DESCRIEREA PROPRIET IMOBILIARE

ILOR

4.2.DESCRIEREA

AMPLASAMENTULUI

PAG. 44

Descrierea terenului (sau a unui amplasament) este o enumerare, cuprinz toare de date, incluznd o descriere legal , alte titluri i informa ii despre caracteristicile fizice ale terenului. Descrierea legal a terenului Grani ele terenului diferen iaz propriet i distincte, iar terenul din interiorul unor grani e este denumit parcel , lot, ntindere. Ace ti termeni pot fi aplica i tuturor tipurilor de teren-amenajat sau neamenajat, i sunt deseori folosi i alternativ de c tre participan ii la pia . n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s foloseasc termenii n mod consecvent pentru a evita confuzia clientului. Orice parcel a unei propriet i imobiliare este unic . Pentru a identifica parcele individuale, evaluatorii se bazeaz pe descrierile legale, h r i i alte informa ii descriptive specifice date de client sau g site n nregistr rile publice. Grani ele O descriere a grani elor i a mp r irii unei parcele a unei propriet i imobiliare prezint marginile propriet ii n termeni preci i. Pentru a urm ri o descriere a grani elor i a mp r irii, se ncepe cu punctul de origine i se urm resc cteva borne de referin intermediare pn se revine la punctul de origine. Titlul i datele de nregistrare nainte de o inspectare la fa a locului, un evaluator ar trebui s ob in o descriere adecvat i alte informa ii, despre proprietatea respectiv , de la client sau din surse publicate sau documente publice. Uneori nregistr rile publice nu con in toate informa iile relevante despre o anumit proprietate. Informa ii despre titlul de proprietate Proprietarul legal al unei propriet i i tipul de posesie poate fi constatat din arhivele publice p strate la biroul de cadastru local pentru titlurile asupra p mntului. Informa iile de la fa a locului sau extrasele de carte funciar pot, de asemenea, furniza informa ii folositoare. Dup definirea drepturilor de proprietate evaluate, evaluatorul trebuie s identifice orice drepturi excluse ce pot afecta valoarea.

Informa ii despre localizarea i amenajarea teritoriului Amenajarea teritoriului i dezvoltarea sunt de obicei reglementate de administra iile locale, dar sunt deseori subiectul unor controale regionale, provinciale sau federale. n analiza localiz rii i a codurilor cl dirilor, un evaluator ia n considerare toate reglement rile curente, precum i posibilitatea unei schimb ri a codurilor. n general, o zon este afectat unei utiliz ri generale (cum ar fi reziden ial , comercial , industrial ) i atunci se specific standardele de cl diri cum ar fi alinierea, n l imea construc iilor i densitatea utiliz rii. Informa ii despre impozite i estim ri Cotele de impozit sunt semnificative n luarea n considerare a utiliz rilor poten iale. Valorile de impozitare nu pot fi buni indicatori ai valorii de pia pentru propriet i individuale deoarece evalu rile grupelor de bunuri bazate pe metode statistice tind s uniformizeze aplicarea impozitelor pentru a asigura paritatea acestora ntr-un anumit district. Caracteristicile fizice ale terenului n descrierea i analiza amplasamentului, un evaluator descrie i interpreteaz felul n care caracteristicile fizice ale amplasamentului afecteaz valoarea i felul n care amenaj rile fizice se raporteaz la teren i la propriet ile vecine. Principalele caracteristici fizice includ urm toarele: a. M rimea i configura ia amplasamentului b. Influen a col ului c. Comasarea d. Teren n surplus i teren excedentar e. Topografia f. Utilit ile g. Amenaj rile amplasamentului h. Posibilitatea de acces i. Mediul nconjur tor

a. M rimea i configura ia (forma) Descrierea m rimii i formei reprezint dimensiunile amplasamentului (deschiderea, l imea i lungimea) i furnizeaz informa ii despre avantajele i dezavantajele cauzate de aceste caracteristici. Evaluatorul descrie amplasamentul i analizeaz felul n care m rimea i forma sa afecteaz valoarea propriet ii. Este dat o aten ie special oric rei caracteristici ce este neobi nuit mprejurimilor. Efectele m rimii i formei asupra valorii propriet ii variaz odat cu utilizarea sa probabil . O parcel cu o form neregulat poate fi adecvat pentru o locuin , dar nepotrivit pentru utilizare comercial sau industrial . Un lot triunghiular ca form nu poate avea aceea i utilizare ca un lot dreptunghiular din cauza m rimii i formei lui. M rimea terenului este m surat i exprimat n diferite unit i de m sur , n func ie de conven iile locale i de utilizarea terenului. b. Influen a col ului Propriet ile cu deschiderea pe una sau mai multe str zi pot avea o valoare mai mic sau mai mare dect propriet ile vecine cu deschiderea o singur strad . Avantajul unui acces u or al amplasamentelor pe col pot fi diminuate printr-o pierdere a intimit ii sau a utiliz rii datorat necesit ii mut rii mai n spate. Un evaluator trebuie s determine dac pia a local consider o loca ie pe col ca fiind favorabil sau nefavorabil . Aceast determinare se poate modifica n func ie de utilizarea sau de utiliz rile anticipate ale amplasamentului. c. Comasarea Uneori cea mai bun utilizare rezult din unirea a dou sau mai multe parcele ntr-o singur proprietate. Dac parcelele unite au o valoare mai mare dect dac ar fi luate individual, atunci apare valoarea din comasare. Comasarea determin un surplus de valoare ce rezult atunci cnd dou sau mai multe loturi sunt unite pentru a produce un lot mai mare cu o mai bun utilizare. Valoarea din comasare se poate aplica unui amplasament existent de o m rime sau form special , care are o utilitate mai mare dect loturile standard mai mici.

d. Terenul excedentar i terenul n surplus Pe orice pia , o utilizare a unui teren dat are deseori o dimensiune, configura ie i un raport teren construc ie optime. Orice teren care nu este necesar utiliz rii specifice are o valoare diferit de valoarea terenului necesar construc iei. Por iunea de teren ce reprezint un amplasament optim pentru amenaj rile i construc iile existente va reflecta rata teren - construc ie tipic La un amplasament amenajat i construit, terenul excedentar este p mntul care nu este necesar pentru a servi sau suporta construc iile existente. Terenul n surplus nu este necesar s suporte construc iile existente i nu poate fi separat de proprietate i vndut. Terenul n surplus nu are o cea mai bun utilizare independent i poate contribui cu o valoare minim . e. Topografia Studiile topografice aduc informa ii despre conturul, clasificarea, scurgerea natural , condi iile de sol, vederea i utilitatea fizic general a terenului. f. Utilit i Un evaluator trebuie sa investigheze toate utilit ile i serviciile disponibile unui amplasament. Utilit ile exterioare pot fi realizate public sau privat, sau poate exista necesitatea unor sisteme de utilit i interioare cum ar fi fose septice sau pu uri de ap private. Utilit ile importante2 care trebuie luate n calcul includ urm toarele: Sisteme sanitare de canalizare Ap potabil pentru consum uman Surse de ap neprelucrat pentru uz comercial, industrial i agricol Gaze naturale Electricitate Sisteme de drenaj Servicii de telefonie Televiziune prin cablu

g. Amenaj ri ale amplasamentului i construc iile de pe acesta ntr-o descriere a amplasamentului, evaluatorul trebuie s prezinte amenaj rile exterioare i interioare care preg tesc amplasamentul pentru destina ia i dezvoltarea sa viitoare. Apoi, evaluatorul va analiza m sura n care amenaj rile amplasamentului i afecteaz valoarea. Calitatea, condi iile i adecvarea re elelor de canalizare, trotuarelor, racordurilor la re elele utilitare i alte amenaj ri influen eaz utilizarea i valoarea amplasamentului. Evaluatorul trebuie s descrie i s analizeze amenaj rile aduse amplasamentului, cum ar fi nivel ri, amenaj ri peisagistice, garduri, borduri, trotuare, an uri, pavaje, drumuri, osele i alte amenaj ri. Valoarea amenaj rilor este considerat n mod obi nuit ca parte din valoarea amplasamentului. h. Posibilitatea de acces Analiza amplasamentului pune accent pe rela iile spa io-temporale intre amplasament i origini comune i destina ii. Evaluatorul descrie i analizeaz toate formele de acces spre i de la o proprietate imobiliar i vecin tatea acesteia. Zgomotul, praful i gazele emanate de la o arter aglomerat de circula ie, drum principal sau l turalnic, sunt d un toare pentru cele mai multe amplasamente reziden iale, cu densitate mic . i. Mediul nconjur tor Evaluatorii analizeaz utilizarea terenului i n rela ie cu condi iile de mediu. Considerentele ce trebuie luate n calcul includ factori ca: 1. Climatul local 2. Disponibilitatea alimentarii cu ap care trebuie sa fie adecvat i satisf c toare 3. Sistemul de scurgere 4. Calitatea aerului 5. Prezen a naturii s lbatice/specii pe cale de dispari ie 6. Localizarea faliilor de cutremure i zone predispuse avalan elor 7. Apropierea de cursuri de ap , ruri, lacuri sau oceane

Un amplasament ntr-o loca ie specific poate fi influen at de expunerea la soare, vnt sau de un alt factor al mediului. O localizare care este expus foarte mult la vnt poate fi deadecvat pentru o sta iune, dar poate s fie locul cel mai bun pentru o central termic . Partea nsorit a unei str zi nu este cel mai adecvat loc pentru magazinele care vnd en detail. Obliga ii de mediu Chiar dac nu exist nici un motiv ca proprietatea evaluat s fie afectat de substan e periculoase, evaluatorii sunt sf tui i s includ n raportul lor de evaluare o declara ie standard sau o prezentare a condi iilor limitative privitoare la substan ele periculoase.