Disciplina Finanarea dezvoltrii imobiliare

Iai, 2012

CUPRINS

Scurt prezentare a rii..................................................................................................2 Italia- aspecte generale................................................................................................2 Prezentarea mediului economic...................................................................................3 Efectele crizei economice asupra pieei imobiliare......................................................4 PIAA IMOBILIAR REZIDENIAL....................................................................................5 1.PIAA IMOBILIAR NON- REZIDENIAL......................................................................11 3.1. Pia a imobiliar a birourilor.................................................................................12 3.2. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Italia..................................................14 3.3. Piaa imobiliar industrial din Italia....................................................................16 3.4. Piaa hotelier-imobiliar.......................................................................................17 CONCLUZII..................................................................................................................... 18 BIBLIOGRAFIE................................................................................................................19

SCURT PREZENTARE A RII

Italia- aspecte generale

2

Italia este un stat suveran european, fiind situat n cea mai mare parte pe Peninsula Italic. De asemenea cuprinde i cteva insule la Marea Mediteran, cele mai importante dintre acestea fiind Sardinia i Sicilia. n partea de nord-vest se nvecineaz cu Frana, la nord cu Austria i Elveia iar la nord-est cu Slovenia. Italia nconjoar i dou enclave independente i anume Vatican i San Marino dar are i o exclav ce este nconjurat de ctre Elveia i care se numete Campione dItalia. Capitala acestei ri este Roma. Acum mult timp Italia a fost locul de origine al multor culturi europene, precum romani i etrusci dar i al micrilor culturale moderne, cea mai important fiind Renaterea. Roma a fost pentru o perioad ndelungat centrul civilizaiei occidentale, iar n prezent este sediul Bisericii Romano-Catolice. n prezent, Italia este o republic democratic i o ar foarte dezvoltat, aceasta ocupnd locul apte n ceea ce privete PIB-ul, locul opt conform indicelui calitii vieii i locul dousprezece n ceea ce privete indicele dezvoltrii umane. De asemenea Italia este i membru fondator al Uniunii Europene dar i unul dintre membrii grupului G8. Italia are o suprafa de 301.230 km ptrai, ocupnd locul 71 n lume i o populaie de 58.751.711 milioane locuitori clasndu-se pe locul 22. Majoritatea populaiei vorbete limba italian , care este de altfel i limba oficial a rii.

Prezentarea mediului economic n 2011, economia italian a revenit cu o cretere moderat de 1,3 procente, aproape de media celor 10 ani de dinaintea recesiunii, prelungind astfel decalajul rii n ceea ce privete aderarea la zona euro. De la nceputul redresrii ciclice din vara anului 2010, PIB-ul a recuperat doar 2 procente din cele 7 pierdute n timpul crizei globale. Extinderea produciei a fost determinat n mare parte de ctre exporturi, alimentate de puternica recuperare n comerul mondial, dei mai puin dect celelalte ri europene, n special Germania. Performana Italiei n exporturi reflect faptul c, astzi, cele mai dinamice economii, n special cele din rile emergente din Asia, reprezint doar o mic parte din cota de pia de desfacere a Italiei. Mai mult dect att, creterea lent a sectoarelor de exporturi este datorat puinilor stimuli din industriile de producie din amonte. Recuperarea cererii interne a fost modest. Consumul de uz casnic a fost din nou afectat de ctre declinul venitului disponibil real i perspectivele slabe de pe piaa muncii. Propensitatea
3

redus de a salva a urmat un trend n curs de desfurare pentru 2 decenii. Rata de economisire a populaiei italiene, este acum una dintre cele mai sczute din rndul principalelor ri din zona euro. Cheltuielile cu utilaje i echipamente au crescut considerabil n prima jumtate a anului 2011 ca rspuns la stimulentele fiscale, dar ulterior au urmat o descretere datorat n mare parte marjelor ample de capacitate de rezerv i de incertitudinea cu privire la perspectivele de cerere. Recesiunea a continuat i n sectorul construciilor, dei au avut loc descreteri mai mici. Creterea lent a economiei italiene din 2011 s-a datorat att industriei ct i serviciilor, n special serviciile oferite de administraia public i care au fost supuse constrngerilor bugetare strnse. n primul trimestru al anului 2011, creterea PIB a fost pozitiv dar cu mult sub media din zona euro. Inflaia s-a meninut la un nivel sczut, o uoar cretere avnd loc abia n a doua jumtate a anului, dup accelerarea preurilor materiilor prime. Inflaia de baz a rmas tot la un nivel moderat, nregistrnd valori asemntoare cu cele din 2010. Presiunea asupra preurilor de consum s-a intensificat, nc de la nceputul anului 2011, parial din cauza creterii preurilor la unele servicii cauzat de creterea preurilor n domeniul energiei. Analitii se ateapt ca aceast cretere s fie temporar cu inflaia preurilor de consum, n medie n jurul valorii de 2% n 2012. n 2010, consumul populaiei italiene a crescut cu doar 1 procent per total, achiziiile de bunuri semi-durabile au crescut i ele cu 4,1% fiind determinate de cheltuielile pe haine n timp ce achiziiile de bunuri de scurt durat au crescut cu 1% datorit stagnrii cheltuielilor alimentare. Referitor la achiziiile de bunuri de folosin ndelungat acestea au sczut cu 1,9%. Contracia din 2010 a fost pus n eviden de scderea cu 13,1% a cheltuielilor pentru echipamentele de transport, datorat stimulentelor fiscale pentru autovehiculele noi, dar care a fost parial compensat de o recuperare de 22% la achiziionarea de telefoane mobile i echipamente de telefonie. Cheltuielile privind serviciile au crescut cu 0,9% fiind stimulate de cheltuielile legate de recreere i cultur. Efectele crizei economice asupra pie ei imobiliare Criza ipotecar i imobiliar ce a luat natere n Statele Unite ale Americii s-a dezvoltat semnificativ ntr-o criz financiar ce a avut loc la nivel global n cursul anului 2008. Piaa interbancar precum i bncile de investiii i instituiile financiare au fost afectate de ctre lipsa
4

de lichiditate de la nivel mondial, o mare parte din instituii fiind naionalizate sau forate s accepte asisten guvernamental. Efectele crizei financiare au nceput ca o spiral descendent ce a luat mai apoi calea economiei globale, ncepnd cu al patrulea trimestru din 2008. Zona euro a intrat n recesiune n timpul celui de al treilea trimestru, dar nregistrarea unei scderi a preului materiilor prime a condus la reducerea ratei inflaiei de la 4% n iulie 2008 la 1,6 % n decembrie 2008, la nivelul Europei. Piaa european de imobiliare a resimit puternic efectele crizei financiare, lipsa de lichiditate de pe pieele de capital contribuind la nsprirea condiiilor privind acordarea de mprumuturi bancare companiilor imobiliare. Aceasta a condus att la anularea i amnarea tranzaciilor de proprieti ct i la scderea valorii de pia a proprietilor imobiliare. Datorit condiiilor dificile de finanare volumul de investiii imobiliare a sczut semnificativ. n Europa volumul investiiilor imobiliare s-a redus semnificativ datorit crizei, nregistrnd la finele anului 2008 o valoare de aproximativ 96 miliarde euro. n prezent ns lucrurile s-au mai mbuntit, volumul investiiilor crescnd la 104 miliarde euro n 2010 i la 110 miliarde euro n 2011. Pentru anul 2012 se preconizeaz o stagnare a volumului de investiii imobiliare. ncetinirea creterii economice globale a adus beneficii majore i asupra pieei rezideniale a birourilor i a spaiilor comerciale, acestea concretizndu-se printr-o cretere a spaiilor vacante, precum i printr-o scdere a preurilor de nchiriere. Criza economic s-a dovedit a fi un punct mult mai slab pentru piaa imobiliar de birouri, piaa imobiliar rezidenial reuind s se menin la un nivel nalt - cel puin n rile ce nu au avut parte de o supranclzire nainte, cum ar fi Spania i Marea Britanie. n Italia, o ar cu o evoluie a preurilor moderat, preurile chiriilor, precum i preurile de vnzare a apartamentelor au crescut chiar i pe timp de criz.

PIAA IMOBILIAR REZIDENIAL Piaa imobiliar rezidenial italian a sczut semnificativ n ultimii ani, au sczut att cererea, adic numrul tranzaciilor, ct i preurile. Dar cu toate acestea piaa nu este n colaps, ba dimpotriv, acesta este un bun moment pentru achiziii.
5

ncepnd cu anul 2008 proprietile imobiliare italiene, s-au tot devalorizat, iar datorit numrului sczut de tranzacii, agenii imobiliari au fost nevoii s-i reduc comisioanele cu pn la 30%. Un alt impiediment ce a stat n calea dezvoltrii pieei imobiliare italiene a fost decretul privind migraia adoptat de ctre cabinetul de la Roma n anul 2008. Conform acestui decret s-a luat decizia ca proprietarii care nchiriaz locuine imigrailor ilegali sunt pasibili de pedeapsa cu nchisoarea, iar lucuina acestora poate fi confiscat. Acest lucru a condus i la nchiderea pieei imobiliare pentru strinii cu acte n regul. Preurile au crescut dramatic din cauza speculaiilor iar la numai dou luni de la punerea n aplicare a deciziei luate pe baza acestui decret peste 50 de imobile au fost confiscate. n anul 2008, aproximativ 11,8% dintre imigrani sunt proprietari, restul de 72% locuind n chirii, din care 7,5% n casa unor amici i 6,8% la locul de munc.1 Dac n urm cu cinci ani piaa imobiliar era nfloritoare iar segmentul de cumprtori constituit din imigrani crea motive de bucurie ageniilor imobiliare, criza economic a frnat entuziasmul i a redus considerabil volumul de achiziii. Totui, spre deosebire de alte ri unde efectele scderii nivelului de trai au avut impact direct asupra preurilor locuinelor, n Italia valoarea acestora a rmas relativ constant, fiind n scdere doar numrul efectiv de vnzri. Stresului economic i s-a adugat atitudinea tot mai precaut a bncilor, care refuz s mai acorde credit cu aceeai lejeritate cu care ne-au obinuit nainte de 2005.2 n acest sens statisticile au artat c doar 3% dintre persoanele ce au vrsta mai mic de 30 de ani reuesc s obin bani de la instituiile financiar-bancare. De asemenea, aproximativ 41% dintre solicitri vin din partea persoanelor ce au vrsta mai mare de 60 de ani. Se ia n considerare faptul c peste circa 4 decenii, persoanele cu vrsta peste 60 de ani vor constitui peste 35% din totalul locuitorilor Italiei, lucru ce ne face s ne gndim la faptul c numrul solicitrilor pentru mprumuturi, din partea acestora, va rmne relativ mare. Aa cum se ntmpl mai peste tot n lume i n Italia, n momentul de fa, piaa este a cumprtorilor, cei care au banii fiind i cei care fac regulile. Acesta este un bun moment pentru investiii, pe pia existnd diverse oferte la preuri avantajoase. Dei situaia nu a fost deloc favorabil, concluziile trase la sfritul anului 2011 au artat o rezisten neateptat a pieei imobiliare. Cele aproximativ 600.000 de tranzacii privind
1

http://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privindimigratia.html http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-incase/

vnzrile cu amnuntul precum i cele aproximativ 4,3 miliarde dolari de investiii corporative ar fi de fapt cele mai mari ateptri. Dar cu toate acestea, cifrele nregistrate constituie o sum mult prea mic pentru a reprezenta un sector ce a avut un plan structurat pe o cifr de afaceri cu mult superioar. O evoluie a numrului vnzrilor anuale de proprieti rezideniale este prezentat n figura de mai jos (figura nr.1). Figura nr.1 Evoluia numrului vnzrilor anuale de proprieti rezideniale

Sursa: Agenzia del Territorio

Proprietile de pe piaa rezidenial din Italia sunt cele ce au stat la baza ntregii piee imobiliare. Activitile de comer, precum i serviciile, birourile, turismul dar i industria continu s reprezinte o parte limitat din piaa total, cu toate c interesul investitorilor profesioniti se ndreapt ctre veniturile din investiii (chirii) i proprietile imobiliare. De asemenea numrul vnzrilor proprietilor rezideniale poate fi calculat cu ajutorul unui indice i anume, indicele NTN( numrul tranzaciilor normalizate), ce difer i de la o zon la alta i de la un ora la altul. O prezentare a acestui indice este redat n figura de mai jos (figura nr. 2). Figura nr.2 Indicele NTN pentru principalele orae i provincii
7

Sursa: Date prelucrate din OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

n ceea ce privete preurile locuinelor, dei piaa este stabil, procentul de vnzri a sczut cu 30% fa de ceilali ani. Preurile medii ale locuinelor neocupate noi sau vechi difer de la un ora la altul i de la o zon la alta. Astfel, o prezentare a preurilor locuinelor din cele mai mari orae poate fi redat cu ajutorul tabelului de mai jos (tabelul nr.1). Tabelul nr.1 Preurile medii pentru locuinele neocupate noi sau renovate la sfritul anului 2011( euro/mp)
8

Oraul Milano Roma Napoli Torino Florena

Zon de prestigiu MIN MAX 6700 9600 5600 8200 4200 6300 3700 4900 3100 4900

Zon central MIN MAX 6000 6700 3800 4700 3500 5300 2750 5300 2800 4000

Zon semi-central MIN MAX 4200 5000 3400 4000 3100 4200 2200 3400 2200 3000

Periferie MIN MAX 3200 3600 2800 3200 1800 2200 1900 2400 1800 2500

Sursa: www.fiaip.com

Se observ c Milano este oraul ce are cele mai mari preuri n ceea ce privete proprietile rezideniale. Aceste preuri au sczut mult fa de anii precedeni, cnd n zonele de prestigiu un mp ajungea i la peste 10.000 euro. n Milano, preul unui apartament cu dou camere ncepe de la 100.000 euro, iar dac vorbim de ceva mai spaios, trebuie investii cel puin 200.000 euro. Astfel c n Milano, un apartament cu trei camere este pentru cei cu standarde mai nalte, deoarece are un pre mediu de 280.000 euro. Exist ns i locuine mai modeste pentru care suma pltit poate ajunge la 150.000 euro.3 Pentru anii 2012-2013 se iau n calcul ca previziuni, o scdere a preurilor medii pentru locuinele neocupate de 1,6% n 2012 i de 0,8% n 2013. nchirierea este considerat de italieni o afacere neatractiv datorit numrului mare de controale dar i altor restricii. Proprietile nchiriate genereaz de mult rentabiliti srace, proprietile n general nregistrnd randamente mici de la 3% pn la 5%. n anul 2011, apartamentele din centrul istoric al Romei au avut un randament de nchiriere de 3,45%-4,40%, n timp ce apartamentele din suburbii au avut randamente variind de la 3% la 4,5%. Cele din Milano au avut un randament de nchiriere ntre 3,39% i 3,76%. Acest lucru ne conduce la gndul c acestea chirii sunt i mari. n ceea ce privete creditele ipotecare, rata medie a dobnzilor a fost de 2,92% n anul 2010, dar aceasta a crescut n 2011, ajungnd la o valoare de 3,42% ( figura nr.3). Ratele dobnzilor stabilite pe diverse perioade sunt : rata stabilit pentru o perioad de pn la 1 an- 3,14%; rata stabilit pentru o perioad de 1-5 ani 3,58%;
3

http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cumparatorii-romani-influenteaza-piataimobiliara-din-italia-afla cum-e-posibil-17580.html

 rata stabilit pentru o perioad de 5-10 ani 4,08%;

rata stabilit pentru o perioad mai mare de 10 ani 4,64%.

Figura nr.3 Evoluia dobnzii i a ratelor la creditele ipotecare (2003-2011)

Ratele dobnzilor la creditele ipotecare oferite de bncile italiene reflect de fapt ratele Bncii Centrale Europene. Creterea inflaiei a mpins rata cheie a BCE la 1,25% n aprilie i la 1,50% n luna iulie 2011. n luna noiembrie 2011, rata de baz a BCE a sczut din nou la valoarea de 1,25%. Cu toate acestea, efectul de reducere a ratei dobnzii este probabil relativ mic n Italia, chiar dac cele mai multe credite imobiliare italiene au avut rat variabil (doar 36% din mprumuturile pentru locuine au avut rat de curs fix, la sfritul anului 2008). Acest lucru s-a datorat faptului c pieele ipotecare din Italia sunt mai mici dect cele din alte ri europene. Creditele ipotecare restante au fost de 22% din PIB n 2010, cu 7% mai mult fa de anul precedent, semnificativ mai sczute dect media UE de 50% din PIB (figura nr.4). Cumprtorii italieni devin reticeni atunci cnd vine vorba de utilizarea facilitilor ipotecare, n ciuda avantajelor fiscale, acetia fiind contieni de procedurile pe care le presupun creditele imobiliare. Cele mai multe gospodrii se bazeaz pe economiile personale atunci cnd vine vorba de achiziionarea unei case. Figura nr. 4 Evoluia creditelor ipotecare n perioada 1997-2010

10

Un numr tot mai mare de azilani strini au nceput s investeasc n teritoriul italian prin cumprarea de imobiliare, acest lucru fiind valabil nc de acum 15 ani. Mai mult odat cu nfiinarea Uniunii Europene tot mai muli azilani strini au nceput s cumpere variate tipuri de imobiliare n Italia. Acestea includ diferite investiii comerciale, rezideniale dar i speculative. Cele mai cutate proprieti au fost nc de la nceput i se menin i n prezent cele din zona Romei, dar i din oraul propriu-zis. Apartamentele rmn de departe cele mai populare tipuri de proprieti rezideniale atunci cnd vine vorba de gsirea unei reedine private n marile orae din zona Italiei. Apartamentele din Roma au fost, sunt i vor rmne cele mai cutate forme de imobiliare de ctre cei din afara rii. Diferenele de trend din cadrul Uniunii Europene pot fi foarte uor de explicat. Pe o pia rezidenial, cumprtorii pot fi de dou feluri i anume investitorul propriu-zis, categorie ce include att marile companii de investiii ct i micii speculatori ce cumpr i apoi revnd pentru a obine profit, i cel de al doilea tip, consumatorul de rnd, pentru care cumprarea unei locuine constituie mai degrab satisfacerea unei nevoi i nu prezint valoare de plasament. Pentru cei din prima categorie creterea continu a preurilor se manifest ca o mn cereasc, acetia fcnd eforturi de economisire ce sunt cu mult depite de ritmul creterii preurilor la case, contractarea unei locuine fiind un adevrat comar. n momentul n care preurile urmresc un trend ascendent, grupul clienilor capabili s susin costuri de achiziie mai ridicate este mereu n scdere.

11

1. PIAA IMOBILIAR NON- REZIDENIAL

Piaa imobiliar non-rezidenial cuprinde piaa imobiliar a birourilor, piaa imobiliar a spaiilor comerciale, piaa imobiliar industrial i piaa hotelier-imobiliar. Spre deosebire de piaa imobiliar rezidenial ce a nregistrat uoare scderi n perioada 2009-2011, piaa imobiliar non-rezidenial nc nu d semne de declin. Dei i sectorul nonrezidenial a nregistrat scderi, acestea au nceput s fie din ce n ce mai mici ncepnd cu 2010. O comparaie a celor dou sectoare privind numrul vnzrilor trimestriale n perioada 2005-2010 este redat n figura de mai jos (figura nr.5). Figura nr.5 Evoluia vnzrilor trimestriale (%) n sectorul rezidenial i n cel non-rezidenial

Sursa: OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

Se observ c att piaa imobiliar rezidenial ct i cea non-rezidenial au nregistrat i creteri i descreteri pe parcursul celor 6 ani de analiz. Primul trimestru din anul 2010, a adus sectorului non-rezidenial o uoar cretere, dar care ulterior, n trimestrul al doilea i al treilea a

11

nregistrat iar scderi. Sfritului anului 2010 a fost unul bun pentru sectorul non-rezidenial, spre deosebire de cel rezidenial ce a nregistrat doar scderi. 3.1. Piaa imobiliar a birourilor Oferta pieei imobiliare a birourilor din Italia este n scdere. Datorit politicilor restrictive de finanare ale bncilor, proiectele privind construcia unor cldiri destinare spaiilor pentru birouri a fost amnat. Roma are n prezent circa 10,15 mil. mp de spaii destinate birourilor. n anul 2010 s-au construit aproximativ 160.000 mp ce au fost folosii ca i spaii pentru birouri, n scdere fa de ceilali ani cnd spaiile destinate birourilor erau de peste 200.000 mp. n decursul anului 2011 aproximativ 200.000 mp de spaii pentru birouri au fost finalizate, cu circa 25% mai mult fa de anul 2010. Cele mai mari proiectele privind construcia de spaii pentru birouri sunt Bizzu Pmater i LM3. Evoluia pieei imobiliare a spaiilor pentru birouri din Italia pentru anii 2009-2010 este redat n figura de mai jos (tabelul nr. 2). Tabelul nr.2 Evoluia pieei imobiliare a spaiilor destinate birourilor 2009 Oferta Evoluie Neocupare Chirii Randament Investiii
Sursa: Date prelucrate din OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

2010

Piaa imobiliar a spaiilor destinate birourilor nu a suferit mari schimbri n perioada 2009-2010, oferta a rmas n cretere cu toate c numrul spaiilor rmase neocupate a crescut. n anul 2010 circa 130.000 de mp de spaii destinate birourilor au rmas neocupate.

12

Cererea pentru spaiile destinate birourilor a rmas n scdere. Chiar i cererea pentru spaiile de birouri de nalt clas din locaiile de lux a nregistrat scderi, dup civa ani n care aceasta s-a meninut stabil. n ceea ce privete preurile spaiilor destinate birourilor, acestea variaz de la o zon la alta dar i n funcie de utilitile aferente acestora (clasa A sau clasa B), la sfritul anului 2011 acestea nregistrnd valorile de mai jos (tabelul nr.3). Tabelul nr.3 Preurile spaiilor de birouri din cele mai mari orae -2011 (euro/mp)

Orae

Clasa A MIN MAX 38,50 28,50 28,50 17,40 14,00

Clasa B MIN 23,50 20,50 14,00 9,80 8,80 MAX 31,50 28,50 22,10 14,60 13,20

ROMA MILANO FLORENA TORINO NAPOLI

Sursa: www.fiaip.com

31,50 22,10 22,10 12,60 9,30

Este uor de observat c cele mai bune spaii destinate birourilor sunt cele din Roma, acest lucru fiind pus n eviden i de preurile mult mai ridicate din aceast zon fa de cele din alte orae. Nivelul chiriile pentru cldirile de top, ce sunt plasate n centrul oraului a fost de 25,50 de euro/mp, pre ce se va menine probabil la acelai nivel i n anul 2012. Pentru o cldire de birouri clasa A, cu diverse dotri i aflat n centrul oraului, chiria medie este de aproximativ 35 euro/mp. Cele mai mici chirii pentru spaiile destinate birourilor se regsesc n cldirile mai vechi, puin echipate i fr o prea bun infrastructur, nivelul preului n acest caz variind ntre 15 20 euro/mp.

13

Dar cum orice investiie presupune un risc i n acest caz exist riscul de neocupare a spaiilor destinate birourilor. Rata de neocupare a cldirilor destinate birourilor, clasa A i clasa B, a fost de 6% la sfritul anului 2009, ns ncepnd cu anul 2010 aceasta s-a stabilizat la 4%, n prezent atingnd valoarea de 3,5%. Dac avem n vedere structura nchirierilor putem remarca faptul c cele mai multe spaii au fost nchiriate de firmele ce activeaz n domeniul high-tech (aproximativ 23%), fiind urmate de ctre sectorul serviciilor destinate firmelor. De asemenea este greu s nu observm faptul c sectorul serviciilor de consum a nregistrat o scdere semnificativ n 2010 comparativ cu anul 2009, acelai lucru fiind valabil i n cazul serviciilor din sectorul public (figura nr.6). Figura nr.6 mprirea pe sectoare de activitate a pieei imobiliare a birourilor

Sursa: Date prelucrate din OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

Criza economic din ultimii ani a afectat nu doar piaa imobiliar rezidenial ci i piaa imobiliar a birourilor, acest lucru fiind dedus din statisticile privind rata mare de neocupare a spaiilor destinate birourilor din perioada 2008-2010. 3.2. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Italia Piaa imobiliar a spaiilor comerciale italiene nu a suferit prea mult de pe urma marii crize economice, aceast pia putnd fi descris ca fiind una stabil. n zonele secundare, rata de
14

neocupare a spaiile comerciale a crescut, ns cele situate n centrele comerciale au nregistrat o rat de neocupare mai mic, cererea fiind i ea mai mare. Numrul mare de centre comerciale existente precum i numrul relativ mic de centre comerciale noi construite, au fcut ca piaa s se stabilizeze i astfel au reuit s mpiedice marile fluctuaii. Avnd n vedere numrul mare de centre comerciale, Italia ocup locul 6 n Europa, aceasta putnd fi considerat o mare pia de desfacere a diferitelor produse. Cel mai mare centru comercial din Italia este Le Terrazze, fiind situat n oraul La Spezia. Acesta are o suprafa total nchiriabil de 38,600 mp i gzduiete 104 de uniti comerciale, inclusiv un hypermarket Ipercoop cu o suprafa de 11,700 mp, 8 magazine mari i 15 uniti de tip food&bar, precum i un club pentru fitness - Fitness Club Tonic - cu piscin interioar, o sal pentru jocuri de 700 mp i o parcare acoperit pentru 2000 de maini.4 De asemenea i oraul Roma este locul ideal pentru cumprturi. De la Piazza del Popolo pn la monumentul lui Vittorio Emanuele este vestita strad Via del Corso pe care se gsesc cele mai tari branduri. De la H&M i Zarra pn la Louis Vuitton, Prada, Escada, Jil Sander, Emilio Pucci, Victor & Rolf, Balenciaga sau Paul Smith.5 Exist i o serie de indicatori ai centrelor comerciale, cei mai importani fiind (valori nregistrate la sfritul anului 2010):

Nivelul chiriilor - 110euro/mp pe lun; Randament - 7,5%; Oferta total (mil/mp) - 0,85; Cost de construcie 1050 euro/mp.

De asemenea exist i depozite ce se ocup de vnzarea cu amnuntul, ele fiind foarte populare n Italia. Acest lucru se datoreaz legilor mult prea stricte n ceea ce privete aprobarea oficial a autoritilor de construire a unui depozit dect a unui centru comercial. n Italia exist cteva astfel de depozite comerciale, cu mari suprafee de desfacere, aproximativ 25.000 de mp. Italia este considerat, pe lng alte ri precum Austria, Germania, locul ideal pentru a face cumprtori, numrul mare de centre comerciale satisfcnd pn i cel mai sofisticat client.

http://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Te rrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspx 5 http://stirileprotv.ro/exclusiv/travel/de-ce-iubesc-roma.html

15

Avnd n vedere cele prezentate putem spune c, dei Italia este o mare pia a centrelor comerciale i costurile aferente acestora sunt pe msur, chiriile mari, mai ales cele din marile centre comerciale aflate n centrul oraelor iar legile sunt i ele pe msur.

3.3. Piaa imobiliar industrial din Italia Situaia pieei imobiliare industriale italiene se afl n legtur direct cu mediul de faceri dar i cu situaia economic. Pia imobiliar industrial a nregistrat scderi pn n anul 2009, dar ncepnd cu anul 2010 aceasta a nceput s se stabilizeze, nregistrnd uoare creteri. Criza economic a avut un impact negativ asupra pieei imobiliare industriale, preurile mari ale halelor industriale i ale parcurilor de birouri precum i cererea mare de spaii logistice fiind stopate. Piaa imobiliar aferent sectorului de logistic dar i industrie a nregistrat scderi, acest lucru avnd ca i principale cauze lipsa de finanare dar i recesiunea performanei economice. De asemenea acest lucru va conduce i l scderea preurilor terenurilor cu circa 25%. Datorit ofertei srace, chiriile aferente spaiilor industriale sunt mari de aproximativ 1012 euro/mp. De asemenea i spaiile din depozitele vechi se nchiriaz la preuri destul de mari de 7-10 euro/mp. Aceste preuri sunt relativ mari comparativ cu cele practicate n alte ri din Europa, acest lucru datorndu-se i legilor restrictive privind construcia de astfel de spaii. Anul 2010 s-a caracterizat printr-o scdere a preurilor la terenuri dar i printr-o scdere la chiriile pentru spaiile vechi fiind urmate i de o reducere a chiriilor din bazele logistice i industriale moderne (tabelul nr.4). Tabelul nr.4 Preul de cumprare i de nchiriere al cldirilor industriale (euro/mp) Zona Nord Est Sud Vest
16

Tipul zonei

Pre cumprare 300-350 300-320

Pre nchiriere 15-18 12-15 8-12 7-10

Zon industrial

200-250 150-220

Sursa: Date prelucrate din OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

Spre deosebire de celelalte piee imobiliare, cea industrial este slab dezvoltat, oferta nu este diversificat, de aceea i preurile chiriilor sunt preponderent mari comparativ cu cele din alte ri. Italia este favorabil pentru spaiile comerciale i mai puin pentru cele industriale. 3.4. Piaa hotelier-imobiliar n ultima perioad de timp s-a nregistrat o cerere tot mai ridicat pentru locaiile hoteliere. n aceeai msur, piaa imobiliar- hotelier din Italia a nregistrat o cretere att a numrului de clieni, ct i a sejururilor. n anul 2010 s-a nregistrat un record n ceea ce privete numrul nopilor de cazare, aproximativ 10,5 milioane dar i o cretere a cifrei de afaceri de peste 12% fa de anii anteriori (tabelul nr.5). n ceea ce privete rata de ocupare a locurilor puse la dispoziia clienilor de ctre hoteluri, aceasta a fost, n medie, de peste 75%. A crescut att numrul turitilor ct i numrul cltoriilor efectuate n interes de afaceri dar i numrul participanilor la diferite congrese. Anul 2011 a fost i el unul prielnic pentru piaa imobiliar-hotelier, numrul nopi de cazare meninndu-se stabil. Ziarul New York Times consider Italia o bun recomandare de cltorie, plasndu-o pe locul nou la nivel mondial i pe locul patru ca destinaie european. Tabelul nr.5 Numrul tranzaciilor realizate pe piaa imobiliar hotelier din Italia Anul 2007 2008 2009 2010 2011 Numele hotelului Hotel Bellavista Hotel Alla Rocca Hotel de Russie Hotel Miramonti Hotel Chalet Fiocco di Neve Categorie 3* 2* 2* 3* 3* Pre nchiriere camer/noapte 43 euro 29 euro 37 euro 35 euro 42 euro

Sursa: Date prelucrate din OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

Investiiile n hoteluri au crescut n prima jumtate a anului 2011 cu 29% n 5 piee cheie din Europa - Marea Britanie, Frana, Germania, Spania i Italia, volumul total al investiiilor n hoteluri ajungnd la 2,5 miliarde de euro, potrivit raportului de pia European Hotel Market realizat de BNP Paribas Real Estate. Italia nc nregistreaz o activitate slab din punctul de

17

vedere al investiiilor n hoteluri, cu scderi de 51% i 6% n prima jumtate a anului 2011, comparativ cu 2010, ns se prevd mbuntiri ncepnd cu anul 2012.6

CONCLUZII

Criza imobiliar ce a cuprins majoritatea rilor europene pare s fi fost mai blnd cu Italia, unde dei numrul vnzrilor a sczut, aceasta a reuit totui s se menin stabil. Preurile au mai sczut ns acesta nu este un motiv de ngrijorare avnd n vedere c n Italia se practic unele dintre cele mai ridicate preuri la chirii dar i cumprare. Multe dintre proprieti sunt considerate investiii sigure, n acest caz multe persoane grbindu-se s i pun banii la adpost i s plece n cutarea celor mai rentabile achiziii. ns doar cei ce dispun de finanare proprie pot s fac astfel de achiziii, bncile fiind mai reticente n acordarea de credite. Piaa imobiliar italian de locuine este destul de stabil pentru a putea fi afectat de ctre criza internaional. O problem ar aprea n cazul n care cei ce au credite ipotecare s ajung n situaia de incapacitate de plat, dar deocamdat nu se pune aceast problem. Pe timp de criz cele mai sigure investiii sunt cele fcute n obiecte, acestea fiind un bun adpost contra inflaiei. De exemplu, persoanele ce au o cas nu mai sunt nevoite s plteasc chirie, iar proprietarii se bucur de preurile mari de nchiriere. n medie am putea spune c preurile s-au meninut stabile, cu uoare scderi n anumite regiuni. Chiriile au mai sczut, dar acesta nu este motiv de ngrijorare avnd n vedere nivelurile ridicate ale chiriilor fa de cele practicate n alte ri. Preurile au avut o evoluie diferit pe parcursul anului 2011, n funcie de regiuni. Dac n Roma preurile au sczut cu circa 2%, n Milano, acestea au atins un nivel de 3%. n schimb, n sudul rii, casele s-au ieftinit cu pn la 4%. O locuin poate fi achiziionat aici cu 150.000 euro. Preuri mai mari se mai gsesc n Roma, Milano, Napoli. Cele mai mari preuri din capital Italiei, Roma, ajung la 8.200 euro/mp n centru, n timp ce la periferii acestea scad pn la 5.200 euro/mp.
6

http://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in2011-.html

18

Piaa imobiliar italian se afl n continu dezvoltarea dei n ultimii ani a avut de suferit att din cauza crizei economice ct i din cauza legilor mult prea restrictive n ceea ce privete imigaii ilegali. Dar spre deosebire de alte ri, Italia a tiut cum s i menin preurile locuinelor la un nivel relativ constant, fiind n scdere doar numrul efectiv de vnzri. De asemenea i bncile au devenit mai precaute n acordarea de credite.

BIBLIOGRAFIE

1) www.agentiadelterritorio.it;

2) Rapporto Rezidenziale, 2010; 3) Rapporto Non-rezidenziale, 2010;

4) www.fiaip.com; 5) http://www.italianopinion.com/italian-real-estate/market-report/real-estate-market-

buy-business-buying+i33.html;
6) http://www.edilone.it/i-trend-del-mercato-immobiliare-italiano-calo-del-2-2-e-tempi-

piu-lunghi-per-compravendite_news_x_11363.html
7) http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Price-History 8) http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I#italy 9) http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy 10) 11)

http://www.realestate-italy.it/news.asp?id=273 http://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-inhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial

2011-.html
12)

__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspx
13) http://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-

privind-imigratia.html

19

14)

http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-

in-case/

20