GHID METODOLOGIC DE EVALUARE - 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile (VTL) Mortgage lending value

Coninut INTRODUCERE DEFINIII I ABREVIERI PREVEDERI GENERALE I PRINCIPIILE METODOLOGIEI Aria de aplicabilitate a metodologiei Principiile determinrii VTL Metodologia de determinare a VTL Selectarea valorii. Raportarea valorii. Portofolii de proprieti rezideniale REVIZUIREA VTL DATA INTRRII N VIGOARE ANEXE Anexa 1 Rate de capitalizare utilizate n determinarea VTL Anexa 2 Gamele de valori ale categoriilor de cheltuieli pentru determinarea VTL Anexa 3 Durata de exploatare a construciilor (determinat empiric) INTRODUCERE 1. Aceast metodologie se refer la determinarea valorii bunurilor imobile pe termen lung (VTL) n contextul emiterii de obligaiuni bancare garantate. Metodologia devine aplicabil doar pentru acest scop i nu va fi interpretat ca i cadru general de evaluare pentru evalurile realizate n alte scopuri: evaluare pentru garantarea creditelor, evaluare 10 11 12 Pagina 1 2 3 3 4 4 8 9 9

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

pentru raportare financiar, pentru vnzare/cumprare, pentru fuziuni etc. 2.

asigurare,

pentru

n cuprinsul metodologiei sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, procesul de evaluare, abordri ale evalurii, raportul de evaluare, precum i particularitile metodologiei n determinarea VTL. Raportarea valorii va respecta standardele de evaluare menionate anterior, precum i ghidul privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor.

3.

DEFINIII I ABREVIERI Apartament unitate locativ ntr-un bloc de utilizri multi etaje. Chiria sustenabil chiria obtenabil de pe pia, cel mai probabil a fi obinut pe termen lung. Condominium proprietate imobiliar cu regim mixt, constituit parte din proprieti individuale (apartamente sau spaii cu alt destinaie) i parte din proprietate comun indiviz n care cote le indivize nu pot fi separate i revin, dup un algoritm stabilit, proprietilor individuale componente. Durata de exploatare rmas perioada n care construcia poate fi exploatat din punct de vedere economic/profitabil, n condiiile unei ntreineri i exploatri normale. Evaluator cu specializare EPI persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu competene n evaluarea proprietilor imobiliare, dovedite cu legitimaia i parafa emise de Asociaie. Garanie proprietatea imobiliar1 utilizat ca i garanie pentru credite pe termen lung. Locuina unifamilial Unitate locativ format din teren i construciile aferente destinate locuirii unifamiliale. Proprieti comerciale proprieti imobiliare generatoare de venit prin nchiriere, cu excepia celor nchiriate n scop locativ. Proprieti mixte proprieti imobiliare cu utilizri combinate: rezidenial i comercial.
1

Proprietatea imobiliar se definete conform capitolului Definiii IVS din Standardele Internaionale de Evaluare 2011. Bucureti. Ediia 2011. 2

GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile

Proprieti rezideniale proprietate imobiliar destinat locuirii, care este sau va fi locuit de proprietar sau dat cu chirie de ctre acesta spre a fi locuit. Teren excedentar suprafaa de teren care deservete o construcie i este mult mai mare dect suprafaa construit, dar amplasarea construciei face imposibil valorificarea separat a acestuia. Teren n surplus teren care nu deservete construcia pentru care se estimeaz valoarea i care poate fi utilizat, tranzacionat sau exploatat separat. Valoarea bunurilor imobile pe termen lung (VTL) valoarea proprietii determinat prin estimarea prudent a posibilitii viitoare de tranzacionare a acesteia, lund n considerare aspecte sustenabile pe termen lung, condiii normale ale pieei locale, i utilizarea curent, precum i alternative probabile de utilizare ale proprietii. n estimarea VTL nu vor fi luate n calcul elemente speculative. VTL este echivalentul din limba englez al MLV - Mortgage Lending Value. Vocaia de garanie bunul imobil este recomandat pentru a fi utilizat drept garanie. PREVEDERI GENERALE I PRINCIPIILE METODOLOGIEI Aria de aplicabilitate a metodologiei 4. VTL are drept obiect un drept de proprietate sau un drept echivalent cu un drept de proprietate real, asupra bunurilor imobile, care sunt sau urmeaz a fi utilizate pentru emiterea obligaiunilor bancare garantate. Tipurile de bunuri imobile la care se aplic prezenta metodologie sunt: proprietile comerciale de tip birouri i cele de tip spaii comerciale, proprietile rezideniale (apartamente, condominium i utilizri unifamiliale etc), precum i proprietile mixte, formate din utilizrile de mai sus. Metodologia nu se va putea aplica generalizat la faza de acordare a creditelor pentru c nu se refer dect la tipurile de proprieti imobiliare cele mai lichide, pentru care exist informaii de pia suficiente, astfel nct s poat constitui suport al obligaiunilor bancare garantate.
3

5.

6.

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

Principiile determinrii VTL 7. VTL este acea valoare a bunului imobil care, pornind de la experienele trecute privind evoluia pieei imobiliare specifice, poate fi ateptat a fi obinut prin vnzarea acestuia, pe toat durata creditului, independent de fluctuaii temporare (de exemplu, date de influene economice) ale pieei relevante pentru bunul imobil respectiv i excluzndu se elementele speculative. VTL nu este o valoare de pia n sensul Standardelor de evaluare n vigoare. Metodologia de determinare a VTL 9. Pentru determinarea VTL se vor aplica dou abordri, una principal, a doua de verificare (control).

8.

10. Pentru proprieti comerciale de tip birouri i cele de tip spaii comerciale, abordarea principala va fi abordarea prin venit i cea de verificare va fi cea prin cost. 11. Pentru proprieti rezideniale (apartamente, condominium i utilizri unifamiliale etc), abordarea principal va fi abordarea prin pia i cea de verif icare va fi abordarea prin venit pentru apartamente, respectiv abordarea prin cost pentru celelalte tipuri de proprieti. 12. Pentru proprietile mixte formate din utilizrile de mai sus, abordrile se vor aplica conform fiecrei funciuni n parte; 13. In fiecare caz, n aplicarea abordrilor evalurii, metodologia include elemente specifice care s asigure sustenabilitatea pe termen lung a rezultatelor evalurii, respectiv mrimi prudeniale legate de parametrii utilizai n evaluare; 14. Abordrile n evaluare vor fi aplicate, cu urmtoarele particulariti. Abordarea prin venit 15. Abordarea prin venit utilizat pentru determinarea VTL este capitalizarea chiriei. Noiunile urmtoare sunt cele definite n ghidul metodologic de evaluare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile. Particularitile aplicrii metodei pentru VTL sunt:
4

GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile

a) Venitul brut
(1) La selectarea nivelului chiriei din plaja de valori

rezultate din pia, trebuie avut n vedere ct de sustenabile sunt pe termen lung caracteristicile proprietii de evaluat, care dau atractivitatea acesteia la data evalurii: - capacitatea proprietii de a genera venit; - venitul trebuie s poat fi obinut de orice proprietar, n condiiile unei administrri corespunztoare a proprietii i a unei utilizri permise, fr a tine seama de elementele specifice ale managementului actual; - flexibilitatea n utilizare a construciei adaptabilitatea utilizrii ei de ctre tere pri; - O gam de larg de poteniali utilizatori.
(2) Dac chiria stabilit conform aliniatului (1) este mai

mare dect chiria contractual generat de proprietate la data evalurii, atunci ca regul se ia n considerare chiria contractual. b) Cheltuielile generate de proprietate
(1) Cheltuielile generate de proprietate trebuie s fie

stabilite n plaja de valori din Anexa 2, cu excepia situaiilor n care n cazul specific al proprietii de evaluat valoarea acestor cheltuieli este mai mare. Valoarea minim a cheltuielilor de exploatare trebuie s fie 15% din venitul brut. c) Capitalizarea venitului net
(1) La stabilirea valorii, trebuie avute n vedere gamele

de valori ale ratei de capitalizare specificate n Anexa 1, pe tipuri de funciuni. Limita inferioara a fiecrui interval poate fi utilizat pentru proprieti premium. Pentru a fi considerate proprieti premium, acestea trebuie s ndeplineasc minim urmtoarele condiii: amplasare foarte bun n interiorul oraelor, infrastructura complet,
5

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

dotri i instalaii de foarte bun calitate, foarte bun calitate a construciei, stare foarte bun a proprietii; pentru comerciale: - vad deosebit al locaiei pentru tipul respectiv de proprietate; - atractivitate deosebit pe pia/vizibilitate; - utilizrile premise restrnse la magazine, spaii de vnzri en gros, birouri i afaceri; posibilitatea reconversiei construciei utilizri dect cea prezent. la alte

(2) Atunci cnd bunul imobil este utilizat n scopuri

rezideniale, rata de capitalizare nu trebuie s fie mai mic dect 6%, iar n cazul utilizrii comerciale nu mai puin de 8%.

d) Determinarea venitului n cazuri speciale

(1) Dac

n urma aplicrii abordrii prin venit cu precizrile de mai sus, valoarea obinut este mai mic sau egal dect valoarea terenului considerat liber, atunci VTL a proprietii va fi valoarea terenului considerat liber. n acest caz, se vor scdea cheltuielile necesare pentru a aduce lotul de teren respectiv la stadiul de teren neconstruit. Costurile standard care se iau n considerare sunt cheltuielile de demolare a construciilor.

Abordarea prin pia 16. Abordarea prin pia nu este o metod recomandat n determinarea VTL deoarece este dependent de fluctuaiile pieei. Totui n prezenta metodologie sunt prevzute situaiile n care aceasta abordare poate fi utilizat. 17. Pentru determinarea valorii prin abordarea prin pia, se vor lua n considerare preuri obinute din surse credibile ale proprietilor care sunt similare cu proprietatea de evaluat n ceea ce privete caracteristicile cu influen major asupra valorii, anume: locaia, dotri i instalaii, precum i poteniale utilizri. Valorile comparabilelor pot fi selectate din
6

GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile

baza de date cu tranzacii sau din alte surse de pia. O marj de siguran de cel puin 15% trebuie dedus din valoarea rezultat. 18. n cazul n care, n cadrul abordrii prin pia, se utilizeaz oferte, acestea trebuie ajustate pentru marja de negociere, independent de marja de siguran de mai sus. De asemenea, se recomand ca pentru a susine caracterul prudenial al VTL s se utilizeze minim 7 tranzacii/oferte. 19. La utilizarea datelor de pia se va avea n vedere ca suma coreciilor brute pentru fiecare comparabil selectat s nu depeasc. 20% pentru apartamente; 40% pentru case i 50% terenuri (care se evalueaz prin aceasta abordare n cadrul metodei costurilor). In aceast sum nu este inclus corecia de negociere a valorii din ofert. 20. Valorile rezultate n urma aplicrii coreciilor efectuate n limitele stipulate mai sus, nu pot s difere ntre ele mai mult de 20%; 21. Orice valori estimate, aflate n afara respectrii condiiilor de mai sus, vor fi invalide fa de prevederile prezentei metodologii. Abordarea prin cost a) Valoarea terenului 22. Se estimeaz valoarea de pia a terenului considerat liber de construcii prin abordarea prin pia, conform celor de mai sus. 23. La estimarea valorii terenului se vor avea n vedere utilizarea (dezvoltarea) existent, ca cea mai bun utilizare. b) Valoarea construciei 24. La estimarea valorii construciei se vor utiliza cataloagele IROVAL pentru determinarea costului de nou. Acolo unde cldirea nu se ncadreaz n cataloagele IROVAL vor fi prezentate sursele de informaii care au stat la baza estimrii costului de nou.
7

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

Selectarea valorii. Raportarea valorii. Portofolii de proprieti rezideniale Selectarea valorii a) Utilizri unifamiliale i condominium 25. n cazul utilizrilor unifamiliale i a celor multifamiliale (duplex, niruite etc), precum i n cazul apartamentelor n vil (condominium), VTL va fi cea mai mic dintre valorile obinute prin abordarea prin pia i abordarea prin cost. b) Apartamente 26. n cazul apartamentelor, iar VTL va fi cea mai mic dintre valorile obinute prin abordarea prin pia i abordarea prin venit. c) Proprieti comerciale 27. Abordarea utilizat pentru determinarea VTL este cea prin venit, al crei rezultat reprezint plafonul maxim al VTL. n acele situaii n care diferena dintre valoarea obinut prin costuri i cea obinut prin abordarea prin venit este mai mare de -20%, VTL va fi considerat la valoarea obinut prin abordarea prin cost. Raportarea valorii 28. Comunicarea VTL se face printr-un raport de evaluare, n conformitate cu ghidurile metodologice i standardele ANEVAR, precum i cu ghidul de evaluare pentru garantarea creditelor 29. Raportul de evaluare trebuie ntocmit i semnat numai de ctre un evaluator autorizat, membru titular ANEVAR cu specializarea EPI sau de ctre un membru corporativ al ANEVAR. Portofolii de proprieti rezideniale 30. In cazul evalurii unui portofoliu mare proprieti rezideniale cu caracteristici omogene, n cadrul unei achiziii de creane, se poate proceda la stabilirea VTL la nivel de portofoliu, cu respectarea prezentei metodologii i cu raportarea ntr-un
8

GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile

singur raport de evaluare. Portofoliul omogen va ine cont de criterii ca: amplasare; tip de proprietate rezidenial; suprafa i dotri etc. 31. Se poate conveni cu banca dac se realizeaz inspecia tuturor unitilor evaluate sau numai a unui eantion relevant. 32. Nu se pot aplica metodologii statistice deoarece acestea sunt legate de nivelul pieei, la momentul evalurii. 33. Verificarea rapoartelor de evaluare de ctre instituia creditoare poate fi aplicat unui eantion reprezentativ pentru portofoliul achiziionat i regiunea n care se afl proprietile. 34. Dac rezultatul verificrilor arat valori supraevaluate sau exista dubii asupra metodologiei aplicate eantionul trebuie extins n mod corespunztor. REVIZUIREA VTL 35. Acolo unde exist indicii ca elementele pe baza crora s -au construit ipotezele de determinare a VTL s-au nrutit semnificativ, atunci este necesar revizuirea VTL. Aceasta trebuie efectuat n urmtoarele situaii: la solicitarea autoritii competente, n situaia n care exist informaii contradictorii referitoare la o anume proprietate sau grup de proprieti; o dat cu nregistrarea unor deteriorri semnificative ale pieii, semnalate de regulatorul pieei obligaiunilor garantate cu ipoteci i/sau ANEVAR.

36. Dac nu exist alte instruciuni care s specifice necesitatea revizuirii valorii, altele dect 35, VTL rmne neschimbat. DATA INTRRII N VIGOARE

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

Anexa 1 Rate de capitalizare utilizate n determinarea VTL Grupa Localitatea I II Bucureti Braov Timioara Cluj Constana Iai III Craiova Ploieti Oradea Sibiu Bacu Baia Mare Tg. Mure Piteti Arad IV V Alte reedine de jude Alte orae 5,5%-7% 6%-8% 10%-12% 10%-12% 8%-10% 9%-11% 5,5%-7% 10%-12% 8%-10% Rezidenial 5%-6,5% 5,5%-7% Birouri 8,5%-11% 10%-12% Comercialmagazine 6%-9% 7%-10%

10

GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a bunurilor imobile

Anexa 2 - Gamele de valori ale categoriilor de cheltuieli pentru determinarea VTL (abordarea prin venit) 1. Cheltuieli de exploatare ca procent din VBP: Grupa Localitatea I II Bucureti Braov Timioara Cluj Constana Iai Craiova Ploieti Oradea Sibiu Bacu Baia Mare Tg. Mure Piteti Arad Alte reedine de jude Alte orae Rezidenial 15% Birouri 15% Comerciale magazine 15%

15%

15%

15%

III

15%

15%

15%

IV V

15% 15%

20% 25%

15% 20%

2. Rata de neocupare: Grupa I II Localitatea Bucureti Braov Timioara Cluj Constana Iai Rezidenial 10% Birouri 15% Comerciale magazine 15%

10%

15%

15%

11

Standardele de Evaluare ANEVAR 2014

III

IV V

Craiova Ploieti Oradea Sibiu Bacu Baia Mare Tg. Mure Piteti Arad Alte reedine de jude Alte orae

12%

15%

15%

15% 15%

20% 25%

15% 20%

Anexa 3 - Durata de exploatare a construciilor A) Rezideniale - apartamente i case: B) Comerciale: a) cldiri de birouri: b) magazine: 40 - 60 ani 32 - 48 ani 40 - 60 ani

12