Tema 9.

Estimarea valorii de piață prin metoda analizei

comparative a vanzarilor.
9.1. Selectarea a trei bunuri similare a obiectului evaluarii.
Aplicarea metodei comparației directe a vânzărilor este efectuata in baza procedurilor standard. In
continuare sunt examinate etapele de baza ale evaluarii bunurilor imobile prin metoda comparatiei directe a
vanzarilor.
Pentru efectuarea analizei comparative sunt sufieciente trei-cinci vânzări, dar cu cât mai mare este
numarul vanzarilor analizate cu atat este mai exact rezultatul evaluarii. Daca exista putine tranzactii recente,
de asemenea, poate fi util sa se ia in considerare preturile bunurilor imobile oferite spre vanzare, cu conditia
ca relevanta acestor informatii sa fie clar stabilita si analizata critic. Sursele informationale de date utilizate
in abordarea prin piata sunt:
 Informatiile furnizate de proprietar
 Serviciilor cadastrale teritoriale
 Agentiile imobiliare ce actioneaza in zona( nu asigura garantii, intrucat reprezinta asteptarile
vanzatorului; nu sunt verificate la tranzactionare);
 Birourile notariale
 Firmele de asigurare
 Arhivele personale ale evaluatorului
 Publicatiile periodice si electronice privind ofertele de vanzare a bunurilor
 Informatiile oferite de vecini

9.2. Stabilirea elementelor de comparatie a obiectelor.

Conform Regulamentului provizoriu ,, Corectiile preturilor bunurilor imobile comparabile se fac prin
luarea in considerare a diferentelor dintre urmatoarele elemente de comparatie.
 Drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise
 Conditiile de finantare
 Conditiile tranzactiei
 Conditiile pietei
 Amplasarea
 Caracteristicile fizice
 Caracteristicile economice
 Modul de folosinta
 Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Tema 10.Estimarea valorii de piață prin metoda analizai

comparative a vânzărilor.
- Determinarea metodei de aplicare a ajustarilor.
- Corectarea preturilor de vanzare sau oferta a obiectelor similare.
Obiectul Evaluării Obiectul analog Obiectul analog Obiectul analog
Parametri de
Nr.1 Nr.2 Nr. 3
comparaţie
Telecentru str. Ciocana str. Râșcani, str. Ciocana, str.
Amplasarea
Miorita, 3/3 Uzinelor Florilor Uzinelor
Valoarea ,euro - 590 000 720 000 687 000
Suprafaţa 972,2 632 785 800
totală
 Preţul 1 m2/ € - 933,54 917,20 858,75
Dreptul de Deplin Deplin Deplin Deplin
proprietate
Corectarea 1,00 1,00 1,00
Valoarea în 933,54 917,20 858,75
urma corectării
Condiţiile de De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
finanțare
Corecţia la 1,00 1,00 1,00
Valoarea în 933,54 917,20 858,75
urma corectării
Condiţiile De piaţă Ofertă(-15%) Ofertă(-15%) Ofertă(-15%)
tranzactiei
Corecţia la 0,85 0,85 0,85
Valoarea în 793,51 779,62 729,94
urma corectării
Data vanzarii Aprilie 2020 Aprilie 2020 Aprilie 2020
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Valoarea în 793,51 779,62 729,94
urma corectării
Amplasarea Mai favorabil cu Mai nefavorabil cu Mai nefavorabil
obiectului (-4%) (+5%) cu (+7%)
Corecţia 0,96 1,05 1,07
Valoarea în 761,77 818,60 781,04
urma corectării
Corecţia la 972,2 632(-7%) 785(-4%) 800(-4%)
suprafaţă, m2
Corecţia 0,93 0,96 0,96
Valoarea în 708,45 785,86 749,80
urma corectării
Suprafata 19,2 21,1(+2%) 15,3(-4%) 18,7(0%)
terenului, ar
Corecţia 1,02 0,96 1,00
Valoarea în 722,62 754,43 749,80
urma corectării
Bună Bună(0%) Foarte bună Bună(0%)
Starea tehnică
(-10%)
Corecţia 1,00 0,90 1,00
Valoarea în 722,62 678,99 749,80
urma corectării
Autoparcare 12 locuri 18 locuri(-3%) 6 locuri (+3%) 20 locuri (-4%)
Corecţia 0,97 1,03 0,96
Valoarea în 700,94 699,36 719,81
urma corectării
Accesul la Liber din două Liber din două Limitat la intrare Liber din doua
magazin străzi strazi(0%) (+5%) strazi(0%)
Corecţia 1,00 1,05 1,00
Valoarea în 700,94 734,33 719,81
urma corectării
Ajustarea 0,7508 0,8006 0,8382
generală
Ajustarea 0,2492 0,1994 0,1618
absolută
Ponderarea 1 2 3
Preţul mediu 721,50
ponderat al 1
m2 / €
Valoarea de 701 442
piaţă a
obiectului
evaluării, €
Valoarea de
piaţă a 13 892 059
 obiectului
evaluării cu
teren aferent, lei
19,8050

P1∗1+P 2∗2+ P 3∗3 700 ,94∗1+734 ,33∗2+719 , 81∗3

V= = =721 ,50
3+2+1 6 €/ m2