CONDUCTOR TIINIFIC:

MASTERAND:

Lect.drd. Cpraru Bogdan

Grupa: BPF 1
An : 1

- IAI 2012 -

CUPRINS

1.

Prezentarea general a rii...................................................................................................3

Bundesrepublik Deutschland
1.1 Prezentarea mediului economic........................................................................................4
Republica Federal Germania
1.2 Efectele crizei economice asupra pieei
imobiliare.....................................................................................................................................6

2. Piaa imobiliar rezidenial din Germania

.........................................................................................................................................................7

Drapel
Stema
2.1 Cele mai atractive locuri pentru
Deviza: Einigkeit und Recht und Freiheit
cumpararea de case......................................................................................................................9
Unitate i dreptate i libertate
2.2 Case de inchiriat..............................................................................................................10
Imn national: a treia strof din
2.3 Berlin - preurile scad n anumite zone
Das Lied der Deutschen
13
(cunoscut i ca Einigkeit und Recht
und Freiheit)
3. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale
din Germania...............................................................................................................................17

4. Piaa imobiliar a birourilor din Germania

.......................................................................................................................................................21

Bibliografie...................................................................................................................................24
Capitala
Limba oficiala
Aderare UE
Sistem politic
Presedinte

Cancelar
Suprafata
Populaie
PIB
Total
Per capita
Moneda
Fus orar

Berlin
Germana
25 martie 1957
Republica federal,
Republic
parlamentar
JOACHIM
GAUCK
Angela Merkel
357.021 km
82.060.000
US$3,673 trilioane
US$35.539
EURO
CET (UTC+1)

Germania se afl n Europa Central, fiind statul european cu cei mai muli vecini:
Belgia, Danemarca, Frana, Luxemburg, Olanda, Austria, Polonia, Elveia i Cehia.
Pe plan mondial, este unul din membrii fondator ai Uniunii Europene i cel mai mare
finanator avnd un aport de 22 miliarde euro, aprox. 20% din bugetul comun. Este de asemenea
membr NATO, OCDE, OSCE, FMI i a Bncii Mondiale. n strintate are ca reprezentane 228
de instituii ale Ministerului de Externe i are relaii diplomatice cu 191 de state.
Germania este una din rile cu o economie naional din UE i deine locul IV pe plan
mondial. E cea mai important putere economic european, cu cel mai mare PIB i cel mai
ridicat numr de locuitori. Realizeaz cele mai mari exporturi pe plan mondial, acesta fiind n jur
de 969 miliarde euro n anul 2007.
Printre ramurile cele mai importante ale economiei menionm: industria constructoare de
automobile, electrotehnic, chimie, tehnologia mediului, medicina, logistic, nanotehnologia,
deplasri n spaiu.
Reprezint un punct de atracie pentru investitorii strini: deine 500 din cele mai mari
concerne la nivel mondial, 22.000 de firme strine cu un capital de 503 miliarde$.
Infrastructura: Germania are in uz 36,000 km cai ferate i 230,000 km reea de drumuri.
n concluzie, Germania este un membru cheie n ceea ce privete economia, politica i
organizaiile de aprare de pe continent. Acum este una dintre cele mai importante ri din
Uniunea European i din lume. n ianuarie 1999, Germania i alte 10 ri din UE au introdus o
moneda comuna europeana de schimb, moneda euro.
1.1 Prezentarea mediului economic
Germania este una dintre cele mai bogate ri din lume, are un PIB nominal pe cap de
locuitor in 2011 de 44,558 $. Dup cum putem observa i din grafic, n ultimii 40 de ani PIB-ul
intern al Germaniei a cunoscut o cretere ascendent, ajungnd n 2010 la o valoare total de
3,2805 trilioane $. La o analiz mai pronunat n perioada crizei, putem spune c PIB-ul
Germaniei a nregistrat o ascensiune substanial de 30 miliarde $ n 2008, fapt ce i-a conferit
acesteia statutul de ara cu cea mai puternic economie naional din Europa, dar i a patra din
lume ca PIB nominal. ns, n anul 2009, PIB-ul Germaniei a sczut aproximativ cu aceeai
intensitate cu care crescuse n anul anterior nregistrnd valoarea de 3,2926 miliarde $.
Produsul intern Brut
3

Sursa: http://web.worldbank.org
n ceea ce privete rata inflaiei, este una dintre cele mai sczute din zona Uniunii
Europene, Germania constituind un model de urmat pentru celelalte state ale Uniunii. Tendina
de cretere a inflaiei, care a fost influenat de creterea preului petrolului, a atins un nivel de
2,4% in noiembrie 2011, ajungnd la un nivel de 3,1 % la inceputul acestui an in crestere de la
2,8% in februarie.
Exporturile
An
Exporturi (mld. $)

2003 2004 2005 2006

2007
2008 2009
2010
608 696.9 893.3
1.016
1.133 1.354
1.498
1.121

Sursa: CIA World Factbook

Dup cum se poate observa i din grafic, este vorba de o evoluie semnificativ, treptat
i etapizat a exporturilor din cadrul Germaniei n perioada 2003-2010.
Un progres semnifcativ se nregistreaz n anul 2008 atunci cnd exporturile rii au ajuns
la un procent de 19.51%. Germania a fost considerat campioana exporturilor la nivel mondial,
ns n anul 2009 a fost devansat de ctre China, deoarece Germania a avut de-a face cu o
scdere mare fa de anii precedeni. ns dac in 2009, China a reuit s surclaseze Germania n
ceea ce privete volumul exporturilor, se pare c n 2010, la nceputul acestui an, situaia a
nceput s se mbunteasc. n februarie 2010, Germania nregistra pentru export un plus de 5%
n comparaie cu luna precedent.
Referitor la datoriile externe ale Germaniei, se evideniaz o cretere continu a
acesteia, mai ales n anul 2008, cu 0.585 mld. $ i n 2009 cu 0.761 mld. $.
De la sfritul primului rzboi mondial au trecut peste 91 de ani, ns cet eanul german
mai pltete i acum, cel puin nu direct, ci prin intermediul unei agenii federale de finane, care
i n anul 2009 a virat dobnzi i amortismente pentru mprumuturi, reprezentnd urmri ale
primului rzboi mondial. Plile au continuat, ns, cel puin pn pe 2 octombrie 2010, dat la
care suma pltit de Germania reunificat va fi una de nou cifre. Prin acestea se satisfac mai
ales preteniile investitorilor privai, plile reparatorii fiind deja realizate.
Analiza indicatorilor structurali ai Germaniei ne ofer o imagine fidel a economiei
acestei ri. Din aceste date reiese c, Germania este nu doar o ar mare ca suprafa , ci i o ar
puternic din punct de vedere economic n ceea ce privete puterea de cumprare, producia i
exporturile.
1.2 Efectele crizei economice asupra pieei imobiliare
n ceea ce priveste piaa european de imobiliare, aceasta a resimit puternic efectele
crizei financiare. Ca o consecin a lipsei de lichiditate de pe pieele de c apital, mprumuturile
bancare pentru companiile imobiliare au devenit mai restrictive, bncile fiind mai circumspecte

i mai prudente n finanarea acestui domeniu. Ca rezultat avem anularea sau amnarea
trazaciilor de proprieti precum i/sau scderea valorii de pia a proprietilor imobiliare.
De asemenea condiiile nasprite de finanare au determinat i reducerea volumului de
investiii imobiliare.
Astfel, n Europa volumul investiiilor imobiliare se reduc cu jumtate de la un an la altul
ajungnd pn la aproximativ 116 miliarde n 2008. Cu toate acestea acest rezultat se situeaz
peste nivelul din 2004.
ncetinirea creterii economice globale a avut rol proeminent asupra pieei rezideniale a
birourilor i a spaiilor comerciale, rezultnd astfel o cretere a spaiilor vacante de acest gen
precum i o scdere a preurilor la chirii.
Aceast tendin a fost mai evident pe pieele din America i Asia dect pe piaa
european. Pieele europene au fost foarte diferite: creterea ratelor de neocupare n Londra i
Madrid a fost mult mai puternic dect n Paris i Germania. Veniturile din nchirieri n Europa
au sczut cu 13 %.
Actuala criz economic a avut un impact mai puternic asupra pieei imobiliare de
birouri, ns pia imobiliar rezidenial s-a dovedit a fi mult mai robust - cel puin n rile
care nu au experimentat o supranclzire nainte, cum ar fi Marea Britanie sau Spania. n rile n
care evoluia preurilor a fost moderat cum ar fi Germania sau Austria preurile chiriilor, precum
i preurile de vnzare a apartamentelor au crescut n 2008, n ciuda crizei economice.

2. Piaa imobiliar rezidenial din Germania

Stabilirea unui sistem funcional de finanare imobiliar este de o importan ridicat n
economiile de tranziie. Locuina este o nevoie de baz, elementar, fiind un factor cheie de
politic social pentru orice guvern i mai ales pentru rile n curs de dezvoltare.
Locuina, care este bun necesar, nu poate fi achiziionat de obicei fr un mprumut pe
termen lung, preul acesteia fiind de cteva ori venitul anual al unei familii. mprumuturile
imobiliare sunt extrem de utilizate n rile cu o economie de pia dezvoltat, procentul
locuinelor achiziionate prin mprumut imobiliar fiind de peste 20%. Spre deosebire, n rile n
tranziie acest procent este de sub 5%. n cadrul procesului de tranziie spre o economie de pia,
n ri precum Estonia, Letonia, Cehia i Slovacia s-a nregistrat o cretere susinut a
mprumuturilor contractate pentru achiziionarea de locuine.

n comparaie cu America i Marea Britanie, piaa imobiliar german este subestimat.

Aceasta se caracterizeaz printr-o preferin pentru chirie, n special n marile orae, ceea ce face
ca investiiile pe termen lung s fie atractive pentru cumprtorii care sunt dispui s triasc din
veniturile din chirii. Germania, n ansamblu, ca ar, are o infrastructur bun i este aproape
adaptat pentru investiiile de cumprare nchiriere (cnd se cumpr o proprietate, n acelai
timp se i nchiriaz). Investiia, cu toate acestea, este pe termen lung, dup cum este men ionat
n legislaia german c orice proprietate vndut n termen de 10 ani atrage 15% taxe din
profiturile realizate din vnzarea investiiilor capitale.
Domeniul imobilier poate arta ieftin n Germania, n special n capitala Berlin, dar
costurile suplimentare aferente ar trebui s fie luate n considerare nainte de procesul de tratare
ca o investiie pentru viitor.

Ce se ntmpl pe piaa imobiliar din Germania?

Pentru birouri,
proprieti
rezideniale este n
cretere

CEREREA

Creeaz creterea preurilor

proprietii i duce la scderea
randamentelor iniiale

De la investitorii
strini, privai i
instituionali este la un
nivel inalt;

Se bazeaz pe ajustri

Vine de la investitori

OFERTA

Este deseori reprezentat

de portofoliul de oferte

privai i instituionali,
precum i de la Guvern

2.1 Cele mai atractive locuri pentru cumpararea de case

Remarcm cererea investitorilor strini datorit creterii preurilor care au lovit topul de
nentrecut n alte pri ale lumii, i nc n curs de atractivitate la un nivel mai sczut n
Germania. Companiile i firmele mai mari investesc astfel milioane n cumprarea de proprieti
n Germania. Pe o scar mai mic, ns investitorii individuali caut randament ridicat la o gam
de oferte ntre 1 i 10 milioane suma de investiii. ncepnd cu jumtatea anului 2006,
economia german se reface ntr-un ritm foarte bun. Pentru prima dat ntr-un deceniu, omajul a
ajuns la sub 4 milioane, i nu mai este peste 10%. Acesta a cobort de la 12,2% n februarie 2006
la 9,6% n noiembrie, care indic o mbuntire remarcabil pentru economia german. Acest
lucru este evident deja la chiriile pentru spaiile de birouri care sunt n cretere i, n acelai timp
crete i cererea de pe piaa imobiliar rezidenial. Anul 2007 a fost un an n curs de dezvoltare,
iar preurile caselor au crescut ca o consecin a faptului c n ultimii zece ani, s-a construit
8

foarte puin - ceea ce nseamn c exist o lips de ofert in ceea ce prive te casele. Dar asta
nseamn c, n continuare un investitor trebuie s se concentreze strict pe orae i pe zonele care
sunt cele mai cerute pentru inchiriere. Dar chiriile care s-au pltit cu doi sau de trei ani n urm,
n multe cazuri, nu vor fi uor obinute din nou, preurile crescnd constant . n trecut, multe
companii au nchiriat zeci de apartamente pentru a dispune de ele pentru scurt timp, personalul
sau nalta clas de apartamente disponibile pentru managerii i personalul de nivel superior de
management.
Concentrndu-ne pe anumite orae, cele mai atractive, precum i cele cu cel mai nalt
nivel de nchiriere sunt ca ntotdeauna: Frankfurt, Munchen, Stuttgart, Duesseldorf, Hamburg,
Koeln (Kln). Acestea sunt principalele zone urbane, care i vor pune amprenta n dezvoltarea
economic. Criza economic din anii 1998-2004 a fost, de asemenea asociat cu faptul c n
toat Germania de Est, n anii '90, investiiile imobiliare au fost ajutate de sistemul fiscal, iar
acum sunt mii de apartamente goale n Germania de Est - i nu pot fi date n chirie pentru nc o
perioad de timp, sau numai pentru o chirie mult mai mic dect cea calculat ini ial. Pe de alt
parte, orae precum Frankfurt, Munchen, Stuttgart prezint o stabilitate ridicat n ceea ce
privete chiriile, n special n zonele foarte bune din ora. n perspectiv, innd cont de faptul c
numrul de case noi construite pe an a fost n scdere n ultimii apte ani, acest lucru ar putea
nsemna o cretere n chirie n acele orae n care exist prea puine apartamente pe pia.
Renovarea cldirilor vechi, fie pstrarea lor pentru veniturile din nchirierea proprietii sau
remodelarea cldirilor n apartamente separate care pot fi vndute, ar putea fi un sector care ar
putea fi speculat, avnd n vedere faptul c prea puine case noi sunt construite.

Dup cum observm din graficul de mai sus, ca n multe alte ri are UE, n 2009, PIB-ul
Germaniei a scazut cu 5%, lovind piaa imobiliar. Preurile caselor noi au sczut cu 3,1% n
cursul anului pn n iunie 2009, n timp ce preul mediu al apartamentelor a scazut cu 5,1% fa
de luna mai a anului precedent 2009. Preurile domiciliilor existente au nregistrat astfel un
declin deosebit de clar, cu scderi de 12,1% fa de luna aprilie a anului precedent 2009.

2.2 Case de inchiriat

Aa numitele "Zinshaeuser" (case de inchiriat cu 8-20 camere sau apartamente) sunt cele
mai atractive ca oportunitate de investiie n Germania. n Frankfurt acestea sunt foarte greu de
gsit; n Duesseldorf, Hanovra i Berlin acest moment, nu pare a fi nici o problem. Cele mai
cutate sunt "Altbau"; cldirile care au fost construite la nceputul secolului trecut, sau chiar mai
devreme i au astfel o perioad cuprins ntre 80-120 de ani. n cazul n care aceste case sunt
modernizate, acestea sunt unice cu camerele lor mari, nivelul plafonului este la aproximativ 3.60
la 4.00 metri (cldiri, dup 1950 au cca. 2.50 metri nlime camer) cu excepia cazului n care
acestea sunt foarte noi acum plafoanele nalte sunt de preferat. Un Altbau modernizat este, de
asemenea, o foarte bun cldire care poate fi inchiriat. Aceste tipuri de apartamente sunt
selectate de vnzare, deoarece acestea sunt complet renovate recent, i, totui, tind s aib
caracter de stil vechi, timpuriu al anilor 1900. Aceste case sunt cele mai cutate, dup cele din

10

Frankfurt i valoarea lor crete n mod normal, este mai mare dect cea a unei cldiri noi, doar
pentru c nu sunt multiplicabile.
Cel mai important obstacol o reprezint veniturile din chirii care s-ar situa la o valuare
semnificativ mai mic dect nivelul chiriilor pentru birouri.
In ceea ce privete preul unei chirii n 2009
pentru o locuin nou ntr-o locaie bun ntr-un
centru metropolitan poate fi considerat ca fiind
favorabil n comparaie cu Londra sau Paris(dup
cum putem observa din graficele alaturate). Cu toate
acestea, centrele comerciale germane cu cele mai
mare chirii rezideniale precum Munchen sau
Frankfurt sunt aproximativ la acelai nivel cu
Amsterdam.

n ceea ce privete numrul de locuinte

existente, Berlin este oraul cu cea mai mare
pia pentru proprieti imobiliare rezideniale
din Germania (a se vedea graficul alturat),
urmat de Hamburg i Mnchen, n timp ce
Koln are aproximativ o jumtate de milion de
gospodrii.

Nivelul

mediu

al

chiriilor

rezideniale a crescut uor cu 2,2 la sut n

2009 n ntreaga Germanie, dup o cretere
similar n anii anteriori.
Cu toate acestea, chiriile nregistreaz
un trend ascendent pn la o valoare dubl n marile orae metropolitane determinat de migraia
ctre centrele mari de populaie, jucnd astfel un rol major n aceast tendin pozitiv. Cu toate
acestea ins nu toate oraele au inut pasul cu aceasta tendin de cretere privind chiriile n
11

aceeai msur: n Kln i Stuttgart s-a nregistrat reacia invers de scdere, stagnare sau
cretere uoar.
n timp ce n Berlin, Hamburg, Frankfurt si Dsseldorf chiriile au crescut mai puternic
dect n 2008, ritmul a sczut n Munchen.

Un factor important care st la baza creterii chiriilor sunt determinate de creterea

veniturilor disponibile ale gospodriilor private. n timp ce veniturile din Kln i Mnchen au
stagnat ntre 2004-2009, gospodriile private din Frankfurt au raportat un declin de aproximativ
5%, n timp ce veniturile din Hamburg i Berlin au crescut cu 2,6%, iar creterea a fost
nregistrat i n Dsseldorf (+1,3%) i Stuttgart (+1,6%). Cum era de ateptat, apartamentele
date n chirie n Frankfurt i Munchen sunt foarte scumpe, n timp ce preurile sunt mai
acceptabile n alte locaii.
Creterea veniturilor disponibile i continuarea tendintei de migrare ctre orae
metropolitane, asociate cu o activitate de construcii slabe din ultimii ani este motivul pentru care
chiria crete peste media pe termen lung pentru apartamente noi. nc relativ slab, activitatea de
construcii n Berlin i Hamburg asemenea, poate determina o cretere vizibil n chiriile pentru
apartamente noi n 2011.

12

2.3 Berlin - preurile scad n anumite zone

Capitala Germaniei ii continu procesul de atragere de noi locuitori, fapt reflectat n
cererea mare pentru locuine de nchiriat i cumprat. Piaa se menine la un nivel destul de
ridicat chiar dac preurile de vnzare au sczut uor n dou cartiere din centru, Mitte i
Tiergarten. Cei care i doresc o locuin proprie se ndreapt, n general, ctre periferie, n cazul
n care nu au cel puin 2.000 de euro de oferit pentru un m 2. Scderea preurilor este de peste
20%, n condiiile n care la nceputul anului preul era de 2.480 de euro/mp. n Wedding ns, m 2
s-a scumpit cu circa 15% fiind e cotat la 1.406 de euro, cu aproape 300 de euro mai mult fa de
acum cteva luni.
Preuri mai accesibile se gsesc n cartierele marginae. n cele mai fastuoase regiuni
periferice, respectiv Charlottenburg-Wilmersdorf, m2 cost n jur de 1.400-1.500 de euro, cu
circa 500 de euro mai puin fa de nceputul anului. Chiar dac i aici preurile au sczut uor,
Gruenewald, cea mai verde i mai scump zon berlinez i alege n continuare cu grij
locatarii. Cumprtorii trebuie s aib disponibilitatea de a plti 2.665 euro/mp.
Berlinul este mult mai prietenos cu cei care i caut o locuin cu chirie: preurile pornesc
de la 5 euro/mp (n Kreuzberg) i ajung la 10 euro/mp. Aceste sume nu includ i cheltuielile de
ntreinere.

13

Frankfurt, chirii mai mici cu 10%

Frankfurt este, istoric vorbind, un ora al locuinelor inchiriate, unde numrul de proprietari este
destul de mic. Muli oameni locuiesc ns aici in interes de serviciu, doar n timpul sptmnii i
pleac acas n weekend. n ultima perioad, preurile chiriilor au sczut uor fa de 2007. Cea
mai frecventa zon este sudul, acolo unde sunt i cele mai mari chirii: 13,37 euro/mp 2. n nordvest, diferena este doar de 1 euro. Mult mai ieftin este zona Gallus: 8,15 euro/mp 2, regiune
aflat ntr-un proces de transformare.
Hamburg - chirii ntre 3,73 i 16,30 euro/mp/lun
Hamburgul rmne un ora pretenios, dar pregtit s adopte pe oricine.
n Billbrook, de exemplu, chiriile sunt accesibile, 3,73 euro/mp 2, pentru cei care sunt ateni s
fructifice astfel de oportuniti. Accesibile sunt i preurile din Veddel: n jur de 3,75 euro/mp 2. n
cel mai dezmat cartier al oraului, chiria este de 7,58 euro, ceva mai puin dect n urm cu
cteva luni. Apropierea de centru cost destul de mult: 9,12 euro/mp2 pentru chiria lunar n zona
veche a Hamburgului - Hamburg Altstadt, n timp ce n St. George nu scade sub 9,37 euro.
Competiia celei mai scumpe regiuni este ctigat, de departe, de HafenCity: 16,30
euro/mp2/lun. Att pltete chiriaul ntr-o asemenea zona exclusivist.
Case ieftine n Sachsen1
Cele mai ieftine locuine germane se gsesc n estul rii. Noile cldiri construite aici dup
1990 au rmas n mare parte goale pentru c tinerii au ales s migreze n regiunile vestice ale
rii, unde existau mai multe locuri de munc, remunerate mai avantajos. Agenii imobiliari au
adoptat, de-a lungul timpului, diverse metode pentru a putea gsi clieni. Una dintre idei a fost
organizarea de excursii cu btrni din vest. Cu o pensie frumuic asigurat, ei ar fi putut ocupa
locuinele din est pentru bani mai puini, asigurnd, n acelai timp, consumul din regiunile
respective. Prea puini dintre acetia ns au adoptat aceast posibilitate.
n Leipzig i Dresden, cele mai mari orae din Sachsen, preurile locuinelor pornesc de la 500 de
euro/mp2 i ajung la 1.500 de euro/mp, n cazul caselor din centru.

1 http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germania-scade-dar-nu-se-preda6575.html
14

n ultimii 10 ani, preul caselor din Occident a crescut, atingnd niveluri astronomice. ns
nu i n Germania, unde piaa imobiliar rmne pe pozi ii de ceva vreme. Cine i i dore te o cas
n Germania astzi exist anse semnificative de a plti acelai pre pe care l-ar fi platit i cu un
deceniu n urm. n timp ce preurile caselor au crescut ntr-un ritm deosebit de accelerat n
multe ri industrializate, piaa din Germania pare s fie prizonier ntr-o bucl temporal: preul
din ziua de azi al caselor este aproape egal cu cel de acum zece ani.
Pentru a nelege de ce piaa imobiliar a Germaniei a stagnat n ultimul deceniu, trebuie
luat n considerare situaia ncepnd cu anii 1990. n iunie 1991, la opt luni de la reunificare, o
lege menit s revitalizeze economia fostei Germanii de Est, numit "Fordergebietsgesetz, a
intrat n vigoare. Ea oferea subvenii deosebit de generoase investitorilor n proprieti: oricine
renova sau achiziiona proprieti putea fi scutit de ntreaga sum a impozitelor n decursul a
zece ani.
Sprijinit de scutirile de impozit, piaa imobiliar din Germania a avut o dezvoltare puternic
la nceputul i mijlocul anilor 1990. ntre 1990 i 1998 anul n care au expirat scutirile de taxe,
preul proprietilor a crescut cu aproximativ 70%. ns, aceast politic a avut, n mod evident,
i consecine neplcute. n graba de a profita de avantajul incredibilelor scutiri de impozit, muli
dintre investitori au prut s uite s se ntrebe dac exist si o cerere corespunztoare pentru
proprietile pe care le renovau i construiau.

15

"Dup 1998 piaa s-a rcorit"2, spune Jurgen Michael Schick, vicepreedinte al Asociaiei
Germane pentru Domeniul Imobiliar (IVD), care reprezint interesele consilierilor pentru
proprieti, ale brokerilor, administratorilor i experilor. "Subveniile pentru impozite nu mai
existau, iar investitorii construiser cu mult peste cererea de pe pia".

2 http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-imobiliare-globalegermania.html
16

3. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Germania

Ca posibilitate de investiii, centrele comerciale dein o cot important din
capitalul imobiliar, oferind un spaiu mare de nchiriere. Aceste centre comerciale confer
stabilitate investitorilor datorit amplasrii n zone cu risc sczut, caracterizate de o cretere
puternic i durabil a economiei. Din cele dousprezece regiuni metropolitane3 ale Germaniei,
Mnchen i Hamburg ocup poziiile de vrf datorit puterii lor de cumprare.
n prezent sunt deschise aproximativ 371 de centre comerciale pe teritoriul rii, 243
(65%) se regasesc n cadrul regiunilor metropolitane.
O structurare a acestor regiuni metropolitane se poate realiza din urmtoarele puncte de
vedere:
Preferina investitorilor n domeniul imobiliar comercial ctre anumite zone
metropolitane. Conform acestui criteriu, dezvoltatorii prefer realizarea unei investiii n Munich,
Hamburg sau Rhine-Main fa de Ruhr sau Triunghiul Saxon. Aceast preferint este redat i n
graficul urmtor.

3 A se vedea Anexa nr. 1.

17

Mrimea centrelor comerciale reprezint un alt criteriu de clasificare a regiunilor

metropolitane, cele mai mari centre aflndu-se n Feankfurt, Ruhr sau Berlin, fa de Hanover
care are numrul cel mai mic de centre comerciale cu o suprafa mai mare de 50.000 m2.

Tot n funcie de mrime se poate observa ponderea mult mai mare a centrelor
comerciale peste 50.000 m2 n zonele metropolitane datorit rulajelor superioare a sumelor de
bani ntr-un an financiar, dar un numr mult mai mic al centrelor comerciale cu o suprafa
cuprins ntre 15.000-24.999m2.

18

Evaluarea centrelor comerciale n funcie de anul

inaugurrii relev treptele de extindere n Germania.
nainte de 1990, regiunile metropolitane din vest
precum: Ruhr (13 centre comerciale), Hamburg (13
centre comerciale) i Dsseldorf-Kln-Bonn (14
centre ) au condus aceste dezvoltri att fa de regiunile non-metropolitane ct i fa de restul
rii. Aceast diferen s-a meninut la un nivel relativ constant timp de zece ani, urmnd ca apoi
s inregistreze un decalaj nou.

n prezent se deruleaz noi proiecte ce vizeaz dezvoltarea pieei imobiliare comerciale pe

teritoriul Germaniei concentrate pe regiunea Frankfurt / Rin-Main, unde cinci centre comerciale
sunt n prezent n construcie, iar alte apte sunt n diferite stadii de planificare i regiunea
metropolitan Ruhr (a se vedea graficul de mai jos) unde n prezent patru centre comerciale sunt
n construcie, inclusiv

Dortmund cu un spaiu total de nchiriere de 33.000 m2. n plus,

dezvoltatorii de centre comerciale au n vedere ase proiecte n regiunea metropolitan din

Dsseldorf-Kln-Bonn i cinci sau ase n regiunea metropolitan Stuttgart.

19

Dincolo de regiunile metropolitane, 128 de centre comerciale sunt disponibile

consumatorilor, contribuind la obinerea de profit i implicit la dezvoltarea pieei imobiliare.
Acestea sunt de obicei centre comerciale deschise n ultimii ani. De exemplu, 46% din aceste
centre comerciale au fost construite dup anul 2000. Potenialul de cretere al centrelor
comerciale n acele orae n afara aglomerrilor urbane este limitat, dar nivelul mai redus de
concuren ntre centrele comerciale nseamn c locaii cu perspective economice promitoare
i un volum critic de clieni sunt deosebit de atractive pentru investitori imobiliari.
Evoluiile chiriilor de top4 aferente locaiilor din zona central a oraelor a
meninut pe ansamblu un nivel aproximativ constant, fiind ilustrat prin tabelul urmtor.

4 Chiria de top se refer la spaii ntr-o locaie cu vad comercial de 100m2 spaiu de vnzare i un front de
5m.

20

Cu toate acestea, chiriile contractuale sunt mai uor de suportat de ctre chiria datorit
unor stimulente cum ar fi acordarea unor subvenii pentru expansiune sau scutirea de la plata
chiriei, ce au fost acordate cu o frecven mai mare chiar dac nu au reprezentat sume foarte
consistente.
Piaa chiriilor imobiliare comerciale este diversificat n afara oraelor de top astfel nct n
oraele cu un nivel ridicat de putere de cumprare i mai presus de toate un factor central bun,
afieaz de obicei o dezvoltare stabil a preului de nchiriere, chiar i de dezvoltare pozitiv. n
schimb, orae din regiunea Ruhr, conurbaia, de exemplu, cu un nivel mai ridicat a presiunii
concureniale, denota o scdere a preurilor de nchiriere.
Astfel, Freiburg, Mnster i Heidelberg, se confrunt cu o tendin pozitiv, n timp ce
orase precum Essen sau Duisburg se confrunt cu o scdere a chiriilor n locaii prime din centrul
orasului. Acest lucru este adesea declanat de ctre deschiderea de noi centre comerciale. n plus,
sediile secundare ale centrelor de top i mijlocii, precum i oraele mai mici au raportat n
general, o tendin de scdere a preurilor de nchiriere.

4. Piaa imobiliar a birourilor din Germania

Ca urmare a stabilizrii situaiei economice naionale i internaionale n cursul anului
2009, developerii n anul 2010 au mizat pe o mic revenire a spaiilor de birouri n acel an i anul
urmtor(a se vedea graficul de mai jos stanga).

21

Aa cum se observ n graficul de mai sus dreapta, ncetinirea creterii economice a avut
un impact relativ redus n ceea ce privete nivelul chiriilor pentru birouri de la nceputul anului
2009. Astfel, chiriile n locaiile de lux au sczut cu o medie de 4% n 2009. Acest declin s-a
corectat ntr-o msur acceptabil fiind redat n graficul mai sus menionat.
Toate pieele imobiliare comerciale internaionale, att cele din SUA ct i cele europene
s-au confruntat cu un declin abrupt n nivelul chiriilor pentru birouri odat cu izbucnirea crizei
financiare i economice, dup cum arat graficul de pe pagina urmatoare. Cu toate acestea,
micarea descendent a nceput puin mai trziu dect n Germania, de exemplu, n Frana i
Marea Britanie, n cazul n care nivelul chiriilor pentru birouri a sczut cu aproximativ 12-22%
din 2007.
Cu toate acestea, n ceea ce privete proporia de spaii de birouri vacante, pe piaa
german nu funcioneaz la fel de bine. Dei rata de neocupare a crescut brusc n toate rile
europene, nivelurile din Germania au atins un nivel nalt pe o comparaie la nivel internaional n
anii urmtori: de exemplu, n perioada 2005-2009 a existat o rat medie de neocupare de 8,3% n
Germania, comparativ cu numai aproximativ 6,3% n Frana. n momentul impactului negativ
asupra pieei chiriilor nencheiate este simitor mai mare n Marea Britanie dect n Germania,
conform graficului de mai jos.

22

BERLIN
n ceea ce privete piaa de birouri de clasa I n Germania, Berlin a raportat un declin mai
mare din chirii n 2009, cu aproximativ 7% fa de anul anterior i rata de neocupare a urcat de la
8.6% la 8.9%. n prima jumtate a anului 2010, chiriile pentru locaiile top a sczut deoarece
cererea pentru spaii de birouri era foarte sczut, iar chiriile lunare pe m2 au ajuns la valori de 20
EUR. Acest nivel relativ sczut al chiriei pentru un ora european major este n principal o
consecin a produciei economice sczute. Trendul valorii chiriilor i al ratei de neocupare
pentru perioada 1999-2011.

FRANKFURT
Piaa imobiliar de birouri din Frankfurt este una activ n cadrul Germaniei.n termeni
absolui, Frankfurt este cel mai mic ca suprafa de pe pieele mari, deoarece alii au spaiu de
12,5-17 milioane m2. Pe de alt parte, piaa imobiliar a birourilor din Frankfurt se afl n frunte
n raport cu populaia ei, spaiu pe cap de locuitor este de 45 m2. Din 1999, spaiul disponibil n
Frankfurt a aratat o crestere peste medie de aproape 15%, aa cum arat graficul de mai jos.
Frankfurt este, prin urmare, lider printre locaiile majore, nu numai n ceea ce privete nivelurile
de chirie dar are de asemenea i cea mai mare rata de neocupare de aproximativ 15%.

23

HAMBURG
Piaa chiriilor pentru birouri din Hamburg a avut o reacie mai trzie dect n Berlin
privind rexarea creterii economice, cu doar o uoar scdere de 1,7% raportate n 2009.
Deoarece un volum consistent de spatii de birouri noi a fost sau e pe cale s fie finalizat n locaii
centrale, este de ateptat ca chiriile n oraul nord german din nou s scad uor pn la sfritul
acestui an. Similar la Berlin, numrul de birouri vacante continu s creasc, ns rata de
neocupare este probabil s rmn uor mai sczut dect media pentru locaiile prime germane.
MUNICH
Scderea nivelului cererii pentru spatii de birouri nu au avut un impact vizibil negativ
asupra chiriilor din Munich pn la jumtatea anului 2009. n medie pe parcursul anului 2009,
chiriile au fost cu doar 1,6% mai mici dect n anul precedent. Cu toate acestea chiriile sunt
susceptibile de a fi rmas sub presiune n a doua jumtate a anului, deoarece ponderea spaiilor
oferite nchirierii pentru birouri a crescut semnificativ. Nivelul chiriilor n 2010 au sczut cu 4%
fa de nivelul anului precedent. Aceast scdere ar fi peste medie n comparaie cu alte locaii de
top, cu toate acestea, rmne a doua locatie de birouri din punct de vedere al preului n
Germania.

Bibliografie

http://www.bundesbank.de/download/bankenaufsicht/dkp/200704dkp_b.pdf

http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Trend_barometer__real_estate_investment_market_Germany_2011/$FILE/EY_RE_Trendbarometer_20
11_eng.pdf

http://www.bayernlb.de/internet/en/homepage.ljsp

http://www.eurohypo.com/media/pdf/newsletter_und_marktberichte/MB_Deutschlan
d_englisch_2008.pdf
24

http://www.gud-estate.ru/news/20R4J2MI.pdf

http://www.dlapiper.com/files/Publication/3613cf91-9b10-459e-9c3665a3c6064b3d/Presentation/PublicationAttachment/3a5122a8-09a3-4bcd-bc9a5b1f3046641b/Real%20Estate%20in%20Germany.pdf

http://thankssjerseys.org/Papers/Rottke_RE_Cycles_in_Germany.pdf

http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/PR_engl_4_RE_Trendbarometer/
$FILE/PR_EY_Real_Estate_Trend_Barometer_2010_English.pdf

http://bizcovering.com/real-estate/best-sources-for-real-estate-listings-in-germany/

http://web.worldbank.org

http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germania-scade-darnu-se-preda-6575.html

http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-imobiliareglobale-germania.html

25