Cuprins

1.DATE GENERALE
Determinarea sarcinii de
evaluare

2.PROCESUL EVALUĂRII
4.1 Identificarea obiectului evaluării
4.2 Definiția tipului valorii estimate
4.3 Analiza datelor factorilor de influență asupra valorii bunului imobil
4.4 Carateristica obiectului evaluării

3.APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

5.1 Evaluarea după metoda valorii de înlocuire
5.2 Evaluarea după metoda analizei comparative a vînzărilor
5.3 Evaluarea după metoda veniturilor

4.REZULTATUL EVALUĂRII

5.ANEXE

1
 1.DATE GENERALE
Obiectul evaluării:
Denumirea: Casă de locuit la sol cu construcții accesorii și teren aferent.

Amplasamentul obiectului: Rep-Moldova, r-l Hîncești, sat.Leuseni

Scopul evaluării: aprecierea valorii de piață, valorii de înlocuire și valorii de

lichidare pentru gaj bancar.

Perioada medie de marketing: Pe piața imobiliară a raionului Hîncești perioada

medie de expoziție a imobililor locative de tipul obiectului evaluării constituite
pînă la 12 luni.

Proprietarul obiectului:
Rata Alina

Beneficiarul evaluării:
Rata Alina

Documentele prezentate (se anexează):

1.Copia buletinului de identitate
3.Copia Extras din Registrul bunurilor immobile Nr.cod.55337203616
4.Copia “Pașaport tehnic” a bunului imobil.55337203616
Mențiuni speciale:
Evaluarea nu conține expertiza tehnică de construcție a constructivelor.
Raportul de evaluare este perfectat în două exemplare, dintre care unul se remite
Beneficiarului , iar al doilea – se păstrează în arhiva Camerei de Comerț și
Industrie a Republicii Moldova, Filiala Hîncești.
Inițiat de către beneficiarul serviciilor de evaluare
Proprietar/Beneficiar

Rata Alina

2
 1.DETERMINAREA SARCINII DE EVALUARE
Casă de locuit S-57,2m2,cu construcții
Obiectul evaluării acesorii și teren aferent S-29,6 ari

Amplasarea imobilului r-l.Hîncești,sat.Leuseni

Dreptul de proprietate Proprietate privată

Grevarea drepturilor Restricție:Contract de înstrăinare cu condiția
patrimoniale întretinerii pe viață
Scopul evaluării Determinarea valorii de piață,
valorii de lichidare și valorii de înlocuire
Destinația evaluării Evaluarea imobilului cu scop de gaj
Data evaluării 20.11.2019
Proprietarii imobilului evaluat Rata Alina

Beneficiarul imobilului evaluat Rata Alina

„
2.Certificatul calității evaluării
Evaluatorul care a efectuat evaluarea ,în baza cunoștințelor și convingerilor
confirmă că:
ⱷ afirmațiile și faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte și corecte;
ⱷ analiza ,opiniile și concluziile enunțate corespund supozițiilor și condițiilor
limită ,analiza independentă și profesională ,precum și concluziile
aparținîndu-le personal;
ⱷ n-au avut interes material curent sau de perspectivă vizavi de obiectul
evaluării și sunt liberi de orice angajamente suplimentare (în afara
angajamentelor rezultante contractului prestării servicii de evaluare) față de
careva parte, legată de obiectul evaluării;
ⱷ plata pentru serviciile prestate nu ține de o anumită mărime a valorii
obiectului evaluat ,nedepinzînd ,de asemenea ,de careva valoare calculată în
prealabil sau de valoarea stabilită în favoarea uneia din părți;
ⱷ analiza informației ,opiniile și concluziile ,cuprinse în raport ,corespund
legilasțieiîn vigoare ,cerințelor Standartelor de Evaluare Internaționale
,Standartelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea
proprietăților imobiliare , și Regulamentului Provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile , aprobat prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova
nr.958 din 4 august 2003

3
 3.SUPOZIȚI ȘI RESTRICȚII PRINCIPALE
Partea integrantă a prezentului raport sunt următoarele supoziții și restricții
principale:
ⱷ prezentul raport este valabil numai integral și numai în scopurile indicate în
el;
ⱷ evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea jurudică a drepturilor
asupra proprietății evaluate sau pentru chestiunile ce țin de examinarea
drepturilor de proprietate.Dreptul proprietății evaluate se consideră autentic.
Proprietatea evaluată se consideră liberă de orice pretenții sau restricții,în
afară de cele indicate în raport;
ⱷ evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunși ,care influențează
evaluarea și starea proprietății.Evaluatorul nu poartă răspundere pentru
existența unor asemenea factori ascunși, nici pentru necesitatea elucidării
lor;
ⱷ datele obținute de evaluator și care se cuprind în raport se consideră
veridice. Totodată evaluatorul nu poate garanta veridicitatea absolută a
informației ,de aceea pentru toate datele se indică sursa de informație;
ⱷ nici clientul, nici evaluatorul nu poate folosi raportul astfel, decît conform
prevederilor prezentului contract ;
ⱷ informația rezultantă evaluării este strict confidențială și poate fi oferită
numai în cazurile prevăzute de legislația în vigoare a Republicii Moldova;
ⱷ părerea evaluatorului relativ la valoarea proprietății este valabilă numai la
data evaluării.Evaluatorul nu-și asumă nici o răspundere privind schimbarea
factorilor economici, juridici, sociali, legislativi și altor factori, care pot
interveni după data evaluării, influențînd situația economică din țară și,
respectiv, valoarea obiectului evaluării;
ⱷ raportul de evaluarea conține opinia profesională a evaluatorului relativ la
valoarea imobilului și nu reprezintă garanția că bunul imobil va fi
comercializat în mod obligatoriu la prețul indicat în prezentul raport.

2.PROCESUL EVALUĂRII
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de
către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
ⱷ difinirea misiunii de evaluare;
ⱷ colectatea și analiza datelor;
ⱷ aplicarea metodelor de evaluare;
ⱷ reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale;
ⱷ elaborarea raportului de evaluare.

4
 2.1 IDENTIFICAREA OBIECTULUI EVALUĂRII
Obiectul evaluării, conform examinării în teritoriu reprezintă o casă individuală de
locuit cu construcții accesorii(magazie1 , magazie2) și teren aferent . Obiectul
evaluării este amplasat in r-l Hîncești, sat. Leuseni.Dreptul de proprietate a casei de
locuit și terenului aferent apaprține Rata Alina, conform contractului de
înregistrare a imobilului cu condiția întreținerii pe viață nr.5622 din 20.11.2019 și
extrasului din Registrul bunurilor imobile cu nr. cadastral:5340000151, ce se
anexează în raport de evaluare.
Casa de locuit construită în 1990 și a fost reconstruită in 2014. Casa cu un nivel.
La parter sunt situate 3 camere de locuit, coridor, bucătărie și nod sanitar. În curte
sunt construite 2 magazii. Obiectul evaluării evaluării, amplasat pe un teren aferent
cu o suprafață totală de 29,6 ari. Casa de locuit , amplasată la o distanță de
aproximativ 500m de la centrul satului, cu acces la drum asfaltat, în apropiere se
află traseul Leuseni-Chisinau.
Factorul ce influențează la valoarea de piață a obiectului, este amplasarea
obiectului în apropiere: de traseu, de centrul satului, de magazine și alte obiecte
social-culturale.

2.2DEFINIȚIA TIPULUI VALORII ESTIMATE

Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru a
construi un obiect cu o utilitate echivalentă cu cea a obiectlui evaluării, calculate în
baza prețurilor de piață, existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor și
tehnologiilor modern de construcție, proiecte și design și țînînd cont de uzura lui.
Valoarea de piață este suma estimate pentru care un obiect al evaluării poate fi
schimbat, la data evaluării, între un vînzător hotărît să vîndă și un cumpărător
hotărăt să cumpere într-o tranzacție liberă, după un marketing adecvat, în care
fiecare parte va acționa competent, cu prudență necesară și benevol.
Valoarea de lichidare valoarea bunului imobiliar în cazul cînd obiectul evaluării
este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă și condiții de
expunere pe piață neadecvată, comparative cu perioada și măsurările necesare
pentru a obține cel mai bun preț pe piață.

5
 2.3ANALIZA DATELOR
Analiza datelor specifice obiectului evaluării
Analiza celei mai bune și eficiente utilizări a obiectelor evaluării cu îmbunătățirile
deja existente și identificarea variantei care ar garanta în perspectiva de durată un
venit maxim.
Analiza se bazează pe următoarele criterii, și anume:
ⱷ varianta de utilizare trebuie să fie posibilă fizic;
ⱷ varianta de utilizare trebuie sa fie legală;
ⱷ varianta de utilizare trrebuie să fie economic justificată;
ⱷ varianta de utilizare trebuie să aducă venitul maxim;
ⱷ în calitate de variantă fizic posibilă și economic justificată a celei mai bune
și eficiente utilizări a obiectului evaluării se propune de accepta;
ⱷ utilizarea obiectului evaluării în calitate casă de locuit individual, ca cea mai
eficientă variant de utilizare și care nu cere investiții capitale suplimentare.

2.4 CARACTERISTICA OBIECTULUI

1. Descrierea obiectului
Denumirea Casă de locuit cu construcții accesorii și
teren aferent
Amplasarea r-l.Hîncești, sat. Leuseni
Comunicații de transport Stradă
Amenajare urbană Densa
Teren aferent 29,6 ari
Numărul construcțiilor accesorii doua
Construcția (Litera conform Casa de locuit
plan)
Volumul construcției,m3 V tot-183m3
3 camere locative Suprafața S tot-64,4m2
totală m2
Fundația clădirii Zidăria din piatră brută cu mortar de ciment
Pereții Zidărie din calcar cu mortar de ciment
Planțeul de pod Grinzi din lemn, lut
Golurile - Ușile interioare-din lemn îmbunătățite
- Ferestrele-PVC,termopan
Acoperișul clădirii Cu pantă, învelit foi de azbociment ondulate
Pardoseala Din Laminat, Teracotă
6
 Finisajul Tencuit cu mortar de ciment din exterior
Și interior cu amestecuri uscate, tapate
îmbunătățite
Utilizarea obiectului Curent electric,Apeduct, canalizare
autonomă, Gazoduct
Starea tehnică Destul de satisfăcătoare

3.APICAREA METODELOR DE EVALUARE

3.1DETERMINAREA VALORIIDE ÎNLOCUIRE A OBIECTULUI EVALUĂRI
Evaluarea bunurilor imobiliare prin medota costului presupune determinarea
mărimii sumei de bani necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui
evaluat.
Formula generală de determinare a valorii proprietății prin metoda costului este:
V=Vt +(V c - D) (1) unde:
V –valoarea proprieții imobiliare;
V t –valoarea terenului;
D –mărimea deprecierii;
Vc –valoarea construcției noi, care se calculează după următoarea formulă:
Vc =CC+CI+BI (2) unde:
CC –costul de construcție;
CI – costurile indirecte –cheltuielile legate de efectuarea lucrărilorde cercetări și
prospectări, cheltuieli investiționale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct
de lucrările de construcție;
BI –beneficiarul investitorului, care reprezintă procentul de venit pentru
întreprinderea care efectuează lucrările de construcție-montaj. Această cheltuială
nu este în indicia comasați;
Metoda cheltuielilor determină nivelul cheltuielilornecesare pentru crearea unui
bun imobiliar similar. Ținînd cont de tipul și caracteristicile specifice ale obiectului
supus evaluării, valoarea obținută prin metoda cheltuielilor ne va ajuta în mare
măsură la determinarea valorii finale de piață a obiectului evaluat.
3.1.1DETERMINAREA VALORII TERENULUI
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piață a
bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului
evaluării care au fost vîndute recent și ajustării prețurilor de vînzare pentru
diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.
Crit3eriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte
7
cu obiectul evaluat după caracteristicile economice și fizice. Prețurile proprietăților
imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferențele între obiectele similare țși
obiectul evaluării. Metoda analizei vînzărilor comparabile include: metoda
comparației directe, metoda alocației și metoda extragerii. Ținînd cont de nivelul
de dezvoltare al pieței funciare, precum și de specificul obiectului evaluării,
evaluatorii au considerat just aprecierea valorii de piață conform metodei
comparației directe.
Metoda comparației directe se caracterizează prin compararea directă a prețurilor
de vînzare a terenurilor similare obiectului evaluării.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piață a obiectului evaluării
prin aplicarea metodei comparației directe este prezentată în felul următor:
ⱷ Definirea misiunii de evaluare;
ⱷ Colectarea datelor de piață și analiza datelor de piață în scopul selectării
obiectelor comparabile;
ⱷ Selectarea unităților și elementelor de comparație;
ⱷ Determinarea mărimii ajustărilor;
ⱷ Compactarea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în
scopul corectării prețurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile;
ⱷ Analiza prețurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina
valoarea de piață a obiectului evaluării
Factorii principali de influență asupra valorii terenurilor, precum și elementele
principale de comparație sunt:
ⱷ amplasarea și mediul înconjurător;
ⱷ destinația terenului
ⱷ modul de utilizare curentă
ⱷ dreptul de proprietate
ⱷ caracteristicile fizice ale terenului:relieful, suprafața, forma și altele
ⱷ accesul la teren
ⱷ dotările tehnice existente la nivel de parcelă(rețelele de alimentare cu apă, de
canalizare, termificare, gaze natural, electrice si altele).
În rezultatul studierii pieței imobiliare din r-l Hîncești, effectuate de către
evaluator, piața imobiliară cu destinație teren pentru constrcții reprezintă un
segment foarte activ.
La etapa de selectare a informației inițiale, au fost folosite următoarele surse:
www.lara.md: site www.imobile.md. www.999.md, www.case.md,
www.makler.md.
Datele sunt prelucrate de pe site-ul www.999.md foto/anunțurile cărora sunt în
anexa la raport.
8
 În procesul de studiere a pieței imobilului teren pentru construcții au fost
analizate in trei obiecte comparabile cu imobilul propus evaluării.

1.Bunul imobil nr.1 (r-l Hîncești, sat.Onesti, departe de centru)- teren pentru
construcții-14 ari, cu panta de 2-3 grade, forma dreptunghi, drum de acces pietriș
este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct
Preț de cerere-7200 Euro
2.Bunul imobil nr.2 (r-l Hîncești, sat.Cotul Morii ,departe de centru)-teren pentru
construcții-10ari, cu panta de 3-4 grade, forma dreptunghi, drum de acces
asfalt,este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct.
Preț de cerere-5000 Euro
3.Bunul imobil nr.3 (r-l Hîncești, sat.Leuseni, departe de centru)- teren pentru
construcții-14ari, cu panta de 2-3 grade, forma dreptunghi, drum acces pietriș , este
unit la energie electrică, apeduct, gazoduct.
Preț de cerere -7500 Euro
Datele sunt preluate de pe site-ul www.999.md foto cărora sunt în anexa la raport.

Pentru a aduce terenurile comparabile la situația obiectului evaluat se fac

corectării conform convingerilor și experienței evaluatorului și anume:
ⱷ Proprietatea, Destinația terenului, Condițiile de vînzare,Rețele
inginerești, Localitatea amplasării- pentru obiecte analogice nu sa
aplicat corecția, deoarece sunt în condiții identice.
ⱷ Negocierea prețului, conform cercetărilor pieței, în mediu constituie-
20%
ⱷ Forma –pentru obiectele analogice nr.1,2,3 sa aplicat coreția de
micșorare în valoare de 5%, deoarece obiectele comparabile au forma
dreptunghiulară, ce este un avantaj.
ⱷ Panta-pentru obiecte analogice nr.1,2 și nr.3 sa aplicat corecția de
micșorare în valoare de 5%,2%,5%, deoarece panta este mai mică ,ce
este un avantaj.
ⱷ Suprafața terenului- pentru obiectele analogice nr.1,2,3 sa aplicat
corecția de majorare în valoare de 20%,25%,20%, deoarece suprafața
este mai mică ce este un dezavantaj.
ⱷ Amplasarea , Învelișul drumului- pentru obiectele analoge nr.1,2,3 s-a
aplicat o corecție de majorare în valoare de 7%,5%,5%, deoarece

9
 drumul este din pietriș ori departe de centrul satului, ce este un
dezavantaj.
ⱷ Amplasarea locuinței- pentru obiectele analogice nr.1,3 sa aplicat
corecția de micșorare în valoare de 5%, deoarece localitățile sunt
amplasate mai aproape de Chișinău, ce este un avantaj.
3.1.2DETERMINAREA VALORII CONSTRUCȚIEI NOI
Determinarea valorii construcției presupune estimarea uneia din cele două
valori:valoarea de reconstituire și valoarea de înlocuire.
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în prețuri curente,
pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat,
folosind material de construcție tehnologii și manoperă.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în prețuri
curente, pentru a construe o copie exactă a construcției evaluate, folosind aceleași
material de construcție, tehnologii de construcție contemporane, proiecte și desing
actualizate.
Din punct de vedere practic, evaluatorii acordă preferință valorii de reconstituire,
pentru a evita determinarea costurilor de construcție a unei clădiri noi,
caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectului evaluării. Ținînd cont de cele
enunțate mai sus, în continuare se va determina valoarea de înlocuire a obiectului
evaluării.
Valoarea de reconstituire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:
ⱷ metoda comparațiilor unitare;
ⱷ metoda costurilor segregate;
ⱷ metoda cantitativă.
În prezentul raport s-a folosit metoda cantitativă. Ca bază a acestei metode se ia o
unitate de comparație. Costul unității de comparație poate fi determinată în baza
valorii obiectelor analogice construite anterior sau în baza „Culegerii indicilor
comasați ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de
stat la efectuarea tranzacțiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donație, gaj,
moștenire din 05.06.1997.” (aprobați de Ministerul de finanțe al Republicii
Moldova):
Formula generală de calcul a valorii este:
V c = V t (V r - D) (3) unde:
Vc –valoarea construcției, lei;
V t –valoarea terenului, lei;
V r –valoarea de reconstituire (valoarea construcției), lei;
10
D –deprecirea construcției (valoarea bănească a uzurii fizice a construcției), lei;
V r = IcIm.e x S tot (4)
IcIm.e –indicele comansat de reconstituire a unui metru pătrat de construcție (la
15.05.1997), lei;
S tot –suprafața totală a bunului imobil;
Sursele de informație care au fost utilizate pentru determinarea valorii de înlocuire:
-„Culegerii indicilor comasați ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare
pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacțiilor gen cumpărare, vînzare,
schimb, donație, gaj, moștenire din 15.06.1997.”
- publicații de specialitate;
- Datele Departamentului Statistică și Sociologie al Republicii Moldova, cu privire
la indicii de indexare a valorii lucrărilor de constrcții-montaj pe ramurile
economiei naționale în trimestrul III a. 2017 față de prețurile constante ale anului
1991.
K91-17 = 36,959 –indicii de endexare a prețurilor.

3.1.3DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ACUMULATE

Deprecierea reprezintă redicerea calităților de consum ale bunurilor imobiliare din
punct de vedere al investitorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii
bunului în rezultatul acțiunii diferitor factori. În practica evaluării bunurilor
imobile se disting următoarele forme ale deprecierii:
Uzura fizică – Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobiliar care se
datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și altor factori externi
(factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, etc).
Deprecierea funcțională-ține de dezvoltarea tehnologiilor contemporane, care
permit creearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacitatea mai inalte de a satisface
necesitatile pietei.
Deprecierea economica- este determinata de insuficienta unor factori externi
bunului imobiliar. Factori externi includ: schimbarile in economia tarii, ce se
resfringe asuprea cererii pentru marfuri si servici, si ca rezultat asuprea
restabilitatii intreprinderii, schimbarile de piata imobiliara, schimbarile in legislatie
nationala, modificarea conditilor de finantare.
3.1.3.1. DETERMINAREA MARIMII UZUEI FIZICE
Uzura fizica reprezinta o reducere a valorii bunului imobiliar care se datoreaza
deteriorari lui sub influenta factorului timpului si altor factori externi( factorii
fizici, chimici, exploatarea incorecta a cladiri, etc.). Prin perderea calitatilor tehnice
11
si de exploatare se intelege diminuarea capacitatii portane, rezistenti si rigitati sub
influenta mediului.Aceasta duc la inbatrinirea si caderea cladirilor.
Se cunosc urmatoarele metode de determinare a uzurii fizice:
2.1 Metoda normativa sau vizuala;
2.2Metoda valorilor normale;
2.3 Metoda duratei de viata.

În prezentul Raport pentru determinarea mărimii uzurii fizice a fost utilizată

metoda normativă (vizuală). Această metodă se bazează pe estimarea mărimii
uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază a
clădirii.
Formula de calcul a uzurii fizice a construcției este:
Uel x 100
UC ¿ Gsel (5) Unde:

Ue –uzura fizică a construcției;

Uel –uzura elementelor construcției;
Gsel –greutatea specifică a elementelor constructive.
Sursele de informație pentru determinarea uzurii:
- „Culegerea indicilor comasați ai valorii de reconstituire a clădirilor și
construcțiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe” (Moscova, 1970-1971);
-„Normele de evaluare a construcțiilor ce aparțin cetățenilor R.S.S.Moldovenești în
scopul asigurării de stat”, ediția 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului
Miniștrilor al R.S.S.Moldovenești Nr.119 din 29 martie 1982. (recomandate de
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile aprobat prin
Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova Nr.958 din 04.08.2003.)
- Examinarea obiectelor la fața locului ;
Preventiv evaluării nu a fost efectuată o expertiză tehnică nu s-au efectuat
lucrările de deschidere a obiectelor supuse evaluării.
Casa de locuit, care este supusă evaluării, conform inspectărilor vizuale se
află în stare tehnică destul de satisfăcătoare.

12
 DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE A BUNULUI IMOBIL PRIN
METODA CHELTUIELILOR

1.Casa de locuit (01 Lit.1A, At, A2) 5337203616.01

Uzura fizică s-a calculat pentru elementele constructive aparte în formă tabel:
N Denumirea Starea Partea Uzura Gradul de
r elementului elementelor component Fizică uzură
. constructiv, ă % %
caracteristica %
1 Fundațiile Satisfăcătoare 2 20 0,4
2 Pereții Satisfăcătoare 23 20 4,6
3 Planșeu Satisfăcătoare 6 20 1,2
4 Acoperișul Destul de 8 15 1,2
satisfăcătoare
5 Pardoselile Bună 11 10 1,1
6 Uși, ferestre Bună 9 10 0,9
7 Finisarea Destul de 15 15 2,25
satisfăcătoare
8 Rețele inginerești Satisfăcătoare 18 20 3,6
9 Alte lucrări Nesatisfăcătoar 8 30 2,4
e
Total : 100% --- 17,65
Deci, nivelul de uzură, Uf = 18,0 %

3.1.3.2ESTIMAREA VALORII OBIECTULUI EVALUĂRII PRIN METODA

CHELTUIELILOR
1.Casa de locuit
K97= 2,670 –coeficientul de indexare a prețurilor pentru a (1991-1997);
K2019= 40,674 –coeficientul de indexare a prețurilor pentru Anul 2019
V rec = V x P x KCI x KBI , unde
V= 183 m3 –volumul obiectului evaluării;
P= 2454 lei –prețul pentru 1m3;
1,02 –coeficient ce reflectă cheltuielile indirecte;
1,0 –coeficient ce reflectă beneficiul investitorului;
13
 Pa=161,08 x 40,674/2,67=2454 lei
V rec = 183*2454*1.02*1.0=458064 lei
UF=41/100*458064=187806 lei
2.Magazie 1
P97=125,49
PA=125,49*40,674/2,67=1912 lei
Vrec=103*1912*1,02*1=200875 lei
UF=42/100*200875=84368 lei
3. Magazie 2
P97=125,49
PA=125,49*40,674/2,67=1912
Vrec=54*1912*1,02*1=105313 lei
UF=40/100*105313=42125 lei
4.Gard 1
P97=27,26
Pa=27,26*40,674/2,67=415 lei
Vrec=49,5*415*1,02*1=20953 lei
UF=45/100*20953=9429 lei

5.Gard 2
P97=30,93
PA=30,93*40,674/2,67=471 lei
Vrec=47,25*471*1,02*1=22700 lei
UF=45/100*22700=10215 lei

14
Tabela de totalozarea a vînzărilor calculate:
N Denumirea Volumul Valoarea de Uzura Valuarea
r obiectului (m3) reconstituir fizică reziduală
. e Uf % Lei
Lei
1 Casa de locuit 183 458064 41% 187806
2 Magazie 1 103 200875 42% 84368
3 Magazie 2 54 105313 40% 42125
4 Gard 1 49,5 20953 45% 9429
5 Gard 2 47,25 22700 45% 10215
Total - 80795 41,33% 333943

DF=22%
DE=32%
Da=41,33+22+32=95,33% >50%
Da=[ 1-(1-41/100)(1-22/100)(1-32/100)]*100=69%>50%
Vinl=Vrec*(100-Da)/100=807905(100-69)/100=250450 lei=12522 euro
St=32,5*91=2958 m2=29,6 ari
Casa de locuit cu construcții accesorii și teren aferent –supusă evaluării, este
construcție capital, construită conform documentației de proiect individual din
material de construcții și tehnologii tradiționale. În localitatea dată piața
imobiliară este dezvoltată doar obiecte similar nu prea sunt solicitate, adică
dispun de deprecieri .

4.2 METODA ANALIZEI VINZĂRILOR COMPARABILE

Metoda analizei vânzărilor comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de
piață a bunului imobiliar în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare
similare obiectului evaluării care au fost vândute recent și ajustării prețurilor de
vânzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.
15
Piața de vânzare-cumpărare, prin intermediul cererii și ofertei, determină prețul
pentru obiectul supus evaluării în același mod ca și pentru obiectele analogice,
concurente. La etapa colectării și analizei datelor de piață, evaluatorul determină
numărul vânzărilor comparabile necesare pentru analizate cu atât este mai exact
rezultatul evaluării. Pentru selectare, au fost folosite următoarele surse: Ziarul
“MAKLER” ; imobile.md, www.case.md, www.anunț.md, www.lara.md,
www.makler.md, www.999.md; Alte surse de informație.
Prețurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate șii corectate în funcție de
asemănări și diferențieri.
Următoarele elemente de comparație sunt examinate în cadrul metodei date:
ⱷ Drepturile de proprietate și alte drepturi reale transmise;
ⱷ Condițiile de finanțare;
ⱷ Condițiile de tranzacție;
ⱷ Condițiile de piață;
ⱷ Amplasarea;
ⱷ Caracteristicile fizice;
ⱷ Caracteristicile economice;
ⱷ Modul de folosință;
ⱷ Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
De menționat faptul ca, tranzacțiile de vânzare-cumpărare a unor asemenea obiecte
poartă caracter confidențial, de aceea evaluatorul s-a orientat mai mult spre ofertele
propuse pe piață cu corectarea ulterioară a prețurilor.
În rezultatul studierii pieții imobiliare din raionul Hîncești, efectuate de către
evaluator, piața imobiliară cu destinație locativă reprezintă un segment foarte activ.
La etapa de selectare a informației inițiale, au fost folosite următoarele surse:
www.case.md, www.imobile.md www.lara.md, www.makler.md,www.999.md

În procesul de studiere a pieții imobilului caselor locative au fost analizate trei

obiecte comparabile cu imobilul propus evaluării.
1. Bunul imobil nr. 1 (r-l Hâncești sat. Leuseni departe de centru satului –casa
de locuit cu suprafața de 70 m2, cu teren aferent 6,0 ari, drum de acces
pietriș, este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct, încalzire sobă,starea
satisfăcătoare, construcții accesorii -1 garaj)
Preț de cerere -9000 Euro
2. Bunul imobil nr. 2 (r-l Hâncești, sat.Onesti, deplasat de centrul satului –casa
de locuit cu suprafața de 62,5 m2 , teren aferent -10 ari, drum de acces
pietriș, este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct, încălzire sobă, starea

16
 tehnică satisfăcătoare, construcții accesorii –garaj )
Preț de cerere -8200 Euro
3. Bunul imobil nr. 3 (r-l Hâncești, sat.Cotul Morii, departe de centrul satului –
casa de locuit cu suprafața de 80 m2 , teren aferent -20 ari, drum de acces
pietriș, este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct, încălzire sobă, starea
tehnică satisfăcătoare, construcții accesorii –lipsesc )
Preț de cerere -7900 Euro
Datele sunt preluate de pe site-ul www.999.md foto și avizele cărora sunt în anexa
la raport.
Tabelul obiectelor comparabile
N Elemente de Obiectul Obiectele analogice
r comparatie evaluarii
1 2 3
Adresa Sat.Leuseni Sat.Leuseni Sat.Onesti Sat.Cotul Morii
Suprafata
Pret de oferta
Pret pentru m2
1 Drept de propr.
Corectarea
Pret corectat
2 Cond.de finant.
Corectarea
Pret corectat

EVALUAREA CASEI DE LOCUIT CU TEREN AFRENT

Pentru a aduce obiectele comparabile la situația obiectului evaluat se fac corectări
conform convingerilor și experienței evaluatorului și anume:
ⱷ Proprietatea, Condițiile de finanțare, Condițiile de piață, Starea tehnică,
Rețele inginerești, Amplasarea localității –pentru obiecte analoge nr. 1,2,3
nu sa aplicat corecția, deoarece sunt în condiții identice.
ⱷ Negocierea prețului, conform cercetărilor pieței, în mediu constituie -20% .
ⱷ Amplasarea obiectului –pentru obiectele n2. 1,2,3 s-a aplicat corecția de
majorare în valoare de 5%,2%,5% respectiv, deoarece se află mai departe de
centru localității, ce este un dezavantaj.
ⱷ Suprafața la sol –pentru obiectele nr. 2,3 s-a aplicat corecția de majorare în
valoare de 15%, 10% deoarece sunt mai mici la suprafață, ce este un
dezavantaj. Pentru obiectul nr. 1 nu sa aplicat corecție sunt în condiții
identice.

17
 ⱷ Materialul construcției –pentru bunul imobil comparabil Nr.2 sa aplicat o
corecție de majorare în valoare de 10%, deoarece casa analog este din
chirpici ce este un dezavantaj. Pentru obiectele analogice nr. 1,3 corecții nu
sa aplicat, condițiile sunt identice.
ⱷ Suprafața terenului aferent –pentru bunurile comparabile Nr.1 și 3s-a aplicat
o corecție majoră în valoare de 20%, 6% deoarece terenurile sunt mai mici
ce este un dezavantaj, pentru obiectul nr.2 sa aplicat corecție în valoare de
10%, deoarece suprafața este mai mare, ce este un avantaj.
ⱷ Construcții accesorii –pentru bunul imobil comparabil Nr. 3 s-a aplicat
corecție de majorare în valoare de 10%, deoarece obiectul analog nu are
construcții accesorii ce este un dezavantaj. Pentru obiectele analogice nr. 1,
2 corecții nu sa aplicat condițiile sunt identice.
Ajustările s-au luat ca procent din valoarea obiectului comparabil în dependență de
caracteristicile individuale a fiecărui obiect în parte și sunt prezentate în tabela de
mai jos.
5.3 ESTIMAREA VALORII OBIECTULUI EVALUĂRII PRIN METODA
VENITULUI
La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este
determinată de valoarea prezentă a fluxului de venituri care acesta le generează și
se bazează pe următoarele principii:
ⱷ principiul anticipării care reflectă opinia cumpărătorului privind veniturile
viitoare și valoarea lor prezentă
ⱷ principiul celei mai bune și eficiente utilizări, care presupune utilizarea
potențială și cea mai profitabilă a bunului imobil și care se determină
valoarea lui ca cea mai înaltă pentru proprietar
ⱷ principiul substituirii, conform căruia cumpărătorul rațional nu va plăti o
sumă mai mare pentru proprietate, dacă există posibilitatea cumpărării unui
bun asemănător, cu aceiași utilitate și la un preț mai mic.
În Republica Moldova, aplicarea acesteia este destul de problematică, deoarece
instabilă economiei țării, volatilitatea mare a pieței capitalului, care se explică prin
modificări dese și esențiale a ratelor dobînzii pentru mijloacele împrumutate, fac
dificilă determinarea ratei actualizării. Caracterul confuz al politicii economice de
stat și instabilă situației economice externe nu oferă garanția obținerii unor venituri
stabile. Ca urmare metoda venitului se aplică destul de rar.
În dependență de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele
mai sigure posibilități de a obține venit în urma utilizîrii bunului imobil, este de al
da în arendă. Ținând cont de scopul și destinația evaluării, evaluatorul a considerat
inoportun aplicarea metodei veniturilor. În cazul dat evaluarea bunului imobil prin

18
metoda venitului nu s-a efectuat din cauza lipsei datelor de cereri la acest tip de
construcție în regiunea dată.

5.4 RECONCILIEREA VALORILOR ȘI ESTIMAREA VALORII FINALE.

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului
imobiliar evaluat . Pentru a obține o opinie veridică valoarea proprietății
imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar este important de
menționat, ca nici una din metodele de evaluare nu este universală și nu genereză
rezultate absolute concrete.
Valoarea finală este o funcție a scopului evaluării, constrângerilor de ordin legal și
celor legate de disponibilitatea datelor.
Metoda mediei aritmetice, nu s-a folosit, metoda mediei aritmetice s-a adus la cele
mai dese ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării.
Metoda mediei pondere, prin folosirea coeficienților de pondere –pentru
determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece undele
rezultate pot avea o justificare mai bună decât altele. Procedura de pondere poate
să se bazeze atât pe aplicarea coeficienților cât și pe ponderarea relativă a
rezultatelor.
Conform Regulamentului provizoriu aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii
Moldova nr.958 din 04.08.2003, la etapa reconcilierii valorilor, evaluatorul va
determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obținute în urma
aplicării metodelor de evaluare. În conformitate cu scopul și destinația prezentului
raport de evaluare precum și cu informația disponibilă în procesul de valuare,
pentru estimarea valorii de piață s-a aplicat metoda analizei comparative a
vînzărilor și metoda cheltuielilor. Metoda venitului nu a fost utilizată în cazul dat.
La determinarea valorii de piață în conformitate cu scopul prezentei evaluări, este
mai credibilă metoda vînzării comparabile, deoarece prețul tranzacției reprezintă
cel mai bun indicator al valorii de piață a proprietății imobiliare. Metoda
cheltuielilor nu ține cont de influența factorilor amplasării și conjucturii pieței.
Deși valoarea finală reprezintă o concluzie imparțială, expertă și justificată privind
valoarea obiectului evaluat, prezentată de un specilaist în domeniu, ea totuși
rămîne doar o opinie, care reprezintă perceperea evaluatorului a prețului cel mai
bun care ar putea fi obținut într-o tranzacție.
În baza raționamentelor enunțate și analizei rezultatelor obținute, evaluatorul a
apreciat că Valoarea de piață, obținută prin metoda analizei comparative reflectă
cea mai credibilă valoare și din aceste considerente Valoarea de piață, care
poartă un caracter de recomandare, a obiectului supus evaluării situat în r-l
Hâncești sat. Lăpușna la data evaluării constituie:
V p = 664 000 lei
19
 Șase sute șaizeci și patru mii lei.

6. ESTIMAREA VALORII DE LICHIDARE

Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forțată) (Conform “Regulament
provizoriu privind evaluarea bunurilor immobile” aprobat prin Hotărârea
Guvernului Republicii Moldova Nr.958 din 04.08.2003) –valoarea bunului imobil
în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrainat într-o perioadă de
timp foarte scurtă și în condiții de expunere pe piață diferite de cele necesare
pentru a obține cel mai bun preț de piață. –Conform Standartelor Internaționale de
Evaluare.
Termenul „vânzare forțată” se utilizează adesea în situațiile în care un vânzător
este obligat să vindă și/sau nu există o perioadă de comercializare adecvată. Prețul
opțional în această situație nu îndeplinește cerințele din definiția valorii de piață.
Prețul care ar putea fi obținut în aceste situații va depinde de natura presiunii de a
vinde, la care este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o comercializare
adevată nu poate fi făcută. El poate să reflecte și consecințele pentru vânzător a
nereușitei vânzării într-o perioadă de timp specificată.
Prețul opțional într-o vînzare forțată nu poate fi prezis în mod credibil, cu
excepția situației în care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele
comercializării neadecvate.
Așadar reieșind din aceste definiri, două condiții sunt obligatorii pentru
calificarea valorii de lichidare drept bază a evaluării unui obiect:
1. Obiectul evaluării este înstrăinat într-o perioadă de timp relativ scurtă și în
condiții de expunere pe piață diferite decât cele necesare pentru a obține cel
mai bun preț de piață.
2. Orice proprietar rațional va vinde proprietatea într-un termen restrîns
justificat, o asemenea vânzare „urgentă” întotdeauna este forțată, indiferent
de motivele concrete de care se va conduce vânzătorul.
Atât perioada rezonabilă, cât și perioada fixată de expunere pe piață,
stau la baza pricipiului formulat de V. Galasiuc –principiul realizării obiectului
fără pierderi la un preț inferior celui de piață, Esența acestui principiu constă în
faptul că pierderile generate de realizarea obiectului la un preț inferior celui de
piață trebuie să fie recuperate prin plasarea (investirea) în timpul cel mai apropiat a
veniturilor obținute de la realizarea obiectului (mai mici decât în condiții reale de
piață)
Realizarea obiectului în termeni restrânși întotdeauna este însoțită de
pierderi, iar obținerea celui mai bun preț de piață este imposibilă în acest caz.

20
 Deci relația între valoarea de piață ți valoarea de lichidare poate fi
exprimată prin următoarea formulă:
Ke
¿
VL = VL * kL i Unde:
( )
1+
m

V -valoarea de lichidare a obiectului, lei;

L
V -valoarea de piață a obiectului, lei;
L
I -dobînda medie anuală a investițiilor în obiecte de piață în obiecte similare,
%
ta -termenul expunerii în condițile realizării conform valorii de piață a
obiectului, ani
t -termenul expunerii pentru realizarea forțată a obiectului, ani
K -coeficientul elasticității cererii după preț.
e

Formula generală de calcul a ratei de actualizare este:

Yo = Rr + Ri + R + R
Rr –rata venitului fără risc (6,41%) –sursa : site-ul oficial a Băncii Naționale a
Republicii Moldova, la data evaluării.
Ri –rata anuală a inflației (7,3%) –sursa : site-ul oficial a Băncii Naționale a
Republicii Moldova, la data evaluării.
R MD -rata riscului pe țară (al Republicii Moldova -9,25%) sursa: site-ul oficial al
economistului Aswath Damodaran.
R -rata lichidității reduse –(6,41%) –(rata venitului fără risc : 6.41% * 12/12)
R -rata riscului bunurilor imobiliare -5%
Astfel, rata actualizării Y va constitui:
Yo =
Yo = 6,41% + 7,3% + 9,25% + 6,41% + 5,0% = 34,37% ori 34%
R MD -rata riscului pe țară
http://pages.stern.nyu.edu/~adamondar/New Home Page/datafile/ctryprem.html

21
Rr –rata venitului fără risc
http://bnm.md/bdi/pages/reports/dop/DOP5.xhtml?id=0&lang=ro
www.bnm.md
Ri –rata anuală a inflației (7,3%)
Conform formulei menționate mai sus valoarea de lichidare a obiectului supus
evaluării va fi:
Denumirea indicilor Valoarea
Valoarea de piață a obiectului (Vp), lei MD 664 000
Coeficientul elasticității cererii după preț, (Ke) 0,81
Dobânda medie anuală a investițiilor în obiecte de piață în 0,34
obecte similare, (i),%
Termenul expunerii în condițiile realizării conform valorii de 0,85
piață a obiectului (te)
Termenul expunerii pentru realizarea forțată a obiectului, (t) 0,4
Coeficientul de proporționalitate a valorii de lichidare și de piață 0,6927
(Kl)
Valoarea de lichidare a obiectului (VL), lei MD 509 843
Deci, valoarea de lichidare (forțată) a casei de locuit propusă spre evaluare,
constituie cu rotungire :510 000lei

22
 7.VALOAREA FINALĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Pentru imobilul supus evaluării “Casa de locuit cu construcții și teren aferent”
amplasat în Rep- Moldova, r-l Hâncești, sat.Lăpușna, care este înregistrat cu
dreptul de proprietate după: Cosnicean Ionela conform, extrasului din Registrul
bunurilor imobile a construcției cu numărul cadastral 5337203616 la data
evaluării se propun următoarele valori, care poartă un caracter de recomandare
și pot fi propuse pentru gaj în Bancă

Valoarea de piață -664 000

(șase sute șaizeci și patru mii) lei
Valoarea de înlocuire-658 000
(șase sute cincizeci și opt mii) lei
Valoarea de lichidare-510 000
(cinci sute zece mii) lei
Evaluarea a fost efectuată de către evaluator:

Certificat de calificare Cioară Olga

seria EI-IX Nr.0346

Directorul CCI Filiala Hâncești Cojocaru Tatiana L.Ș

23
24