Raport Eval Imobile AVICOLA CREVEDIA SA in Insolventa

RAPORT DE EVALUARE
PROPRIETATILE IMOBILIARE SITUATE IN CREVEDIA

JUDETUL DAMBOVITA DETINUTE DE
SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa
AUGUST 2016
Mobile: (0729) 937-336

e-mail: george.popovici@evaimob.ro
Luni, 29 August 2016

In atentia:
D-nei. Emilia Nae

Administrator special
SC AVICOLA CREVEDIA SA in insolventa
CC.
D-lui. Nistor Mandache Ioan

D-nei Anca Goanta
AA TOTAL INSOLVENCY SPRL
Lichidator judiciar al SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa
Stimati Domni / Stimate Doamne,

Ref:
Evaluare proprietatilor
imobiliare situate in comuna Crevedia, Jud. Dambovita,
detinute de SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa.

In legatura cu cererea primita din partea Dumneavostra pentru evaluarea proprietatilor imobiliare
situate in comuna Crevedia, Jud. Dambovita, detinute de SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa
avem placerea de a va prezenta concluziile raportului de evaluare.
Identificarea evaluatorului
Evaluatorul este societatea comerciala EVAIMOB-OPTIMUS VALOREM SRL, cu sediul social in
Bucuresti, str Hrisovului nr 9 bl. B3 sc C ap 58, sector 1, inregistrata la Registrul Comertului sub
numarul J40/2468/2013, CUI: 31280032, membru corporativ A.N.E.V.A.R., autorizatia numarul 0531
valabila pentru anul 2016 reprezentata legal de Dl. George Popovici, in calitate de Administrator si
totodata Evaluator Autorizat A.N.E.V.A.R legitimatie 15491 cu specializarile EI, EPI si EBM.
Evaluatorul are experienta necesara si este competent sa realizeze prezenta evaluare, nu are nici
o legatura cu obiectul evaluarii, Clientul sau Destinatarul prezentului raport de evaluare. Evaluatorul
poate oferi o evaluare obiectiva si impartiala.
Utilizatorii desemnati ai raportului de evaluare

SC AVICOLA CREVEDIA SA in insolventa, cu sediul social in Judetul Dambovita, Sat Crevedia,
Comuna Crevedia, inregistrat la Registrul Comertului sub numarul J15/259/1991, CUI: 894520
reprezentata legal de Lichidator Judiciar AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF
25931349, nr. de ordine in tabloul practicienilor in insolventa: 0399, avand sediul social: str. Poet
Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucuresti, reprezentata legal prin practician in insolventa
Nistor Mandache Ioan, in calitate de LICHIDATOR JUDICIAR al debitoarei conform incheierii din
01.09.2015 pronuntata in dosarul 6032/120/2013 aflat pe rolul Tribunalului Dambovita
Destinatarul prezentului raport de evaluare este AA Total Insolvency IPURL, cu sediul in Bucuresti,
str. Poet Grigore Alexandrescu, nr.83, sect.1, in calitate de administrator judiciar al SC AVICOLA
CREVEDIA SA, in insolventa.
Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa
2 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Scopul evaluarii
Scopul evaluarii este informarea destinatarului si a clientului in vederea vanzarii proprietatilor
supuse prezentei evaluari.
Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluarii

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa, aflate in intravilanul comunei
Crevedia, Judetul Dambovita detaliate mai jos dupa cum urmeaza:
i. Proprietate agro-industriala, ferma 4, formata din teren intravilan in suprafata de 41.975,00 mp
si treizeci de constructii cu suprafata totala construita la sol de 13.145,00 mp. Proprietatea este
identificata sub numarul cadastral 691 si este inscrisa in cartea funciara 73600 Crevedia.
Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1A.
ii. Proprietate agro-industriala, statie sortare oua, formata din teren intravilan in suprafata de
7.694,00 mp si trei constructii cu suprafata totala construita la sol de 1.469,00 mp. Proprietatea
este identificata sub numarul cadastral 684 si este inscrisa in cartea funciara 76613 Crevedia.
Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1B.
iii. Teren intravilan in suprafata de 317,00 mp cu destinatia de, drum de servitute. Proprietatea
iv. Teren intravilan in suprafata de 336,00 mp cu destinatia de drum de servitute. Proprietatea
v. Teren intravilan in suprafata de 24.977,00 mp pe care este edificata o constructie cu destinatia
de bazin stabilizare noroi- platforma depozitare si uscare dejectii cu suprafata construita la sol
de 6.272,00 mp. Proprietatea este identificata sub numarul cadastral 692 si este inscrisa in
cartea funciara 71347 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1B.
vi. Proprietate industriala, cu destinatia de statie de epurare, formata din teren intravilan in
suprafata de 20.063,00 mp si treizeci si patru de constructii cu suprafata totala construita la sol
cartea funciara 76614 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1C.
vii. Proprietate agro-industriala, ferma 10, formata din teren intravilan in suprafata de 46.552,00
mp pe care au fost edificate treizeci si doua de constructii cu suprafata totala construita la sol
cartea funciara 70750 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1D.
viii. Teren intravilan cu destinatie rezidentiala, in suprafata de 1.249 mp. Proprietatea este
Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1E.
3 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Tipul valorii estimate

In prezentul raport de evaluare s-au estimat valoarea de piata si valoarea de piata in ipoteza
vanzarii fortate (valoarea de lichidare), in conformitate cu Standardele ANEVAR Editia 2016.
Data inspectiei
Inspectia a fost efectuata de catre Dl. George Popovici, Evaluator, in data de 02.08.2016 si respectiv
in data de 12.08.2016 impreuna cu reprezentantul Clientului Dna. Elena Tatu.
Datele evaluarii
Data evaluarii este 22.08.2016 iar data redactarii raportului este 29.08.2016.
Rezultatele evaluarii. Opinia evaluatorului

In urma abordarilor prezentate in cadrul raportului Evaluatorul opineaza pentru urmatoarele valori:
Nr.
Nr
Crt
cadastral
Valoare de piata in
Descriere
Valoare de piata estimata

euro
lei
ipoteza vanzarii fortate

euro
lei
691
Ferma 4
560.000
2.498.160 lei
420.000
1.873.620 lei
684
Statie sortare oua
116.000
517.476 lei
87.000
388.107 lei
680
Drum servitute
0 lei
0 lei
683
Drum servitute
0 lei
0 lei
692
Platforma dejectii
76.400
340.820 lei
57.300
255.615 lei
672
Statie epurare
520.000
2.319.720 lei
389.000
1.735.329 lei
682
Ferma 10
110.000
490.710 lei
82.500
368.033 lei
699
Teren intravilan
25.000
111.525 lei
25.000
111.525 lei
1.410.000
6.290.010 lei
1.060.000
4.728.660 lei
GRAND TOTAL PROPRIETATI
Detaliile sunt prezentate in anexele 6A, 6B, 6C, 6D si 4E.
Note:
1)
Valorile nu tin cont de T.V.A.
2)
Curs BNR la data de 22.08.2016 4,4610 euro/lei
George Popovici
Evaluator Autorizat | Membru ANEVAR
EVAIMOB-OPTIMUS VALOREM SRL
4 / 83
Mobile: (0729) 937-336

CUPRINS
TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII .................................................................................... 8
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8.
1.9.
1.10.
1.11.
1.12.
1.13.
1.14.
1.15.
1.16.
1.17.
1.18.
1.19.
IDENTIFICAREA EVALUATORULUI ............................................................................................. 8

UTILIZATORII DESEMNATI AI RAPORTULUI DE EVALUARE ............................................................... 8
IDENTIFICAREA ACTIVULUI SAU A DATORIEI SUBIECT AL EVALUARII................................................... 8
SCOPUL EVALUARII ............................................................................................................. 9
TIPUL VALORII ESTIMATE ...................................................................................................... 9
DATA INSPECTIEI .............................................................................................................. 11
DATA EVALUARII .............................................................................................................. 11
DATA REDACTARII RAPORTULUI ............................................................................................ 11
CURSUL DE SCHIMB ........................................................................................................... 11
RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE .................................................................. 11
RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI....................................................................................... 12
DECLARAREA CONFORMITATII CU SEV ................................................................................... 12
VERIFICAREA RAPORTULUI DE EVALUARE ................................................................................ 12
DOCUMENTELE NECESARE PENTRU EFECTUAREA EVALUARII ......................................................... 12
SURSELE DE INFORMATIE .................................................................................................... 13
IPOTEZE EVALUARII ........................................................................................................... 13
RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE .................................................................. 15
CONDITIILE LIMITATIVE ...................................................................................................... 15
DECLARATIA DE CONFORMITATE ........................................................................................... 16
PROCEDURA DE EVALUARE. ETAPELE PARCURSE ............................................................. 18
2.1.
PROCEDURA DE EVALUARE .................................................................................................. 18
2.2.
ETAPE PARCURSE .............................................................................................................. 18
2.3.
CEA MAI BUNA UTILIZARE ................................................................................................... 18
2.4.
ABORDAREA PRIN COST ..................................................................................................... 19
DEPRECIERI ........................................................................................................................................... 20
DEPRECIEREA FIZICA ................................................................................................................................ 20
DEPRECIEREA FUNCTIONALA ..................................................................................................................... 20
DEPRECIEREA EXTERNA ............................................................................................................................ 20
2.5.
ABORDAREA PRIN PIATA..................................................................................................... 21
2.6.
ABORDAREA PRIN VENIT..................................................................................................... 22
PREZENTAREA GENERALA ............................................................................................................ 24
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
DATE ECONOMICE REGIUNEA SUD-MUNTENIA, JUD. DAMBOVITA ................................................ 24

PREZENTAREA GENERALA CREVEDIA ...................................................................................... 26
SCURT ISTORIC AVICOLA CREVEDIA................................................................................... 26
HARTA PROPRIETATILOR SUPUSE EVALUARII ........................................................................... 27
PREZENTAREA PUG CREVEDIA ............................................................................................. 28
ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE ................................................................................. 29
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE ................................................................................. 29

OFERTA ......................................................................................................................... 29
CEREREA ........................................................................................................................ 32
ECHILIBRUL PIETEI ............................................................................................................. 32
FACTORII CARE AR AFECTA VANDABILITATEA ............................................................................ 32
5 / 83
Mobile: (0729) 937-336

CONCLUZIE............................................................................................................................................ 33
PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATII CU NUMARUL CADASTRAL 691- FERMA 10
34
5.1.
PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATI .................................................................................. 34
5.2.
DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT ...................................................................................... 34
5.3.
IDENTIFICAREA CADASTRALA A PROPRIETATII ........................................................................... 35
5.4.
BILANTUL SUPRAFETELOR CONSTRUITE ................................................................................... 35
5.5.
DESCRIEREA PROPRIETATII .................................................................................................. 35
5.6.
CONCLUZII INSPECTIE ......................................................................................................... 36
5.7.
DOCUMENTELE PUSE LA DISPOZITIA EVALUATORULUI................................................................. 36
5.8.
5.9.
EVALUAREA PROPRIETATII. ABORDARE PRIN COST. ................................................................... 38
EVALUAREA TERENULUI CONSIDERAT LIBER- ABORDAREA PRIN PIATA. ............................................................... 38
COSTUL DE INLOCUIRE BRUT (CIB) ............................................................................................................. 41
PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATILOR CU NUMARELE CADASTRALE 680, 683,
684 SI 692 ............................................................................................................................................................. 44
6.1.
6.2.
6.3.
IDENTIFICAREA CADASTRALA A PROPRIETATILOR ....................................................................... 44
6.4.
6.5.
DESCRIEREA PROPRIETATILOR .............................................................................................. 45
6.6.
6.7.
6.8.
EVALUAREA PROPRIETATILOR .............................................................................................. 48
6.9.
EVALUAREA PROPRIETATILOR .............................................................................................. 50
EVALUAREA IMOBILELOR CU NUMERELE CADASTRALE 680 SI 683.................................................................... 50
EVALUAREA IMOBILULUI CU NUMARUL CADASTRAL 684. ABORDARE PRIN COST. ................................................ 50
EVALUAREA IMOBILULUI CU NUMARUL CADASTRAL 692. ABORDARE PRIN COST ................................................. 54
PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATII CU NUMARUL CADASTRAL 672- STATIE
EPURARE .............................................................................................................................................................. 55
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
7.5.
7.6.
7.7.
7.8.
7.9.
EVALUAREA PROPRIETATII. ABORDARE PRIN COST. ................................................................... 60
EVALUAREA TERENULUI- ABORDAREA PRIN PIATA. ........................................................................................ 60
COSTUL DE INLOCUIRE BRUT (CIB) ............................................................................................................. 63
6 / 83
Mobile: (0729) 937-336

PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATII CU NUMARUL CADASTRAL 682-FERMA 10

67
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
8.5.
8.6.
8.7.
8.8.
8.9.
EVALUAREA PROPRIETATII .................................................................................................. 71
EVALUAREA TERENULUI- ABORDAREA PRIN PIATA ......................................................................................... 71
ESTIMAREA COSTURILOR CU DEMOLAREA FUNDATIILOR SI A PARTILOR DE CONSTRUCTII EXISTENTE ......................... 73
PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATII CU NUMARUL CADASTRAL 699...... 74
9.1.
9.2.
9.3.
9.4.
9.5.
9.6.
9.7.
9.8.
9.9.

BILANTUL SUPRAFETELOR ................................................................................................... 75
EVALUAREA PROPRIETATII. ABORDARE PRIN PIATA ................................................................... 77
RECONCILIERA VALORILOR. OPINIA FINALA ......................................................................... 80
10.1. CRITERIILE VALORII FINALE .................................................................................................. 80

ADECVAREA .......................................................................................................................................... 80
PRECIZIA ............................................................................................................................................... 80
CANTITATEA INFORMATIILOR .................................................................................................................... 80
10.2. OPINIE FINALA ................................................................................................................. 81
LISTA ANEXELOR .............................................................................................................................................. 82
7 / 83
Mobile: (0729) 937-336

TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

1.1. Identificarea evaluatorului
Evaluatorul este societatea comerciala EVAIMOB-OPTIMUS VALOREM SRL, cu sediul social in
Bucuresti, str Hrisovului nr 9 bl. B3 sc C ap 58, sector 1, inregistrat la Registrul Comertului sub
numarul J40/2468/2013, CUI: 31280032, membru corporativ A.N.E.V.A.R., autorizatia numarul
0531 valabila pentru anul 2016 reprezentata legal de Dl. George Popovici, in calitate de
Administrator si totodata Evaluator Autorizat A.N.E.V.A.R legitimatie 15491 cu specializarile EI,
EPI si EBM.
Evaluatorul are experienta necesara si este competent sa realizeze prezenta evaluare, nu are
nici o legatura cu obiectul evaluarii, Clientul sau Destinatarul prezentului raport de evaluare.
Evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiva si impartiala.
1.2. Utilizatorii desemnati ai raportului de evaluare

SC AVICOLA CREVEDIA SA in insolventa, cu sediul social in Judetul Dambovita, Sat Crevedia,
Comuna Crevedia, inregistrat la Registrul Comertului sub numarul J15/259/1991, CUI: 894520
reprezentata legal de Lichidator Judiciar AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF
25931349, nr. de ordine in tabloul practicienilor in insolventa: 0399, avand sediul social: str. Poet
Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucuresti, reprezentata legal prin practician in insolventa
Nistor Mandache Ioan, in calitate de LICHIDATOR JUDICIAR al debitoarei conform incheierii din
01.09.2015 pronuntata in dosarul 6032/120/2013 aflat pe rolul Tribunalului Dambovita
Destinatarul prezentului raport de evaluare este AA Total Insolvency IPURL, cu sediul in
Bucuresti, str. Poet Grigore Alexandrescu, nr.83, sect.1, in calitate de administrator judiciar al SC
AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa.
1.3. Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluarii

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa, aflate in intravilanul
comunei Crevedia, Judetul Dambovita detaliate mai jos dupa cum urmeaza:
i.
Proprietate agro-industriala, ferma 4, formata din teren intravilan in suprafata de 41.975,00

mp si treizeci de constructii cu suprafata totala construita la sol de 13.145,00 mp.
Proprietatea este identificata sub numarul cadastral 691 si este inscrisa in cartea funciara
73600 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1A.
ii.
Proprietate agro-industriala, statie sortare oua, formata din teren intravilan in suprafata de
7.694,00 mp si trei constructii cu suprafata totala construita la sol de 1.469,00 mp.
Proprietatea este identificata sub numarul cadastral 684 si este inscrisa in cartea funciara
76613 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1B.
8 / 83
Mobile: (0729) 937-336

iii.
Teren intravilan in suprafata de 317,00 mp cu destinatia de ,drum de servitute. Proprietatea

este identificata sub numarul cadastral 680 si este inscrisa in cartea funciara 70415
Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1B.
iv.
Teren intravilan in suprafata de 336,00 mp cu destinatia de drum de servitute. Proprietatea

este identificata sub numarul cadastral 683 si este inscrisa in cartea funciara 76612
Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1B.
v.
Teren intravilan in suprafata de 24.977,00 mp pe care este edificata o constructie cu

destinatia de bazin stabilizare noroi- platforma depozitare si uscare dejectii cu suprafata
construita la sol de 6.272,00 mp. Proprietatea este identificata sub numarul cadastral 692 si
este inscrisa in cartea funciara 71347 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in
anexa 1B.
vi.
Proprietate industriala, cu destinatia de statie de epurare, formata din teren intravilan in

suprafata de 20.063,00 mp si treizeci si patru de constructii cu suprafata totala construita la
sol de 6.165,00 mp. Proprietatea este identificata sub numarul cadastral 672 si este inscrisa
in cartea funciara 76614 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1C.
vii.
Proprietate agro-industriala, ferma 10, formata din teren intravilan in suprafata de 46.552,00
mp pe care au fost edificate treizeci si doua de constructii cu suprafata totala construita la
sol de 10.363,00 mp. Proprietatea este identificata sub numarul cadastral 682 si este
inscrisa in cartea funciara 70750 Crevedia. Identificarea cadastrala este prezentata in anexa
1D.
viii.
Teren intravilan cu destinatie rezidentiala, in suprafata de 1.249 mp. Proprietatea este

Identificarea cadastrala este prezentata in anexa 1E.
1.4. Scopul evaluarii

Scopul evaluarii este informarea destinatarului si a clientului in vederea vanzarii proprietatilor
supuse prezentei evaluari.
1.5. Tipul valorii estimate

In prezentul raport de evaluare s-au estimat valoarea de piata si valoarea de piata in ipoteza
vanzarii fortate (lichidare), in conformitate cu Standardele ANEVAR Editia 2016.
Definitie valoare de piata

Conform SEV 100 Cadru general, valoarea de piata este definita ca fiind suma estimata pe care
un activ sau o datorie poate fi schimbat (a) la data evaluarii, intre un comparator hotarat si un
vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile
au actionat fiecare in cunostinta de cauza prudent si fara constrangere.
9 / 83
Mobile: (0729) 937-336

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza.
Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu
celelalte alte estimari facute de Evaluator.
Pentru determinarea valorilor, in functie de disponibilitatea datelor si informatiilor si de relevanta
acestora, s-au folosit cele trei abordari (abordarea prin cost, si abordarea prin venit).
Modalitati si termene de plana
Valoarea de piata estimata presupune calcule bazate pe practicile curente de piata fara facilitati
sau termene speciale de plana.
Responsabilitatea fata de terti
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de
proprietate si a informatiilor furnizate de catre Client. Corectitudinea si precizia datelor furnizate
este responsabilitatea Clientului.
Valoarea estimata de catre evaluator este valabila la data prezentata in raport si inca un interval
de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera
modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluarii, stadiul
de dezvoltare a pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se modifica
semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si
cunoscute la data evaluarii.
Valoarea de piata in ipoteza vanzarii fortate (lichidare)

Termenul vanzare fortata se utilizeaza deseori in situatiile cand un vanzator este constrans sa
vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing adecvata. Pretul care ar
putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii exercitate asupra vanzatorului
si de motivele pentru care nu poate sa dispuna de o perioada de marketing adecvata. De
asemenea, ar putea reflecta consecintele asupra vanzatorului cauzate de imposibilitatea de a
vinde in perioada disponibila. Pretul obtenabil intr-o vanzare fortata nu poate fi estimat in mod
realist, cu exceptia cazului cand se cunosc natura si motivul constrangerilor asupra
vanzatorului. Pretul pe care un vanzator il va accepta in cadrul unei vanzari fortate va reflecta
mai degraba situatia lui speciala decat pe cea a vanzatorului ipotetic hotarat din definitia valorii
de piata. Pretul obtenabil intr-o vanzare fortata are numai intamplator o legatura cu valoarea de
piata sau cu orice alte tipuri ale valorii definite in acest standard. O vanzare fortata reprezinta
o descriere a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al valorii distinct. (Standardele
ANEVAR, SEV 100 Cadrul general, par. 52).
Daca se cere o indicatie asupra pretului obtenabil intr-o vanzare fortata, va fi necesar sa se
identifice in mod clar motivele constrangerii vanzatorului, inclusiv consecintele imposibilitatii de
a vinde in perioada specificata, prin stabilirea unor ipoteze adecvate. Daca la data evaluarii nu
10 / 83
Mobile: (0729) 937-336

exista astfel de situatii, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale. (Standardele
ANEVAR, SEV 100 Cadrul general, par. 53).
Vanzarile de pe o piata inactiva sau in declin nu sunt in mod automat vanzari fortate, deoarece
un vanzator ar putea spera la un pret mai bun in cazul in care conditiile de piata s-ar imbunatatii.
Cu exceptia cazului in care vanzatorul este obligat sa vanda pana la o data limita, fapt care
impiedica un marketing adecvat, vanzatorul va fi un vanzator hotarat, conform definitiei valorii
de piata. (Standardele ANEVAR, SEV 100 Cadrul general, par. 54).
Avand in vedere pe de o parte situatia Clientului (insolventa) si eventuala necesitate de
valorificare intr-un timp foarte limitat, iar pe de alta parte faptul ca pentru toate proprietatile
supuse evaluarii, in afara de terenul identificat sub numarul cadastral 699, exista o cerere
restransa, evaluatorul a considerat ca valoarea de piata in ipoteza vanzarii fortate (lichidare)
intr-un interval de 3-6 luni este redusa in comparatie cu valoarea de piata cu 25 % in afara de
terenul identificat sub numarul cadastral 699.
Pentru proprietatea imobiliara sub numarul cadastral 699-teren intravilan, avand in vedere ca la
inspectie evaluatorul a constatat ca pe teren sunt edificate case si anexe gospodaresti iar din
documentele puse la dispozitia evaluatorului reiese ca terenul este liber (neconstruit)
evaluatorul a considerat ca valoarea de piata in ipoteza vanzarii fortate este egala cu valoarea
de piata deoarece cerearea este estimata a fi ridicata.
1.6. Data inspectiei

Inspectia a fost efectuata de catre Dl. George Popovici, Evaluator, in data de 02.08.2016 si
respectiv in data de 12.08.2016 impreuna cu reprezentantul Clientului Dna. Elena Tatu.
1.7. Data evaluarii

Data evaluarii este 22.08.2016.
1.8. Data redactarii raportului

Data redactarii raportului este 29.08.2016.
1.9. Cursul de schimb

Cursul de schimb Ron/Eur publicat de B.N.R. pentru data de 22.08.2016 este: 4,4610 LEI/EUR.
1.10. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare

Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului de
evaluare este restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.
11 / 83
Mobile: (0729) 937-336

1.11. Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de
proprietate si a informatiilor furnizate de catre Client. Corectitudinea si precizia datelor furnizate
este responsabilitatea Clientului.
Valoarea estimata de catre evaluator este valabila la data prezentata in raport si inca un interval
de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera
modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluarii, stadiul
de dezvoltare a pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se modifica
semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si
cunoscute la data evaluarii.
1.12. Declararea conformitatii cu SEV

Prezentul raport de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR
2016. Au fost respectate indeosebi urmatoarele standarde: SEV 100 - Cadru general; SEV 101 Termeni de referinta ai evaluarii; SEV 102 - Implementare; SEV 103- Raportarea evaluarii; SEV
230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare precum si Ghidul de evaluare GEV 630-Evaluarea
bunurilor imobile.
In prezentul raport nu s-au facut devieri de la Standardele de Evaluare A.N.E.V.A.R. Editia 2016.
1.13. Verificarea raportului de evaluare

Verificarea evaluarii poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV 400 Verificarea
evaluarii, numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare Verificarea Evaluarii
(VE), dovedita cu parafa de verificator si specializarea EPI.
1.14. Documentele necesare pentru efectuarea evaluarii

Documentele necesare pentru efectuarea evaluarii au fost inscrise in contractul de evaluare
Ref: EVAI.7 / 28.03.2016, incheiat intre parti si oferta de pret transmisa de evaluator. Acestea sunt:
1.
Actele de proprietate (teren si constructii);
2.
Incheieri de intabulare si extrase de carte funciara recente;
3.
Certificatul de urbanism-recent;
4.
Autorizatia de construire;
5.
Memoriu tehnic de arhitectura;
6.
Fisa bunului imobil;
7.
Procesul verbal de receptie al constructiilor;
8.
Documentatia cadastrala (palnurile de amplasament si releveele constructiei);
12 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Precizam ca nu au fost transmise toate documentele cerute de evaluator (certificate de

urbanism, relevee, autorizatii etc.) fapt pentru care evaluatorul a efectuat evaluarea activelor in
lipsa documentelor. In lipsa unor documente, evaluarea a fost bazata pe informatii publice (ex:
PUG comuna Crevedia din 2014) considerate corecte, conforme cu realitatea si relevante.
1.15. Sursele de informatie

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in baza urmatoarelor surse:
-
Documentele puse la dispozitie de Client (aceste documente vor fi prezentate pentru fiecare
proprietate in parte in capitolele 5.7, 6.7, 7.7, 8.7, 9.7 din cadrul raportului;
Informatiile din cataloagele de costuri emise de catre IROVAL sau MatrixRom cat si
informatii preluate de pe site-uri si publicatii de specialitate considerate credibile de catre
Evaluator;
Informatii preluate din baza de date a evaluatorului;
Informatii
publice
preluate
de
pe
site-urile
specializate
de
oferte
imobiliare
(www.imobiliare.ro , www.olx.ro; Baza de date Argus - http://www.reo.ro/ ,etc);

-
Informatii colectate la inspectie.
Documentele care NU au fost puse la dispozitia evaluatorului sunt prezentate pentru fiecare
proprietate in parte in capitolele 5.7, 6.7, 7.7, 8.7, 9.7 din cadrul raportului.
1.16. Ipoteze evaluarii

1.
Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatilor imobiliare
(inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica,
fundatia, etc.), sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliara in
cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substantelor periculoase,
substantelor toxice etc.), care pot majora sau micsora valoarea proprietatilor imobiliare.
2.
Evaluatorul a considerat ca partile sunt de buna credinta si documentele care i-au fost puse
la dispozitie sunt copii dupa documente originale. Evaluatorul s-a bazat exclusiv pe
documentele mentionate in cadrul raportului si a anexelor la raport. Evaluatorul nu are
cunostiinta de existenta unor alte documentele care ar putea afecta material valorile
estimate.
Ipoteza evaluarii este ca documentele puse la dispozitia Evaluatorului sunt conforme cu
realitatea, autentice si reflecta starea de fapt a proprietatii. Raportul de evaluarea este
intocmit pe baza documentelor puse la dispozitie de Client.
3.
Toate suprafetele au fost preluate din documentele puse la dispozitia Evaluatorului de catre
Client si nu au fost investigate de catre Evaluator.
4.
Evaluarea nu a tinut cont de situatia juridica a proprietatii respectiv de sarcinile, privilegiile,

interdictiile etc inscrise in cartea funciara.
13 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Ipoteza evaluarii este ca proprietatea este libera de orice sarcini, litigii, drepturi de superficie,
interdictii, notari etc. Totodata, Evaluatorul a presupus ca din punct de vedere juridic toate
proprietatile se poate tranzactiona liber.
5.
Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica a constructiilor (acestea au fost inspectate

vizual). Ipoteza evaluarii este ca imobilele respecta toate reglementarile legale in vigoare la
data evaluarii iar starea fizica a acestora este normal in raport cu varsta fizica.
6.
Avand in vedere faptul ca evaluatorului nu i-au fost puse la dispozitie certificatele de

urbanism din care sa reiasa reglementarile urbanistice din zonele de amplasare ale
proprietatilor supuse evaluarii evaluatorul s-a bazat pe reglementarile inscrise in PUG-ul
comunei Crevedia eliberat in anul 2014.
Ipoteza evaluarii este ca reglementarile inscrise in PUG sunt corecte si conforme cu
realitatea.
7.
In cazul proprietatii cu numarul cadastral 672 statie de epurare, conform reglementarilor

inscrise in PUG-ul comunei Crevedia din anul 2014 aceasta este amplasata in zona ,,Spatii
verzi amenajate, plantatii cu rol de protectie si ambiental dar avand in vedere faptul ca
proprietatea este functionala fiind singura statie de epurare a comunei Crevedia, evaluarea
a fost efectuata in ipoteza in care terenul are destinatie industriala si utilizarea actuala este
permisa legal.
8.
In cazul proprietatii cu numarul cadastral 682 Ferma 10, conform reglementarilor inscrise
in PUG-ul comunei Crevedia din anul 2014 aceasta este amplasata in zona ,,Spatii verzi
amenajate, plantatii cu rol de protectie si ambiental avand in vedere faptul ca ferma nu mai
este functionala de mai bine de 10 ani precum si faptul ca majoritatea constructiilor au fost
demolate, evaluarea a fost efectuata in ipoteza in care terenul nu mai are destinatie
industriala iar utilizarea actuala nu mai este permisa legal. Astfel s-a estimat ca singura
utilizare permisa legal este doar cea inscrisa in PUG-ul comunei Crevedia respectiv ,,Spatii
verzi amenajate, plantatii cu rol de protectie si ambiental.
9.
Avand in vedere faptul ca inspectia a fost facuta in data de 02.08.2016 si respectiv data de
12.08.2016 iar data evaluarii este 22.08.2016 ipoteza evaluarii este ca starea constructiilor
constatata la inspectii este identica cu starea de la data evaluarii (22.08.2016).
Ipotezele speciale ale evaluarii

Ipotezele speciale ale evaluarii sunt:
1.
La inspectie s-a constatat ca pe terenul in suprafata de 1.249 mp identificat sub numarul

cadastral 699 si inscris in cartea funciara 76304 Crevedia sunt edificate constructii
neautorizate (case de locuit, anexe gospodaresti, etc.). Din documentele puse la dispozitia
evaluatorului reiese faptul ca terenul este liber neconstruit.
Evaluarea terenului s-a facut in ipoteza in care acesta este liber, neconstruit.
14 / 83
Mobile: (0729) 937-336

1.17. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul
Clientului si al Destinatarului. Nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis unei alte
persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.
Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus intr-un
document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al Evaluatorului, cu specificarea
formei, continutului si a contextului in care ar urma sa apara.
Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului de
evaluare este restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.
1.18. Conditiile limitative

1.
Selectarea metodelor de evaluare, cat si modalitatile de aplicare, s-au facut avand in vedere
scopul evaluarii;
2.
La elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii,
nefiind omisa deliberat nici un fel de informatie. Dupa cunostinta evaluatorului, toate
informatiile sunt corecte;
3.
Evaluatorul nu va fi facut responsabil pentru aspectele de natura juridica ale terenului sau
ale patrimoniului partilor aflate in tranzactie. Evaluatorul a presupus ca titlul de proprietate
asupra imobilului este valabil si ca nu exista sarcini asupra acestuia la data evaluarii.
Evaluatorul nu a facut nici un fel de investigatie asupra documentelor puse la dispozitie de
catre Client;
4.
Evaluatorul nu va fi facut raspunzator pentru existenta unor factori de mediu care ar putea
influenta valoarea, evaluatorul neavand componentele necesare si, prin urmare, nu poate
da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a imobilului;
5.
Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii ce au fost evidentiate in raportul de

evaluare, din surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate
in privinta datelor furnizate de Client si terte persoane;
6.
Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din

zona;
7.
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau
sa depuna marturie in instanta vis-a-vis de proprietatile subiect;
8.
Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu Beneficiarul sau cu partile
interesate in eventuale tranzactii;
9.
Raportul de evaluare se bazeaza pe realitatea economica si conditiile socio-politice de la

data evaluarii. Orice schimbare in aceste conditii poate anula valoarea estimata. Evaluatorul
nu-si asuma nici o responsabilitate pentru orice eveniment care afecteaza valoarea
proprietatii dupa prima data dintre urmatoarele: 1) data inspectia; 2) data raportului;
15 / 83
Mobile: (0729) 937-336

10. Orice entitate, fizica sau juridica, care face o judecata de valoarea pe baza prezentului raport
pentru investitie sau in orice alt scop accepta ca evaluatorul nu are nici o responsabilitate
pentru deciziile luate de acesta. Pentru orice intrebari legate de raportul de evaluare,
recomandam sa le adreseze in scris evaluatorului;
11. Suprafete incluse in prezentul raport au fost furnizate de catre Client si nu au fost investigate
de catre Evaluator. Evaluatorul a prezentat in raport elemente descriptive si schite, pentru a
da o imagine cat mai completa asupra dimensiunilor si starii acestuia. Descrierea
proprietatii a fost facuta cu scop informativ si nu reprezinta o garantie. Recomandam
consultarea unui avocat pentru opinii juridice in privinta proprietatilor evaluate;
12. Evaluatorul nu a facut studii geodezice sau de calitate a solului sau privitoare la zacamintele
aflate in subsolul proprietatii sau orice alt tip de investigatie. Evaluatorul nu a intreprins nici
o analiza sau investigatie privitoare la contaminari sau impactul asupra mediului;
13. Valorile incluse in acest raport se refera strict la obiectul si scopul evaluarii. Orice sarcini sau
interdictii de natura legala au fost omise mai putin cazurile cand s-a enuntat contrariul;
14. Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a
valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel
de distribuire a fost prevazuta in raport;
15. Prezentul raport de evaluare nu este o garantie a valorii obtenabile prin vanzare desi
Evaluatorul a depus toate diligentele pentru estimarea cat mai corecta si probabila a
valorilor estimate;
1.19. Declaratia de conformitate

Prin prezenta, subsemnatul George Popovici declar ca raportul de evaluare a fost intocmit in
conformitate cu cerintele etice si profesionale continute de codul etic al profesiei de evaluator
autorizat si cu Standardele de Evaluare in vigoare. Prin prezenta, in limita cunostintelor si
informatiilor detinute, certific pe propria raspundere ca:
1.
Afirmatiile sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte; Analizele, opiniile si

concluziile prezentate sunt efectuate la data intocmirii raportului, sunt limitate de ipotezele
considerate de conditiile limitative si sunt nepartinitoare ;
2.
Nu am nici un interes actual sau de perspectiva asupra obiectului prezentei evaluari.
3.
Remunerarea evaluatorului nu s-a facut in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau
care ar favoriza dorinta Clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui
eveniment ulterior;
4.
Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime /maxime,
solicitare venita din partea Clientului sau a altor persoane.
16 / 83
Mobile: (0729) 937-336

5.
In estimarea valorii impozabile din prezentul raport nu s-a primit asistenta din partea nici
unei terte persoane;
6.
Certific faptul ca am efectuat personal inspectia;
George Popovici
17 / 83
Mobile: (0729) 937-336

PROCEDURA DE EVALUARE. ETAPELE PARCURSE

2.1. Procedura de evaluare
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita
anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin cost si abordatea prin
piata (doar in cazul terenurilor libere).
In cazul proprietatilor construite (constructii si teren aferente) abordarea prin piata si respectiv
abordarea prin venit nu au putut fi aplicate din lipsa datelor de piata (nu au fost identificate
proprietati relativ similare cu proprietatile subiect ofertate spre vanzare sau spre inchiriere la
data evaluarii).
2.2. Etape parcurse

i.
Documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre Client;
ii.
Inspectia amplasamentului, constructiilor si a zonei de amplasare;
iii. Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

iv. Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
v.
Analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
vi. Aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru determinarea valorii

proprietatii.
vii. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de
lucru recomandate de catre ANEVAR.
2.3. Cea mai buna utilizare

Cea mai buna utilizare (CMBU) este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui
teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are
ca rezultat cea mai mare valoare.
Permisa legal
Evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege, analizand reglementarile
privind zonarea, restrictii de construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile
din patrimoniu, stilurile istorice si impactul asupra mediului.
Posibila fizic
Se analizeaza dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea
unui lot de teren, riscul unor dezastre naturale care pot afecta utilizarile unei proprietati
18 / 83
Mobile: (0729) 937-336

imobiliare. Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale in alta
utilizare, considerata cea mai buna.
Fezabila financiar
Utilizarile care au indeplinit criteriile de permisivitate legala si posibile fizic, sunt analizate mai
departe pentru a se determina daca ele ar putea produce venit care sa acopere cheltuielile de
exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului. Toate utilizarile din care rezulta fluxuri
financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
Maxim productiva
Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care va conduce la
cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului
cerut de piata pentru acea utilizare
2.4. Abordarea prin cost

Aceasta abordare este deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi sau aproape noi si
pentruacele proprietati ce nu se vand frecvent pe piata. Rezultatele pot fi folosite pentru
comparatii curezultatele altor abordari ce se pot aplica.
Abordarea prin cost, cunoscuta si sub denumirea de metoda antreprenorului, este o metoda
deevaluare acceptata pe plan international si prin care se stabileste valoarea unei proprietati
pe bazacostului de achizitionare al terenului si de construire a unei noi unitati, cu aceeasi
utilitate (sauadaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul
deconstructie/adaptare).
In cazul unei proprietati vechi, pentru estimarea unui pret care reflecta aproximativ valoarea de
piata,se scad unele alocari (repartizari) pentru diferitele forme de depreciere cumulata
(depreciere fizica,depreciere functionala sau tehnologica si depreciere economica sau
externa), pentru a estima un pretcare reflecta aproximativ valoarea de piata.
Costul de inlocuire se refera la suma de bani pe care o persoana se asteapta sa o plateasca
pentru oproprietate cu aceeasi vechime, marime si finisaje. In general, se incearca sa se
stabileasca pretul unui exemplar alternativ sau unei reproduceri/copii cat mai apropiata de
original in ceea ce priveste material de constructie, arhitectura, finisaje, intalatiile proprietatii
subiect.
Abordarea prin costuri presupune determinarea Costului de Reproductie (CR) sau Costului de
Inlocuire Brut (CIB) si apoi scaderea din acesta, pe rand a deprecierilor: fizica, functionala si
economica. Se obtine astfel Costul de Inlocuire Net (CIN).
Metoda costului poate fi reprezentata dupa cum urmeaza:
Cost de inlocuire brut Depreciere totala = Valoare/CIN (costul de inlocuire net)
19 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Abordarea prin cost reprezinta costul curent al unei proprietati (ca si cum ar fi noua), minus
deprecierea din orice cauze: fizice, functionale, economice. Evaluatorul identifica proprietatea
care trebuie evaluata (in cauza), estimeaza costul curent de inlocuire/reproductie de nou si
scade deprecierea totala, care face ca proprietatea sa fie mai putin atragatoare fata de situatia
cand ar fi fost noua.
Abordarea prin cost este cel mai des folosita la evaluarea bunurilor relativ noi sau bunurilor
specializate.
Costul de inlocuire brut reprezinta costul curent al unei proprietati noi, asemanatoare, care are
cea mai apropiata utilitate echivalenta cu cea a proprietatii evaluate, in timp ce costulde
reproductie reprezinta costul curent de constructie a unei copii identice a proprietatii evaluate,
utilizand aceleasi sau aproape aceleasi materiale. In abordarea prin cost, evaluatorul compara
proprietatea in cauza cu una care ar putea sa o inlocuiasca.
Deprecieri
Deprecierea reprezinta pierderea de valoare din mai multe motive, incluzand factori de natura
fizica, functionala, de exploatare si depreciere economica.
Deprecierea poate fi recuperabila sau nerecuperabila.
Forme de depreciere considerate pentru calculul CIN sunt:
1.
Uzura (deteriorarea) fizica
2.
Depreciere functionala
3.
Depreciere economica
Deprecierea fizica
Reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unei activ cauzata de utilizare, trecerea
normala a timpului sau de deteriorari, expunere la diversi agenti atmosferici, etc.
Deprecierea functionala
Reprezinta pierderea in valoare sau de utilitate a unei proprietati, cauzata de ineficiente sau
neadecvari in insasi calitatea proprietatii cand aceasta este comparata cu o proprietate
inlocuitoare mai eficienta, mai putin costisitoare, pe care tehnologia moderna a dezvoltat-o.
Deprecierea externa
Reprezinta pierderea in valoare sau de utilitate a unei proprietati cauzata de factori externi
proprietatii (cum ar fi preturi majorate la materii prime, manopera ori utilitati fara o crestere in
pretul produsului), scaderea cererii pentru un produs, ascutirea concurentei, reglementari
restrictive guvernamentale, inflatie, etc.
In cazul constructiilor supuse prezentei evaluari evaluatorul a utilizat costul de inlocuire brut din
care s-a scazut, dupa caz, una din cele trei forme ale deprecierii.
20 / 83
Mobile: (0729) 937-336

2.5. Abordarea prin piata.

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate vanzarile pentru loturi similare,
in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul evaluat. In procesul de comparatie
sunt luate in considerare asemanarile si deosebirile dintre loturi.
In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate vanzarile pentru loturi similare,
in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul evaluat. In procesul de comparatie
sunt luate in considerare asemanarile si deosebirile dintre loturi.
Abordarea prin piata este procesul prin care valoarea de piata estimata se obtine prin analiza
pietei in urma careia proprietati similare identificate sunt comparate cu proprietatea supusa
evaluarii, pentru a ajunge la o indicatie asupra valorii acestuia. Atunci cand exista informatii
disponibile, abordarea prin comparatia direct este cea mai directa si sistematica abordare
pentru estimarea valorii de piata.
Abordarea prin piata (cunoscuta si sub denumirea de comparatia directa sau comparatia
vanzarilor) este o abordare in evaluare care ofera o indicatie asupra valorii prin compararea
activului subiect cu active identice sau similare, al caror pret este cunoscut.
Aceasta abordare se bazeaza pe analiza pietei in vederea identificarii unor proprietati imobiliare
cu destinatie similara, care sa poata fi comparate cu proprietatea imobiliara de evaluat, astfel
incat estimarea valorii de piata a proprietatii sa fie in relatie directa cu valorile comparabilelor,
acestea fiind comparate si corelate in functie de asemanari sau diferente.
In mod ideal evaluatorul ar trebui sa-si fundamenteze concluziile pe vanzari identice; intrucat
tranzactiile cu active identice sunt de obicei rare, se pot utiliza tranzactiile sau ofertele de
vanzare ale unor proprietati imobiliare similare. Deoarece majoritatea activelor sunt eterogene,
rareori este posibil sa se gaseasca date despre tranzactia unui activ identic, care poate fi folosit
ca punct de referinta pentru valoarea activului subiect. Este mult mai probabil ca dovezile de
piata sa se refere mai degraba la active similare decat la active identice. In cazul in care exista
dovezi despre tranzactie ar trebui sa se faca o investigare pentru a identifica orice diferente intre
activul subiect si activul care este folosit ca punct de referinta, precum si modul in care aceste
diferente afecteaza valorile relative. Diferentele pot include : acoperire geografica,
functionalitatea, caracteristici fizice etc.
Analiza comparativa este termenul general folosit pentru identificarea procesului care utilizeaza
fie analiza cantitativa ( prin : tehnici de analiza datelor- pe perechi de date, pe grupe de date
sau a datelor secundare - ; analiza statistica - analiza grafica si analiza pe baza de scenariu;
corectii pe baza de cost; capitalizarea diferentelor de venit ), fie analiza calitativa ( prin : analiza
tendintei; analiza prin comparatie relativa; analiza clasamentului ).
In grila datelor de piata, au fost preluate, sintetizate si utilizate toate informatiile culese pentru
comparatie, care sa justifice ajustarile operate asupra pretului fiecarei proprietati similare
comparabile. Pe piata au fost identificate proprietati comparabile.
21 / 83
Mobile: (0729) 937-336

In cazul proprietatilor subiect s-a folosit abordarea prin piata doar pentru evaluarea terenului
considerat liber. Evaluatorul a utilizat analiza cantitativa- tehnica comparatiilor pe perechi de
date.
2.6. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar
viitoare intr-o singura valoare a capitalului.
Aceasta abordare ia in considerare venitul pe care un activ il va genera pe durata lui de viata
utila si indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica transformarea
venitului intr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunzatoare de actualizare.
Fluxul de venit poate sa derive dintr-un contract/din contracte sau sa nu fie de natura
contractuala, de exemplu, profitul anticipat si generat fie din utilizarea, fie din detinerea activului.
Metodele inscrise in abordarea prin venit sunt:
capitalizarea venitului, in care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se aplica o
rata cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare totala,
fluxul de numerar actualizat, in care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare
i se aplica o rata de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezenta,
diferite modele de evaluare a optiunilor.
In cazul unei investitii imobiliare, acel venit ar putea fi sub forma de chirie; in cazul unei cladiri
ocupate de proprietar, ar putea fi o chirie asumata (sau chirie evitata), determinata pe baza
costului care ar fi suportat de proprietar pentru a inchiria un spatiu echivalent. In cazul in care o
cladire este specializata numai pentru un anumit tip de activitate comerciala, venitul este
deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potential, provenit din activitatea
comerciala, care ar reveni proprietarului acelei cladiri. Utilizarea potentialului comercial al
proprietatii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscuta sub denumirea uzuala
de metoda profiturilor.
Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de
capitalizare. Un flux de venit, care este probabil sa ramana constant, poate fi capitalizat prin
aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rata de capitalizare.
Acesta reprezinta castigul sau randamentul pe care un investitor l-ar astepta sau castigul
teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar astepta sa reflecte valoarea banilor in timp, precum
si riscurile si recompensele proprietarului. Aceasta metoda, cunoscuta sub denumirea uzuala
de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapida si
simpla, dar utilizarea ei nu poate fi credibila in situatia ca, in perioadele viitoare, venitul se
asteapta sa se modifice intr-o masura mai mare decat se asteapta pe piata sau in cazul in care
este necesara o analiza mai sofisticata a riscului.
22 / 83
Mobile: (0729) 937-336

In astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea difera
in mod semnificativ, dar au drept caracteristica de baza faptul ca venitul net, dintr-o perioada
viitoare definita, se aduce la valoarea actualizata prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma
valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezinta valoarea capitalului. Ca si in cazul
metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferenta unui model al
fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor in timp, precum si pe riscurile si
recompensele proprietarului, atasate fluxului de numerar in cauza.
Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi determinate de obiectivul
evaluarii. Daca obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un
proprietar potential, in baza criteriilor de investitii proprii ale acestora, rata utilizata poate reflecta
rata rentabilitatii ceruta de acestia sau costul mediu ponderat al capitalului. Daca scopul este
estimarea valorii de piata, rata va proveni din examinarea rentabilitatilor implicite din pretul platit
pentru drepturile asupra proprietatii imobiliare tranzactionate pe piata, intre participantii pe
piata.
Rata de actualizare adecvata ar trebui sa fie determinata in urma analizei ratelor implicite in
tranzactiile de piata. Cand acest lucru nu este posibil, se poate construi o rata de actualizare
adecvata plecand de la o rata fara risc a rentabilitatii, corectata pentru riscurile si oportunitatile
aditionale specifice dreptului particular asupra proprietatii imobiliare.
Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvata vor depinde si de faptul daca datele de
intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprima in niveluri
curente (termeni reali) sau daca previziunile au fost facute cu includerea inflatiei sau deflatiei
viitoare asteptate.
Aceasta abordare nu a fost utilizata in prezentul raport de evaluare din cauza lipsei datelor de
piata (nu au fost identificate proprietati relativ similare, din zona analizata. ofertate spre
inchiriere).
23 / 83
Mobile: (0729) 937-336

PREZENTAREA GENERALA
3.1. Date economice regiunea Sud-Muntenia, jud. Dambovita
Conform Comisiei Nationale de Prognoza pentru regiunea de Sud-Muntenia prognoza in profil
teritorial varianta de primavara 2016 (Sursa: www.cnp.ro) este urmatoarea:
Valoare PIB pe regiunea Sud Muntenia

in mil lei
An
Total economie
2014
2015
2016
667.577
712.832
Sud Muntenia
81.077
84.778
90.281
Arges
17.322
18.076
6.007
2017
2019
859.886
917.736
96.201
102.743
109.674
19.213
20.500
21.928
23.446
6.367
6.807
7.221
7.676
8.156
12.440
13.337
14.175
15.084
16.085
17.143
Giurgiu
4.731
5.076
5.402
5.725
6.088
6.477
Ialomita
6.022
6.181
6.595
7.004
7.439
7.903
Prahova
27.637
28.752
30.648
32.770
35.129
37.617
6.918
6.988
7.442
7.896
8.398
8.932
2018
2019
Calarasi
Dambovita
Teleorman
757.031 805.889
2018
Valoare PIB pe regiunea Sud Muntenia
in % vs total Romania
An
Total economie
2014
2015
2016
2017
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
12,1%
11,9%
11,9%
11,9%
11,9%
12,0%
Arges
2,6%
2,5%
2,5%
2,5%
2,6%
2,6%
Calarasi
0,9%
0,9%
0,9%
0,9%
0,9%
0,9%
Dambovita
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
Giurgiu
0,7%
0,7%
0,7%
0,7%
0,7%
0,7%
Ialomita
0,9%
0,9%
0,9%
0,9%
0,9%
0,9%
Prahova
4,1%
4,0%
4,0%
4,1%
4,1%
4,1%
Teleorman
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
Sud Muntenia
24 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Numarul mediu salariati

in '000 persons
An
Total economie
2014
2015
2016
2017
2018
2019
4.508
4.635
4.775
4.925
5.070
5.210
SUD MUNTENIA
531
544
559
575
589
604
Arges
131
134
138
142
145
149
Calarasi
41
42
43
44
45
46
Dambovita
73
75
76
78
80
82
Giurgiu
31
32
33
34
35
36
Ialomita
41
42
43
44
45
46
Prahova
162
167
171
176
181
186
52
54
55
57
58
59
Teleorman
Evolutia numarului mediu de salariati
in %
An
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Total economie
100%
2,8%
3,0%
3,1%
2,9%
2,8%
SUD MUNTENIA
100%
2,4%
2,7%
2,8%
2,6%
2,4%
Arges
100%
2,3%
2,6%
2,7%
2,5%
2,4%
Calarasi
100%
2,2%
2,9%
2,8%
2,5%
2,7%
100%
2,2%
2,6%
2,5%
2,6%
2,2%
Giurgiu
100%
2,2%
2,5%
2,7%
2,7%
2,3%
Ialomita
100%
2,5%
2,6%
2,8%
2,5%
2,4%
Prahova
100%
2,6%
2,9%
3,0%
2,7%
2,5%
Teleorman
100%
2,7%
2,8%
2,7%
2,7%
2,4%
2016
2017
2018
2019
Dambovita
Castigul salarial mediu net lunar

in lei per salariat
An
2014
2015
Total economie
1.697
1.836
1.998
2.106
2.218
2.333
SUD MUNTENIA
1.582
1.712
1.864
1.969
2.074
2.181
Arges
1.785
1.926
2.101
2.220
2.331
2.445
Calarasi
1.365
1.479
1.610
1.701
1.793
1.888
Dambovita
1.488
1.610
1.752
1.847
1.945
2.046
Giurgiu
1.413
1.524
1.656
1.744
1.835
1.928
Ialomita
1.362
1.476
1.608
1.698
1.790
1.885
Prahova
1.687
1.826
1.989
2.101
2.215
2.332
Teleorman
1.320
1.434
1.560
1.655
1.750
1.848
25 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Evolutia castigului salarial mediu net lunar
in %
An
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Total economie
100%
8,2%
8,8%
5,4%
5,3%
5,2%
SUD MUNTENIA
100%
8,2%
8,9%
5,6%
5,3%
5,2%
Arges
100%
7,9%
9,1%
5,7%
5,0%
4,9%
Calarasi
100%
8,4%
8,9%
5,7%
5,4%
5,3%
100%
8,2%
8,8%
5,4%
5,3%
5,2%
Giurgiu
100%
7,9%
8,7%
5,3%
5,2%
5,1%
Ialomita
100%
8,4%
8,9%
5,6%
5,4%
5,3%
Prahova
100%
8,2%
8,9%
5,6%
5,4%
5,3%
Teleorman
100%
8,6%
8,8%
6,1%
5,7%
5,6%
Dambovita
3.2. Prezentarea generala Crevedia

,,Crevedia este o comuna in judetul Dambovita, Muntenia, Romania, formata din satele Cocani,
Crevedia (resedinta), Darza, Manastirea si Samurcasi. Comuna se afla la limita cu judetul Ilfov,
si este traversata de soseaua nationala DN1A care leaga Bucuresti de Ploiesti prin Buftea si este
deservita pe calea ferata de halta Darza, de pe linia BucurestiPloiesti.
Conform recensamantului efectuat in 2011, populatia comunei Crevedia se ridica la 7.750 de
locuitori, in crestere fata de recensamantul anterior din 2002, cand se inregistrasera 6.749 de
locuitori.Sursa: www.wikipedia.org
,,Din suprafata de 5.278 ha, peste 4.216 ha sunt terenuri arabile. Fondul de locuinte este de 2.124,
iar in localitate isi desfasoara activitatea 43 de unitati economico-social-financiare diverse
(agricole, comert, industrie usoara etc.). Sursa www.primariacrevedia.ro
Activitati specifice zonei sunt: Comert, Agricultura, Legumicultura, Cresterea animalelor.
3.3. Scurt istoric AVICOLA CREVEDIA

,,Avicola Crevedia a fost infiintata in anul 1959, intampinand dificultati in primii ani, datorita lipsei
de personal cu experienta in domeniu. A fost foarte aproape de a fi inchisa, la ordinul lui
Gheorghe Gheorghiu-Dej. Productia a inceput efectiv in anul 1962, fiind prima societate de
crestere industriala a pasarilor nu numai din Romania, ci si din Europa de Est. In 1970 s-a realizat
o fuziune intre Avicola Crevedia, Avicola Buftea si Avicola Mogosoaia, ceea ce a generat
productii record ale noii unitati economice. Apogeul l-a atins in anul 1981, dupa fuziunea cu
Avicola Buftea si Avicola Mogosoaia, producand atat pentru piata interna, cat si pentru exporturi
in tarile arabe si in fosta URSS. Dupa Revolutie, a fost demarat procesul de privatizare, statul
accesand credite in vederea modernizarii, fapt care a adus compania in pragul falimentului. In
anul 1999, producatorul a fost cumparat de compania americana Tec. In 2006, grupul libanez
Agroli a cumparat afacerea de la americani. Sursa: www.wikipedia.org/wiki/Avicola_Crevedia
26 / 83
Mobile: (0729) 937-336

,,Fondata in anul 2006, Agroli Group este un holding multinational specializat ca integrator in
domeniul agricol, cu precadere in industria carnii de pasare si detine Avicola Crevedia si Avicola
Tartasesti. Principalele marci produse si comercializate de Agroli Group sunt La Ferma si Avicola
Crevedia.
Specializari: Productia de carne de pui, Ferme de incubatie si reproductie a puilor de gaina,
Fabrica de nutreturi combinate, Crevedia Express - Lant propriu de magazine de desfacere.
Sursa: www.linkedin.com/company/agroli-group
La data prezentei evaluari atat Avicola Crevedia SA cat si SC AGROLI GROUP S.R.L. sunt in
insolventa.
3.4. Harta proprietatilor supuse evaluarii

NR. CAD 692
NR. CAD
680
683
684
NR. CAD 691
NR. CAD 699
NR. CAD 682

NR. CAD 672
27 / 83
Mobile: (0729) 937-336

3.5. Prezentarea PUG Crevedia

Conform surselor publice Planul de Urbanism General (PUG), emis in anul 2014, al comunei
Crevedia este detaliat mai jos astfel:
Zone de amplasare a
proprietatilor subiect
Conform PUG 2014 din cele opt proprietati cinci sunt situate in zona ,,Unitati industrial/unitati
agricole, doua sunt situate in zona ,,Spatii verzi amenajate, plantatii cu rol de protectie si
ambiental iar o proprietate este situata in zona ,,Terenuri pentru constructii si amenajari.
28 / 83
Mobile: (0729) 937-336

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE

4.1. Definirea pietei imobiliare specifice
Piata imobiliara specifica a proprietatilor subiect este reprezentata de una din urmatoarele tipuri
de piete imobiliare din intravilanul comunei Crevedia:
1.
Piata proprietatilor de tip agro-industrial;
2.
Piata terenurilor libere pretabile pentru dezvoltare industriala;
3.
Piata terenurilor libere amplasate in zona veche rezideniala, pretabile pentru dezvoltare
rezidentiala (case de locuit unifamiliale);
4.2. Oferta
Piata terenurilor industriale:
In intravilanul comunei Crevedia au fost identificate multe oferte de terenuri relativ similare
pretabile pentru dezvoltare industriala. Terenurile identificate au suprafete cuprinse intre 10.000
mp si 120.000 mp. Majoritatea ofertelor sunt amplasate in zonele periferice ale comunei. Nivelul
ofertei pentru terenuri industriale este apreciat a fi ridicat.
Asa cum se poate observa in tabelul de mai sus, pretul de oferta variaza intre 3 si 13 eur/mp in
functie de zona de amplasare (distanta pana la DN1A), vizibilitate, acces, distanta fata de utilitati,
caracteristici (deschidere, forma suprafata), etc. Au fost selectate, in functie de relevanta,
urmatoarel oferte:
Localizare
Front
Tip
Suprafata
mp
Combinatul
Pret Vanzare
euro /mp
Sursa anunt
euro
principal
Industrial
12.500
8,0
100.000
http://olx.ro/oferta/3-ha-dn1a-6euro-mp-crevediaID41dpc.html#dd6ab36c79
principal
Industrial
18.500
7,0
129.500
http://olx.ro/oferta/18500mpcrevedia-ID3IJvX.html#0ac83346e2
principal
Industrial
52.800
8,0
422.400
http://olx.ro/oferta/3-ha-dn1a-6euro-mp-crevediaID41dpc.html#c9ecd215c3
Butimanu
principal
Industrial
15.000
8,0
120.000
http://olx.ro/oferta/teren-15000mpdn1a-ID1RCcz.html#41cfe134f7
Crevedia central
principal
Industrial
4.500
13,0
58.500
Zona ferme
principal
Industrial
121.500
8,0
972.000
http://www.olx.ro/oferta/4500-mpcrevedia-darzaID41eaK.html#41cfe134f7
http://olx.ro/oferta/crevediaindustrial-intravilanID5iIzU.html#58990bb4c1
secundar
Industrial
18.000
4,0
72.000
http://olx.ro/oferta/18-000-mplanga-padure-crevediaID5nHn4.html#41cfe134f7
secundar
Industrial
7.500
4,0
30.000
http://olx.ro/oferta/7500mp-terenstradal-buftea-butimanu-intravilanID1s1wT.html#094b88a08d
nutreturi Agroli
Combinatul
nutreturi Agroli
Crevedia
Academia Titi Aur
Agricola
Zona ferme
Agricola
Intrare Butimanu
29 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Localizare
Front
Tip
Suprafata
mp
Pret Vanzare
euro /mp
Sursa anunt
euro
Darza
secundar
Industrial
8.935
5,0
44.675
http://olx.ro/oferta/teren-crevediaIDlNTK.html#74e71744f6
Crevedia zona
secundar
Industrial
12.500
3,0
37.500
http://olx.ro/oferta/teren-devanzare-indrustrial-12500mpID5rWfM.html#2dd8a90334
secundar
Industrial
20.000
7,0
140.000
http://olx.ro/oferta/indrustrial-terende-vanzare-20000mpID1APGf.html#2dd8a90334
Ungureni
secundar
Industrial
34.400
3,0
103.200
Crevedia
secundar
Industrial
35.000
4,0
140.000
Darza
secundar
Industrial
48.000
5,0
240.000
Darza
secundar
Industrial/
40.000
4,0
160.000
http://www.olx.ro/oferta/butimanu34-400-intravilanID4alDa.html#71c48ea686
http://www.olx.ro/oferta/directproprietar-teren-de-vanzarecrevedia-academia-titi-aurID60OYc.html#c9ecd215c3
http://www.olx.ro/oferta/terenintravilan-buftea-darza-ocazieID4GYzC.html#fc7ca0bcee
http://www.olx.ro/oferta/terenintravilan-buftea-darzaID6g5vc.html#25a2bfaa21
terenul de fotbal
Zona industr
Crevedia
Academia Titi Aur
agricol
Piata terenurilor agricole
pretabile pentru dezvoltare industriala. Terenurile identificate au suprafete cuprinse intre 5.000
mp si 600.000 mp.
Asa cum se poate observa in tabelul de mai sus, pretul de oferta variaza intre 1,8 si 5 eur/mp in
functie de zona de suprafata, drum de acces, amplasare, posibilitatea de convertire in terenuri
rezidentiale, etc.
Localizare
Front
Tip
Suprafata
mp
Pret Vanzare
euro /mp
Sursa anunt
euro
Cretu-Ciocanesti
secundar
Agricol
5.000
1,8
8.889
Crevedia
secundar
Agricol
5.900
2,0
11.800
Cocani
secundar
Agricol
8.850
2,2
19.120
Crevedia
secundar
Agricol
30.000
5,0
150.000
Crevedia
secundar
Agricol
43.000
2,0
86.000
Zona ferme
principal
Agricol
600.000
2,0
1.200.000
Agricola
http://olx.ro/oferta/teren-agricol-intabulat5000-mp-la-25-km-de-bucurestiID3qT3l.html#e33e7e298a
http://www.olx.ro/oferta/vand-terencrevedia-ID6wuby.html#0ac83346e2
Oferta primaria Crevedia

http://olx.ro/oferta/dn1a-teren-intravilanID1u4vJ.html#fbcc5d9517
http://www.olx.ro/oferta/terenuri-crevediajudetul-dambovita-2-euro-mp2ID6lId2.html#41cfe134f7
http://olx.ro/oferta/vand-teren-agricol-60-hacrevedia-ID4wnpV.html#4966528b1c
S-a constatat ca cea mai mare parte a terenurilor agricole sunt vandute pentru dezvoltarea de
cartiere rezidentiale.
30 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Piata terenurilor rezidentiale

pretabile pentru dezvoltare industriala. Terenurile identificate au suprafete cuprinse intre 500
mp si 5.000 mp. In zona de analiza suprafata medie este de aprox. 1.000 mp. In zona rezidentiala
veche oferta de terenuri este apreciata a fi medie. In zona de rezidentiala noua (cartierele noi
construite in proximitatea lacurilor) oferta de terenuri este apreciata a fi ridica.
Au fost selectate in functie de relevanta urmatoarele oferte:
Localizare
Front
Tip
Suprafata
mp
Pret Vanzare
euro /mp
Sursa anunt
euro
Crevedia
n/a
Rezidential
1.050
24,0
25.200
Crevedia
principal
Rezidential
1.350
25,0
33.750
Crevedia
n/a
Rezidential
1.000
18,0
18.000
Crevedia
principal
Rezidential
1.100
25,0
27.500
Imobiliare.ro -ID: 2287447
Crevedia
principal
Rezidential
1.500
21,0
31.500
Imobiliare.ro -ID: 2287447
Crevedia
secundar
Rezidential
700
20,0
14.000
http://www.olx.ro/oferta/700-mpintravilan-crevedia-zona-vileID2f0EL.html#568238d658
zona case
http://www.olx.ro/oferta/teren1050m-la-dn1a-25euroID1zcml.html#b57241946d
http://www.olx.ro/oferta/1350mpcrevedia-25euro-negID41dP4.html#b57241946d
http://www.olx.ro/oferta/1000mp-crevediaID5akc2.html#5b45e1f3b5
noi
In urma analizei de piata s-a constatat ca in intravilanul comunei Crevedia s-au dezvoltat
ansamble rezidentiale fiind ofertate spre vanzare atat proprietati rezidentiale (case si teren) cat
si loturi de teren cu suprafete cuprinse intre 450-600 mp.
Loturile de teren din ansambele noi sunt ofertate spre vanzare la preturi cuprinse intre 15 si 30
eur/mp in functie de amplasare, vecinatati, infrastructura etc.
Piata proprietatilor industriale formate din teren si constructii
In ceea ce priveste oferta de vanzare sau de inchiriere de proprietati relativ similare (teren si
constructii industriale), la data evaluarii, in zona analizata, nu s-au identificat oferte de vanzare
sau de inchiriere de proprietati similare.
In urma analizei de piata s-a constatat urmatoarele:
-
In zona analizata sunt multe oferte de terenuri industriale. Majoritatea terenurilor industriale
sunt amplasate in zona periferica a Comunei.
Pretul de vanzare pentru terenurile cu destinatie rezidentiala variaza in functie de distanta

fata de DN1A.
Pretul terenurilor amplasate in frontul secundar al arterelor de circulatie sunt mai mici cu
pana la 50% fata de terenurile similare din frontul principal.
31 / 83
Mobile: (0729) 937-336

In zona de amplasare proprietatile industriale au fost edificate indeosebi pentru activitati

proprii. Piata inchirierilor de proprietati industriale din zona analizata nu este o piata activa.
Cea mai mare parte a terenurilor agricole sunt vandute pentru dezvoltarea de cartiere
rezidentiale.
4.3. Cererea
In cazul proprietatilor subiect s-au estimat urmatoarele.
1.
Pentru proprietatile agro-industriale cu numerele cadastrale 680, 682, 683, 684, 691 si 692
cererea este reprezentata in principal de societatiile comerciale care activeaza in industria
industria zootehnica si doresc sa-si extinda activitatea in zona Crevedia datorita distantei
mici fata de Capitala. Cererea este apreciata a fi la un nivel relativ scazut.
2.
Pentru imobilul cu numarul cadastral 672- statie epurare cererea este reprezentata fie de
primaria orasului Crevedia fie de potentialul cumparator al abatorului detinut de Agroli Grup
SRL, in insolventa. Cererea este apreciata a fi la un nivel mediu.
3.
Pentru terenul intravilan cu destinatie rezidentiala, identificat sub numarul cadastral 699,
cererea este reprezentata exclusiv de vecinii din proximitatea imobilului care deja si-au
extins proprietatile pe teren cu numarul cadastral 699. Cererea este apreciata a fi la un nivel
ridicat.
4.4. Echilibrul pietei

La data evaluarii piata specifica obiectului supus evaluarii releva un dezechilibru in favoarea
cererii, respectiv exista o cerere mai mica in comparatie cu oferta mai mare decat cererea.
4.5. Factorii care ar afecta vandabilitatea

Factori pozitivi
1.
Majoritatea terenurilor industriale au toate utilitatiile (apa, canalizare, energie electrica si

gaze).
2.
Amplasare intr-o zona agro-industriala de traditie aflata la o distanta relativ mica fata de
Capitala;
3.
Majoritatea terenurilor industriale sunt situate in zone cu destinatie reglementata prin PUG
ca zone agro-industriale.
4.
Statia de epurare deserveste toate proprietatile controlate de Agroli Group SRL, in

insolventa (abatorul si ferme etc) fiind singura statie de epurare din comuna Crevedia.
5.
Infrastructura dezvoltata in zona de amplasare (drumuri de acces asfaltate si existenta

tuturor utilitatilor pe amplasament sau in imediata apropiere).
32 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Factori negativi
1.
Conjunctura economica generala care afecteaza intreaga piata imobiliara din Romania;
2.
Zona de amplasare este o zona slab dezvoltata din punct de vedere economic. In zona nu
s-au facut investitii majore in sectorul industrial sau logistic.
3.
Gradul avansat de degradare a constructiilor existente pe amplasament care implica fie

costuri de demolare fie costuri de refacere a structurilor, finisajelor, instalatiilor etc;
4.
Imposibilitatea de reconversie a proprietatilor in proprietati de tip comercial sau rezidential

datorita vecinatatiilor cu fermele de pui;
5.
In cazul statiei de epurare se estimeaza costuri foarte mari pentru reconversia proprietatii
intr-o proprietate de tip rezidential.
6.
In cazul imobilului cu numarul cadastral 682- Ferma 10 drumul de acces impracticabil

(drum de exploatare de pamant). Proprietatea este amplasata, conform PUG Crevedia, intro zona cu alta destinatie fata de cea existenta.
Concluzie
La data evaluarii este estimat un trend negativ al pietei imobiliare specifice, oferta fiind mai mare
decat cererea pentru toate tipurile de proprietati datorita conditiilor exigente de creditare la nivel
bancar si a lipsei puterii de cumparare la nivelul cumparatorului.
Se estimeaza un timp de vanzare cuprins intre 12- 24 luni de la expunerea proprietatilor pe piata
specifica.
33 / 83
Mobile: (0729) 937-336

PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATII CU NUMARUL

CADASTRAL 691- FERMA 10
5.1. Prezentare generala a proprietati
Proprietatea subiect este situata in zona periferica a comunei Crevedia in imediata apropiere a
abatorului Agroli Group SRL, in insolventa. Proprietatea este inconjurata de fermele aflate in
proprietatea Agroli Group SRL, in insolventa.
Conform informatiilor colectate de evaluator cu ocazia inspectiei proprietatea a rezultat in urma
unei dezmembrari a unei proprietati de aprox. 600.000 mp.
Zona de amplasare este mixta formata exclusiv din proprietati agro-industriale (ferme de pui,
abator etc) si din terenuri agricole.
Harta locatiei
Subiect
Cai de acces
Accesul la proprietate se face din DN1A prin drumul judetean DJ701B. Proprietatea are
deschidere directa la DJ701B, drum asfaltat cu o banda pe sens.
Utilitati
La data inspectiei, proprietatea nu era bransata la utilitati. Utilitatiile zonei sunt: retea urbana de
energie electrica; retea urbana de apa; retea urbana de gaze, retea de canalizare, alte retele.
5.2. Dreptul de proprietate evaluat

Din documentele puse la dispozitia Evaluatorului reiese ca dreptul de proprietate apartine SC
Avicola Crevedia SA, in insolventa. Dreptul de proprietate evaluat este dreptul deplin.
34 / 83
Mobile: (0729) 937-336

5.3. Identificarea cadastrala a proprietatii

Perezentarea cadastrala este detaliata in anexa 1A.
5.4. Bilantul suprafetelor construite

Bilantul suprafetelor construite este prezentat in anexa 2A.
5.5. Descrierea proprietatii

Conform documentelor puse la dispozitia evaluatorului proprietate este formata din teren
intravilan in suprafata de 41.975,00 mp si treizeci de constructii cu suprafata totala construita la
sol de 13.145,00 mp si o suprafata desfasurata construita estimata de 33.928,00 mp. Proprietatea
Descrierea terenului
Terenul este intravilan are o suprafata de 41.975,00 mp, destinatie curti-constructii, forma aprox
dreptunghiulara, topografia plana. Terenul are o deschidere de 142.85 ml la DJ701B. Terenul
este imprejmuit cu gard din plasa de fier pe toate laturile. Pe teren sunt edificate constructii
vechi cu destinatie industriala.
Descrierea constructiilor
In urma inspectiei s-a constatat ca din cele treizeci de constructii cincisprezece constructii cu
suprafata totala construita la sol de 3.529 mp au fost demolate (au ramas doar parti din fundatii),
alte zece constructii cu o suprafata construita la sol de aprox 3.742 se afla intr-o stare avansata
de degradare (au peretii rupti sau inclinati, prezinta fisuri in structura de rezistenta, au acoperisul
rupt, etc.) iar cinci constructii (blocurile) se afla intr-o stare satisfacatoare. Acestea au o
suprafata construita la sol de 5.874 mp. Prezentarea starii constructiilor este prezentata mai jos:
Nr.
Stare
Arie
Arie construita
Constructii
Amprenta
utila
desfasurata
Buc
mp
mp
mp
Satisfacatoare
5.874
19.972
23.496
Demolabila
10
3.742
5.868
6.903
Demolate anterior
3.529
3.000
3.529
Grand Total
30
13.145
28.839
33.928
Descrierea constructiilor este prezentata detaliat in anexa 2A.

Din punct de vedere al evaluarii cele cincisprezece constructii aflate intr-o stare avansata de
degradare sunt constructii demolabile si nu li se va atribui valoare de piata. S-a estimat ca toate
costurile cu demolarea celor cincisprezece constructii vor fi acoperite din vanzarea materialelor
recuperabile (caramizi, fier etc.).
35 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Conform datelor puse la dispozitia evaluatorului constructiile au fost edificate in anul 1962
avand o vechime de 54 de ani.
5.6. Concluzii inspectie

Inspectia a fost efectuata de catre Dl. George Popovici, Evaluator, in data de 12.08.2016
impreuna cu reprezentantul Clientului Dna. Elena Tatu. Evaluatorul a inspectat vizual
proprietatea si a constatat urmatoarele:
1
Zona de amplasare este agro-industriala.
Accesul pe proprietate se realizeaza direct din DJ701B.
Zona de amplasare beneficiaza de toate utilitatiile.
Terenul era imprejmuit pe toate laturile cu gard.
Doar cinci constructii (blocurile) din totalul de treizeci si cinci de constructii se afala intr-o
stare satisfacatoare.
Cinsprezece constructii au fost demolate iar cinsprezece constructii se afla intr-o stare
avansata de degradare fiind considerate demolabile.
Proprietatea nu era pazita si nici nu era asigurata conservarea constructiilor.
5.7. Documentele puse la dispozitia evaluatorului

Documentele puse la dispozitia evaluatorului sunt:
Nr.
Nr.
crt.
Data
Cad.
31.03.2016
691
20.06.2001
691
Tip act
Extras carte funciara
Emitent
OCPI Dambovita
Referinta
Ref: 22893 / 31.03.2006
pentru informare
Memoriu tehnic
Topos Srl, ing. Cristea Gheorghe n/a
justificativ
3
20.06.2001
691
Fisa bunului imobil
2014
691
Rectificare PUG si RLU
SC URBAN PRO SRL
Plansa 1 -1/14
comuna Crevedia
Documentele care NU au fost puse la dispozitia evaluatorului sunt :
36 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Denumire documente lipsa
Nr.
1
Documente de proprietate: contract de vanzare cumparare.
Incheiere de intabulare
Certificat de urbanism
Planul de amplasament si releveele constructiilor
Autorizatia de construire si procesul verbal de receptie al constructiilor
Autorizatiile de demolare pentru constructiile demolate

Datele colectate la inspectie releva faptul ca zona de amplasare este exclusiv agro-industriala.
In proximitatea proprietatii subiect sunt doar proprietati cu destinatie industriala si agricola
(abator pasari si ferme de pui). Avand in vedere lipsa documentatiei urbanistice (certificat de
urbanism valabil la data evaluarii) din care sa reiasa ca utilizarea actuala este premisa legal,
Evaluatorul s-a bazat doar pe datele inscrise in PUG-ul comunei Crevedia si a facut urmatoarele
estimari:
1. CMBU teren liber:
Din punct de vedere al terenului considerat liber pe baza amplasamentului, a
caracteristicilor terenului (forma, deschidere), a vecinatatilor precum si a datelor inscrise in
PUG-ul comunei Crevedia Evaluatorul apreciaza cea mai buna utilizare este utilizarea
curenta (teren destinat activitatiilor industriale) deoarece este singura utilizare permisa
legal. Avand in vedere proximitatea cu abatorul de pasari si cu fermele de pui se estimeaza
ca una din utilizarile rezidentiale sau comerciale sa nu fie o utilizare probabila din punct de
vedere fizic.
2. CMBU teren construit:
Din punct de vedere al terenului edificat, avand in vedere lipsa documentelor (certificate de
urbanism valabile la data evaluarii) Evaluatorul a facut urmatoarele scenarii:
CRITERIU
Permisibil
legal
Posibil fizic
Specificul
zonei
REZIDENTIAL
COMERCIAL/BIROURI
INDUSTRIAL
Nu
Nu
Da
Inexistente in
Inexistente in
In zona exista doar astfel
proximitate.
proximitate.
de proprietati.
Da
Da
Da
Toate utilitatile in zona
Solul nu prezinta
Solul nu prezinta
Solul nu prezinta
probleme.
probleme.
probleme.
Agro Industrial
37 / 83
Mobile: (0729) 937-336

CRITERIU
REZIDENTIAL
Probabilitate
INDUSTRIAL
Doar spatiu industrial datorita proximitatii cu abatorul si fermele de pasari.
rezonabila
Potentiali
COMERCIAL/BIROURI
Nu exista cerere in zona
Nu exista cerere in
Exista clienti pentru
analizata pentru astfel
zona analizata pentru
dezvoltare industriala.
de dezvoltare
astfel de dezvoltare
NU
NU
Da
Nu
Nu
Da
clienti
Posibilitati
vanzare
investitie
Maxim
productiva
Concluzie
- Conform PUG-Crevedia utilizarea de spatiu industrial este singura utilizare
CMBU
permisa legal.
- Utilizarea industriala este singura probabila rezonabila si poate fi realizata
imediat si totodata poate fi mentinuta pe termen lung.
- Cumparatorul cel mai probabil este un procesator/crescator care activeaza in
industria zootehnica si vrea sa-si extinda activitatea in zona Crevedia datorita
distantei mici fata de Capitala.
Evaluarea se face in ipoteza celei mai bune utilizari descrise mai sus respectiv utilizarea curenta,
(industriala).
5.9. Evaluarea proprietatii. Abordare prin cost.

Evaluarea terenului considerat liber- abordarea prin piata.
Pentru evaluarea terenului considerat liber s-a aplicat abordarea prin piata descrisa anterior. In
urma analizei de piata Evaluatorul a selectat urmatoarele comparabilele:
Comparabila
Descriere. Teren cu suprafata de 20.000 mp si o deschidere de aprox 100
ml la drum asfaltat. Situat in zona industriala a orasului Crevedia. Destinatie

industriala. Utilitati la limita proprietatii.
38 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Pret cerut 7,00 euro/mp

Link: http://olx.ro/oferta/indrustrial-teren-de-vanzare-20000mp-ID1APGf.html#2dd8a90334
Comparabila
2
Descriere: Teren cu suprafata de 52.800 mp si o deschidere de aprox 120

ml la DN1A.Amplasat langa Academia Titi Aur. Destinatie industriala.
Utilitati la limita proprietatii.
Pret cerut 8.00 euro/mp

Link: http://olx.ro/oferta/3-ha-dn1a-6-euro-mp-crevedia-ID41dpc.html#c9ecd215c3
39 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Comparabila
3
Descriere: Teren cu suprafata de 18500 mp si o deschidere de aprox 48

ml la drum betonat. Amplasat in Crevedia langa fabrica de nutreturi
combinate Agrioli Group. Destinatie industriala.Utilitati in apropiere.

Link: http://olx.ro/oferta/18500mp-crevedia-ID3IJvX.html#0ac83346e2
Comparabila
Descriere: Teren cu suprafata de 15000 mp format din doua loturi alipite
(10000mp +5000 mp) are o deschidere de aprox 71 ml la DN1A. Amplasat

la intrare in Butimanu. Destinatie industriala. Utilitati in apropiere.
40 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Link: http://olx.ro/oferta/teren-15000mp-dn1a-ID1RCcz.html#41cfe134f7
Pe baza comparabilelor prezentate mai sus s-a aplicat abordarea prin piata prezentata detaliat
in anexa 3A. Valoarea unitara /mp a terenului a fost estimata la valoarea de 6,73 /mp respectiv
282.613 pentru intreaga suprafata de teren si nu tine cont de TVA.
Harta comparabilelor
COMP 4
COMP 2
COMP 3
SUBIECT
COMP 1
Costul de inlocuire brut (CIB)

In cazul proprietatii subiect, s-a aplicat metoda costurilor unitare pe baza urmatoarelor
cataloage:
1) Catalogul Costuri de reconstructie Costuri de Inlocuire, Cladiri industriale, Comerciale si
Agricole. Constructii Speciale, Editura Iroval, 2012, Autor Ing. Corneliu Schiopu.
2) Indici de actualizare 2015-2016 Editura Iroval, Autor Ing. Corneliu Schiopu.
Pentru cele cinci constructii CIB a fost estimat in mod individual astfel:
41 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Nrt
Nr.
crt
Cad
Suprafata
Descriere
desfasurata
Cost de inlocuire brut (CIB)
mp
euro/mp
euro
691-C15
Bloc 1
4.700,00
171
802.739
691-C16
Bloc 2
4.700,00
171
802.739
691-C18
Bloc 3
4.700,00
171
802.739
691-C20
Bloc 4
4.700,00
171
802.739
691-C23
Bloc 5
4.696,00
171
802.056
23.496,00
171
4.013.010
TOTAL PROPRIETATE
Modul de calcul este prezentat detaliat in anexele 4.1A, 4.2A, 4.3A, 4.4A si 4.5A.
Din CIB au fost scazute deprecieriile astfel:
Deprecierea fizica
Pentru constructiile supuse evaluarii deprecierea fizica (uzura) a fost estimata conform Ghid
Cuprinzand Coeficientii de Uzura Fizica Normala la Mijloace Fixe din Grupa I ,,Constructii
indicativ P-135 / 99 elaborat de INCERC fisa numarul 9 pagina 172.
Conform Ghid Cuprinzand Coeficientii de Uzura Fizica Normala la Mijloace Fixe din Grupa I
,,Constructii indicativ P-135 / 99 pentru determinarea starii tehnice a celor cinci constructii s-au
utilizat urmatoarele criterii:
Foarte Buna (FB) situatie in care s-au efectuat la timp si in bune conditii lucrarile de intretinere,
reparatii, curente si reparatii capital.
Buna (B) situatie in care s-au efectuat lucrari de intretinere si de reparatii curente, la timp si in
conditii acceptabile, dar nu s-au efectuat reparatii capitale.
Satisfacatoare (S) situatie in care s-au efectuat cel mult unele lucrari de intretinere,
neglijandu-se complet lucrarile de reparatii curente si capitale.
In cazul constructiilor subiect, pana la data evaluarii, nu au fost efectuate reparatii capitale iar
lucrarile de intretinere (reparatiile curente) nu au fost efectuat la timp si in conditii
corespunzatoare fapt pentru care evaluatorul estimeaza ca starea celor cinci constructii este
satisfacatoare.
,,Constructii indicativ P-135 / 99 pentru determinarea mediului de folosinta a cladirii s-au utilizat
urmatoarele criterii:
Mediu normal;
Mediu agresiv cu umiditate, temperature inalte, coroziv obisnuit
42 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Mediu puternic agresiv combinat : cu umiditate si temperature inalte, cu umiditate si mediu

coroziv, mediu puternic coroziv;
Conform inspectiei si a informatiilor colectate de evaluator (umiditate mare in interiorul
constructiilor) mediul de folosinta avut in vedere este mediul agresiv.
,,Constructii indicativ P-135 / 99 ponderea orientativa a subansamblelor constituente ale celor
cinci constructii este prezentata in tabelul de mai jos:
Structura
Anvelopa
Finisaj
Instalatii
TOTAL
58,0%
25,0%
5,0%
12,0%
100%
Avand in vedere toate cele de mai sus deprecierea fizica pe elementele constructive ale fiecarei
constructii a fost estimata de Evaluator astfel:
Descriere
Structura
Anvelopa
Finisaj
Instalatii
TOTAL
euro
Bloc 1
88%
100%
100%
100%
93%
747.799
Bloc 2
88%
100%
100%
100%
93%
747.799
Bloc 3
88%
100%
100%
100%
93%
747.799
Bloc 4
88%
100%
100%
100%
93%
747.799
Bloc 5
88%
100%
100%
100%
93%
747.163
93%
3.738.360
Total
In cazul de fata nu s-a avut in vedere deprecierea functionala dearece a fost utilizat costul de
inlocuire brut al unui activ modern echivalent.
Deprecierea externa
In cazul de fata nu s-a avut in vedere deprecierea externa deoarece nu au fost identificati factori
externi care sa influenteze proprietatea subiect.
Costul de inlocuire net (C.I.N.) a fost estimat la 274.650 si nu tine cont de TVA. Detaliile de
calcul sunt prezentate in anexa 5A.
Avand in vedere cele de mai sus valoarea de piata a proprietatii estimata prin abordarea prin
cost este de 560.000 si nu tine cont de TVA.
43 / 83
Mobile: (0729) 937-336

PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATILOR CU NUMARELE

CADASTRALE 680, 683, 684 SI 692
Cele patru proprietati sunt situate in zona periferica a comunei Crevedia in imediata apropiere
a padurii Cocani si a fermelor 7, 8 si 9 aflate in proprietatea Agroli Group SRL, in insolventa.
Conform informatiilor colectate de evaluator cu ocazia inspectiei proprietatea a rezultat in urma
dezmembrarii fermelor 7, 8, 9 de ,,Statia de sortare oua.
Zona de amplasare este mixta formata exclusiv din proprietati agro industriale (ferme de pui) si
din terenuri agricole exploatate.
Harta locatiilor
NR. CAD 692
NR. CAD 680

NR. CAD 684
NR. CAD 683
Cai de acces
Accesul la cele patru proprietati se face din drumul judetean DJ701B si apoi printr-un drum de
exploatare (DE709) betonat pe o distanta de aprox. 1.2 km.
Utilitati
Utilitatiile zonei sunt: retea urbana de energie electrica; retea urbana de apa; retea urbana de
gaze, retea de canalizare, alte retele.

Din documentele puse la dispozitia Evaluatorului reiese ca dreptul de proprietate asupra celor
patru immobile apartine SC Avicola Crevedia SA, in insolventa. Dreptul de proprietate evaluat
este dreptul deplin de proprietate.
6.3. Identificarea cadastrala a proprietatilor

Perezentarea cadastrala a celor patru proprietati este detaliata in anexele 1B.
44 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Bilantul suprafetelor construite este prezentat in anexa 2B.
6.5. Descrierea proprietatilor

Descrierea imobilelor cu numerele cadastrale 680 si 683-Drumuri de servitute
Teren intravilan in suprafata de 317,00 mp cu destinatia de ,drum de servitute. Proprietatea este
Teren intravilan in suprafata de 336,00 mp cu destinatia de ,drum de servitute. Proprietatea este
Cele doua drumuri de servitute sunt alipite din punct de vedere fizic cu drumul de exploatare
DE709 si cu imobilele cu numarele cadastrale 684 (Statie sortare oua) si respectiv imobilul cu
numarul cadastral 679 (ferma 7). Cele doua imobile sunt preznetate mai jos conform planulurilor
de amplasament astfel:
NR. CAD 680
NR. CAD 683
NR. CAD 684
45 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Descrierea imobilului cu numarul cadastral 684-Statie sortare oua

Conform documentelor puse la dispozitia evaluatorului proprietate este formata din teren
intravilan in suprafata de 7.694,00 mp si trei constructii cu suprafata totala construita la sol de
1.469,00 mp. Proprietatea este identificata sub numarul cadastral 684 si este inscrisa in cartea
funciara 76613 Crevedia.
La inspectie s-a constatat ca doua constructii (C2-copertina si C3-magazie) au fost demolate.
Acestora nu li se va atribui valoare de piata.
dreptunghiulara, topografia plana. Terenul are o deschidere de 142.85 ml la drumul de servitude
cu numarul cadastral 683. Terenul este imprejmuit cu gard din plasa de fier pe toate laturile.
Conform documentelor puse la dispozitia evaluatorului constructia C1 a fost edificata in anul
1982 avand o vechime de 34 ani. La data prezentei evaluari constructia nu mai este utilizata si
nici nu s-a asigurat conservarea acesteia.
Pana la data prezentei evaluari nu au fost facute lucrari de intretinere a constructiei aceasta
aflandu-se intr-o stare satisfacatoare. Avand in vedere cele de mai sus evaluatorul a estimat ca
varsta efectiva este mai mare cu aprox 10 ani fata de varsta fizica fiind estimata la 45 ani.
Descrierea constructiilor este prezentata detaliat in anexa 2B.
Descrierea imobilului cu numarul cadastral 692
Teren intravilan in suprafata de 24.977,00 mp pe care este edificata o constructie cu destinatia
de bazin stabilizare noroi- platforma depozitare si uscare dejectii cu suprafata construita la sol
cartea funciara 71347 Crevedia. Proprietatea este prezentata conform planului de amplasament
astfel:
46 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Terenul este intravilan are o suprafata de 24.977,00 mp, destinatie curti-constructii, forma
dreptunghiulara, topografia plana. Terenul are o deschidere de 89,91 ml la drumul de expluatare
DE709 din partea de Nord detinut de Administratia domuniului de stat. Terenul
nu este
imprejmuit Pe teren nu exista utilitati. Din documentele puse la dispozitia evaluatorului reiese
ca pe teren este edificata o constructie C1 Bazin stabilizare noroi-platforma uscare si depozitare
dejectii cu suprafata construita la sol de 6.272,00 mp.
Descrierea constructiilor este prezentata detaliat in anexa 2B.
In urma inspectiei s-a constatat ca pe teren este construit si bazin cu adancimea de aprox 3m
si amprenta la sol estimata de 780 mp (70 m x 13m) neintabulat. Suprafata bazinului a fost
estimate de evaluator cu ajutorul programului Google Earth.
Constructia C1, din punct de vedere al evaluarii s-a considerat ca este o constructie domolabila
si nu i s-a atribuit valoare de piata.
Avand in vedere ca bazinul este neintabulat nu i s-a atribuit valoare de piata.

impreuna cu reprezentantul Clientului Dna. Elena Tatu:
1
Zona de amplasare este exclusiv agro-industriala;
Accesul la cele patru proprietati se realizeaza din DJ701B prin drumul de exploatare DE709
betonat pe o lungimde de aprox 1.2 km.
Drumul de servitute cu nr. cadastral 680 asigura accesul in fermele 7, 8 si 9 detinute de

Agroli Group SRL, in insolventa.
Constructia C1- Statie sortare oua, edificata pe terenul cu nr. cadastral 684 s-au identificat
urmatoarele: Invelitoarea necesita a fi schimbata. Vopseaua de pe fata exterioara este
exfoliata pe suprafete relativ mari. Finisajele interioare sunt degradate si necesita a fi
inlocuite. Au fost identificate in interior urme de infiltratii de apa, egrasie si mucegai. In
interiorul constructiei erau depozitate paie si/sau furaje. Constructia era bransata la toate
utilitatiile (apa, canalizare, curent electric si gaze).
Constructiile C2-copertina si C3-magazie edificate pe terenul cu nr cadastral 684 au fost

demolate.
Constructia C1-Bazin stabilizare noroi-platforma uscare si depozitare dejectii, edificata pe

terenul cu nr. cadastral 692, este intr-o stare proasta (pe platforma a crescut vegetatie).
47 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Constructia nu a fost identificata cu exactitate de evaluator datorita vegetatiei crescute

atat pe teren cat si pe platforma.

Documentele puse la dispozitia evaluatorului sunt:
Nr.
crt.
Data
Nr. Cad.
31.03.2016
680
31.03.2016
683
Tip act
Emitent
Extras carte funciara pentru OCPI Dambovita
Referinta
Ref: 22852 / 31.03.2006
informare
Ref: 22904 / 31.03.2006
informare
3
17.04.2014
684
Ref: 34710 / 17.04.2014
informare
4
31.03.2016
692
20.06.2001
680 683
Ref: 22865 / 31.03.2006
informare
Memoriu tehnic justificativ
684 692
6
20.06.2001
680 683
8
7
20.06.2001
31.03.2016
2014
Fisa bunului imobil
Topos Srl, ing. Cristea
n/a
Gheorghe
680 683
Plan de amplasament si
684 692
delimitare a bunului imobil
Gheorghe
680 683
684 692
informare
n/a
n/a
Gheorghe
684 692
7
SC URBAN PRO SRL
n/a
Ref: 22904 / 31.03.2006

Plansa 1 -1/14
comuna Crevedia

Nr.
1
Releveele constructiilor
Actul de dezmembrare
6.8. Evaluarea proprietatilor

Cea mai buna utilizare
Datele colectate la inspectie releva faptul ca zona de amplasare este exclusive agro-industriala.
48 / 83
Mobile: (0729) 937-336

(ferme de pui si terenuri libere). Avand in vedere lipsa documentatiei urbanistice (certificat de
Evaluatorul a facut urmatoarele estimari:
-
In ceea ce priveste imobilele cu numerele cadastrale 680 si 683 singura utilizare perimsa
legal este utilizarea curenta- drum de servitute.
In ceea ce priveste imobilele cu numerele cadastrale 684 si 692 din punct de vedere al
terenului considerat liber pe baza amplasamentului, a caracteristicilor terenului (forma,
deschidere), a vecinatatilor Evaluatorul apreciaza cea mai buna utilizare este utilizarea
curenta (teren destinat activitatiilor industriale) deoarece este singura utilizare probabila,
rezonabila din punct de vedere fizic. Amplasarea la o distanta de aprox 1.2 km fata de arterel
de circulatie cat si proximitatea cu fermele de pui face ca utilizarea rezidentiala sau
comerciala sa nu fie o utilizare probabila.
In ceea ce priveste imobilele cu numerele cadastrale 684 si 692 din punct de vedere al
terenului edificat, avand in vedere lipsa documentelor (certificate de urbanism valabile la
data evaluarii) Evaluatorul a facut urmatoarele scenarii:
CRITERIU
Permisibil
legal
REZIDENTIAL
COMERCIAL/BIROURI
INDUSTRIAL/DEPOZITARE
Da
Da
Da
In zona nu exista astfel
In zona exista astfel de
de proprietati.
proprietati.
Da
Da
Da
Solul nu prezinta
Solul nu prezinta
probleme.
probleme.
In zona nu exista
proprietati rezidentiale
Distanta foarte mare de
prima proprietate
rezidentiala.
Posibil fizic
Specificul
zonei
Solul nu prezinta probleme.
Terenuri agricole si proprietati agro industriale (ferme pui)
Probabilitate
Proprietate agro-industriala
rezonabila
Potentiali
Nu exista cerere in zona
Nu exista cerere in
clienti
analizata pentru astfel de
dezvoltare agro-industriala.
dezvoltare
NU
NU
Posibilitati
Da
vanzare
investitie
49 / 83
Mobile: (0729) 937-336

CRITERIU
Maxim
productiva
REZIDENTIAL
COMERCIAL/BIROURI
INDUSTRIAL/DEPOZITARE
Nu
Nu
Da
Concluzie
- Conform PUG-Crevedia utilizarea agro-industriala este singura utilizare permisa
CMBU
legal.
- Utilizarea agro-industriala este singura probabila rezonabila si poate fi realizata
imediat si totodata poate fi mentinuta pe termen lung.
- Cumparatorul cel mai probabil este un procesator/crescator care activeaza in
industria zootehnica si vrea sa-si extinda activitatea in zona Crevedia datorita distantei
mici fata de Capitala.
Evaluarea se face in ipoteza celei mai bune utilizari descrise mai sus respectiv utilizarea agroindustriala.
6.9. Evaluarea proprietatilor

Evaluarea imobilelor cu numerele cadastrale 680 si 683
Avand in vedere destinatia celor doua loturi de teren (drum de servitute) acestora nu li s-a
atribuit valoare de piata deorece nu pot fi valorificate.
Evaluarea imobilului cu numarul cadastral 684. Abordare prin cost.

Evaluarea terenului- abordarea prin piata.
Comparabila
Descriere. Teren cu suprafata de 18000 mp si o deschidere de aprox 60 ml
la un drum betonat. Amplasat la aprox 50 m fata de subiect. Destinatie

industriala.Utilitati in apropiere.
50 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Link: http://olx.ro/oferta/18-000-mp-langa-padure-crevedia-ID5nHn4.html#41cfe134f7
Comparabila
2
Descriere: Teren cu suprafata de 7500 mp si o deschidere de aprox 45 ml

la un drum pietruit, amplasat la intrare in Butimanu, front secundar fata de
DN1A aprox 900m. Destinatie industriala. Utilitati in apropiere.

Link: http://olx.ro/oferta/7500mp-teren-stradal-buftea-butimanu-intravilan-ID1s1wT.html#094b88a08d
Comparabila
3
Descriere: Teren cu suprafata de 8935 mp si o deschidere de aprox 50 ml

la un drum pietruit aprox 100-150 ml fata de asfalt. Amplasat in Crevedia
sat Darza zona liniei de cale ferata. Destinatie industriala. Utilitati in
apropiere.
51 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Link: http://olx.ro/oferta/teren-crevedia-IDlNTK.html#74e71744f6
in anexa 3B. Valoarea unitara /mp a terenului a fost estimata la valoarea de 4,14 /mp
respectiv 31.853 pentru intreaga suprafata de teren si nu tine cont de TVA.
Harta comparabilelor:
COMP 2
COMP 3
SUBIECT
COMP 1

cataloage:
Costul de inlocuire brut (CIB) a fost estimat la valoarea de 332 / mp respectiv 476.087 pentru
intreaga constructie. Modul de calcul este prezentat detaliat in anexa 4B.
Deprecierea fizica
Varsta efectctiva a constructiei a fost estimate la 45 ani (vezi cap.6.5 de mai sus).
52 / 83
Mobile: (0729) 937-336

indicativ P-135 / 99 elaborat de INCERC.
,,Constructii indicativ P-135 /99 pentru determinarea starii tehnice s-au utilizat urmatoarele
criterii:
In cazul constructiei subiect se estimeaza ca starea constructiei este satisfacatoare.
,,Constructii indicativ P-135 / 99 pentru determinarea mediului de folosinta a cladirii s-au utilizat
urmatoarele criterii:
Mediu normal;
Conform inspectiei si a informatiilor colectate de evaluator (umiditate mare in interiorul
constructiilor) mediul de folosinta avut in vedere este mediul agresiv.
constructiei este prezentata in tabelul de mai jos astfel:
Structura
Anvelopa
Finisaj
Instalatii
TOTAL
58,0%
25,0%
5,0%
12,0%
100%
Avand in vedere toate cele de mai sus deprecierea fizica pe elementele constructive a fost
estimata de Evaluator astfel:
Descriere
Statie sortare oua
Structura
Anvelopa
Finisaj
Instalatii
72%
100%
100%
100%
TOTAL
%
euro
84%
398.770
53 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Deprecierea externa
Costul de inlocuire net (C.I.N.) a fost estimat la 77.316 si nu tine cont de TVA. Detaliile de calcul
sunt prezentate in anexa 5B.
Evaluarea imobilului cu numarul cadastral 692. Abordare prin cost

Evaluarea terenului considerat liber- abordarea prin piata.
Avand in vedere faptul ca terenul in suprafata de 24.977,00 mp identificat sub numarul cadastral
692 se afla in aceeasi zona si are aproximativ aceleasi caracteristici fizice (acces, forma,
totpografie, deschidere) cu terenul identificat sub numarul cadastral 684 in suprafata 7.694,00
mp evaluat anterior la valoarea de 4,14 /mp, evaluatorul a estima pentru diferentele de
suprafata si utilitati, in baza grilei de piata prezentata in anexa 3B, urmatoarele ajustari:
1.
Pentru lipsa utilitatilor s-a estimat o ajustare de -15%.
2.
Pentru diferenta de suprafata de 17.283,00 mp s-a estimat o ajustare de -10%.
Avand in vedere afirmatiile de mai sus s-a estimat pentru terenul in suprafata de 24.977,00 mp,
identificat sub numarul cadastral 692, valoarea de piata unitara de 3,06 /mp respectiv 76.380
pentru intreaga suprafata de teren si nu tine cont de TVA.
Evaluarea constructiilor
Constructia C1-Bazin stabilizare noroi-platforma uscare si depozitare dejectii cu suprafata
construita la sol de 6.272,00 mp se afla intr-o stare avansata de degradare (pe platform a crescut
vegetatie si nu mai poate fi folosita) fapt ptentru care evaluatorul a considerat aceasta
constructie ca fiind demolabila. S-a estimat ca toate costurile de demolare sunt egale cu
valoarea materialelor recuperabile rezultate in urma demolarii (fier caramizi, etc).
Bazinului neintabulat nu i s-a atribuit valoare de piata.
Conform celor de mai sus valoarea de piata a proprietatii (teren si constructie) identificata sub
numarul cadastral 692 este de 76.380 si nu tine cont de TVA.
Valoarea de piata a celor patru immobile a fost estimata la valoarea de 192.000 si nu tine cont
de TVA. Detaliile sunt prezentate in anexa 6B.
54 / 83
Mobile: (0729) 937-336


CADASTRAL 672- STATIE EPURARE
Proprietatea subiect este situata in zona periferica a comunei Crevedia pe malul ,,Baltii 6 la
aproximativ 500 m de sediul administrativ Agroli Group SRL, in insolventa si aproximativ 600 m
fata de DN1A. Proprietatea este amplasata la aproximativ 100m distanta fata de ultimul rand de
case de pe ,,Intrarea Disp Vechi fiind inconjurata de terenuri agricole si de un parc fotovoltaic.
Zona de amplasare este mixta formata din proprietati rezidentiale (case de locuit cu regim de
inaltime cuprins intre P si P+2E), terenuri agricole libere, si un parc fotovoltaic amplasat in
imediata apropiere a proprietatii subiect.
Harta locatiei
Subiect
Prezentare proprietatii conform PUG
Conform PUG-ului comunei Crevedia eliberat in anul 2014 de catre SC URBANPRO SRL
proprietatea supusa evaluarii este amplasata in zona ,,Spatii verzi amenajate, plantatii cu rol de
protectie si este inconjurata doar de terenuri arabile.
55 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Cai de acces
Accesul la proprietate se face din DN1A si apoi prin ,,Intrarea Disp Vechi drumul printre case,
asfaltat, cu o banda pe sens si apoi printr-un drum de exploatare partial asfaltat si pietruit.
Utilitati
La data inspectiei proprietatea era bransata la toate utilitatiile (Retea urbanan apa, canalizare,
Retea urbanan de curent electric si Retea urbanan de gaze).


Perezentarea cadastrala este detaliata in anexa 1C.

Bilantul suprafetelor construite este prezentat in anexa 2C.

Conform documentelor puse la dispozitie (extras carte funciara si fisa bunului imobil)
proprietate are destinatie industriala (statie de epurare) si este formata din teren intravilan in
suprafata de 20.063,00 mp si treizeci si patru de constructii cu suprafata totala construita la sol
cartea funciara 76614 Crevedia.
Din cele treizeci si patru de constructii o constructie a fost demolata iar alte nouasprezece
constructii se afla intr-o stare avansata de degradare.
dreptunghiulara, topografia panta usoara (inclinatie mica in partea din spatele terenului).
Terenul are doua deschideri de 154,20 ml si 9,65 ml la un drum de exploatare pietruit. Terenul
este imprejmuit cu gard din fier si table pe toate laturile. Pe teren sunt edificate constructii vechi
cu destinatie industriala. Partea de Vest a terenului reprezinta granita naturala cu Balta 6.
Terenul este prezentat mai jos, conform planului de amplasamente astfel:
56 / 83
Mobile: (0729) 937-336

In urma inspectiei s-a constatat ca din cele treizeci si patru de constructii constructia C6Magazie metal a fost demolata iar nouasprezece constructii cu suprafata totala construita la sol
de 2.633,00 se afla intr-o stare avansata de degradare (au peretii rupti, prezinta fisuri in structura
de rezistenta, etc.) si patrusprezece constructii cu suprafata construita la sol de 3.501 mp si o
suprafata desfasurata relativ buna. Prezentarea starii constructiilor este prezentata mai jos:
Nr.
Stare
Constructii
Arie
Arie construita
Amprenta
utila
desfasurata
mp
mp
mp
Buna
14
3.501
3.003
3.754
Demolabile
19
2.633
2.106
2.633
Demolata anterior
31
25
31
Grand Total
34
6.165
5.134
6.418
Descrierea constructiilor este prezentata detaliat in anexa 2C.

Din punct de vedere al evaluarii cele nouasprezece constructii vor fi considerate constructii
demolabile si nu li se va atribui valoare de piata. S-a estimat ca toate costurile cu demolarea
celor nouasprezece constructii vor fi acoperite din vanzarea materialelor recuperabile (caramizi,
fier etc.).
Conform datelor puse la dispozitia evaluatorului constructiile au fost edificate in anul 1982
avand o vechime de 34 de ani.
57 / 83
Mobile: (0729) 937-336


impreuna cu reprezentantul Clientului Dna. Elena Tatu.
1
Pe proprietate se desfasura activitate economica specifica;
Zona de amplasare este zona mixta. Vecinatatiile proprietatii sunt reprezentate,

preponderent, din terenuri agricole. In imediata apropiere este un parc fotovoltaic.
Distanta fata de ultimul rand de case este de aprox 100 m.
Constructia C6- Magazie metal a fost demolata.
Din cele treizeci si patru de constructii doar saisprezece constructii se afla intr-o stare
relativ buna;
Saptisprezece constructii se afla intr-o stare avansata de degradare fiind considerate

constructii demolabile;
Constructia C33-Statie incubatie a fost reconvertita in bloc de apartamente cu 6

apartamente individuale (doua la parter si patru la etaj) si au grupurile sanitare si baile la
comun.

Documentele puse la dispozitia evaluatorului sunt :
Nr.
crt.
Data
Nr. Cad.
Tip act
Emitent
31.03.2016
672
03.07.2001
672
03.07.2001
672
Fisa bunului imobil
03.07.2001
672
Gheorghe
Referinta
Ref: 22921 / 31.03.2006
informare
Ref:30087 /26.04.2016
Gheorghe
Ref:30087 /26.04.2016
Gheorghe
03.07.2001
2014
672
Ref:30087 /26.04.2016
Ref: 22904 / 31.03.2006
informare
SC URBAN PRO SRL
Plansa 1 -1/14
comuna Crevedia
58 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Nr.
1
Releveele constructiilor
Autorizatiile de demolare pentru constructia C6

Datele colectate la inspectie releva faptul ca zona de amplasare este o zona mixta. In zona de
amplasare a proprietatii subiect sunt doar terenuri agricole si un parc fotovoltaic iar la o distanta
de aprox. 100 ml sunt case de locuit. Avand in vedere lipsa documentatiei urbanistice (certificat
de urbanism valabil la data evaluarii) din care sa reiasa ca utilizarea actuala este premisa legal,
caracteristicilor terenului (forma, deschidere), a vecinatatilor si a datelor inscrise in PUG
Crevedia, Evaluatorul apreciaza cea mai buna utilizare este utilizarea curenta (teren
destinat activitatiilor industriale) deoarece este singura utilizare probabila, rezonabila din
punct de vedere fizic.
Din punct de vedere al terenului edificat, avand in vedere lipsa documentelor (certificate
de urbanism valabile la data evaluarii) Evaluatorul a facut urmatoarele scenarii:
CRITERIU
Permisibil
legal
Posibil fizic
REZIDENTIAL
COMERCIAL/BIROURI
INDUSTRIAL
Da
Da
Da
Eexista proprietati
In zona nu exista
In zona exista astfel de
rezidentiale la minim 100 m
astfel de proprietati.
proprietati.
Da
Da
Da

Specificul
zonei
Probabilitate
rezonabila
Toate utilitatile in
zona
Solul nu prezinta
probleme.

Rezidential / Industrial/ Terenuri agricole

Utilizare industriala-Statie de epurare.
59 / 83
Mobile: (0729) 937-336

CRITERIU
Potentiali
REZIDENTIAL
COMERCIAL/BIROURI
INDUSTRIAL
Redus, in zona sunt multe
Nu exista cerere in
oferte de vanzare de
dezvoltare industriala
proprietati rezidentiale.
clienti
Oferta actuala acopera

cerea existenta.
Posibilitati
vanzare
investitie
Posibil doar dupa

decontaminarea terenului
avand in vedere utilizarea
actuala
NU
Da
Nu
Nu
Da
Maxim
productiva
Concluzie
- Avand in vedere pe de o parte lipsa certificatului de urbanism din care sa reiasa
CMBU
daca utilizarea actuala este permisa din punct de vedere legal iar pe de alta parte
faptul ca proprietatea este utilizata ca statie de epurare si este functionala, se
estimeaza ca utilizarea actuala (proprietate industriala) reprezinta cea mai buna
utilizare a proprietatii.
- Utilizarea curenta poate fi mentinuta pe termen lung deoarece este singura statie
de epurare din comuna Crevedia.
- Cumparatorul cel mai probabil este fie primaria orasului Crevedia fie potentialul
cumparator al abatorului detinut de Agroli Grup SRL, in insolventa.
Evaluarea se face in ipoteza celei mai bune utilizari descrise mai sus respectiv utilizarea curenta,
industriala- statie de epurare.
7.9. Evaluarea proprietatii. Abordare prin cost.

Evaluarea terenului- abordarea prin piata.
Comparabila
Descriere. Teren cu suprafata de 20.000 mp si o deschidere de aprox 100
ml la drum betonat. Situat in zona industriala a orasului Crevedia. Destinatie

industriala. Utilitati la limita proprietatii.
60 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Link: http://olx.ro/oferta/indrustrial-teren-de-vanzare-20000mp-ID1APGf.html#2dd8a90334
Comparabila
2


Link: http://olx.ro/oferta/3-ha-dn1a-6-euro-mp-crevedia-ID41dpc.html#dd6ab36c79
61 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Comparabila
3


Link: http://olx.ro/oferta/18500mp-crevedia-ID3IJvX.html#0ac83346e2
Comparabila
Descriere: Teren cu suprafata de 15000 mp format din doua loturi alipite
(10000mp +5000 mp) are o deschidere de aprox 71 ml la DN1A. Amplasat

la intrare in Butimanu. Destinatie industriala. Utilitati in apropiere.
62 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Link: http://olx.ro/oferta/teren-15000mp-dn1a-ID1RCcz.html#41cfe134f7
in anexa 3C. Valoarea unitara /mp a terenului a fost estimata la valoarea de 7,08 /mp
respectiv 142.095 pentru intreaga suprafata de teren.
COMP 4
COMP 3
COMP 2
COMP 1
SUBIECT

cataloage:
Avand in vedere utilizarea constructiilor supuse evaluarii, evaluatorul a considerat ca patru
constructii pot forma doua ansamble functionale descrise mai jos astfel:
1.
Constructiile C7-Bazin aerare si C29-Statie pompe pot forma un ansamblu functional

compus din casa pompe si rezervor apa (bazin) deoarece sunt apropiate. Cele doua
constructii vor fi evaluate impreuna si li se va atribui o singura valoare de piata.
2.
Constructiile C13-Bazin aerare si C11-Statie pompe pot forma un ansamblu functional

compus din casa pompe si rezervor apa (bazin) deoarece sunt apropiate. Cele doua
constructii vor fi evaluate impreuna si li se va atribui o singura valoare de piata.
63 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Pentru cele patrusprezece constructii CIB a fost estimat la valoarea de 901.746 . Modul de
calcul este prezentat detaliat in anexele 4.1C- 4.12C.
Deprecierea fizica
indicativ P-135 / 99 elaborat de INCERC fisele 35 si 43 si s-au utilizat urmatoarele criterii:
Stare
Starea fiecarei constructii a fost estimate conform tabelului de mai jos:
Mediu de Folosinta
Mediu normal;
In cazul proprietatii subiect s-a avut in vedere mediul agresiv.
patrusprezece constructii este prezentata in tabelul de mai jos:
64 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Nr. Cad
Descriere
Structura Anvelopa Finisaj

%
672-C1
672-C7
Decantor
Bazin aerare
672-C29 Statie pompe
Instalatii
TOTAL
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
672-C8
Platforma uscare namol
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
672-C9
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
672-C10 Platforma uscare namol
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100%

672-C13 Bazin aerare
672-C25 Post transformare
672-C26 Laborator
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100%
100,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100%
672-C33 Statie incubatie
58,0%
25,0%
5,0%
12,0%
100%
672-C34 Atelier mecanic
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100%
672-C27 Decantor secundar

672-C31 Centrala termica si grup
sanitar
Avand in vedere toate cele de mai sus deprecierea fizica pe elementele constructive ale fiecarei
constructii a fost estimata de Evaluator astfel:
Stare
Descriere
estimata
Structura Anvelopa
%
Decantor
Bazin aerare
Buna
Buna
Statie pompe
Buna
Finisaj Instalatii
%
TOTAL
%
euro
50%
0%
0%
0%
50%
49.736
50%
0%
0%
0%
50%
82.814
Platforma uscare Satisfacatoare
97%
0%
0%
0%
97%
22.603
97%
0%
0%
0%
97%
22.304
namol
97%
0%
0%
0%
97%
22.551
50%
0%
0%
0%
50%
77.774
Post transformare Buna
35%
100%
100%
100%
68%
14.216
Laborator
Satisfacatoare
35%
100%
100%
100%
68%
32.471
Decantor
Buna
50%
0%
0%
0%
50%
49.736
secundar
Centrala termica
Satisfacatoare
35%
100%
100%
100%
68%
18.497
Statie incubatie
Satisfacatoare
35%
100%
100%
100%
62% 118.872
Atelier mecanic
Satisfacatoare
35%
100%
100%
100%
68%
namol
Statie pompe
Buna
Bazin aerare
Buna
si grup sanitar
Total
13.843
58% 525.419
65 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Deprecierea externa
Costul de inlocuire net (C.I.N.) a fost estimat la 376.327 si nu tine cont de TVA. Detaliile de
calcul sunt prezentate in anexa 5C.
66 / 83
Mobile: (0729) 937-336


CADASTRAL 682-FERMA 10
Proprietatea subiect este situata in zona periferica a comunei Crevedia in la aproximativ 600 m
distanta de centrul ,,Eudoxiu Hurmuzachi, pe malul raului Colentina. Proprietatea este
inconjurata doar de terenuri arabile. Proprietatea era folosita drept ferma de crestere a ratelor.
Zona de amplasare este exclusiv formata din terenuri cu destinatie arabila. In plan indepartat
(aprox 1 km) se afla abatorul si fermele detinute de Agroli Group SRL, in insolventa.
Harta locatiei
Subiect
Prezentare proprietatii conform PUG
Conform PUG-ului comunei Crevedia eliberat in anul 2014 de catre SC URBANPRO SRL
proprietatea supusa evaluarii este amplasata in zona ,,Spatii verzi amenajate, plantatii cu rol de
67 / 83
Mobile: (0729) 937-336

protectie si este inconjurata doar de terenuri libere amplasate in zona ,,Spatiu verde de
protectie in zona conductelor transgaz.
Cai de acces
Accesul la proprietate se face din DN1A prin drumul judetean DJ701B si apoi pe un drum de
exploatare de pamant (cu o lungime de aprox 1 km din care aprox 400 m este asfaltat si 600 m
este de pamant) pe langa Balta 6. Drumul de exploatare este ingust si greu paracticabil.
Utilitati
La data inspectiei, proprietatea nu era bransata la utilitati. Utilitatiile sunt la o distanta de
aproximativ 5-700 ml.


Perezentarea cadastrala este detaliata in anexa 1D.

Bilantul suprafetelor construite este prezentat in anexa 2D.

Conform extrasului de carte funciara pus la dispozitia evaluatorului proprietate este formata din
teren intravilan in suprafata de 46.552,00 mp pe care sunt edificate treizeci si doua de constructii
cu suprafata totala construita la sol de 10.363,00 mp. Proprietatea este identificata sub numarul
cadastral 682 si este inscrisa in cartea funciara 70750 Crevedia.
La inspectie s-a constatat ca treizeci si unu de constructii din totalul de treizeci si doua de
constructii au fost demolate sau partial demolate (au ramas doar 2-3 ziduri ale fostelor
constructii). Pe amplasament exista o singura constructie aflata intr-un grad avansat de
degradara- C12-cladire generator current.
dreptunghiulara, topografia panta usoara. Terenul are doua deschideri la drumuri de exploatare
de pamant respectiv 331.61 ml si 96.73 ml.
In partea de Sud terenul are limita naturala cu raul Colentina pe o lungime de 336, 11 ml. Terenul
nu este imprejmuit.
68 / 83
Mobile: (0729) 937-336

In afara de o constructie (C12-cladire generator curent care are doua cosuri de fum cu o
inaltime de aprox 10-15m) toate cele treizeci si unu de constructii au fost demolate sau partial
demolate. Doua constructii au fost partial demolate (au ramas nedemolati 2-3 pereti exterior).
Pe teren au ramas atat fostele fundatii si deseuri rezultate in urma demolarii (caramizi, moloz,
diverse materiale de constructii etc) cat si alte deseuri menajere (pet-uri).
Terenul este prezentat conform fisa bunului imobil astfel:

impreuna cu reprezentantul Clientului Dna. Elena Tatu. Evaluatorul a inspectat vizual
proprietatea si a constatat urmatoarele:
1
Zona de amplasare este formata doar din terenuri arabile.
Accesul se face doar pe drumuri de exloatare de pamant si este greu practicabil;
La o distanta de 5-700 m se afla o singura constructie respectiv centrul ,,Eudoxiu

Hurmuzachi. In zona nu sunt proiecte de constructii aflate in derulare.
Terenul nu era imprejmuit.
Aproape toate constructiile de pe amplasament au fost demolate. Pe teren a ramas

nedemolata doar constructia C12-cladire generator curent; Aceasta se afla intr-o stare
avansata de degradare;
Pe teren au ramas fundatiile fostelor constructii si cateva bucati din structura constructiilor
(pereti exteriori) si deseuri rezultate in urma demolarii (caramizi, moloz, diverse materiale
de constructii etc)
Intreaga suprafata de teren este acoperita cu vegetatie (iarba, copaci etc.)
69 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Nr.
Nr.
crt.
Data
Cad.
31.03.2016
682
Tip act
Extras carte funciara
Emitent
OCPI Dambovita
Referinta
Ref: 22889 / 31.03.2006
pentru informare
2
15.06.2001
682
Memoriu tehnic
justificativ
3
15.06.2001
682
Fisa bunului imobil
2014
682
SC URBAN PRO SRL
Plansa 1 -1/14
comuna Crevedia

Nr.
1
Planul de amplasament si releveele constructiilor

Datele colectate la inspectie releva faptul ca zona de amplasare este exclusiv Agricola. In
proximitatea proprietatii subiect nu exista proprietati construite si nici proiecte aflate in derulare.
In plan indepartat 5-700 m exista o singura proprietate respectiv centrul ,,Eudoxiu Hurmuzachi.
Proprietatea este inconjurata doar de terenuri agricole. Avand in vedere lipsa documentatiei
urbanistice (certificat de urbanism valabil la data evaluarii) din care sa reiasa ca utilizarea
actuala este premisa legal, Evaluatorul a facut urmatoarele estimari:
-

PUG-ul comunei Crevedia respectiv faptul ca proprietatea subiect este amplasata in zona
,,Spatii verzi amenajate, plantatii cu rol de protectie, Evaluatorul apreciaza singura utilizare
permisa legal este utilizarea de teren arabil. Astfel se estimeaza ca cea mai buna utilizare
este cea de teren arabil.
Evaluarea se face in baza celei mai bune utilizari respectiv teren arabil.
70 / 83
Mobile: (0729) 937-336

8.9. Evaluarea proprietatii

In cazul proprietatii subiect evaluatorul a estimat valoarea de piata a terenului considerat liber
din care a scazut costurile cu demolarea resturilor supraterane si a fundatiilor existente si
costurile de eliberare a molozului rezultat in urma deolarii.
Evaluarea terenului- abordarea prin piata

Comparabila
Descriere. Teren intravilan agricol, cu suprafata de 34.400 mp si o
deschidere de aprox 100 ml la doua drumuri de exploatare. Terenul este

situat intre Ungureni si Butimanu, la distanta de 900 m de DN1A,in apropiere
de statia de descarcare a curentului Butimanu. Destinatie agricola. Nu are
utilitati.

Link: http://www.olx.ro/oferta/butimanu-34-400-intravilan-ID4alDa.html#71c48ea686
71 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Comparabila
2
Descriere: Teren intravilan agricol, cu suprafata de 35.000 mp si o

deschidere de aprox 75 ml la un drum de exploatare de pamant. Terenul
este situat la iesire din Crevedia vis-a vis de Academia Titi Aur in front III-IV
fata de DN1A. Destinatie agricola. Nu are utilitati.

Link: http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-35000mp-ID5tAuV.html#58990bb4c1
Comparabila
3
Descriere: Teren intravilan agricol, cu suprafata de 48.000 mp si o

deschidere de aprox 100 ml la un drum de exploatare de pamant. Terenul
este situat la iesire din Darza la o distanta de minim 200m fata de drumurile
asfaltate (front II-III). Destinatie agricola. Nu are utilitati.
72 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Link: http://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-buftea-darza-ocazie-ID4GYzC.html#fc7ca0bcee
in anexa 3D. Valoarea unitara /mp a terenului a fost estimata la valoarea de 3,38 /mp
COMP 1
COMP 2
COMP 3
SUBIECT
Estimarea costurilor cu demolarea fundatiilor si a partilor de constructii existente

Ofertele cu preturile de demolare colectate de evaluator sunt prezentate in anexa 4D.
Costurile cu demolarea si eliberarea terenului au fost estimate la valoarea de 43.738 si sunt
prezentate detaliat in anexa 5D.
Din valoarea de piata a terenului considerat liber au fost scazute costurile cu demolare resturilor
de constructie existente pe amplasament rezultand astfel valoarea de piata a terenului, supus
evaluarii, de 110.000 si nu tine cont de TVA.
73 / 83
Mobile: (0729) 937-336


CADASTRAL 699
Proprietatea subiect este situata in zona periferica a comunei Crevedia in imediata apropiere a
sediul administrativ Agroli Group SRL, in isolventa si la o distanta de aprox. 300 m fata de
abatorul Agroli Group SRL, in insolventa.
Zona de amplasare este mixta formata din proprietati rezidentiale (case de locuit) in imediata
apropiere, terenuri libere in frontul II al DJ701B (partea de Sud din spatele terenului) si proprietati
industriale in plan indepartat.
Conform actelor puse la dispozitia evaluatorului (plan de amplasament) proprietatea a facut
parte dinntr-un lot cu suprafata totala de 2.318 mp format din urmatoarele parcele:
Nr
cadastral
Descriere
Suprafata
mp
723
Servitute de trecere
699
Teren liber
724
Teren si constructie
725
Teren si constructie
TOTAL PROPRIETATE
294,00
1.249,00
369,00
406,00
2.318,00
Harta locatiei
Subiect
Cai de acces
Accesul la proprietate se face din DN1A prin drumul judetean DJ701B/ Str. Combinatului (drum
asfaltat cu o banda pe sens) sau din DJ701B printr-un drum de exploatare si apoi pe un drum
de servitute (imobilul cu numarul cadastral 723) printre imobilele cu numerele cadastrale 724 si
725.
74 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Utilitati
La data inspectiei terenul beneficiaza de toate utilitatiile zonei (retea urbana de energie electrica;
retea urbana de apa; retea urbana de gaze, retea de canalizare, alte retele).


Perezentarea cadastrala este detaliata in anexa 1E.
9.4. Bilantul suprafetelor

Bilantul suprafetelor este prezentat in anexa 2E.

Conform actelor de proprietate (extras carte funciara, fisa bunului imobil) proprietatea este
formata din teren intravilan in suprafata de 1.249 mp liber de constructii. Proprietatea este
Terenul are destinatie curti-constructii, forma aprox neregulata, topografia plana. Terenul are
trei deschideri respectiv: deschiderea principala de 22,30 ml DJ701B si 14,04 si respectiv 7,94 la
drumul de exploatare pietruit. Terenul este imprejmuit cu gard pe toate laturile. Terenul este
prezentat conform planului de amplasament alaturat:
La inspectie s-a constatat ca pe terenul supus evaluari (cel marcat cu rosu) au fost edificate,
fara autorizatii, constructii (case sau anexe gospodaresti) sau au fost extinse proprietatile
invecinate respectiv imobilele identificate sub numerele cadastrale 724 si 725 (marcate cu
albastru).
75 / 83
Mobile: (0729) 937-336


impreuna cu reprezentantul Clientului Dna. Elena Tatu.
1
Zona de amplasare este preponderant rezidentiala formata din case de locuit. In planul II
fata de drumurile de acces sunt terenuri libere cu destinatie Agricola. La o distanta de
aprox 300m este abatorul detinut de Agroli Group SRL, in isolventa;
Accesul principal pe proprietate se realizeaza direct din DJ701B. Pe proprietate se poate

ajunge din DJ701B printr-un drum de exploatare de pamant si apoi pe un drum de
servitute 723.
Pe teren erau edificate constructii (case relativ noi si/sau diverse anexe gospodaresti).

Nr.
Nr.
crt.
Data
Cad.
31.03.2016
699
Tip act
Extras carte funciara pentru
Emitent
OCPI Dambovita
Referinta
Ref: 22900 / 31.03.2006
informare
2
06.07.2001
699
06.07.2001
699
Fisa bunului imobil
16.07.2001
699
Topos Srl, ing. Cristea Gheorghe Ref: 17008/ 16.07.2001
2014
699

SC URBAN PRO SRL
Plansa 1 -1/14
comuna Crevedia

Nr.
1
Planul de amplasament actualizat
Autorizatia de construire pentru constructiile existente
76 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Datele colectate la inspectie releva faptul ca zona de amplasare este exclusive agro-industriala.
(abator pasari si ferme de pui). Avand in vedere lipsa documentatiei urbanistice (certificat de
-

PUG-ul comunei Crevedia, evaluatorul apreciaza cea mai buna utilizare este utilizarea
curenta (teren rezidential pentru dezvoltare de case unifamiliale) deoarece este singura
utilizare probabila, rezonabila din punct de vedere fizic si permisa legal conform PUG.
Crevedia.
Evaluarea se face in ipoteza utilizarii rezidentiale- teren pentru dezvoltare de case unifamiliale.
9.9. Evaluarea proprietatii. Abordare prin piata

Comparabila
Descriere: Teren cu suprafata de 1350 mp cu o deschidere de aprox 32 ml
forma dreptunghiulara. Amplasat in zona lacul Calul Balan Crevedia.

Destinatie rezidentiala. Utilitati la limita proprietatii.
77 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Link: http://www.olx.ro/oferta/1350mp-crevedia-25euro-neg-ID41dP4.html#b57241946d
Comparabila
2
Descriere: Teren cu suprafata de 1100 mp cu o deschidere de aprox 12

ml forma dreptunghiulara. Amplasat in zona centrala Crevedia front
secundar fata de drumurile principale. Destinatie rezidentiala Utilitati la
limita proprietatii.

Link: imobiliare. Ro ID anunt 2287447
Comparabila
3
Descriere: Teren cu suprafata de 1500 mp cu o deschidere de aprox 19

ml forma dreptunghiulara. Amplasat in zona centrala Crevedia front
secundar fata de drumurile principale. Destinatie rezidentiala. Utilitati la
78 / 83
Mobile: (0729) 937-336


Link: imobiliare. Ro ID anunt 2034019
in anexa 3E. Valoarea unitara /mp a terenului a fost estimata la valoarea de 19,98 /mp
SUBIECT
COMP 2 si 3
COMP 1
79 / 83
Mobile: (0729) 937-336

RECONCILIERA VALORILOR. OPINIA FINALA

10.1. Criteriile valorii finale
Criteriile pentru estimare finala a valorii, fundamentata si semnificativa, sunt: adecvarea, precizia
si cantitatea de informatii.
Adecvarea
Prin acest criteriu, se analizeaza cat de pertinenta este fiecare metoda in concordanta cu
scopului si utilizarii evaluarii. Adecvarea unei metode, de regula, se refera direct la tipul
proprietatii evaluate si viabilitatea pietei specifice.
Desi estimarea finala a valorii este bazata pe metodele care sunt cele mai aplicabile, opinia
finala nu este in mod necesar identica cu valoarea obtinuta prin metoda cea mai aplicabila.
Precizia
Precizia unei evaluari este masurata de increderea in corectitudinea datelor, de calculele
efectuate si de ajustarile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.
Numarul de proprietati comparabile, numarul de ajustari si ajustarile absolute si nete, reflecta
precizia relativa a unei anumite aplicatii a metodei. De regula, ajustarea totala neta este un
indicator mai nesigur pentru precizie si nu se poate conta pe faptul ca impreciziile in ajustarile
pozitive si negative se compenseaza.
Cantitatea informatiilor
Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii
trebuie studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita tranzactie
comparabila sau de o anumita metoda. Chiar si datele care indeplinesc criteriile de adecvare
si precizie pot fi contestate daca nu se fundamenteaza pe suficiente informatii. In termeni
statistici, intervalul de incredere in care va fi valoarea reala, va fi ingustat de informatiile
suplimentare disponibile.
80 / 83
Mobile: (0729) 937-336

10.2. Opinie finala

In prezentul raport de evaluare au fost aplicate, dupa caz, urmatoarele abordari:
1.
Pentru proprietatile compuse din constructii si teren aferent s-a aplicat doar abordarea prin
cost deoarece evaluaatorul nu a identificat oferte de vanzare si/sau de inchiriere de
proprietati relativ similare in zona de amplasare a proprietatilor subiect. Piata specifica este
inactive.
2.
Pentru imobilul cu numarul cadastral 699, teren intravilan, a fost aplicata doar abordarea
prin piata deoarece a fost identificate multe oferte de vanzare de proprietati comparabile.
Evaluatorul a considerat ca abordarea prin piata este singura abordare adecvata si
relevanta pentru proprietatea supusa evaluarii.
Avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora
si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor, a scopului evalurii precum si analizei
celei mai bune utilizari evaluatorul opineaza pentru urmatoarele valoari:
Nr.
Nr
Crt
cadastral
Valoare de piata in
Descriere

euro
lei

euro
lei
691
Ferma 4
560.000
2.498.160 lei
420.000
1.873.620 lei
684
Statie sortare oua
116.000
517.476 lei
87.000
388.107 lei
680
Drum servitute
0 lei
0 lei
683
Drum servitute
0 lei
0 lei
692
Platforma dejectii
76.400
340.820 lei
57.300
255.615 lei
672
Statie epurare
520.000
2.319.720 lei
389.000
1.735.329 lei
682
Ferma 10
110.000
490.710 lei
82.500
368.033 lei
699
Teren intravilan
25.000
111.525 lei
25.000
111.525 lei
1.410.000
6.290.010 lei
1.060.000
4.728.660 lei
GRAND TOTAL PROPRIETATI
Detaliile sunt prezentate in anexele 6A, 6B, 6C, 6D si 4E.
Note:
1)
Valorile nu tin cont de T.V.A.
2)
Curs BNR la data de 22.08.2016 4,4610 euro/lei
George Popovici
81 / 83
Mobile: (0729) 937-336

LISTA ANEXELOR
Imobilul cu numarul cadastral 691- Ferma 4
Anexa 1A:
Identificarea cadastrala a proprietatii
Anexa 2A:
Bilantul suprafetelor
Anexa 3A:
Abordarea prin piata. Evaluarea terenului considerat liber
Anexele
Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de
4.1A.- 4.4A:
inlocuire
Anexa 5A:
Abordare prin cost. Estimarea costului de inlocuire net (CIN)
Anexa 6A:
Valori finale din evaluare. Estimarea valorii de piata
Imobilele cu numerele cadastrale 680, 683, 684 si 692

Anexa 1B:
Identificarea cadastrala a proprietatilor
Anexa 2B:
Anexa 3B:
Anexa 4B:

inlocuire
Anexa 5B:
Anexa 6B:
Imobilul cu numarul cadastral 672- Statie epurare

Anexa 1C:
Anexa 2C:
Anexa 3C:
Anexele
4.1C.- 4.12C:
inlocuire
Anexa 5C:
Anexa 6C:
Imobilul cu numarul cadastral 682- Ferma 10

Anexa 1D:
Anexa 2D:
Anexa 3D:
Anexa 4D:
Oferta preturi demolare
Anexa 5C:
Estimarea costurilor de demolare si amenajare a terenului
Anexa 6C:
82 / 83
Mobile: (0729) 937-336

Imobilul cu numarul cadastral 699- Teren intravilan

Anexa 1E:
Anexa 2E:
Anexa 3E:
Anexa 4E:
Anexa I
Poze inspectii format electronic- CD
Anexa II
Documente puse la dispozitia evaluatorului
83 / 83
Teren
Constructii (cota exclusiva)
TOTAL
Arie
691-C12
691-C11
691-C10
691-C9
691-C8
691-C7
691-C6
691-C5
691-C4
691-C3
691-C2
691-C1
691
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
73600
Bloc 2
Bloc 1
Cabina poarta
Bazin apa
Foisor
Filtru sanitar
Atelier
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Teren intravilan
41.975,00
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
41.975,00 0%
41.975,00
14,00
17,00
1.101,00
1.174,00
152,00
15,00
1.175,00
18,00
1.175,00
182,00
1.175,00
1.175,00
12,00
23,00
28,00
264,00
177,00
314,00
314,00
314,00
314,00
432,00
314,00
432,00
314,00
432,00
11,90
14,45
1.871,70
3.991,60
129,20
12,75
3.995,00
15,30
3.995,00
154,70
3.995,00
3.995,00
10,20
19,55
23,80
224,40
150,45
266,90
266,90
266,90
266,90
367,20
266,90
367,20
266,90
367,20
15,00
2.058,00
14,00
17,00
2.202,00
4.696,00
152,00
15,00
4.700,00
18,00
4.700,00
182,00
4.700,00
4.700,00
12,00
23,00
28,00
264,00
177,00
314,00
314,00
314,00
314,00
432,00
314,00
432,00
314,00
432,00
12,75
1.749,30
11,90
14,45
1.871,70
3.991,60
129,20
12,75
3.995,00
15,30
3.995,00
154,70
3.995,00
3.995,00
10,20
19,55
23,80
224,40
150,45
266,90
266,90
266,90
266,90
367,20
266,90
367,20
266,90
367,20
15,00
2.058,00
14,00
17,00
2.202,00
4.696,00
152,00
15,00
4.700,00
18,00
4.700,00
182,00
4.700,00
4.700,00
12,00
23,00
28,00
264,00
177,00
314,00
314,00
314,00
314,00
432,00
314,00
432,00
314,00
432,00
desfasurata
Arie
691-C13
73600
Post trafo
- 0%
12,75
1.749,30
Arie utila
Cota
691-C14
73600
Bloc 3
- 0%
15,00
1.029,00
Teren
indiviza
691-C15
73600
Crematoriu
- 0%
desfasurata*
Cota
Amprenta* Arie utila*
exclusiva
TOTAL
teren*
Suprafata
691-C16
73600
Bloc 4
- 0%
Descriere
691-C17
73600
Magazie
- 0%
13,00
2.062,00
funciara
Carte
Anexa 1A : Identificarea cadastrala a proprietatii
Numar
691-C18
73600
Birouri
- 0%
1.752,70
mp
691-C19
73600
Bloc 5
- 0%
2.062,00
11,05
mp
691-C20
73600
Hala 3
- 0%
13,00
mp
691-C21
73600
Camin colector
1.752,70
33.928,00
mp
691-C22
73600
Anexa
1.031,00
11,05
mp
691-C23
73600
Hala 2
28.838,80
mp
691-C24
73600
Anexa
13,00
mp
691-C25
73600
- 0%
13.145,00
mp
mp
691-C26
73600
mp
691-C27
Hala 1
41.975,00
41.975,00
41.975,00
691-C28
73600
Nr cadastral
691-C29
33.928,00
- 0%
28.838,80
Anexa
41.975,00
73600
41.975,00
691-C30
TOTAL PROPRIETATE
*Conform fisa bunului imobil sau extras de carte funciara
Pag: 1/12
Anexa 2A : Bilantul suprafetelor

Bilantul suprafetelor construite
desfasurata
Arie construita
nivele
Nr
PIF
Data
314
432
P
P
1962
1962
Constructia a fost demolata anterior
n/a
n/a
n/a
n/a
Stare
367
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
Constr. Demolabila
Deprecieri identificate
267
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
Fara instalatii fara tamplarie
n/a
Descriere
432

Infrastructura din beton armat si suprastructura din stalpi de beton armat si
Grad avansat de degradare.

n/a
Arie utila
314
1962
1962
1962
1962
1962
1962
1962
1962
nu are instalatii.
Amprenta
Padoc
P
P
P
P
P
P
P
P
1962
Denumire
Padoc
432
314
432
314
314
314
314
177
Nr. cadastral
691-C1
367
267
367
267
267
267
267
150
264
Nr. crt
691-C2
432
314
432
314
314
314
314
177
224
mp
1
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Padoc
Atelier
264
n/a
Constr. Demolabila
Proasta
mp
2
691-C3
691-C4
691-C5
691-C6
691-C7
691-C8
691-C9
691-C10
Filtru sanitar
n/a
Stare avansata de degradare
mp
3
4
5
6
7
8
9
10
691-C11

Constructie din beton armat.
Constructie din caramida portanta si BCA. Tamplaria exterioara este din
1962
Infrastructura de beton armat. Structura de rezistenta este din stalpi si grinzi
100%.Finisajele interioare si finisajele
Acoperisul este deteriorat
Satisfacatoare
fier invelitoarea este din carton bituminos. Constructia nu are tamplarie

beton armat.Scarile sunt din beton armat. Acoperisul este de tip sarpanta din exterioare sunt deteriorate 100%.
de beton armat. Inchiderile perimetrale sunt din BCA. Intre etaje placa de
placi de azbociment. Constructia nu are tamplarie exterioara.Constructia nu
beton armat. Acoperisul este de tip sarpanta din lemn invelitoarea este din
Constructia nu are tamplarie exterioara.Constructia nu dispune de instalatii.

de tip sarpanta din lemn invelitoarea este din placi de azbociment.
de beton armat. Inchiderile perimetrale sunt din caramida. Acoperisul este
exterioara. Constructia nu dispune de instalatii.

lipseste invelitoarea
deteriorat. Pe suprafete relativ mari
Invelitoarea/acoperisul este
sau compartimentari exterioare.
Urme de fisuri/ crapaturi in structura
exterioara. Finisaje deteriorate 100%.
dispune de instalatii.
Infrastructura din beton armat si suprastructura din stalpi de beton armat si
nu are instalatii.
caramida. Acoperis tip terasa cu invelitoare din carton bituminos. Constructia exterioara. Finisaje deteriorate 100%.
Constr. Demolabila
Constr. Demolabila
Constr. Demolabila
armat. Pereti exteriori din caramida portanta. Acoperis tip terasa invelitoare
Infrastructura de beton armat si suprastructura din stalpi si grinzi de beton

Constructie neidentificata pe amplasament posibil demolata anterior

exterioara. Finisaje deteriorate 100%.
n/a
Constr. Demolabila
n/a
Satisfacatoare
din carton bituminos. Constructia nu are instalatii.

Satisfacatoare
Satisfacatoare
lemn cu geam simpli.Are doar instalatie electrica functionala.
caramida. Acoperis tip terasa cu invelitoare din carton bituminos. Constructia exterioara. Finisaje deteriorate 100%.
11
1962
1962
1962
1962
1962
1962
1962
1962
P
S
P
P+3
P+3
P+3
28
23
12
18
4.700
182
4.700
4.700
24
20
10
15
3.995
155
3.995
3.995
28
23
12
18
1.175
182
1.175
1.175
Foisor
Bazin apa
Cabina poarta
Crematoriu
Bloc 3
Post trafo
Bloc 2
Bloc 1
691-C12
691-C13
691-C14
691-C19
691-C18
691-C17
691-C16
691-C15
12
13
14
15
16
17
18
19
1962
1962
15
1962
P+3
13
152
P+3
4.700
15
129
4.696
3.995
Magazie
152
3.992
1.175
691-C21
Birouri
1.174
Bloc 4
21
691-C22
Bloc 5
691-C20
22
691-C23
20
23

Pag: 2/12
Nr. cadastral
Nr. crt
691-C24
Denumire
Hala 3
Camin colector
Anexa
24
Hala 2
Amprenta
Arie utila
nivele
Nr
PIF
Data
17
14
Descriere
lipseste invelitoarea. Portiuni mari din
de beton armat. Inchiderile perimetrale sunt din caramida. Intre etaj si parter deteriorat. Pe suprafete relativ mari
este turnata o placa de beton armat. Acoperisul este de tip sarpanta din
Stare
1962
1962
exterioara.Constructia nu dispune de instalatii.

Constructie din beton armat.
Constructie demolata anterior
demolate.
Neutilizat grad avansat de uzura
n/a
Constr. Demolabila
Constr. Demolabila
n/a
Constr. Demolabila
1962
lemn invelitoarea este din placi de azbociment. Constructia nu are tamplarie inchiderea perimetrala au fost
S
P

demolate.
n/a
Constr. Demolabila
n/a
n/a
demolate.
Adancime
Forma
293,84
ml
Categoria de folosinta
Dreptunghiulara
1962
dere
Curti-constructii
49/100
Raportul laturilor
n/a
1962
1962
Lg
deri
142,85
ml
1
deschi deschi
Nr
P+1
P+1
1962
desfasurata
2.058
P+1
Arie construita
14
12
2.202
1.749
mp
17
14
1.872
mp
1.101
mp
1.029
15
691-C25
691-C26
2.062
691-C27
13
25
26
1.753
27
15
13
1.031
33.928
Anexa
11
Hala 1
28.839
691-C28
13
mp
Diferenta
mp
41.975
masuratori *
41.975
41.975
mp
41.975
Din acte*
Din
13.145
691-C29
Teren intravilan
Descriere
Anexa
28
691
Nr. cadastral
691-C30
29
30
Total constructii
Bilantul terenului
Nr. crt
1
Total teren
Pag: 3/12
Anexa 3A : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului considerat liber

Nr.
Criterii de Comparatie
Proprietatea subiect
TERENURI COMPARABILE
Comparabila 1
Comparabila 2
Teren cu suprafata de 20.000 mp si o
Descriere comparabile:
Teren cu suprafata de 18500 mp si o
Teren cu suprafata de 15000 mp format din
deschidere de aprox 120 ml la
deschidere de aprox 48 ml la drum betonat.
doua loturi alipite (10000mp +5000 mp) are
asfaltat. Situat in zona industriala a
DN1A.Amplasat langa Academia Titi
Amplasat in Crevedia langa fabrica de
o deschidere de aprox 71 ml la DN1A.
Aur. Destinatie industriala. Utilitati la nutreturi combinate Agrioli Group. Destinatie
Amplasat la intrare in Butimanu. Destinatie
Euro per mp:
41.975,00
6,73
Link:
in
Explicatie ajustare
Pret ajustat (Euro/mp)
1
Data ofertei
25.07.2016
in
Explicatie ajustare
Drepturi de proprietate transmise
Deplin
in
Explicatie ajustare
3

Ajustare pt. restrictii legale
Fara
in %
in
Explicatie ajustare
4

Conditii de finantare
Fara
in %
in
Localizare
Zona industriala abator

Avicola
in %
in
Explicatie ajustare
18.500
7,00
8,00
http://olx.ro/oferta/18500mp-crevedia-ID3IJvX.html#0ac83346e2
http://olx.ro/oferta/teren-15000mp-dn1aID1RCcz.html#41cfe134f7
8,00
7,00
Categorie
Intravilan
in %
in
Explicatie ajustare
7
Destinatie
Curti-Constructii
-10%
-10%
-10%
-0,80
-0,70
-0,80
Marja de negociere estimata
6,30
7,20
6,30
7,20
Recenta
25.07.2016
25.07.2016
25.07.2016
0%
0%
in
Explicatie ajustare
8
Cea mai buna utilizare (CMBU)

in %
Industrial
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
7,20
Deplin
Deplin
Deplin
Deplin
0%
0%
Explicatie ajustare
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
7,20
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
7,20
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
7,20
6,30
7,20
DN1A langa Academia Titi Aur
Crevedia Langa fabrica de nutreturi
DN1A aproape de Butimanu
0%
-14%
combinate Agrioli
0%
-14%
0,00
-1,01
0,00
-1,01
Zona similara Zona superioara vizibilitate directa din
6,19
6,30
6,19
Intravilan
0%
Intravilan
0%
Intravilan
0%
Intravilan
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
6,19
6,30
6,19
Curti-Constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
6,30
6,19
6,30
6,19
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
6,19
6,30
6,19
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
POT
in %
n/a
n/a
0%
n/a
0%
n/a
0%
n/a
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
6,19
6,30
6,19
Cerificat de urbanism
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
PUZ/PUD
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Autorizatie de construire
in %
Nu
Nu
0%
Nu
0%
Nu
0%
Nu
0%
Documentatie urbanistica
Explicatie ajustare
Drum de acces
Drum asfaltat DJ701B
in %
in
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
6,19
6,30
6,19
Drum betonat
Drum asfaltat DN1A
Drum betonat
DN1A
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Relativ similar
Explicatie ajustare
Similar
Relativ similar
Similar
6,30
6,19
6,30
6,19
Utilitati
Pe proprietate
La limita proprietatii
Curent
DA
NU
NU
NU
NU
Apa curenta
DA
NU
NU
NU
NU
Canalizare
DA
NU
NU
NU
NU
Gaze
Nu
NU
NU
NU
NU
Altele (telefonie fixa, cablu TV etc)

in %
NU
NU
8%
NU
3%
NU
9%
NU
11%
0,50
0,19
0,54
0,67
Inferior
Inferior
Inferior
Inferior
6,80
6,38
6,84
6,86
Plana
Plana
Plana
Plana
Plana
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Raportul laturilor
49/100
50/100
27/100
12/100
78/100
Suprafata teren (mp)

in %
41.975
20.000
-4%
52.800
0%
18.500
-7,5%
15.000
-7%
-0,27
0,00
-0,51
-0,51
Similar ca suprafata, nu s-au Superior suprafata optima pt industrial.
Superior suprafata optima pt
in
Explicatie ajustare
Caracteristici fizice
Topografie
Forma
in
Explicatie ajustare
Superior suprafata optima pt

industrial. Ajustare de 2% pt 10.000
14
0%
0,00
Similar
n/a
in
13
DN1A ajustare intre C3 si C4
6,30
n/a
12
Similar
6,30
Crevedia zona industriala
n/a
Explicatie ajustare
11
Fara
CUT
in
10
Fara
0%
0,00
Urbanism

9
0%
0,00
Similar
0%
in
0%
0,00
Similar
0%
in %
8,00
-10%
-0,70
din DN1A ajustare intre C3 si C4
15.000
8,00
Zona similara Zona superioara vizibilitate directa
industriala. Utilitati in apropiere.
Imobiliare.ro ID anunt:7J603G31DI3
Similar
Explicatie ajustare
5
52.800
7,00
0%
in %
http://olx.ro/oferta/indrustrial-teren-de-vanzare-20000mpID1APGf.html#2dd8a90334
0%
in %
20.000
7,00
Tranzactie/Pret Oferta
in %
Comparabila 4
deschidere de aprox 100 ml la drum

orasului Crevedia. Destinatie industriala.
Suprafata teren (in mp):
Comparabila 3
mp dif preluata intre C2 si C4

6,53
o deschidere
143
aplicat ajustari.
Ajustare de 2% pt 10.000 mp dif industrial. Ajustare de 2% pt 10.000 mp
6,38
preluata intre C2 si C4
6,33
dif preluata intre C2 si C4

6,35
o deschidere
o deschidere
o deschidere
o deschidere
100
120
48
71
Deschidere
Numar deschideri
Lungime deschidere
4/12
Anexa 3A : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului considerat liber

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Teren cu suprafata de 15000 mp format din
deschidere de aprox 120 ml la
deschidere de aprox 48 ml la drum betonat.
doua loturi alipite (10000mp +5000 mp) are
asfaltat. Situat in zona industriala a
DN1A.Amplasat langa Academia Titi
Amplasat in Crevedia langa fabrica de
o deschidere de aprox 71 ml la DN1A.
Aur. Destinatie industriala. Utilitati la nutreturi combinate Agrioli Group. Destinatie
Amplasat la intrare in Butimanu. Destinatie
Euro per mp:
41.975,00
52.800
18.500
industriala. Utilitati in apropiere.
15.000
7,00
8,00
7,00
8,00
Imobiliare.ro ID anunt:7J603G31DI3
http://olx.ro/oferta/18500mp-crevedia-ID3IJvX.html#0ac83346e2
3%
in %
1%
6%
4%
0,20
0,09
0,37
0,28
Explicatie ajustare
Inferior ca deschidere ajustare de 3%
Inferior ca deschidere ajustare de
pt 50 ml diferenta
3% pt 50 ml diferenta
deschidere.Ajustare preluata intre C1

6,73
deschidere.Ajustare preluata intre

6,47
6,70
6,63
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar nu s-au aplicat ajustari.
in
15
20.000
6,73
Link:
Comparabila 4

Comparabila 3
Altele
Ipoteza teren liber
in %
in
Explicatie ajustare
pt 50 ml diferenta deschidere.Ajustare pt 50 ml diferenta deschidere.Ajustare
6,73
6,47
6,70
6,63
Ajustare totala neta
0,43
-0,73
0,40
-0,57
Ajustare totala neta (% din pret vanz)
6,87%
-10,12%
6,35%
-7,93%
Ajustare totala bruta
0,80
1,21
1,11
2,23
12,70%
16,83%
17,63%
30,98%
Ajustare totala bruta (% din pret vanz)

Numar de ajustari
Pret ajustat (euro/mp)*
6,73
*S-a selectat comparabila cu ajustarea totala bruta cea mai mica

Euro
Valoare finala rotunjita (euro/mp)

Valoare absoluta rotunjita (euro)
Curs BNR in data de 22.08.2016
6,73
6,47
6,70
6,63
Lei
6,73
30
282.613
1.260.737
4,4610
5/12
Anexa 4.1A: Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
691-C15
Bloc 1
P+3
Anul
1962
constructiei
Suprafata construita
Suprafata desfasurat construita
Sc(mp)=
1.175,00
Sdc (mp) =
4.700,00
Sumar
802.739 Defalcare
Total cost cf. calculatie
0,0% %
Ajustare estimata fata de fisa
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
85
38
14
34
171
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
802.739 u.m.
Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro)
171
Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro/mp)
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
E=AxBxCxD
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
H=ExFxG
Infrastructura si structura de rezistenta

1
Infrastructura si suprastructura
8STRAPANE
4.700,0
494,2 lei
0,9987
2.319.720 lei
2.367.083 lei
2.367.083 lei
Total
Invelitoare
1
Terasa necirculabila
TENEAPN
1.175,0
198,4 lei
1,0997
256.362 lei
1,017
1,0030
261.596 lei
261.596 lei
Total
Finisaje
1
Finisaje
FINAPAN
4.700,0
118,4 lei
1,1531
641.677 lei
1,017
1,0030
654.779 lei
654.779 lei
Total
Pardoseala
1
ISCLBTIPB
PGLAPN
4.700,0
25,0 lei
0,9887
116.172 lei
1,017
1,0030
118.544 lei
118.544 lei
Total
Instalaii electrice
1
Inst. Electrica
ELAPAN
4.700,0
24,7 lei
1,0072
116.926 lei
1,017
1,0030
119.313 lei
119.313 lei
Total
Instalatii sanitare
1
Inst. Sanitara
SAAPN
4.700,0
13,5 lei
0,9221
58.507 lei
1,017
1,0030
3.581.017 lei
171
TOTAL COST (Lei)

TOTAL COST (EURO/MP)
59.702 lei
59.702 lei
Total
4,461
Note:
Grad seismic VIII; Nivel IV salarizare; Distanta transport 20 Km
Sursa 1: Catalogul Costuri de reconstructie Costuri de Inlocuire, Cladiri industriale, Comerciale si Agricole. Constructii Speciale, Editura Iroval, 2012, Autor Ing. Corneliu
Schiopu.
Sursa 2: Indici de actualizare 2015-2016 pentru COSTURI DE INLOCUIRE, CLADIRI INDUSTRIALE, CLADIRI COMERCIALE SI CLADIRI AGRICOLE
CONSTRUCTII SPECIALE, editura Iroval, autor Ing. Corneliu Schiopu.
Pag: 6/12
Anexa 4.2A : Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
691-C16
Bloc 2
P+3
Anul
1962
constructiei
Sc(mp)=
1.175,00
Sdc (mp) =
4.700,00
Sumar
802.739 Defalcare
0,0% %
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
85
38
14
34
171
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
802.739 u.m.
171
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
E=AxBxCxD
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
H=ExFxG

1
8STRAPANE
4.700,0
494,2 lei
0,9987
2.319.720 lei
2.367.083 lei
2.367.083 lei
Total
Invelitoare
1
TENEAPN
1.175,0
198,4 lei
1,0997
256.362 lei
1,017
1,0030
261.596 lei
261.596 lei
Total
Finisaje
1
Finisaje
FINAPAN
4.700,0
118,4 lei
1,1531
641.677 lei
1,017
1,0030
654.779 lei
654.779 lei
Total
Pardoseala
1
ISCLBTIPB
PGLAPN
4.700,0
25,0 lei
0,9887
116.172 lei
1,017
1,0030
118.544 lei
118.544 lei
Total
Instalaii electrice
1
Inst. Electrica
ELAPAN
4.700,0
24,7 lei
1,0072
116.926 lei
1,017
1,0030
119.313 lei
119.313 lei
Total
Instalatii sanitare
1
Inst. Sanitara
SAAPN
4.700,0
13,5 lei
0,9221
58.507 lei
1,017
1,0030
3.581.017 lei
TOTAL COST (Lei)
171
59.702 lei
59.702 lei
Total
4,461
Note:
Schiopu.
Pag: 7/12
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
691-C18
Bloc 3
P+3
Anul
1962
constructiei
Sc(mp)=
1.175,00
Sdc (mp) =
4.700,00
Sumar
802.739 Defalcare
0,0% %
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
85
38
14
34
171
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
802.739 u.m.
171
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
E=AxBxCxD
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
H=ExFxG

1
8STRAPANE
4.700,0
494,2 lei
0,9987
2.319.720 lei
2.367.083 lei
2.367.083 lei
Total
Invelitoare
1
TENEAPN
1.175,0
198,4 lei
1,0997
256.362 lei
1,017
1,0030
261.596 lei
261.596 lei
Total
Finisaje
1
Finisaje
FINAPAN
4.700,0
118,4 lei
1,1531
641.677 lei
1,017
1,0030
654.779 lei
654.779 lei
Total
Pardoseala
1
ISCLBTIPB
PGLAPN
4.700,0
25,0 lei
0,9887
116.172 lei
1,017
1,0030
118.544 lei
118.544 lei
Total
Instalaii electrice
1
Inst. Electrica
ELAPAN
4.700,0
24,7 lei
1,0072
116.926 lei
1,017
1,0030
119.313 lei
119.313 lei
Total
Instalatii sanitare
1
Inst. Sanitara
SAAPN
4.700,0
13,5 lei
0,9221
58.507 lei
1,017
1,0030
3.581.017 lei
TOTAL COST (Lei)
171
59.702 lei
59.702 lei
Total
4,461
Note:
Schiopu.
Pag: 8/12
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
691-C20
Anul
constructiei
1962
Bloc 4
P+3
Sc(mp)=
1.175,00
Sdc (mp) =
4.700,00
Sumar
802.739 Defalcare
0,0% %
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
85
38
14
34
171
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
802.739 u.m.
171
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
E=AxBxCxD
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
H=ExFxG

1
8STRAPANE
4.700,0
494,2 lei
0,9987
2.319.720 lei
2.367.083 lei
2.367.083 lei
Total
Invelitoare
1
TENEAPN
1.175,0
198,4 lei
1,0997
256.362 lei
1,017
1,0030
261.596 lei
261.596 lei
Total
Finisaje
1
Finisaje
FINAPAN
4.700,0
118,4 lei
1,1531
641.677 lei
1,017
1,0030
654.779 lei
654.779 lei
Total
Pardoseala
1
ISCLBTIPB
PGLAPN
4.700,0
25,0 lei
0,9887
116.172 lei
1,017
1,0030
118.544 lei
118.544 lei
Total
Instalaii electrice
1
Inst. Electrica
ELAPAN
4.700,0
24,7 lei
1,0072
116.926 lei
1,017
1,0030
119.313 lei
119.313 lei
Total
Instalatii sanitare
1
Inst. Sanitara
SAAPN
4.700,0
0,9221
58.507 lei
1,017
1,0030
59.702 lei
3.581.017 lei
171
TOTAL COST (Lei)

13,5 lei
59.702 lei
Total
4,461
Note:
Schiopu.
Sursa 2: Indici de actualizare 2015-2016 pentru COSTURI DE INLOCUIRE, CLADIRI INDUSTRIALE, CLADIRI COMERCIALE SI CLADIRI AGRICOLE CONSTRUCTII
SPECIALE, editura Iroval, autor Ing. Corneliu Schiopu.
Pag: 9/12
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
691-C23
Anul
constructiei
1962
Bloc 5
P+3
Sc(mp)=
1.174,00
Sdc (mp) =
4.696,00
Sumar
802.056 Defalcare
0,0% %
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
85
38
14
34
171
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
802.056 u.m.
171
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
E=AxBxCxD
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
H=ExFxG

1
8STRAPANE
4.696,0
494,2 lei
0,9987
2.317.746 lei
2.365.069 lei
2.365.069 lei
Total
Invelitoare
1
TENEAPN
1.174,0
198,4 lei
1,0997
256.144 lei
1,017
1,0030
261.374 lei
261.374 lei
Total
Finisaje
1
Finisaje
FINAPAN
4.696,0
118,4 lei
1,1531
641.131 lei
1,017
1,0030
654.221 lei
654.221 lei
Total
Pardoseala
1
ISCLBTIPB
PGLAPN
4.696,0
25,0 lei
0,9887
116.073 lei
1,017
1,0030
118.443 lei
118.443 lei
Total
Instalaii electrice
1
Inst. Electrica
ELAPAN
4.696,0
24,7 lei
1,0072
116.826 lei
1,017
1,0030
119.212 lei
119.212 lei
Total
Instalatii sanitare
1
Inst. Sanitara
SAAPN
4.696,0
0,9221
58.457 lei
1,017
1,0030
59.651 lei
3.577.970 lei
171
TOTAL COST (Lei)

13,5 lei
59.651 lei
Total
4,461
Note:
Schiopu.
Pag: 10/12
crt
Nrt
691-C15
691-C16
691-C18
691-C20
691-C23
Cad
Nr.
Bloc 1
Bloc 2
Bloc 3
Bloc 4
Bloc 5
Cost de
inlocuire brut
Minus deprecieri:
Depreciere
Depreciere
Cost de inlocuire
euro
12
12
12
12
12
euro/mp
euro
54.939
54.939
54.939
54.939
54.893
12
net (CIN)
747.799
747.799
747.799
747.799
747.163
274.650
TOTAL DEPRECIERI
93%
93%
93%
93%
93%
3.738.360
euro
externa
0
0
0
0
0
93%
0%
0%
0%
0%
0%
euro
functionala
euro
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Depreciere fizica **
747.799
747.799
747.799
747.799
747.163
0%
euro
93%
93%
93%
93%
93%
3.738.360
CIB TOTAL
802.739
802.739
802.739
802.739
802.056
93%
(CIB)
171
171
171
171
171
4.013.010
euro/mp
4.700,00
4.700,00
4.700,00
4.700,00
4.696,00
171
mp
23.496,00
Descriere desfasurata *
Suprafata
Anexa 5A : Abordare prin cost. Estimarea costului de inlocuire net (CIN)
1
2
3
4
5
TOTAL PROPRIETATE
* Conform fisa corpului de proprietate.
**estimate cf. Ghid Cuprinzand Coeficientii de Uzura Fizica Normala a Mijloacelor Fixe din Grupa 1 ,,Constructii" Indicativ P135-99-Anexa nr.9- pg 172 mediu agresiv, stare satisfacatoare
Pag: 11/12
ANEXA 6A : Valori finale din evaluare. Estimarea valorii de piata
Numar
Nr cadastral
Descriere
Suprafata
Suprafata
Abordarea
teren
desfasurata
prin cost
mp
mp
euro
Valoare de piata in ipoteza

euro
lei
vanzarii fortate
euro
lei
691
Teren intravilan
41.975,00
282.613
282.613
1.260.737 lei
211.960
945.553 lei
691-C1
Padoc
432,00
lei
lei
691-C2
Padoc
314,00
lei
lei
691-C3
Padoc
432,00
lei
lei
691-C4
Padoc
314,00
lei
lei
691-C5
Padoc
432,00
lei
lei
691-C6
Padoc
314,00
lei
lei
691-C7
Padoc
314,00
lei
lei
691-C8
Padoc
314,00
lei
lei
10 691-C9
Padoc
314,00
lei
lei
11 691-C10
Atelier
177,00
lei
lei
12 691-C11
Filtru sanitar
264,00
lei
lei
13 691-C12
Foisor
28,00
lei
lei
14 691-C13
Bazin apa
23,00
lei
lei
15 691-C14
Cabina poarta
12,00
lei
lei
16 691-C15
Bloc 1
4.700,00
54.939
54.939
245.085 lei
41.205
183.814 lei
17 691-C16
Bloc 2
4.700,00
54.939
54.939
245.085 lei
41.205
183.814 lei
18 691-C17
Post trafo
182,00
19 691-C18
Bloc 3
4.700,00
20 691-C19
Crematoriu
18,00
21 691-C20
Bloc 4
4.700,00
22 691-C21
Magazie
23 691-C22
Birouri
24 691-C23
Bloc 5
4.696,00
54.893
54.893
244.876 lei
41.170
183.657 lei
25 691-C24
Hala 3
2.202,00
lei
lei
26 691-C25
Camin colector
17,00
lei
lei
27 691-C26
Anexa
14,00
lei
lei
28 691-C27
Hala 2
2.058,00
lei
lei
29 691-C28
Anexa
15,00
lei
lei
30 691-C29
Hala 1
2.062,00
lei
lei
31 691-C30
Anexa
13,00
lei
lei
41.975,00
33.928,00
TOTAL PROPRIETATE
54.939
-
54.939
-
lei
245.085 lei
-
lei
41.205
-
lei
183.814 lei
-
lei
54.939
54.939
245.085 lei
41.205
183.814 lei
15,00
lei
lei
152,00
lei
lei
557.264
4,4610
Page 12 of 12
560.000
2.498.160 lei
420.000
1.873.620 lei
funciara
Carte
Descriere
exclusiva
Cota
Cota
Teren
teren
Suprafata
Anexa 1B: Identificarea cadastrala a proprietatilor
Numar
No. cadastral
TOTAL
desfasurata**
Arie
TOTAL
Arie
mp
desfasurata
Arie
utila**
mp
Arie utila

Amprenta*
mp
Teren
mp
mp
mp
21,00
1.433,00
mp
1.218,05
15,00
mp
7.694,00
1.433,00
18,90
1.469,00
mp
-
1.218,05
13,50
indiviza
mp
7.694,00 0%
1.433,00
1.250,45
6.272,00
7.694,00
7.694,00
21,00
7.694,00
7.694,00
n/a
7.741,00
317,00 0%
1.250,45
317,00
6.272,00
20.835,50
317,00
n/a
7.741,00
317,00
6.272,00
1.250,45
24.977,00
7.741,00
336,00 0%
33.324,00
336,00
336,00
24.977,00
336,00
7.694,00
Teren intravilan
-
15,00
76613
- 0%
18,90
1.469,00
684
Subtotal nr. cad 684
1
-
21,00
13,50
Statie sortare oua
1.250,45
76613
-
15,00
317,00
684-C1
- 0%
1.469,00
317,00
Copertina
7.694,00
336,00
76613
-
336,00
684-C2
-
6.272,00
- 0%
n/a
317,00
24.977,00
Magazie
317,00
76613
6.272,00
684-C3
336,00
336,00
n/a
Drum servitute
70415
680
6.272,00
Drum servitute
24.977,00
76612
683
Teren intravilan
Bazin stabilizare noroi- platf
- 0%
71347
24.977,00 0%
71347
692
24.977,00
692-C1
24.977,00
33.324,00
33.324,00
depozitare si uscare dejectii
GRAND TOTAL PROPRIETATI CREVEDIA
* Suprafete conform Fisa corpului de proprietate sau plan amplasament

** Estimate
Pag: 1/7
Anexa 2 B : Bilantul suprafetelor
Nr.
cadastral
mp
Amprenta
mp
Arie utila
mp
desfasurata
Arie construita
Denumire
Nr. crt
Nr nivele
Data PIF
Hala cu o deschidere de aprox 21,57 m si o inaltime de aprox 5 m.
exterioara este exfoliata pe suprafete
schimbata.Vopseaua de pe fata
Invelitoarea necesita a fi
Infrastructura: Fundatie din beton armat. Suprastructura-structura de
relativ mari. Finisajele interioare sunt
Descriere
rezistenta este din stalpi si grinzi din beton armat, cu inchideri si
degradate si necesita a fi inlocuite. Au
Stare
sanitare, si nici instalatie de incalzire.

Constructie neidentificata pe teren. A fost demolata.
n/a
n/a
Constructie
n/a
Satisfacatoare
n/a
demolabila
1982
compartimentari din caramida. Acoperis tip sarpanta din lemn cu
fost identificate in interior urme de
n/a
n/a
Pe platforma a crescut vegetatie fapt
invelitoare din azbociment.Pardoseala este de tip sapa din beton. Peretii
21
pentru care aceasta nu a putut fi
1433
1433
interiori sunt tencuiti si/sau placati cu faianta. Fatada exterioara este
tencuita si vopsita cu vopsea lavabilla. Tamplaria exterioara este din fier cu infiltratii de apa, egrasie si mucegai.
geam de sticla. Usile de intrare sunt din fier si tabla.Iluminatul se face cu
18,9
Constructie neidentificata pe teren. A fost demolata.

Constructie din beton armat aflata intr-o stare avansata de degradare.
ajutorul neoanelor fluorescente. Constructia nu dispune de instalatii

21
n/a
n/a
deschideri
Nr
89,91
6,00
11,57
52,00
deschidere
Lg
Curti-constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
Dreptunghiulara
Dreptunghiulara
Dreptunghiulara
Dreptunghiulara
Forma
277,80
56,00
27,40
147,96
Adancime
32/100
11/100
42/100
35/100
identificata cu exactitate
n/a
P
7.741,00
15
6272
1.250,45
13,5
n/a
7.741,00
15
6272
1218,05
Statie sortare oua
Copertina
684-C1
684-C2
Magazie
Bazin stabilizare noroi-
2
684-C3
692-C1
uscare dejectii
platf depozitare si
3
4
Total constructii
Nota: pe terenul cu numarul cadastral 692 este construit si un bazin cu adancimea de aprox 3m si amprenta la sol estimata de 780 mp ( 70 m x 13m) neintabulat.
Bilantul terenului
mp
mp
laturilor
7.694,00
Raportul
317,00
Din
7.694,00
336,00
Nr.
317,00
24.977,00
0,00
ml
Teren intravilan
336,00
33.324,00
ml
Drum servitute
24.977,00
33.324,00
mp
684
Drum servitute
Diferenta
680
Teren intravilan
Din acte* masuratori *
1
683
Descriere
2
692
cadastral
Nr. crt
4
TOTAL
Pag: 2/7
Anexa 3B : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Comparabila 3
deschidere de aprox 60 ml la un drum
betonat. Amplasat la aprox 50 m fata de
pietruit, amplasat la intrare in Butimanu,
pietruit aprox 100-150 ml fata de asfalt.
subiect. Destinatie industriala.Utilitati in front secundar fata de DN1A aprox 900m.
Amplasat in Crevedia sat Darza zona liniei
apropiere Destinatie industriala. Utilitati in apropiere.
de cale ferata. Destinatie industriala.

Utilitati in apropiere.

Euro per mp:
7.694,00
18.000
4,14
Link:
4,00
5,00
http://olx.ro/oferta/18-000-mp-langa-padure-crevediaID5nHn4.html#41cfe134f7
http://olx.ro/oferta/7500mp-teren-stradal-buftea-butimanuintravilan-ID1s1wT.html#094b88a08d
http://olx.ro/oferta/teren-crevedia-IDlNTK.html#74e71744f6
4,00
4,00
5,00
-15%
-10%
-10%
-0,60
-0,40
-0,50
3,40
3,60
4,50
25.07.2016
25.07.2016
25.07.2016
in %
in
1
Data ofertei
25.07.2016
in %
in
Explicatie ajustare
2
Deplin
in %
in
Explicatie ajustare
3
Fara
in %
in
Explicatie ajustare
4
Fara
in %
in
Explicatie ajustare
5
Localizare
Zona industriala Avicola
in %
in
Explicatie ajustare
Categorie
in %
Intravilan
in
Explicatie ajustare
7
Destinatie
Curti-Constructii
in %
in
Explicatie ajustare
8
Industrial
in %
in
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
4,50
Deplin
Deplin
Deplin
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
4,50
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
4,50
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
4,50
Langa subiect
Zona Butimanu front secundar
Darza Zona liniei de cale ferata
0%
0%
-25%
0,00
0,00
-1,13
Zona similara Zona superioara ajustare intre C2 si C3
3,40
3,60
3,38
Intravilan
Intravilan
Intravilan
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
3,38
Curti-Constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
3,38
Industrial
Industrial
Industrial
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
3,38
n/a
n/a
n/a
CUT
n/a
n/a
n/a
n/a
POT
n/a
n/a
0%
n/a
0%
n/a
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
3,38
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
0%
Nu
0%
Nu
0%
Explicatie ajustare
PUZ/PUD
in %
in
Explicatie ajustare
Drum de acces
in %
Drum acces secundar
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
3,38
Drum acces secundar betonat
Drum acces secundar pietruit
Drum acces secundar pietruit
betonat
in
Explicatie ajustare
12
0%
0,00
n/a
in
11
0%
0,00
Urbanism
in %
10
0%
0,00
Zona similara

6
8.935
4,00
Explicatie ajustare
7.500
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,40
3,60
3,38
Utilitati
Pe proprietate
Curent
DA
NU
NU
NU
DA
NU
NU
NU
DA
NU
NU
NU
DA
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
Apa curenta
Canalizare
Gaze
3/7
Anexa 3B : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Comparabila 3
betonat. Amplasat la aprox 50 m fata de
pietruit, amplasat la intrare in Butimanu,
pietruit aprox 100-150 ml fata de asfalt.
subiect. Destinatie industriala.Utilitati in front secundar fata de DN1A aprox 900m.
Amplasat in Crevedia sat Darza zona liniei
apropiere Destinatie industriala. Utilitati in apropiere.
de cale ferata. Destinatie industriala.

Utilitati in apropiere.
7.694,00
18.000
4,14
Euro per mp:

Link:
8.935
4,00
4,00
5,00
http://olx.ro/oferta/18-000-mp-langa-padure-crevediaID5nHn4.html#41cfe134f7
http://olx.ro/oferta/7500mp-teren-stradal-buftea-butimanuintravilan-ID1s1wT.html#094b88a08d
http://olx.ro/oferta/teren-crevedia-IDlNTK.html#74e71744f6
in %
in
Explicatie ajustare
13
7.500
15%
15%
15%
0,51
0,54
0,51
Inferior
Inferior
Inferior
3,91
4,14
3,88
Topografie
Forma
Raportul laturilor
Plana
Plana
Plana
Plana
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
35/100
20/100
27/100
28/100
7.694
18.000
6%
7.500
0%
8.935
0%

in %
in
Explicatie ajustare
0,23
0,00
0,00
Inferior suprafata mai mare ajustare
4,14
4,14
3,88
o deschidere
o deschidere
o deschidere
60
0%
45
0%
50
0%
de +-6% pt 10500 mp diferenta

14
Deschidere
Numar deschideri
Lungime deschidere
o deschidere
52,00
in %
in
Explicatie ajustare
0,00
0,00
0,00
Relativ similar nu s-au aplicat ajustari
Relativ similar nu s-au aplicat ajustari

15
Altele
in %
Ipoteza teren liber
in
Explicatie ajustare
4,14
4,14
3,88
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
0,00
0,00
0,00
4,14
4,14
3,88
0,74
0,54
-0,62
21,64%
15,00%
-13,75%
0,74
0,54
1,63
21,64%
15,00%
36,25%

Numar de ajustari
4,14
Euro

4,14
4,14
3,88
Lei
4,14
18
31.853
142.097
4,4610
4/7
Anexa 4B : Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire

Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
684-C1
Hala industriala
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
1.433,00
Sdc (mp) =
1.433,00
Sumar
476.087 Defalcare
0,0% %

476.087 u.m.
Denumire / Simbol
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
60,0%
20,0%
8,0%
12,0%
100,0%
199
66
27
40
332
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
332
Nr.
Crt.
Structura
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
( lei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
1,017
1,003
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura si Structura
1
Infrastructura
FISMET3020
1.433,0
368,6 lei
1,0550
557.255 lei
1,017
1,0030
568.633 lei
Suprastructura
D22H6-6
1.433,0
317,9 lei
1,0425
474.896 lei
1,017
1,0030
484.592 lei
Invelitoare
POLIS-50-22
1.433,0
182,8 lei
0,9844
257.866 lei
1,017
1,0030
263.131 lei
Inchideri perimetrale
POLIS-50-6
1.433,0
147,9 lei
0,9844
208.634 lei
1,017
1,0030
212.894 lei
Ferestre
FERPVCMOBIL
143,3
429,3 lei
1,0000
61.519 lei
1,017
1,0030
62.775 lei
Usi
UAUTO-3530
1,0
6.334,9 lei
1,0000
6.335 lei
1,017
1,0030
6.464 lei
KIT USI
KITELECTRIC
1,0
1.329,0 lei
1,0000
1.329 lei
1,017
1,0030
1.356 lei
Compartimentari int
CAOMPART-60
358,3
159,7 lei
0,9802
56.080 lei
1,017
1,0030
57.225 lei
Total
1.657.070 lei
FINISAJE
1
Finisaj
FINHALPROD
1.433,0
135,6 lei
1,0000
194.315 lei
1,017
1,0030
198.282 lei
Pardoseala
PARDHALA
1.433,0
152,8 lei
1,0000
218.962 lei
1,017
1,0030
223.433 lei
Total
421.715 lei
INSTALATII-Functionale
1
Electrice
EL1DZN
1.433,0
31 lei
1,0000
44.136 lei
1,017
45.038 lei
1,0030
Total
45.038 lei
TOTAL COST (EURO)
2.123.823 lei
332
4,461
Note:
Sursa 1: Catalogul Costuri de reconstructie Costuri de Inlocuire, Cladiri cu Structuri pe Cadre, Anexe Gospodaresti, Structuri Mitek si Constructii Speciale, Editura iroval, 2012,
Autor Ing. Corneliu Schiopu.
Pag: 5/7
Cad
Nr.
Descriere
Suprafata
brut (CIB)
inlocuire
Cost de
desfasurata *
Minus deprecieri:
Depreciere
Depreciere
TOTAL
Cost de inlocuire
77.316
54
54
euro/mp
net (CIN)
398.770
77.316
euro
84%
398.770
euro
DEPRECIERI
84%
0%
euro
externa
0%
0%
euro
398.770
0%
functionala
84%
398.770
euro
476.087
84%
332
476.087
euro
1.433,00
332
euro/mp
1.433,00
mp
CIB TOTAL
Anexa 5B : Abordare prin cost. Estimarea costului de inlocuire net (CIN)
Nrt
684-C1 Statie sortare oua
crt
1
GRAND TOTAL PROPRIETATE
* CF Documentatie cadastrala
**estimate cf. Ghid Cuprinzand Coeficientii de Uzura Fizica Normala a Mijloacelor Fixe din Grupa 1 ,,Constructii" Indicativ P135-99-Anexa nr.36- pg 208; Anexa nr.9- pg 172.
*** estimat
Pag: 6/7
Nr carte
lei
lei
258.682 lei
128.711 lei
vanzarii fortate
28.853
57.987
euro
prin cost
lei
Abordarea
171.615 lei
Suprafata
344.909 lei
desfasurata
euro
lei
teren
euro
38.470
lei
Suprafata
38.470
77.316
Descriere
0,00
77.316
funciara
7.694,00
1.433,00
Nr cadastral
ANEXA 6B : Valori finale din evaluare. Estimarea valorii de piata
Nr
Teren intravilan
0,00
crt
76613
Statie sortare oua
lei
684
76613
mp
1
684-C1
mp
lei
lei
lei
21,00
15,00
lei
lei
0,00
lei
0,00
lei
Copertina
Magazie
lei
388.107 lei
1.469,00
87.000
7.694,00
0,00
517.476 lei
317,00
0,00
116.000
317,00
0,00
115.786
336,00
lei
0,00
336,00
255.615 lei
57.300
254.277 lei
lei
57.000
642.384 lei
340.820 lei
339.036 lei
144.000
76.000
856.512 lei
76.380
192.000
0,00
192.167
76.400
76613
Teren intravilan
76.380
76613
Bazin stabilizare noroi-
0,00
684-C2
71347
6.272,00
684-C3
Drum servitute
71347
Drum servitute
692
0,00
70415
76612
692-C1
24.977,00
680

5
683

6
platf depozitare si uscare
24.977,00
4.605,00
dejectii
33.324,00
4,4610
TOTAL PROPRIETATI
Page 7 of 7
exclusiva
Cota
Cota
Teren
teren
Suprafata
TOTAL
desfasurata**
Arie
TOTAL
Arie
672-C22
672-C21
672-C20
672-C19
672-C18
672-C17
672-C16
672-C15
672-C14
672-C13
672-C12
672-C11
672-C10
672-C9
672-C8
672-C7
672-C6
672-C5
672-C4
672-C3
672-C2
672-C1
672
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
76614
Laborator
Post transformare
Statie pompe
Statie pompe
Bazin omogenizare
Statie pompe
Bazin
Statie pompe
Statie cloruri
Bazin
Bazin aerare
Tablou electric
Statie pompe
Bazin aerare
Magazie metal
Bazin stabilizator namol
Sopron
Statie pompe
Sopron
Decantor
Teren intravilan
20.063,00
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
20.063,00 0%
20.063,00
56,00
7,00
11,00
13,00
214,00
103,00
42,00
14,00
20,00
269,00
7,00
8,00
25,00
22,00
17,00
454,00
456,00
452,00
675,00
11,00
16,00
402,00
399,00
403,00
719,00
31,00
722,00
42,00
41,00
35,00
164,00
44,80
5,60
8,80
10,40
171,20
82,40
33,60
11,20
16,00
215,20
5,60
6,40
20,00
17,60
13,60
363,20
364,80
361,60
540,00
8,80
12,80
321,60
319,20
322,40
575,20
24,80
577,60
33,60
32,80
28,00
131,20
506,00
18,00
56,00
7,00
11,00
13,00
214,00
103,00
42,00
14,00
20,00
269,00
7,00
8,00
25,00
22,00
17,00
454,00
456,00
452,00
675,00
11,00
16,00
402,00
399,00
403,00
719,00
31,00
722,00
42,00
41,00
35,00
164,00
20.063,00
20.063,00
5.134,40
35,20
404,80
14,40
44,80
5,60
8,80
10,40
171,20
82,40
33,60
11,20
16,00
215,20
5,60
6,40
20,00
17,60
13,60
363,20
364,80
361,60
540,00
8,80
12,80
321,60
319,20
322,40
575,20
24,80
577,60
33,60
32,80
28,00
131,20
44,00
506,00
18,00
56,00
7,00
11,00
13,00
214,00
103,00
42,00
14,00
20,00
269,00
7,00
8,00
25,00
22,00
17,00
454,00
456,00
452,00
675,00
11,00
16,00
402,00
399,00
403,00
719,00
31,00
722,00
42,00
41,00
35,00
164,00
Arie
utila**
mp
desfasurata

Amprenta*
mp
Arie utila
672-C23
76614
Decantor secundar
- 0%
14,40
44,00
Descriere
mp
Teren
672-C24
76614
Statie pompe
404,80
6.418,00
funciara
Carte
Anexa 1C : Identificarea cadastrala a proprietatii
Numar
mp
672-C25
76614
Statie pompe
18,00
35,20
mp
672-C26
76614
Cabina energetica
253,00
5.134,40
mp
672-C27
76614
Centrala termica si grup
44,00
mp
672-C28
76614
- 0%
6.165,00
mp
672-C29
76614
- 0%
indiviza
672-C30
sanitar
Sopron
20.063,00
mp
672-C31
76614
Statie incubatie
mp
672-C32
76614
Nr cadastral
672-C33
- 0%
6.418,00
Atelier mecanic
20.063,00
76614
20.063,00
672-C34
Pag: 1/21
Anexa 2C : Bilantul suprafetelor
Nr.
Sopron
Decantor
Denumire

Nr.
cadastral
672-C2
672-C1
crt
1
2
Sopron
Statie pompe
672-C4
Bazin stabilizator
672-C3
672-C5
5
672-C6
Bazin aerare
Magazie metal
namol
6
672-C7
14
672-C15
672-C14
Bazin
namol
Platforma uscare
namol
Platforma uscare
namol
Platforma uscare
Bazin aerare
Tablou electric
Statie pompe
namol
Platforma uscare
namol
Platforma uscare
namol
Platforma uscare
672-C8
672-C9
8
9
672-C10
672-C12
672-C11
10
11
12
15
672-C16
672-C13
16
672-C17
13
17
mp
desfasurata
Arie construita
mp
Arie utila
35
164
mp
28
131,2
Amprenta
164
35
Nr nivele
1982
Data PIF
1982
P
P
1982
1982
41
42
32,8
33,6
41
42
1982
Descriere
Stare
Infrastructura de beton si suprastructura din caramida portanta.
instalatii
Inchiderile perimetrale si acoperisul sunt din azbociment. Nu are
Constructie din structura metalica pe o fundatie de suprafata din beton.
Are capacitatea de 238 mc.
Urme de vizibile de rugina a
corespunzator.
Constructie neintretinuta
infiltratii de apa prin acoperis.
structurii metalice si urme de
Urme de vizibile de rugina a
corespunzator.
demolabila
Constructie
demolabila
Constructie
demolabila
Constructie
Buna
Invelitoare tip sarpanta din fier si invelitoare din placi de azbociment.
structurii metalice si urme de
Constructie semi-ingropata. Structura si suprastructura din beton armat. Constructie neintretinuta
(placate cu pfl). Constructia dispune doar de instalatie electrica.

Constructie din structura metalica pe o fundatie de suprafata din beton.
Tamplarie exterioara: usa din fier si tabla, ferestre din fier si geamuri
Inchiderile perimetrale si acoperisul sunt din azbociment. Nu are
Constructie din caramida portanta. Din punct de vedere al evaluarii
beton armat si stalpi de beton armat cu inaltime de aprox 1,20 m.
Constructie formata din : placa de beton si panouri de gard din placi de
corespunzator.
gard.
Fisuri si crapaturi in placeile de
gard.
gard.
bazin aerare
constructia C11 va fi evaluata impreuna cu constructia C13 si va forma
Buna
Buna
Buna
Buna
Structura de rezistenta este metalica. Inchiderile perimetrale si
proasta
Fisuri, crapaturi stare foarte
Buna
demolabila
Constructie
n/a
acoperisul sunt din azbociment.
corespunzator.
Buna
Bazin semi-ingropat. Infrastructura si suprastructura din beton armat.
constructia C11 si va forma un asambul functional de statie pompa si

bazin aerare
Infrastructura/suprastructura din beton armat. Bazinul este nefolosit.
demolabila
Constructie
demolabila
Gard lipsa. Constructie nefolosita. Constructie
demolabila
demolabila
Capacitate de aprox 800 mc.Constructia C13 va fi evaluata impreuna cu
un asambul functional de statie pompa si bazin aerare.
demolabila
instalatii
infiltratii de apa prin acoperis.
Infrastructura din placa de beton si suprastructura din placi de beton cu Placile de beton prezinta fisuri. S- Constructie
Constructie demolata. Neexistenta pe amplasament.
corespunzator.
722
577,6
1982
722
1982
au format rifturi la imbinari.

31
o inaltime de aprox 2,5 m.

24,8
719
1982
n/a
31
575,2
1982
719
1982
1982
P
P
403
399
322,4
319,2
403
399
1982
1982
1982
402
11
16
321,6
8,8
12,8
402
16
11
452
1982
1982
361,6
456
1982
452
364,8
454
675
456
363,2
17
540
454
13,6
675
17
Pag: 2/21

Data PIF
Stare
Descriere
Nr nivele
Arie construita
Constructie
Nr.
Stare avansata de degradare.
demolabila
Constructie
Nr.
Infrastructura si suprastructura din beton armat. Acoperisi tip terasa
Fara geamuri si usi.

demolabila
Constructie
mp
1982
invelitoare din carton bituminos. Tamplarie exterioara din fier.

Infrastructura si suprastructura din beton armat. Acoperisi tip terasa
Fara geamuri si usi.

desfasurata
P
1982
invelitoare din carton bituminos. Tamplarie exterioara din fier.

Infrastructura/suprastructura din beton armat. Bazinul este nefolosit.
mp
22
P
1982
Arie utila
17,6
25
P
mp
22
20
8
Amprenta
Statie cloruri
25
6,4
Denumire
672-C18
Statie pompe
8
1982
cadastral
18
672-C19
Bazin
P
crt
19
672-C20
7
20
5,6
demolabila
Constructie
Stare proasta
ruginita. Vanele sunt demontate. demolabila
Constructie nefolosita instalatia
demolabila
Constructie
demolabila
Constructie

Constructie semi-ingropata din beton armat. Constructia nu mai este folosita.
Statie pompe
1982
672-C21
P
21
269
Bazin
215,2
672-C22
269
22
omogenizare
bazin aerare. Vanele sunt demontate. Bazinul este nefolosit.
corespunzator. Urme de rugina.
Constructie din structura metalica placata cu azbociment. Din punct de Constructie neintretinuta
vedere al evaluarii constructia C23 va fi evaluata impreuna cu
Constructie
1982
bazin omogenizare.
Constructie ingropata din beton armat. Placa este de beton armat.
20
1982
16
20
14
Statie pompe
11,2
Buna
672-C23
14
Posibil neutilizata.
n/a
23
Statie pompe
Spatiile de vizitare sunt din fier.

Infrastructura de beton armat si suprastructura din stalpi si grinzi de
Finisajele sunt degradate 100% Buna
perimetrale din tabla si acoperis din panouri termoizolante. Constructia
Infrastructura din placa de beton si suprastructura din fier si inchideri
Are capacitatea de 238 mc.
corespunzator.
corespunzator.
corespunzator.
Buna
demolabila
Constructie
Buna
Constructie din caramida portanta. Din punct de vedere al evaluarii
azbociment sunt sparte.
Aproape toate placile de
demolabila
Constructie
Constructie
100%.
demolabila
Buna
Constructie cu suprastructura metalica pe o placa de beton. Inchidere
tabla metalica. Constructia are doar instalatie de energie electrica.
Constructie din caramida portanta. Inchiderile perimetrale sunt din
caramida. Sarpanta este metalica invelitoarea este din placi de
geam simplu. Pardoseala este din beton simplu. Constructia are

Constructie cu suprastructura metalica. Inchidere perimetrala si acoperis Placile de azbociment sunt
nu are instalatii.
din placi de azbociment. Usile sunt din fier si tabla metalica. Constructia distantate intre ele.
azbociment. Tamplaria exterioara: usa din fier si tabla, ferestre din fier si
Finisajele interioare sunt uzate
perimetrala si acoperis din placi de azbociment. Usile sunt din fier si
asambul functional de statie pompa si bazin aerare.
are doar energie electrica
constructia C3 va fi evaluata impreuna cu constructia C7 si va forma un
gletuiti si varuiti sau vopsiti cu vopsea in ulei.Dispune de instalatie

Constructie semi-ingropata. Structura si suprastructura din beton armat. Constructie neintretinuta
si geam simplu. Pardoseala din beton. Pereti interiori sunt tencuiti,
exterioara: usile de intrare sunt din fier si tabla iar ferestrele sunt din fier
sarpanta din fier invelitoare din placi de azbiciment .Tamplaria
bton armat. Inchiderile perimetrale sunt din caramida. Acoperis tip
tabla. Dispune doar de instalatie electrica.

Infrastructura de beton armat si suprastructura din stalpi si grinzi de
terasa acoperita cu carton bituminos. Tamplaria exterioara: usa din fier si
bton armat. Inchiderile perimetrale sunt din caramida. Acoperis tip

672-C24
1982
1982
1982
1982
1982
1982
1982
demolabila
24
P
P
1982
42
214
13
11
56
18
33,6
171,2
10,4
8,8
5,6
44,8
14,4
103
42
214
13
11
56
18
82,4
Post
transformare
Laborator
Decantor
secundar
Statie pompe
Statie pompe
Cabina
energetica
Centrala termica
si grup sanitar
Sopron
103
672-C25
672-C32
672-C31
672-C30
672-C29
672-C28
672-C27
672-C26
25
26
27
28
29
30
31
32
Pag: 3/21
Nr.
Nr.
cadastral
Nr.
Teren intravilan
Descriere
Atelier mecanic
Statie incubatie
Denumire

Nr.
cadastral
672-C34
672-C33
crt
33
34
Total constructii
crt
672
Bilantul terenului
1
TOTAL
mp
desfasurata
Arie construita
mp
Arie utila
6.418,00
44
506
mp
5.134,40
35,2
404,8
Amprenta
253
44
6.165,00
mp
Diferenta
Din
mp
masuratori *
20.063,00
0,00
mp
20.063,00
20.063,00
Din acte*
20.063,00
Nr nivele
1982
Data PIF
1982
S+P+1
din lemn iar invelitoarea este din tabla. Compartimentarile interioare
beton aramt. Inchiderile perimetrale sunt din caramida. Sarpanta este
Infrastructura din beton armat. Suprastructura din stalpi si grinzi de
caloriferele au fost demontate.
apa. Intr-o camera de la parter
etaj mici urme de infiltratii de
minimale au fost identificate la
Finisajele interioare sunt
sunt din caramida. Placa dintre parter si etaj este de beton armat.
Descriere
Accesul pe verticala se realizeaza printr-o scara de beton armat cu
trepte placate cu mozaic si parapet din caramida. Tamplaria exterioara
usa este din lemn iar ferestrele sunt din lemn cu geam simplu. Parterul:
pardoseala este din mozaic, peretii sunt tencuiti, gletuiti si vopsiti cu
vopsea in ulei sau varuiti. La parter exista un grup sanitar format din
lavoar, dus si wc. Etajul: pardoseala este din mozaic, peretii sunt
tencuiti, gletuiti si vopsiti cu vopsea in ulei sau varuiti. La etaj exista doua
grupuri sanitare formate din lavoare dusuri si wc-uri. Peretii in grupurile
sanitare sunt placati cu faianta. Toata tamplaria interioara este din lemn.
Constructia a fost reconvertita in bloc de locuinte astfel: parter: doua
Inchiderile perimetrale sunt din caramida. Sarpanta este din fier si
din caramida portanta. Intre parter si pod este o placa de beton.
apartamente cu doua grupuri sanitare si dusuri. Constructia are

Infrastructura de tip placa de beton armat. Structura de rezistenta este
sunt minimale.
exfoliata. Finisajele interioare
vopseaua exterioara este
Fatada are mici crapaturi iar
apartamente si o incapere si un grup sanitar iar la etaj sunt patru
invelitoarea este din placi de azbociment.Pardoseala este din beton
simplu. Tamplaria exterioara: usi din fier si tabla, ferestre din fier si geam
simplu de sticla. Constructia are doar instalatie electrica.
Stare
Buna
Buna
laturilor
Raportul
Lg deschidere
Adancime
Lg deschidere
maxima
Nr
Forma
ml
130,11
Dreptunghiulara
1 58/100
Curti-constructii
1
ml
154,20
9,65
deschideri
Pag: 4/21
Anexa 3 C : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Comparabila 3
Comparabila 4
Teren cu suprafata de 18500 mp si o Teren cu suprafata de 15000 mp format
betonat. Situat in zona industriala a
betonat. Amplasat in Crevedia langa
betonat. Amplasat in Crevedia langa mp) are o deschidere de aprox 71 ml la
fabrica de nutreturi combinate Agrioli
fabrica de nutreturi combinate Agrioli DN1A. Amplasat la intrare in Butimanu.
Utilitati la limita proprietatii. Group. Destinatie industriala.Utilitati in Group. Destinatie industriala.Utilitati in

Euro per mp:
20.063,00
7,08
Link:
in %
in
Explicatie ajustare
1
Data ofertei
25.07.2016
in %
in
Explicatie ajustare
2
Deplin
in %
in
Explicatie ajustare
3
Fara
in %
in
Explicatie ajustare
4
Fara
in %
in
Explicatie ajustare
5
Localizare
in %
Zona industriala abator

Avicola
in
Explicatie ajustare
20.000
apropiere.
apropiere.
12.500
18.500
din doua loturi alipite (10000mp +5000
Destinatie industriala. Utilitati in

apropiere.
15.000
7,00
8,00
7,00
8,00
http://olx.ro/oferta/3-ha-dn1a-6-euro-mp-crevediaID41dpc.html#dd6ab36c79
http://olx.ro/oferta/18500mp-crevediaID3IJvX.html#0ac83346e2
7,00
8,00
7,00
8,00
-10%
-10%
-10%
-10%
-0,70
-0,80
-0,70
-0,80
6,30
7,20
6,30
7,20
25.07.2016
25.07.2016
25.07.2016
25.07.2016
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
7,20
Deplin
Deplin
Deplin
Deplin
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
7,20
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
7,20
Fara
Fara
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
7,20
Crevedia zona industriala Crevedia Langa fabrica de nutreturi Crevedia Langa fabrica de nutreturi
DN1A aproape de Butimanu
0%
combinate Agrioli
0%
0,00
0,00
combinate Agrioli
0%
0,00
-1,03
Zona similara
Zona similara
Zona similara
Zona superioara vizibilitate directa
-14%
din DN1A ajustare intre C3 si C4

6
Categorie
in %
Intravilan
in
Explicatie ajustare
7
Destinatie
Curti-Constructii
in %
in
Explicatie ajustare
8
Industrial
in %
in
Explicatie ajustare
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
6,17
Curti-Constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
6,17
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
6,17
n/a
n/a
n/a
CUT
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
POT
n/a
n/a
0%
n/a
0%
n/a
0%
n/a
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
6,17
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
0%
Nu
0%
Nu
0%
Nu
0%

PUZ/PUD
in %
in
Explicatie ajustare
Drum de acces
in %
Drum ingust asfaltat si

partial pitruit
in
Explicatie ajustare
0,00
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Similar
6,30
7,20
6,30
6,17
Drum betonat din DJ701B
Drum betonat din DN1A
Drum betonat din DN1A
DN1A
0%
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
Relativ similar
Relativ similar
Relativ similar
Relativ similar
6,30
7,20
6,30
6,17
Utilitati
Pe proprietate
Curent
DA
NU
NU
NU
NU
DA
NU
NU
NU
NU
DA
NU
NU
NU
NU
DA
NU
NU
NU
NU
NU
NU
8%
NU
11%
NU
9%
NU
11%
Apa curenta
Canalizare
Gaze
in %
in
Explicatie ajustare
13
6,17
Intravilan
0%
n/a
Explicatie ajustare
12
6,30
Intravilan
0%
n/a
in
11
7,20
Intravilan
0%
Urbanism
in %
10
6,30
Intravilan
0,50
0,80
0,54
0,67
Inferior
Inferior
Inferior
Inferior
6,80
8,00
6,84
6,84
Topografie
Forma
Raportul laturilor
in %
in
Plana
Plana
Plana
Plana
Plana
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
1 58/100
50/100
1 15/100
12/100
78/100
20.063
20.000
0%
12.500
-21%
18.500
-4%
15.000
-14%
0,00
-1,71
-0,30
-0,98
5/21
Anexa 3 C : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Comparabila 3
Comparabila 4
Teren cu suprafata de 18500 mp si o Teren cu suprafata de 15000 mp format
betonat. Situat in zona industriala a
betonat. Amplasat in Crevedia langa
betonat. Amplasat in Crevedia langa mp) are o deschidere de aprox 71 ml la
fabrica de nutreturi combinate Agrioli
fabrica de nutreturi combinate Agrioli DN1A. Amplasat la intrare in Butimanu.
Utilitati la limita proprietatii. Group. Destinatie industriala.Utilitati in Group. Destinatie industriala.Utilitati in
20.063,00
20.000
7,08
Euro per mp:

Link:
Explicatie ajustare
apropiere.
12.500
18.500
Destinatie industriala. Utilitati in

apropiere.
15.000
7,00
8,00
7,00
8,00
http://olx.ro/oferta/3-ha-dn1a-6-euro-mp-crevediaID41dpc.html#dd6ab36c79
http://olx.ro/oferta/18500mp-crevediaID3IJvX.html#0ac83346e2
Superior suprafata mai mica.
Ajustare de 17% pt 6.000 mp
6,80
diferenta preluata intre C2 si C3

6,29

6,54

5,86
o deschidere
o deschidere
o deschidere
o deschidere
100
4%
36
9%
48
8%
75
6%

14
apropiere.
din doua loturi alipite (10000mp +5000
Deschidere
Numar deschideri
doua deschideri (o
deschidere la drum de
expluatare de 154 m si o
deschidere de aprox 9,95
m)
154
Lungime deschidere principala

in %
in
Explicatie ajustare
15
Altele
in %
0,28
0,57
0,53
0,36
pt 50 ml diferenta deschidere.Ajustare
7,08
deschidere.Ajustare preluata intre

6,86
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
Ipoteza teren liber
in
deschidere.Ajustare preluata intre deschidere.Ajustare preluata intre C1

7,07
6,22
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
0,00
0,00
0,00
0,00
7,08
6,86
7,07
6,22
0,78
-0,34
0,77
-0,98
-13,67%
Explicatie ajustare
12,42%
-4,70%
12,25%
0,54
2,60
0,92
2,73
8,60%
36,11%
14,67%
37,97%
Numar de ajustari
7,08
7,08
6,86
7,07
6,22
Euro
Lei
7,08
32
142.095
633.884
4,4610
6/21
Anexa 4.1 C : Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
672-C1
cadastral
Utilizare actuala Decantor
Capacitate
238 mc
Nr. nivele
Anul
constructiei
1982
Sc(mp)=
164,00
Sdc (mp) =
164,00
Sumar
100.275 Defalcare
0,0% %

Nr.
Crt.
Structura
100,0%
Anvelopa
Finisaje
0,0%
Instalatii
0,0%
Total
0,0%
100,0%
100.275 u.m.
Capacitate
in m.c.
Cost catalog
( lei/m.c)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Denumire / Simbol
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura, structura si finisaj

1
Infrastructura
DECANTOR
238,0
1.869,4 lei
0,9853
438.377 lei
447.327 lei
Total
447.327 lei
447.327 lei
100.275
TOTAL COST (LEI)

TOTAL COST (EURO)
4,461
Note:
Sursa 1: Catalogul Costuri de reconstructie Costuri de Inlocuire, Cladiri cu Structuri pe Cadre, Anexe Gospodaresti, Structuri Mitek si Constructii Speciale, Editura
iroval, 2012, Autor Ing. Corneliu Schiopu.
Pag: 7/21
Anexa 4.2 C: Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Capacitate
672-C7 si 672-C29
Nr. nivele
Statie pompe parter bazinul aerare semi-ingropat
Anul
constructiei
1982
Statie pompe si bazin aerare

838 mc
Statie pompe
Bazin aerare
Sc(mp)=
11,00
719,00
Sdc (mp) =
11,00
719,00
Sumar
166.964 Defalcare
0,0% %

Nr.
Crt.
Structura
100,0%
Anvelopa
Finisaje
0,0%
Instalatii
0,0%
0,0%
Total
100,0%
166.964 u.m.
Capacitate
in m.c.
Cost catalog
( lei/m.c)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Denumire / Simbol
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF

1
838,0
839,9 lei
1,0371
729.925 lei
Total
744.828 lei
744.828 lei
166.964
TOTAL COST (LEI)

TOTAL COST (EURO)
744.828 lei
4,461
Note:
Pag: 8/21
Anexa 4.3C : Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C8
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
403,00
Sdc (mp) =
403,00
Sumar
23.302 Defalcare
0,0% %
100,0%
Anvelopa
Finisaje
0,0%
Instalatii
0,0%
0,0%
Total
100,0%
23.302 u.m.
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura
1
Infrastructura placa beton
PLTFR
403,0
235,0 lei
0,9873
93.502 lei
Total
95.411 lei
95.411 lei
Supra-structura (imprejmuire)
1
Placi de beton armat
IMPLBA
64,0
131,1 lei
Total
8.366 lei
1,017
1,0030
8.537 lei
8.537 lei
103.948 lei
23.302
TOTAL COST (LEI)

TOTAL COST (EURO)
0,9971
4,461
Note:
Sursa 1: Catalogul Costuri de reconstructie Costuri de Inlocuire, Cladiri industriale, Comerciale si Agricole. Constructii Speciale, Editura Iroval, 2012, Autor Ing.
Corneliu Schiopu.
Pag: 9/21
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C9
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
399,00
Sdc (mp) =
399,00
Sumar
22.994 Defalcare
0,0% %
100,0%
Anvelopa
Finisaje
0,0%
Instalatii
0,0%
Total
0,0%
100,0%
22.994 u.m.
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura
1
PLTFR
399,0
235,0 lei
0,9873
92.574 lei
94.464 lei
Total
94.464 lei
1
IMPLBA
60,8
131,1 lei
0,9971
7.948 lei
1,017
1,0030
8.110 lei
Total
8.110 lei
102.574 lei
22.994
TOTAL COST (LEI)

TOTAL COST (EURO)
4,461
Note:
Corneliu Schiopu.
Pag: 10/21
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C10
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
402,00
Sdc (mp) =
402,00
Sumar
23.248 Defalcare
0,0% %
100,0%
Anvelopa
Finisaje
0,0%
Instalatii
0,0%
Total
0,0%
100,0%
23.248 u.m.
Nr.
Crt.
Structura
Denumire / Simbol
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura
1
PLTFR
402,0
235,0 lei
0,9873
93.270 lei
95.175 lei
Total
95.175 lei
1
IMPLBA
64,0
131,1 lei
0,9971
8.366 lei
1,017
1,0030
8.537 lei
Total
8.537 lei
103.711 lei
23.248
TOTAL COST (LEI)

TOTAL COST (EURO)
4,461
Note:
Corneliu Schiopu.
Pag: 11/21
Anexa 4.6 C: Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Capacitate
672-C11 si 672-C13
Nr. nivele
Statie pompe parter bazinul aerare semi-ingropat
Anul
constructiei
1982

787 mc
Statie pompe
Bazin aerare
Sc(mp)=
16,00
675,00
Sdc (mp) =
16,00
675,00
Sumar
156.803 Defalcare
0,0% %

Nr.
Crt.
Structura
100,0%
Anvelopa
Finisaje
0,0%
Instalatii
0,0%
0,0%
Total
100,0%
156.803 u.m.
Capacitate
in m.c.
Cost catalog
( lei/m.c)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Denumire / Simbol
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF

1
787,0
839,9 lei
Total
685.502 lei
699.499 lei
699.499 lei
699.499 lei
156.803
TOTAL COST (LEI)

TOTAL COST (EURO)
1,0371
4,461
Note:
Sursa 1: Catalogul Costuri de reconstructie Costuri de Inlocuire, Cladiri cu Structuri pe Cadre, Anexe Gospodaresti, Structuri Mitek si Constructii Speciale, Editura iroval,
2012, Autor Ing. Corneliu Schiopu.
Pag: 12/21
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C25
Post transformare
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
42,00
Sdc (mp) =
42,00
Sumar
21.061 Defalcare
0,0% %

21.061 u.m.
Denumire / Simbol
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
251
110
40
100
501
501
Nr.
Crt.
Structura
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura
1
Infrastructura
FCBS V1
42,0
359,3 lei
1,1332
17.101 lei
17.450 lei
Total
17.450 lei
Supra-structura si tamplarie exterioara

1
Supra-structura
8ZIDCAR24PFS
42,0
675,7 lei
1,1632
33.011 lei
1,017
1,0030
33.685 lei
Ferestre fixe
FERPVCFIX
42,0
36,0 lei
1,0000
1.512 lei
1,017
1,0030
1.543 lei
Usa metalica intrare
UMP2
1,0
562,0 lei
1,1380
640 lei
1,017
1,0030
653 lei
Total
35.880 lei
Invelitoare
1
TERNE
42,0
439,4 lei
1,0627
19.612 lei
1,017
20.012 lei
1,0030
Total
20.012 lei
Finisaje
1
Finisaj interior
FINHALPROD
42,0
135,6 lei
1,0000
5.695 lei
1,017
1,0030
5.811 lei
Pardoseala
PARDHALA
42,0
152,8 lei
1,0000
6.418 lei
1,017
1,0030
6.549 lei
Finisaj exterior
FTERMO5
42,0
161,7 lei
1,0000
6.791 lei
1,017
1,0030
6.930 lei
Total
19.290 lei
Instalatii electrice
1
Instalatie elesctrica
EL1DZN
42,0
30,8 lei
1,0000
1.294 lei
1,017
1.320 lei
1,0030
Total
1.320 lei
93.953 lei
501
TOTAL COST (Lei)

4,461
Note:
Corneliu Schiopu.
Pag: 13/21
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C26
Laborator
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
103,00
Sdc (mp) =
103,00
Sumar
48.106 Defalcare
0,0% %

48.106 u.m.
Denumire / Simbol
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
234
103
37
93
467
467
Nr.
Crt.
Structura
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura
1
Infrastructura
FCBS V1
103,0
359,3 lei
1,1332
41.937 lei
42.794 lei
Total
42.794 lei

1
Supra-structura
8ZIDCAR24PFS
103,0
675,7 lei
1,1632
80.955 lei
1,017
1,0030
82.608 lei
Ferestre fixe
FERPVCFIX
103,0
36,0 lei
1,0000
3.708 lei
1,017
1,0030
3.784 lei
UMP2
3,0
562,0 lei
1,1380
1.919 lei
1,017
1,0030
1.958 lei
Total
88.350 lei
Invelitoare
1
Invelitoare
INVTZ
128,8
226,4 lei
1,1065
32.254 lei
1,017
32.912 lei
1,0030
Total
32.912 lei
Finisaje
1
Finisaj interior
FINHALPROD
103,0
135,6 lei
1,0000
13.967 lei
1,017
1,0030
14.252 lei
Pardoseala
PARDHALA
103,0
152,8 lei
1,0000
15.738 lei
1,017
1,0030
16.060 lei
Finisaj exterior
FTERMO5
103,0
161,7 lei
1,0000
16.655 lei
1,017
1,0030
16.995 lei
Total
47.307 lei
1
EL1DZN
103,0
30,8 lei
1,0000
3.172 lei
1,017
3.237 lei
1,0030
Total
3.237 lei
214.600 lei
467
TOTAL COST (Lei)

4,461
Note:
Corneliu Schiopu.
Pag: 14/21
Numar
672-C27
cadastral
Utilizare actuala Decantor secundar
Capacitate
238 mc
Nr. nivele
Anul
constructiei
1982
Sc(mp)=
214,00
Sdc (mp) =
214,00
Sumar
100.275 Defalcare
0,0% %

Nr.
Crt.
Structura
100,0%
Anvelopa
Finisaje
0,0%
Instalatii
0,0%
Total
0,0%
100,0%
100.275 u.m.
Capacitate
in m.c.
Cost catalog
( lei/m.c)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Denumire / Simbol
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF

1
Infrastructura
DECANTOR
238,0
1.869,4 lei
0,9853
438.377 lei
447.327 lei
Total
447.327 lei
447.327 lei
100.275
TOTAL COST (LEI)

TOTAL COST (EURO)
4,461
Note:
Pag: 15/21
Anexa 4.10C: Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C31
Centrala termica si grup sanitar
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
56,00
Sdc (mp) =
56,00
Sumar
27.402 Defalcare
0,0% %

27.402 u.m.
Denumire / Simbol
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
245
108
39
98
489
489
Nr.
Crt.
Structura
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura
1
Infrastructura
FCBS V1
56,0
359,3 lei
1,1332
22.801 lei
23.266 lei
Total
23.266 lei

1
Supra-structura
8ZIDCAR24PFS
56,0
675,7 lei
1,1632
44.015 lei
1,017
1,0030
44.913 lei
Ferestre fixe
FERPVCFIX
56,0
36,0 lei
1,0000
2.016 lei
1,017
1,0030
2.057 lei
UMP2
2,0
562,0 lei
1,1380
1.279 lei
1,017
1,0030
1.305 lei
Total
48.276 lei
Invelitoare
1
Invelitoare
INVTZ
70,0
226,4 lei
1,1065
17.536 lei
1,017
17.894 lei
1,0030
Total
17.894 lei
Finisaje
1
Finisaj interior
FINHALPROD
56,0
135,6 lei
1,0000
7.594 lei
1,017
1,0030
7.749 lei
Pardoseala
PARDHALA
56,0
152,8 lei
1,0000
8.557 lei
1,017
1,0030
8.732 lei
Finisaj exterior
FTERMO5
56,0
161,7 lei
1,0000
9.055 lei
1,017
1,0030
9.240 lei
Total
25.720 lei
1
EL1DZN
56,0
30,8 lei
1,0000
1.725 lei
1,017
1.760 lei
1,0030
Total
1.760 lei
Instalatii sanitare
1
Instalatie sanitara
SATIMALA
56,0
93,2 lei
1,0000
5.219 lei
1,017
5.326 lei
1,0030
Total
5.326 lei
122.242 lei
489
TOTAL COST (Lei)

4,461
Note:
Corneliu Schiopu.
Pag: 16/21
Anexa 4.11C: Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C33
Statie incubatie
S+P+1
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
253,00
Sdc (mp) =
506,00
Sumar
190.806 Defalcare
0,0% %

190.806 u.m.
Denumire / Simbol
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
189
83
30
75
377
377
Nr.
Crt.
Structura
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructur
1
Structura
8SCLISP1
506,0
1.155,8 lei
1,0124
592.087 lei
604.176 lei
604.176 lei
Total
Invelitoare
1
INVTIG
INVTIG
303,6
lei
1,017
1,0030
Total
lei
lei
Finisaje
1
FICLBTIPB
FINSCLISP1
506,0
319,8 lei
1,0074
163.016 lei
1,017
166.345 lei
1,0030
166.345 lei
Total
Instalaii electrice
1
ISCLBTIPB
ELSCLISP1
506,0
63,3 lei
1,0151
32.513 lei
1,017
33.177 lei
1,0030
33.177 lei
Total
Instalaii sanitare
1
ISCLBTIPB
SASCLISP1
506,0
21,5 lei
0,9952
10.827 lei
1,017
11.048 lei
1,0030
11.048 lei
Total
Instalaii de nclzire
1
IVCLBTIPB
ISCLISP1
506,0
71,5 lei
0,9871
35.712 lei
1,017
36.441 lei
1,0030
36.441 lei
Total
851.187 lei
377
TOTAL COST (Lei)

4,461
Note:
Corneliu Schiopu.
Pag: 17/21
Numar
cadastral
Utilizare
actuala
Nr. nivele
672-C34
Atelier mecanic
P
Anul
1982
constructiei
Sc(mp)=
44,00
Sdc (mp) =
44,00
Sumar
20.509 Defalcare
0,0% %

20.509 u.m.
Denumire / Simbol
Anvelopa
Finisaje
Instalatii
Total
50,0%
22,0%
8,0%
20,0%
100,0%
233
103
37
93
466
466
Nr.
Crt.
Structura
Suprafa
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(ei/mp)
Indice de
actualizare
Total cost
(lei)
D=AxBxC
Coef.
corecie
manoper
Coef.
corecie
distan de
transport
1,017
1,003
1,017
1,0030
Cost total
(lei)
G=DxExF
Infrastructura
1
Infrastructura
FCBS V1
44,0
359,3 lei
1,1332
17.915 lei
18.281 lei
Total
18.281 lei

1
Supra-structura
8ZIDCAR24PFS
44,0
675,7 lei
1,1632
34.583 lei
1,017
1,0030
35.289 lei
Ferestre fixe
FERPVCFIX
44,0
36,0 lei
1,0000
1.584 lei
1,017
1,0030
1.616 lei
UMP2
1,0
562,0 lei
1,1380
640 lei
1,017
1,0030
653 lei
Total
37.558 lei
Invelitoare
1
Invelitoare
INVTZ
55,0
226,4 lei
1,1065
13.778 lei
1,017
1,0030
14.060 lei
Total
14.060 lei
Finisaje
1
Finisaj interior
FINHALPROD
44,0
135,6 lei
1,0000
5.966 lei
1,017
1,0030
6.088 lei
Pardoseala
PARDHALA
44,0
152,8 lei
1,0000
6.723 lei
1,017
1,0030
6.860 lei
Finisaj exterior
FTERMO5
44,0
161,7 lei
1,0000
7.115 lei
1,017
1,0030
7.260 lei
Total
20.209 lei
Instalaii electrice
1
EL1DZN
44,0
30,8 lei
1,0000
1.355 lei
1,017
1,0030
1.383 lei
Total
1.383 lei
91.490 lei
466
TOTAL COST (Lei)

4,461
Note:
Corneliu Schiopu.
Pag: 18/21
Anexa 5C : Abordare prin cost. Estimarea costului de inlocuire net (CIN)

Minus deprecieri:
functionala
Depreciere
externa
Depreciere
DEPRECIERI
TOTAL
net (CIN)
Cost de inlocuire
50%
50%
22.304
22.603
82.814
49.736
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
50%
68%
68%
50%
97%
97%
97%
50%
50%
49.736
32.471
14.216
77.774
22.551
22.304
22.603
82.814
49.736
euro
50.539
15.634
6.845
79.029
697
690
699
84.150
50.539
euro
236
152
163
114
115
308
100.275
97%
22.551
0%
CIB TOTAL
166.964
97%
0%
brut (CIB)
Cost de inlocuire
611
23.302
97%
77.774
0%
159
Descriere
229
22.994
14.216
0%
142
Nr.
672-C1 Decantor
672-C7 Bazin aerare
58
23.248
50%
32.471
8.906
151
Cad

58
68%
49.736
18.497
6.665
71.934
Nrt
1
2
58
156.803
68%
68%
13.843
118.872
crt
3
21.061
50%
62%
euro/mp
4
227
48.106
0%
68%
euro
5
501
100.275
6
672-C13 Bazin aerare
467
0%
euro
7
672-C25 Post transformare
469
18.497
0%
8
672-C26 Laborator
68%
0%
euro
9
672-C27 Decantor secundar
27.402
10
489
euro
11
672-C31 Centrala termica si grup
0%
euro/mp
12
0%
100
13.843
376.327
118.872
525.419
62%
58%
68%
20.509
0%
190.806
377
0%
466
525.419
sanitar
672-C33 Statie incubatie
58%
672-C34 Atelier mecanic
901.746
13
240
14
GRAND TOTAL PROPRIETATE
* CF Documentatie cadastrala
**estimate cf. Ghid Cuprinzand Coeficientii de Uzura Fizica Normala a Mijloacelor Fixe din Grupa 1 ,,Constructii" Indicativ P135-99-Anexa nr.43- pg 217 si anexa 35-pg 208
*** estimat
Pag: 19/21
11 672-C26
10 672-C25
672-C13
672-C11
672-C10
672-C9
672-C8
672-C29
672-C7
672-C1
672
Centrala termica si grup sanitar
Decantor secundar
Laborator
Post transformare
Bazin aerare
Statie pompe
Statie pompe
Bazin aerare
Decantor
Teren intravilan
20.063,00
41,00
44,00
506,00
56,00
214,00
103,00
42,00
675,00
16,00
402,00
399,00
403,00
11,00
719,00
164,00
6.665
71.934
8.906
50.539
15.634
6.845
79.029
697
690
699
84.150
50.539
142.095
6.665
71.934
8.906
50.539
15.634
6.845
79.029
697
690
699
84.150
50.539
142.095
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
29.734 lei
320.897 lei
39.729 lei
225.453 lei
69.745 lei
30.535 lei
352.547 lei
3.111 lei
3.077 lei
3.118 lei
375.393 lei
225.453 lei
633.884 lei
4.999
53.950
6.679
37.904
11.726
5.134
59.272
523
517
524
63.113
37.904
106.571
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
22.301 lei
240.673 lei
29.797 lei
169.090 lei
52.309 lei
22.901 lei
264.410 lei
2.334 lei
2.308 lei
2.339 lei
281.545 lei
169.090 lei
475.413 lei
Abordarea
12 672-C27
Statie incubatie
13,00
Arie
vanzarii fortate
13 672-C31
Atelier mecanic
35,00
Suprafata
Anexa 6C : Valori finale din evaluare. Estimarea valorii de piata

Numar
14 672-C33
Statie pompe
42,00
prin cost
15 672-C34
Statie pompe
31,00
722,00
desfasurata
16 672-C3
Sopron
teren
17 672-C28
Sopron
11,00
Descriere
18 672-C2
Bazin stabilizator namol
452,00
Nr cadastral
19 672-C4
Magazie metal
456,00
lei
20 672-C5
Tablou electric
17,00
454,00
euro
21 672-C6
lei
22 672-C12
euro
23 672-C14
euro
24 672-C15
Bazin
mp
25 672-C16
mp
26 672-C17
Pag: 20/21
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
Abordarea
lei
Arie
vanzarii fortate
lei
Suprafata
Anexa 6C : Valori finale din evaluare. Estimarea valorii de piata

Numar
22,00
prin cost
25,00
desfasurata
8,00
lei
teren
Statie cloruri
-
7,00
lei
Descriere
Statie pompe
-
20,00
269,00
Nr cadastral
27 672-C18
Bazin
-
lei
lei
28 672-C19
Statie pompe
-
euro
29 672-C20
Bazin omogenizare
lei
30 672-C21
Statie pompe
14,00
euro
31 672-C22
-
7,00
lei
euro
32 672-C23
Statie pompe
mp
33 672-C24
Cabina energetica
mp
34 672-C30
1.735.329 lei
389.000
2.319.720 lei
18,00
520.000
518.421
Sopron
6.418,00
4,4610
20.063,00
35 672-C32
TOTAL PROPRIETATE
Pag: 21/21
exclusiva
Cota
Cota
Teren
teren
Suprafata
TOTAL
desfasurata**
Arie
TOTAL
Arie
682-C20
682-C19
682-C18
682-C17
682-C16
682-C15
682-C14
682-C13
682-C12
682-C11
682-C10
682-C9
682-C8
682-C7
682-C6
682-C5
682-C4
682-C3
682-C2
682-C1
682
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
70750
Hidrofor
Hala D
Hala 3
Sera
Hala B
Foisor
Statie pompe
Depozit
Magazie
Hala A
Statie gaze
Cladire generator curent
Atelier
Soproane
Hala 5
Hala 6
Hala
Copertina
Magazie
Punct transformare
Birouri
Birouri
Hala 4
Teren intravilan
46.552,00
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
- 0%
46.552,00 0%
46.552,00
242,00
238,00
742,00
9,00
81,00
36,00
893,00
1.797,00
442,00
662,00
24,00
7,00
199,00
66,00
553,00
103,00
60,00
73,00
501,00
428,00
859,00
839,00
45,00
23,00
30,00
90,00
69,00
280,00
205,70
205,70
205,70
202,30
630,70
7,65
68,85
30,60
759,05
1.527,45
375,70
562,70
20,40
5,95
169,15
56,10
470,05
87,55
51,00
62,05
425,85
363,80
730,15
713,15
38,25
19,55
25,50
76,50
58,65
238,00
246,00
242,00
242,00
242,00
242,00
238,00
742,00
9,00
81,00
36,00
893,00
1.797,00
442,00
662,00
24,00
7,00
199,00
66,00
553,00
103,00
60,00
73,00
501,00
428,00
859,00
839,00
45,00
23,00
30,00
90,00
69,00
280,00
46.552,00
46.552,00
8.808,55
209,10
205,70
205,70
205,70
205,70
202,30
630,70
7,65
68,85
30,60
759,05
1.527,45
375,70
562,70
20,40
5,95
169,15
56,10
470,05
87,55
51,00
62,05
425,85
363,80
730,15
713,15
38,25
19,55
25,50
76,50
58,65
238,00
10.363,00
246,00
242,00
242,00
242,00
242,00
238,00
742,00
9,00
81,00
36,00
893,00
1.797,00
442,00
662,00
24,00
7,00
199,00
66,00
553,00
103,00
60,00
73,00
501,00
428,00
859,00
839,00
45,00
23,00
30,00
90,00
69,00
280,00
Arie
utila**
mp
desfasurata

Amprenta*
mp
Arie utila
682-C21
70750
- 0%
242,00
205,70
10.363,00
Descriere
mp
Teren
682-C22
Bazin apa
- 0%
242,00
209,10
funciara
Carte
Anexa 1 D: Identificarea cadastrala a proprietatii
Numar
mp
682-C23
70750
Cabina pompe
- 0%
242,00
8.808,55
mp
682-C24
70750
Halac
- 0%
246,00
mp
682-C25
70750
Soproane
- 0%
10.363,00
mp
682-C26
70750
Soproane
- 0%
mp
682-C27
70750
Soproane
- 0%
46.552,00
indiviza
682-C28
70750
Soproane
mp
682-C29
70750
Soproane
mp
682-C30
70750
- 0%
Nr cadastral
682-C31
Soproane
46.552,00
70750
46.552,00
682-C32
Nota: Toate constructiile au fost demolate. Pe amplasament au ramas doar fundatiile si parti din fostele constructii.
Pag: 1/8
Descriere
46.552
mp
Din acte*
46.552
46.552
mp
masuratori *
mp
Diferenta
Din
Teren intravilan
46.552
Anexa 2D : Bilantul suprafetelor
682
cadastral
Nr.
Bilantul terenului
Nr. crt
1
Total teren
Nr
deschideri
Lg
Lg
ml
96,73
ml
deschidere deschidere
331,61
Pag: 2/8
Forma
226,43
Adancime
Categoria de
folosinta
Dreptunghiulara
ml
Curti-constructii
laturilor
Raportul
1 46/100
Anexa 3D: Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Comparabila 3
Teren intravilan agricol, cu suprafata de 34.400 mp si o Teren intravilan agricol, cu suprafata de 35.000 mp si
deschidere de aprox 100 ml la doua drumuri de

exploatare. Terenul este situat intre Ungureni si
o deschidere de aprox 75 ml la un drum de
IV fata de DN1A. Destinatie agricola. Nu are utilitati.
Destinatie agricola. Nu are utilitati.

Euro per mp:
46.552,00
34.400
3,00
Link:
5,00
http://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-buftea-darza-ocazieID4GYzC.html#fc7ca0bcee
3,00
4,00
5,00
-10%
-10%
-10%
-0,30
-0,40
-0,50
2,70
3,60
4,50
25.07.2016
25.07.2016
25.07.2016
25.07.2016
in %
in
Explicatie ajustare
Deplin
in %
Explicatie ajustare
Fara
in %
in
Explicatie ajustare
4
Fara
in %
in
Explicatie ajustare
Localizare
in %
Crevedia
in
Explicatie ajustare
Categorie
in %
Intravilan
Arabil

Agricol
in %
in
Explicatie ajustare
2,70
3,60
4,50
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
2,70
3,60
4,50
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
2,70
3,60
4,50
Ungureni
33%
Crevedia
0%
Darza
-25%
3,59
3,60
3,38
Intravilan
Intravilan
Intravilan
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,59
3,60
3,38
Arabil
0%
Arabil
0%
Arabil
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,59
3,60
3,38
Agricol
Agricol
Agricol
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,59
3,60
3,38
n/a
CUT
n/a
n/a
n/a
n/a
POT
n/a
n/a
0%
n/a
0%
n/a
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,59
3,60
3,38
Nu
Nu
Nu
Nu
PUZ/PUD
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
0%
Nu
0%
Nu
0%
in %
in
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,59
3,60
3,38
Drum de acces de pamant

0%

0%

0%
Explicatie ajustare
Drum de acces
in %
Drum exploatare pamant
in
Explicatie ajustare
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,59
3,60
3,38
Utilitati
Fara utilitati
Fara utilitati
Fara utilitati
Fara utilitati
Curent
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
0%
NU
0%
NU
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
3,59
3,60
3,38
Apa curenta
Canalizare
Gaze
in %
in
Explicatie ajustare
Topografie
Forma
Raportul laturilor
in %
Plana
Plana
Plana
Plana
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
Dreptunghiular
1 34/100
29/100
16/100
83/100
48.000
0%
46.552
34.400
-6%
35.000
-6%
-0,22
-0,22
0,00
Superior ajustare intre C1 si C3
Superior ajustare intre C1 si C3
Similar
3,38
3,38
3,38
Doua deschideri de 11m si 104m
o deschidere
o deschidere
in
Explicatie ajustare
14
0,00
Similar
n/a
13
0%
0,00
Similar
n/a
Explicatie ajustare
12
0%
0,00
Similar
n/a
in
11
Deplin
Urbanism
in %
10
Deplin
-1,13
Explicatie ajustare
4,50
Deplin
Zona superioara.Ajustare intre C2 si C3
in
Similar
3,60
0,00
Similar
2,70
Zona similara
Explicatie ajustare
Destinatie
in %
Similar
0,89
in
0%
0,00
Zona inferioara Ajustare intre C2 si C1

6
0%
0,00
Similar

5
0%
0,00
0%
in
48.000
4,00
utilitati.
35.000
http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-35000mp-ID5tAuV.html#58990bb4c1
in
Data ofertei
asfaltate (front II-III). Destinatie agricola. Nu are
3,00
in %
Darza la o distanta de minim 200m fata de drumurile
http://www.olx.ro/oferta/butimanu-34-400-intravilanID4alDa.html#71c48ea686
Explicatie ajustare
exploatare de pamant. Terenul este situat la iesire exploatare de pamant. Terenul este situat la iesire din
Butimanu, la distanta de 900 m de DN1A,in apropiere din Crevedia vis-a vis de Academia Titi Aur in front IIIde statia de descarcare a curentului Butimanu.
Teren intravilan agricol, cu suprafata de 48.000 mp si
Deschidere
Numar deschideri
O deschidere
3/8
Anexa 3D: Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Comparabila 3
Teren intravilan agricol, cu suprafata de 34.400 mp si o Teren intravilan agricol, cu suprafata de 35.000 mp si
deschidere de aprox 100 ml la doua drumuri de

exploatare. Terenul este situat intre Ungureni si
IV fata de DN1A. Destinatie agricola. Nu are utilitati.
Destinatie agricola. Nu are utilitati.
46.552,00

Link:
Lungime deschidere principala
Darza la o distanta de minim 200m fata de drumurile

asfaltate (front II-III). Destinatie agricola. Nu are
utilitati.
34.400
3,00
Euro per mp:
exploatare de pamant. Terenul este situat la iesire exploatare de pamant. Terenul este situat la iesire din
Butimanu, la distanta de 900 m de DN1A,in apropiere din Crevedia vis-a vis de Academia Titi Aur in front IIIde statia de descarcare a curentului Butimanu.
Teren intravilan agricol, cu suprafata de 48.000 mp si
35.000
48.000
3,00
4,00
5,00
http://www.olx.ro/oferta/butimanu-34-400-intravilanID4alDa.html#71c48ea686
http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-35000mp-ID5tAuV.html#58990bb4c1
http://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-buftea-darza-ocazieID4GYzC.html#fc7ca0bcee
100
0%
75
0%
100
0%
0,00
0,00
0,00
250
in %
in
Nu s-au aplicat ajustari pentru deschidere deoarece toate comparabilele sunt situate in camp si au deschidere doar la drumuri de exploatare
Explicatie ajustare
pamant
15
Altele
in %
Ipoteza teren liber
in
3,38
3,38
3,38
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
0,00
0,00
0,00
3,38
3,38
3,38
0,68
-0,22
-1,13
25,00%
-6,02%
-25,00%
1,11
0,22
1,13
41,00%
6,02%
25,00%
Explicatie ajustare

Numar de ajustari
3,38
3,38
3,38
3,38
Euro
Lei
3,00
13
139.656
623.005
4,4610
4/8
Anexa 4D: Oferta preturi demolare
Nr. Crt
Denumire
Pret
Pret
Pret
minim
maxim
mediu
eur/mc
eur/mc
eur/mc
Sursa 1 :
1
Fundatii si elemente masive
30
19
Structuri putin inalte (pana la P+2E)
10
Structuri inalte
1 Demolari mecanizate
15
10
2 Demolari prin explozie
30
19
1 Spart beton nearmat
2 Spart beton armat
15
12
25
50
38
15
10
10
25
18
Sursa 2 :
Sursa 3 :
3 Demolare cladire fara structura beton numai parter

4 Demolare cladire zidarie , beton sau structura metalica
5 Demolare fundatie beton
Sursa 1 http://www.explozia.ro/html/preturi.html
Sursa 2 http://sergiupavelrusu.wixsite.com/manopera-constructii/lucrari-de-demolari-si-decopertari
Sursa 3 http://www.excavatii-demolari.ro/preturi-servicii.php
Anexa 5D : Estimarea costurilor de demolare si amenajare a terenului
adancime
Grosime
Volum moloz
demolare estimat
Cost unitar de
demolare
Costuri
Inaltime sau
mc
estimat
Suprafata desf
cm
pereti
280,00
1,0
1,0
10
10
10
5,70
5,07
10,36
metru cub
metru cub
metru cub
19
19
19
108
96
197
euro
fundare
280,00
69,00
1,0
euro/u.m.
mp
constr
Demolata doar fundatie

69,00
90,00
u.m.
mp
Amprenta
Hala 4
de beton
90,00
Tip constructie
682-C1
Birouri
de beton
Denumire
1
682-C2
Birouri
Nr. Cad
2
682-C3
Nr
682-C10
682-C9
682-C8
682-C7
682-C6
682-C5
682-C4
Soproane
Hala 5
Hala 6
Hala
Copertina
Magazie
Punct transformare
de beton
de beton
de beton
de beton
de beton
de beton
501,00
428,00
859,00
839,00
45,00
23,00
30,00
501,00
428,00
859,00
839,00
45,00
23,00
30,00
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
10
10
10
10
10
10
10
15,46
13,78
23,72
23,26
5,64
2,88
5,36
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
19
19
19
19
19
19
19
294
262
451
442
107
55
102
de beton
10
553,00
103,00
60,00
73,00
66,00
553,00
103,00
60,00
73,00
1,0
1,0
1,0
3,5
15,0
1,0
10
10
10
10
10
10
10
5,25
1,60
8,49
5,42
16,66
21,32
72,00
5,19
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
19
19
19
19
19
19
19
19
268
364
100
30
161
103
317
171
1.152
99
de beton
66,00
199,00
1,0
10
19,18
metru cub
Hala A
de beton
199,00
7,00
1,0
10
14,10
Atelier
682-C14
Magazie
de beton
7,00
24,00
1,0
10
682-C11
14
682-C15
Depozit
de beton
24,00
662,00
1,0
11
15
682-C16
Statie pompe
de beton
662,00
442,00
curent
Cladire generator
15m
Demolare caramida si
cosuri inalte de aprox
Demolare inclusiv 2
de beton
Beton
Statie gaze
de beton
16
682-C17
Foisor
de beton
442,00
682-C12
17
682-C18
Hala B
de beton
12
18
682-C19
Sera
682-C13
19
682-C20
13
20
Page 6 of 8
Anexa 5D : Estimarea costurilor de demolare si amenajare a terenului
adancime
Grosime
Volum moloz
demolare estimat
Cost unitar de
demolare
Costuri
Inaltime sau
mc
estimat
Suprafata desf
cm
pereti
682-C21
Hala D
Hala 3
de beton
de beton
81,00
36,00
893,00
1.797,00
9,00
81,00
36,00
893,00
1.797,00
1,0
1,0
1,0
1,0
2,0
2,0
25
25
25
25
25
25
25
25,35
46,78
12,42
15,80
11,83
122,54
220,35
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
19
19
19
19
19
19
19
482
889
236
300
225
2.328
4.187
euro
fundare
21
682-C22
Hidrofor
de beton
9,00
742,00
1,0
euro/u.m.
mp
constr
22
682-C23
Bazin apa
de beton
742,00
238,00
u.m.
mp
Amprenta
23
682-C24
Cabina pompe
de beton
238,00
Tip constructie
24
682-C25
Halac
de beton
Denumire
25
682-C26
Soproane
Nr. Cad
26
682-C27
Nr
27
30
29
28
682-C31
682-C30
682-C29
682-C28
Soproane
Soproane
Soproane
Soproane
de beton
de beton
de beton
246,00
242,00
242,00
242,00
242,00
246,00
242,00
242,00
242,00
242,00
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
25
25
25
25
25
25,95
25,65
25,65
25,65
25,65
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
metru cub
19
19
19
19
19
493
487
487
487
487
de beton
31
de beton
de beton
15.967
Soproane
31
682-C32
864,06
25.922
10.363,00
0,1%
10.363,00
30
Plus:
Autorizatie de demolare (% val impozabila)
41.919
Transport moloz rezultat
32
COSTURI DEMOLARE
GRAND TOTAL COSTURI DE DEMOLARE SI ELIBERARE TEREN
Page 7 of 8
Descriere
Suprafata
Valoare de piata
Costuri
Valoare de piata in
lei
Suprafata
euro
334.575 lei
lei
75.000
0 lei

euro
446.100 lei
334.575 lei
demolare
100.000
0 lei
75.000
teren liber
-41.919
446.100 lei
desfasurata
139.656
100.000
teren
-41.919
euro
10.363
139.656
euro
10.363
mp
46.552
46.552
4,461
mp
ANEXA 6D: Valori finale din evaluare. Estimarea valorii de piata
Teren
Constructii
TOTAL PROPRIETATE
Carte
funciara
76304
Descriere
Teren intravilan
Teren
TOTAL
desfasurata
Arie
Arie utila
Arie
Teren
Cota
desfasurata
indiviza
Arie utila
Cota
Amprenta
exclusiva
TOTAL
teren
Suprafata
mp
1.249,00
mp
1.249,00
mp
-
mp
-
mp
1.249,00
mp
1.249,00
mp
mp
mp
mp
1.249,00 0%
1.249,00
1.249,00
1.249,00
Anexa 1E : Identificarea cadastrala a proprietatii
Numar
699
No. cadastral
1
Total nr cad 699
* Suprafete conform Fisa corpului de proprietate sau plan amplasament si extras CF
Pag: 1/5
699
cadastral
Nr.
Teren intravilan
Descriere
Din
Diferenta
1.249,00
0,00
mp
1.249,00
1.249,00
mp
1.249,00
mp
Din acte* masuratori *
Anexa 2E : Bilantul suprafetelor
Nr. crt
1
TOTAL
deschideri
Nr
ml
deschidere 1
Lungime
21,98
ml
deschidere 2
Lungime
folosinta
Categoria de
Curti-constructii
22,30
Pag: 2/5
Forma
Dreptunghiulara
Adancime
ml
90,00
laturilor
Raportul
25/100
Anexa 3E : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Teren cu suprafata de 1350 mp cu o
Comparabila 3
Teren cu suprafata de 1100 mp cu o deschidere
deschidere de aprox 32 ml forma de aprox 12 ml forma dreptunghiulara. Amplasat
deschidere de aprox 19 ml forma
dreptunghiulara. Amplasat in zona lacul in zona centrala Crevedia front secundar fata de
dreptunghiulara. Amplasat in zona centrala
Calul Balan Crevedia. Destinatie rezidentiala.
drumurile principale. Destinatie rezidentiala
Crevedia front secundar fata de drumurile
principale. Destinatie rezidentiala. Utilitati la


Euro per mp:
1.249,00
19,98
Link:
25,00
21,00
ID: 2287447
ID: 2034019
25,00
25,00
21,00
-15%
-15%
-15%
-3,75
-3,75
-3,15
21,25
21,25
17,85
25.07.2016
25.07.2016
25.07.2016
in
Data ofertei
25.07.2016
in %
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
Deplin
Deplin
Deplin
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
Fara
Fara
Fara
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
Zona lacul Calul Balan
Zona centrala Crevedia aproape de
Zona centrala Crevedia aproape de
0%
subiect
0%
subiect
0%
in

in %
Deplin
in
Fara
in %
in
Fara
in %
in
Localizare
in %
Crevedia zona
semicentrala
in
Explicatie ajustare
6
Categorie
in %
0,00
0,00
0,00
Zona similara
21,25
Zona similara
21,25
Zona similara
17,85
Intravilan
0%
Intravilan
0%
Intravilan
0%
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
Intravilan
in
Explicatie ajustare
7
Destinatie
Curti-Constructii
21,25
21,25
17,85
Curti-Constructii
Curti-constructii
Curti-constructii
in %
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
Rezidential
Rezidential
Rezidential
in
Rezidential
in %
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
n/a
in
1.500
25,00
in %
1.100
http://www.olx.ro/oferta/1350mp-crevedia-25euro-negID41dP4.html#b57241946d
Explicatie ajustare
1.350
Urbanism
n/a
n/a
n/a
CUT
n/a
n/a
n/a
n/a
POT
n/a
n/a
0%
n/a
0%
n/a
0%
in %
in
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
Nu
0%
Nu
0%
Nu
0%
10 Documentatie urbanistica
PUZ/PUD
in %
in
Explicatie ajustare
11 Drum de acces
in %
Drum asfaltat
21,25
17,85
Drum asfaltat
0%
Drum asfaltat
0%
Canalizare
Gaze
in %
0,00
Similar
21,25
Explicatie ajustare
Apa curenta
0,00
Similar
Drum asfaltat
0%
in
12 Utilitati
Curent
0,00
Similar
0,00
0,00
0,00
Similar
Similar
Similar
21,25
21,25
17,85
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
NU
0%
NU
0%
NU
0%
in
0,00
0,00
0,00
Explicatie ajustare
Inferior
Inferior
Inferior
21,25
21,25
17,85
3/5
Anexa 3E : Abordarea prin piata. Evaluarea terenului

Nr.
Comparabila 1
Comparabila 2
Comparabila 3
Teren cu suprafata de 1100 mp cu o deschidere
deschidere de aprox 32 ml forma de aprox 12 ml forma dreptunghiulara. Amplasat
deschidere de aprox 19 ml forma
dreptunghiulara. Amplasat in zona lacul in zona centrala Crevedia front secundar fata de
dreptunghiulara. Amplasat in zona centrala
Calul Balan Crevedia. Destinatie rezidentiala.
drumurile principale. Destinatie rezidentiala
Crevedia front secundar fata de drumurile
principale. Destinatie rezidentiala. Utilitati la


Euro per mp:
1.249,00
Link:
Diferenta in mp
1.100
1.500
25,00
25,00
21,00
http://www.olx.ro/oferta/1350mp-crevedia-25euro-negID41dP4.html#b57241946d
ID: 2287447
ID: 2034019
1.350
1.100
1.500
101
0%
-149
-6%
251
10%
0,00
-1,27
1,79
Relativ similar ca suprafata nu s-au Superior ajustare de -16% pt o diferenta de
Inferior ajustare de -16% pt o diferenta
19,98
13 Suprafata
1.350
1.249
in %
in
Explicatie ajustare
aplicat ajustari
400 mp teren preluata intre C2 si C3
de 400 mp teren preluata intre C2 si C3
21,25
19,98
19,64

14 Caracteristici fizice
Numar deschideri
trei
una
una
una
Deschidere
22,30
32,00
12,00
19,00
Latime medie teren
11,00
32,00
12,00
19,00
Lungime teren
90,00
42,19
91,67
78,95
13/100
76/100
-6%
13/100
0%
24/100
0%
Raportul laturilor
in %
in
Explicatie ajustare
-1,27
0,00
0,00
Superior ca forma si deschidere
Relativ similar ca forma si deschidere
Relativ similar ca forma si deschidere
ajustare preluata ca diferenta intre C1

15 Altele
in %
Ipoteza teren liber
in
19,98
si C2
19,98
19,64
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
Teren liber
0,0%
0,00
0,00
0,00
19,98
19,98
19,64
-1,27
-1,27
1,79
-5,96%
-5,96%
10,04%
Explicatie ajustare
0,06
1,27
1,79
0,28%
5,96%
10,04%
Numar de ajustari
19,98
Euro
19,98
19,98
19,64
Lei
19,98
89
24.959
111.344
4,4610
4/5
ANEXA 4E : Valori finale din evaluare. Estimarea valorii de piata

Nr
Nr
crt
cadastral
699
Descriere
Teren intravilan
Suprafata
Abordarea
teren
prin piata
mp
euro

euro
lei
vanzarii fortate
euro
lei
1.249,00
24.959
25.000
111.525 lei
25.000
111.525 lei
TOTAL PROPRIETATE
624,50
24.959
25.000
111.525 lei
25.000
111.525 lei
4,4610

Raport Eval Imobile AVICOLA CREVEDIA SA in Insolventa

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Eval Imobile AVICOLA CREVEDIA SA in Insolventa

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATILE IMOBILIARE SITUATE IN CREVEDIA

Mobile: (0729) 937-336

Luni, 29 August 2016

D-nei. Emilia Nae

D-lui. Nistor Mandache Ioan

Stimati Domni / Stimate Doamne,

imobiliare situate in comuna Crevedia, Jud. Dambovita,

detinute de SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa.

Utilizatorii desemnati ai raportului de evaluare

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluarii

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

Tipul valorii estimate

Rezultatele evaluarii. Opinia evaluatorului

Valoare de piata estimata

ipoteza vanzarii fortate

Statie sortare oua

GRAND TOTAL PROPRIETATI

Detaliile sunt prezentate in anexele 6A, 6B, 6C, 6D si 4E.

Valorile nu tin cont de T.V.A.

Curs BNR la data de 22.08.2016 4,4610 euro/lei

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

IDENTIFICAREA EVALUATORULUI ............................................................................................. 8

DATE ECONOMICE REGIUNEA SUD-MUNTENIA, JUD. DAMBOVITA ................................................ 24

DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE ................................................................................. 29

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

Mobile: (0729) 937-336

PREZENTAREA SI EVALUAREA PROPRIETATII CU NUMARUL CADASTRAL 682-FERMA 10

PREZENTARE GENERALA A PROPRIETATI .................................................................................. 74

10.1. CRITERIILE VALORII FINALE .................................................................................................. 80

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

1.2. Utilizatorii desemnati ai raportului de evaluare

1.3. Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluarii

Proprietate agro-industriala, ferma 4, formata din teren intravilan in suprafata de 41.975,00

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

Teren intravilan in suprafata de 317,00 mp cu destinatia de ,drum de servitute. Proprietatea

Teren intravilan in suprafata de 336,00 mp cu destinatia de drum de servitute. Proprietatea

Teren intravilan in suprafata de 24.977,00 mp pe care este edificata o constructie cu

Proprietate industriala, cu destinatia de statie de epurare, formata din teren intravilan in

Teren intravilan cu destinatie rezidentiala, in suprafata de 1.249 mp. Proprietatea este

1.4. Scopul evaluarii

1.5. Tipul valorii estimate

Definitie valoare de piata

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

Valoarea de piata in ipoteza vanzarii fortate (lichidare)

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

1.6. Data inspectiei

1.7. Data evaluarii

1.8. Data redactarii raportului

1.9. Cursul de schimb

1.10. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare

Proprietatile imobiliare ale SC AVICOLA CREVEDIA SA, in insolventa

Mobile: (0729) 937-336

1.11. Responsabilitatea fata de terti