Evaluarea imobiliar 1. Raportul de evaluare Raportul de evaluare constituie practic interfaa dintre evaluator i client.

Din punctul de vedere al evaluatorului, raportul de evaluare trebuie s includ principalele elemente ce duc la estimarea valorii, ca argumentaie pentru valoarea recomandat. Din punctul de vedere al beneficiarului, raportul de evaluare trebuie s fie ct mai explicit, pentru ca acesta s poat nelege i accepta valoarea respectiv. Principalele componente ale unui raport de evaluare, concordante cu cerinele ANEVAR, sunt prezentate n cadrul nr. 1i.
Cadrul nr. 1. Principalele componente ale unui raport de evaluare a proprietilor imobiliare Capitolul 1: Premisele evalurii Specificarea misiunii de evaluare 1.1. Identificarea proprietii imobiliare care face subiectul evalurii 1.2. Identificarea drepturilor de proprietate evaluate (drept deplin sau nu) 1.3. Scopul vizat al evalurii i orice limitare legat de acesta, identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia 1.4. Baza sau tipul de valoare cerut 1.5. Data la care este exprimat valoarea i data raportului 1.6. Aria de aplicabilitate a evalurii i a raportului 1.7. Condiii limitative Declaraia de conformitate Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare Forma de exprimare a valorii (n lei, euro etc.) Sursele de informaii utilizate Modaliti de plat (cash sau nu) Clauza de nepublicare Capitolul 2: Prezentarea datelor 2.1. Identificarea proprietii. Descrierea juridic 2.2. Zona, localitatea, vecintatea i localizarea 2.3. Informaii despre amplasament 2.4. Descrierea amenajrilor i construciilor 2.5. Utilitatea sau inutilitatea funcional 2.6. Zonarea 2.7. Date privind impozitarea 2.8. Istoric 2.9. Analiza pieei imobiliare Capitolul 3: Analiza datelor i concluziile 3.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat ca neocupat 3.2. Cea mai bun utilizare a proprietii astfel cum este construit 3.3. Valoarea terenului

3.4. Abordarea prin comparaie direct 3.5. Abordare prin costuri 3.6. Abordare pe baz de venit 3.7. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului 4. Anexe Anexa 1: Schema proprietii imobiliare evaluate Anexa nr. 2: Schema cldirii principale Anexa nr. 3: Fotografii ale proprietii imobiliare Anexa nr. 4: Certificatele de motenitor legate de proprietatea evaluat Anexa nr. 5: Fotografii ale proprietilor imobiliare situate n imediata vecintate a proprietii evaluate Anexa nr. 6: Fotografii ale proprietilor, utilizate drept comparabile

n cele ce urmeaz, vom evidenia cteva aspecte legate de aceste elemente. Ipotezele speciale i condiiile limitative protejeaz evaluatorul n faa unor posibile litigii, de cele mai multe ori cauzate de lipsa de informaii suficiente sau a unui numr extrem de redus de astfel de informaii, de care poate dispune acesta. Este vorba despre anumite riscuri de mediu foarte greu de identificat de evaluator (dar cunoscute de cele mai multe ori de proprietar), a unor aspecte juridice legate de dreptul de proprietate etc. n cadrul nr. 2. sunt prezentate ipoteze i condiii limitative ce pot fi prezente ntr-un raport de evaluareii. Atenionm pe cititorul unui raport de evaluare c prin aceste ipoteze speciale i condiii limitative evaluatorul se descarc de responsabiliti n ceea ce privete aceste aspecte. Aceasta nu nseamn c evaluatorul nu va realiza o evaluare pertinent, ci doar c rezultatul obinut nu este valabil dect n cazul n care ipotezele iniiale luate n calcul sunt corecte. n condiiile n care clientul dorete s fie acoperit mpotriva acestor riscuri, i recomandm s apeleze la serviciile suplimentare ale unui jurist, specialist n probleme de mediu etc. sau s solicite (chiar cu plata unui cost mai ridicat) efectuarea unei expertize juridice, de mediu etc.
Cadrul nr. 2. Exemplu de ipoteze speciale i condiii limitative Acest raport de evaluare respect standardele de evaluare ANEVAR i a fost fcut pe baza urmtoarelor ipoteze i a altor ipoteze ce apar n cuprinsul raportului: 1. Nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaiei juridice sau a consideraiilor privind titlul de proprietate. Se presupune c titlul de proprietate este valabil i proprietatea poate fi vndut. Se presupune c proprietarii acioneaz concertat, n sensul c nu vor aprea restricii din partea unuia dintre proprietari n procesul de vnzare-cumprare. 2. Proprietatea este evaluat ca fiind liber de orice sarcini. 3. Se presupune o stpnire responsabil i o administrare competent a proprietii. 4. Informaiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se d nici o garanie asupra preciziei lor.

5. Toate documentaiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile i materialul grafic din acest
raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul s-i fac o imagine referitoare la proprietate. 6. Se presupune c nu exist aspecte ascunse sau invizibile ale proprietii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mic sau mai mare. Nu se asum nici o responsabilitate pentru asemenea situaii sau pentru obinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. 7. Se presupune c proprietatea este n deplin concordan cu toate reglementrile locale i republicane privind mediul nconjurtor. 8. Se presupune c proprietatea este conform cu toate reglementrile i restriciile urbanistice. 9. Se presupune c autorizaiile, certificatele de funcionare i alte documente solicitate de autoriti legale sau administrative locale sau naionale sau de ctre organizaii sau instituii private, au fost sau pot fi obinute sau rennoite pentru oricare din utilizrile pe care se bazeaz estimrile valorii din cadrul raportului. 10. Se presupune c utilizarea terenului i a construciilor corespunde cu graniele descrise i nu exist alte servitui, cu excepia celor descrise n raport. 11. n afara cazurilor descrise n raport, nu a fost observat de evaluator existena unor materiale periculoase care pot sau nu s fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunotin de existena unor asemenea materiale pe sau n proprietateiii. Totui, evaluatorul nu are calitatea sau calificarea s detecteze aceste substane. Prezena unor substane ca azbest, izolaie ce degaj gaze toxice i alte materiale potenial periculoase, poate afecta valoarea proprietii. Valoarea estimat este bazat pe ipoteza c nu exist asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietii. Nu se asum nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiz tehnic necesar pentru descoperirea lor. Li se solicit clienilor s angajeze un expert n acest domeniu, dac este nevoie. 12. Toate construciile se consider c au fost executate i sunt conforme cu planurile de construcie la care s-a fcut referire. Acest raport de evaluare a fost elaborat n urmtoarele condiii generale limitative: Orice proporie din valoarea total estimat n acest raport, ntre teren i construcie, este aplicabil numai pentru utilizarea luat n considerare. Valorile separate pentru teren i pentru construcii nu pot fi utilizate n alte evaluri i, dac sunt utilizate, valorile nu sunt valabile. Deinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu d dreptul de a-l face public. Potrivit scopului acestei evaluri, evaluatorul nu va fi solicitat s acorde consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan. Coninutul acestui raport, att n totalitate sau n parte (n special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat) nu va fi difuzat prin publicitate, relaii publice, tiri sau prin alte medii de informare fr aprobarea scris i prealabil a evaluatorului.

Obiectul, scopul i utilizarea evalurii. Prin aceste elemente se identific i se personalizeaz (adresa) precis proprietatea imobiliar evaluat, scopul evalurii i utilizarea valorii rezultate din evaluare (identificarea valorii de pia pentru ncheierea unei tranzacii, a valorii de asigurare, a valorii de impozitare etc.). Definiia valorii i data evalurii reprezint un alt element ce trebuie urmrit cu atenie de client. Valoarea unei proprieti poate fi diferit la momente diferite datorit unor factori diveri, ce pot trece de la un simplu raid al hoilor sau hooligans din cartier la un cutremur sau o inundaie cu efecte catastrofice. De asemenea, nu este indiferent

dac valoarea la care se face referire n raport este o valoare de pia sau o valoare de investiie. Astfel, conform definiiei date n Standardele de evaluare, valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngereiv. Pe de alt parte, valoarea de investiie reprezint valoarea dat de un anumit investitor, n anumite condiii specifice de evaluare. Clauza de nepublicare poate prevedea faptul c raportul de evaluare, att n totalitate ct i n parte (n special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat) nu va fi difuzat prin publicitate, relaii publice, tiri sau prin alte medii de informare fr aprobarea scris i prealabil a evaluatorului.

2. Aspecte de baz privind evaluarea proprietilor imobiliare n cele ce urmeaz, vom prezenta cteva aspecte de baz utilizate efectiv n activitatea de evaluare, mai concret la anumite elemente introductive legate de acest domeniuv. Produsul muncii evaluatorului l constituie raportul de evaluare, documentul prin care se prezint punctul de vedere al autorului cu privire la valoarea estimat i argumentele sale pentru a ajunge la aceast concluzie. Evaluarea proprietilor imobiliare i poate propune estimarea unei valori (de pia, de investiie etc.) asociat acesteia. Valoarea reprezint un concept subiectiv, motiv pentru care evaluatorul nu va putea s determine o valoare precis i indiscutabil asociat unei proprieti imobiliare, ci numai s o estimeze. Din aceast cauz, pentru asigurarea unui relativ grad de obiectivitate, organizaiile profesionale ale evaluatorilor elaboreaz standarde, care constituie cea mai bun practic recomandat pentru soluionarea anumitor probleme survenite n activitatea de evaluare (vezi de exemplu standardele IVSC pe plan internaional sau cele elaborate de ANEVAR i aplicabile n Romnia). Practicianul este preocupat de identificarea unei valori ct mai apropiate de realitate, pentru a cunoate care poate fi preul maxim (n cazul n care este cumprtor)

sau, respectiv, minim (pentru cazul cnd se afl n ipostaz de vnztor) pe care trebuie s l accepte, n ipoteza unui comportament economic raional al agenilorvi. Dificultile ntmpinate de evaluatorul proprietilor imobiliare sunt uneori mai semnificative dect n evaluarea de ntreprinderi sau de bunuri mobile ntruct proprietile imobiliare pot constitui concomitent att entiti generatoare de cash flow-uri (proprieti utilizate n circuitul economic), ct i de creteri de utilitate personal a indivizilor (locuine). Altfel spus, o construcie sau un teren constituie concomitent investiii i obiecte de consum. Uneori, funciile unei proprieti imobiliare se pot modifica n timp: un imobil utilizat iniial ca locuin poate fi nchiriat de proprietarul su, devenind din consumator de resurse financiare un generator de ctiguri. Are vreo ans un evaluator de a ghici ce vrea cu adevrat un investitor? Poate. Oricum, ns, acesta nu este obiectivul evaluatorului. n principiu, acesta i propune identificarea valorii de pia a unei proprieti imobiliare. Valoarea de pia este definit n practica evaluriivii drept: suma estimat pentru care o proprietate ar trebui schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte acioneaz n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri. Estimarea valorii de pia constituie un demers subiectiv, teoria i practica evalurii afirmnd posibilitatea abordrii acestui proces n trei maniereviii:

abordarea patrimonial; abordarea bazat pe venituri sau cash flow-uri; abordarea bazat pe comparaie. La rndul lor, aceste trei abordri pot include mai multe metode de evaluare,

fiecare cu avantajele i limitele lor. Vom ncerca deocamdat evidenierea principalelor aspecte ce trebuie urmrite de fiecare dintre acestea. Evaluarea pe baz de comparaie Metoda comparaiei directe reprezint procesul n care estimarea valorii de pia se face prin analiza pieei pentru a gsi proprieti similare i compararea acestor proprieti cu proprietatea de evaluat.

La baza evalurii st principiul substituiei, de unde rezult c valoarea unei proprieti imobiliare tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similar, ntr-un interval de timp rezonabil. Metoda se aplic pentru toate tipurile de proprieti imobiliare. Aplicarea ei este ngreunat n cazul n care nu exist suficiente comparabile pe pia. Procedura de evaluare: 1. Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii cu proprieti imobiliare similare cu cea de evaluat 2. Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i tranzaciile au fost obiective 3. Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pentru fiecare studiu 4. Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau dac nu se poate ajusta eliminarea din categoria comparabilelor 5. Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea valorii proprietii de evaluat

Elemente de comparaie: Drepturile de proprietate transmise Condiiile de finanare Condiiile de vnzare Condiiile pieei Localizarea Caracteristici fizice Caracteristici economice

Utilizarea Componente non imobiliare ale valorii

Evaluarea pe baz de venituri/cash flow-uri

n abordarea bazat pe venituri sau pe cash flow-uri, se consider c valoarea proprietii este dat de nsumarea veniturilor (sau cash flow-urilor) capitalizate/actualizate, inclusiv, n cazul actualizrii, a valorii de re-vnzare. n cazul acestei abordri, ceea ce se consider c aduce valoare unei proprieti imobiliare este nivelul acestor venituri sau cash flow-uri viitoare. Principalele metode caracteristice acestei abordri sunt metoda cash flow-urilor actualizate i cea a capitalizrii veniturilor.

Valoarea stabilit pe baz de actualizare:

Cu privire la perioadele de previziune ale cash flow-urilor se poate vorbi despre o durat de previziune explicit (n care se poate identifica un cash flow pentru fiecare din perioadele luate n considerare) i o valoare implicit n care se asimileaz cu valoarea

rezidual a proprietii imobiliare suma actualizat a cash flow-urilor estimate pentru perioada n cauz, dar nu individualizatix. De obicei, se utilizeaz drept perioad explicit o perioad de 7-10 ani. Pentru un calcul complet, este recomandat previziunea pe ntreaga durat de via a cldirii, iar pentru terenuri o perioad infinit. Cu privire la rata de actualizare se au n vedere mai multe procedee: 1) utilizarea ratei fr risc, la care se adaug o serie de prime pe categorii de riscuri; 2) costul mediu ponderat al capitalului (CMPC) necesar pentru finanarea achiziiei proprietii imobiliare:
CMPC = k CPR CPR DAT + k DAT CPR + DAT CPR + DAT

unde: kCPR, kDAT = costul capitalurilor proprii investite, respectiv cel al datoriilor; CPR = mrimea capitalului propriu utilizat pentru finanarea proprietii imobiliare; DAT = mrimea datoriilor contractate pentru achiziia proprietii imobiliare; n aplicarea procedeelor prezentate nu trebuie pierdut din vedere compatibilitatea dintre indicatori: n cazul utilizrii preurilor curente, rata de actualizare va cuprinde i rata inflaiei, iar n cazul preurilor constante, nux.

Valoarea stabilit pe baz de capitalizare VP = venit / rata de capitalizare n vederea stabilirii valorii pe baz de capitalizare se poate lua n calcul stabilirea valorii pe baza ratei de capitalizare brut, caz n care se ia n calcul venitul brut i rata de capitalizare brut sau se poate lua n calcul stabilirea valorii pe baza ratei de capitalizare net, caz n care se ia n calcul rata de capitalizare net i venitul net. Alegrea uneia sau a alteia dintre metode se va face n funcie de datele disponibile i acurateea lor. Se recomanda, n cele mai multe cazuri, apelarea la rata de capitalezare brut.

Ratele de capitalizare se determin de pe piaa relevanta a proprietii imobiliare de evaluat pe baza datele cunoscute despre alte proprieti imobiliare.

Multiplicatorul chiriei O metod derivat din cea a capitalizrii este multiplicatorul chiiriei, care se poate folosi att sub forma multiplicatorului chiriei brute, ct i sub forma multiplicatorului chiriei nete. VP = MCB x Chiria bruta unde: MCB = pret proprietate comparabil / chirie bruta sau VP = MCN x Chiria net unde: MCN = pret proprietate comparabil / chirie net

Evaluarea patrimonial n aplicarea metodelor patrimoniale, fundamental este identificarea costurilor aferente construciei respective. n procesul de culegere de date, este recomandat procurarea listei de mijloace fixe cldiri a ntreprinderii evaluate, precum i reprezentarea grafic a construciilor (planul cadastral). Aceast etap trebuie urmat obligatoriu de o verificare a situaiei reale, faptice, de pe teren. Uneori, aceast situaie poate fi fundamental diferit de aceea nregistrat n documentele contabile, ceea ce trebuie avut n vedere de evaluator pentru evitarea unor situaii neplcute, ce pot duce pn la plata unor despgubiri pentru efectuarea unui raport de evaluare incorect. O alt verificare necesar este cea a coincidenei dintre suprafaa construit conform datelor din contabilitate i cea de pe teren. Pentru realizarea unui

raport de evaluare complet, este recomandat realizarea de fotografii ale construciei, att din interior, ct i din exterior, care se ataeaz la raportul de evaluare. Echipa de evaluatori trebuie s se preocupe de culegerea unui volum ct mai mare de informaii tehnice privind cldirea. Acestea privesc patru elemente fundamentale: structura de rezisten, finisajele (perei, pardoseli, tmplrie, ferestre), nvelitoarea (partea care acoper cldirea) i instalaiile funcionale (electrice, sanitare, de nclzire, de ventilare). Aceste informaii ne vor ajuta n estimarea unei valori de pia ct mai pertinente. Structura de rezisten constituie acea parte a cldirii care asigur stabilitatea acesteia la aciunea a dou tipuri de sarcini statice (greutile proprii ale cldirii) i dinamice (sarcinile rezultate datorate vntului sau seismelor). n analiza calitii acesteia trebuie urmrite cel puin elementele legate de infrastructur (fundaie), zidrie i structuri xi. n ceea ce privete finisajele, se va urmri modul n care acestea asigur concret confortul ntr-o cldire. Concret, se vor urmri aspectele legate de calitatea urmtoarelor elemente: perei, pardoseli, tmplrie, ferestre. nvelitoarea poate fi de dou tipuri: acoperi sau cu arpant. nvelitorile pot fi de tip greu (igle . a.) sau de tip uor (tabl de zinc, azbociment etc.). n fine, n ceea ce privete instalaiile funcionale, se va urmri:

pentru instalaiile electrice, dac acestea sunt ngropate (conductorii sunt n tuburi) pentru instalaiile sanitare, dac sunt pe tabl zincat, pe eav PVC etc., dac acestea etc. Ca metode de evaluare patrimonial a cldirilor sunt recomandate dou metode

sau sunt aparente, dac sunt cu becuri de incandescen sau cu fluorescen etc.

intr n costul instalaiei (chiuvet, cad etc.) etc.

metoda costurilor i metoda indicialxii. Metoda costurilor se bazeaz pe identificarea de ctre evaluator a valorii unei cldiri identice cu aceea evaluat, prin costurile pe care le-ar genera construirea uneia identice. La aceste valori, se aplic, n principiu, un coeficient de uzur. Valorile de nou (prin costuri) constituie valori de nlocuire, pentru stabilirea acestora existnd mai multe procedee:

procedeul costurilor depreciate; procedeul costurilor de reconstrucie; procedeul costurilor de nlocuire; procedeul costurilor segregate; procedeul costurilor folosind preul barem. n cazul aplicrii procedeului costurilor depreciate, inginerul constructor poate

decide care este costul de construcie al fiecrei pri componente a cldirii. El segmenteaz cldirea n cele patru elemente fundamentale ale sale structura de rezisten, finisajele, nvelitoarea i instalaiile funcionale -, i determin valoarea de nou a fiecreia. ntr-o a doua etap, se determin gradul de uzur al fiecrei componentexiii. Valoarea de pia a imobilului se obine prin nsumarea costurilor celor patru componente, dup ce acestea au fost corectate conform cu impactul uzurii corespunztoare fiecreia. n cazul aplicrii procedeului costurilor de reconstrucie, evaluatorul estimeaz o valoare a cldirii identificat ca un ntreg, din punctul de vedere al costurilor pentru construcia cldirii n ansamblu. Procedeul se poate aplica n cazul cldirilor construite de curndxiv. Pentru cldirile n care elementele componente nu se mai folosesc de foarte muli ani, se poate face apel la procedeul costurilor de nlocuirexv. n acest caz, se determin valoarea actual a unei cldiri care ar oferi faciliti identice cu cldirea evaluat. n general, n aplicarea acestui procedeu se face apel la conceptul de valoare de utilizare actual. Astfel, n cazul n care o anumit cldire construit pentru birouri este utilizat ca depozit, ea va putea fi considerat de o valoare egal cu costul de reconstrucie a unui depozit. Un procedeu folosit foarte rar l constituie cel al costurilor segregate. Acesta se bazeaz pe nsumarea tuturor elementelor de cost pentru construcia respectiv. Se poate aplica (dar cu un efort mare de munc) n cazul n care costul fiecrui element poate fi evideniatxvi. Cel mai utilizat procedeu este cel costurilor folosind preurile barem. Definim prin termenul de pre barem nivelul costului pe m2 pentru o construcie asemntoare. Aceste preuri sunt stabilite n anumite cataloage, preurile respective fiind indexate periodic n funcie de evoluia inflaiei:

VN = S C unde: VN = Valoarea de nou a cldirii conform procedeului costurilor folosind preurile barem; S = Suprafaa construit; C = Costul zilei pentru construcii pe m2 pentru construciile asemntoare (preul barem). Dup determinarea valorii de nou, la aceasta se va aplica un coeficient exprimnd gradul de uzur fizic real exprimat (deprecierea efectiv)xvii. Deprecierea efectiv constituie o aproximare a uzurii fizice i morale, conform opiniei evaluatorului. Valoarea rmas actualizat va fi dat de valoarea de nlocuire corectat cu uzura efectiv: VRA = VN (1 k) unde: VRA = valoarea rmas actualizat; VN = Valoarea de nou a cldirii, indiferent de procedeul de calcul; k = coeficientul de uzur real a cldirii. Metoda indicial constituie o metod de evaluare extrem de comod, dar care nu este recomandat n evaluare ntruct nu ine cont de realitatea faptic legat de cldirea respectiv. Practic, aceast metod const n aplicarea unui coeficient de actualizare a sumelor calculat n funcie de rata inflaiei. Metoda poate fi acceptat numai n cazul n care evaluatorul nu poate deine informaii suficiente n legtur cu proprietatea evaluat, dar n acest caz, nsi principiile de baz ale evalurii (vezi obligativitatea inspeciei bunului evaluat) sunt nclcate.

Unele aspecte privind evaluarea terenurilor n procesul de evaluare a terenurilor, conform SEV 4.06, trebuie parcurse mai multe etape:

definirea problemei; analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor necesare n procesul de

evaluare;

identificarea celei mai bune utilizri a proprietii evaluate; estimarea valorii terenului; reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale; raportarea valorii definite. Definirea problemei const n identificarea proprietii imobiliare, identificarea

atributelor dreptului de proprietate, utilizarea evalurii, definirea valorii (de pia sau diferite valori speciale), data evalurii, alte condiii limitative. Analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor necesare n procesul de evaluare are n vedere informaiile economice generale, specifice proprietii, precum i cele privind cererea i oferta de terenuri comparabile. Identificarea celei mai bune utilizri a proprietii evaluate se constituie ca o etap fundamental n procesul de evaluare. Se va avea n vedere dac terenul este liber sau construit, cu specificarea n termeni de utilizare, timp i participani pe pia. n legtur cu estimarea valorii terenului, preferabil prin cele trei abordri fundamentale, reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale i raportarea valorii definite, vom prezenta cteva aspecte fundamentale n cele ce urmeaz. Pentru evaluarea terenurilor sunt utilizate mai multe metode, aplicabilitatea acestora diferind n funcie de valoarea estimat i de disponibilitatea informaiilor. Standardele de evaluare definesc, utilizeaz i recomand pentru terenuri ase metode de estimare a valorii acestora, reprezentnd n acelai timp i cea mai bun practicxviii, respectiv metodele: comparaiei directe (a vnzrilor), a proporiei alocrii, a extraciei, a parcelrii, rezidual i a capitalizrii rentei de baz. I. metoda comparaiei directe (a vnzrilor). Aceast metod este aplicabil n cazul evalurii terenurilor libere sau care se consider libere pentru scopul evalurii. Preurile i alte informaii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate i ajustate n funcie de asemnri i diferenieri. Comparaia se face pe baza anumitor uniti comparabile, n general fiind avute n vedere o serie de elementexix: 1. dreptul de proprietate transmis (se verific dac este complet, integral sau nu); 2. condiiile de finanare (se refer la modul de tranzacionare n cash, pe loc, sau cu surse atrase);

3. condiiile de vnzare (se refer la condiiile speciale ce apar n anumite tranzacii, n care prile nu acioneaz independent); 4. condiiile pieei (factorii care influeneaz valoarea, ce sunt dai de oferta tranzaciei); 5. restriciile legale (cea mai bun utilizare a unui teren implic, nainte de toate, permisiunea din partea legii de a fi utilizat ntr-un anumit scop); 6. localizarea; 7. caracteristicile fizice i geo-tehnice; 8. caracteristicile economice (pentru terenurile ce produc venituri); 9. utilitile disponibile (amenajrile); 10. utilizarea actual. n funcie de aceste elemente de comparaie, n funcie de suprafaa terenului respectiv, se poate determina valoarea acestuia. II. metoda proporiei alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului, afirmnd c exist un raport tipic ntre valoarea proprietii i valoarea terenului, pentru anumite proprieti i anumite localizri. Metoda este o metod grosier, aplicabil pentru anumite proprieti. Statistic, acest raport este cuprins ntre 1/4 i 1/3 din valoarea proprietiixx. III. metoda extraciei se bazeaz pe scderea din valoarea total a proprietii imobiliare de tip (teren + construcie) a valorii construciei. n acest caz, se presupune cunoscut valoarea construciei. IV. metoda parcelrii se fundamenteaz pe Studiul de parcelare, ntocmit de profesioniti competeni n domeniu, ce trebuie s cuprind: dimensiunile parcelei, orientrile fiecrei parcele, existena i calitatea utilitilor, modalitile de acces pe fiecare dintre parcel n parte. n acest sens, se realizeaz o analiz comparativ cu loturile deja construite. n practic, se vor face corecii n funcie de valoarea de vnzare probabil, durata de construire, rata de absorbie a parcelelor de ctre pia etc.xxi. V. metoda rezidual. n cazul acestei metode, pentru nceput se determin valoarea construciilor, actual sau ipotetic, care reprezint cea mai bun utilizare, pe baza diferenei dintre venitul net din exploatare (obinut la nivelul chiriei de pe pia) i cheltuielile de operare. n continuare, se identific partea din venituri ce poate fi considerat ca aferent cldirii, partea rmas fiind atribuit terenului. Acest venit se

capitalizeaz la rata de capitalizare de pe pia, valoarea rezultat fiind considerat valoarea terenuluixxii. VI. metoda capitalizrii rentei de baz. Renta de baz este definit ca fiind suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenuluixxiii. Metoda se aplic n cazul n care exist informaii privind piaa nchirierilor, referitoare la chirie i rat.

n conformitate cu Standardul de Evaluare IVS 3, Raportarea evalurii, International Valuation Standards Committee, Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a asea, 2003 i Appraisal Institute, Evaluarea proprietii imobiliare, ANEVAR, Bucureti, 2001. ii Dup Appraisal Institute, Evaluarea proprietii imobiliare, ANEVAR, Bucureti, 2001, pag. 565-567. iii De exemplu, un rezervor plin cu o substan toxic poate fi situat pe un teren, sau ngropat n aceasta. Un alt exemplu: o cldire poate avea izolaii din azbest (pe pereii acesteia) sau cu azbest ncapsulat (n proprietate). iv International Valuation Standards Committee, Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a asea, 2003, Standardul IVS 1, Valoarea de pia baz de evaluare, definiia 3.1 v Pentru persoanele interesate de problematica evalurii proprietilor imobiliare, recomandm traducerea manualului evaluatorilor profesioniti canadieni, realizat de ANEVAR: Appraisal Institute, Evaluarea proprietii imobiliare, ANEVAR, 2001. vi Dumitrescu, Dalina; Dragot, Victor; Ciobanu, Anamaria, Evaluarea ntreprinderilor, Ed. a II-a, Ed. Economic, Bucureti, 2002. vii Vezi SEV 4.03 ANEVAR, concordant cu definiia IVS 1. viii Stan, Sorin, Coerene i corelaii n evaluarea ntreprinderii, IROVAL, 2001, Bucureti, pag. 10 i urm. ix Dumitrescu, Dalina; Dragot, Victor; Ciobanu, Anamaria, Evaluarea ntreprinderilor, Ed. a II-a, Ed. Economic, Bucureti, 2002. x Dumitrescu, Dalina; Dragot, Victor; Ciobanu, Anamaria, Evaluarea ntreprinderilor, Ed. a II-a, Ed. Economic, Bucureti, 2002. xi Cornel chiopu Evaluarea construciilor i cldirilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xii Cornel chiopu Evaluarea construciilor i cldirilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xiii Cornel chiopu Evaluarea construciilor i cldirilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xiv Cornel chiopu Evaluarea construciilor i cldirilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xv Cornel chiopu Evaluarea construciilor i cldirilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xvi Cornel chiopu Evaluarea construciilor i cldirilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xvii Cornel chiopu Evaluarea construciilor i cldirilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xviii Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor. Metoda comparaiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xix Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor. Metoda comparaiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xx Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor. Metoda comparaiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xxi Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor. Metoda comparaiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xxii Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor. Metoda comparaiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001. xxiii Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor. Metoda comparaiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian tefnescu Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001.