Tema 4.

Abordarea prin pia la evaluarea bunurilor imobile

Obiective:
1. Particularitile utilizrii metodei analizei comparative a vnzrilor.
2. Algoritmul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor.
3. Elemente de comparaie.
4. Formele coreciilor i metodele de determinare a mrimei lor.

Bibliografie:
1.Hotrrea Guvernului R.M. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003. Monitorul Oficial al R.M. nr.
177-181 din 15.08.2003
2. Albu Svetlana. Evaluarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare: Practicum.
Univ. Tehn. A Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie i Construcii, Catedra Evaluarea
i Managementul Imobilului. Chiinu: Tehnica-UTM, 2014. 171 p.
3. Buzu Olga. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic/Olga Buzu, Angela
Matcov.-Ch.; 2003 (F.E.P. Tipogr. central). 258p.
 1. Particularitile utilizrii metodei analizei comparative a vnzrilor

n cadrul abordrii prin pia sunt utilizate urmtoarele metode de evaluare:

pentru construcii
metoda analizei comparative a vnzrilor
pentru terenuri
metoda analizei comparative a vnzrilor ;
metoda alocaiei;
metoda extraciei.
(al. 52) Metoda analizei comparativ a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia
a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului
evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele
ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.
Aplicarea acestei metode este posibil cnd:
piaa bunurilor imobile este dezvoltat;
exist acces la informaia despre condiiile i preurile tranzaciilor. Dac evaluatorul
nu dispune de informaia despre preuri de vnzare, este posibil utilizarea preurilor de
ofert pentru obiectele analogice din alte sectoare;
 Abordarea prin pia
Avantaje
Este facil n utilizare i ofer
rezultate veridice;
Rezultatul final reprezint opinia
vnztorilor i cumprtorilor tipici;
n preurile tranzaciilor se reflect
modificarea condiiilor financiare i
a inflaiei;
Rezultatul poate fi argumentat
statistic;
Admite ajustarea la diferenierea
factorilor de influien.
Dezavantaje
Necesit o pia imobiliar
dezvoltat;
Necesit acces la informaia despre
bunurile analogice;
La utilizarea unui numr mare de
ajustri scade veridicitatea valorii
finale;
Utilizeaz informaia despre
tranzaciile precedente i nu
prevede utilizarea factorilot pentru
viitor;
Dificultatea colectrii informaiei
despre condiiile tranzaciei.
 2. Algoritmul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor
(Regulament provizoriu, cap. IV, al. 54)
Nr. Etapa Aciuni efectuate de evaluator
Analiza teritorial a pieii
Colectarea i analiza datelor de pia Analiza tranzaciilor cu bunuri imobiliare
1 n scopul selectrii bunurilor imobile similare (al.53)
comparabile Analiza ofertelor bunurilor imobile analogice
Selectarea a 3-5 bunuri analogice (al.55)
Selectarea unitilor de msur
Identificarea unitilor de msur i Analiza factorilor de influien i selectarea elementelor
2
elementelor de comparaie de comparaie (al.56)
Analiza diferenelor de elementelor de comparaie
Selectarea metodelor de determinare a mrimii
3 Determinarea mrimii coreciilor coreciilor (al. 66)
Aplicarea metodelor cantitative i calitative pentru a
determina mrimea coreciilor
Comparaia bunului imobil evaluat cu Aplicarea ajustrilor asupra preurilor bunurilor
obiectele analogice, n scopul analogice
4 Analiza preurilor corectate
corectrii preurilor lor de vnzare
sau de ofert
Analiza preurilor corectate ale Analiza mrimilor ajustrilor totale
bunurilor imobile comparabile pentru Acordarea ponderilor preurilor finale
5 Reconcilierea valorii finale
a determina valoarea de pia a
obiectului evalurii
Etapa 1.Colectarea i analiza Analiza teritorial a pieii
datelor de pia n scopul Analiza tranzaciilor cu bunuri imobiliare similare (al.53)
selectrii bunurilor imobile Analiza ofertelor bunurilor imobile analogice
comparabile Selectarea a 3-5 bunuri analogice (al.55)

Surse informaionale electronice privind ofertele de bunuri imobile din Republica Moldova
Oferta terenurilor destinate construciilor comerciale n martie 2015, or. Chiinu
 Oferta terenurilor destinate construciilor comerciale n februarie mai 2014, or. Chiinu
Nr. Sursa informaional Amplasare Suprafaa, ari Reele Pre ofert, Pre ofert 1 ar /ar
1 2 3 4 5 6 7
Sect. Botanica
1 http://999.md/10746349 Decebal 24 Toate 300000 12 500
2 http://999.md/10720452 Dacia 10 Toate 155000 15 500
3 http://999.md/8324010 Grenoble 6 Toate 107000 17 833
4 http://999.md/6940821 Costiujeni 5 Toate 105000 21 000
Sect. Centru
1 http://999.md/9027463 C. Moilor 20 Toate 490000 24 500
2 http://999.md/8972171 Al. Cel Bun 30 Toate 790000 26 333
3 http://999.md/8931442 Columna 13 Toate 365000 28 076
4 http://999.md/10505314 Renaterii 25 Toate 750000 30 000
5 http://999.md/10575942 Renaterii 12 Toate 360000 30 000
6 http://999.md/2302559 C.Stere 7 Toate 260000 37 500
Sect. Rcani
1 http://999.md/28298 Socoleni 14 Toate 210000 15 000
2 http://999.md/10670011 G. Pintea 5,4 Toate 135000 25 000
3 http://999.md/10785351 G. Pintea 7 Toate 180000 25 714
4 http://999.md/30349 C.Orheiului 9 Toate 235000 26 111
5 http://999.md/10645420 Aerodrom. 6 Toate 160000 26 670
6 http://999.md/9140523 N.Russo 5 Toate 140000 28 000
7 http://999.md/27207 Kiev 8 Toate 280000 35 000
Sect. Ciocana
1 http://999.md/8406792 N.Sulac 12 Toate 100000 8 333
2 http://999.md/9851711 Uzinelor 15 Toate 150000 10 000
3 http://999.md/9417426 V.Vod 5,5 Toate 65 000 11 810
4 http://999.md/8830760 Vaslui 6 Toate 71000 11 833
5 http://999.md/9972723 M.Sptaru 19 Toate 235000 12 368
Sect. Buiucani
1 http://999.md/9876287 V.Belinschi 6 Toate 120000 20 000
2 http://999.md/4085990 St.Neaga 3 Toate 65000 21 666
3 http://999.md/3307839 V.Belinschi 6 Toate 155000 25 833
4 http://999.md/1833832 Sucevita 6 Toate 170000 28 333
Oferta bunurilor imobile complexe (magazine) n martie 2015, or. Chiinu
Oferta bunurilor imobile complexe (magazine) n februarie mai 2014, or. Chiinu
Oferta de arend a magazinelor n februarie mai 2014, or. Chiinu

Oferta de arend a magazinelor martie 2015, or. Chiinu

Analiza pieei bunurilor imobile comerciale (magazine) n sepembrieoctombrie 2014, or. Chiinu
 Oferta pe piaa imobiliar comercial n perioada ianuarie-mai 2014, oraul Chiinu

40,000
35,000 15% 19% Botanica
30,000 Buiucani
Preul
25,000 15%
39,060 mediu 31%
20,000 Rcani
de
15,000 21,200 22,820 19%
10,000
20,175
14,950 ofert, Centru
euro/ar
5,000 Ciocana
0
Botanica Buiucani Rcani Centru Ciocana

Botanica
11%
Preul
30% Buiucani
mediu
ofertat,

33% Rcani
euro/metr
17%
u ptrat Centru
9%

Ciocana

Botanica Buiucani Rcani Centru Ciocana

Oferta terenurilor libere destinate construciilor comerciale Oferta spaiilor comerciale (magazine)
Sectorul Preul mediu de ofert,
Preul mediu de ofert, /ar Numrul mediu de oferte Numrul mediu de oferte
/m.p.
Botanica 21 200 5 920 14
Buiucani 20 175 4 618 8
Riscani 22 820 5 995 4
Centru 39 060 8 1 435 15
Ciocana 14 950 4 1 184 5

Etapa
Etapa 2.
2. Identificarea
Identificarea unitilor
unitilor de
de
msur i elementelor de comparaie
msur i elementelor de comparaie
Segmentul aplicrii
Loturi de teren agricole, pentru
construcii, parcele forestiere.
Construcii n cadrul localitilor
Pavilionuri comerciale, chioscuri
amplasate pe lungimea strzii
ncperi comerciale
Cldiri, ncperi, oficii, apartamente
Cinematografe, teatre, terenuri sportive, 1 loc
parcri, garaje, cmine, hoteluri
Imobil cu destinaie comercial,
depozite
Alegerea unitilor de msur
Analiza factorilor de influien i selectarea elementelor
de comparaie (al.56)
Unitatea de msur
1 hectar
1 ar
1 mp
1 mp suprafa construit
1 mcub suprafa construit
1 lot, unitate a densitii construciilor.
1 metru frontal
1 mp de suprafa comercial
1 mp suprafa (total, util, locativ, arendat,)
Unitatea generatoare de venit:
1 loc spaiu de parcare
1 numr
Multiplicatorul venitului brut efectiv (MBE)
Rata de capitalizare (RC)
 3. Elemente de comparaie a bunurilor imobile (al.56)
Elemente de
Componente Sursa informaional
comparie
Grevarea obiectului cu contract de arend Extras din dosarul cadastral
1. Drepturi de Servituturi si grevri administrative Instituia bancar
proprietate si alte Grevarea bunului prin gaj Mass-media
drepturi transmise Dreptul de proprietate asupra terenului
Achitarea prin intermediul instrumentelor Contractul de vnzare cumprare
2. Condiiile de creditare; Instituiile bancare
finanare Faciliti acordate de vnztor cumprtorului; Contractul de ipotec
Achitarea n echivalent bnesc
Existena presiunii financiare asupra tranzac iei Contractul de vinzare cumprare
3. Condiiile
Existena unor subsidii pentru development Informaia intern a ntreprinderii
tranzaciei
Lichidarea ulterioar
Modificarea preurilor n timp Mass-media , Datele BNS
4. Condiiile pieii
Modificarea politicii de pre Price listurile firmelor de evaluare
Prestigiul sectorului Sondajele
Apropierea de centrele de interes social i comercial Planul urbanistic general
5. Amplasarea Accesul rutier i pietonal Dosarul cadastral
Calitatea anturajului Mass-media
Caracteristica lotului de teren Dosarul cadastral
6. Caracteristicile
Calitatea construciei Documentele tehnice
fizice
Uzura i starea obiectului Devizul de cheltuieli
7. Caracteristicile Sigurana platei de arend Raportul de expertiza tehnic
economice Calitatea administrrii Informaia intr. de evaluare
8. Modul de Bunurile imobile care au un mod de folosin diferit Inspectarea bunului
folosin de cel al obiectului evalurii Proiectele tehnice
9. Componentele
valorii ce nu sunt Utilajul tehnologic Inspectarea bunului
legate cu bunul mobilierul Proiectele tehnice
imobil
Factori macroeconomici i microeconomicii de influen asupra valorii bunurilor imobile comerciale
Amplasarea obiectului supus evalurii (geoportal.md harta)
Fotografiile obiectului evaluat
Descrierea proprietii imobiliare (Buzu O., p.36)
 4. Formele coreciilor i metodele de determinare a mrimei lor
Coreciile snt aplicate pentru majorarea sau deminuarea preurilor bunurilor imobile
comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative.
Corecia poate fi efectuat n dou forme:
1.Independent (valoric sau procentual);
2.Dependent (prin coeficient).

Corecia independent cnd fiecare caracteristic de diferen se introduce

independent de celelalte. n calculul coreciei generale coreciile se adun.

Corecia valoric independent modific preul obiectului analogic vndut cu o

sum anumit care estimeaz diferena ntre caracteristicile obiectului analogic i de
evaluare.
Corecia procentual independent se introduce prin intermediul nmulirii preului
de vnzare a obiectului analogic cu coeficientul, ce reflect mrimea diferenei fiecrei
caracteristici.
Corecia dependent cnd evidena fiecrei caracteristici de corectare se
efectueaz cu consideraia altor caracteristici de deosebire. n calculul coreciei generale
coreciile cumulative se nmulesc ntre ele.
 Exemplu 1. De corectat preul lotului de pmnt cu evidena urmtoarelor condiii:

Elementele de Caracteristica Independent Dependent

comparaie terenului analogic
vndut Valoric Procentual Coeficient

1. Preul de vnzare, 120 000

euro
2. Data 2 luni n urm + 3 600 + 3% 1,03
(preurile au
crescut cu 1,5%
lunar)
3. Amplasarea Cu 7% mai - 8 400 - 7% 0,93
favorabil
4. Lanaft nconjurtor Cu 8% mai ru + 9 600 + 8% 1,08
5. Relief Cu 10% mai ru + 12 000 + 10% 1,10
6. Vecintate Cu 6% mai bun - 7 200 - 6% 0,94
Corecia total + 9 600 + 8% (1+0,08) 1,0697

Eroarea rotungirii +0,0103

Preul corectat, euro 120 000+9 600 120 000*(1+0,08) 120 000*1,0697
= 129 600 =129 600 = 128 364
Exemplu 2. Determinai valoarea terenului prin metoda analizei comparative a vnzrilor,
utiliznd coreciile n form independent i dependent.

Estimarea valorii terenului prin metoda analizei comparative a vnzrilor, utiliznd coreciile n
form independent i dependent

Nr. Corecia
Indicatori Caracteristica Independent Dependent
terenului-analog Valoric, euro Procentual, % Coeficient

Preul de vnzare, 150 000

euro
1. Data vnzrii 5 luni n urm - 7 500 -5 0,95
(preul a sczut
cu 1% lunar)
2. Amplasarea Mai nefavorabil (8%) + 12 000 +8 1,08
3. Acces de transport Mai bun (4%) - 6 000 -4 0,96
4. Starea tehnic Mai rea (10%) + 15 000 +10 1,10
5. Suprafaa Mai mare cu 84 mp + 9 000 6 1,06
(6%)
6. Alunicri de teren Mai favorabile (5%) - 7 500 -5 0,95
Corecia total + 15 000 + 10 1,0910

Preul corectat, 150 000 + 15 000 = 150 000*(1 +0,10) 150 000*1,0910
euro 165 000 = 165 000 = 163 650
Exemplu 3. Determinai valoarea de pia a bunului imobil. Obiect-analog a fost vndut la
preul 325 000 euro. Evaluatorul a selectat informaia necesar despre obiect analogic:
Estimarea valorii de pia a bunului imobil
Nr. Elemente de comparaie Caracteristica Corecia Corecia
independent dependent
1 Condiiile de finanare Obiect-analog mai - 20 0,80
favorabile cu 20%
2. Amplasarea Obiect evaluat mai + 10 1,10
favorabil cu 10%
3. Acces de transport Obiect-analog +7 1,07
mai nefavorabil cu 7%
4. Starea ecologic Obiect-analog mai - 12 0,88
favorabil cu 12%
5. Relief Obiect evaluat mai +5 1,05
favorabil cu 5%
6. Suprafaa Obiect-analog mai mare - 15 0,85
cu 15%
7. Infrastructura social Obiect evaluat mai +10 1,10
favorabil cu 10%
Corecia total - 15 0,81
Valoarea terenului 168 000*(1-0,15) = 168 000*0,81 =
evaluat, euro 142 800 136 080
Exemplu 4. Determinai valoarea terenului cu suprafaa 28,2 ari, este sistemul de irigare,
valoarea de pia a cruia cconstituie 20 000 euro. Pentru evaluarea este selectat un teren-
analog cu suprafaa 23,4 ari, amplasarea mai nefavorabil (10%), starea ecologic mai
favorabil (15%), este reea de electricitate, valoarea de pia 31 000 euro. Analog a fost
vndut la preul 275 000 euro.

V=(275 000*1,10*0,85 - 31 000)*26,4/21,08 +20 000=226 125*1,21 + 20 000=293 611 euro

Exemplu 5. Determinai valoarea de pia a terenului cu suprafaa 18,6 ari. Terenul-analog cu

suprafaa 12,7 ari amplasat n zona mai favorabil (7%), cu infrastructura bine dezvoltat
(10%), cu acces de transport mai nefavorabil (5%) a fost vndut 3 luni n urm cu preul
185 000 euro, creterea preurilor n perioada dat constituie 4%.

V = 185 000*1,04*0,93*0,90*1,05*18,6/12,7 = 246 872 euro

 Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele
metode:

Metoda comparaiei pare;

Metoda analizei datelor secundare;
Analiza statistic.

1. Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile

pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest
caz bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede
caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat
ajustarea.
Utilizarea limitat a acestei metode este condiionat de dificultatea alegerii
obiectelor vnzrilor pare, analizei i prelucrrii unui volum mare de informaie.

2. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii

ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de
dezvoltare a pieii imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate.

3. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico

matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare.
 Exemplu 6. Determinai mrimea ajustrilor pentru acces de transport, electricitate, apeduct
i estimai valoarea de pia a bunului imobil. Evaluatorul a selectat informaia necesar
despre 4 bunuri imobile analogice:
Elemente de comparaie Terenul Terenurile analogice
evaluat 1 2 3 4

Preul de vnzare, euro 167 000 184 000 181 600 159 400
Data vnzrii 2 luni n 6 luni n 4 luni n 1 lun n
urm urm urm urm
Acces de transport Este Nu este Nu este Nu este Este
Electricitate Este Este Nu este Este Nu este
Apeduct Nu este Nu este Este Este Nu este
Preul de vnzare n ultimii 6 luni a sczut cu 12%
Ajustarea 0,96 0,88 0,92 0,98
Preul corectat 160 320 161 920 167 072 156 212

1. Determinm mrimea coreciilor:

C electricitate (3-2) = 167 072 161 920 = 5 152 euro
C apeduct (3-1) = 167 072 160 320 = 6 752 euro
C acces de transport (4-1+C electricitate) = 156 212 160 320 + 5 152 = 1 044 euro

2. Determinm valoarea de pia a terenului

V(1+Aj acces de transport) = 160 320 + 1 044 = 161 364 euro