UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE ŞI CONSTRUCŢII

Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

Bazele activităţii economice ale întreprinderii pe

piaţa imobiliară
Îndrumar metodic

CHIŞINĂU
U.T.M.
2007
 Prezentul îndrumar metodic este destinat studenţilor U.T.M. la
specialitatea „Evaluarea imobilului” la ambele forme de învăţămînt
– de zi şi cu frecvenţa redusă, urmărind scopul de a asigura
însuşirea materialului prevăzut de programa de învăţămînt.

Autor: conf.univ., dr.econ. Olga Buzu

Redactor responsabil: conf.univ. Liubov Usturoi

Recenzent: conf.univ., dr. Tatiana Sanduţa

2
 © U.T.M.,2007
1. Scopurile de elaborare

Lucrarea de an la disciplina „Economia imobiliară” este o lucrare în

care studentul bazându-se pe materialul teoretic însuşit determină
bazele activităţii economice a unei întreprinderi ce activează pe
piaţa imobiliară. În lucrarea dată studentul efectuează o analiză
complexă a indicelor tehnico-economici ai activităţii întreprinderii,
propune căile de soluţionare a problemelor economice, analizează
rezervele de diminuare a costului serviciilor prestate, rezervele de
majorare a eficacităţii producerii. Aplicând metodele de evaluare
ale investiţiilor, studentul propune soluţia cea mai optimală a unui
proiect investiţional. După efectuarea calculelor economice
studentul analizează şi propune căile de ridicare a capacităţii de
concurenţă a întreprinderii pe piaţa imobiliară.

2. Sarcinile lucrării de an:

• De analizat structura cheltuielilor a unei întreprinderi

pe piaţa imobiliară;
• De stabilit variantele posibile ale venitului
întreprinderii;
• De analizat repartizarea beneficiului al
întreprinderii;
• De a cunoaşte cum se elaborează schema de
încadrare a lucrătorilor şi cum se calculează fondul
anual de remunerare a muncii;
• De a cunoaşte cum se calculează indicii ce
caracterizează eficienţa folosirii fondurilor fixe şi
fondurilor de rulment;
• De a cunoaşte metodele de bază de evaluare a
investiţiilor şi aplicarea lor în situaţiile concrete de
selectare a variantei optimale a uni proiect
investiţional;
3
 • De a studia rezervele de majorare a eficienţei în
activitate unei întreprinderi pe piaţa imobiliară.

3. Conţinutul lucrării de an

Lucrarea de an se elaborează conform unor cerinţe anumite

faţă de componenţă, conţinut, oformare şi volum.

Componenţa recomandată în lucrarea de an:

Introducere
Capitolul I. Determinarea cheltuielilor anuale ale
întreprinderii
1.1. Determinarea numărului lucrătorilor întreprinderii
1.2. Calcularea fondului de salarizare şi a sumelor alocărilor în
fondul de asigurare medicală şi fondul de asigurare socială
1.3. Fondurile fixe ale întreprinderii. Calcularea alocărilor
pentru amortizarea fondurilor fixe
1.4. Mijloacele circulante ale întreprinderii
1.5. Calcularea cheltuielilor directe ale întreprinderii
1.6. Calcularea cheltuielilor indirecte ale întreprinderii
1.7. Determinarea sumei totale a cheltuielilor anuale ale
întreprinderii
Capitolul II. Formarea şi repartizarea a beneficiului
întreprinderii
2.1. Formarea beneficiului a întreprinderii
2.2. Repartizarea beneficiului
Capitolul III. Activitatea investiţională a întreprinderii pe
piaţa imobiliară
3.1. Determinarea celei mai eficiente variante a proiectului
investiţional
3.2. Determinarea celei mai eficiente variante de obţinere a
venitului de la exploatarea bunului imobil
3.3. Determinarea surselor posibile de finanţare a proiectului
investiţional

4
 Capitolul IV. Analiza indicelor tehnico-economici în
dezvoltarea unei întreprinderi
Capitolul V. Activitatea de marketing la întreprindere
5.1. Politica preţurilor întreprinderii
5.2.Strategia de promovare a serviciilor prestate de
întreprindere pe piaţa imobiliară
5.3.Analiza punctelor forte şi slabe ale activităţii
întreprinderii
Concluzii şi recomandări
Bibliografia

Conţinutul lucrării de an
Conţinutul lucrării trebuie să reflecte temele cele mai
importante ale disciplinei „Economia imobiliară”, să orienteze
studenţii la dirijarea eficientă ale resurselor întreprinderii, la
dezvoltarea potenţialului economic şi de producere, la aplicarea
soluţiilor investiţionale progresiste.
Fiecare student elaborează lucrarea de an conform sarcinii
individuale. Scopul lucrării constă în calcularea şi analiza indicelor
tehnico-economici ai întreprinderii, în selectarea celei mai optimale
variante a proiectului de investiţii. Întreprinderea analizată îşi
desfăşoară activitatea sa în următoarele direcţii:
• Expertiza tehnică a clădirilor şi edificiilor;
• Prestarea serviciilor de evaluare;
• Organizarea licitaţiilor de vînzare a bunurilor imobile
sechestrate;
• Activitatea de intermediere în tranzacţii de vînzare-
cumpărare a bunurilor imobile;
• Creditarea ipotecară a tranzacţiilor cu bunurile imobile;
• Analiza pieţii bunurilor imobile şi comercializarea
informaţiei;
• Activitatea de investiţii;
• Activitatea financiară.
Informaţia despre volumul lucrărilor după direcţii de
activitate ale întreprinderii este prezentată în sarcina pentru
5
elaborarea lucrării de an. În funcţie de volumul total al lucrărilor
se elaborează schema de încadrare a lucrătorilor întreprinderii, se
determină numărul de lucrători în fiecare secţie şi direcţie a
întreprinderii, se calculează numărul total al lucrătorilor
întreprinderii şi fondul anual de remunerare a muncii.
Volumul serviciilor anuale prestate de către întreprindere
serveşte drept bază pentru calcularea sumei cheltuielilor de
materiale pentru desfăşurarea volumului anual al lucrărilor, pentru
calcularea mărimii anuale ale mijloacelor circulante.
După determinarea tuturor resurselor necesare pentru
efectuarea volumului planificat al lucrărilor, studentul calculează
cheltuielile totale ale întreprinderii şi determină mărimea
beneficiului.
De asemenea, luând în consideraţie şi tendinţele moderne pe
piaţa imobiliară, în lucrarea de an se efectuează şi analiza a două
variante ale proiectului de construcţie şi de exploatare a unui bun
imobil. Pentru determinarea eficienţei economice ale variantelor
analizate studentul aplică metodele moderne de evaluare a
proiectelor investiţionale şi elaborează recomandări concrete
referitoare la implementarea proiectelor date.

Cerinţe faţă de oformarea lucrării de an

Lucrarea de an se elaborează pe foi formatul A4, textul se

scrie pe o singură parte a foii şi poate fi cules la calculator sau
prezentat în formă de manuscris. În ultimul caz textul trebuie să fie
scris clar, citeţ şi fără greşeli sau tăieturi. Dacă textul este cules la
calculator, se aplică caracterul de tipul Times New Roman,
mărimea 12 şi intervalul 1,5.
Repartizarea textului pe foaie trebuie să fie în felul următor:
Marginile: din stânga - 30 mm, din dreapta – 10 mm, de sus –
20 mm şi de jos – 25 mm.
Numerotarea se începe de la foaia de titlu, dar se scrie de la
„Introducere” (Ex). Dacă „Cuprinsul” constituie o pagină, atunci

6
„Introducerea” se începe totdeauna cu pagina a treia , iar
numărul paginii se aplică jos la centrul paginii.
Toate formulele, tabelele, schemele trebuie să fie numerotate
în continuu de la începutul lucrării şi să conţină trimiteri în text.
Formulele se scriu la mijloc, din rînd nou. Toate formulele se
numerotează în ordine crescătoare pe partea dreaptă între
paranteze rotunde. Exemplu:
VP
Rmf =
MF
(14)

Fiecare tabel trebuie să fie numerotat cu cuvîntul „Tabelul”,

urmat de numărul lui, scris în colţul de sus din dreapta, apoi
mai jos urmează denumirea, care se scrie la mijloc. Antetul
tabelului nu trebuie să conţină coloane fără titlu. Exemplu:

Tabelul 1
Calculul uzurii mijloacelor fixe prin metoda casării liniare
Valoarea de Uzura anuală, Uzura Valoarea de
Anii intrare, (20 %) mii acumulată, bilanţ,
mii lei lei mii lei mii lei
0 50 000 - - 50 000
1 50 000 10 000 10 000 40 000
2 50 000 10 000 20 000 30 000

Toate figurile şi schemele trebuie să aibă denumire, care se

scrie sub figură şi se numerotează în continuare.
După denumirea tabelului, figurii, capitolului, subcapitolului,
punct nu se pune.

7
 Volumul lucrării de an nu are o importanţă principială şi
depinde de forma de prezentare. Lucrarea de an are un caracter de
investigaţii. Îndrumarul metodic nu limitează studenţii în efectuarea
calculelor şi prezentarea lor în forma grafică ci stabileşte numai
cerinţele minimale faţă de conţinutul lucrării.

4. Indicaţii referitor la executarea lucrării de an

Conform capitolului 3 al prezentului îndrumar metodic,

lucrarea de an constă din 5 capitole, introducere, concluzii
recomandări şi bibliografie.
În introducere studentul trebuie să descrie actualitatea
lucrării, rolul analizei economice, utilizării raţionale a tuturor
tipurilor de resurse (resurselor umane, tehnice, materiale, financiare
şi informaţionale) în activitatea întreprinderii pe piaţa imobiliară.
De asemenea este necesar de indicat sursele de bază de informaţii,
utilizate în lucrarea dată – legislaţia Republicii Moldova,
instrucţiuni, indicaţii metodice etc. În partea de încheierea a
introducerii este necesar de prezentat structura lucrării de an şi de
caracterizat succint fiecare din capitole. Volumul introducerii nu
trebuie să fie mai mic de 2 pagini.

În capitolul I „Determinarea cheltuielilor anuale ale

întreprinderii” se analizează următoarele întrebări:
1.1. Determinarea numărului lucrătorilor la întreprindere
1.2. Calcularea fondului de salarizare şi sumelor alocărilor în
fondul de asigurare medicală şi fondul de asigurare socială
1.3. Fondurile fixe ale întreprinderii. Calcularea alocărilor
pentru amortizarea fondurilor fixe
1.4. Mijloacele circulante ale întreprinderii
1.5. Calcularea cheltuielilor directe ale întreprinderii
1.6. Calcularea cheltuielilor indirecte ale întreprinderii
1.7. Determinarea sumei totale a cheltuielilor întreprinderii

8
 În subcapitolul 1.1 „Determinarea numărului lucrătorilor
al întreprinderii” , studentul în baza datelor despre volumul
lucrărilor efectuate de întreprindere pe parcursul anului şi datelor
despre cota-parte a salariului în încasările anuale după fiecare
direcţie de activitate a întreprinderii calculează numărul de lucrători
ai întreprinderii.
Pînă la efectuarea calculelor date studentul determină fondul
anual de remunerare a muncii pentru fiecare secţie şi pe
întreprindere în general. Pentru determinarea salariului pentru
fiecare din colaboratorii ai întreprinderii studentul trebuie să ia în
consideraţie cerinţele legislaţiei Republicii Moldova, datele
statistice despre salariu mediu a lucrătorilor în Moldova.
De asemenea, este necesar de menţionat, că întreprinderea
prestează servicii relativ noi pe piaţa imobiliară, faptul care
presupune o atenţie deosebită faţă de nivelul de calificare a
specialiştilor. Afirmaţia dată înseamnă că salariul mediu a unui
lucrător la întreprinderea analizată trebuie să fie mai mare decît
salariul mediu lunar a unui lucrător din sectorul public, şi mai mare
decît salariul mediu pe Moldova.
În scopul economisirii fondului de remunerare a muncii a
lucrătorilor întreprinderii şi pentru reducerea numărului de
lucrători, poate fi prevăzută combinarea funcţiilor specialiştilor din
întreprindere. De exemplu, vice directorul al întreprinderii în
acelaşi timp poate se fie şi conducătorul al unei din secţii ale
întreprinderii.

Lista recomandată a lucrătorilor întreprinderii

Personalul administrativ
Director, vice director, contabil, secretar, curier,
conducător al maşinei auto, direticătoare, personal de
deservire, etc..

Personalul operaţional
Experţii tehnici, arhitect, inginer-constructor;

9
 Evaluatori (şeful secţiei, evaluator categoria 1, evaluator
categoria 2, evaluator stagiar);
Specialişti în organizarea licitaţiilor;
Secţia serviciilor de intermediere (şeful secţiei, agenţi
imobiliari (rieltori), jurişti);
Secţia de analiză a pieţei (secţia marketing) – şeful secţiei,
inginer-analist, marketolog);
Secţia de creditare şi de investiţii (şeful secţiei, economist
(expertiza proiectelor de investiţii), economişti, finansişti).
Dacă în volumul lucrărilor efectuate de întreprindere nu sunt
indicate încasări pe una sau cîteva din direcţiile de activitate a
întreprinderii, studentul decide despre reducerea completă sau
parţială a secţiei respective. În ultimul caz trebuie de luat în
consideraţie că salariul lucrătorilor din secţia respectivă va fi
format din contul alocărilor din fondurile de salarizare ale altor
secţii ale întreprinderii.

În subcapitolul 1.2. „Calcularea fondului de salarizare şi

a sumelor alocărilor în fondul de asigurare medicală şi fondul
de asigurare socială” se calculează fondul de remunerare a
muncii a tuturor lucrătorilor ai întreprinderii şi salariul mediu
anual al lucrătorilor din toate secţiile.
Este important de menţionat că personalul întreprinderii să
împartă în două grupe – personalul administrativ şi personalul
operaţional, care este implicat direct în activitatea de producere.
Fondul de remunerare a muncii personalului administrativ
nu depinde de volumul lucrărilor efectuate. Salariul personalului
operaţional se calculează în funcţie de volumul lucrărilor efectuat
de secţia respectivă.
La planificarea salariului trebuie de luat în considerare
faptul că salariul directorului întreprinderii trebuie să fie cel mai
mare. Salariul vice-directorului şi contabilului trebuie să fie cu 15-
20 % mai mic decât salariul directorului. Salariul specialiştilor
secţiilor se formează în dependenţă de volumul de servicii prestate
de secţie, iar cel mai mare salariu i se acordă directorului secţiei,

10
dar totodată mărimea lui nu trebuie să depăşească salariul
directorului general.
Planificând salariul lucrătorilor în parte, trebuie de
determinat salariul minim şi maxim pentru fiecare specialist
(conform grilei de salarii). Pe baza acestei metode apare
posibilitatea de a stimula lucrătorii material, de ai cointeresa în
ridicarea nivelului de calificare, de a menţine locul de muncă la
întreprindere pe o perioadă mai îndelungată. În dependenţă de
fondul de salarizare, ce-i revine secţiei, diferenţa dintre salariul
minim şi maxim al lucrătorilor poate fi de 250-500 lei.
După efectuarea calculelor prealabile a numărului total al
lucrătorilor ai întreprinderii şi fondului de remunerare a muncii
acestora, studenţii elaborează structura organizatorică a
întreprinderii şi schema de încadrare a lucrătorilor întreprinderii
(Tabelul 1) :
Tabelul 1
Schema de încadrare a lucrătorilor întreprinderii «INDEX» pe anul
2007
Nr Salariu
Salariul
. Secţia, l lunar Salariul lunar Fondul anual de
planificat,
d/ funcţia minim maxim, lei salarizare, lei
lei
o , lei
1 2 3 4 5 6
Personalul administrativ
1 Director
Vice
2
director
3 Contabil
4 Secretar
Conducă
torul
5
maşinei
auto
Personal
ul de
6
deservir
e
TOTAL
Personalul operaţional
11
 Secţie
de
experti
za
tehnic
ă
Şeful
secţiei,
expert în
7 domeniul
materialelor
de
construcţie
8 Arhitect
Expert al
elementelor
9
de
construcţii

Secţia de
evaluare
Şeful
10
secţiei
Evaluator
11 categoria
1
Evaluator
12 categoria
2
Evaluator
13
stagiar

...
...
...
...
Total pe
întreprin
dere:

12
 Cheltuielile pentru remunerarea muncii a lucrătorilor
întreprinderii servesc drept baza pentru efectuarea alocărilor în
fondul asigurărilor sociale şi în fondul de asigurare medicală.
Fondul asigurărilor sociale se acumulează la nivelul statului şi este
destinat pentru rezolvarea problemelor sociale ale populaţiei,
prestarea ajutorului material etc. Alocările în fondul asigurărilor
sociale se efectuează de către toate întreprinderile şi instituţiile
Republicii Moldova în mărimea 25 % din fondul anual de
remunerare a muncii. Cheltuielile pentru formarea fondului
asigurărilor sociale se consideră ca partea componentă a costului
producţiei sau serviciilor prestate.
Alocările în fondul de asigurare medicală constituie 2,5 %
din fondul anual de remunerare a muncii şi de asemenea sunt
obligatorii pentru toate întreprinderile şi instituţiile.

În subcapitol 1.3. „Fondurile fixe ale întreprinderii,

calcularea alocărilor pentru amortizare” se determină
componenţa şi valoarea fondurilor fixe, care sunt pe bilanţul
întreprinderii. Unele tipuri ale fondurilor fixe întreprinderea le
închiriază (conform sarcinii pentru elaborarea lucrării de an).
În cazul general pe bilanţul întreprinderii ce activează pe
piaţa imobiliară se află:
• Încăperi pentru oficiu (în unele variante pentru elaborarea
lucrării de an – oficiul se închiriază);
• Tehnica de calcul;
• Mobila pentru oficiu;
• Mijloacele de transport (în unele variante pentru elaborarea
lucrării de an – mijloacele de transport se închiriază);
• Alte fonduri fixe.
În sarcina pentru elaborarea lucrării de an este indicată
valoarea a tuturor tipurilor ale fondurilor fixe, cu excepţia mobilei
pentru oficiu. Valoarea mobilei trebuie să fie determinată de către
studenţi de sine stătător, reieşind din necesitatea raţională şi din
preţuri reale de vînzare a mobilei în or.Chişinău care s-a stabilit pe
piaţa la etapa de elaborare a lucrării.
13
 Reieşind din sarcina pentru elaborarea lucrării de an şi din
calculele efectuate, studenţii determină suma anuală a alocărilor
pentru amortizare, care intră în valoarea serviciilor prestate.
În prezent nu există normative pentru efectuarea alocărilor
pentru amortizare a fondurilor fixe. Fiecare agent economic duce o
politică de amortizare proprie. În scopurile de studiu, mărimea
alocărilor pentru amortizarea fondurilor fixe se calculează în baza
normativelor ale uzurii normative a fondurilor fixe care se aplică în
scopul de impozitare.

În subcapitolul 1.4. „Mijloacele circulante ale

întreprinderii” studenţii calculează valoarea mijloacelor circulante
necesare pentru efectuarea activităţii de producere.
Mijloacele circulante ale întreprinderii constau din
următoarele grupe:
• Mijloacele băneşti ale întreprinderii pe conturi de decontare
în bănci şi în casa întreprinderii;
• Depunerea mijloacelor financiare pe termen scurt în
acţiunile şi obligaţiunile altor întreprinderi şi a statului.
Astfel de depuneri se efectuează pe o perioadă relativ scurtă,
de obicei în termen de la trei până la şase luni.
• Datoriile debitoare apar în cazul cînd plata pentru serviciile
prestate se efectuează după îndeplinirea lor de către
întreprindere. În perioada dintre prestarea serviciilor
beneficiarului şi primirea pe contul întreprinderii a plăţilor
pentru aceste servicii apar datoriile debitoare. De obicei
aceste datorii se rambursează în termen de până la un an,
însă depind de schimbările de pe piaţă, de diferite riscuri
care influenţează situaţia financiară a beneficiarului şi a altor
factori. În unele cazuri datoriile debitoare se transformă în
„datorii confuze”.
• Rezerve şi cheltuieli pentru materii prime şi materiale de
producţie – cheltuielile curente (operaţionale) ale
întreprinderii legate cu efectuarea activităţii de producere,

14
 cheltuieli de materiale, legate cu deservirea maşinilor şi
mecanismelor etc.

Pentru determinarea cheltuielilor anuale ale întreprinderii în

sarcina pentru elaborarea lucrării de an este prezentată suma
cheltuielilor de materiale pentru efectuarea activităţii de producere
şi de gospodărire în funcţie de volumul serviciilor prestate.

În subcapitolul 1.5. „Determinarea cheltuielilor directe

pentru efectuarea activităţii ale întreprinderii” studentul
calculează mărimea altor cheltuieli directe (conform sarcinii pentru
elaborarea lucrării de an) şi suma totală a cheltuielilor directe ale
întreprinderii.
Alte cheltuieli directe se consideră ca cheltuieli neprevăzute
şi se calculează în funcţie de suma cheltuielilor directe ale
întreprinderii.

În subcapitolul 1.6. „Calcularea cheltuielilor indirecte”

studentul trebuie să calculeze suma cheltuielilor indirecte, care nu
influenţează direct asupra activităţii de producere a întreprinderii.
Cheltuielile indirecte – reprezintă cheltuielile care nu sunt
legate nemijlocit de activitatea de bază a întreprinderii, dar care
participă la crearea condiţiilor necesare pentru desfăşurarea ei.
Acestea sunt cheltuielile de administrare şi de deservire a procesului
de producere şi prestări de servicii, de întreţinere şi asigurare a
condiţiilor normale de lucru. De regulă, ponderea maximală în
structura cheltuielilor indirecte o constituie cheltuielile pentru
salarizarea personalului administrativ şi de conducere. Alte
elemente ale cheltuielilor indirecte sunt următoarele: cheltuieli
pentru organizarea conferinţelor, seminarelor, plata cotizaţiilor de
membru şi cotizaţiilor de intrare în asociaţiile obşteşti ale
evaluatorilor, ale agenţilor imobiliari, pentru organizarea
expoziţiilor, pentru pregătirea şi recalificarea cadrelor, pentru
procurarea literaturii metodice etc.

15
 În subcapitolul 1.7. „Determinarea sumei totale ale
cheltuielilor întreprinderii” studentul în baza calculelor efectuate
mai sus calculează mărimea totală a cheltuielilor pentru efectuarea
activităţii întreprinderii în anul de plan.
La încheierea capitolului dat studentul trebuie să facă
concluzii privind sine costul serviciilor prestate de către
întreprindere, să determine structura cheltuielilor întreprinderii şi să
elaboreze propuneri referitor la optimizarea structurii cheltuielilor
întreprinderii.

În capitolul 2 „Formarea şi repartizarea a beneficiului”

se analizează întrebările ce ţin de formarea şi repartizarea
beneficiului la întreprindere.

În subcapitolul 2.1.”Formarea beneficiului la

întreprindere pe piaţa imobiliară” studentul analizează sursele cele
mai importante ale beneficiului. Beneficiul a oricărei întreprinderi,
ce activează în orice ramura ale economie naţionale se formează în
următoarele direcţii de activitate:
• Beneficiul din activitatea de bază a întreprinderii, care apare
în rezultatul unei produceri eficiente, din realizarea
producţiei şi prestarea serviciilor
• Beneficiul din activitatea financiară a întreprinderii, care
apare în rezultatul tranzacţiilor cu bunurile mobiliare;
• Beneficiul de la activitatea investiţională, care în rezultatul
efectuării tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a fondurilor
fixe, sau în rezultatul construcţiei noi, lărgirii, reutilării
tehnice sau modernizării fondurilor fixe existente.
La încheierea subcapitolului dat studentul determină
structura beneficiului de bilanţ a întreprinderii, face concluzii
despre rolul a fiecărei surse de beneficiu în dezvoltarea ulterioară a
întreprinderii.

În subcapitolul 2.2. „Repartizarea beneficiului” se studiază

variantele posibile de repartizare a beneficiului de bilanţ a
16
întreprinderii. Subcapitolul dat este foarte important pentru
formarea ulterioară a specialistului pe piaţa bunurilor imobile, dat
fiind faptului că prezintă o schema detaliată de repartizare a
beneficiului, de creare a fondurilor de acumulare şi de remunerare a
muncii.
În prezent nu există cerinţe unice faţă de repartizarea
beneficiului. În linii mari, repartizarea beneficiului depinde de
prevederile legislaţiei în vigoare şi de strategia de dezvoltare a
întreprinderii concrete pe piaţa imobiliară.
Dacă întreprinderea are scopul să cuprindă o parte de bază a
pieţii şi să învingă concurenţii – beneficiul întreprinderii va fi
utilizat pentru dezvoltarea bazei de producere, pentru crearea
filialelor întreprinderii, pentru majorarea cheltuielilor pentru
scopuri de producere.
O variană alternativă de dezvoltare a întreprinderii constă în
menţinerea căii alese pe piaţa imobiliară pe baza dezvoltării
nivelului calitativ al serviciilor prestate. În cazul dat beneficiul
va fi îndreptat la stimularea materială a lucrătorilor, la ridicarea
nivelului de calificare a personalului, la instruirea lucrătorilor în
instituţiile de învăţămînt prestigioase, la participarea la
conferinţe internaţionale etc.
Totodată, indiferent de strategia de dezvoltare a
întreprinderii există şi unele alocări din beneficiu, care se fac în
mod obligatoriu. În categoria dată a alocărilor de prima importanţă
se referă:
• Impozitul pe venit (15 % din beneficiul de bilanţ);
• Achitarea dobînzei pentru credit ( dacă este cazul);
• Achitarea plăţii de arendă (dacă întreprinderea închiriază
fonduri fixe)
• Alocările pentru organizaţia superioară (dacă întreprinderea
este o parte componentă a unei corporaţii, concern, holding etc).
După efectuarea alocărilor din beneficiul de bilanţ
menţionate mai sus, se formează beneficiul calculat. Mărimea lui
poate fi majorată sau diminuată din contul beneficiului (sau
17
pierderilor), ce apar în sfera din afară de sfera de realizare. De
regulă, aceste beneficii sau pierderi nu se planifică ci apar în
procesul de producere. Acestea pot fi diferite sancţiuni economice
pentru încălcare de către întreprindere a relaţiilor contractuale
(amenda, penalitate).
Din beneficiul calculat se efectuează alocări în fondul de
rezervă a întreprinderii în mărime 5-7% din beneficiul calculat
anual. Mijloacele fondului de rezervă sunt necesare pentru
asigurarea lucrului ritmic al întreprinderii în perioade de timp cînd
apar sumele mari ale datoriilor debitoare. De regulă, mijloacele
fondului dat se utilizează pentru achitarea salariului lucrătorilor
întreprinderii.
După formarea fondului de rezervă şi corectarea sumei
beneficiului calculat ţinînd cont de beneficii sau pierderi ce se
creează în afară de sfera de realizare, se formează beneficiul restant
(sau beneficiul autogestionar). Acest beneficiul rămîne la
întreprindere şi se utilizează la discreţia conducerii sau colectivului
de muncă.
Beneficiul autogestionar se împarte în două direcţii –
formarea fondului de acumulare şi formarea fondului de consum.
Fondul de acumulare se formează pentru dezvoltarea bazei de
producere a întreprinderii, pentru procurarea, lărgirea,
modernizarea, reutilarea tehnică a fondurilor fixe existente. Fondul
de consum se utilizează pentru premierea lucrătorilor, pentru plăţile
suplimentare la salariul etc. Divizarea beneficiului restant în aceste
două direcţii depinde de situaţia concretă care s-a creat la
întreprindere, de strategie de marketing şi nu se normează.
În subcapitolul dat este necesar de făcut diferite alocări din
beneficiu, de elaborat schema de repartizare a beneficiului şi de
făcut comentariile necesare.

În capitolul 3. „Activitatea de investiţii a întreprinderii

pe piaţa imobiliară” se prevede, că întreprinderea concomitent cu
prestarea serviciilor de intermediere şi de evaluare a bunurilor
imobile, se ocupă şi cu activitatea de investiţii. În anul de plan se

18
planifică începerea construcţiei a unui bloc cu apartamente cu
soluţie de sistematizare spaţială îmbunătăţită. Studentul trebuie să
răspundă la următoarele întrebări:

• Care variantă a proiectului de investiţii este mai eficientă ?

• Care variantă de obţinere a venitului de la exploatarea
construcţiei este mai optimală?
• Care surse de finanţare a proiectului pot fi utilizate pentru
cazul analizat?

În subcapitolul 3.1. „Determinarea variantei celei mai

eficiente de efectuare a proiectului de investiţii” studentul în
baza sarcinii pentru îndeplinirea lucrării de an, calculează
valoarea prezentă a cheltuielilor investiţionale pentru construcţia
unui bloc cu apartamente pentru două variante de efectuare a
construcţiei. Calculele trebuie să fie însoţite de desene
respective.

În subcapitolul 3.2. „Determinarea variantei optimale de

obţinere venitului de la exploatarea bunului imobil” studentul
cercetează următoarele variante de obţinere a venitului:
1. După darea în exploatare a obiectului, întreprinderea în
fiecare an va putea vinde câte 10% din apartamente, iar 40% din
apartamentele rămase să le dea în arendă.
2. În fiecare an să dea în arendă cu plată lunară 80 % din
apartamente.
Perioada de exploatare a bunului imobil, care se ia pentru
calculele pentru evaluarea proiectelor constituie 10 ani.

În subcapitolul 3.3. „Determinarea surselor posibile de

finanţare a proiectului de investiţii” este necesar de a analiza
cîteva variante de finanţare:
1. Realizarea proiectului de investiţii numai din contul
mijloacelor proprii a întreprinderii (beneficiul nerepartizat din
19
perioadele anterioare, mijloacele fondului de acumulare etc).
Varianta dată de finanţare este cea mai ideală, dar şi mai puţin reală.
2. Realizarea proiectului de investiţii parţial din contul
mijloacelor proprii a întreprinderii, parţial – din contul creditului al
băncii comerciale, care a fost obţinut pentru finalizarea lucrărilor de
finisare la începutul anului, al treilea de construcţie. Este prevăzut,
că pînă la darea obiectului în exploatare, investitorul va plăti băncii
numai dobîndă pentru credit şi începînd cu primul an de exploatare
va începe şi restituirea creditului. În conformitate cu contractul
încheiat cu banca comercială plata pentru credit se achită de două
ori pe an – în iunie şi în decembrie. Creditul se restituie în părţile
egale de două ori pe an ( în iunie şi în decembrie).
În lucrarea de an este necesar de calculat schema de
restituire a creditului pentru calcularea ulterioară a fluxurilor de
numerar.
La încheierea subcapitolului 3.3. studentul calculează cum
se va schimba eficienţa proiectului cel mai optimal dacă pentru
finanţarea lui vor fi utilizate mijloacele creditare.

În capitolul 4 „Calcularea indicilor tehnico-economici ai

activităţii întreprinderii pe piaţa imobiliară” se efectuează o
analiză a indicilor generali şi particulari ai activităţii întreprinderii.
La indicii generali se referă:
• Încasările anuale ale întreprinderii;
• Salariul mediu lunar al lucrătorilor întreprinderii, inclusiv
salariul mediu pe un executor al lucrărilor;
• Produsul pe un lucrător al întreprinderii; inclusiv pe un
executor;
• Preţul de cost al serviciilor prestate de întreprindere;
• Beneficiul de bilanţ;
• Rentabilitatea (calculată după preţul de cost şi după
încasări)

La indicii particulari se referă:

• Produsul pe un lucrător în fiecare secţie a întreprinderii
20
 • Salariul mediu pentru un lucrător din fiecare secţie
• Randamentul fondurilor fixe
• Capacitatea fondurilor fixe
• Durata medie a unei rotaţii a mijloacelor circulante;
numărul de rotaţii a mijloacelor circulante timp de un an
• Beneficiul calculat
• Beneficiul autogestionar
• Fondul de consum
• Fondul de acumulare
• Rentabilitatea fondurilor fixe
• Rentabilitatea fondurilor fixe active

În concluziile acestui subcapitol studentul trebuie să

efectueze următoarele calcule:
1. Cum se va modifica rentabilitatea întreprinderii, dacă
profitul va creşte cu 15 % (proporţional fiecărei secţii), salariul
personalului administrativ se va majora cu 20 %, iar a personalului
operaţional cu 15 %.
2. Cum se va modifica rentabilitatea, dacă beneficiul de
bilanţ va creşte cu 25 %, iar preţul de cost al serviciilor prestate se
majorează cu 18 %.

În capitolul 5 „Strategia de marketing a întreprinderii”

este necesar de a elabora un plan de promovare pe piaţa imobiliară
în condiţiile concurenţei.

În subcapitolul 5.1. „Politica preţurilor întreprinderii”

trebuie de determinat clar tipurile de servicii prestate pe piaţa
imobiliară de către întreprindere. Este necesar de efectuat o analiză
a preţurilor la serviciile prestate oferite de întreprinderile concurente
de pe piaţă şi de a elabora o politică a preţurilor proprii, care ar
permite atragerea clienţilor şi în acelaşi timp să corespundă
prestigiului profesiei de evaluator şi rieltor. În acest subcapitol
trebuie să fie elaborată lista de preţuri a serviciilor prestate de

21
întreprindere. Studentul va analiza şi adaosul la serviciile prestate în
cazuri excepţionale – îndeplinirea lucrărilor în timp restrâns, cu
deplasare înafara oraşului, etc.

În subcapitolul 5.2. „Strategia de promovare a serviciilor

prestate de întreprindere pe piaţa imobiliară” studentul trebuie să
elaboreze variante posibile pentru atragerea clienţilor. Un loc
important în acest subcapitol se acordă la propuneri pentru
denumirea firmei, misiunii şi sloganului întreprinderii. De asemenea
este necesar de creat planuri pentru campania de publicitate – textul
publicării serviciilor, în ce fel de surse de informare în masă o să fie
publicată informaţia dată şi care va fi periodicitatea publicării. În
concluziile subcapitolului este necesar de determinat costurile
pentru campania de publicitate în baza datelor reale colectate de
student.

În subcapitolul 5.3. „Analiza punctelor forte şi slabe ale

activităţii întreprinderii” studentul va determina punctele forte şi
slabe ale întreprinderii în comparaţie cu concurenţii. Pentru această
analiză studentul va alege întreprinderile-concurente şi va îndeplini
analiza comparativă în baza a 7-10 criterii de comparare. Scopul
acestui subcapitol constă în determinarea capacităţilor de
concurenţă ale întreprinderii analizate.

În „Concluzii şi recomandări” este necesar de a face

concluzii despre activitatea întreprinderii pe piaţa bunurilor imobile
şi de a evidenţia rezervele de eficientizare a activităţii. Este necesar
de oferi recomandări concrete pentru utilizarea mai eficientă a
resurselor umane, tehnice, financiare ale întreprinderii prin
diversificarea serviciilor prestate. În concluzie studentul trebuie să
încerce să găsească locul întreprinderii pe piaţa imobiliară, utilizând
rezultate obţinute din lucrara de an şi informaţia reală despre
activitatea întreprinderilor concurente şi dezvoltarea pieţei
imobiliare. Volumul încheierii trebuie să fie nu mai mic de două
pagini.

22
 La bibliografie este necesar de a include actele legislative şi
normative pe baza cărora s-a efectuat lucrarea dată, cărţile,
monografiile, articolele şi alte surse utilizate în lucrare.
1. O.Buzu Economia construcţiilor. Noţiuni şi termeni principali.
Indicaţii metodice pentru studenţi din anii 4 şi 5 specialitatea 1203
„Construcţii industriale şi civile”. –Chişinău:I.P.Ch.”S.Lazo”, 1992.
2. O.Buzu Economia construcţiilor. Metodele de evaluare a
eficienţei investiţiilor. Prelegere.-Chişinău:U.T.M.,1997.
3. N.Ţurcan ,T.Sanduţa,O.Buzu ,S.Sîtnic Economie, management,
construcţii. Mic dicţionar rus-român.- Chişinău:U.T.M., 1997.
4. Экономика предприятия: Учебник для вузов /Под ред. проф.
Горфинкеля В.Я, проф. .Швандара В.А.-4-е изд. – М.:ЮНИТИ-
ДАНАб 2004.-670 с.
5.Literatura recomandată
1.O. Buzu Economia construcţiilor. Noţiuni şi termeni principali.
Indicaţii metodice pentru studenţi din anii 4 şi 5 specialitatea 1203
„Construcţii industriale şi civile”. –Chişinău:I.P.Ch.”S.Lazo”, 1992.
2. O.Buzu Economia construcţiilor. Metodele de evaluare a
eficienţei investiţiilor. Prelegere.-Chişinău:U.T.M.,1997.
3.N.Ţurcanu,T.Sanduţa,O.Buzu,S.Sîtnic Economie, management,
construcţii. Mic dicţionar rus-român.- Chişinău:U.T.M., 1997.
4. Экономика предприятия: Учебник для вузов /Под ред. проф.
Горфинкеля В.Я, проф.ШвандараВ.А.-4-е изд. – М.:ЮНИТИ-
ДАНАб 2004.-670 с.

23
 Anexa 1
Sarcina pentru îndeplinirea lucrării de an
indici varianta
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Durata
construcţiei, 4 4 4 4 3 3 3 3 4 4
ani
Repartizarea
investiţiilor,
mii lei
Proiect A
anii 1 3000 1000 2000 1000 3000 2000 3000 3000 2000 3500
2 2000 2000 3000 2000 4000 4000 4000 3000 4000 4000
3 3500 3000 4000 3000 5000 5000 3000 3000 5000 5500
4 3500 5000 1000 3000 2000 1000
Proiect B
anii 1 3000 2500 2500 1500 4000 3000 2000 2000 2500 3000
2 3000 3000 2500 2000 4000 4000 3500 3000 3500 4500
3 3000 3500 2500 2500 4000 4000 4500 4000 4500 3000
4 3000 2000 2500 3000 2500 3500
Costul
construcţii- 12000 11000 10000 9000 12000 11000 10000 90000 13000 14000
lor, mii lei

24
 Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Numărul de
apartamente 50 50 40 45 55 48 43 44 60 70
în bloc
Preţul de
vînzare a 1 695 760 765 880 810 715 750 825 770 665
apartament,
mii lei
Plata lunară
de arendă a 1 2,56 2,35 2,35 2,25 2,45 2,40 2,30 2,15 2,10 2,00
apart.m.l.
Rata de ac-
ualizare, % 25,5 27 29 27 26 23 28 29 28 25
Cheltuieli
operaţionale
lunare pent-
ru menţine- 0,23 0,25 0,30 0,27 0,54 0,43 0,29 0,34 0,32 0,33
rea blocului
pentru apt.
care încă nu
sunt vîndute
mii lei

25
 Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Încasările
(cota parte a
salariului),
m.l.(%):
-expertiza 35 80 70 90 - - - - 100 65
tehnică (50%) (52%) (48%) (60%) (45%) (60
-evaluare 180 100 160 170 165 170 165 125 230 %)
270
(30%) (40%) (35%) (45%) (35%) (50%) (40%) (35%) (45%)
(50
-organizarea 80 - - - 105 90 165 - 155 %)
licitaţiilor (25%) (45%) (35%) (50%) (45%) 145
(55
-servicii de 220 240 250 230 280 - 245 260 - %)
rieltor (30%) (35%) (38%) (40%) (34%) (42%) (38%)
-
-creditare - - - 220 - 300 410 - 280
ipotecară (15%) (18%) (21%) (18%)
-consulting 40,0 54,8 62,0 - 33,0 68,8 51,0 46,0 72,5 310
(50%) (45%) (46%) (56%) (60%) (55%) (48%) (35%) (14
%)
-

26
 Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Plata pentru
credit, % 24 22 20 22 22 23 20 22 20 21
Suma credi-
tului, mii lei 3000 4000 5000 6000 3500 4500 5000 4800 5500 6500

Salariul per-
sonalului
administrativ
% din suma
încasărilor 10% 14,5% 15% 9,5% 16,6% 16,5% 14,5% 14,0% 13,5 14,6
% %
Mijloacele
circulante, %
din încasări 19,5 21,0 18,6 18,0 17,5 16,8 16,1 17,9 19,0 19,8

Cheltuielile
materiale, %
din suma
încasărilor 12,2 13,8 13,4 12,5 11,5 12,0 15,7 10,0 16,8 16,0

27
 Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Valoarea
fondurilor Aren-
fixe, mii lei: Arenda Arenda Arenda da
-oficiu 450 400 550 500 450 480 500 480 460 450
$/lună. $/lună $/lună $/lună

-tehnica 75 80 85 90 65 67 69 75 77 79
de calcul
arenda arenda arenda arenda
transport 1000 1150 1600 1500 38, 34,4 24,5 24,8 26,8 14,9
lei/ lei/ lei/ lei/ 2
lună lună. lună lună

mobilă
Alte
cheltuieli
directe (%
din suma 3,0 1,5 1,9 1,8 2,3 2,6 2,5 2,2 1,7 1,4
cheltuieli
directe)

28
 Continuarea anexei 1
Varianta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alte cheltu-
ieli indirecte
(% din suma
cheltuielilor 5,0 4,8 4,9 4,5 4,6 4,7 3,9 3,9 4,0 4,4
directe)

Beneficiul
financiar, mii
lei 21,9 20,8 20,8 21,6 16,9 17,8 17,5 16,9 34,9 48,5

Beneficiul
investiţional,
mii lei 45,9 82,9 34,8 23,9 35,4 67,3 67,4 99,0 45,9 44,4

29
 Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Durata
construcţiei, 4 4 4 4 3 3 3 3 4 4
ani
Costul
construcţii- 14000 9000 8000 9500 12000 8500 10000 7900 10500 12400
lor, mii lei

30
 Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Repartizarea
investiţiilor,
mii lei
Proiect A
anii 1 2000 1000 2600 1000 3000 2000 2400 3000 2000 3500
2 3000 2000 2000 2500 4000 3700 3600 2300 4000 4200
3 4500 3000 2400 3000 5000 2800 4000 2600 3500 2500
4 4500 3000 1000 3000 1000 2200
Proiect B
anii 1 3000 2500 2000 1500 4000 3000 2000 2200 2500 3300
2 3500 3000 2000 2000 4000 3100 3500 3300 2000 2900
3 4000 2500 2000 2500 4000 2400 4500 2400 3500 3200
4 3500 1000 2000 3500 2500 3000
Numărul de
apartamente 70 50 56 54 64 55 62 46 65 70
în bloc
Preţul de
vînzare a 1 720 690 790 695 810 800 790 880 785 765
apartament,
mii lei

31
 Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Plata lunară
de arendă a 1 2,00 2,15 2,65 2,70 2,85 2,90 3, 10 3,15 2,20 3,2
apart.m.l. 5
Rata de ac-
ualizare, % 18 20 19 20 12 14 16 17 17 16
Cheltuieli
operaţionale
lunare pent-
ru menţine- 0,20 0,19 0,21 0,22 0,23 0,20 0,24 0,23 0,22 0,2
rea blocului 5
pentru apt.
care încă nu
sunt vîndute
mii lei
Suma credi-
tului, mii lei 6000 5000 7000 6000 4500 5000 4300 3800 5500 65
00
Plata pentru
credit, % din
suma credit. 22 26 23 24 25 22 20 23 20 21

32
 Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Încasările
(cota parte a
salariului),
m.l.(%):
-expertiza 135 160 170 90 - - - - 100 165
tehnică (50%) (52%) (48%) (60%) (45%) (60%)

-evaluare 240 250 160 170 265 270 265 255 - -

(30%) (40%) (35%) (45%) (35%) (50%) (40%) (35%)
-organizarea 250 - - - 345 150 265 - 385 445
licitaţiilor (25%) (45%) (35%) (50%) (45%) (55%)

-servicii de 320 340 250 430 220 - 235 360 - -

rieltor (30%) (35%) (38%) (40%) (34%) (42%) (38%)

-creditare - - - 420 - 400 310 - 280 610

ipotecară (15%) (18%) (21%) (18%) (14%)
-consulting 40,0 54,8 62,0 - 73,0 88,8 71,0 66,0 92,5 -
(50%) (45%) (46%) (56%) (60%) (55%) (48%) (35%)

33
 Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Salariul per-
sonalului
administrativ
% din suma
încasărilor 14% 14,5% 12% 12,5% 16% 16,5% 14,5% 14,0% 13,5 14,6
% %
Mijloacele
circulante, %
din încasări 19,5 21,0 18,6 18,0 17,5 16,8 16,1 17,9 19,0 19,8

Cheltuielile
materiale, %
din suma 12,2 13,8 13,4 12,5 11,5 12,0 15,7 10,0 16,8 16,0
încasărilor
Alte cheltuieli
directe (% din
suma
cheltuieli 3,0 1,5 1,9 1,8 2,3 2,6 2,5 2,2 1,7 1,4
directe)

34
 Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Valoarea
fondurilor
fixe, mii lei: Aren-da Aren- Aren-da Aren-
-oficiu 450 400 550 500 450 480 500 da 480 460 $/ da
$/lună $/lună lună 450
$/
-tehnica lună
de calcul 75 80 85 90 65 67 69 75 77
79
transport aren- aren- aren- aren- 38, 34,4 24,5 24,8 26,8
da da da da 2 14,9
1500 1550 1620 1670
lei/ lei/ lei / lei /
lună lună lună lună
mobilă
Alte cheltu-
ieli indirecte
(% din suma
cheltuielilor
directe)

35
 Continuarea anexei 1
Varianta 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Beneficiul
financiar, mii
lei
21,9 20,8 20,8 21,6 16,9 17,8 17,5 16,9 14,9 18,5
Beneficiul
investiţional,
mii lei 245,9 312,9 344,8 293,9 335,4 267,3 267,4 439,0 445,9 344,4

36
Bazele activităţii economice ale întreprinderii pe
piaţa imobiliară
Îndrumar metodic

Autor: . Olga Buzu

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Bun de tipar 16.10.07. Formatul hârtiei 60x84 1/16.
Hârtie ofset. Tipar Riso. Tirajul 50 ex.
Coli de tipar 2,5 Comanda nr.137
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168.
Secţia Redactare şi Editare a U.T.M.
2068,Chişinău, str. Studenţilor, 9/9.
 UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

Bazele activităţii economice ale întreprinderii pe

piaţa imobiliară
Îndrumar metodic

CHIŞINĂU
2007

26
27