RAPORT DE EVALUARE

Apartament

Beneficiar: Colesnic Inesa

Adresa imobil: mun. Chişinău, str. V. Dokuceaev, nr.4, ap.74
Scopul evaluarii: Valoare de piață pentru vânzare
Data evaluarii: 03.04.2019

Chișinău,2019
CUPRINS:
INTRODUCERE.....................................................................................................................................2
I Premisele și Sinteza Evaluării ……………………………………………………………………...……..3

II Aegerea Metodelor de Evaluare a Imobilului……………………………………………..………5

III Analiza Pieții Imobiliare…………...................................................................................................6

IV Descrierea Generală și Tehnică a Obiectului supus Evaluării……………………………..…....7

V Metoda Analizei Comparative a Vânzărilor…………………………………..………...…………8

VI Metoda Costului……………………………………………………………………...……………10

VI Concluzii și Recomandări…………………………………………………………………….…..11

VIII Reconcilierea Rezultatelor…………………………………………………………………...…12

Bibliografie…………………………………………………………………………………….…..….13
ANEXE………………………………………………………………………………………….…….14
 Introducere
Raport de evaluare – este un act intocmit de evaluator, pe hirtie sau pe suport electronic, la finele
procesului de determinare a valorii obiectului evaluarii.
Raportul va conţine opinia clară si neechivoca a evaluatorului privind valoarea obiectului evaluării. În
raportul de evaluare se indica:data întocmirii raportului;scopul evaluarii; numele, prenumele (denumirea)
beneficiarului şi datele de identificare ale lui; denumirea întreprinderii de evaluare si datele de identificare
ale ei; descrierea obiectului evaluării si datele privind proprietarul acestuia (în cazul in care obiectul
evaluarii apartine persoanei juridice, se indica datele de identificare ale acesteia);data la care a fost
estimata valoarea; tipul si definitia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;lista standardelor,
metodelor, datelor initiale (cu indicarea sursei de obtinere a lor), utilizate pentru evaluare, precum si
ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaza evaluarea; etapele evaluarii si temeiul determinarii valorii
recomandate a obiectului evaluarii, factorii restrictivi si domeniul aplicarii valorii estimate;
Metodologia Evaluării cuprinde metodele aplicate in cazul evaluarii bunului imobil cum ar fi:
Metoda analizai comparative a vînzărilor și metoda cheltuielilor.
Actele normative şi legislative care au fost utilizate sunt ,, Regulamentul Provizoriu, Legea cu privire la
activitatea de evaluare, Codul civil etc.
Pe lîngă informaţia obligatorie prevăzută de legislaţie, raportul de evaluare poate conţine: fotografii ale
bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau oricărei alte
expertize efectuate în scopul evaluării, materiale analitice privind evoluţia pieţei imobiliare şi
altă informaţie.
 I. PREMISELE ȘI SINTEZA EVALUĂRII
Scopul evaluarii - estimarea valoarii de piață a apartamentului în copul vânzării.
Raportul este intocmit in conformitate cu legislația în vigoare si este valabil numai tinand cont de
definitiile,ipotezele si conditiile limitative prezentate in cuprinsul sau.
Data evaluarii - Data evaluarii este 10.04.2019.
Inspectia - Inspectia bunului, investigatiile si analizele necesare au fost efectuate in data de 25.03.2019, de
catre Spravnic Ana
Ipoteze si conditii limitative - Acest raport este destinat numai pentru scopul enunțat,doar pentru
beneficiarul și destinatarul acestuia.Posesia raportului sau a mai multor copii a acestuia nu confer nimănui
dreptul de publicare,cu excepția unor situații prevăzute de lege.
Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator.În elaborarea prezentului raport nu s-a primit
asistența semnificativă din partea nici unei alte persoane.
Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborareaprezentului raport de evaluare sunt
urmatoarele:
Ipoteze:
 Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor
privind titlul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este considerat real si tranzactionabil;
 Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
limita faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
 Evaluatorul nu a efectuat masuratori ale proprietatii, ci a estimat valoarea acesteia bazandu-se pesuprafata
inscrisa in actele puse la dispozitie si anexate in copie;
 Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie,
existandposibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta,
 Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare,in
afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentulraport;
 Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor
deevaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca
laestimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;
Conditii limitative:
 Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;
 Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nutrebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
 Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in care s-a realizat
evaluarea(starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica
semnificativ.
 Noţiuni, termeni,concepţii
În raportul de evaluare vor fi utilizate următoarele noţiuni:
Evaluarea bunurilor imobiliare-proces de determinare a valorii obiectului evaluîrii la o dată concret, ţinîndu-se
cond de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii.

Evaluator- este o persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al
evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa
necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;

Valoarea de piaţă-suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării între un
cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă , în care
fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns.

Impozit – o contribuţie bănească obligatorie şi cu titlu nerambursabil, datorată, conform legii,

statului de către persoanele fizice şi juridice pentru veniturile care le obţin sau pentru averea pe care o
posedă. Plata impozitului se efectuează în cuantumul şi termenul precis stabilit prin lege.
Valoarea de reconstituire- suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a
construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor
identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui.

Valoare de înlocuire- suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice
obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau
construcţiei evaluate.

Cost- ansamblul cheltuielilor ce pot fi asociate productiei si comercializarii unui bun sau serviciu;
Beneficiul investitorului- recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiţii.
Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în baza
analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Reversia- preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de calcul. Reversia se
calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul (VON n+1)

Venit- profitul (beneficiul) agenţilor economici şi veniturile persoanelor fizice;

Chirie- folosinta temporara, totala sau partiala, a unui lucru in schimbul unei sume de bani;
Întreprindere de evaluare- persoană juridică sau fizică, înregistrată în Republica Moldova, în
modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de
organizare;
Raport de evaluare- act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele procesului de determinare a
valorii obiectului evaluării;

Certificat de calificare- document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirmă că titularul
lui posedă cunoştinţele necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;
Evaluare individuală- proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, la o dată concretă, ţinîndu-se
cont de toţi factorii care influenţează asupra valorii
Depreciere- reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului
potenţial şi se manifetă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori.

Contribuabil- cel care datorează şi trebuie să plătească impozite, taxe, contribuţii sau alte sume la una
sau mai multe componente ale sistemului bugetar.

TVA-  un impozit indirect, care se aplică asupra cifrei de afaceri. În Republica Moldova reprezintă un
impozit general de stat.
Teren- întindere de pământ delimitată (considerată după relieful sau după situarea sa în spaţiu);
Bun imobil- bun a cărui strămutare fără prejudicii este imposibilă;
Obiect al evaluării-bunul imobil supus evaluării de către un evaluator certificat.
 Identificarea Proprietății
Localizare: Imobilul este amplasat in mun.Chișinău str. V. Dokuceaev, nr.4, ap.74
Accesul: Acces liber
Descriere cladiri: Pe teren se afla un bloc locativ cu regim de inaltime S+P+8E
Suprafete: Suprafata totală a terenului în hotarele generale 0,9761 ha,iar suprafața apartamentului supus
evaluării 50,2 mp
Utilități: Toate dotările.

Figura 1.1 Amplasarea Obiectului

Factorii de influenţă
Tabelul 1. 1Factorii ce micşorează sau măresc valoarea de piaţă a apartamentului.
Nr. Măresc valoarea Nr. Micşorează valoarea
1 Suprafaţa totală 1 Tipul planificării( tipică)
2 Suprafaţa bucătăriei - 9,8 m.p. 2 Tipul pardoselelor( parchet)
3 Suprafaţa locuită 28.8m.p. 3 Suprafaţa totală50,2m.p.
4 Tipul materialului de 4
construcţie-blocuri din calcar
5 Tipul încălzirii- autonomă 5
6 Amplasarea ( sec.Centru) 6
7 Nivelul apartamentului-3 7
8 Numărul de nivele-9 8
9 Existenţa conductei cu gunoi 9
( prezentă)
10 Existenţa ascensorului 10
11 Utilaj adăugător (cazan etc.) 11
12 Existenţa lodjei( este) 12
13 Înălţimea încăperii 2,5 m 13
14 Amplasarea geamurilor 14
( iluminare naturală)
15 Tipul reparaţiei ( capitală)
 II. Alegerea Metodelor de Evaluare
Justificarea aplicării metodelor de evaluare
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utilize următoarele metode:
Metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor.
În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în
raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării diferitor tipuri de bunuri
imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:
a) Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie lovativă – metoda analizei comparative a
vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sunt date
în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor.
b) Pentru evaluarea terenurilor, inclusive terenurile cu destinaţie agricolă- metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor.
c) Pentru evaluarea bunurilor immobile cu destinaţie comercială- metoda analizei comparative a
vînzărilo, metoda veniturilo şi metoda cheltuielilor.
d) Pentru evaluarea bunurilor immobile cu destinaţie industrială –
 În cazul unei pieţi dezvoltate- metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi
metoda cheltuielilor.
 În cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia- metoda cheltuielilor.
e) Pentru evaluarea bunurilor immobile unice şi specializate- metoda cheltuielilor.
Metoda analizei comparative a vînzărilor este metoda care se va aplica de preferinţă pentru estimarea
ratei de capitalizare. O condiţie necesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei
respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în
baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Înainte de a estima rata de capitalizare este necesar să fie
efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între bunul evaluat şi bunurile similare. Procedura de
aplicare a metodei analizei comparative a vînzărilor este similară celei prezentate în capitolul IV al prezentului
Regulament.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza
analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării
preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Metoda  respectivă se
utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului
evaluării.
Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective:
a)  drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
b)  condiţiile de finanţare;
c)  condiţiile tranzacţiei;
 d)  condiţiile pieţei;
e)  amplasarea;
f)  caracteristicile fizice;
g)  caracteristicile economice;
h)  modul de folosinţă;
i)  componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.
La evaluarea bunului imobil data in cazul nostrum apartament e mai eficientă utilizarea metodei analizei
comparative a vînzărilor deoarece in or. Chişinău există o piaţă dezvoltată a apartamentelor si tranzacţiei de
vînzare-cumparare a bunurilor imobiliare.
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor
necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.
Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:
a) Evaluarea bunurilor imobile noi sau reconstruite recent
b) Evaluarea construcţiilor nefinisate
c) Analiza tehnico-economică a bunurilor imobile
d) Reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor
e) Argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi
f) Determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluarii
g) Evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială
h) Evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Cea Mai Bună Utilizare
Definitia celei mai bune utilizari este urmatoarea: “Utilizarea posibile rationala si utilizarea legala a unui
teren liber sau a unei propietati construite care este fizic posibila, fundamentata adecvat,realizabil
financiar din care rezulta o valoare maxima a proprietatii.”
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii:
–permisibila legal;
– probabila si posibila fizic;
– fezabila financiar;
– maximum productive.
In mod rational cea mai buna utilizare pentru o proprietate este atat in functie de utilizarileproprietatilor
invecinate cat si in functtie de situatia pietei imobiliare locale.
 Reconcilierea și estimarea rezultatelor finale
În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul va determina mărimea valorii finale a
obiectului evaluării.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
a)  revizuirea  poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea diferenţelor între
valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai credibile valori;
b)  estimarea valorii finale.
Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea:
a)  corectitudinii  selectării  tipului  valorii  estimate;
b)  corectitudinii metodelor aplicate;
c)  profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;
d)  veridicităţii datelor utilizate în analiză;
e)  corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;
f)  corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
g)  consistenţa datelor utilizate în evaluare (rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata
de ajustare a preţurilor vînzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei  anticipate trebuie să posede
un grad înalt de coerenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei efective a construcţiei).
Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de:
a)  tipul valorii  estimate;
b)  informaţia disponibilă la data evaluării şi relevantă scopului evaluării;
c)  metodele de evaluare aplicate.
III Analiza Pieții Imobiliare
Potrivit analizei, în 2017, piața imobiliară locală s-a ciocnit de o serie de factori care au influențat
negativ creșterea anuală a vânzărilor. Investițiile în sectorul imobiliar au scăzut, au avut loc fluctuații
valutare spontane, veniturile populației au fost în declin.
Ulterior, în primul semestru al anului 2018, observăm o stabilizare a prețurilor la apartamente în
Chișinău, atât în blocurile noi, cât și în cele vechi. Conform Biroului Național de Statistică, factorul
principal al echilibrării pieței este totuși creșterea transferurilor de bani din străinătate.
Experții precizează că, în ciuda scăderii simțitoare a prețurilor apartamentelor pe parcursul anului
anterior, în 2018 piața imobiliară din țară rămâne una dintre puținele în care merită să se investească.
Bunurile imobiliare continuă să fie atractive pentru investitorii care caută să-și facă capitalul „să lucreze”,
dar și pentru așa-zisa migrație internă - tot mai mulți oameni din regiunile țării se mută la Chișinău.
Chiar dacă apartamentele în blocurile vechi sunt tot mai puțin atrăgătoare ca aspect și calitate a
rețelelor inginerești, încă își mențin prețurile datorită amplasărilor strategice pe care le au. Acestea au
acces liber la transport public, căi de acces, sunt în apropiere de centre cu menire socială (grădinițe,
școli, spitale etc.)
Se atestă o scădere a cererii față de apartamentele în blocuri construite între anii 1950-1980 (seriile
Hrușciovka, Brejnevka, Stalinka), care au un grad înalt de uzură, dar și sunt depășite din punct de vedere
moral.
Potrivit analizei prețul mediu pentru un m.p. este de 545 euro, acesta s-a păstrat relativ invariabil pe
parcursul a șapte luni.
În sectorul Centru prețul pentru un m.p. este în medie 753 de euro. La Telecentru, un m.p. costă în jur
de 580 de euro, cu 50 de euro mai puțin decât în aceeași lună a anului 2017. În sectorul Ciocana, prețul
unui metru pătrat a scăzut cu șapte euro, ajungâng la 545 de euro, iar în sectoarele Râșcani și Buiucani a
scăzut cu șase euro, ajungând la 532 de euro.
Evident, scăderea prețului la apartamentele din blocurile vechi este influențată de apariția
construcțiilor noi.
Prețurile apartamentelor noi
În cazul blocurilor noi, companiile de construcții s-au adaptat la piață și oferă mai multe oportunități
la procurarea unui apartament. Acestea se manifestă prin posibilitatea de achitare a locuinței în rate, care
este mai avantajoasă decât contractarea creditelor bancare.
Tarifele pe metru pătrat variază între 450 şi 750 de euro, pentru apartamentele în varianta albă,
prețurile fiind în creștere cu aproximativ 10 la sută.Apartamentele la cheie (cu reparație) de asemenea s-
au scumpit, preţul pentru un metru pătrat fiind de până la 950 de euro.

Pe piața primară, cele mai solicitate sunt apartamentele cu una şi două camere, clasa econom, prețul
cărora variază între 500-650 de euro pentru un metru pătrat.

Tabelul 3.1 Analiza Pieții Imobiliare 2019

Nr. Denumirea sectorului Zona Numărul de odăi
1 2 3
1. Centru Centru 792 719 665
Telecentru 619 651 589
2. Rîşcani Rîşcani 671 651 612
Poşta Veche 645 660 533
3. Botanica Botanica 621 628 598
Botanica de Jos 625 550 530
4. Buiucani Buiucani 615 646 712
Sculeni 520 694 683
5. Ciocana Ciocana Nouă 687 658 570
Ciocana Veche 647 607 661
 În urma efectuării analizei pieții imobiliare în luma mai a anului curent, putem afirma cu certitudine că
sectoarele Centru, Râșcani și Ciocana au cel mai ridicat preț pentru 1 mp. Acest fapt se datorează în mare parte
infrastructurii sectroarlor date cît si prezența

IV. DESCRIEREA GENERALĂ ȘI TEHNICĂ A OBIECTULUI SUPUS EVALUĂRII

Tabelul 4.1 Descrierea general a obiectului evaluării
Nr.d/o Denumirea obiectului evaluarii Obiect locativ(apartament)nr.cadastral
01002120121.01
1 2 3
1 Amplasament Mun.Chișinău, str. Dokuceaev 4 ap.74
2 Comunicații de transport Stradă(acces direct)
3 Amenajare urbană Densă
4 Drept de proprietate Privată
7 Anul construcției 1982
8 Starea tehnică Satisfăcătoare
9 Starea ecologică Satisfăcătoare
10 Depărtarea pină la: Strada centrală-30metri
11 Modul de exploatare curent În calitate de apartament ET.
12 Suprafața utilă 50,2 mp

Tabelul 4.2 Descrierea tehnică a obiectului evaluării

Nr. Denumirea Descrierea elementelor constructive Parametri și
d/o dimensiuni caracteristice
1 2 3 4
1 Fundația -beton armat Numărul de etaje 9
2 Pereți exteriori -blocuri de calcar S=50,2
3 Pereți interiori -beton,panouri de gips,gresie H=2,8m
4 Planșeu -blocuri din beton V=135 mc
5 Acoperiș -terasă
6 Pardosea -parchet, linoleum,teracotă
7 Goluri -uși din lemn,-ferestre-PVC
8 Finisaj interiori -vopsire,tapetă și faianță
9 Finisaj exterior -tencuială și panouri PVC
10 Rețele ingineresti electricitate,gazoduct,apeduct,canalizare,încălzire,
conductă de gunoi/
 V. METODA ANALIZEI COMPARATIVE A VÂNZĂRILOR
Tabelul 5.1 Determinarea valorii prin metona analizei comparative a vânzărilor
Nr Indicii de comparație Obiectul Analog 1 Analog2 Analog3
evaluat
1 https:// https:// http://lara.md/ro/
okeyimobil.md/ proimobil.md/ro/ request/
properties/vanzare- apartamente-de- 5703&p=2&op=1&
Sursa apartament-str- vanzare-in- d=0&t=1&ap=0&p
miorita-telecentru- chisinau/telecentru- max=3010000
140606/#140606 grenoble-64814
2 Amplasament în Telecentru Telecentru Telecentru Telecentru
mun.Chișinău str. Dokuceaev str. Miorița str. Grenoble str. Drumul
4 Viilor 28
3 Preț de ofertă,euro 42900 36900 36900
4 Suprafața tot.,mp 50,2 55 50 47
5 Etajul 3/9 9/10 5/6 3/5
6 Prețul pt 1 mp 780 738 785
7 Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustare 0 0 0
Prețul 1mp ajustat 780 738 785
8 Condițiile de finanțare De piață De piață De piață De piață
Ajustare 0 0 0
Prețul 1 mp ajustat 780 738 785
9 Condițiile de vânzare Valoarea de Ofertă Ofertă Ofertă
piață
Ajustare -5% -5% -5%
Prețul 1 mp ajustat 741(-39) 701(-37) 745(-40)
10 Ajustarea pentru 0 0 0
amplasare
Prețul 1 mp ajustat 741 701 745
11 Starea tehnică Bună Bună Bună Bună
Ajustare 0 0 0
Prețul 1mp ajustat 741 701 745
12 Finisaj interior Simplu Îmbunătățit Îmbunătățit Simplu
Ajustare -10% -15% 0
Prețul 1mp ajustat 667(-74) 596(-105) 745
13 Corecția netă,euro -113 -142 +23
14 Corecția netă,% 5 -20 -5
15 Corecția brută,euro 113 142 -40
16 Corecția brută,% 15 20 5
17 Numărul corecțiilor 2 2 1
18 Ponderea 1 2 3
19 Prețul mediu (667*1)+(596*2)+(745*3)/1+2+3=770
ponderat,euro/mp
19 Valoarea obiectului 38654
evaluat,euro
20 Valoarea obiectului 760711
evaluat,lei

Cursul valutar la data evaluării / 1 euro= 19,68 lei

Argumentarea ajustărilor
Condițiile de vânzare -corecția pentru condițiile de vânzare va fi de 5% pentru toate obiectele
analogice,deoarece ne aflăm în perioada de criza și fiind acceptată reducerea medie acceptată de
vânzător.
Finisaj interior-corecția pentru finisajul interior s-a pus în dependență de calitatea finisajului și dacă
este simplu sau îmbunătățit finisajul interior.
În concluzie prin metoda analizei comparative a vânzarilor am obținut o valoare de piață a obiectului
de 38654 (euro)sau echivalent 760711(lei) conform cursului valutar oferit de către BNM la data
evaluării 10.04.2019
 VI METODA COSTULUI
La estimarea valorii de piaţă prin abordarea costurilor, vom respecta algoritmul stabilit de
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Nr. 989 din 18.04.2002. Formula de calcul
este :
Vp=Vt +(Vc−D)
1) Estimarea valorii terenului de sub construcţie
Datorită situaţiei că blocul locativ a fost dat în exploatare în anul 1982, terenul de sub blocul
locativ se află în proprietatea statului- valoarea terenului nu poate fi estimată.
2) Estimarea valorii construcţiei considerate noi
Valoarea construcţiei considerate noi poate fi estimată cu ajutorul formulei :
2 k3
Vc¿ C 1 m ×S×
k
× K TVA × K BI × K CI , unde:

Vc- valoarea construcţiei

C1m2 - costul unui metru pătrat
S- suprafaţa bunului evaluat
KTVA- Coeficientul taxei pe valoare adăugate
KBI – Coeficientul beneficiului investitorului
KCI – Coeficientul cheltuielilor indirecte
Aplicăm formula utilizînd tabelul nr. 62-411, ICVR 1997 şi concretizăm costul unui metro pătrat
al blocului locative cu seria 143 Chişinău , care este – 651, 21 lei
27540
Vc=651 ,21 ×50 , 2 × ×1 , 2× 1 ,2 ×1 , 15
2 ,67
Vc=558389,83lei
3) Estimarea deprecierii bunului imobil evaluat
Df = 0
Dec = 0
Uf – poate fi estimată prin 3 metode , însă în cazul de faţă poate fi folosită doar o metodă şi anume
cea normativă , deoarece la aplicarea celorlalte 2 metode va fi necesară informaţie auxiliară despre
cheltuielile bunului imobil propriu-zis.
Uzura este determinată cu ajutorul formulei :
GS × Uzura el.
Uf =
100
Cu ajutorul tab. nr. 3 , şi anume a detaliilor specificate acolo , vom calcula uzura fizică a clădirii şi
vom determina starea clădirii.

Tabelul 6.2 Determinarea uzurii fizice recuperabile

Nr. ord Starea Elemente de GS U. element Uzura clădirii
elementelor construcţie (%) (%) (%)
1 Fundaţie Destul de bună 18 15 2,7
2 Pereţi portanţi şi Bună 21 7 1,47
despărţitori
3 Planşeu Excelentă 15 0 0
4 Acoperiş Destul de satisfăcătoare 1 15 0,15
5 Pardosea Excelentă 6 0 0
6 Goluri Excelentă 8 0 0
7 Lucrări de finisare Bună 8 5 0,4
8 Instalaţii tehnico- Destul de satisfăcătoare 14 10 1,4
sanitare şi electrice
9 Alte lucrări Satisfăcătoare 6 20 1,2
10 Total Bună 100 72 7,32

VII RECONCILIEREA REZULTATELOR

Valoare estimate =38654euro (760711 lei)
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea
sunt:
•valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile
exprimate in prezentul raport;
•valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la
cerintele legale;
•valoarea nu contine TVA;
•evaluarea este o opinie asupra unei valori;
•cursul valutar luat in considerare pentru calcule la data evaluării= 19,68/ EUR.
•valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea
pietei,nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb valutar, etc) nu se modifica
semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea
timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara;
•valoarea este o predictie si este orientata spre viitor;
•valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;
•valoarea este subiectiva;•
evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Raportul a fost pregatit in conformitate cu recomandarile si metodologie de lucru recomandate de

legislația în vigoare.
 Concluzie
În urma elaborării unui raport de evaluare,am utilizt 2 metode de estimare a valorii unui bun imobil cu
scopul vânzării acestuia.
Această formare a unui raport de evaluare prezintă un interes sporit din partea noastră, întrucît în cadrul
elaborării suntem supuşi la încercare de a activa în calitate de un evaluator specialist, creîndu-ne o idee
practică despre ceea ce va reprezenta în viitor profesia noastră de evaluator de bunuri imobiliare.
Raportul a fost efectuat un apartament cu 2 odăi din mun. Chişinău, sectorul Centru, strada V.
Dokuceaev 4, am pus în practică cele 2 metode de estimare a valorii bunului imobil în scopul
determinării valorii de piaţă a apartamentului respectiv pentru vînzarea acestuia.
În cadrul metodelor de estimare a valorii imobilului, au fost incluse diverse aspecte ce ţin de
caracteristica acestui apartament, cu scopul determinării unei valori de vînzare cît mai veridice. Astfel,
au fost luate în consideraţie aşa trăsături precum: amplasamentul blocului, cît şi plasarea apartamentului
în bloc; elementele de construcţie şi uzura acestora; deprecierea fizică, cît şi funcţională; toate acestea
luîndu-se în comparaţie cu bunuri imobile analogice din acelaşi sector.
În elaborarea Raportului dat de evaluare am utilizat în totalitate toate cunoştinţele acumulate pe
parcursul anilor din cadrul mai multor discipline. O deosebită atenție am acordat disciplinei Teoria
Evaluării şi Organizarea Activităţii de Evaluare, în formarea unui raport de evaluare care reflectă în
urma lui, preţul real al bunului imobil evaluat.

Bibliografie
1. Legea cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din 18.04.2002
2.  Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543/XIII din 25.02.1998
3. Hotărîrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003.
4. Codul Civil al R. Moldova
5. Manual,, Organizarea Activității de Evaluare’’ a. Buzu O.
6. www.curs.md/ro
7. http://lara.md
8. https://proimobil.md
9. https://okeyimobil.md
ANEXE
ANEXA 1
Fotografii ale obiectelor analogice

Figura 1. Obiect analogic 1

ANEXA 2

Figura 2. Obiectul analogic 2

ANEXA 3

Figura 3. Obiect analogic 3

ANEXA 4
ANEXA 5 Extras din Culegerea Indicilor Comasaţi ai Valorii de Reconstituire
ANEXA 6 Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj la data evaluării