MINISTERUL EDUCAŢIEI, CULTURII ŞI CERCETĂRII AL REPUBLICII MOLDOVA

I.P. CENTRUL DE EXCELENŢĂ ÎN CONSTRUCŢII

Catedra : Cadastru, Evaluarea Imobilului şi Ştiinţe Economice

Studiu Individual Nr.1

Disciplina: Evaluarea Terenurilor
Tema: Principiile și factorii de influență asupra valorii
terenului agricol și terenului aferent amplasat în
localitate urbană și rurală.

A elaborat eleva grupei EI-17.09 Dogot Augustina

A verificat profesoară de specialitate Paşcan Angela

 I. Teren agricol amplsat în localitate rurală

Caracteristica terenului agricol amplasat în satul Suruceni r.Ialoveni

Terenul agricol este situat în Suruceni, Ialoveni, are forma regulată, se află la periferia
satului, prelucrat, anual se cultivă grâu, gradul de feritilitate aprox.58 grade.
La distanța de 11 km de la Chișinău, 300 metri de la sat, 200 metri de la drumul
asfaltat. În apropiere este lumină și apă.
Suprafața totala – 0.37 ha
Numărul cadastral: 5530 106 037

Fig.1.Amplasarea terenului agricol la scara 1:5000

Fig.2.Amplasarea terenului agricol la scara 1:1000

Principii luate ca bază la estimarea valorii unui lot de teren pentru vânzare-cumpărare

Principiul dependenței presupune că valoarea unui lot de teren va crește sau va scădea
în dependență de existența sau lipsa în apropierea acestuia a legăturilor funcționale.(drum cu
pietriș sau asfalt, rețele inginerești, surse de apă ș.a.)
Conform principiului dependenței valoarea terenului agricol va crește datorită
apropierii de o sursă de apă, distanța mică pâna la drumul de acces asfaltat – 200 m,
apropierea de localitate – 300 m
Principiul conformității presupune că valoarea unui lot de teren va crește dacă acesta
va corespunde normelor, cerințelor pieții și preferințelor consumatorilor.
Conform pricipiului conformității terenul agricol va avea o valoare mai mare datorită
formei sale regulate care va permite prelucrarea pământului efectiv și efectuarea lucrărilor
agricole cu ușurință, de asemenea prezența sursei de apă ce favorizează instalarea unui sistem
de irigare.
Principiul celei mai bune și eficiente utilizări – Valoarea terenului va crește dacă
utilizarea curentă este cea mai eficientă din toate utlizările posibile.
Principiul celei mai bune și eficiente utilizări va determina creșterea valorii terenului
agricol datorită culturii agricole prezente ce are mare cerere pe piață și care ușor poate fi
îngrijită și transportată datorită amplasarii.

Nr. Factorii de influență Caracteristici Valoarea

1 Bonitatea 58 grade 0,9
2 Forma terenului Neregulată 0,9
3 Distanța până la drum cu 200 m 1,00
suprafața rigidă
4 Distanța până la localitate 300 m 1,00
5 Existența izvorului de apă pentru Există 1,1
irigare
6 Total 0,891
 II. Teren pentru construcții amplasat în localitate rurală
Caracteristica terenului pentru construcții amplasat în s.Horești, r.Ialoveni

Terenul pentru construcții amplasat în satul Horești raionul Ialoveni, forma regulată,
se află la periferia satului, gradul de fertilitate 70 grade, conectat la toate rețelele inginerești
necesare : apă,gaz,electricitate,linie telefonică, canalizare centralizată. Distanța până la drum
asfaltat este 50 m, distanța până la centrul localității 500 m.
Suprafața totală 0,12 ha
Număr cadastral 55182020191

Fig.3.Amplasarea terenului pentru construcții la scara 1:2000

Fig.4.Amplasarea terenului pentru construcții la scara 1:500

Principii luate ca bază la estimarea valorii unui lot de teren pentru vânzare-cumpărare

Principiul dependenței presupune că valoarea unui lot de teren va crește sau va scădea
în dependență de existența sau lipsa în apropierea acestuia a legăturilor funcționale.(drum cu
pietriș sau asfalt, rețele inginerești, surse de apă ș.a.)
Valoarea terenului pentru construcții va crește datorită distanței mici până la drum
asfaltat – 50 m, de asemenea și până în centrul satului – 500 m, precum și prezența tuturor
rețelelor inginerești.
Principiul contribuției – valoarea unui lot de teren va crește în dependență de
contribuția efectuată asupra lotului de teren – îngrădire teren, prezența sisteme de irigare ,
canale de evacuare a apei, diguri de protecție și altele.
Principiului contribuției va cauza creșterea valorii terenului pentru construcții deoarece
acesta este îngrădit, executate lucrari de îngrijire corespunzătoare.
Principiul regresiei și progresiei valoarea unui lot de teren scade/crește în dependență
de alte loturi de teren amplasate în apropiere altor terenuri neprelucrate sau în apropierea altor
bunuri demodate sau din contra amplasarea într-un sector nou.
Conform principiului dat valoarea terenului poate crește din cauza sectorului nou cu
terenuri recent oferite în exploatare ce presupune respectiv și apariția construcțiilor noi.
Nr. Factorii de influență Valoarea
1 Bonitatea 1,1
2 Forma terenului 1,1
Distanța până la drum cu
3 1,1
suprafața rigidă
Distanța până la centrul
4 1,00
localității
Amenajări de îmbunătățiri
5 1,1
funciare
6 Total 1,4641
 III.Teren agricol amplasat în localitate urbană
Caracteristica terenului agricol amplasat în orașul Chișinău

Lot de pământ cu o suprafață de 1 ha , amplasat pe bd. Dacia, sect. Botanica, bonitate

– 64 grade, forma regulată. Pamântul este cu destinație agricolă, amplasat în apropiere de
fabrica Tandem, Metro 2 hotelul President. Există posibilitatea de ajustat toate comunicațiile:
apă, lumină ș.a.
Număr cadastral 55111050104

Fig.5. Amplasarea terenului agricol la scară mare

Fig.6.Amplasarea terenului agricol la scară mică

Principii luate ca bază la estimarea valorii unui lot de teren pentru vânzare-cumpărare

Principiul utilității – presupune ca valoarea terenului va fi cu cât mai mare cu cât acest
teren poate fi utilizat în diferite domenii pentru a satisface necesitățile proprietarului.
Conform principiului utilității terenul agricol datorită amplasării sale și suprafeței
potrivite, poate fi cât și pentru construcții, depozite sau zonă de agrement.
Principiul celei mai bune și eficiente utilizări – Valoarea terenului va crește dacă
utilizarea curentă este cea mai eficientă din toate utlizările posibile.
Principiul celei mai bune și eficiente utilizări va determina creșterea valorii terenului
agricol datorită posibilității proprietarului de a-i schimba destinația. Suprafața mare, forma
regulată, cultivarea produsului aproape de piața de desfacere, posibilități foarte bune de
transport, genereaza venituri.
Principiul productivității reziduale – valoarea terenului va crește datorită veniturilor
anuale obținute în creștere.
Valoarea terenului agricol va crește datorită generării de venit continuu, care vor crește
de la an la an.
Nr. Factorii de influență Caracteristici Valoarea
1 Bonitatea 64 grade 1,09
2 Forma terenului Regulată 1,1
Distanța pana la drum cu
3 500 m 1,00
suprafața rigidă
Distanța pana la centrul
4 10 km 0,9
localitații
5 Piața de desfacere 12 km 1,00
6 Total 1,0791
 IV. Teren pentru construcții amplasat în localitate urbană
Caracteristica terenului pentru construcții amplasat în orașul Ialoveni

Teren pentru constructii în orașul Ialoveni. Terenul este pentru constructii,forma

regulată, bonitate 58 grade, la moment este liber. Drumul până acolo este cu pietriș. În
apropiere sunt toate rețelele ingineresti - apa, canalizare, gaz și lumina. Terenul este intr-un
sector nou, locul este foarte linistit și ecologic curat, fiind situat la periferie, fara zgomot de la
mașini și cu aer curat.
Suprafata – 0,06 ha
Numar cadastral - 55012120467

Fig.7.Amplasarea terenului pentru construcții la scară mare

Fig.8 Amplasarea terenului pentru construcții la scară mică

Principii luate ca bază la estimarea valorii unui lot de teren pentru vânzare-cumpărare

Principiul dependenței presupune că valoarea unui lot de teren va crește sau va scădea
în dependență de existența sau lipsa în apropierea acestuia a legăturilor funcționale.(drum cu
pietriș sau asfalt, rețele inginerești, surse de apă ș.a.)
Luând în considerare principiul dependenței observăm ca valoarea terenului este în
scădere datorită distanțelor mari până în centrul localitații-3 km, gradiniță, scoală, magzine
apropiate.
Principiul substituției – valoarea unui lot de teren estimat nu poate fi mult mai mare
sau mult mai mică decât valoarea altui teren existent pe piață.
Conform principiului substituției putem afirma ca valoarea terenului se micșorează
datorită amplasării acestuia la periferia localității în timp ce există alteterenuri cu o utilitate
similară mult mai aproape sau chiar în centrul orașului
Principiul conformității presupune că valoarea unui lot de teren va crește dacă acesta
va corespunde normelor, cerințelor pieții și preferințelor consumatorilor.
Principiul conformității, valoarea terenului va crește deoarece corespunde
preferințelor consumatorilor prin forma terenului regulata, suprafața ce perimite atat
construcția cat și mica grădină, sector nou, zona liniștită,ecologic curat.

Nr. Factorii de influență Caracteristici Valoarea

1 Bonitatea 58 grade 1,09

2 Forma terenului Regulată 1,1

Distanța pana la drum cu În apropiere de drum cu

3 1,00
suprafața rigidă pietriș

Distanța pana la centrul

4 3 km 0,9
localitații

6 Total 1,0791