Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Bucureti
Decembrie 2013
Marin Dinu
Comitetul tiinific
Ion ANGHEL Academia de Studii Economice din Bucureti
Ioan BTRNCEA Universitatea Babe-Bolyai din Cluj Napoca
Lucian BUE Universitatea din Craiova
Eduard DINU Academia de Studii Economice din Bucureti
Silvia PETRESCU Universitatea Al.I. Cuza din Iai
Vasile ROBU Academia de Studii Economice din Bucureti
Elena Claudia ERBAN Academia de Studii Economice din Bucureti
Petru TEFEA Universitatea de Vest din Timioara
Economicitate psihologizat
Cuprins
Evoluia demografic, dinamica fondului de locuine n Romnia i evoluia preurilor
proprietilor imobiliare din Romnia
Ion Anghel, Anca Maria Hristea ............................................................................................................................ 5
Provocrile pe care le nfrunt sistemul bancar pe piaa imobilar romneasc
Dan Dumitru Popescu ......................................................................................................................................... 13
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului
construciilor din Romnia
Mihaela Diana Oancea Negescu ........................................................................................................................ 28
Tendine n evoluia pieei imobiliare n contextul actualei crizei economice
parte integrat a crizei ecolonomice
Ana Maria Popescu, Irina Daniela Cimau ....................................................................................................... 43
Piaa imobiliar i evoluia dobnzii la creditele imobiliare
Adrian Anica-Popa .............................................................................................................................................. 53
Particulariti ale evalurii proprietilor imobiliare generatoare de afaceri
Ana Maria Popescu............................................................................................................................................. 65
Utilizarea analizei de senzitivitate n estimarea valorii afacerii n condiii de incertitudine
Adrian Anica-Popa, Raluca-Florentina Creu ...................................................................................................... 72
Abordarea prin venit n evaluarea proprietilor imobiliare
Raluca-Florentina Creu, tefania-Cristina Curea .............................................................................................. 88
Practici i tratamente contabile privind activele imobiliare.
Repere n procesul decizional
Iulia David-Sobolevschi, Monica Aureliana Petcu, Ovidiu Bunget, Marian Lpute ........................................... 97
Marin Dinu
Note: The authors are responsible for the content of their articles and for obtaining necessary permissions.
Text revision:
Gabriela Ochian
Computerized drawing up:
Nicoleta Bobocea
Cover:
Nicoleta Bobocea
Subscriptions distribution:
Mircea Dinu
Tel./Fax: 021/210.73.10; 021/210.63.07
021/210.63.08
www.economieteoreticasiaplicata.ro; www.ectap.ro
Reception of texts: economia.ta@edeconomica.com
ISSN 1841-8678 (Print)
ISSN 1844-0029 (Online)
Introducere
Romnia a trecut printr-o etap important i greu repetabil n perioada de
dup anul 1989 ndeosebi prin faptul c o pondere major a proprietilor
imobiliare (rezideniale, comerciale industriale, agricole etc.) au trecut din
proprietatea statului n proprietate privat.
Ne ateptam ca aceast etap s evidenieze evoluii profunde n domeniul
imobiliar, att n ceea ce privete evoluia demografic, ct i n dinamica
fondului de locuine i a preurilor proprietilor imobiliare, contextul fiind extrem
de volatil n perioada analizat.
Studiul urmrete s evidenieze cum au evoluat n perioada de dup anul 1989
trei competene majore n nelegerea i estimarea evoluiei industriei imobiliare, i
anume factorul demografic, fondul de locuine i preurile proprietilor imobiliare.
1. Evoluia demografic in Romania
Un element major n analiza domeniului imobiliar l reprezint evoluia
demografic.
Evoluia acestei componente (structura demografic) n ultimele dou
decenii evideniaz dou tendine semnificative :
a) reducerea destul de important a populaiei Romniei n perioada 19902009 de la 23,2 milioane locuitori pn la 21,5 milioane locuitori;
b) fenomenul mbtrnire a populaiei; o evoluie structural major este
diminuarea ponderii persoanelor cu vrsta sub 20 de ani cu aproape 40%, de la 7,3
milioane locuitori n anul 1990 pn la 4,5 milioane locuitori n anul 2009.
Se observ aadar c fenomenul de mbtrnire a populaiei este i n
cazul Romniei o realitate consistent.
Dei nu am avut la dispoziie date suficient de credibile privind fenomenul
migraiei, este probabil ca un numr important al persoanelor cu vrsta ntre 31 i
50 de ani s lucreze n strintate.
Tabelul 1
Structura populaiei Romniei pe vrste (1990-2009)
(mii persoane)
INDICATOR
Grupa de vrst
09
10-19
20-29
30-39
40-49
50-60
60-70
peste 70
TOTAL
An 1990
Mii pers.
3.503
3.845
3.368
3.428
2.634
2.794
2.201
1.432
23.207
%
15,1
16,6
14,5
14,8
11,4
12,0
9,5
6,2
100,0
An 2009
Mii pers.
2.139
2.432
3.351
3.453
2.870
2.950
1.994
2.280
21.470
%
9,2
10,5
14,4
14,9
12,4
12,7
8,6
9,8
92,5
1992
7.683
867
6.816
1993
7.710
707
7.003
1994
7.749
609
7.140
1995
7.782
565
7.217
1996
7.811
515
7.296
1997
7.837
449
7.388
1998
7.860
412
7.448
1999
7.885
392
7.493
2000
7.908
380
7.528
18.923
1.703
17.220
19.009
1.408
17.601
19.125
1.196
17.929
19.230
1.123
18.107
19.328
1.012
18.316
19.420
872
18.548
19.510
802
18.708
19.603
761
18.842
19.689
734
18.955
259.854
22.976
236.878
261.377
19.629
241.748
263.271
16.655
246.616
265.036
15.683
249.353
266.731
13.878
252.853
268.860
12.049
256.811
270.514
10.830
259.684
272.231
10.168
262.063
273.923
9.742
264.181
0.3%
-45.9%
12.5%
0.5%
-53.0%
13.0%
0.4%
-18.5%
2.7%
0.6%
-14.6%
2.1%
0.5%
-13.9%
2.0%
0.7%
-15.2%
2.0%
0.4%
-7.2%
1.1%
0.7%
-5.8%
1.1%
0.4%
-8.8%
1.1%
0.6%
-11.5%
1.4%
0.3%
-12.8%
1.3%
0.8%
-13.2%
1.6%
0.3%
-8.2%
0.8%
0.6%
-10.1%
1.1%
0.3%
-4.9%
0.6%
0.6%
-6.1%
0.9%
0.3%
-3.1%
0.5%
0.6%
-4.2%
0.8%
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
2.0
2.5
2.5
1.9
2.5
2.5
1.9
2.5
2.5
1.9
2.5
2.5
1.9
2.5
33.8
26.5
34.8
33.9
27.8
34.5
34.0
27.3
34.5
34.1
27.8
34.6
34.1
26.9
34.7
34.3
26.8
34.8
34.4
26.3
34.9
34.5
25.9
35.0
34.6
25.6
35.1
2001
8.107
212
7.895
2002
8.129
203
7.926
2003
8.152
202
7.950
2004
8.176
199
7.977
2005
8.201
197
8.004
2006
8.231
195
8.036
2007
8.270
191
8.079
2008
8.329
191
8.138
2009
8.385
193
8.192
20.791
401
20.390
20.876
380
20.496
20.963
376
20.587
21.054
368
20.686
21.153
361
20.792
21.273
355
20.918
21.428
346
21.082
21.638
344
21.294
21.841
347
21.494
304.454
6.484
297.970
306.158
6.129
300.029
308.012
6.074
301.938
309.938
5.935
304.003
312.020
5.803
306.217
314.542
5.690
308.852
317.834
5.525
312.309
322.205
5.521
316.684
326.413
5.627
320.786
2.5%
0.3%
0.3%
0.3%
0.3%
0.4%
0.5%
0.7%
0.7%
a) de stat(%)
b) privat
Evoluia supr.
locuibil
a) de stat(%)
b) privat
Nr. cam./
locuin
a) de stat
b) privat
Supraf. medie
locuin
a) de stat
b) privat
2001
-44.2
4.9%
2002
-4.2
0.4%
2003
-0.5
0.3%
2004
-1.5
0.3%
2005
-1.0
0.3%
2006
-1.0
0.4%
2007
-2.1
0.5%
2008
0.0
0.7%
2009
1.0
0.7%
11.1%
-33.4
12.8%
0.6%
-5.5
0.7%
0.6%
-0.9
0.6%
0.6%
-2.3
0.7%
0.7%
-2.2
0.7%
0.8%
-1.9
0.9%
1.0%
-2.9
1.1%
1.4%
-0.1
1.4%
1.3%
1.9
1.3%
2.6
1.9
2.6
2.6
1.9
2.6
2.6
1.9
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
2.6
1.8
2.6
37.6
30.6
37.7
37.7
30.2
37.9
37.8
30.1
38.0
37.9
29.8
38.1
38.0
29.5
38.3
38.2
29.2
38.4
38.4
28.9
38.7
38.7
28.9
38.9
38.9
29.2
39.2
Locuine
terminate
48.599
27.958
27.538
30.071
36.743
35.822
29.460
29.921
29.692
29.517
26.376
27.041
27.722
29.125
30.127
32.868
39.638
47.299
67.255
62.520
715.292
Urban
%
85
79
58
49
49
42
34
35
35
35
35
35
42
50
53
47
47
50
48
50
Rural
%
15
21
42
51
51
58
66
65
65
65
65
65
58
50
47
53
53
50
52
50
S. constr.
mii mp
4.425
2.577
2.944
2.859
3.493
3.355
2.935
3.202
3.388
3.451
3.403
3.617
3.793
4.018
4.369
4.827
5.870
7.374
9.874
9.140
88.914
S. util
mii mp
3.136
1.853
2.175
2.154
2.687
2.613
2.276
2.480
2.617
2.682
2.632
2.795
2.909
3.059
3.314
3.718
4.515
5.702
7.628
7.038
67.983
mp
locuine noi
1,2
0,7
0,8
0,8
1,0
1,0
0,9
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,1
1,2
1,4
1,8
2,4
2,2
S. constr.
mp/locuin
91
92
107
95
95
94
100
107
114
117
129
134
137
138
145
147
148
156
147
146
124
S. util
mp/locuin
65
66
79
72
73
73
77
83
88
91
100
103
105
105
110
113
114
121
113
113
95
10
11
Concluzii
Dup o perioad de boom economic i imobiliar, dup anul 2008 a urmat o
perioad de puternic recul n industria imobiliar i sectorul construciilor
(sectorul extrem de important ce reprezint circa 10% din PIB ul Romniei).
Scopul cercetrii a fost acela de a identifica evoluia unui set de trei variabile
considerate corelate: evoluia demografic, dinamica sectorului de construcii de
locuine i evoluia preurilor proprietilor imobiliare, aceasta pentru a avea o baz de
nelegere i estimare a evoluiei industriei imobiliare din ara noastr.
Cele trei componente analizate indica existena unor corelaii importante
ntre evoluia demografic, ritmul construciilor i preurile proprietilor
imobiliare. Indicele de corelaie ntre preul proprietilor rezideniale i evoluia
numrului de locuine terminate este de 0,513, ceea ce confirmnd o legtur
pozitiv i destul de puternic ntre cele dou variabile.
Totodat, cercetarea a evideniat un model ce confirm existena unui ciclu
economic specific industriei imobiliare, marcat de volatilitate accentuat. n
concluzie, analiza corelat a celor trei componente poate oferi un potenial ridicat
pentru previzionarea evoluiei viitoare a industriei imobiliare i a sectorului
construciilor.
11
12
Bibliografie
Anghel, I., Onofrei, M. (2013). Dezvoltarea proprietilor imobiliare, Editura Economic,
Bucureti, 2013
Anghel, I. (coordinator) Negescu, O.M., Anica-Popa, A., Popescu, A.M. (2010). Evaluarea
ntreprinderii, Editura Economic, pp. 161-162, 217-220
Anica-Popa, A., Motofei, Ctlina (2010). nfiinarea i modernizarea diferitelor tipuri de
infrastructuri i implicaiile asupra actorilor din industria materialelor de construcii,
Romanian Statistical Review Supliment, nr. 3, pp. 266-272
Bernanke, B. (2007). Housing, Housing Finance and Monetary Policy, speech at the Federal
Reserve Bank of Kansas Citys Economic Symposium, Jackson Hole, Wyoming.
Creu, Raluca Florentina, erban, Elena Claudia (2011). Analysis of the facts that have generated
crisis and their impact on the SMEs in Romania, Universitatea Lucian Blaga din Sibiu,
Facultatea de Stiine Economice, Conferin ISI Procedings, 18th International Economic
Conference IECS 2011 Crises after the crisis. Inquiries from a national, European and
global perspective Sibiu, Romnia, May 19-20, 2011, ISBN CD 978-606-12-0139-6,
pp. 160-166, categoria A, lucrare publicat n Revista Economica indexat BDI,
http://iecs.ulbsibiu.ro/archive/2011/iecs_2011_program.pdf, http://economice.ulbsibiu.ro/revista.
economica/archive/RE%202-55-2011.pdf accesat n 5.11.2012;
Popescu, D.D. (2009). Market risk assessment of a bank. Methods and measurements,
Theoretical and Applied Economics-Supplement, Economic-Financial Analysis and Property
Valuation, Bucharest May 29-31
Institutul Naional de Statistic (2011). Anuarul statistic al Romniei, ediia 2011
Urban Land Institute and Pwc, Emerging Trends in Real Estate Europe 2012
14
Produsele de investiii imobiliare continu s reprezinte singurul obiectiv al
investitorului oportunist ntr-o ncercare de a se proteja mpotriva
potenialelor variaii inflaioniste pe termen mediu i lung. Pentru restul
anului, n contextul anunrii creterii PIB-ului rii peste media Uniunii
Europene i pe fondul creterii disponibilitii aciunilor, noi previzionm o
cretere a atractivitii pentru pia romneasc, cu toate c volumul
tranzaciilor va rmne direct dependent de factori globali macroeconomici i de finanarea investiiilor.
15
Introducere
Tumultul provocat de tensiunile pieii de credite ipotecare subprime din
Statele Unite este ultima dovad a perturbrilor pieelor finaciare din ultimele
decenii ce expun disfuncionalitile i vulnerabilitile sistemul financiar global i
pericolul pe care l reprezint crizele financiare pentru economia real. De la criza
financiar asiatic, ngrijorrile s-au concentrat asupra faptului urmtor: dac cei ce
stabliesc politicile au suficiente instrumente pentru a pstra stabilitatea financiar.
Economiile imprevizibile i pieele financiare volatile prezint provocri pentru
sistemul bancar european. Pui n fa unor provocri fr precedent, cei ce stabilesc
politicile financiare din EU au decis s lrgeasc cadrul de lucru economic prin: (i)
introducerea monitorizrii proactive i mai stricte a dezechilibrelor fiscale i
macroeconomice; (ii) ntrirea a msurilor de corectur a derapajelor fiscale; (iii)
crearea de fonduri adiionale disponibile statelor membre; (iv) redarea fondurilor
europene de salvare mai flexibile. Grecia era pe agend cu restructurarea datoriilor
i cu al doilea program de ajustare economic. BCE a decis s dirijeze operaiuni de
refinanare pe trei ani (Decembrie 2011 i Februarie 2012) i s taie rata dobnzii la
0,75% n Iulie 2012) pentru a preveni orice corecii n condiiile de mprumut n
UE. nainte de criz, bncile locale aveau un exces de lichiditi datorit fluxurilor
de investiii strine directe ce s-au orientat ctre Romnia. Banca Naional s-a
straduit s sterilizeze aceste sume uriae de valut ce au ntrit RON, dar care n
acelai timp a avut i un efect inflaionist. Criza financiar care a lovit sistemul la
sfritul anului 2008 a susinut politicile monetare din ce n ce mai restrictive ale
Bncii Naionale. Noile reglementri elaborate de banca central au restrns
seminificativ condiiile de creditare; bncile comerciale au redus finanrile pentru
cerinele imobiliare i au nceput s se redirecioneze ctre mprumuturi pe termen
scurt, mai puin riscante n timpuri att de nesigure. Criza financiar poate fi vzut
ca o oportunitate pentru bnci s i echilibreze portofoliile prin redirecionarea
ctre produse i servicii inovative, n final cu scopul de a ajuta clientul. Acest punct
de cotitur va determina dealtfel competitorii s analizeze costurile poziionrii
vis-a-vis de dobnda investiilor anterioare expansiunii cotei de pia.
n ultimii ani, cu fluxurile de capital strin (FDI) aproape epuizate i cu
insuficiente depozite locale, bncile Romneti au apelat din ce n ce mai mult la
mprumuturi de la banca central. Astfel bncile au poziionat lichiditatea ca al
doilea mare risc ce amenin industria bancar local. n strns concordan cu
acest risc este vulnerabilitatea dispoziiei de capital, ntruct bancherii locali sunt
preocupai de cum noile reglementri bancare impuse la nivel european pot afecta
finanare bncilor locale de la bncile mame, iar acest fenomen poate determina
un alt blocaj al creditelor. Al treilea risc important identificat de bancherii romni
este unul macroeconomic, n strns legtur cu criza datoriilor suverane din zona
euro ce ar putea avea consecine i n Romnia i ar putea mpinge economia
local napoi n recesiune. Mai mult dect att, bancherii se tem c interveniile
15
16
17
Climatul investiiilor
Volumul total pentru investiii n primul trimestru al anului 2012 a atins
aproape 90 milioane euro semnalnd totodat un nceput promitor pentru piaa
local de investiii imobiliare. Tranzacia emblematic ce a reprezentat 90% din
volumul investiiilor din primul trimestru al anului 2012 este reprezentat de
transferul complexului de birouri din Timioara: City Business Centre.
Piaa finanrii rmne, n continuare, limitat, iar bncile comerciale locale
i reajusteaz situaiile bilaniere nainte de raportarea financiar semestrial
conform prevederilor Basel. Previzionm c n ncercarea de a maximiza
recuperarea capitalurilor proprii investite, bncile se vor orienta n direcia
gestionarii activelor imobiliare deinute n proprietate sau a portofoliilor aflate n
dificultate. Odat cu numrul mare de de mprumuturi ce vor ajunge n situaia de
refinanare n a doua jumatate a anului 2012, procesul de creditare va viza numai
activele imobiliare de tip prime. Finanarea pentru dezvoltarea proiectelor noi va
fi extrem de dificil n absena securizrii contractelor de prenchiriere. Avnd n
vedere noile criterii de mprumut (LTV valoarea mprumutului raportat la
valoarea de pia), precum i marjele mari de finanare, considerm c multe
fonduri de investiii, n special cele oportuniste, vor fi puse n situaia de a-i
reanaliza strategia de investiii i profit att din punct de vedere al zonei
geografice, ct i al tipului de activ imobiliar. n contextul n care ritmul de
cretere al economiei locale se va plasa peste media Uniunii Europene i al unui
stoc n cretere de produse prime care urmeaz s vin pe piaa n anul 2012, ne
ateptm ca piaa local s devin din ce n ce mai atractiv pentru investitorii
instituionali, dar totui finalizarea tranzaciilor va fi influenat de evoluia
factorilor macroeconomici globali i pieei finanrii.
Oferta spaiilor de birouri
Cu numai dou imobile finalizate n T1 2012, stocul modern de spaii de
birouri (clasa A&B) este estimat la 1.881.000 m2, o cretere nesemnificativ cu
numai 10.600 m2 fa de trimestrul anterior. Finalizarea celor dou imobile, BVO
(2.400 m2) i DV24 (8.200 m2) inaugureaz de fapt o lung serie de imobile de
talie mica i mijlocie ce urmeaz a fi finalizate n urmtorii doi ani. De altfel, sunt
ateptate a fi finalizate i cldiri cu suprafee mari, dar lipsa unor importante
contracte de prenchiriere poate afecta momentan dezvoltarea acestui segment de
pia.
17
18
Oferta
La nivel naional stocul modern de spaii comerciale este estimat la 2,3
milioane m2 cu numai o singur inaugurare semnalat n T1 2012 un retail parc
de dimensiuni mici, 5.300 m2, dezvoltat de NEPI la Braov. Bucuretiul este cea
mai mare pia de retail din Romnia, cu un stoc modern de spaii comerciale
estimat la 775.000 m2. Pentru anul 2012, la nivel naional, vor fi finalizate ntre
cinci i apte proiecte, nsumnd 180.000 m2. Cel mai important i reprezentativ
proiect al anului n curs l reprezint Palas din Iai, a crui inaugurare este
programat pentru sfritul lunii mai. n Bucureti, ne ateptm la deschiderea a
doar dou hypermarket-uri mpreun cu galeriile comerciale ataate acestora, cu o
suprafa nchiriabil de aproximativ 32.000m2 .
19
Previziuni
n timp ce oferta anului 2012 este estimat la 180.000 m2, proiectele
anunate pentru anul 2013 nsumeaz 250.000 m2. Avnd n vedere c puine
proiecte programate pentru 2013 se afl n prezent n construcie sau i-au asigurat
un nivel confortabil de prenchiriere, suntem de prere c oferta anului 2013
trebuie redus cu cel puin 30-40%.
19
20
21
Oferta rezidenial
Anul trecut Bucuretiul a nregistrat o scdere semnificativ n ceea ce
privete numrul unitilor rezideniale finalizate. n jur de 1.600 de uniti
locative au fost finalizate n municipiul Bucureti, o scdere cu 41% fa de anul
2010. n acelai timp reprezint cel mai mic numr de uniti locative finalizate n
ultimii opt ani. De fapt, rezultate slabe au fost raportate i n alte capitale din zona
CEE. Cu toate acestea, numrul unitilor locative finalizate n Varovia, ora cu o
populaie similar cu a Bucuretiului, a atins 9.700 uniti n 2011, iar n
Budapesta, ora att de mult atins de criza economic, au fost finalizate de dou
ori mai multe uniti locative comparativ cu Bucuretiul. Este surprinztor ca un
ora cu o cerere att de mare de uniti locative i cu un decalaj att de mare ntre
unitile noi i cele vechi nu a reuit n era postcomunist s depeasc, n medie,
nivelul de 3.000 uniti finalizate anual.
21
22
23
23
24
25
25
26
27
27
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
29
Introducere
La nivelul pieei imobiliare i al domeniului construciilor efecte crizei
financiare s-au resimit profund ncepnd cu trimestrul al patrulea al anului 2008,
cnd pe fondul crizei internaionale piaa imobiliar a nregistrat o blocare i chiar
o reducere a acesteia, cu repercusiuni la nivelul ageniilor imobiliare i al
dezvoltatorilor imobiliari. Efectele imediate s-au resimit n cadrul firmelor de
construcii i al productorilor de materiale de construcii, prin restrngeri de
activitate i implicit prin reducerea performanelor la nivel de firm.
Din studiile efectuate i din rezultatele nregistrate la nivelul domeniilor de
activitate s-a observat c principalele canale de extindere a crizei sunt reprezentate
de cel financiar cu restrngerea accesului la creditare prin limitarea finanrii
externe, de cel comercial ncetinirea creterii sau chiar reducerea exporturilor, i
de cel al cursului de schimb deprecierea monedei naionale. Criza financiar
(Creu, 2011) nu este dect o form de manifestare a crizei economice i reflect o
nencredere n sistemul financiar, o scdere semnificativ a volumului
tranzaciilor la burs, o dereglare a mecanismelor de pia.
n condiiile economiei de pia, orice ntreprindere i concepe o politic
proprie de aciune prin care i stabilete direciile de evoluie n prezent i viitor,
precum i modalitile concrete de nfptuire a acesteia, care s i asigure
meninerea pe pia i dezvoltarea n ansamblu. Mai mult, pentru a crete
performanele lor, este necesar ca deciziile adoptate s se bazeze pe date
actualizate, informaii i cunotine (Anica-Popa, 2011).
Cu o cretere spectaculoas n ultimii ani, industria construciilor din
Romnia a reuit s domine acest sector la nivelul Uniunii Europene. ncepnd cu
anul 2000, piaa construciilor din Romnia a nceput s creasc foarte uor, dar
constant. n toi aceti ani, sectorul privat a fost cel care a investit masiv n
domeniu, deinnd o pondere de peste 80% din totalul lucrrilor finanate din
surse private.
n contextul actual, nicio ntreprindere nu i permite s desfoare o
activitate cu scop lucrativ fr s aib o perspectiv clar att pe termen scurt, ct
i pe termen mediu i lung, care s i asigure subzistena, dar i eficiena, n
condiiile n care mediul economic devine tot mai complex i mai dinamic.
Competitivitatea n acest mediu poate fi influenat att de creterea
productivitii, ct i de dinamica costurilor de producie, cu impact direct asupra
preurilor de vnzare. n acest sens, previzionarea costurilor de producie din
domeniul construciilor i a implicaiilor acestora asupra performanelor
economice poate constitui un puternic instrument managerial pentru firmele din
domeniul construciilor.
29
30
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
31
B
S
B
S
09
110,8
97,7
200,0
169,8
2011
10
11
112,5 174,2
97,3 132,3
185,1 213,8
165,5 177,9
12
174,9
126,8
250,7
191,3
01
39,0
71,3
87,8
174,3
02
40,9
64,4
81,7
137,0
03
73,7
91,4
127,6
153,9
04
79,7
92,0
155,8
178,0
2012
05
89,1
97,2
168,0
171,9
06
103,0
98,5
185,8
167,5
07
90,2
86,7
174,2
170,5
08
80,4
81,3
175,1
161,2
09
97,0
86,3
194,4
170,1
31
32
unitati
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2007
2008
2009
Livrari
2010
2011
Oferta asteptata
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
33
1.800
1.600
1.630
1.600
1.530
1.400
1.420
euro/mp
1.400
1.350
1.300
1.200
1.200
1.170
1.150
1.000
1.072
1.050
1.050
1.000
1.000
800
600
S1
S2
2005
S1
S2
2006
S1
S2
2007
S1
S2
2008
S1
S2
2009
S1
S2
S1
2010
S2
S1
2011
2012
200
376
mii mp
250
104
64
50
110
119
169
100
199
150
2011
2012 e
0
2006
2007
2008
2009
2010
33
34
200
91
2009
2010
76
102,8
126,5
50
110,9
100
190
235,2
mii mp
150
0
2005
2006
2007
2008
2011
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
35
25.000,0
17.605,8
16.954,7
18.066,5
17.300,7
18.721,3
18.806,2
26.087,1
22.996,2
13.406,2
12.993,1
9.128,3
5.000,0
8.969,9
10.000,0
25.345,3
15.000,0
20.455,3
mil. euro
20.000,0
0,0
2005
2006
2007
2008
Cifra de afaceri
2009
2010
2011
Valoarea productiei
2005
31.023
390.221
12,6
2006
37.111
430.731
11,6
2007
48.562
518.514
10,7
2008
59.389
564.776
9,5
35
2009
60.135
479.255
8,0
2010
49.348
402.868
8,2
2011
43.503
418.202
9,6
36
Anii
2008
2009
2010
2011
trim. I
134,3
102,7
72,0
96,3
Anii
2008
2009
2010
2011
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
37
1.491
1.400
1.200
950
mil. euro
1.000
840
800
600
400
499
304
200
157
104
104
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 S1
37
38
200
183,7
180
160
140
128,2
126
119,3
120
109,8
104,3
105,8
2010
2011*
100
80
2005
2006
2007
2008
2009
*)
Date provizorii.
Sursa de date: Institutul Naional de Statistic.
Figura 7. Indicii lucrrilor de construcii 2005-2011 (anul precedent = 100)
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
39
Comer
18,96%
Industrie,
inclusiv energie
26,28%
Alte activiti
24,42%
Agricultur
6,54%
Activiti
financiare;
imobiliare,
nchirieri i
servicii
2,03%
Impozite nete pe
produs
11,96%
*)
Date provizorii.
Sursa de date: Institutul Naional de Statistic.
Figura 8. Structura produsului intern brut PIB n 2011
39
40
Efectele crizei financiare i ale evoluiei pieei imobiliare asupra sectorului construciilor din Romnia
41
Concluzii
Dup o cretere continu a pieei construciilor n perioada 2005-2008,
volumul construciilor din Romnia a sczut n continuu pn la jumtatea anului
2012. Construciile rezideniale i nerezideniale au nregistrat scderi n anul
2011 i rmn ntr-o situaie dificil n continuare. Avnd n vedere evoluia
economiei Romniei n perioada urmtoare considerm c se va nregistra o
scdere i n perioada urmtoare. n Romnia, din punct de vedere al sectorului
construciei de locuine, este puin probabil ca situaia s se schimbe semnificativ
n urmtorii ani. Este necesar o perioad mai mare de timp pentru a nregistra
progrese mai ales n situaia n care s-au nsprit condiiile de creditare. La nivelul
Romniei sectorul construciilor reprezint aproximativ 9,81% din produsul intern
brut.
Pentru revigorarea domeniului sunt necesare investiii sau alte msuri
menite s stimuleze constructia de locuine, care n plus vor avea efect amplificat
asupra creterii economice a Romniei. Doar prin creterea cererii este posibil
majorarea volumului de lucrri i, implicit, a cifrei de afaceri.
Bibliografie
Anghelache, C-tin (2011). Romnia 2011. Starea economic n malaxorul crizei, Editura
Economic, Bucureti
Anica-Popa, I. (2011). Development life cycle of the organizational memory for accounting
domain, Proceedings of Creating Global Competitive Economies: A 360-Degree Approach
(17th IBIMA), Milan, Italy, 14-15 november 2011
Anica-Popa, A., Motofei, Ctlina (2010). nfiinarea i modernizarea diferitelor tipuri de
infrastructuri i implicaiile asupra actorilor din industria materialelor de construcii,
Romanian Statistical Review Supliment, nr. 3, pp. 266-272, ISSN 1018-046X
Brbulescu, A., Mecu, D.G. (2011). Managementul fondurilor structurale - de la idee la proiect,
Editura Artifex, Bucureti
Creu, Raluca, Florentina, erban, Elena, Claudia (2011). Analysis of the facts that have
generated crisis and their impact on the SMEs in Romania, Universitatea Lucian Blaga
din Sibiu, Facultatea de Stiine Economice, Conferin ISI Procedings, 18th International
Economic Conference IECS 2011 Crises after the crisis. Inquiries from a national,
European and global perspective, Sibiu, Romnia, May 19-20, 2011, ISBN CD 978-60612-0139-6, pp. 160-166, categoria A, lucrare publicat n Revista Economica indexat
BDI,http://iecs.ulbsibiu.ro/archive/2011/iecs_2011_program.pdf,http://economice.ulbsibiu.ro
/revista.economica/archive/RE%202-55-2011.pdf accesat n 5.11.2012;
41
42
Manole, Al. (2007). Techniques of Turnovers Evolution and Structure Analysis Using SQL Server
2005, Theoretical and Applied Economics, Volume 7, Issue 7 (July), pp. 41-46
Colliers international (2012). 2012 Eastern Europe Real Estate Review, www.colliers.com
Colliers international (2012). Romania, Research & forecast report mid-year 2012,
www.colliers.com
Institutul Naional de Statistic (2011). Anuarul statistic al Romniei, ediia 2011
www.insse.ro
www.epp.eurostat.ec.europa.eu
44
Introducere
n evoluia oricrui element al viului natural sau creat de om, interaciunea
dintre sntate i criz face parte din desfurarea fireasc a lucrurilor.
La nivelul planetei Pmnt, suntem ntregi vii integrai, mediul creat de
om fcnd parte organic din mediul natural. Expresia cosmeostaziilor
coexistente, din perspectiva filosofie Hwa Jen, se poate reda prin formule: unul
n unul; unul n toate; totul n unul; totul n toate.
n mediul creat de om, ca i n interaciunele dintre acesta i mediul natural,
omul, prin comportamentul su, este considerat factorul din interior ce tulbur
cosmeostaziile coexistente, provocnd pericolele ce declaneaz crizele, dar i
oportunitile pentru depirea lor.
Excesele i deficitele comportamentului uman, ce se reflect i n cel
instituional, dincolo de sursa critic a intregilor integrati de a se autoregla sunt
cele care pregtesc tulburrile numite crize. Ele pot fi la nivelul fiinei umane,
familiei, comunitii, organizaiei de afaceri, vieii economice i sociale,
instituiilor ce definesc regulile jocului vieii n societate n cadrul relaiilor dintre
state etc.
Azi, numim criza ecolonomic, sistemic ceea ce se ntmpl la scar
planetar, deoarece pericolele aparute afecteaz negativ i grav toate
componentele mediului creat de om, inclusiv interaciunile lui cu analogia lumii
vii.
Criza vieii economice este o parte organic a crizei ecolomice, avnd cauze
specifice legate excesele i deficitele comportamentului uman n lumea afacerilor
care au rupt rezultatele economice de ateptrile oamenilor, de a avea i de a
fi la nivelul persoanei umane.
Criza pieei imobiliare, parte organic a crizei vietii economice i sociale, i
are cauzele n excesele de lcomie guvernate de maximizare profitului financiar
i n deficitele de mplinire umane, determinate de pierderea ncrederii n credite
i venituri, n valorile ce domin lumea afacerilor i societatea.
Depirea crizei pieei imobiliare este un proces ce trebuie s fac parte
organic din eliminarea exceselor i deficitelor comportamentelor umane i
instituionale ce au provocat lcomie fr omenie, libertate fr responsabiliate,
politic fr principii sntoase, pia fr responsabiltate economic, tiin fr
umansism etc.
Oportunitile depirii actualei crize ecolonomice, din care face parte i
criza vieii economice i sociale, i au rdcinile n cauzele ce au generat
pericolele, toate fiind legate de cderea omului, reflectat ntr-o evoluie
neproporional, cunoaterea n sus i moralitatea aplicrii ei, n jos.
Respiritualizarea valorilor pe sensul ateptrilor umane reprezint cheia
tranziiei de la afacerile pentru profit la afacerile pentru oameni.
45
45
46
Fiecare dintre aceste piee ale vieii economice, unde participanii (familii,
ntreprinztori, administrrii publice etc.) vnd i cumpr cele necesare propriilor
interese: au propria lor homeostazie acea parte organic a minii invizibile
care dirijeaz alegerile noastre folosind resursele limitate n condiii de
incertitudini.
Cnd aceste alegeri fcute de participanii la via economic n
conformitate cu propriile lor nevoi-interese au la baz principiile vieii n armonie,
bazate pe libertatea n rspundere, pe libertatea n solidaritate i comuniune
social, excesele i deficitele de comportament aproape c sunt invizibile ca
influene negative, regula ctig-ctig devine motorul motivaiei pentru toi cei
implicai.
Pericolele care prevestesc apariia crizelor apar atunci cand excesle i
deficitele de comportament uman, n diferitele lui forme de manifestare, tulbur
homeostaziile pe pieele vieii econimice rupnd arominiile dintre a avea i a
fi la nivelul salariailor i patronilor, familiilor i comunitilor, instituiilor
statului etc.
n esen, aceste pericole provin din excesele de libertate i deficitele de
responsabilitate, excesele de lcomie i deficitele de omenie; excesele de ctig
financiar i pierderile ecologice, familiale, comunitare provocate prin poluare,
omaj, evaziune fiscal, corupie etc.
Atunci cnd excesele i deficitele de comportament pe diferitele piee ale
vieii economice se ntreptrund, se adncesc i devin atotcuprinzatoare, ntreaga
via economic intr n criza, iar cnd acestea se rspndesc la nivelul ntregii
viei economice, apare criza ecolonomic. Sunt afectate toate componentele
viului create de om, sntatea acestuia ca ntreg viu integrat i prin el sntatea
intregului viu comun.
Soluia la ceea ce se ntmpl astzi nu este o problem doar a vieii
financiare, cum se afirm din pcate, ci a ntregii viei economico-sociale,
insituionale la scara global, care i-a pierdut busola. Adic, i-a pierdut valorile
i principiile ce se afl la baza snttii ntregului viu uman. n locul unor valori
i principii sntoase s-au manifestat durabil valori i principii nesntoase,
pentru oamenii i familile lor, pentru comunitile umane i organizaiile de
afaceri, pentru instituiile jocului vieii i mediului natural care ne garanteaz
supravieuirea. Ne referim la: lcomie mnat de un egosim egocentrist, la un
individualism patologic, voina de a domina cu orice pre i pe oricine, voina de
putere folosind cunoaterea tiinific.
i pentru a ne folosi de nelepciunea lui Einstein, n soluionarea actualei
crize economice, sistemice universale spunem c pentru a gsi oportunitile pe
care le conine chiar criza, avem nevoie de o alt minte uman i instituional
diferit total de cea care ne-a aruncat n cel mai grav deficit de iubire, de ncredere
i credin din istoria cunoscut a omenirii, exprimat sub forma cderii omului.
47
47
48
49
Rata natalitii;
Ponderea populaiei cu
venituri ridicate;
Dezvoltarea economic
naional i local;
Tehnologie etc.
Factori i orizonturi de
timp n stabilirea
tendinelor pe piaa
imobiliar
Interaciuni de scris i
de contranscris
Politica de creditare;
Rata dobnzii;
Preurile de pe pia
etc.
49
50
51
Tipul proprietii
rezidenial
birouri
spaii comerciale
destinaii industriale
Gradul de accesibilitate la
alte proprietti invecinate
i relaiile de
complementaritate
Are proprietai:
internaional
naional
regional
local
urban etc.
Gradul i carasteristicile
utilizatorilor:
unul sau mai multe
barbai;femei
Llll
Cultur
Vrst etc.
51
52
54
Adrian Anica-Popa
Introducere
Ultima parte a anului 2008 a fost marcat de scderi ale investiiilor
imobiliare n toat Europa pe fondul crizei creditelor, iar previziunile pentru 2012 i
2013 arat c activitatea n acest domeniu se va confrunta cu o continu recesiune.
n prezent dezvoltatorii imobiliari au redus preurile din dorina de a vinde cu
orice pre proiectele, n condiiile n care la jumtatea anului 2012 asistam la atingerea
preurilor minime de vnzare. Majoritatea proiectelor imobiliare sunt dezvoltate n
baza accesrii de credite bancare, iar scadena dobnzilor se apropie iminent. Acesta
este i motivul pentru care dezvoltatorii vor ncerca strategii de vnzare prin finanri
proprii acordate clientului sau prin reducerea suprafeei imobilelor. Apropierea
scadenelor bancare va conduce la dorina unei capitalizri a dezvoltatorilor prin
vnzarea angro de locuine, substituit prin cedarea de pri sociale din cadrul
diverselor firme care au fost nfiinate pentru respectivele proiecte.
Piaa locuinelor noi rmne afectat de situaia accesibilitii creditelor
bancare, dar i de lipsa unui ciclu tranzacional corect din pia. Scderea a fost
destul de lent, dar sigur pn n luna iulie 2012 i specialitii din piaa
imobiliar, precum i dezvoltatorii se ateapt la o scdere ponderat n
continuare. n plus, nici instituiile de finanare nu au mesaje ncurajatoare, iar
evoluia economiei este fragil, fiind influenat de conjunctura internaional.
n contextul actual, cumprtorii au anticipat acest refuz de creditare,
renunnd practic la a-l mai solicita, chiar dac unii dintre ei ar putea beneficia n
continuare de aceste creditri. Acest fapt i-a afectat mai mult pe dezvoltatori, care
s-au vzut nevoii s renune la proiectele care urmau a fi continuate sau demarate.
Prin urmare, acest fenomen de anticipare s-a conjugat cu scderea efectiv a
ofertei, accentund i mai mult fenomenul.
Criza financiar a afectat sectorul construciilor n mod deosebit; s-au
nregistrat scderi severe ale cererii, n special pe piaa imobiliar rezidenial, dar
i pe alte piee, de exemplu pe piaa construciilor de infrastructuri. n Romnia
explozia bulei imobiliare a fost unul din principalele cauze ale prbuirii cererii i
a continuat s reduc n mod semnificativ activitatea n acest sector. Mai mult,
sectorul imobiliar este afectat n mod special de contracia pieelor de credit.
Constrngerile care apas asupra cheltuielilor publice din cauza crizei vor exercita
o presiune i mai mare asupra investiiilor n infrastructur.
1.1. Evoluia pieei imobiliare de dup anul 2007
Preurile pe piaa imobiliar scad continuu de cel puin trei ani, ns, pentru
a avea o imagine de ansamblu asupra nivelului la care s-a ajuns n acest moment,
trebuie s raportm preurile evoluiei de ansamblu a economiei din Romnia i la
cel al nivelului dobnzilor.
55
Euro
Bucuresti Centru
Bucuresti Periferie
Romania
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
Tr.4 2011
Tr.3 2011
Tr.2 2011
Tr.1 2011
Tr.4 2010
Tr.3 2010
Tr.2 2010
Tr.1 2010
Tr.4 2009
Tr.3 2009
Tr.2 2009
Tr.1 2009
Tr.4 2008
Tr.3 2008
Tr.2 2008
Tr.1 2008
Tr.4 2007
Tr.3 2007
Tr.2 2007
Tr.1 2007
Sursa: Eurobank.
Figura 1. Evoluia preurilor medii ale proprietilor imobiliare rezideniale
2007
2008
2009
2010
2011
Vest
Nord
Centru
Sud
Muntenia
Dunare
Moldova
Buc. + Ilfov
euro
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
Sursa: Eurobank.
Figura 2. Evoluia preurilor medii ale proprietilor imobiliare rezideniale pe regiuni ale Romniei
55
56
Adrian Anica-Popa
57
Tabelul 1
Produsul intern brut n perioada 2007-2011 miliarde euro
Nr.
crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Simbol
AT
BE
BG
CY
CZ
DE
DK
EE
EL
ES
FI
FR
HU
IE
IT
LT
LU
LV
MT
NL
PL
PT
RO
SE
I
SK
UK
Denumire
Austria
Belgia
Bulgaria
Cipru
Republica Ceh
Germania
Danemarca
Estonia
Grecia
Spania
Finlanda
Frana
Ungaria
Irlanda
Italia
Lituania
Luxemburg
Letonia
Malta
Olanda
Polonia
Portugalia
Romnia
Suedia
Slovenia
Slovacia
Regatul Unit
2007
2008
2009
2010
2011
274,02
335,81
30,77
15,90
131,91
2.428,50
227,53
16,07
223,16
1.053,16
179,83
1.886,79
99,42
188,73
1.554,20
28,74
37,50
21,03
5,47
571,77
311,00
169,32
124,73
337,94
34,59
54,81
2.063,47
282,74
346,37
35,43
17,16
154,27
2.473,80
235,13
16,24
233,20
1.087,79
185,67
1.933,20
105,54
178,88
1.575,14
32,41
37,37
22,89
5,86
594,48
363,18
171,98
139,77
333,26
37,24
64,41
1.809,58
276,15
340,78
34,93
16,85
142,20
2.374,50
223,99
13,76
231,08
1.048,06
172,32
1.885,76
91,42
161,28
1.519,70
26,65
36,03
18,52
5,86
573,24
310,68
168,50
118,20
292,47
35,56
62,79
1.573,47
286,40
356,13
36,05
17,41
150,27
2.496,20
235,61
14,32
222,15
1.048,88
178,80
1.937,26
96,59
156,49
1.553,08
27,61
39,91
18,04
6,23
588,74
354,62
172,67
124,06
349,95
35,61
65,87
1.709,61
300,71
369,84
38,48
17,98
156,22
2.592,60
239,24
15,95
208,53
1.063,36
189,37
1.996,58
99,82
158,99
1.579,66
30,81
42,62
20,21
6,50
601,97
369,67
170,91
136,48
387,89
36,17
69,11
1.750,40
57
58
Adrian Anica-Popa
euro/locuitor
80.000
2008
70.000
2009
60.000
2010
2011
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Slovacia
Regatul Unit
Suedia
Romania
Portugalia
Olanda
Polonia
Malta
Letonia
Lituania
Luxembourg
Italia
Franta
Ungaria
Finlanda
Grecia
Spania
Estonia
Danemarca
Cipru
Republica
Ceha
Germania
LT LU LV MT NL PL PT RO SE SI SK UK
Bulgaria
IT
Belgia
AT BE BG CY CZ DE DK EE EL ES FI FR HU IE
Austria
Irlanda
Slovenia
59
rate reduse ale TVA pentru construcii noi i/sau renovri de cldiri, prin rate
prefereniale ale dobnzii la creditele ipotecare etc. Este necesar elaborarea unor
politici adecvate, care s stimuleze creterea economic i ocuparea forei de
munc pe termen scurt, dar care s ncurajeze n acelai timp o restructurare a
sectorului de construcii pe termen lung. Creterea puterii de cumprare a
populaiei poate insufla o anumit credibilitatea n faa bncilor i dezmoririi
pieei imobiliare. n acelai timp, pentru a reduce costurile i a crete
productivitatea, este necesar ca societile care activeaz n industria construciilor
s colaboreze n vederea implementrii sistemelor informatice interorganizaionale (Anica-Popa, 2011)
Punctul de plecare l constituie nivelul ratei dobnzii de referin, oferit de
Banca Naional a Romniei.
Tabelul 2
Dobnda de referin a BNR n perioada 2007-2011(%)
Nr.
crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Denumire
ianuarie
februarie
martie
aprilie
mai
iunie
iulie
august
septembrie
octombrie
noiembrie
decembrie
2007
2008
2009
2010
2011
8,75
8,75
8,08
8,00
7,50
7,25
7,25
6,10
6,48
6,87
7,00
7,50
7,50
8,00
9,00
9,03
9,50
9,75
9,75
10,00
10,25
10,25
10,25
10,25
10,25
10,25
10,14
10,07
10,02
9,71
9,50
9,00
8,53
8,50
8,00
8,00
8,00
7,50
7,25
7,00
6,50
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,00
6,00
6,00
59
60
Adrian Anica-Popa
11,0%
10,0%
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
ian.12
oct.11
iul.11
apr.11
ian.11
oct.10
iul.10
apr.10
ian.10
oct.09
iul.09
apr.09
ian.09
oct.08
iul.08
apr.08
ian.08
oct.07
iul.07
ian.07
apr.07
4,0%
EURIBOR 3 luni
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
ian.12
oct.11
iul.11
apr.11
ian.11
oct.10
iul.10
apr.10
ian.10
oct.09
iul.09
apr.09
ian.09
oct.08
iul.08
apr.08
ian.08
oct.07
iul.07
apr.07
ian.07
0,00%
61
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
ian.12
nov.11
iul.11
sep.11
mai.11
ian.11
mar.11
nov.10
iul.10
sep.10
mai.10
ian.10
mar.10
nov.09
iul.09
sep.09
mai.09
ian.09
mar.09
nov.08
iul.08
sep.08
mai.08
ian.08
mar.08
nov.07
iul.07
sep.07
mai.07
ian.07
mar.07
6,0%
61
62
Adrian Anica-Popa
90.000
80.000
10,0%
70.000
8,0%
60.000
50.000
6,0%
40.000
4,0%
30.000
Dobanda creditele in EURO
2,0%
20.000
Tr.4 2011
Tr.3 2011
Tr.2 2011
Tr.1 2011
Tr.4 2010
Tr.3 2010
Tr.2 2010
Tr.1 2010
Tr.4 2009
Tr.3 2009
Tr.2 2009
Tr.1 2009
Tr.4 2008
Tr.3 2008
Tr.2 2008
Tr.1 2008
Tr.4 2007
Tr.3 2007
Tr.2 2007
Tr.1 2007
0,0%
63
Bibliografie
Anica-Popa, I. (2011). General Architecture of Fresh Fruits Supply Chain Systems, Proceedings
of 6th IASME/WSEAS International Conference on Economy and Management
Transformation (EMT11), Angers, France, 17-19 november 2011
Colliers international (2012). 2012 Eastern Europe Real Estate Review, www.colliers.com
Colliers international (2012). Romania, Research & forecast report mid-year 2012,
www.colliers.com
Anghelache, C-tin (2011). Romnia 2011. Starea economic n malaxorul crizei, Editura
Economic, Bucureti
63
64
Adrian Anica-Popa
Cimau, Irina, Oancea-Negescu, Mihaela Diana (2009). Consolidarea i analiza economicofinanciar la nivelul grupului de societi, Romanian Statistical Review Supliment,
No. 3/2009, pp. 296-302, ISSN 1018-046X
Creu, Raluca Florentina, Creu, R.C. (2010). Comparative analysis of the exposure level of
population to certain environmental factors in various residentship circumstances, Fundaia
Academia Comercial din Satu Mare, Facultatea Management Financiar Bancar,
Simpozionul Internaional Sustenable Development in Conditions of Economic Instability
18 19 iunie 2010, Supplement of Quality-access to success Journal year 11, no. 113
Special/ 2010. The journal is published by the Romanian Society for Quality
Assurance, CNCSIS recognized, category B+ and it is included in SCOPUS and EBSCO,
ISSN 1582-2559, Editura Cibernetica MC Bucureti, ISBN 978-973-88451-8-3,
http://www.academiacomerciala.ro/, accesat 10.11.2012;
Institutul Naional de Statistic (2011). Anuarul statistic al Romniei, ediia 2011
www.insse.ro
www.bnr.ro
www.epp.eurostat.ec.europa.eu
66
Introducere
n acest articol o s ne rezumm numai la cteva consideraii de natur
metodologic, referitoare la structura activelor proprietilor imobiliare
generatoare de profit i la evaluarea acestora.
PIGP sunt definite identic de ctre IVSC i de the Royal Institute of
Chartered Surveyors RICS (2012), respectiv: orice tip de proprietate imobiliar
desemnat pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea proprietii reflect
potenialul comercial pentru acea afacere i cuprind hoteluri, teatre, benzinrii,
baruri, restaurante, campinguri, moteluri, parcaje supraterane i subterane,
cinematografe, cluburi etc. Cele mai complexe PIGP sunt hotelurile, i ca urmare
evaluarea acestora este cea mai abordat tem pentru analiz i exemplificare.
Referitor la evaluarea PIGP, exist n prezent dou documente foarte recente
care ofer informaii i recomandri, emise de Appraisal Institute (2012) (Guide
Notes to the Standards of Professional Appraisal Practice of the Appraisal
Institute, Effective May 8, 2012, GN5, Apraisals of real estate with related
personal property, business property, or intangible assets) i RICS (2012), RICS
Valuation Profesional Standards, GN 2 Valuation of individual trade related
properties). Menionm c dei n manualul de Standarde Internaionale de
Evaluare (IVS), ediia a opta, 2007, a existat un standard obligatoriu, respectiv
GN 12, Evaluarea proprietilor generatoare de afaceri, n ediia 2011 a IVS-urilor
IVSC nu a mai inclus un standard cu aceast tem, motivaia fiind necesitatea unei
revizuiri eseniale a structurii i coninutului acestui standard, n urma unei
consultri ample a specialitilor din acest domeniu specific de evaluare, IVSC a
inclus n planul su de activitate ca acest standard s fie aprobat i editat n
trimestrul 4 al anului 2013.
Pentru o misiune de evaluare a unei proprieti generatoare de afaceri, un
evaluator autorizat de proprieti imobiliare, membru al ANEVAR, trebuie s
stpneasc i s respecte cerinele celor 12 Standarde Internaionale de Evaluare
2011 (IVS-uri), precum i cele ale Ghidurilor metodologice de evaluare
(GME-uri) i ale ghidurilor de evaluare (GE-uri), adoptate ca standarde
obligatorii. n plus, dei nu au un caracter obligatoriu, cele trei ndrumare de
evaluare, elaborate de IVSC n iulie 2012, sunt de an real sprijin pentru nsuirea
i aplicarea corect a celei mai bune practici de evaluare. Toate aceste documente
au fost editate i puse la dispoziia persoanelor interesate n teoria evaluarea i
practica evalurii bunurilor corporale i necorporale.
67
67
68
de marcat din magazine i cabine, baruri, vitrine, spoturi luminoase din localurile
publice, ca i instalaiile de nclzit, emineele, ornamentele n cazul locuinelor;
3. amenajrile chiriaului, formate din modificrile fcute proprietii
imobiliare n scopul de a fi utilizate de un chiria. Caracteristica lor este faptul c
ele sunt construite pe un amplasament sau ntr-o cldire i devin parte component
a proprietii imobiliare, neputnd fi extrase i relocate la finalul ocuprii dect cu
cheltuieli nejustificate. Exemple de amenajri ale chiriaului, suportate de el, de
proprietar sau de ambele pri sunt o compartimentare nou a spaiilor nchiriate,
seifuri n perete, spaiul de recepie etc;
4. orice licene, certificate, autorizaii i permise transferabile;
5. active necorporale identificabile, de exemplu un brand, contracte
avantajoase, inclusive de management; i
6. fondul comercial.
De obicei, stocurile de materiale consumabile i creanele se evalueaz
separat i eventual se achiziioneaz separat de comprtor.
n al treilea rnd, evaluarea unei PIGP se face pe baza mai multor ipoteze
extraordinare, n funcie de situaiile n care se gsete subiectul evaluat. Astfel de
ipoteze extraordinare uzuale, prezentate n manualul RICS, sunt: idance notes
(a) ipoteza c afacerea a fost nchis i nu mai exist documente despre
activitatea trecut care s fie puse la dispoziia unor comprtori sau chiriai
poteniali;
(b) pe baza aceleiai ipoteze ca la litera a) de mai sus, dar i cu ipoteza c
nu mai exist stocurile necesare relurii activitii;
(c) ca o entitate funcional, nzestrat cu toate dotrile necesare astfel nct
poate s fie deschis imediat pentru activitatea comercial; i
(d) pe baza unor previziuni ale afacerii, cu presupunerea c acestea sunt
dovedite. Aceast ipotez este adecvat pentru evaluarea unei PIGP aflat n curs
de construire.
n al patrulea rnd, metoda privilegiat de evaluare este aa-numita metod
a profitului, care este de fapt metoda capitalizrii EBITDA (profitul brut din
exploatare plus amortizarea) din anul n care acest indicator se stabilizeaz ca
mrime. Capitalizarea EBITDA se fac de obicei prin aplicarea unui multiplu de
pia al EBITDA, selectat de la PIGP comparabile care au fost tranzacionate
recent n aria de pia definite de evaluator. Avantajule aplicrii acestei metode,
sunt:
este metoda aplicat pe pia i recunoscut de participanii pe pia
pentru a se ajunge la valoarea de pia a unei entiti operaionale;
simplitatea i uurina nelegerii ei de ctre clienii i destinatarii
rapoartelor de evaluare;
de obicei EBITDA, fiind de mrime pozitiv, multiplul acestuia poate fi
calculat i pentru entitile care raporteaz pierderi;
69
69
70
Alimente
Buturi
Total
Costuri bunuri
vndute
Alimente
Buturi
Total
Venit brut
Alte venituri
Venit brut total
Cheltuieli variabile
Total
Cheltuieli cu personalul
Beneficii angajai
Cheltuieli directe de
exploatare
Marketing
Utiliti
Reparaii i ntreinere
Generale i administrative
Total
An 1
600.000
200.000
800.000
75,0%
25,0%
100,0%
An 2
800.000
300.000
1.100.000
EURO
72,7%
27,3%
100,0%
220.000
80.000
300.000
500.000
0
500.000
120.000
12.000
36,7%
40,0%
37,5%
62,5%
0,0%
62,5%
15,0%
1,5%
270.000
100.000
370.000
730.000
0
730.000
160.000
16.000
33,8%
33,3%
33,6%
66,4%
0,0%
66,4%
14,5%
1,5%
40.400
8.000
20.000
22.000
45.000
267.400
5,1%
1,0%
2,5%
2,8%
5,6%
33,4%
50.000
12.000
30.000
33.000
55.000
356.000
4,5%
1,1%
2,7%
3,0%
5,0%
32,4%
232.600
29,1%
374.000
34,0%
5.200
3.000
224.400
0,7%
0,4%
28,1%
5.200
3.200
365.600
0,5%
0,3%
33,2%
71
71
73
1. Introducere
Necesitatea evalurii afacerii deriv din necesitile utilizatorilor actuali
(acionarii) i poteniali, creditorii, instituiile specializate ale statului i publicul
larg, de a avea o dimensiune a afacerii analizate.
Conform Standardelor Internaionale de Evaluare sunt recunoscute trei
abordri: abordarea prin active, abordarea prin venit i abordarea prin comparaie.
Pentru a identifica efectele variabilelor care pot influena valoarea unei afaceri am
ales spre exemplificare abordarea pe baz de venit. Abordarea pe baz de venit
presupune estimarea valorii unei ntreprinderi sau a unui pachet de aciuni prin
calcularea valorii prezente a beneficiilor economice viitoare pe care investitorii
sau proprietarii ateapt s le genereze afacerea. Din punct de vedere tehnic,
aceasta se realizeaz prin metoda capitalizrii profitului net i/sau actualizrii
cash-flow-ul sau a dividendelor.
n cazul metodelor bazate pe capitalizare, un nivel reprezentativ i
reproductibil al venitului (de regul profitul net sau dividendele) este raportat la o
rat de capitalizare sau este nmulit cu un multiplu al venitului considerat,
convertind astfel venitul n valoare.
n cazul metodelor bazate pe tehnica actualizrii, cash-flow-ul sau
dividendele sunt estimate pentru fiecare din anii unei perioade explicite de
previziune i apoi convertite n valoare prin aplicarea unei rate de actualizare.
Pentru perioada neexplicit, de regul, fluxul de numerar este nlocuit cu valoarea
rezidual a afacerii, care este i ea actualizat.
n abordarea pe baz de venit valoarea afacerii sau unei pri a acesteia
depinde de beneficiile economice viitoare generate de acea afacere.
Abordarea prin venit necesit estimarea unei rate de capitalizare, cnd
venitul se capitalizeaz pentru a se transforma n valoare, sau a unei rate de
actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar. Pentru estimarea ratei
adecvate, evaluatorul trebuie s ia n considerare factori cum ar fi: nivelul ratelor
dobnzii, ratele de rentabilitate ateptate de investitori din investiii similare i
riscul inerent fluxului de beneficii ateptate.
2. Metoda actualizrii fluxurilor de lichiditi (DCF)
n analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda dividendelor,
ncasrile de numerar se estimeaz pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste
ncasri se convertesc n valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind
tehnicile valorii actualizate.
Pot fi utilizate mai multe definiii ale fluxului de numerar (cash flow). n
practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul de numerar net (numerar care ar
putea fi distribuit acionarilor) sau dividendele curente (mai ales n cazul
73
74
i
1 a n
i 1 1 a
unde:
VDCF valoarea ntreprinderii prin metoda DCF;
CF cash-flow disponibil pentru acionari (dac se estimeaz valoarea
capitalului acionarilor) sau pentru furnizorii de capital (dac se estimeaz
valoarea capitalului investit);
a rata de actualizare (costul capitalului);
Vr valoarea rezidual;
i anul de previziune;
n intervalul de previziune (numr de ani).
75
75
76
n
riscuri:
77
Riscurile privind reglementrile n vigoare ageniile care reglementeaz
anumite prevederi pentru industria n care activeaz ntreprinderea pot avea un
impact negativ asupra acesteia. Cel mai bun exemplu de riscuri n ce privete
reglementrile l constituie cele referitoare la mediu.
Riscurile legislative costurile determinate de litigii pot pune capt unei
afaceri de succes. Litigiile pot crea o presiune financiar att de mare asupra unei
afaceri, nct aceasta s nu mai poat funciona pe principiul continuitii
activitii.
77
78
79
79
80
2010
estimat
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
316,36
50,62
64,95
-14,93
259,18
41,47
64,95
-12,70
272,12
43,54
64,95
-5,14
301,04
48,17
64,95
-4,07
330,08
52,81
64,95
-2,03
342,27
54,76
64,95
-2,24
383,05
61,29
64,95
-1,76
445,06
71,21
64,95
-1,10
345,62
295,36
298,66
321,89
344,24
354,70
388,47
439,89
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
345,62
295,36
298,66
321,89
344,24
354,70
388,47
439,89
40,78
386,40
681,76
980,42
1.302,31
1.646,55
2.001,25
2.389,72
386,40
681,76
15,5%
0,8658
255,72
2%
980,42
1.302,31
1.646,55
2.001,25
2.389,72
2.829,61
0,7496
223,88
0,6490
208,91
0,5619
193,44
0,4865
172,56
0,4212
163,63
0,3647
160,42
3.258,43
1.188,32
2.566,89
81
i
1 a n
i 1 1 a
Valoarea rezidual (la finele anului 2017) este stabilit pe baza cash-flowului din ultimul an de previziune explicit.
VR
3.258.434.373 lei
a g
15,50% 2%
81
82
Tabelul 2
Valoarea ntreprinderii n corelaie cu modificarea variabilelor critice
( mil. lei)
Elemente
Pre de vnzare
Cerere
Cheltuielile cu materiile prime
Salarii
Rata de actualizare
-5%
2.258,94
2.431,53
2.686,16
2.591,39
2.734,80
-4%
2.320,53
2.458,60
2.662,31
2.586,49
2.699,56
-3%
2.382,12
2.485,67
2.638,45
2.581,59
2.665,19
-2%
2.443,71
2.512,75
2.614,60
2.576,69
2.631,63
-1%
2.505,30
2.539,82
2.590,74
2.571,79
2.598,88
1%
2.628,48
2.593,96
2.543,03
2.561,99
2.535,64
2%
2.690,07
2.621,03
2.519,18
2.557,09
2.505,11
3%
2.751,66
2.648,10
2.495,32
2.552,19
2.475,28
4%
2.813,25
2.675,17
2.471,47
2.547,29
2.446,11
5%
2.874,84
2.702,25
2.447,62
2.542,39
2.417,60
miliarde lei
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
-5%
-4%
-3%
Pre de vnzare
-2%
Cerere
-1%
2,00
0%
1%
2%
Salarii
3%
4%
5%
Rata de actualizare
83
Elasticitate
2,3994
1,0546
-0,9293
-0,1909
-1,3083
83
84
Probabilitatea cumulat: Pk p i , k 1, m
i 1
10%
8%
6%
4%
2%
m iliarde lei
2,87
2,75
2,70
2,68
2,66
2,64
2,62
2,60
2,58
2,56
2,54
2,51
2,49
2,47
2,45
2,43
2,38
2,26
0%
85
30%
20%
10%
2,87
2,75
2,70
2,68
2,66
2,64
2,62
2,60
2,58
2,56
2,54
2,51
2,49
2,47
2,45
2,43
2,38
2,26
0%
m iliarde lei
85
86
87
Not
(1)
Bibliografie
Antill, N., Lee, K. (2008). Company valuation under IFRS, Athenaeum Press Limited, Tyne &
Wear, Great Britain
Dobroeanu, C., Dobroeanu, L. (2007). Audit intern, Editura Infomega, Bucureti
Emery, D.R., Finnerty J.D. (1998). Principles of Finance, West Publishing Company
Halpern, P., Weston, J.F., Brigham, E.F. (1998). Finane Manageriale, Editura Economic, Bucureti
Hitchner, J.R. (2006). Financial valuation: applications and models, Second Edition, Published by
John
Wiley & Sona, Inc, United States of America
Ioni, I. (2009). Evaluarea afacerilor, Editura ASE, Bucureti
Pratt, S., Niculita, A. (2008). Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held
Companies Fifth Edition, The McGraw-Hill Companies, United States of America
Robu, V., Anghel, I., erban, E.C., uui, D. (2003). Evaluarea ntreprinderii, Editura ASE,
Bucureti
Robu, V., Anica-Popa A. (2007). Sensitivity analysis for forecasting the cost and performance of
the enterprises in the construction industry, Revista de contabilitate i informatic de gestiune,
supliment 2007, pp. 135-147
Saltelli, A., Chan, K., Scott, E.M. (2000). Sensitivity Analysis, West Sussex, UK: John Wiley &
Sons, Ltd.
Stan, S., Anghel, I. (2007). Evaluarea ntreprinderii, Bucureti
Thompson, T. (1996). Is Cost of Capital an Outmoded Concept?, Northwestern University
Anuarul statistic al Romniei (2008)
Dicionar Macmillan de Economie Modern (1999). Editura Codecs
Standardele Internaionale de Evaluare (2007). Ediia a VIII-a
www.insse.ro
www.epp.eurostat.ec.europa.eu
87
89
Introducere
Logica abordrii pe baz de venit const n estimarea valorii unei proprieti
imobiliare prin calcularea valorii prezente a veniturilor anticipate pentru
proprietar/investitor (Ivnescu, 2001, p. 156).
n ara noastr, Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) au fost
adoptate ca standarde obligatorii pentru membrii Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), ncepnd cu 1 ianuarie 2004, iar aceasta a
contribuit, pe de-o parte, la creterea calitii serviciilor evaluatorilor, iar, pe de
alt parte, la creterea credibilitii rapoartelor de evaluare n sfera larg a
utilizatorilor serviciilor de evaluare.
n Romnia, IVS-urile au fost actualizate n anul 2011 i aduc o serie de
schimbri, rezultate n urma a trei ani de activitate intens a Standard Board al
International Valuation Standards Council (IVSC) i a contribuiilor multor
personaliti recunoscute pentru participarea lor la mbuntirea i simplificarea
teoriei, metodologiei i practicii evalurii. Aceste schimbri au vizat aspectele
formale, respectiv: denumire, numerotare, dimensiune i structura fiecrui
standard, ct i aspecte de esen, cum ar fi concentrarea fiecrui standard pe
explicarea principiilor de evaluare i a aplicrii acestora.
Abordarea prin venit este una din cele trei metode de evaluare a
proprietilor imobiliare care are la baz premisa continuitii exploatrii,
respectiv situaia n care proprietatea evaluat i va continua activitatea
operaional n viitor, fr a suferi.
Obiective
n aceast lucrare ne propunem s prezentm modalitatea de determinare a
valorii de pia a dreptului de proprietate asupra unei entiti agricole cu profil
vegetal, n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare 2011. Vom
identifica aspectele specifice privind estimarea ratei de capitalizare, metoda
capitalizrii venitului, respectiv tehnicile de baz folosite pentru obinerea unei
opinii convingtoare privind valoarea, vom prezenta care sunt situaiile cele mai
potrivite de aplicare a metodei, dar i limitele ei. De asemenea, vom prezenta
relaia dintre abordarea prin venit cu principiile evalurii, respectiv anticiparea i
schimbarea.
Metodologie
Pentru determinarea valorii de pia a dreptului de proprietate asupra unei
ferme agricole cu profil vegetal vom folosi metoda abordrii prin venit pentru
estimarea ratei de capitalizare i metoda capitalizrii veniturilor. Vom prezenta
opinia noastr final cu privire la valoarea de pia a fermei prin identificarea
89
90
venitului net, calculat ca diferen ntre venitul brut i cheltuielile totale ale
entitii economice analizate coroborat cu rata de capitalizare.
Analiza
Orice proprietate care genereaz profit poate fi evaluat folosind abordarea
prin venit. n cadrul acestei lucrri vom folosi trei concepte de baz n estimarea
valorii de pia, i anume (Anghel, 2010, pp. 161-162):
abordarea carereprezint modalitatea general de judecare i furnizare, o
indicaie asupra valorii;
metoda, setul metodologic utilizat n cadrul abordrii;
procedura, tehnica de evaluare specific n cadrul abordrii.
Aceste concepte pot fi privite ca trei cercuri concentrice, conform figurii 1.
abordarea
metoda
procedura
91
analiza veniturilor i
cheltuielilor
proprietii i ale
comparabilelor
seestimeazvenitul
brutpotenial
se estimeaz rata de
neocupare
sescadpierderiledin
neocupare
seestimeaz
cheltuieliletotale(fixe
ivariabile)
se determin venitul
net din exploatare
se aplic tehnica
capitalizrii
directe
sau tehnica DCF.
.....
1
2
(1 a ) (1 a )
(1 a ) n
unde:
CF = fluxul de numerar aferent perioadei analizate;
n = numrul de ani aferent perioadei analizate.
91
92
.....
1
2
n
(1 a) (1 a )
(1 a )
(1 a) n
unde:
VDCF = valoarea proprietii;
VT = valoarea terminal.
Vn
V pp
unde:
Vpp = valoarea de pia a proprietii;
Vn = venitul net al proprietii;
c = rata de capitalizare.
Valorii unei proprieti rezultate din abordarea prin venit trebuie s i se
acorde o importan mai mare dect valorii rezultate din alte abordri, pentru c
utilizarea capitalizrii este folosit pentru a simula motivaiile cumprtorilor/
investitorilor, care se bazeaz pe multiplicatorii venitului brut.
93
93
94
acestora (Oancea-Negescu, 2009, p. 137). Creterea produciei agricole (AnicaPopa, 2009, p. 169) i calitatea acesteia presupun folosirea ngrmintelor i
erbicidelor ntr-o msur mai mic, asigurndu-se astfel protecia culturilor, deci
economia verde. Economia verde i politicile verzi evideniaz pozitiv crearea de
alternative n toate domeniile vieii i n fiecare sector al economiei (Vrjan, 2008,
p. 56).
Entitatea economic dispune de 150 ha, cultivate cu patru culturi agricole,
dup cum urmeaz n tabelul 1:
Tabelul 1
Venitul realizat de entitatea economic
Gru panificaie
Porumb
Rapi
Floarea soarelui
TOTAL
ROTUNJIT
Suprafaa
60
40
30
20
150
UM
ha
ha
ha
ha
Tone/ha
5,5
4,5
2,5
2,0
Pre (euro/ton)
180
165
395
410
Venit (euro)
59.400,00
29.700,00
29.625,00
16.400,00
135.125
135.000
Vnzarea 1
145.500
9.500
6,53
Vnzarea 2
110.000
6.500
5,91
Vnzarea 3
130.500
9.000
6,90
95
Tabelul 3
Tipuri de cheltuieli
1
2
3
4
5
6
7
8
I
9
10
11
12
13
14
15
16
II
III
CHELTUIELI
Salarii
Combustibil i reparaii maini agricole
Semine
ngrminte i erbicide
Servicii
Transport produse
Unelte diverse
Dobnzi pentru exploatare
TOTAL CHELTUIELI VARIABILE
Impozite proprietate
Asigurri
Reparaii i ntreinere cldire
Cheltuieli diverse
Ap
Cheltuieli comerciale
Amortizarea mainilor agricole
Management
TOTAL CHELTUIELI FIXE
ALOCAREA PENTRU NLOCUIRE
TOTAL CHIELTUIELI
VENIT NET FERM
VENIT NET FERM / rotunjit
Euro
5.500,00
7.500,00
14.000,00
9.000,00
1.500,00
2.000,00
1.500,00
3.000,00
44.000,00
1.500,00
17.000,00
2.000,00
1.500,00
2.500,00
500,00
6.000,00
7.000,00
38.000,00
3.000,00
85.000,00
50.125
50.000,00
Opinie final
Opinie final rotunjit
euro /ha
5.208,33
5.200
Concluzii
Abordarea prin venit este una din cele trei metode de determinare a valorii
de pia utilizate mai ales n situaiile n care proprietatea genereaz profit.
Pentru determinarea opiniei finale cu privire la valoarea de pia a dreptului
de proprietate asupra entitii economice analizate am determinat rata de
capitalizare, am identificat veniturile i cheltuielile i am determinat n final
venitul net al entitii analizate, n conformitate cu Standardele Internaionale de
Evaluare (IVS) 2011.
95
96
Bibliografie
Anghel, I. (coordonator) Negescu, O.M., Anica-Popa, A., Popescu, A.M. (2010). Evaluarea
ntreprinderii, Editura Economic, pp. 161-162, 217-220
Anica-Popa, A., Cimau, I.D. (2009). Adaptation of production technologies with the aim to
increase the quality of the agricultural production and the respect towards the environmental
norms, Theoretical and Applied Economics, pp. 165-173, accesat la data
5.11.2012,http://www.store.ectap.ro/suplimente/Simpozion-29-31.05.2009_en.pdf#page=189
Appraisal Institute (2011). The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Edition in Romanian
language, Bucharest
Ciora C. (2011). Cost of equity in emerging markets. Evidence from Romanian
listed companies, International Research Journal of Applied Finance, Vol. II, No. 6,
June, pp. 683-691, ISSN: 2229-6891, http://irjaf.com/uploads/irjaf_vol_2_issue_6.pdf;
accesat 5.11.2012
Ifnescu, A., Robu, V., Anghel, I. (2001). Abordarea pe baz de venit n evaluarea
ntreprinderii, Evaluarea ntreprinderii, Editura Tribuna Economic, pp. 156-169
International Valuation Standards Council (2011). Cadrul general, Standardele Internaionale de
Evaluare, IROVAL Bucureti, pp. 33-34
Oancea-Negescu, M.D., Cimau, I.D, Motofei, C. (2009). Agricultura ecologic i performana
fermelor agricole, Revista Romn de Statistic, Supliment, No. 6, June, pp.137-142
Vrjan, D. (2008). Green economy - a chance for mankind, International Conference,
Ecological Performance in a competitive economy, Supplement of Quality-access to
success, Journal Year 9, No. 94, Edited by Romanian Society for Quality Assurance, pp.5559, Bucharest 20-21 November
98
Introducere
Complexitatea i dinamica activitilor reflectate n contabilitate, racordarea
la exigenele economiei de pia au determinat trecerea contabilitii de la
paradigma contabilului la paradigma gestionarului (Feleag, Ionacu, 1998,
p. 11) i au impus apariia de noi concepte i noiuni, amplificnd instrumentarul
specific domeniului.
Nevoia de informaii transparente, utile, eseniale pentru o pia
ordonat i eficient (Greuning, 2007, p. 23), ntr-o lume globalizat, dar extrem
de divers, lrgirea ariei utilizatorilor acestor informaii au constituit cerine
peremptorii i obiective n asigurarea compatibilitii conceptelor, noiunilor,
datelor produse, ca i n sistematizarea i standardizarea procedurilor i
tratamentelor adoptate n practicile naionale.
Prin ponderea nsemnat n patrimoniul societilor ca i prin impactul
semnificativ asupra pieelor, activele imobiliare reprezint unul din domeniile
consecvent tratate i adaptate ntr-o dinamic susinut a conceptualizrilor i
interrelaionrilor ntre diversele teoretizri.
Metodologia cercetrii
Scopul prezentului demers l constituie diseminarea i tratarea aspectelor
contabile legate de deinerea, exploatarea, nstrinarea sau scoaterea din eviden
a activelor imobiliare.
Obiectivele cercetarii circumscriu:
operaionalizarea aspectelor identificate i reflectarea lor n poziia i
performana financiar a societii;
corelarea/integrarea enunurilor teoretice din diverse norme i standarde
ntr-o abordare integratoare i explicativ.
Metodologia cercetrii vizeaz enunurile teoretice fundamentale coninute
n legislaia i standardele n domeniu ce reprezint referenialul pentru abordarea
contabilitii activelor imobiliare, n acest sens fiind revzut literatura de
specialitate n domeniu, cu sintetizarea ideilor utile problematicii abordate.
Raionamentul deductiv a permis stabilirea unor relaii logice ntre conceptele
utilizate i testarea prin studii empirice a ipotezelor exprimate.
Rezultatele cercetrii
Piaa imobiliar este o pia fragmentat, descentralizat i eterogen al
crui obiect l constituie activele imobiliare. n funcie de maniera n care
deinerea acestora genereaz plus de valoare investitorilor, activele imobiliare sunt
structurate n proprieti imobiliare i investiii imobiliare.
99
Active imobiliare
Investiii imobiliare
99
100
101
101
102
baza valorii juste la data bilanului. Ceea ce trebuie remarcat este c prin Legea
259/2007 pentru modificarea i completarea Legii contabilitii nr. 82/1991 se
aduce urmtoarea prevedere privind reevaluarea imobilizrilor corporale i
implicit a activelor imobiliare: Reevaluarea imobilizrilor corporale se face la
valoarea just de la data bilanului. Valoarea just se determin pe baza unor
evaluri efectuate, de regul, de evaluatori autorizai conform reglementrilor
legale n vigoare.
Complementar ajustrii valorii activului imobiliar, amortizarea cumulat la
data reevalurii este:
a) fie recalculat proporional cu schimbarea n valoarea contabil brut a
activului, astfel nct valoarea contabil a activului dup reevaluare s fie egal cu
valoarea sa reevaluat. Aceast metod este folosit n cazul n care activul este
reevaluat cu ajutorul unui indice pentru a se ajunge la costul de nlocuire, mai
puin amortizarea corespunztoare;
Studiu de caz
O societate deine o cldire pentru care se cunosc urmtoarele informaii la
data de 31.12.2012: valoarea contabil este de 100.000 lei, iar amortizarea
calculat de 10.000 lei. Se recurge la reevaluarea cldirii avnd n vedere un
indice de actualizare de 110%.
Tabelul 1
Denumire
Valoare contabil
Amortizare
Valoare rmas neamortizat
Valoare
nainte de reevaluare
dup reevaluare
100.000
110.000
10.000
11.000
90.000
Efect concomitent al reevalurii
99.000
cretere a amortizrii
surplus de valoare rmas
neamortizat dup reevaluare
b) fie eliminat din valoarea brut contabil a activului, valoarea net fiind
recalculat la valoarea reevaluat a activului. De exemplu, aceast metod este
folosit pentru cldirile care sunt reevaluate la valoarea lor just;
Studiu de caz
O societate deine o cldire pentru care se cunosc urmtoarele informaii la
data de 31.12.2012: valoarea contabil este de 100.000 lei, iar amortizarea
calculat de 10.000 lei. Se recurge la reevaluarea cldirii avnd n vedere valoarea
de pia de 99.000 lei.
103
Tabelul 2
Denumire
Valoare
Valoare rmas neamortizat
100.000
Amortizare - se scade
10.000
Valoare rmas neamortizat
90.000
Valoarea de pia
99.000
Efect concomitent al reevalurii
cretere a valorii contabile
9.000 cretere a diferenei din reevaluare
Valoare
contabil
110.000
90.000
Impozit (1,5%)
Diferen de impozit
1.650
1.350
300
103
104
surplus este realizat la casarea sau la cedarea activului. Cu toate acestea, o parte
din surplus poate fi realizat pe msur ce activul este folosit de societate; n acest
caz valoarea surplusului care este realizat este diferena dintre amortizarea
calculat pe baza valorii reevaluate i valoarea amortizrii calculate pe baza
costului iniial al activului. Transferul din surplusul de reevaluare n rezultatul
reportat nu se efectueaz prin contul de profit i pierdere.
Reevaluarea activelor imobiliare influeneaz rezultatele financiar-contabile
ale unei societi, dar i dimensiunea patrimoniului acesteia. Prin reevaluarea
activelor imobiliare, surplusul de valoare degajat va fi ncorporat n structura
capitalurilor proprii, mbuntind poziia financiar. Cu siguran imaginea
generat asupra patrimoniului societii va fi de bun augur, n special n cazul n
care ca efect al reevalurii activelor se asigur trecerea de la o valoare negativ a
capitalurilor proprii la o valoare pozitiv.
Studiu de caz
O societate prezint urmtoarea situaie a patrimoniului la 31.12.2012:
Tabelul 4
Activ
Elemente patrimoniale
Active imobilizate, din care:
- terenuri
Active circulante
Total activ
Valoare
350.000
10.000
680.000
1.030.000
Pasiv
Elemente patrimoniale
Capitaluri proprii, din care:
- diferene din reevaluare
Datorii
Total pasiv
Valoare
-1.000
0
1.031.000
1.030.000
Valoare
400.000
60.000
680.000
1.080.000
Pasiv
Elemente patrimoniale
Capitaluri proprii, din care:
- diferene din reevaluare
Datorii
Total pasiv
Valoare
49.000
50.000
1.031.000
1.080.000
105
105
106
107
(1)
Bibliografie
Feleag, N., Ionacu, I. (1998). Tratat de contabilitate financiar, Editura Economic, Bucureti
Greuning, V.H. (2007). Standarde Internaionale de raportare financiar, Editura Institutul
IRECSON, Bucureti
Hotrrea Guvernului nr. 2139 din 30 noiembrie 2004 pentru aprobarea Catalogului privind
clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe se aduc precizri legate de
recunoaterea activelor imobiliare
Legea nr. 259/2007 pentru modificarea i completarea Legii contabilitii nr. 82/1991
Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal
Ordinul Ministrului Finanelor Publice nr. 3055/2009 (OMFP 3055/2009) pentru aprobarea
Reglementrilor contabile conforme cu directivele europene
Fundaia Comitetului pentru Standarde Internaionale de Contabilitate IASB, 2001. Standarde
internaionale de contabilitate 2001. Bucureti: Editura CECCAR
Fundaia Comitetului pentru Standarde Internaionale de Contabilitate IASB, 2009. Standarde
Internaionale de Raportare Financiar. IFRS-2009. Bucureti: Editura CECCAR
107