea proprietii imobiliare 3. Standa
rdele Internaionale de Evaluare (IVS) 4. Statutul ANEVAR 4.1. Definiia evaluatorul
ui i relaiile cu terii
38
ACREDITAREA ANEVAR
4.2. Codul deontologic al profesiei de evaluator 4.3. Regulamentele de organizar
e i funcionare a C.T., de organizare i funcionare a comisiei de etic i disciplin, comis
iei de cercetare tiinific i standarde profesionale, comisiei de calificare i atestare
profesional, comisiei de imagine i comunicare. Seciunea a II-a Angajamentul de eva
luare Aceast seciune cuprinde cunotinele care definesc misiunea evaluatorului, elabo
rarea contractului de angajament i problemele de baz ale procesului de evaluare. 1
. Scopul i utilizarea evalurii 1.1. Relaia ntre scopul evalurii i tipul de valoare 1.2
. Definiiile tipurilor de valoare 2. Drepturi imobiliare care trebuie evaluate 3.
Condiii de angajare a evalurii 3.1. Sfera misiunii 3.2. Coninut (ipoteze i condiii l
imitative) Seciunea a III-a Colectarea i analiza informaiilor Aceast seciune se refer
la cunotinele necesare i relevante pentru analiza pieei imobiliare i a factorilor rel
evani de influen asupra valorii. Informaiile necesare pentru evaluare se refer la pro
cesul de evaluare complet, respectiv care presupune parcurgerea celor trei abordr
i n evaluare. 1. Informaii macroeconomice, regionale i locale 1.1. Demografice 1.2.
Economice 1.3. Mediu 1.4. Legislative 2. Descrierea proprietii 2.1. Drepturi de p
roprietate evaluate a. proprietate deplin b. proprietate cu drepturi pariale 2.2.
Descrierea amplasamentului a. topografie
39
ACREDITAREA ANEVAR
b. form i suprafa c. caracteristicile solului d. vecinti e. utiliti/servicii publice
Descrierea construciilor a. istoric b. stil arhitectural c. suprafee d. utilitate
a funcional e. construcia cldirilor i starea tehnic 2.4. Informaii despre proprieti c
rabile: a. tranzacii efectuate b. oferte c. venituri i cheltuieli d. ratele de cap
italizare i de actualizare e. costuri de construcie f. chiria, renta, redevena pent
ru concesiune g. grad de ocupare h. similaritatea elementelor de comparaie 2.5. T
ehnici de analiz a informaiilor Seciunea a IV-a Analiza celei mai bune utilizri Acea
st seciune se refer la cunotinele necesare pentru aprecierea celei mai valoroase dire
cii de utilizare posibil a unei proprieti imobiliare, din care rezult valoarea cea ma
i mare a acesteia. 1. Condiionri 1.1. Utilizare posibil din punct de vedere fizic 1
.2. Utilizare permisibil din punct de vedere legal a. reglementri b. restricii 1.3.
Fezabilitatea economic 1.4. Timpul necesar realizrii conversiei (dac este cazul) 1
.5. Costurile efecturii conversiei 2. Aplicarea celei mai bune utilizri 2.1. Teren
ul a. dimensiuni optime b. teren n exces
40
ACREDITAREA ANEVAR
c. necesitatea unui teren suplimentar d. costuri pentru amenajarea terenului 2.2
. Construcii a. potenialul pentru renovare/conversie b. costurile de conversie c.
venitul n urma realizrii conversiei d. pierderea de timp i de venit pe durata conve
rsiei 2.3. Consideraii speciale a. utilitate b. momentul potrivit c. participani d
. neconformitate din punct de vedere legal e. utilizare provizorie (interimar) f.
conversie g. valoarea de recuperare h. costul de demolare i. documente i autoriz
aii pentru conversie Seciunea a V-a Metode de evaluare a terenului Aceast seciune cu
prinde cunotinele necesare pentru selectarea metodei/ metodelor adecvate i necunosc
ute de evaluare a terenului 1. 2. 3. 4. 5. 6. Metoda comparaiei vnzrilor Metoda par
celrii i dezvoltrii Metoda repartizrii (alocrii) Metoda extraciei Metoda rezidual Metod
a capitalizrii rentei funciare (chiriei)
Consideraii suplimentare asupra valorii terenului Seciunea VI-a Abordri ale evalurii
Aceast seciune se refer la cunotinele necesare pentru selectarea abordrii i metodei/me
todelor de evaluare adecvate i recunoscute pentru evaluarea unei categorii de pro
prietate imobiliar. 1. Abordarea prin comparaia vnzrilor
41
ACREDITAREA ANEVAR
1.1. Selecia tranzaciilor de referin a. elemente de comparaie b. criterii (uniti de com
paraie) c. procesul de corectare/ajustare n funcie de diferenele ntre caracteristicil
e proprietilor comparabile i proprietatea n cauz 1.2. Reconcilierea rezultatelor 2. A
bordarea prin cost 2.1.Conceptele de cost a. costul de reproducie b. costul de nlo
cuire c. costul istoric indexat d. structura costului e. sursele de informaii des
pre costuri f. metode de estimare a costurilor 2.2. Estimarea deprecierii cumula
te a. definiii b. tipuri de depreciere c. metode de estimare a tipurilor de depre
ciere 2.3. Valoarea amplasamentului (terenului) 3. Abordarea prin venit 3.1. Con
ceptul de capitalizare a venitului a. forme de venit b. valoarea actualizat a ven
itului anticipat c. formule ale matematicii financiare pentru capitalizarea veni
tului d. simboluri i abrevieri 3.2. Rate de capitalizare i de actualizare a. carac
teristicile ratelor de rentabilitate b. diferene ntre ratele de capitalizare i rate
le de actualizare c. tipuri de rate de capitalizare d. modaliti de stabilire a rat
elor de capitalizare 3.3. Venituri i cheltuieli a. estimri b. tipuri de venituri i
cheltuieli c. analiza venitului brut potenial d. venituri auxiliare e. analiza ch
iriei i tendinelor ei f. analiza cheltuielilor de exploatare
42
ACREDITAREA ANEVAR
3.4. Metode de convertire a venitului n valoare a. multiplicatori ai venitului b.
metode de capitalizare direct c. tehnici reziduale de evaluare a terenului i cons
truciilor d. tehnicile cash-flow-ului actualizat e. tipuri de fluxuri de numerar
(cash flow) f. rate de actualizare g. valoarea de reversiune/preul net de vnzare S
eciunea a VII-a Analiza rezultatelor, stabilirea valorii finale i raportul de eval
uare i raportul de verificare Aceast seciune conine cunotinele necesare pentru aprecie
rea relevanei i credibilitii abordrilor i metodelor de evaluare utilizate pentru propu
nerea valorii finale, precum i pentru elaborarea raportului de evaluare i celui de
verificare. 1. 2. 3. 4. 5. Aprecierea fiecrei abordri/metode Criterii de selecie a
abordrilor adecvate Prezentarea concluziilor referitoare la valoarea final Raport
ul de evaluare Raportul de verificare
Bibliografie minim 1. IVSC Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007
2. Appraisal Institute Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, Ed. A
NEVAR, 2005 3. Sorin V. Stan (coordonator) Evaluarea terenului. Aplicaii, Ed. IRO
VAL, 2009
43
ACREDITAREA ANEVAR
APLICAII I PROBLEME DATE LA SECIUNEA EVALUAREA NTREPRINDERII
APLICAIA 1 Profitul net anual curent normalizat este 100 mil. lei; creterea anual p
erpetu a profitului net curent, exprimat n termeni nominali (g n) va fi 5%; rata me
die anual previzionat a inflaiei (f) este 3%; rata nominal de actualizare (kn) este
14%. S se calculeze valoarea capitalului acionarilor (VCA), utiliznd rata de capita
lizare a profitului net curent, exprimat att n termeni nominali (cn), ct i n termeni r
eali (cr). Rezolvare k r = (k n g n) 1/(1 + f) = (0,14 0,03) 1/(1 + 0,03) = 0,1068
g r = (g n f) 1/(1 + f) = (0,05 0,03) 1/(1 + 0,03) = 0,0194 c r = (k r g r) = 0,
1068 0,0194 = 0,0874 sau 8,74% c n = k n g n = 0,14 0,05 = 0,09 sau 9% Prin apli
carea formulei Gordon, valoarea capitalului acionarilor (VCA) este: VCA = (100 1,
0194)/0,0874 = 1.166,66 mil. lei, sau VCA = (100 1,05)/0,09 = 1.166,66 mil. lei
APLICAIA 2 Profitul net anual din exploatare al unei ntreprinderi, n anul de baz, es
te 7 mil. $; n urmtorii 3 ani, el va crete cu 6% pe an, iar din anul 4 va crete la i
nfinit cu 3% pe an; ntreprinderea se finaneaz astfel: - 2/3 capital propriu;
44
ACREDITAREA ANEVAR
1/3 capital mprumutat pe termen lung; - aceast structur se va menine n continuare. co
stul nominal al capitalului propriu a fost stabilit la 18%, iar rata anual a dobnz
ii la creditele pe termen lung este 8%. cota impozitului pe profit este 25%.
-
Ct reprezint valoarea ntreprinderii i valoarea capitalului acionarilor? Rezolvare cmp
c = (18% 0,666) + [8% (1 - 0,25) 0,333] = 14% Indicator Profit net mil. $ Factor
actualizare @14% Profit net actualizat mil. $ Sum profit net actualizat - mil. $ V
al. rezidual actualizat*mil. $ Valoarea ntreprinderii - mil. $
*
An baz 7
An 1
An 2
An 3
An 4 8,58
7,42 7,86 8,33 0,8772 0,7694 0,5921 6,51 6,048 4,932
17,49 46,18 63,67
calculat astfel: [(8,58 1,03)/(0,14 0,03)] 0,5921
Valoarea ntreprinderii = 63,7 mil. $ Valoarea capitalului acionarilor = 63,67 0,66
6 = 42,4 mil. $. APLICAIA 3 O ntreprindere, care este subiectul evalurii, a nchiriat
de la un ter un depozit, printr-un contract cu o durat rmas de 5 ani. Chiria stipul
at n contract este de 9.000 $/an, iar chiria de pia pentru depozite similare este de
12.000 $/an. Rata de actualizare adecvat a fost stabilit la 10%. Ce valoare are a
ctivul necorporal contract de nchiriere avantajos? Rezolvare Avantajul anual al chi
riaului este 12.000 - 9.000 = 3.000 $/an
45
ACREDITAREA ANEVAR
Factorul de capitalizare@10% i n = 5 ani este de 3,790787 Valoarea contractului a
vantajos = 3.000 $ 3,790787 = 13.372 $ APLICAIA 4 O ntreprindere se finaneaz n propori
e de 80% prin capitaluri proprii i 20% prin credite. Alte ipoteze pentru evaluare
sunt: cash-flow-ul net la dispoziia capitalului investit este 3 mil. $ n anul de
referin; cash-flow-ul net la dispoziia acionarilor este 2,9 mil. $ n anul de referin; c
ash-flow-ul net va crete perpetuu cu 3% pe an; costul capitalului acionarilor este
20% iar rata dobnzii la credite este 6%; cota de impozit pe profit este 25%. Ct r
eprezint valoarea capitalului investit, valoarea capitalului acionarilor i creditel
e la data evalurii? Rezolvare costul mediu ponderat al capitalului = (0,20 0,8) +
[0,06 (10,25) 0,2] = 16,9% valoarea capitalului investit = 3 1,03/(16,9% - 3%) =
22,23 mil. $ valoarea capitalului acionarilor = 2,9 1,03/ (20% - 3%) = 17,57 mil.
$ creditele la data evalurii = 22,23 17,57 = 4,66 mil. $ APLICAIA 5 S se determine
valoarea unui acord de neconcuren pe baza urmtoarelor ipoteze, rezultate n urma une
i analize detaliate: durata acordului de neconcuren este trei ani; n anul de baz, ci
fra de afaceri a ntreprinderii (CA) este de 15 mil. i va crete n urmtorii trei ani, c
u 7% pe an, iar ponderea profitului net n cifra de afaceri va fi 5%, n situaia exis
tenei acordului de neconcuren; n anul de baz, cifra de afaceri a ntreprinderii (CA) es
te de 15 mil. i va crete n urmtorii trei ani, cu 4% pe an, iar ponderea profitului n
et n cifra de afaceri va fi de 4%, n situaia lipsei acordului de neconcuren; rata de
actualizare adecvat este 12%.
46
ACREDITAREA ANEVAR
Rezolvare
An CA cu acord CA fr acord Profit cu acord (5%) Profit fr acord (4%) Profit datorat
acord Factor actualiz. @ 10% Profit datorat acordului actualiz.
1 2 3
16,05 17,17 18,37
15,6 16,22 16,87
0,80 0,86 0,92
0,62 0,65 0,67
0,18 0,21 0,25
0,909 0,826 0,751
0,16 0,17 0,19 0,52
Valoarea acordului de neconcuren: 0,52 mil. . APLICAIA 6 Editura DELFINUL deine drept
ul de autor pentru cartea Evaluarea imobiliar. Editura IROVAL dorete s achiziioneze de
la editura DELFINUL dreptul de autor pentru aceast carte, pentru urmtorii trei an
i. S se estimeze valoarea dreptului de autor, pe baza urmtoarelor ipoteze: cartea
va genera un cash-flow net anual de 4.000 (calculat pe baza dreptului de autor),
pe urmtorii trei ani, cnd se estimeaz c exist interes pentru aceast carte; circa 80%
din cash-flow-ul net anual va proveni de la membrii ANEVAR, avnd o rat de actualiz
are adecvat de 7%; restul de 20% din cash-flow-ul net anual va proveni din vnzarea
ctre teri, avnd o rat de actualizare adecvat de 10%. Rezolvare CFN CFN de la CFN ANE
VAR CFN de total ANEVAR actualizat@7% la teri 1 4.000 3.200 2.990 800 2 4.000 3.2
00 2.795 800 3 4.000 3.200 2.612 800 9.600 2.400 Total 12.000 8.397 An Valoarea
dreptului de autor: 8.397 + 1.989 =10.386 , rotunjit 10.000
47
- valori n CFN teri actualizat@10% 727 661 601 1.989
ACREDITAREA ANEVAR
PROBLEMA 1 Societatea comercial XXX (afacere de comer cu amnuntul) este deinut de ctre
dl. Nicolae Popescu din anul 1994. n decembrie 1997, Nicolae Popescu s-a cstorit.
Banii ctigai din cadourile de la nunt (20.000 $) au fost investii n afacere (n parte pe
ntru achiziionarea unui autoturism) ca aport al ntreprinztorului. n perioada 1998-20
01, soia a lucrat ca vnztoare iar soul a lucrat ca administrator, fr ca ei s primeasc
lariu. Salariul mediu n ramur este de 100 $ lunar pentru vnztoare i 300 $ lunar pentr
u administrator. La sfritul anului 2001, cei doi decid s divoreze, fiind necesar esti
marea valorii prii ce se cuvine soiei (nainte de partaj). Se cunosc urmtoarele date (
valori n $): Situaia rezultatelor Indicatori Venituri 1997 30.000 1998 1999 2000 2
001 60.000 100.000 150.000 200.000 44.000 16.000 2.000 6.000 70.000 110.000 150.
000 30.000 2.000 15.000 40.000 2.000 20.000 50.000 2.000 20.000
Cheltuieli (inclusiv impozit pe profit) 25.000 Profit net Amortizri Dividende Sit
uaia activelor i datoriilor Indicatori Imobilizri Stocuri Disponibiliti TOTAL ACTIVE
Capital social Contul ntreprinztorului Rezerve
48
5.000 400 5.000
1997
1998
1999
2000
2001
15.000 25.000 23.000 21.000 19.000 13.000 30.000 45.000 65.000 70.000 2.000 7.00
0 11.000 16.000 68.000 30.000 62.000 79.000 102.000 157.000 20.000 20.000 20.000
20.000 20.000 0 2.000 20.000 20.000 20.000 20.000 2.000 12.000 27.000 47.000
ACREDITAREA ANEVAR
TOTAL CAPITAL PROPRIU Datorii curente TOTAL PASIVE
22.000 42.000 52.000 67.000 87.000 8.000 20.000 27.000 35.000 70.000
30.000 62.000 79.000 102.000 157.000
Tranzacii cu proprieti comparabile la 31.12.1997 Indicatori Pre Venituri Profit net
Activ net contabil A 55.000 44.000 12.000 63.000 B 60.000 50.000 10.000 20.000 C
D 60.000 25.000 55.000 33.000 30.000 5.800 180.000 100.000 E 72.500 60.000 15.0
00 50.000 F 32.000 43.000 7.450 35.000
Tranzacii cu proprieti comparabile la 31.12.2001 Indicatori Pre Venituri Profit net
Activ net contabil Rezolvare 1. Calcularea multiplilor la 31.12.1997 Multipli P
/ VEN P / PN P / AN A 1,25 4,58 0,87 B 1,20 6,00 3,00 C 1,09 2,00 0,75 D 0,76 4,
31 0,25 E 1,21 4,83 1,45 F 0,74 4,30 0,91 A 72.000 75.000 17.000 88.000 B C D E
F
50.000 170.000 140.000 120.000 60.000 45.000 300.000 160.000 130.000 60.000 10.0
00 30.000 39.000 32.500 20.000 35.000 20.000 180.000 100.000 50.000
2. Analiz multipli a. P/ VEN = ntr-o gam rezonabil pe 2 grupe de venituri:
49
ACREDITAREA ANEVAR grupa mic D, F grupa mare A, B, C, E
b. P/ PN = ntr-o gam rezonabil i relativ egal pentru A, D, F c. P/ AN = nerelevant C
omparabila apropiat D (venit i profit) 3. Valoare la 31.12.1997 V0 = 0,76 30.000 =
22.800 $ V0 = 4,31 5.000 = 21.550 $ Se alege: V0 = 22.000 $ 4. Calcularea multi
plilor la 31.12.2001 Multipli P / VEN P / PN P / AN A 0,96 4,24 0,82 B 1,11 5,00
2,50 C 0,57 5,67 0,94 D 0,88 3,59 1,40 E 0,92 3,69 2,40 F 1,00 3,00 1,71
5. Analiza multiplilor a. P/ VEN = ntr-o gam rezonabil, cu excepia C b. P/ PN = ntr-o
gam rezonabil, cu excepia D, E i F c. P/ AN = nerelevant Comparabila apropiat A (ven
it, profit) 6. Valoare la 31.12.2001 VF = 0,96 200.000 = 192.000 $ VF = 5,67 50.
000 = 283.500 $ Prudent, se alege: VF = 200.000 $ 7. Valoare net la 31.12.2001 Se
scade contul ntreprinztorului: 200.000 20.000 = 180.000 $ 8. Costul capitalului:
a. la 31.12.1997 pentru subiect: 5.000/ 22.000 = 22,77% b. la 31.12.2001 pentru
subiect: 50.000/ 200.000 = 25%
50
ACREDITAREA ANEVAR
c. la 31.12.1997 pentru comparabila D: 5.800/ 25.000 = 23,2% d. la 31.12.2001 pe
ntru comparabila A: 17.000/ 75.000 = 22,7% Se alege rezonabil: 23% 9. Indexarea
valorii iniiale (V0) cu costul capitalului V0 = 22.000 (1 + 0,23)4 = 22.000 2,29
= 50.380 $ Rotunjit: 50.000 $ 10. Valoare comun/ despgubire Vcomun = 180.000 50.000
= 130.000 $ a. Dividendele fiind mai mari dect salariile nu trebuie compensate V
partaj = 130.000/2 = 65.000 $ + 1/2 de la nunt: 10.000 $ 75.000 $ b. Disponibiliti n
cas la 31.12.2001: 68.000 $; c. Soul va plti diferena pn la 75.000 $ din surse person
ale. PROBLEMA 2 I. Informaii generale Dr. Y este proprietarul cabinetului YYY de
medicin intern. Dup o carier strlucit de 30 de ani, n care i-a dezvoltat propria aface
n domeniul medical, el este interesat s-i vnd cabinetul. Dr. X este interesat de ach
iziionarea acestui cabinet, el avnd urmtoarele trei opiuni: 1. ar putea s rmn angajatu
unei clinici locale, cu un salariu de 1.000 mii lei/an (N+1), cu o cretere cu 20%
dup un an i un nivel maxim de 1.400 mii lei/an, pn n anul N+5, cnd se pensioneaz; 2. e
xist i posibilitatea ca dr. X s-i dezvolte propria activitate n domeniu (start-up). n
urma analizelor evaluatorului, aceast opiune ar aduce venituri iniiale sensibil mai
mici dect achiziionarea cabinetului medical YYY, respectiv un volum al veniturilo
r de 1.300 mii lei n primul an (N+1) i o cretere cu maximum 20% pe an, pn n anul N+5,
cnd se retrage. Presupunem valoarea rezidual a afacerii sale ca fiind zero la
51
ACREDITAREA ANEVAR
sfritul anului N+5. Investiia iniial, necesar n imobilizri corporale, este de 1.000 mi
lei; 3. ar putea achiziiona cabinetul YYY estimnd c fa de nivelul actual (anul N) al
veniturilor de 3.000 mii lei, activitatea va putea crete cu 10% pe an, pn la un niv
el maxim de 4.000 mii lei. Presupunem valoarea rezidual a afacerii sale ca fiind
zero, la sfritul anului N+5. II. Informaii specifice: 1. Activele afacerii cabinetu
lui YYY sunt prezentate n tabelul urmtor: ACTIVUL NET (mii lei) Active imobilizate
(1+2) 1. Imobilizri necorporale 2. Imobilizri corporale a) mobilier b) echipament
medical Active circulante (1+2+3) 1. stocuri 2. creane 3. disponibil TOTAL ACTIV
E DATORII (1+2+3) 1. Furnizori 2. Salarii 3. Impozite ACTIV NET Val. contabil Val
. evaluat 1.000 1.000 500 500 700 400 200 100 1.700 400 100 100 200 1300 ? ? 1.00
0 500 500 700 400 200 100 ? 400 100 100 200 ?
Not: evaluatorul a identificat existena unor imobilizri necorporale separate: clien
tela (fiele medicale) i fora de munc instruit. 2. Cabinetul YYY are un numr de 5.000 d
e fie pentru pacienii activi i un venit mediu/pacient de 600 lei; 3. Profitul net a
tribuibil altor active dect fiele medicale este de 600 mii lei/an, respectiv de 12
0 lei/ pacient;
52
ACREDITAREA ANEVAR
4. Durata medie a relaiei cu un pacient este de 4 ani, iar durata rmas de 2 ani; 5.
Salariile anuale ale oamenilor cheie sunt: recepionist 120 mii lei, asistent medi
cal 200 mii lei, medic primar 300 mii lei, iar costurile de recrutare, angajare i
instruire sunt: 10% din salariul anual pentru recepionist i asistent medical i de 15%
pentru medicul primar; 6. Intervalul de timp necesar demarrii activitii operaionale
pentru o asemenea firm este de 3 luni; 7. Profitul normal atribuibil activelor i
nvestite n asemenea afaceri sunt: 24% pentru imobilizrile corporale i 20% pentru fo
ndul de rulment net (FRN); 8. Amortizarea anual a activelor nregistrate n contabili
tate este de 200 mii lei iar investiiile prognozate sunt de 500 mii lei n primul a
n de prognoz (N+1), respectiv de 100 mii lei n perioada urmtoare. Variaia fondului d
e rulment nu influeneaz cash-flow-ul net disponibil n perioada de prognoz. III. Date
pentru practica medical (comune pentru alternativele 2 i 3 pe care le are doctoru
l X). 1. Marja profitului brut este 50%; 2. Cota de impozit pe profit este 25%;
3. Valoarea rezidual a afacerii (cabinetului) dup 5 ani (N+5) este zero; 4. Rata d
e actualizare corespunztoare att pentru cash-flow-ul generat de afacere ct i de acti
vele necorporale separate este 22%; 5. Deinem informaii privind preurile de tranzaci
onare a unor cabinete medicale i am reinut indicatorul Pre de vnzare/ Cifra de aface
ri ca fiind cel mai relevant n aceast spe. Specificaie Specialitatea medical Medicin ge
neral Medicin intern Chirurgie Pediatrie Obstetric / Ginecologie Psihiatrie Pre/ Cifr
a de afaceri Redus Ridicat Mediu 55% 95% 75% 70% 100% 85% 80% 100% 90% 55% 75% 6
5% 80% 100% 90% 65% 85% 75%
Rspundei doctorului X dac merit s plteasc 2.500 mii lei pentru cabinetul YYY.
53
ACREDITAREA ANEVAR
Rezolvare A. Abordarea prin venit. Metoda DCF n aceast abordare vom evidenia cash-f
low-ul marginal, respectiv diferena ntre fluxurile generate de activitatea operaion
al a cabinetului YYY comparativ cu dezvoltarea unei activiti noi. Cash-flow-ul prog
nozat al cabinetului YYY (valori n mii lei):
Nr crt
Specificaie
N+1
N+2
N+3
N+4
N+5
1 Venituri din practica medical 2 Venituri activitate nou (start-up) 3 Creterea mar
ginal a veniturilor (1-2) 4 Creterea marginal a costurilor 5 Profit brut marginal (
3-4) 6 Impozit (25%) 7 Profit net marginal (5-6) 8 Amortizare 9 Investiii realiza
te 10 Cheltuieli de capital iniiale (start-up) 11 Variaia de cash-flow (7 +8-9 +10
) 12 Factor de actualizare @ 22% 13 Valoarea actualizat a cash-flow 14 TOTAL, mii
lei
3.300 3.630 1.300 1.560 2.000 2.070
3.990 4.000 4.000 1.872 2.246 2.696 2.118 1.754 1.304
1.000 1.035 1.059 877 652 1.000 1.035 1.059 877 652 250 259 265 219 163 750 776
794 658 489 200 200 200 200 200 500 100 100 100 100 1.000 1.450 876 894 758 589
0,820 0,672 0,551 0,451 0,370 1.189 589 492 342 218 2.830
B. Abordarea pe baz de active. Metoda ANC Evaluarea activelor necorporale: a) Eva
luarea fielor medicale Specificaie 1. Numr de pacieni activi 2. Venit mediu anual pe
pacient (lei)
54
Valori 5.000 600
ACREDITAREA ANEVAR
3. Marja de profit brut 4. Profit brut pe pacient (lei) 5. Cota de impozit 6. Pr
ofit net pe pacient (lei) 7. Profit atribuibil altor active pe pacient 8. Profit
net atribuibil pacienilor lei/ pacient (rnd 6 rnd 7) 9. Profitul net total atribui
bil pacienilor mii lei (rnd 1 rnd 8) 10. Durata medie a relaiei cu un pacient 11. Du
rata medie rmas a relaiei cu un pacient 12. Factor de capitalizare @ 22% i n = 2 ani
13. Valoarea actualizat a fielor medicale (rnd 12 rnd 9), mii lei
50% 300 25% 225 120 105 525 4 ani 2 ani 1,492 783
b) Evaluarea forei de munc instruite. Cabinetul YYY se bazeaz pe activitatea a trei
angajai loiali, toi avnd o experien n firm de civa ani. Evaluarea se bazeaz pe apre
e tipice referitoare la costurile de angajare i instruire a personalului califica
t. Angajat 1. Recepionist 2. Asistent medical 3. Medic primar 4. Valoare (1 + 2+ 3
) Salariu anual (mii lei) Cost instruire 120 200 300 10% 10% 15% mii lei 12 20 4
5 77
c) Evaluarea exploatrii continue (going concern) Valoarea de exploatare continu n dom
eniul practicii medicale reprezint diferena ntre valoarea unei asemenea activiti la n
ivelul unui plan de afaceri (valoarea pe hrtie) i valoarea similar n condiii de operare
(activitatea deine deja toate activele i genereaz n mod curent profit, cashflow etc
.). n mod evident pentru activitatea medical reprezint un activ necorporal importan
t. Ca i n cazul altor active necorporale exist mai multe metode aplicabile. Cea mai
utilizat este diferena de cash-flow net asociat unei activiti operaionale comparativ
cu cash-flow-ul net asociat unui startup ipotetic. Pentru aceasta evaluatorul t
rebuie s estimeze perioada de
55
ACREDITAREA ANEVAR
nceput asociat recrerii unei activiti medicale competitive. Avem n vedere aici timpul i
costurile pentru a produce materiale promoionale, dezvoltarea relaiilor cu pacieni
i i recrearea potenialului uman al activitii (dac nu a fost evaluat separat ca activ
necorporal distinct). Pentru o activitate incipient n domeniu, cash-flow-ul este p
osibil s fie negativ (include cheltuielile iniiale cu achiziionarea de echipament,
faciliti constructive angajailor, salariile etc.) n vreme ce o activitate operaional g
enereaz un cash-flow net pozitiv. Diferena ntre aceste dou fluxuri de lichiditi (start
-up versus activitate operaional) reprezint valoarea de exploatare continu asociat un
ei clinici medicale. n cazul nostru estimm c durata crerii unui asemenea cabinet est
e de circa 3 luni (nchirierea spaiului, angajarea salariailor, achiziionarea echipam
entelor etc.), perioada n care cabinetul YYY genereaz un cash-flow pozitiv de circ
a 200 mii lei, comparativ cu zero n cazul cash-flow-ului unei activiti noi. n acest
caz, valoarea exploatrii continue este de 200 mii lei. Calculele detaliate sunt r
edate n tabelul urmtor. Estimarea cash-flow-ului net pentru o perioad de 3 luni (va
lori n mii lei: 1. Venit 2. Profit 50% 3. Profit net 4. Amortizare 5. Investiii 6.
Cash-flow net 7. Cash-flow net, 3 luni 3.000 1.500 1.125 200 500 825 206 (rotun
jit 200)
d) Evaluarea goodwill ului. Aceasta se bazeaz pe profitul suplimentar obinut i este
estimat pe baza informaiilor i ipotezelor din tabelul de mai jos. Cash-flow-ul as
ociat goodwill-ului: - mii lei Specificaie N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 1 Profit brut din
practica medical 1.650 1.815 1.995 2.000 2.000 2 Venit din salariu 1.000 1.200 1.
400 1.400 1.400 3 Profit brut marginal 650 615 595 600 600 4 Impozit (25%) 163 1
54 149 150 150 5 Profit net marginal 488 461 446 450 450
56
ACREDITAREA ANEVAR
6 Profit atribuibil altor active * (24% 1.000 + 20% 300) 7 Profitul atribuibil p
racticii medicale (rnd 5 rnd 6) 8 Factor de actualizare @ 22% 9 Valoarea actualiza
t 10 TOTAL (mii lei)
*
300 188 0,820 154 466
300
300
300
300
161 146 150 150 0,672 0,551 0,451 0,370 108 81 68 55
FRN = 300 mii lei
Considernd c nu este necesar realizarea unor corecii asupra altor elemente de activ
sau de datorii, va rezulta urmtorul activ net al SC YYY: - mii lei Indicatori Val
. contabil Val. evaluat Active imobilizate 1.000 2.526 1. Imobilizri necorporale 1.
526 a) fie medicale 783 b) fora de munc 77 c) exploatarea continu 200 d) goodwill 46
6 2. Imobilizri corporale 1.000 1.000 a) mobilier 500 500 b) echipament medical 5
00 500 Active circulante 700 700 1. stocuri 400 400 2. creane 200 200 3. disponib
il 100 100 TOTAL ACTIVE 1.700 3.226 DATORII 400 400 1. Furnizori 100 100 2. Sala
rii 100 100 3. Impozite 200 200 ACTIV NET 1.300 2.826
57
ACREDITAREA ANEVAR
C. Abordarea prin comparaie Ca urmare a analizei informaiilor privind preurile de t
ranzacionare a unor cabinete medicale, am reinut multiplul Pre de vnzare/Cifra de af
aceri ca fiind cel mai relevant n aceast spe. innd seama de situaia cabinetului evaluat
vom opta pentru un nivel apropiat de valoarea maxim a ratei Pre/Cifra de afaceri,
respectiv o valoare de 95%, rezultnd o valoare estimat a cabinetului medical YYY
de 2.850 mii lei. Venituri anuale YYY (mii lei) Nivelurile multiplului Pre pia/Veni
t anual Nivelul estimat pentru cabinetul YYY Valoarea de pia YYY, mii lei 3.000 70
% - 100% 95% 2.850
Sinteza rezultatelor Prin aplicarea celor trei abordri au rezultat urmtoarele valo
ri estimate pentru valoarea de pia a cabinetului YYY: Valoare estimat, mii lei 1. M
etoda DCF 2. Metoda ANC 3. Metoda comparaiei Valoarea de pia a cabinetului YYY 2.83
0 2.826 2.850 2.830
n opinia evaluatorului, valoarea de pia a cabinetului medical YYY este de 2.830 mii
lei. Ca urmare, la ntrebarea doctorului X, dac merit s plteasc 2.500 mii lei pentru c
abinetul YYY, rspunsul este afirmativ. PROBLEMA 3 S.C. ALFA S.A. este un productor
de mase plastice. Se cere estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii ale co
mpaniei la 31.12.2003, pe baza urmtoarelor date:
58
ACREDITAREA ANEVAR
1. Veniturile totale ale S.C. ALFA, nregistrate n anul 2000, au fost de 46.203 mil
. lei (exclusiv din vnzri de mase plastice), iar n anul 2003 de circa 72.805 mil. l
ei, din care 1.500 mil. lei de la Depozitul B22 (nchiriat unui ter), iar 2.000 mil
. lei venituri din leasing financiar pentru un echipament complex (instalaie Delt
a). Creterea semnificativ a cifrei de afaceri a avut la baz o investiie nou, finanat n
arte prin creditarea firmei de ctre acionari (fr dobnd), la data raportului societatea
comercial avnd un volum de datorii ctre acionari de 4,65 mld. lei. 2. Din estimrile
managementului rezult c volumul de activitate a atins un nivel stabil, nefiind atep
tate variaii importante ale rezultatelor. 3. Situaia rezultatelor economico financ
iare la 31.12.2003 este urmtoarea: Specificaie Venituri totale Cheltuieli totale P
rofit brut Impozit 25% Profit net mld. lei 72,805 67,500 5,305 1,326 3,979
4. Situaia evaluat a activelor i datoriilor la 31.12.2003 este urmtoarea: Specificaie
Imobilizri Active circulante Datorii totale mld. lei 24,000 28,000 27,000
5. n cadrul activelor imobilizate este inclus valoarea de pia a depozitului B22 (nchi
riat unui ter) i care a fost evaluat prin metoda capitalizrii chiriei brute, avndu-s
e n vedere i cheltuielile suportate de proprietar de 500 mil. lei (care au fost nre
gistrate de S.C. ALFA S.A. n exerciiul financiar 2003, acestea influennd profitul br
ut) i o rat de capitalizare de 10% pe piaa imobiliar. 6. Societatea comercial are n de
rulare un contract de leasing financiar pentru instalaia Delta, n calitate de loca
tor, urmnd s ncaseze
59
ACREDITAREA ANEVAR
urmtoarele sume pe durata rmas a contractului (contractul stipuleaz plai n lei la curs
ul euro-leu de la data plii). Specificaie/Anul 2004 2005 2006 Venituri leasing (mil
. lei) 2.000 2.000 2.000 Val. rezidual (mil. lei) 3.000 n situaia patrimoniului S.C
. ALFA S.A., leasingul financiar nu are nici o influen, acesta afectnd doar contul
de rezultate. Actualizarea veniturilor din leasing se face cu o rat de actualizar
e de 10%. 7. La sfritul anului 2000 s-a vndut pachetul de aciuni de 51% al S.C. ALFA
S.A. la preul de 22 mii lei/aciune. n contractul prezentat evaluatorului se preciz
eaz c preul se achit astfel: la semnarea contractului se achit 50% din preul tranzaci
, adic 4.950 mii lei (preul total al tranzaciei fiind 9.900 mii lei); diferena s-a a
chitat n trei rate egale, fr dobnd, la sfritul anilor 2001, 2002 i 2003. Not: rata me
anual a inflaiei n ultimii 3 ani a fost de 10%/an. 8. Evaluatorul a solicitat unei
societi specializate estimarea costului capitalului, n sintez rezultatul fiind urmtor
ul: ultima emisiune de obligaiuni n euro a Guvernului Romniei a avut o scaden de opt
ani i o rat a cuponului de 7%; factorul beta pentru firmele cotate din ramur 1,25;
prima de risc de pia s-a estimat la patru puncte procentuale peste rata rentabilitii
fr risc. 9. Evaluatorul a ajuns la concluzia c, n situaia n care ar aplica abordarea
prin comparaie, cel mai relevant multiplicator este multiplul Pre/Cifr de afaceri,
iar singura diferen semnificativ ntre data tranzaciei anterioare i data raportului est
e legat de ndatorarea mai ridicat ca urmare a sumelor mprumutate de la acionari. Rezo
lvare 1. Metoda capitalizrii venitului Venit din exploatare = 72.805 - 1.500 - 2.
000 = 69.305 mil. lei
60
ACREDITAREA ANEVAR
Cheltuieli de exploatare = 67.500 - 500 = 67.000 mil. lei Profit brut din exploa
tare = 69.305 - 67.000 = 2.305 mil. lei Profit net din exploatare = 2.305 (1 - 0
,25) = 1.729 mil. lei Rata de capitalizare (egal cu rata de actualizare) = 7% + (
1,25 4%) = 12% Valoarea prin capitalizare = 1.729/0,12 = 14.406 mil. lei Valoare
a depozitului = (1.500 500)/0,10 = 10.000 mil. lei - mil. lei 2005 2006 2.000 5.
000* 1.500 1.240 3.750 2.817 5.421
2004 Venit leasing Venit net leasing Actualizat@10% Valoare leasing
*
2.000 1.500 1.364
din care, 3.000 mil. lei reprezint valoarea rezidual
Valoare total prin venit = 14.406 + 10.000 + 5.421 = 29.827 mil. lei 2. Metoda AN
C AN Contabil = 24.000 + 28.000 27.000 = 25.000 mil. lei AN Corectat = 25.000 +
5.421 3. Metoda comparaiei Rata de actualizare = 1 (1,1 1,07) = 0,177, deci 17,7%
Pre actualizat 2000 pentru 51%: 4.950 + 1.650/1,177 + 1.650/1,1772 + 1.650/1,177
3 = 8.537 mil. lei Pre 2000/ 100% Multiplicator Vsoc Val. cap. propriu = 8.573/0,
51 = 16.740 mil. lei = 16.740/46.203 = 0,362 = 0,362 72.805 = 26.355 mil. lei =
26.355 + 4.650 = 31.005 mil. lei = 30.421 mil. lei
Valoarea final propus pentru capitalurile proprii = 30.000 mil. lei
61
ACREDITAREA ANEVAR
PROBLEMA 4 Estimai valoarea unei ntreprinderi (lan de restaurante cu nivel mediu de
clientel), tiind urmtoarele: La data raportului (decembrie 2004), numrul de locuri
al tuturor restaurantelor deinute este de 584, iar evoluia numrului de locuri i a vnzr
ilor este urmtoarea:
Indicator Cifra de afaceri, Numr mediu de locuri 2000 206.259 56 2001 2002 2003 i
unie 2004
507.843 1.419.700 2.660.552 1.500.000 132 358 527 584
Din estimrile managementului, pentru anul 2004, se ateapt o cifr de afaceri medie lu
nar de 450 /loc disponibil. Din strategia prezentat de management rezult c n decembrie
2005 i decembrie 2006 urmeaz a fi deschise dou noi restaurante, cu o capacitate de
100 locuri fiecare. Din analiza diagnostic a rezultat c ntrun termen mai scurt de
o lun un restaurant nou atinge parametrii medii ai firmei n ceea ce privete vnzrile i
profitul operaional. Investiia necesar (amenajare spaiu, dotri) pentru fiecare nou r
estaurant, cu capacitate de 100 de locuri, este de 200 mii , respectiv n medie de
circa 2.000 / loc. Rata de cretere a vnzrilor (cretere cu baz n lan), estimat pe fiec
loc disponibil, se ateapt s fie n medie de 7% n 2005, 5% n 2006, 3% n 2007 i 0% n 200
tructura tipic de cost (estimat pentru anul 2004) determin n sintez urmtoarele marje o
peraionale nete, pe fiecare restaurant:
Indicator Cifra de afaceri lunar, Marja rezultatului operaional net Rest. A 40.000
14% Rest. B 82.000 18% Rest. C 150.000 20% Rest. D 49.000 15% Total 321.000 18%
n urmtorii ani (2005 2008), se ateapt reducerea marjei nete operaionale cu circa 2 pu
ncte procentuale n 2005, fa de 2004 i cu circa un punct procentual, n fiecare an din
perioada 2006-2008.
62
ACREDITAREA ANEVAR
Investiiile necesare pentru meninerea standardului de dotare sunt la nivelul amort
izrii incluse n structura tipic de cost. Capitalul de lucru este preliminat la minu
s 12% din cifra de afaceri a anului 2004, iar estimrile pentru perioada 2005-2008
sunt de minus 9% n 2005, minus 6% n 2006, minus 4,5% n 2007 i minus 4,3% n 2008. Rat
a de actualizare a reinut c, la asemenea firme, ponderea activelor corporale (amen
ajare, dotri) n activele totale este de circa 34% iar ponderea activelor necorpora
le (marca, managementul etc.) este de 66%, iar costul adecvat al capitalului est
e de 20% pentru activele corporale i de 28% pentru activele necorporale. Sistemul
actual de management include o plat de 10% pentru directorul fiecrui restaurant i
de 5% din vnzri pentru directorul general. Acionarii achit aceste sume din rezultatu
l net operaional (aceste costuri nu au fost incluse n cadrul determinrii structurii
tipice de cost). Valoarea terminal are n vedere o cretere constant cu 2% anual a pr
ofitului net operaional, ncepnd cu anul 2009. Din datele de pia a rezultat c sistemul
de active necorporale (marca, managementul, reetele etc.) n industria restaurantel
or se poate contracta n sistem franiz, la un nivel de redeven net de circa 10% din cif
ra de afaceri anual. Din analiza unor tranzacii comparabile a rezultat c multiplul
Pre/Cifr de afaceri se ncadreaz ntre 0,8 1,0, n funcie de calitatea clientelei. Se ce
1. Estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii investite n aceast afacere util
iznd toate cele trei abordri. 2. Estimarea valorii de pia adugat (creat) n cadrul aces
i firme, innd seam de urmtoarele investiii realizate de la nfiinarea firmei, pn la da
aportului:
Indicator Total investiii realizate, 1999 48.000 2000 0 2001 2002 2003 2004 40.00
0
120.000 670.000 210.000
63
ACREDITAREA ANEVAR
Note:

Valoarea de pia adugat (creat) = Valoarea de pia a capitalurilor proprii ale firmei min
us valoarea actualizat a investiiilor anterioare. Din analiza sectorului a rezulta
t c rata minim de rentabilitate ateptat de investitori este de 20%, aceasta fiind i r
ata minim ateptat de acionarii firmei evaluate.
Rezolvare 1. Estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii investite n afacere,
prin utilizarea celor trei abordri. Abordarea prin venit a) estimarea cifrei de a
faceri i a profitului net operaional (valori n ):
INDICATOR
Capacitate (nr. locuri) Cifra de afaceri/ loc/lun Cifra de afaceri an Marja profi
tului net operaional Profit net operaional
2004
584 450 3.153.600 18,0% 567.648
2005
584 482 3.374.352 16,0% 539.896
2006
684 506 4.149.760 15,0% 622.464
2007
784 521 4.899.143 14,0% 685.880
2008
784 521 4.899.143 13,0% 636.889
b) estimarea capitalului de lucru (valori n ):
INDICATOR
Capital de lucru/CA Capital de lucru Variaia capitalului de lucru
2004
-12,0% -378.432 x
2005
-9,0% -303.692 74.740
2006
-6,0% -248.986 54.706
2007
-4,5% -220.461 28.524
2008
-4,3% -210.663 9.798
Not: se presupune o variaie zero a capitalului de lucru, n anul 2004.
64
ACREDITAREA ANEVAR
c) estimarea valorii capitalurilor proprii prin metoda DCF (valori n ):
INDICATOR Profit net operaional Variaia capitalului de lucru Cash-flow din investii
i Cash-flow la dispoziia capitalului investit Factor de actualizare@25,3% * CF ac
tualizat Valoare () 2004 567.648 2005 539.896 74.740 0 567.648 0,798 453.103 2.35
9.648 -200.000 414.637 0,637 264.183 2006 622.464 54.706 -200.000 477.170 0,509
242.677 2007 685.880 28.524 0 714.404 0,406 290.013 2008 636.889 9.798 0 646.687
0,324 209.549 900.124 2.777.865 Val. terminal
Not: valoare credite egal cu zero, deci val. cap. investit = val. cap. proprii * c
mpc = (0,34 0,2) + (0,66 0,28) = 0,253 sau 25,3% Abordarea prin comparaie Avnd n ve
dere cifra de afaceri estimat pentru anul 2004 i multiplii din domeniul restaurant
elor, rezult: Valoarea capitalurilor proprii prin multiplul Pre/Cifr de afaceri: Va
loare n intervalul 3.153.600 i 2.522.880 . Abordarea prin active Estimarea valorii
activelor necorporale (valori n ):
INDICATOR
Redeven net (10%) Redeven net actualizat @ 28% Valoarea activelor necorporale ()
2004
315.360 246.375 1.450.576
2005
337.435 205.954
2006
414.976 197.876
2007
489.914 182.507
2008
Total
489.914 1.633.048 142.584 475.279
65
ACREDITAREA ANEVAR
Presupunnd c valoarea investiiilor realizate n perioada 2004 - 2008 (1.088.000 ) i con
siderarea unei durate de via util rmas de 20 de ani a acestor dotri reprezint o indica
rezonabil a costului actual al acelor dotri (lund n considerare evoluia preurilor i de
precierea activelor) rezult urmtoarele:
Indicator Investiii Amortizare estimat Indicaie CIN 1999 48.000 -12.000 2000 0 0 20
01 120.000 -18.000 2002 670.000 -67.000 2003 210.000 -10.500 2004 40.000 0 Total
1.088.000 -107.500 980.500
Activul net corectat = (active corporale + active necorporale) Activul net corec
tat = 1.450.576 + 950.800 = 2.431.076 Concluzie n urma aplicrii celor trei abordri
rezult o estimare a valorii capitalurilor proprii cuprins ntre: V = 2,4 i 3,1 mil. O
pinia final a evaluatorului: 2,4 milioane (susinut de metoda DCF). 2. Estimarea val
orii de pia adugat (creat) n cadrul acestei firme, innd seam de investiiile realizat
a nfiinarea firmei pn la data raportului (valori n ):
1999 Investiii Valoarea actualizat a investiiilor Valoarea actualizat total a investii
ilor Valoarea prin metoda DCF Valoarea de pia adugat 48.000 119.439 1.583.599 2.359.
648 776.049 2000 0 0 2001 120.000 207.360 2002 670.000 964.800 2003 210.000 252.
000 2004 40.000 40.000
66
ACREDITAREA ANEVAR
PROBLEMA 5 S se estimeze, n vederea vnzrii, valoarea pachetului de 40% din aciunile s
ocietii comerciale ALFA SA, avnd n vedere urmtoarele: Numrul total de aciuni al S.C.
FA S.A. este 3.000.000, cu valoarea nominal de 1 RON; Situaia patrimoniului S.C. A
LFA S.A. este urmtoarea (valori n RON): Terenuri Alte mijloace fixe Imobilizri fina
nciare Active circulante TOTAL 300.000 Capital propriu 650.000 1.000.000 Capital
mprumutat 850.000 2.800.000 2.800.000 200.000 2.600.000
Imobilizrile financiare ale S.C. ALFA S.A. reprezint cca. 30% din aciunile S.C. BET
A, care au fost dobndite prin aport n natur, realizat cu 10 ani n urm, cnd principala
construcie din patrimoniul S. C. ALFA S.A. a fost dus ca aport la constituirea S.C
. BETA S.A. Valoarea de aport, la momentul respectiv, a fost de cca. 8 milioane
$. Suprafaa de teren din patrimoniul S.C. ALFA S.A. este de 5.000 mp. Terenul est
e situat n zona ultracentral a oraului, i este un teren situat sub construcia dus ca a
port cu 10 ani n urm. In zon nu mai exist terenuri libere. n ultima lun au fost identi
ficate dou tranzacii. n prima tranzacie, s-a vndut un teren de cca. 2.500 mp, obinut d
e ctre o persoan fizic n urma aciunii de revendicare, teren pe care se afla terasa un
ui restaurant, cu preul de cca. 650 /mp. n a doua tranzacie, s-a vndut o suprafa de 4.0
00 mp, pe care se situa o construcie demolabil, cu preul de 1.500 /mp (costurile de
demolare erau suportate de ctre fostul proprietar). Terenul aparinnd S.C. ALFA S.A.
este utilizat de ctre S.C. BETA S.A. pe baza unui contract de nchiriere, care pre
vedea ca S.C. BETA S.A. i va plti S.C. ALFA S.A. suma de 2.000.000 $, repartizat an
ual liniar, pentru 35 ani de la data aportului n natur, cu cldirea menionat mai sus.
Celelalte mijloace fixe au fost reevaluate recent i valoarea lor contabil reprezin
t valoarea de pia.
67
ACREDITAREA ANEVAR
Activitatea firmei ALFA S.A. a consemnat pierderi n ultimii 3 ani i nu se prevede
redresarea financiar; Cursul de schimb RON/ $, de la data evalurii este de 2,8; Cu
rsul de schimb RON/ de la data evalurii este de 3,5; Situaia patrimoniului S.C. BE
TA S.A. este urmtoarea: Terenuri Alte mijloace fixe Imobilizri financiare Active c
irculante TOTAL 2.590.000 Capital propriu 65.000.000 Capital mprumutat 5.410.000
93.000.000 - RON 75.500.000 17.500.000 93.000.000
Terenurile i mijloacele fixe sunt nregistrate n bilan la valoarea de pia, fiind reeval
uate recent; Datoriile pe termen lung ale S.C. BETA S.A. vor fi rambursate n urmto
rii 4 ani, n urmtoarele cuantumuri: Anul Rambursare datorii (RON) 2007
3.766.500
2008
3.954.825
2009
4.152.566
2010
4.360.195
Veniturile i cheltuielile previzionate ale S.C. BETA S.A. sunt: - mii RON Indicat
ori
Total venituri Total cheltuieli
2007
54.250.000 49.600.000
2008
56.962.500 52.080.000
2009
59.810.625 54.684.000
2010
62.801.156 57.418.200
2011
65.941.214 60.289.110
Impozitul pe profit este 16%; Costul capitalului propriu este 10%; Rata de creter
e anual perpetu g este 5%;
68
ACREDITAREA ANEVAR
Pn la data evalurii nu au fost repartizate dividende, din cauza nivelului ridicat a
l datoriilor S.C. BETA S.A. n perioada viitoare, dup rambursarea datoriilor, profi
tul net va fi repartizat pentru dividende n proporie de 100%. Rezolvare Previziuni
BETA: Indicatori
Total venituri Total cheltuieli Profit brut Impozit profit Profit net Rambursare
datorii Dividende Cota ALFA, 30% Valoare pachet minoritar* Factor actualizare V
aloare actualizat pachet (RON)**
* **
2007
54.250.000 49.600.000 4.650.000 883.500 3.766.500 3.766.500
2008
56.962.500 52.080.000 4.882.500 974.675 3.954.825 3.954.825
2009
59.810.625 54.684.000 5.126.625 974.059 4.152.566 4.152.566
2010
62.801.156 57.418.200 5.382.956 1.022.762 4.360.195 4.360.195
2011
65.941.214 60.289.110 5.652.104 1.073.900 4.578.204 0 4.578.204 1.373.461
27.469.220 0,909 17.058.385 0,826 0,751 0,683 0,621
1.373.461/ (0,10 0,05) 27.469.220 0,621 10% 5% 5% 5.000 mp
69
Rat actualizare Rata de cretere anual Rata de capitalizare Suprafaa teren
ACREDITAREA ANEVAR
Redeven anual Redeven anual unitar Factor capitalizare Valoare unitar teren Curs de sc
mb ALFA SA Bilan corectat Indicator Terenuri Alte mijl. fixe Imobilizri financiare
Active circulante TOTAL Activ net, RON Valoare participaie, RON Numr de aciuni Val
oare aciune, RON
Val. contabile 300.000 650.000 1.000.000 850.000 2.800.000
57.143 $ 11,43 $/mp 12 137,14 $ 2,80 lei/$
Val. corectate 1.920.000 650.000 17.056.228 850.000 20.476.228
Indicator Capital propriu Capital mprumutat
Val. contabile 2.600.000
Val. corectate 20.276.228
200.000
200.000
TOTAL
2.800.000
20.476.228
20.276.228 8.110.491 1.200.000 6,80
70
ACREDITAREA ANEVAR
APLICAII I PROBLEME DATE LA SECIUNEA EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE
APLICAIA 1 O proprietate se afl n vecintatea unei proprieti vndut recent pentru suma d
600.000 . Terenul a fost cumprat la un pre de 184.000 , iar cldirile au fost construi
te n cursul anului precedent. Construciile au o durat de via economic rmas de 50 de an
Venitul net din exploatare estimat din primul an, va fi 62.320 . S se calculeze r
ata de capitalizare pentru cldire.
Rezolvare Preul de vnzare Minus valoarea terenului Valoarea rezultat a cldirii Recup
erarea anual (%) corespunztoare pentru 50 de ani de via economic Recuperarea anual n
nitul net din exploatare Minus recuperarea anual Profit anual Rata profitului afe
rent investiiei n teren i cldire 54.000 /600.000 Rata de capitalizare a cldirii 0,09 +
0,02 0,11 sau 11% 0,09 sau 9% 8.320 62.320 - 8.320 54.000 600.000 - 184.000 416
.000 2%
71
ACREDITAREA ANEVAR
APLICAIA 2 Pentru o proprietate imobiliar se dau urmtoarele date: venitul net din e
xploatare (VNE): valoarea terenului: rata de capitalizare pentru teren: rata de
capitalizare pentru cldire: valoarea creditului ipotecar: constanta creditului: r
ata de capitalizare a capitalului propriu: S se estimeze: 1. valoarea proprietii im
obiliare prin tehnica rezidual a cldirii; 2. valoarea proprietii imobiliare prin teh
nica rezidual a capitalului propriu; 3. rata global de capitalizare prin media pon
derat pentru cldire i teren; 4. rata global de capitalizare prin media ponderat pentr
u credit i capital propriu. Rezolvare 1. VNE al proprietii VNE alocat terenului VNE
alocat terenului VNE rezidual al cldirii VNE rezidual al cldirii Valoarea cldirii
Valoarea cldirii Valoarea proprietii Valoarea proprietii VNE al proprietii
72
2.100 mii 7.500 mii 9% 10,5% 12.000 mii 0,125 6,6%
= 2.100.000 = 7.500.000 0,09 = 675.000 = 2.100.000 - 675.000 = 1.425.000 = 1.425
.000 / 0,105 =13.571.428 = 7.500.000 + 13.571.428 = 21.071.428 = 2.100.000
ACREDITAREA ANEVAR
Serviciul anual al datoriei
= 1.500.000 (12.000 mii 0,125)
VNE rezidual pentru capitalul propriu = 600.000 2. Valoare capital propriu Valoa
re capital propriu Valoarea proprietii Valoarea proprietii 3. R 0 t+cl. = 35,59% 0,0
9 + 64,41% 0,105 = 9,96% teren 4. R 0 cp+c. = 43,11% 0,066 + 56,89% 0,125 = 9,96
% capital propriu credit APLICAIA 3 Se consider o proprietate ce genereaz un venit
net de 2.000 mii lei n anul de baz. Apoi att venitul net, ct i valoarea se ateapt s cr
sc cu o rat perpetu constant de 4% anual. S se determine valoarea proprietii, tiind c
a de actualizare adecvat este 12%. Rezolvare Venit net = 2.000 mii lei Valoarea p
roprietii = Venit net / Rata de capitalizare Rata de capitalizare = rata de actual
izare - rata de cretere anual perpetu Rata de capitalizare = 12% - 4% = 8 % Valoare
a proprietii = (2000 1,04)/ (0,12 0,04) = 26.000 mii lei.
73
= 600.000 / 0,066 = 9.090.090 = 9.090.090 + 12.000.000 = 21.090.090
cldire
ACREDITAREA ANEVAR
PROBLEMA 1 Hotelul TURIST, localizat ntr-un ora mare, este clasificat la trei stel
e. n prezent, hotelul se afl n exploatare proprie, cu contract de franciz i este cond
us de o firm de management. Hotelul se afl n exploatare stabilizat i a fost finanat di
n capital propriu i credit. Datele operaionale de investiii i de finanare sunt urmtoar
ele: A. Date operaionale - capacitate 200 camere - grad ocupare 70% - tarif mediu
60 $/camer Venituri departamentale (% din total venituri) - la cazare 60% - la a
limentaie public 30% - la servicii 10% Cheltuieli departamentale (% din veniturile
departamentale) - la cazare 30% - la alimentaie public 70% - la servicii 40% Chel
tuieli nerepartizate (% din total venituri) - administrative i generale 7% - mana
gement 3% - marketing 6% - reparaii+ntreinere 4% - utiliti 4% Cheltuieli nerepartizat
e (% din cost de nlocuire) - taxe+asigurri 1,5% - rezerve pentru nlocuiri (RK) 1,5%
B. Date de investiii - Taxe franciz 3% din venituri cazare - Durata de via util a do
trilor 10 ani - Dotrile pentru o camer 6.000 $
74
ACREDITAREA ANEVAR
- Cost de reconstrucie cldire 50.000 $/camer - Capital de lucru 1.000 $/camer C. Dat
e de finanare - Credit 20 ani - Dobnda 11% - Constanta creditului 0,1258 - Raport
credit/valoare 70% - Rata de capitalizare a capitalului propriu (nainte de dobnzi i
impozit) 15% Not: taxa de franciz este o cheltuial de marketing; n situaia concesiun
ii, cota cheltuielilor administrative i generale ale proprietarului este de 1% di
n valoarea proprietii imobiliare. Se cer: a. valoarea proprietii imobiliare (teren +
construcii) n exploatare proprie; b. preul anual al concesiunii ce ar putea fi plti
t de un operator hotelier pentru exploatarea hotelului; c. valoarea proprietii imo
biliare n cazul concesionrii; d. dac terenul reprezint 10% din valoarea proprietii imo
biliare, s se calculeze deprecierea construciei. Rezolvare - valori n $ Venituri ca
zare 200 60 $ 0,7 365 = 3.066.000 Venituri din alimentaie public 3.066.000 0,3/0,6
= 1.533.000 Venituri din alte servicii 3.066.000 0,1/0,6 = 511.000 Total 5.110.
000 $ Cheltuieli cazare 3.066.000 0,3 = 919.800 Cheltuieli alimentaie public 1.533
.000 0,7 = 1.073.100 Cheltuieli servicii 511.000 0,4 = 204.400 Total 2.197.300 $
75
ACREDITAREA ANEVAR
Venituri departamentale 5.110.000 2.197.300 = 2.912.700 $ Cheltuieli nerepartiza
te administrative + generale management marketing reparaii + ntreinere utiliti taxe +
reparaii capitale Investiii cost reconstrucie cost nlocuire dotri capital de lucru c
ost franciz 5.110.000 0,07 = 357.700 $ 5.110.000 0,03 = 153.300 $ 5.110.000 0,06
= 306.600 $ 5.110.000 0,04 = 204.400 $ 5.110.000 0,04 = 204.400 $ 10.000.000 0,0
3 = 300.000 $ 200 50.000 = 10.000.000 $ 200 6.000 = 1.200.000 $ 200 1.000 = 200.
000 $ 3.066.000 0,03 = 91.980 $
a. Cheltuieli aferente exploatrii afacerii administrative + generale 5.110.000 0,
07 = 357.700 $ marketing 306.600 - 91.980 = 214.620 $ reparaii 204.400 $ utiliti 20
4.400 $ taxe + reparaii capitale 300.000 $ Total 1.281.120 $ Rata de capitalizare
global R0 = 70% 0,1258 + 30% 0,15 = 13,31% Veniturile aferente afacerii din recu
perarea investiiei n dotri 1.200.000 / 10 = 120.000 $ din fructificarea investiiei n
dotri i capital de lucru 1.400.000 0,15 = 210.000 $ din management i franciz 153.300
+ 91.980 = 245.280 $ Total 575.280 $ Venitul net aferent proprietii imobiliare VN
E = 5.110.000 2.197.300 1.281.120 575.280 = 1.056.300 $ Valoarea proprietii n explo
atare proprie = 1.056.300/ 0,1331 = 7.936.138 $ Rotunjit, 8.000.000 $
76
ACREDITAREA ANEVAR
b. Valoarea maxim a concesiunii Structura capitalului: - credit 8.000.000 0,7 = 5
.600.000 $ - capital propriu 8.000.000 0,3 = 2.400.000 $ - dotri + capital de luc
ru 1.400.000 $ Total 9.400.000 $ Rata global de capitalizare (nainte de dobnzi i tax
e) (5.600.000/ 9.400.000)0,1258 +(3.800.000/ 9.400.000)0,15 =13,56% Venitul nainte
de dobnzi i taxe 5.110.000 2.197.300 1.281.120 120.000 = 1.511.580 $ V af. = 1.511
.580 / 0,1356 = 11.147.345 rotunjit 11.100.000 $ Valoare active necorporale = 11
.100.000 9.400.000 = 1.700.000 $ Venituri departamentale 2.912.700 $ Cheltuieli
chiria administrative + generale 7% 5.110.000 = 357.700 $ marketing 6% 5.110.000
= 306.600 $ reparaii + ntreinere 4% 5.110.000 = 204.400 $ utiliti 4% 5.110.000 = 204.
400 $ Total 1.073.100 $ fructificarea investiiei n dotri i capital de lucru 15% 1.40
0.000 = 210.000 $ fructificarea activelor necorporale 13,56% 1.700.000 = 230.520
$ Valoarea maxim a concesiunii: 2.912.700 - 1.073.100 - 210.000 - 230.520 = 1.39
9.080 $ Rotunjit 1.400.000 $ c. Venitul net al proprietarului care concesioneaz C
oncesiunea 1.400.000 minus taxe + reparaii capitale 300.000 minus administrative
80.000 VNE = 1.020.000 $ Valoarea proprietii imobiliare n cazul concesionrii = 1.020
.000/ 0,1331 = 7.663.411 $ Rotunjit, 7.700.000 $
77
ACREDITAREA ANEVAR
d. Valoarea construciei = 0,9 x 7.700.000 = 6.930.000 $ Cost reconstrucie: 200 cam
ere 50.000 $/camer = 10.000.000 $ Deprecierea construciei: 10.000.000 - 6.930.000
= 3.070.000 $ Grad depreciere construcie = 3.070.000/ 10.000.000 = 30,7%
PROBLEMA 2 Proprietatea imobiliar reprezint terenul n suprafa de 400 mp aferent activ
ului RESTAURANT GRDINIA situat n staiunea Tunad. Terenul este ocupat de cldirea restau
nt n suprafa de 150 mp i terasa de 250 mp. Terenul aferent activului aparine integral
domeniului privat al Consiliului Local Tunad, iar construciile edificate se afl n p
osesia societii GRDINIA SRL. Destinaia actual a proprietii admis prin reglementrile
stice este de restaurant. O suprafa de 250 mp (de sub cldire i parial teras) din teren
ul evaluat este concesionat de S.C. GRDINIA S.R.L., pe o perioad de 45 de ani. Redev
ena anual este stabilit la 375 $/an, conform contractului de concesiune nr. 181/200
2, fr clauze de renegociere. Pentru utilizarea suprafeei de teren neconcesionat, Co
nsiliul Local percepe o tax zilnic n funcie de complexitatea activitii desfurate n ca
activului. Taxele percepute de Consiliul Local pentru utilizarea terenurilor af
late n domeniul privat se ncadreaz, n funcie de complexitatea activitii desfurate n
spaiului, n intervalul 11.000 lei/mp/zi pentru magazine i 20.000 lei/mp/zi pentru
uniti de alimentaie public cu activitate complex. Amplasamentul evaluat are form relat
iv dreptunghiular, cu deschidere de cca. 15 m, situat n zona central a staiunii, n ap
ropierea complexului comercial, beneficiind de un bun vad comercial. Utilitile de
pe amplasament sunt racordate la sistemul de reele edilitare pentru alimentarea c
u energie electric, ap i canalizare. Cldirea are o suprafa de 150 mp i este poziionat
lul de sud-est al amplasamentului, n rest fiind amenajat terasa exterioar, pentru al
imentaia public, n suprafa de 250 mp. Construcia este tip parter, realizat pe stlpi me
lici, zidrie portant i plac de beton cu acoperi de tip teras necirculabil. Finisajele l
a cldire constau n tencuieli dricuite i placaj de
78
ACREDITAREA ANEVAR
crmid la exterior, tencuieli dricuite, zugrveli i placaj de faian la interior, pardose
le sunt din dale mozaicate. Cldirea este dotat cu grup sanitar propriu. Terasa ext
erioar este mprejmuit cu gard cu soclu i stlpi din zidrie de crmid i lemn i are par
din dale mozaicate. Iluminatul terasei se realizeaz prin stlpi montai n exterior. De
precierea total cumulat a construciilor este estimat la 20%. n preuri actuale, amenajri
le existente (cldire plus teras) ar putea fi construite cu un cost mediu unitar de
300 $/mp Adc. Servirea n alimentaie public se desfoar la mesele amplasate pe terasa mp
rejmuit cu gard de lemn, n partea frontal a amplasamentului, avnd o capacitate de 10
0 locuri. De menionat c activitatea este influenat de caracterul sezonier care se de
sfoar pe o durat de 60-80 zile anual, n funcie de condiiile meteorologice. Terenurile d
in zona n care se afl proprietatea evaluat fac parte din domeniul privat al oraului:
uniti de cazare n hoteluri i vile, restaurante i alte uniti pentru alimentaie public
aii comerciale, etc. Cele mai multe dintre acestea au fost date n concesiune propr
ietarilor de active (construcii). O caracteristic a proprietilor imobiliare comercia
le aflate pe terenuri concesionate este faptul c n mare parte din situaii nu sunt e
xploatate de proprietarii construciilor. Firmele care opereaz efectiv n aceste prop
rieti pltesc chirie proprietarilor pe ntregul sezon. Chiria variaz n funcie de complexi
tatea activitii desfurate n cadrul amplasamentului, vadul comercial, poziionarea fa de
rterele de circulaie i de alte puncte de interes turistic, vecinti, caracteristicile
fizice ale proprietii. Dintr-un calcul comparativ, asemenea spaii sunt date spre nch
iriere de ctre proprietarii lor pentru sume cuprinse ntre minimum 20 $/ mp teren/
sezon i maximum 30 $/ mp teren/ sezon. Cheltuielile care-i revin proprietarului c
onstruciei sunt de 5% anual (impozite, reparaii). Pn n prezent au fost consemnate un
numr redus de tranzacii de proprieti imobiliare n zona analizat. Din informaiile deinu
de evaluator s-a tranzacionat o construcie de cca. 120 mp suprafa construit (terenul
aferent n suprafa de cca. 200 mp fiind proprietatea primriei), cu preul de 40.000 $.
Chiria pentru un astfel de spaiu este de 5.000 $/sezon. Analiznd ofertele existen
te n publicaiile de specialitate (prezentate la sursele de informaii), la data eval
urii exist cteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate n tabelul urmtor:
79
ACREDITAREA ANEVAR
Oferta pentru vnzare
Pre total proprietate, $
Suprafaa de teren, mp
Deschidere m
Pre de ofert unitar, $/mp
Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C Proprietatea D Proprietatea E
31.000 96.000 61.600 45.225 40.500
310 800 440 603 450
15 25 17 -
100 120 140 75 90
Se observ c plaja de valori ntre care se situeaz ofertele este destul de larg. Aceste
nivele sunt orientative avnd n vedere c nu reprezint tranzacii i din informaiile publi
ce existente nu pot fi extrase informaii cu exactitate privind amplasarea, utiliz
are, utiliti etc. Oferta de terenuri similare cu terenul aferent restaurantului GRD
INIA este limitat sau chiar inexistent (ca alternativ de investiie pentru proprietaru
l construciei). Amplasamentele sunt limitate ca numr, suprafeele libere rmase aici f
iind n proporie mic i pstrate pentru destinaii precise. Se cere s se estimeze preul ma
m pe care este dispus cumprtorul s-l plteasc, cunoscnd urmtoarele date: cursul de schim
b valutar este de 30.000 lei/$; rata de capitalizare aferent veniturilor obinute d
in concesiunile ncheiate pe 45 ani este 8%; pentru suprafaa neconcesionat, deoarece
riscurile de nencasare sunt mult mai ridicate avnd n vedere nivelul ridicat al tax
ei zilnice (comparativ cu concesiunea) i riscul de modificare al acestora n viitor
, rata de capitalizare adecvat este 20%. Rezolvare innd seama de informaiile prezent
ate n text pot fi sintetizate urmtoarele: obiectul evalurii l constituie terenul afe
rent unei construcii. Terenul aparine Consiliului Local, iar construcia este propri
etate privat GRDINIA SRL. O parte din teren este concesionat de ctre GRDINIA SRL. Pentr
u diferena de suprafa, Consiliul Local percepe utilizatorilor o tax zilnic pe metru pt
rat pe sezon.
80
ACREDITAREA ANEVAR
se cere s se calculeze suma maxim pe care este dispus proprietarul construciei s o p
lteasc pentru teren. Pentru a stabili aceast sum este foarte important estimarea valo
rii terenului, innd seama de contractul de concesiune existent. n mod normal, cumprto
rul nu va fi dispus s plteasc o sum mai mare dect cea rezultat din aceast metod. pentr
stabilirea sumei maxime, metodele de evaluare cele mai adecvate sunt metoda capi
talizrii rentei i tehnica rezidual. Metoda comparaiilor nu poate conduce la estimare
a unei valori, avnd n vedere lipsa de informaii suficiente. Metoda capitalizrii rent
ei Prin aceast metod valoarea terenului se estimeaz prin capitalizarea veniturilor
obinute de proprietar pornind de la renta (chiria) care reprezint suma pltit pentru
dreptul de utilizare i ocupare a terenului innd cont de clauzele i termenii specific
ai. Aceast rent este convertit n valoare prin intermediul ratelor de capitalizare car
e se obin pe pia sau a factorilor de capitalizare dac renta este pltit pe o perioad lim
itat. n cazul proprietii evaluate, valoarea proprietii rezult din capitalizarea celor d
ou categorii de venituri cu ratele, respectiv factorii de capitalizare specifici
plecnd de la mprirea suprafeei proprietii evaluate (teren) de 400 mp n: 250 mp suprafa
cesionat pe 45 ani; 150 mp utilizat i neconcesionat. Practic, veniturile anuale obinu
te de proprietarul terenului sunt: redevena conform contractului de concesiune de
375 $/ an; taxa suplimentar obinut pentru restul suprafeei de teren aferent spaiului
(neconcesionat) innd cont c este utilizabil doar pe durata sezonului de 70 zile (medi
u). Tariful aferent RESTAURANT GRDINIA este la nivelul de 20.000 lei/ zi/ mp, ceea
ce reprezint un venit anual suplimentar redevenei de 7.000 $/an. Factorii de capi
talizare reprezint multiplicatorii care trebuie aplicai veniturilor estimate pe ba
za duratei obinerii acestora: cunoscndu-se riscul de baz aferent concesiunilor, se
poate calcula factorul de capitalizare (valoare rezultat 12,11) pe o perioad limit
at la nivelul contractului de 45 ani, cu ajutorul formulei:
81
ACREDITAREA ANEVAR
1 1/ (1+c)n c unde: c = rata de capitalizare (8%) n = perioada de obinere a venit
urilor (45 ani) Aplicarea metodei i calculele efectuate sunt prezentate n tabelul
urmtor:
Suprafa teren, mp Venit anual, $/an Rata de capitalizare, % Factor de capitalizare
Valoare de randament, $
Concesiune 350 375 8% 12,11 4.541,25
Suplimentar 150 7.000 20% 5 35.000
Rezult valoarea terenului obinut prin metoda capitalizrii rentei: 39.541 $ (cca. 99
$/mp). Metoda rezidual n acest caz s-a aplicat o variant a tehnicii valorii rezidua
le n care principiul metodei const n estimarea valorii proprietii construite (constru
cie + teren) i deducerea din aceast valoare a CIN al construciilor pentru aflarea va
lorii de pia a terenului. Pentru estimarea valorii proprietii (teren i construcii) se
aplic metoda capitalizrii chiriei. Venitul brut anual pe care-l poate genera propr
ietatea construit (400 mp) din nchiriere are n vedere complexitatea activitii derulat
e i chiriile practicate pentru proprieti similare. Din intervalul comparativ pe car
e-l indic piaa, de 20-30 USD/mp, s-a plecat de la o chirie anual (pe sezon) la nive
lul mediu de 25 USD/mp, rezultnd un venit de 10.000 $/an. Pentru determinarea rat
ei de capitalizare se utilizeaz informaia referitoare la tranzacia de 40.000 $ a un
ei proprieti nchiriabile la nivelul de 5.000 $/an. Rezult o rat de capitalizare de 12
,5%. Valoarea proprietii prin aceast tehnic, este de 80.000 $.
82
ACREDITAREA ANEVAR
Contribuia construciilor la valoarea ntregii proprieti este calculat la nivelul costul
ui de nlocuire de 300 $/mp Adc. innd seama de gradul de depreciere de 20% rezult un
CIN al construciei de 36.000 $. Valoarea terenului prin tehnica rezidual se obine p
rin deducerea valorii construciei din valoarea de randament a ntregii proprieti : 80
.000 36.000 = 44.000 $, care corespunde unei valori unitare de 110 $/mp teren. C
oncluzii interpretarea rezultatelor: se observ c valorile obinute prin cele dou tehn
ici sunt apropiate; ambele metode au utilizat informaii extrase de pe piaa specifi
c; evaluatorul nu a avut suficiente date privind proprieti comparabile tranzacionate
pentru a putea fundamenta analiza comparativ utilizat de obicei n estimarea valori
i de pia a terenului prin metoda comparaiilor de pia; cu toate acestea se observ c rezu
ltatele obinute n urma evalurii prin cele dou metode, se nscriu n intervalul de pia in
cat de 75140 $/mp; din punctul de vedere al chiriaului (proprietarul construciei),
preul maxim pe care ar trebui s-l plteasc pentru terenul aferent spaiului, se va situ
a n jurul valorii obinute prin tehnica rezidual: 110 $/mp; argumentele care conduc
la aceast opinie se bazeaz pe motivaiile cumprtorului care i revin din avantajele pe c
are le poate obine prin rentregirea proprietii i eliminarea riscului de plat a taxei l
ocale pentru utilizarea terenului ocupat i neconcesionat, care este posibil s crea
sc sau s se supun altor restricii (durata de funcionare, limitarea suprafeei etc.). PR
OBLEMA 3 Obiectul evalurii este o proprietate imobiliar rezidenial, situat pe strada
A, municipiul B, n zona central a municipiului. Proprietatea aparine Primriei munici
piului B, fiind obiectul unui contract de asociere, n vederea consolidrii i moderni
zrii imobilului, ncheiat ntre Primria municipiului B i Dl. X. Scopul evalurii - estima
rea sumei maxime pe care este dispus Dl. X s o plteasc pentru proprietatea imobilia
r. Data evalurii: ianuarie 2004 Caracteristici constructive principale
83
ACREDITAREA ANEVAR
Suprafaa teren 495 mp, forma amplasamentului dreptunghiular, cu deschidere la bule
vard de 12 m; Cldire cu destinaia locuin, tip P+E (parial). Suprafee: Ac = 131,59 mp,
Ad = 209,3 mp, Au = 157,15 mp, din care: parter 96,78 mp, etaj 60,37 mp. Descrie
re: zidrie de crmid, planee din lemn, tmplrie lemn, arpant din lemn, nvelitoare din
arial acoperi teras, pardoseli din parchet i mozaic, finisaje simple. Cldirea are la
parter un apartament de 3 camere i un apartament de 2 camere, iar la etaj un apar
tament de 3 camere. Cldirea este racordat la reelele de electricitate, ap i canalizar
e ale oraului, iar nclzirea se face cu sobe de teracot cu combustibil solid. Starea
construciei Starea fizic a cldirii este nesatisfctoare. Exist un raport de expertiz teh
nic asupra imobilului a crui concluzie este c sunt necesare intervenii majore de efe
ctuat (lucrri de consolidare), altfel existnd pericolul de prbuire a cldirii. Conform
expertizei ntocmite, costul lucrrilor de consolidare i reparaii este de cca. 15.000
. Confortul oferit de imobil, ca spaii locative, este sub nivelul minim acceptabi
l; pentru a aduce spaiile locative la un nivel minim de confort sunt necesare luc
rri de modernizare, pe lng lucrrile de consolidare prevzute n expertiza tehnic. Lucrri
de modernizare minime de efectuat se ridic la cca. 50-75 / mp suprafa desfurat. Aspect
e juridice Proprietatea aparine domeniului privat al municipiului B. Certificatul
de urbanism permite att utilizare rezidenial ct i de birouri. n prezent, pentru spaiul
locativ din cadrul proprietii imobiliare, exist trei contracte de nchiriere, ca loc
uine sociale, pentru trei familii. Termenul contractelor de nchiriere este pn la dat
a de 31.12.2004, chiria total lunar ncasat fiind de 1.200.000 lei.
84
ACREDITAREA ANEVAR
n contractele de nchiriere se prevede ca n cazul demolrii construciei (schimbrii desti
naiei) s se asigure pentru locatari, pentru perioada de valabilitate a contractulu
i, locuine cel puin cu acelai confort ca cel existent; Contractul de asociere, nchei
at ntre Primria municipiului B i Dl. X, mai prevede c, n cazul n care exist locatari n
mobil, pe perioada executrii lucrrilor, asociatul are obligaia s asigure chiriailor s
paiul locativ, cel puin la nivelul celui actual. Descrierea zonei n care este ampla
sat proprietatea Zona central a municipiului, cu proprieti administrative i rezidenial
e; proprietile rezideniale n cea mai mare parte sunt apartamente n blocuri cu spaii co
merciale la parter. n zona n care se afl proprietatea exist o serie de instituii banc
are, financiare, etc., zona fiind considerat centrul comercial al localitii; exist a
cces la unul dintre cele mai importante bulevarde din localitate, iar zona benef
iciaz de dotri complexe, edilitare i urbane (reele hidrotehnice, electrice, energie
termic). Exist, de asemenea, acces la transport rutier i pietonal; staii de transpor
t n comun la o distan de 100150 m. Pentru zona n care este amplasat proprietatea este
prevzut un POT de 0,65 i maxim P+3E. Informaii de pia n zon exist cerere n cretere
proprieti de tip administrativ i rezidenial; n zona n care se afl proprietatea nu exis
t terenuri libere i nici nu s-au nregistrat tranzacii cu terenuri libere; pentru spai
ile de birouri din zon: - chiria brut: 8-12 / mp util nchiriabil/ lun; - cheltuieli d
e exploatare cca. 10-12% din VBE; - pre de vnzare: 600-800 / mp suprafa util; - rata d
e capitalizare: 14-16%; - grad de neocupare i pierderi din nencasare: 20%; Piaa apa
rtamentelor: - chiria lunar: 50-100 / garsonier, 150-300 / apartament cu dou camere i
250-400 / apartament cu trei camere. Limita inferioar a intervalului se
85
ACREDITAREA ANEVAR
refer la apartamente vechi cu finisaje modeste, iar limita superioar la apartament
e noi, moderne; - cererea pentru locuine de tipul apartamentelor este ridicat att l
a nchiriere, ct i la cumprare; - pre de vnzare: 10.000-14.000 / garsonier, 18.000-30.0
/ apartament cu dou camere i 28.000-40.000 / apartament cu trei camere; - multiplic
atorul chiriei brute pentru apartamente de 2-3 camere este n intervalul 100-120;
- cheltuielile de administrare a proprietilor imobiliare rezideniale sunt de cca. 5
% din venitul brut efectiv. Piaa construciilor: - pentru demolarea i eliberarea ter
enului, costul mediu este de 35 /mp suprafa desfurat construit; - costurile curente pen
tru construirea unei proprieti rezideniale sunt de 300 /mp suprafa desfurat construit
i fiind incluse i costurile de amenajare a terenului; - costurile actuale pentru
construirea unei proprieti comerciale sunt de 350 /mp suprafa util la care se adaug 50
mp suprafa util pentru amenajarea terenului: terasare, alei, parcri, racord utiliti. R
ezolvare Avnd n vedere informaiile prezentate mai sus, evaluarea proprietii se face n
urmtoarele ipoteze: obiectul evalurii este o proprietate imobiliar rezidenial, compus
din teren, n suprafa de 495 mp i o construcie de tip P+E (parial), compus din trei apar
tamente nchiriate ca locuine sociale, avnd starea fizic necorespunztoare; proprietate
a aparine Primriei municipiului B; pentru consolidarea i modernizarea cldirii s-a nch
eiat un contract de asociere ntre Primrie i dl. X; se cere estimarea sumei maxime p
e care dl. X este dispus s o plteasc pentru proprietate; suma maxim pe care este dis
pus asociatul (dl. X) s o plteasc este valoarea de pia a proprietii imobiliare, n vari
ta celei mai bune utilizri.
86
ACREDITAREA ANEVAR
Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii s
electat din diferite variante posibile. n aceste condiii variantele de utilizare a
terenului liber, care s confere cea mai bun utilizare ar fi: 1. utilizarea ca prop
rietate imobiliar rezidenial; 2. utilizarea ca proprietate imobiliar cu destinaia de
birouri. Varianta 1 proprietate imobiliar rezidenial - poate fi analizat n dou ipoteze
: a) innd seama de structura construciei existente i de reparaiile strict necesare im
puse pentru utilizarea acesteia ca proprietate rezidenial (lucrri de consolidare pr
evzute n expertiza tehnic efectuat i lucrrile minime de modernizare i amenajare). Propr
ietatea beneficiaz de spaii de parcare n curte. b) eliberarea terenului i construire
a unei cldiri noi, la standarde moderne, avnd destinaia de proprietate rezidenial. Va
rianta 2 proprietate imobiliar cu destinaia de spaii de birouri, avnd n vedere: a) co
nformaia fizic a terenului i asigurarea cu utiliti; b) inexistena unor cldiri similare
municipiul B (construcii noi cu destinaia de spaii administrative); c) nivelul cer
erii manifestat pentru construcii de aceast natur. Pentru analiza variantelor posibi
le (n variantele 1.b i 2) se va ine seama de regimul de nlime permisibil zonei respect
ive, de costurile de demolare a construciei existente i de costurile de construire
a noii cldiri, de veniturile provenite din nchirierea proprietii i de costurile de s
trmutare a chiriailor. n cele ce urmeaz vom analiza variantele de utilizare posibile
, prin prisma criteriilor prezentate anterior. Astfel: - toate variantele sunt p
ermise legal, Certificatul de urbanism permind att utilizare administrativ ct i rezide
nial; - toate variantele sunt fizic posibile. Pentru a analiza rentabilitatea pent
ru proprietar se pleac de la veniturile obtenabile n fiecare caz i de la cheltuieli
le necesare, astfel:
87
ACREDITAREA ANEVAR
Indicator Venit brut potenial () Pierderi din neocupare Venit brut efectiv () Chelt
. administrare () Venit net efectiv ()
Construcia Construcie existent nou 8.100 57.600 8.100 57.600 405 2.880 7.695 54.720
Birouri 144.000 28.800 57.600 11.520 103.680
Se observ c, n fiecare dintre variantele analizate, veniturile obtenabile sunt supe
rioare cheltuielilor. Criteriul de maxim productivitate este analizat mai jos pen
tru trei variante (1.a, 1.b i 2.) 1. Utilizarea rezidenial 1.a n varianta construciei
existente: - Chirie brut lunar: 675 * - Multiplicatorul chiriei brute: 110 - Valo
are proprietate: 74.250 - Costuri de consolidare - modernizare: 36.705 ** Valoar
e proprietate n stadiul actual: 37.545
* Chiria brut reprezint chiria nsumat pentru un apartament de dou camere i pentru dou a
partamente de trei camere, situate n imobile vechi (175 /lun/apartament de dou camer
e i 250 /apartament de trei camere); ** Costurile de consolidare - modernizare se
compun din: - Cost consolidare 15.000 ; - Cost modernizare 13.605 (65 /mp 209,3 mp
);
- Pierderea cauzat de existena contractelor de nchiriere pentru anul 2004 este: 12
luni 675 /lun = 8.100 , unde 675 /lun rezult ca sum a chiriei pentru un apartament cu
ou camere de 175 /lun i a dou apartamente cu trei camere de 250 /lun.
1.b n varianta realizrii unei construcii noi Elementele constructive luate n calcul
sunt: - suprafaa construit 320 mp, suprafaa construit desfurat 1.600 mp;
88
ACREDITAREA ANEVAR
- regim de nlime D+P+3E, la demisol se amenajeaz garaje, iar la parter i etajele 1-3
cte trei apartamente de trei camere pe nivel, rezultnd un numr total de 12 apartame
nte; - chirie brut lunar: 4.800 *; - multiplicatorul chiriei brute: 110; - valoare
proprietate: 528.000; - costuri de conversie: 495.426 **. Valoare proprietate n
stadiul actual: 32.574
* chiria brut obtenabil pentru un apartament astfel amenajat este de 400 /mp; ** co
sturile de conversie se compun din: - cost eliberare teren: 209,3 mp 35 /mp =7.32
6 ; - pierderea cauzat de existena contractelor de nchiriere: 8.100 ;
- cost edificare construcie i amenajri exterioare: 300 /mp 1.600 mp = 480.000 . 2. Ut
ilizarea pentru spaii pentru birouri Elementele constructive luate n calcul sunt:
- Suprafaa construit: 320 mp, suprafaa desfurat: 1.600 mp, regim de nlime D+P+3E; - S
faa util de nchiriat 1.200 mp; - Venit brut potenial VBP: 144.000 * - Pierdere din n
eocupare: 28.800 ** - Venit brut efectiv VBE: 115.200 - Cheltuieli de exploatare
: 11.520 *** - Venit net efectiv VNE: 103.680 - Rata de capitalizare: c =16% Val
oare proprietate: 648.000 - Costuri de conversie **** 600.176 Valoare rezidual te
ren 47.824
* Chiria unitar utilizat este de 10 /mp: VBP=1.200 mp10 /mp 12 luni=144.000 ; ** Pierd
erea din neocupare: 20% VBP = 28.800 ; deci VBE = 144.000 - 28.800 = 115.200 ***
Cheltuielile de exploatare sunt 10% din VBE: 10% 115.200 =11.520 ; **** Costurile
de conversie de 600.176 se compun din:
89
ACREDITAREA ANEVAR cost eliberare teren: 209,3 mp 35 /mp = 7.326 ; pierderea cauza
t de existena contractelor de nchiriere: 8.100 ; cost edificare construcie i amenajri e
xterioare: 350 /mp 1.600 mp + 50 /mp 495 mp teren = 584.750 .
Rezult c cea mai bun utilizare pentru proprietatea imobiliar evaluat o reprezint utili
zarea ca spaiu pentru birouri. Astfel, suma maxim pe care dl. X este dispus s o plte
asc pentru proprietatea evaluat, este 48.000 (rotunjit). PROBLEMA 4 MARICO INDUSTR
IES are n plan deschiderea unei noi fabrici n Romnia, cu o suprafa construit necesar de
4.000 mp. Noua fabric se ateapt s genereze vnzri de 3 milioane $, cu cheltuieli mater
iale directe de 40% i cheltuieli fixe de fabricaie de 300.000 $ pe an. Investiia in
iial n utilaje i capital de lucru este de 1,3 milioane $. Aceste venituri i cheltuiel
i vor fi constante pe o perioad nedeterminat. MARICO INDUSTRIES a gsit un spaiu de p
roducie de 4.500 mp, ce poate fi cumprat cu 8 milioane $ (din care 6,4 milioane $
sunt cldirile). O banc ofer un credit de 4,8 milioane $ pe 10 ani, cu o rat anual a d
obnzii de 7%, cu pli anuale ale dobnzii i rambursarea creditului la scaden (dup 10 ani
Cheltuielile de exploatare ale acestui spaiu de producie ar fi de 350.000 $ pe an
. MARICO INDUSTRIES sper s funcioneze 10 ani, dup care valoarea cldirii ar ajunge la
11 milioane $. MARICO INDUSTRIES are alternativa i de a nchiria cldirea de la actua
lul proprietar, care o ofer pe 10 ani, cu o chirie anual brut de 900.000 $. Alt alte
rnativ este ca MARICO INDUSTRIES s construiasc fabrica. n prezent, exist pe pia un tere
n liber de 7.500 mp; terenul are o valoare de pia de 300 $/mp, iar costul de const
ruire a unei cldiri moderne este de 1.600 $/mp, cu o durat de via economic estimat de
40 de ani. Preul de vnzare a proprietii imobiliare dup 10 ani este tot de 11 mil. $.
Costul mediu ponderat al capitalului MARICO INDUSTRIES este 15%, iar cota de imp
ozit pe profit este 16%.
90
ACREDITAREA ANEVAR
Se cere: a. S se calculeze diferena de cash-flow net actualizat ntre alternativa de
proprietar imobiliar i cea de chiria imobiliar a firmei MARICO INDUSTRIES. b. Pe
baza calculelor de mai sus, s se formuleze o recomandare ctre MARICO INDUSTRIES. c
. S se prezinte ali factori nefinanciari care ar putea schimba alternativa recoman
dat mai sus. Rezolvare 1. Cash flow aferent proprietii imobiliare n situaia cumprrii pr
oprietii (valori n $) La momentul iniial: Pre de cumprare - 8.000.000 Credit 4.800.000
- 3.200.000 CF0 Pe perioada anilor 1-10: Cheltuieli de exploatare Dobnda Amortiz
area
Avantaj impozit Fluxurile anuale sunt constante: Cheltuieli de exploatare - 350.
000 Dobnda - 336.000 Avantaj impozit + 135.360 Cash flow anual - 550.640 Factorul
de capitalizare @ 15% i n = 10 ani este 5,0188 Cash flow actualizat (1-10 ani) -
550.640 5,0188 =- 2.763.552 La vnzare n anul 10: Valoare contabil
- 350.000 - 336.000 (7% 4.800.000) - 160.000 (6.400.000 / 40) - 846.000 846.000
0,16 =135.360
6.400.000 [8.000.000 (10 160.000)]
91
ACREDITAREA ANEVAR
Pre de vnzare Valoare neamortizat Profit brut Impozit pe profit
11.000.000 -6.400.000 4.600.000 736.000 (16% 4.600.000)
Deci cash flow din vnzare: Pre de vnzare 11.000.000 Credit de rambursat -4.800.000
Impozit pe profit - 736.000 Cash flow din vnzare 5.464.000 Factorul de actualizar
e @ 15% i n = 10 ani este 0,2472 Cash flow actualizat 5.464.000 0,2472 = 1.350.70
1 Cash flow actualizat total: iniial cash flow 1-10 ani din vnzare TOTAL
- 3.200.000 - 2.763.552 + 1.350.701 - 4.612.851
2. Cash flow aferent proprietii imobiliare n situaia nchirierii proprietii Chirie anual
- 900.000 Avantaj impozit + 144.000 (16% 900.000) Cash flow anual - 756.000 Cash
flow actualizat -756.000 5,0188 = - 3.791.213 3. Cash flow aferent proprietii imo
biliare n situaia construirii proprietii La momentul iniial: Teren Cldiri CF0
92
-2.250.000 (7.500 300) -6.400.000 (4.000 1.600) -8.650.000
ACREDITAREA ANEVAR
Pe perioada anilor 1-10: Cheltuieli de exploatare Amortizarea Avantaj impozit pe
profit
- 350.000 - 160.000 (6.400.000 : 40) - 510.000 81.600 (510.000 0,16)
Deci : Cheltuieli exploatare - 350.000 Avantaj impozit pe profit + 81.600 Cash f
low anual - 268.400 Cash flow actualizat - 268.400 5,0188 = - 1.347.046 La vnzare
n anul 10: Valoare contabil Pre de vnzare Valoare neamortizat Profit brut Impozit pe
profit
7.050.000 [8.650.000 (10 160.000)] 11.000.000 -7.050.000 3.950.000 632.000 (16% 3
.950.000)
Deci: Pre de vnzare 11.000.000 Impozit pe profit - 632.000 Cash flow din vnzare 10.
468.000 Cash flow actualizat 10.468.000 0,2472 = 2.587.690 Cash flow actualizat
total Cash flow iniial CF 1-10 La vnzare TOTAL
- 8.650.000 - 1.347.046 + 2.587.690 - 7.409.356
93
ACREDITAREA ANEVAR
Not: Ar fi necesar s se verifice dac afacerea suport cash flow negativ din cauza act
ivitii imobiliare: Vnzri anuale 3.000.000 Cheltuieli materiale -1.200.000 (40% 3.000.
000) Cheltuieli de fabricaie - 300.000 Profit brut = 1.500.000 Cash flow anual n s
ituaia cumprrii proprietii (1): - 550.640 Cash flow anual n situaia nchirierii proprie
(2): - 756.000 Cash flow anual n situaia construirii proprietii (3): - 268.400 Concl
uzia verificrii: afacerea suport un cash flow negativ din profitul brut, n oricare
din variante. a) Rspuns: Cumprare: - 4.612.851 nchiriere: - 3.791.213 Construire: -
7.409.356 b) Recomandare: s nchirieze, deoarece efortul financiar este cel mai mi
c. c) Rspunsuri:
-
localizarea proprietii imobiliare; timpul pn la intrarea n exploatare; competena n mana
gementul imobiliar. PROBLEMA 6
Un investitor intenioneaz s achiziioneze un teren liber neamenajat, n suprafa de 2,5 he
ctare n scopul parcelrii i amenajrii acestuia n 80 loturi care vor fi vndute ca amplas
amente individuale pentru construirea de locuine individuale. Se cere s se determi
ne valoarea maxim pe care poate s o plteasc investitorul pentru achiziionarea acestui
teren liber neamenajat, pe baza urmtoarelor ipoteze de evaluare:
94
ACREDITAREA ANEVAR
numrul de loturi individuale: 80; timpul alocat pentru toate parcelarea i amenajril
e terenului: 12 luni; perioada de vnzare a celor 80 de loturi amenajate este 30 d
e luni, cu urmtoarea etapizare: - primele 20 de loturi/amplasamente vor fi vndute
dup 12 luni de la data achiziionrii terenului, - cte 20 de loturi/ amplasamente vor
fi vndute la intervale de cte 6 luni. preul de vnzare anticipat pentru primele 20 de
loturi /amplasamente este 50.000 i se estimeaz c vor crete cu 5% dup fiecare 6 luni
viitoare; cheltuielile estimate i profitul investitorului sunt: - comisioane pent
ru vnzare 5% din preul de vnzare; - taxele legale 2% din preurile de vnzare; - impozi
tul pe teren este 6.000 pentru primele 6 luni de parcelare i amenajare, de la dat
a achiziiei, iar apoi de 200 pentru fiecare lot de teren rmas nevndut la finele fie
crei perioade de vnzare 6 luni viitoare precum i pentru cele vndute n aceste perioade
; - onorariile pentru coordonarea lucrrilor de parcelare i amenajare n primele 6 lu
ni de amenajare sunt de 30.000 , iar n urmtoarele 6 luni sunt de 20.000 ; - rata ren
tabilitii cerut de investitorul care dorete achiziionarea celor 2,5 ha de teren liber
neamenajat este 20% din preul de vnzare al celor 80 de loturi amenajate, rezultat
e din parcelare; - cheltuielile totale de parcelare i amenajare din primele 6 lun
i de la data achiziionrii terenului, au fost estimate la 800.000 i la 200.000 n urmto
arele 6 luni; frecvena ncasrilor i plilor este semestrial; rata de actualizare adec
ste 12% pe an. Rezolvare
Perioada Numr de loturi vndute Numr de loturi rmase Pre mediu de vnzare lot, 6 luni 0
80 12 luni 20 60 50.000 18 luni 20 40 52.500 24 luni 20 20 55.125 30 luni 20 0 5
7.881 Total 80 215.506
95
ACREDITAREA ANEVAR Venituri din vnzare, Cheltuieli vnzare (5%), Taxe legale (2%),
Impozit pe teren, Onorariu pt. coordonare, Profit investitor (20%), Cheltuieli a
menajare, Flux de numerar net, Factor 5,8% semestrial (12% anual) Flux de numera
r net actualizat, Valoare teren viran, 6.000 30.000 1.000.000 1.050.000 1.102.50
0 1.157.625 4.310.125 50.000 20.000 16.000 20.000 200.000 800.000 200.000 -836.0
00 494.000 1,058 1,120 52.500 21.000 12.000 210.000 754.500 1,185 636.730 55.125
22.050 8.000 220.500 796.825 1,254 635.224 57.881 23.153 4.000 231.525 215.506
86.203 46.000 50.000 862.025 1.000.000
841.066 2.050.391 1,327 633.736 1.556.592
-790.170 441.071 1.556.592
Rotunjit, 1.560.000 PROBLEMA 7 Situat n zona median a localitii, proprietatea de eval
uat este un imobil compus din teren n suprafa de 1.500 mp i construcie P+4 E. Fiecare
nivel are o suprafa construit de 1.300 mp i o suprafa nchiriabil de 1.000 mp. Actualu
proprietar are drept deplin de proprietate asupra cldirii i un drept de folosin asup
ra terenului. Terenul este concesionat pe o perioada de 25 ani i proprietarul cldi
rii achit ctre Consiliul Local al oraului o redeven lunar de 0,25 /mp. Contractul de co
ncesiune a fost ncheiat n urm cu 5 ani. La data evalurii, redevena lunar pentru terenu
ri comparabile este de 0,40 /mp. Venitul net anual obinut din nchirierea cldirii ca
spaiu locativ este 80.000 /an i informaii din pia indic un venit net anual n situaia
e cldirea ar fi nchiriat, ca spaiu pentru birouri, la o valoare de aproximativ 140.0
00 . Costurile de construcie a unei cldiri de locuit similare sunt 400 /mp suprafa con
struit i costurile de reconversie pentru transformarea n birouri sunt 50 /mp.
96
ACREDITAREA ANEVAR
Se cere : 1. Cea mai bun utilizare a proprietii, tiind c rata de capitalizare a propr
ietilor rezideniale este 8% i pentru birouri 10%? 2. Valoarea de pia a terenului, tiind
c rata de capitalizare pentru teren este 6%? 3. S se determine valoarea cldirii, n
ipoteza c durata de via consumat este 40 ani, reconversia cldirii s-a fcut n urm cu 5
i i lipsa mijloacelor de transport conduce la o pierdere de venit de 7 /mp/an. Uzu
ra fizic se consider a fi 1% pe an (de exemplu, la 40 ani funcionare, k uz = 40%).
4. S se calculeze venitul brut potenial anual pe urmtorii 5 ani, tiind c: a. etajul 3
este nou contractat pe 5 ani, cu chiria de 50.000 /an; chiria la etajul 3 este c
hiria de pia i se estimeaz a fi constant n urmtorii 5 ani; b. etajul 2 este nchiriat p
5 ani, din care au rmas 3 ani, cu chiria de 30.000 /an; ulterior se va nchiria la n
ivelul pieei; c. parterul i etajul 1 i 4 sunt libere, dar vor fi nchiriate pe 5 ani;
d. chiria pentru etajul 1 este la nivelul pieei; e. parterul ar trebui s fie nchir
iat cu 15% mai mult i etajul 4 cu 10% mai puin fa de chiria de la etajul 3. 5. S se d
etermine valoarea cldirii la data evalurii, tiind c rata de actualizare pentru acest
tip de proprietate imobiliar este 12%, cheltuielile totale sunt constante n urmtor
ii 5 ani i reprezint 35% din venitul brut potenial, iar dotrile (bunurile mobile) re
prezint 5% din costul de nlocuire net al cldirii. Gradul de ocupare a cldirii este c
onsiderat a fi 100%, iar rata impozitului pe profit este de 16%. Meniuni: factoru
l de capitalizare @6% i n = 20 ani este 11,469921; factorul de actualizare@ 6% i p
entru anul 20 este 0,311805
97
ACREDITAREA ANEVAR
Rezolvare Pct. 1 Rezideniale Venit net, /an Rata de capitalizare Valoare prin capi
talizare, Cost de reconversie, Valoare proprietate, CMBU este spaiu pentru birour
i. Pct. 2 Redevena anual = 0,25 12 luni = 3 /mp Valoarea terenului = redevena anual
actorul de capitalizare + valoarea terminal Valoarea terminal = redevena anual/ rata
de capitalizare factor de actualizare din anul 20 Valoarea terminal = 3/ 0,10 0,
311805 = 9,35 /mp Valoarea terenului = 3 11,469921 + 9,35 = 43,76 /mp Pct. 3 Supra
faa construit desfurat, mp Cost de nlocuire unitar, /mp Cost de nlocuire brut, Uzura
ic Cost de nlocuire brut minus uzura fizic, Costul de reconversie, /mp 5.000 400 2.0
00.000 40% 1.200.000 50 80.000 8% 1.000.000 0 1.000.000 Birouri 140.000 10% 1.40
0.000 250.000 1.150.000
98
ACREDITAREA ANEVAR
Cost total de reconversie, Uzura fizic aferent costului de reconversie Cost de rec
onversie net, Cost de nlocuire nainte de deprecierea extern, Depreciere extern Pierd
ere de venit anual, Rata de capitalizare Deprecierea extern, CIN,
250.000 5% 237.500 1.437.500
35.000 10% 350.000 1.087.500
Pct. 4 - valori n An Parter Et.3 15% 1 2 3 4 5 57.500 57.500 57.500 57.500 57.500
50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 30.000 30.000 30.000 50.000 50.000 50.000 50
.000 50.000 50.000 50.000 Etaj 1 Etaj 2 Etaj 3 Etaj 4 Et.3 90% 45.000 45.000 45.
000 45.000 45.000 232.500 232.500 232.500 252.500 252.500 Total,
Pct. 5 Indicatori
Venit brut potenial,
Anul 1
232.500
Anul 2
232.500
Anul 3
232.500
Anul 4
252.500
Anul 5
252.500
99
ACREDITAREA ANEVAR
Cheltuieli totale, Venit net nainte de impozitare, Impozit 16%, VNE dup impozitare
, Factor de actualizare CF actualizat,
81.375 151.125 24.180 126.945
81.375 151.125 24.180 126.945
81.375 151.125 24.180 126.945
88.375 164.125 26.260 137.865
88.375 164.125 26.260 137.865
0,892857 0,797194 0,711780 0,635518 0,567427 113.344 101.200 90.357 87.616 78.22
8
Valoare rezidual actualizat Valoarea proprietate Valoare dotri
= 651.903 = 1.122.647 = 54.375
Valoare proprietate imobiliar = 1.068.272
100