LICEUL TEHNOLOGIC „ANGHEL SALIGNY” GALAȚI

PROIECT
PENTRU EXAMENUL DE ABSOLVIRE A
ÎNVĂȚĂMÎNTULUI POSTLICEAL
Nivel 5

Domeniul: AGRICULTURĂ
Calificarea profesională: TEHNICIAN CADASTRU
FUNCIAR TOPOGRAF

Îndrumătorproiect, Candidat,
Prof. ANGHEL FELICIA Elev. MIHAI ȘTEFAN

X
 2017-2018

TEMA PROIECT

EVALUAREA UNUI IMOBIL

SITUAT ÎN COMUNA
FRUMUȘIȚA,
JUDEȚUL GALAȚI
X
 ARGUMENT

Ca mijloc de producţie, ca obiect şi parţial ca produs al activităţii omeneşti solul, format într-o
perioadă de mii de ani la interferenţa celor patru învelişuri ale planetei noastre , a constituit încă
din cele mai vechi timpuri un element care a fost evaluat, preţuit şi clasificat, potrivit cunoştinţelor
ştiinţifice ale epocii.
Acţiunea de apreciere şi apoi de determinare a aşa numitei calităţi a resurselor de sol este tot
atât de veche precum şi activitatea omenească, de a produce bunurile necesare traiului prin
folosirea lor în acest scop.
Primele evaluări ale terenurilor au loc în zorii dezvoltării umane, existând mărturii că în
mezolitic, Homo sapiens începe să devină şi „agricultor”, stabilindu-se temporar pe terasele unor
râuri atras bineînţeles de vocaţia acelor terenuri în asigurarea mijloacelor de trai, iar săpăturile
arheologice executate pe locul unde a fost întemeiat primul stat mesopotanian au scos în lumină o
serie de tăbliţe, pe care erau configurate principalele categorii de folosinţă şi recomandări de
utilizare a acestora inclusiv modul de amplasare a perdelelor de protecţie.
De asemenea comunităţile omeneşti reprezentate prin formaţiunile statale şi religioase, au încercat
încă din primele începuturi să alcătuiască metodici pentru încadrarea pământului pentru
preocuparea dărilor în natură sau în bani, practici ce au fost dezvoltate odată cu creşterea
cuantumului impozitelor sau a diferitelor dări.
Se cunosc din literatură și documentele istorice sistemele antice de plată a impozitului agricol
în care statul și biserica percepeau în ansamblu „zeciuiala” sau ,,dijma”, adică a zecea parte din
recoltă, impozitul fiind în acest caz proporţional cu cuantumul recoltei, respectiv capacitatea de
producţie a pământului. Cele mai vechi cunoştinţe asupra activităţii organizate de măsurare şi
evidenţă a terenurilor sunt cele transmise prin scrierile egiptene.

Progresele înregistrate de agricultură în diferite etape ale evoluţiei acesteia au fost imense, ca
de altfel şi modificările survenite în sol şi în mediu în general, stabilindu-se un raport direct între
modificările ce au loc la nivelul solului şi gradul de intensivizare a sistemelor tehnologice utilizate
în timp de agricultură. Dintre resursele de mediu, apa, aerul şi solul sunt cele mai vulnerabile dar şi
cel mai frecvent supuse agresiunii factorilor poluanţi cu urmări directe şi grave nu doar asupra
calităţii mediului ambiental cât mai ales asupra sănătăţii oamenilor şi a altor vieţuitoare.
Profesiunea de evaluator de proprietaţi imobiliare este nouă în Codul Ocupatiilor din
România fapt pentru care disciplina isi propune sa redea studentilor cunoştinţe referitoare la
inventarierea, clasificarea şi evaluarea proprietatilor imobiliare (cu sau fară construcţii) respectiv a
resurselor de sol şi teren în raport de cerinţele ecologice şi tehnologice ale principalelor plante
cultivate sau spontane, în vederea realizarii funcţiei economice a cadastrului atât pentru terenurile
agricole şi forestiere, cât si pentru terenurile destinate altor utilităţi. În acest sens cunoaşterea

X
ecopedologică a terenurilor se impune ca o necesitate imferioasă, tot mai intens solicitată de o
agricultură modernă, „raţională”, care transformă solurile (prin fertilizări şi ameliorări după
metode şi tehnologii bine definite) precum şi plantele (crearea de noi soiuri şi hibrizi).
Fiind un corp natural solul se studiază în complexitatea condiţiilor naturale (climă, relief,
vegetaţie, rocă, apă freatică, vârstă) la care se adaugă activitatea productivă a omului.
Calitatea terenului (solului), în accepţiunea şcolii de pedologie din România, reprezintă
totalitatea însuşirilor şi particularităţilor esenţiale (definite din punct de vedere topografic,
geologic, geomorfologic, pedologic, agrochimic etc.) prin care o anumită porţiune de teren de la
suprafaţa Terrei se deosebeşte de celelalte, fiind mai bună sau mai rea.
„Calitatea terenului” este definită ca un complex de factori care influenţează sustenabilitatea
terenurilor pentru scopurile propuse, termenul de „teren” referindu-se la: soluri, forme de relief,
climat, hidrologie, vegetaţie şi faună, de asemenea incluzând îmbunătăţirile funciare şi alte forme
de management etc.
În elaborarea anumitor lucrări, au fost utilizate numeroase date, tabele, nomograme sau hărţi
aflate în literatura de specialitate, dintre care se cuvin menţionate: „Sistemul Român de Taxonomie
a Solurilor” de N. Florea și I. Munteanu, scrise în anii 2000, 2003, respectiv 2012, „Solurile şi
ameliorarea lor – Harta solurilor Banatului” de Gh. Rogobete și D. Ţărău în anul 1997, „Bonitarea
terenurilor agricole”de D. Teaci anul 1980, „Cartarea şi bonitarea solurilor”de D. Ţărău în 2003,
„Bazele teoretice şi practice ale bonitării şi evaluării terenurilor din perspectivă pedologică “ de D.
Ţărău anul 2003, „Cercetarea solurilor pe teren”de N. Florea anul 1964.
În unele lucrări sunt prezentate o serie de probleme referitoare la oferta cosmico- atmosferică
şi telurico-edafica, probleme legate de mediul inconjurator, de structura fondului funciar national,
de inventarierea solurilor si terenurilor degradate si devalidate si cerintele ecopedologice generale
pentru realizarea lucrarilor de bonitare si caracterizare a terenurilor pe baza unor indicatori
ecopedologici caracteristici pentru evaluarea calitativa si valorica a terenurilorsi a constructiilor,
fiind utilizate mai multe metode şi procedee de evaluare. Acestea fiind lucrări de interes
universitar, ele se adresează în primul rând studenţilor de la specializările în care se studiază
Ştiinţele Solului, precum: Agricultură, Ingineria Mediului, Cadastru şi Geodezie, Horticultură,
Silvicultură, Ecologie, Management etc. și totodată cercetătorilor şi tuturor celor care doresc să
cunoască pământul, care-şi propun să-l păstreze nealterat şi să-i vindece rănile provocate de
nesăbuinţa omului.

X
 CUPRINS

Pagină de prezentare…………………………………………………………………………..…………………………………….….…...1
Argument .............................................................................................................................................3
Cuprins ……………………………………………………………………………………………………….………………………….………....5
1. EVALUAREA UNUI IMOBIL SITUAT ÎN COMUNA MĂSTĂCANI JUDEȚUL GALAȚI..................................6
1.1Evaluarea unei proprietăți.......................................................................................................................6
1.2 Propirietatea imobiliară..........................................................................................................................8
1.3 Natura valorii..........................................................................................................................................9
1.4 Bazele evaluării.....................................................................................................................................10
1.5 Procesul de evaluare.............................................................................................................................11

2. ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE...............................................................................................13

2.1 Descrierea terenului sau amplasamentului..........................................................................................14
2.2 Descrierea clădirii.................................................................................................................................16
2.3 Stilul și funcționalitățile clădirilor.........................................................................................................17
2.4 Metode de evaluare a unui teren.........................................................................................................18

3. ABORDĂRI ÎN EVALUAREA – ABORDAREA PROPRIETĂȚILOR PRIN COSTURI......................................20

3.1 Estimarea costurilor de construire.......................................................................................................22

X
3.2 Deprecierea cumulată..........................................................................................................................22
3.3 Abordarea prin comparație directă......................................................................................................25
3.4 Reconcilierea valorilor..........................................................................................................................28
4. ANEXE ....................................................................................................................................................29
5. Bibliografie .............................................................................................................................................34

1. EVALUAREA UNUI IMOBIL SITUAT ÎN COMUNA

FRUMUȘIȚA, JUDEȚUL GALAȚI

1.1 EVALUAREA UNEI PROPRIETATI

RAPORTUL DE EVALUARE

Funcția unui raport de evaluare este să îl conducă pe cititor de la definiția problemei de

evaluat, prin analiza datelor relevante, la o concluzie specifica. O evaluare trebuie comunicata inr-
o maniera inteligibila si simpla.Instituțiile de Evaluare le cere membrilor săi sa se conformeze
standardelor de Practică Profesionala, stabilite in regulamentele sale și referitoare la cerințele de
prezentare a raportului.
X
 Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Rapoartele scrise pot fi scrisori de opinie,
rapoate tip sau rapoarte explicative. Indiferent de forma in care este realizat raportul, toate
informațiile și însemnările, precum și un rezumat al analizei și concluziilor trebuie păstrate în
fisierul permanent al evaluatorului.
Un raport verbal trebuie să inculdă descrierea proprietății și faptele, ipotezele, condițiile si
raționamentul pe care se bazează determinarea valorii. O scrisoare de opinie este un raport limitat
și identifică proprietatea sau interesele evaluate, prezinta data efectivă a estimarii valorii și daca
este cazul, data și complexitatea inspectiei, specifică toate definițiile, premisele, ipotezele și
condițiile limitative aplicabile evaluarii, declara ca anumite aspecte specifice pot solicita o analiză
sau investigație mai amanunțita și include certificarea ceruta.
Valoarea este prezentata ca o sumă monetara aproximativa sau ca o serie de valori. Rapoartele
tip, folosite adesea de către instituțiile financiare, companiile de asigurari si agențiile
guvernamentale, ofera un format standard, cuprinzator, al datelor inregistrate si poate fi
suplimentat cu alte informatii relevante. Un raport explicativ ilustrează capacitatea unui evaluator
de a interpreta date pertinente si de a selecta metodele adecvate pentru estimarea unei valori
definite specific.
Evaluatorii sunt sfatuiți să prezinte date faptice sau descriptive separat de analiză și
interpretare și să nu repete sau să reproducă inutil diferite elemente în raportul lor.Rapoartele
explicative urmaresc etapele procesului de evaluare.
Cele mai multe rapoarte au patru capitole majore : introducerea, premisele de evaluare,
prezentarea și analiza datelor și concluziile. Anexa poate include informații suplimentare și
material ilustrativ.
Introducerea conține o scrisoare de transmitere, pagină de titlu, cuprinsul, certificarea valorii
si sumarul circumstantelor relevante și al concluziilor importante. Scrisoarea de transmitere
identifica proprietatea și interesele imobiliare evaluate, declară că evaluatorul a efectuat o inspecție
și o investigație, se precizează data efectivă a evaluarii, prezintă valoarea estimata și mentionează
toate ipostazele extraordinare și condițiile limitative. Pagina de titlu prezinta adresa proprietații,
data evaluării, numele evaluatorului și uneori numele clientului.
Cuprinsul urmareste cele patru capitole majore ale raportului, subtitlurile și anexa dacă există.
În certificarea valorii, evaluatorul trebuie să certifice că prezentarea faptelor este corectă dupa
știința sa, că analiza și concluziile se limitează la condițiile și ipotezele expuse, că evaluatorul nu
are nici un interes legat de proprietatea în temă, că remunerarea sa nu are legatură cu nici un aspect
al raportului, că evaluarea a fost realizată în concordanța cu „Codul de Etica si Standardele de
Practica Profesionala ale Institutului de Evaluare”, că evaluatorul a efectuat sau nu o inspecție
personala a proprietații (specificând data inspecției) și că au fost luați în considerare toți factorii
care afectează valoarea. Sunt precizate ca valoare finală estimată și data efectivă a evaluarii,
împreuna cu data semnarii și cu semnatura evaluatorului.
Rezumatul concluziilor importante oferă informatii despre cea mai bună utilizare a terenului
considerat neocupat și a proprietații considerată ca fiind finalizată, vechimea construcțiilor,
valoarea terenului , nivelurile valorii propriatații obtinute din fiecare abordare, valoarea finală
estimată, alocarea valorii între teren și construcții și /sau alte elemente.
Secțiunea despre premisele evaluarii include toate ipotezele și condițiile limitative, scopul și
utilizarea evaluarii, definirea valorii și data estimarii valorii, o prezentare a modului de exprimare a
valorii, evaluarea drepturilor de proprietate și sfera evaluarii.
Ipotezele și condițiile limitative sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator si pentru a-l
informa pe client sau pe alții care utilizeaza raportul. Ipotezele pot să privească credibilitatea

X
descrierii juridice și a titlului de propritate, absența ipotecilor sau datoriilor, natura dreptului de
propriatate și a managementului, condițiile tehnologice și structurale, conformitatea cu
reglementările de zonare și de mediu și legalitatea utilizării proprietații.
Condițiile limitative pot restrictiona evaluarea la programul stabilit de utilizare a proprietații
sau la condițiile curente de piața, pot dezavua orice repartizare sau divizare a valorii in funcție de
interese parțiale, pot preântampina cererile ulterioare adresate evaluatorului sau să interzică
publicarea sau difuzarea raportului. Sfera evaluarii sau natura investigației, se referă la întinderea
procesului de colectare, confirmate și raportate a datelor și la legatura sa cu semnificația problemei
evaluate.
Secțiunea cu prezentarea datelor, conține o identificare a proprietații și descrierea juridică,
identificarea oricarei proprietați personală, date despre zonă, oraș, vecinatați și amplasament, date
despre poziție, o descriere a imbunatațirilor zonale, date privind impozitele și valoarea de
asigurare, istoric și un posibil studiu de vandabilitate pentru a examina nivelurile chiriei, modele
de neocupare, tendințe de construcție și rate de absorție pentru proprietatea producatoare de venit.
Secțiunea finală conține analiza datelor și concluziilor și acorda calificative pentru cea mai
buna utilizare a terenului considerat neocupat, atunci când determinarea valorii are legatură cu
aceasta, cea mai buna utilizare a propriatații considerată construită, cu sugestii pentru maximizarea
venitului prin reabilitare, întreținere mai buna sau un management mai eficient. Sunt tratate în
această secțiune a evaluării terenului, o serie de analize a datelor de pe piață și cu raținamentul care
a dus la această concluzie, abordările valorii, cu explicarea procedurilor aplicate in fiecare caz,
reconcilierea nivelurilor valorii care este o tranzacție logică spre valoarea finală estimată și
calificările evaluatorului și opțional, o prezentare a pregatirii, experienței și afiliatilor profesionale
ale evaluatorului și un rezumat al serviciilor prestate.
Anexa de raport conține materiale ce pot întrerupe o prezentare cursiva dacă ar fi incluse în
conținutul raportului. Aceste elemente include planuri, fotografii, harți, diagrame, prezentarea
sumară a închirierilor, specificații constructive, date privind veniturile și cheltuielile, estimarea
costurilor, cifre despre vanzări și cotații, impozite și informații despre analiza de vandabilitate.

X
 1.2 PROPRIETATEA IMOBILIARĂ

Terenul este subiectul de analiză a unor discipline diferite. Unicitatea, fixitatea, durabilitatea,
limitarea si utilitatea terenului sunt cunoscute în domenii ca geografie, drept, sociologie și
economie. Geografia se ocupă cu caracteristicile fizice, modelele demografice și utilizările
economice ale terenului, in timp ce ştiinţele juridice studiază dreptul de proprietate. În sociologie,
este analizată concurența dintre sectorul privat și cel public, în ceea ce priveşte utilizarea și
distribuţia terenului, iar în economie, terenul este privit ca factor de producţie și sursă de
bunăstare.
Distincţia dintre proprietatea imobiliară și proprietatea reală este fundamentală în evaluare.
Proprietatea imobiliară este formată din terenul fizic si toate dependinţele fixate pe acest
teren.
Proprietatea reală include toate interesele, beneficiile și drepturile aferente dreptului de
proprietate asupra proprietăţii imobiliare.
Drepturile aferente dreptului de proprietate pot fi deţinute, închiriate, vândute, transferate sau
altele, în bloc sau doar în parte. Drepturile aferente dreptului de proprietate asupra proprietăţii
reale, neafectate de nici un alt interes, sunt cunoscute sub denumirea de dreptul de proprietate
deplin. Un drept de proprietate deţinut de un proprietar, cu drepturile de utilizare şi de ocupare
transferate către un chiriaş este cunoscut ca drept de închiriere. Dreptul de ocupare şi utilizare
deţinut de chiriaş este cunoscut ca dreptul chiriaşului. Proprietatea reală în întregime face subiectul
celor patru puteri guvernamentale: impozitarea, exproprierea, puterea poliţienească şi preluarea
proprietăţii.
Distincţia dintre proprietate personală şi proprietate imobiliară este foarte importantă pentru
evaluatori. Proprietatea personală cuprinde elemente deplasabile ale proprietăţii care nu sunt fixate
permanent sau care nu sunt parte integrantă a proprietăţii imobiliare. Instalaţiile sunt considerate
proprietate imobiliară, dar obiectele de uz curent sunt proprietate personală.
Evaluatorii realizează analize şi emit opinii sau concluzii în legătură cu natura, calitatea, valoarea
sau utilitatea unor anumite drepturi sau alte aspecte, în proprietatea imobiliară.
Evaluarea este actul sau procesul de estimare a valorii. Valoarea estimată rezultată poate fi
valoare de piaţă, valoare de asigurare, valoare de investiţie sau altă valoare distinct definită, a unui
anumit drept de proprietate sau unor anumite drepturi de proprietate într-o anumită parcelă sau
anumite parcele dintr-o proprietate imobiliară, la o anumită dată. Evaluarea şi consultanţa sunt
două tipuri diferite de activităţi, distincţia dintre ele rezultă din natura problemei legată de
proprietatea imobiliară.
Consultanța este actul sau procesul de furnizare a informațiilor, analize ale datelor legate de
proprietatea imobiliară și recomandări sau concluzii despre diferite probleme ale proprietații
imobiliare, altele decît estimarea valorii.
Un al treilea tip de activitate pe care îl realizează evaluatorul este verificarea unei evaluări -
actul sau procedura de studiere critică a unui raport realizat de un alt evaluator.
Scopul unei evaluări se bazează pe nevoile de informaţii ale clientului în legătură cu valoarea
delimitată a unui drept de proprietate imobiliară. Utilizarea unei evaluări este maniera în care
clientul foloseşte această informaţie.
Concluzia evaluării este comunicată într-un mod care depinde de scopul evaluării, dar
valoarea estimată nu este corectată pentru a se plia în funcţie de utilizarea evaluării. Evaluările sunt
cerute în situaţii care implică transferul de proprietate expropriată, stabilirea de impozite, stabilirea

X
prevederilor asupra nivelului chiriei şi evoluţia acesteia, probleme de asigurări, consideraţii legate
de fezabilitate şi vandabilitate, luarea deciziilor de a investii, zonare şi planificarea comunităţii.
Prin prisma creşterii numărului de litigii în domeniul în care lucrează, evaluatorii trebuie să
adere la Standardele Practicii Profesionale de Evaluare şi să îşi ia şi alte precauţii pentru a reduce
expunerea lor la acţiuni în justiţie.

1.3 NATURA VALORII

Deoarece conceptul de valoare are o importanţă majoră pentru evaluare, trebuie făcute
diferenţele clare între termenii de preț, piață, cost și valoare.
Un preț reprezintă suma pe care un anumit cumpărător este de acord să o plătească şi pe care
un anumit vânzător este de acord sa o primească în circumstanţele date care însoţesc o tranzacţie.
O piață este un ansamblu de tranzacţii prin care cumpărătorii şi vânzătorii se întâlnesc prin
mecanismul preţului. Pieţele de proprietăţi imobiliare implică cedarea de drepturi de proprietate în
schimbul unui alt bun, cum ar fi banii.
Costul se aplică mai degrabă în producţie decât în comerţ şi poate fi împărţit în costuri
directe şi costuri indirecte, ca şi în costuri de construcţie şi costuri de dezvoltare.
Valoarea reprezintă expresia monetară a proprietăţii, bunurilor şi serviciilor, pentru
cumpărători şi vânzători. Chiar dacă valoarea de piață este un simplu concept, diferitele păreri şi
ipoteze în legătură cu locul pieţei şi natura valorii au dus la emiterea unor definiţii controversate.
Majoritatea definiţiilor valorii de piaţă au elemente comune. Valoarea de piaţă este definită de către
Instituțiile de Evaluare astfel:
„Cel mai probabil preț pe care o proprietate l-ar aduce pe o piață competitivăîn toate
condițiile pe care le necesită o vânzare corectă, vânzătorul și cumpărătorul acționând prudent, în
cunoștință de cauză și existând presupunerea că prețul nu este afectat de stimuli incorecți”.
Valoarea de utilizare se axează pe valoarea cu care contribuie proprietatea imobiliară la
întreprinderea din care face parte, neluând în considerare cea mai bună utilizare a proprietăţii.
Valoarea de investițir este valoarea unei investiţii pentru un anumit investitor, bazată pe
aşteptările lui subiective de pe urma investiţiei.
Valoarea afacerii este valoarea creată de exploatarea demonstrată a proprietăţii în care
activele corporale ale proprietăţii imobiliare sunt parte integrantă a afacerii în derulare.
Valoarea de asigurare este o parte a valorii care este acoperită de o asigurare pentru
pierderi.
Valoarea de impozitare se referă la valoarea proprietăţii în scopul impozitării sale, în
concordanţă cu cerinţele actului provincial relevant.
Patru factori independenţi creează valoare: utilitatea,raritatea,dorința și puterea de
cumpărare evectivă. Pentru ca aceşti factori să creeze valoare, o marfă trebuie să fie transferabilă.
Interacţiunea dintre aceşti factori influenţează raportul dintre cerere şi ofertă.
Diferite şcoli ale gândirii economice au contribuit la dezvoltarea teoriei moderne a valorii.

X
 1.4 BAZELE EVALUĂRII

Câteva principii importante formează modul de înţelegere a valorii de către societate.

Aceste principii oferă o analiză raţională a comportamentului pieţei şi de aceea, explică
schimbările intervenite în valoarea proprietăţii.
Principiul aniticipației este perceperea valorii ca fiind creată de perspectiva unor beneficii
viitoare.
Principiul schimbării susţine că forţele economice, sociale, guvernamentale şi fizice afectează
valoarea în mod continuu. Deprecierea fizică, economică sau funcţională a proprietăţii sunt tot
atâtea manifestări ale inevitabilităţii schimbării.
Principiul ofertei și cererii, susţine că preţul proprietăţii imobiliare variază direct, dar nu
neapărat proporţional cu cererea şi invers, dar nu neapărat proporţional cu oferta. Teoretic, oferta şi
cererea de bunuri tind către un echilibru acolo unde valoarea, preţul şi costul de pe piaţă sunt egale.
Atât cererea, cât şi oferta au dimensiuni calitative şi cantitative.
Concurența dintre cumpărători sau chiriaşi se referă la eforturile interactive a doi sau mai
mulţi cumpărători sau chiriaşi potenţiali de a încheia un contract de închiriere sau unul de
cumpărare. Concurenţa între vânzători şi proprietari se referă la eforturile lor interactive de a
efectua o vânzare sau o închiriere. Aceasta este foarte importantă în modul de funcţionare a cererii
şi ofertei.
Principiul substituției arată că atunci când mai multe servicii şi bunuri similare sunt
disponibile, acela care are preţul cel mai mic va atrage cea mai mare cerere şi va avea cea mai
mare distribuţie. Costul de oportunitate este un concept înrudit şi reprezintă costul opţiunilor
pierdute sau neselectate.
Principiul echilibrului susţine că valoarea proprietăţii imobiliare este creată şi susţinută când
elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt într-o stare de echilibru. Aceste elemente pot
include componentele fizice ale proprietăţii (de exemplu pământul şi construcţiile), costurile de
producţie şi dezvoltare şi relaţia dintre proprietate şi mediu. Legile randamentelor crescătoare sau
descrescătoare, guvernează modul în care este stabilit echilibrul. Conceptele de contribuție,surplus
de productivitate si conformitate sunt legate de principiul echilibrului. Pentru că proprietatea
imobiliară este imobilă din punct de vedere fizic, valoarea ei este supusă efectelor pozitive şi
negative ale unor factori externi, adică realizările unor economii sau pierderi şi care pot proveni
dintr-o influenţă locală, regională, naţională sau internaţională.
Conceptul de cea mai bună utilizare, se bazează pe modul în care cumpărătorii şi vânzătorii
îşi fixează preţurile pentru proprietăţi, bazate pe concluziile lor legate de cea mai profitabilă
folosire a zonei sau a proprietăţii, bazate pe concluziile lor legate de cea mai profitabilă folosire a
zonei sau a proprietăţii.
Segmentarea pieței este procesul prin care se identifică şi se analizează sub-pieţei din cadrul
unei pieţe mai mari.
Analiza de piață este identificarea şi studiul unei pieţe corespunzătoare pentru bunuri
economice sau servicii. Analiza de piaţă din cadrul unei evaluări trebuie să coreleze în mod
specific condiţiile de piaţă cu proprietatea aflată în evaluare. Trebuie să indice modul în care
interacţiunea dintre ofertă şi cerere afectează valoarea proprietăţii aflate în studiu. Analiza de piaţă
determină nivelul curent şi anticipat al susţinerii pieţei pentru proprietăţile existente, folosite
pentru anumite scopuri sau pentru proprietăţile viitoare. Analiza de piaţă oferă baza pentru
determinarea celei mai bune utilizări a unei proprietăţi precum şi informaţii folosite în aplicarea

X
celor trei abordări ale valorii.
Cererea reflectă necesităţile, dorinţele, puterea de cumpărare şi preferinţele consumatorilor.
Indicatorii cererii variază în funcţie de pieţele de locuinţe rezidenţiale, de birouri şi de zone
comerciale. Previziunile cererii se bazează pe rata de formare a familiei, pe mărimea medie a
familiei, pe venitul mediu sau median şi pe gradul de ocupare a forţei de muncă. Previziunile
pentru zonele mici ar trebui comparate cu cele pentru zona metropolitană.
Oferta competitivă se referă la disponibilitatea produsului imobiliar sau la inventarul
proprietăţilor care intră în competiţie cu proprietatea în cauză (proprietăţile existente, clădiri în
construcţie şi proiecte de construcţii). Numărul de clădiri pierdute prin demolare sau prin
reconversie trebuie, de asemenea, luat în considerare.
Echilibrul pieței este punctul spre care tinde să graviteze, în mod teoretic, cererea şi oferta
imobiliară pe termen lung. Cu toate acestea, datorită discrepanţelor dintre cerere şi ofertă, pieţele
se află rareori în echilibru iar cererea şi oferta nu acţionează întotdeauna aşa cum ne aşteptăm.
Activitatea imobiliară este supusă efectelor ciclurilor pe termen lung (seculare) sau pe termen
scurt. Primele depind de indicatorii pe termen lung, ca de exemplu, oferta de muncă şi venitul
existent sau anticipat al populaţiei. Ciclurile pe termen scurt sunt generate de schimbările în
disponibilitatea şi costul creditelor (reflectat în ratele dobânzii) şi în schimbările industriale şi
comerciale (reflectate în nivelele de neocupare şi în ratele de absorbţie).

1.5 PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a oferi un răspuns la

întrebarea clientului referitoare la valoarea proprietăţii imobiliare. Este un plan al activităţii de
evaluare, reflectând o înţelegere a valorii şi a metodelor folosite în estimarea valorii.
Identificarea proprietății poate fi realizată prin menţionarea adresei străzii, a localizării sau
printr-o descriere legală. Drepturile de proprietate se identifică prin forma de proprietate
(individuală, asociere sau corporaţie), limitările drepturilor de proprietate, participaţii financiare
(ipotecă sau capital) şi forma legală de proprietate (proprietate deplină, concesionată, închiriată sau
proprietate viageră).
În majoritatea evaluărilor, valoarea definită este valoarea de piaţă, însă valoarea de utilizare,
valoarea de exploatare continuă, valoarea de investiţie, valoarea de impozitare sau valoarea de
asigurare pot fi deasemenea cerute.
Sfera evaluării sau sfera de extindere a procesului în care sunt colectate, confirmate şi
raportate informaţiile depind de importanţa problemei de evaluat. O analiză a altor condiţii
limitative identifică caracteristici specifice ale evaluării, care nu au fost prezentate anterior. După
ce problema de evaluat a fost identificată, urmează alţi paşi ce ar trebui făcuţi în cadrul procesului
de evaluare.
Analiza preliminară se constituie ca o privire generală asupra caracterului şi scopului
evaluării. În cadrul operaţiei de selectare și culegere a informațiilor, evaluatorul grupează datele
generale în influenţe ale valorii şi tendinţelor, informaţii specifice referitoare la finanţarea
proprietăţii, cost, venituri şi cheltuieli şi aspecte legale, fizice şi legate de localizare şi informaţii
despre cererea şi oferta competitivă, care descriu poziţia proprietăţii pe piaţa viitoare.
Analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ajută evaluatorul să identifice

X
proprietăţi comparabile şi să obţină o valoare estimativă a terenului. Analiza celei mai bune
utilizări a proprietății în ansamblu este folosită pentru a identifica proprietăţi comparabile şi a
determina dacă construcţiile existente ar trebui păstrate, renovate sau demolate.
O estimsre a valorii terenului este cerută când se urmăreşte determinarea contribuţiei terenului
la valoarea totală a proprietăţii sau când construcţiile sunt evaluate separat, aşa cum se întâmplă în
cazul metodelor bazate pe costuri. Se utilizează şase metode pentru estimarea valorii terenului:
metoda comparaţiei directe, metoda alocării, metoda extracţiei, metoda parcelării, metoda
reziduală aplicată terenului, metoda capitalizării rentei de bază. Pentru a obţine o valoare finală
bine susţinută, analiza datelor se poate face prin trei abordări. Cu toate că metodele se corelează,
tipul şi destinaţia proprietăţii vor determina care din aceste metode este cea mai adecvată.
Abordarea prin comparație directă este folositoare atunci când dispunem de informaţii
referitoare la proprietăţi similare celei ce se evaluează şi care au fost recent vândute sau scoase la
vânzare. Aceste date comparabile sunt ajustate pentru a reflecta diferenţele dintre proprietăţile
comparabile şi proprietatea analizată.
Abordarea prin costuri este eficientă în evaluarea construcţiilor noi şi a proprietăţilor care nu
sunt tranzacţionate frecvent pe piaţă. În această abordare, o valoare estimată a terenului este
adăugată la estimarea costului curent de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiilor. Se adaugă,
de asemenea, profilul întreprinzătorului imobiliar. Din acest total se scade valoarea estimată a
deprecierilor datorate tuturor cauzelor.
Abordarea bazată pe venit este folosită pentru a evalua proprietăţile generatoare de venit. Se
măsoară valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ale proprietarului, fluxului viitoare de venituri şi
valoarea de revânzare, sunt convertite în valoarea prezentă. Formula de bază a capitalizării poate fi
exprimată în trei moduri: valoare=profit/rata de capitalizare, valoare=profit x multiplicator
(multiplicator = 1/rata de capitalizare) și profit / valoare = rata de capitalizare. În analiza
actualizării cash-flow –ului, venitul periodic şi valoarea reziduală pot fi, de asemenea, convertite
într-o valoare prezentă prin aplicarea unei anumite rate de actualizare.
Reconcilierea valorilor obţinute prin metodele utilizate poate să propună o singură valoare sau
un interval al celor mai verosimile valori. În această etapă se prezintă încrederea în valori rezultate
şi se explică aplicabilitatea metodelor utilizate. Reconcilierea oferă oportunitatea de a rezolva
diferenţele şi inconsistenţele dintre valori şi metodele prin care au fost obţinute.
Raportul de evaluare furnizează clientului un rezumat al informaţiilor analizate, al metodelor
folosite şi a raţionamentului care a condus la obţinerea valorii estimate. Raportul de evaluare
trebuie scris cu atenţie, bine organizat şi prezentat clar.

X
 2. ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

A. Prezentarea problemei evaluării trebuie să includă următoarele etape:

- Identificarea proprietăţii imobiliare
- Identificarea drepturilor de proprietate care urmează a fi evaluate
- Utilizarea evaluării, adică scopul ei
- Definirea tipului de valoare
- Data pentru care a fost estimată valoarea
- Descrierea extinderii sferei evaluării
- Alte condiţii limitative
- Contractul încheiat cu clientul

B. Analiza preliminară, culegerea și selectarea datelor

1. Generale:
- regiune, oraş şi vecinătate
- sociale
- economice
- guvernamentale
- fizice.

2. Specifice:
- proprietatea imobiliară în cauză şi proprietăţi comparabile
- amplasament şi construcţii
- costul şi deprecierea
- veniturile/cheltuielile şi rata de capitalizare
- trecerea în revistă a proprietarilor şi utilizărilor pe care le-a avut proprietatea imobiliară.

3. Cererea și oferta competitivă:

- piaţa proprietăţii imobiliare în cauză
- inventarierea proprietăţilor comparabile
- tranzacţii şi oferte
- spaţii neocupate şi oferte
- ratele de absorbţie
- examinarea cererii.

C. Analiza celei mai bune utilizări:

- pământul ca teren liber

- proprietatea construită
- specificarea în termeni de utilizare, timp şi participanţii pe piaţă.

D. Valoare estimată

X
E. Aplicarea celor trei abordări:
- cost
- comparație directă
- venit.

F. Reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale

G. Raportarea valorii definite

H. Criterii tipice de comparaţie utilizate în evaluare:

1. Rezidențe unifamiliare:
- întreaga proprietate
- suprafaţa utilă totală
- numărul de camere
- multiplicatorul pentru chiria brută potenţială sau chiria brută efectivă
- pentru casele vechi propuse pentru demolare se pot utiliza criteriile pentru terenul liber.

2. Teren liber:
- întreaga proprietate
- metrii pătraţi
- deschiderea la faţadă
- divizarea potenţială a lotului
- clădiri construite la hectar
- metrii pătraţi construibili.

3. Proprietăți agricole:
- suprafaţa în hectare
- număr de animale - pentru păşuni
- tone la hectar – pentru teren agricol
- metrii cubi – pentru păduri.

2.1 DESCRIEREA TERENULUI SAU A AMPLASAMENTULUI

Un raport de evaluare poate implica evaluarea terenului neîmbunătăţit (terenul care este
dezvoltat cu utilizare agricolă sau destinat dezvoltării), terenul care constituie un amplasament
(terenul amenajat şi pregătit să fie folosit pentru un scop specific) sau componenta teren dintr-o
proprietate construită. În fiecare dintre aceste cazuri, evaluatorul trebuie să descrie şi să analizeze
terenul respectiv.
O descriere a unui teren sau a unui amplasament este o listă detaliată care include: descrierea
legală, alte titluri și informații asupra caracteristicilor fizice ale terenului. În analiza terenului sau a

X
amplasamentului, aceste informaţii sunt atent studiate în legătură cu caracteristicile de vecinătate
care influenţează utilitatea şi vandabilitatea terenului sau amplasamentului sunt folositoare în
determinarea celei mai bune utilizări (considerate ca fiind libere) şi în estimarea valorii terenului.
Metodele principale folosite în descrierea proprietăţii imobiliare sunt:
- puncte şi graniţe (un lot sau o parte dintr-o secţiune)
- diviziune sau concesiunea divizionării (un lot sau o parte dintr-un lot într-un plan de
urbanism)
- plan de referinţă (numărul unei parcele înregistrat în planul de titluri asupra terenului)
- număr de unităţi în coproprietate sau plan.
Sistemul de puncte şi graniţe descrie hotarele unei proprietăţi în termeni de puncte de
referinţă. Punctele de hotar cuprind punctul de început, care este de asemenea punctul de
întoarcere şi toate punctele intermediare care pot fi puncte de supraveghere, pietre de hotar, sau
monumente. Granițele descriu cursul sau direcţia unghiulară în care un punct de referinţă se mişcă
spre altul. Distanţele sunt măsurate în descrierea punctelor de hotar şi a graniţelor. Sistemul de
puncte de hotar şi graniţe a fost folosit prima dată pentru a stabili hotarele parcelelor de forme
neregulate, care nu au putut fi descrise adecvat printr-o urmărire în formă dreptunghiulară şi pentru
unele drepturi de servitute şi drepturi de trecere.
Planurile de referinţă reprezintă o descriere prin desen a proprietăţii, care poate fi evidenţiată
şi prin sistemul de puncte de hotar şi margini.
Sistemul de supraveghere rectangulară de secţiuni, divizarea şi concesiunea divizionării a fost
stabilit pentru a facilita supravegherea şi vânzarea terenurilor publice.
Sistemul de planuri înregistrate şi de loturi simplifică descrierea parcelelor mici prin secţiuni,
diviziuni şi sistemul de concesiuni. Subdiviziunile secţiunilor sunt împărţite în planuri, care sunt
divizate apoi în loturi şi parcele mai mici.
Evaluatorul trebuie să ia în considerare reglementările referitoare la dezvoltare, schimbările
posibile, normativele de construcţie, limitările fizice, programele de utilizare a terenurilor publice,
politicile guvernamentale în determinarea celei mai bune utilizări a terenului sau amplasamentului.
Valoarea pentru impozitare a unei proprietăţi este rareori un indicator solid al valorii de piaţă.
Pentru a descrie caracteristicile fizice ale parcelei de teren sau amplasamentului, evaluatorul
trebuie să ia în considerare dimensiunea şi forma, influenţa colţului, terenul în exces, topografia,
utilităţile, amenajările amplasamentului, localizarea, factorii fizici şi de mediu.
Evaluatorul trebuie să descrie lăţimea şi adâncimea amplasamentului, regularitatea şi
neregularitatea formei, faţada şi raportul faţadă/adâncime. Evaluatorul trebuie să studieze
interacţiunea caracteristicilor topografice cu utilizarea terenului.
Caracteristicile solului şi subsolului sunt importante în agricultură, în timp ce panta, sistemul
de drenaj natural şi fundarea terenului sunt esenţiale în construcţia clădirilor.

2.2 DESCRIEREA CLĂDIRII

X
 Pentru evaluarea unui imobil, trebuiesc făcute referințe și despre clădiri. Acestea trec printr-o
examinare atentă a evaluatorului și să specifice anumite criterii.
Descrierea clădirii cuprinde următoarele:
A. Descrierea exterioară
1. Infrastructură
-fundație
-radier
-piloți
-stîlpi
-ziduri de protecție
-fundații
2. Suprastructură
-structura de resistență a clădirii
-izolații
-ventilații
-închideri (pereți exteriori)
-tâmplărie exterioară (uși, ferestre, obloane,ecrane)
-fațade
-acoperiș și sisteme de scurgeri
-coșuri de fum și guri de aerisire
-elemente speciale.
B. Descrierea exterioară:
1. Pereţi interiori şi uşi.
2. Compartimentarea spaţiului:
- zona de depozitare , rampe, lifturi, elevatoare şi echipamente speciale, scări de ridicat (poduri
rulante, macarale, etc.)
3. Elementele structurale interioare: grinzi şi stâlpi, planşee, tavane.
4 . Decoraţiuni şi finisaje: socluri, pardoseli, stucaturi şi ancadramente.
5. Protecţia împotriva degradării în timp (putrezire, etc.) şi a acţiunii insectelor.
6. Elemente speciale şi/sau diverse.

X
 C. Echipamente și instalații:
1. Sistemul de ţevi şi
conducte: conducte, accesorii (racorduri, branşamente, armături).
2. Instalaţii care folosesc energie: prepararea apei calde, instalaţia de încălzire, combustibil pentru
încălzire și apă caldă (cărbune, produse petroliere, gaze naturale, electricitate), instalaţii de aer
condiţionat şi ventilaţie, instalaţii electrice.
3. Echipamente diverse: protecţie împotriva incendiilor, lifturi, sisteme de alarmă şi sisteme de
telefonie, facilităţi de descărcare, echipament suplimentar specific exploatării.

2.3 STILUL ȘI FUNCȚIONALITĂȚILE CLĂDIRILOR

Stilul arhitectiral, caracteristicile formei şi ornamentaţiei clădirilor, utilitate funcțională,

caracterul utilizabil al construcţiei şi capabilitatea sa de a îndeplini funcţiunile specifice în
concordanţă cu cerinţele pieţei şi eficienţa proiectului sunt într-o strânsă legătură. Ambele
afectează atractivitatea, confortul şi întreţinerea clădirii, deoarece forma şi funcţiunile conlucrează
pentru a crea o arhitectură de succes.
Ineficiența funcțională este o deteriorare a capacităţii funcţionale a construcţiei raportată la
standardele de piaţă. Comoditate, confort, siguranţă şi securitate, uşurinţă a exploatării şi cost de
întreţinere scăzut, conformarea la standardele de piaţă, caracter atractiv şi profitabilitatea, toate
acestea contribuie la eficienţa funcţională. Trebuie avută în vedere compatibilitatea funcţiunilor
clădirii cu mediul înconjurător.
Compatibilitatea construcţiei implică integrarea stilului, formei, mărimii, designului,
materialului, funcţiunii, amplasării şi vecinătăţii. Vandabilitatea pe piaţă este ultimul test de
eficienţă funcţională.
Toate clădirile sunt măsurate în suprafață totală construită. Raportul teren/ construcţie al
proprietăţilor trebuie să fie echilibrat, astfel încât să fie prevăzute cu spaţiu de parcare şi
manevrare. Aici intră și clădirile industriale, unde fluxul tehnologic trebuie să faciliteze procesarea
eficientă, primirea, producţia, depozitarea şi operaţiile de transport. Depozitele asigură
organizarea, inventarierea, accesul şi livrarea materialelor. Pentru eficienţa funcţională, depozitele
trebuie să aibă facilităţi adecvate de încărcare, înălţimi libere corespunzătoare, capacitate portantă
adecvată a planşeelor, control asupra temperaturii şi umidităţii şi protecţie împotriva incendiilor şi
a altor surse de pericole.
Clădirile fermelor includ magazii pentru utilaje şi hambare care sunt adăposturi pentru
animale, depozite de cereale şi uneori şi pentru maşini agricole. Mecanizarea fermelor cu vaci cu
lapte şi păsări necesită schimbări în construcţiile care adăpostesc animalele. Clădirile fermelor
trebuie să contribuie la eficienţa întregii ferme, deşi ele pot reprezenta mai puţin de 20% din
valoarea fermei.
Eficienţa clădirilor cu destinaţie specială depinde de existenţa cererii pentru utilizările sale
specifice şi de modul în care ele se conformează standardelor competitive pentru respectivele
utilizări. Clădirile cu destinaţii speciale sunt limitate deoarece sunt proiectate pentru o singură

X
utilizare. Conversia cinematografelor, a turnurilor de pompieri, a morilor şi a altor
proprietăţi cu scopuri speciale este costisitoare, dar posibilă dacă designul şi calitatea construcţiei
pot asigura existenţa unui venit suplimentar al proprietăţii.
Clădirile multifuncţionale cuprind cel puţin trei tipuri diferite de funcţiuni producătoare de
venit şi sunt de obicei localizate într-o mega-structură. Eficienţa funcţională a acestora depinde atât
de eficienţa funcţiunilor individuale cât şi de măsura în care clădirea combină funcţiunile ca un
întreg.

2.4 METODE DE EVALUARE A UNUI TEREN

Evaluatorul culege şi analizează date despre lotul de teren de evaluat şi loturi comparabile,
identifică drepturile de proprietate aferente, orice restricţie legală, caracteristicile fizice ale
amplasamentului, toate utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile unui amplasament care afecta
potenţialul de dezvoltare al amplasamentului. Valoarea unui amplasament sau parcele de teren se
bazează pe cea mai bună utilizare a sa, considerat liber şi apt pentru dezvoltare în cea mai bună
mai economică utilizare a sa. Se spune că terenul are valoare în timp ce construcţiile contribuie la
valoare. Construcţiile care nu contribuie la valoarea proprietăţii constituie o penalizare a valorii
egală cu costul de demolare. Cea mai bună utilizare a unui amplasament poate fi cea existentă sau
diferită. Stabilirea celei mai bune utilizări ar trebui să fie specifică şi justificată de piaţă.
Tehnici de evaluare a terenului:
- comparaţia directă
- proporţia (alocarea)
- extracţia
- parcelarea
- tehnica valorii reziduale
- capitalizarea rentei (chiriei) de bază.

Cele şase proceduri utilizate în evaluarea terenului sunt derivate din cele trei abordări ale
valorii.
Comparația directă este cel mai adesea utilizată şi preferată metodă de evaluare a terenului
atunci când sunt disponibile date comparabile. În utilizarea acestei metode
sunt analizate, comparate şi corectate datele privind vânzări de parcele similare pentru diferenţele
faţă de proprietatea evaluată.
Elementele comparate includ:
- drepturile de proprietate
- restricţii legale

X
 - condiţii financiare
- condiţii de vânzare şi de piaţă
- localizare
- caracteristici fizice
- utilităţi disponibile
- zonare
- cea mai bună utilizare.

Procedura proporției se bazează pe raportul tipic dintre valoarea terenului şi valoarea

construcţiilor, pentru categorii specifice de proprietăţi imobiliare şi localizări specifice. Raportul
prezintă încredere mai mare când construcţia este mai recentă. Cu cât creşte vechimea, ponderea
valorii terenului în valoarea totală scade. Proporţia este o metodă mai puţin decisivă decât altele,
dar este utilă în cazul în acre nu sunt disponibile tranzacţii comparabile.
Extracția este o procedură similară în care contribuţia construcţiilor se deduce din valoarea
totală a proprietăţii. Valoarea terenului derivată din această procedură ar trebui utilizată pentru
estimarea valorii terenului în proprietăţile construite din zonele rurale şi în situaţiile în care
clădirile contribuie în mică măsură la valoarea totală a proprietăţii.
Procedura parcelării este utilizată pentru evaluarea terenului atunci când parcelarea şi
dezvoltarea reprezintă cea mai bună utilizare a terenului ce trebuie evaluat şi sunt disponibile date
de vânzare pentru astfel de loturi. Evaluatorul începe prin a determina numărul şi dimensionarea
loturilor care pot fi create prin parcelarea terenului, din punct de vedere fizic, legal şi economic.
Apoi loturile sunt analizate pentru estimarea preţului de vânzare cel mai probabil, perioada de
dezvoltare şi rata de absorbţie a loturilor propuse. Din preţul de vânzare brut anticipat, evaluatorul
deduce toate cheltuielile directe şi indirecte şi profitul întreprinzătorului. Venitul net din vânzări
este adus la valoarea prezentă cu rata de capitalizare extrasă de pe piaţă pentru perioada cerută
pentru dezvoltarea proiectului şi absorbţia pe piaţă. Indicaţia de valoare rezultă ar trebui comparată
cu preţurile ce au fost plătite pentru parcelele similare de teren nepregătit şi care au avut drept cea
mai bună utilizare parcelare. Există unele variante mai sofisticate ale acestei metode.
Procedura tehnicii valorii reziduale este utilizată când nu sunt disponibile date despre vânzări
de parcele similare de teren liber.
Pentru aplicarea acestei proceduri, sunt necesare:
- valoarea cunoscută sau estimată a clădirii
- venitul net din exploatare cunoscut sau estimat
- ratele de capitalizare pentru teren şi construcţie extrase de pe piaţă.
Evaluatorul determină care este construcţia actuală sau ipotetică ce reprezintă cea mai bună
utilizare a amplasamentului, apoi estimează venitul anual stabilizat, generat de proprietate.

X
 Partea de venit atribuibilă clădirii se scade din venitul total şi ceea ce rămâne, venitul
rezidual al terenului este capitalizat cu rata extrasă de pe piaţă pentru a obţine o estimare a valorii
terenului. Într-o altă variantă a procedurii terenului rezidual, evaluatorul evaluează pur şi simplu
proprietatea ca fiind construită şi scade costul construcţiilor şi profitul întreprinzătorului din
valoarea totală a proprietăţii.
Capitalizarea rentei de bază este utilizată în evaluarea terenului atunci când renta de bază
corespunde valorii interesului proprietarului de teren faţă de proprietate. Ratele de capitalizare
derivate de pe piaţă sunt utilizate pentru a transforma renta de bază într-o indicaţie a valorii de
piaţă a terenului. Această procedură este utilă când vânzări comparabile de teren închiriat indică un
domeniu de rente şi de rate de capitalizare.

3. ABORDARI ÎN EVALUAREA ABORDAREAPROPRIETĂȚILOR PRIN COSTURI

Abordarea prin costuri este bazată pe o comparaţie între costul de dezvoltare a unei proprietăţi
şi valoarea unei proprietăţi existente sau similare în construcţie.
Prin aplicarea abordării prin costuri evaluatorul estimează costul de construire a unei
reproducerii sau de înlocuire pentru proprietatea de evaluat şi scade din acel cost toate deprecierile
acumulate de proprietate. Deprecierea cumulată poate fi separată în deprecierea fizică provenită
din deteriorare, depreciere funcţională şi externă generate de învechire. Atunci când valoarea
amplasamentului şi profitul investitorului imobiliar sunt adăugate la acest rezultat, se obţine o
indicaţie de valoare a proprietăţii cu drept deplin.
Abordarea prin costuri este, în general, cea mai aplicată în evaluarea construcţiilor noi sau
relativ noi, când construcţiile reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului, valoarea
amplasamentului este bine susţinută şi nu este evidentă deprecierea funcţională sau externă.
Abordarea prin costuri este utilizată, de asemenea, în estimarea valorii unor construcţii aflate în
stadiul de proiect de extindere şi renovări, proprietăţi cu destinaţie specială şi proprietăţi care nu se
tranzacţionează frecvent pe piaţă.
Abordarea prin costuri poate fi utilizată ca bază în estimarea corecţiilor pentru diferenţele
fizice între proprietăţile comparabile în abordarea prin comparaţia directă.
Abordarea prin costuri este, de asemenea, utilă în evaluări care solicită valori separate pentru
amplasament şi pentru construcţii (de exemplu, când elementele asigurabile trebuie separate de
elementele neasigurabile sau în cazul în care trebuie estimată deprecierea pentru calcului
impozitului pe venit).
Abordarea prin costuri este esenţială în studiile de fezabilitate pentru a stabili dacă valoarea
de piaţă va depăşi sau nu costurile de construcţie şi a permite o marjă convenabilă pentru profitul
investitorului imobiliar.
Procedura pentru evaluarea proprietăţii prin costuri cuprinde:
- estimarea valorii terenului (amplasamentului) considerat liber şi disponibil pentru
dezvoltarea în cea mai bună utilizare a sa

X
 - estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire a structurilor principale la data efectivă a
evaluării, inclusiv a costurilor directe şi indirecte
- estimarea altor costuri (indirecte) apărute după construire, pentru aducerea structurilor
principale noi, libere la condiţiile şi nivelul de ocupare de pe piaţă
- estimarea, dintr-o analiză de piaţă, a unui profit antreprenorial adecvat
- însumarea la costul de înlocuire sau de reconstrucţie, a costurilor indirecte şi profitului
antreprenorial, adesea exprimat ca procent din costurile totale directe şi indirecte, pentru a ajunge
la costul total de înlocuire sau reconstrucţie al structurilor principale
- estimarea mărimii deprecierii cumulate a structurii, divizată în trei categorii mari:
deprecierea fizică, deprecierea funcţională, deprecierea externă
- scăderea deprecierii cumulate din costul total de înlocuire sau reconstrucţie a structurilor
principale pentru a obţine o estimare a costului de înlocuire sau de reconstrucţie net
- estimarea costurilor de înlocuire sau reconstrucţie şi a deprecierii pentru fiecare clădire
anexă sau îmbunătăţiri ale amplasamentului, apoi scăderea deprecierii estimate din costurile de
reconstrucţie sau înlocuire ale acestor îmbunătăţiri. Amenajările amplasamentului şi clădirile anexe
sunt deseori evaluate la valoarea lor netă, adică direct pe baza costului net.
- însumarea costurilor nete de reconstrucţie sau de înlocuire ale structurilor principale,
clădirile anexe şi amenajările amplasamentului pentru a obţine costul de reconstrucţie sau înlocuire
total net al tuturor construcţiilor
- adăugarea valorii amplasamentului la costul net total de reconstrucţie sau înlocuire al tuturor
construcţiilor, pentru a obţine valoarea proprietăţii cu drepturi depline
- dacă este necesar, corectarea valorii proprietăţii cu drepturi depline, pentru a reflecta o
participaţie la proprietatea evaluată, pentru a ajunge la valoarea unui drept parţial de proprietate.
Deosebirea între costul de reconstrucţie şi costul de înlocuire este importantă.
Costul de reconstrucție este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data
efectivă a evaluării o copie sau un substitut exact al clădirii evaluate, utilizând aceleaşi materiale,
normative de construcţie, proiecte, planuri şi calitate a manoperei şi înglobând toate deficienţele,
supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data efectivă
a evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, utilizând materiale moderne
şi normative, proiecte şi planuri actuale. Utilizarea costului de înlocuire elimină necesitatea
estimării anumitor forme de depreciere funcţională, dar trebuie luate în considerare costul
înlocuirii elementelor care reflectă deprecierea recuperabilă şi costurile de exploatare suplimentare
datorate supradimensionărilor.
Utilizarea estimărilor de cost de reconstrucţie sau înlocuire depinde adesea de scopul
evaluării.

3.1 ESTIMAREA COSTURILOR DE CONSTRUIRE

X
 Abordarea prin costuri a valorii începe cu o estimare a costului curent de reconstrucţie sau de
înlocuire a construcţiilor ţi amenajărilor la data efectivă a evaluării. Estimarea costului trebuie
realizată de un specialist, pentru că, dacă nu este corectă, valoarea obţinută va fi viciată. Estimările
costurilor se bazează pe costul de reconstrucţie şi pe costul de înlocuire şi se compun din costuri
directe şi indirecte, onorariile contractorului şi profitul investitorului imobiliar.
Costul de reconstrucţie se referă la costul unei structuri identice la data efectivă a evaluării.
Teoretic, abordarea prin costuri începe întotdeauna cu costul de reconstrucţie nou.
Costul de înlocuire nou se referă la costul unui substitut cu o utilizare egală şi nu un duplicat,
la data evaluării. Costul de înlocuire nou se utilizează în cele mai multe evaluări ca alternativă
practică la o estimare standardizată care ar fi costisitoare şi consumatoare de timp.
Costurile directe sunt cheltuieli de capital legate direct de construcţia fizică a clădirilor, de
exemplu costul contractual. Cheltuielile de regie și profilul antrepenorului sunt costuri directe.
Costurile indirecte sunt cheltuieli de capital legate indirect de construcţia fizică a clădirilor, de
exemplu onorariile arhitectului și inginerului sau taxele de proprietate pe timpul construcţiei şi
finanțării.
Profitul investitorului imobiliar este acea parte a costului care reflectă contribuţia
antreprenorului. El este stimulentul care stă la baza activităţii de coordonare, conducere şi creaţie
implicate în realizarea proiectului. Profitul investitorului imobiliar trebuie considerate, în mod clar,
un cost real, dar nu se reflectă neapărat în valoare. Profitul investitorului ar trebui măsurat şi inclus
ca element, atât în estimarea costului de înlocuire, cât şi a celui de reconstrucţie.
Estimarea costului de reconstrucţie sau de creare a unei clădiri nu este completă decât dacă
sunt luate în considerare toate costurile. Pe pieţele caracterizate printr-un dezechilibru între cerere
şi ofertă, poate surveni o pierdere a investitorului imobiliar, iar aceasta va fi considerată ca parte a
estimării deprecierii externe.

3.2 DEPRECIEREA CUMULATĂ

Deprecierea este o pierdere din valoarea proprietăţii din orice cauză la data efectuării
raportului de evaluare. Cu alte cuvinte, este diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuire
al unei construcţii şi valoarea de piaţă a acesteia la data evaluării.
Deprecierea poate rezulta din trei surse: uzură fizică datorată deteriorării construcţiilor,
depreciere funcţională atribuită unei deficienţe sau unei supradimensionări şi depreciere din cauze
externe cauzată de schimbări în economie, tendinţe în cerere, sau în utilizarea proprietăţilor în
vecinătate.
Deprecierea fizică şi cea funcţională pot fi observabile într-o îmbunătăţire. Aceasta reprezintă
o penalitate deoarece piaţa o recunoaşte ca o pierdere de valoare. O ofertă foarte scăzută a
proprietăţii în comparaţie cu cererea poate compensa pierderea de valoare a clădirilor vechi.
Importanţa istorică şi arhitecturală poate compensa penalitatea asupra valorii pe care o impune
timpul.

X
 Câţiva termeni importanţi sunt asociaţi cu deprecierea. Pentru a măsura „deprecierea
cumulată” evaluatorul estimează pierderea de valoare a construcţiei în cauză în starea ei actuală
după comparaţia cu valoarea construcţiei dacă aceasta ar fi fost nouă. Pentru a măsura deprecierea
cumulată, evaluatorul ia în considerare toate elementele care pot cauza o pierdere în valoare şi
analizează fiecare element doar o singură dată.
Deprecierea cumulată poate fi estimată prin următoarele metode:
- metoda duratei economice de viață
- metoda duratie economice de viață modificată
- metoda divizării
- metoda comparației de piață sau de capitălizare a venitului.
Pentru a estima doar deprecierea fizică se poate folosi metoda duratei de viață fizică.
Cele cinci tipuri de depreciere cumulată pe care această metodă le ia în considerare sunt:
- uzura fizică recuperabilă
- uzura fizică nerecuperabilă
- deprecierea funcţională recuperabilă
- deprecierea funcţională nerecuperabilă
- deprecierea din cauze externe.
Evaluatorul poate lua în considerare toate elementele funcţionale şi fizice recuperabile
înaintea măsurării celor nerecuperabile, deoarece deprecierea elementelor nerecuperabile nu poate
fi măsurată potrivit până ce deprecierea celor recuperabile nu a fost calculată. Costul corectării
elementelor recuperabile este compensat de o creştere în valoare iar costul reabilitării elementelor
nerecuperabile depăşeşte creşterea rezultată în valoare.
Deprecierea fizică recuperabilă se aplică elementelor cu întreţinere defectuoasă care necesită
repararea la data evaluării. Un element este redresabil dacă costul reparării acestuia este mai mic
sau egal faţă de creşterea în valoare a proprietăţii. Evaluatorii se diferenţiază prin clasificarea
acestor elemente. Unii argumentează că pierderea în valoare nu poate fi compensată la data
evaluării, astfel încât elementul este nerecuperabil (alţii afirmă că deteriorarea este recuperabilă).
În orice caz, pierderea procentuală trebuie să fie dedusă ca o depreciere fizică recuperabilă sau
nerecuperabilă.
Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la deteriorarea care nu poate fi recuperată practic
sau economic. Estimarea acesteia este bazată pe costul de recuperare a elementelor recuperabile
fizice. Elementele uzură fizică nerecuperabile sunt clasificate în elemente cu durate scurte şi lungi
de viaţă. Un element cu viaţă lungă va avea o durată de viaţă economică rămasă egală cu viaţa
întregii construcţii; un element cu viaţă scurtă va avea o durată de viaţă economică rămasă mai
mică decât cea a construcţiei.
Metoda duratei de viață fizică trebuie utilizată pentru elementele cu viaţă scurtă şi poate fi
folosită pentru elementele cu durate lungi de viaţă. Raportul dintre vechimea scriptică şi durata
fizică totală estimată este aplicat costului de reconstrucţie sau de înlocuire a elementelor cu viaţă
X
scurtă şi lungă pentru a calcula o estimare a uzurii fizice nerecuperabile. O metodă alternativă de
estimare a uzurii fizice a elementelor cu viaţă lungă este metoda duratei de viaţă economică în care
vechimea efectivă este ajustată pentru toate componentele deprecierii aflate în structură. Această
rată a vârstei efective faţă de durata estimată de viaţă economică este aplicată costului de
reconstrucţie sau de înlocuire al elementelor cu viaţă lungă pentru a calcula o estimare a deprecierii
fizice nerecuperabile. O mare atenţie trebuie acordată aplicării acestei metode, pentru a evita
includerea altor componente de depreciere în această rată.
Deprecierea funcțională recuperabilă este cauzată de defecte de proiectare sau schimbări în
normativele şi în materialele de construcţie. Pentru a fi recuperabilă, costul de înlocuire a
elementelor demodate sau inacceptabile trebuie să fie mai mic sau egal cu creşterea anticipată în
valoare. Deprecierea funcţională recuperabilă poate rezulta dintr-o deficienţă care necesită
adăugiri, înlocuiri sau modernizări sau supradimensionare. Dacă costul este bazat pe înlocuire mai
degrabă decât pe reconstrucţie, costul elementelor supradimensionate nu trebuie să fie inclus.
Deprecierea funcțională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficienţă sau o
supradimensionare. Când este cauzată de o deficienţă care nu este inclusă în costul estimat dar
trebuie inclusă, deprecierea funcţională nerecuperabilă este estimată prin capitalizarea pierderii de
venit net atribuită deficienţei, adică prin divizarea pierderii de venit net cu o rată de capitalizare pe
construcţii, minus costul elementului dacă ar fi fost inclus în estimarea costului nou. Deprecierea
funcţională nerecuperabilă datorată unei deficienţe care este inclusă în estimarea costului dar nu ar
trebuie să fie inclusă, este măsurată ca un cost curent de nou, minus deprecierea fizică calculată
anterior, minus valoarea adăugată. Când este cauzată de o supradimensionare, deprecierea
funcţională nerecuperabilă poate fi măsurată în două moduri diferite, în funcţie de utilizarea fie a
costului de reconstrucţie fie a costului de înlocuire. Dacă se bazează pe costul de reconstrucţie,
supradimensionarea este măsurată ca un cost de reconstrucţie al componentei supradimensionate
minus orice depreciere fizică plus valoarea prezentă a costurilor suplimentare (taxe, asigurări,
întreţinere, utilităţi) minus valoarea adăugată dacă există. Dacă se bazează pe costul de înlocuire,
supradimensionarea reprezintă doar un cost suplimentar al proprietăţii minus valoarea adăugată.
Deprecierea din cauze externe este cauzată de influenţe negative exterioare construcţiei; din
punct de vedere al proprietarului este nerecuperabilă. Pierderea de venit total datorată deprecierii
din cauze externe trebuie să fie alocată între amplasament şi construcţii. Într-o metodă, pierderea
din venit alocată construcţiilor este capitalizată la o rată de capitalizare pe construcţii pentru a
determina mărimea deprecierii din cauze externe la data evaluării. Efectul deprecierii din cauze
externe asupra valorii amplasamentului este considerat în mod distinct în analiza respectivă prin
ajustarea localizării.
Alocarea proporţională a deprecierii din cauze externe alocată amplasamentului nu este
aplicată valorii terenului, dar trebuie să fie utilizată pentru a testa caracteristicile pierderii de
valoare din localizarea proprietăţii, în secţiunea de evaluare a terenului, din raportul de evaluare.

3.3 ABORDAREA PRIN COMPARAȚIE DIRECTĂ

Metoda comparaţiei directe este procesul prin care valoarea de piaţă estimată este prin
analiza activităţii pieţei pentru proprietăţi similare şi prin compararea acestora cu proprietatea

X
evaluată. Tehnicile comparative sunt fundamentale în procesul de evaluare şi sunt folosite şi în alte
metode de evaluare.
Metoda comparaţiei directe este bazată pe premisa că valoarea de piaţă a unei proprietăţi este
direct legată de preţurile tranzacţiilor comparabile ale proprietăţilor competitive. Valoarea
proprietăţii pe piaţă este dată de disponibilitatea de înlocuire cu proprietăţi cu aceeaşi utilitate şi
atractivitate. Valoarea este susţinută atunci când relaţia dintre teren şi amenajările acestuia şi dintre
proprietate şi mediu sunt în echilibru. Condiţiile externe, ca de exemplu vecinătăţile şi economia,
pot afecta valoarea proprietăţii, pozitiv sau negativ.
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă atunci când există suficiente date recente pe piaţa
tranzacţiilor pentru indicarea nivelului valorilor; este mai puţin utilă când datele sunt rare.
Modificările condiţiilor economice, reglementările de urbanism, legislaţia impozitelor şi existenţa
finanţării pot, de asemenea, să limiteze eficienţa metodei. Comparaţia directă este, de obicei,
folosită în evaluarea caselor de locuit. Analiza tranzacţiilor comparabile ale proprietăţilor
producătoare de venituri este mult mai dificilă.
Metoda comparaţiei directe dă informaţii asupra ratei de capitalizare şi asupra deprecierilor
care sunt aplicate în metodele bazate pe venituri şi costuri.
Procedura sistematică ce se aplică pentru metoda comparaţiei directe implică o procedură în
cinci trepte:
- cercetarea pieţei pentru tranzacţii de vânzare, listinguri şi oferte de vânzare şi cumpărare
pentru proprietăţi comparabile
- verificarea acurateţei datelor şi dacă acestea reprezintă tranzacţii între părţi
independente
- determinarea criteriilor de comparaţie relevante
- compararea proprietăţii cu proprietăţile imobiliare comparabile şi ajustarea pentru
diferenţă
- reconcilierea valorilor multiple într-o singură valoare sau interval de valori.
Criteriile de comparație reprezintă componentele în care pot fi împărţite proprietăţile în
scopul comparaţiei, în funcţie de natura evaluării. Folosirea criteriilor de comparaţie uşurează
analiza comparativă a proprietăţii imobiliare de evaluat cu cea a proprietăţilor comparabile, dar
acestea trebuie să fie apropiate, sigure şi consistente. O serie de corecţii pot fi aplicate preţului
total, altele sunt aplicate preţului pe unităţi de comparaţie. Multiplicatorii de venituri pot fi, de
asemenea, folosiţi ca şi criterii de comparaţie. Evaluatorii nu doar corectează aceste criterii, ci mai
degrabă explică similitudinile şi diferenţele în reconcilierea valorilor.
Elementele de comparație sunt caracteristicile proprietăţilor şi tranzacţiilor care determină ca
preţul plătit pentru o proprietate imobiliară să varieze. Acestea sunt folosite în ajutorul identificării
diferenţelor dintre proprietatea evaluată şi proprietăţile comparabile astfel încât să poată fi făcute
corecţiile. Evaluatorul trebuie să aplice corecţia pentru diferenţe doar o singură dată. Cele mai
folosite elemente de comparaţie sunt: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare ,
condiţiile de vânzare, localizarea, caracteristicile fizice, economice, utilizarea componentelor non-
imobiliare

X
ale valorii. Alte elemente posibile includ accesul, restricţii guvernamentale, restricţii de condiţii de
mediu şi îmbunătăţirile ambientale.
Corecţia pentru drepturile de proprietate transmise reflectă diferenţa dintre proprietatea
generatoare de venituri şi posibila ei utilizare ca proprietate închiriată şi ca o proprietate liberă.
Corecţia este necesară pentru cuantificarea diferenţelor dintre chiria de piaţă pe care proprietatea
liberă este capabilă să o impună şi chiria contractuală a unei proprietăţi imobiliare sub contract de
închiriere existent, diferenţe care se vor produce până la finalizarea acestuia. Dacă corecţia nu este
făcută în drepturile de proprietate în metoda comparaţiei directe, orice diferenţă trebuie făcută la
reconcilierea valorilor.
Corecţia pentru localizare este necesară când vecinătăţile sau mediul proprietăţii şi ale
proprietăţilor comparabile diferă semnificativ, creând variaţii ale cererii. Corecţiile pentru
caracteristicile fizice justifică diferenţele în dimensiunile amenajărilor amplasamentului, în
calitatea şi condiţiile clădirilor, în materialele de construcţie utilizate, în utilitatea funcţională a
construcţiilor şi în aspectul plăcut al acestora.
Corecţiile pentru caracteristicile economice reflectă diferenţele în calitatea managementului,
structura chiriaşilor, termenii contractuali ca de exemplu chiriile, datele de expirarea a contractelor
de închiriere, opţiunile de reînnoire şi prevederile speciale ale închirierii, ca şi clauzele de
recuperarea a cheltuielilor. Evaluatorul trebuie să aibă grijă să nu redea diferenţele în drepturile de
proprietate transmise ale proprietăţilor sau modificările în condiţiile pieţei ca şi diferenţe ce
implică caracteristicile economice.
Corecţia pentru diferenţele de utilizare poate fi făcută atunci când proprietăţile diferă în
condiţiile de utilizare, cea mai buna utilizare sau zonare. Componentele non-imobiliare includ
bunurile mobile şi valoarea necorporală.
Atât tehnicile cantitative, cât şi cele calitative pot fi folosite pentru identificarea şi cuantificarea
corecţiilor.
Tehnicile cantitative includ analiza pe perechi de date, analizele statistice, analizele grafice,
analizele de tendinţă, analizele de costuri şi analiza datelor secundare.
Tehnicile calitative includ analiza comparaţiei relative, analiza şiruri1or, interviuri personale.
Analiza pe perechi de date poate fi folosită pentru a izola efectul anumitor variabile
particulare asupra preţului atunci când sunt disponibile suficiente date şi pot fi cuantificate alte
variabile. Atunci când nu sunt disponibile suficiente date, tehnicile sunt folosite pentru a sugera
dimensiunea corecţiei, care poate fi testată apoi pentru siguranţă.
Analiza statistică conţine date statistice şi analiza regresiei.
Analiza grafică implica interpretări vizuale ale datelor grafice sau curbele analizei datelor.
Analiza tendinței este folositoare atunci când sunt disponibile bazele de date ale
proprietăţilor.
Analiza costurilor ți analiza datelor secondare se bazează pe tipuri de date specifice ca:
indicatori de costuri şi analize de piaţă elaborate de firme sau agenţii guvernamentale.

X
 În analiza comparației relative, evaluatorul cercetează relaţiile indicate de datele de piaţă fără
a face apel la cuantificări. În mod obişnuit, evaluatorul analizează vânzările comparabile pentru a
determina dacă caracteristicile acestora sunt inferioare, superioare sau egale cu cele ale proprietăţii
evaluate. Procesul este similar cu cel al analizei pe perechi de date, dar nu sunt implicate analizele
cantitative.
Analiza clasamentului aranjează proprietăţile în concordanţă cu gradul de similitudine faţă de
proprietatea evaluată. Interviurile personale pentru participanţii pe piaţă pot, de asemenea, să aducă
informaţii folositoare pentru a face corecţii calitative.
Analiza comparativă se referă la procesul analitic de bază, care poate folosi tehnici
cantitative, calitative sau combinaţia celor două pentru a obţine valoarea finală.
Procesul constă în patru trepte:
- identificarea elementelor de comparaţie ce influenţează valoarea proprietăţii de
evaluat
- compararea fiecărei proprietăţi comparabile cu proprietatea de evaluat şi măsurarea
diferenţelor fiecărui element de comparaţie, atât calitativ cât şi cantitativ
- obţinerea corecţilor nete pentru fiecare proprietatea comparabilă
- prezentarea preţurilor comparabile după corecţie sau intervalului de valori şi
reconcilierea diferitelor valori obţinute într-o singură valoare estimată.
Ordinea în care corecţiile sunt aplicate proprietăţilor comparabile este determinată de datele
de piaţă şi de analiza acestor date de către evaluator.
Pentru exemplificare este prezentată următoarea ordine a corecţilor:
- corecţia drepturilor de proprietate transmise, preţ corectat
- corecţia condiţiilor de finanţare, preţ corectat
- corecţia condiţiilor de vânzare, preţ corectat
- corecţia condiţiilor de piaţă, preţ corectat
- corecţia pentru localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice, utilizare,
componente non-imobiliare.

3.4 RECONCILIEREA VALORILOR

Reconcilierea reprezintă analiza concluziilor alternative pentru a se ajunge la valoarea finală

estimată. Reconcilierea este necesara deoarece rezultă valori diferite prin utilizarea abordarilor
diferite și chiar în cadrul aplicarii unei singure abordari.
În pregatirea reconcilierii, un evaluator trece în revistă întregul proces al evaluarii pentru a se
asigura că informațiile, tehnicile si raționamentele utilizate sunt valide și solide. Inconsecventele
apărute în abordările de evaluare trebuie să fie reconciliate. De exemplu, vechimea efectivă a unei

X
proprietați estimate prin abordarea pe baza de cost, va fi sigura în cazul corelarii cu starea tehnică
luată în calcul prin metoda comparației directe. Toate abordările de evaluare aplicate trebuie să se
bazeze pe acelasi principiu, respectiv al determinarii celei mai bune utilizari.
Evaluatorul va trebui să fie sigur că abordarile și metodele de evaluare utilizate se referă la
drepturile evaluate, la definirea valorii în cauză și la scopul și utilizarea evaluării. Se recomandă o
verificare de catre o persoana independentă, a tuturor calculelor matematice. Diferențele subtile
între obiectivele evaluării și drepturile asupra proprietații respective pot determina diferențele între
nivelurile valorii. De exemplu, o proprietate destinată investiției va avea valori diferite dacă este
evaluată ca o clădire finisată dar neocupată sau dacă este evaluată ca o clădire terminată și ocupată.
Definiția valorii va trebui sa fie reexaminată în procesul reconcilierii, în special dacă evaluarea este
solicitată în caz de litigii sau finanțare a investițiilor.
Valoarea finală estimată, nu rezultă numai dintr-o simplă aplicare tehnica și cantitativă a
procedeelor de evaluare, mai degrabă implică exercițiul raționamentului. Rezultatul evaluarii
trebuie să fie compatibil cu situația de piața, iar cantitatea de informații utilizate trebuie să
corespundă acelor date pe care piața le consideră relevante pentru tema analizată. Pot fi utile în
reconciliere și acele abordari de evaluare care nu sunt de primă importanță într-un caz anume.
Un evaluator determină o valoare estimată semnificativă ce poate fi susținută prin
considerarea a trei criterii :
- adecvarea
- corectitudinea
- cantitatea de informații.
Adecvarea se referă la preferința pieței prin anumite abordari în împrejurări specifice și la
gradul de cuprindere asociat cu analiza și rezultatele informațiilor comparabile.
Toate informațiile, calculele, estimările și ajustările efectuate sunt examinate pentru precizie.
Cantitatea informațiilor, este analizată pentru a determina dacă rezultatul la care s-a ajuns este
suficient de veridic pentru piața.
Informațiile pieței reflectă în mod necesar fenomene trecute. Un evaluator trebuie să se refere
la asemenea date atunci când estimează valoarea ce reprezintă, în fapt, valoarea prezentă a
profiturilor viitoare ale proprietații. În orice caz, informațiile analizate nu-i vor impune
evaluatorului o opinie.
Valoarea finală estimată pote fi exprimată ca o singură cifră, un interval sau ca ambele
posibilitați, de exemplu, ca o singură cifră într-un interval.

4. ANEXE ÎN VEDEREA EVALUĂRII IMOBILULUI

REFERINȚE DESPRE CLĂDIRE

X
 LISTA CU DATE DESPRE AMPLASAMENTUL CLĂDIRII

Adresa imobilului: Str. Morii, Nr. 15, Numele clientului:

Com. Frumușița, Jud. Galați VASILENIUC TIBERIU
Adresa clientului: Str.Morii, Nr. 15 Numele inspectorului:
Com. Frumușița, Jud. Galați MIHAI ȘTEFAN
Data inspectiei: 29.05.2018 Nr. de telefon: 0754629330
ORIENTAREA CLADIRII PE LOT

 nord __30m_____  sud ___9m______  est  vest

_____15m______ ____2,5m_______

 sud – est ____  sud – vest ____  nord – est ______  nord – vest _____

DISTANTA CLADIRII PANA LA MARGINILE LOTULUI

 in fata  in spate
________15m__________________ ____2,5m_______________________

 lateral stanga ______30m________  lateral

dreapta__9m___________________

STRUCTURI DE CLADIRI SITUATE LATERAL CLADIRII EVALUATE

 nr nivele cladire stanga ____________  nr nivele cladire dreapta

_______________

X
CELE MAI BUNE PRIVELISTI

 zona publica: spre  zona intima _______________________

sud___________________

 zone laterale ___________________________________________________________

DIMENSIUNILE CLADIRII

 dimensiunea la strada  dimensiunea in adancime

_8,5m____________ ______________

 dimensiuni ale anexelor cladirii ____________________________________________

FORMA CLADIRII

 patrata __________________________  dreptunghiulara

____Da________________

 combinatii volumice _______________________________________________

ARII ALE PROPRIETATII

 Ac cladire _____________________  Adc cladire

________________________

 Arie teren _____________________________________________________________

TOPOGRAFIE TEREN

 Teren plat ___Da__________________  Teren panta

________________________

 Teren abrupt ____________________________________________________

PERICOLE NATURALE

 Teren lunecos _____Nu_______________________________________________

 Inundatii

X
____________Probabil________________________________________________

POLUARE

 Teren poluat ___Nu______________  Poluare sonora _________________

 Poluare aer _______________  Poluare din directia vantului ______

ZONARE

 Cartier ___Da___________________  Zone apropiate ___________________

DOTARI ALE AMPLASAMENTULUI

 Apa ____Da__________  Canal ____Nu_________  Gaze ___Da_________

 Telefonie ____Nu______  Termoficare ____Nu___  Electrice ___Da_______

LEGATURA LA STRADA

 Trotuar ____Da____________________  Pavaj la garaj

___Da__________________

 Drum interior ___________________  Platforma de beton

Da__________________

OBTURARI IMAGINI FATADA

 Copaci  Panouri publicitare

__Da________________________ __________________

 Alte constructii ___________________

X
 REFERINȚE DESPRE TEREN

METODA COSTULUI – TEREN INTRAVILAN

Teren amplasat în: Com. Frumușița, Jud. Galați
Suprafata totala teren 2.490
Valoare de baza teren la nivel de 1991 (lei/mp) 495
Corectii
Zona C - Periferie 0.1
Amplasarea terenului la periferia localitatii 0.1
Functiile economice ale localitatii 0.1
Acces la retelele de transport
transport rutier 0.1
transport feroviar 0
Echiparea tehnico-edilitara a zonei
apa - canal 0.1
energie electrica 0.1
energie termica 0
gaze naturale 0
telefonie 0.1
transport urban 0.3
Caracteristicile geotehnice a terenului
Teren normal 0.1

X
Compatibilitatea terenului cu Planul Urbanistic 0
Poluare 0
Total corectii (N) 1.1
1 + N 2.1
VALOAREA TERENULUI Vbx(1+N) (lei/mp) 1.040
Valoare teren la nivel de 1991 3.056,130
Indice de actualizare la nivel de 1994 8.373
Valoare teren la nivel de 1994 25,588,976
Valoare $ in 1994 1,655
Valoare $ in 2012 34,141
Indice de actualizare 21
VALOARE ACTUALIZATA (ROL) 527.875,073
VALOARE TOTALA A TERENULUI (RON) 52.788
Valoare euro 4.416,5
VALOARE TEREN IN EURO 11.952

X
 5. BIBLIOGRAFIE

1. CATALOAGELE MATRIXROM- Colecția Evaluare Rapidă a Construcțiilor- Locuințe,

Cămine, Hoteluri, 1995

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILIARE- Pădure I. ,Palamariu M. ,Editura Global

Media Image, Deva, 2001

2. STANDARDELE INTERNAȚIONALE de EVALUARE- Editura Anevar, 2011

3. GHIDURI de EVALUARE. GHIDURIMETODOLOGICE de EVALUARE- Editura

Anevar, 2012

4. ORDINUL MFP nr. 3055/2009, pentru aprobarea reglementărilor contabile conforme cu

directivele europene. Monitorul Oficial al României nr. 766 bis, din 10.11.2009

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X