Estimarea valorii de piață a apartamentului din or.

Durlești
A. Estimarea valorii de piață prin metoda cheltuielilor
1. Determinarea valorii terenului considerat liber - Valoarea de piață nu
se estimează deoarece terenul de sub blocul de locuit se află în
proprietate publică.
2. Determinarea valorii construcției considerate noi.
Conform tabelului 62-411 C1m,p = 651,21 lei
Vc= C1m.p * S* K3/K *Ktva* kBI * KCI = 651,21* 65,7 * 40,766/2,67 *
1.20* 1.20.1,15 = 1081762 LEI
3. Estimarea deprecierii acumulate:
Da = Uf + D fun + Dec =
Dfun = 0
D ec = 0
Uf - estimată prin metoda vîrstei efective;
Uf = (VE*100) DVF = (2020-1989) *100 / 110= 28,18 %
Da = 28,18%
Kd = (100-Da ) /100 = 0,7182
4. Determinarea valorii de recopnstituire cu evidența deprecierii:
Vr = Vc * Kd = 1081762 * 0,7182 = 776921 lei
5. Estimarea valorii de piață
Vp = Vt + Vr = 776921 lei.

B.Estimarea valorii de piață prin metoda veniturilor

Tabelul Determinarea valorii de piață prin metoda venitului

Nr. Indicii U/M Valoarea de Valoarea de calcul

bază

2019 2020 2021 2022

1 Suprafața totală m² 65,7

2 Plata de chirie €/ 230

lunară lunar
3 Majorarea % + 2 - 1
prognozată

4 Plata de chirie € 230 230 230*1,02= 235*0.99=

ajustată lunar 235 233

5 VBP,anual € 2760 2760 2820 2796

6 Pierderi € 3 luni 690 690 705 2796*0.25

(0,25) = 699

7 AV € 0 0 0 0

8 VBE € 2760- 2070 2115 2097

690+0=2070

9 CO € 1870,14 /20,20=
92,58 92,58 92,58
92,58

- Impozitul pe imobil lei 406,55 406,55 406,55 406.55

- Prima de asigurare lei 1463,59 1463,59 1463,59 1463,59

- Chelt. de reparație și lei 0 0 0 0

menten.

10 VON € 1977 1977 2022 2004

11 Rata de actualizare % 12,26

(Y0)

12 Factorul actualizării Fac = 1 0,8907 0,7935 0,7068

1/(1+Ract)n

13 VON actualizat € VON act = 1977 1761 1604 1416

 VON * Fact

14 Reversia € 36703

15 Reversia actualizată € 25942

16 Valoarea de piață € 32700 669369 lei

C. Estimarea valorii de piață prin metoda analizei comtarative a

vînzărilor.
1euro = 20,47 lei.

Vp = 36677euro = 750778 lei

Reconcilierea valorilor și estimarea valorii
finale

Metoda
Metoda Metoda analizei
Nr. Indici
costului venitului comparative a
vînzărilor

1 Valoarea obținută, lei 776921 669369 750778

Corectitudinea selectării
2
tipurilor de valori 40 25 35

Corectitudinea aplicării
3
metodei 30 30 40

Corectitudinea ajustărilor
4
aplicate 40 30 30
5 Subpoziții aplicate în calcul 40 25 35

Profunzimea analizei pieții

6
imobiliare 10 20 70

Capacitatea de a considera
7 profitabilitatea obiectului 50 10 40
evaluării

Corectitudinea interpretării
8
datelor utilizate 60 15 25

38,57 22,14 39,29

Ponderea
0,3857 0,2214 0,3929

Valoarea ponderată 299658 148198 294980

Valoarea de piață finală, lei 742836

Valoarea de piață finală, € 36289