Eval Terenuri

1
Universitatea Tehnic a Republicii Moldova

Facultatea de Geodezie Cadastru i Construcie
Catedra de Evaluare i Management al Imobilului

Lucrare de an

La disciplina: Evaluarea terenului
Tema: Evaluarea terenului cu destinaie agricol n satul Briceni,
raionul Dondueni

Chiinu 2012
CUPRINS
INTRODUCERE....................................................................................................................................3
1. CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR AL REPUBLICII MOLDOVA......................4
1.1 Caracteristica fondului funciar n satul Briceni raionul Dondueni.................................................5
1.2 Structura i caracteristica fondului funciar pe categorii de teren......................................................11
2

1.3 Structura i caracteristica fondului funciar dup forma de proprietate...........................................13
2. ANALIZA PIEEI FUNCIARE N SATUL BRICENI, RAIONUL DONDUENI.............16
2.1 Analiza pieei funciare n satul Briceni raionul Dondueni............................................................16
2.2 Clasificarea i anlaiza factorilor care influeneaz asupra valorii bunurilor immobile...................22
2.3 Analiza pieei terenurilor agricole i producerea grului i porumbului n raionul Dondueni.....30
3. EVALUAREA TERENULUI CU DESTINAIE AGRICOL DIN SATUL BRICENI,
RAIONUL DONDUENI....................................................................................................................41
3.1 Evaluarea terenului cu destinaie agricol prin metoda analizei vnzrilor comparabile................42
3.2 Evaluarea terenului cu destinaie agricol prin abordarea veniturilor.............................................50
3.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii..................................................................................................58
CONCLUZII........................................................................................................................................61
BIBLIOGRAFIE.................................................................................................................................62
ANEXE.................................................................................................................................................63

INTRODUCERE
Conform constituiei, economia Republicii Moldova este o economie de pia. Crearea i
dezvoltarea unei economii de pia funcionale, inclusiv a pieei imobiliare, este un proces de durat
i necesit studii sistematice i aprofundate. n Republica Moldova, dezvotarea economiei nationale
pe parcursul ultimilor 17 ani a favorizat mult ramura constructiilor i a pieii imobiliare. Constituirea
pieii imobiliare ncepe n anul 1989, cnd a fost adoptat hotrrea prin care se permitea vnzarea i
3

cumprarea spaiului locativ de stat i obtesc. ns, procesul de formare a pieei imobiliare a luat
amploare doar n 1992, cnd s-au creat condiiile obiective pentru tranzaciile imobiliare.
Piaa imobiliar este o pia limitat prin suprafeele de teren existente i prin posibilitile de
dezvoltare ale acestora prin construirea de locuine, birouri, spaii comerciale, industriale. Aceasta
particularitate impune ca principiu fundamental conceptul de cea mai bun i eficient utilizare a
terenului. O proprietate imobiliar asigua satisfacerea unor necesiti de baz populaiei.
Locuinele, proprietile comerciale, industriale, sunt legate, intr-o anumit masur, de satisfacerea
unor nevoi de baz.
Punctul de start al activitii de evaluare l-a constituit privatizarea proprietilor imobiliare, n
urma creia a aprut necesitatea determinrii valorii de pia a bunurilor imobile. Aadar, n circuitul
economic au fost incluse terenurile i construciile, care erau n proprietatea statului i a cror valoare
era de necontestat. Evaluarea bunurilor imobile joac un rol important n infrastructura pieii prin
faptul c include determinarea valorii de pia a bunului dat. Piaa bunurilor imobiliare se dezvolt
foarte rapid; se desfoar ntr-un cadru metodologic i bine determinat.
In capitolul 1 al acestei lucrari de curs este reprezentata situatia social-economic n satul
Briceni, raionul Dondueni, de asemenea, structura i caracteristica fondului funciar in localitatea
respectiv dup categorii de terenuri i dup forma de proprietate. n capitolul 2 este reprezentat
caracteristica piei funciare, de asemenea identificarea factorilor de influen asupra valorii
terenurilor cu destinaie agricol i caracteristica pieii culturilor agricole n localitatea dat.
Capitolul 3 include relatarea unui exemplu de evaluare, a unui lot de teren cu destinaie agricol
situat in satul Briceni, raionul Dondueni, folosind abordarea analizei comparative a vnzarilor i
abordarea veniturilor. Evaluarea are drept scop estimarea valorii de pia a terenului n cazul
vnzrii-cumprrii acestuia. Evaluarea economic a terenurilor agricole reprezint o condiie
esenial i obligatorie pentru organizarea i valorificarea superioar a pmntului n vederea
realizrii obiectivului principal al politicii funciare actuale i anume realizarea unor structuri
eficiente ale exploatrilor agricole din Republica Moldova
1. CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR AL REPUBLICII MOLDOVA
Fondul funciar constituie totalitatea suprafeelor de teren cuprinse ntre hotarele rii, inclusiv cele de
sub ape, construcii i ci de comunicaie, reprezentnd condiia de baz a existenei unui popor sau
stat. n conformitate cu dispoziiile art. 2 din Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91, toate
terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova.
4

Fondul funciar, n funcie de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii de terenuri:
cu destinaie agricol, din intravilanul localitilor, destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale, destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii
recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi,
ale fondului silvic, ale fondului apelor i ale fondului de rezerv1. La 1 ianuarie 2011, suprafaa
total a republicii constituia 3384,6 mii ha, inclusiv 2008,7 mii ha (74,04 la sut) terenuri agricole:
din care 1821,72 mii ha (72,6 la sut) terenuri arabile, 302,76 mii ha (12,08 la sut) plantaii
perene, 360,06 mii ha (14,37 la sut) fnee i puni, 21,69 mii ha (0,87 la sut) prloage.
Conform Cadastrului funciar [8], caracteristica fondului funciar al Republicii Moldova pe
categorii de terenuri la 01.01.2011 este reprezentat in tabelul 1.1.
Tabelul 1.1 Fondul funciar al republicii Moldova la 1 ianuarie 2011
Categoria
Suprafaa,
mii ha
Ponderea,
%
Terenuri total 3384,6 100
Terenuri cu destinaie agricol 2008,7 59,4
Terenuri din intravelanul localitilor 312,1 9,2
Terenuri destinate industriei, trnsporturilor,
telecumunicaiei i cu alte destinaie
58,9 1,7
Terenuri destinate ocrotirii naturii, sntii, cu
valoare istorico-cultural, ale zonilor verzi 450,9 13,3
Terenuri ale fondului silvic
Terenuri ale fondului apelor 87,3 2,6
Terenuri ale fondului de rezerv 466,7 13,8
Sursa: Elaborat n baza [8]
La 1 ianuarie 2009, terenurile cu destinaie agricol n Republica Moldova au cuprins o
suprafa de 1984550,091 ha i au fost constituite din terenuri arabile 1661126,216 ha, terenuri
ocupate de prloag - 19029,479 ha, fnee - 326,32 ha, livezi - 119271,382 ha, vii - 121918,811 ha,
plantaii de nuci - 4763,19 ha, plantaii de dud - 503,64 ha, arbuti fructiferi - 483,21 ha, plantaii
mam - 918,25 ha, pepiniere pomicole - 207,69 ha, alte plantaii multianuale - 522,25 ha, terenuri
aflate n stadiul de ameliorare i restabilire a fertilitii - 1636,9 ha, terenuri ocupate cu plantaii
forestiere - 8973,7992 ha, rpi - 445,1 ha, alunecri de teren - 325,15 ha, terenuri aflate sub ape -
3104,38 ha, drumuri - 9906,283 ha, strzi i piee - 41,2359 ha, construcii i curi - 13295,8726 ha2.
5

Din aceste terenuri, sunt irigabile 225240,06 ha, din care 211399,25 ha sunt terenuri arabile. Efectiv,
sunt irigate circa 50 mii de ha. Terenurile cu destinaie agricol n Republica Moldova sunt
repartizate unui numr de 1316253 beneficiari. n medie, unui beneficiar i revin 1,507 ha de teren cu
destinaie agricol.
Repblica Moldova fiind o ar agrar are o economie bazat n cea mai mare parte pe
agricultur. Acest lucru poate fi observant n tabelul de mai sus unde se arat c circa 60% din
terenurile totale ale rii le revin terenurilor cu destinaie agricol, ceea ce face ca R. Moldova, s
ocup unul din primele locuri n Europa dup suprafaa arabil care i revine unui locuitor cu circa
0,41 ha/locuitor, fiind devansat numai de Ungaria (0,466 ha/locuitor), Finlanda (0,424 ha/locuitor),
Danemarca (0,422 ha/locuitor), Bulgaria (0,422 ha/locuitor), i Romnia (0,422 ha/locuitor).
1.1 Caracteristica fondului funciar n satul Briceni raionul Dondueni
Raionul Dondueni este situat n partea de nord - vest a Republicii Moldova, aezat la 197 km
de capitala rii Chiinu i se marginete cu Ucraina la nord, Romnia la vest.Teritoriul raionului
are o suprafa de 644,12 km. Populaia raionului Dondueni constituie 45,6 mii locuitori, din care:
populaia urban 9,7 mii locuitori; populaia rural 35,9 mii locuitori; densitatea 71
persoane/km2. Raionul Dondueni are 30 localiti dintre care: 1 ora, 21 comune i 8 sate.
Raionul Dondueni, deci dispune de 38562,3 ha terenuri agricole. Din suprafaa total a
terenurile agricole ocup: pmntul arabil 33323 ha; plantaii de livezi 3888 ha; vii 4 ha. Caliatea
solului n raionul Dondueni este printre cea mai nalt n Republica Moldova, nota medie de
bonitate a terenurilor agricole fiind n unele zonende circa 78 de puncte. Dei ponderea terenurilor
erodate n totalul terenurilor agricole este destul de nalt (26,6%), aceasta este totui mai mic dect
media regional (33,2%)

Fondul funciar pe categorii de terenuri in satul Briceni, raionul Dondueni la 01.01.2011 este
reprezentata in tabelul 1.2.
Tabelul 1.2 Structura fondului funciar al raionului Dondueni
Categoria Suprafaa, ha Ponderea, %
Total pe r-ul Dondueni
64412.48

100
I Terenuri cu destinaie agricol 38562.3 59,87
6

II Terenuri destinate industriei transp. etc.
901.96

1,4
III Terenurile din intravelanul localitilor 5971.61 9,27
IV Terenurile destinate ocrotirii naturii
82.77

0,13
V Terenurile fondului silvic
5027.38

7,8
VI Terenurile fondului apelor
1579.93

2,45
VII Terenurile fondului de rezerv
12286.53

19,08
Sursa: Elaborat de autor n baza [8]
Deci teritoriul raionului Dondueni se caracterizeaz prin suprafaa mare de terenuri cu
destinaie agricol cu circa 59,87% din toat suprafaa raionului care este urmat de terenurile
fondului de rezerv cu 19,08 la sut.

Figura 1.1 Reprezentarea grafic a structurii fondului funciar
Sursa: Calculele autorului n baza [8]
Raionul Dondueni, deci dispune de 38562,3 ha terenuri agricole. Din suprafaa total a
terenurile agricole ocup: pmntul arabil 33323 ha; plantaii de livezi 3888 ha; vii 4 ha. Caliatea
solului n raionul Dondueni este printre cea mai nalt n Republica Moldova, nota medie de
bonitate a terenurilor agricole fiind n unele zonende circa 78 de puncte. Dei ponderea terenurilor
7

erodate n totalul terenurilor agricole este destul de nalt (26,6%), aceasta este totui mai mic dect
media regional (33,2%)
Satul Briceni este o localitate din raionul Dondueni situat la altitudinea 48.3572
longitudinea 27.7036 i altitudinea de 235 metri fa de nivelul mrii. Conform recensmntului din
anul 2004 populaia este de 897 locuitori. Distana direct pna n oraul Dondueni este de 16 km.
Distana direct pn n or. Chiinu este de 184 km.
La 01.01.2011 suprafaa total a fondului funciar al satului Briceni constituia 1,77 mii ha. .
Teritoriul se caracterizeaz prin ponderea nsemnat a terenurilor cu destinaie agricol (66,66% sau
1,18 mii ha), urmate de cele ocupate de fondul de rezerv (17,79% sau 0,315 mii ha) i terenurile
destinate satelor, oraelor, municipiilor (10,79% sau 0,191 mii ha). Ponderi nensemnate au
suprafeele destinate industriei, transp. etc. 4,06 %.
Structura geomorfologic a teritoriului satului Briceni atest existena a dou zone distincte:
de nord - est, care ine de o zon deluroas, reprezentate de cumpene nguste ale apelor i de pante de
teren supuse alunecrilor; a doua zon, cea de sud-vest, este reprezentat cmpiii i vi, aceast zon
este ocupat n cea mai mare parte de terenul agricol. Nivelul fertilitii a solurilor, conform
caracteristicilor pedologice, corespunde indicelui mediu de calitate a terenurilor pe republic,
constituind 70 grade-hectare, i se refer la clasa IIIa (satisfctoare) de tipologie a solurilor.
Structura Fondului Funciar din satul Briceni este prezentat n tabelul 1.3.

8

Tabelul 1.3 Structura fondului funciar din satul Briceni
Formularul nr. 1-func de 1 ianuarie 2009
Supr.
total
Arabil
Plantaii
multe-
anuale
Puni
Plantaii
forestier
Mlatini Ape Drumuri
Strzi
i
piee
Construci i
curi
Alte
terenuri
total
Categoriile i dentorii de terenuri
sat. Briceni 1778.14 1136.74 252.19 211.8 56.5 8.31 11.28 28.39 24.53 14.52 33.86
Terenuri proprietate public a statului 16.35 8.84 7.17 0.34
Terenurile proprietate public a UAT 411.24 39.54 4.84 203 56.5 8.31 11.28 21.22 24.53 8.18 33.86
Terenurile aflate n proprietate privat 1350.55 1097.2 247.35 6
Terenuri cu destinaie agricol 1188.39 947.04 241.35
Terenurile aflate n proprietate privat 1188.39 947.04 241.35
Cooperative agricole de intreprinzator 264.83 147.53 117.3
Terenuri arendate 264.83 147.53 117.3
CAP"Lidia plus" 264.83 147.53 117.3
Societi cu rspundere limitat agricole 776.24 706.67 69.57
Terenuri arendate 776.24 706.67 69.57
SRL"Ponagro" 776.24 706.67 69.57
Gospodrii rneti (ferme agricole) 107.32 52.84 54.48
Teren propriu (total) 107.32 52.84 54.48
Gospodrii rneti, suprafaa pna la 1 ha 10.53 10.53
Teren propriu 10.53 10.53
Gospodrii rneti, suprafaa 1 - 5 ha 36.1 36.1
9

vGospodrii rneti, suprafaa 5 -10 ha 6.21 6.21
Gospodrii rneti, suprafaa 10 - 50 ha 54.48 54.48
GT"Romaniuc Vasilii" 54.48 54.48
Terenuri prelucrate sinest. de particulari 40 40
Gradini 40 40
Terenurile satelor, oraelor, municipiilor 191.98 150.16 6 24.53 11.29
Terenuri proprietate public a statului 0.3 0.3
Terenurile proprietate public a UAT 29.52 24.53 4.99
Terenurile aflate n proprietate privat 162.16 150.16 6 6
Terenuri destinate industriei, transp. etc. 7.21
7.17 0.04
11.
28
10.
38
28.
39
24.
53
14.
52
33.
86
.84 10.
13
Terenuri proprietate public a statului 7.21
7.17 0.04
7.1
7
0.3
4

Terenurile fondului silvic 46.22
46.22
24.
53
8.1
8
33.
86
0.8
4
10.
13
Terenurile proprietate public a UAT 46.22 46.22
6
Terenurile fondului apelor 28.79 8.84 8.31 11.28 0.36

Terenuri proprietate public a statului 8.84 8.84

Terenurile proprietate public a UAT 19.95 8.31 11.28 0.36

Terenurile fondului de rezerv 315.55 39.54 4.84 203 10.28 21.22 2.83 33.86

10

Terenurile proprietate public a UAT 315.55 39.54 4.84 203 10.28 21.22 2.83 33.86

Terenuri destinate dezvolt. sociale a localit.(5%) 19.14 19.14

Terenurile de uz comun 262.55 20.4 4.84 203 10.28 21.22 2.83

Alte terenuri 33.86 33.86


11

La 01.01.2011 suprafaa total a fondului funciar al satului Briceni constituia 1,77 mii ha. .
Teritoriul se caracterizeaz prin ponderea nsemnat a terenurilor cu destinaie agricol (66,66% sau
1,18 mii ha), urmate de cele ocupate de fondul de rezerv (17,79% sau 0,315 mii ha) i terenurile
destinate satelor, oraelor, municipiilor (10,79% sau 0,191 mii ha). Ponderi nensemnate au
suprafeele destinate industriei, transp. etc. 4,06 %.
Structura geomorfologic a teritoriului satului Briceni atest existena a dou zone distincte:
de nord - est, care ine de o zon deluroas, reprezentate de cumpene nguste ale apelor i de pante de
teren supuse alunecrilor; a doua zon, cea de sud-vest, este reprezentat cmpiii i vi, aceast zon
este ocupat n cea mai mare parte de terenul agricol. Nivelul fertilitii a solurilor, conform
caracteristicilor pedologice, corespunde indicelui mediu de calitate a terenurilor pe republic,
constituind 70 grade-hectare, i se refer la clasa IIIa (satisfctoare) de tipologie a solurilor.

1.2 Structura i caracteristica fondului funciar pe categorii de teren n satul
Briceni
Conform datelor reprezentate n tabelul 1.4 la 01.01.2011 suprafaa total a fondului funciar a
raionului Dondueni constiuie 64412.48 ha, iar a satului Briceni 1778.14 ha, ceea ce constituie
cca 2.76% din suprafaa raionului.
Fondul funciar pe categorii de terenuri in satul Briceni la 01.01.2011 este reprezentata in
tabelul 1.3.
Tabelul 1.4 Structura fondului funciar dup categorii de terenuri la 01.01.2011

Suprafaa
total, ha
Ponderea,
%
Categoriile
Satul Briceni 1778.14 100
I Terenuri cu destinaie agricol
1188.39 66,83
II
Terenurile din intravelanul
localitilor
191.98 10,8
III
Terenuri destinate industriei,
transporturilor, etc. 7.21 0,4
IV Terenuri destinate ocrotirii naturii
0 0

12

Tabelul 1.4 (Continuare)
V Terenurile fondului silvic
46.22 2,6
VI Terenurile fondului apelor
28.79 1,62
VII Terenurile fondului de rezerv
315.55 17,75


Teritoriul se caracterizeaz prin ponderea nsemnat a terenurilor cu destinaie agricol, care
constituie 66,83% - 1188.39ha din suprafaa total a satului, urmate de cele ocupate de trenurile
fondului de rezerv 17,75% - 315.55ha, apoi de terenurile din intravelanul localitilor 10,8% -
191.98 ha i de terenurile fondului silvic care constituie 2,6% - 46.22ha. Ponderi nensemnate au
suprafeele destinate ocrotirii naturii i industriei, transporturilor 0,4% sau 7.21ha.

Figura 1.2 Reprezentarea grafic a fondului funciar pe categorii de teren
Dup cum am precizat n tabelul i diagram de mai sus i conform bilanului funciar,
terenurile cu destinaie agricol constituie 1188.39 ha. Aceste spaii sunt amplasate preponderent n
partea de sud - vest a satului, dar o parte din ele sunt aplasate i n partea de nord est. Terenurile cu
destinaie agricol sunt constituite din terenuri arabile 1136.74 ha, livezi - 241.35 ha. Toate cele
1306.95 ha de terenurile agricole se afl n propietatea privat. Sectorul agricol este unul de nivel
mediu. n procesul de privatizare oamenii au ncedput s prelucreze pmntul independent. Ca
producie agricol putei ntlni aa culturi ca porumbul care constituie circa 25 la sut din producia
anual i grul cu 20 la sut, acestea sunt urmate de cartof cu 18%, apoi de floarea-soarelui cu 12 la
13

sut, cele lalte 25% le revine la celelaltor culturi cum ar fi svecal de zahr, morcovi, roii i alte
legume.
1.3 Structura i caracteristica fondului funciar dup forma de proprietate
n conformitate cu prevederile Legii nr. 91 din 05.04.2007 privind terenurile proprietate
public i delimitarea lor, toate terenurile urmeaz s fie clasificate dup cum urmeaz:
1. Terenuri din domeniul public al statului;
2. Terenuri din domeniul privat al statului;
3. Terenuri din domeniul public al unitilor administrativteritoriale;
4. Terenuri din domeniul privat al unitilor administrativteritoriale.
ns, evidena cadastral existent divizeaz forma de proprietate n trei categorii: a unitii
administrativ-teritoriale, public a statului i privat. Aceast modalitate de eviden contravine
prevederilor legii sus-menionate i nu permite o eviden clar a terenurilor domeniului public (cum
ar fi cele aferente grdinielor de copii, colilor, instituiilor publice etc).
Astfel structurarea fondului funciar n satulBriceni dup formele de proprietate include:
Terenuri proprietate public a statului 16.35 ha sau 0,92% din suprafaa total (includ terenuri
ale fondului silvic, fondului apelor, ocupate de drumuri naionale i regionale, terenuri destinate
proteciei naturii);
Terenuri proprietate public a satului Briceni 308,94 h sau 23,13% din suprafaa total. Cea
mai mare parte a terenurilor sunt cele destinate fondului de rezerv, care sunt urmate de terenurile
satelor, oraelor, municipiilor, terenurile fondului silvic i cele destinate fondului apelor .
Terenuri proprietate privat 1350.55 ha, ce constituie 75,95% din totalul de terenuri, fiind
ocupate preponderent de terenurile cu destinaie agricol.
Structura terenurilor dup forma de proprietate este prezentat n tabelul 1.5.

Tabelul 1.5 Structura terenurilor dup forma de proprietate

Forma de proprietate
Suprafaa
total, ha
Ponderea,
%
I Terenuri proprietate public a statului
16.35 0,92
II Terenurile proprietate public a UAT
308,94 23,13
III Terenurile aflate n proprietate privat
1350.55 75,95

14

Dup cum observm terenurile din proprietate privat, comparativ cu celelalte forme de
proprietate, alctuiesc cea mai mare parte din suprafa, acest lucru se datorez faptului c toate
terenurile aflate n proprietate privat sunt cele cu destinaie agricol iar ele au cea mai mare pondere
din suprafaa total a satului.

Figura 1.3 Structura fondului funciar dup forma de proprietate

Terenurile aflate n proprietatea privat avnd cea mai mare suprufa aparin urmtoarelor
forme organizatorico-juridice: SRL"Ponagro"; CAP"Lidia plus"; GT"Romaniuc Vasilii", Gospodrii
rneti.
n cadrul procesului de privatizare i imediat dup finalizarea reformei funciare, o bun parte
din ntreprinderile cooperatiste i de stat au schimbat faada devenind societi pe aciuni,
cooperative agricole i societi cu rspundere limitat. n acest sens, este ilustrativ exemplul
societilor pe aciuni, care la nceputul secolului dominau net dup numrul beneficiarilor funciari
ntre ntreprinderile corporative. Aceast form organizatorico-juridic a asigurat trecerea unui
numr impuntor de ntreprinderi cooperatiste i de stat la alte forme organizatorico- juridice:
cooperative agricole, societi cu rspundere limitat i gospodrii rneti.
Cooperativele agricole (CA) de producie de pe teritoriul satului la 01 ianuarie 2009 au n
gestiune 264.83 ha de terenuri agricole, din care toate 264.83 ha sunt terenuri arendate.
Societile cu rspundere limitat (SRL) sunt ntreprinderile corporative cu o cretere
constant a numrului de entiti. Acestea mai sunt caracterizate prin gestionarea unor suprafee
relativ stabile de terenuri agricole. Din anul 2002 pn n anul 2009, pe teritoriul Republicii Moldova
numrul societilor cu rspundere limitat a crescut de la 1124 de ntreprinderi la 1513. Astfel la 01
15

ianuarie 2009, Societile cu rspundere limitat agricole din satul Briceni, n numr de 7 de entiti,
au n gestiune 776.24 ha de terenuri agricole, din care 706.67ha de terenuri arabile. Din suprafaa
total a terenurilor agricole din gestiune, 776.24 ha sunt terenuri arendate.
Gospodriile rneti (ferme agricole) spre deosebire de ntreprinderile corporative,
prelucreaz preponderent terenurile proprii. ntreprinderile mici au o semnificaie deosebit pentru
economia rural. Acestea genereaz venituri pentru cea mai mare parte a populaiei rurale i au un
rol demonopolizator n structura agenilor economici din agricultur. n anul 2009, gospodriile
rneti (ferme agricole), n funcie de suprafaa medie a terenurilor prelucrate, pot fi divizate n
felul urmtor:
gospodrii rneti (ferme agricole) cu suprafaa de pn la 1 ha, cu suprafaa total a
terenurilor agricole de 10.53ha (terenuri proprii).
gospodrii rneti (ferme agricole) cu suprafaa de la 1 pn la 5 ha, cu suprafaa
total a terenurilor agricole de 36.1 ha (terenuri proprii).
total a terenurilor agricole de 6.21ha (terenuri proprii 6.21 ha).
total a terenurilor agricole de 54.48 ha ( terenuri arendate 54.48 ha).

16

2. CARACTERISTICA PIEEI FUNCIARE N SATUL BRICENI RAIONUL DONDUENI
2.1 Analiza pieei funciare n satul Briceni raionul Dondueni
Nu poate fi contestat faptul c pmntul este un dar al naturii i ca orice dar al naturii nu are
valoare i, deci, nu are nici pre.
Formarea pieei funciare este una dintre problemele principale ale funcionrii economiei de
pia real. Eficiena activitii economice din agricultur depinde, n mare msur, de formarea i
funcionarea pieei funciare. Important este analiza strii actuale a pieei funciare, a aspectelor
juridice i economice. Piaa funciar, comparativ cu celelalte piee, are unele particulariti n
formare i n mecanismul de funcionare. Ne vom opri detaliat la aceste probleme, inclusiv la
particularitile de formare a pieei funciare n Republica Moldova. Piaa funciar este o parte
component a relaiilor funciare. Relaiile funciare sunt relaii aprute n societate ntre autoritile
publice, persoanele fizice i juridice referitoare la folosirea, posesiunea i dispoziia sectoarelor de
teren. Regulatorul principal al acestei piee este dreptul la proprietate (posesiune, folosin,
uzurfruct), posibilitatea de a transmite acest drept (aren- darea, vnzarea, gajul), concurena,
evaluarea monetar i formarea preurilor libere asupra pmntului. Piaa funciar este un spaiu
economic unde se confrunt liber cererea i oferta asupra pmntului.
Pmntul este o resurs cu caracter limitat att pe termen scurt, ct i pe termen lung. El este
factorul de producie principal pentru agricultur i pentru industria extractiv; el este depozitarul
unor resurse vitale pentru oameni, cum sunt apele, pdurile, flora i fauna; el ofer locul pentru toate
activitile industriale, comerciale, de transport etc. Rolul principal al pmntului este acela de a
produce hran pentru oameni prin intermediul agriculturii.
n R. Moldova, cea mai mare parte din fondul funciar o reprezint terenurile agricole 74,4
%, din acestea teren arabil sunt 54,2%, iar plantaii multianuale 8,8%. Pe parcursul anilor 2004-
2006, schimbri eseniale n structura fondului funciar nu au fost.
Pmntul devine o marf specific n economia de pia. Necesitatea formrii pieei funciare
a aprut odat cu apariia proprietii private asupra pmntului. n Moldova, terenurile agricole pe
forme de proprietate se prezint n felul urmtor: n proprietate public se afl 39,4%, iar n

17

proprietate privat 85%. Pmntul poate fi utilizat de proprietari, poate fi nchiriat (dat n arend) i
poate fi vndut.
n literatura economic sunt diferite concepte referitoare la relaiile de proprietate private
asupra pmntului. Sunt analizate att prile pozitive, ct i cele negative ale acestor relaii. Unul
din ele susine c pentru a dezvlui potenialul economic al ranului, al colectivului ntreprinderilor
agricole, pmntul poate fi dat n arend pe via cu dreptul de a-l folosi. Principalul nu este cum se
nregistreaz (consolideaz) pmntul ca form de proprietate, dar cum se folosete. Subiecii
economici singuri pot s-i determine structura produciei, procurarea mijloacelor de producie,
formarea preurilor la producia agricol. n acest concept, rolul determinant n darea pmntului n
arend i reglementarea folosirii lui l are statul. Un alt concept a fost acela de a realiza proprietatea
privat asupra pmntului pentru persoanele fizice i juridice cu dreptul deplin de posesiune,
folosin i dispoziie asupra terenurilor de pmnt, fiindc numai acest drept poate asigura eficiena
activitii economice n agricultur. Formarea proprietii private asupra pmntului a fost bazat pe
privatizarea lui i reorganizarea colhozurilor i sovhozurilor.
Reforma funciar n R.Moldova a pornit de la principiul echitii sociale, pmntul fiind
mprit pensionarilor i lucrtorilor sferei sociale de la sate. Proprietatea privat asupra pmntului a
avut un impact dublu asupra relaiilor funciare: n primul rnd, a avut loc parcelarea pmntului,
diferenierea social-economic, lipsa de capital pentru a prelucra acest pmnt. n al doilea rnd,
proprietatea privat asupra pmntului a dus la formarea diferitelor tipuri de ntreprinderi n
agricultur, a asigurat securitatea alimentar i a format necesitatea crerii pieei funciare. Structura
produciei agricole pe categoriile de gospodrii este urmtoarea: gospodriile rneti, n 2006, au
constituit 28%, iar ntreprinderile agricole 78%.
Pmntul-marf are urmtoarele particulariti: el este limitat ca suprafa, are un termen
nelimitat de folosire; pmntul nu poate fi deplasat de pe o pia pe alta, se formeaz piee locale ale
lui. Pmntul folosit n agricultur i mrete productivitatea, dac este folosit raional. Aceste
particulariti formeaz o ofert i o cerere specific de pmnt. Oferta este rigid, constant,
deoarece pmntul este limitat ca suprafa. Cererea la pmnt este variabil, ea influeneaz
formarea preurilor. Exist dou tipuri de cerere asupra pmntului: cerere pentru activiti agricole
i cerere de pmnt pentru activiti neagricole (terenuri necesare pentru construirea caselor,
drumurilor, edificiilor .a.).
Cererea de pmnt pentru activiti neagricole este n cretere comparativ cu cererea de
pmnt pentru activiti agricole.
18

Cererea de pmnt agricol depinde de productivitatea marginal a pmntului, respectiv de
sporul produsului marginal, obinut dup creterea cu o unitate a suprafeelor cultivate; costurile
marginale necesare pentru obinerea sporului produsului marginal; de preul produselor agricole; de
cererea de pia; de dusele firmei n cauz.
Cererea la produsele agricole este neelastic, oamenii vor cumpra permanent produsele
alimentare, de aici i cererea de pmnt pentru activiti agricole este relativ constant.
Preul pmntului se formeaz deosebit de celelalte piee. Deoarece pmnturile nu au fost
obinute prin producie, preul lor nu poate fi determinat prin intermediul costurilor de producie.
Pmntul, prin folosirea lui corect, nu se uzeaz, nu-i pierde din valoare i din calitate, ci i
menine fertilitatea i valoarea sa. Teoretic, preul pmntului depinde de renta funciar i de rata
dobnzii (Pp = R/d * 100 %), unde Pp- preul pmntului, R- renta funciar, d- rata dobnzii. n mod
practic, aceasta nseamn c orice proprietar ce beneficiaz de o rent (un venit fix anual sau lunar),
dac este nevoit s-i vnd proprietatea-pmntul, va ncerca s-i menin n continuare renta sa.
Deci el va pretinde pentru pmnt o asemenea sum pe care, dac o depune la banc n condiiile
dobnzilor practicate n perioada respectiv aceasta i-ar aduce o sum egal cu renta primit
anterior. Dac presupunem c rata dobnzii pltit de banc pentru sumele depuse este de 25% anual,
atunci suma pe care proprietarul trebuie s o depun la banc, pentru a beneficia de o rent anual de
800 u.m., va fi de 800/25% * 100%= 3200 u.m. Prin urmare, preul pmntului pentru care
proprietarul este de acord s cedeze proprietatea sa este 3200 u.m. Preul pmntului depinde i de
ali factori: aezarea geografic, fertilitatea lui, de cererea i oferta de terenuri agricole, de cererea i
oferta de produse agricole.
Piaa funciar creeaz condiii de formare liber a preului pmntului. Ea ncepe s devin
un instrument tot mai utilizat de ctre investitori i n Republica Moldova. Principalii factori ce
influeneaz pozitiv piaa sunt: dezvoltarea sectorului de construcii, creterea investiiilor strine n
urmtorii ani (vecintatea cu UE), demararea unor proiecte de infrastructur (construcia drumurilor,
obiective industriale, comerciale, de turism etc.). Factorii care influeneaz negativ piaa funciar
sunt: ngrdirea accesului investitorilor strini la fondul funciar agricol, lipsa informaiilor privind
cererea i oferta cu privire la tranzaciile funciare, cadrul legislativ contradictoriu.
Tranzaciile cu terenurile agricole se dezvolt ncet, dar sigur. Investiiile n acest sector sunt
destul de riscante. Pentru unii investitori care i pot permite s-i asigure riscuri sunt livezile sau
terenurile din apropierea zonelor urbane. Muli cumpr loturi de pmnt n suburbia capitalei sau a
altor orae n sperana c, n perspectiv, vor reui s schimbe statutul i destinaia acestor terenuri,
19

construind pe ele edificii. O atracie n acest sens au devenit i alte raioane ale republicii, ca Orhei,
Streni .a., unde tranzaciile de vnzare-cumprare sunt n cretere. n anii 1999-2005, n total au
fost efectuate peste 177540 de tranzacii cu terenuri agricole cu o suprafa de peste 110000 de
hectare. n 2006, situaia nu s-a schimbat cu mult.n proprietatea privat se afl 1,56 milioane hectare
de pmnt, mprite n 3 milioane de mici sectoare. Cumprtorii principali sunt asociaiile de
fermieri, ntreprinderile de prelucrare, n primul rnd, fabricile de vinuri, care cumpr pmnt
pentru a-i dezvolta propria baz de materie prim. Preul depinde de fertilitatea solului, locul de
amplasare a terenului, distana pn la centrele de prelucrare a produciei agricole i pieele de
desfacere, de posibilitile de irigare, dar i de interesul special al cumprtorului fa de terenul
respectiv. Cele mai scumpe sunt terenurile agricole din mun. Chiinu, preul minimal fiind, n 2006,
de 10 mii lei, iar maximal de 300 mii lei pentru un hectar, dup care urmeaz mun. Bli (9030-
77400 lei/ha), Orhei (3000-15000 lei/ha), centrele raionale din suburbia capitalei, ca Ialoveni (8000-
30000 lei/ha), Criuleni (3000-20000 lei/ha). n aceeai perioad de timp, n raioanele Ocnia i
Dondueni, se putea cumpra p-mnt cu 2000-5000 lei, iar n Comrat i mai puin cu 1300-3250
lei/ha. Sub 5000 lei, pre maximal, au costat terenurile cu destinaie agricol din Sngerei, Cinari,
Vulcneti, Ceadr-Lunga.
n prezent, din toate formele de transmitere a dreptului de proprietate, cea mai popular este
arenda. n anul 2008, suprafaa terenurilor cu destinaie agricol arendate n Republica Moldova a
constituit aproape 41,07% din suprafaa total a terenurilor cu destinaie agricol. Plata pentru arend
se determin n funcie de suprafaa terenului arendat, de bonitate, de relief i de msura posibilitii
de a efectua lucrrile n mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea plantaiilor
multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puin de 2% pe an din preul normativ al
terenului arendat. n Republica Moldova termenul maxim de dare n arend este de 30 de ani. n
urma analizei situaiei n cauz, cele mai multe contracte de arend a terenurilor agricole se ncheie
pe o perioad de pn la 3 ani, deoarece prevede o procedur mai simplificat i cheltuielile sunt mai
mici.
Din formele de transmitere a dreptului de proprietate asupra proprietilor funciare agricole
utilizate n Republica Moldova, motenirea terenului agricol senzaional ocup un loc de
frunte.
n anul 2008, au fost nregistrate 63191 de cazuri de motenire a terenurilor agricole. Pe
profil teritorial, cele mai multe cazuri de transmitere a dreptului de proprietate asupra proprietilor
funciare agricole au fost nregistrate n raioanele Anenii Noi, Briceni, Cahul, Cueni, Comrat,
20

Criuleni, Drochia, Edine, Fleti, Floreti, Hnceti, Ialoveni, Orhei. Schimbul terenurilor agricole
este efectuat frecvent pentru comasarea parcelelor mici din proprietatea agricultorilor. n rezultatul
privatizrii din Republica Moldova, aproximativ 1,1 milioane de proprietari au primit 1,7 milioane
ha de terenuri agricole, divizate n circa 3 milioane de terenuri (parcele), cu suprafaa medie de 0.3 -
0.5 ha. Astfel, o cot de teren echivalent a fost parcelat n medie n 5-7 terenuri amplasate la o
distan de 5-7 i mai mult km una de alta. n anul 2008, au fost nregistrate 23228 de donaie sau de
schimb a terenurilor. Pe profil teritorial, cele mai multe cazuri de transmitere a dreptului de
proprietate asupra proprietilor funciare agricole au fost nregistrate n raioanele Anenii Noi,
Briceni, Cahul, Hanceti, Ialoveni, i Soroca.
Potrivit analizei pieei imobiliare pentru anul 2011, realizat de Agenia Relaii Funciare i
Cadastru, preul ofertei terenurilor agricole a crescut pn la o medie pe ar de 8000 - 9000 de euro
pentru 1 ha. n raportul pentru anul 2010, Agenia constata c oferta de pre pentru loturile de pmnt
cu destinaie agricol era n medie de 35 de euro pe ar sau 3500 de euro pe hectar. Preul variaz n
funcie de tipul solului, calitatea solului i relief, regiune. Terenurile consolidate de la 20 de hectare
n sus snt mai scumpe cu 20-30%. Potrivit Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, terenurile agricole
n municipiul Chiinu erau propuse spre vnzare n anul 2011 la pre de 18 000-20 000 de euro pe
hectar.
Este necesar de menionat c preul ofertei se deosebete de preul real al tranzaciei. El poate
varia n limitele de 10-50%, n funcie de condiiile tranzaciei, i de abilitatea cumprtorului de a
negocia preul", menioneaz Agenia Relaii Funciare i Cadastru. Experii afirm ca n ultimii doi-
trei ani, au fost destul de puine cereri, pentru loturile de pmnt cu destinaie agricol. Pmntul se
scumpete pentru c oferta este mic. Ministrul Agriculturii, Vasile Bumacov a spus c, dei legea nu
permite strinilor s cumpere terenuri agricole n Moldova, muli strini au cumprat pmnt, care
ns este nregistrat pe numele unor ceteni din Republica Moldova. Potrivit ministrului, atunci cnd
Republica Moldova va semna acordul de asociere cu Uniunea European, preul la terenurile agricole
"vor crete de trei ori, iar cnd va deveni membru - de cinci ori". Preul la terenurile cu destinaie
agricol s-au majorat n 2011, iar n unele regiuni chiar s-a dublat, confirm ministrul Agriculturii. n
unele localiti din centrul Moldovei terenurile agricole au ajuns s coste 120 000 de lei pe hectar sau
chiar 200 000 de lei, ns n unele regiuni exist i oferte de pre de 6 000 de lei.
Continu consolidarea terenurilor pentru iniierea unor producii agricole, sdirea viilor i
livezilor, se arat n raportul anual al Ageniei Imobiliare Nika-Imobil. Preul unui hectar de pmnt
n raza de 25-35 kilometri a oraului Chiinu este n medie de 10 000 - 15 000 lei pe hectar, n
21

funcie de tipul solului, bonitate, relief. Pe pia exist multe oferte de vnzare a terenurilor cu
destinaie agricol n suburbiile oraului, cumprate anterior pentru a le schimba destinaia i a
construi pe aceste terenuri, mai constat agenii imobiliari. Oferta de pre la aceste terenuri este de 10
000 - 60 000 de euro pe hectar.
Bursa Imobiliar LARA constat c exist un numr mare de oferte de terenuri agricole
consolidate, ns cererea pentru acestea este mic, iar potenialii cumprtori snt pasivi. Experii
Bursei Imobiliare subliniaz c practic nu exist o cerere speculativ pentru terenurile agricole
pentru a le revinde ulterior. "Astzi, pmntul trebuie de privit doar din punctul de vedere al
investiiilor de lung durat, ns exist puini doritori de a cumpra terenuri agricole, investitorii nu
snt gata s plteasc preurile solicitate de proprietarii de pmnt", se arat n raportul anual al
Bursei Imobiliare LARA. Oferta terenurilor cu destinatie agricola in satul Briceni, raionul Dondueni
este reprezentata in tabelul 2.1.
Tabelul 2.1 Oferta terenurilor cu destinaie agricol n satul Briceni, raionul Dondueni la
10.04.12
Nr. Sursa Adresa
Destinaia
terenului
Suprafaa,
ha
Preul de
ofert,
Preul de
ofert a 1
ha,
1 www.999.md
Dondueni,
Frasin
Agricol 5,5 15888 2889
2 www.999.md
Edine,
Burlneti
Agricol 15 10000 667
3 www.999.md
Soroca,
Rublenia
Agricol 0,6 30000 50000
4 www.999.md
Soroca,
Volovia
Agricol 0,34 4000 11765
5 www.999.md
Rcani
Moeni
Agricola 0,3 1000 3333
6 www.999.md
Rcani,
Corlteni
Agricol - 120000 -
7 www.imobile.md Soroca Agricol 0,75 1640 2187
Sursa: Elaborat de autor in baza [17; 18; 19; 19; 20; 21]
22

Figura 2.1 Oferta loturilor de teren cu destinaie agricol n satul Briceni, raionul Dondueni la
10.04.12
Sursa: Elaborat de autor in baza [17; 18; 19; 19; 20; 21]
Potrivit [17; 18; 19; 19; 20; 21] preturile de oferta la terenurile cu destinatie agricola n satul
Briceni, raionul Dondueni variaza intre 1640 si 120000 euro in dependenta de tipul solului, calitatea
solului, relief, regiune, reelele inginereti, suprafaa i ali factori. Iar preurile de oferta la terenurile
cu destinaie agricol pentru un ha n satul Briceni, raionul Dondunei variaz ntre 667 si 50000
euro.
Astfel un ha de teren in satul Briceni, raionul Dondueni poate fi achiziionat n mediu cu
11807 euro n funcie de amplasare n cadrul localitii, tipul solului, calitatea solului, relief, reelele
inginereti i alte caracteristici.

2.2 Clasificarea i anlaiza factorilor care influeneaz asupra valorii bunurilor
imobile
2.2.1 Analiza factorilor care influeneaz asupra valorii bunurilor imobile
Valoare bunului imobiliar este influienat de interaciunea unor factori care pot fi externi i
interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influieneaz n aceeai msur valoarea tuturor
tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri:
23

factorii economici;
factorii juridici, administrativi i politici;
factorii sociali;
factorii naturali i de mediu.
Factorii economici
Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Din
grupul factorilor economici fac parte factorii ce influieniaz cererea i oferta proprietilor
imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general:
gradul de ocupare a populaiei;
mrimea salariului i veniturilor populaiei;
sovabilitatea populaiei;
variaia numrului populaiei ( tendinele istorice, curente i prognozate );
modificrile n preferinele populaiei;
nivelul inflaiei;
disponibilitatea mijloacelor creditare;
mrimea ratei dobnzei;
mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor.
Creterea cererii determin sporirea activitii pieii imobiliare. O condiie obligatorie pentru
asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale potenialilor cumpartori,
majorarea veniturilor populaiei. Ca urmare a creterii cererii, va crete plaile de arend i preurile
de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieii
imobiliare este determinat i de procesele inflaioniste.
Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobliar este
foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile imibiliare i
influieneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar.
24

Spre deosebire de cererea, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile de proporii
pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de bunuru
imobiliare este influienat de:
stocurile de bunuri imobiliare libere care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment
al pieei imobilare;
volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv:
cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivulu ii
executarea lucrrilor de construcii montaj;
impozitul pe bunuri imobiliare;
cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare;
cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor comunale;
modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construie i influiena lor
eventual asupra costurilor de construcie;
cu relaia costurilor de construcie i a preurilor de vzare a bunurilor imobiliare.
Factorii juridici, administrativi i politici
Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influien att pozitiv ct i negativ
asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se raport:
politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor;
condiiile asigurate de organele administeraiei publice locale; existena drumurilor cu
nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transporului public, etc.
Factorii sociali sau preferinele cumprtorului
n condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n detrminarea
valorii proprietilor imobiliare. La categoria fatorilor sociali se atribuie:
perstigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau careva
regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase. Valoarea
proprietilor imobiliare sporede de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie
25

i valorificare a terenului sunt similare cheltuielolor pentru obiectele amplasate n alte
regiuni;
compoziia populaiei pe grupe de vrst;
variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele
populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i
divorurilor;
situaia criminogen ;
atitudinea fa de dreptul de proprietate.
Factorii naturali i de mediu
Valoarea proprietaii, amplasate in perimetrul unui ora sau al unui regiuni, este sensibil la
impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer:
clima;
seismicitatea;
nivelul apelor subterane;
zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren;
construcii pe rocile sedimentare;
prezena in regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, intreprinderi de
producere a substanelor chimice, staiile de purificare;
ali factori.
Factorii interni intrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i sunt
determinate n procesul de estimare a valorii proprietaii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri
imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii sunt diferii. Din categoria
factorilor interni care afecteaz n cea mai mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este
amplasarea. n sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un
anumit ora sau regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea
26

urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, n sensul
restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer:
amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii;
distana fa de centrul localitii;
amplasarea n cartier;
distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public;
etajul amplasrii ncperii izolate, etc.
Pe lng factorul amplasrii, valoarea posibilitii imobiliare este influenat de caracteristicile ei
fizice. Astfel n procesul examenrii proprietii imobiliare este important s fie determinate
particularitile att ale construciei ca obiect unic, amplasat separat, ct i ale elementelor de
structur, cum ar fi, apartamente amplasate n blocuri locative cu multe niveluri, construcii
ncorporate sau anexate, precum i caracteristicile terenului.
n continuare vom examena mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult valoarea
bunurilor imobiliare;
Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni: suprafaa
terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti; accesul la teren, relieful,
solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul nconjurtor.
Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este sensibil la
impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei- total (m
2
) i locativ (m
2
); vrsta
construciei, orientarea construciei (nord, sud, vest, est); numrul nivelurilor; gradul de durabilitate;
caracteristica elementelor constructive de baz, (tipul, materialul de construcie, starea):
fundamentul, pereii, planeile, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior,
calitatea construciei , arhitectura, racordarea la reelele publice (apa, canalizare, energie electric,
energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor.
Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial,
industrial sau specializat. n dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate
unor anumii factori sunt dar n procesul de evaluare este imposibil sa fie identificai i analizai toi
factorii de influen asupra valorii . Cu toate acestea, inem s menionm c nu toi factorii
influeneaz ntr-un mod semnifcativ valoarea proprietii imobiliare, pe cnd colectarea lor poate
27

antrena cheltuieli substaniale de timp si mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc
factorii ce afecteaz n mare masur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate
resursele disponibile pentru colectarea lor.
2.2.2 Analiza factorilor de influen asupra valorii terenului cu destinaie agricol
Factorii de influenta asupra valorii terenului cu destinatie agricola, sunt grupati in urmatoarele
categorii:
1. Economici - reflect situaia general n economia rii, regiunii sau a localitii.
a) Oferta de teren cu destinaie agricol - este inelastic.
b) Cererea de teren cu destinaie agricol este elastic. O dat cu cresterea cererii pentru
terenurile cu destinaie agricol, cresc i preurile de vinzare pentru sectorul dat al pieii imobiliare.
Din aceast categorie de factori fac parte:
- Marimea salariului i a veniturilor populaiei - o dat cu creterea veniturilor populaiei, crete
i cererea pentru bunuri imobile ceea ce va duce la ridicarea preurilor de vnzare a bunurilor imobile
- Solvabilitatea populaiei sau capacitatea de plat a populaiei duce deasemenea la cresterea
preurilor la bunurile imobile.
- Variaia numrului populaiei- aceasta duce la majorarea cererii pentru bunurile imobile si-
rezultat la cresterea preturilor la bunurile imobile.
- Inflaiei aceasta va duce la majorarea preturilor la bunurile imobile, iar deflaia va duce la
micoratea preurilor la bunurile imobile.
- Disponibilitatea mijloacelor creditare duce la majorarea preurilor la bunurile imobile deoarece
participnd la o tranzacie, cumprtorii de bunuri imobile foarte des iau credite ipotecare.
- Marimea ratei dobnzii aceasta duce la creterea preurilor la bunuri imobile deoarece
cumprtorii pot achiziiona bunuri imobile n perspectiva vnzrii acestora n viitor la un pre mai
ridicat, sau potenialii cumprtori pot depozita o suma de bani la banca pentru ca-n viitor sa obina o
suma mai mare necesar pentru procurarea imobilului dorit.
- Marimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor pot duce la micorarea preurilor la
bunurile imobile.
- Modificrile n preferinele populaiei- acestea duc la majorarea sau din contra micorarea
cererii la bunuri imobile astfel n consecin preurile la imobile vor crete sau vor scdea.
2. Juridici, administrativi si politici au o influen att pozitiv ct i negativ asupra cererii
de teren agricol. Din aceasta categorie de factori fac parte:
28

- Politica statului ndreptata spre a stimula folosirea pamintului i valorificarea terenurilor
(acordarea inlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend) aceasta va duce la majorarea
cererii de teren agricol i-n final va duce la majorarea preurilor la acest tip de bunuri imobile.
- Conditiile asigurate de organele APL; existena drumurilor cu nvelis durabil, transportului
public aceasta va duce la imbuntirea caracteristicilor fizice a terenului i-n final la majorarea
valorii acestuia.
- Reguli de zonare a terenului cu destinaie agricol; Condiiile planului urbanistic general al
localitii; Amplasarea lotului de teren fa de alte terenuri toate acestea pot duce att la majorarea
valorii terenului ct i la micorarea acesteia n dependen de ct de favorabil va fi amplasat terenul
dat.
3. Sociali au o importan deosebit n determinarea valorii terenului cu destinaie agricol.
- Prestigiul sectorului de amplasare a terenului cu ct amplasarea terenului este mai avantajoas
cu att i valoarea lui va fi mai ridicat.
- Structura populaiei pe grupe de vrst; Nivelul de studiu al populaiei; Variaia raportului dintre
diferite pturi ale societii; Nivelul de migraiune; Nivelul criminalitii- toate acestea vor influena
cererea pentru terenuri i-n consecin pot duce la majorarea sau micorarea preurilor la acest tip de
bunuri imobile.
4. Factori naturali i de mediu - au o influenta deosebit asupra valorii terenului cu destinaie
agricol. Din aceast categorie de factori fac parte:
- clima o clima favorabil va duce la majorarea valorii terenului cu destinatie agricol.
- Seismicitatea cu ct este mai mare cu att valoarea terenului este mai mic.
- nivelul apelor subterane cu ct este mai ridicat cu atit valoarea terenului cu destinaie
agricol va fi mai scazut.
- zonele de inundaii sau de alunecri de teren acestea duc la scderea valorii terenului cu
destinaie agricol.
5. Amplasarea afecteaz n cea mai mare masur valoarea terenului cu destinaie agricol.
Amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau regiune a rii, care se
caracterizeaza prin anumite elemente distinctive precum: valoarea urbanistic, accesibilitatea
mijloacelor de transport, peisaj agreabil i altele. Din aceast categorie de factori fac parte:
- Distana pna la localitate cu ct aceast distan este mai mare cu att valoarea terenului cu
destinaie agricol va fi mai mic.
29

- Distana pin la drum cu nveli de piatr - cu ct aceast distan este mai mare cu att
valoarea terenului cu destinaie agricol va fi mai mica.
- Inalimea fa de nivelul mrii cu ct acesta este mai mare cu att valoarea terenului cu
destinaie agricol este mai scazut.
- Existena izvorului de ap pentru irigare duce la majorarea valorii terenului cu destinaie
agricol.
- Zona de protecie sanitar existena zonei de protecie sanitar scade valoarea terenului cu
destinaie agricol.
- Prezena amenajarilor de mbuntiri funciare aceasta marete valoarea terenului cu
destinaie agricol.
6. Caracteristicile fizice influenteaz foarte mult valoarea terenurilor cu destinaie agricol. Din
aceast categorie de factori fac parte:
- Suprafaa terenului cu destinaie agricol cu ct suprafaa terenului cu destinaie agricol este
mai mare cu att pretul pentru un ha este mai mic.
- Topografia terenulul (orizontalele, panta, prezena sistemelor de drenare, starea solului i
utilizarea fizic a pamintului) poate att majora ct i micora valoarea terenului cu destinaie
agricol n dependen de caracteristica topografiei terenului respectiv.
- Forma terenului forma dreptunghiular majoreaza valoarea terenului iar forma neregulat
duce la micorarea valorii terenului. Amplasarea unghiular duce la majorarea valorii terenului
deoarece este comoditatea intrrii, ieirii, accesul liber al transportului etc.
- Dimensiunile lotului forma sectorului de teren dreptunghiulara cu dimensiunile laturilor in
proportiile 1:1-1:4 maresc pretul terenului, alte configuratii scad valoarea terenului.
- Prezenta retelelor ingineresti prezenta acestora duce la majorarea valorii terenului.
- Accesul la teren duce la majorarea valorii terenului cu destinaie agricol.
- Relieful formele nalte de relief duc la micorarea valorii terenului, iar formele joase duc la
majorarea valorii terenului cu destinaie agricol.
- Tipul solului solurile fertile duc la majorarea valorii terenului cu destinaie agricol.
- Starea lotului (neprelucrat, curatat i nivelat, prelucrat, prezena plantaiilor) lotul de teren
agricol prelucrat va avea valoare mai mare dect lotul de teren agricol neprelucrat.
- Bonitatea terenului cu ct este mai mare cu att i valoarea lotului de teren cu destinaie
agricol va fi mai mare.
- Eroziunea solului cu ct terenul cu destinaie agricol este mai erodat cu att valoarea
acestuia va fi mai mic.
30

- Salinizarea solului (prezena apelor subterane) cu ct salinizarea terenului cu destinaie
agricol va fi mai mare cu att valoarea terenului va fi mai scazut.

2.3 Analiza pieei culturilor n satul Briceni, raionul Dondueni
2.3.1 Analiza pieei culturilor n Republica Moldova
Acordarea titlurilor de proprietate i nregistrarea drepturilor de proprietate ntr-un registru de stat
ofer o securitate pentru tranzaciile cu terenuri i de aceea acestea reprezint condiia prealabil
pentru funcionarea normal a pieelor funciare. Sistemul Cadastrului de Stat i ia nceputul n anii
1998-1999, avnd la baz un suport masiv a donatorilor externi, mpreun cu Programul Naional
Pmnt, sponsorizat de USAID, care a iniiat alocarea n mas a terenurilor agricole contra cotelor
de teren distribuite anterior. Numrul de parcele agricole nregistrate a crescut de la circa 1milion n
anul 2000 la aproximativ 3,2 milioane n anul2004 (WORLD BANK, 2005),repartizat la 1316253
beneficiari, fiecrui revenindu-i n medie cte 1,507 ha de teren cu destinaie agricol, a cte 3-5
parcele fiecare (V. Chivriga, 2009). Dei numrul nregistrat poate fi nu ntocmai exact, dat fiind
prezena unui ir de dublri n aceast perioad,se pare c s-a reuit nregistrarea n cadastrul de stat a
tuturor parcelelor de teren agricol, dar i a loturilor de pe lng cas, crendu-se astfel premisa pentru
apariia idezvoltarea tranzaciilorfunciare de vnzare-cumprare: nregistrareabunurilor imobile,
urmat de evaluarea acestora sunt deosebit de importantepentru desfurarea cu succes a consolidrii
terenurilor agricole.
Moratoriul prevzut n varianta iniial a Codului Funciar, introdus n luna decembrie, 1991 pe
tranzaciile de vnzare-cumprare, dar i impunerea unor taxe de transfer ridicate pentru tranzaciile
funciare au fost impedimentele majore care au stat la nceput n calea dezvoltrii unei piee funciare
viabile n Republica Moldova. Legea privind pr eul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului, adoptat n vara anului 1997 a anulat restriciile de baz asupra dezvoltrii i funcionrii
pieelor funciare i acest an poate fi considerat anul apariiei pieei funciare n Republica Moldova.
Unii autorisunt ns de prerea c, deoarece oficiile cadastrale teritoriale nregistreazbunurile
imobile ncepnd doar cu anul 1999, acest an poate fi considerat anul de start oficial al pieei funciare
(I. Botnarenco, 2009). Considerm totui c lipsa datelorstatistice oficiale pn n anul 1999 nu poate
servi argument c n perioada anilor 1997-1999 nu s-au desfurat tranzacii de vnzare-cumprare a
terenurilor agricole.
31

Modificrile operate n Codul Funciar cu anularea tuturor restriciilor de maisus aduslao
dezvoltare rapid a relaiilor de vnzare-cumprare a terenurilor agricole. n linii generale, numrul
tranzaciilor nregistrate constituie indicatorul de baz al dezvoltrii unei piee.
Astfel, din informaia prezentat maisus se poate vedea c numrul tranzaciilor funciarede
vnzarecumprare a crescut de la un zero virtual n 1999 la peste 70000 nregistrate n ultimul an
de analiz. Se poate observa, de asemenea, c acestea sunt ntr-o continu cretere de la an la an.
Numrul total din Republica Moldova de asemenea tranzacii, raportate oficial de ARFC pe
parcursul perioadei investigate se cifreaz la cca. 400.000, prognozndu-se o continu cretere a
acestora pe viitor. Datele oficiale cadastrale raporteaz c circa 38 mii ha i-au schimbat proprietarii
pe parcursul perioadei analizate. S-ar prea c este un numr nesemnificativ, dac raportm la
suprafaa total a terenurilor agricole. i totui, reprezint o schimbare dramaticpe piaa funciar a
Republicii Moldova ntr-un timp att de scurt.
Informaii cu privire la tranzaciile de vnzare-cumprare a terenurilor agricole din Republica
Moldova n perioada 1999-2008 n tablelul 2.1.
Tabelul 2.1 Informaii cu privire la tranzaciile de vnzare-cumprare a terenurilor agricole
din Republica Moldova n perioada 1999-2008.

Anul
Suprafaa
tranzacionat, ha
Marimea medie a
unei tranzacii, ha
Marimea medie a
preului unui ha, lei
1999 232 0,12 3364
2000 1262 0,13 3100
2001 2336 0,09 2928
2002 2682 0,10 3781
2003 3595 0,07 3733
2004 3201 0,07 8001
2005 3250 0,07 9040
2006 3773 0,07 11000
2007 4697 0,07 12104
2008 12911 0,17 10301
1999-2008 37945 0.10 x
32

Mrimea medie a unei tranzacii nregistrate este foarte mic, rareori ajungnd la mrimea de
0,10 ha.Reprezint mrimeaunei parcele din numru lmare deparcele primitede ctre rani n cadrul
programului naional Pmnt, reflectnd gradul de fragmentare a cotelor de pmnt n urma
privatizrii.O tranzacie real, n termeni fizici, poate implica un numr mare de asemenea parcele
mici. Spre exemplu, un antreprenor care ar dori s consolideze, prin cumprare, 100 hectare de
pmnt, ar trebui s ncheie circa o mie de asemenea tranzacii mici, pentru a duce la capt transferul
de proprietate. Mrimea medie a unei tranzacii funciare crete brusc ctre anul 2008, cretere care
poate fi o reflectare a unor tendine de consolidare graie lansrii spre finele anului 2007 a
Programului Pilot de Consolidare a Terenurilor Agricole.
Mai mult ca att, dac lum n consideraie datele statistice oficiale cu privire la mrimea medie a
unei parcele de pmnt, care n dependen de localitate, variaz n limitele0,3-0,4 ha, datele
prezentate n tabelul de mai sus ne fac s presupunem, c proprietarii individuali tind s scape doar
de cele mai mici parcele, care, de regul au o amplasare nefavorabil i sunt ineficiente de cultivat.
De asemenea, presupunem c majoritatea tranzaciilor sunt ncheiate dintre proprietarii
individuali persoane fizice i unitile agricole corporatiste, n special cele cu capaciti industriale,
cum ar fi fabricile de vin sau zahr, care astfel ncearc s-i dezvolte activiti proprii de producie
pentru a deveni mai independeni de productorii individuali, dar i pentru a avea acces la materie
prim de calitate mai bun, mai ales c politica naional agrar a fost destul de favorabil n acest
sens. ns verificarea corectitudinii acestor ipoteze este posibil doar avnd date mai detaliate
referitoare la tranzacii, lucru deloc uor de realizat.
Bazndu-ne pe cele expuse mai sus, se poate afirma c piaa de vnzare-cumprare a terenurilor
agricole din Republica Moldova nregistreaz o cretere dinamic i poate servi instrument eficient
de consolidare a proprietilor parcelate.
n Republica Moldova susinerea sectorului agricol de ctre stat este foarte limitat, motivul fiind
o mulime de factori obiectivi. Insuficiena capitalului n mediul rural n ultimii ani a sporit
suprafeele ocupate cu culturi cum ar fi grul, porumbul, floarea-soarelui, cartofii ce necesit
investiii mici de capital, dar cu piee de desfacere garantate, i diminuarea suprafeelor ocupate de
culturi ce necesit resurse considerabile (cum ar fi tutunul, fructele i strugurii). n ultimii ani se
observ a scdere vizibil a productivitii culturilor agricole: de la 1/3 la produsele cerealiere i
sfecla de zahr, pn la 50% i mai mult la fructe, legume, struguri i tutun. Reducerea productivitii
n sectorul agricol este cauzat de uzura moral a tehnologiilor utilizate, n unele cazuri tehnica i
33

metodele utilizate snt cele mai primitive, minimizarea utilizrii ngrmintelor minerale i organice
de 12 i respectiv de 18 ori.
In prezent Biroul Naional de Statistic informeaz, c preurile productorului (preurile
medii de vnzare a produselor agricole de ctre ntreprinderile agricole) n lunile ianuarie-martie
2012 fa de perioada respectiv a anului precedent au marcat o descretere cu 0,4%. Evoluia
indicilor preurilor productorului la produsele agricole in perioada lunilor ianuarie-martie, anul 2012
in comparatie cu perioada similara a anilor precedenti in mun. Chisinau este reprezentata in tabelul
2.2.
Tabelul 2.2 Evoluia preurilor medii la produsele agricole n ianuarie-martie 2012 in mun.
Chiinu fa de perioada similar a anilor precedeni

Ianuarie-martie n % fa de aceeai perioad a anului precedent
2008 2009 2010 2011 2012
Total produse agricole 150.2 52.6 120.6 117.3 99.6
Produse vegetale 162.9 39.9 145.2 131.3 89.8
Produse animaliere 140.7 93.5 103.5 93 113.8
Sursa: Elaborat n baza [25]

0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
anul 2008 anul 2009 anul 2010 anul 2011 anul 2012
total produse agricole
produse vegetale
produse animaliere

Figura 2.2 Evoluia preurilor medii ( n %) la produsele agricole n ianuarie-martie 2012 n mun.
Chiinu fa de perioada similara a anilor precedeni
34

Sursa: Elaboat de autor in baza [25]
n ianuarie-martie 2012, in mun. Chisinau preurile productorului la produsele vegetale s-au
micorat n medie cu 10,2%. Esenial s-au micorat preurile la cartofi cu 74,9%, struguri cu
51,8%, legume cu 42,1%, la fructe i pomuoare cu 11,6%, floarea soarelui (exclusiv semine de
soi) cu 11,6%. La produsele animaliere preurile de vnzare au crescut cu 13,8%, din care: la vite
i psri n mas vie cu 13,3% (la bovine cu 13,2%, porcine cu 21,3%, psri cu 7,6%), ou
alimentare cu 17,9%, lapte cu 8,1%. Indicii preurilor de vnzare a produciei agricole de ctre
ntreprinderile agricole i gospodriile rneti (de fermier) in mun. Chisinau in perioada anilor
2011-2012 este reprezentata in tabelul 2.3.
Tabelul 2.3 Indicii preurilor de vnzare a produciei agricole n mun. Chiinu n perioada
anilor 2011-2012
2011 2012

ianuarie-
martie
ianuarie-
iunie
ianuarie-
septembrie
ianuarie-
decembrie
ianuarie-
martie
Total produse agricole 117.3 119.8 119.9 110.0 99.6
Produse vegetale 131.3 144.2 128.7 112.5 89.8
Culturi cerealiere i leguminoase-
boabe:
141.1 159.1 137.0 119.8 98.7
gru 167.7 172.5 132.1 118.9 99.4
porumb 133.8 136.0 135.6 114.9 102.3
Floarea soarelui 136.6 146.0 119.0 100.4 88.4
Sfecl de zahr - - 124.6 120.5 -
Tutun 76.9 100.9 96.2 102.0 115.5
Cartofi 125.0 144.1 135.9 107.6 25.1
Legume 74.2 103.4 107.3 104.1 57.9
35

Tabelul 2.3 (Contiuare)
din care: tomate - 210.3 84.0 88.1 -
Fructe i pomuoare 138.5 129.7 118.9 118.5 88.4
Struguri 102.2 79.5 101.5 100.1 48.2
Produse animaliere 93.0 92.1 99.2 100.0 113.8

In primul trimestru, anul 2012 in mun. Chisinau preturile la totalul produselor agricole a
scazut cu 0.4% fata de perioada similara a anului 2011. La produsele vegetale preturile au scazut cu
10.2%; la culturile cerealiere si leguminoase-boabe preturile sau micsorat cu 1.3% dintre care: griu-
0.6%, floarea-soarelui- 11.6%. Preturile la porumb au crescut cu 2.3%, preturile la fructe si
pomusoare au scazut cu 11.6%, preturile la produsele animaliere s-au majorat cu 13.8% in
comparatie cu perioada similara a anului precedent.Preurile medii trimestriale de vnzare formate
efectiv la prducia agricol n ntreprinderile agricole i gospodriile rneti n perioada anilor
2011-2012 in mun. Chiinu este reprezentat n tabelul 2.4.
Tabelul 2.4 Preurile medii trimestriale de vnzare a produciei agricole, lei/tona n mun.
Chiinu n perioada anilor 2011-2012
2011 2012
I II III IV I
Gru (exclusiv semine
de soi)
2317 2481 2064 1817 2299
Semine de soi de gru 5897 2826 3822 3220 3990
Porumb (exclusiv
semine de soi)
2548 2860 2366 1828 2307
Semine de soi de
porumb
9003 14882 21499 8959 16938

36

Tabelul 2.4 (Continuare)
Semine de soi de
porumb
9003 14882 21499 8959 16938
Floarea soarelui
(exclusiv semine de
soi)
6053 6067 4569 4285 5353
Semine de soi de
floarea soarelui
14203 42188 10143 14282 9977
Sfecl de zahr - - 604 616 -
Tutun 16598 21183 16626 21368 19174
Cartofi 3475 3221 2355 1839 873
Tomate - 13244 1993 2306 -
Castravei - 6118 3356 3396 -
Ceap uscat 2875 4111 2621 1961 1680
Usturoi uscat - 23485 45195 19058 -
Varz 3610 4528 1201 1530 1075
Morcov 2768 3381 2462 2397 3362
Sfecl de mas 2309 3460 2378 2167 2071
Struguri 11192 2947 3308 3213 5398

In primul trimestru, anul 2012 in mun. Chisinau preturile de vinzare a griului au constituit
2299 lei/tona. Preturile de vinzare a porumbului au constituit 2307 lei/tona. Preturile de vinzare a
floarea-soarelui au constituit 5353 lei/tona, cartofi - 873 lei/tona, Ceap uscat - 1680 lei/tona, Varz
- 1075 lei/tona, Morcov 3362 lei/tona, Sfecl de mas- 2071 lei/tona, Struguri - 5398 lei/tona,
Bovine - 18966 lei/tona, Porcine - 24955 lei/tona, Ovine i caprine- 19762 lei/tona, Psri - 20775
lei/tona, Lapte- 4731 lei/tona, Ou (pentru o mie buc.) alimentare - 964 lei/tona.

37

2.3.2 Analiza producerii grului i porumbului
Producerea grului
Grul este una dintre cele mai importante cereale. Boabele de gru constituie material prim
pentru producerea finii destinate coacerii pinii i produselor de panifacie, mai fiind i un furaj
concentrate, cu valori nutritive superioare porumbului sub aspectul coninutului de protein, materiei
prime pentru producerea amidnului, alcoolului etilic, etc.
Trele obinute la morrit (25-30%) reprezint un furaj valoros, bogat n aminoacizi eseniali,
lipide i substane minerale. Paiele de gru se utilizeaz la fabricarea celulozei, hrtiei, sunt folosii i
ca aternut, combustibil, ambalaj i la mpletituri. Mrunite la recoltare i incorporate n sol, servesc
ca ngrmnt organic. Sub aspect agroeconomic, grul este o bun plant premergtoare pentru
majoritatea culturilor, deoarece elibereaz terenul devreme, crend condiii optime pentru lucrrile
solului, iar dup recoltarea soiurilor de gru timpurii se pot planta unele culture successive.

Figura 2.3 Gru comun
38

Cele mai mari suprafee ocupate cu gru de toamn au avut loc n perioada anilor 1951-1955
(585,6 mii ha), cele mai reduse suprafee ocupate cu aceast cultur se observ n anii 1971-1975
(242,1 mii ha). n ceilali ani suprafeele ocupate cu gru de toamn s-au redus pn la aa nivel, care
asigur producerea grului de toamn n cantiti care satisfac necesitile Republicii Moldova. n
anul 2005 de pe o suprafa de 500 mii ha s-au strns 1,402 mln. t de cereale (28,1 chintale la hectar),
cea mai mare recolta pentru ultimii ani. Surse din Ministerul Agriculturii si Industriei Alimentare au
comunicat ca numai recolta de gru este de 1,077 mln. t. Productivitatea medie la hectar la gru este
de 30,6 q/ha, cu 10% mai mare fa de sezonul trecut. Cea mai mare productivitate la hectar a fost
nregistrat de agricultorii din Criuleni, care au obinut cte 40,6 q de cereale de pe fiecare hectar. Se
prevede 450 mii tone de gru alimentar s fie folosite pentru acoperirea necesitilor interne, alte
peste 100 mii tone vor fi exportate, 180 mii tone le vor fi distribuite ranilor in contul plii de
arend pentru terenuri, iar 85 mii tone vor fi rezervate pentru semine.
Deci a fost analizat starea actual a producerii grului de toamn la nivel mondial, pe Republica
Moldova i zonelor, i mai profund pe Zona de Nord. Analiza strii actuale a producerii grului de
toamn n Republica Moldova este prezentat n tabelul 2.5.
Tabelul 2.5 Starea actual a producerii grului de toamn n R. Moldova n perioada anilor
1951-2005

Anii
Suprafaa, mii
ha
Producia
global, mii
tone in mediu pe
5 ani
Productivitatea,
q/ha
Productivitatea
n % ctre
nivelul
posibil (40,5
q/ha
n a. 1978)

1951-1955 585,6 691,0 11,8 29,1
1956-1960 482,9 792,0 16,4 40,5
1961-1965 380,6 590,0 15,5 38,3
1966-1970 319,1 556,4 17,4 43,0
1971-1975 242,1 800,8 33,1 81,7
1976-1980 355,1 1251,8 35,3 87,2
1981-1985 279,1 962,0 34,5 85,2
1986-1990 258,9 947,4 36,6 90,4
1991-1995 325,2 1063,2 32,7 80,7
1996-2000 351,4 860,2 24,5 60,5
2001-2005 324,9 803,8 25,7 61,0
39

Deci observam ca producerea grului a scazut n perioada anilor 1951-2005 ajungind de la
585,6 mii ha la 324,9 mii ha, ceea ce reprezinta o scadere medie de 44,51%. Productia globala nsa a
crescut n mediu cu 14,03%.
Producerea porumbului.
Porumbul este pe lar utilizat n alimentaie, ca furaj i n calitate de materie prim n industia
spirtului, amidonului, dextrinei i celulozei. n plan mondial, schema de uiilizare a produciei
deporumb se prezint astfel:
- 21% - direct n alimentaie;
- 72% - ca furaj pentru animale;
- 2,3% - ca semine.
Valoarea nutritive a 1 kg de boabe de porumb constitie 1,34 uniti nutritive i conine 78 g
de protein digestibil. Albumina porumbului este srac n aminoacizi nesubstituii ( lizin i
triptofan) i bogat n zein, nesemnificativ pentru furajare.

Figura 2.4 Porumb
Pentru Republica Moldova, importana economic a porumbului rezult nu daor din marimea
suprafeelor de cultivare, ci i producia mare pe care o ofer.
40

Condiiile mediului sunt favorabile cultivrii; ani nefavorabili ( ca n cazul grului) se atest
rar. Producia record reprezint 27,2 tone la ha ( a fost obinut n SUA). Indicile de producie 0,45.
Punele reprezint cca 1/10 din producia de boabe, iar rahisul 1/5. Deci dinamica produciei de
porumn n Republica Moldova n anii (1989-2005) este prezentat n tabelul 2.6.
Tabelul 2.6 Dinamica produciei de porumb n Republica Moldova n anii (1989-2005)

Anii Suprafaa, mii ha
Producia medie,
kg/ha
Producia global, mii
tone
1989 314,3 5020 1585,7
1990 258,0 3420 885,5
1991 310,1 4840 1501,2
1992 259,6 2450 635,2
1993 342,6 3870 1324,5
1994 283,4 2220 629,3
1995 307,0 2940 908,2
1996 339,4 2400 988,6
1997 424,8 3970 1717,0
1998 400,0 2270 910,0
1999 396,0 2830 1140,0
2000 414,4 2340 1031,0
2001 474,1 2370 1116,5
2002 446,7 2670 1192,7
2003 557,6 2710 1510,9
2004 584,3 3071 1794,0
2005 361,1 3450 1245,8
Sursa: Elaborat de autor n baza [ 23]
Deci observam din tabelul 2.3. c producia porumbului pe parcursul anilor (1989 2005) , a sczut
semnificativ n mediu de la 5020 kg/ha pn la 2270 kg/ha.

41

3. EVALUAREA TERENULUI CU DESTINAIE AGRICOL DIN SATUL BRICENI,
RAIONUL DONDUENI
Obiectul evalurii este un teren cu destinaie agricol, cu suprafa de 0,9493ha. Terenul este
situat n raionul Dondueni, satul Briceni.Terenul se afl n proprietatea privat.Evaluarea se
efectueaz cu scopul estimrii valorii de pia a terenului menionat pentru tranzaciile de vnzare-
cumprare.
Terenul reprezint un lot cu destinaie agricol, utilizat pentru creterea plantaiilor
multeanuale. n teren sunt plantate grul i porumbul, care ocup toat suprafaa lotului. Informaia
cu caracter general este prezentat n tabelul 3.1.
Tabelul 3.1 Informaie cu caracter general
Obiectul evalurii Teren cu destinaie agricol
Suprafaa 0,9493 ha
Amplasarea obiectului evaluat Satul Briceni raionul Dondueni
Descrierea juridic Teren nr. cad. 3412101433
Proptietarul obiectului Lazari Domnica Fiodor
Beneficiarul evalurii
Xxxx .S.A
Scopul evalurii Estimarea valorii de pia a terenului
Destinaia Soluionarea condiiilor de comercializare a terenului
Temeiul evalurii Contractul pentru prestarea serviciilor de evaluare
dintre benificiar i executant
Data evalurii 15.05.2012
Data inspectrii 10.05.2012
Cursul valutar la data evalurii 11.8605 MDL/$
15.2645 MDL/
Valoarea declarat, lei
Valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol,
lei
116388
Sursa: Elaborat de autor
Valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol evaluat, Nr cadastral 8044101124
amplasat n satul Briceni, raionul Dondueni la data 15.05.2012 constituie 116388 (o suta aisprezece
mii trei sute optzeci i opt)MDL sau 7630 (apte mii ase sute treizeci)Euro.

42

3.1 Evaluarea terenului cu destinaie agricol prin metoda analizei vnzrilor comparabile
3.3.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii
Inspectarea terenului amplasat n satul Briceni, raionul Dondueni a fost realizat de Ciobanu Tatiana
la data 10.05.2012.Terenul evaluat se afl n satul Beiceni, care se afl n administrarea raionului
Dondueni. Obiectul evalurii este amplasat n satul Briceni, raionul Dondueni i este reprezentat n
figurai este reprezentat n figura.3.1.

Figura 3.1 Amplasarea terenului cu destinaie agricol evaluat pe harta satului Briceni, raionul
Dondueni
Sursa: Extras n baza [27]
43

Accesul la teren este asigurat dintr-o parte printr-un drum de pietri, iar drumul pna la sat
este asfaltat. Starea drumurilor este bun. Zona de amplasare a terenului are o infrastructur bine
dezvoltat: sunt trase reelele inginereti ( terenul este asigurat cu electricitate, telefon, ap) exist
posibilitatea de a se conecta la reeaua de gaz local. Terenul este pzit.
Terenul evaluat se afl ntr-o zon agreabil. Din 3 pri terenul este nconjurat de fii
forestiere. La momentul efecturii evalurii terenul se afl n proprietate privat. Nu exist grevri
ale drepturilor patrimoniale.La inspectarea bunului imobil nu a fost descoperit prezena unor
materiale, obiecte dauntoare.
Forma terenului este una dreptunghiular, regulat. Terenul este situat la o altitudine de 170m
deasupra nivelul mrii. Dup clasificare terenul evaluat reprezint spaiu pentru cultivarea culturilor
de porumb i gru. Cracteristicile care au stat la baza estimrii valorii de pia a terenului cu
destinaie agricol sunt structurate n tabelul 3.2.
Tabelul 3.2 Descrierea terenului supus evalurii
Referine
Destinaia terenului agricol Agricol
Modul de utilizare curent Pentru cultivarea plantaiilor multianuale
Amplasarea Satul Brceni, raionul Dondueni
Descrierea juridic
Ntura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate
Exestuna contractelor de arend subarend -
Obligaiuni financiare legate de terenul evaluat -
Cerinele legale
Planul general de dezvoltare al localitii -
Factorii de mediu
Prezena zonelor de inundaii sau de alunecri de
teren
Nu au fost depistate
Prezena construciilor ridicate ilegal i contrar
normelor i standartelor existente n construcii Nu au fost depistate
Prezena liniilor electrice de tensiune nalt n
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi
privit de participanii la piaa imobiliar ca
duntor pentru sntate. Nu au fost depistate
Terenul
Suprafaa terenului, ha 0,9493
Forma lotului de teren Dreptunchiular
Starea lotului de teren Teren cu destinaie agricol
Accesul la teren Ieire direct pina la drum asfaltat
Suprafaa terenului, ha 0,9493
Sursa: Elaborat n baza datelor autorului
44

Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie
similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul
aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia
privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. Aplicarea metodei vnzrilor
comparabile are urmatoarele etape:
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile
comparabile;
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor
de vnzare;
e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina
valoarea de pia a obiectului evalurii.
Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei - cinci vnzri, dar cu ct mai mare
este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact rezultatul evalurii. Preurile bunurilor
imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Urmtoarele
elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
45

g) caracteristicile economice;
h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:
a) metoda comparaiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistic.
Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au participat
n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este
estimat ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza
informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i
publicaiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiz,
n special analiza de regresie i corelare. n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica
i alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza
trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv i altele.
Ajustrile se determin prin metoda cumulativ i sunt prezentate sub form de coificient. Pentru
estimarea valorii de pia a terenului prin aceast metod, au fost analizate trei terenuri analogice
oferite pe pia. Dtele privind terenurile analogice au fost extrase din[22; 25; 26].
Datele privind terenurile analogice sunt prezentate n tabelul 3.3.

46

Tabelul 3.3 Cracteristica terenurilor analogice
Nr.
Elemente de
comparative
Terenul
evalurii
Obiecte analogice
1 2 3
1 Amplasament
Comuna
Briceni, raionul
Dondueni
Comuna
Rublenia,
raionul Soroca
Comuna
Volovia
raionul
Soroca
Comuna
Volovia
Raionul Soroca
2
Sursa de
informative
www.999.md www.999.md www.imobile.md
3
Preul de ofert,
euro
30000 4000.0 1640.0
4
Suprafaa terenului,
ha
0.95 0.60 0.34 0.75
5
Preul de ofert a 1
ha, euro
50000 11765 2187
6 Forma terenului dreptunghiular dreptunghiular dreptunghiular dreptunghiular
7
Dreptul de
proprietate
privat privat privat privat
8 Condiiile pieei de pia de pia de pia de pia
9 Starea ecologic bun bun bun bun
10 Bonitatea solului 71 71 71 71
11
Existenta
drumurilor
asfaltate pina la
teren
da da da da

Sursa: Elaborat de autor n baza [22; 25; 26]

Determinarea valorii terenului cu destinatie agricola amplasat in satul Briceni, raionul
Dondueni prin metoda analizei comparative a vinzarilor este prezentata in tabelul 3.4.

47

Tabelul 3.4 Evaluarea terenului cu destinatie agricola situat in satul Briceni, raionul
Dondueni prin metoda analizei comparative a vinzarilor
Elemente de comparatie
Terenul evaluat
Terenul analog
1
Terenul analog
2
Terenul analog 3
com. Briceni,
raionul
Dondueni
com.
Rublenia,
raionul Soroca
com. Volovia,
raionul
Soroca
Com. Volovia,
raionul Soroca
Pretul de oferta, euro
30000 4000.0 1640.0
www.999.md www.999.md www.imobile.md
Suprafata, ha 0.95 0.60 0.34 0.75
Pretul de oferta, 1 ha,
euro
50000 11765 2187
Dreptul de proprietate de piata de piata de piata de piata
Ajustarea pentru dreptul
de proprietate
1.00 1.00 1.00
Pretul corectat 50000 11765 2187
Conditiile de finantare de piata de piata de piata de piata
Ajustarea pentru
conditiile
de finantare
1.00 1.00 1.00
Conditiile de vinzare de piata de piata de piata de piata
Ajustarea pentru
conditiile
de vinzare
1.00 1.00 1.00
Data vinzarii mai 2012 mai 2012 mai 2012
Ajustarea pentru
data vinzarii
1.00 1.00 1.00

48

Tabelul 3.4 (continuare)
Negocierea
preturilor
de oferta
10% 10% 10%
Ajustarea pentru
negocierea
preturilor de
oferta
0.90 0.90 0.90
Amplasarea in
cadrul
localitatii
in afara localitatii in afara localitatii in afara localitatii in afara localitatii
Ajustarea pentru
amplasarea in
cadrul localitatii
1.00 1.00 1.00
Existenta
drumurilor
asfaltate pina la
teren
da da da da
Ajustarea pentru
existenta
drumurilor
asfaltate pina la
teren
1.00 1.00 1.00
Forma sectorului
de teren
dreptunghiulara dreptunghiulara dreptunghiulara dreptunghiulara
Ajustarea pentru
forma
sectorului de teren
1.00 1.00 1.00
Bonitatea solului 71 71 71 71
Ajustarea pentru
bonitatea solului
1.00 1.00 1.00
Ajustarea pentru
suprafata
0.98 0.97 0.99
Ajustarea totala 0.8820 0.8370 0.8910
Pretul corectat, 1
ha, euro
44100 3880 1949
Ajustarea absoluta,
%
11.80% 3.00% 10.90%
Ponderea 1 3 2
Pretul corectat
mediu ponderat, 1
ha, euro
9940

Valoarea de piata a
teren evaluat, euro
9436

Valoarea de piata a
teren evaluat, lei 144036
49


Valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol din satul Briceni, raionul Dondueni
estimat, utiliznd metoda analizei comparative a vnzrilor, la data evalurii constituie 144036
( o sut patruzeci i patru mii treizeci i ase ) MDL echivalent cu 9436 ( nou mii patru sute
treizeci i ase ) Euro.
Argumentarea ajustrilor efectuate.
1. Drepturile de proprietate- corecia nu a fost aplicat deoarece toate terenurile se afl n
proprietatea privat ca i terenul evaluat.
2. Condiiile pieii corecia a fost introdus deorece n calcul au fost luate preurile de ofert.
n condiiile actule de criz vnztorii sunt gata de a merge la negocieri privind preul de
vnzare a terenului. Valoarea reducerii variaz ntre 10-15 % procente n dependen de
destinaia i amplasarea terenului. Conform analizei prezentate de sursa imobiliara Lara,
reducerea preului de ofert la terenuri cu destinaie agricol din extravilan constituie 15 %.
3. Data vnzrii- aceasta corecie nu a fost efectuat deorece n calcule au fost luate preurile de
ofert .
4. Amplasarea toate bunurile se afl n raionale nvecinate cu bunul evaluat.
5. Distana pna la localiate ( Chiinu) corecia a fost estimat n baza datelor despre
preferinele cumprtorilor, conform crora oamenii prefer sa cumpere terenuri in
proximitatea centrelor administrative deoarece acolo deja exist o infrastructur
dezvoltat,deci la fiecare 10-20 km distan revine 10%
6. Distana pna la drumuri asfaltate. accesul la teren este una din condiiile primordiale i cu
una din cele mai mari influene asupra valorii terenului. Existena drumului asfaltat i
plasarea terenului n apropierea acestuia la distana pn la 2 km ridic valoarea acestuia cu 5-
10%
Negocierea preturilor de oferta este-n mediu 10%; cu cit suprafata terenului este mai mare cu atit
pretul unui ha este mai mic, astfel se introduce ajustarea pentru suprafata - 2% pentru fiecare 0.5 ha
diferenta. Prin urmare pretul de oferta, 1 ha pentru terenul analog 1 se va micsora cu 2%, pentru
terenul analog 2 se va micsora cu 3%, pentru terenul analog 3 se va micora cu 1%. La determinarea
valorii terenului prin metoda analizei comparative a vinzarilor se foloseste formula 3.1:
50

mn m m m
mn n cor m cor m cor m cor
mp cor

3 2 1
* ) ( Pr 3 * ) 3 ( Pr 2 * ) 2 ( Pr 1 * ) 1 ( Pr
) ( Pr , (3.1)
unde Pr cor(mp) pretul mediu ponderat, 1 ha a terenului evaluat;
Pr cor preturile corectate a terenurilor analogice, 1 ha;
m media ponderata a 1 ha;
Conform formulei (3.1) pretul mediu ponderat, 1 ha al terenului evaluat cu destinatie
agricola situat in com. Budesti, mun. Chisinau prin metoda analizei comparative a vinzarilor va fi
urmatoarea:
66 , 9939
6
59638
6
2 * 1949 3 * 3880 1 * 44100
) ( Pr

mp cor euro/ha
VPt=9940 euro/ha*0.9493 ha = 9436 euro
Valoarea de piata a terenului cu destinatie agricola situat in satul Briceni, raionul Dondueni
estimata prin metoda analizei comparative a vinzarilor constituie 9436 euro.
3.2 Evaluarea terenului cu destinaie agricol prin abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce
poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de
arend.
n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de
venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
51

a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor
disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de
nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza
creia se calculeaz venitul brut efectiv este:

; AV DSL VBP VBE
(1)

unde: VBE - venitul brut efectiv,
VBP - venitul brut potenial,
DSL - deducerea pentru spaiile libere,
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a
spaiilor disponibile;
c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:
- cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);
- cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale i altele);
- cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului
imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie
poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele);
- cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).
Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:

52

; CO VBE VON
(2)

unde: VON - venitul operaional net;
VBE venitul brut efectiv;
CO - cheltuieli operaionale.
Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile
operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe.
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea direct;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune
n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

;
r
VON
V
(3)

unde: V - valoarea estimat;
r - rata de capitalizare.

Metoda actualizrii fluxurilor de numerar

Se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de
calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda
actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei
de calcul (reversia).
53

n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup
urmtoarea formul:

n
t
t t
t
i
R
i
VON
V
1
;
1
1
1
(4)

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de posesiune a
bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei
economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei
perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor
perioadei de calcul
1 n
VON .

;
1
1
1
n
n
r
VON
R
(5)

unde: R - reversia;
r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin
aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii;
b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ.
Calculul ratei de actualizare prin metoda adiionrii
r = p l ni i fr
r r r r r
; (6)
54

unde: r
fr
rata profitabilitii fr risc R de baz a Bncii Naionale a Moldovei ,reprezint rata de
referin pentru principalele operaiuni de politic monetar pe termen scurt. La data evalurii rata
stabilit de BNM este de 4,5 %
r
i
rata anual a inflaiei/deflaiei prognozate (legea bugetului de stat) anul 2012 -6,5%
r
ni
-rata riscului inflaiei neateptate (1-2%)
r
l
-rata riscului lichiditii joase
r
rp
-rata riscului pieii imobiliare
Calculul ratei riscului pieii imobiliareeste prezentat n Tabelul 3.5

Tabela 3.5 Factorii riscului ce influeneaz valoarea terenului

Nr. Tipul i denumirea riscului Categoria
riscului
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscul sistematic
1 Situaia economic general dinamic 1
2 Majorarea numrului
obiectelor competitive
dinamic 1
Modificri n legislaie dinamic 1
Riscul nesistematic
4 Situaii excepionale naturale i
antropogene
static 1
5 Neachitarea plii de arend dinamic 1
6 Management neefectiv dinamic 1
7 Factori criminogeni dinamic 1
8 Controale financiare dinamic 1
9 ntocmirea corect a
contractelor de arend
dinamic 1
Numrul observaiilor 0 0 0 1 3
35
1 1 2 1 0
Suma ponderat 0 0 0 4 15 6 7 16 9 0
Suma 57
Numrul factorilor 9
Rata riscului, % 6

Sursa: elaborate de autor
55

r = 4,5% + 6,5%+ 6/12 *4,5+6 =19 % .
Calculul ratei de capitalizare prin metoda adiionrii

r = r
fr+
r
l+
r
mi+
r
rc
r
inv;
(7)
unde: r
fr
rata profitabilitii fr risc R de baz a Bncii Naionale a Moldovei ,reprezint rata de
referin pentru principalele operaiuni de politic monetar pe termen scurt. La data evalurii rata
stabilit de BNM este de 4,6 %
r
l
-rata riscului lichiditii joase;
r
l =
Texp/12 luni * r
fr;
( 8)
r
mi
rata riscului managementului investiional
r
rc
rata de recuperare a capitalului
r
rc
= 1/DVE *100% ( 9)
r
inv
rata riscului investiional, depinde de obiect cerere/ofert i de numrul de obiecte concurente ce
sunt expuse pe pia.
r = 4,5%+ (6/12)*4,5 %+1%+6%= 14%
Estimarea valorii de pia a terenului cu destinaia agricol din satul Briceni, raionul Dondueni este
prezentat n Tabelul 3.6.

56

Tabelul 3.6 Estimarea valorii terenului prin actualizarea fluxurilor de numerar
Indici
Valoarea de
baz
Perioada prognozat
Perioada
post
prognozat
2012 2013 2014 2015
Suprafaa total teren,
ha 0,9493
Porumb 0,4524
Gru 0,4969
VBP, lei 6109.86 6551,57 6993,28 7434,99
Porumb (+8% anual) 3755,82 4056,29 4356,76 4657,23
Gru (+6% anual) 2354,04 2495,28 2636,52 2777,76
VBE, lei/an

6109.86 6551,57 6993,28 7434,99
CO 4093,60 4278,72 4463,84 4648,96
Porumb 35% din VBE (+5% anual) 2138,45 2245,37 2352,29 2459,21
Gru 32% din VBE (+4% anual) 1955,15 2033,35 2111,55 2189,75
VON 2016,26 2272,85 2529,44 2787,03
Rata de capitalizare 14%
Reversia 19907,35
Rata de actualizare 19%
Coeficientul de
actualizare
1/(1+0,19)
1
1/(1+0,19)
2
1/(1+0,19)
3
1/(1+0,19)
4

0,8403 0,7062 0,5934 0,4987
VON actualizat 1694,26 1605,08 1500,96 1389,89
Valoarea terenului, lei 6190
Valoarea teren, euro 406
Valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol din satul Briceni raionul Dondueni
estimat, utiliznd metoda actualizrii fluxurilor de numerar, la data evalurii constituie 6190 (
ase mii o suta nouzeci ) MDL echivalent cu 406 ( patru sute ase ) Euro.

57

Argumentarea calculelor
Conform analizei efectuate a pieii agricole din Rpublica Moldova, anual veniturile de la
realizarea produciei agricole cresc rescpectiv la porumb cu 8% , la gru -8 %. Indicii de vnzare a
produciei agricole sunt prezentate n tabelul 3.7.
Tabel 3.7 Indicii de vnzare a produciei agricole de catre ntreprinderile i gospodriile
rneti la 01.01.2011 ( % fa de anul precedent)
Nume
2010 2011
ianuarie-
decembrie
ianuarie-
decembrie
Total produse agricole 142,9 110,0
Produse vegetale 157,8 112,5
Culturi cerealiere i leguminoase-boabe 169,2 119,8
inclusiv:
gru 171,6 118,9
porumb 140,3 114,9
Floarea soarelui 189,4 100,4
Sfecl de zahr 123,3 120,5
Tutun 105,8 102,0
Cartofi 119,0 107,6
Legume 127,2 104,1
din care: tomate 163,8 88,1
Fructe i pomuoare 117,3 118,5
Struguri 182,9 100,1
Produse animaliere 104,7 100,0
Sursa : elaborat de autor n baza [28 ]
Cheltuieli
Conform datelor Uniunii agrare libere din Romnia cheltuielile operaionale la intreinerea culturilor agricole
nu depsesc 20% din venitul adus de acestea, iar creterea anual a cheltuielilor este prognozat n limita de
2-5 %.
58

3.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru
a obtine o opinie veridica privind valoarea proprietatii imobiliare, evaluatorul aplica diverse metode
de evaluare. Dar, este important de mentionat, ca nici una din metodele de evaluare nu este
universala si nu genereaza rezultate absolut corecte. In rezultatul aplicarii diferitor metode pentru
evaluarea unei proprietati imobiliare, evaluatorul obtine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care
urmeaza a fi intreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat,
prin intermediul analizei concluziilor alternative obtinute in procesul de evaluare. Aceasta parte a
procesului de evaluare este denumita reconciliere. In procesul de reconciliere, evaluatorul are
posibilitatea de a revedea datele folosite in evaluare si de a argumenta estimarea valorii finale a
proprietatii. Procedura de reconciliere este constituita din doua etape:
1. revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale ale analizei, care include explicarea diferentelor
intre valorile estimate si determinarea celei mai credibile valori;
2. estimarea valorii finale.
Revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale trebuie sa fie bazata pe urmatoarele aspecte:
corectitudinea bazei de evaluare selectate in raport cu scopul evaluarii; corectitudinea metodelor
aplicate; profunzimea analizei elementelor pietei imobiliare; veridicitatea datelor utilizate in analiza;
corectitudinea interpretarii si utilizarii datelor; logica efectuarii ajustarilor individuale in cadrul
diferitor metode; consistenta datelor utilizate in evaluare.
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini
ale evaluatorului. Valoarea finala este o functie a scopului evaluarii, constrangerilor de ordin legal si
celor legate de disponibilitatea datelor. Prin urmare, superioritatea unei sau altei metode sint dictate
atat de scopul evaluarii cat si de disponibilitatea si veridicitatea datelor utilizate in analiza. Valoarea
finala a bunului evaluat depinde de: tipul valorii estimate, informatia disponibila la data evaluarii,
relevanta scoputui evaluarii; metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de
opinia evaluatorului. In procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult decat pe parcursul
celorlalte etape ale evaluarii se bazeaza pe experienta sa profesionala si perceperea proprie a
fenomenelor de pe piata imobiliara. Urmatoarele criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea;
exactitatea; cantitatea evidentelor. Aplicand criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaza cat de
potrivita este fiecare metoda scopului evaluarii si utilizarii ulterioare a raportului de evaluare.
Adecvarea metodei este, de regula, legata de tipul bunului imobiliar si viabilitatea pietei. ezultatul
unei evaluari depinde de confidenta evaluatorului in veridicitatea datelor analizate si corectitudinea
59

ajustarilor aplicate in procesul comparatiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile. Evaluatorul poate sa acorde un grad mai mare de confidenta exactitatii datelor si
calculelor unei metode decat altei. Cantitatea evidentelor este privita prin prisma celor doi criterii
prezentate mai sus. Chiar si datele care corespund criteriilor de adecvare si exactitate, pot avea o
latura slaba care tine de numarul lor limitat.
Valoarea finala a proprietatii imobiliare poate fi calculata prin aplicarea a doua metode:
metoda mediei aritmetice si metoda mediei ponderate. Evaluatorii din intreaga lume au fost mereu
impusi sa faca cea mai buna alegere intre aceste doua metode. In SUA, in anii 1930 asociatiile
ipotecare cereau aplicarea obligatorie a trei metode de evaluare si determinarea valorii finale in baza
mediei aritmetice ale celor trei rezultate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la
subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluarii. In prezent, aplicarea
mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerata mult mai acceptabila, deoarece
unele rezultate pot avea o justificare mai buna decat altele. Procedura de ponderare poate sa se
bazeze atat pe aplicarea coeficientilor de ponderare cat si pe ponderarea relativa a rezultatelor.
In raportul de evaluare, valoarea finala poate fi prezentata ca o cifra concreta, un interval de
valori sau o combinatie a celor doua variante expuse mai sus. Desi valoarea finala reprezinta o
concluzie impartiala, experta si justificata privind valoarea obiectului evaluat, prezentata de un
specialist in domeniu, ea totusi ramane doar o opinie, care reprezinta perceperea evaluatorului a
pretului cel mai probabil care ar putea fi obtinut intr-o tranzactie. Calcularea rezultatului final al
valorii terenului cu destinatie agricola situat in satul Briceni, raionul Dondueni este prezentata in
tabelul 3.8.
Tabelul 3.8 Calculul rezultatului final al valorii terenului cu destinaie agricol din satul
Briceni, raionul Dondueni
Indicii
Metoda analizei comparative a
vinzarilor
Metoda actualizarii
fluxurilor de numerar
Valorile estimate, euro 9436 406
Suma ponderii, % 85 15
Veridicitatea datelor
analizate, %
80 20

60

Tabelul 3.8 (continuare)
Corectitudinea ajustarilor
aplicate, %
75 25
Supozitii aplicate, % 80 20
Capacitatea de a considera
conjunctura pietii, %
85 15
Capacitatea de a considera
profitabilitatea obiectiva, %
75 25
Media indicatorilor, % 80 20
Ponderea valorii estimate 7549 81
Valoarea terenului, euro 7630
Sursa: intocmit de autor
In rezultatul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor, s-a obtinut valoarea terenului
9436 euro iar in rezultatul aplicarii metodei actualizarii fluxurilor de numerar s-a obtinut valoarea
terenului 406 euro. Fiecarei din metodele utilizate in evaluarea terenului i se atribuie o pondere
conform indicilor prezentati in tabelul 3.8. Media indicatorilor s-a obtinut: 80% - metoda analizei
comparative a vinzarilor si 20% - metoda actualizarii fluxurilor de numerar. Adunnd ponderile
valorilor estimate s-a obinut 7630 euro - valoarea terenului cu destinatie agricola situat in satul
Briceni, raionul Dondueni.
Lucrarea de an cuprinde: 19 tabele; 8 figuri; 26 surse bibliografice; 5 anexe, expuse pe 65
pagini.

61

CONCLUZII
Evaluarea terenurilor cu destinaie agricol este o tem actualp, deoarece, Republica Moldova
este o ar agrar, peste 80% din terenuri avnd destinatie agricola.
Scopul prezentei lucrari de an a fost determinarea valorii de piata a terenului cu destinaie
agricol situat n satul Briceni, raionul Dondueni. n capitolul 1 al lucrarii de an a fost prezentata
analiza fondului funciar n localitatea respectiv. n 1.1 este prezentat situaia social-economic a
com. Briceni, raionul Dondueni i anume: harta amplasarii localitatii; infrastructura localitii;
obiectivele socia-culturale; populatia si principalele ocupatii a acesteia. In 1.2 este prezentata
structura fondului funciar n Republica Moldova dupa categorii de terenuri i dup forma de
proprietate. n 1.3 este prezentata structura fondului funciar n comuna Briceni, raionul Dondueni
dup forma de proprietate: de stat sau privat; i s-a constatat c cea mai mare pondere o au
terenurile din proprietatea privat.
n capitolul 2 al lucrarii de an este prezentat analiza pieii funciare n com. Briceni, raionul
Dondueni. n 2.1 este prezentata piaa ofertelor terenurilor cu destinaie agricol n com. Briceni i
satele vecine, s-a constatat c n mediu un teren cu destinaie agricol amplasat n localittile
respective poate fi achizitionat in jur de 20000 euro pentru un ha de teren; deasemenea sunt analizati
preurile de oferta la acest sector al pietii imobiliare n decursul lunilor martie-mai 2012 i s-a
constatat ca preturile cresc n mediu cu 5% lunar. n 2.2 sunt analizati principalii factorii de influen
asupra valorii terenului cu destinatie agricol. n 2.3 este analizat piaa culturilor agricole n
Republica Moldova i-n special raionul Dondueni in anul 2011 in comparatie cu anul 2010, s-a
constatat ca in 2011 preturile la productia agricola au scazut in mediu cu 0.4%.
In capitolul 3 este prezentat un exemplu de evaluare a terenului cu destinaie agricol din
satul Briceni, raionul Dondueni la data de 15.05.2012. n 3.1 s-a determinata valoarea terenului
respectiv folosind metoda analizei comparative a vinzarilor si in rezultat s-a obinut 9436 euro. In 3.2
s-a determinat valoarea terenului respectiv prin metoda veniturilor i anume metoda actualizrii
fluxurilor de numerar, n rezultat s-a obinut 406 euro. In 3.3 s-a determinat valoarea de pia final a
terenului cu destinatie agricol prin reconcilierea valorilor obinute la aplicarea celor dou metode de
evaluare folosite. Astfel valoarea de pia a terenului cu destinaie agricol situat n satul Briceni,
raionul Dondueni este de 7630 ( apte mii ase sute treizaci) Euro sau 116468 ( o sut aisprezece
mii patru sute aizeci i opt) MDL.

62

BIBLIOGRAFIE
1. Codul funciar Nr. 828-XII din 25 decembrie 1991 Monitorul Oficial nr 107 din 04.09.2001
2. Hotrrea Guvernului . RM Nr. 958 din 04.08.2003 cu privire la Regulamentul provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile;
3. Hotrrea guvernului Nr. 264 din 03.04.2009 cu privirea la aprobarea Cadastrului Funciar.
4. Hotrrea Nr. 982 din 26.10.1999 cu privire la modificarea, completarea si abrogarea unor hotariri ale
Guvernului Republicii Moldova,publicat : 11.11.1999 in Monitorul Oficial Nr. 124-125 art Nr : 1073
5. Legea Nr.1308 din 25 07 1997 privind pretul normativ si modul de vinzare cumparare a
pamintului.Publicat: 06.12.2001 n monitorul oficial nr.147 art nr: 1161;
6. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV, din 18.04.2002, Monitorul Oficial al RM Nr.
102 din 16.07.2002;
7. Lege cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989 adoptat: 18.04.2002 n vigoare: publicat n: Monitorul
oficial Nr. 102 din: 16.07.2002 articolul: 773;
8. Cadastrul Funciar din 01.01.2011.
9. Legea Republicii nr.989 din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare, publicat:
16.07.2002 n Monitorul Oficial nr.773
10. Ordinul Ministerului Agriculturii i Alimentaiei Publice nr.193 din 24.10.2011 Cu privire la
aprobarea veniturilor nete
11.Albu Svetlana Valoarea patrimoniului. Problemele aprecierii i gestiunii Chiinu 2009
12.Buzu Olga, Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol Chiinu 2003
13. Albu Ion, Albu Svetlana, Nicolae urcanu Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezidenial
Chiinu 2007
14. Bejenaru Mariana Analiza pieii imobiliare Tehnica-Info Chiinu 2009
15. Biroul Naional de Statistic Fondul funciar 01.01.2004-01.01.2011
16. Anuarele statistice ale Biroului Naional de statistic, ediia 2009
17. http://www.imobile.md/ro/search/?tip=1&cat_id=13&l_id=8 accesat la data 10.05.12
18. http://999.md/Board/Message.aspx?MsgID=12209800 accesat la data 10.05.12
19. http://999.md/Board/Message.aspx?MsgID=12349894 accesat la data 10.05.12
20. http://999.md/Board/Message.aspx?MsgID=12293334 accesat la dat 10.05.12
21. http://999.md/Board/Message.aspx?MsgID=12059397 accesat la 10.05.12
22. http://news.casata.md/index.php?l=ro&action=viewnews&id=793 accesat la 11.05.12
23. http://www.scribd.com/doc/51462970/16/PORUMBUL accesat la 11.05.12
24. http://www.scribd.com/doc/51462970/16/GRUL accesat la 11.05.12 accesat la 12.05.12
25. http://www.statistica.md/newsview.php?l=ro&idc=168&id=3702 accesat la 12.05.12
26. http://www.stiintaagricola.md/nr1_2009/files/Rev_1_2009.pdf accesat la 12.05.12
63

Anexa 2 Amplasarii raionului Dondueni pe harta Republicii Moldova

64

Anexa 3 Harta raionului Dondueni

65

Anexa 4 Terenul evaluat amplasat n satul Briceni, raionul Dondueni

66

67

1.Factorii econimici- situaia general n economia rii, regiunii sau a localitii.

a) Oferta de teren din intravilan- este inelastic.
b) Cererea de teren din intravilan este elastic. O dat cu cresterea cererii pentru terenuriledin
intravilan, cresc i preurile de vinzare pentru sectorul dat al pieii imobiliare. Din aceast categorie
de factori fac parte:
- Marimea salariului i a veniturilor populaiei - o dat cu creterea veniturilor populaiei, crete
i cererea pentru bunuri imobile ceea ce va duce la ridicarea preurilor de vnzare a bunurilor imobile
- Solvabilitatea populaiei sau capacitatea de plat a populaiei duce deasemenea la cresterea
preurilor la bunurile imobile.
- Variaia numrului populaiei- aceasta duce la majorarea cererii pentru bunurile imobile si-
rezultat la cresterea preturilor la bunurile imobile.
- Inflaiei aceasta va duce la majorarea preturilor la bunurile imobile, iar deflaia va duce la
micoratea preurilor la bunurile imobile.
68

- Disponibilitatea mijloacelor creditare duce la majorarea preurilor la bunurile imobile deoarece
participnd la o tranzacie, cumprtorii de bunuri imobile foarte des iau credite ipotecare.
- Marimea ratei dobnzii aceasta duce la creterea preurilor la bunuri imobile deoarece
cumprtorii pot achiziiona bunuri imobile n perspectiva vnzrii acestora n viitor la un pre mai
ridicat, sau potenialii cumprtori pot depozita o suma de bani la banca pentru ca-n viitor sa obina o
suma mai mare necesar pentru procurarea imobilului dorit.
- Marimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor pot duce la micorarea preurilor la
bunurile imobile.
- Modificrile n preferinele populaiei- acestea duc la majorarea sau din contra micorarea
cererii la bunuri imobile astfel n consecin preurile la imobile vor crete sau vor scdea.
2. Juridici, administrativi si politici au o influen att pozitiv ct i negativ asupra
cereriide teren pentru constructii. Din aceasta categorie de factori fac parte:
- Politica statului ndreptata spre a stimula folosirea pamintului i valorificarea terenurilor
(acordarea inlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend) aceasta va duce la majorarea
cererii de teren agricol i-n final va duce la majorarea preurilor la acest tip de bunuri imobile.
- Conditiile asigurate de organele APL; existena drumurilor cu nvelis durabil, transportului
public aceasta va duce la imbuntirea caracteristicilor fizice a terenului i-n final la majorarea
valorii acestuia.
- Reguli de zonare a terenului cu destinaie agricol; Condiiile planului urbanistic general al
localitii; Amplasarea lotului de teren fa de alte terenuri toate acestea pot duce att la majorarea
valorii terenului ct i la micorarea acesteia n dependen de ct de favorabil va fi amplasat terenul
dat.
3. Sociali au o importan deosebit n determinarea valorii terenului cu destinaie agricol.
- Prestigiul sectorului de amplasare a terenului cu ct amplasarea terenului este mai avantajoas
cu att i valoarea lui va fi mai ridicat.
- Structura populaiei pe grupe de vrst; Nivelul de studiu al populaiei; Variaia raportului dintre
diferite pturi ale societii; Nivelul de migraiune; Nivelul criminalitii- toate acestea vor influena
cererea pentru terenuri i-n consecin pot duce la majorarea sau micorarea preurilor la acest tip de
bunuri imobile.
4. Factori naturali i de mediu - au o influenta deosebit asupra valorii terenului din
intravilan. Din aceast categorie de factori fac parte:

- Seismicitatea cu ct este mai mare cu att valoarea terenului este mai mic.
69

- zonele de inundaii sau de alunecri de teren acestea duc la scderea valorii terenului pentru
constucii.
5. Amplasarea afecteaz n cea mai mare masur valoarea terenului din intravilan.
Amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau regiune a rii, care se
caracterizeaza prin anumite elemente distinctive precum: valoarea urbanistic, accesibilitatea
mijloacelor de transport, peisaj agreabil i altele. Din aceast categorie de factori fac parte:
- Distana pna la localitate cu ct aceast distan este mai mare cu att valoarea terenului cu
destinaie agricol va fi mai mic.
- Distana pin la drum cu nveli de piatr - cu ct aceast distan este mai mare cu att
valoarea terenului cu destinaie agricol va fi mai mica.
- Inalimea fa de nivelul mrii cu ct acesta este mai mare cu att valoarea terenului cu
destinaie agricol este mai scazut.
- Existena izvorului de ap pentru irigare duce la majorarea valorii terenului cu destinaie
agricol.
- Zona de protecie sanitar existena zonei de protecie sanitar scade valoarea terenului cu
destinaie agricol.

Factorii ce influenteaza asupra valorii terenului.
o Caracteristica raionului amplasarii
o Analiza imaginii generale a raionului amplasrii
o Calitatea anturajului apropiat
o Infrastructura sociala a obiectului evaluat
o Accesebilitatea transportului n comun
o Starea ecologica

70

Eval Terenuri

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Eval Terenuri

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

1

Universitatea Tehnic a Republicii Moldova

S-ar putea să vă placă și