EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE Evaluarea terenurilor agricole care sunt n patrimoniul societatilor comerciale cu capital majoritar de stat si au profil

agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strnsul recoltei.n scopul analizei corecte a conditiilor mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se clasifica n functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil n 5 clase de fertilitate: Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau forte slab nclinate. Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab nclinate. Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu nclinate. Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic afectate de fenomene de degradare. Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare. Fiecare clasa de calitate a terenului se mparte n 3 categorii, n functie de gruparea parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de centrul de depozitare si valorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum urmeaza: Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de localitate, de centrul de depozitare si valorificare sau gara. Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce asigura conditii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri ntretinute. Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de localitate sau gara. Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator. n anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si gru ca produs de referinta. n Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .

METODE DE PIA PENTRU EVALUAREA TERENURILOR Pentru terenuri, prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de piata,la care suma estimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la zi pentru tranzactiile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cladiri. Aceste informatii precum si tehnica de evaluare va fi sustinuta de exemple de astfel de evaluari. Se vor prezenta 6 procedee de evaluare : 1./ Metoda comparatiei directe 2./ Proportiei 3./ Extractiei 4./ Parcelarii 5./ Tehnica reziduala 6./ Capitalizarii rentei de baza Metoda comparatiei directe Se utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferabila cnd exista date comparabile. Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate si corectate functie de asemanari si de diferentieri. Elementele de comparatie sunt :1./ drepturile de proprietate 2./ restrictiile legale 3./ conditiile pietii ( data vnzarii )4./ localizarea 5./ caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./ utilitatile disponibile 7./zonarea 8./ cea mai buna utilizare. Pentru caracteristicele fizice avem n vedere: suprafata, forma, lungimea la fatada, topografia, localizarea si vederea. Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii. Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 ncoace, loturile de teren comparabile trebuie sa fie alese cu date ct mai recente.n sistemul acesta de evaluare a terenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste tranzactii. Uneori evaluatorul este obligat sa aleaga informatiile despre tranzactii ntre proprietati situate n apropierea subiectului, dar ncheiate cu mult timp n urma si tranzactii recente cu terenuri situate n aprpriere dar cu o suprafata mult mai mare.De asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sa scada. Se subntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete ct mai apropiate n suprafata sI ct mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca foarte corecta. Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga amplasamente din aceiasi zona.cu terenul subiect. Informatiile directe se pot obtine cu partile implicate n tranzactii, cu avocati, notari, agenti imobiliari. Preturile de analiza este ideal sa reprezinte, pentru terenurile n discutie, preturi tranzactionate, iar daca acest lucru este dificil se pot lua n consideratie preturile nenegociate. Pentru corectiile ce se impun asupra preturilor se recomanda ca acestea sa fie facute functie de datele disponibile ( calitatea lor) si sa fie exprimate n moneda sau n procente. Se propune sa se

nceapa cu aceste corectii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cu cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice. Este necesar sa avem n vedere n analiza terenurilor libere supuse tranzactiilor si aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizari care creaza valoare si evaluatorul poate ncepe selectia proprietatii comparabile si apoi se estimeaza valoarea terenului. Ca regula generala, cu ct sunt mai mici si mai putine deosebirile ntre subiect si terenurile comparabile cu att este mai mare precizia si posibilitatea de a pronunta valori corecte.Toate corectiile trebuie prezentate ntr-o forma logica si usor de nteles. n anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda comparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi de date. n anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta metoda. n anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare prin metoda procedeului bazat pe perechi de date. Metoda proportiei n localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se foloseste metoda proportiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, adica ntre diferite componente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie in raportul teren / cladire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari ntre care se stabileste un raport tipic. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi folosita cnd este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Aprecierea prin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala. Metoda extractiei Metoda este o varianta a metodei proportiei, mai simpla, ntruct din valoarea proprietatii se scade contributia constructiei evaluata prin costuri depreciate. Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietatilor de implicarea unui specialist n evaluarea cladirilor. Valoarea data pentru teren prin metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile pentru terenurile libere si se pot considera drept parametrii normalizati mai mult dect valori absolute. Metoda parcelarii Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru care analiza celei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri obtime pentru cladiri rezidentiale ntr-o combinatie favorabila. O astfel de analiza se face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic, legal si economic si n primul rnd sa ndeplineasca cerintele pietii locale.

n aceasta metoda este necesara implicarea unor persoane de specialitate privind dezvoltarea proprietatilor imobiliare si n acelasi timp sa se asigure ca poate gasi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informatii. n cele mai multe cazuri se face apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scadea costurile directe si indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului si vnzarii proprietatilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare, nivelare si finisare a terenului, de construire a strazilor, trotuarelor si a retelelor edilitare. Se vor lua n consideratie si taxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor si cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentnd fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare si profitul antreprenorului. Se obtin veniturile generate prin vnzarea proprietatilor din care se extrag valorile aferente constructiilor obtinndu-se valorile aferente numai terenului. Pentru comparatie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare care tine totuti cont de riscul aferent dezvoltarii. Metoda parcelarii se utilizeaza si n studiile de fezabilitate si n zonele unde sunt putine tranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare, a ratei de actualizare, a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii. n anexa suportului de curs va este prezentat un exemplu de analiza. Metoda reziduala Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Exista informatii privitor la teren mna de lucru si capital de investit si se pot cunoaste cu precizie urmatoarele : a./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizie b./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie c./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si teren Cladirile se vor estima n conditiile celei mai bune utilizari, sunt noi si nu au deprecieri functionale si fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza n primul rnd la determina valoarea constructiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima venitul net obtinut din exploatare, chirie si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii . Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile pentru teren pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului. Metoda capitalizarii rentei de baza Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe piata nchirierilor imobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a terenului Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin capitalizarea cu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. n cazuri n care aceasta nu corespunde cu conditiile contractuale sunt necesare corectii. Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si n acest caz trebuie reflectate n renta de baza.