CAPITOLUL 1 PIAA IMOBILIAR I CARACTERISTICILE EI

1.1. Piaa imobiliar. Segmentarea pieei Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativgospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii. Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care lac obiectul actului de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de aceasta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului1. Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztoriior, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevaii, prosperitatea economic a societii. Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre < elelalte feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au 0 rela(ifl indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare. Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fizic i economic. Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are urmtoarele caracteristici:

 imobilitatea, adic permanena locului n care se alia, soliditatea, trinicia, caracterul staionar; materialitatea;

eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare; proprietatea de a fi gestionat. Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezint un obiect care cere direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea i dezvoltarea lui. Un bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului su. i este identificabil prin: calitatea de a fi o raritate; caracterul deficitar; gradul dezvoltrii; dependena de locul aflrii. Particularitile specifice ale bunurilor imobiliare, n calitatea lor de marfa, constituie cauza mpririi pieei imobiliare n segmente aparte. Criteriile de segmentare a pieei imobiliare pot fi urmtoarele: coninutul drepturilor de proprietate; destinaia funcional a bunurilor imobiliare: poziia geografic a bunurilor imobiliare; calitatea bunurilor imobiliare; motivarea investiional; alte criterii. In funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzaciei dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou segmente: piaa de vnzarecumprare i piaa nchirierilor. n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa servitutelor i a altor limitri ale dreptului deplin asupra proprietii. Pe piaa tranzaciilor de vnzare-cumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se comercializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie. Pe piaa nchirierilor obiectul tranzaciilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune. l In alt criteriu al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia I U I K -|ioiial a bunurilor imobiliare. Potrivit destinaiei bunurilor imobiliare, pista imobiliar poate fi divizat n urmtoarele segmente: piaa terenurilor; piaa proprietilor rezideniale; piaja proprietilor industriale; piaa proprietilor comerciale; piaa ncperilor nelocative;
alic

durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin, uzura; unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil;

La mulul sau, luciu- dintre ai este piee se mparte In iei toan mal mii I Dc exemplu, piaa terenurilor poale li reprezentat de Urmtoarele Sectoare piaa terenurilor agricole; piaa terenurilor din iuti avi Iau; piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale etc. Piaa proprietilor rezideniale poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje .a. Piaa imobiliar comercial este divizibil n piaa oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico-tiinifice, zonelor-business .a.m.d. Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extins prin divizarea fiecrui tip de proprietate. De pild, piaa caselor de locuit particulare poate fi mprit n categorii ce in de anul drii n exploatare a construciei respective, de spaiul total i cel locativ, de materialele de construcie folosite la nlarea pereilor, de nlimea etajelor, etc. Exist i este valorificat pe scar larg segmentarea pieei din punct de vedere geografic. n acest aspect, snt estimate i comparate pieele imobiliare din diferite ri, capitale ale acestora, piee oreneti, regionale, rurale. Piaa imobiliar poate fi foarte divers chiar n cadrul aceleiai localiti, ea coninnd un mare numr de elemente constitutive. n procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee imobiliare concrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric". Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeai. Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate poate servi mprirea administrativ-teritorial a urbei. n oraul Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identifiendu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de specialiti Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz. Spre exemplu, ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul oraului i cel al unui apartament identic de la Pota Veche este o discrepan n raport de 1:2. Dac segmentarea pieei va fi conceput dup criterii i mai riguroase i se vor lua n calcul mai muli indicatori - de pild, vecintatea obiectelor de infrastructur social, condiii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport i altele - atunci numrul zonelor valorice ar spori esenial. Astfel, primria or. Chiinu se conduce de un program, prevzut expres pentru evaluarea mrimii taxelor de nchiriere a obiectelor din patrimoniul municipal, acest program coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 130 de zone valorice. Segmentarea pieei imobiliare este realizabil i n funcie de calitatea bunurilor imobile. De exemplu, blocurile de locuit din zonele prestigioase ale oraului pot fi relaionate cu diferite segmente ale pieei din punct de vedere al calitii imobilului: casele construite dup proiecte standard se pot nvecina cu vile de lux. Segmentarea pieei imobiliare sub aspectul calitii bunurilor este ntr-o legtur strns cu segmentarea pieei sub aspectul preurilor. Cumprtorii de case cu un pre de peste 250 mii de dolari se vor deosebi tranant de cumprtorii unor apartamente estimate la 5-10 mii de dolari.
li

segmente . i i < - pieei

2

Motivarea investiional este un nou criteriu de segmentare a pieei. Unii investitori ar putea fi interesai de o proprietate care cere un management minimal, far mari beneficii, dar cu perspective de cretere a potenialului valoric. Alii ar putea s cumpere imobile ce le-ar oferi o bun acoperire n faa inspeciei fiscale. Investitorii dintr-o a treia categorie ar fi tentai de fluxurile pozitive de numerar, ca rezultat al exploatrii raionale a bunurilor imobiliare. 1.2. Particularitile tranzaciilor cu bunuri imobiliare Tranzaciile cu bunuri imobiliare reprezint aciunile cetenilor i persoanelor juridice orientate spre instituirea, ncetarea sau modificarea anumitor drepturi i obligaii. Scopul oricrei tranzacii este obinerea dreptului de proprietate sau dreptului de folosin asupra patrimoniului. Pe piaa imobiliar snt cunoscute urmtoarele tipuri de tranzacii'. Tranzacii cu terenuri: vnzarea-cumprarea terenului; darea n arend a terenului; donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt; schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt; transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social al unei ntreprinderi; motenirea terenului; transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe termen nelimitat); punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt, cu titlu de proprietate, pentru construcie individual de cas, de gospodrie pomilegumicol; privatizarea terenului: exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public. Tranzacii cu bunuri imobile locative: privatizarea apartamentelor i camerelor din fondul locativ municipal: vnzarea-cumprarea locuinelor, inclusiv cu plata n rate; vnzarea-cumprarea spaiului locativ, cu ntreinerea viager a proprietarului; schimbul de spaiu locativ;

nchirierea; donaia, motenirea; locaia de bunuri imobiliare; subnchirierea; mprumuturi garantate imobiliar (ipotecarea); participarea prin cot la construcia de locuine; determinarea cotei-pri din imobilul de locuit;

recunoaterea drepturilor de proprietate asupra spaiului locativ potrivit hotrrii judectoreti; rezilierea (desfacerea) contractului (de vnzare-cumprare, nchiriere, etc). Transacii cu cldiri i ncperi nelocative: vnzarea-cumprarea, darea n chirie a ncperilor, cldirilor i construciilor nelocative; vnzarea-cumprarea i darea n chirie a complexelor imobiliare; transmiterea ncperilor, cldirilor i construciilor nelocative n calitate de aport la capitalul social; luarea de credite prin gajarea bunurilor imobiliare; recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii judectoreti; desfacerea contractului (de vnzare-cumprare, de nchiriere .a.). Tranzaciile cu bunuri imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de tranzacii; au urmtoarele particulariti: 1. Toate tranzaciile cu bunuri imobiliare, prin natura lor, poart un caracter particular. Piaa imobiliar, n majoritatea cazurilor, nu este transparent; informaia cu privire la vnzri, nchirieri i alte tranzacii cu bunurile imobiliare nu este accesibil publicului larg. Nu snt credibile nici informaiile cu privire la tendinele de dezvoltare a pieei, publicate n presa periodic. De aceea, evaluatorul trebuie s-i planifice timp suplimentar, n cazul unor servicii de evaluare, pentru a reui s adune i s verifice informaiile necesare. 2. Intruct implic bunuri imobiliare, toate operaiunile au un caracter local. In acest sens, tranzaciile snt influenate puternic de condiiile locale -cadrul legislativ existent, tradiii de evaluare, etc.

li

Pitei ' ( " M " ou u n i .........m i o i i i i i . i l

1

. . i , i M I i . . 1 fn felul el Lucrul acesta ' iplirfl | >l III pili Iii IlIltlilAilfl I M I I H I I I I O I I I nobili.M C J cele dc dc/.vollaic a

plceloi loi ale I hlai pi bunurile Imobile tip, construite dup acelai proiect, cu utilizarea mljloaceloi de construcie unificate, produse pe cii industriale, se deosebesc
unele de altele prin particulariti de amplasare, poziionarea lor fa de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost nlate, de adncimea apelor freatice .a.m.d. Fiecare pia local st, de asemenea, sub incidena particularitilor ei, a ansamblului de factori ai mediului, extern i intern, ceea ce are un anumit impact asupra tranzaciei. In afar de factorii enumerai mai sus, unicitatea operaiunii este marcat i de caracteristicile individuale ale vnztorului i cumprtorului. 4. Tranzaciile cu bunuri imobiliare snt influenate n mare msur de nivelul de informare a vnztorului i cumprtorului, de caracteristicile personale, emoionale i psihologice ale acestora. Cumprtorul i vnztorul pot s formuleze enunuri ntemeiate pe zvonuri, capriciile modei sau nevoi psihologice confuze. Drept rezultat, se produce un decalaj mare ntre preurile de vnzare i condiiile de realizare a unei tranzacii. 5. Particularitile tranzaciilor cu bunuri imobiliare, de asemenea, snt legate de segmentarea pieei. Diferii participani ai pieei pot avea o diferit putere de cumprare i, implicit, diferite preferine i doleane. 6. Spre deosebire de tranzaciile cu alte feluri de proprietate, operaiunile cu bunuri imobiliare se caracterizeaz adesea printr-un numr relativ mic de cumprtori i vnztori de bunuri imobiliare, spre exemplu, cele unicale. De aceea, pentru a efectua o asemenea tranzacie, se cer i snt destul de importante anumite deprinderi profesionale i competene, pe care trebuie s le posede specialitii ce presteaz servicii de mediere. 7. O caracteristic a pieei imobiliare are la baz gradul mic de elasticitate a bunurilor imobiliare ofertate. Acest fapt se explic prin durabilitatea bunurilor imobiliare, prin timpul destul de mare, necesar lucrrilor de proiectare i de construcie, precum i prin caracterul local al imobilului. Dac ntr-o perspectiv apropiat preurile la bunurile imobiliare ar crete brusc, totui volumul ofertei ar fi greu de majorat. i viceversa, n cazul unui surplus de bunuri imobiliare, preurile stabilite pentru acestea vor rmne la acelai nivel sczut, ntr-o perioad relativ ndelungat, pn la dispariia ofertei suplimentare. 8. Tranzaciile cu bunurile imobiliare snt influenate de cererea fluctuant de bunuri imobiliare. De exemplu, o tire de ziar cu privire la condiiile ecologice improprii dintr-o anumit regiune a unei localiti poate determina scderea imediat a cererii i, n consecin, reducerea preurilor la bunurile imobiliare. Deschiderea vreunei universiti sau construcia vreunei ntreprinderi mari (factorul edilitar) pot determina o cretere brusc a cererii de bunuri imobiliare i a preurilor.
im.nu

Cercetnd particularitile de efectuare a operaiunilor pe piaa imobiliar i ca rezultat al unui astfel de studiu, fiecare participant la tranzaciile ei poate s trag concluzii cu privire la cel mai raional comportament profesional, la nivelul de competene cerut, cu privire la direciile de cercetare a pieei imobiliare, cu privire la exigenele vnztorilor i cumprtorilor, precum i la factorii ce influeneaz cererea i oferta. 1.3. Cererea i oferta pe piaa imobiliar Bunurile imobiliare au valoare, dac prezint o anumit utilitate pentru un oarecare grup de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile consumatorului, ntr-un anumit loc i ntr-o anumit perioad de timp. Bunul imobiliar poate fi necesar potenialului cumprtor sau arenda pentru atingerea unui scop economic concret (funcionarea ntreprinderii industriale sau comerciale, obinerea recoltei .a.) sau pentru satisfacerea nevoii de spaiu locativ. Imobilul are caracter de utilitate, ntruct potenialul consumator este gata s achite taxa de arend pentru folosirea temporar a lui. Imobilul i d proprietarului su sentimentul demnitii, satisface alte necesiti psihologice ale acestuia. Bunul imobiliar trebuie s fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai n acest caz potenialul cumprtor manifest interes fa de cutarea unui anumit fel de imobil i tendina vnztorilor de a diversific sortimental bunurile imobiliare comercializabile. Cererea i oferta pe piaa imobiliar iau natere din mbinarea celor dou caliti ale imobilului utilitatea i caracterul relativ deficitar. Oferta reprezint cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe pia la anumite preuri. Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenialii cumprtori ar vrea s le procure Ia anumite preuri. Interaciunea dintre cerere i ofert determin preul bunurilor imobiliare. Intr-o perspectiv de lung durat, cererea i oferta se manifest ca factori eficieni de modificare a preurilor. Dar ntr-un interval de timp scurt, cererea i oferta nu pot determina, ntotdeauna, preul de vnzare a boului imobiliar ntruct funcionarea pieei este distorsionabil de nx/n0Poml asupra bunurilor imobiliare, de controlul i sistemul de reglementa/^ a relaiilor de pia pe care-1 instituie statul. Pe fiece segment al pieei, cererea este influenat de facftor* specifici. In procesul de studiere a cererii de bunuri imobiliare locati/e> se vor ma m calcul: situaia demografic a pieei locale i dinamica dezvc?^ ei; standardele de nivel i ale modului de via, con^tltu*te Pe P^ata respectiv, ale diferitelor categorii de populaie; situaia curent i perspectivele de modificare a so!</am^tii cererii pentru diverse grupe sociale; veniturile reale ale diferitelor categorii de populaie. Cei care vor analiza cererea de bunuri cu destinaie cof^erc^a^ trebuie s fie ateni la urmtoarele: a) pentru imobile de oficiu:

Miijoritnlcit i n n / . i i uloi t u bunuri imobiliari' comporta imlrciuircn u i i o i resurse lare importante l i rodite bani are, di ai i eu 1 1 n ren de bunuri imobiliare este

tn funcie de rata dobtnziloi la * rodite

10. n derularea operaiunilor cu bunuri imobiliare, deseori are loc o neconcordan ntre categoriile economice: "cost", "valoare" i "pre", din cauza deosebirilor eseniale de interpretare a lor. Practica demonstreaz c valoarea de pia a bunului imobiliar adesea nu coincide cu preul de vnzare real al acestui bun. n unele etape de dezvoltare a pieei, costurile de producere a bunului imobil pot depi substanial valoarea lui de pia. Aceast discrepan se leag deseori de diferite riscuri, de factori inopinai i nedirij abili, cu impact asupra valorii bunului imobiliar.
4

activitatea economic pe piaa local, n ansamblu* mclusiv toate domeniile de realizare a businessului, aceast activitatea [faPtiftnd afluxul i refluxul de capital; sintezele informative ale Departamentului de statisti^ firme i companii;
cu

privire la nregistrarea noilor

datele despre ncetarea activitii unor firme i ca*nPann care au funcionat pn n prezent;
15

informaii statistice despre parametrii, specializrile necesitile de spaiu pentru oficii ale noilor companii; b) pentru bunuri imobiliare cu destinaie comercial: structura actual i gradul de utilizare a mrfurile?* alimentare i industriale, precum i compatibilitatea acestora cu cererea ^e cumprare i veniturile reale ale populaiei;

Flexibilitatea cererii este determinat de capacitatea cererii de reaciona la schimbarea de pre al bunului imobiliar. Flexibilitatea cererii pune n eviden urmtoarea relaie: cu ctc procente se va schimba cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent. Flexibilitatea ofertei demonstreaz cu ct va crete cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent.

perspectivele de modificare a situaiei demografice, a podului de via, a cererii solvabile i, n legtur cu acestea, a structurii const^mu^u*' perspectivele de modificare a cadrului legislativ pe*11 traficul de mrfuri i comer; starea de fapt i posibilitile de dezvoltare a politicii Q exPort-import a statului; tarifele curente pentru servicii de transport. Analiza cererii de bunuri imobiliare cu destinaie in^ustrlal trebuie nsoit de investigarea urmtoarelor aspecte:

nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale economiei

naionale, n care intr bunurile imobiliare evaluabile; existena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atragere a investiiilor pentru organizarea noilor procese de producie sau tehnologice. Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia necesar cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o pia imobiliar concret. Pe fiece segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din dou surse: volumul noii construcii; rezervele existente de bunuri imobiliare, libere i disponibile, n totalitate sau parial, pentru comercializare. In acest context, construcia nou va fi neleas ca o alternativ a spaiilor rezervate pe piaa imobiliar. Pentru a estima parametrii de utilizare a acestei noi surse de ofert, trebuie s se in seama de urmtoarele aspecte: ritmurile i volumul noii construcii; dinamica preurilor i tarifelor care au impact asupra valorii construciei; prezena tehnologiilor avansate i a materialelor calitative de construcie. Pornind de la analiza ofertei, se poate deduce nivelul actual i de perspectiv al ofertei pe un segment concret al pieei. Dac pe pia vor exista un surplus de cereri i o insuficien de oferte, atunci preurile i chiriile vor spori. Cererea este foarte sensibil la modificarea preurilor. Schimbrile ce vizeaz solvabilitatea populaiei, rata dobnzilor, instabilitatea politic, frica i ali factori pot influena cererea n orice clip, oriend. Dac pe piaa imobiliar exist un surplus de oferte, atunci nivelul preurilor i cel al plii pentru arend se diminueaz. Oferta nu reacioneaz chiar att de flexibil la schimbrile factorilor ce guverneaz piaa. Acest fapt se explic prin particularitile de creare a bunurilor imobile, duratei ciclului de investiii, capacitii volumului de investiii capitale care stau la baza procesului de construcie. n funcie de mutaiile ce au loc n condiiile pieei, relaia dintre cerere i ofert se determin prin noiunea de flexibilitate.
5 15

starea general a economiei rii;

< n u l .................i i - i " l ' i l u a n i

Iiiii1 - i . i t . <|r

i. ,-nlil. viiloiili-ii

.1.

| i | u |n

ri Fii.

pri i n i - l . ooii al produolil I lai I presurile de plai itni mal mari ( i n i i valoan a di produi ii. atunt I bunurlU Imobiliare voi i < < reati ptnl 1 v a ajunge la echilibru. Daci preurile de pial pentru construcia noiloi
I

.i

renii u i'iei c ..(}',! ne ni al pieei exist o anumit mrime a coeficientului de penetrabilitate pieei, care tace O discriminare calitativ ; i noiunilor de management "reuit" i "nesalislacatoi". De exemplu, pentru piaa imobiliar a SUA, n anii '90, coeficientul de penetrabilitate a pieei pentru casele de locuit destinate unei familiei era de 95%; pentru cele cu oficii - 80-85%. Potrivit datelor sintetizate de cercettorii rui 1, n SanktPetersburg, coeficientul de penetrabilitate a pieei, pentru imobilele cu destinaii industrial i de depozitare, era de circa 30%, pentru imobilele de odihn i tratament ntr-o zon balneoclimateric - de la 18 la 40%. Aceste cifre scot n eviden un nivel foarte sczut al activitii pe respectivele segmente ale pieei. n ceea ce privete piaa imobiliar din Republica Moldova, coeficientul de penetrabilitate a pieei este foarte greu de calculat, n lipsa informaiilor veridice despre starea real a ei.

bunuri imobiliare vor crete (aa cum .se ntmpl acum n Republica Moldova), atunci construcia noilor imobile se va tergiversa ori se va stopa definitiv, pn la creterea cererii n legtur cu sporirea preurilor pe pia. Dup evaluarea cererii i ofertei, se va trece la calcularea coeficientului de capacitate a pieei i a coeficientului de penetrabilitate a pieei. Coeficientul de capacitate a pieei permite s se determine cte uniti de imobil de un anumit fel vor fi achiziionate sau mchiriate pe piaa imobiliar regional. Acest coeficient este calculat separat pentru bunurile mobiliare de vnzare i pentru bunurile imobiliare de nchiriat. Pentru bunurile imobiliare scoase de vnzare se folosete urmtoarea formul:
Cantitatea bunuri lor imobiliare comercializate timp de un an Coeficientul de capacitate a pieei =-------------------------------------------------------------Numrul total de bunuri imobiliare vndute pe pia

Un coeficient mic de capacitate a pieei relev sau c pe pia exist un surplus de bunuri imobiliare, sau c cererea populaiei este insuficient de solvabil. Cu ct mai mic este coeficientul mediu de capacitate a pieei, cu att mai redus este activitatea economic a pieei n cauz. Un coeficient mare de capacitate a pieei vorbete despre o cerere mare de bunuri imobiliare, despre creterea preurilor la bunurile imobiliare, despre o cretere economic n aceast regiune. Studierea coeficientului de capacitate a pieei n procesul lui dinamic permite s se fac pronosticuri privitoare la dezvoltarea construciei, n ansamblu pe ramur, i a ntreprinderilor de construcii. Coeficientul de penetrabilitate a pieei se calculeaz pentru bunurile imobiliare, ale cror elemente (ca uniti aparte) pot fi date n chirie, de exemplu, pentru cldiri locative cu mai multe etaje, pentru centre comerciale, pentru sediile unor oficii mari. Coeficientul de penetrabilitate a pieei se caracterizeaz prin nivelul de nchiriere a unor elemente ale bunului i se calculeaz dup formula:
Uniti ale bunului imobiliar date n chirie pe parcursul unui an Coeficientul de ptrundere pe pia = ..----------------------------------------------------------Uniti ale bunului imobiliar date n chirie pe parcursul unui an

Creterea coeficientului de ptrundere pe pia se caracterizeaz, ndeosebi, prin atractivitatea de pia a bunului imobiliar dat n arend, corespunderii lui standardelor calitative, stabilite pe piaa n cauz, precum 91 prin nivelul do managernem >d imnului Imoblllaj 7 1 oompeteneli proft ilonals alt

MaKCHMOB ne^BH)KHMOCTH. - Cn6.:rinTep,

C. H.

OcHOBbl

npe,anpHHHMaTC.rIbCKOH

HCHTeJIbHOCTH 11a pblHKC

managt rulul

2000, pag. 100.

_
6

CAPITOLUL 2 PIAA IMOBILIAR DIN REPUBLICA MOLDOVA 2.1. Istoricul formrii pieei imobiliare n Moldova Dezvoltarea legislaiei cu privire la proprietate n Republica Moldova este diferit de cea a rilor vecine i din regiune - Rusia, Ucraina, Romnia. La nceputul sec. al XX-lea, Basarabia fcea parte din Imperiul Rus (gubernia Basarabiei). Dup 1918, n Basarabia, devenit parte component a Romniei, ca i n ntreaga ara, a avut loc mproprietrirea cu pmnt a ranilor, n cadrul reformei agrare din 1921-1924. n 1940 Basarabia i Bucovina de Nord au fost incluse n componena URSS. Aciunea legislaiei sovietice, inclusiv a legii cu privire la naionalizarea pmntului, a fost impus i aici printr-o hotrre a Prezidiului Sovietului Suprem al URSS. Pmntul, cu toate bogiile subsolului, resursele silvice i acvatice, au fost declarate proprietate de stat. n perioada dintre 1940 i 1991, toate proprietile imobiliare din Moldova aparineau statului, cu excepia unui mic sector al fondului locativ, cu statut de proprietate individuala, dar i n cazul lui, terenul pe care era amplasat construcia avea calitatea de proprietate a statului. Preurile unor astfel de bunuri imobile se formau pe aa-zisa pia neagr i erau cunoscute doar unui numr restrns de cumprtori i vinztori. n astfel de condiii, noiunea "valoarea de pia a bunului imobil" se raporta numai la un numr foarte mic de tranzacii cu casele particulare, de felul celor amintite mai sus, i avea o conotaie negativ, ntruct se considera o valoare constituit "la negru". Ca o consecin a acestei stri de lucruri, proprietatea privat asupra bunurilor imobile nu a avut un caracter de mas, pe parcursul mai multor decenii, pn n 1991, cnd a demarat Programul naional de privatizare. Pentru Moldova post-sovietic, noiunile "pia imobiliar" i "valoare de pia" snt relativ noi, fapt care ar putea ridica probleme de utilizare corect a lor, mai cu seam dac se ine seama de prezena diferitelor formulri i interpretri ale acestora. De la nceputul anilor '90 n Republica Moldova are loc trecerea la relaiile economiei de pia n toate domeniile economiei naionale. Dreptul la proprietate privat asupra bunurilor imobiliare a fost recunoscut prin Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22 ianuarie 1991. Aceast lege recunoate diferite drepturi i titluri de proprietate asupra bunurilor imobiliare, inclusiv: dreptul de proprietate; dreptul de gestiune economic; dreptul de administrare economic; dreptul de folosin n cteva forme (drept de folosin viager, drept de nchiriere, drept de folosin a bunului motenit, drept de reedin viager, drept de folosin a spaiului nelocativ, drept ipotecar, de servitute, drept de uzufruct). Fiecare dintre aceste drepturi urmeaz a fi nregistrat, n modul stabilit, n registrul bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial respectiv, n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobiliare nr. 1543-XIII din 25 februarie anul 1998. 7

Legea cu privire la privatizare, adoptat n 1991, a constituit baza juridic a transferului proprietii de stat ctre proprietatea privat. n Moldova, privatizarea s-a desfurat n mai multe etape: n prima faz (anii 1991-1993), au fost elaborate principalele acte normative, pentru reglementarea procesului de privatizare, printre acestea fiind sus-amintita Lege cu privire la privatizarea fondului locativ (1993), Programul naional de privatizare pe anii 1993-1994. Aceste acte oglindeau concepia privatizrii proprieti de stat, ordinea i modalitile de realizare a ei, particularitile privatizrii n diferite ramuri ale economiei. n aceeai perioad au fost elaborate primele Indicaii metodice pentru evaluarea patrimoniului ntreprinderilor i organizaiilor din Republica Moldova, acte aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 293 din 30 aprilie 1992. n conformitate cu acest document, valoarea iniial a bunului imobiliar, expus pentru privatizare, se calcula potrivit situaiei din data de 1 ianuarie 1992, cu o determinare ulterioar: a valorii iniiale indicat n bilanul contabil; a valorii iniiale de reconstituire; a valorii reziduale, indicat n bilanul contabil; a valorii reziduale de reconstituire; a valorii estimative. Valoarea rezidual se determina ca o valoare iniial de reconstituire, lundu-se n calcul uzura fizic i moral, precum i liberalizarea preurilor la data evalurii. n prima etap a privatizrii a fost adoptat, de asemenea, Hotrrea Guvernului nr. 118 din 5 martie 1993 "Cu privire la reevaluarea fondurilor fixe i corectarea rezultatelor evalurii patrimoniului de stat n scopul privatizrii, lund n considerare nivelul inflaiei n anul 1992", care stabilea regulile de efectuare a indexrii n conformitate cu Indicaiile metodice privind indexarea fondurilor fixe. Astfel, n prima faz a privatizrii a fost creat baza de drept i metodologic a efecturii evalurii n scopurile privatizrii. n faza a doua (anii 1994-1996) s-a trecut la realizarea practic a privatizrii fondului locativ, a ntreprinderilor industriale i imobilelor

21

comerciale. Virizarea bunurilor imobiliare cu destinaie industrial i comercial se efectua prin licitaie. Erau organizate dou feluri de licitaie: "cu nscriere pe list" - n acest fel au fost privatizate majoritatea imobilelor mari cu destinaie comercial i industrial - i licitaii tradiionale, n cadrul crora s-au vndut, "cu strigare", imobile relativ mici cu menire comercial. In cea de a doua etap a privatizrii patrimoniului de stat, drept mijloc principal de plat a fost admis Bonul Patrimonial (BP). Bonurile patrimoniale reprezentau hrtii de valoare speciale emise de stat, care erau acordate cetenilor Republicii Moldova pentru a cumpra proprietatea de stat n procesul privatizrii. Suma valorii BP eliberate fiecrui cetean ntrunea dou componente - valoarea BP acordate tuturor cetenilor Republicii Moldova (inclusiv copiilor nscui pn la data de ncepere a eliberrii bonurilor) i valoarea BP acordate cetenilor n funcie de vechimea total n munc la ntreprinderile, instituiile i organizaiile din Moldova. Cetenii Republicii Moldova aveau posibilitatea s participe nemijlocit la privatizarea fondului locativ, la licitaiile de nscriere la privatizare a ntreprinderilor industriale - n mod individual sau prin intermediari, care erau ageni profesioniti pe piaa hrtiilor de valoare (companii de trast, fonduri de investiii, brokeri). In a doua faz a privatizrii, a avut loc formarea propriu-zis a pieei imobiliare primare, iar partea cea mai mare a fondului locativ al statului i o parte considerabil a proprietilor comerciale i industriale au trecut n sectorul privat. Pe la finele anului 1996, n Moldova erau privatizate peste 86% din numrul apartamentelor, circa 80% din bunurile imobiliare cu destinaie comercial, 70% - cu destinaie industrial. Dar pmntul, inclusiv terenurile agricole, rmnea n proprietatea statului. In perioada 1994-1996 se lucreaz intens asupra dezvoltrii bazei normative a privatizrii. Parlamentul Republicii Moldova adopt Legea cu privire la societile pe aciuni, Legea cu privire la gaj i alte acte legislative. Snt elaborate metodele de evaluare a patrimoniului de stat. Prin Hotrrea Guvernului nr. 278 din 13 mai 1994 au fost aprobate "Indicaiile metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al ntreprinderii de arend". n anul 1995, Guvernul adopt Hotrrea nr. 645 "Cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice i fizice din Republica Moldova", n care se spune c valoarea patrimoniului imobiliar trebuie estimat indiferent de apartenena bunului evaluat, de metoda i scopul evalurii, cu excepia valorii impozabile a bunurilor imobiliare. i n 1996 snt emise mai multe acte normative ce reglementeaz procedura de determinare a valorii de reconstituire la preurile actuale', a preului unui metru ptrat din suprafaa total a unei construcii, cu luarea n calcul a coeficientului calitilor de ntrebuinare ncperii, pun i u n j ordinea vnzrii activelor care n-au fost valorificate n procesul tehnologic de la o ntreprindere1. Procesul de privatizare a avut un impact esenial asupra formrii pieei imobiliare. S-a produs o cretere dinamic a numrului tranzaciilor de vnzare-cimprare, de schimb, de divizare, de punere n gaj, nchiriere i alte tranzacii cu bunuri imobile. Dezvoltarea pieei imobiliare este neuniform, n funcie de zonele Republicii Moldova i de categoriile proprietilor imobiliare. O bun parte din aceste operaii se deruleaz n mun. Chiinu i n marile orae ale rii, cele mai frecvente fiind tranzaciile cu apartamente de la blocurile de locuit i cu bunurile imobiliare comerciale nu prea mari. n localitile urbane, tranzaciile cu

bunuri imobiliare antreneaz anual circa 10% din numrul total al caselor de locuit individuale, 8,5% din apartamente i aproape 3% din totalul proprietilor comerciale. Operaiile de vnzare-cumprare a ntreprinderilor industriale snt foarte rare. Dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente ntreprinderilor industriale i obiectelor comerciale privatizare nc nu este n totalitate definitivat. Prin Hotrrea Guvernului nr. 562 din 23 octombrie 1996 se ncerca reglementarea vnzri-cumprrii terenurilor aferente ntreprinderilor industriale privatizate sau supuse privatizrii. n conformitate cu acest cadru normativ, preul terenului privatizat se estima n funcie de locul aflrii, de buna organizare a lui i de prezena reelei tehnico-inginereti. La calcularea valorii normative a terenului se aplicau coeficieni de majorare sau diminuare ce reflectau influena sus-numiilor factori. Astfel, s-a fcut o tentativ de difereniere a valorii terenurilor n funcie de factorii ce afecteaz piaa. Pe parcurs, s-a vzut ns c puine au fost ntreprinderile care au reuit s privatizeze terenurile aferente - situaie explicabil printr-un ir de circumstane. De regul, majoritatea ntreprinderilor industriale deineau terenuri cu suprafee considerabile - de la 5 la 60 i mai multe hectare. Pe la mijlocul anilor '90, multe ntreprinderi se confruntau deja cu o grav criz economic i nu aveau de unde aloca resursele financiare necesare pentru privatizarea terenurilor. n plus, dei pe atunci piaa funciar nc nu exista, conductorii ntreprinderilor considerau c preul de privatizare a terenurilor aferente este exagerat de mape. n anii urmtori s-au adoptat un ir de acte normative care prevedeau reducerea preului pentru terenurile aferente ntreprinderilor privatizate, dar ele nu s-au soldat cu rezultatele scontate.

1 Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 665 din 29.11.1996.

8

A treia etap a privatizrii ine de perioada 1997-1998. n acest rstimp, piaa imobiliar mai este nc n proces de formare. Privatizarea se deruleaz n mod ealonat, potrivit Programului de privatizare pentru anii 1997-19982. Piatra de temelie a celei de a treia etape a privatizrii a constituit-o Legea Republicii Moldova nr. 1308 din 2 aprilie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului. n acest act legislativ snt definite noiunea "pre normativ", specificul vnzricumprrii terenurilor din proprietatea public i cea privat, particularitile vnzriicumprrii terenurilor de lng cas, suprafeelor de pmnt destinate construciilor din municipii, orae i sate. Legea stabilete i sistemul de deservire a procesului de vnzarecumprare a pmntului, particularitile de estimare a preului normativ al terenurilor n cazul nstrinrii forate. Sus-numita lege era preioas mai cu seam prin faptul c declara pmntul, inclusiv terenurile agricole, drept obiect de vnzare-cumprare. Procesul de privatizare a terenurilor agricole -a derulat n cadrul Programului naional "Pmnt". Oamenilor de la ar, foti membri ai gospodriilor colhoznice i lucrtori ai sovhozurilor, li se nmnau titluri de proprietate (certificate cu drept de proprietate) asupra terenurilor, mproprietrirea cetenilor cu pmnt avea loc n mod gratuit; terenurile erau repartizate din moiile fostelor colhozuri i sovhozuri. Suprafaa terenului repartizat depindea de un ir de factori, inclusiv vechimea de munc n colhoz sau sovhoz a potenialului titular de proprietate funciar, contribuia Iui sub aspect productiv. Terenurile repartizate n asemenea mod se numesc "cote echivalente de teren". Administraiile publice locale au fost nvestite cu drepturi depline de a adopta decizii cu privire la trecerea unor asemenea terenuri n sectorul privat. In ceea ce privete terenurile din centrele populate, s-a adoptat Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21 noiembrie 1998 cu privire la unele msuri de urgentare a procesului de privatizare. Prin aceast hotrre a fost aprobat Regulamentul cu privire la modul de transmitere n sectorul privat a terenurilor de lng cas n localitile urbane. Pentru acest fel de terenuri administraiile publice locale stabileau normativele de suprafa a terenurilor care aveau a trece n mod gratuit n proprietatea stpnilor de case individuale de locuit. Pentru diferite localiti s-au aplicat diferite normative de repartizare a terenurilor - de la 0,04-0,06 ha n orae pn la 0,15-0,25 ha n localiti rurale. Surplusurile de terenuri de pe lng cas puteau fi privatizate de proprietarii acestora sau, n cazul n care stpnul gospodriei renuna la privatizarea "surplusului" de pmnt i suprafaa terenului permitea formarea unui nou bun imobil, administraia public local lua acest surplus printr-o decizie special a ei. n cea de-a treia etap a privatizrii continu dezvoltarea metodologiei evalurii. A fost adoptat Hotrrea Guvernului nr. 374 din 6 aprilie 1998 despre aprobarea Regulamentului cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor i a bunurilor imobiliare aferente acestora. n Regulament se arat c preul de gaj la etapa iniiala a negocierilor, egal cu preul normativ al pmntului n continuare poate fi corectat pe calea negocierilor ntre depuntorul i deintorul gajului, inndu-se cont de conjunctura la moment a preurilor la terenuri.

Se adopt acte normative ce reglementeaz estimarea valorii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii3, evaluarea bunurilor sechestrate i confiscate ce urmeaz a fi comercializate4. O mare influen asupra perfecionrii metodologiei evalurii a exercitat Hotrrea Guvernului nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 cu privire la estimarea valorii spaiilor nelocative ce urmeaz a fi privatizate, n care a fost prezentat un sistem dc coeficieni prin care se lua n considerare impactul factorilor dc pia asupra valorii de reconstituire a cldirii. Metoda de evaluare prezentat prevedea luarea n calcul a factorului amplasarea obiectului, calitatea infrastructurii, destinaia i utilizarea curent a obiectului. Pentru acea etap, metoda respectiv era ct se poate de progresist i propunea efectuarea unei apropieri consecvente a valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea lor de pia. Etapa a patra a privatizrii a nceput n 1999 i continu pn n prezent. n aceast perioad se perfecioneaz legislaia i metodologia de evaluare. Se fac repetate modificri n Codul Funciar. Organele administraiei publice locale rspund att de repartizarea real (amplasarea pe teren) a cotelor de teren echivalente, ct i de transmiterea n proprietate privat a loturilor de lng cas n zona rural5. Fapt care, desigur, a influenat dezvoltarea pieei imobiliare. Spre finele anului 1999, circa un milion de ceteni deja primiser n felul acesta terenuri agricole cu titlu de proprietate. O atenie deosebit se acord privatizrii ntreprinderilor-monopoliste din sectorul energeticii, a ramurilor infrastructurii. In prezent au loc schimbri n ceea ce privete abordarea evalurii bunurilor imobiliare. Dupa

Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 412 din 06.05.97 despre executarea Decretului Preedintelui Republicii Moldova nr. 94-11 din 19 martie 1997. " Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 685 din 23.07.97 cu privire la reglementarea modului de sechestrare i comercializare a bunurilor.

3 Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 30 din 16.01.1996.

22

2 Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 30 din 16.01.1996.

22
1

Legea Republicii Moldova cu privire la Programul de privatizare pentru anii 19979

41998 nr.l2l7-XIII din 25 iunie 1997. 5 Legea Republicii Moldova nr. 1217-XIII din 25-06-97 cu privire la Programul dc privatizare
pentru anii 1997-1998. 25

ni wm
adoptarea I egli i u privire la < tivitatea i c evaluare6, u n u . 1 baz de evaluare estimata In scopul privatizrii proprietilor Imobiliare este valoarea tic
pia. O atenie lot mai marc se acorda problemelor privind reglementarea de ctre stat a pieei imobiliare, formarea infrastructurii pieei. 25 mii de tranzacii, n anul 2002 n tranzacii au fost implicate deja de 4,8 ori mai multe obiecte (fig. 2.1.). Datele pe primul trimestru al anului 2002 ne permit s facem concluzia c numrul tranzaciilor este n cretere continu. Conform unor calcule prognostice, numrul tranzaciilor cu proprieti imobiliare n 2002 va fi de 5,4 ori mai mare dect n 1999.

2.2. Caracterizarea dezvoltrii pieei imobiliare n Moldova

Pentru a face o analiz a pieei imobiliare din Republica Moldova, mai nti trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizeaz pia n ansamblu i unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de statistic al Moldovei, numrul bunurilor imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre: apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova -peste 330 de mii; case de locuit individuale n orae circa 125 de mii; case de locuit n localitile rurale - circa 900 de mii; proprieti industriale i comerciale - peste 50 de mii; loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole - circa 115 mii; garaje-120 de mii. Din 1997 obiecte ale vnzrii-cumprrii au devenit i terenurile, inclusiv cele cu destinaie agricol. Conform datelor Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, n momentul de fa, n sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare snt nregistrate circa 2,8 mii. de terenuri cu destinaie agricol. De menionat c datele mai sus prezentate au fost determinate de ctre autor pe baza analizei informaiei de la Departamentul de statistic al Moldovei. Datele acestea snt departe de a fi exacte, deoarece abia acum se creeaz un nou sistem de nregistrare n mas a proprietilor imobiliare. Dup cum arat experiena specialitilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, n cadrul procesului de nregistrare n mas snt depistate bunuri imobiliare nenregistrate, se constat schimbarea destinaiei unor obiecte (de exemplu, locuinele snt transformate n oficii sau magazine; cldire de profil neindustrial devin spaii comerciale, etc). De aceea, numai dup ncheierea procesului de nregistrare n mas a bunurilor imobiliare i crearea cadastrului vom putea obine caracteristici cantitative exacte privind piaa imobiliar att n ansamblu pe ar, ct i pe regiuni i localiti aparte. Gradul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar, pe regiune, ora. n perioada dintre i Ianuarie 1999 .i 31 martie 2002,

1999

2000

2001

2002 (pronostic)

Fig.2.1.Dinamica tranzaciilor cu bunurile imobiliare n perioada 1999 - 2002.

Cea mai activ pia imobiliar este cea din capitala Republicii Moldova, creia n revin 23,8% din numrul total de tranzacii nregistrate n 1999-2002 n toat ara. Dup Chiinu, n ordine descresend n ce privete numrul de tranzacii cu bunuri imobiliare, urmeaz oraele Bli (11,3%), Streni (10%), Edine (8,8%), Orhei (7,9%), Cahul (7.6%). Cea mai mic pondere o au oraul Taraclia, unde s-au nregistrat 1,4% din numrul total de tranzacii, i Comrat - 3,7% . Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare n Chiinu i alte orae i regiuni ale Moldovei reflect influena unor diverse tendine asupra dezvoltrii pieei (fig. 2.2.). n toate regiunile examinate, cu excepia judeului Edine, predomin operaiile de vinzare-cumprare a proprietilor imobiliare, ponderea crora n totalul de tranzacii se schimb de la 33,5%, n Cahul, la 76,4%, n Chiinu. Locul al doilea dup frecven realizrii revine tranzaciilor legate de transmiterea prin motenire a bunurilor imobi

n sistemul cadastrului bunurilor

imobiliare au fost nregistrate 240 mii de tranzacii cu proprieti imobiliare. Numrul acestor tranzacii, n ansamblu pe ar, crete an de an. Dac n 1999 au fost nregistrate cu puin peste

6 La efectuarea analizei au fost luate n calcul toate tranzaciile nregistrate pe teritoriul judeelor.
10

27

donaie 8,0% motenire 7,6%

nchiriere iooteca altele 48%^ 2'0% /~1-2%

donaie 15,5%

ipotecare nchiriere altele 3,5% 1,1%/" 0,4%

vmzare-cumpprare 76,4%,

or.Chii nau
ipotecar e 11,2%

motenire 30,0%

or.B ipotecare nchiriere li altele 6,3% "\ 1,8% /"0,4%

donaie 16,0%

donai e 18,2%

ipotecar e 9,2%

26,7% or.Ca huI ichiriere Fig. 2.2. Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare. altele 4,7% /*1.6%

motenire

or.Edi ne

liare. Ponderea acestor tranzacii este de 7,6% n Chiinu i variaz de la 21,1% la 38% n centrele judeene. n judeul Edine tranzaciile privind transmiterea prin motenire a proprietilor imobiliare prevaleaz asupra tranzaciilor de vnzare-cumprare i se situeaz pe primul loc n raport cu numrul total de operaiuni. Aceeai situaie se constat i n or. Comrat. Tranzaciile legate de donaia bunurilor imobiliare de asemenea snt destul de rspndite i variaz de la 8%, n Chiinu, la 18%, n or. Streni. O dezvoltare tot mai ampl, nu numai n Chiinu, dar i n alte orae ale Republicii Moldova, cunoate piaa ipotecar. Ponderea tranzaciilor de depunere n gaj a bunurilor imobiliare este foarte mic, ns analiza dinamicii acestor tranzacii pe judee indic o tendin stabil de cretere. Cea mai mic pondere a tuturor acestor tranzacii se nregistreaz n or. Bli (3,5%), dup care, n ordine cresctoare, urmeaz Chiinu (4,8%), Streni (6,2%), Edine (6,3), Orhei (9,2%), Cahul (11,2%). Ponderea cea mai mare o au tranzaciile de dare a proprietilor imobiliare n arend sau n chirie: de la 1,1% n or. Bli pn la 8,6% n or. Cahul. Totodat, vom meniona c, potrivit legislaiei Republicii Moldova, se nregistreaz numai arenda (nchirierea) proprietilor imobiliare pe un termen de cel puin trei ani. Arenda (nchirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai rspndit, ns aceste tranzacii nu pot fi analizate la nivel macroeconomic. Dezvoltarea pieei imobiliare se caracterizeaz, de asemenea, prin dinamica tranzaciilor realizate. n perioada 1999-2001, numrul operaiilor de vnzare-cumprare a proprietilor imobiliare n ansamblu pe ar a crescut de 3 ori, al tranzaciilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin motenire de 9 ori, al donaiilor - de 8 ori, al operaiunilor de depunere n gaj (ipotecare) - de 6,3 ori, numrul cazurilor de arend pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, n concluzie putem spune c numrul tranzaciilor cu bunuri imobiliare crete an de an n toate oraele i judeele rii, ns dinamica lor variaz n limite largi (tab. 2.1.).

Dinamica tranzaciilor cu bunuri imobiliare n perioada 1999-2001

Oraul, judeul Numrul de tranzacii (mii) 1999 2000 2001 Dinamica tranzaciilor ( % ) 1999 2000 2001

donai e 11,8%

or.Or faei

don aie 18.0 % mote nire 21,1 %

Chiinu Bli Cahul

11,76 16,94 2,24 6,97 0,76 4,80

24,19 14,50 9,95

100 144 100 31 1 100 6329

206 647 1309

or .Stren i

11

28

12

31

Dei n Chiinu i n alte orae mari se nregistreaz un numr mare de tranzacii, cea mai nalt dinamic a lor este caracteristic pentru oraele Comrat i Cahul, unde n ultimii trei ani numrul operaiunilor imobiliare tranzacionate a crescut de 15 i 13 ori, respectiv. Cea mai slab dinamic a pieei se nregistreaz la Chiinu, unde numrul tranzaciilor cu proprietile imobiliare a crescut de numai dou ori. n Chiinu, cel mai activ segment al pieei este piaa locuinelor (apartamentelor la bloc) (tab. 2.2). Asta se explic prin faptul c, n comparaie cu casele individuale de locuit, locuinele la bloc se vnd la preuri mai mici, sunt construite n temei dup proiecte-tip i garanteaz anumite standarde ale calitii (raportul dintre suprafaa locuibil i suprafaa total, un anumit set de servicii, etc). n Chiinu n tranzacii imobiliare particip circa 10% din numrul lor total. n 2001 cifra aceasta a crescut pn la 14%. n judeele Republicii Moldova, piaa locuinelor de asemenea este destul de dezvoltat. n 1999, n medie pe ar tranzaciile cu locuine constituiau 56% din numrul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare. Ctre sfritul anului 2001 n structura tranzaciilor s-au produs mari schimbri i ponderea tranzaciilor cu apartamente a sczut la 22%. In ultimii ani s-a nviorat i piaa tranzaciilor cu terenuri cu destinaie agricol. Cotele de teren echivalente primite de rani deseori particip la operaiile de vnzare-cumprare, de schimb, motenire, donaie. n 1999 2001 numrul tranzaciilor cu terenuri agricole a crescut de peste 4 ori (de la 14% n 1999, la 60% n 2001). n momentul de fa, operaiile de vnzarecumprare a terenurilor agricole constituie segmentul cel mai activ al pieei imobiliare.

12 13
12

13

Soroca

100

68

17

12

3
0

7 Streni Ungheni Taraclia Total pe Moldova 100 100 100 100 76 68 89 60 12 16 8 12 4 13 1 22 7 3 2 6

14

31

n toate judeele Republicii Moldova, volumul tranzaciilor cu terenuri agricole constituie peste 75% din volumul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare (cu excepia judeelor Bli, Soroca i Ungheni). Pe locul al doilea dup frecvena realizrii tranzaciilor cu proprieti imobiliare se afl tranzaciile cu case de locuit individuale. Piaa caselor de locuit este mai puin activ n localitile rurale, unde n majoritatea cazurilor cutarea cumprtorilor cere mult timp, iar preul de vnzare a caselor este de cteva ori mai mic dect cheltuielile pentru construcia lor. Proprietile comerciale i industriale rareori particip la tranzacii, totui ponderea lor n numrul total al tranzaciilor cu proprieti imobiliare crete. De exemplu, n perioada analizat, n Chiinu, volumul total al tranzaciilor a crescut de dou ori, iar numrul tranzaciilor cu proprieti comerciale i industriale a crescut de 26 de ori. n or. Bli, aceast cretere a fost de 5 ori, n Cahul - de 8,5 ori. Aceeai tendin exist n multe judee, fapt ce demonstreaz avansarea pieei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou. Starea actual a pieei imobiliare din Republica Moldova se caracterizeaz prin oscilaii brute a preurilor, n special la bunurile imobiliare locative. n perioada august 2001 - iunie 2002, preurile la proprietile rezideniale n Chiinu au crescut n medie cu 3540%. Dinamica preurilor pentru 1 m. p. de suprafa locativ este prezentat n fg. 2.3. n prezent, preul pentru 1 m. p. de suprafa la apartamentele standard n Chiinu este n medie de 180-190 dolari SUA. Preul pentru 1 m. p. de suprafa la casele de locuit individuale este cu mult mai mare i constituie n medie 280-500 dolari SUA. Pentru prima dat n ultimii ani, n mai 2002 cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta, ceea ce a permis vnztorilor de proprieti imobiliare s mreasc preul ofertei cu nc 10%. Schimbarea raportului dintre cerere i ofert s-a produs pe parcursul ctorva ani. Dac n perioada 1999-2001 oferta de apartamente n Chiinu depea cererea de 10 ori, n 2001 oferta era de numai trei ori mai mare dect cererea. n felul acesta, an de an scdea numrul potenialilor vnztori n raport cu potenialii cumprtori. Deci, avea loc absorbia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construciei de locuine.
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

la spaiile comerciale i pentru oficii constituie n medie 250-400 dolari. Pentru comparaie, preurile la spaiile de producie nu depesc 100 de dolari pentru 1 m. p. n centrele de jude i n alte orae din Moldova preurile la proprietile rezideniale snt mult mai joase i aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor. Preurile la terenurile cu destinaie agricol, dup civa ani de oscilare, s-au stabilit la nivelul de 47 mii de lei pentru 1 ha de pmnt, ceea ce este de 4-5 ori mai puin dect preul mediu normativ. Piaa imobiliar din Moldova se caracterizeaz i prin numrul mare de proprieti imobiliare date n chirie. n perioada supus analizei a avut loc scderea taxei de nchiriere a obiectivelor administrative i comerciale. La nceputul anului 2002, chiria pentru 1 m. p. de suprafa total a constituit: la obiectivele comerciale - 4,8 dolari pe lun; la cldirile administrative -

5,7 dolari pe l u n a (hiria pentru obiectivele locative a crescut n comparaie cu anul 2001 i constituia 1 , 4 dolari de lun. n urma analizei efectuate putem trage concluzia c piaa imobiliar din Moldova s-a format, c toate segmentele sale snt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura pieei, care contribuie la realizarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziie a informaiei, prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei. imobiliar fie n baza costurilor pentru reconstrucie (n cazul construciilor i cldirilor), fie n baza gradului de bonitate a pmntului (n cazul terenurilor). n ultimii ani s-au fcut diferite ncercri de a apropia valoarea normativ a terenurilor sau valoarea de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea de pia prin introducerea coeficienilor de reestimare a valorii bunurilor imobiliare, a diferiilor coeficieni de majorare i de diminuare care s reflecte influena unor aa factori ca amplasarea bunului imobiliar, existena i gradul de dezvoltare a infrastructurii sociale i de producie. Astfel de propuneri se conineau n Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 412 din 6 mai 1997, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la msurile pentru executarea Legii "Cu privire la programul de privatizare pe anii 1997-1998" nr. 1056 din 12 noiembrie 1997, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 349 din 21 iunie 1996, Hotrrea Guvernului nr. 122 din 4 februarie 1998, Legea Republicii Moldova cu privire la intrarea n vigoare a Titlului VI al Codului Fiscal nr. 1056-XIV din 16 iunie 2000 . a. Unele dintre aceste acte normative nu mai snt valabile, multe rmn n vigoare i se aplic pe larg de ctre evaluatorii practicieni. Dei aplicarea acestor acte nu ntotdeauna permite s fie determinat valoarea real a bunurilor imobiliare, evaluatorii de la ntreprinderile de stat de evaluare snt obligai s le utilizeze n munca lor. Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibiliti mai largi n alegerea metodelor i tehnicilor concrete de evaluare, dar nici n aceast sfer nu exist unitate. Bncile comerciale i companiile private care activeaz n domeniul evalurii elaboreaz abordri i metodici individuale de evaluare a bunurilor imobiliare, bazate pe principii de pia, trateaz n mod
51

Fig.2.3 Preurile pentru 1 mp. de suprafa total la locuine n perioada 19942002 n prezent, preurile la locuinele de o camer n Chiinu sn de 5000-de dolari, la locuinele de dou camere 8000-13500 dolari, la locuinele de trei camere 12000-16000 de dolari. Comparativ cu nceputul anului 2002, preurile la garsoniere au crescut n medie cu 15002000 dc dolari, la locuinele cu dou camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei camere 3000-5000 de dolari.1 Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. Preul pentru 1 m. p. suprafa util al unui astfel de obiectiv oscileaz ntre 180 i 800 de dolari. n medie, la nceputul anului 2002, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 170 de dolari, 1 m. p. n cldirile administrative - 200 dolari. n zonele de prestigiu ale Chiinului, preurile
15

clik-ni aplicarea metodelor de pia n determinarea valorii bunurilor imobiliare Deseori, aceste elaborri constituie obiectul secretului comercial i n u snl accesibile pentru studierea, analiza i aplicarea lor de ctre ali evaluatoi i

16

51