Metode de calcul a evaluării terenurilor

1. Metoda rentei funciare capitalizată

Vt = R(arenda) x 100/Cc
Vt-valoarea unui ha de teren
R- renta funciară anuală pe hectar
Cc – coeficient de capitalizare (aproximativ egal cu rata dobânzii)
Cc mai mic cu cel puţin 0,5% din rata dobânzii pentru obligaţiile cele
mai stabile emise de stat; CC aprox. 5% presupune că renta s-ar
multiplica de 25 ori, ceea ce echivalează cu nr. de ani cât
lucrează o persoană în agricultură.
Valoarea redevenţei = kg/ha grâu x preţul grâului (1,4 lei/kg)
Valoarea terenului calculată la CC=5%
 Exemplu teren clasa I
 Teren clasa I – 86 p
 Arenda 800 kg grau x 1,4 lei = 1120 lei
 Vt = R(arenda) x 100/Cc =1120 x 100:5=22.400
lei/ha
 Renta diferenţiată I apare datorită:
 Diferenţa de fertilitate
 Consumurilor materiale
 Preţul de vânzare se formează raportat la terenul
cel mai puţin fertil şi costurile cele mai mari
 Poziţia terenului faţă de centre de aprovizionare –
desfacere
 Căile de comunicaţie
 Renta diferenţiată II apare datorită:
 Investiţii suplimentare, succesive pe acelaşi teren
 Consumuri mai mari decât creştere producţiei
 Exemplu
pret grau – 0,6 lei/kg
Clasa de calitate Redevenţa Valoarea Valoarea terenului
(kg grâu/ha) redevenţei lei/ha
corectate (lei/ha)

1 800 1120 22.400

2 600 840 16.800

3 450 630 12.600

4 350 490 9.800

5 300 420 8.400

 2. Metoda valorii de bază
 Vt=Vb x (1+N) x 10
 În care: Vt=valoarea terenului;
 1+N = coeficientul de corecţie a valorii de bază
în care N reflectă suma notelor acordate pe bază
de criterii, iar nivelul său va fi mai mic sau cel
mult egal cu 9
 Vb=valoarea de bază echivalentă venitului
agricol impozabil 495 lei/ha (aprox. 0,0495 lei/m2)
 Valoarea lui N rezultă din analiza următorilor
coeficienţi
A Categoria localităţii - comună 0,2
B Amplasarea terenului-în afara 0,0
localităţii
C Funcţiile economice şi caracteristicile 0,5
sociale ale localităţii (preponderent
agricolă)
D Poziţia terenului faţă de reţele de 0,2
transport
E Echiparea tehnico-edilitare a zonei în 0,5
care se află terenul (energie electrică)
F Caracteristicile geotehnice ale 1,0
terenului normal
G Restricţii de folosire a terenului, 0,3
conform planului urbanistic general şi
a regulamentelor aferente
H Terenuri poluate cu reziduuri - 0,0
nepoluat
Total coeficient “N” 2,9
 Vt =0,0495 x 1 +2,9 = 0,0495 x 3,9=0,1930 lei/m2
 Valoarea de 0,1930 lei/m2 se reactualizează conf.
HG 412/1992 respectiv K1
 Valoarea la 1.12.2022 =4,68 lei/1,67 (1992) = 2,80
lei

 Valoarea terenului = 0,1930x 2,80=0,5404 lei/m2 =

5404 lei/ha
 3. Metoda de evaluare după valoarea de patrimoniu
 Valoarea de patrimoniu a terenului agricol la 1. 03.2018 în funcţie de indicele
mediu de creştere a preţurilor.
Curs de schimb dolar: 30.06.1994 = 0,1677 RON
1.12.2022= 4,68 RON
K= 4,68 : 0,1677=27.90

Clasa de calitate 15.03.1994 K Valoarea

a terenului HG nr. 59 terenului (lei/ha)
I 330 9.207
II 264 7365.6
27.90
III 187 5217.3
IV 110 3069
V 77 2148.3
 4. Metoda de evaluare după profit

 Vt=VP-(CP+K1 +K2 +K3 +K4) x 25 ani

 în care:
 Vt-valoarea terenului extravilan (lei/ha)
 VP – valoarea producţiei
 CP – cheltuieli generale de producţie (lei/ha)
 K – coeficienţi de corecţie a CP
 Exemplu – Evaluare după profit
 Teren clasa a III a de calitate – NB=59 puncte
 Cultura grâu de toamnă
 Preţ de valorificare in 2022= 1.4 lei/kg
 Pm=puncte de bonitare x 65 kg/punct
 Pm = 59 x 65 = 3835 kg/ha
 VP = 3835 x 1.4 = 5369 lei/ha
 CP = 65% din valoarea producţiei
 CP = 5369 x o,65 =3489.85 lei/ha
 Vt=(5369-3489.85) x 25 =46.978,75 lei/ha