Etapele intocmirii unui raport de evaluare

1. Identificarea obiectului de evaluat

Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate:
- din ce parti este alcatuita proprietatea
- identificarea proprietarului si a actelor ce dovedesc proprietatea
- identificarea sarcinilor
- scopul evaluarii si ce tip de valoare trebuie determinata
- valoare de piata
- valoare de costuri
- valoare de randament
- inspectia fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si
constructiilor, aprecierea starii tehnice. Solicitarea de documente de la proprietar/client
(titlul de proprietate asupra imobilului-actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune,
etc; cadastru; extras de carte funiciara, certificat de urbanism, autorizatie de construire)
- fotografierea proprietatii; discutii cu proprietarii/clientii.
- semnarea unui contract de prestari servicii de evaluare si incasarea unui avans de 50%
din valuarea lucrarii de evaluat.
2. Intocmirea raportului de evaluare prin centralizarea datelor culese
a) colectarea si analiza datelor/informatiilor relevante: in functie de natura proprietatii de
evaluat. Aceste informatii trebuie sa contina elemente pentru aplicarea metodelor de
evaluare, respectiv:- informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii- informatii
despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionareinformatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabileSe analizeaza toate
informatiile culese si se interpreteaza rezultatele din punct de vedere al evaluarii.
b) se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si
estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la
derularea tranzactiei.
c) se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii
proprietatii imobiliare de evaluat.
d) elaborarea propriuzisa a raportului de evaluare
Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita
destinatie de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) si scopul evaluarii ca si
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Deasemenea , un raport de
evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si sa
prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare
pot fi verbale sau scrise. Tipul, continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de
destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii
de evaluare.
Raportul scris este rezultatul unei evaluari comunicat clientului in scris. Rapoartele scrise
pot fi documente narative detaliate, care sa contina materiale pertinente examinate si
analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente

narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de

catre guvern sau de alte agentii sau scrisori catre clienti.
Raport verbal: este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in
justitie ca marturie de expert sau depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui
client trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de un rezumat scris al
evaluarii.
3. Predarea raportului de evaluare
Raportul de evaluare se preda in conditiile stabiliate in contractul de evaluare.

Estimarea valorii de piata a terenurilor, fie cu destinatie curti-constructii, fie cu destinatie agricola, fie
terenuri situate n extravilanul localitatilor se utilizeaza metoda comparatiei directe, apelandu-se la criterii de
comparatie specifice fiecarei categorii de teren. Pentru terenurile intravilane curti-constructii, criteriile de
comparatie sunt: amplasamentul n cadrul localitatii, forma, dimensiunile, topografia locului, raportul ntre
deschidere si adancime, distanta la retelele de transport, dotarea cu utilitati etc. Pentru terenurile cu
destinatie agricola se utilizeaza criterii de comparatie cum ar fi: clasa de calitate, productivitatea, distanta
fata de drumurile de acces principale etc.
Pentru terenurile extravilane din municipii si orase se utilizeaza valorile pe metru patrat de la comunele
limitrofe adiacente terenurilor respective.Terenurile din zonele colinare (deal munte) au grad de fertilitate
scazut si nu pot fi lucrate cu mijloace mecanizate; de asemenea drumurile de acces la aceste terenuri sunt
greu practicabile .n evaluarea terenurilor se mai tine seama de faptul ca anumite zone rurale au devenit
atractive pentru investitii imobiliare (case de vacanta etc.)

Cele ase metode recunoscute pentru evaluarea terenurilor sunt:

1. comparaia vnzrilor;
2. tehnica parcelrii i dezvoltrii;
3. repartizarea (alocarea);
4. extracia (prin scdere), numit i abstracia;
5. tehnica rezidual a terenului (capitalizarea venitului rezidual alocat terenului);
6. capitalizarea rentei funciare (chiriei);
Toate cele ase metode (numite i tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva dect
derivri ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate, respectiv
abordarea prin comparaie, abordarea prin venit i abordarea prin cost.
Mai trebuie reinut c evaluarea terenurilor este de competena profesional a
evaluatorului de proprieti imobiliare, care respect cerinele GN1- Evaluarea
proprietii imobiliare.
Prezentarea sintetic a esenei acestor metode de evaluare i a adecvrii utilizrii lor este
redat n continuare.
1. Metoda comparaiei vnzrilor se bazeaz pe principiul economic al substituiei.
Metoda se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consider a fi libere

pentru scopul evalurii. Valoarea terenului deriv din informaiile de pia ale preurilor
de tranzacie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi determinat n
urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de
pia, care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Analiza preurilor la
care s-au efectuat tranzaciile sau a ofertelor de vnzare de terenuri similare libere este
urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile, pentru a
cuantifica diferenele dintre preurile pltite sau cerute pe unitatea de suprafa, cauzate
de diferenele caracteristicilor specifice ale proprietilor i tranzaciilor (numite elemente
de comparaie). Aceast metod este cea mai uzual i preferabil tehnic de evaluare a
terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri similare,
din aceeai arie de pia.
n cazul c nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare de terenuri
similare sau n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale
preurilor de tranzacie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale
terenului n cauz, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei
comparaiei vnzrilor, evaluatorul de proprieti imobiliare are la dispoziie alte 5
metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obinute din
aplicarea acestor 5 metode, mai puin preferate, depinde de profunzimea analizelor, de
fundamentarea ipotezelor i a raionamentului profesional al evaluatorului.
2. Tehnica parcelrii i dezvoltrii (numit i metoda utilizrii anticipate sau metoda
costului dezvoltrii) const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic de dezvoltator al
unui teren neamenajat, pe premisa c amenajrile i construciile proiectate reprezint cea
mai probabil utilizare a terenului.
Aceast metod este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren
neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca
amplasamente i/sau eventual construirea pe loturile parcelate i amenajate ale cldirilor
rezideniale. Deci, aceast metod se poate aplica n dou ipoteze:
parcelarea unui teren viran i amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu
infrastructura necesar i apoi vnzarea loturilor amenajate; i
parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuinelor
adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin).
Rezultatul acestei metode este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea
s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca
mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale loturilor amenajate sau ale
proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire,
n care se include i profitul dezvoltatorului.
Credibilitatea rezultatului metodei este condiionat de existena unui volum important de
informaii despre costurile de parcelare, amenajare i de construcie, despre preurile de
vnzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare
ale proprietilor construite.

3. Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului, conform cruia exist un raport

procentual normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific
diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport
procentual este dedus din analiza preurilor de vnzare ale terenurilor libere i ale unor
proprieti comparabile (teren i construcii), dintr-o arie comparabil i competitiv
nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preului de
vnzare a proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului. Aceast metod
este aplicabil n situaia cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n
aria de pia a terenului supus evalurii.
Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a proprietii este
dificil de obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat i aproape niciodat
ca o prim metod de evaluare a terenului.
4. Metoda extraciei const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime rezidual,
dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus
amenajri i construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor.
Aceast metod este adecvat cnd:
nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus
evalurii;
valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i
dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor.
5. Tehnica rezidual a terenului este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd
fluxul de venit este dependent att de construcii i amenajri, ct i de teren.
Etapele aplicrii acestei metode sunt:
determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii;
determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente
construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii; i
capitalizarea VNE rmas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rat de
capitalizare adecvat.
Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt:
(a)
cunoaterea CIN a cldirilor (construciilor) i amenajrilor sau posibilitatea
determinrii acestuia cu credibilitate;
(b)
cunoaterea venitului net total din exploatare al proprietii sau posibilitatea
determinrii acestuia cu credibilitate; i
(c)
posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor
i cldirilor.
Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii:
- cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului
supus evalurii;

- pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n

cadrul analizei celei mai bune utilizri.
6. Capitalizarea rentei funciare (chiriei) se aplic n cazul n care venitul se obine din
cedarea dreptului de folosin a terenului, independent de amenajrile de pe acesta (dac
exist), n schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile
generabile de construciile i amenajrile de pe teren.
Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu destinaie agricol, ca i pentru
evaluarea terenurilor nchiriate.
Metoda const n convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) n valoarea
terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extras de pe pia. Metoda poate fi
aplicat n condiiile n care exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor de
pia ale rentelor i chiriilor funciare, precum i a ratelor de capitalizare.
Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de nchiriere/
arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, rennoirea contractului,
precum i valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate.
n concluzie, se poate spune c cea mai bun metod de evaluare a terenului este
comparaia direct, iar cnd nu exist vnzri sau oferte de vnzare de terenuri
comparabile, pot fi aplicate cu precauie celelalte metode de evaluare.
Acte necesare pentru evaluarea terenurilor
Pentru evaluarea proprietatilor imobiliare de tipul terenurilor aferente oricarei categorii
de folosinta si anume: evaluare terenuri curti constructii, evaluare terenuri agricole,
evaluare terenuri destinatii speciale, evaluare terenuri forestiere sau terenuri permanent
sub ape, sunt necesare urmatoarele documente :
- documentul care atesta dreptul de proprietate asupra terenului evaluat;
- extras de Carte Funciara;
- documentatia cadastrala vizata ANCPI;
- documentatia din care sa rezulte suprafata terenului ;
- certificat de urbanism valid din care sa reiasa posibilitatile de dezvolatare (POT, CUT,
destinatie, restrictii, etc) in cazul terenurilor libere de constructii;
- in cazul in care documentele prezentate nu reflecta situatia constata la inspectie se vor
solicita documente suplimentare (autorizatie de construire/demolare, autorizatie de
functionare, raport de expertiza tehnica,etc);
- alte documente specifice functie de tipul proprietatii evaluate (avize, autorizatii, etc).