INTRODUCERE

Metodologia de evaluare presupune aplicare a trei metode principale de evaluare: metoda

venitului, metoda costului i metoda analizei comparative a vnzrilor.
n acest lucrare sunt prezentate metodele i modalitile de evaluare a bunurilor imobile
prin metoda cheltuielilor sau abordarea prin cost i cu toate componentele ei care influen eaz la
valoare bunului imobil evaluat. Lucrarea dat este structurat n modul urmtor:
n Capitolul 1 ASPECTE GENERALE PRIVIND METODA CHELTUIELILOR aici
sunt descrise sensul economic i domeniile de aplicare a metodei cheltuielilor, procesul de evaluare
prin metoda cheltuielilor, dar i unele noiuni generale privind att metoda cheltuielilor ct i no iuni
generale din evaluare.
n Capitolul 2 DEPRECIEREA ACUMULAT:METODELE DE ESTIMARE avem
descrise metodele de estimare ale uzurii fizice, deprecierii funcionale i economice, la fiecare
medod evem exemple de calcul aplicate n practic de evaluare, formule i algoritmul de calculare
a valorii bunului imobil cu evidena deprecierii.
n Capitolul 3 CARACTERISTICA OBIECTULUI I ANALIZA PIE EI OFICIILOR
avem definit piaa bunurilor imobile industriale, segmentarea acesteia, dar i descrierea unui bun
imobil industrial din or. Chiinu, respectiv analiza pieii bunurilor imobile industriale pe sectoare i
tipuri.
Actualitatea temei. Cu creterea economiei naionale, apare necesitatea de aa tip de
imobile industriale, care s acopere pe deplin necesitile agenilor economici, iar cu ct apar noi
domenii de activiti cu att i cererea privind calitile pe care acestea trebuie s le includ se
mresc. Cunoaterea acestor caliti permite evaluatorului, n urma inspectrii i cercetrii dosarului
cadastral indentificarea tuturor, sau cel puin a celor mai importante caliti pe care trebuie s le
includ bunurile imobile industriale.
Scopul lucrrii este de a acumula experien practic, deprinderi, n evaluarea bunurilor
imobile, cunoaterea procesului de evaluare, analiza pieei imobiliare i aplicarea metodelor de
estimare a valorii bunurilor imobile prin metoda abordrii cheltuielelor.

1 ASPECTE GENERALE PRIVIND METODA CHELTUIELILOR

1.1 Sensul economic i domeniul de aplicare a metodei cheltuielilor

Evaluarea bunurilor imobiliare este o nou direcie n tiina i practica economic, aprut
la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor '90. Necesitatea de a determina valoarea de pia a
bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd s-au activizat
operaiile de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilor . a.
Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret, innd
cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea de pia a
bunului imobil evaluat. Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea,
utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul
evalurii, care este determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat valoarea de pia,
valoarea de asigurare, valoare de investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia
naional i standardele profesionale.
Dat fiind faptul c n scopul evalurii bunurilor imobile este folosit un cadru metodologic
amplu, una dintre cele mai folosite i aplicate metode n practica de evaluare este metoda
cheltuielilor. Sensul economic al acestei metode presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil evaluat cu evidena totalitii cheltuielilor necesare pentru a construi un bun imobil similar
obiectului evaluat s-au readucerea lui la starea curent i reproducerea cheltuielilor de consum.
Metoda cheltuielilor se aplic n toate cazurile de evaluare a bunului imobiliar de ctre
evaluatorii ntreprinderilor de stat, ct i cele private, indiferent de scopul evalurii. Deseori aceast
metod este utilizat i de ctre evaluatorii ntreprinderilor private. De menionat c metoda costului
aplicat actualmente n Moldova este foarte diferit de metoda costului utilizat n rile cu
economie de pia dezvoltat. Valoarea construciilor i valoarea terenurilor pe care ele snt
amplasate este determinat n mod separat.
La evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoarea de reconstituire, innduse cont de gradul uzurii. Totodat, snt ignorate uzura funcional i extern a cldirilor, nu se ine
seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de
consum.
Aplicnd metoda costului, evaluatorii nu iau n considerare cheltuielile de marketing i alte
cheltuieli indirecte caracteristice bunurilor imobiliare nou construite. Situaia este ameliorat ntr-o

oarecare msur de aplicarea diverilor coeficieni de ajustare la preul normativ, dar nu exist o
metod unic i justificat de calculare i aplicare a coeficienilor.
La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de
luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Costul reprezint suma de bani necesar pentru
crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al
numrului de mijloace de producie i preul lor, pentru o anumit perioad de timp.
Domeniul de aplicare a metodei cheltuielilor este n urmatoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi s-au construite recent (n acest caz costul constructiei,
care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);
b) evaluarea construciilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea
de reconstituire);
e) argumentarea construciei unor cladiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune si eficiente utilizri a obiectului evalurii;
g) evaluarea bunurilor imobile unice si celor cu destinaie special;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

1.2 Procesul de evaluare prin metoda cheltuielilor

Procesul de evaluare [Regulamentul provizoriu, capitolul II, aliniatul 6] reprezint o

consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului
imobiliar. De regul, lucrrile de evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia
se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea
valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce
stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i
standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale
evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii constituie urmtoarele etape :
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea i analiza datelor;
3) aplicarea metodelor de evaluare;

4) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;

5) ntocmirea raportului de evaluare.
1) Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor
de evaluare. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente:
a) identificarea obiectului evaluarii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii;
c) identificarea scopului evaluarii;
d) definitia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;
f) identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii.
2) Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare
Activitatile evaluatorului in cadrul acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in
general si descrierea obiectului evaluarii in scopul efectuarii unei analize detaliate a factorilor de
influenta asupra valorii lui. Urmatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este
amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare, cea mai buna si eficienta
utilizare a obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si cheltuielile
operationale;
c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor
similare, rata de absorbtie, rata spatiilor libere si altele.
3) Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor
utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si
metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila,
evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. In
cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a
vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint
date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;

c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala - metoda analizei

comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:
- n cazul unei piete dezvoltate - metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda
veniturilor si metoda cheltuielilor;
- n cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia - metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate - metoda cheltuielilor.
4) Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de
evaluare pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va
determina valoarea finala a bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor
de evaluare.
5) Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului imobil.
Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din
urmtoarele etape:
1) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea
mai bun i eficient utilizare;
2) determinarea valorii construciei considerate noi;
3) valorii construciei considerate noi, ca fiind suma uzurii fizice, deprecierii funcionale i
deprecierii economice;
4) estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii
acumulate;
5) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a terenului i
valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor.
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de pia a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire;
D - deprecierea acumulat.

(1.1)

Metoda costului se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire, fie a valorii de

reconstituire.
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a
construi un obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de
construcie, tehnologii de construcie contemporane, proiecte i design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente,
pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie,
tehnologii i manoper. n aspect teoretic, ar trebui s acordm avantaj determinrii valorii de
nlocuire, deoarece nu este raional s reproducem o copie exact a obiectului evalurii, construit
dup un proiect nvechit, cu aplicarea tehnologiilor i materialelor de construcie nvechite.
Valoarea de nlocuire sau de reconstiruire se bazeaz foarte mult pe ICVR(Indicii
comansai ai valorii de reconstituire)[9]. Aceast culegere a fost elaborat n anii 1969 n U.R.S.S. i
este actual pn n prezent. n culegerea dat se conine preurile pentru m.cub. a fiecrui element a
unei construcii.
n figura de mai jos este artat preul pentru m.cub. a unei case cu 2 etaje din crmid cu
urmtoarele caracterisici: fundaia din moluz, pereii din crmid, pardosea din parchet, cldirea
dispune de nclzire autonom centralizat, dispune de apeduct cu ap rece i cald, canalizare,
energie electric, radiou i telefon.

Figura 1.1 Valoarea de reconstituire a 1 m.cub. de cldire n anii 1969.

Sursa- elaborat n baza ICVR. [9]

n cazul unor adaosuri, valoarea de reconstituire este ajustat prin coeficien i deja stabilii,
iar n cazul lipsei unui sau ctorva mbuntiri de trai, atunci este necesar de a scdea pre ul de
reconstituire a bunului imobil cu urmtorii coeficieni(n %), reprezentai n urmtoarea figur:

Figura.1.2 Coeficienii de scdere a valorii de reconstituire n cazul lipsei unora din

elemente date n anii 1969.
Sursa- elaborat n baza ICVR[9]
n cazul unor adaosuri sau a deciziilor constructive mai favorabile, valoarea este de mrit
n felul urmtor:

Figura 1.3 Coeficienii de mrire a valorii de reconstituire a bunului imobil n cazul unor
adaosuri, n %.
Sursa- elaborat n baza ICVR.[9]

Dar, din punct de vedere practic, aplicnd metoda costului evaluatorii acord preferin
valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcie a unei cldiri noi,
caracteristicile creia difer de cele ale obiectul evalurii.
Fiecare din elementele ce particip la calcularea valorii proprietii imobiliare poate fi
estimat prin diferite metode prezentate n continuare n tabelul urmtor:
Estimarea valorii bunului mobil se face in cteva etape :
1) Estimarea valorii terenului, n cadrul metodei costului este necesar s fie estimat
valoarea de pia a terenului, considerat liber (fr construcii). Valoarea de pia a terenului este
determinat prin urmtoarele metode:
a) metoda vnzrilor comparabile;
b) metoda alocaiei;
c) metoda extraciei;
d) metoda capitalizrii:
e) tehnica rezidual;
f) capitalizarea plii de arend;
g) actualizarea fluxurilor de numerar.
2) Estimarea valorii construciei considerate noi.
Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii este estimat n preuri curente (la data
evalurii) ca pentru un obiect nou, fr a lua n consideraie deprecierea acumulat. Esena valorii
de reconstituire i a valorii de nlocuire au fost examinate anterior.
Determinarea valorii de reconstituire
Valoarea de reconstituire reprezint suma chetuielilor necesare pentru crearea unei copii
identice a cldirii sau construciei evaluate, calculate n baza preurilor de pia existent la data
evalurii cu aplicarea materialelor i tehnologiiloe obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.
Exemplu: Construcia principal cu 2 etaje din crmid cu volumul nu mai mare de 1400
m.cub, zona teritorial a 2-a i cu finisare interioar simpl. Pentru determinarea valorii am luat
preul conform ICVR, Nr 23, Comp III, Tab 17, [Figura 1.2], costul unui m 3 fiind de 22,9 ruble, dar
avnd adaosuri ca nclzire, fuirea pereilor, preul este ajustat[Figura1.3].
Costul 1m3 conform ICVR va fi corectat la caracteristicile obiectului evaluat.
CC = 22,9 * 1,09*1,15= 28,70 ruble/m3
Astfel, costul construcie pentru 1m3 este de este de 59,40 ruble. Aceast valoare se va
utiliza n tabelul 3.6, la determinarea valorii de reconstituire a cldirii.
Tabelul 1.1 Determinarea valorii de reconstituire

10

Valoarea de reconstituire a 1m3 n pre 1969, rub

28,7

ICVR, culegerea nr.23

tabel 19

Volumul cldirii,m3

1400

Costul construciei unui m.p. n preurile anului 1984,rub

34,2

1,19

Costul construciei unui m.p. n preurile anului 1991,lei

52,3

1,53

Costul construciei unui m.p. la data evalurii,lei

Valoarea de reconstituire unui m.p. cu eviden n cheltuieli
indirecte,lei
Valoarea de reconstituire unui m.p. cu evidena benificiului
investitorului,lei
Valoarea de reconstituire unui m.p. cu evidena imoozitului pe
valoare adugat,lei
Valoarea de reconstituire a obiectului, lei

1601

30,62

1921

1,2

2401

1,25

2881

1,2
4 033 400

Valoarea de reconstituire a obiectului, euro

198 396
Sursa: elaborat de ctre autor [9].
n baza ,,Indicilor comasai ai valorii de reconstituire, a fost indentificat imobilul n
culegerea nr. 23, tabelul 19, care valoare au fost aplicai coificienii de convertire la preurile anului
2015 trimestru 1 ( 30,62 lei), ulterior s-au inclus cheltuielile indirecte care constituie circa 20%,
benificiul investitorului 25% i taxa pe valoare adugat de 20%.
Astfel, valoarea de reconstituire pentru bunul evaluat din exemplul dat, este de 4 033 400
lei sau 198 396 .

2 DEPRECIEREA ACUMULAT:METODELE DE ESTIMARE

11

Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de
vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul
aciunii diferitor factori. De regul, deprecierea se exprim n procente, iar expresia ei valoric
poart denumirea de depreciere acumulat a bunului imobiliar. Urmtoarele forme ale deprecierii
sunt specificate n Standardele Internaionale de Evaluare 2001:
uzura fizic;
deprecierea funcional;
deprecierea economic

2.1

Uzura fizic. Metodele de estimare

Uzura fizic reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti cauzat de
utilizare, deteriorri, expunere la diveri ageni atmosferici, suprasolicitare i de ali factori similari.
Uzura fizic este determinat de deteriorarea bunului imobiliar sub influena diferitor
factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfactoarea a
construciei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele metode
au drept scop calcularea sumei cheltuielilor necesare pentru mbuntirea strii fizice a
construciei, altele se bazeaz pe compararea obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare ce au
caracteristici similare.
Esena uzurii fizice este determinat de trecerea timpului n care elementele construciei,
utilajul i ntreaga cldire pierd o parte din calitile lor iniiale: se reduce rezistena construciei n
rezultatul creia cldirea se nvechete i se deterioreaz.
Important este i observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoac uzura acioneaz
n mod diferit asupra elementelor construciei. Elementele construciei au diferite grade de
durabilitate i diferite durate de exploatare. Pe parcursul perioadei de via a construciei,
intensitatea exploatrii diferitor elemente de construcie este diferit: de exemplu, scrile i pereii
despritori.
Factorul timpului, de asemenea joac un rol important n determinarea mrimii uzurii
fizice. Uzura fizic depinde n mare msur de vrsta efectiv a construciei i termenul limit de
exploatare. Termenul limit de exploatare este definit ca perioada de timp n decursul creia
elementele constructive ale cldirii i pstreaz rezistena, n procesul estimrii uzurii fizice

12

evaluatorul examineaz vrsta efectiv a construciei i durata de via economic. Legtura ntre
diferii indicatori care reflect influena factorului timpului este prezentat n figura urmtoare
(figura 2.1)
Durata fizic de via

Vrsta efectiv

Durata de via
economic rmas

Durata de via
economic

Vrsta actual

Figura 2.1 Durata de via a bunului imobiliar

Sursa- elaborat de autor n baza Regulamentului provizoriu[15]
Acumularea uzurii fizice poate fi oprit sau ncetinit n rezultatul efecturii reparaiei
capitale a construciilor, nlocuirii sau nnoirii elementelor constructive.
Metodele de estimare a uzurii fizice sint:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.
Cu toate c exist mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai rspndit n
rndurile evaluatorilor fiind metoda normativ (vizual). Metoda solicit evaluatorului estimarea
mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii.
Oricare construcie este un sistem care include diferite elemente: elemente de construcie, utilaj
tehnico-sanitar alte utilaje inginereti. Fiecare din elemente are durata sa de via, ponderea sa n
volumul total al construciei. Uzura bunului imobiliar se determin n urma examinrii obiectului i
se exprim n procente din valoarea construciei. Mrimea uzurii se determin innd cont de: starea
general a construciei, care depinde de modul de meninere, amplasare, perioada de exploatare,
tipul i calitatea materialelor de construcie; starea elementelor constructive - fundamentul,
acoperiul, pereii i altele.

13

Determinarea mrimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativ

presupune aplicarea urmtoarelor dou etape:
1. determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv;
2. determinarea uzurii fizice a construciei dup formula:
Ufiz= Uconstr. Uelement. * 100/ GS element.

(2.1)

unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. uzura elementelor construciei (%);
GSelemem - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Exemplu: S se determine mrimea uzurii unei case de locuit cu 1 nivel, construit n anul
1990.
Caracteristicile elementelor constructive: fundamentul - piatr brut; perei despritori
piatr de calcar; perei - piatr de calcar; planeu lemn, pardoseal - din scnduri, vopsit; ui - n
tblii, acoperi - igl; instalaii electrice.
Tabelul 2.1.- Uzura construciei
Denumirea alementelor

Starea elementelor

Greutatea

constructive

constructive

specific

Fundament

Bun

%
12

Pereii
Bun
Pereii despritori
Bun
Planeu
Bun
Pardoseala
Bun
Ferestre duble
Bun
Ui
Destul de satisf.
Acoperi
Satisfctoare
Instalaii electrice
Bun
Total:
Sursa- elaborat de autor n baza [19]

34
5
7
9
7
7
15
1
97

Uzura

Procentul

elementului, m de uzur din

5
5
5
5
10
10
15
30
5

cldire, m
0,60
1,70
0,25
0,35
0,90
0,70
1,05
4,50
0,05
10,1

Uzura fizic a cldirii evaluate va fi egal cu : Ufiz = 10,1*100/97=10,40 %.

Starea elementelor constructive poate fi clasificat n urmtoarele categorii: bun, destul de
satisfctoare, satisfctoare, nesatisfctoare, foarte rea. Fiecare categorie se distinge prin
trsturile caracteristice ale strii cldirii i ale manifestrilor uzurii elementelor constructive.
Determinarea mrimii uzurii elementelor constructive poart mai mult un caracter
subiectiv i depinde de experiena i pregtirea profesional a specialistului care inspecteaz bunul
imobiliar. n cazul cnd evaluatorul nu posed suficiente cunotine n domeniul tehnicii de

14

determinare a uzurii, el poate folosi anexa 2 "Deducerile orientative pentru uzura construciilor".
Acest tabel poate fi folosit pentru evaluarea construciei dup volumul fizic sau suprafaa soclului.
Evaluatorul poate folosi, de asemenea, tabelele 5-57 din Normele menionate "Greutatea
specific a valorii diferitor elemente ale construciei n funcie de materialul pereilor i
acoperiului".
Astfel, uzura fizic a oricrui element constructiv al unei cldiri poate fi determinat n baza
normelor i normativelor elaborate anterior. Este important de menionat c documentele normative
detaliate pentru determinarea uzurii exist doar pentru construciile locative i prin urmare nu pot fi
aplicate pentru construciile cu destinaie nelocativ. Limitele metodei normative sunt determinate
de aplicarea bazei normative vechi, care nu reflect apariia tehnologiilor moderne n construcii i
folosirea materialelor noi de construcii. Este evident c n cldirile cu destinaie locativ
contemporane greutatea specific a elementelor constructive este diferit de cea existent n
construciile mai vechi.
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obinute sunt
convingtoare i pot fi uor verificate. Totui, rezultatele obinute prin metoda normativ poart un
caracter subiectiv pronunat, ce se datoreaz calificrii evaluatorilor i nu iau n considerare
deprecierea funcional i deprecierea economic a obiectului evalurii.
Alte dou metode de estimare a uzurii sunt metoda valoric i metoda vrstei efective.
Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n
acest caz evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i
valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii.
Coeficientul dat indic caracterul nelinear al cheltuielilor pentru reparaia capital pe parcursul
perioadei de exploatare. De regul, mrimea cheltuielilor pentru reparaia capital reprezint 0,28 0,40 din valoarea cldirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru reparaia
curent a cldirii n procesul de estimare a cheltuielilor operaionale. Cercetrile efectuate de
specialitii n domeniul exploatrii construciilor au constatat c cheltuielile operaionale anuale
pentru cldirile cu destinaie locativ reprezint 3- 5% din valoarea de reconstituire a cldirii.
Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate n cazurile cnd:
1) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
2) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena
ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este
mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);
3) bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat.

15

Dat fiind c estimarea uzurii se efectueaz n baza informaiei reale despre cheltuielile
pentru reconstrucia sau pentru reparaia elementelor uzate, rezultatele obinute prin metoda valoric
sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efecturii
unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaie.
Exemplu:
Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe
ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre
valoarea de reconstituire i mrimea Uzurii. Astfel,
U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100

(2.2)

unde,
U - uzura;
VE - vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor
constructive i a cldirii ntregi;
DVF - durata total de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas;
VR - valoarea de reconstituire a obiectului evalurii. Prin aceast metod poate fi estimat att uzura elementelor constructive ct i uzura
construciei.
In procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele:
1. Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd cont de
faptul c reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea reparaiilor poate prelungi
durata de via de la 30% la 50%. Ignorarea necesitii reparaiilor capitale contribuie la uzura
complet a elementelor ce au o durat de via mai mic dect cea a elementelor constructive de
baz.
2. n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de amortizare sau
ratei normative a uzurii, utilizate n contabilitate, deoarece:
a) dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit;
b) condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de reparaie
a ei sunt diferite de cele prevzute n normele generale;
c) n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie examinat
starea real a construciei, i nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate
cldirile ce aparin unei anumite categorii de durabilitate.
Exemplu de calcul al valorii construciei prin metoda vrstei efective:

16

Exemplul 1: Determinai mrimea uzurii fizice a unei cldiri, dac se cunoate: durata de
via fizic 70 ani; vrsta efectiv (determinat dup expertiza vizual) 30 ani.
Astfel, marimea uzurii fizice va fi egal cu:
U=(VE/DVF)x100,

(2.3)

Ufiz = (30/70)*100 = 42%

(2.4)

Rspuns: mrimea uzurii fizice a cldirii este de 42%.

Exemplul 2: Termenul vieei economice a unei cldiri 110 ani. Determinai vrsta efectiv
acestui obiect conform rezultatelor vnzrii: valoarea bunului imobil 186 000 ; valoarea terenului
32 800 ; valoarea de reconstituire 198 800 .
Astfel: VP = Vter + (Vrec - Da), 186 000 = 32800 (198 800 - Da), Da = 32 800 + 198 800 -186
000 = 45 600 .
Da = (VE/DVF)*100% = (45 600*100)/198 800 = 23%,
23% =( VE/110)*100%, VE = 110 - 23= 87 ani.
Rspuns: vrsta efectiv a cldirii este de 87 ani.

2.2

Deprecierea funcional. Metodele de estimare

Spre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic nu au un

caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar n momentul
comparrii obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare. Estimrile deprecierii funcionale i
deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind c se bazeaz pe ipotezele i preferinele
evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcionale i deprecierii economice este o problem mult mai
complex dect determinarea uzurii fizice, deoarece:
1) deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de
bunuri imobiliare deprecierea funcional se manifest diferit.
2) procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de aceea n unele
cazuri estimarea lor nu este posibil. n cazul estimrii deprecierii funcionale, n raportul de
evaluare este necesar s fie inclus o argumentare a calculelor efectuate.
3) mrimile estimate ale deprecierii funcionale i deprecierii economice nu pot fi absolut
obiective din cauza influenei evaluatorului asupra rezultatului estimrilor i influenei factorului
comportamentului consumatorilor asupra mrimii cererii.

17

Distingem dou tipuri ale deprecierii funcionale: deprecierea funcional recuperabil i

deprecierea funcional nerecuperabil.
Deprecierea funcional recuperabil este determinat n baza cheltuielilor pentru
reconstrucia necesar a obiectului evalurii, pentru a asigura o utilizare mult mai efectiv a bunului
imobiliar.
Deprecierea economica se determina prin urmatoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influentei factorilor externi;
b) analiza comparativa a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii asupra carora
influenteaza factorii externi si celor asupra carora acesti factori nu influenteaza.
Cauzele deprecierii funcionale sunt: neadecvarea construciei din punct de vedere al
conceptului spaial, ceea ce necesit introducerea unor elemente noi; deficiene ce necesit
efectuarea lucrrilor de modernizare sau nlocui-rea elementelor demodate; surplusul de elemente.
n acest caz deprecierea funcional recuperabil va fi egal cu costul lichidrii acestor elemente.
Deprecierea funcional nerecuperabil este estimat n baza urmtorilor factori:
insuficiena unor elemente ale construciei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor;
surplusul de mbuntiri. Deprecierea funcional nerecuperabil aprut din cauza insuficienei
unor elemente constructive va fi egal cu diferena ntre valoarea capitalizat a pierderilor venitului
net (rata capitalizrii fiind egal cu rata capitalizrii de pia pentru bunurile imobiliare similare) i
costurile de construcie a elementelor date. n practic, pierderile venitului net sunt determinate prin
comparaia plilor de arend de pia pentru construciile n care sunt prezente elementele
corespunztoare i construciile n care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar n cazul deprecierii funcionale este determinat
de evoluia tehnico-tiinific - folosirea tehnicii eficiente, perfecionarea materialelor de
construcie, dezvoltarea tehnologiilor n construcii, creterea productivitii muncii. Cu ct mai
mare este perioada ntre data construciei bunului imobiliar i data evalurii, cu att mai mare este
deprecierea funcional.
Deprecierea funcional ncepe s se acumuleze din momentul crerii bunului imobiliar.
Construcia bunului imobiliar este desfurat n baza unor proiecte aprobate, n timp ce ar putea fi
folosite concepte constructive i spaiale perfecionate. Astfel, deprecierea funcional apare cu mult
nainte de apariia uzurii fizice, deoarece construciile nu mai corespund cerinelor noi fa de
gradul de confort, calitate i amenajare. Deprecierea funcional este caracteristic tuturor bunurilor
imobiliare, deoarece piaa tehnologiilor de construcie este n continu dezvoltare i tinde spre
crearea unor construcii moderne i mult mai calitative, dect cele construite anterior.

18

n condiiile dezvoltrii neuniforme a pieei imobiliare, existenei diferitor segmente

formate n dependen de nivelul veniturilor cumprtorilor poteniali, deprecierea funcional este
determinat pentru fiecare obiect individual, evaluarea cruia se face pentru un anumit cumprtor,
cu un anumit nivel de venituri. n urma analizei deprecierii funcionale facem urmtoarele concluzii:
1. Deprecierea funcional va exista permanent, reprezentnd diferena ntre caracteristicile
reale ale bunului imobiliar i preferinele consumatorilor.
2.Deprecierea funcional complet a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaiei
cnd cererea la bunurile imobiliare din categoria dat va fi nul.
3.Mrimea deprecierii funcionale este egal cu valoarea total a lucrrilor de reconstrucie
necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei.

2.3 Deprecierea economic. Metodele de estimare

Deprecierea economic reprezint pierderea valorii bunului imobiliar ca rezultat al aciunii

factorilor de origine extern. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile
imobiliare, dat fiind c ele nu pot fi deplasate. n practic, sunt folosite dou metode pentru
determinarea deprecierii economice:
1) capitalizarea pierderilor venitului datorit influenei factorilor externi;
2) compararea preurilor de vnzare ale bunurilor imobiliare similare asupra crora
influeneaz factorii externi i celor care nu sunt influenate de manifestarea factorii externi.
Exemplul 1: Determinai tipul i mrimea deprecierii depozitului amplasat n ndeprtare
de masivul construciilor, reeind din urmtoarele date: preul de vnzare a obiectului analogic cu
aceiai amplasare constituie 230 000 ; preul de vnzare a obiectului analogic amplasat n
apropierea masivului dat 350 000 ; deosebiri constructive 45 000 .
Rezolvare: Decon = Pob.eval. Pob.analog. Dacum.
Decon = 350 000 230 000 45 000 = 75 000 .
Rspuns: Deprecirea economic va fi egal cu 75 000 .
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizrii pierderilor
venitului (plii de arend) este cea mai des utilizat i este prezentat n exemplul ce urmeaz.
Exemplu 2: n rezultatul construciei unui restaurant i centru de distracii la demisolul
unui bloc locativ s-au nrutit condiiile de trai n blocul dat, i, n consecin, a sczut nivelul
plii lunare de arend pentru apartamentele n cldirea dat, n mediu cu 35 dolari SUA comparativ

19

cu plat de arend nregistrat pn la amplasarea restaurantului i a centrului de distracii. Este

necesar s fie estimat mrimea deprecierii economice n baza urmtoarelor date:
preul de vnzare a apartamentelor similare, amplasate n vecintatea blocului locativ n
care este situat obiectul evalurii, este egal cu 17 mii dolari SUA;
plata de arend este egal cu 95 dolari SUA lunar sau 1140 dolari SUA /anual;
Pierderile anuale ale plii de arend vor fi egale cu 35 x 12 = 420 dolari SUA.
Rata de capitalizare pentru apartamentul evaluat este: 1140/17 000 = 7%.
Deprecierea apartamentului cauzat de influena factorilor externi este egal cu:
420/0,07 = 6000 dolari SUA
n procesul de estimare a valorii proprietilor imobiliare prin metoda costului, evaluatorul
estimeaz deprecierea acumulat a bunului imobiliar, care este egal cu suma uzurii fizice
(recuperabil i nerecuperabil), deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i
deprecierii economice.

2.4 Deprecierea acumulat. Metodele de estimare

n scopul asigurrii acurateei calculelor efectuate pentru determinarea valorii de

reconstituire i estimarea deprecierii acumulate, evaluatorul trebuie s foloseasc diferite metode de
calculare a indicatorilor menionai. n practic, evaluatorul este obligat s opereze cu deprecierea
exprimat n mrimi relative: rate sau procente din valoarea de reconstituire. Lipsa unui model unic
de calculare a valorii de reconstituire i a diferitor tipuri ale deprecierii, poate duce la rezultate
paradoxale.
Pentru cldirile construite la nceputul sec. XX uzura fizic este foarte mare. Cldirile
contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere funcional i
economic nsemnat. n asemenea cazuri, n locul modelului aditiv este recomandabil aplicarea
modelului multiplicativ. n modelul multiplicativ, deprecierea acumulat va fi determinat dup
formula:
Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode:
a) metoda duratei de via economic;
b) metoda modificat a duratei de via economic;
c) metoda analizei comparative a vnzrilor;
d) metoda segregrii.

20

Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza

urmtoarei formule:
D=(VE/DVE)x100

(2.5)

unde,
VE - vrsta efectiv ;
DVE - durata de via economic .
Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil
i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou
etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i
durata de via economic .
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferena ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii.
Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de vnzare ale
bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor virane.
Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i
deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele
duratei de via economic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor
forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat.
La aplicarea metodei costului n procesul de estimare a valorii bunului imobiliar,
evaluatorul va obine preul minim de vnzare, care nu ine cont de influena factorilor amplasrii i
conjuncturii pieei, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vndut fr a leza interesele
vnztorului. In condiiile crizei economice prin care trece Moldova, aceast regul nu este
respectat pentru anumite bunuri imobiliare, preul de vnzare fiind mai mic dect valoarea de
reconstrucie a obiectului.
3 CARACTERISTICA OBIECTULUI I ANALIZA PIEEI OFICIILOR
3.1 Clasificarea i caracteristica obiectelor industriale

21

Pentru cldirile de tip industrial, amplasarea pe lot este determinat de func iunea cldirii.
Aceast amplasare ine cont de faptul c ntr-o ntreprindere se gsessc cldirile administrative,
sociale i de interes comun, cldirile industriale de producie, cldirile pentru ntreinere, cldirile
pentru transporturi i comunicaii, cele pentru depozitarea materiilor prime i a produselor finite,
cldirile pentru obinerea energiei i chiar cele cu caracter recreativ. Cldirile cu caracter de
producie, industriale sau de depozitare trebuie s serveasc scopului specific pentru care au fost
construite.
Odat optat pentru amplasament cldirile vor fi poziionate n funcie de tip, dup cum
urmeaz

Cldirile administrative- lng intrarea principal;

Serviciul de paz- lng intrarea principal;

Cldiri de producie- n centru terenului uzinei;

Zone de ntreinere- lng cldirile de producie, lng seciile pe care le servesc;

Zona de transport- (remize de locomotive, garaje, ateliere de reparat vehicole, staii de

ncrcare) in funcie de sistemele de transport a mrfurilor, naval, feroviar sau rutier;

Zona energetic- (centrale electrice i termice, staii de transformare i distribuie, staii de
producere a gazului, compresoare de aer comprimat, staii de oxigen i acetilen, turnuri de

rcire) n funcie de specificul ntreprinderii.

Cldiri de depozitare- spre legtura cu zonele de transport ( liniile ferate, ci fluviale,
osele, etc). Unele dintre aceste construcii necesit amplasamente speciale separate i la
anumite distane de construciile cu procesele de producie sau chiar fa de cele ale altor

depozite, datorit pericolului de incendiu;

Zona cu caracter recreativ- n afara sau n incinta zonei industriale.
Unele cerine ce trebuie respectate pot fi divizate n: cerine de ordin tehnic, impuse de

exploatare, climatul interior i evident protecia la foc, tabel 3.1, n sursa [8] sunt expuse cerinele
care sunt utilizate i n normativele NCM C.02.02 i NCM C.02.03

Tabelul 3.1 Cerinele fa de exploatarea cldirilor industriale

Cerinele

Caracteristica cerinelor

22

Cerine de
ordin tehnic

Siguran modul n care acestea se comport sub aciunea ncrcrilor celor

mai defavorabile, care ar putea aprea pe ntrega durat de utilizare a cldirii;

Durabilitate 20- 100 ani, dar uneori i mai mult;
Confort, estetic, condiii normale pentru desfurarea actvitii oamenilor
materiale i elemente pentru nchiderea halelor i pentru realizarea unor aspecte
plcute, materiale corespunztoare pentru izolare, fnisaje de protecie a
pardoselei, crearea unui mediu ambiant favorabil desfurrii activitii
oamenilor;

Cerine
impuse de
exploatare

Cerine ale

Satisfacerea necesitilor procesului de fabricaie;

Posibilitatea de adaptare la modificrile proceselor tehnologice;

Temperatura, umiditatea, aerisirea ct mai apropiate de cele oferite de climatul

mediului natural;
Lumina, culorile raportul dintre aria ferestrelor i aria pardoselei ncperii

respective;
Zgomotul zgomotul devine suprtor dac depete nivelul de 80 db, ncepnd

climatului
interior

de la 120 db pot produce leziuni, iar de la 140 db aduc daune serioase

organismului uman;

Protecia la
foc

Amenajrile interioare perei rezisteni la foc, ui rezistente la foc, sisteme de

evacuare a fumului montate n tavan, instalaii de semnalizare i stingere
automat a incendiilor, traseele de evacuare;

Sursa: elaborat de ctre autor n baza [8].

Acestea se pot clasifica dupa diverse criterii ca: dreptul de proprietate, destinaia
funcional, amplasare, soluia constructiv, materialelor de construcie utilizate. O astfel de
clasificare a identificat n cartea scris de ctre profesorul universitar Victor Popescu de la
Universitatea Tehnic din Bucureti [,, Construcii industriale, editura didacti pedagocic, 1994].

23

n funcie de destinaie funcional imobile industriale se clasific n cele de: producerecare includ cldirile n care se desfoar nemijlocit procesul de producere, la aceast categorie se
poate enumera fabricile, uzinele, ntreprinderile; energetice- sunt acele cldiri n care se desfoar
procesul de producere a energiei cu utilizarea a energiei electrice, aburilor, gazelor, pcurei i a altor
carburani; depozitele- sunt acele ncperi n care se execut procesul de ncrcare- descrcare,
depozitare a diferitor mrfuri, bunuri; anexele- sunt prile componente a construciilor anterior
enumerate doar c aceste anexe pot fi ca blocurile administrative, vestiare, blocuri sanitare, puncte
de control sau alte destinaie n afar de cele sus enumerate. n funcie de amplasare a bunului
imobil industrial se poate diviza n cele din: extravelan- obiective din sectorul agro- industrial ce se
afl nemijlocit lng materia prim adic n afar localitilor i din intravelan- sunt acele obiective
industriale care sunt amplasate nemijlocit n localitate, aceasta se observ n figura 1.4 n baza [ 4,
p.15 ].
Clasificarea bunurilor
imobile industriale
Dreptul de
proprietate

Destinaia
funcional

public

producer
e

privat

energetic
e

Amplasare

extravila
n
intravilan

depozite
anexe
Figura 3.1 Clasificarea bunurilor imobile industriale
Sursa: elaborat de ctre autor n baza [4]
Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru a elaborat o clasificare n scopul evalurii
masive a bunurilor imobile conform destinaiei funcionale, figura 3.2 aceast clasificare a
imobilelor industriale permite delimitarea i ncadrarea a tuturor obiectivelor industriale ntr-o
oarecare categorie din aceast clasificare n baza [5].

Bunurile
imobile
industriale

Cldiri de
producer
e

Gri

Deservire
a
transport

Producere i
distribuire a
apei,
24
energiei i
gazelor

Telecom
unicaii

Depozit
e

ferme

auto

deservi

cldiri
de

gri
feroviar

staii de
aliment

elevato

aeroport

garaje
industria

obiecte
din
sectorul
energeti
c gaze,
apeduct

staii
de

televiziu

hambar

staii
radio

depozit
industri

antene

depozit
comer

cazang

Figura 3.2 Clasificarea bunurilor imobile industriale n cadrul evalurii masive

Sursa: elaborat de ctre autor n baza [5].
Dup o alt clasificare mai succint n baza [6] bunurile imobile industriale le avem
divizate n:
a) Depozite
b) Ateliere i ncperi pentru producere

3.2 Identificarea i descrierea obiectului evaluat

Obiectul evalurii este o cldire industrial amplasat n secrotul Buiucani, n zona

industrial Sculeni, cu numrul cadastral 01005518.112. Obiectul se afl n mun. Chiinu, str.
Prunului 19/2 i este format din dou construcii, o construcie din metalo-carcas cu un nivel, iar
alta din din beton armat cu 2 nivele. O indentificare detaliat sa analizat n tabelul 3.1.

Tabelul 3.2 - Caracteristica general a obiectului evaluat

Indicatorii

Adresa

2
3

Numrul cadastral
Dreptul de proprietate

Caracteristica
or.Chiinu, sect.Buiucani, str.Prunului
19/2
0100518.112
Privat

25

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

Comunicaiile de transport
Amenajarea urban
Numrul obiectelor evaluate
Numrul de odi
Suprafaa total a bunului, m.p.
Suprafaa locativ a bunului, m.p.
nalimea constructiei, 1etaj
Numrul de etaje
Anul construciei
Fundaia cldirii, acoperiul, pereii
Perei despritori
Perei portani
Pardoseala
Goluri
Finisare interioar
Finisare exterioar
Instalaii ingenereti

Drum betonat
Zon industril
1
4
2073
30
11
2
1973
Beton armat, metalo-carcas
Piatr alb
Beton armat
Ciment
Ui metalice, Ferestre-termopan,
Fr tencuial
Fr tencuial
Electricitate, Ap, Gaz, Canalizare
nclzire centralizat
Reea telefonic
Reele internet
Sistem de securitate

21
22
23
24

Distana pn la drum naional, km

Distana pn la strada principal, m
Distana pn la staia auto, m
Vecintatea

2.9
426
505
BMW centru, Topaz, Aroma S.A, Recar

25
Circulaia rutier
Medie
26
Amenajarea urban
Medie
Sursa: elaborat de ctre autor n baza registrului cadastral
La evaluarea bunului imobil, evaluatorul va utiliza informaia obinut n urma inspectrii
bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate n vederea determinrii
acurateii

deplintii

lor.

fiecare

din

aceste

cazuri

evaluatorul

trebuie

determine n ce msur o informaie sau alta este demn de ncredere i n ce msur

ea poate fi utilizat n procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea
informaiei i sursa de unde a fost obinut trebuie s fie inclus n raportul de
evaluare.

cazul

evalurii

proprietilor

imobiliare

mari

(complex

patrimonial,

bunuri imobiliare evaluate n baza potenialului comercial) evaluatorul poate solicita

opinia auditorului privind informaia i ipotezele aplicate n procesul de evaluare.

26

Figura 3.3 Amplasarea bunului imobil analizat

Sursa elaborat n baza [10]
n apropiere este situat BMW centru, Topaz, S.A Recar, la dinstan a de 400m se afl
magazine alimentara i alte spaii comerciale, iar la dinstana de 460m se afl Grdina Public
Parcul Alunelul cu o suprafa de peste 6 ha. La apropiere de 620-680m este situat piaa Dimitrie
Cantemir, distana pn la transportul public este de 400m, iar trasportul disponibil sunt troleibuzele
1,5,8,23 i ruta 154. i mai este amplasat la o distan nu mai mult de 1km, o zon vegetal Parcul
La Izvor. Pn n apropiere de zona central sunt 7-8 opriri de troleibuze.

3.3 Analiza pieii bunurilor imobile industriale n oraul Chiinu

Piaa imobiliar industrial e constituit din cldiri industriale din diferite ramuri ai
economiei naionale, precum i din construcii auxiliare ca depozitele, blocurile administrative i
altele. n majoritatea cazurilor cldirile industriale sunt obiecte mari i scumpe astfel este un numr
redus de tranzacii cu aceste obiecte. Astfel va fi efectuat analiza n baza numrului de oferte din
anexa A n perioada a patru luni (februarie mai) 2015. Conform anexei A, a fost ntocmit tabelul
3.3 care analizeaz numrul de oferte cu depozite.

27

Tabelul 3.3 Numrul de oferte a bunurilor imobile industriale n oraul Chiinu pentru
perioada februarie - mai
Sectoare

Numrul de oferte

Preurile de ofert, euro/m2

Ponderea, %

Botanica

372

14

Buiucani

10

427

24

Ciocana

16

429

35

Centru

421

11

Ricani

434
-

16

Total

48
Sursa: elaborat de autor n baza anexei A

100

n oraul Chiinu pe perioada lunilor februarie mai au fost indentificate circa 48 oferte
de pe diverse surse media anexa A. Cele mai multe oferte s-au observat n sectorul Ciocana cu circa
16 oferte, acesta fiind i sectorul cu cele mai multe construcii industriale conform figurei 3.4.

Preul mediu de ofert petru depozite, 2015/m.p

Botanica
16%

Buiucani

14%

11%

Ciocana
24%

Centru
Ricani

35%

Figura 3.4 Repartizarea pe sectoare a numrului de oferte a bunurilor imobile industriale n

or. Chiinu (februarie-mai)
Sursa: elaborat de ctre autor n baza anexei A.
Analiznd anexa B n care este prezentat analiza ofertei a bunurilor imobile industriale pe
sectoarele oraului Chiinu, n anul 2015 am obinut urmtoarele date (figura 3.5) cu informa ia
extras din reelele de internet specializate n oferirea informaiei cu privire la bunurile imobile.
n continuare vom analiza preurile medii de ofert n dependen de sectoare, pentru cteva
categorii de bunuri imobile industriale.

28

700

614

600
478

500

391

361

400
258

300
200
100

0
Preul mediu de ofert /m.p

Figura 3.5 Preul mediu de ofert a depozitelor pe sectoarele or.Chiinu

Sursa: elaborat de autor n baza anexei B.
n urmtoarea figur(3.6) vom reprezenta grafic ofertele construciilor industriale de
producere.
600
509
500
428

376

400

437

405

300
200
100
1
0

Preul mediu de ofert /m.p

Figura 3.6 Preul mediu de ofert a ncperilor de producere n oraul Chiinu

Sursa: elaborat de autor n baza anexei B.

29

350
300

290

250
193

200

187
167

160

150
100
50
0

Preul mediu de ofert /m.p

Figura 3.7 Preul mediu de ofert a garajelor n oraul Chiinu

Sursa: elaborat de autor n baza anexei B.
Analiznd schemele de ofert a construciilor industriale se observ c preul cel mai mare
este oferit n sectorul Botanica, ns cel mai mic pre este repartizat pe sectoare n dependen de
categoria bunului industrial. O alt remarc se poate face n baza figurii 3.4 unde se observ foarte
clar c cele mai multe oferte sunt oferite n sectorul Ciocana.

30

CONCLUZII
Lucrul asupra acestei lucrri nu este att de uor cum se prea la nceput, n lucrarea data
fiecare pas trebuie analizat i oformat n aa fel ca cititorului s-i fie uor de n eles despre ce se
vorbete n lucrare.
Unul dintre cele mai interesante momente a fost complectarea CAPITOLULUI III
CARACTERISTICA OBIECTULUI I ANALIZA PIEII OFICIILOR. Pentru complectarea
acestui capitol era necesar de analizat piaa obiectelor mobiliare industrial, i analiznd n aa fel ca
putnd de fcut nite comparaii dintre bunurile immobile ofertate pe pia. Efectund aceast
analiz am neles ca bunurile immobile industrial au o bun dezvolatare i au o importan n
economia rii Republicii Moldova. Analiznd piaa bunurilor immobile industrial se poate de fcut
o concluzie c acestea au anumite sectoare pe ora, dintre care cel mai mare teritoriu industrial n
afer sectorul Ciocana, str.Uzinelor. n oraul Chiinu majoritatea construciilor industrial au fost
construite n perioada anilor 1970-1990, iar dup anii 2000-2002 se observ o cre tere a bunurilor
immobile de acest tip i evident ca construciile noi au caliti mai superioare.
n aceast lucrare s-a studiat mult analiza privind oraul Chiinu, acestea sunt de tipul
numrul i suprafaa zonelor industriale, a construciilor industriale, ofertele i preul la aceste tipuri
de bunuri i inclusiv a tipurilor de construcii industriale (garaje, construcii de producere, depozite).
n concluzie, este evident c importana obiectivelor industriale este foarte mare, i fr
aceasta nu poate exista economia rii, n acelai timp e i firesc s se dezvolte n viitor acest
segment de pia imobiliar fapt care aduce la apariia de necesitate a noi spa ii de depozitare i de
producere, cu caliti mult superioare dect cele a obiectivelor existente n prezent, ns cele existent
au deja o amplasare mai favorabil, suprafee mari de teren i suprafa constructiv mare ceea ce le
ine i pe acestea la un nivel ridicat al preurilor de ofert pe cldire n ansamblu.

31

BIBLIOGRAFIE
1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994 M.O al R.M nr.1 din 12.08.1994;
2. Codul Civil nr. 1107 XV din 06.06.2002, M.O. al R.M. nr. 82-86 din 22.06.2002;
3. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91, Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.
107 din 04.09.2001;
4. POPESCU V., Construcii industriale, ed. Didactica, Bucureti 1994;
5. .., .,,
III, , 1983;
6. BUZU O., MATCOV A., Evaluarea bunurilor imobile teorie i practic, Tipografia
central, Chiinu 2003;
7. A., , 2002;
8. I.,
, , 1993;
9. ICVR/ http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_11154200.htm;
10.http://www.geoportal.md/ro/default/map#lat=211563.981113&lon=231152.346235&zo
om=8;
11. http://www.makler.md;
12. http://www.999.md;
13. http://www.lara.md;
14. http://www.nikaimobil.md;
15. Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003;
16. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare Nr 989-XV din
18.04.2002;
17. https://www.cadastru.md/ecadastru/webinfo/f?p=100:1:4182436281740872;
18. Normelor de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n
scopul asigurrii de stat
19. http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/Saveshow.asp

32

ANEXA A
Analiza pieei imobiliare industriale care sunt ofertate n oraul chiinu n perioada
februarie - mai 2015
Nr.

Adresa

Suprafa
a

Pretul,
euro

m.p.

Pretul
euro/m.p
.

Sursa

Centru
1

Zaichina, 24

50

31900

638

https://999.md/17755573

Mitropoli
Varlaam , 84

360

36900
0

1025

https://999.md/17224905

N. Iorga

200

20990
0

1050

https://999.md/18758839

V.Alecsandri

51

44900

880

https://999.md/18446472

A. Mateevici

27

21900

811

https://999.md/18346239

Bucuresti

200

30390
0

1519

https://999.md/9451263

Botanica
1

Valea
Trandafirilor

36

29900

830

https://999.md/18345803

Traian

51

52900

1037

https://999.md/17133618

Valea
Trandafirilor

129

80000

620

https://999.md/8024013

Valea
Trandafirilor

121

75100

620

https://999.md/8024102

Independentei

100

59000

590

https://999.md/9800339

Str. Munceti

250

25250
0

Str.

115

118795

101 http://999.md/10719525
0
1033

http://999.md/9257475

Sarmisegetuz
a
Buiucani
1

Alba Iulia

28

19900

711

33

https://999.md/17801415

Belinschi

50

49900

998

https://999.md/15045134

Calea Iesilor

3000

74990
0

250

https://999.md/18406520

Alba Iulia

340

13490
0

397

https://999.md/18408193

Str. Gh.

19,3

3200

176

http://999.md/10737272

54

6900

314

http://999.md/9038564

Codreanu
6

Str. Vasile
Lupu

Str. 31 August

220

80000

354

http://999.md/4554888

Str. Alba Iulia

280

28000
0

1000

http://999.md/10738392

Str. Prunului
19

2200

42000
0

191

http://999.md/8015786

150

60000

400

http://999.md/10730488

10

Str. Unirii
Principatelor
5

Rcani
1

Albisoara ,
82/8

150

10000
0

667

https://999.md/16936125

Calea
Orheiului

61

48800

800

https://999.md/18370405

A. Doga

45

22900

509

https://999.md/18063028

Socoleni

211

18990
0

900

https://999.md/18239207

Reg. Pota
Veche

900

31770
0

353

http://999.md/10049212

Reg. Pota
Veche

112

36400

325

http://999.md/8830224

Str. Crngului

400

15920

398

http://999.md/10728063

0
8

Str. Milano 43

34.1

10980

322

http://999.md/10730725

Str.
Studenilor

46.8

2200

47

http://999.md/10547097

34

Ciocana
1

M. cel Batrin

64

41900

655

https://999.md/18409492

M. Spatarul

115

79400

690

https://999.md/18339310

M. Spatarul

150

10050
0

670

https://999.md/18339463

N. Sulac

200

13790
0

690

https://999.md/17253975

Str.
Transnistria 6

150

87650
0

5845

http://999.md/2106

Str.
Voluntarilor 3

122

95000

779

http://999.md/5646204

Str.Milescu
Sptaru

18

4900

272

http://999.md/10668711

Str.
Uzinelor,210

225

25000

111

http://999.md/4463779

Str. Uzinelor

1670

39000
0

234

http://proimobil.md/
products.php?cat=68
&category=71&idcat=3513

10

Str.Milescu
Sptaru

36.4

8300

228

http://999.md/5997362

11

Str. Bucovinei

80

8500

106

http://999.md/8969802

12

Str. Prunului
19

2200

42000
0

191

http://999.md/8015786

13

Str.
Industrial 24

2800

78000
0

279

http://999.md/10736213

14

Str.
Industrial 59

560

28000
0

500

http://999.md/5401286

15

Str. M.

903

65000

720

Manole 9
16

Str.
Industrial

0
2309

64000

277

35

http://nikaimobil.md/md/object.php?
id=122
http://999.md/9595025

ANEXA B
Analiza preurilor de ofert a bunurilor immobile industrial n oraul chiinu n anul 2015
Nr. Locul amplasrii

Preul

Preul

Suprafa

ofertat

ofertat,

/m.p

Sursa

m.p

Sectorul Botanica
Depozite
1

Str. Munceti

250000

1010

250

http://999.md/10719525

Str. Sarmisegetuza

120000

1033

115

http://999.md/9257475

Str. Munceti

320000

804

442

http://999.md/9924763

Str. Munceti 801

128000

200

1114.7

http://999.md/7897289

Str. Jubiliar 39/1

130000

753

175

http://999.md/4382168

Str. Munceti 44

90000

447

206

http://999.md/10727641

Str. Munceti 799

280000

310

1000

http://999.md/10627829

Reg. Aeroportului

975000

270

3900

http://999.md/7998696

Str. Munceti 44

180000

700

300

http://999.md/3557365

Preul mediu de ofert

614 /m.p
Garaje

Str. Trandafirilor

6500

325

20

http://999.md/10739622

Str. Grenoble

7200

278

25

http://999.md/10698553

Str. Tudor Stric

6200

292

22

http://999.md/4030323

Str. Grenoble

4500

263

16.5

http://999.md/10523971

Str. Grenoble

3000

288

16

http://999.md/10737028

Str. Trandafirilor

8600

338

24

http://999.md/8291103

Str. Grenoble

2300

237

16.8

http://999.md/9729727

Str. Grenoble

8500

384

22.7

http://999.md/9117258

Str Dacia 60/7

5000

209

42

http://999.md/8900181

Preul mediu de ofert

290 /m.p
ncperi pentru producere

36

Str. Grdina Botanic

200000

450

500

http://999.md/9872107

Str. Munceti 799

300000

610

500

http://999.md/10512550

Str. Moiilor

180000

450

400

http://999.md/3781866

Str. Munceti

220000

860

250

http://999.md/10744619

Str. Munceti

500000

177

3000

http://999.md/5306

Preul mediu de ofert

509 /m.p
Sectorul Centru
Depozite

Str. A. Hjdeu

36000

380

100

http://999.md/5469341

Str. Gr. Vieru 21

700000

593

1200

http://999.md/1418969

Str. 27 august 5/7

140000

351

410

http://999.md/10423600

Str. Gr. Vieru 21

26250

240

105

http://999.md/3557365

Preul mediu de ofert

391 /m.p
ncperi pentru producere

Str. Sihastrului 2a

380000

327

1200

http://999.md/4097126

Str. tefan Cel Mare

16000

581

28

http://www.imobile.md/ro/viewr
ec/33773/

Str. Sihastrului

210000

Preul mediu de ofert

220

1100

http://www.imobile.md/ro/viewr
ec/32940/

376 /m.p
Garaje

Str. Pietrarilor

9600

175

55

http://999.md/10618706

Str. Sprncenoaia,16

6250

164

34

http://999.md/10737272

Str. Bucureti, 90

4500

216

23

http://999.md/9448059

Str. Melitiu

6500

188

36

http://999.md/10271107

Str. Bucureti

13700

196

70

http://999.md/3196108

Str. Sprncenoaia,16

6900

226

32

http://999.md/8349002

Str.C. Pukin, 13a

9000

185

50

http://999.md/3890507

Preu mediu de ofert

193 /m.p
Sectorul Rcani

37

Depozite
1

Reg. Pota Veche

300000

353

900

http://999.md/10049212

Reg. Pota Veche

36400

325

112

http://999.md/8830224

Reg. Sculeni

550000

138

4000

http://999.md/1721

Str. Crngului

155000

398

400

http://999.md/10728063

Reg. Pota Veche

49000

363

130

http://999.md/5238053

Preul mediu de ofert

478 /m.p
ncperi pentru producere

Reg. Sculeni

500000

185

2854

http://999.md/699342

Str. Ceugari

150000

872

170

http://proimobil.md/products
.php?cat=68&category=71
&idcat=2591

Str. Calea Orheiului 101/2 290000

320

1000

http://999.md/10761878

Str. Podgorenilo 91

244

1640

http://999.md/8364037

400000

Preul mediu de ofert

405 /m.p
Garaje

Str. Miron Costin, 9

2600

65

40

http://999.md/4510667

Str. CaleaOrheiului

8500

230

36

http://999.md/10738504

Str.Studenilor, 16/2

9500

240

41

http://999.md/10707042

Str. Studenilor

2200

47

46.8

http://999.md/10547097

Str. Milano 43

11000

322

34.1

http://999.md/10730725

Str. Milano 43

5100

250

20.4

http://999.md/10730725

Str.Studenilor

4438

125

142

http://999.md/7591760

Preul mediu de ofert

160 /m.p
Sectorul Buiucani
Depozite

Str. Alba Iulia

80000

354

220

http://999.md/4554888

Str. 31 August

399900

210

1900

http://999.md/6574840

Str. Unirii Principatelor 5

60000

400

150

http://999.md/10730488

Str. Prunului 19

420000

191

2200

http://999.md/8015786

38

Str. Grigore Alexandrescu

218820

Preul mediu de ofert

134

1633

http://999.md/8069237

258 /m.p
ncperi pentru producere

Str. Alba Iulia

276250

650

425

http://999.md/8427464

Str. Alba Iulia

280000

280

1000

http://999.md/10738392

Str. Alba Iulia

300000

353

850

http://999.md/8494200

Preul mediu de ofert

428 /m.p
Garaje

Str. Gh. Codreanu

3200

176

19.3

http://999.md/10737272

Str. Vasile Lupu

3500

115

30.4

http://999.md/10735380

Str. Vasile Lupu

6900

314

54

http://999.md/9038564

Str. Liviu Deleanu

17000

127

48

http://999.md/5609009

Str. L. Deleanu, 44

18000

225

80

http://999.md/7016727

Str. Gh. Codreanu

3500

135

26

http://999.md/10659855

Reg. Flacra

7200

131

55

http://999.md/10658063

Reg. Flacra

5800

116

50

http://999.md/3978401

Preul mediu de ofert

167 /m.p
Sectorul Ciocana
Depozite

Str. Voluntarilor

119000

280

425

http://999.md/6030386

Str. Transnistia 5/1

400000

381

1050

http://999.md/2210983

Str. Industrial 12

950000

190

5000

http://999.md/464

Str. Industrial 59

130000

232

560

http://999.md/6297338

Str. Voluntarilor

139000

168

826

http://999.md/5469446

Str. M. Manole 5

415000

638

650

http://999.md/1305013

Str. Industrial 59

280000

500

560

http://999.md/6289430

Str. Voluntarilor 3

95000

779

122

http://999.md/5646204

Str. Industrial 59

78000

289

270

http://999.md/5401286

39

10

Str. Transnistria 6

876500

Preul mediu de ofert

150

5845

http://999.md/2106

361 /m.p
ncperi pentru producere

Str. Transnistria 5/1

165000

456

362

http://999.md/8753332

Str. Uzinelor

390000

234

1670

http://proimobil.md/
products.php?cat=68
&category=71&idcat=3513

Str. Industrial 24

780000

279

2800

http://999.md/10736213

Str. Industrial

640000

277

2309

http://999.md/9595025

Str. M. Manole 9

650000

903

720

http://nikaimobil.md/md/object.
php?id=122

Str. Industrial

640000

277

2309

http://999.md/9595025

Preul mediu de ofert

437 /m.p
Garaje

Str.Milescu Sptaru

8300

228

36.4

http://999.md/5997362

Str. N. Sulac,8

7700

183

42

http://999.md/8121224

Str.Milescu Sptaru

4900

272

18

http://999.md/10668711

Str. I. Vieru

3000

179

16.8

http://999.md/10658582

Str. I. Vieru

5200

289

18

http://999.md/9978734

Str. M.C Btrn,22

10000

125

80

http://999.md/9430003

Str. Bucovinei

8500

106

80

http://999.md/8969802

Str. Uzinelor,210

25000

111

225

http://999.md/4463779

Preul mediu de ofert

187 /m.p

ANEXA C
Imagini cu bunul imobil descris

40

41

42

43

44

45