ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURETI

FACULTATEA DE MANAGEMENT
CURSUL DE MASTER

PROIECT LA DISCIPLINA EVALUAREA AFACERII

EVALUAREA UNUI TEREN

Masterand:

BUCURETI
2016
 Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmrit stabilirea valorii acestora, n
vederea vnzrii acestora. Avnd n vedere prevederile Standardelor Internaionale de
Evaluare, adoptate de ctre Romnia, innd cont de scopul pentru care s-a fcut evaluarea
bunurilor din prezentul raport, pot fi analizate valori recunoscute de Standarde, i anume:
valoarea de pia.
Conform Standardelor Internaionale de Evaluare, valoarea de pia este suma
estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor
decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate
de marketing corespunztoare, n care prile au acionat n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere.

Obiectul evalurii
Obiectul evalurii l constituie bunul imobil teren intravilann suprafa de 500,20
mp situat n Corbeanca, str. Speranei, jud. Ilfov.

Data estimrii valorii: 05 iunie 2016.

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul pie ei aferente lunii
iunie 2016, data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile
estimate de ctre evaluator. Trebuie avut n vedere c la data ntocmirii prezentului raport
de evaluare, piaa n ansamblul ei poate suferii modificri fa de data la care va fi utilizat
prezentul raport de evaluare.

Informaii utilizate
Informaiile utilizate au fost:
- Standardele de evaluare ANEVAR 2015;
- Standardele internaionale de evaluare IVS 2014;
- Publicaii on-line ale site-urilor de specialitate;
- Documente puse la dispoziie de ctre beneficiarul evalurii;
Evaluatorul nu i asum niciun fel de rspundere pentru datele puse la dispoziie de
ctre societate i nici pentru rezultatele obinute n cazul n care acestea sunt viciate de date
incomplete sau greite.
Clauza de confidenialitate
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre
solicitant, corecitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. n
conformitate cu uzaneele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la
data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceast dat, n care
condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general (iunie 2016), dat
avut n vedere n cadrul operaiunii de evaluare i dat la care s-a luat n considerare
stadiul pieei.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat. Nu
acceptm nicio responsabilitate dac este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, n nicio alt circumstan.

Procedura de evaluare este conform cu standardele, recomandrile i metodologia

de lucru recomandate de ctre ANEVAR.
Evaluarea terenurilor este realizat prin intermediul comparaiilor relative, a
metodei capitalizrii i prin metoda rezidual.
 FI DE DATE
TEREN DE EVALUAT

Adres: Str. Speranei, nr. 5, Corbeanca, Ilfov

Suprafaa: 500,20 mp
Proprietar: persoan fizic
Drepturi asupra proprietii: totale
Data ultimei tranzacii: 1995
Utilizare: construcii
Data evalurii: 05.06.2016
Scopul evalurii: vnzare
Categorie de valoare adecvat scopului:
rata de cretere a populaiei: lent
rata omajului: n uoar scdere
raport cerere-ofert: dezechilibrat
funcii economice ale localitii: complexe
Amplasare:
intravilanul comunei Corbeanca
localizare: Strada Speranei
acces la proprietate (teren): strad secundar
acces la mijloacele de transport n comun: autobuz, aeroport.
perspectiva zonei: cretere
Utiliti:
reelele publice ale localitii i acces la ele:
energie electric;
telefonie;
ap;
canalizare;
gaze;
termoficare;
drumuri asfaltate.
Caracteristici:
 fizice:
topografie: teren plat;
suprafa: 500,20 mp
form i dimensiuni:
neregulat: trapezoidal;
deschidere 18 m
stare: liber;
drenaj: bun;
este mprejmuit;
vecinti: civilizat;
economice: locuin, utilizare comercial.
Deinere:
proprietar: persoan fizic;
document proprietate: act de vnzare cumprare, documente de carte funciar,
cadastru i urbanism;
sarcini: liber la vnzare.

METODA COMPARAIEI DIRECTE

Evaluarea amplasamentelor a fost efectuat prin metoda comparaiilor vnzrilor,

limitat de insuficiena de informaii credibile i adecvate privind vnzri comparabile.

Metoda analizeaz, compar i ajusteaz tranzaciile i alte date cu importan

valoric pentru loturi similare.
Ea este o metoda global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-
ofert pe piaa imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare i se
bazeaz pe valorile unitare rezultate n urma tranzaciilor cu terenuri efectuate n zon.
Procesul de comparare ia n considerare asemnrile i deosebirile ntre terenul de
evaluat i proprietile similare cu proprietatea n cauz, i care au fost vndute recent, au
fost oferite spre vnzare.
 Terenul va fi evalut pe baza metodei comparaiei, n tabelul de mai jos fiind
prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informa ii luate de pe
piaa imobiliar local i internet prin intermediului site-urilor de profil):
Date i caracteristici Teren 1 Teren 2 Teren 3
Corbeanca, jud. Ilfov Corbeanca, jud. Ilfov Corbeanca, jud. Ilfov
Date/pre tranzacie martie 2016 ianuarie 2016 ianuarie 2016
128.920 25.000 97.750
110 /mp 50 /mp 85 /mp
Suprafa (mp) 1.172 mp 500 mp 1.150 mp
Dreptul de proprietate Liber Liber Liber
transmis
Condiiile de finanare Mai mare dect piaa La pia (cash) La pia (cash)
(credit)
Condiii de vnzare Independent Independent Independent
Restricii legale Conform plan urbanistic Conform plan urbanistic Conform plan
general i zonal general i zonal urbanistic general i
zonal

Localizare orientare Acces facil / drum local Acces facil / drum local Acces facil / drum
local
Echipare tehnico- - energie electric - energie electric - energie electric
edilitar a zonei -ap canalizare; -ap canalizare; -ap canalizare;
- gaze; - gaze; - gaze;
- drum asfaltat. - drum asfaltat. - drum asfaltat.
Vecinti Civilizat Civilizat Civilizat
Utilizare (CMBU) Teren pentru construcii Teren pentru construcii Teren pentru
construcii

Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila datelor de pia , care
are pe vertical linii cu elemente de comparaie, pe coloan proprietatea(terenul) de evaluat,
iar pe celelalte coloane proprietile (terenurile) comparabile. n partea de jos a grilei exist
seciunea de analiz a rezultatelor, care cuprinde total corecii exprimate n valoare
absolut i n procente din preul pieei.
Criteriul de comparaie ales: pre/mp
 METODA COMPARAIEI DIRECTE

Elemente de comparaie Teren de evaluat Comparabila

Teren 1 Teren 2 Teren 3
Pre/data vnzrii ? martie 2016 ianuarie 2016 ianuarie 2016
128.920 25.000 97.750
110 /mp 50 /mp 85 /mp
502 RON/mp 219 RON/mp 370 RON/mp
Curs valutar ? 4,5583 RON/ EUR 4,3760 RON/EUR 4,3506 RON/EUR
(1) Dreptul de Liber integral Liber integral Liber integral Liber integral
proprietate transmis
Corecie 0 0 0 0
Pre corectat 502 219 370
(2) Condiii de La pia (cash) Mai mare dect La pia (cash) La pia (cash)
finanare piaa (credit)
- 75,3 0 0
Corecie
Pre corectat 426,7 219 370
(3) Condiii de vnzare Independent Independent Independent Independent
Corecie 0 0 0
Pre corectat 426,7 219 370
(4) Condiii de vnzare 05 iunie 2016 - 3 luni - 6 luni - 6 luni
Corecie diferen curs 4,4762 RON/EUR - 0,982 (+ 4,2) - 1,022 (+2,24) - 1,029 (3,81)
valutar (raport)
Pre corectat 430,9 221,24 373,81
(5) Restricii legale de Conform plan Conform plan Conform plan Conform plan
utilizare urbanistic general urbanistic general i urbanistic general urbanistic general
i zonal zonal i zonal i zonal
Corecie
0 0 0

Pre corectat 430,9 221,24 373,81

(6) Localizare Acces facil / drum Acces facil / drum Acces facil / drum Acces facil / drum
orientare local local local local
Corecie +10% (+43,09) +10% (22,12) +10% (37,39)
Pre corectat 473,99 243,36 411,20
(7) Echiparea tehnico- DA DA DA DA
edilitar a zonei
Corecie 0 0 0
Pre corectat 473,99 243,36 411,20
Elemente de comparaie Teren de evaluat Comparabila

Teren 1 Teren 2 Teren 3

(8) Vecinti Civilizat Civilizat Civilizat Civilizat

Corecie
0 0 0
Pre corectat 473,99 243,36 411,20
106 /mp 54 /mp 92 /mp
Corecie toral brut Valoare absolut 122,59 24,36 41,20
total
% din pre - 24,42 % - 11,12 % - 11,14 %
vnzare
Numr corecii 3 2 2

Valoarea terenului estimat prin aceast metod este de 411 RON/mp sau 92 /mp.
Valoarea total a terenului fiind de 205.768 EUR sau echivalentul n lei de 921.061 RON.
Criterii cu care evaluatorul ajunge la estimarea final a valorii sunt:
adecvarea;
precizie;
cantitatea suficient a informaiilor.

METODA CAPITALIZRII VENITURILOR

Proprietatea este mprit generic pe dou categorii de active:

n exploatare,

n afara exploatrii.
La valoarea reieit prin capitalizarea acestor venituri aferente proprietii aflate n
exploatare se va aduga valoarea de pia a proprietii redundante (n afara exploatrii).
Din aceast valoare se vor scdea costurile de conversie aferente obinerii
veniturilor estimate.
Contractul de nchiriere este un document scris prin care drepturile de folosire i
ocupare a unei proprieti (teren i/sau cldiri) sunt transferate de ctre proprietar altei
persoane, pentru o perioad de timp, n schimbul unei chirii, specificat n contract.
Pentru estimarea valorii de pia, evaluatorul trebuie s colecteze, s compare i s
ajusteze datele obinute pentru a putea ajunge la concluzii relevante privind nivelul chiriei
de pia adecvat pentru proprietatea evaluat.
Chiriile aferente unor proprieti comparabile pot reprezenta o baz pentru
estimarea chiriei de pia pentru o proprietate, n cazul n care au fost preluate de la
proprietile similare comparabile cu subiectul evaluat.
Evaluatorul s ajusteze chiriile comparabile.
Elementele de comparaie pentru analiza chiriei sunt:
 drepturile n proprietatea evaluat,
condiiile de nchiriere,
conjunctura pieei (pentru a determina o potenial ajustre n funcie de condiiile
de pia),
amplasare (stabilitatea amplasamentului sau tendinele n atitudinile pieei fa de
amplasamentul proprietii),
caracteristici fizice (funcionalitatea general a i dotarea proprietii),
condiii economice (ale nchirierii, pentru a stabili cine suport cheltuielile de
exploatare i pentru a efectua coreciile necesare), stipulate n contract,
destinaia proprietii,
componente nonimobiliare.
Suplimentar, a se vedea anexa:
Estimarea chiriilor poteniale.

Cantitatea de date necesare depinde de complexitatea procesului de evaluare, de

disponibilitatea datelor comparabile i de msura n care modelul rezultat din ajustrea
chiriilor analizate este asemntor cu modelul chiriilor pentru subiectul analizat.
n cazul de fa chiriile au fost atribuite difereniat pe urmtoarele
pe locaii
pe caracteristicile tehnice i funcionale ale spaiilor
pe arii de cabinete respectiv sli de ateptare (ariile de circulaie i acces sunt
considerate inclus n celelalte dou tipuri (avnd accesul asigurat).
Dat fiind faptul c astfel de spaii nu sunt tranzacionate curent i transparent, iar
cazul de fa necesit ataarea unei chirii pentru o utilizare IMPUS, analiza s-a axat pe
spaii similare ca i potenial din punct de vedere al solvabilitii cererii (asimilate
serviciilor i nu activitilor comerciale)
Din punct de vedere al comparabilitii cu imobile similare pe piaa specific se
constt existena unor nchirieri/concesionri la pia, dar i altele innd cont de
protecia social i sprijinirea comunitii. De asemenea, tranzacii cu acestea din urm
(nchirieri, concesiuni, vnzri) sunt mai puin relevante att timp ct exist elemente
specifice legislative, care deviaz de la o pia liber definit i luat n calcul de valoarea
de pia.
 EVALUAREA:

Teren 1:
- pre: 110 /mp
- suprafa: 1.172 mp
- chirie: 0,80 EUR/mp

Teren 2:
- pre: 50 /mp;
- suprafa: 500 mp;
- chirie: 1,15 EUR/mp;

Teren 3:
- pre: 85 /mp;
- suprafa: 1.150 mp;
- chirie: 0,50 EUR/mp.

Estimarea valorii prin metoda capitalizrii veniturilor.

Destinaia: nchiriere;
Caracteristicile spaiului: spaiu comercial;
Suprafaa total: 500,41 mp;
Suma posibil obtenabil din spaiul analizat: 1,25 /mp;
Stabilirea chiriei de lucru obtenabile CL = 1,25 /mp/lun * 500,41 mp = 625,51 /lun;
Stabilirea venitului potenial brut VPB = 625,51 /lun * 12 luni = 7.506,12 /an;
Stabilirea venitului potenial efectiv VPE = 7.506,12 * 100% (grad de neocupare = 0) =
7.506,12 /an;
Cheltuieli aferente proprietii CH = CE (Cheltuieli cu impozitele) + A (cheltuieli cu
asigurarea) + R (provizioane depreciere) = 235 RON + 435 RON + 0 = 660 RON/an 150
/an;
Stabilirea venitului net din exploatare VNE = VPE CH = 7.506,12 150 = 7.356,12
/an;

Rata de capitalizare medie:

Rc1 = 0,80 x 1172 x 12 / 1172 x 110 = 0,08

Rc2 = 1,15 x 500 x 12 / 500 x 50 = 0,28

Rc3 = 0,50 x 1150 x 12 / 1150 x 85 = 0,07

Rc = 0,08 + 0,28 +0,07 / 3 = 0,1433

Valoarea = 1,25 x 500,41 x 12 / 0,1433 = 52.380 EUR sau 11.702 RON

METODA REZIDUAL (ABORDAREA PRIN COSTURI)

n cazul abordrii prin cost, evaluatorul compar costurile necesare amenajrii unei
proprieti imobiliare noi sau unei proprieti de substituie cu aceeai utilitate ca i bunul
imobil evaluat. Valoarea estimativ a costurilor de construcie se corecteaz n sensul
diferenelor de vrst, stare tehnic i utilitate a bunului evaluat, pentru a se ajunge la o
indicaie de valoare prin cost.
Abordarea prin cost reflect mecanismul de gndire al pieei, pentru c participanii
la pia asociaz valoarea cu costul. Dei cumprtorii tind s aprecieze valoarea unei
construcii existente lund n calcul chiria unor cldiri similare, dar o compar cu costurile
aferente unei construcii noi n stare fizic i cu utilitate funcional optime.
De altfel, cumprtorii corecteaz preurile pe care sunt dispui s le plteasc prin
estimarea costurilor necesare aducerii unei construcii existente la condiia fizic i
utilitatea funcional dorite.

EVALUAREA:

Pe terenul evaluat se afl o cas de 119 mp, demolabil. Costul pe mp este de 340
EUR. Costul de demolare este de 68 EUR/mp desfurat i nlturat, iar costurile de
desfacere sunt de 25 EUR/mp. Materialele obinute din demolare nu pot fi valorificate.

Valoarea terenului = 500,41 x 340 - 119 x 68 - 119 x 25 = 170.139 - 8.092 - 2.975 =

159.072 EUR
CONCLUZIE: n urma evalurii terenului prin cele trei metode se observ c metoda
comparaiei directe exprim cel mai bine preul real dintre cerere i oferta actual de pe
piaa imobiliar.