2.4.

CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILE

n decursul evalurii, bunurile imobile se clasific dup mai multe criterii, iar criteriile
de clasificare se determin n funcie de utilitatea bunului imobil evaluat. Clasificarea
bunurilor imobile ofer o imagine deplin a exploatrii sale, ceea face ca evaluarea s
devin un proces desvrit i complet.

n literatura de specialitate, bunurile imobile se clasific dup urmtoarele categorii:

- Destinaie;
- Gradul de exploatare;
- Scopul de utilizare;
- Rotaia pe pia.

Clasificarea bunurilor imobile dup destinaie este cea mai complex dintre clasificri
i poate fi reprezentat printr-o sistematizare schematic (vezi figura Figura 1).
Bunuri imobile

bunuri imobile bunuri imobile bunuri imobile

bunuri imobile
loturi de pmnt cu destinaie cu destinaie cu destinaie
specializate
locativ comercial industrial

obiecte ale
destinate centre ntreprinderi sectorului
case de locuit
construciei comerciale industriale energetic, transport,
comunicaii

aferente obiectelor obiecte ale

hotel-uri,
industriale i apartament depozite gospodriei
comerciale camping-uri .a.
comunale

staii de instituii de
vile/case de ateliere de nvmnt i
de uz public aprovizionare cu
vacan producere ocrotire a sntii
combustibil

cu destinaie agricol: localuri ale

institute de
teren arabil, livezi, vii, case sezoniere alimentaiei
puni cercetare
publice

instituii de
oficii
cultur i art

centre de
obiecte instituii
distracie i
ale cultelor
agreement

Figura 1. Clasificarea bunurilor imobile dup destinaie (Buzu, i alii, 2003)

Din Figura 1 constatm c aceast categorie are la baz regimul juridic care divizeaz
bunul imobil n funcie de destinaia sa. Drept baz al regimului juridic sunt loturile de
pmnt, bunurile imobile cu destinaie locativ, cu destinaie comercial, cu destinaie
industrial, specializate. Mai jos, conform figurii, se specific tipul bunului imobil n
funcie de destinaia sa, ca de exemplu terenurile agricole se compun din cele cu
destinaie n construcie, de uz public .a.m.d. Evident c pot aprea i alte tipuri de
imobile care ar putea completa figura respectiv, aici se prezint doar cele mai des
ntlnite n practica evalurii bunurilor imobile din ar.

Clasificarea bunurilor imobile dup gradul de exploatare presupune delimitarea

terenurilor n cele libere de nici o construcie i cele cu construcii, instalaii i
amenajri aferente. Aceast clasificarea se face cu scopul utilizrii eficiente a
terenurilor de pmnt. n contextul acestei clasificri, conform teoriei evalurii,
deosebim:

- terenuri neexploatate, care nu pot fi supuse exploatrii;

- terenuri neexploatate, care pot fi supuse exploatrii;
- terenuri exploatate fr de construcii, instalaii i amenajri aferente;
- terenuri exploatate cu construcii, instalaii i amenajri aferente.

Aceste sistematizri pot fi completate cu alte elemente cum ar fi construciile

nefinisate, construciile ce nu au fost date n exploatare .a. Clasificarea respectiv se
face att aparte dar i n contextul clasificrii bunurilor imobile dup destinaie.

n procesul de evaluare, deseori, apare necesitatea delimitrii bunurilor imobile dup

scopul de utilizare a lor. Din acest punct de vedere, cele mai des ntlnite situaii sunt:
n scopul activitii antreprenoriale, de trai, pentru obinerea venitului din urma arendei,
pentru obinerea venitului din urma comercializrii ulterioare, pentru exploatare i
dezvoltare. Acestea sunt doar o parte din toate multitudinea metodelor de obinere a
venitului din urma operaiunilor bunuri imobile.

Cu toate acestea, trebuie s inem cont, c indiferent de scopul utilizrii, valoarea

bunului imobil se determin n funcie de venitul prognozat obinut n urma
comercializrii sau drii n arend. De aceea, n clasificarea bunurilor imobile se
utilizeaz cea dup caracterul rotaiei. Aceast particularitate presupune clasificarea
bunurilor dup frecvena operaiunilor de vnzare-cumprarea sau dup alt gen de
exploatare lui n decursul unei perioade de timp. Astfel, dup clasificarea respectiv
deosebim:

- bunuri imobile specializate;

- bunuri imobile nespecializate.

Ctre bunurile imobile specializate se refer bunurile ce rar sau practic niciodat vor fi
comercializate sau transmise n arend, dect n cazurile cnd sunt nstrinate ca parte
a unei entiti. Caracterul bunurilor specializate poate fi condiionat de specificul
amplasrii, particularitilor de construcie, a utilajului sau a mainilor montate,
specificul funciilor i a scopului ce este asigurat de ctre acest bun. La acest tip se
refer utilajul i mijloacele instalaiilor de extragere a petrolului, staii electrice, utilaje
i aparate medicale, construcii navale.

Ctre bunurile nespecializate se refer toate celelalte bunuri ce nu intr n clasificarea

celor specializate. Altfel spus, bunurile imobile specializate cuprinde acele cu o cerere
constant pe piaa bunurilor imobile, sunt incluse n circuitul de vnzare-cumprare,
arend, n proiectele investiionale i de dezvoltare.