Capitolul V – Evaluarea imobilului

5.1 Abordarea prin comparație

Metoda comparaţiei directe reprezintă procesul prin care estimarea valorii de piaţă se
face prin analiza pieţei pentru a găsi proprietaţi similare ce urmează a fi comparate cu cea
evaluată.
Conform principiului de bază al acestei metode, valoarea de piaţă a unei proprietăţi
imobiliare este in relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi
tranzacţii care influenţează valoarea.
Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor
imobiliare care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.
Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt :
 cercetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii asupra unor tranzacţii cu proprietăţi
similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vânzării,
dimensiunile, localizarea şi zonarea;
 confirmarea veridicităţii informaţiilor obţinute şi a obiectivităţii tranzacţiei;
 selectarea unor criterii de comparaţie relevante;
 compararea proprietăţilor similare comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând
elemente de comparaţie şi ajustare adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi
comparabile;
 analiza rezultatelor şi selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparaţie ce stau la baza aplicării acestei metode, necesare pentru

identificarea diferenţelor între proprietăţi, sunt :
 drepturile de proprietate;
 condiţiile de finanţare;
 condiţiile de vânzare;
 condiţiile pieţei;
 localizarea;
 caracteristicile fizice;
 caracteristicile economice;
 utilizarea;
  componente non– imobiliare ale valorii

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape :

 culegerea de informaţii ( date reale şi concrete) privind tranzacţii de proprietăţi
similare, prin analiza pieţei;
 identificarea elementelor de comparaţie relevante ce afectează valoarea tipului de
proprietate;
 compararea atributelor fiecarei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii
evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie, cantitativ
sau calitativ(ajustarea corespunzătoare a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi
comparabile);
 obţinerea corecţiei nete şi brute pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea
ei asupra preţului;
 analiza rezultatelor evaluării şi alegerea valorii sau intervalului de valori.

Deoarece este cunoscut numai preţul tranzacţiilor comparabile, corecţia se face asupra
acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.

Element de comparație Subiect Proprietățile imobiliare comparabile

A B C
Preţ de ofertă/vânzare
52.000 48.000 50.000
(EURO)
Tipul tranzacției Ofertă Ofertă Ofertă
Corecţie pentru tip
tranzacţie 5.200 4.800 5.000
(-10%)
Preţ corectat (EURO) 46.800 43.200 45.000
Drepturi de proprietate
Integral Integral Integral Integral
transmise
Corecţie pentru drepturi
de 0 0 0
proprietate
Preţ corectat (EURO) 46.800 43.200 45.000
Condiţii de finanţare
La piață La piață La piață La piață

2
 Corecție pentru finanțare 0 0 0
Preţ corectat(EURO) 46.800 43.200 45.000
Condiţii de piaţă
05.01.2015 05.01.2015 07.01.2015
Corecţie pentru condiţiile
0 0 0
pieţei
Preţ corectat (EURO) 46.800 43.200 45.000
Localizare Cal.Națională Cal.Națională Cal.Națională Cal.Națională
Corecție (%) 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 46.800 43.200 45.000
An construcţie 1990 1989 1989 1989
Corecţie pentru vechime
0 0 0
(EURO)
Preţ corectat (EURO) 46.800 43.200 45.000
Suprafaţa desfăşurată
64,08 64 65,20 64
(mp)
Diferenţă suprafaţă 0,08 -1,12 0,08
Corecţie pentru
dimensiunile construcţiei 160 -2240 160
(EUR)
Preţ corectat (EURO) 46.640 45.440 44.840
Finisaje medii superioare medii medii
Corecţie (%) 3,84 % 0 0
Corecţie (EURO) 1791 0 0
Preţ corectat (EURO) 44.849 45.440 44.840
Corecţie totală (EURO) 5.040 7.040 4.840
Corecţie totală (%) 9,69 14,66 9,08
44.840 €
198.712 RON
1 euro= 4.4316 RON la data de 05.01.2015

 Comparabila A: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 64 mp, în Botoșani- Cal.Națională,

52.000 € ;
 Comparabila B: ap.cu 3 camere, cu suprafaţa de 65,20 mp, în Botoșani- Cal.Națională,
48.000 € ;
 Comparabila C: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 64 mp, în Botoșani- Cal.Națională,
50.000 € ;

Observaţia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacţionate înainte de data evaluării, cu o

finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei ceea ce au condus la un preţ mai mare decât cel

3
al ofertei, cu 10%. Astfel, preţurile comparabilelor trebuie aduse la preţul pieţei, suferind o
corecție de – 10 %;

Observaţia nr. 2: A -C= 52000- 50000= 2000€

A : 64,08 - 64= 0,08mp * 2000€/mp= 160 €
B: 64,08- 65,20 = -1,12 mp * 2000€/mp = -2240 €
C : 64,08 – 64 = 0,08 mp * 2000€/mp= 160 €

Observaţia nr.3 - Finisaje:

52.000 .........100 %
2.000 .............X %
X=2000*100/52000= 3,84 %
Corecţie totală (EURO):
A: 5200-160= 5.040
B: 4800-(-2240)= 7.040
C: 5000-160= 4.840

Corecţie totală (%)
 A: 5.040/ 52.000 *100= 9,69 %
B: 7.040 / 48.000* 100= 14,66 %
C: 4.840 /50.000*100= 9,08 %

Observaţia nr.4 : Pentru comparabila C s- au efectuat cele mai mici corecţii astfel
căsubiectul preţului de evaluat este de 44.800 de euro.

4
5.2 Abordare prin venit – metoda capitalizării veniturilor

Valoarea proprietăţii imobiliare analizate a fost determinată prin metoda capitalizării
directe a chiriei.
Metoda capitalizării directe reprezintă una din cele trei categorii mari de abordăria
evaluării unei proprietăţi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiţie generatoare de
venituri.
Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o
investiţie şi din punct de vedere al investitorului, mărimea câştigului reprezentând elementul
critic care afectează valoarea proprietăţii. O premiză de bază a investiţiei este faptul că, cu cât
sunt mai mari câştigurile, cu atât mai mare este valoarea. Un investitor care cumpără un activ
imobiliar producător de venit, de fapt comercializează suma actuală pentru dreptul de a primi
o sumă viitoare. 
Metoda capitalizării veniturilor este corelată cu factorii esenţiali de influenţă asupra
valorii precum şi cu principiile de evaluare a proprietăţii imobiliare:
 - abordarea previzională şi anticiparea schimbării;
 - cererea şi oferta;
 - substituţia;
 - echilibru;
- influenţa;
- factorilor externi;
Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este
creată de speranţa obţinerii unor câştiguri viitoare, ea poate fi definită ca valoare prezentă a
tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implică atât previzionarea
veniturilor viitoare anticipate cât şi selectarea unei rate de capitalizare care să reflecte implicit
anticiparea tendinţei de schimbare în venituri de-a lungul timpului.
Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea prin venit, pentru a converti
venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare.
 Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietăţii imobiliare apartament cu trei
camere prin capitalizarea veniturilor obţinute din chirie este următorul:
 se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea apartamentului
analizat, în condiţiile în care proprietatea ar fi liberă şi posibil de închiriat la valori de piaţă.
 

5
 Estimarea acestei chirii se face în funcţie de comparabilele găsite pe piaţa imobiliară
din mun. Botoșani. Pentru a putea fi identificată o chirie obtenabilă pentru apartamentul
analizat, s-au realizat prospecţiuni pe piaţa imobiliară specifică mun. Botoșani identificându-
se oferte comparabile.
 în cazul de faţă, având în vedere că ofertele existente pe piaţă includ o marjă
de negociere de circa 10% - 15% şi ţinând seama de caracteristicile apartamentului analizat
(amplasare, stare fizica, etaj, dotări, etc) s-a estimat o chirie obtenabilă de 210 EURO/lună.
 se calculează Venitul Brut Potential (VBP) care reprezintă  venitul total anual
generat de proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare maximă (grad utilizare integrală),
înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul: 
VBP = Ch x 12 luni = 180 euro * 12 luni = 2280 euro.

 se estimează un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea în întregime

sau în anumite perioade, a spaţiilor închiriabile şi/sau neplata chiriei de către locatar. În cazul
de faţă s-a estimat un grad de neocupare de 10 % ( circa 2 luni pe an). Această apreciere este
susţinută şi de piaţa imobiliară specifică proprietăţii analizate, unde gradul de neocupare
variază în funcţie de dimensiunile spaţiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie percepută,
posibilităţi de acces si de utilizare.
 se calculează Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenţial
ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:
 VBE = VBP–Gno = 2228 – 10%= 2052 euro

 se estimează Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietăţii şi care intra în

sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente
deţinerii proprietăţii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) şi pentru continuarea generării de
venituri.
Pentru cazul de faţă s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut
efectiv.
 se calculează Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezintă venitul net
actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaţionale din Venitul Brut
Efectiv :
 VNE = VBE – CH = 2052 –102,6= 1949,4 euro

6
  pentru obţinerea valorii proprietăţii, se divide Venitul Net din închiriere la rata
de capitalizare (c) specifică pieţei imobiliare corespunzătoare zonei şi tipului de proprietate
analizate. Legătura dintre valoare şi venituri nete generate de exploatarea proprietăţii este
facută de rata de capitalizare ..
Rata de capitalizare (c) este un coeficient ce permite transformarea venitului
în valoare. Rata de capitalizare va trebui percepută şi ca un coeficient ce reprezintă perioada
de timp, în ani, în care investitorul speră să- şi recupereze suma investită în achiziţionarea sau
dezvoltarea unei proprietăţi imobiliare .
În esenţă, raportul 1/c = m reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea
proprietăţii din veniturile nete generate de utilizarea proprietăţii şi este utilizat în metoda
capitalizării ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de
capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obţinute din piaţă.
 valoarea obţinută prin capitalizarea chiriei se calculează cu formula:
V = VNE / c = 1949,4/ 4% = 48.725
Unde : - VNE = venitul net din exploatare
- c = rata de capitalizare.

Calculul efectiv al valorii proprietăţii imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos:

Suprafața (mp) 64,08

Chiria lunară (eur/lună) 180
Venituri brute potențiale VBP (EUR/an) 2.280
Total VBP (euro/an) 2.280
Grad de ocupare (%) 90
Venituri brute efective VBE (eur/an) 2.052
Total VBE (euro/an) 2.052
Cheltuieli de exploatere 102,6
Costuri reamenajare (reparații) -
Venit net efectiv (eur/an) 1949,4
Total VNE (eur/an) 1949,4
Rata de capitalizare conform anexei 4%
Valoare randament (EUR) 48.740 EURO
1 euro = 4,4316 (08.01.2015) 215.974 RON

7
VBP= chiria lunară*nr.luni=180*12luni= 2280 €/an
VBE= VBP*Grad de ocupare= 2280*90%= 2052
Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*2052€/an= 102,6
VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=2052- 102,6= 1949,4€
Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=1949,4/4% =48.740 €

Nr. Proprietăţi comparabile

Specificaţii
crt. A B C
1 Chirie lunară (€/mp) 200 180 190
2 Venit brut potenţial –(€/an) 2.400 2.160 2.280
3 Grad de neocupare - % 10% 15% 10%
Venit brut efectiv
4 2.160 1.836 2.052
(Vbp-Gno) (€)
Cheltuieli de exploatare
5 aferente proprietăţii 108 91,8 102,6
(5% din Vbe) - €
6 Venit net din exploatare - € 2.052 1744,2 1949,4
7 Preţ de vânzare 46.000 44.000 45.200
8 Rata de capitalizare 4,46 3,96 4,31

VBP (euro/an)= A: 200* 12 luni= 2.400

 VBE= VBP- gr.de neocupare =2.400- 10% = 2.160 (A)
= 2.160 – 10 % = 1.836 (B)
= 2.280 – 10% = 2.052 (C)

Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 2160- 108 = 2052(A)
= 1836- 91.8 =1744,2 (B)
= 2052- 102,6 = 1949.4 (C)
Rata de capitalizare=VNE/valoarea solicitată a proprietăţii x 100
= 2052/46000* 100 = 4,46 % (A)
= 1744,2/44000*100= 3,96 % (B)
= 1949,4/45.200*100 = 4,31 % (C)
Rata medie de capitalizare = 4,24 %

8
5.3 Abordarea prin costuri

Abordarea prin costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei
pieţei şi a informaţiilor, sau, când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce
venituri.
Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări :
 vârsta efectivă a proprietăţii este în concordanţă cu starea fizică deschisă?
 ia în considerare toate costurile?
 există susţinere din partea pieţii pentru ajustările făcute?
 preţurile de vânzare corectate sunt apropiate de preţurile de piaţă?
Substituţia, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietăţile imobile
mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se măsoară în raport
cu valoarea unui bun imobil nou şi optimizat.
Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoştinţe de specialitate în
domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obţine costul direct estimat al întregii
construcţii.

Nr. Cost total -

Denumirea lucrării Suprafaţa Cost total -lei
crt. lei/mp
1 excavaţii 30,19 64,08 1934,57
2 Umpluturi şi compactări 20,10 64,08 1288
Hidroizolaţii şi lucrări
3 21,33 64,08 1366,82
aferente
Termoizolaţii polistiren
4 261,22 64,08 13855,37
expandat
Termoizolaţii polistiren
5 48,10 64,08 3082,24
extrudat
Izolaţii, protecţii, acoperiş
6 324,19 64,08 20774,09
terasă
7 Beton simplu în fundaţii 28,12 64,08 1800,8
Închideri şi
8 698,50 64,08 44731,94
compartimentări
9 Scări din beton 30,50 64,08 39098,41
10 Zidării din cărămidă 610,15 64,08 1954,44

9
 Compartimentări din gips-
11 78,20 64,08 5011,05
carton
Confecţii metalice,
12 31,35 64,08 2008,9
balustrade
13 Trotuare şi platforme dalate 23,11 64,08 1480,88
14 Tâmplărie metalică 20,22 64,08 1295,69
15 Tâmplărie din lemn 345,90 64,08 22165,27
Tâmplărie PVC cu geam
16 302,17 64,08 19363,05
termopan
17 Tencuieli exterioare 148,12 64,08 9491,52
18 Branşament electric 65,43 64,08 4192,75
Cabluri, conductori, ţevi
19 20,10 64,08 1288
electrice
20 Valoare locuinţă - lei - - 205126,84
21 Curs euro - - 4,4316
22 Valoare locuinţă euro - - 46.300

Valoarea proprietăţii determinată prin metoda costului este de 46.300 euro.

10
Capitolul VI – Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Bunul imobil (apartament) situat în Județul Botoșani, Strada Calea Națională nr.101,
bl.C5, sc.A, et.1, ap.4, constituit din 3 camere, având o suprafaţă totală de 64,08 mp şi o
suprafaţă utilă de 61,38 mp, aparține cu drepturi depline familiei Roman Cătălina.
Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări de evaluare,
pentru a avea siguranţa că datele disponibile, tehnice, analitice, raţionamentul şi logica
aplicată au condus la judeăţi consistente. În estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare
“Apartament cu trei camere”, s-au folosit informaţii de pe piaţă şi de la proprietarul
apartamentului.
În urma aplicării celor trei metode de evaluare pentru proprietatea imobiliară analizată,
s-au obținut următoarele valori:

1.Valoarea proprietății exprimată prin metoda capitalizării veniturilor:

Valoarea apartamentului = 48.740 euro ( 215.974 RON)

2. Valoarea proprietății exprimată prin metoda comparației directe:

Valoarea apartamentului = 44.800 euro ( 198.712,94 RON)

3. Valoarea proprietății exprimată prin metoda abordării prin cost:

Valoarea apartamentului = 46.300 euro ( 205.126,84 RON)

Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actuală, datele de

pe piaţă privind tranzacţii similar sau oferte existente şi ţinând cont de scopul evaluării, opinia
evaluatorului este că valoarea proprietăţii este dată de valoarea rezultată conform metodei
abordării prin cost :
Valoarea estimată a proprietăţii: 44.800 euro ( 198.712,94 RON)

Reconcilierea rezultatelor şi stabilirea valorii de piaţă s-a făcut pe baza analizei

criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaţiilor utilizate.
 Analizând metodologia de calcul şi cantitatea informaţiilor de piaţă se potdesprinde
urmă toarele concluzii:

11
 Criteriul I : adecvarea metodelor
 din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin
comparaţiieste adecvată ţinându-se seama de numărul superior al tranzacţiilor
cu imobile deacest gen comparativ cu cel al închirierilor;
 
Criteriul II : precizia
 calculele efectuate în cele două metode utilizate sunt precise;
 abordarea prin comparaţia vânzărilor este mai precisă, valoarea obţinută  la
abordarea prin venituri variază în funcţie de rata de capitalizare foarte mult;
 există mai multe oferte de vânzare decât cele de închiriere.

CriteriulIII : cantitatea informaţiilor utilizate

 atât chiriile cât şi rata de capitalizare sunt obţinute de pe piaţă;
 informaţiile obţinute la metoda comparaţiilor sunt reale şi verificabile.

 Alegerea valorii finale se bazează pe faptul că, în concordanţă cu scopul

evaluării,datele de piaţă sunt cele mai concludente. A fost selectată valoarea calculată
prinabordarea prin comparaţii ca fiind cea mai adecvată.

12
Bibliografie

1. http://ro.wikipedia.org/wiki/Botoșani
2. ”Suport de curs estimațiuni rurale” -accesat pe pagina web
http://www.scribd.com/doc/251639243/Suport-de-Curs-Estimatiuni-Rurale-Anul-IV-
IEA#scribd
3. ”GHID METODOLOGIC DE EVALUARE” – accesat pe pagina web
http://nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/gme_630.pdf
4. „Evaluarea imobiliara” – accesat pe pagina web
http://www.consulting4you.ro/evaluarea-imobiliara.asp

13