Ev Af Curs

Universitatea Babeș-Bolyai Cluj-Napoca
Facultatea de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor
EVALUAREA AFACERILOR
Lect.univ.dr. CUZDRIOREAN-VLADU DAN DACIAN

Departamentul de Contabilitate și Audit
2021-2022
Organizarea cursului
Titular curs:
Lect.univ.dr. Cuzdriorean-Vladu Dan - Dacian
dan.cuzdriorean@econ.ubbcluj.ro (birou 257)
https://us02web.zoom.us/j/85005878166
Referințe bibliografice (selecție):

1) Damodaran, A., Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset, 3rd
ed. New York: John Wiley & Sons, 2012
2) Deaconu A., Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, suport de curs, FSEGA, 2017-2018
3) Hood, P.L., Lee, T.R., A Reviewer`s Handbook to Business Valuation, John Wiley & Sons, 6 th ed. New
Jersey, 2011
4) Koller, T., Goedhart, M., Wessels, D., Valuation – Measuring and Managing the Value of Companies,
John Wiley & Sons Inc., 7 th ed. New Jersey, 2020
Organizarea cursului
Titular curs:
Lect.univ.dr. Cuzdriorean-Vladu Dan - Dacian
dan.cuzdriorean@econ.ubbcluj.ro (birou 257)
https://us02web.zoom.us/j/85005878166
Referințe bibliografice (cadrul de reglementare – selecție):

o Standardele de evaluare a bunurilor (Abr. SEV), Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din
România, București, 2020 (se pot accesa la adresa: http://site2.anevar.ro/pagini/standarde)
o Standardele Internaționale de Evaluare (Abr. IVS, https://www.ivsonline.org/), International Valuation
Standards Council (traduse de către Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România),
București, 2020 (se pot accesa la adresa: http://site2.anevar.ro/pagini/standarde) (cuprinse în
Standardele de evaluare a bunurilor, Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România,
București, 2020) (https://www.ivsonline.org/)
o Standarde Europene de Evaluare (Abr. EVS), elaborate de TEGoVA (cuprinse în Standardele de
evaluare a bunurilor, Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, București, 2020)
o Ordonanța 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor
o Hotărâre nr. 353/2012 din 18/04/2012 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcționare
Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România
Evaluare
Notare examen:
• 80% examen final sesiune ordinară (examen scris din toată materia: teste grilă
cuprinzând și aplicații practice)
• 20% activitate seminar și curs
Sesiunea de restanță:
•punctaj obţinut pentru activitatea la seminar (20% din nota finală)
•80% - examen scris din toată materia (grile din segmentul teoretic și aplicativ)
Alte sesiuni de reexaminare:

Nu se menține punctajul obţinut pentru activitatea pe parcursul semestrului
ATENȚIE!!!
Orice tentativă de fraudă sau fraudă depistată în timpul examenului scris se
sancționează cu nepromovarea examenului și poate atrage după sine exmatricularea
studentului în cauză.
Structura cursului (14 săptămâni)
Tematica 1. Introducere în evaluare
Tematica 2. Obiectivul evaluării
Tematica 3. Diagnosticul de evaluare
Tematica 4. Evaluarea prin abordarea COST
Tematica 5. Evaluarea prin abordarea VENIT. Evaluare Goodwill.
Tematica 6. Evaluarea prin abordarea PRIN PIAȚĂ
Tematica 7. Raportul de Evaluare

Structură tematica 1
A. Aspecte introductive
B. Cadrul de reglementare
A. Aspecte introductive
EVALUAREA ȘI VALOAREA
A. Aspecte introductive (cont.)
Ce este EVALUAREA???
Extras din OG 24/2011, art. 2, alin. 2 (ordonanța care reglementează activitatea de

evaluare, precum şi modalitatea de organizare şi funcţionare a profesiei de evaluator
autorizat):
”Prin evaluare, în sensul prezentei ordonanţe, se înţelege activitatea de
estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare,
realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu
deontologia profesională de un evaluator autorizat”.
Atenție:
o Autoritatea competentă care organizează, coordonează şi autorizează desfăşurarea
activităţii de evaluator autorizat în România este Asociația Națională a Evaluatorilor
Autorizați din România (Abr. ANEVAR) (OG 24/2011, art. 3, alin. 2)
(http://site2.anevar.ro/pagini/prezentare).
o ANEVAR reprezintă interesele profesiei de evaluator autorizat la nivel naţional şi
internaţional (OG 24/2011, art. 3, alin. 2).
o Atribuțiunile ANEVAR se regăsesc aici: http://site2.anevar.ro/pagini/prezentare
Cum definim EVALUATORUL ???
Răspuns:
Conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor (SEV), par. 30.1, Evaluatorul este:
”o persoană fizică, un grup de persoane fizice sau o persoană juridică care
posedă calificările, abilitatea și experiența necesare pentru efectuarea unei
evaluări în mod obiectiv, nepărtinitor și competent”.
Atenție:
o În România se impune ca evaluarea să fie realizată de către evaluatorii autorizați
de către ANEVAR (OG 24/2011, Art. 2, alin. 1).
o Aceștia trebuie să respecte legislația în domeniul evaluării atunci când efectueză o evaluare
(SEV, IVS, EVS, ghidurile de evaluare (Abr. GEV) elaborate de ANEVAR, Codul etic).
o Evaluatorii au obligația de a aplica raționamente imparțiale referitoare la credibilitatea

datelor de intrare și a ipotezelor pe care le folosesc în procesul de evaluare (SEV 100, 40.1).
o Evaluatorii trebuie să posede abilitățile tehnice, cunoștințele și experiența necesare pentru a

înțelege, interpreta și utiliza datele furnizate de oricare specialiști (SEV 100, 50.3.)
ÎNTREBĂRI ȘI RĂSPUNSURI:
1. Ce se înțelege prin EVALUAREA AFACERII?

Evaluarea afacerii presupune parcurgerea unui proces de evaluare (set de proceduri)
prin care se va estima VALOAREA unei afaceri. Modul de lucru este trasat de către
cadrul de reglementare.
2. Ce va rezulta din procesul de evaluare?

Din procesul de evaluare va rezulta valoarea bunului / afacerii care a fost evaluat/
evaluată. Valoarea, împreună cu informații privind calitatea / utilitatea, se va regăsi în
RAPORTUL DE EVALUARE.
3. Ce activități desfășoară evaluatorii?

Următoarele tipuri de activități (cf. OG 24/2011, art. 3, alin. 3):
a) evaluări de bunuri imobile;
b) evaluări de întreprinderi;
c) evaluări de bunuri mobile;
d) evaluări de acţiuni şi alte instrumente financiare;
e) evaluări de fond de comerţ şi alte active necorporale;
f) verificări de rapoarte de evaluare.
4. Cine sunt utilizatorii valorii estimate într-un proces de evaluare?

Aceștia sunt beneficiarii rapoartelor de evaluare (a unui activ / afacere) și pot fi:
persoane fizice, manageri, întreprinderi, administrația fiscală, instanțe judecătorești,
organe fiscale, bănci, burse, fonduri de investiții, cercetători, experți și alții.
5. Ce poate constitui OBIECTUL EVALUĂRII?

Obiectul evaluării poate să fie o afacere sau un activ.
6. Cum se clasifică evaluările în funcție de obiectul evaluat?

Evaluările se clasifică după obiect, astfel:
o Evaluări de proprietăți imobiliare,
o Evaluări de bunuri mobile,
o Evaluări de active financiare,
o Evaluări de active intangibile,
o Evaluări de afaceri sau întreprinderi.
7. Care sunt scopurile pentru care se realizează evaluările?

Evaluările se realizează având scopuri precum:
o întocmirea situaţiilor financiare anuale,
o adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate cu o proprietate
(garanţii, gajuri, ipoteci),
o realizarea tranzacţiilor care implică transferul dreptului de proprietate,
o soluţionarea litigiilor,
o stabilirea impozitelor și taxelor.
Observații importante privind SCOPUL EVALUĂRILOR (SEV 101, secțiune 20.3. lit. f):
 Scopul pentru care este efectuată evaluarea trebuie prezentat în mod clar,
deoarece este important ca valoarea recomandată să nu fie utilizată în afara
contextului sau pentru alte scopuri decât cel stabilit.
 De regulă, scopul evaluării va influența sau va determina tipul/tipurile valorii ce
urmează a fi utilizat(e).
8. Ce stă la baza valorilor raportate în raportul de evaluare?

Cf. SEV 104, secțiune 10.1., tipurile valorii (denumite uneori standarde ale valorii)
descriu ipotezele fundamentale pe care se vor baza valorile raportate.
Observații importante privind TIPURILE DE VALORI (cf. SEV 104):

8.1. Este esențial ca tipul (sau tipurile) valorii să fie adecvat(e) termenilor de
referință și scopului evaluării, deoarece tipul valorii poate influența sau dicta
selectarea metodelor de evaluare, a datelor de intrare și a ipotezelor și, în final,
concluzia evaluatorului asupra valorii.
Atenție:
Cf. SEV 101, termenii de referință ai evaluării (menționați uneori ca fiind
termenii de referință contractuali) descriu termenii fundamentali ai contractului
de evaluare, cum ar fi:
--- activul (activele) supus(e) evaluării,
--- scopul evaluării,
--- responsabilitățile părților implicate în evaluare.
Observații importante privind TIPURILE DE VALORI (cf. SEV 104) (cont.):

8.2. Deși în evaluare sunt utilizate mai multe tipuri ale valorii, majoritatea au anumite
elemente comune:
o o tranzacție ipotetică,
o o dată ipotetică a tranzacției, și,
o părțile ipotetice care participă la tranzacție.
8.3. Există mai multe tipuri de valoare definite în SEV 104:

 Valoarea de piață (secțiunea 30),
 Chiria de piață (secțiunea 40),
 Valoarea echitabilă (secțiunea 50),
 Valoarea de investiție/subiectivă (secțiunea 60),
 Valoarea sinergiei (secțiunea 70), și
 Valoarea de lichidare (secțiunea 80),
 Alte tipuri de valori (valoarea justă, secțiunea 90-120).
TIPURI ALE DEFINIȚII
VALORII
(SEV 104)
Valoarea de piață Reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un
(secțiunea 30) cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile
au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Chiria de piață Reprezintă suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între
(secțiunea 40) un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un
marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Valoarea echitabilă Reprezintă prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de
(secțiunea 50) cauză și hotărâte, preț care reflectă interesele acelor părți.
Valoarea de Este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau
investiție/ pentru anumite scopuri de exploatare.
subiectivă
(secțiunea 60) Este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egală cu suma de bani care ar putea fi obținută din
vânzarea lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă beneficiile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca
urmare, nu presupune un schimb ipotetic.
Valoarea sinergiei Reprezintă rezultatul creat în urma combinării a două sau mai multe active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată
(secțiunea 70) în urma combinării este mai mare decât suma valorilor individuale.
Valoarea de Reprezintă suma care ar fi obținută când un activ sau grup de active se vinde în mod individual.
lichidare
(secțiunea 80) Valoarea de lichidare ar trebui să ia în considerare costurile necesare aducerii activelor în starea de vandabilitate,
precum și costurile generate de cedarea lor.
B. Cadrul de reglementare
Organisme de reglementare:
 Consiliul internaţional pentru standarde de evaluare (Engl.

International Valuation Standards Council) (Abr. IVSC)
(https://www.ivsc.org/about)
 Grupul european al asociaţiilor de evaluatori (Engl. European Group of

Valuers` Associations) (Abr. TEGoVA) (https://tegova.org/object)
 Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizați din România (Abr.

ANEVAR) (https://www.anevar.ro/p/despre-anevar/prezentare)
B. Cadrul de reglementare (cont.)
Standarde de evaluare:
Sunt 3 tipuri de standarde de evaluare:

o Naționale (Standardele ANEVAR - Abr. SEV),
o Europene (European Valuation Standards – Abr. EVS),
o Internaționale (International Valuation Standards – Abr. IVS).
Atenție:
Standardele de evaluare a bunurilor (ediția 2020 – ultima,
http://site2.anevar.ro/pagini/standarde) (adoptate ca obligatorii pentru activitatea
de evaluare prin hotărârea nr 3/2020 la Conferința Națională a ANEVAR) includ:
o Standardele Internaționale de Evaluare (IVS, ediția 2020 – elaborate
de Consiliul internaţional pentru standarde de evaluare),
o Standardele Europene de Evaluare (EVS – elaborate de TEGoVA),
o Standardele de evaluare (SEV),
o Ghidurile de evaluare (Abr. GEV) elaborate de ANEVAR.
B. Cadrul de reglementare (cont.)
Sursa: http://site2.anevar.ro/pagini/standarde
Studiu individual
Teme
Sarcini cu caracter obligatoriu:

1. Descărcați din Moodle O.G. nr. 24/2011 și realizați o scurtă sinteză a Cap. III
Organizarea și exercitarea profesiei de evaluator autorizat (secțiunea 1 Dobândirea
calității de evaluator autorizat și formele de exercitare a profesiei).
2. Accesați: http://site2.anevar.ro/pagini/standarde (site ANEVAR). Descărcați

Standardele Internaționale de Evaluare ediția 2011
(http://site2.anevar.ro/sites/default/files/page-files/ivs_2011.pdf). Realizați o scurtă
sinteză a secțiunii Valorii juste (Cadrul general, secțiunea 39-43).
Mulțumesc pentru atenție!!!
Lect.univ.dr. CUZDRIOREAN-VLADU
DAN DACIAN

2021-2022

Structură tematica 2 Obiectivul evaluării
2.1. Concepte specifice

2.2. Clasificări (Taxonomie)
2.3. Abordări metodologice
2.4. Etape de realizare a evaluării
2.5. Concluziile procesului de evaluare
2.6. De la valoare estimată la preț
Evaluarea Data
Evaluator Activ
Raport de evaluării
Afacere / Proprietate
evaluare A întreprindere
estima Entitate
economică
Preţul = expresia bănească a valorii, suma de bani care a fost cerută, oferită sau plătită pentru
un bun sau serviciu.
Costul = suma cheltuielilor efectuate pentru obţinerea unui bun sau serviciu.
Relaţia cost, preţ, valoare

Costul investiţiei
actualizat
(pentru obiectul
evaluat) Valoare de
beneficiarii
estimată de lucrării de
Preţ de piaţă evaluator evaluare
(pentru obiecte
comparabile)
2.2. Clasificări (Taxonomie)
CLASIFICARE
OBIECT SCOP (scopuri

comune)
Participanții pe piața financiară

Proprietăți imobiliare (comunitate de investiții (fuziuni,
(construcție plus terenul aferent)
achiziții, cotare la Bursă), manageri,
consultanți)
Bunuri mobile (proprietate
mobiliară)
Instituții specializate (administrația
Active financiare fiscală, instanțe judecătorești)
Active intangibile Persoane fizice (obținere credit,

solicitare despăgubiri, etc.)
Afaceri sau întreprinderi
2.3. Abordări metodologice
Abordări
metodologice
1. Abordarea prin piață
2. Abordarea prin venit
3. Abordarea prin cost

2.3. Abordări metodologice (cont.)
Abordarea prin piață
Caracteristici:
• vânzările proprietăţilor similare – piaţă,

• procese de comparaţie – cu tranzacții, cotații și oferte de vânzare,
• ajustări ale prețului activelor comparabile,
• criterii de analiză: caracteristicile specifice activului și ale tranzacțiilor.
Valoare de piață a activului = Prețul comparabilei care se dovedește în final cea

mai apropiată ca și caracteristici ± Corecții
Abordarea prin piață – EXEMPLU (1/2)
Criteriu de analiză Proprietate Comparabila A Comparabila B Comparabila C
evaluată
Preţ (Euro/mp) 2.077 1.507 1.703

Elemente de comparaţie
1. Data comparabilă Febr ex N Dec. exerciţiul N-1 Dec. exerciţiul N- Dec. ex N-1
1
Corecţie (%) -20% -20% -20%
Corecţie (Euro/mp) -415 -301 -341
Preț corectat 1.662 1.206 1.362
2. Finisaje medii superfinisat superfinisat medii

Corecţie (%) -5% -5% 0%
Corecţie (Euro/mp) -83 -60 0
Preț corectat 1.579 1.145 1.362
3. Nivel înălţime (etaj) 1 Parter 3 1

Corecţie (%) -15% 3% 0%
Corecţie (Euro/mp) -237 + 34 0
Preț corectat 1342 1180 1362
4. Parcare/Garaj nu parcare Nu parcare

Corecţie (%) -10% 0% -10%
Corecţie (Euro/mp) -134 0 -136
Abordarea prin piață – EXEMPLU (2/2)
Criteriu de analiză Proprietat Comparabila A Comparabila B Comparabila C
e evaluată
5. Dependinţe pivniţă Nu Nu nu
Corecţie (%) 3% 3% 3%
Corecţie (Euro/mp) 36 35 37
6. Zona B-dul X Vecinătate Vecinătate Vecinătate

Corecţie (%) 5% 8% 8%
Corecţie (Euro/mp) 62 97 101
Corecţie totală netă 771 195 339

Corecţie totală netă (%) 37,12 12,94 19,91
Corecţie totală brută 967 527 615
Corecţie totală brută (%) 46,56 34,97 36,11
Valoare adoptată (rotunjit) 1312 euro/mp, comparabila B, cu cel mai mic procent al
corecției totale brute
Abordarea prin venit
Caracteristici:
• Valoarea prezentă a beneficiilor (veniturilor) viitoare care ar putea fi obținute din utilizarea
unui activ,
• Presupune:
• previziunea unei serii de fluxuri de numerar,
• aplicarea unei rate de actualizare/capitalizare derivată de pe piață,
• completare cu valoarea reziduală (terminală) anticipată pentru sfârșitul perioadei de
previziune.
Valoarea actualizată a activului = Suma fluxurilor de numerar viitoare, actualizate

pentru fiecare an al orizontului de prognoză + Valoarea reziduală
Abordarea prin venit – EXEMPLU
Elemente financiare An 1 An 2 An 3
Venit anual 50 50 50
Costuri anuale 20 24 27
Venit net anual 30 26 23

Factor de actualizare (rata de 0,909 0,826 0,751
actualizare = 10%)
Venit actualizat 27 21 17
Flux de numerar aferent perioadei 23
următoare celor trei ani
Valoare reziduală aferentă anului 3; 192

rata de capitalizare = 12%
Valoare reziduală actualizată 144

(factor de actualizare = 0,751)
Valoare finală a proprietății 209

Abordarea prin cost
Caracteristici:
• Este specifică proprietăților imobiliare (construcții și terenuri) si activelor care nu se

tranzacționează frecvent pe piață,
• Cost de înlocuire sau reproducție de nou din care se scade deprecierea activului,
• Costul de nou = costuri directe + costuri indirecte + profitul antreprenorului,
• Deprecierea - estimare a evaluatorului: fizică, funcțională și economică.
Valoare actuală rămasă a activului (de înlocuire/reconstrucție netă) = Cost de

nou (de înlocuire/reconstrucție brut) - Depreciere
s
Abordarea prin cost – EXEMPLU
Linie tehnologică cu aceeaşi capacitate în anul N-2 10.000.000
Indice 31.12.N faţă de 31.12.N-2 1,25
Cost indexat la 31.12.N (10.000.000 x 1,25), deci cost de înlocuire brut 12.500.000
Deprecierea fizică:
Depreciere fizică nerecuperabilă: 30%
Depreciere fizică (12.500.000 x 30%) 3.750.000
Deprecierea funcţională:
Cost de exploatare excedentar 1.500.000
Deprecierea economică (externă):
Cost pentru respectarea controlului poluării 700.000
Cost de înlocuire brut 12.500.000

- Deprecierea fizică 3.750.000
- Deprecierea funcțională 1.500.000

- Deprecierea economică 700.000
Cost de înlocuire net 6.550.000
Costul de înlocuire net este estimat la 6.550.00 Euro.

2.4. Etape de realizare a evaluării
ETAPE DE REALIZARE A EVALUĂRII
Etapa iniţială:
 Cunoașterea preliminară a afacerii
evaluate,
 Pregătirea acțiunii.
Etapa de realizare:
 Stabilirea diagnosticului de evaluare,
 Elaborarea ipotezelor de evaluare,
 Evaluarea propriu-zisă:
 alegerea metodelor de evaluare,
 alicarea formulelor conform scenariilor de evaluare,
 determinarea intervalului de valori corespunzător
metodelor utilizate.
Etapa concluziilor:
Raportul de evaluare
2.5. Concluziile procesului de evaluare
Concluzii privind procesul de evaluare
o Concluziile evaluării: verificarea, reconcilierea și ajustarea rezultatelor.

o Verificarea rezultatelor – dacă valorile obținute sunt conforme cu: previziunile, cotația
bursieră (pentru întreprinderi cotate), situația trecută, constatările din diagnosticul de
evaluare.
o (Re)concilierea valorilor:
o furnizarea unui interval de valori al afacerii,
o furnizarea unei valori unice dacă metoda respectivă s-a aplicat în mai multe scenarii
de evaluare,
o emiterea unei opinii privind o valoare de la care se poate pleca în negociere,
o emiterea unei opinii privind o valoare unică, atunci când evaluatorul se situează pe
poziția unui expert neutru.
Uzanțe:
• Prima de control = supliment față de prețul determinat pornind de la cursul normal al
acțiunii, respectiv de la valoarea afacerii.
• Ajustarea pentru lipsa de lichiditate (vandabilitate): diminuează valoarea entităților

necotate sau cotate pe o piață care nu este activă.
2.5. Concluziile procesului de evaluare (cont.)
Concluzii privind raportul de evaluare
o Structura raportului de evaluare nu este standardizată.
o În general cuprinde mențiuni privind:

o obiectul evaluării,
o echipa de evaluare,
o motivații ale acțiunii de evaluare,
o bazele evaluării (tip de valoare urmărit, ipoteze de evaluare),
o informații, expertize și surse bibliografice utilizate,
o metodologia aplicată,
o concluziile evaluării.
2.6. De la valoare estimată la preț
Criterii de diferențiere între valoarea estimată și preț
Valoare Criterii de Preţ

diferențiere
Totalitatea însuşirilor care dau preţ Definiţie • Expresia bănească a valorii
sau importanţă obiectului evaluat obiectului evaluat
• Mărime care apare într-o relaţie
de schimb
Multiplă Mărime Unică
Mintea evaluatorului şi raportul de Loc de formare Punctul de întâlnire a doi

evaluare participanţi – contractul încheiat
între vânzător și cumpărător
• Independentă față de Caracteristici • Obiectiv faţă de evaluator

participanți • Subiectiv faţă de participanţi
• Obiectivă față de participanți
• Subiectivă faţă de evaluator
Expertiză şi diagnostic Modalităţi de Rezultat al negocierii influenţat
stabilire de: valoare, raport cerere-ofertă,
interesele participanţilor, modalităţi
de plată, garanţii, arta negocierii.
Studiu individual
Teme

1. Descărcați de la adresa următoare:
https://unisemromania.ro/sites/default/files/Raport%20de%20evaluare%20Activ
%20Caracal.pdf (sau din MOODLE) Raportul de evaluare indicat și răspundeți
următoarelor întrebări:
a. Care a fost scopul evaluării?
b. Care este tipul de valoare uzitat? A fost corectă alegerea?
c. În estimarea valorii, care a fost abordarea folosită de către evaluator?
Argumentați alegerea acestei abordări.
2. Pornind de la Raportul de evaluare de mai sus, realizați o scurtă sinteză a

rezultatelor și concluziilor asupra valorii pe baza datelor prezentate de către
evaluator.
DAN DACIAN

2021-2022

Structură tematica 3 Diagnosticul de evaluare

3.2. Structura diagnosticului de evaluare (componente)
3.3. Procedee de lucru
3.4. Utilitatea diagnosticului de evaluare
3.5. Puncte de analiză a componentelor diagnosticului de
evaluare
Ce se înțelege prin diagnosticul de

evaluare?
DIAGNOSTIC = (fig.) previziune, ipoteză pornind de la anumite semne. (< fr.

diagnostic, gr. diagnostikos) (cf. DEX).
Important de reținut:
Diagnosticul de evaluare a unei afaceri reprezintă o etapă preliminară a procesului
de stabilire a valorii, care, făcând apel la procedeele specifice analizei:
• oferă posibilitatea cunoaşterii caracteristicilor esenţiale ale afacerii,
• identifică stările diferitelor sisteme economico-financiare ale acesteia,
• identifică stările potenţialului său valorificat sau nevalorificat, precum şi a
influenţării acestor atribute de către factorii externi, sectoriali şi/sau
macroeconomici.
3.2. Structura diagnosticului de evaluare
Care este componența diagnosticului de evaluare?
Diagnostic/e parțial/e versus Diagnostic global!
Structura diagnosticului global este corelată cu funcțiile entității economice (ale

afacerii) cuprinzând:
 diagnosticul parțial al funcției JURIDIC În cadrul fiecărui
 diagnosticul parțial al funcției COMERCIAL diagnostic parțial
 diagnosticul parțial al funcției TEHNIC se examinează o
serie de puncte de
 diagnosticul parțial al funcției RESURSEI UMANE analiză!!
 Diagnosticul parțial al funcției FINANCIAR
Atenție: Funcția entității economice = grup de operații care participă la

satisfacerea uneia dintre nevoile acesteia!!!
Cea mai cunoscută și utilizată metodă de diagnosticare la nivel de entitate

economică este metoda SWOT (Strenghts, Weaknesses, Opportunities,
Threats) (Ro. Puncte tari, Puncte slabe, Oportunităţi, Riscuri)
3.3. Procedee de lucru
Cum se procedează concret în vederea punerii unui
diagnostic unei afaceri?
R: Se respectă anumite procedee de lucru!!!
Procedeele de lucru care trebuie respectate sunt sintetizate mai jos, astfel:
1. Se culeg informații semnificative în vederea evaluării (interne și externe).
2. Se realizează constatări pe teren ( la fața locului) cu scopul de a ajunge la o
cunoaştere generală a afacerii (în special pentru observarea activelor
imobilizate corporale).
3. În baza celor de mai sus, evaluatorul va efectua calcule / descrieri /
comentarii pe care le va consemna în documente denumite foi de lucru.
4. Evaluatorul va întocmi pentru fiecare diagnostic parțial (juridic, comercial,
tehnic, resurse umane, financiar) o fișă sintetică a diagnosticului în care
va cuprinde:
o concluzii nefavorabile (cu referire la riscuri apărute din cauza mediului /
entității),
o concluzii favorabile (cu referire la puncte forte și oportunități).
3.3. Procedee de lucru (cont.)
Trebuie procedeele de lucru să răspundă / corespundă
anumitor cerințe?
R: Da !!!
Observații importante cu privire la procedeele de lucru:

1. Procedeele de lucru trebuie alese în concordanță cu obiectivele diagnosticului de
evaluare.
2. Procedeele de lucru trebuie să răspundă cerințelor adresate diagnosticului de
evaluare.
3. Procedeele de lucru trebuie să descrie:
o structurile entității economice și relațiile dintre acestea,
o activitățile specifice entității și procesele de transformare (prelucrare),
o situația actuală a entității economice, istoricul activității acesteia și evoluția
posibilă (strategie / previziune / prognoză).
3.4. Utilitatea diagnosticului de evaluare
În ce constă utilitatea diagnosticului de evaluare?
Diagnosticul de evaluare a unei afaceri este util prin faptul că permite:

1. Identificarea factorilor de risc proveniți din exteriorul entității cât și din interior. Prin
acest demers este extrem de util în stabilirea mărimii primei de risc (folosită în cadrul
metodelor de randament).
o Factori externi: politică fiscală, monetară, vamală, risc de țară, inflație, etc.
o Factori interni: lipsa actelor de proprietate, lipsa contractelor comerciale,
lipsa resursei umane, etc.
2. Elaborarea scenariilor de evaluare și a previziunilor (în cadrul metodelor de
randament).
3. Realizarea unor teste de coerență între diferitele diagnostice parţiale, precum şi între
concluziile diagnosticului global şi evaluarea propriu-zisă a afacerii.
4. Verificarea corectitudinii şi credibilităţii datelor contabile utilizate în evaluare, operaţie
necesară aplicării metodelor patrimoniale.
evaluare
Reamintim componența diagnosticului de evaluare!!!
Structura diagnosticului global este corelată cu funcțiile entității economice (ale

afacerii) cuprinzând:
 diagnosticul parțial al funcției JURIDIC
 diagnosticul parțial al funcției COMERCIAL În cadrul fiecărui
diagnostic parțial
 diagnosticul parțial al funcției TEHNIC
se examinează o
 diagnosticul parțial al funcției RESURSEI UMANE serie de puncte
 Diagnosticul parțial al funcției FINANCIAR de analiză!!
Care sunt punctele de analiză care se verifică în cadrul fiecărui diagnostic parțial?
evaluare (cont.)
Care sunt punctele de analiză (elemente de verificat) în
cadrul diagnosticului parțial JURIDIC?
Sursa: Suport de curs Deaconu Adela (2019)

evaluare (cont.)
cadrul diagnosticului parțial JURIDIC?

evaluare (cont.)
cadrul diagnosticului parțial COMERCIAL?

evaluare (cont.)

evaluare (cont.)

evaluare (cont.)
cadrul diagnosticului parțial TEHNIC?

evaluare (cont.)

evaluare (cont.)

evaluare (cont.)

evaluare (cont.)
cadrul diagnosticului parțial RESURSA UMANĂ?

evaluare (cont.)
cadrul diagnosticului parțial RESURSA UMANĂ?

evaluare (cont.)
cadrul diagnosticului parțial FINANCIAR?
Observații preliminare cu privire la diagnosticul parțial FINANCIAR:
1. Acest diagnostic se stabilește prin prelucrarea informației financiar-contabile (prin
mijloacele analizei financiare – calcul de indicatori și interpretare!!!)
2. Se realizează pe baza BILANȚULUI entității economice (diagnostic financiar extern).
3. Evaluatorul va alege indicatorii în baza cărora va conduce acest diagnostic în funcție de
scopul evaluării sau preferința acestuia (indicatori de profitabilitate / rentabilitate sau
patrimoniali).
4. Utilitatea lui constă în:
 Cunoașterea structurii financiare a entității economice și a modului în care
resursele de finanțare produc efecte asupra: lichidității, solvabilității, autonomiei
financiare a entității,
 Cunoașterea structurii activelor entității și a randamentului acestora,
 Aprecierea performanței entității economice.
Atenție: Analiza financiară lucrează cu un număr foarte mare de indicatori!
Următoarele 3 categorii de indicatori pot fi relevanți pentru conducerea unui diagnostic financiar: indicatorii
situației patrimoniale, echilibrului financiar și a nivelului activității / rezultatelor!!! (Buglea (2010),
Deaconu (2000), Copeland et al., (1995)).
Buglea, A., 2010. Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, Editura Mirton, Timișoara.
Copeland, T., Koller, T., Murrin, J., 1995. Measuring and managing the value of companies, John Wiley & Sons Inc., USA
Deaconu, A., 2000. Diagnosticul şi evaluarea entității, ed. a 2-a, Ed.Intelcredo, Deva
.
evaluare (cont.)
Diagnosticul parțial FINANCIAR – Care sunt indicatorii
situației patrimoniale și la ce servesc aceștia?
Atenție: Calculând și interpretând acești indicatori ajungem să cunoaștem structura A, D și CP, să

obținem informații importante legate de lichiditatea și solvabilitatea entității economice în cauză!
evaluare (cont.)
Diagnosticul parțial FINANCIAR – Care sunt indicatorii echilibrului financiar și la ce servesc
aceștia?
Legendă:
CAFTVA =
cifră de
afaceri fără
TVA
Atenție:
Calculând acești
indicatori putem
cunoaște mărimea
și costul resurselor
de finanțare, precum
și modul de realizare
a echilibrului
financiar global!!!
evaluare (cont.)
Diagnosticul parțial FINANCIAR – Care sunt indicatorii nivelului de activitate și a rezultatelor
și la ce servesc aceștia?
Atenție:
Calculând acești
indicatori putem
analiza nivelul /
potențialul / eficiența
activității curente
a entității economice!!!
Studiu individual
Tema 1
Entitatea economică ALFA (obiect de activitate: producția de mase plastice)

prezintă următorul set de indicatori: ICA = 107,5%; IPE = 105,5%; IVA = 108%; INp
= 102%; ISa = 103%; IRe =110%; ICI = 120%.
unde: CA = cifra de afaceri; PE = producţia exerciţiului; VA = valoarea adăugată;
Np = numărul mediu de personal; Sa = salariul mediu anual; Re = rata rentabilităţii
economice; CI = capitaluri investite.
Analizați valorile prezentate mai sus (comparând anul N cu anul N-1) și răspundeți la
următoarele întrebări:
1. Cifra de afaceri a crescut mai mult sau mai puțin comparativ cu producția exercițiului?
Acest aspect este unul favorabil pentru compania în cauză?
2. Valoarea adăugată a înregistrat o creștere. Cărui fapt se datorează această creștere?
Argumentați răspunsul dat.
3. Comparând salariul mediu anual cu numărul mediu de personal, ce se observă? Acest
fapt poate fi interpretat ca fiind pozitiv pentru companie sau dimpotrivă?
4. Rata rentabilității a crescut într-un ritm mai lent sau mai accelerat decât capitalurile
investite? Acest aspect este unul pozitiv sau negativ pentru compania în cauză?
5. Judecând per ansamblu, entitatea este una performantă? Argumentați răspunsul dat.
Studiu individual
Tema 2
Mai jos aveți prezentată formula de calcul a indicatorului economic denumit

COEFICIENTUL MEDIU DE ECHIVALENȚĂ util în cadrul diagnosticului parțial
COMERCIAL.
Studiu individual
Studiu individual
DAN DACIAN

2021-2022

Structură tematica 4 Evaluarea prin abordarea COST

4.2. Caracteristici ale abordării prin cost prin prisma
standardelor de evaluare (SEV 105)
afacerii (metode patrimoniale)
PREȚ COST VALOARE

Vs. Vs.
Caracteristici:
• se formează atunci Caracteristici: Caracteristici:
când are loc schimbul • Sumă de bani plătită • Este un concept economic
unor mărfuri, produse, în trecut de către un referitor la prețul cel mai
servicii. cumpărător pentru un probabil convenit de către
bun sau serviciu. cumpărătorii și vânzătorii
• Este suma de bani SAU unui bun / serviciu
• Sumă de bani disponibil pentru
plătită/cerută/oferită
necesară unui cumpărare.
pentru un bun/marfă.
producător pentru a • Este creată și susținută de
4 factori:
putea produce bunuri /
Atenție: PREȚUL o utilitate,
poate fi diferit de efectua servicii/presta
o raritate,
VALOAREA atribuită lucrări. o preferința,
de actorii economici
pe piață!!! o putere de
Atenție: Un preț plătit în
trecut pentru un cumpărare.
bun/serviciu devine COST
ISTORIC al acestora pentru Atenție: Valoarea
cumpărător!!! reflectă optica
Similar și pentru cele participanților pe
produse!!! piață la data
evaluării!!!
4.1. Concepte specifice (cont.)
Evaluarea Tipuri de depreciere

Abordări în evaluare Abordare (fizică, funcțională,
(piață, venit, cost) prin cost economică)
Evaluarea = activitate de estimare a valorii (și nu un CALCUL EXACT al unei valori), materializată într-
un raport scris denumit raport de evaluare, realizată de către un evaluator autorizat în conformitate cu
standardele de evaluare și cu deontologia profesională (codul etic).
Pentru a putea obține VALOAREA (prin estimare, fiind definită de tipul valorii solicitat),
evaluatorul poate utiliza dintre cele 3 abordări ale valorii (unanim recunoscute și aplicate prin
standardele de evaluare):
 ABORDAREA PRIN PIAȚĂ (curentă)
 ABORDAREA PRIN VENIT (prospectivă - viitor)
 ABORDAREA PRIN COST (retrospectivă - trecut)
ATENȚIE: Aceste 3 abordări (piață, venit, cost) sunt fundamentate pe

principiile economice ale:
o Prețului de echilibru (aflat la baza abordării prin piață);
o Anticipării beneficiilor (aflat la baza abordării prin venit);
o Substituției (aflat la baza abordării prin cost).
standardelor de evaluare (SEV 105)
Prin ce se caracterizează abordarea prin COST???
 Abordarea prin COST se fundamentează pe principiul substituției (Cf.

acestuia un cumpărător prudent și informat ar plăti pentru un bun cel mult
costul necesar de achiziție sau de producție al unui înlocuitor cu aceeași
utilitate).
 Există 3 metode folosite în cadrul abordării prin COST (cf. SEV 105, 70.1,
ediția 2020), astfel:
 Metoda costului de înlocuire (metodă care indică valoarea prin
calcularea costului unui activ similar care oferă o utilitate echivalentă);
 Metoda costului de reconstruire (reproducere, recreare) (metodă care
indică valoarea prin calcularea costului necesar pentru a recrea o copie a
activului);
 Metoda însumării (metodă prin care valoarea unui activ se calculează prin
însumarea valorilor individuale ale părților sale componente).
standardelor de evaluare (SEV 105) (cont.)
Prin ce se caracterizează METODA COSTULUI DE ÎNLOCUIRE din

abordarea prin COST (Cf. SEV 105, 70.2, 70.5)?
 În cadrul acestei abordări folosim frecvent metoda costului de înlocuire net sau
depreciat (metodă prin care se indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire al
unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice alte forme relevante de depreciere).
 Concret, în aplicarea acestei metode vom parcurge următorii pași:
A. Vom începe prin a CALCULA costul de înlocuire.
În acest segment are loc calcularea tuturor costurilor care ar fi suportate de un
participant tipic de pe piață care urmărește să creeze sau să obțină un activ care îi
oferă o utilitate echivalentă (SEV 105, 70.4).
B. Apoi, vom calcula valoarea deprecierilor (pentru pierderi de valoare): fizică,

funcțională, economică.
C. Se va scădea din costul de înlocuire total valoarea totală a deprecierilor pentru a

obține o valoare a activului subiect.
Caracteristicile COSTULUI DE ÎNLOCUIRE (Cf. SEV 105, 70.2, 70.5)
Ce este costul de înlocuire?

Răspuns: Este costul estimat pentru a construi / achiziționa (la data evaluării) un activ modern
echivalent.
Costul de înlocuire = costul relevant pentru determinarea prețului pe care l-ar plăti un
participant de pe piață, deoarece costul de înlocuire se bazează pe o copie a utilității activului,
și nu a caracteristicilor fizice exacte ale acestuia (SEV 105, 70.2).
Atenție:
Costul de înlocuire este, de obicei, costul unui activ echivalent modern, cu o
funcționalitate asemănătoare și o utilitate echivalentă cu cea a activului supus
evaluării, dar care are un design modern și este construit sau realizat folosind
materiale și tehnici actuale, eficiente din punct de vedere al costurilor (SEV 105,
70.5).
Cum se realizează estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE?
 La modul general, calculul unui cost presupune însumarea unor tipuri de cheltuieli!
 Pentru a estima costul de înlocuire (de nou), vom lua în considerare următoarele tipuri
de cheltuieli (costuri directe / indirecte):
o Cheltuieli cu materialele consumate, Cheltuieli cu salariile (cheltuieli directe);
o Cheltuieli cu transport, de instalare (Cheltuieli indirecte);
o Cheltuieli aferente onorariile profesionale (proiectare, autorizații, onorarii pentru arhitecți,
servicii juridice / inginerie / alte servicii profesionale cumpărate (cheltuieli indirecte);
o Cheltuieli de regie (cheltuieli indirecte);
o Cheltuieli cu impozite, taxe (cheltuieli indirecte);
o Costuri de finanțare (ex. dobânzi) (cheltuieli indirecte);
o Marja profitului (cheltuieli indirecte);
o Etc.
Prin ce se caracterizează METODA COSTULUI DE RECONTRUIRE din

abordarea prin COST (Cf. SEV 105, 70.6, 70.7)?
 Costul de reconstruire = costul estimat pentru a construi (la data evaluării) o replică
exactă a activului de evaluat (cu aceleași specificații, folosind aceleași materiale, tehnici de
construire, calitate, proiect – inclusiv cu toate deficiențele activului subiect).
 Concret, în aplicarea acestei metode privind costului de reconstruire vom parcurge aceeași
pași ca la metoda costului de înlocuire.
 Apelăm la acest tip de cost (cf. SEV 105) atunci când:

 costul unui activ echivalent modern este mai mare decât costul creării unei replici a
activului subiect, sau,
 utilitatea oferită de activul subiect ar putea fi furnizată mai degrabă de o replică a
activului decât de un activ echivalent modern.
Prin ce se caracterizează METODA ÎNSUMĂRII din abordarea prin COST

(Cf. SEV 105, 70.8, 70.9)?
 Metoda însumării (metoda activelor) este, de regulă, utilizată pentru societăți de investiții
sau alte tipuri de active sau entități a căror valoare este determinată în primul rând în funcție
de valoarea portofoliilor pe care le dețin (SEV 105, 70.8).
 Concret, în aplicarea acestei metode vom parcurge următoarele etape:

 estimarea valorii fiecărui activ component care face parte din activul subiect,
utilizând abordări și metode de evaluare adecvate,
 însumarea valorilor activelor componente pentru a obține valoarea activului subiect.
Prin ce se caracterizează deprecierile și care este taxonomia acestora?
Ce este deprecierea în optica evaluării?

Răspuns: Este o pierdere a utilității unui activ cauzată de:
• deteriorare fizică,
• schimbări tehnologice,
• schimbări ale dinamicii cererii,
• modificări ale mediului înconjurător.
Care este taxonomia deprecierilor în optica
Atenție: evaluării?
În evaluare
deprecierea are un Răspuns: Se întâlnesc 3 forme ale deprecierii, astfel:
alt înțeles • Depreciere fizică,
comparativ cu • Depreciere funcțională,
domeniul
contabil!!! • Depreciere economică.
Deprecierea FIZICĂ (cf. SEV 105, 80)
Caracteristici:
• Pierderea de valoare apare ca urmare a pierderii utilității cauzate de deteriorarea fizică a
activului / componentelor acestuia.
• Deprecierea fizică poate fi: recuperabilă și nerecuperabilă.
• Estimarea deprecierii fizice se face prin raportarea vârstei efective la durata normală de
utilizare!
Atenție: Vârsta efectivă se determină prin inspectarea activului la fața

locului și:
o poate să fie mai mare (ex. activ care nu a fost întreținut corect),
o sau mai mică (ex. imobil renovat) decât vârsta cronologică!!!
Observație importantă: Durată de viață utilă ≠ Durată de viață economică !!!

Durata de viață utilă = perioada totală de timp în care se așteaptă ca activul să genereze beneficii
economice pentru proprietarul său.
Durata de viață economică = perioada totală de timp în care se așteaptă ca activul să genereze beneficii
economice pentru proprietarul său și pentru alți utilizatori ulteriori.
Deprecierea FUNCȚIONALĂ (cf. SEV 105, 80)
Caracteristici:
• Pierderea de valoare apare ca urmare a pierderii utilității cauzate de ineficiențele
activului de evaluat comparativ cu substitutul său.
•Se lucrează cu 2 forme de depreciere funcțională:

1. Cea care presupune investiții suplimentare,
2. Cea care presupune cheltuieli de funcționare suplimentare.
Deprecierea funcțională ce presupune

Deprecierea funcțională ce presupune investiții
cheltuieli de funcționare suplimentare are
suplimentare are drept cauză modificările de
drept cauză îmbunătățirile de proiect /
proiectare/ consum de materiale/consum de
asigurarea unei capacități suplimentare din
tehnologii din care să rezulte construirea unui
care să rezulte obținerea unui AEM care să
AEM făcând investiții mai mici decât cele
angajeze cheltuieli de exploatare mai mici
incluse în AS.
decât ale AS.
Deprecierea ECONOMICĂ (denumită și EXTERNĂ) (cf.

SEV 105, 80)
Caracteristici:
• Pierderea de valoare apare ca urmare a pierderii utilității cauzate de factori
economici sau de localizare EXTERNI activului.
• Exemple de factori externi: modificare a cererii și ofertei pentru activ/produsele
rezultate din acesta.
EXEMPLE de depreciere economică (din cauza factorilor economici):

o Pentru proprietăți imobiliare: deteriorare a localizării (modificarea
infrastructurii, condițiile de mediu, factori demografici, etc.)
o Pentru active / produse rezultate din activ: scăderea cererii / surselor de
materii prime/ forței de muncă).
În ce situații un evaluator poate utiliza abordarea prin COST???
Conform cerințelor standardelor de evaluare (ANEVAR) utilizarea abordării prin COST se recomandă în
situații specifice de evaluare, cum sunt cele de mai jos:
 În cazul start-up-urilor;
 În cazul entităților economice unde principiul continuității activității nu este respectat;
 Acolo unde evaluatorul concluzionează că există un număr limitat de tranzacții din cauza naturii
specializate/modelului/localizării activului;
 Acolo unde activul nu generează un flux de numerar (nu generează venit în mod direct);
 Acolo unde activul chiar dacă generează un flux de numerar, fluxul nu poate sa fie separat de entitatea
economică care folosește activul;
 Acolo unde activul de evaluat a fost construit și pus în funcțiune recent (exemplu: construcție nouă);
 Acolo unde activul de evaluat se află în fază de proiect / în curs de execuție (neterminat) (exemplu:
proiect pentru construcții);
 Uneori, este singura abordare care se poate aplica (active cu destinații specializate / care nu se
tranzacționează frecvent pe piață, tipul valorii utilizat se fundamentează pe costul de înlocuire).
ATENȚIE: La nivel de practică de evaluare, abordarea prin COST este utilizată în

mod tipic ca o abordare primară, DOAR atunci când abordarea prin venit sau piață
NU SE POT APLICA!!!
Concluzii finale
Întrucât există 3 abordări (prin piață, venit, cost) evaluatorul va alege pe cea adecvată în
funcție de următoarele criterii:
 Tipul valorii adoptat (apare ca rezultat al scopului evaluării),

 Disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor necesare în procesul de evaluare,
 Abordarea / abordările uzitate de către participanții pe piața relevantă.
Observații importante:
 La nivel de practică de evaluare se poate utiliza una, două dintre acestea sau chiar
toate 3 abordările de mai sus.
 Cazurile în care se folosesc toate cele 3 abordări vizează situația în care nu există
suficiente date de intrare pentru a conduce procesul de evaluare sau nu este sigur că
se poate estima o valoare credibilă printr-un singur procedeu.
afacerii (metode patrimoniale)
Valorile capitalurilor proprii
ASPECTE INTRODUCTIVE:
o Aceste valori corespund opticii vânzătorului (care consideră că activitatea
încetează și este interesat de prețurile de vânzare posibile);
o Sub egida acestora utilizăm frecvent următoarele valori:

o Activul net contabil (abr. ANC),
o Activul net contabil corectat (abr. ANCC),
o Activul net de lichidare (abr. ANL).
afacerii (metode patrimoniale) (cont.)
Valorile capitalurilor proprii – ACTIV NET CONTABIL
ASPECTE INTRODUCTIVE privind ANC:

o Metodă de calcul ANC (Capitaluri proprii) = Active - Datorii
o Precizări importante:
o provizioanele, precum şi veniturile în avans sunt asimilate datoriilor
(ca și mod de calcul);
o versiunea directă de calcul: suma capitalurilor proprii din bilanț;
o se poate determina înainte sau după repartizarea externă a
profitului exercițiului (sub formă de dividende).
Avantaje ANC:
• Ne oferă indicii asupra solvabilității Dezavantaje ANC:
globale a afacerii și dimensiunii CP, • Nu tine seama de factori importanți
• Reprezintă garanția creditorilor precum utilitatea sau deprecierea
companiei în cazul unei evoluții monetară (care contribuie la
nefavorabile a activității. estimarea valorii reale a activelor).
Valorile capitalurilor proprii – ACTIV NET CONTABIL CORECTAT (Abr. ANCC)
ASPECTE INTRODUCTIVE privind ANCC:

o Presupune realizarea de corecții asupra activului net contabil (ANC),
o Include influența unor factori importanți precum:
o Utilitatea activelor,
o Deprecierea monetară,
o Evoluția prețurilor,
o Deprecierea activelor,
o Estimare nonvalori.
Calcul ANCC prin metoda Calcul ANCC prin metoda

aditivă: substractivă:
ANCC = ANC  Corecții active  Corecții ANCC = Active corectate – Datorii

datorii corectate
Valorile capitalurilor proprii – ANCC
În vederea stabilirii ANCC, se vor parcurge două etape de corecții, astfel:
1. Corecții aplicate ACTIVELOR, presupunând:

 1.1. Eliminarea activelor în afara exploatării,
 1.2. Aplicarea de corecții activelor din exploatare.
2. Corecții aplicate DATORIILOR și ELEMENTELOR ASIMILATE (provizioane, venituri

În avans).
Aspecte importante privind eliminarea activelor în afara exploatării (1.1):

o Exemple de astfel de active: Active fără utilitate, Active cu utilitate redusă pentru actuala
structură de exploatare, Active în surplus, Active păstrate ca investiții.
Atenție: Standardele de evaluare menționează că eliminarea acestor

active în afara exploatării are relevanță doar în situația în care se va
evalua participația deținătorului pachetului majoritar.
o Pot fi valorificate separat de activitatea de bază a afacerii prin: vânzare, închiriere, alte
forme de înstrăinare.
o Se vor evalua separat şi se vor prezenta distinct de valorile patrimoniale în raportul de
evaluare!!!
o Evaluarea activelor în afara exploatării se poate face:
o La valoarea de piață,
o La valoarea de piață pentru cea mai bună utilizare,
o La costul de înlocuire brut.
Aspecte importante privind eliminarea activelor în afara exploatării (1.1) (cont.):

Evaluare:
o Evaluarea activelor în afara exploatării la valoarea de piață:
o Îmbracă forma valorii de realizare nete și se determină astfel: VRN = PV - CAV – IPV,
o În determinarea valorii de piață, evaluatorul va ține cont de natura activului și va apela la
metode precum: comparația de piață, capitalizarea de beneficii, metode specifice tipului de activ.
o Evaluarea activelor în afara exploatării la valoarea de piață pentru cea mai bună utilizare:
o Luând ca exemplu evaluarea echipamentelor, această metodă se bazează pe estimarea
costului de înlocuire şi a valorii rămase actualizate diminuată cu cheltuielile necesare cu
schimbarea locației echipamentului.
o Evaluarea activelor în afara exploatării la costul de înlocuire brut:
o Se remarcă prin utilitatea sa pentru raportările financiare anuale.
Legendă:
VRN = Valoare de realizare netă
PV = Preț de vânzare
CAV = Cheltuieli accesorii de
vânzare
IPV = Impozit pe plusvaloarea
obținută din vânzare
Aplicarea de corecții activelor din exploatare (1.2):

o Corecțiile aplicate activelor se împart în:
o Corecții aplicate activelor imobilizate necorporale, corporale, financiare,
o Corecții aplicate activelor circulante,
o Corecții aplicate cheltuielilor în avans.
o Tipuri de valori urmărite: valoarea de piață sau alte valori actuale;
valoarea de utilizare; costul de înlocuire net.
o Metode de evaluare a activelor:
o Metode bazate pe costuri,
o Metode bazate pe comparații de piață,
o Metode bazate pe venit.
Sursa: Adaptat după Deaconu

(2000) Valorile capitalurilor proprii – ANCC

(2000)

(2000)

(2000)

(2000)

Corecții aplicate DATORIILOR și ELEMENTELOR ASIMILATE (provizioane,

venituri în avans) (2.)

(2000)

Valorile capitalurilor proprii – ACTIV NET DE LICHIDARE (Abr. ANL)
ASPECTE INTRODUCTIVE:
o Specific ANL este valoarea de lichidare.
o ANL se va calcula:
o Atunci când se constată starea de dificultate financiară a entității economice. Se lucrează cu
două ipoteze:
o Redresarea entității economice,
o Lipsa posibilității de redresare a entității economice (calcul ANL).
o După declanșarea procedurii de faliment:
o ANL se va determina periodic dacă procedura de lichidare se întinde pe mai mulți ani,
o Se vor estima valorile de lichidare ale activelor (punct de pornire a prețului pentru licitațiile de vânzare).
Valoare de lichidare:
Identică valorii de piață cu următoarele specificații: Dezavantaje Valoare de
• Timpul pentru comercializare este foarte scurt. lichidare:
• Expunerea pe piață / publicitatea neadecvate
• Este asociată cu o vânzare
pentru a obține cel mai bun preț de vânzare.
forțată.
• Este greu de previzionat.
Lichidarea progresivă (ordonată) Lichidarea imediată
Caracteristici: Caracteristici:
 Apare în cazul încetării activității în  Apare din cauza faptului că entitatea
mod voit sau ca urmare a încălcării economică intră în incapacitate de
unor prevederi legale, plată (faliment),
 Perioada de timp pentru lichidare  Perioada de timp pentru lichidare
este rezonabilă (dând posibilitatea este limitată (specificată de către
să se obțină cel mai bun preț pentru vânzător, care se află în situația de a
activele vândute cu scopul de a fi obligat să vândă),
acoperi datoriile entității economice),  Se va ține cont de condițiile pieței.
 Se utilizează valoarea lichidativă a
activelor.
Lichidare forțată:
Mod de calcul:
ANL = AEVL - DB – DS – CL
Lichidare progresivă: Unde:
Deseori presupune valori ale activelor mai mici decât Datorii suplimentare: rezultate în urma
cele contabile. întocmirii Bilanțului de lichidare (fiscale)
Datoriile sunt evaluate la valoarea lor contabilă.
Costuri lichidare: cheltuieli de functionare pe
Mod de calcul: perioada lichidarii,
indemnizatii de concediere a personalului,
VL = AEVL - DVC penalitati de rambursare anticipata a
împrumuturilor sau de rupere a contractelor
de închiriere,
Legendă: onorariile lichidatorilor, etc.
VL = valoare lichidativă
AEVL = Active evaluate la
Legendă:
valori lichidative
AEVL = Active evaluate la valori lichidative
DVC = Datorii la valoarea
DB = datorii bilanțiere
contabilă
DS = datorii suplimentare
CL = costuri de lichidare
Cum se estimează valorile de lichidare?

o Pentru Activele considerate în afara exploatării se stabilesc valori de lichidare.
o Sunt folosite valori de piață sau alte valori curente:

a) metoda comparației de piață (piețe specializate, daca există în zona in care
este situata afacerea evaluată);
b) valorile in condiții normale de vânzare sunt decontate pentru a reflecta cazul excepțional
care a ocazionat evaluarea.
Observații importante privind estimarea valorilor de lichidare
Categoria de estimat Explicații

Proprietăți imobiliare Pentru acestea se va stabili valoarea recuperabilă.
Atenție: Se poate stabili pentru această categorie și o valoare mai puțin penalizatoare
(caz în care se va ține cont de factori precum: utilizarea specializată, raritate, localizare,
etc.)
Imobilizări financiare Pentru această categorie se va stabili un preț probabil de negociere (poate să fie mai
(Participații) mic decât valoarea de utilitate).
Stocuri Pentru această categorie se iau în calcul prețurile oferite de furnizorii inițiali (pornind de
la ipoteza că aceștia doresc să le răscumpere (la valori mai mici decât cele de piață)).
Atenție: Pentru stocurile foarte depreciate se va stabili valoarea de casare
(dezmembrare).
Creanțe Cele care nu se mai pot încasa se vor anula!
Celelalte pot fi încasate și la valori mai mici decât cele contabile (depreciere valoare).
Creanțele exprimate in devize se actualizează.
Investiții financiare pe Pentru cele necotate la bursa de valori se va stabili o valoare probabilă de negociere.
termen scurt Pentru cele cotate la bursa de valori se va lua în calcul cursul bursier.
Datorii Datoriile exprimate în devize sunt actualizate.
Studiu individual
Teme
 Enumerați 3 exemple de corecții aplicate activelor în vederea obținerii

Activului net contabil corectat (ANCC).
 Enumerați 3 exemple de corecții aplicate capitalurilor proprii sau
datoriilor în vederea obținerii Activului net contabil corectat (ANCC).
DAN DACIAN

2021-2022

Structură tematica 5 Evaluarea prin abordarea VENIT
5.1. Caracteristici ale abordării prin venit

5.2. Concepte specifice abordării prin venit
5.3. Metode folosite în cadrul abordării prin venit
5.4. Evaluare Goodwill
5.1. Caracteristici ale abordării prin venit
Prin ce se caracterizează abordarea prin VENIT?
Conform SEV 105, par. 40.1. abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin
convertirea fluxului de numerar viitor (cum ar fi: profit brut/net; chirie brută/netă,
rentă netă, venit net din exploatare, etc.) într-o valoarea curentă (valoare de piață
sau de investiție).
Conform acestei abordări, valoarea unui activ este determinată prin

estimarea mărimii venitului, a fluxului de numerar sau a economiilor de
costuri generate de acel activ (cf. SEV 105, par. 40.1).
Observație importantă: Conform Standardelor Internaționale de evaluare, (abr.

IVS) această abordare este fundamentată pe analiza datelor istorice și pe
ipotezele privitoare la condițiile viitoare de piață (care vor afecta cererea,
oferta, veniturile, cheltuielile, potențialul de risc și vor determina capacitatea de a
genera venit a unei companii sau proprietăți).
5.1. Caracteristici ale abordării prin venit (cont.)
Prin ce se caracterizează abordarea prin VENIT? (cont.)
Aplicată pentru a estima valoarea unei companii, abordarea prin venit presupune
estimarea acesteia pe baza câștigurilor viitoare (free cash flow) de care ar putea
dispune proprietarii acesteia actuali în ipoteza continuării activității!!!
Observație importantă: Principiul fundamental al abordării prin venit este acela că

investitorii se așteaptă la o rată a rentabilității investiției și că această rată ar trebui să
reflecte nivelul de risc al investiției perceput de participanții de pe piață (cf. SEV 105,
par. 40.4).
În general, așteptările investitorilor sunt de a fi recompensați exclusiv pentru riscul

sistematic (cunoscut de asemenea ca „risc de piață” sau „risc nediversificabil”) (cf.
SEV 105, par. 40.5).
Valoare actualizată a profiturilor

anticipate!
Când este de preferat să se aplice abordarea prin VENIT de către

evaluator? (situații principale)
Conform SEV 105, par. 40.2, abordarea prin venit ar trebui să fie aplicată și
ar trebui să i se atribuie o importanță semnificativă în următoarele situații:
(1) capacitatea activului de a genera venit reprezintă cel mai important element care
influențează valoarea, din perspectiva unui participant pe piață, și/sau,
(2) pentru activul subiect sunt disponibile previziuni rezonabile cu privire la mărimea și
eșalonarea în timp a venitului viitor și pe piață există puține comparabile relevante
sau lipsesc.
Când este de preferat să se aplice abordarea prin VENIT de către

evaluator? (situații suplimentare)
De asemenea, conform SEV 105, par. 40.3, abordarea prin venit ar trebui
să fie aplicată și ar trebui să i se atribuie o importanță semnificativă și în
următoarele circumstanțe suplimentare:
(1) capacitatea activului subiect de a genera venit reprezintă doar unul dintre factorii
care afectează valoarea, din perspectiva unui participant de pe piață,
(2) există un grad semnificativ de incertitudine cu privire la mărimea și eșalonarea în
timp a venitului viitor generat de activul subiect,
(3) există un acces limitat la informațiile referitoare la activul subiect (de exemplu,
deținătorul unei participații minoritare poate avea acces la situațiile financiare
istorice, însă nu și la previziuni/ bugete) și/sau
(4) deocamdată, activul subiect nu a început să genereze venit, însă se previzionează
că va genera venit.
Concret, pe ce se bazează abordarea prin venit?
Abordarea prin venit are la bază însumarea câștigurilor actualizate aferente atât
perioadei de previziune explicită cât și a celei non-explicite, valori care sunt obținute
prin previzionarea rezultatelor financiare (și având în vedere TOATE INFORMAȚIILE
DE CARE DISPUNE EVALUATORUL LA DATA ÎNTOCMIRII RAPORTULUI DE
EVALUARE).
Atenție: Abordarea prin venit se sprijină și pe următoarele principii:

 Principiul continuității activității (entitatea economică își continuă în mod
normal funcționarea, fără a intra în stare de lichidare sau reducere
semnificativă a activității în viitorul apropiat (cf. OMFP 1802/2014)).
 Valabilitatea evaluării la data efectuării acesteia (previziunile și analizele se
fac în contextul existent la momentul respectiv).
 Unitatea valorii (aceasta nu poate fi descompusă pe componente).
Care sunt avantajele aduse de către abordarea prin venit?
Principalele avantaje ale folosirii acestei abordări sunt:

 Valorile obținute din aplicarea metodelor acestei abordări (metoda fluxului de
numerar actualizat, metoda capitalizării venitului) sunt considerate mai relevante
(comparativ cu aplicarea altor abordări folosite în evaluare);
 Valorile obținute prin aplicarea acestei abordări sunt anticipative;
 În urma acestei abordări se obțin valori de piață (extrem de utile).
5.2. Concepte specifice abordării prin venit
Previziunea Actualizarea
Are la bază creșterea așteptată a rezultatelor
afacerii (se analizează date istorice și
caracteristicile sectorului în care activează
entitatea economică prin tehnici precum:
analiza segmentării clientelei, analiza Ce înțelegem prin ACTUALIZARE?
competitivității afacerii și analiza structurii Actualizarea este o operație prin care o
sectorului de activitate). suma care va fi încasată sau plătită în
viitor este transformată în valori de azi.
Metode de previziune:
 Metode bazate pe calcule analitice (se
o Este un procedeu invers capitalizării.
previzionează fiecare element component al
fluxului de numerar: venituri și cheltuieli din
exploatare, necesar de fond de rulment). o Permite determinarea unei valori
 Metode bazate pe calcule sintetice (fluxul de viitoare a unei sume investite cu o
numerar se estimează în funcție de evoluţia anumită rata de fructificare (rata
previzibilă a indicatorilor de activitate şi de dobânzii).
rentabilitate ai întreprinderii şi ai sectorului căruia
îi aparţine: rentabilitatea capitalurilor investite,
rata investiţiilor, rata de creştere a afacerii (a
veniturilor, a profiturilor).
5.2. Concepte specifice abordării prin venit (cont.)
Previziunea Actualizarea
Actualizarea permite să se cunoască cât
valorează azi o suma Sn, care s-ar obţine
peste n ani, ţinând seama de faptul că,
dacă s-ar dispune azi de respectiva suma,
Metode bazate pe calcule sintetice aceasta s-ar putea fructifica cu o anumita
(cont.): rentabilitate d.
Rentabilitatea capitalurilor investite (ROIC) =
Pexpln / CI x 100
Unde: CI = AIn + NFRn A actualiza o suma viitoare înseamnă a-i
aplica un factor de actualizare de forma
Rata investiţiilor (Ri) = 1/(1+d)n
IN (Cresterea AIn + Variația NFRn)/ Pexpln x 100
Rata de creştere a afacerii (Rc) =

ROIC x Ri x 100 Legendă:
Pexpln = Profit din exploatare net
CI = Capitaluri investite
AIn = Active imobilizate nete
NFRn= Nevoia de fond de rulment net
IN = Investiții nete
5.2. Concepte specifice abordării prin venit (cont.)
Capitalizarea
Tehnică de transformare a unui flux de trezorerie

constant (sau cu o creștere constantă) pe o durată
nedeterminată de timp, într-o valoare actuală.
Versus
Actualizare
Tehnică de transformare în valori actuale iar apoi de

însumare a fluxurilor anuale (în general de mărimi
inegale) pe o perioadă determinată de timp
5.2. Concepte specifice ale abordării prin venit (cont.)
ACTUALIZAREA
Caracteristici importante:
 Metoda presupune însumarea câștigurilor actualizate aferente atât perioadei de previziune
explicite cât și a celei non-explicite,
 Câștigurile actualizate sunt valori obținute prin previzionarea rezultatelor financiare (luând în
calcul toate informațiile de care dispune managementul și acționarul majoritar al companiei
la data evaluării).
 Specific acesteia este faptul că se recunoaște și valoarea aportului elementelor necorporale
neidentificabile distinct (good-will respectiv bad-will).
 Rata de actualizare (RA) ia în considerare atât rata fără risc, cât şi remunerarea pentru
riscurile asumate de investitor.
 RA utilizată poate diferi în funcție de scopul evaluării, astfel (cf. Standardelor de evaluare):
 Dacă scopul este estimarea valorii de investiție, RA utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de
aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.
 Dacă scopul este estimarea valorii de piață, RA se va obține din examinarea rentabilităților implicite
derivate din prețurile/ofertele de vânzare ale activelor similare.
 RA teoretic de următorii factori:

 rata inflației,
 Costul capitalului investit,
 Riscurile care concură la încasarea unei sume în viitor.
ACTUALIZAREA (cont.)
Informații importante cu privire la RATA DE ACTUALIZARE (RA):
DEFINIȚIE:
RATA DE ACTUALIZARE (RA) = rata de rentabilitate prevăzută de un investitor pentru
investiția realizată în entitatea economică evaluată.
CUM INTERPRETĂM?
O RA mai ridicată indică un risc inerent investiției mai ridicat [risc economic (de activitate), risc
financiar].
RA este privită sub două accepțiuni:

 Fie ca și cost al banilor sau al capitalurilor investite pentru a obține încasări sau
rezultate viitoare.
 Fie ca și rată de rentabilitate a investițiilor alternative.
RA tratată în prima accepțiune (cost al capitalurilor investite pentru a obține încasări sau
rezultate viitoare)
Influențe: structura de finanțare, costul capitalurilor
 Costul mediu ponderat al capitalului (CMPC) = rata de rentabilitate minimă cerută de către cei
care au finanțat întreprinderea (acționari și creditori financiari).
 Costul capitalurilor proprii (Ccp) = rata de rentabilitate cerută de acționari pentru riscul asumat
prin investiția realizată.
o Pentru a calcul CMPC este nevoie să determinăm anterior Ccp (prin cele 2 metode de calcul).
o Se ține seama, într-o primă fază, doar de riscurile de exploatare specifice întreprinderii.
o Dacă se constată că entitatea economică are datorii, riscul se va majora cu PRF, calculată astfel:
PRF = (1- ip) x (Ccp – c) x D/CP

Legendă:
PRF = primă de risc financiar; ip = impozit pe profit; c = costul datoriilor (dobânda); Ccp – c = reprezintă costul
neacceptat de către creditori și transferat acționarilor (determinat în funcție de structura de finanțare); D = datorii;
CP = capitaluri proprii.
rezultate viitoare) (cont.)
METODA 1 de determinare a Ccp (aplicabilă entităților economice cotate):
Ccp = D/B + [ (1- d) x P]/CP
Legendă: D = dividend pe acțiune; B = Cursul bursier pe acțiune; d = Rata de distribuție a dividendelor din
rezultatul net; P = Rezultatul net; CP = valoare capitaluri proprii.
Unde: D = P x d; B = D/(r - g) și r = D/B +g. Formula generală: Ccp = D/B + g
Legendă: r = rata de rentabilitate așteptată de investitori; g = rata de creștere a dividendelor.
(1) Dacă se acceptă dividende constante pe o perioadă nedeterminată de timp atunci: Ccp = D/B
(2) O formulă particulară este bazată pe inversul coeficientului de capitalizare bursieră, PER (în termeni
unitari, pe acțiune): PER = Curs bursier/ Profit = B/ P
(3) Dacă costul capitalului este inversul lui PER, calculăm astfel: Ccp = 1/PER = P/B
(se aplică în cazul în care beneficiile sunt constante în timp și integral distribuite sub formă de dividende (se
calculează limita unei serii de rezultate constante la infinit)).
Legendă: PER = raportul dintre cursul acțiunii unei entități economice cotate și rezultatul său.
(modelul CAPM) (Capital Asset Pricing Model)):
Presupune inițial determinarea ratei de rentabilitate a acțiunilor entităților economice cotate (rj)
astfel:
Legendă: rj = rata de rentabilitate sperată a acțiunii j; rF = rata de rentabilitate a pieței fără risc;
rM = rata de rentabilitate sperată a pieței; diferența dintre rM – rF este prima de risc a pieței
pentru acțiunea j, rF < rM; βj = coeficient de volatilitate al acțiunii j sau factorul de risc al entității
economice.
Observații importante cu privire la modelul CAPM:

• Are ca și fundament corelația dintre rata de rentabilitate a acțiunilor întreprinderilor cotate (rj) și rata medie
de randament a pieței.
• Rata de rentabilitate sperată a unui activ cu risc este determinată ca sumă a ratei de rentabilitate fără risc și
o primă de risc.
• Prima de risc este determinată ca diferență dintre rata de rentabilitate sperată a pieței (rM) și rata de
rentabilitate fără risc (rF), care este multiplicată cu un coeficient .
(modelul CAPM) (Capital Asset Pricing Model)) (cont.)
βj se determină după relația de mai jos:
Legendă: βj = coeficient de volatilitate al acțiunii j sau factorul de risc al entității economice;

jMjM este covarianța rentabilității acțiunii și a rentabilității pieței; 2M este varianța
rentabilității pieței.
Observații importante cu privire la modul în care se interpretează valorile lui βj :

o dacă j = 1, rj = rM
o dacă j > 1,rj > rM
o dacă j < 1, rj <rM
(modelul CAPM) (Capital Asset Pricing Model)) (cont.)
Atenție:
Dacă rata de rentabilitate a acțiunilor entităților economice cotate este considerată cost al
capitalurilor proprii relația de calcul este: Ccp = Rp + j x Pp
Legendă: Rp este rata de rentabilitate a pieței fără risc; Pp este prima de risc a pieței.
Apoi, se va determina Costul datoriilor astfel: Cd = c x (1- ip)

Legendă: Cd = costul datoriilor; c = rata dobânzii aferentă datoriilor entității
economice; ip = cota de impozit pe profit.
Observații importante cu privire costul datoriilor (Cd):

o Este determinat după impozit (ca urmare a economiei de impozit pe profit indusă de cheltuielile financiare
– dobânzi deductibile fiscal).
o Este Influențat de rata dobânzii aferentă datoriilor entității economice și de cota de impozit pe profit!
Odată Ccp , și Cd calculate se poate determina CMPC după formula următoare:

CMPC = k1 x Ccp + k2 x Cd
Legendă: k1 = ponderea capitalurilor proprii în totalul capitalurilor investite; k2 = ponderea datoriilor în

totalul capitalurilor investite; CCp = costul capitalurilor proprii care nu ține cont decât de riscul de
exploatare.
Atenție:
Dacă se ține cont de faptul că entitatea economică este îndatorată (costul capitalurilor proprii se
va majora cu prima de risc financiar (PRF) și dacă se dorește evidențierea economiei de
impozit indusă de dobânzi, formula de calcul a CMPC este:
CMPC = k1 x C*cp + k2 x (1-ip) x c

Legendă: C*cp = costul capitalurilor proprii majorat cu prima de risc financiar (adică C*cp = Ccp + PRF);
(1-ip) x c = costul datoriilor înainte de luarea în considerare a impozitului.
RA tratată cf. celei de a doua accepțiuni (rată de rentabilitate a investițiilor alternative)
Rata neutră (i) Rata inflației (f)
Depinde de:
 Percepția evaluatorului privind realitățile Dacă rezultatele viitoare sunt exprimate în unități
economice, monetare actuale (termeni nominali), care țin
 Beneficiarii evaluării și așteptările acestora, seama de inflația viitoare estimată – rata de
 Referințele pieței. actualizare nedeflatată.
◦ Aparține segmentului ratei dobânzii pe
piețele financiare.
Alegeri:
◦ Rata dobânzii la obligațiunile pe termen Dacă rezultatele viitoare sunt exprimate în unități
lung din sectorul public (certificate de monetare curente (termeni reali), care nu țin
trezorerie). seama de inflația viitoare estimată – rata de
◦ Rata dobânzii la obligațiunile din actualizare deflatată.
sectorul privat (grupuri multinaționale). ◦ Pentru metodele de capitalizare a
◦ Rata dobânzii medii practicate de către beneficiilor (constante o perioadă
băncile comerciale. nedeterminată) – rata de actualizare
trebuie să fie mai întâi deflatată!!!


(cont.)
Trecerea de la rata neutră (notată cu i), nedeflatată, la o rată deflatată se face ținând
cont de rata inflației (notată cu f).
Acest demers se pliază peste două scenarii (inflație scăzută versus inflație ridicată),
astfel:
a) Dacă inflația este scăzută (în practică < 10):

ideflatat = inedeflatat– f
b) Dacă inflația este ridicată:

ideflatat = (inedeflatat – f)/(i+f)

(cont.)
Metode de calcul a ratei de actualizare în funcție de modul în care este tratat riscul (global / analitic):
a) Metoda Globală (o estimare unică pentru toate categoriile de risc): recomandată entităților economice
necotate.
Formula de calcul a ratei de actualizare în cazul în care estimarea riscului se face global:
r = i x (1+P)
Legendă: r = rata de actualizare; P = prima de risc global (expresia incertitudinii privind rezultatele estimate/
riscul specific entității economice și se aplică ratei neutre în prealabil deflatate!)
b) Metoda Analitică (sau în trepte): se realizează estimări doar pentru anumite categorii de riscuri, pe care
evaluatorul le consideră relevante/semnificative. Exemple în acest sens: risc de țară, pentru dependența de
clienți, risc financiar, etc.
Formula de calcul a ratei de actualizare în acest sens:
r = i + Σpt
Legendă: r = rata de actualizare; pt = puncte acordate pe fiecare categorie de risc t.

CAPITALIZAREA
Ce înțelegem prin CAPITALIZARE?

Capitalizarea este o tehnică de transformare a unui flux de numerar constant (sau
cu o creștere constantă) pe o durată nedeterminată de timp, într-o valoare actuală.
Astfel, capitalizarea presupune un calcul al valorii actualizate (prezente, curente)
însumate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau crescătoare cu o rată
anuală constantă.
De altfel, capitalizarea este un proces de actualizare dar care presupune formule
matematice de calcul simplificate.
Ce înțelegem prin rată de capitalizare?
Rata de capitalizare reprezintă o rată de rentabilitate așteptată de investitori și care
se consideră că are același nivel în perpetuitate.
Conform Standardelor de evaluare, rata de capitalizare este orice divizor (în general
exprimat procentual) uzitat pentru a transforma rezultatul în valoare.
Atenție: Inversul ratei de capitalizare se numește coeficient multiplicator (coeficient de

capitalizare)!
CAPITALIZAREA (cont.)
Atenție:
Cei mai uzitați coeficienți multiplicatori sunt:
o Cei bursieri (care se determină pe baza cursurilor bursiere) Price Earnings Ratio (abreviat
PER), respectiv,
o Coeficientul de capitalizare ai capacității de autofinanțare.
Informații importante referitoare la PER:

• Se referă la perioada de timp în care se recuperează investiția realizată prin achiziția unei
acțiuni pe seama beneficiilor primite de către investitori, sau
• De câte ori mărimea beneficiului este dispus să plătească un investitor pentru cumpărarea
unei acțiuni, plecând de la premisa că întreg beneficiul este distribuit investitorilor.
Mod de calcul pentru valoarea unei acțiuni aparținătoare a afacerii evaluate:

PER = Curs bursier/ Beneficiu
Semnificație:
• un PER al întreprinderii superior celui mediu al pieței,
• un PER al întreprinderii inferior celui mediu al pieței.
Dezavantaje: variația sa este datorată nu doar modificărilor în cadrul afacerii evaluate ci și în sectorul său de
activitate sau pe piață în general.
CAPITALIZAREA (cont.)
Alegeri:
Coeficienți bursieri: PER (Price Earnings Ratio).
Coeficientul de capitalizare a unei forme de cash-flow, de exemplu CAF (capacitate de autofinanțare).
Informații importante referitoare la coeficientul de capitalizare ai capacității de autofinanțare

(notat cu CCAF):
Mode de calcul:
CCAF = Curs bursier/ Capacitate de autofinanțare
Avantaj:
Reflectă fluxurile de trezorerie potențiale legate de activitățile întreprinderii.
Comparativ cu PER: se poate observa politica de investiții a întreprinderii!!!
Dezavantaje: similar ca și cele pentru PER.

5.3. Metode folosite în cadrul abordării prin venit
 Criteriul formei rezultatului:
◦ Metode de actualizare a fluxurilor de numerar (DCF).
◦ Metode de capitalizare a venitului.
 Criteriul tipului resurselor investite (proprii și împrumutate):
◦ Metode de determinare a valorii întreprinderii (entității)
◦ Metode de determinare a valorii capitalurilor proprii
VALORI DE
RANDAMENT
Valoarea capitalurilor
Valoarea întreprinderii
proprii
Actualizarea Cash-flow- Metoda indirectă =

ului (pentru toate Metoda directă Valoarea întreprinderii -
resursele investite) Datorii financiare
Capitalizarea beneficiilor
Actualizarea Cash-flow-
(Rezultat contabil
ului (pentru acționari)
ajustat, Dividende) Sursa:
Suport de curs Deaconu Adela (2019)
5.3. Metode folosite în cadrul abordării prin venit (cont.)
Cf. SEV 105, par. 50.
A. Metoda fluxului de
numerar actualizat (DCF)
B. Metoda capitalizării
Metoda presupune estimarea venitului
valorii afacerii pe baza
câștigurilor viitoare (free cash Metoda presupune că un venit
flow) de care ar putea dispune anual reprezentativ se împarte
acționarii/asociații actuali în la o rată de capitalizare (RC)
ipoteza continuității activității. pentru a se obţine :
 fie valoarea de piaţă,
Astfel, fluxul de numerar dintr-o  fie valoarea de investiţie a
perioadă viitoare definită se proprietăţii subiect.
aduce la valoarea actualizată
prin utilizarea unei rate de
actualizare (RA).
A. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)
 Flux de trezorerie / numerar (engl. cash flow): intrare sau ieșire de lichidități.
 Metodă apreciată de către de către investitori (prețul maxim care poate fi plătit
pentru acțiunile unei întreprinderi, pe baza previziunilor făcute pornind de la
investițiile realizate).
 Itemi importanți:
o Formele fluxurilor de trezorerie,
o Orizontul de prognoză pe care sunt estimate fluxurile,
o Valoarea reziduală – componentă a fluxurilor.
A. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) (cont.)
FORMELE FLUXURILOR DE TREZORERIE
Elemente comune fluxurilor de trezorerie:
1. Punctul de plecare este profitul contabil:

Profitul activităților de exploatare și financiare (înainte de impozitare) ori doar
profitul de exploatare.
2. Sunt eliminate elementele de cheltuieli și venituri care nu au ca și finalitate o intrare /

ieșire de numerar/flux de trezorerie:
Exemplu: Cheltuieli și venituri cu amortizări, provizioane, ajustări pentru
depreciere, subvenții pentru investiții transferate la rezultat.
3. Uneori sunt eliminate elemente patrimoniale (bilanțiere) care induc decalaje de încasări
sau plăți.
Exemplu: Stocuri, creanțe și datorii pe termen scurt.
FORMELE FLUXURILOR DE TREZORERIE
Formule de calcul
Cash-flow disponibil pentru întreprindere sau pentru capitalul investit

(Free Cash - Flow) = Profit net de exploatare + Amortizări și alte cheltuieli calculate
(noncash) – Variația nevoii de fond de rulment de exploatare – Investiții (în active
imobilizate).
Unde:
Nevoie de fond de rulment = (Stocuri + Creanțe pe termen scurt + Cheltuieli în avans)
- (Datorii pe termen scurt nefinanciare + Venituri în avans)
Nevoie de fond de rulment de exploatare = (Stocuri + Creanțe clienți + Alte creanțe

de exploatare + Cheltuieli în avans aparținând exploatării) - (Datorii furnizori pentru bunuri și
servicii + Datorii fiscale + Alte datorii de exploatare + Venituri în avans aparținând
exploatării).
ORIZONTUL DE PROGNOZĂ
Definiție: perioada de timp care îi este necesară afacerii pentru a progresa de la stadiul
actual la echilibrul concurențial perfect.
Regăsim la nivel de practică două perioade ale orizontului de prognoză, astfel:

 orizontul explicit:
 orizont de vizibilitate al entității economice,
 durata de viață economică a investițiilor,
 corespunde orizontului de prognoză rezonabil pentru a atinge stabilitatea
economică,
 poate să fie scurt (între 3 și 12 ani) sau foarte lung (75 ani sau mai mult, după
care se consideră că afacerea nu mai generează fluxuri de trezorerie (valoare
reziduală nulă)).
 orizontul neexplicit:
 corespunde anilor rămași din viața entității economice, considerată
nedeterminată,
 evaluarea se face conform principiului continuității exploatării.
ORIZONTUL DE PROGNOZĂ
- ORIZONTUL EXPLICIT -
A. Se ține seama de următorii factori: Ciclul de viață economică al produselor; Durata de

viață rămasă din exploatarea activelor amortizabile; Alți factori interni (analiza SWOT);
Factori macroeconomici (ex. stabilitatea economică); Factori sectoriali (ex. ciclicitatea și
mărimea cererii); Disponibilitatea informațiilor, etc.
B. Utilizarea indicatorilor de rentabilitate și cost:

 Perioada de timp în care activitatea își păstrează tendințele actuale – relația dintre
indicatorii ROIC și CMPC.
 Pentru afacerile unde ROIC depășește valoarea CMPC, orizontul explicit reprezintă
numărul de ani viitori în care managerii creează valoare pentru entitate.
C. Utilizarea indicatorilor de rentabilitate – aceștia indică începerea orizontului

neexplicit:
 O rată constantă de rentabilitate a capitalurilor investite,
 Creșterea constantă a fluxurilor de trezorerie și un procent constant investit anual.
 O rată constantă de eficiență a investițiilor.
VALOARE REZIDUALĂ
Este cunoscut faptul că entitatea economică va genera fluxuri de trezorerie pe un orizont foarte
lung de timp, din care, ultima perioadă, mai îndepărtată, nu permite o previziune credibilă a
fluxurilor anuale. Pentru acesta este necesar să se determine valoarea reziduală (terminală).
Valoarea reziduală = suma fluxurilor de trezorerie previzionate și actualizate începând

cu anul următor al unei perioade de previziune explicite și până la o dată
nedeterminată.
Caracteristici valoare reziduală:

◦ expresia globală a fluxurilor de trezorerie de obținut în această perioadă, care sunt
constante ori cresc cu o rată constantă,
◦ aferentă orizontului de prognoză neexplicit (nedeterminat),
◦ este determinată prin capitalizarea ultimelor informații previzionale ale orizontului de
previziune explicit sau a informațiilor primului an al orizontului neexplicit,
◦ metode de estimare a acesteia:
◦ contabile,
◦ economice.
VALOARE REZIDUALĂ
Metode contabile de estimare a valorii reziduală:
a) Vr = ANCn
Legendă: Vr = valoare reziduală; n = ultimul an al orizontului explicit.
Notă:
◦ Afacerea este vândută la finele duratei explicite.
◦ Metodă recomandată în cazul unei vânzări probabile.
b) Vr = RNCn X M
Legendă:
M = multiplu mediu al pieței entității economice ales prin comparații cu afaceri similare (în faza de
stabilitate economică) sau multiplu al pieței de capital (PER).
Dezavantaje asociate acestei metode:

◦ Muncă complexă pentru a găsi un multiplu adecvat; alegerea se poate dovedi arbitrară.
◦ Rezultatul contabil este distorsionat de inflație și de aplicarea principiilor contabile.
VALOARE REZIDUALĂ
Metode economice de estimare a valorii reziduală:

CFn1
Formulă de calcul a valorii reziduale:
Vr 
CMPC  g
Legendă:
CFn+1 = flux de trezorerie pentru primul an al orizontului neexplicit.
Notă: creșterea pe termen lung a fluxului de trezorerie, cu o rată constantă, g,

inferioară costului capitalului investit.
Conform SEV 105, par. 50.4, etapele principale ale metodei fluxului de numerar
actualizat sunt:
(a) alegerea celui mai adecvat tip de flux de numerar în raport cu natura activului subiect și cu misiunea de
evaluare (de exemplu, înainte sau după impozit, flux de numerar total sau flux de numerar aferent capitalului
propriu, real sau nominal etc.),
(b) determinarea celei mai adecvate perioade de previziune explicite, dacă este cazul, perioadă în care se va
previziona fluxul de numerar,
(c) realizarea unor previziuni ale fluxului de numerar pentru acea perioadă,
(d) determinarea necesității de a include o valoare terminală pentru activul subiect la finalul perioadei de
previziune explicite (dacă este cazul), urmată de determinarea valorii terminale în funcție de natura activului,
(e) determinarea ratei de actualizare adecvate,
(f) aplicarea ratei de actualizare la fluxul de numerar previzionat, incluzând și valoarea terminală, dacă este
cazul.
FORMULE DE CALCUL PENTRU ACTUALIZAREA FLUXURILOR DE NUMERAR
a) Evoluție constantă a fluxurilor de trezorerie (CF) pe orizontul explicit, valoare reziduală

nulă:
1
1 
V 
CF

CF
 ... 
CF
 CF 
1  r n
1  r  1  r  2
1  r n
r
Legendă: r = rata de actualizare; n = număr de ani ai orizontului de prognoză finit.
b) Creștere geometrică a fluxurilor de trezorerie pe orizontul explicit, cu o rată anuală c, valoare

reziduală nulă:
CF  1  c  CF  1  c 2 CF  1  c n
V   ... 
1  r  1  r 2 1  r n
FORMULE DE CALCUL PENTRU ACTUALIZAREA FLUXURILOR DE NUMERAR
c) Creșterea liniară a fluxului de trezorerie, cu o valoare fixă d, valoare reziduală nulă:
CF  d CF  d  2 CF  d  n
V    ... 
1  r  1  r 2
1  r n
d) Evoluție discontinuă a fluxurilor de trezorerie pe orizontul explicit și o valoare reziduală

determinată, Vr:
n
CF t Vr
V  
t 1 1  r t

1  r n
B. Metoda capitalizării venitului
Caracteristici importante cu privire la metoda capitalizării venitului:

 Metoda presupune ca un venit anual reprezentativ se împarte la o rată de capitalizare
pentru a se obţine fie valoarea de piaţă, fie valoarea de investiţie a proprietăţii subiect.
 Rata de capitalizare reprezintă câştigul sau „randamentul”, exprimat în procente din

preţul de vânzare, pe care un investitor tipic îl aşteptă, care reflectă valoarea banilor în
timp, precum şi remunerarea pentru riscul asumat de către proprietar.
 Dezavantajul metodei:
 Utilizarea acesteia nu este credibilă în cazul în care, în perioadele viitoare, venitul se
aşteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se aşteaptă pe piaţă sau în cazul
în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.
B. Metoda capitalizării venitului (cont.)
 Forme ale beneficiilor:

 Profit contabil net/brut;
 Profit de exploatare net/brut;
 Excedent brut de exploatare (Formula de calcul: Rezultatul exploatării +/-
cheltuieli și venituri cu amortizări, provizioane și ajustări pentru depreciere).
 Rezultatul contabil este de regulă corectat după criterii economice și fiscale!
 Argumente în favoarea corecției aplicate cheltuielilor și veniturilor perioadei:

 Astfel se obțin mărimi rezonabile în ipoteza continuității exploatării;
 Se elimină cheltuielile și veniturile ”neeconomice”;
 Se elimină cheltuielile și veniturile aferente activelor considerate în afara
exploatării.
Exemple de corecții: eliminarea influenței factorilor externi exploatării (ex. cheltuieli cu active
scoase din uz); corectarea amortizării contabile pentru obținerea deprecierii economice;
Corectarea valorii stocurilor pentru a obține imaginea economică a consumurilor (ex. metoda
LIFO), etc.
 Variante pentru conturarea beneficiului reproductibil:

o beneficiul determinat pentru ultimul an;
o media beneficiilor unei perioade (de regulă 3 ani);
o se fac previziuni privind beneficiile viitoare în vederea găsirii anului începând cu
care acestea devin relativ constante, punct în care se capitalizează;
o se aplică o analiză istorică și prospectivă.
 Valoarea de randament a afacerii = valoarea actuală a beneficiilor viitoare care se

actualizează/ capitalizează.
 Orizontul de prognoză este nedeterminat.

Formule de calcul:
n
B B
 Pentru beneficiu constant: V  lim 
t  t 1 1 r t
r
B B
 Dacă beneficiul crește cu rata g, constantă:
V  
r  g c
Legendă: r = rată de actualizare; c = rată de capitalizare.
 Dacă rata de capitalizare este înlocuită cu un coeficient multiplicator M:
V  B  M
5.4. Evaluare Goodwill
Goodwill
(componentă a valorii afacerii alături de elemente patrimoniale precum clădiri, echipamente, alte active intangibile, etc.)
Definiție/ Activ necorporal care poate majora considerabil valoarea entității economice, creat prin capacitatea acesteia de a-și
Caracteristici gestiona eficient mijloacele de care dispune.
Este o valoare excedentară a afacerii peste cea aferentă activelor corporale, parte transferabilă aferentă afacerii.
Este de asemenea, un rezultat:
 global al unor cheltuieli care nu pot fi identificate în prezent și care aduc beneficii în timp cu ocazia: vânzării,
fuziunii, lichidării entității economice.
 al numelui comercial, reputației, clientelei, locației, calității produselor/serviciilor (care NU a fost identificat/evaluat
distinct dar care contribuie la obținerea profitului).
În situațiile financiare anuale: o afacere achiziționată la un preț mai mare valorii sale contabile.
Diferențe Fondul comercial contabilizat ≠ fondul comercial care face obiectul evaluării (goodwill)
comparativ În termeni contabili: (a) determinat în cazul achiziției unei afaceri; (b) printr-o metodă indirectă; (c) după tranzacția de
cu alte vânzare-cumpărare.
concepte/ În termeni economici: (a) determinat înainte de tranzacția de vânzare-cumpărare; (b) în general prin metode directe.
construcții
Fond comercial ≠ Fond de comerț (a cărui componentă este în cazul entităților economice de comerț cu amănuntul).
conceptuale
Goodwill ≠ Active necorporale identificabile
Goodwill: nu se identifică separat la momentul/pe parcursul creării.
Activele necorporale identificabile: (a) investiții individuale care vor aduce beneficii într-un viitor apropiat; (b) pot fi
evaluate separat la momentul investiției.
Definiții:
Fondul comercial contabilizat: parte a fondului de comerț care nu face obiectul unei evaluări și prezentări distincte în bilanț (ca și
elemente componente).
Fond de comerț: ansamblu care include elemente corporale și necorporale reunite pentru realizarea activităților comerciale (clienți, nume
comercial, marca, semne, desene, machete, instalații, echipamente, mobilier).
5.4. Evaluare Goodwill (cont.)
Evaluarea afacerii se realizează prin:

a) Abordarea prin cost (metode patrimoniale);
b) Abordarea prin venit (metode de randament);
c) Abordarea prin comparații de piață.
Observații:
 Prin abordarea prin venit respectiv abordarea prin comparații pe piață se obține
în mod direct valoarea globală a afacerii (factori determinanți ai valorii: clientela,
tehnologie de fabricație adaptată, structura de finanțare).
 Prin abordarea prin cost evaluarea nu este completă (întrucât nu se ia în

considerare Goodwill-ul).
Valoare globală = VP (valoare care reflectă capitalurile investite) + Goodwill

Metode de evaluare al Goodwill-ului

Determinarea superprofitului
Definiție:
Superprofit (notat cu Sp): capacitatea entității economice de a obține un profit
superior sectorului căruia îi aparține.
Interpretare: se presupune că nu există superprofit (și deci goodwill) decât dacă

rentabilitatea capitalurilor investite în entitatea economică este superioară celei care
s-ar fi obținut plasând aceleași capitaluri pe o altă piață.
Formula de calcul: Sp = R – C = R – i x CI
CI CI CI
Legendă: Sp = superprofit; RCI = rentabilitatea capitalurilor investite; CCI = costul

capitalurilor investite; CI = capitaluri investite; i = rata de rentabilitate a pieței.
Determinarea superprofitului (Rentabilitatea capitalurilor investite
(RCI))
Alegeri:
 Rezultatul curent – reflectă:
 Eficiența resurselor activității de bază (rezultatul exploatării);
Rentabilitatea
 Costul resurselor aduse de creditori (cheltuieli financiare); capitalurilor
 Remunerarea investițiilor externe (venituri financiare). investite (RCI)
 Rezultatul exploatării net (după impozit)(practică americană):

 Inclus în modelul de evaluare VEA (valoare economică adăugată) – în ce măsură valoarea
a fost și va fi creată prin alocarea și gestiunea capitalurilor.
 Rezultatul net contabil influențat de deprecierea economică.
 Rezultatul net contabil.

Determinarea superprofitului (Costul capitalurilor investite (CCI))
 Depinde de mărimea capitalurilor și de rentabilitatea pieței.

Capitalurile investite (notat cu CI), alegeri:
Costul
 Active identificabile evaluate la valoarea de piață, capitalurilor
 Activ net contabil, investite (CCI)
 Activ net contabil corectat,
 Variația nevoii de fond de rulment + Active imobilizate + Active necorporale identificabile,
 Active imobilizate + Nevoie de fond de rulment, la valoarea netă (după deducerea amortizărilor și
ajustărilor) sau la valoarea brută,
 Calculul VEA.

Determinarea superprofitului (Rată de rentabilitate (i))
Alegeri: Rata medie a dobânzilor bancare; Rata dobânzii pentru

Rată de creditele pe termen mediu; Rata de rentabilitate a investițiilor fără risc;
rentabilitate Costul mediu ponderat al capitalului (CMPC) (capitaluri proprii și
(i)
credite); Calculul VEA.
Determinarea superprofitului / Valoarea economică adăugată (VEA)
Valoarea economică adăugată (abreviat VEA)/ Economic Added Value (engl., abreviat
EVA)
Formula de calcul a VEA: VEA = POnet - CMPC x CI = CI x (ROIC - CMPC)
Legendă: VEA = valoare economică adăugată; POnet = profit operațional (de

exploatare) net; CMPC = cost mediu ponderat al capitalului; CI = capitaluri investite:
Active imobilizate + Nevoia de fond de rulment; ROIC = rata de rentabilitate a
capitalurilor investite.
Formula de calcul ROIC: ROIC = POnet / CI x 100
Formula generală pentru determinarea superprofitului: Sp = RC – ix RES

Legendă: RC = rezultat curent; Res = resurse aduse în entitate.
c. Altă metodă pentru determinarea goodwill-lui

Evaluarea prin diferență (definit ca și supervaloare): se calculează valoarea afacerii printr-o metodă
globală (de randament), apoi printr-o metodă parțială care nu reflectă goodwill-ul (patrimonială).
GW = Vrandament – Vpatrimonială
Ex. GW = VcapB – ANCC
Legendă: GW = Goodwill; VcapB = valoare obținută prin capitalizarea beneficiului (ex.
rezultat curent); ANCC = activ net contabil corectat.
Odată calculat Goodwill-ul se poate calcula valoarea globală a afacerii astfel:

Vglobală = ANCC (sau ANC) + GW
Pentru modelul VEA: Vglobală= CI + GW

Observație:
Valoarea afacerii este dată de suma capitalurilor investite și o primă stabilită la nivelul
valorii actualizate a profitului economic (superprofitului) viitor!
DAN DACIAN

2021-2022

Structură tematica 6 Evaluarea prin abordarea prin PIAȚĂ
6.1. Caracteristici ale abordării prin piață

6.2. Etape de aplicare a abordării prin piață
6.1. Caracteristici ale abordării prin PIAȚĂ
Prin ce se caracterizează abordarea prin piață?
Conform Standardelor de evaluare (SEV 105), par. 20.1, abordarea prin

piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect
cu active identice sau similare, ale căror informații privind prețul
de vânzare se cunosc.
Acest tip de abordare conduce la obținerea unor valori ale afacerii legate
direct de piața sa specifică!!!
Atenție: Abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață!

6.1. Caracteristici ale abordării prin PIAȚĂ (cont.)
Când este de preferat să se aplice abordarea prin PIAȚĂ de către

evaluator? (situații principale)
Conform Standardelor de evaluare (SEV 105), par. 20.2, abordarea prin

piață ar trebui aplicată și ar trebui să i se aloce o importanță semnificativă
în următoarele situații:
(a) activul subiect a fost vândut recent printr-o tranzacție care
îndeplinește condițiile pentru tipul valorii stabilit,
(b) activul subiect sau alte active foarte asemănătoare sunt vândute pe
o piață specifică în mod activ și/sau
(c) există vânzări frecvente și/sau observabile cu active foarte
asemănătoare.
Observații privind situații suplimentare
Cf. Standardelor de evaluare (SEV 105), par. 20.3, în următoarele circumstanțe

suplimentare evaluatorul trebuie să analizeze dacă nu este posibilă și aplicarea altor abordări
pentru confirmarea privind valoarea obținută prin abordarea prin piață, astfel:
(a) Vânzările activului subiect sau ale unor active foarte asemănătoare nu sunt
suficient de recente, judecând după nivelurile de volatilitate și de activitate de pe
piață.
(b) Activul sau activele similare sunt vândute pe piață, dar nu în mod activ.
(c) Sunt disponibile informații despre vânzările de pe piață, însă activele comparabile
diferă în mod semnificativ față de activul subiect, necesitând probabil ajustări
subiective.
(d) Informațiile cu privire la vânzările recente nu sunt credibile (zvonuri, informații
deficitare, cumpărător sinergic, vânzare care este părtinitoare, vânzare aflată în
dificultate etc.).
(e) Elementul esențial care influențează valoarea activului este mai degrabă prețul
care s-ar obține prin vânzarea sa pe piață, decât costul de reproducere sau
capacitatea sa de a genera venit.
Determinarea valorilor prin metode comparative (abordarea prin piață) este precedată de
realizarea a două tipuri de analiză:
A. Analiza internă:
• Se bazează pe analiza în termeni relativi (care stabilește ponderi ale diferitelor CH, VEN în totalul
VEN/a unui anumit tip de venit, permițând comparații în dinamică între CA din SFA ale afacerii
evaluate comparativ cu afacerile etalon) sau pe analiza bazată pe indicatori financiari (care
compară în dinamică riscul relativ al entității evaluate cu cel a entităților similară).
• acest tip de analiză se poate realiza când se dorește o comparație între entități necotate și cele cotate!
B. Analiza de piață:
• Presupune reconstituirea istoricului vânzării de proprietăți (întreprinderi) similare celei evaluate
(înțelegeri actuale, opțiuni anunțate pentru vânzarea sau cotarea proprietăților / analiza vânzărilor cu
o vechime de până la un an, de regulă utile pentru comparații cu întreprinderi similare, necotate).
• Analiza pieței de capital (istoricul/tendințele tranzacțiilor cu acțiuni ale întreprinderilor cotate –
etalon de comparație, respectiv al tranzacțiilor comerciale cu acțiunile afacerii evaluate).
Legendă:
CA = cifră de afaceri
SFA = situații financiare
anuale
6.2. Etape ale abordării prin piață
• Abordarea prin piață utilizează (similar metodelor patrimoniale sau de randament)
informații cuprinse în SFA ale entității economice.
• Uneori, SFA se corectează în vederea prezentării pe o bază consistentă a datelor
financiare ale entității economice evaluate, precum și ale celor luate ca etalon de
comparație.
• Utilitatea corecțiilor constă în faptul că oferă un plus de acuratețe:
• atât pentru unii indicatorii ai afacerii (care, în urma corecțiilor, reflectă realitatea economică),
• cât și pentru comparațiile dintre entități (corecțiile conduc la baze identice de evaluare a activelor
sau la eliminarea influențelor fiscale din contabilitate).
• Exemple de corecții aplicate: corectarea amortizării contabile (în vederea obținerii celei
economice); eliminarea veniturilor/cheltuielilor conjuncturale care au influențat profitul net; etc.
• Metode uzuale:
• comparații cu tranzacții anterioare ale acțiunilor entității economice evaluate;
• comparații cu tranzacții de acțiuni pe piața de capital ale entităților economice similare cotate
(comparabile cotate);
• comparații cu tranzacții de acțiuni ale entităților economice similare necotate (comparabile
necotate).
6.2. Etape ale abordării prin piață (cont.)
Legendă:
EE = entități
economice
Legendă:
EE = entități
economice
Legendă:
EE = entități
economice
Valoare finală
Valoarea de exploatare
+
Valoarea activelor cu utilitate redusa sau fără utilitate
+
Valoarea activelor în surplus
+
Valoarea activelor deținute ca investiții
+
Disponibilități bănești
=
Valoarea finală (prin metode comparative)
DAN DACIAN

Ev Af Curs

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ev Af Curs

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Universitatea Babeș-Bolyai Cluj-Napoca

Facultatea de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor

Lect.univ.dr. CUZDRIOREAN-VLADU DAN DACIAN

Referințe bibliografice (selecție):

Referințe bibliografice (cadrul de reglementare – selecție):

Alte sesiuni de reexaminare:

Tematica 1. Introducere în evaluare

Tematica 2. Obiectivul evaluării

Tematica 3. Diagnosticul de evaluare

Tematica 4. Evaluarea prin abordarea COST

Tematica 5. Evaluarea prin abordarea VENIT. Evaluare Goodwill.

Tematica 6. Evaluarea prin abordarea PRIN PIAȚĂ

Tematica 7. Raportul de Evaluare

Extras din OG 24/2011, art. 2, alin. 2 (ordonanța care reglementează activitatea de

Cum definim EVALUATORUL ???

o Evaluatorii au obligația de a aplica raționamente imparțiale referitoare la credibilitatea

o Evaluatorii trebuie să posede abilitățile tehnice, cunoștințele și experiența necesare pentru a

1. Ce se înțelege prin EVALUAREA AFACERII?

2. Ce va rezulta din procesul de evaluare?

3. Ce activități desfășoară evaluatorii?

4. Cine sunt utilizatorii valorii estimate într-un proces de evaluare?

5. Ce poate constitui OBIECTUL EVALUĂRII?

6. Cum se clasifică evaluările în funcție de obiectul evaluat?

7. Care sunt scopurile pentru care se realizează evaluările?

8. Ce stă la baza valorilor raportate în raportul de evaluare?

Observații importante privind TIPURILE DE VALORI (cf. SEV 104):

Observații importante privind TIPURILE DE VALORI (cf. SEV 104) (cont.):

8.3. Există mai multe tipuri de valoare definite în SEV 104:

 Consiliul internaţional pentru standarde de evaluare (Engl.

 Grupul european al asociaţiilor de evaluatori (Engl. European Group of

 Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizați din România (Abr.

Sunt 3 tipuri de standarde de evaluare:

Sarcini cu caracter obligatoriu:

2. Accesați: http://site2.anevar.ro/pagini/standarde (site ANEVAR). Descărcați

Facultatea de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor

Lect.univ.dr. CUZDRIOREAN-VLADU DAN DACIAN

Tematica 1. Introducere în evaluare

Tematica 2. Obiectivul evaluării

Tematica 3. Diagnosticul de evaluare

Tematica 4. Evaluarea prin abordarea COST

Tematica 5. Evaluarea prin abordarea VENIT. Evaluare Goodwill.

Tematica 6. Evaluarea prin abordarea PRIN PIAȚĂ

Tematica 7. Raportul de Evaluare

2.1. Concepte specifice

Relaţia cost, preţ, valoare

OBIECT SCOP (scopuri

Participanții pe piața financiară

Active intangibile Persoane fizice (obținere credit,

1. Abordarea prin piață

2. Abordarea prin venit

3. Abordarea prin cost

Abordarea prin piață

• vânzările proprietăţilor similare – piaţă,

Valoare de piață a activului = Prețul comparabilei care se dovedește în final cea

Preţ (Euro/mp) 2.077 1.507 1.703

2. Finisaje medii superfinisat superfinisat medii

3. Nivel înălţime (etaj) 1 Parter 3 1

4. Parcare/Garaj nu parcare Nu parcare

6. Zona B-dul X Vecinătate Vecinătate Vecinătate

Corecţie totală netă 771 195 339

Abordarea prin venit

Valoarea actualizată a activului = Suma fluxurilor de numerar viitoare, actualizate

Venit net anual 30 26 23