Exemplu de analiz pe perechi de date

Proprietatea imobiliar subiect este o cas unifamilial cu o arie util de 110 mp i cu subsol
finisat. Are n componen ase camere (ncperi), printre care trei dormitoare, o baie i un WC
de serviciu. Proprietatea nu are garaj. Terenul are suprafaa de 930 mp. Amenajrile
amplasamentului sunt medii fa de vecinti.
Sunt analizate cinci proprieti comparabile, toate fiind localizate n aceeai zon (vecintate)
cu proprietatea evaluat. Acestea sunt descrise n cele ce urmeaz:
1. Proprietatea comparabil A - cldirea are aria util de 110 mp, structur pe cadre, este
situat pe un teren cu suprafaa de 930 mp, prezint subsol nefinisat i garaj pentru dou
maini. Aceasta are apte camere, printre care trei dormitoare, o baie i WC de serviciu.
A fost vndut cu trei sptmni nainte de data evalurii pentru 67.000 , cu condiii de
finanare la o rat a dobnzii de pia sczut (mai favorabil) care a dus la un pre cu
5.000 mai mare dect ar fi fost obinut n mod normal.
2. Proprietatea comparabil B - cldirea are o arie utila de 135 mp, structur pe cadre
situat, este pe un teren cu suprafa de 1.110 mp, cu subsol nefinisat i cu garaj pentru
dou maini. Are apte camere, trei dormitoare o baie i un WC de serviciu. A fost
vndut cu o lun nainte de data evalurii pentru 75.000 , cu condiii de finanare la o
rat de dobnzii de pia sczut (mai favorabil) care a dus la un pre cu 5.000 mai
mare dect ar fi fost obinut n mod normal.
3. Proprietatea comparabil C - cldirea are o arie utila de 110 mp, structur pe cadre, este
situat pe un teren cu suprafa de 930 mp, cu subsol nefinisat i cu garaj pentru dou
maini. Are ase camere, printre care trei dormitoare, o baie i WC de serviciu. A fost
vndut cu un an nainte de data evalurii pentru 56.500 cu finanare n condiiile
pieei.
4. Proprietatea comparabil D - cldirea are o arie util de 135 mp, structur pe cadre, este
situat pe un teren cu suprafa de 1.110 mp, cu subsol finisat i cu garaj pentru dou
maini. Aceasta are apte camere, printre care trei dormitoare, o baie i WC de serviciu.
A fost vndut cu un an nainte de data evalurii pentru 70.000 , cu finanare n
condiiile pieei.
5. Proprietatea comparabil E - cldirea are o arie util de 110 mp, structur pe cadre, este
situat pe un teren cu suprafa de 930 mp, cu subsol finisat i fr garaj. Aceasta are
apte camere, printre care trei dormitoare, o baie i WC de serviciu. A fost vndut cu
un an nainte de data evalurii pentru 53.200 cu finanare n condiiile pieei.

Proprietile comparabile difer de proprietatea subiect la condiii de finanare, condiii de

pia, momentul vnzrii, dimensiuni cldire (arie util, numr de camere), dimensiunea
terenului, prezena garajului i a subsolului finisat.
Corecia pentru condiiile de finanare
Este obinut prin compararea preurilor de vnzare ale tranzaciilor comparabile cu
condiii de finanare favorabile cu preurile de vnzare ale altor tranzacii comparabile.
Pentru analiz, evaluatorul intervieveaz cumprtori i vnztori de proprieti
comparabile i determin efectul termenilor de finanare favorabili asupra preului de
vnzare, prin scderea avantajului obinut de cumprtor comparativ cu valoarea prezent.
n acest caz, corecia pentru finanarea mai favorabil este disponibil n datele puse la
dispoziie, respectiv 5.000 att pentru proprietatea A, ct i pentru proprietatea B datorit
finanrii la o rat a dobnzii mai favorabil. Evaluatorul va corecta cu 5.000
comparabilele A i B pentru finanarea favorabil.

Corecia pentru condiiile de pia

Proprietile comparabile A i C difer numai la condiiile de finanare i la condiiile de
pia. Dup ce a fost aplicat proprietii A corecia pentru condiiile financiare, corecia
pentru condiiile de pia (data vnzrii) poate fi calculat dup cum urmeaz:
(62.000 - 56.500 ) / 56.500 = 0,097345 sau 9,7%
Corecia pentru condiiile de pia poate fi o corecie procentual (cu ct s-au modificat
preurile proprietilor similare fa de o anumit dat) n cazul acesta fa de acum 1 an
data tranzaciei comparabilei C preurile au crescut cu aproximativ 10%).

Corecia pentru caracteristici fizice

Se poate calcula utiliznd proprietile A i B, cele 2 comparabile semnnd foarte bine, mai
puin n ceea ce privete suprafaa util a casei (i suprafaa terenului), aceast diferen
putnd fi atribuit camerei suplimentare a proprietii B.

O corecie de dimensiune a fost aplicat dup ce preurile comparabilelor A i B au fost

corectate prin scdere cu valoarea de 5.000 pentru condiiile de finanare.

Astfel, corecia pentru dimensiune a fost calculat dup cum urmeaz:

70.000 - 62.000 = 8.000

n cazul acesta corecia pentru caracteristici fizice include att diferena aferent suprafeei
de 25 mp de arie util a cldirii, ct i diferena de suprafa de teren de 170 mp. Nu mai
exist alte diferene ntre caracteristicile celor dou proprieti.

Corecia pentru garaj

Efectuarea comparaiei ntre proprietile C i E indic corecia pentru lipsa garajului la
proprietatea E, corecie ce se poate calcula astfel:
62.150 - 58.520 = 3.630 (rotunjit = 3.600)
Corecia pentru subsolul finisat
Corecia pentru subsolul finisat al proprietii D a fost calculat prin compararea proprietii
B i D, dup ajustarea proprietii D cu 7.000 , prin adugare, pentru condiiile de pia i
ajustarea proprietii B, prin scdere, cu 5.000 pentru condiiile de finanare.

Corecia a fost calculat astfel:

77.000 - 70.000 = 7.000 .
 Analiza pe perechi de date. Grila datelor de pia

VALOAREA ESTIMATA PRIN PIATA - TEHNICA CANTITATIVA

Element de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E

Corectii Corectii Corectii Corectii Corectii

% euro % euro % euro % euro % euro
Pret vanzare (euro) 67.000 75.000 56.500 70.000 53.200
Tranzactie (de discutat situatia in
care nu sunt disponibile date
despre tranzactii si se lucreaza cu
oferte) tranzactie tranzactie tranzactie tranzactie tranzactie
Drepturi de proprietate transmise Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin
Corectii 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro) 67.000 75.000 56.500 70.000 53.200
Conditii de finantare De piata Sub piata Sub piata De piata De piata De piata
Corectii 0% -5.000 0% -5.000 0% 0 0% 0 0%
Pret corectat (euro) 62.000 70.000 56.500 70.000 53.200
Conditii de vanzare Independent Independent Independent Independent Independent Independent
Corectii 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
Pret corectat (euro) 62.000 70.000 56.500 70.000 53.200
Cheltuieli necesare imediat dupa
nu nu nu nu nu nu
cumparare
Corectii 0 0 0
Pret corectat (euro) 62.000 70.000 56.500 70.000 53.200
Conditii de piata data evaluarii - 3 saptamani - 1 luna - 1 an - 1 an - 1 an
Corectii (intre comp A si comp C) 0% 0 0% 0 10% 5.650 10% 7.000 10% 5.320
Pret corectat (euro) 62.000 70.000 62.150 77.000 58.520
Corectii specifice proprietatii
Localizare
simlar simlar simlar simlar simlar

Corectii 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro) 62.000 70.000 62.150 77.000 58.520
Caracteristici fizice
Suprafata utila (mp) 110 110 135 110 135 110
Corectii (intre comp A si comp B) 0% 0 0% -8.000 0% 0 0% -8.000 0%
Pret corectat (euro) 62.000 62.000 62.150 69.000 58.520
Garaj nu da 2 masini da 2 masini da 2 masini da 2 masini nu
Corectii (intre comp C si comp E) 0% -3.630 0% -3.630 0% -3.630 0% -3.630 0% 0
Pret corectat (euro) 58.370 58.370 58.520 65.370 58.520
Subsol finisat da nu nu nu da nu
Corectii (intre comp B si comp D) 0% 7.000 0% 7.000 0% 7.000 0% 0 0% 7.000
Pret corectat (euro) 65.370 65.370 65.520 65.370 65.520
Caracteristici economice nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
Corectii 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro) 65.370 65.370 65.520 65.370 65.520
Utilizarea rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectii 0 0 0 0 0
Pret corectat 65.370 65.370 65.520 65.370 65.520
Componente nonimobiliare nu nu nu nu nu nu
Corectii 0 0 0 0 0
Pret corectat (euro) 65.400 65.400 65.600 65.400 65.600
Corectie totala neta absoluta (euro)
-1.630 -9.630 9.020 -4.630 12.320
Corectie totala neta procentuala
(%) -2% -13% 16% -7% 23%
Corectie totala bruta absoluta
(euro) 15.630 23.630 16.280 18.630 12.320
Corectie totala bruta
procentuala(%) 23% 32% 29% 27% 23%
Numar corectii 3 4 3 3 2
Pentru comparabila E s-a efectuat cea mai mica corectie totala bruta
Opinia 65.600
 Selectarea valorii
1. intervalul de valori rezultate,
2. numrul de corecii aplicate fiecrei proprieti,
3. totalul coreciilor pentru fiecare proprietate comparabil, calculat ca sum absolut
(adic corecie brut - valoric i procentual),
4. totalul coreciilor pentru fiecare proprietate comparabil, calculat ca sum algebric
(adic corecie net - valoric i procentual),
5. orice corecii deosebit de mari aplicate proprietilor comparabile i orice ali factori
care pentru o proprietate comparabil pot avea o importan mai mare.

n acest caz, evaluatorul a considerat intervalul de valori (65.400 la 65.600 ) i a dat cea
mai mare importan proprietii comparabile care a necesitat minimul de corecii. Cele mai
puine corecii (doar dou) au fost aplicate proprietii E care, de asemenea, a necesitat cea
mai sczut corecie brut (12.320 ). Preul de vnzare corectat al proprietii comparabile E
a indicat c valoarea acesteia ar fi 65.520 .

n concluzie, valoarea proprietii subiect este estimat la 65. 600 .

Raionamentul evaluatorului este cel care va conduce ctre selectarea valorii proprietii
subiect.