STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE

I. Standardele Internaionale de Evaluare

IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare
IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
IVS 3 Raportarea evalurii
II. Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare
IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
III. Standardele Internaionale de Practic n Evaluare
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare
GN 2 Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing
GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
GN 4 Evaluarea activelor necorporale
GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
GN 6 Evaluarea ntreprinderii
GN 7 Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru
analiza investiiei (DCF DISCOUNTED CASH - FLOW)
GN 10 Evaluarea proprietilor agricole
GN 11 Verificarea evalurilor
GN 12 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri (PGA)
GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
GN 14 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
GN 15 Evaluarea proprietii istorice
1

IVS 1 VALOAREA DE PIATA TIP DE VALOARE

IVS 1 se aplic valorii de pia a proprietii, ndeosebi a proprietii imobiliare i
elementelor ei nrudite.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul
determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

IVS 2 TIPURI DE VALOARE DIFERITE DE VALOAREA DE

PIATA
Obiectivele Standardului Internaional de Evaluare 2 (IVS 2) sunt identificarea,
explicarea i distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia, precum i stabilirea
standardelor pentru aplicarea acestora.
Acest Standard prezint i explic aplicarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de
pia pentru alte scopuri dect pentru raportarea financiar.

IVS 3 RAPORTAREA EVALUARII

Orice raport de evaluare trebuie:
1.1 s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii ntr-o manier neechivoc;
1.2 s identifice clientul, destinaia evalurii i informaiile relevante, referitoare la:
1.2.1 data la care valoarea estimat este valabil;
1.2.2 data raportului i
1.2.3 data inspeciei;
1.3 s specifice tipul de evaluare, incluznd definiia acestui tip de valoare;
1.4 s descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare;
1.5 s specifice orice ipoteze i condiii limitative care condiioneaz concluzia
asupra valorii;

1.6 s identifice ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare i s prezinte

probabilitatea n care aceste condiii ar putea s apar;
1.7 s includ o descriere a informaiilor i datelor analizate, analizelor de pia
efectuate, a abordrilor i procedurilor de evaluare aplicate, ca i raionamentul care
susine analizele, opiniile i concluziile din raport;
1.8 s conin, n mod expres, o clauz care s nu permit publicarea integral sau
parial a raportului, sau oricrei referine sau valori incluse n raport, sau numelui i
afilierii profesionale a evaluatorului, fr aprobarea scris a evaluatorului;
1.9 s conin o declaraie de conformitate care s certifice c evaluarea a fost fcut
n concordan cu IVS-urile, s prezinte orice deviere de la cerinele specifice ale IVSurilor i s prezinte o explicaie pentru o astfel de deviere, corespunztor cu Codul
Deontologic IVSC;
1.10 s includ numele, calificarea profesional i semnturaevaluatorului.

IVA 1 EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIARA

Obiectivul acestui Standard este explicarea principiilor care stau la baza evalurilor
realizate pentru a fi utilizate n situaiile financiare i n conturile adecvate ale ntreprinderilor.
Evaluatorii care efectueaz lucrri de aceast natur ar trebui s aib o nelegere clar a
conceptelor i principiilor contabile specificate n Standardele Internaionale de Contabilitate
relevante.
Acest Standard se utilizeaz pentru evalurile tuturor claselor de active, incluse n orice
situaie financiar, care corespund calificrii i experienei evaluatorilor.

IVA 2 EVALUAREA PENTRU GARANTAREA

IMPRUMUTULUI

Scopul Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 2 (IVA 2) este de a oferi

instruciuni evaluatorilor care fac evaluri pentru garantarea mprumuturilor.

Se aplic n toate situaiile n care sunt solicitate evaluri ale unor active care sunt, sau se
propun a fi, garanii pentru mprumuturi.
mprumuturile se pot face sub diferite forme, incluznd pe cele ipotecare sau alte forme
de credite cu rate ale dobnzii fixe sau variabile.
Ipoteca. Plasarea unei proprieti drept garanie pentru rambursarea unui credit, cu clauza
de rambursare a acestuia la scaden. n cazul ncetrii plii ratelor la credit, de ctre debitor,
creditorul poate n mod legal s execute garania.

IVA 3 EVALUAREA ACTIVELOR DIN SECTORUL PUBLIC

PENTRU RAPORTAREA FINANCIARA
Activele din sectorul public sunt acele active deinute i/sau controlate de ctre entiti
guvernamentale, n scopul furnizrii de bunuri sau servicii publice. Principiile care se aplic la
evaluarea activelor din sectorul public sunt, n esen, aceleai ca i pentru orice alte active.
Evaluarea activelor din sectorul public se poate face n mai multe scopuri, care includ
raportarea financiar, planificarea privatizrii, iniierea unui credit i analize cost-beneficiu sau
economice, realizate de ctre entiti guvernamentale sau cvasi-guvernamentale, fie pentru a
determina dac un active din sectorul public este utilizat i ntreinut eficient, fie pentru stabilirea
preului de monopol al serviciilor.
Se utilizeaz n toate evalurile claselor de active din sectorul public incluse n orice
situaii financiare, care se bazeaz pe priceperea i experiena evaluatorilor (cu excepia
evalurilor ntreprinderilor publice de afaceri sau GBE, care se realizeaz conform IVA 1).

GN 1 EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

GN 1 const n clarificarea acestor fundamente, pentru a fi nelese mai bine n evaluarea
proprietii imobiliare.
Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale.
Termenul proprietate, n sens juridic, poate fi definit mai degrab ca drept de proprietate
dect ca o entitate fizic precum teren, cldiri i bunuri mobile corporale. n acest context, IVSC
identific patru tipuri generale de proprietate:
1.1 Proprietatea imobiliar (GN 1)

1.2 Bunuri mobile (GN-urile 3, 4 i 5)

1.3 ntreprinderi (GN 6)
1.4 Active financiare
Elementele principale ale GN 1 includ:
1. o identificare a termenilor i definiiilor cheie;
2. o sintez a procesului de evaluare i logica sa;
3. o prezentare a importanei principiilor i conceptelor;
4. o expunere a cerinelor adecvate de prezentare a informaiilor i de raportare;
5. exemple de abuzuri i confuzii; i
6. o prezentare a instruciunilor de aplicare a evalurii proprietii imobiliare.

GN 2 EVALUAREA DREPTURILOR DE
INCHIRIERE/LEASING
Tipuri de chirie
Chirie de pia. Suma de bani estimat pentru care o proprietate imobiliar sau spaiu din
aceasta ar fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar decis, n termenii
adecvai de nchiriere ai unei tranzacii cu chiria determinat n mod obiectiv, dup o activitate
adecvat de marketing, n care prile au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
Chirie contractual sau chiria temporar. Chiria prevzut ntr-un anumit contract de
nchiriere.
Observatie!!!
Evaluatorul trebuie sa identifice dreptul de proprietate supus evaluarii, in functie de
drepturile si restrictiile pertinente.

GN 3 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE

Acest GN conine informaii suplimentare pentru a sprijini aplicarea Standardelor
Internaionale de Evaluare, activelor de natura mijloacelor fixe mobile.
Se concentreaz pe aplicarea abordrilor, principiilor i tipurilor de valoare, prezentate n
Standarde, la evaluarea mijloacelor fixe mobile.

Pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile pot fi relevante i urmtoarele GN-uri:

GN 4, Evaluarea activelor necorporale
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
GN 6, Evaluarea ntreprinderii
GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar - (CIN).
Se aplic pentru evaluarea activelor de natura mijloacelor fixe mobile, care aparin att
entitilor din sectorul privat, ct i celor din sectorul public.

GN 4 EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

Capitalizare : Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri
nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a capitalului.
Factor de capitalizare. Orice multiplu utlizat pentru a transforma venitul n valoare a
capitalului.
Rat de capitalizare. Orice divizor (de obicei exprimat n procente) care este folosit
pentru transformarea venitului n valoare a capitalului.
Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a transforma o sum de bani, de
pltit sau de ncasat n viitor, n valoare actualizat.

GN 5 EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Scopul acestui Standard (GN) este de a mbunti consecvena i calitatea evalurilor de
bunuri mobile n avantajul utilizatorilor serviciilor de evaluare a bunurilor mobile.
Este ntocmit pentru a fi util la prestarea sau utilizarea serviciilor de evaluare a bunurilor
mobile.
Pe lng alte elemente comune altor Standarde Internaionale de Aplicaii i Practic n
Evaluare, acest GN conine o analiz detaliat a procesului de evaluare a bunurilor mobile.

GN 6 EVALUAREA INTREPRINDERII
Scopul de a mbunti coninutul i calitatea evalurilor de ntreprinderi n cadrul
comunitii internaionale, n beneficiul utilizatorilor situaiilor financiare i ai evalurilor de
ntreprinderi.
Acest GN conine o analiz detaliat a procesului de evaluare a ntreprinderii ce prezint
aspectele uzuale ale evalurilor de ntreprinderi i furnizeaz o baz de comparaie cu alte tipuri
de evaluri, ns nu trebuie considerat ca fiind obligatorie sau limitativ,

GN 7 CONSIDERATII PRIVIND SUBSTANTELE PERICULOASE

SI TOXICE IN EVALUARE
Obiectivul acestui Standard (GN) este de a sprijini evaluatorii n efectuarea evalurilor n
cazul n care substanele periculoase sau toxice pot influena valorile proprietii.
Acest GN se aplic tuturor evalurilor de imobilizri corporale. Prevederile speciale ale
acestui GN vor fi luate n considerare cnd este presupus sau este cunoscut prezena unor
substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea de pia a proprietii sau o alt
valoare definit.
Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GN, nseamn materiale specifice
care, prin prezena sau proximitatea lor, pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din
cauza potenialului lor duntor asupra unor forme de via.

GN 8 ABORDAREA PRIN COST PENTRU RAPORTAREA

FINANCIARA
Scopul acestui GN este s sprijine utilizatorii i elaboratorii rapoartelor de evaluare n
interpretarea coninutului i aplicrii costului de nlocuire net n scopuri de raportare financiar.
Prezint cadrul general pentru utilizarea costului de nlocuire net.

GN 9 ANALIZA FLUXULUI DE NUMERAR ACTUALIZAT

(DISCOUNTED CASH - FLOW)
Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) reprezint o tehnic de modelare financiar
bazat pe ipotezele explicite referitoare la venitul i cheltuielile previzionate aferente unei
proprieti sau ntreprinderi.
Aceste ipoteze se refer la mrimea, calitatea, variabilitatea, momentul i durata intrrilor
i ieirilor de numerar care sunt actualizate la valoarea prezent/actualizat.
Se aplic pentru evalurile bazate pe informaii de pia i pentru cele din afara pieei,
efectuate cu ajutorul analizei DCF.

GN 10 EVALUAREA PROPRIETATII AGRICOLE

Activele proprietilor agricole pot fi clasificate n:
Terenuri
Construcii i amenajri
Instalaii i utilaje (ataate terenului)
Instalaii i utilaje (neataate terenului)
Active biologice (ataate terenului)
Active biologice (neataate terenului).

GN 11 VERIFIVAREA EVALUARILOR (SE SUBINTELEGE)

GN 12 EVALUAREA PROPRIETATII GENERATOARE DE
AFACERI
Proprietile generatoare de afaceri (PGA) sunt proprietile individuale, precum hoteluri,
staii de benzin, restaurante, care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca fiind entiti n
funciune. Aceste proprieti include nu numai teren i cldiri, ci i alte active fixe (mobilier,
instalaii i echipamente) ca i o component a afacerii format din active necorporale, incluznd
fondul comercial transferabil.

Acest GN este orientat exclusiv pe evaluarea PGA-urilor. Pentru o aprofundare a

studiului privind aplicarea principiilor de evaluare trebuie avute n vedere urmtoarele Standarde
Internaionale de Practic n Evaluare:
GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare,
GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile,
GN 4, Evaluarea activelor necorporale,
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile,
GN 6, Evaluarea ntreprinderii,
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru
analiza investiiilor.
Componentele valorii unei PGA sunt, de regul:
1. teren;
2. cldire(i);
3. mijloace fixe mobile, inclusiv programele pentru calculator;
4. stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea necesar);
5. active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil; i
6. orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii afacerii.

GN 13 EVALUAREA GLOBALA PENTRU IMPOZITAREA

PROPRIETATII
Obiectivul acestui Standard Internaional de Practic n Evaluare const n asigurarea
unui cadru pentru realizarea misiunii evalurii globale n vederea impozitrii proprietii n
funcie de valoare, aplicabil tuturor statelor member ale IVSC.
Pentru aplicarea sistemului de impozitare a proprietii trebuie s existe urmtoarele
elemente:
(a) un sistem i o infrastructur legale, care s defineasc, s susin i s protejeze
drepturile de proprietate;
(b) un sistem de eviden i inventariere pentru toate terenurile care reprezint baza de
impozitare;
(c) informaii suficiente de pia pe baza crora s se fac evalurile;

(d) resurse suficiente i personal instruit pentru implementarea sistemului;

(e) meninerea permanent a evidenelor i a bazei de date pentru a asigura mbuntirea
acestora, evaluri ct mai adecvate i impozitri ct mai echitabile;
(f) un proces de eantionare i testare a modelelor elaborate, pentru asigurarea
consecvenei n metodologie i practic.

GN 14 EVALUAREA PROPRIETATILOR DIN INDUSTRIA

EXTRACTIVA
Obiectivul acestui Standard de Practic (GN) este de a clarifica i de a oferi instruciuni
pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor) deinute de entiti care funcioneaz n
industria extractiv. Standardul face distincie ntre diferitele tipuri de drepturi de proprietate
care trebuie s fie recunoscute i avanseaz concepte care trebuie s fie recunoscute pentru
raportarea financiar i de ctre autoritile de reglementare, tribunale, investitori, bnci,
participani la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai serviciilor de evaluare a
proprietilor din industria extractiv.
Pentru aplicarea n industria extractiv se indic urmtoarele GN-uri:
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare;
GN 2 Evaluarea pentru nchiriere/leasing;
GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
GN 4 Evaluarea activelor necorporale;
GN 6 Evaluarea ntreprinderii;
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar -(CIN) i
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe informaii de
pia i analiza investiiilor.

GN 15 EVALUAREA PROPRIETATII ISTORICE

Proprietile istorice sunt active de patrimoniu cultural, istoric i/sau
arhitectural.tandardul Internaional de Practic n Evaluare 15

10

Proprietile istorice pot avea protecie legal sau statutar datorit importanei lor
culturale i economice. Multe guverne au adoptat msuri pentru protejarea proprietilor istorice
i a ariilor desemnate ca avnd arhitectur deosebit sau de interes istoric.
Organizaiile private au un rol important n promovarea conservrii istorice i a educaiei
n legtur cu proprietile istorice. n unele cazuri, proprietile istorice genereaz beneficii
economice prin dezvoltarea turismului n zonele unde sunt situate.

11