UNIVERSITATEA "AL. I.

CUZA" IAŞI
FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR
SPECIALIZAREA: BĂNCI ŞI PIEŢE FINANCIARE
DISCIPLINA : FINANŢAREA DEZVOLTĂRII IMOBILIARE

FINANŢAREA DEZVOLTĂRII IMOBILIARE

REZIDENŢIALE DIN CEHIA

CONDUCĂTOR ŞTIINȚIFIC MASTERAND

Lector univ. dr. CĂPRARU BOGDAN MUŞAT MONICA
Seria 1, Grupa 5

IAŞI, 2011
 CUPRINS

CAP 1. SECTORUL IMOBILIAR REZIDENŢIAL DIN CEHIA

1.1. EVOLUŢIA PIEŢEI IMOBILIARE REZIDENŢIALE DIN CEHIA
1.2. PIAŢA IMOBILIARĂ REZIDENŢIALĂ A REPUBLICII CEHIA
CAP 2. ASPECTE PRIVIND FINANŢAREA SECTORULUI IMOBILIAR
REZIDENŢIAL ÎN REPUBLICA CEHIA
CONCLUZII

2
 CAP 1. SECTORUL IMOBILIAR REZIDENŢIAL DIN CEHIA

1.1. EVOLUŢIA PIEŢEI IMOBILIARE REZIDENŢIALE DIN CEHIA

Piaţa imobiliară rezidenţială cehă s-a caracterizat printr-o perioadă de stabilitate pe
parcursul ultimilor ani, mai ales o dată cu intrarea Republicii Cehe în Uniunea Europeană 1.
Principalele momente legate de evoluţia dezvoltării imobiliare rezidenţiale din Cehia sunt :
 până la izbucnirea celui de-al doilea război mondial, piaţa imobiliară era foarte căutată
de investitori, însă după cel de-al doilea război mondial, principalul finanţator al pieţei
imobiliare era reprezentat de către stat;
 în perioada 1950-1990, aproximativ 50 % din locuinţele existente în prezent au fost
construite în acea perioadă;
 odată cu “Velvet Revolution” (“Revoluţia de catifea”) din 1989, toate imobiliarele
aparţineau statului, iar această revoluţie a adus modificări majore economice şi sociale, ceea
ce a condus ca locuinţele finanţate de stat să fie eliminate complet până în anul 1992;
 după 1989, mediul legislativ a devenit mult mai flexibil şi a crescut calitatea
produselor imobiliare. Practic, mecanismul furnizării de locuinţe către populaţie a luat
amploare după anii 1990 şi de atunci şi până în prezent a suferit unele modificări, dar nu de
importanţă majoră. Răspunderea pentru acest mecanism revenea guvernului statului, în
prezent fiind lasată în seama mecanismelor pieţei, Guvernul având doar rol de sprijin în
activitatea imobiliară;
 afacerile cu imobiliare au crescut considerabil odată cu aderarea Cehiei la UE, în anul
2004;
 tendinţă evidentă a potenţialilor cumpărători ai Cehiei să se orienteze către
achiziţionare şi mai puţin către închirieri de case şi apartamente.
O evoluţie a construcţiei de clădiri în Republica Cehia în perioada 1959-1990 este redată
în tabelul de mai jos :
Tabel nr. 1. Numărul apartamentelor construite în perioada 1959-1990 în Republica Cehia
Anul construcţiei Număr de apartamente
1959-1960 58. 700
1961-1970 344. 800
1971-1980 467. 100
1981-1990 294. 400
Total 1.165.000
Sursa : www.mmr.cz, Ministry for Regional Development

1
http://www.czech-real-estate.com/czech-real-estate-market.html

3
1.2. PIAŢA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ A REPUBLICII CEHIA
În Cehia, piaţa imobiliară rezidenţială este împărţită în două categorii distincte şi
anume2 :
1) piaţa imobiliară cehă dominată de preţuri scăzute;
2) piaţa imobiliară cehă dominată de preţuri ridicate(cetăţeni din afara Cehiei care
locuiesc şi lucrează în această ţară, care locuiesc în locuinţe scumpe).
Totodată, se remarcă 3 categorii de preţ ce alcătuiesc piaţa imobiliară rezidenţială din
Cehia şi anume :
a) locuinţe ce pot fi achiziţionate la preţuri scăzute ( aici se încadrează preţurile
locuinţelor cuprinse între 25.000 până la 40.000 CZK/m2, acest sector are cel mai mare
procentaj din tranzacţiile ce au loc pe piaţa imobiliară, iar oferta în cazul acestor imobile este
mai mare decât cererea);
b) locuinţe de calitate superioară (în această categorie, locuinţele au preţuri cuprinse
între 40.000 şi 80.000 CZK/m2, iar cererea pentru aceste immobile este mai mare decât
oferta, spre deosebire de cazul precedent);
c) locuinţe ce pot fi achiziţionate la preţuri ridicate ( ce au preţuri cuprinse între 80.000
şi 170.000 CZK/m2, iar principalul motiv al practicării acestor preţuri ridicate îl constituie
faptul că aceste imobile sunt situate în locaţii cunoscute ale ţării, respectiv centrul istoric al
Cehiei sau zone arhicunoscute, în acest caz cererea depăşind cu mult oferta).
Cel mai bun tip de proprietate 3 ce se poate achiziţiona în Rep. Cehia sunt blocurile de
apartamente, închirieri de case sau case pentru a locui. Cele mai bune proprietăţi sunt în
special casele şi vilele construite înaintea celui de-al doilea război mondial, care se întâlnesc
de regulă în oraşele şi satele mici ale Cehiei, asta deoarece calitatea imobilelor construite în
acea perioadă este cu mult superioară celor din prezent.
Alegerea unui anumit tip de imobil în Cehia este vastă, respectiv vile, case,
apartamente, blocuri de locuinţe, ce pot fi disponibile pentru achiziţionare/închiriere. De cele
mai multe ori, achiziţia de proprietăţi se realizează atât din oraşele mari ale Cehiei, respectiv :
Praga, Plzen, Brno sau Karlovy Vary, dar şi din oraşele mai mici precum Kromeriz lângă
Zlin, Cesky Krumlov, sau Pribram. Însă, proprietăţi bune pot fi, de asemenea găsite în mii de
sate cehe, care sunt presărate în jurul Republicii Cehia din Moravia până la Boemia - şi, dacă
este un loc liniştit, cu o calitate a vieţii mare, acestea vor fi cea mai bună opţiune.
Deşi piaţa imobiliară rezidenţială din Cehia a cunoscut o creştere a activităţii odată cu
aderarea la UE, criza economică manifestată la nivel global a antrenat într-o manieră
2
http://www.czech-real-estate.com/prague-real-estate-market.html
3
http://www.czech-real-estate.com/

4
nefavorabilă dezvoltarea activităţii imobiliare. Astfel, în Cehia s-a înregistrat o încetinire a
activităţii imobiliare mai ales la nivelul anului 2008, determinată de existenţa unor factori4 şi
anume :
-majorarea TVA-ului de la 1 ianuarie 2008 de la 5% la 9% în cazul apartamentelor de până la
120 mp şi caselor de până la 350 mp şi de 19% în cazul locuinţelor mai mari;
-schimbarea climatului în materie de credite ipotecare. Mulţi investitori au investit în locuinţe
foarte scumpe, pentru ca ulterior, odată cu venirea crizei, preţurile imobiliarelor au scăzut
considerabil, nemaiputând să-şi recupereze sumele de bani şi rămânând cu datorii la
instituţiile de creditare;
-creşterea considerabilă a nivelului preţurilor imobiliarelor, motiv pentru care tranzacţiile cu
imobiliare au scăzut considerabil.
Fig. nr. 1. Impactul crizei financiare asupra dezvoltării imobiliare în Praga în perioada
2000-2008

Sursa : http://media.reas.pl/en/pr/120486/the-prague-residential-market?changeLocale=EN
Potrivit reprezentării, se observă că impactul crizei globale a fost semnificativ asupra
dezvoltării imobiliare din capitala Cehiei. Deşi Cehia a intrat în Uniunea Europeană în 2004,
acest considerent nu a fost suficient pentru o bună dezvoltare a activităţii cu imobiliare, chiar
dacă la nivelul anului 2005 se observă o bună desfăşurare a activităţii. Criza a antrenat o
majorare a preţurilor imobiliarelor, mulţi investitori s-au retras şi astfel multe construcţii nu
au putut fi finalizate, unele fiind chiar abandonate.

4
http://media.reas.pl/en/pr/120486/the-prague-residential-market?changeLocale=EN

5
 Praga este unul dintre cele mai mari oraşe şi, în acelaşi timp, una dintre cele mai stabile
pieţe rezidenţiale din Europa Centrală şi de Est. Scala anuală de începere a locuinţelor şi de
finalizare a construcţiei lor s-a situat la un nivel aproximativ de 6000-7000 de unităţi în
ultimii doi ani5. În regiune, acesta reprezintă un nivel care este depăşit doar de Budapesta şi
Varşovia.
În perioada 2005-2010, în Praga au fost finalizate anual între 5200-9400 de locuinţe, iar
la nivelul anului 2009 aproximativ 7400 de locuinţe au fost date în folosinţă 6. Praga reprezintă
una din cele mai mari pieţe imobiliare din regiunea CEE, alături de piaţa imobiliară din
Varşovia şi Budapesta. Criza economică a condus la scăderea numărului de proiecte pentru
dezvoltarea imobiliară, în prezent fiind lansate un număr mic de proiecte pe piaţa imobiliară.
Fig. nr. 2. Proiecte disponibile pentru vânzare în Praga la nivelul anului 2010

(preţul mediu pe proiect

exprimat în CZK pe mp)

Sursa: http://raport.szybko.pl/wp-content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-and-
bratislava-h1-2010.pdf

În ciuda crizei economice şi financiare care a afectat şi sectorul imobiliar rezidenţial,

capitala Cehiei a arătat o revenire rezonabilă în anul 2010, dezvăluind perspective de
dezvoltare mult mai ample comparativ cu alte pieţe imobiliare rezidenţiale din Europa
Centrală şi de Est7.
Potrivit Biroului de Statistică al Cehiei, mai mult de 6100 de locuinţe au fost finalizate
în anul 2010. Din această cifră, aproximativ 4700 de unităţi au fost apartamente în blocurile
5
http://raport.szybko.pl/wp-content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-and-bratislava-h1-
2010.pdf
6
http://raport.szybko.pl/wp-content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-and-bratislava-h1-
2010.pdf
7
http://raport.szybko.pl/wp-content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-and-bratislava-h1-
2010.pdf

6
de locuinţe, ceea ce a confirmat aşteptările pieţe, acest aspect fiind evidenţiat în figura de mai
jos :
Fig nr. 3. Numărul total de locuinţe începute şi finalizate în Praga în perioada 2002-2010

Sursa : Oficiul Naţional de Statistică al Cehiei, http://raport.szybko.pl/wp-

content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-and-bratislava-h1-2010.pdf

Potrivit figurii anterioare, observăm că cele mai multe locuinţe finalizate în Praga s-au
înregistrat în anul 2007, finalizându-se la nivelul acelui an între 8000 şi 10000 de locuinţe.
Ulterior, observăm că în perioada 2008-2010 nu s-a mai atins acest nivel, acest fapt fiind
datorat în primul rând crizei financiare care a afectat sectorul imobiliar rezidenţial, numărul
locuinţelor începute şi finalizate cunoscând o scădere majoră.
În principiu, oferta actuală în materie imobile rezidenţiale se împarte în 3 categorii 8:
-apartamente în proiecte noi de dezvoltare;
-apartamente în proiecte de dezvoltare lansate/comercializate înainte de criza financiară din
2008;
-apartamentele vechi.
Întrucât dezvoltatorii de proiecte noi de locuinţe s-au folosit de costuri de construcţie
mici, cheltuieli generale optime şi preţuriscăzute, acest fapt a condus la vânzări relative bune
a apartamentelor noi. Acest lucru a antrenat o diminuare semnificativă a apartamentelor vechi,
iar vechile proiecte nevândute vor stimula noii dezvoltatori9.
Evoluţia numărului de apartamente în Praga, în perioada 2002-2010 şi previziunile din
anul 2011 şi 2012, este evidenţiată în figura de mai jos:

8
http://www.apogeo.cz/en/news/czech-real-estate-and-investment-market-2010-745/
9
http://www.apogeo.cz/en/news/czech-real-estate-and-investment-market-2010-745/

7
 Fig. nr. 4. Evoluţia numărului de apartamente finalizate în perioada 2002-2010 şi
previziuni pentru 2011 şi 2012

Sursa : Oficiul Naţional de Statistică al Cehiei; REAS; http://raport.szybko.pl/wp-

content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-and-bratislava-h1-2010.pdf
Potrivit reprezentării, observăm că cel mai mare număr de apartamente finalizate în
Praga s-a înregistrat la un nivel de aproximativ 8000 de apartamente, la nivelul anului 2007, la
fel ca şi în cazul precedent, când piaţa imobiliară rezidenţială şi nu numai a cunoscut o
perioadă de maximă dezvoltare. Potrivit previziunilor realizate de către companiile de
dezvoltare şi în următorii ani 2011 şi 2012, numărul de apartamente finalizate va înregistra în
continuare o scădere, până la redresarea situaţiei de pe majoritatea pieţelor imobiliare din
regiune şi nu numai.
În ceea ce privesc preţurile brute cerute pentru locuinţe, acestea au fost în creştere în
anul 2010, deşi nu s-a înregistrat o creştere semnificativă. Băncile au furnizat persoanelor
fizice cu mai mult de 50.000 de împrumuturi ipotecare în toată ţara, dar cea mai mare parte
a împrumuturilor s-au orientat către Praga. Volumul creditelor ipotecare a crescut cu 15 % an
de an, dar este încă departe de volumul atins în perioada 2006-2008.
Fig. nr. 5. Distribuţia preţurilor brute cerute pentru o locuinţă în anul 2010

8
Sursa : REAS, http://raport.szybko.pl/wp-content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-
and-bratislava-h1-2010.pdf
Potrivit reprezentării, preţul joacă un rol deosebit în luarea deciziei cumpărătorilor de
achiziţie a unui imobil, iar aceştia din urmă solicită bonusuri şi reduceri la imobilele
achiziţionate. Preţul mediu al unui apartament nou în Praga a ajuns la nivelul de 57500
CZK/m2, iar preţul mediu al unui apartament vechi la aproximativ 40000 CZK/m2. Preţul
mediu al unui apartament nou în Republica Cehă, în prezent se ridică la 33500 CZK/m2, în
timp ce preţul mediu al unui apartament vechi este de aproximativ 24500 CZK/m2 10. Deşi
cumpărătorii ezită să achiziţioneze noi imobiliare rezidenţiale, chiriile plătite în apartamente
nu au cunoscut o creştere, şi nici cererea pe acest segment de piaţă nu a depăşit oferta.

CAP 2. ASPECTE PRIVIND FINANTAREA SECTORULUI IMOBILIAR

REZIDENTIAL ÎN REPUBLICA CEHIA
Cehia face parte din categoria ţărilor care sunt orientate către o economie de piaţă, unde
valoarea împrumuturilor contractate pentru achiziţia unor locuinţe se află într-o continuă
ascensiune.
Cehia a facut numeroase eforturi în ceea ce priveşte stabilirea unor sisteme de finanţare
imobiliară, asta deoarece o piaţă financiară imobiliară solidă presupune stabilirea mai întâi a
unui sistem de finanţare imobiliară, funcţional şi stabil pentru un mecanism de piaţă. Însă, din
această perspectivă există o serie de remarci, datorită perioadei scurte de implementare a unui
sistem de finanţare şi datorită unor dezechilibre cu care Cehia şi implicit ţările în curs de
dezvoltare se confruntă şi anume venituri ale populaţiei reduse, şocuri economice, insuficienta
dezvoltare a sectorului financiar şi a sistemelor legislative privind finanţarea imobiliară.
Însă, cu toate că au fost făcute eforturi substanţiale pentru îmbunătăţirea sistemului de
finanţare imobiliară, în economia Cehiei nu există încă o încredere deplină în acest sistem.
Astfel, în Republica Cehă, planurile de economii contractuale joacă un rol important în
furnizarea de fonduri pentru achiziţionarea de locuinţe.
Modelul denumit Balanced Tenure, după care funcţionează sistemul de finanţare
imobiliară din Cehia, relevă câteva caracteristici importante şi anume :
 rata proprietarilor locuinţelor ocupate este mică;
 rata de împrumut din valoarea locuinţei este de 70%;
 este utilizat un sistem de evaluare de piaţă;
 sectorul locuinţelor de închiriat sociale este foarte dezvoltat, în timp ce sectorul
închirierilor private este în dezvoltare.
10
http://www.apogeo.cz/en/news/czech-real-estate-and-investment-market-2010-745/

9
 Grupul Erste şi-a integrat activităţile imobiliare într-o singură companie, respectiv Erste
Group Immorent, înfiinţată la 1 ianuarie 2011. Astfel, activităţile imobiliare ale Immorent,
Erste Group Bank şi ale filialelor din Europa Centrală şi de Sud-Est au fost integrate într-o
singură companie care va acoperi toată gama de servicii pentru proiecte imobiliare
comerciale, rezidenţiale şi municipale. Astfel, această companie se prezintă ca un „magazin
universal”, ce acoperă o gamă întreagă de servicii(creditare, leasing, investiţii, dezvoltarea de
proiecte, servicii de construcţii, proiecte de infrastructură) ce sunt necesare pentru proiectele
imobiliare11. Această companie este prezentă nu numai în Cehia, ci şi în Austria, Slovacia,
Ungaria, Croaţia, Slovenia, Bulgaria, România, Muntenegru, Polonia.
În Cehia, această companie este localizată în Praga şi reprezintă cu succes piaţa
imobiliară, prin :
 Investiţii şi achiziţii - responsabilitate în ceea ce priveşte structurile de investiţii,
inclusiv preturile activelor, achizitii corporative sau sisteme de co-investiţii
(parteneriate, trusturi unitate sau fonduri de investiţii).


 Dezvoltare şi planificare – consilierea dezvoltatorilor, finanţatorilor şi chiriaşilor pe

toate tipurile de proiecte.

 Litigii -


o expertiză în litigii, arbitraj international si local, precum şi alte forme de soluţionare
alternativă a litigiilor.

Noua arie de afaceri a Erste Group Immorent cuprinde in particular serviciile Erste
Group pentru autoritati publice. Acesta reuneste toata expertiza in infrastructura pentru a
asigura cele mai bune sfaturi si solutii posibile de finantare precum si servicii suplimentare
pentru implementare. Ea cuprinde, de asemenea, o echipa de experti internationali in
parteneriate-public-private (PPP) pentru proiecte in regiune12.

11
http://www.cliffordchance.com/locations/czech_republic.html
12
http://www.efin.ro/stiri_financiare/banci_si_institutii_financiare/erste_group_immorent_include_toate_proiecte
le_erste_group_2.html

10
 În Republica Cehă, piaţa imobiliară nu a fost afectată atât de mult de recesiune,
comparativ cu alte ţări care se află în curs de dezvoltare, fapt ce determină ca sectorul
imobiliar să cunoască o revenire mai rapidă. Potrivit publicaţiei KPMG intitulată"Barometrul
Europei Centrale şi de Est privind Creditarea Imobiliară în 2010", Cehia au avut o evoluţie
mai bună faţă de restul statelor din regiune în 2010, datorită concentrării investitorilor asupra
economiilor cu performanţe mai bune. Proiectele imobiliare au importanţă strategica pentru
bănci, fapt confirmat şi de participantii la studiu, în condiţiile în care niciunul nu a indicat ca
acest domeniu ar prezenta o importanţă scazută. Aceasta ar putea sugera ca bancile au o
abordare pozitiva moderata cu privire la perspectivele pe termen lung ale pietei imobiliare si
continua sa monitorizeze evolutia acesteia. Totusi, aceasta poate insa reflecta si faptul ca un
numar de banci au un portofoliu semnificativ de credite imobiliare neperformante pe care
trebuie sa le administreze.
Preferintele bancilor sunt diferite si variaza de la o tara la alta. În Republica Cehă,
Ungaria şi Bulgaria, sectorul de retail are prioritate, in timp ce in Polonia si Romania sectorul
de birouri este cel preferat. In Slovacia, Croatia si in tarile baltice, sectorul industrial/logistic
este primul pe lista de prioritati, in timp ce sectorul hotelier/statiuni este in general cel mai
putin preferat sector, cu exceptia Croatiei.
Finanţarea pieţei imobiliare din Cehia se realizează din următoarele surse:
a) Depozite bazate pe sistemul de finanţare de locuinţe operate de bănci universale şi de bănci
speciale de locuinţe13. Asemenea bănci, în afară de activităţile legate de depozite, oferă
finanţare prin creditare prin emiterea de obligaţiuni pentru dezvoltarea pieţei imobiliare.
Depozitele bazate pe sistemul de finanţare de locuinţe reprezintă o metodă tradiţională
de finanţare a locuinţelor şi poate lua mai multe forme, respectiv depozite rambursabile la
scadenţă, depozite rambursabile după notificare sau depozite overnight. Cea mai răspândită
formă a depozitelor utilizată în regiune de o varietate de creditori ipotecari o constituie
depozitele de economii pentru finanţarea creditelor pentru locuinţe.
b)Sistemul de finanţare a locuinţelor bazat pe finanţare cu obligaţiuni ipotecare.
Piaţa creditelor ipotecare a cunoscut o evoluţie ascendentă, deschizând oportunitatea
cehilor de a cumpăra o locuinţă decât a o închiria. Accesul la finanţarea ipotecară este un
punct deosebit de important pentru creşterea cererii pentru locuinţe, aflându-se în strânsă
interdependenţă cu dezvoltarea pieţei imobiliare rezidenţiale. Oferta băncilor este atractivă
întrucât oferă clienţilor produse de economisire şi finanţare ipotecară14.

13
http://www.unece.org/hlm/prgm/hmm/hsg_finance/publications/housing.finance.system.pdf
14
http://www.erikandanna.com/RealEstate/PIP%20Market%20Evaluation-040506.pdf

11
 Aşadar, piaţa creditelor ipotecare s-a confruntat cu un boom imens în perioada de
dinaintea crizei. Astfel, în anul 2006, băncile ipotecare au oferit finanţare în valoare de 500
mld. CZK15.
În perioada aderării la UE şi până la instalarea crizei economice globale, băncile din
Rep. Cehia şi-au extins programele de a oferi finanţare ipotecară, mai ales prin acordarea de
dobânzi situate la un nivel acceptabil, acest fapt ducând ca piaţa ipotecară să se afle într-o
continuă expansiune16.
În prezent, situaţia nu este asemănătoare. Deşi băncile au furnizat persoanelor fizice cu
mai mult de 50.000 de împrumuturi ipotecare în toată ţara, iar volumul creditelor ipotecare a
crescut cu 15 % an de an, este încă departe de volumul atins în perioada 2004-2008, respectiv
până la instalarea crizei economice globale17.
c)Sistemul de finanţare pentru locuinţe bazat pe împrumutul de securitizare.
d) Sistemul de finantare pentru locuinţe cu rol predominant al statului prin “bănci de
locuinţe” sau “fonduri”.

15
http://www.newcollectors.cz/en/for-investors.html
16
http://www.erikandanna.com/RealEstate/PIP%20Market%20Evaluation-040506.pdf
17
http://raport.szybko.pl/wp-content/uploads/2010/12/reas-residential-markets-in-prague-and-bratislava-h1-
2010.pdf

12
13
CONCLUZII
În urma celor desprinse din studiul monografic, constatăm că nici una din provocările cu
care se confruntă dezvoltarea pieţei financiare imobiliare nu are o soluţie imediată, fiind
necesar un efort continuu şi susţinut de îmbunătăţire a cadrului general al strategiei de
transformare economică.
Deşi piaţa imobiliară rezidenţială din Cehia a cunoscut o creştere a activităţii odată cu
aderarea la UE, criza economică manifestată la nivel global a antrenat într-o manieră
nefavorabilă dezvoltarea activităţii imobiliare.
Astfel, în Cehia s-a înregistrat o încetinire a activităţii imobiliare mai ales la nivelul
anului 2008, determinată de existenţa unor factori, precum majorarea TVA-ului, schimbarea
climatului de acordare a creditelor ipotecare, scăderea veniturilor din tranzacţiile cu
imobiliare.

14
BIBLIOGRAFIE

15