Tema 5.

Abordarea prin venit

Obiective:
1. Coninutul i domeniul de utilizare a abordrii venitului.
2. Estimarea venitului operaional net
3. Metoda capitalizrii directe domeniul de utilizare i algoritmul de calcul.
4. Metodele de determinare a ratei de capitalizare.
5. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar.
6. Metodele de determinare a ratei de actualizare.

Bibliografie:
1.Hotrrea Guvernului R.M. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003.
2. ALBU SVETLANA. Valoarea patrimoniului. Probleme aprecierii i gestiunii:
(monografie)/Svetlana Albu;Univ.Tehn. a Moldovei Fac. Cadastru, Geodezie i Construcii,
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului.-Ch.: UTM, 209. 184p.
3.BUZU OLGA. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic/Olga Buzu, Angela
Matcov.-Ch.; 2003 (F.E.P. Tipogr. central). 258p.
4.CRISTIAN A. Terenuri: juridic, legal, urbanistic, zonri, evaluri intra i extravelan n
Bucureti i n ar.- Bucureti: Matrix Rom, 1997.-214p
 1 Coninutul i domeniul de utilizare a abordrii venitului

Abordarea prin venit prevede utilizarea metodelor de estimare a bunului

imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor.

n dependen de destinaia bunului imobil poate aduce proprietarului

urmtoarele tipuri de venit:
a) plata de arend (real sau potenial) colectat n urma drii n chirie a
bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.

Metodele de estimare a valorii terenului din cadrul abordrii prin venit:

1. Metoda capitalizrii direct

2.Metoda actualizrii fluxurilor de numerar.
 2. Estimarea venitului operaional net (cap.V, al 77 )
1. Determinarea venitului brut potenial (VBP)
venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile
2. Calculul venitului brut efectiv (VBE)
venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a
spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz
venitul brut efectiv este:

n care: VBE - venitul brut efectiv, lei/an

VBP - venitul brut potenial, lei/an;
DSL - deducerea pentru spaiile libere, lei/an;
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din
darea n arend a spaiilor disponibile,lei/an.

3. Calculul cheltuielilor operaionale (CO)

fixe variabile pentru reparaie i pentru nlocuire
meninere
depind de nivelul de ocupare cheltuieli pentru reparaia ascensorului, elementelor uzate:
a spaiilor: impozitul administrarea bunului zugrvirea pereilor i altele (acoperiul,
imobiliar, prima pentru imobil, plata serviciilor instalaiile sanitare
asigurarea bunului imobil i inginereti i altele)
comunale i altele
altele
4. Determinarea venitului operaional net (VON)

n care, VON - venitul operaional net,lei/an;

CO - cheltuieli operaionale.lei/an.
Exemplu 1. Proprietarul d terenului agricol cu suprafaa 21,4 ha n arend. Plata anual
de arend pentru 1 ha constituie 1 700 lei, Pierderi cauzate din neutilizarea suprafeelor
constituie 8 % din venitul brut potenial, pierderile cauzate neachitrii plii de chirie n
termeni prestabilii 10 %, impozitul funciar - 105 lei/ha.

Rezolvare:
1. Determinm venitului operaional net generat de teren agricol
Nr. Indicator Valoare

1. Venitul brut potenial generat de teren, lei/an 36 380

VBP = 1 700*21,4
2. Deduceri pentru spaiile libere, euro/an 2 910
DSL =VBP*0,08 = 36 380*0,08
3. Deduceri pentru neachitarea plii de chirie n termeni prestabilii, euro/an 3 347
DNPA = (VBP DSL)*0,10 = (36 380 2 910)*0,10

4. Venitul brut efectiv, euro/an 30 123

VBE = VBP DSL DNPA = 36 380 2 910 3 347
Cheltuieli operaionale, euro/an 2 247
5. CO = 105*21,4
6. Venitul operaional net, euro/an 27 876
VON = VBE CO = 30 123 2 247
Exemplu 1. Proprietarul d bun imobil comercial cu suprafaa 485 m.p n chirie. Plata
anual de chirie pentru 1 m.p constituie 10 euro. Pierderi cauzate din neutilizarea
suprafeelor constituie 12 % din venitul brut potenial, pierderile cauzate neachitrii plii
de chirie n termeni prestabilii 7 %, cheltuielile operaionale constituie 25%.

Rezolvare:
1. Determinm venitului operaional net generat de bun imobil
Nr. Indicator Valoare
1. Venitul brut potenial generat de teren, lei/an 58 200
VBP = 10*485*12
2. Deduceri pentru spaiile libere, euro/an 6 984
DSL =VBP*0,12 = 58 200*0,12
3. Deduceri pentru neachitarea plii de chirie n termeni prestabilii, euro/an 3 585
DNPA = (VBP DSL)*0,07 = (58 200 6 984)*0,07

4. Venitul brut efectiv, euro/an 47 631

VBE = VBP DSL DNPA = 58 200 6 984 3 585
Cheltuieli operaionale, euro/an 11 908
5. CO = VBE*0,25 = 47 631*0,25
6. Venitul operaional net, euro/an 35 723
VON = VBE CO = 47 631 11 908
3. Metoda capitalizrii directe, domeniul de utilizare i algoritmul de calcul

Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de

gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare.
Formula de calcul valorii este:
V =

n care, V - valoarea estimat, le;

- venitul operaional net generat debun imobil, lei/an:
r - rata de capitalizare.

Domeniul de utilizare a metodei:

venitul generat de teren este determinat pentru un singur an, atunci cnd veniturile
viitoare generate de teren sunt stabile.
Algoritmul de calcul:
1. Se determine venitul operaional net (VON);
2. Se determine Rata de capitalizare (r);
3. Se determine valoarea de pia abunului imobil (V).
 4. Metodele de determinare a ratei de capitalizare (al. 82)

Rata de capitalizare rata a rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui

bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el.
Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
a) metoda analizei vnzrilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investiional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
e) metoda cumulativ (adiionrii).
Metoda analizei comparative a vnzrilor pentru estimarea ratei de capitalizare (al. 83)
O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei
respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i
obiectelor comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare.
Rata de capitalizare se determine dup formula:

n care: - venitul operaional net generat de bun imobil, lei/an;

- preul de vnzare sau de ofert a obiectelor analogice, lei;
- numrul bunurilor imobile analogice.
nainte de a estima rata de capitalizare este necesar s fie efectuate toate ajustrile
corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i bunurile similare.
Exemplu 2. Determinai rata de capitalizare i valoarea de pia a bunului imobil comercial
cu venitul operaional net prognozat de 58 200 euro/an. Evaluatorul a analizat datele de
pia de vnzare a trei obiecte analogice celui evaluat pentru care se cunoate:

Indicator Teren-analog 1 Teren-analog 2 Teren-analog 3

Preul de vnzare, euro 948 000 839 000 1 050 000
Plata de chirie, euro/m.p lunar 11 10 12
Suprafaa, m.p 537 472 614

Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare prin metoda analizei comparativ a vnzrilor
Varianta 1
Indicator Teren-analog 1 Teren-analog 2 Teren-analog 3

Preul de vnzare, euro 948 000 839 000 1 050 000

Venitul operaional net, euro/an 11*537*12 10*472*12 12*614*12
= 70 884 = 56 640 = 88 416
Rata de capitalizare pentru terenurilor 70 884/948 56 640/839 88 416/1 050 000
analogice 000 = 0, 000 = = 0,0842
0748 0,0675
Rata de capitalizare pentru teren evaluat (0, 0748 + 0,0675 + 0,0842) : 3 =
0,0755
2. Determinm valoarea de pia a terenului V = 58 200/0,0755 = 770 861 euro
 Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv (al. 84)

Metoda multiplicatorului venitului brut efectivse aplicn cazurile

cnd nu poate fi obinutinformaia completprivind bunurile imobile
comparabile,n schimb este disponibilinformaia despre veniturile brute
efectivei cheltuielile operaionale ale acestor bunuri.
Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:

n care: CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale

CCO = CO/VBE;
MVBE multiplicatorul venitului brut efectiv
MVBE = Preul de vnzare a BI/VBE
Exemplu 3. Determinai rata de capitalizare i valoarea de pi a bunului imobil, venitul
operaional net prognozat cruia constituie 24 000 euro Evaluatorul a analizat datele de pia
de vnzare a trei obiecte analogice bunului imobil evaluat:
Indicator Teren-analog 1 Teren-analog 2 Teren-analog 3
Preul de vnzare, euro 232 000 224 600 245 300
Venitul brut potenial, euro/an 25 610 24 602 26 019
Venitul brut efectiv, euro/an 24 330 23 430 24 780
Cheltuieli operaionale, lei/an 4 630 4 780 4 580
Venitul operaional net, lei/an 19 700 18 650 20 200
VON generat de teren evaluat, euro/an 235 000

Rezolvare:
1. Determinm rata de capitalizare prin metoda multiplicatorului venitului brut efectiv
Indicator Analog 1 Analog 2 Analog 3
Multiplicatorul venitului brut efectiv 9,5356 9,5860 9,8991
MVBE=PR/VBE
Coeficientul cheltuielilor operaionale 0,1903 0,2040 0,1848
CCO=CO/VBE
Rata de capitalizare 0,0849 0,0830 0,0824
R = (1-CCO)/MVBE
Rata de capitalizare

2. Determinm valoarea de pia aobiectului V = 24 000/0,08 = 300 000 euro

 Tehnica grupului investiional (al. 85)

a) Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiareeste

aplicatn cazurilen care pentru procurarea proprietii imobiliare au fost
atrase resurse creditare.
rata de capitalizare se determindupurmtoarea formul:
n care: m - ponderea mijloacelor mprumutate;
(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare;
- rata rentabilitii pentru creditor;
- rata rentabilitii pentru proprietar.
Rata de capitalizare pentru mijloacele mprumutate este determinat dup urmtoarea formul:
Rata de capitalizare pentru mijloacele mprumutate este determinat dup urmtoarea
formul:

n care: DC plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservurea creditului);

SC suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinat dup formul:

n care: FNII fluxul de numerar nainte de impozit;

CP suma capitalului propriu investit.
Exemplu 4. Pentru procurarea unui bun imobilla preul 830 000 euro cumprtorul a fcut
mprumut bancar n suma de 500 000 lei cu rata rentabilitii pentru creditor 15% anual,
totodat a folosit i capitalul propriu cu rata rentabilitii pentru proprietar 10%. Determinai
rata de capitalizare a terenului i venitul operaional net generat de terenul evaluat.

Rezolvare:
1. Determinm ponderea mijloacelor imprumutate
m = C/Pr = 500 000/830 000 = 0,6024
2.Determinm rata de capitalizare prin tehnica grupului investiional pentru interese
financiare:
r = 0,60x0,15 + (1 0,40)x0,10 = 0,09 + 0,06 = 0,15 (15%)
3. Determinm venit operaional net generat de bun imobil:
VON = Pr x r = 830 000 x 0,15 = 124 500 euro
b) Tehnica grupului de investiii pentru componentele fizice ale unui bun imobil
complex - teren i construcii.
n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie
s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate
(rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii),
precum i contribuia fiecrei componente fizice n valoarea total a bunului
imobil.

Formula de calculare a ratei de capitalizare este:

n care: T ponderea valorii terenului n valoarea total a bunului imobil;

r teren - rata de capitalizare pentru teren;

C ponderea valorii construciei n valoarea total a bunului imobil;

r construcie - rata de capitalizare pentru construcie.
Exemplu 5. Pentru bunurile imobile analogice obiectului evalurii, ponderea valorii
terenului n valoarea bunului imobil constituie 30%. Rata de capitalizare pentru teren,
determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor loturilor de teren analogice libere
de construcii constituie 12%, rata de capitalizare pentru construcii - 17%. Determinai rata
de capitalizare pentru teren i valoarea lotului de pmnt, dac venitul operaional net
generat de bunul imobil complex constutuie 65 000 euro/an.

Rezolvare:
1.Determinm rata de capitalizare prin tehnica grupului investiional pentru
componentele fizice:
r = 0,30x0,10+ 0,70x0,13 = 0,03 + 0,091= 0,121 (12%)
2. Determinm valoarea de pia a bunului imobil complex, partea component cruia este
terenul aferent:
Vbic = VONbic/r = 65 000/0,12 = 541 667 euro
3. Determinm valoarea de pia a terenului:
Vt = 541 667 x 0,30 = 162 500 euro.
 Metoda coeficientului de acoperire a datoriei (al. 88)

Metoda coeficientului de acoperire a datoriei se aplicpentru

calcularea ratei de capitalizaren cazuln care snt atrase mijloace
creditare pentru finanarea tranzaciei.
n acest caz rata de capitalizare se calculeazdupformula:

n care, CAD - coeficientul de acoperire a datoriei,

CAD = VON/plata anual pentru deservirea creditului.
m - ponderea mijloacelor mprumutate;
-rata retabilitii pentru creditor.
Exemplu 6. Terenul evaluat genereaz venitul operaional net anual 19 700 euro. Suma
mijloacelor mprumutate constituie 60% din valoarea terenului, rata rentabilitii pentru
creditor 12%. Creditul ipotecar a fost acordat pe o period de 10 ani. Suma anual de
rambursare a datoriei constitie 8 400 euro.Determinai rata de capitalizare.

Rezolvare:
Determinm rata de capitalizare prin metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
1. Coeficientul de acoperire a datoriei
CAD =19 700 /8 400 = 2,35
2. Rata de capitalizare
r = 2,35*0,12*0,6 = 0,1692
 Metoda adiionrii (cumulativ)

Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente de risc

a ratei de capitalizare.
Formula de calcul:
n care: - rata profitabilitii fr risc, rata de baz a Bncii Naionale a Moldovei;
- rata riscului pentru lichiditatea joas, se determin ca

- rata de recuperare a capitalului (numai pentru mbuntiri), se determin ca

- prima pentru management investiional (neefectiv), este determinat

de complicaia gestiunei obiectului (1-5%);

- rata riscului investiional, este determinat de nivelul dezvoltrii pieei

bunurilor imobile i numrul obiectelor competitive (tabelul urmtor)
 Determinarea ratei riscului investiional
Nr. Tipul i denumirea riscului Gradul
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Riscuri sistematice
1 Situaia economic general 1
2 Majorarea numrului de obiecte 1
competitive
3 Modificarea legislaiei 1
Riscuri nesistematice
4 Mediul ambiant i situaiile 1
excepionale
5 Managementul neefectiv 1
6 Factorii criminologici 1
7 ntocmirea incorect a 1
contractelor de arend
8 Controale financiare 1
9 Neachitarea platii de arenda 1
Numrul observaiilor 0 1 3 4 0 0 1 0 0 0
Suma ponderat 0 2 9 16 0 0 7 0 0 0
Suma 34
Numrul factorilor 9
Riscul investiional, % 3,78
Exemplu 7. Determinai rata de capitalizare dac rentabilitatea fr risc (baza real) constituie
13,5%, perioada tipic de expunere pe pia a terenului 6 luni, riscul investiional pe
segmentul respectiv de pia caculat n tabelul constituie 5,67 %, managementul investiional,
reeind din ceia c terenul genereaz venit i necesit reparaiea drumului, constituie 2%.
Rezolvare: Determinm rata de capitalizare prin metoda adiionrii (cumulativ).
1. Profitabilitatea investiiilor fr risc (rata de baz), BNM, % - 13,5
2. Rata riscului lichiditii joase, % - 6,75

3. Riscul managementul investiional, % - 1,0

4. Riscul investiional (( determinat n tabelul), % - 3,78

5. Rata riscului,% - 25,03
Exemplu 8. Conform datelor zonrii pe lotul de pmnt cu suprafaa 38 ari se admite
construcia farmaciei, magazinului i frizeriei. Suprafaa total a cldirei constituie 2 548 m.p,
suprafaa util 2 475 m.p. Determinai cea mai bun utilizare, reeind din urmtoarele date
selectate de evaluator:

Nr. Indicator Farmacie Magazin Frizerie

1 2 3 4 5
1. Plata de locaiune lunar, euro/m.p 16 15 18
2. Pierderile cauzate de spaiile nesolicitate, % 5 10 5
din VBP
3. Pierderi neachitarea la timp, % din (VBP- 5 5 10
DSL)
4. Cheltuieli operaionale, % din VBE 20 25 20
5. Costul construciei, euro/m.p 480 510 530
6. Rata de capitalizare pentru construcii, % 17 20 18
7. Profitabilitatea investiiilor (investiiile se 0,16
recupereaz n mod liniar ), %
8. Suprafaa terenului, ari 37
9. Suprafaa cldirei total,m.p. 2 548
10. Suprafaa cldirei util,m.p. 2 475
Rezolvare: Determinam cea mai bun utilizrea a terenului
Nr. Indicator Farmacie Magazin Frizerie
1 2 3 4 5
1. VBP,euro/an 16*2 475*12 = 475 200 15*2 475*12 =445 500 18*2 475*12 = 534 600
VBP = PL*Su*12
2. DSL, euro/an 475 200*0,05 = -23 760 445 200*0,10 = - 44 550 534600*0,05 = - 26 730
3. DNL, euro/an (475 200-23 760)*0,05 (445 500+44 550)*0,05 (534 600-26 730)*0,10
= - 22 275 = - 20 048 = - 50 787
4. VBE, euro/an 475 200-23760-22 275 445 500-44 550-20 048 534 600-26730-50 787
VBE=VBP-DSL-DNL = 429 165 = 380 902 = 457 083
5. CO, euro/an 429 165*0,20 = 85 893 380 902*0,25 = 95 226 457083*0,20 = 91 417
6. VONbic, euro/an 429 165-85 893 = 343 272 380 902-95 226 = 285 676 457 083-91 417 = 365 666
VONbic=VBE-CO
7. Vc, euro 480*2 548 = 1 223 040 510*2 548 = 1 299 480 530*2 548 = 1 350 440
Vc = Vc(1mp)*St
8. Rc, % 17 20 18
9. VONc, euro/an 1 223040*0,17=207 917 1 299480*0,20=259 896 1350440*0,18= 243 079
VONc=Vc*rc
10. VONt, euro/an 343272-207917 = 135 355 285676-259896 = 25 780 365 666-243079 = 122 587
VONt=VONbic-VONc
11. Rt, % 16
12. Vt, euro 135 355:0,16 = 845 969 25 780:0,16 = 161 125 122 587:0,16 = 766 169
Vt=VONt/rt

Rezumat: Cea mai bun utilizarea terenului este construcia farmaciei deoarece creaz cea mai mare
valoare de pia.
 5. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar (al. 89)
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat.
Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda
actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul
perioadei de calcul (reversia).
Valoarea se calculeaz dup formula:

n care: t perioada de calcul, se recomand[ aplicarea unei perioade de calcul de 3/5 ani;
Y rata de actualizare;
R reversia.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la
sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net
din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1)

n care, - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul
 6. Metodele de determinare a ratei de actualizare (al. 93)
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii (cumulativ);
b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ
Metoda adiionrii (cumulativ) pentru estimarea ratei de actualizare (al. 94)
Metoda adiionriipresupunensumarea estimrilor individuale a fiecrei
componente a rateide actualizare: rata reala rentabilitii, rata
inflaieianticipateirata riscului.
Formula de calcul a ratei de actualizare este:

n
care,
Exemplu 9. Determinai rata de actualizare pentru teren, reeind din urmtoarele date:
Rata riscului pieei imobiliare - 4,3 %;
Rata impozitului pe venit - 16,0 %;
Riscul inflaiei neateptate - 1,0 %;
Termenul expunerii pe pia - 4 luni;
Rata investiiilor fr risc - 13,5 %;
Rata de asigurare a terenului - 1,0 %;
Rata inflaiei actuale - 6,5 %.
Se preconizeaz restituire liniar a capitalului.

Rezolvare: Determinm rata de capitalizare pentru teren metoda diionrii:

 Evaluarea terenurilor cu destinaia agricol
Valoarea terenului agricol se determin prin actualizarea fluxurilor nete de venit generat
de terenul evaluat. Informaia privind recolta i preurile de comercializare a culturilor
agricole este obinut din ordinului Ministerului Agriculturii i Industriei alimentare nr.229.

Exemplu 13. Determinai valoarea terenului cu destnaie agricol amplasat n satul

Peresecina, raionul Orhei. Suprafaa terenului 5,2 ha, dintre care: struguri 1,2 ha, porumb
2,7 ha, gru 1,3 ha. Recolta medie a culturilor agricole constituie (anexa , tabelul ): struguri
39,3 q/ha, porumb 37,8 q/ha, gru 28,0 q/ha.
Preul mediu de vnzare a produselor agricole constituie: pentru struguri 272,5 lei/q
(crete cu 8% anual), porumb 248,8 lei/q (crete cu 6% anual), gru 223,8 lei/q (crete cu
5% annual). Cheltuieli de producie pentru struguri constituie 45% din VBE (cresc cu 6%
anual), pentru porumb 30% din VBE (cresc cu 5% anual), gru 40% din VBE (cresc cu
5% anual).
 Extras din ordinul Ministerului Agriculturii i Industriei Alimentare
Nr. 229 din 23.10.2014 cu privire la aprobarea normativelor veniturilor nete

Recolta medie a culturilor agricole, q/ha

Zonele geografice
n medie pe
Culturi agricole Nord Centru Sud
republic
Gospodrii rneti (de fermier)
Gru 28,4 28,0 28,6 28,3
Porumb 39,1 37,8 32,0 37,1
Alte culturi cerealiere 20,5 19,9 19,9 20,0
Floarea-soarelui 20,7 17,9 14,7 18,5
Legume 74,0 63,9 34,0 66,7
Cartof 154,5 61,2 55,0 111,4
Tutun - 17,2 - 17,2
Sfecl de zahr 287,7 300,0 - 287,8
Struguri 25,6 39,3 32,1 36,1
Fructe 53,3 24,3 4,0 27,3
Gospodrii casnice auxiliare
Gru 40,1 25,8 21,6 24,9
Porumb 37,4 37,9 37,2 37,6
Alte culturi cerealiere 17,9 14,5 16,2 15,6
Floarea-soarelui 15,2 17,9 19,6 17,0
Legume 92,8 93,3 71,6 88,0
Cartof 96,4 92,1 71,3 90,6
Tutun - 6,7 - 6,7
Sfecl de zahr 259,0 30,0 - 204,4
Struguri 76,3 57,8 63,9 61,1
Fructe 92,0 95,6 76,9 91,3
 Preurile medii de vnzare a produselor agricole, vndute de ctre gospodriile rneti (de fermier) i
gospodriile casnice auxiliare, lei/q

Culturi agricole Zonele geografice n medie pe

Nord Centru Sud republic

Gospodrii rneti (de fermier) i gospodrii casnice auxiliare

Gru 291,5 223,8 201,3 216,7
Porumb 202,6 248,8 229 237,8
Alte culturi cerealiere 742,3 370,6 559,6 508,3
Floarea-soarelui 347,5 362,2 354,4 354,6
Legume 586,5 606,0 851,0 613,6
Cartof 493,3 496,0 497,0 494,3
Tutun
Sfecl de zahr
Struguri 330,0 272,5 282,7 279,7
Fructe, nuci i pomuoare 353,8Componena693,7
zonelor geografice 1192,8 491,2
Nord Centru Sud
Mun. Bli Mun. Chiinu Basarabeasca
Briceni Anenii-Noi Cahul
Dondueni Clra Cantemir
Drochia Criuleni Cueni
Edine Dubsari Cimilia
Fleti Hnceti Leova
Floreti Ialoveni tefan-Vod
Glodeni Nisporeni Taraclia
Ocnua Orhei UTA Gagauzia
Rcani Rezina

Sngerei Streni
Rezolvare: Determinm valoarea de pia a terenului
Nr. Criteriu Valoarea de baz Perioada de prognoz Post-
Anul 1 Anul 1 Anul 1 Anul 1 prognoz

1 2 3 4 5 6 7 8
1. Suprafaa, total, ha 5,2
Inclusiv pe culturi:
Struguri, 1,2
Porumb, 2,7
Gru 1,3
2. Recolta medie, q/ha
Struguri, 39,3
Porumb, 37,8
Gru 28,0
3. Preul mediu de vnzare, lei/q
(sporul anual %)
Struguri, 272,5 (+8%) 8 8 8 8
Porumb, 248.8 (+6%) 6 6 6 6
Gru 223,8 (+5%) 5 5 5 5
4 Venitul brut potenial, total, r4 = r1*r2*r3
lei/an 46 390 49 349 52 502 55 862 59 444
Inclusiv pe culturi:
Struguri, 12 851 13 879 14 989 16 188 17 483
Porumb, 25 393 26 917 28 532 30 244 32 059
Gru 8 146 8 553 8 981 9 430 9 902
5. Pirderi, total, lei/an 1 928 2 082 2 248 2 428 2 622
inclusiv pe culturi:
Struguri 15% din VBP 1 928 2 082 2 248 2 428 2 622
Porumb 0 0 0 0 0 0
Gru 0 0 0 0 0 0
Nr. Criteriu Valoarea de baz Perioada de prognoz Post-
Anul 1 Anul 1 Anul 1 Anul 1 prognoz

1 2 3 4 5 6 7 8
Venitul brut efectiv, total, lei/an r6 = r4 - r5 44 462 47 267 50 254 53 434 56 822
6. inclusiv pe culturi:
Struguri 10 923 11 797 12 741 13 760 14 861
Porumb 25 393 26 917 28 532 30 244 32 059
Gru 8 146 8 553 8 981 9 430 9 902
7. Cheltuieli de producie, total,
lei/an 45%dinVBE(+6%) 15 791 16 706 7 675 18 700 19 784
inclusiv pe culturi: 30%dinVBE(+6%)
Struguri, 40%dinVBE(+5%) 4 915 5 210 5 523 5 854 6 205
Porumb, 7 618 8 075 8 560 9 074 9 618
Gru 3 258 3 421 3 592 3 772 3 961
8. Venitul operaional net, lei/an VON=VBE-CO 28 671 30 561 32 579 34 734 37 038
9 Rata de capitalizare,% 17
10. Reversia, lei VON anului 5:r 217 871
11. Rata de actualizare, % 23
12. Coeficientul de actualizare 1,000 0,8130 0,6610 0,5374

Venitul operaional net 28 671 24 846 21 535 18 666

13 actualizat, lei
14. Reversia actualizat, lei 117 084
15. Valoarea terenului, lei 210 802
 7. Metoda rezidual, domeniul de utilizare i algoritmul de calcul
Metoda se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i terenurilor destinate
construciilor n dou situaii:
cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a
terenului supus evalurii;
pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n
cadrul analizei celei mai bune utilizri.
Algoritmul de calcul
1. Se estimeaz venitul operaional net ce poate fi obinut n rezultatul expluatrii
bunului imobil complex - .
2. Se calculeaz valoarea de reconstituire sau a valorea de nlocuire a mbuntirilor
existente pe terenul evaluat sau ce urmeaz a fi construit -
3. Se determin rata de capitalizare pentru construcii - .
4. Se determin venitul operaional net anual alocabil construciilor pe baza ratei de
capitalizare aferente *
5. Se determin venitului operaional net anual rmas (rezidual), care este alocat numai
terenului - .
6. Se determin rata de capitalizare pentru teren - .
7. Se estimeaz valoarea terenului prin capitalizarea venitului operaional net alocat
terenului la rata de capitalizare a terenului
Exemplu 9. Determinai valoarea terenului cu suprafaa de 39 ari pe care este amplasat un centr comercial cu suprafaa
3 700 m.p. reeind din datele urmtoare:
Chiria de pia lunar - 11 euro/m.p.;
Pierderile cauzate de spaiile nesolicitate - 8% din VBP;
Pierderile cauzate de neachitarea plii
de chirie n termeni prestabilii - 5% din (VBP DSL);
Costurile fixe - 3 800 euro/n;
Costurile variabile - 2 600 euro/an;
Valoarea de de nlocuire a cldirii - 1 720 mii euro;
Durata vieei economice restante - 45 ani.

Rezolvare: Determinm valorea terenului aferent centrului comercial

Nr. Indicator Valoare
1. Venitul brut potenial generat de bunul imobil, euru/an 488 400
VBP = 11*3 700*12
2. Deduceri pentru spaiile libere, euro/an, DSL =VBP*0,08 = 488 400*0,08 39 072
3. Deduceri pentru neachitarea plii de chirie n termeni prestabilii, euro/an 22 466
DNP = (VBP DSL)*0,05 = (488 400 39 079)*0,05
4. Venitul brut efectiv, euro/an 426 862
VBE = VBP DS DNP = 488 400 39 072 22 466
5. Cheltuieli operaionale, euro/an, CO = F + CV = 3 800 + 2 600 6 400
6. Venitul operaional net, euro/an, VONbic = VBE CO = 426 862 6 400 420 462
7. Rata de capitalizare pentru construcii 0,1822
rc = a + 1/De = 0,16 + 1/45= 0,16 + 0,0222
8. Venitul operaional net, ce se refer la cldire, euro/an 313 384
VONc = V*rc = 1 720 000*0,1822
9. Venitul operaional net, ce se refer la teren, uro/an 107 078
VONt = VONbic VONc = 420 462 313 384
10. Valoarea terenului, euro, Vt = VONt/rt = 107 078/0,16 669 238
Exemplu 10. Determinai valoarea lotului de pmnt cu suprafaa 40 ari pe care este amplasat o cldire cu suprafaa 3
200 m.p. construit 22 ani n urm.
Suprafaa util a cldirii - 3 070 m.p.;
Plata de locaiune lunar - 14 euro/m.p;
Cheltuielile operaionale anuale - 25 euro/m.p.;
Durata de via economic - 80 ani;
Costul construcei pentru obiectele analogice - 560 euro/m.p.;
Timpul necesar pentru cutarea arendailor - 1,7 luni;
Profitabilitatea investiiilor (investiiile
se recupereaz n mod liniar) - 16%.
Rezolvare: Determinm valorea terenului aferent centrului comercial
Nr. Indicator Valoare
1. Venitul brut potenial generat de bun imobil complex din care face parte 515 760
terenul evaluat, euro/an, VBP= 14*3 070*12
2. Pierderi de la neocuparea spaiilor, euro/an, DSL = 1,7/12 0,1417
3. Venitul brut efectiv, euro/an, VBE = VBP DSL = 515 760*(1- 0,1417) 442 677
4. Cheltuieli operaionale, euro/an, CO = 25*3 200 80 000
5. Venitul operaional net, euro/an 362 677
VONbic = VBE CO = 442 677 80 000
6. Valoarea de reconstituire (construcia nou), euro, VR = 560*3 200 1 792 000
7. Deprecierea acumulat, euro, D = Dcr/De = 22/80 0,275
8. Valoarea de reconstituire restant, euro 1 299 200
VRr = VR D = 1 792 000*(1 0,275)
9. Coeficientul de capitalizare pentru construcii. rc = on +of = 0,16 + 1/58 0,1772
10. Venitul operaional net ce se refer pentru construcii, euro/an 230 218
VONc = VRrxrc = 1 299 200*0,1772
11. Venitul operaional net ce se refer pentru teren, euro/an 132 459
VONt = VONbic VONc = 362 677- 230 218
12. Coeficientul de capitalizare pentru teren 0,16
13. Valoarea terenului, euro, Vt = VONt /rt = 132 459/0,16 827 869
 8. Metoda parcelrii, domeniul de utilizare i algoritmul de calcul
Aceast metod este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren
neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca
amplasamente i/sau eventual construirea pe loturi parcelate i amenajare a cldirilor
rezideniale.
Algoritmul de calcul a valorii terenului prin metoda parcelrii i dezvoltrii este:
1. Se determin numrului i dimensiunile parcelelor ce pot fi create innd cont de
posibilitile fizice, prevederile juridice i eficiena economic.
2. Se analizeaz piea pe care vor fi expuse parcelele: cererea i oferta, rata de
absorbiea pieei i perioada de expunere pe pia pentru parcelele formate.
3. Se estimeaz preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele prin aplicarea
metodei analizei vnzrilor comparabile. 4. Se proiecteaz pe parcursul perioadei de
calcul fluxurile de venituri i cheltuieli de valorificare (pentru amenajarea drumurilor,
trotuarelor, drenajelor, construcii comunale i inginereti, pentru publicitate i realizarea
parcelelor; achitarea impozitului i asigurrii i alt.).
5. Se calcul venitului operaional net, determinat ca mrime rezidual dintre preurile
de vnzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale
estimate de parcelare, amenajare i construire, n care se include i profitul dezvoltatorului.
6. Se determin perioada de timp necesar pentru valorificarea masivului i vnzarea
parcelelor; calculul ratei de actualizare.
7. Se estimeaz valorea de pia a terenului prin nsumarea fluxurilor de numerar
actualizate la data evalurii.
Exemplu 11. Investorul programeaz se cumpere un lot liber de pmnt cu suprafaa1,20 ha, s-l divizeze
n parcele i se le vnd, obinnd profit.
Preul de vnzare a unei parcele - 147 000 euro;
Suprafaa parcelei - 6 ari;
Numtul de parcele oferit spre vnzare ntr-o lun - 5 buci;
Rata anual de actualizare - 15 %/
Cheltuielile pentru dezvoltarea masivului - 125 000 euro
Determinai valoarea de pia a lotului liber de teren.

Rezolvare: Determinm valorea lotului liber de teren utiliznd metoda actualizarii fluxurilor de numerar
(funcia valoarea prezent a anuitii).
Nr. Indicatori Valoare
1. Numrul de parcelei oferite ctre vnzare 20
Nparc = 120/6
2. Perioada de timp pentru vnzarea terenurilor, luni, 4
T = 20/5
3. Venitul lunar obinut de investor, euro/lun 735 000
VON = 147 000*5
4. Rata de actualizare lunar, %/lun 1,08
= 13/12
5. Valoarea lotului liber de teren, euro 2 740 104
V = 735 000* - 125 000 = 735 000*3,8981 125 000

= 2 865 104 125 000

Exemplu 12. Investorul programeaz se cumpere un masiv de pmnt cu suprafaa 1,26, s-l divizeze n parcele i se le
vnd, obinnd profit.
Preul de vnzare a unei parcele - 18 000 euro;
Suprafaa parcelei - 6 ari;
Numtul de parcele oferit spre vnzare ntr-un an - 7 buci;
Majorarea preului de vnzare - 10%/an
Cheltuielile operaionale - 20 % din VBP
Majorarea cheltuielilor operaionale - 12 %/an
Rata de actualizare - 15 %/an
Cheltuielile pentru dezvoltarea masivului, euro - 35 000 euro
Determinai valoarea de pia a lotului liber de teren.
Rezolvare: Determinm valorea masivului de teren utiliznd metoda actualizarii fluxurilor de numerar
Nr. Indicatori Valoarea de Perioada prognozat
baz anul 1 anul 2 anul 3

1. Numrul de parcele oferite ctre vnzare 126/6=21

2. Perioada de timp pentru vnzarea terenurilor, ani 21/7 = 3

3. Cheltuielile pentru dezvoltarea masivului, euro 135 000

4. Preul de vnzare a unei parcele, euro 18 000*6

= 108000
5. Majorarea preului de vnzare,%/an 10 10

6. Venitul brut potenial, euro/an 756 000 831 600 914 760

7. Venitul brut efectiv, euro/an 756 000 831 600 914 760

9. Majorarea cheltuielilor operaionale, %/an 12 12

8. Cheltuielile operaionale, %din VBP, euro/an 20 151 200 169 344 189 665