Evaluarea 2

1
2
INTRODUCERE
n toat lumea, construciile reprezint unul din cele mai mari i mai valoroase active ale
statului, municipalitilor, firmelor i ale persoanelor fizice, motiv pentru care tot mai frecvent,
n practic ntlnim situaii n care proprietarul, statul sau oricare alt persoan fizic sau
juridic, dorete s cunoasc valoarea real, de pia a acestora.
Aa dar, proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale iar
activitatea de evaluare este fundamental pentru asigurarea viabilitii proprietii globale i a
pieelor financiare. Piaa a aprut n urma cu multe secole, care fcea legtura ntre producie i
consum, cu trecerea timpului aceste legturi au evoluat i s-au divizat dup ramuri dar principalii
actori (productorii, consumatorii, intermediari) au rmas cu includerea a mai multor teritorii,
ari, specializri, cu o amploare mai mare.
Motivul alegerii temei. Evaluarea unui obiectiv industrial de tipul cldirii de producere
sau depozit necesit cunotine ample n domenii economice i tehnice. Evaluri cu aa tip de
imobil sunt rar ntlnite, aceasta se poate de spus i despre tranzacii nregistrate de cadastru, care
la fel sunt ntr-un numr redus. Aceasta se poate de explicat prin caracterul pieii imobiliare a
acestui gen de imobil, ca cel industrial care e constituit din cldiri de producere din diferite
ramuri ai economiei naionale, precum i din construcii auxiliare ca depozite, blocuri
administrative i altele.
Actualitatea temei. Cu creterea economiei naionale, apare necesitatea de aa tip de
imobile industriale, care s acopere pe deplin necesitile agenilor economici, iar cu ct apar noi
domenii de activiti cu att i cererea privind calitile pe care acestea trebuie s le includ se
mresc. Cunoaterea acestor caliti permite evaluatorului, n urma inspectrii i cercetrii
dosarului cadastral indentificarea tuturor, sau cel puin a celor mai importante caliti pe care
trebuie s le includ bunurile imobile industriale.
n majoritatea cazurilor cldirile industriale sunt obiecte mari i scumpe astfel este i
firesc s fie un numr redus de tranzacii cu aceste obiecte, din acest motiv trebuie de analizat
mpreun cu segmentul pieei imobiliare a depozitelor care este puin mai dezvoltat i mpreun
se poate de analizat evoluia acestui segment de pia imobiliar, adic formarea segmentului i
caracteristica acestor bunuri imobiliare, starea actual a obiectivelor industriale i amplasarea
acestora n cadrul oraului Chiinu. Evident, prin specificul su unitile industriale produc
daune ecologiei din regiune, ceea ce face ca s fie grupate cu mai multe uniti industriale n
zone care s fie divizate de zonele rezideniale. Din acest motiv i a fost analizat i zonificarea
oraului Chiinu pentru a stabili ponderea, suprafaa ocupat de aceste zone industriale,
numrul de construcii industriale.
3
1 DESCRIEREA I ANALIZA OBIECTULUI DE STUDIU
1.1 Piaa terenurilor pentru construcii industriale
Astzi, nu am putea vorbi despre prezena unei cereri stabile a spaiilor de producere i de
depozitare n Republica Moldova. Ca excepie, este mun. Chiinu, unde, destul de ciudat, exist
o lips a spaiilor de producere i depozitare de calitate la preuri accesibile.
Cele care sunt utilizate - de obicei, de clas C, D, E, sunt neprofesionale, cu acces
incomod, n special fr linii de cale ferat, fr echipament, de foarte multe ori - fostele
hangare.
Neprofesional adaptate, i, prin urmare, nu foarte solicitate - 1-2 euro/m2/ lun. Pentru
cele puin mai calitative - 3-4 euro/m2. Respectiv, la spaiile n zona specializat plata chiriei
este i mai mare.
Ca depozite, n Chiinu, n general, sunt utilizate zonele industriale din sectorul Ciocana
(str. Uzinelor, str. Varnia, str. Calea Basarabiei), sectorul Rcani (str. Petricani), sectorul
Botanica (Munceti) precum i alte zone ale fostelor fabrici / uzini. Ele nu sunt ntotdeauna bune,
att din punct de vedere logistic ct i pentru ncrcare / descrcare, precum i ca acces. Prin
urmare, marile companii ncearc s construiasc pentru ei nii. Companiile mari cu amnuntul
sunt dispuse s lupte pentru aceste spaii, astfel nct preul de spaiu de calitate, ncet, dar se
ridic la nivelul de 250-300 de euro pe 1m2.
Din pcate, recent, utilizarea pentru propriile lor scopuri a ncaperilor de clasa A, B este
un fenomen rar. Aceast pia este una dintre ultimele care va iei din criz. Primele vor iei din
criza spaiile ratail i cele pentru oficii. Apoi cele pentru depozitare, n prezena posibilitilor de
producere.
n ceea ce privete preul de vnzare la 1 m2 de spaiu pentru producere i depozitare n
Chiinu, costul mediu a fost n 2013 de 130-160 de euro pentru 1 m2, iar costul de chirie, n
intervalul de la 1 la 3 euro pe 1 m2.
Situaia de pe piaa loturilor de teren i intereseaz pe majoritatea participanilor de pe
piaa construciilor i cea imobiliar. Deosebit de util este informaia cu privire la acest lucru
pentru cei care intenioneaz s realizeze noi proiecte anume de la lotul de teren ncepe orice
proiect nou.
n 2013, n comparaie cu ultimii doi ani, piaa de terenuri parial s-a dezmorit. N-am
putea spune c vnzrile pe piaa data s-au nviorat, deoarece investitorii nu sunt foarte activi.
4
Dar se poate de remarcat c concurena neloial de propuneri pe piaa terenurilor a contribuit la
aceia c proprietarii terenurilor mari s-i mbuntaeasc calitatea propunerilor.
Cererea la terenuri ca obiect de investiie, care s-a micorat brusc n timpul crizei, rmne
sczut. Atractivitatea sczut a investiiilor n terenuri poate fi explicat dup cum urmeaz.
Pmntul, la fel ca orice alt obiect de investiii, are caracteristici, cum ar fi lichiditate,
profitabilitate i risc. Astzi, lotul de teren n ora este un activ cu lichiditate redus, pentru c n
aceste condiii, pe piaa imobiliar, nu fiecare teren poate fi vndut ntr-un timp scurt. n plus, o
dovad de lichiditate redus a terenurilor existente pe piaa imobiliar din Republica Moldova
este faptul c, practic, sunt inutilizabile pentru construcii, n principal ca obiecte comerciale. n
realitate, cea mai mare parte a terenurilor comerciale, oferite n prezent pe pia, a fost
achiziionat nainte de criz, fr o analiz aprofundat a utilizrii mai eficiente a acestora i
numai n scopuri speculative.
Astfel, randamentul potenial al terenului, ca o investiie, se reduce i riscul de al deine
n proprietate - crete. Ca urmare, investitorii prefera n loc de risc cu grad ridicat i non-
transparena piaii terenurilor, investiii n zonele comerciale finisate ale oraului, care pot genera
venituri acum. Dar situaia de pe piaa comercial a terenurilor din mun. Chiinu se poate
schimba radical n viitorul apropiat.
Tendina din ultimii doi ani, n cazul n care oferta de terenuri depea cererea, n 2013 a
rmas. Acest lucru s-a reflectat asupra preului: costul la terenurile mari de teren, fr
infrastructur a sczut cu 20-50%. Terenurile cu infrastructur au rmas practic n gama de
preturi, din anul 2012.
S-a pstrat cererea la terenuri de la 15 la 40 de ari, n cartiere locative a Chiinului,
pentruconstrucia blocurilor cu multe etaje. Exist o mare cerere la aceste terenuri n cartierele
oraului, cu infrastructur dezvoltat: prezena supremarketelor, pia, transport. Acest lucru se
datoreaz faptului c volumul acestor loturi scade constant. De multe ori, investitorii trebuie s
cumpere astfel de terenuri grevate de orice cldiri vechi i, ulterior, de a face cheltuieli pentru
demolare.
Dac vorbim despre costul unui ar de teren, n Chiinu, trebuie remarcat faptul c preul
mediu de pia a unui ar, n zonele rezideniale, au variat de la 7.000 la 13.000 de euro, n funcie
de locaie, suprafa i infrastructur. Costul terenului pe strzile centrale ale Chiinului, n zone
rezideniale, este mai mare de 30-40%. i, n sfrit, terenul cel mai scump este n centrul
oraului, unde valoarea sa poate ajunge pn la 40.000 sau chiar 50.000 de euro pentru 1 ar.
Terenurile agricole pot fi clasificate n terenuri agricole neconsolidate, terenuri agricole
consolidate i terenuri n apropierea mun. Chiinu, inclusiv cu acces direct la traseu. Preul la 1
ha este: de la 7000 la 12000 lei,14000 16000lei si 30000 60000 euro, respectiv.
5
1.2 Analiza pieii construciilor industriale i pentru arend
Piaa imobiliar industrial e constituit din cldiri de producere din diferite ramuri ai
economiei naionale, precum i din construcii auxiliare ca depozitele, blocurile administrative i
altele. n majoritatea cazurilor cldirile industriale sunt obiecte mari i scumpe astfel este i
firesc s fie un numr redus de tranzacii cu aceste obiecte. Din acest motiv trebuie de analizat
mpreun cu segmentul piee imobiare depozitelor care este puin mai dezvoltat i mpreun se
poate de analizat din punct de vedere a ofertelor pe perioada a cnci luni ( decembrie- aprilie)
2012- 2013 conform anexelor 7, se poate de analizat i conform numrul de tranzacii
nregistrate de ,, Oficiul Cadastral Teritorial Chiinu pe perioada anilor 2009- 2012. n
informaia oferit de ,, . S. Cadastru, a fost ntocmit tabelul 1.1 care analizeaz numrul de
tranzacii cu depozite.
Tabelul 1.1 - Numrul de tranzacii cu depozite pe perioada 2009- 2012
Perioada analizat
Tipuri de tranzacii Total Ponderea, %
2009 2010 2011 2012
Vnzare- cumprare 20 37 54 48 161 72
Schimb 2 1 3 1 7 3
Judecat - 3 - 3 6 3
Divizare 4 3 2 3 11 5
Donaie - 1 - 2 3 1
Privitizare 3 1 - - 5 2
Alte cazuri 5 9 8 9 31 14
Total 34 55 67 66 222 100
Sursa: elaborat de autor
Analiznd tabelul se poate observa c n anul 2009 s-au nregistrat 34 de tranzacii cu
depozite, aceast valoare se poate de explicat prin declanarea crizei mondiale care stimulat
populaia i agenii economici s fie mai prudeni n niierea unei afaceri, sau nvestiii n bunuri
imobile ca depozite. n 2010, 2011 observm o cretere pn la 55 i respectiv 67 de tranzacii se
poate de explicat prin stabilizare politic i care a adus la creterea investiiilor. Ponderea
tranzaciilor de tipul vnzare- cumprare va fi reprezentat n figura 1.1 care a fost elaborat n
baza anexei 11 pe perioada anilor 2009- 2012.
6
80
70
60
50 Total tranzacii
nregistrate
40
Vnzare cumprare
30
20
10
0
2009 2010 2011 2012
Figura 1.1 - Ponderea tranzaciilor de vnzare- cumprare cu depozite pe perioada anilor

2009- 2012
Conform diagramei se poate observa raportul dintre numrul total de tranzacii
nregistrate de ,,. S. Cadastru cu numrul tranzacii de tipul vnzare- cumprar. n anul 2011
ponderea tranzaciilor de vnzare- cumprare este de 81% fiind cea mai mare, urmeaz 2012 cu
73%, 2010 cu 67%, 2009 cu 59%. Se poate observa o cretere din 2009 cu 59% la 2011 cu 81%,
se poate explica prin faptul c anii 2008, 2009 au fost anii n care s-a declanat criza mondial i
ceea ce a determinat rezerv a potenialilor cumprtori sau investitori n iniierea unei afaceri,
aceasta se poate de observat i prin numrul sczut de tranzacii nregistrate in2009 cu 34, n
2010 se observ o cretere pn la 55 tranzacii, n 2011 la fel a crescut pn la 67 tranzacii, i
2012 s-a mennut la acelai nivel de 66 tranzacii nregistrate. Aceast cretere se poate de
explicat prin informaiile i datele analizate anterior ca creterea numrului de ntreprinderi,
precum i factorii externi de ordin macroeconmici care nfluieneaz mediul de afaceri n
Republica Moldova, deoarece utilizatorii de bunuri imobiliare ca depozitele i cldirile de
producere sunt antreprenorii.
O alt analiz poate fi efectuat dup tipul de tranzacii nregistrate de ctre ,,Oficiul
Cadastral Teritorial Chiinu, care analizeaz figura 1.2 elaborat n baza tabelului 1.2.
7
1% 2% 14%
Vnzare- cumprare
5%
3% Schimb
3% Judecat
Divizare
72%
Donaie
Privitizare
Alte cazuri
Figura 1.2 - Ponderea tranzaciilor cu depozite pe perioada anilor 2009- 2012

Majoritatea tranzaciilor nregistrate de ctre ,, Oficiul Cadastral Teritorial Chiinu pe
perioada anilor 2009- 2012 se observ c au fost de tipul vnzare- cumprare circa 72 %, apoi
urmeaz alte tipuri de tranzacii 14%, divizare 5% , judecat cu schimb a cte 3 % . Astfel
majoritatea tranzaciilor sunt de vnzare- cumprare, se poate explica prin caracterul segmentului
de pia ca depozitele, care are un numr redus de bunuri imobile i care neceit lichiditi mari.
O alt analiz poate fi efectuat n baza numului de oferte din anexa 7, n tabelul 1.2 repartizate
pe sectoarele oraului Chiinu pe perioada lunilor decembrie 2012- aprilie 2013.
Tabelul 1.2 - Numrul de oferte a bunurilor imobile industriale n oraul Chiinu pentru
perioada decembrie- aprilie
Sectoare Numrul de oferte Preurile de ofert, euro/m2 Ponderea, %
Botanica 13
372 20
Buiucani 17
427 25
Ciocana 16
429 24
Centru 6
421 9
Ricani 14
434 22
Total 73 - 100
Sursa: elaborat de ctre autor
n oraul Chiinu pe perioada lunilor decembrie- aprilie au fost indentificate circa 73
oferte de pe diverse surse media anexa 7. Cele mai multe oferte s-au observat n sectorul Ciocana
8
cu circa 16 de oferte, acesta fiind i sectorul cu cele mai multe construcii industriale conform
figurei 1.3.
Ricani: 22% Botanica:20%
Botanica
Centru: 9% Buiucani
Buiucani:
Ciocana
25%
Ciocana: 24% Centru
Ricani
Figura 1.3 - Repartizarea pe sectoare a numrului de oferte a bunurilor imobile industriale

n or. Chiinu decembrie- aprilie
Conform figurei 1.3 se observ c inmare parte ofertele sunt balansate adic nu este un
decalaj mare ntre sectoare ca la numrulul de construcii industriale din figura 1.8, n sectoarele
Ciocana sunt circa 24 % din totalul ofertelor cele mai numeroase oferte fiind n zonele Uzinelor
i Meterul Manole; Buiucani circa 25% cele mai numeroase oferte fiind n zonele Sculeni i
Vatra; n sectorul Botanica fiind circa 22 % din totalul ofertelor cu cele mai numeroase oferte
fiind n zona Munceti; Rcani cu 22% i cele mai numeroase oferte fiind n zona Petricani i
Pota Veche; Centru cu 9% din totalul ofertelor, iar n baza figurei 1.4 i a tabelului 1.2 se poate
de analizat raportul dntre numrul de construcii industriale i a numrului de oferte a obiectelor
industriale prin figura 1.4.
Figura 1.4 - Raportul dintre numrul de construcii industriale i oferta acestora pe perioada
decembrie- aprilie
9
n sectoarele Ciocana, Buiucani, Botanica, Rcani se poate observa acest raport mai
pronunat, ns evident perioada analizat este scurt i dat faptul c caracterul specific a acestor
categorii de bunuri imobile precum obiectele industriale evindent i numrul de oferte este mic,
iar conform figurei 1.5 se poate de observat evoluia pe luni a ofertelor.
Botanica
Buiucani
Ciocana
Centru
Ricani
Figura 1.5 - Numrul de oferte a sectoarelor or. Chiinu pe perioada decembrie- aprilie
Pe perioada lunilor martie- aprilie 2013 se observ o cretere a ofertelor pe piaa
bunurilor imobile industriale n special sectoarele Buiucani, Ciocana, Rcani; iar n lunile
februarie, ianuarie cele mai puine oferte de aa tip de bunuri imobile. februarie, ianuarie cele
mai puine oferte de aa tip de bunuri imobile.Conform anexei 7 preurile de ofert pe perioada
lunilor decembrie 2012- aprilie 2013 a cldirilor industriale i a depozitelor n oraul Chiinu au
variat de la 50 euro/m2 la 700 euro/m2, infuncie de dotrile inginereti, amplasare,
caracteristicile tehnice ale bunului imobil, suprafaa construciei sau a terenului aferent.
Cele mai ridicate preuri de oferte dinoraul Chiinu sunt n sectorul Centru cu 442
2
euro/m , aceasta explic prin faptul c n acest sector sunt puine terenuri libere, astfel i preurile
unui ar este ridicat; n sectorul Ciocana preurile de ofert au fost n mediu la valoarea 431
euro/m2 se poate explica prin faptul c aceste oferte sunt preponderent din zonele Uzinelor unde
sunt numeroase depozite, infrastructur dezvoltat i Meterul Manole unde sunt preponderent
oficii i blocuri administrative la care preurile sunt mai mari; sectorul Rcani 420 euro/m2 se
explic prin faptul c n aceast perioad sau ofertat multe bunuri imobiliare dn zona Petricani
unde preurile sunt la un nivel nalt; sectorul Buiucani 399 euro/m 2 aici majoritatea ofertelor au
fost dinzonele Vatra i Sculeni unde preurile nu sunt ridicate adic medii; sectorul Botanica 390
euro/m2 se explic c au ofertate mai mult bunuri imobile de mari dimensiuni din zona Munceti
care neceit timp ndelungat i lichiditi mari ceea ce duce la o scdere a preului.
10
n concluzie, dup analiza detaliat a pieii se poate de concluzionat c sectorul Ciocana
fiind un sector puternic industrializat cu o pondere mare n numrul de construcii industriale i
suprafee ocupate de acestea, el rmne lider i la numrul tranzacii nregistrate de ,, O.C.T.
Chiinu, precum i la preurile de ofert, sectorul Centru fiind un sector cu puine construcii
industriale respectiv i terenuri preurile sunt ridicate, sectorul Rcani cu zonele Socoleni i
Petricani are o pondere dintotalul de tranzacii de 18% din numrul total de construcii
industriale de circa 11% ceea ce l face un important sector din punct de vedere ndustrial,
sectorul Botanica avnd circa 19% din totalul construciilor industriale din oraul Chiinu, mai
are i o pondere de 22% din totalul tranzaciilor ceea cel face un al doilea sector, dup
importan pentru industria oraul Chiinu dup Ciocana, sectoul Buiucani avnd zonele Vatra
i Sculeni care sunt zone largi cu o pondere n construcii de circa 18% are circa 23 % de
tranzacii nregistrate pe perioada 2009 -2012. Iar factorii principali de influien asupra bunului
imobil industrial sunt legai de amplsarea i privind caracteristica tehnic a acestora.
Evident amplasarea are o mare importan pentru orice bun indiferent de destinaia
acestuia, pentru cel industrial apropierea de cile de transport, de materie prim, localiti, reele
inginereti de mare capacitate, de ruri sau cureni de aer; caracteristica tehnic face anume
diferena asupra bunului imobil prin alegerea soluiei constructive, numrului de etaje, numrul
de deschideri, mijloace de ncrcare-descrcare, parcare de mari dimensiuni, teren aferent de
mare mrime i muli ali factori ce pot influiena valoare
Arenda
n ultimii ani, piaa imobiliar este ntr-o stare de post-criz: preurile, n general, stau pe
loc sau cresc, paralel cu inflaia. Iesirea din aceast stare a pieii ar putea-o face doar schimbrile
structurale, n primul rnd n economia naional, precum i la nivel mondial. i att timp ct ele
nu sunt, starea pieii depinde aproape exclusiv de fundalul macroeconomic actual.
Dac tendinele de cretere a cifrei de afaceri a comerului cu amnuntul i a economiei n
ansamblu va rmne i n perspectiv, nivelul ofertei va satisface cererea, ar trebui de ateptat o
rotaie mai mare a chiriailor i diferenierea ratelor de chirie ntre obiecte retail de succes i
slabe, difirena dintre ele, n ultimul timp, este mai mare, n principal, datorit ajustrilor
ratelor.Dac n condiiile pieii nesturate, a fost rspndit practica reparaiilor cosmetice i
reconstruciei centrelor comerciale permindu-le asigurarea rapid de ocupare i mbuntirea
profitabiliatii, n condiiile concurenei actuale fr efectuarea reconcepiei adecvate, aceast
practic nu va fi la fel de success, deoarece centru comercial modern este un loc de confort i
cu o atmosfer favorabil pentru cumprturi i odihn.
Dup cum se tie, prognozarea este un lucru ingrat, aa c ar trebui de remarcat faptul c
o prognoz, universal acceptat, a preurilor imobiliare nu este.
11
n comunitatea profesional n prezent, nu exist o prognozare cu privire la ce se va
ntmpla cu economia naional i global, i cu att mai mult prognozarea, n mod obiectiv, a
preurilor imobiliare n viitor.
Muli experi, ale marelor centre analitice, indic faptul c preurile imobiliare care au
fost relativ constante n ultimii ani, n 2014-2015, nu vor rmne la acelai nivel. Acest lucru ne
d un motiv s credem c n viitorul apropiat este puin probabil s fie evitat creterea preurilor
la imobil. Dar dac lum n consideraie caracteristicile noastre naionale, n diferite domenii,
cum ar fi situaia economic, factorul politic, atunci nu am putea vorbi, chiar i cu un grad mic
de certitudine despre o posibil cretere a preurilor. Dar, de asemenea, aproape toi experii sunt
similari, n opinia lor, c pe piaa bunurilor comerciale, preurile, au ajuns deja la nivelul minim
i cu un grad ridicat de ncredere, putem spune c o scdere n continuare a preurilor, la acest
imobil nu va fi.
Pe piaa imobilelor industriale (depozite) predomin ncheierea contractelor de arend i nu
a celor de vnzare-cumprare, ca pe piaa imobilului locativ. Preul pentru arend se stabilete n
conformitate cu: tipul ncperii arendate, amplasarea, existena locurilor de parcare, etc. Cea mai
mare parte a obiectelor industriale snt oferite n arend pe termen lung. Comparativ cu alte orae
i raioane ale republicii, preurile de nchiriere ale unui spaiu industrial de la Chiinu sunt mai
mari din cauza suprafeelor, nivelului sczut al ofertei comparativ cu cererea i preurile nalte
pentru terenuri.
In urma analizei pietii imobiliare pentru chirie a depozitelor in sectorul Centru din or.
Chisinau, sa observant ca pretum in mediu pentru 1m.p = 3euro, iar cel mai mic pret depistat este
de 1,5 euro, in cazul depozitelor cu suprafata mare, in cele mai multe cazuri in sectorul Ciocana,
datele sunt prezentate in ANEXA C.
12
1.3 Caracteristica si clasificarea bunurilor imobile industriale
n literatura metodologic i tiinific lipsete o aboradare unic a clasificrii bunurilor

imobile industriale. Acestea se pot clasifica dupa diverse criterii ca: dreptul de proprietate,
destinaia funcional, amplasare, soluia constructiv, materialelor de construcie utilizate.
n funcie de destinaie funcional imobile industriale se clasific n cele de: producere-
care includ cldirile n care se desfoar nemijlocit procesul de producere, la aceast categorie
se poate enumera fabricile, uzinele, ntreprinderile; energetice- sunt acele cldiri n care se
desfoar procesul de producere a energiei cu utilizarea a energiei electrice, aburilor, gazelor,
pcurei i a altor carburani; depozitele- sunt acele ncperi n care se execut procesul de
ncrcare- descrcare, depozitare a diferitor mrfuri, bunuri; anexele- sunt prile componente a
construciilor anterior enumerate doar c aceste anexe pot fi ca blocurile administrative, vestiare,
blocuri sanitare, puncte de control sau alte destinaie n afar de cele sus enumerate. n funcie de
amplasare a bunului imobil industrial se poate diviza n cele din: extravelan- obiective din
sectorul agro- industrial ce se afl nemijlocit lng materia prim adic n afar localitilor i din
intravelan- sunt acele obiective industriale care sunt amplasate nemijlocit n localitate, aceasta se
observ n figura 1.1.
Clasificarea bunurilor
imobile industrialea
Dreptul de proprietate Destinaia funcional Amplasare
public
Ppfa producere extravelan
energetice
privat intravelan
depozite
anexe
Figura 1.1 - Clasificarea bunurilor imobile industriale

13
Astfel conform clasificrilor expuse n figura 1.3 n funcie de dreptul de proprietate
asupra bunului imobil, aceasta poate fi public sau privat care la rndul su poate fi persoane
juridice sau fizice.
Conform acestei clasificri date de ctre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru
pentru evaluarea masiv i a clasificri precedente se poate indentifica obiectul care va fi supus
evalurii.
Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru a elaborat o clasificare n scopul evalurii
masive a bunurilor imobile conform destinaiei funcionale, figura 1.2 aceast clasificare a
imobilelor industriale permite delimitarea i ncadrarea a tuturor obiectivelor industriale ntr-o
oarecare categorie din aceast clasificare n baza [ 8].
Bunurile imobile
industriale
Cldiri de Deservirea Producere Telecom

Gri i
Depozite
producere transport unicaii
distribuire a
apei,
energiei i
ferme auto deservire televiziune hambare
gazelor
cldiri de gri staii de cazangerii staii depozit

producere feroviare alimentare radio industrial
elevatoare aeroporturi garaje obiecte din antene depozit

industriale sectorul comer
energetic
staii de gaze,
mrfuri apeducte
Figura 1.2 - Clasificarea bunurilor imobile industriale n cadrul evalurii masive

Pentru un studiu mai detaliat a segmentului de bunuri imobile trebuie de efectuat o
clasificare mai detaliat att a cldirilor de producere, ct i a depozitelor. Conform clasificrii
date de ctre [ A. B. n cartea ,, ,
Moscova 1993] se poate de ntocmit clasificarea cldirilor de producere figura 1.3 n baza [ 8, p.
22]
14
Clasificarea cldirilor de producere
Numrul Numrul Materialul Soluia Sistema de

de goluri de etaje Iluminatul
constructiv constructiv ventilare

- o deschidere - 1 etaj - beton-armat - schelet - natural - natural
- multe deschideri - 2 etaje - metal - pereti - artficial - artificial
- supraetajat - piatr de portani - condiionere - mixt
calacar
- crmid
Figura 1.3 - Clasificarea cldirilor de producere

Aceast clasificare a cldirilor de producere este efectuat n baza 2.11.01-85*
" ", care a fost i n Republica Moldova n vigoare pn n anul 2004, n noile
normative nu sunt prezentate alte clasificri ci doar se ajusteaz precedentele la normele i
cerinele actuale de exploatare.
Cldirile de producere se clasific i dup numrul ncperilor, acestea pot fi dntr-o
ncapere (deschideri) sau mai multe. Numrul acestora se stabilete n tipul proiectrii reeind
din tipul i ulterioara utilizare a halei industriale.
Halele industriale se mai clasific dupa materialul din care a fost construit, acesta
influiennd direct asupra condiiilor, termenul de exploatare a halei i respectiv soluia
constructiv i materialul din care va fi construit hala trebuie determinat reeind din destinaia
halei industriale, aceasta poate fi din beton- armat, lemn, metal, blocuri de calcar sau din
carmid.
Halele industriale ce au ca soluie constructiv utlizarea ca material de construcie a
metalului au urmatoarele avantaje: o mas redus a construciei ( de circa 5-7 ori fa de cele din
beton- armat), timp ndelungat de exploatare la temperaturi ridicate, rezisten nalt. La fel sunt
prezente i dezavantaje ca: costuri mari a construciei, sensibile la umeditate i au rezistena mic
la foc. Astfel, hale industriale din metal se recomand de utilizat la construcii temporare- fiind
uor demontabile, la supraetajarea construciei, la construcii cu deschideri mari.
n alctuirea structurii metalice a halelor industriale intr n general urmtoarele pri:
a) elementele acoperiului, formate din pante, luminatoare, ferme sau grinzi cu seciune
plin, care susin nvelitoarea i eventual diverse instalaii i sisteme de transport;
15
b) structura de rezisten, alctuit din stlpi i ferme, din cadre cu seciune plin sau din
alte combinaii de elemente astfel legate ntre ele nct s alctuiasc sisteme portante, n
general plane.
Unele elemente ale structurii de rezisten i ale acoperiului pot fi comune. Structura de
rezisten primete ncrcrile ansamblului construciei i le transmite la fundaii mpreun cu
alte elemente asigur rigiditatea necesar halei.
Halele industriale din beton armat pot fi construite att cu un nivel, ct i cu mai multe
nivele, soluia constructiv fiind construcia prin schelet, acestea au avantaje n rezistena sporit
la foc, impermiabilitate sporit. Aceste imobile trebuie s se utilizeze strict conform destinaiei
funcionale. n urma studierii materialului din [L. B.Velicovschi i A. S. Iliaev ,
, Moscova 1983 ], se poate de ntocmit un tabel 1.4 ce va analiza halele
industriale dup numrul de etaje, cu caracterizarea a fiecreia n parte n baza [ 5, p.74].
Tabelul 1.4 - Clasificarea halelor industriale dup numrul de nivele i caracateristica acestora
Tipuri de hale Caracteristica halelor industriale Fotografia
1 2 3
Hale cu un nivel Aceste hale se caracterizeaz prin
numrul limitat a ncperilor acestea fiind
deseori de 1-3 i respectiv de mari
dimensiuni; acestea pot fi construite din
diverse materiale, adesea sunt construite
din metal i beton- armat cu grinzi
transversali, soluia constructiv poate fi
de tip schelet sau perei portani, pe grinzi
pot fi instalate aparate de transportare i
manipulare cu bunuri; n cazul
construciei din beton-armat coloanele
trebuie s fie la o distan de 6-12m n
cazul utilizrii a instalaiilor de
transportare, i de 12-18m fr;
avantajele principale a acestui tip de
construcii este prin posibilitatea instalrii
a utilajelor de gabarituri i sarcini mari.
16
Tipuri de hale Caracteristica halelor industriale Fotografia
Hale cu dou Acest tip de hale sunt din beton-armat, se
nivele utilizeaz ctre ntreprinderi care n
procesul de producere au nevoi de spaii
largi i numeroase, bine ventilate,
iluminate; la fel se utilizeaz de ctre
ntreprinderi mici i mijlocii care i
desfoar activitatea ntr-o cldire (etaj
1- produce, etaj 2 admnistraia), sau
(etaj 1- instalaii mari specializate, 2-
mici i medii instalaii ).
Hale cu mai Aceste hale se utilizeaz n special de

multe nivele ctre industria uoar sau alte tipuri de
industrii care au necesitatea de multiple
ncperi de producere ntr-un spaiu
limitat de construcie cum este cel urban;
aceste construcii sunt din beton-armat de
tip schelet; ncperile sunt de dimensiuni
mici ceea ce ofer posibilitatea izolrii
proceselor de producere, posibilitate de
producere pe vertical cu utilizare
compact a reelelor inginereti; aceast
construcie este scump i greu de
construit; iluminatul i ventilarea este
necesar de a fi artificial, instalaiile nu
pot avea gabaritul i sarcini mari.
Halele mixte Aceste hale este combinaia dintre hale

cu un nivel i cele cu multe etajate; se
mai pot ntlni cazuri n care partea
multietajat s fie utilizat ca bloc
administrativ, care la fel se consider
parte component a halei industriale.
17
n urma analizei i clasificrilor halelor industriale efectuate se poate uor de indentificat
categoria i calitile pe care le are obiectul supus evalurii, astfel obiectul fiind de un nivel deja
se poate formulat punctele slabe i pozitive pe care acesta le are inraport cu celelalte hale
industriale. La fel se poate de observat c n oraul Chiinu se pot ntlni hale industriale de
toate tipurile, astfel hale industriale multietajate sunt de exemplu Topaz, Alfa, Ionel, Steaua Red;
iar hale de tip mixt sunt de exemplu Introscop, Efess Vitanta, Fabrica de Sticl, S.A Macon; iar
hale industriale de dou nivele de exemplu S.A Tutun CTC, Vismos, Cet-2 i Fabrica de carton;
cu un nivel hale industriale au majoritatea companiilor industriale cteva exemple pot fi Monolit
S.A., Resan, Coca-cola, Fabrica Drojdii, Franzelua.
O clasificare mai detaliat a depozitelor conform [ . , ,,
2002] poate fi n figura 1.5 dup construcia tehnic, dup varietatea de mrfuri,
dimensiuni, nivelul operaiilor mecanizate, posibilitatea de transportare, [ 8, p.52].
Clasificarea
depozitelor
Posibilitatea Nivelul Construcia Varietatea de

de operaiilor tehnic Dimensiuni mrfuri
transportare mecanizate
- de port - nemecanizate - deschise - gigantice - specializate

- cale ferat - complex - nchise - mari - universale
- adncime mecanizat - seminchise - medii
- mici
- automatizate
- automate
Figura 1.5 - Clasificarea depozitelor industriale

O caracteristic specific a clasificrii depozitelor reprezint posibilitatea de transportare
a mrfurilor cu ajutorul transportului feroviar i maritim. Din acest punct de vedere acestea
cunosc urmatoarea clasificare: depozite de port- sunt amplasate pe teritoriul grilor feroviare sau
a porturilor; depozite cu cale ferat- posed o ramur de cale ferat pentru deservirea vagoanelor;
depozite de adncime- pentru a trasporta mrfurile la acest tip de depozit e nevoie de trasportul
auto.
18
n depende de gradul de dotare a depozitului cu mijloace de transportare att mobile ct
imobile, influieneaz direct asupra timpului de rulare cu mrfurile ( ncrcare- descrcare).
Astfel trebuie de analizat i aceste elemente n timpul descrierii construciei.
Varietatea mrfurilor impune o analiz i o construcie special a depozitelor, n
dependen de caracteristicile acestora: dimensiunile, punctul de inflamare, temperatura de
pstrare, caracteristicile chimice i alte elemente impun utilizarea diverselor soluii constructive
i materiale speciale.
n Federaia Rus n anul 2004 compania de evaluare ,,Swiss Realty Group a propus
clasificarea depozitelor n 7 clase dup caracteristicile acestora. ns aceat clasificare nu avea o
detalizare a fiecrei caracteristici, la ce clas trebuie s fie ncadrat. Compania de evluare
internaional ,,Knight Frank a propus n anul 2006 a propus 6 clase cu detalizare a fiecrei
clase ce caracteristici trebuie s includ, astfel devine utilizat i introdus de ctre asociaia de
evaluatori clasificarea ntreprinderii de evaluare ,, Knight Frank clasificarea depozitelor n 6
clase, versiunea tradus de ctre autor i redactat este n tabelul 1.6, [ 15 ], [10].
Tabelul 1.6 - Clasificarea depozitelor dup caracteristicile lor tehnice
Clasa depozitului Caracteristicile
1 2
Depozit modern, construcie uoar- tip sandwich, lungimea ntre coloane
minim 12m i a deschiderilor minim 24 m;
Ponderea suprafaei construciei din suprafaa teritoriului 40-45%;
Pardoseaua din beton cu substan antipraf;
nimea podului nu mai mic de 13 m;
Reglaj asupra temperaturii;
Prezena sistemului antiincediar i de securitate;
Clasa A+ Staie autonom de electricitate;
Prezena uilor minim 1/ 500 m2
Parcare de dimensiuni mari att pentru autoturisme, ct i pentru
autocamioane;
Prezena oficiilor n cadrul depozitului;
Reele inginereti moderne;
Prezena anexelor de tip duuri, wc, vestiare pentru personal;
Amplasarea lng magistral rutier sau linie de cale ferat;
19
Depozit modern, construcie uoar- tip sandwich, lungimea ntre coloane

minim 9 m i a deschiderilor minim 24 m;
Pardosea din beton;
Clasa A
nlimea podului nu mai puin de 10 m;
Reglarea temperaturii;
Sistem de ventilare, antiincendiar i de securitate;
Prezena uilor 1/700 m2;
Parcare de dimensiuni mari att pentru autoturisme, ct i pentru
autocamioane;
Construcii de un nivel construit sau reconstruit;
Pardosea din beton;
nlimea podului numai puin de 8 m;
Reglarea temperaturii;
Sistemul antiincendiar i de securitate;
Clasa B+
Prezena uilor 1/1000 m2;
Estacada, parcare de dimensiuni medii att pentru autoturisme, ct i
pentru autocamioane;
Construcie de un nivel sau dou, construit sau reconstruit;
Pardosea din beton sau asfalt;nlimea podului nu mai puin de 6 m;
Prezena uilor 1/2000 m2, incaz construcie de 2 nivele prezen
Clasa B ascensorului de marf; Sistem de ventilare, antincendiar i de securitate;
Parcare de dimensiuni mici;Prezena oficiilor n cadrul depozitului; Reele
inginereti;
20
Construcie capital;
Pardosea din beton sau asfalt;
nlimea podului numai puinde 4 m;
Clasa C
Prezena uilor, n caz construcie de 2 nivele prezen ascensorului de
marf;
nclzire centralizat;
Clasa D Fost cldire de producere sau anex a acesteia.
Surs: elaborat de ctre autor
n Republica Moldova nu este o clasificare mai detaliat pentru depozite dup
caracteristicile tehnice a acestora ca de exemplu la oficii, sau la modulul din Federaia Rus de
clasificare a depozitelor. Majoritatea depozitelor din oraul Chiinu sunt din perioada 1970-
1990. Sunt i pn anii 1970 care practic nu au nici o utilitate practic fiind prezente doar pereii i
acoperiul. Dar i dup 1990 depozite care au mult mai multe faciliti care acoper necesitile
investitorilor dar care concureaz ntr-o pia i categorie cu cele enumerate mai sus. Respectiv
este necesar de analizat i delimitat pe clase i caracteristici tehnice. Un motiv al lipsei acestor
clasificri n Republica Moldova dup caracteristici tehnice este piaa slab dezvoltat a acestui
segment de pia ca depozitele.
Astfel n concluzie, depozitele i cldirile de producere dup clasificrile efectuate
anterior, se pot de a se indentifica, astfel obiectul supus evalurii fiind o cldire de producere cu
dou nivele, care ar putea fi uor de reutilat n depozit, care ar corespunde clasei B, aceasta ar
face ca bunul imobil s se tranzacioneze mai repede, la un pre mai ridicat, deoarece se cunoate
c depozitele au o valoare mai mare. Evident de cerinele fa de imobil nu se pot evita, acestea
ns fiind de ordin mai general ns cu caracter industrial i nu necesit investiii majore, acestea
doar asigur buna funcionare a bunului imobil. Piaa imobiliar industrial din oraul Chiinu a
nceput s se dezvolte cel mai puternic n perioada anilor 1970- 1990, iar dup anii 2000 se
observ o cretere a numului de construcii industriale, se poate de explicat prin faptul c
acestea au fost date n exploatare n acea perioad sau c s-au edificat noi cldiri, care posibil au
dotri mai moderne, au o amplasare mai favorabil pentru ntreprindere, dect cele din perioada
sovietic, aceasta s-a putut de observat n urma studiului efectuat.
21
1.4. Cadrul legislativ
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt redate in cadrul

legislativ al Republicii Moldova privind evaluarea imobilului si snt utilizate de ctre evaluator
pentru a estima valoarea bunului imobil.
Dreptul de proprietate n Republica Moldova este recunoscut i ocrotit de lege, iar
subiect al dreptului de proprietate poate fi orice persoan fizic, juridic, statul, precum i
organele de auto administrare local. n conformitate cu alineatul 2 al articolului 4 al Codului
Funciar al Republicii Moldova, deintori de terenuri cu titlu de proprietate privat pot fi ceteni
ai Republicii Moldova i investitorii strini, n conformitate cu legislaia art.3 Legea Republicii
Moldova cu privire la proprietate Nr.459-XII din22.01.9. La rndul su, Legea cu privire la
preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, la articolul 4 Codul Funciar
stipuleaz, c terenurile proprietate public pot fi vndute att persoanelor fizice i persoanelor
juridice ale Republicii Moldova, ct i nvestitorilor strini, cu excepia terenurilor cu destinaie
agricol i ale fondului silvic care se vnd numai persoanelor fizice i persoanelor juridice ale
Republicii Moldova. n acelai timp, articolul 9 prevede, c dreptul de a cumpra de la stat i de
a vinde terenuri destinate construciilor n municipii, orae i sate (comune) l au persoanele
fizice i persoanele juridice dinRepublica Moldova i nvestitorii strini, cu exceptia terenurilor
fondului apelor, cele destnate reelelor inginereti, precum i terenurile de uz public.
Dac dreptul de proprietate este absolut atunci evident i valoarea proprietii este mai
mare, fa de cele cu grevrii. Conform Legea Cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII din
25.02.98 art.2 [13] tipurile de grevri asupra bunurilor imobiliare pot fi servitute, ipoteca,
arenda i altele care evident micoreaz valoarea bunului.
Servitute ( Cod Civil art.428) este sarcna care greveaz un bun imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar, ;
Dreptul de uz ( Codul Civil art. 424) este dreptul real asupra bunului imobil altuia, n
virtutea cruia uzuarul poate folosi bunul i culege roadele lui pentru nevoile proprii,
[10];
Uzufructul ( Codul Civil art. 395) este dreptul unei persoane de a folosi pentru o perioada
determinat sau determinabil bunul unei altei persoane pentru a obine benificii, [10];
Superficia ( Codul Civil art. 443) este dreptul real de a foloi terenul altuia n vedeerea
edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei
construcii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune i poate fi
obiect al unui contract de locaiune, [10];
22
Ipoteca ( Codul Civil art. 454) este un drept real n al crui temei creditorul poate
pretinde la satisfacerea creanelor sale cu preferin de ceilali creditori, [10];
Conceiunea ( Legii cu privire la Conceiuni nr, 534 din13.07.1995) statul transmite
persoanei fizice sau juridice, cu titlu oneros dreptul de a exercita activiti de nvestigare,
folosire i restabilire a resurselor naturale pe teritoriul Republicii Moldova, de apresta
servicii publice, de a folosi obiecte proprietii publice, care integral sau parial sunt
excluse din circuitul economic. Aceste obiecte pot fi: terenuri i resurse naturale
proprietate public, alte bunuri imobile proprietate de stat sau municipal, [10].
Condiiile de finanare conform Regulament Provizoriu al evalurii bunurilor imobile
art. 58 aceasta ajustare se stabilete prin nelegerea ntre cumprtor i vnztor privind
fnanarea tranzaciei. Respectiv aceasta se poate efectua prinvirament sau numerar, prin
virament impune achitarea dobndei sau a unui procent pentru efectuarea tranzaciei, ns aduce
o cretere a valorii reale pentru cumprtor i o siguran sporit pentru vnztor, [ 9 ].
Condiiile tranzaciei conform Regulament Provizoriu al evalurii bunurilor imobile
art. 59 reflect condiiile atipice a tranzaciei. Aceasta poate nfluiena valoarea bunului imobil
prin micorarea sau reducerea valorii, de exemplu n cazul, n care sunt relaii speciale de
rudenie, de afaceri, sau interese comune valoarea poate fi micorat, iar n cazul n care un vecin,
un cumprtor este nteresat de un anumit bun imobil acesta poate achita mai mult de ct
valoarea de pia a bunului imobil, [ 9 ].
Condiiile pieii conform Regulament Provizoriu al evalurii bunurilor imobile art. 60
presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada ntre data
evalurii i data cnd a fost efectuat tranzacia cu bunul imobil comparabil, nnd cont de
modificrile aprute pe pia inclusiv modificrile a cererii i a ofertei bunurilor imobile.
Factorii juridici, administrativi i politici includ factorii din aceste domenii care afecteaz
n special cadrul legal, [ 6 ].Acetia pot fi:
1. Legislaia Republicii Moldova;
2. Impozitarea legislaia i marimea plilor;
3. Legile privind dreptul de proprietate i tipurile acestora;
4. Regleamentarea privind tranzaciile cu bunurile imobile;
5. Politica n domeniul ecologiei;
6. Zonificarea localitii;
7. Reglementarea n domeniul construciei;
8. Reglementarea n legislaia privind gajarea, ipotecarea bunurilor imobile;
9. Reglementarea n domeniul cadastrului;
23
2 BAZELE TEORETICO METODOLOGICE ALE EVALURII
2.1 Baze teoretice ale evalurii bunurilor imobile industriale
Valoarea oricarui bun imobil este influienat de un grup de factori, acetia pot fi diveri
n dependen de tipul bunului imobil. Divesitatea factorilor aduce la crearea a dou mari grupuri
de factori care influieneaz valoarea, acetia sunt externi i interni. Pentru a analiza valoarea
bunului imobil de tipul cldire de producere sau depozit trebuie de analizat factorii micro i
macro ca pentru orice bun imobil plus i factorii mai speciali care ii determin caracterul specific
a acestor categorii de bunuri imobile.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce contine toate cercetarile, informatiile,
rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata.
Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator pentru
a oferi un raspuns clientului asupra valorii.
Scopul principal al procesului de evaluare este prezentarea unei opinii impartiale asupra
valorii, prin care evaluatorul demonstreaza ca a luat in considerare toti factorii care afecteaza in
mod substantial valoarea.
Standardele Internationale de Evaluare definesc etapele si activitatile de evaluare ce
trebuiesc parcurse in evaluarea unei proprietati, iar acestea sunt:
1. Identificarea proprietatii implicata in evaluare.
2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate.
3. Utilizarile intentionate ale evaluarii (destinatarii evaluarii).
4. Definitia tipului de valoare cerut (baza de evaluare, standard de valoare).
5. Data evaluarii (la care este valabila valoarea estimata) si data raportului de evaluare.
6. Colectarea si analiza datelor si a informatiilor relevante.
7. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor.
8. Aplicarea abordarilor, metodelor, tehnicilor sau procedurilor de evaluare adecvate.
9. Formularea concluziilor asupra valorii.
10. Elaborarea raportului de evaluare.
11. Intentia de utilizare a evaluarii si orice limitari sau abateri in acest sens, stabilirea
conformitatii cu standardele si a surselor de informare.
12. O identificare a oricaror ipoteze posibile si conditii limitative pe care s-a bazat
evaluarea.
24
Pentru proprietatile imobiliare, in mod curent se intalnesc trei tipuri de abordari:
-abordarea prin comparatia vanzarilor (recomandata atunci cand este posibil, exista o
piata specifica);
-abordarea prin capitalizarea veniturilor;
-abordarea prin costuri.
Factorii externi sunt factorii de ordin general care nu pot fi n legtur direct cu un bun
imobil concret, dar care in direct influieneaz valoarea bunului imobil, prin piaa imobilului sau
alte ci. n aceast categorie de factori externi intr factorii juridic, administrativi i politici,
factorii economici, factorii ecologici i factorii sociali.
Factorii economici sunt acei factori generali care influieneaz valoarea bunului imobil
indirect i prin care se poate de caracterizat starea economiei rii, regiunii sau a localitii.
Aceti factori se pot analiza prin doua categorii: a cererii i a ofertei.
Factorii ecologici sunt acei care sunt determinai de ctre evaluator att pozitivi ct i
negativi, fiecare bun imobil i are amplasarea special i deci are i o serie de factori speciali, n
dependen i de bun imobil sunt i factorii de influien. Factorii care sunt caracteristici i
imobililor de tipul cldiri de producere, depozite:
1. Nivelul apelor subterane;
2. Proprietile solurilor;
3. Seismicitatea zonei;
4. Clima;
5. Prezena n apropierea a staiilor chimice, atomice;
6. Prezena uzinelor metalurgice;
7. Nivelul zgomotului n zon;
8. Nivelul polurii a aerului n zon.
Factorii sociali sunt acei care caracterizeaz la general populaia din ar, regiune, zon
sau localitate. Aceti factori pot fi:
1. Cerinele i necesitile populaiei asupra calitii bunurilor imobile;
2. Tendinele i caracteristica numrului populaiei, structurii pe vrste, sexe;
3. Tendinele de modificare a nivelului de studiu i a numrului de specialiti pe domenii;
4. Modul de via; Numrul de populaie la 1 m.p..
5. Cultura i specificul de atrnare fa de munc a populaiei;
Toi aceti factori reprezint o caracteristic general a oricrui obiect supus evalurii,
deoarece ei sunt la general, respectiv au o influien mai general asupra bunurilor imobile,
inclusiv i a bunurilor imobile de tipul cldirilor de producere sau depozitelor.
25
Factorii interni sunt acei factori care au o influien direct asupra valorii bunurilor
imobile, evident pentru cldirile de producere i depozite trebuie de analizat ali factori fa de
cei care pot fi analizai pentru bunurile imobile locative sau comerciale. La factori interni se
include amplasamentul, caracteristicile tehnice a imobilului, dreptul de proprietate, condiiile de
finanare, condiiile tranzaciei i condiiile pieii.
Tabelul 2.1 - Factorii amplasrii i caracteristicilor tehnice de influien a asupra bunurilor
imobile
Amplasarea Carecteristicile Tehnice
1 2
- Amplasarea conform planului urban - Anul construciei;
general de dezvoltare, (zonificarea); - Numrul ncperilor i suprafaa bunului;
- Caracteristica reliefului, i a solului; - Soluia constructiv;
- Apropierea de automagistrale naionale - Numrul de etaje a bunului imobil;
i internaionale; - Suprafaa i forma terenului aferent;
- Apropiera de cile ferate i/sau prezena - Proprietile solului;
acestora pe teritoriu; - nlimea podurilor bunului imobil;
- Apropierea de strada asfaltat, - Materialul constructiv;
principal; - Masele pe care le pot suporta elementele
- Prezena staiilor i rutelor de transport constructive ale bunului imobil;
public n apropiere; - Iluminatul construciei;
- Distana pn la materia prim; - Ventilarea bunului imobil;
- Distana pn la localiti mari- - nclzirea i rcirea ncperilor autonom;
dezvoltate; - Racordarea la reele inginereti moderne de mari
- Prezena forei de munc calificat i capaciti (apeduct, canalizare, electricitate, internet,
necalificat; gaze);
- Densitatea ntreprinderilor amplasate n - Prezena transformatoarelor;
zon; - Prezena utilajelor de ncrcare- descrcare;
- Reele de ap, gaze de mare presiune n - Prezena ncperilor auxiliare (baie, veceu, oficii,
zon; post de control);
- Reele de electricitate de intensitate - Posibilitatea modificrii destinaiilor ncperilor;
mare n zon; - Spaiu de ncrcare- descrcare a mrfurilor;
- Apropierea de ape curgtoare; - Numrul de ui i intrri n cadrul construciei;
- Direcia predominant a vnturilor; - Prezena securitii i a gardului de protecie;
- Prezena spaiului de depozitare;
- Parcare de mari dimensiuni i reelelor de drumuri
pe teritoriul bunului imobil;
Amplasarea conform planului urban de dezvoltare face ca bunul imobil s fii amplasat
ntr-o zon anumit din puct de vedere a politicii de dezvoltare a localitii, prin ndeprtare de la
zona rezidenial, de centru i localizarea prin grupare lng artere principale de transport.
Caracteristica reliefului i a solului- se are n vedere c este recomandat un teren plat, i mai bine
26
cu o uoar nclinare, care s asigure o scurgere a apelor din precipitaii, un astfel de teren mai
evit i sapturile, umpluturile, cerute de amenajarea terenului la construcii cldirilor,
drumurilor sau a cilor ferate.
Apropierea cilor de comunicaie i a altor utiliti constituie un aspect fundamental n
opiunea pentru alegerea amplasamentului unei zone industriale. La alegerea amplasamentului
cldirii de producere merit s se in cont i de existena unor reele energetice (electricitate de
mare intensitate, gaze de mare presiune) i de posibilitatea de racordare a acestora. n mod egal,
aezarea unei cldiri industriale poate fi condiionat de existena n apropiere a resurselor de ap
necesare, i n care s se verse apele uzate, provenite dn zona industrial, bneneles dup
tratarea acestora.
Apropierea de localitate este condiionat de deplasarea muncitorilor de la ntreprindere
spre cas, prin necesitatea personalului calificat i mai pun. Direcia predomnant a vntului
aduce la o amplasare anumit fa de localitate i direci vntului [ 3, p.62].
Pentru depozite sau cldiri de producere ca i pentru orice cldire: anul construciei,
suprafaa, numrul de etaje, soluia constructiv au o foarte mare importan deoarece acestea au
o direct importan asupra neceitilor pe care acestea le acoper. Materialul constructiv ca i
elementele de mbnare i de rezisten aduc la o sarcin maximal la care pot fi utilizate aceste
elemente. nlimea podurilor face ca s limiteze sau s faciliteze amplasarea utilajelor cu mari
gabarituri n cldire, precum i la aerisirea aerului. Evident iluminatul i ventilarea trebuie s fie
asigurate att artificial, ct i natural din motivul specific a cldirlor att de producere, ct i de
depozitare. nclzirea i rcirea ncperilor trebuie s fie autonom, pentru asigurarea pstrrii
mrfurilor, materiei prime i a procesului de producie. Racordarea la reele nginereti de mare
presiune sau intensitate este premordial pentru orice cldire industrial sau depozit deoarece
acestea sunt necesare n procesul de producere, la nclzire-rcire la mari suprafee, .a. Prezena
transformatoarelor aduce la prevenirea unor deconectri neprevzute, precum i prin creterii
intensitii curentului. Prezena utilajelor de ncrcare- descrcare, parcrilor de mari dimensiuni,
numeroase ui de mari dimensiuni, reele de drumuri interioare, reduce timpul de manevrare a
materiei prime, sau a mrfurilor. La fel sigurana obiectivului nu poate fi neglijit, prin prezena
pazei, gardului, camerelor de filmat [ 24 ].
Factori interni ce pot nfluiena valoarea bunurilor imobile industriale mai pot fi dreptul
de proprietate, care influieneaz valoarea oricarui bun imobil.
Dreptul de proprietate n Republica Moldova este recunoscut i ocrotit de lege, iar
subiect al dreptului de proprietate poate fi orice persoan fizic, juridic, statul, precum i
organele de auto administrare local. n conformitate cu alineatul 2 al articolului 4 al Codului
Funciar al Republicii Moldova, deintori de terenuri cu titlu de proprietate privat pot fi ceteni
27
ai Republicii Moldova i investitorii strini, n conformitate cu legislaia art.3 Legea Republicii
Moldova cu privire la proprietate Nr.459-XII din22.01.9. La rndul su, Legea cu privire la
preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, la articolul 4 Codul Funciar
stipuleaz, c terenurile proprietate public pot fi vndute att persoanelor fizice i persoanelor
juridice ale Republicii Moldova, ct i nvestitorilor strini, cu excepia terenurilor cu destinaie
agricol i ale fondului silvic care se vnd numai persoanelor fizice i persoanelor juridice ale
Republicii Moldova. n acelai timp, articolul 9 prevede, c dreptul de a cumpra de la stat i de
a vinde terenuri destinate construciilor n municipii, orae i sate (comune) l au persoanele
fizice i persoanele juridice dinRepublica Moldova i nvestitorii strini, cu exceptia terenurilor
fondului apelor, cele destnate reelelor inginereti, precum i terenurile de uz public, [10].
Dac dreptul de proprietate este absolut atunci evident i valoarea proprietii este mai
mare, fa de cele cu grevrii. Conform Legea Cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII din
25.02.98 art.2 [13] tipurile de grevri asupra bunurilor imobiliare pot fi servitute, ipoteca,
arenda i altele care evident micoreaz valoarea bunului.
Condiiile de finanare conform Regulament Provizoriu al evalurii bunurilor imobile
art. 58 aceasta ajustare se stabilete prin nelegerea ntre cumprtor i vnztor privind
fnanarea tranzaciei. Respectiv aceasta se poate efectua prinvirament sau numerar, prin
virament impune achitarea dobndei sau a unui procent pentru efectuarea tranzaciei, ns aduce
o cretere a valorii reale pentru cumprtor i o siguran sporit pentru vnztor, [ 19 ].
Condiiile tranzaciei conform Regulament Provizoriu al evalurii bunurilor imobile
art. 59 reflect condiiile atipice a tranzaciei. Aceasta poate nfluiena valoarea bunului imobil
prin micorarea sau reducerea valorii, de exemplu n cazul, n care sunt relaii speciale de
rudenie, de afaceri, sau interese comune valoarea poate fi micorat, iar n cazul n care un vecin,
un cumprtor este nteresat de un anumit bun imobil acesta poate achita mai mult de ct
valoarea de pia a bunului imobil, [ 19 ].
Condiiile pieii conform Regulament Provizoriu al evalurii bunurilor imobile art. 60
presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada ntre data
evalurii i data cnd a fost efectuat tranzacia cu bunul imobil comparabil, nnd cont de
modificrile aprute pe pia inclusiv modificrile a cererii i a ofertei bunurilor imobile, [ 19 ].
Astfel, evaluatorul trebuie s analizeze toi factorii ncepnd de la cei externi, pn la cei
interni, cercetnd toate elementele att negative, ct i pe cele pozitive pe care le poate avea bunul
imobil pentru a stabile o valoare de pia justificat, din punct de vedere economic, tehnic i
social prin prisma neceitilor pe care acesta le acoper.
28
2.2 Metodologia evalurii bunurilor imobile industriale
Evaluarea este procesul de determinare a valorii obiectului supus evalurii la o dat

concret, nnd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care nflueneaz
asupra valorii. Astfel se ntocmete un raport de evaluare de ctre evaluator care preznt ntreg
process de evaluare i determin inclusiv valoarea de pia care pentru un obiect supus evalurii
poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt
s vnd, dup un marketng adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona
competent, cu prudena necesar i neconstrns. Evaluator este persoan fizic cu o reputaie
bun, cu studii superioare corespunztoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului,
care posed o experien de munc suficient ndomeniul evalurii, un nalt nivel profesional i
competena necesar pentru desfurarea activitii de evaluare, [ 7 ].
Activitate de evaluare este activitatea desfurat de ctre ntreprinderile de evaluare,
care const n estimarea valorii de pia sau a altei valori a obiectului supus evalurii. Conform
Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile sunt supuse evalurii: bunurile
imobile i drepturile asupra lor, activele nemateriale ( drepturile asupra obiectelor proprietii
industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale etc), ntreprinderile n
calitate de complexe patrimoniale, afacerea (bussinesul), valorile mobiliare, obligaiile debitoare
i creditoare, lucrrile (serviciile, informaia), alte obiecte.
n prezent activitatea de evaluare a bunurilor imobile este reglementat de actele
normative:
1. Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile ( aprobat prin Hotrre de
Guvern nr. 958, la data 04.08.2003)
2. Regulament la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii nr. 1303 din data
24.11.2004
3. Standardul Moldovean. SISTEM UNIC DE EVALUARE A PATRIMONIULUI SM
249:2004
Subieci care sunt implicai inactiviteatea de evaluare snt, pe de o parte, evaluatorii i
ntreprinderile de evaluare a cror activitate este reglementat de [ 13], iar pe de alt parte,
beneficiarii serviciilor de evaluare.
Fiecare abordare include la rndul su un ir de metode dup cum este reprezentat n
figura 2.1, n baza [ 12], care se aplic independen de destinaia bunului imobil supus evalurii
i accesul la informaie privind bunurile analogice, veniturile, i cheltuielile generate de bunul
imobil.
29
Abordri i metode de
evaluare a
construciilor
Abordarea Abordarea prin Aboradarea

prin cost comparaie prin venit
Metoda
Metoda Metoda analizei actualizrii
comparaiei datelor fluxurilor de
unitare secundare numerar
Metoda Metoda Metoda

costurilor comparaiei capitalizrii
segregate pare directe
Metoda Analiza
cantitativ statistic
Figura 2.1 - Abordri i metode utilizate la evaluare construciilor

La estimarea valorii obiectelor supuse evalurii se aplic urmtoarele metode sau
abordri conform Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 art.6:
1) metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe estimarea valorii obiectului
prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare;
2) metoda veniturilor, care se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri i cheltuieli, legate
de utilizarea obiectului evalurii;
3) metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect
analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii.
A. Abordarea prin cost const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca
totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor
lui de consum, [ 3]. Aceast abordare se aplic n urmtoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei,
care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);
30
b) evaluarea construciilor nefnisate;
c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii;
g) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea costurilor este 2.1.
V= Vter+ ( Vconstr - D), (2.1)
Unde: V- valoarea de pia;
Vter valoarea terenului;
Vconstr valoarea construciei;
D- deprecierea acumulat.
Procesul de determinare a valorii de pia prin abordarea costurilor include urmtoarele
etape, conform, [ 7]:
1. se determin valoarea de pia a terenului, fiind considerat liber i disponibil pentru cea
mai bun i eficient utilizare .
2. se determin valoarea construciei coniderate noi, careare la baz determinarea valorii de
reconstituire sau de nlocuire. n valoarea construciei coniderate noi sunt incluse
urmtoarele elemente, formula 2.2.
Vconstr= CC + CI + Benf , (2.2)
Unde: CC- costul construciei;
CI- costuri indirecte;
Benf benificiul investitorului.
1. Costul construciei- cheltuielile legate nemijlocit de construcia obiectului i se determin
n baza normelor de deviz.
2. Cheltuielile indirecte- cheltuielile legate de marketng, publicitate, asigurare, achitarea
impozitului i altele. n total constituind circa 15-20% din costul construciei (n
dependen de valoarea, marimea costruciei).
3. Benificiul investitorului- este recompensa investitorului pentru riscurile legate de
realizarea proiectului de nvestiie i constituie circa 20-25% dinsuma costurilor de
construcie i a cheltuielilor indirecte, la fel n dependen de proiectul de nvestiie.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor
metode:
31
Metoda comparaiei unitare care presupune determinarea valorii de reconstituire a
obiectului supus evalurii i care va fi calculat prin produsul ntre costul unitii de
comparare, exprimat n preurile curente i cantitatea unitii date (volum, suprafa).
Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau n baza "Culegerilor ndicilor comasai ai valorii de reconstituire a
cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de
informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot
servi normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia
cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale,
devizelor pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat.
Deprecierea acumulat se poate determina prin urmtoarele metode:
3. Estimarea Deprecierii acumulate este reducerea calitii de consum ale bunului
1. Metoda durat de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza
urmtoarei formule 2.3.
D=(VE/DVE)x100 , (2.3)
Unde: VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
Vrsta efectiv este vrsta real a bunului imobil, iar Durata de via economic este
durata de utilizare potenial a bunului imobil.
2. Metoda modificat de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil i
deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n
dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i
durata de via economic.
3. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate
ca diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data
evalurii. Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile
de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a
terenurilor similare.
4. Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i
32
nerecuperabil i deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin
nsumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se
utilizeaz n mbinare cu metodele duratei de via economic i analizei comparative a
vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor forme ale deprecierii incluse n
deprecierea acumulat.
Abordarea costurilor este metoda cea mai corespunztoare pentru determinarea valorii de
pia a imobilui de tipul cldirii de producere sau a imobilului ndustrial. Aceast aboradare
analizeaz uzura acumulat de bunul imobil n urma utilizrii, majoritatea bunurilor industriale
din Chiinu fiind din perioada anilor 1970-1990 evident au o uzur care trebuie neaprat de luat
n considerare. Bunurile imobile avnd o pia slab dezvoltat trebuie de bazat mai mult pe
aceast abordare n determinarea valorii de pia.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
B. Abordarea vnzrilor comparabile determin valoarea de pia a obiectului n baza
analizei comparative bunurilor imobile, acestea trebuie s fie similare obiectului evalurii din
punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei
comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare
sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. Aceast abordare poate fi aplicat la un segment de
pia dezvoltat, cu informaie despre bunurile similare. Aplicarea metodei vnzrilor comparabile
este efectuat n baza urmtoarei proceduri conform, [ 11 ]:
a) colectarea i analiza datelor de pia inscopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, inscopul ajustrii preurilor de
vnzare;
e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de pia a obiectului evalurii.
La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei -
cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact
rezultatul evalurii.
33
Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemnri i
diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de fnanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de
proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de
proprietate absolut asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de
proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existena unor grevri a dreptului de
proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a
preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar
dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale,
evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului
comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra
bunului imobil.
Estimarea ajustrii pentru condiiile de fnanare depinde de acordul ntre cumprtor i
vnztor privind condiiile efecturii i fnanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n
cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat inscopul
procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la fnanarea tranzaciei, acordnd
cumprtorului un credit ipotecar.
Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi
termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile
implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe
piaa imobiliar n perioada dntre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului
imobil comparabil, nnd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscale i
legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile i altele.
Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului
imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.
34
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile
fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n
parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i
altele).
Caracteristicile economice snt analizate n cazul evalurii bunurilor imobile care
genereaz venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului,
plata de arend, condiiile i termenele contractului de arend i altele.
Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se efectueaz n cazul n
care modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de
folosin al obiectului evalurii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n
cazul n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt
considerate imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea
acestor componente se separ de valoarea bunului imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:
1) Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au
participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii
pentru care este estimat ajustarea.
2) Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza
informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare,
articolele i publicaiile de specialitate.
3) Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de
analiz, n special analiza de regresie i corelare.
Abordarea analizei comparative dup cum a fost menionat anterior se folosete doar
pentru o pia dezvoltat, din punct de vedere cu multe oferte, vnzri ceea ce duce la numeroase
obiecte similare, mult informaie, pe care ulterior o va putea evaluatorul utiliza ulterior la
determinarea valorii de pia.
B. Abordarea veniturilor reflect utilizarea imobilului n calitate de surs de venituri.
Esena acestei abordri const n faptul ca veniturile viitoare generate de bunul imobil i divizate
n timp coreleaz cu valoarea prezent a imobilului. Aceasta are la baz determinarea VON (
Venitul Operaional Net) generat de obiectul evalurii n viitor. Veniturile viitoare pot fi generate
din urmtoarele surse:
a) Din darea n exploatare;
b) exploatarea comercial;
35
Transformarea acestor venituri generate de bunul imobil n valoarea lui se efectueaz
aplicnd procedura de capitalizare/actualizare a veniturilor. Capitalizarea direct este procesul de
transformare a venitului unui sngur an n valoarea bunului imobil prinaplicarea unei rate de
capitalizare. Actualizarea fluxului de venituri este procesul de determinare a valorii prezente a
unor venituri viitoare. Indiferent de modelul de transformare a veniturilor generate de
proprietatea imobiliar n valoarea ei primul pas ntreprins de evaluator este prognozarea i
determinarea veniturilor viitoare.
n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele
tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor
spaiilor disponibile, formula 2.4.
VPB= Pa x Sut, (2.4)
Unde: Pa- plata de arend pentru 1m.p.;
Sut suprafaa util arendat.
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obnut n urma funcionrii bunului imobil, innd
cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend.
Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este 2.5.
VBE = (VBP - DSL) + AV, (2.5)
Unde: VBE - venitul brut efectiv;
VBP - venitul brut potenial;
DSL - deducerea pentru spaiile libere;
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit dindarea n arend a
spaiilor disponibile.
c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii
normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:
1) cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depnd de nivelul de ocupare a
spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);
2) cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depnd de intensitatea
exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile
pentru plata serviciilor comunale i altele);
3) cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a
bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n
aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului,
zugrvirea pereilor i altele);
36
4) cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i
altele).
d) Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul 2.6.
VON = VBE CO, (2.6)
Unde: VON - venitul operaional net;
CO - cheltuieli operaionale.
Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar
cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt
atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe.
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea direct;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea direct implic transformarea venitului obnut pe parcursul unui singur an
de gestiune invaloarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare, formula 2.7.
V = VON/r, (2.7)
Unde: V - valoarea estimat;
r - rata de capitalizare.
Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a
ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului. Rata real a
rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau care
implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ne cont de inflaie i este similar pentru
toate nvestiiile din economia naional. Rata inflaiei anticipate este determinat n baza
prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii. Rata riscului reflect recompensa
pe care nvestitorul ateapt s o primeasc pentru banii nvestii inbunul imobil. Rata riscului
include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase caracteristic
pentru bunurile imobile.
Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobile
comparabile i extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile
bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Metoda dat poate fi utilizat respectnd condiia
c modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde
principiului celei mai bune i eficiente utilizri.
37
Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu
riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi
efectuat n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hirtiile
de valoare de stat) i diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata
rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza investiiilor anterioare. Formula
determinrii ratei de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este:
Abordarea prin venituri determin valoarea bunului imiobil n baza veniturilor viitoare,
aceast abordare pentru depozit este poibil de efectuat dac se d n arend dar cu o expunere
mare pe pia, pentru cldire industrial aceast abordare este inutil, deoarece aceasta nu se va
da n arend i nu va genera venit.
38
3 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL
3.1 Identificarea i descrierea bunului imobil evaluat
Tabelul 3.1 Aspecte generale despre bunul imobil

Bunul imobil evaluat Nr. cadastral Suprafaa terenului aferent, ha
Terenul aferent 0100301.044 0,0950
Suprafaa la sol,
Suprafaa total, m2
m2
Depozt frigorific 0100301.044.01 265,4 228,8
Sursa elaborate de catre autor
Figura 3.1 Amplasarea geographic a bunului imobil evaluat

Tabelul 3.2 - Descrierea obiectului evalurii
Denumirea obiectului Teren cu constructie comerciala
Amplasarea obiectului or. Chiinu, str. Haltei, 21, intravilan

Suprafaa lotului aferent (ha) 0,0950 ha
Suprafata totala (m.p) 228,8 m2
Forma lotului de teren dreptunghiular
Existena comunicaiilor exist
Drumurile de acces Drum asfaltat
Scopul evalurii aprecierea valorii de pia
Destinaia evalurii pentru vnzare
Data evalurii 02.12.2016
Sursa elaborata de catreautor
Obiectul evalurii, depozit frigorific, este situat n partea central a mun. Chiinu, str.
Haltei, 21, pe un lot de teren cu suprafaa de 0,0950 ha, aflat n proprietate privat a S.R.L.
Piligrim-Oz.
39
Bunul imobil este situat pe un lot de teren n imediat apropierea a unitii militare.
Lotul de teren aferent obiectului evalurii este amenajat cu pietri i poate fi folosit
pentru parcarea automobilelor. Cile de acces sunt amenajate cu asfalt, ceea ce duce la creterea
accesibilitii ctre obiectul evalurii.
Accesul transportului ctre obiectul evalurii este posibil din str. Haltei. Nu exist
transport publc direct, ce poate ajunge la obiect.
Obiectul evalurii construcie cu un nivel i lotul de teren aferent cu suprafaa 950 m 2.
Lotul de teren aferent este delimitat cu un gard din panouri prefabricate din beton armat este
amenajat cu pietri i poate fi folosit pentru parcarea automobilelor. Obietul evalurii este dotat
cu o rampa marfar. Bunul imobil se afla ntr-o zon industrial, n apropier de gara feroviar
Chiinu, cu o infrastuctur dezvoltat.
Dimensiunile i caracteristicile tehnice de baz ale construciilor a obiectul evalurii, au
fost calculate din planurile tehnice a obiectului evalurii.
Volumul obiectului evalurii constituie 849 m3.
nlimea de la pardoseal la planeu: 2,85 m.
Suprafaa la sol a obietcului evalurii este de 265,4 m 2.
Suprafaa total a obiectului evaluat este de 228,8 m 2, inclusiv suprafaa depozit: 206,0 m2;
Tabelul 3.3 - Caracteristica elementelor constructive de baz a construciei.
Elementul de construcie Caracteristica tehnic Starea tehnic
Structura de rezisten Carcas din metal Medie

Fundaia Izolat din beton armat Medie
Pereii Fortan, Panouri tip sandwich Medie
Perei despritori Fortan, Panouri tip sandwich Medie
Planeu Panouri tip sandwich Medie
Acoperi Tabl zincat Medie
Pardoseala Beton Medie
Uile camerilor frigorifice Panouri tip
Goluri Medie
sandwich
Sursa elaborata de catre autor
Obiectul este dotat cu:
- conduct de ap rece de la reele;
- gaz natural, de la reelele oreneti (n imediata apropiere a lotului);
- electricitate de la reelele oreneti.
40
Elementele constructive a obiectului evaluat sunt ntr-o stare tehnic medie, este necesar de
efectuat o reparaie curent.
Tabelul 3.4 - Descrierea bunului imobil supus evalurii
Elementele descrise Semnificaia
Referine
1 Destinaia proprietii imobiliare Industrial
2 Modul de utilizare curent Depozit
3 Amplasarea or. Chiinu,sec. Centru, str. Haltei, 21
4 Numrul cadastral 0100301.044
Distana pn la drum asfaltat Ieire direct
Descrierea juridic
4 Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate deplin
5 Existena contractelor de arend Snt nscrieri
6 Grevri Nu snt nscrieri
Factorii de mediu
7 Prezena materialelor duntoare Nu exist
8 Prezena construciilor nesancionate Nu exist
9 Prezena liniilor de tensiune nalt Nu exist
Caracteristicile terenului
10 Suprafaa terenului, ha 0,0950
11 Forma terenului Regulat
12 Topografia Unghiul pantei lipsete
13 Starea terenului Teren cu construcii
14 Accesul la teren nveli rigid
15 Distana pn la staia de transport public, m 500
16 Reele i utiliti Electricitate, apeduct, canalizare, gaz
Caracteristicile construciilor
17 Anul construciei 1995
18 Numrul de nivele 1
19 Tipul construciei Separat
20 Suprafaa total, m2 265,4
21 Suprafaa util, m2 228,8
22 Volumul cldirii 849
23 Starea tehnic a cldirii Medie
24 Grupa de capitalizare II
25 Fundaie Beton armat
26 Perei portani i despritori Fortan, Panouri tip sandwich
27 Planeu Panouri tip sandwich
28 Pardosea Beton
29 Acoperi Tabla zincat
30 Ui Uile camerilor frigorifice Panouri tip
31 sandwich apeduct, canalizare, gaz
Electricitate,
Reele i utiliti
Sursa elaborat de autor n baza
41
3.2 Aplicarea metodelor de evaluare asupra bunului imobil industrial
Metoda cheltuielilor
Pentru determinarea valorii obiectului s-a folosit metoda cheltuielilor metod de
evaluare a proprietii bazat pe determinarea valorii cheltuielilor de formare, modificare i
utilizare a proprietii, cu calculul tuturor tipurilor de uzur. Pe lng aceasta s-a utilizat i
metoda valorii comparative a unitii proprietii: evaluarea proprietii n baza utilizrii indicilor
majorai ajustai ai cheltuielilor n formarea unui activ analogic.
Metoda clasic a cheltuielilor a unui complex de active se iniiaz de obicei cu evaluarea
valorii integrale a reproducerii lui valoarea construciei, la preurile curente, a unei copii
identice a construciei, cu utilizarea acelorai materiale, standarde de construcie, a design-ului i
cu o calitate identic a lucrrilor (care includ toate neajunsurile, discordana i nvechirea). Pe
lng aceasta se determin valoarea lui integral din care, ulterior, se calculeaz suma uzurii
determinate.
Procesul de determinare a valorii de piaa prin metoda cheltuielilor este constituit din
urmtoarele etape
- determinarea valorii de piaa a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai
buna i eficienta utilizare;
- determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de nlocuire). n valoarea
construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie,
costurile indirecte si beneficiul investitorului;
- estimarea uzurii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabila si nerecuperabila);
uzurii funcionale (recuperabila si nerecuperabila) si uzurii economice;
- estimarea valorii de nlocuire, innd cont de mrimea uzurii acumulate;
- estimarea valorii de piaa a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaa a terenului si valorii de
nlocuire a construciilor.
Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor:
V = Vt + (Vc - D)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaa a terenului;
Vc - valoarea de nlocuire a construciei;
D - uzura acumulat.
42
Valoarea de piaa a terenului este determinat prin o metod care este menionat n
capitolul II al Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, i anume metoda
analizei vnzrilor comparabile, care include: metoda comparaiei directe, metoda alocaiei i
metoda extragerii.
Valoarea de nlocuire a construciei evaluate este constituit din urmtoarele elemente:
1. costul construciei;
2. cheltuieli indirecte;
3. beneficiul investitorului.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i a altor documente
normative.
Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legale de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre
finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza
documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concrete de pe
pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.
Determinarea valorii terenului.
Metoda analizei comparative a vnzrilor este utilizata pentru determinarea valorii

loturilot de teren prin compararea preturilor de vnzare a terenurilor similare obiectului evaluat.
Principalii factori de influen asupra valorii terenurilor de regula sunt:
a. amplasarea i mediul nconjurtor,
b. destinaia terenului, modul de utilizare curent i drepturile persoanelor tere asupra
terenului;
c. caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaa, forma i altele;
d. accesul la teren;
e. dotrile edilitare existente la nivel de parcela (reelele de alimentare cu ap, de canalizare,
termoficare, gaze naturale, electrice i altele).
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmtoarele uniti de msura: 1 m2, 1 ar sau 1
ha.
43
Tabelul 3.1. - Tabela determinrii valorii de pia a lotului de teren prin metoda analizei
comparative a vnzrilor.
Obiectul evaluat Obiectele comparabile

Indicii Lot de teren, Lot de teren, Lot de teren, Lot de teren,
mun. Chiinu, mun. Chiinu, mun. Chiinu, mun. Chiinu,
str. Haltei, 21 str. Scoreni str. Odesa str. Sf. Ilie
Valoarea terenului (lei) --- 3 190 000 1 290 000 750 000
Suprafaa (m )2
950 5690 1000 500
proprietate proprietate proprietate
Dreptul de proprietate proprietate privat
privat privat privat
Coef. de ajustare la dreptul de proprietate --- 1,00 1,00 1,00
Preul ajustat al terenului (lei) --- 3 190 000 1 290 000 750 000
Condiiile finanrii de pia identic identic identic
Coef. de ajustare p/u condiiile finanrii --- 1,00 1,00 1,00
Condiiile tranzaciei de pia de pia oferta oferta
Coef. de ajustare p/u condiiile
--- 1,00 0,90 0,90
tranzaciei
Data tranzaciei iunie 2014 iunie 2014 iunie 2014 iunie 2014
Coef. de ajustare p/u data tranzaciei --- 1,00 1,00 1,00
Suprafaa (m2) 950 5 690 1 000 500
Preul ajustat 1 m (lei)
2
--- 561 1 161 1 350
sect. Centru /
Centru / str. Centru / str.
Locul amplasrii Centru, str. Haltei str. Scoreni, 2
Odesa Sf. Ilie
linia
Coef. de ajustare p/u locul amplasrii 1,00 0,70 0,70
Cile de acces asfalt asfalt asfalt asfalt
Coef. de ajustare p/u accesibilitate --- 1,00 1,00 1,00
dreptunghiula dreptunghiula
Forma terenului dreptunghiular dreptunghiular
r r
Coef. de ajustare p/u forma terenului --- 1,00 1,00 1,00
Panta terenului orizontal orizontal orizontal orizontal
Coef. de ajustare p/u panta terenului --- 1,00 1,00 1,00
Suprafaa terenului (m2) 950 5 690 1 000 500
Coef. de ajustare p/u suprafa --- 1,00 1,10 1,00
electricitate,
Reelele inginereti toate toate toate
ap
Coef. de ajustare p/u reelele inginereti --- 1,05 1,00 1,00
Coeficientul ajustat --- 1,05 0,77 0,70
Preul ajustat a 1 m2 (lei) --- 589 894 945
Mrimea medie ponderat a 1 m (lei)
2
--- 750
Suprafaa total (m2) --- 950
Valoarea de pia a bunului imobil (lei) --- 712 331
Valoarea de pia aproxim. a bunului
--- 710 000
imobil (lei)
Valoarea de pia a lotului de teren constituie: 710 000 (apte sute zece mii) lei.
44
Determinarea valorii de nlocuire
Valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea metodei comparaiilor unitare.

Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce
caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al cldirii, 1 m 2 al
suprafeei totale). Valoarea de nlocuire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul dintre costul
unitii de comparaie, exprimata n preuri curente si cantitatea unitilor date (volum, suprafaa).
Costul unitii de comparaie poate fi determinata n baza valorii obiectelor analogice construite
anterior sau n baza Culegerilor indicilor comasai ai valorii de nlocuire a cldirilor si
construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Tab. 3.2. - Calculul valorii de nlocuire a construciilor.
Valoarea Coeficienii de
Un. Valoarea de
Denumirea unit. de ajustare a preurilor* Note
de Cantitatea reconstituire
obiectului msur. explicative
ms. 1984 1991 2014 (lei)
(rub.)
Culegerea
34
1. Depozit frigorific m3 849 16,2 1,20 1,67 959 237 ICC 18,
698
tab. 21
Total 959 237
*1,20 coeficientul de ajustare la preurile anului 1984.
*1,67 coeficientul de ajustare la preurile anului 1991.
*34 698 coeficientul majorrii valorii n legtur cu nivelul preurilor anului 1991,
inclusiv TVA (www.statistica.md).
Determinarea uzurii obiectului evaluat.
n teoria evalurii se evideniaz trei tipuri de uzur:
1. Uzura fizic - cauzat de nvechirea fizic a obiectului;

2. Uzura funcional - se manifest prin discordana parametrilor obiectului cu cerinele
moderne;
3. Uzura extern - apare n rezultatul unei schimbri nefavorabile a situaiei economice,
politice, ecologice (intern relativ la obiectul imobiliar).
Pentru determinarea nivelului de uzura fizic a fot utilizat metoda normativ.
45
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a
elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape vezi Tabelul
3.4.1.:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
Uconst. = Uelement.x GSelement. / 100

unde,
Uconst - uzura fizic a construciei (%);
Uelement - uzura elementelor construciei (%);
GSelement.- greutatea specific a elementelor constructive (%).
Tabelul 3.3. - Calculul uzurii fizice a obiectului evaluat.
Procentul mediu
Masa specific a
Uzura elementelor ponderat a uzurii
Elementele constructive elementelor
constructive n % elementelor
constructive n %
constructive
Fundamentul 28 10 2,80
Pereii i pereii
15 15 2,25
despritori
Planeul 16 15 2,40
Acoperiul/nvelitori 4 20 0,80
Podeaua 23 15 3,45
Golurile 4 15 0,60
Finisajul 2 20 0,40
Instalaiile sanitar-
tehnice i electro-tehnice 7 25 1,75
interne.
Alte 1 20 0,20
Total 100 14,65
Uzura funcional ine de necorespunderea cldirii date la standardele arhitecturale noi,

de reelele inginereti nvechite, de folosirea neefectiv a spaiului etc., astfel uzura funcional
alctuiete 5 %.
46
Uzura extern (economic) ine de situaia nefavorabil (ecologic, social, politic,
economic etc.) la locul amplasrii obiectului i alctuiete 7 %.
Determinarea valorii obiectului evaluat
Achiziionarea terenului, ameliorarea i ulterioara lui vnzare (sau exploatare) acesta

este un business independent, ce necesit remunerare. Venitul beneficiarului construciei reflect
cheltuielile pentru administrarea, organizarea, supravegherea total legat de riscul noilor
lucrrilor de construcie. n calcule se ntrebuineaz norma de venit al beneficiarului construciei
de 25 % ca cea mai tipic n condiiile date i cheltuielile indirecte n mrime de 10 %.
Tabelul 3.4. - Calculul valorii de nlocuire a construciilor prin metoda cheltuielilor.
Indicele Lei Euro
Costul construciei 959 237

Cheltuieli indirecte 10 %
95 924
Costul construciei inclusiv cheltuielile indirecte 1 055 161
Venitul investitorului 25 % 263 790
Costul construciei inclusiv venitul investitorului 1 318 951
Uzura fizic 14,65%
Uzura funcional 5,00%
Uzura extern 7,00%
Uzura total 26,65%
Valoarea de nlocuire a construciilor cu calculul uzurii 967 450 51 173
Valoarea de nlocuire aproximat a construciilor 960 000
Valoarea de nlocuire a construciei calculat dup metoda cheltuielilor, constituie: 960

000 (nou sute aizeci mii) lei.
47
Tabelul 3.5 - Calculul valorii obiectului evaluat prin metoda cheltuielilor.
Indicele Lei Euro
Valoarea de nlocuire aproximat a construciei 960 000
Valoarea de pia a terenului 710 000
Valoarea obiectului aproximat dup metoda cheltuielilor 1 670 000 88 334
Valoarea obiectului calculat dup metoda cheltuielilor, constituie: 1 670 000 (un milion
ase sute aptezeci mii) lei.
Metoda analizei comparative a vnzrilor.
La ntrebuinarea acestei metode, valoarea obiectului este determinat pe calea comparrii

preurilor de vnzare a obiectelor analogice. n procesul de comparare, preul obiectelor
analogice este ajustat n conformitate cu diferenele dintre ele i obiectul evalurii.
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standard:
I. colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
II. identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
III. determinarea mrimii ajustrilor;
IV. comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de
vnzare;
V. analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de pia a obiectului evalurii.
Determinarea valorii de pia a imobilului.
Obiectul evaluat: Depozt frigorific (nr. cad. 0100301.044.01) i terenul aferent (nr. cad.
0100301.044).
Adresa: mun. Chiinu, str. Haltei, 21.
48
Tabelul 3.6 - Tabela determinrii valorii prin metoda vnzrilor comparative.
Obiectul evaluat Obiectele comparabile
Depozt frigorific i Obiect nelocativ Obiect nelocativ Depozit frigorific

Indicii
terenul aferent, i terenul aferent, i terenul aferent, i teren aferent
mun. Chiinu, mun. Chiinu, str. mun. Chiinu, mun. Chiinu,
str. Haltei, 21 Otovasca str. C. Basarabiei str. Voluntarilor
Valoarea bunului (lei) --- 750 000 1 590 000 13 254 000
Suprafaa terenului aferent (m) 950 130 350 3 500
2
Suprafaa total (m ) 228,8 169,9 225,4 1 950,0
Dreptul de proprietate proprietate privat identic identic identic
Coef. de ajustare p/u dreptul de proprietate --- 1,00 1,00 1,00
Preul ajustat (lei) --- 750 000 1 590 000 13 254 000
Condiiile finanrii de pia de pia de pia oferta
Coef. de ajustare p/u condiiile finanrii --- 1,00 1,00 0,80
Condiiile tranzaciei de pia de pia de pia de pia
Coef. de ajustare p/u condiiile tranzaciei --- 1,00 1,00 1,00
Data tranzaciei iunie 2014 martie 2014 martie 2014 iunie 2014
Coef. de ajustare p/u data tranzaciei --- 1,00 1,00 1,00
2
Suprafaa total (m ) 228,8 169,9 225,4 1 950,0
2
Preul ajustat 1 m (lei) --- 4 414 7 054 5 438
Ciocana / C. Ciocana / str.
Locul amplasrii Centru / Haltei Ciocana / Otovasca
Basarabiei Voluntarilor
Coef. locul amplasrii 1,00 1,00 1,00
Suprafaa total 228,8 169,9 225,4 1 950,0
Coef. de ajustare p/u suprafaa total --- 1,00 1,00 1,00
Terenul aferent 950 130 350 3 500
Coef. de ajustare p/u terenul aferent --- 1,30 1,30 1,20
Starea tehnic medie medie medie bun
Coef. de ajustare p/u starea tehnic --- 1,00 1,00 0,95
toate toate
Asigurare energetic toate toate
(depozit frigorific) (depozit frigorific)
Coef. de ajustare p/u asigarare energetic --- 1,20 1,15 1,00
Coeficientul ajustat --- 1,56 1,50 1,14
2
Preul ajustat a 1 m (lei) --- 6 886 10 546 6 199
2
Mrimea medie ponderat a 1 m a constriilor i a
--- 8 487
terenului aferent (lei)
Suprafaa total (2) 228,8
Valoarea de pia a bunului imobil (lei) 1 941 816
Valoarea obiectului determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor, constituie: 1 940
000 (un milion nou sute patruzeci mii) lei.
49
Metoda veniturilor
Abordarea din punctul de vedere al venitului se prezint ca o procedur de evaluare a

valorii, reieind din faptul c valoarea obiectului evaluat e nemijlocit legat de valoarea curent a
tuturor veniturilor nete viitoare pe care le va aduce obiectul menionat. Adic investitorul
procur obiectul ce aduce venit pe banii de azi n schimbul dreptului de a primi pe viitor un venit
de pe urma exploatrii lui comerciale (de exemplu n urma arendrii) i din vnzarea ulterioar.
Etapele fundamentale ale procedurii de evaluare:

1. Determinarea venitului brut potenial VBP ce reprezint suma veniturilor n baza
preurilor de arend i a tarifelor curente de pe pia pentru obiectele similare, circulaia
mrfurilor, producie etc..
2. Determinarea nivelului de ocupare a spaiilor i pierderilor plilor de arend DSL ce
reprezint pierderile din cauza imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor date n
arend i necolectarea plilor de arend n termenii stabilii n contractul de arend.
3. Determinarea altor tipuri de venituri AV i anume venitul generat din funcionarea
parcrilor auto, automatelor de vnzare, mobilierului dat n arend etc..
4. Determinarea venitului brut efectiv VBE reprezint venitul generat de bunul imobil i
este determinat conform formulei:
VBE = VBP DSL + AV
5. Determinarea cheltuielilor operaionale CO ce reprezint suma cheltuielilor legate de

funcionarea bunului imobil i anume:
1. cheltuieli operaionale fixe (impozitul pe bunurile imobile, primele pentru asigurare etc.);
2. cheltuieli operaionale variabile (cheltuieli de management, cheltuieli de pentru serviciile
comunale, cheltuieli pentru salarizarea personalului de deservire, serviciului de securitate
etc.);
3. cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii;
6. Determinarea venitului operaional net VON reprezint venitul net generat de bunul
imobil i este determinat conform formulei:
VON = VBE CO
7. Determinarea valorii bunului imobil VBI prin metoda capitalizrii directe ce reprezint
raportul VON anual generat de bunul imobil la rata de capitalizare i (randamentul scontat al
investiiei):
VBI = VON / i
50
Determinarea ratei de capitalizare.
Rata de capitalizare se determin prin metoda structurii cumulative sporirea ulterioar

a primei scontri ce formeaz coeficientul, n calitate de baz se ia rata fr risc a procentului. n
continuare la ea se adaug rectificrile pentru diverse tipuri de risc, legate de particularitile
obiectului evaluat, aa ca lichiditatea, cheltuielile pentru calitatea managementului etc.
n condiiile pieei din Moldova, metoda structurii cumulative de obicei se prezint n
forma:
i = i o + i + il + im + i r
unde:
io rata fr risc, %;
i rata compensrii pentru riscul investiiei n imobil, %;
il rata compensrii pentru lichiditate sczut, %;
im rata pentru managementul investiional, %;
ir rata de recuperare a capitalului investit, %.
Esena calculului cotei de capitalizare prin metoda structurii cumulative e urmtoarea.
Investitorul poate primi un venit sau depunnd banii n hrtii de valoare, sau ntr-un complex de
active. Este evident c varianta a doua de depunere a resurselor bneti e mai riscant i,
respectiv, investitorul are dreptul de a atepta un venit suplimentar. Riscul depunerii n obiect e
legat de calitatea viitoare a gestionrii lui, de asemenea de posibilitatea realizrii operative a
acestuia n cazul modificrii situaiei economice.
Pentru calculul ratei de capitalizare au fost acceptate date pentru selecia bncilor de
categorie nalt de ncredere.
Rata fr risc (io) compenseaz valoarea banilor n timp cu risc aproape zero. De obicei
prin rata fr risc se subnelege norma procentului compus, care n form de venit poate fi
obinut prin depuneri financiare n bncile comerciale sigure. n calitate de rat fr risc, este
acceptat rata medie a depozitelor atrase n valut strin pentru perioada noiembrie 2013
aprilie 2014 din sistema bancar a Republicii Moldova, care constituie 4,46 % .
Calculul ratei compensrii pentru riscul investiiei n imobil (i c) este prezentat n tabelul
3.7.
51
Tab. 3.7 - Calculul ratei compensrii pentru riscul investiiei n imobil
Tipul i denumirea riscului Categoria riscului 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscuri sistematici
Situaia economic general dinamic 1
Majorarea numrului obiectelor
dinamic 1
competitive
Modificri n legislaie dinamic 1
Riscuri nesistematici
Situaii excepionale naturale i
static 1
antropogene
Neachitarea plii de arend 1

dinamic
Managementul neefectiv 1
dinamic
Factorii criminogeni dinamic 1
Controale financiare dinamic 1
ntocmirea incorect a
dinamic 1
contractelor de arend
Numrul observaiilor --- 1 3 2 0 1 1 0 1 0 0
Suma ponderat --- 1 6 6 0 5 6 0 8 0 0
Suma --- 32
Numrul factorilor --- 9
Media ponderat a ratei
iC
compensrii pentru riscul 3,56
(1 bal = 1 %)
investiiei n imobil
Rata compensrii pentru lichiditate sczut (il) reflect poziionarea obiectului evaluat pe
piaa imobiliar din punct de vedere a nivelului de lichiditate. Indicele de lichiditate a obiectului
evaluat este considerat mai jos de medie (vezi Tab. 3.8).
52
Tab. 3.8 - Rata compensrii pentru lichiditate sczut
Indicele de Mai jos de
nalt Peste medie Mediu Sczut
lichiditate medie
Termenul
Mai puin de Mai mult de
aproximativ de 45 68 8 12
3 1 an
vnzare, luni
Rata compensrii pentru lichiditate sczut se calculeaz dup formula:
T 11,4
il = i o x = 4,46 x = 4,23 % , unde:
12 12
T termenul de vnzare la preul de pia.
Rata pentru managementul investiional (i m) este cuprins n intervalul 2 - 5 % i este

acceptat n calculele de moment n mrime de 4 %.
Rata de recuperare a capitalului investit (i r) indic rambursarea pierderilor ateptate din
valoarea iniial a obiectului evaluat, pe perioada utilizrii, din veniturile prezente. Perioada
prognozat pentru calcularea ratei de recuperare a capitalului investit este egal cu vrsta
economic rmas presupus a obiectului evaluat. n cazul dat vrsta economic rmas
presupus este de 65 ani.
100
ir = = 1,54 %
65
Astfel rata de capitalizare e acceptat n mrime de:
i = 4,46 % + 3,56 % + 4,23 % + 4,00 % + 1,54 % = 17,79 %
Determinarea venitului operaional net (VON)
Pentru determinarea venitului operaional net se utilizeaz valoarea medie de arend a 1

2
m de suprafaa analogica.
53
Toate calcule sunt sistematizate n Tabela 3.9.
Tab. 3.9. - Determinarea venitului operaional net
Formula de
Nr. Indici Lei
calcul
Valoarea medie de arend a unui metru ptrat a
1 ncperilor analogice obiectului evaluat (1m 2/1 --- 76
lun)
2 Suprafaa total (m2) --- 228,8
3 Venitul brut potenial (VBP) p.1*p.2*12 luni 207 628
Pierderile de la spaii neocupate i de la colectarea
4 .3*5% 10 381
plii de aren (5%)
5 Venitul brut efectiv (VBE) .3-.4 197 246
6 TVA (20%) .5*0,1667 32 881
Cheltuielile pentru deservirea i ntreinerea
7 .5*5% 9 862
ncperii (5%)
Baza impozabil pentru calcularea impozitului pe
8 .5-.6-.7 154 503
venit
9 Impozitul pe venit (persoana fizic pltitor TVA) 12%
10 Venitul operaional net (VON) .8*.9 135 963
Determinarea valorii obiectului evalurii.
Valoarea obiectului constituie:
VON 135 963

VBI = = = 764 265 (lei).
i 0,1779
Valoarea obiectului, determinat prin metoda veniturilor, constituie: 760 000 (apte sute
aizeci mii) lei.
54
3.3 Reconcilierea rezultatelor sau valorilor
Principalul scop al procesului de evaluare respectiv este determinarea valorii de pia a

bunului imobil evaluat. Pentru a obine o opinie veridica privind valoarea proprietaii imobiliare,
evaluatorul aplica diverse metode de evaluare. Dar, este important de menionat, ca nici una din
metodele de evaluare nu este universala si nu genereaz rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor
comparabile este limitata de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile.
Metodele venitului sunt bazate pe previziuni si estimri subiective ale veniturilor anticipate si a
ratei rentabilitii.
n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare,
evaluatorul obine mai multe rezultate. Ultimul pas este de a determina un indicator unic al
valorii obiectului evaluat, prin intermediul unei analize a concluziilor obinute in procesul
evalurii, aceasta etapa a evalurii se numete reconciliere.
Procedura de reconciliere este constituita din doua etape:
Reviziunea poziiilor tehnice si conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenelor intre valorile estimate si determinarea celei mai credibile valori;
Estimarea valorii finale.
Revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale trebuie sa fie bazat pe urmatoarele aspecte:
1) corectitudinea bazei de evaluare selectate in raport cu scopul evaluarii;
2) corectitudinea metodelor aplicate;
3) profunzimea analizei elementelor pietei imobiliare;
4) veridicitatea datelor utilizate in analiza;
5) corectitudinea interpretarii si utilizarii datelor;
6) logica efectuarii ajustarilor individuale in cadrul diferitor metode;
7) consistenta datelor utilizate in evaluare.
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate
sarcini ale evaluatorului. Valoarea finala este o funcie a scopului evaluarii, constrngerilor de
ordin legal i celor legate de disponibilitatea datelor.
Urmatoarele criterii stau la baza reconcilierii:
1) adecvarea;
2) exactitatea;
3) cantitatea evidentelor.
55
Aplicind criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaza ct de potrivit este fiecare metoda
scopului evaluarii i utilizarii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de
regula, legat de tipul imobilului si viabiliatea pietei. De exemplu, n procesul de estimare a
valorii de piata a unui centru comercial va fi aplicata in primul rind metoda venitului, deoarece
acest tip de bunuri imobiliare este procurat pentru a obtine ulterior venit. Chiar daca n procesul
de evaluare sunt utilizate toate trei metode, marimea valorii finale trebuie sa fie apropiata de
valoarea generata de metoda cea mai adecvata pentru valoarea data.
n procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul
celorlalte etape ale evaluarii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a
fenomenilor de pe piaa imobiliar.
Utiliznd diverse metode pentru determinarea valorii obiectului, am ajuns la urmtoarele
rezultate:
Tabelul 3.10 - Reconcilerea rezultatelor
Metodele de evaluare Valoarea obiectului, lei
1 Metoda cheltuielilor 1 670 000
2 Metoda analizei comparative a vnzrilor 1 940 000
3 Metoda veniturilor 760 000

Sursa elaborat de ctre autor
Ca baz pentru determinarea valorii de pia se accept metoda analizei comparative a
vnzrilor, fiind o metod care ia mai mult n consideraie conjunctura pe piaa imobiliar, starea
tehnic a obiectului, raionul i locul amplasrii, prezena infrastructurii, transportului public, de
asemenea i ali factori ce au o influen asupra valorii finale a obiectului dat.
n concluzie, n urma calculului efectuat n tabelul 3.1, bunul imobil amplasat n oraul
Chiinu, str. Haltei, 21, la data de 2 decembrie 2016, valoarea de piata a bunului imobil
constituie - 1 940 000 lei sau 90 106 euro.
56
CONCLUZIE
Odat cu dezvoltarea sectorului industrial apare cererea asupra acestor imobile

industriale, din perioada sovietic sau moderne, dar care aduce la necesitate elaborrii sau
adoptrii a clasificrii dup clase, pentru a putea indentifica uor i concret orice bun de acest tip
crei clase i crui interval de valori i s- ar corespunde dup calitile sale fizice i de amplasare.
Acest tip de clasificare o putem observa n Federaia Rus i n multe alte state occidentale, dar
lipsete la noi.
Pentru indentificarea corect a valorii bunurilor imonile indsutriale trebuie de analizat
factorii n special, microfactorii privind amplasarea i caracteristicile tehnice a imobilelor.
Elaborarea unei baze de date unice cu tranzaciile de bunuri industriale, pentru a indentifica
imobilul industrial analogic, pentru a indentifica valoarea de influien a factorilor amplasrii i
caracteristicilor tehnice asupra valorii bunurilor imobile, n aplicarea ajustrilor.
n urma gruprii pe sectoare, zonele industriale conform amplasrii lor a fost obinut
repartizarea pe sectoare a construciilor i a suprafeelor industriale, sectorul Ciocana cu 43% din
numrul construciilor industriale i 41% din suprafaa industrial avnd cele mai mari zone
industriale Uzinelor, Ciocan Nou, Budeti, Bubuieci i Colonia. Sectorul Botanica care include
zonele industriale Munceti, Riveran, Revaca i Aeroport cu o pondere a construciilor
industriale de circa 25% i suprafa 28%. Sectorul Rcani cu zonele industriale Petricani, Pota
Veche, Visterniceni cu o pondere de 16% din totalul construciilor.
n oraul Chiinu majoritatea construciilor de tipul cldirilor de producere, depozite
sunt construite n perioada anilor 1970- 1990, dar dup anii 2000 se observ o cretere a
construciilor de acest tip. Aceasta se poate de explicat prin faptul c economia rii se redresase
dup obinerea independenei, se majorau investiiile strine n industrie, cretea respectiv i
cererea asupra acestui tip de bunuri imobile. Construciile noi evident au i caliti mai
superioare din punct de vedere soluia constructiv, materialele constructive, sisteme de reele
moderne, sisteme de ventilri, rcire i nclzire a aerului cu cheltuieli minime pentru arendai
sau proprietari i multe alte avantaje fa de bunurile construite n perioada sovietic.
57
BIBLIOGRAFIE
1. ALBU S., ALBU I., Evaluarea patrimoniului, UTM, Chiinu 2009, 271p.
2. BUZU O., MATCOV A., Evaluarea bunurilor imobile teorie i practic, Tipografia central,
Chiinu 2003. 240 p.
3. DRAGOT V., Gestiunea Imobiliar, ed. ASE, Bucureti 2005. 332 p.
4. POPESCU V., Construcii industriale, ed. Didactica, Bucureti 1994. 213 p.
5. Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002. M.O. al R.M., nr. 82
6. Codul Fiscal al Republicii Moldova. Titlul VI. Nr. 1163-XIII din 24.04.97
7. Codul Funciar al Republicii Moldova. Nr. 828-XII, din 25.12.91
8. Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543-XIII, din 25.02.1998
9. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare Nr 989-XV din 18.04.2002
10. Normativ n construcii industriale, NCM C. 02.02- 2004, din 17.07.2003
11. Normativ n construcii cldiri de depozitare, NCM C. 02.03- 2004, din 17.07.2003
12. Standardul Republicii Moldova SM 249:2004 Sistem unice de evaluare a patrimoniului.
13. Regulamentul local de urbanism al oraului Chiinu, Chiinu 2007
14. Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile, nr. 958 din 04.08.2003
15. www.cis.gov.md/content/statistica/6html, statistica ntreprinderilor n Republica Moldova.
16. http://lara.md/analytics/
58
ANEXA A FOTOGRAFIILE BUNULUI IMOBIL
59
ANEXA B CURS VALUTAR
60
ANEXA C - OFERTA BUNURILOR IMOBILE (DEPOZITE) DE DARE N AREND
Nr. Adresa Suprafaa Preul Preul de Sursa informaional
construciei, de arend
m.p. arend, pentru 1
m.p.
Sectorul Ciocana
1 Indusrial, 21 864 1,8 https://999.md/11474559
2 Milescu 100 1,0 https://999.md/18894779
Sptaru
3 Industrial 270 2,0 https://999.md/17932172
4 Uzinelor, 90 700 2,0 https://999.md/17738244
5 Uzinelor 1775 1,2 https://999.md/16993625
6 Uzinelor 250 1,0 https://999.md/12952246
7 Meterul 120 250 2,08 https://999.md/17927741
Manole
8 Lunca Bacului 70 130 1,85 https://999.md/17927881
9 Varnia, 2/6 500 1,0 https://999.md/17524714
10 Industrial, 8 523 2,0 https://999.md/17719677
11 Ciocana 838 1,0 https://999.md/18870990
12 Sadoveanu, 42 700 1,0 https://999.md/2489927
Preul mediu de dare n arend 1,5 euro

Riscani pretul mediu 2 euro
1 Petricani 1300 2 https://999.md/ru/30590427
Sectorul Buiucani
1 Prunului, 19/1 100 300 3 https://999.md/15069962
Sectorul Botanica
1 Pdurii, 36 430 2,0 https://999.md/5791497
2 Botanica 80 2,0 https://999.md/18885642
4 Burebista 17 160 2 https://999.md/ru/34500068
Centru pretul mediu 3.0 euro
1 Pietrariloe 35 105 3,0 https://999.md/ru/35276802
2 Pietrarilor 67 3.0 https://999.md/ru/29485069
3 Pietrarilor 18 1.5 https://999.md/ru/29485069
4 Feredeului 320 4 https://999.md/ru/24640429
5 Feredeului 250 850 3.4 https://999.md/ru/28503749
6 Petru Rares 1000 2 https://999.md/ru/24530442
7 Feredeului 320 3.5 https://999.md/ru/28713217
61
ANEXA D OFERTE PENTRU TERENURI ANALOGICE
Supra Preul de Preul de
Sursa informaional Adresa faa, ofert ofert
ar pentru 1 ar
https://999.md/ru/28136876 Uzinelor 60.00 300 000 5 000
http://imobil.casata.md/property Megapolis 6,00 26 000 4 333

.php?id=7439 Mall
http://imobil.casata.md/property 35 9.00 80 000 8 888
.php?id=6669
https://999.md/ru/22320983 Ciocana 13.00 93 000 7 153
http://imobil.casata.md/property Ion Creanga 8.50 25 000 2 947

.php?id=6468 Tohatin
http://imobil.casata.md/property str.Uzinelor 117.0 850 000 7 264
.php?id=4100 16
http://imobil.casata.md/property str.Uzinelor 127.0 850 000 6 692
.php?id=5044 16/2
http://imobil.casata.md/property Ciocana 5.80 33 000 5 689
.php?id=1678
http://imobil.casata.md/property Ciocana 8.00 49 000 6 125
.php?id=684
62
ANEXA E OFERTE PENTRU BUNURI IMOBILE INDUSTRIALE ANALOGICE
Sursa Adresa Nivel Suprafa Preul de Preul de Caracteristici
informaional e a, m.p ofert ofert
pentru 1 m.p
Electricitate
https://999.md/r Chisinau 1 550 110 000 200 Apa
u/33476540 canalizare
https://999.md/r Apa
u/22310843 21 1 112 86 000 767 parcare
https://999.md/r Petricani Electricitate

u/22118333 1 1300 3 380 000 150 Apa
gaz
https://999.md/r Salcmilor Apa
u/34295249 1 3200 480 000 150 Electricitate
Parcare
https://999.md/r Apa
u/22118184 1 330 36 560 110 Canalizare
Electricitate
63

Evaluarea 2

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Evaluarea 2

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

1

1.1 Piaa terenurilor pentru construcii industriale

Figura 1.1 - Ponderea tranzaciilor de vnzare- cumprare cu depozite pe perioada anilor

Figura 1.2 - Ponderea tranzaciilor cu depozite pe perioada anilor 2009- 2012

Ricani: 22% Botanica:20%

Figura 1.3 - Repartizarea pe sectoare a numrului de oferte a bunurilor imobile industriale

n literatura metodologic i tiinific lipsete o aboradare unic a clasificrii bunurilor

Dreptul de proprietate Destinaia funcional Amplasare

Figura 1.1 - Clasificarea bunurilor imobile industriale

Cldiri de Deservirea Producere Telecom

cldiri de gri staii de cazangerii staii depozit

elevatoare aeroporturi garaje obiecte din antene depozit

Figura 1.2 - Clasificarea bunurilor imobile industriale n cadrul evalurii masive

Numrul Numrul Materialul Soluia Sistema de

Figura 1.3 - Clasificarea cldirilor de producere

Tipuri de hale Caracteristica halelor industriale Fotografia

Hale cu mai Aceste hale se utilizeaz n special de

Halele mixte Aceste hale este combinaia dintre hale

Posibilitatea Nivelul Construcia Varietatea de

- de port - nemecanizate - deschise - gigantice - specializate

Figura 1.5 - Clasificarea depozitelor industriale

Depozit modern, construcie uoar- tip sandwich, lungimea ntre coloane

Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt redate in cadrul

2.1 Baze teoretice ale evalurii bunurilor imobile industriale

Evaluarea este procesul de determinare a valorii obiectului supus evalurii la o dat

Abordarea Abordarea prin Aboradarea

Metoda Metoda Metoda

Figura 2.1 - Abordri i metode utilizate la evaluare construciilor

3.1 Identificarea i descrierea bunului imobil evaluat

Tabelul 3.1 Aspecte generale despre bunul imobil

Figura 3.1 Amplasarea geographic a bunului imobil evaluat

Denumirea obiectului Teren cu constructie comerciala

Amplasarea obiectului or. Chiinu, str. Haltei, 21, intravilan

Elementul de construcie Caracteristica tehnic Starea tehnic

Structura de rezisten Carcas din metal Medie

Determinarea valorii terenului.

Metoda analizei comparative a vnzrilor este utilizata pentru determinarea valorii

Obiectul evaluat Obiectele comparabile

Valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea metodei comparaiilor unitare.

1. Uzura fizic - cauzat de nvechirea fizic a obiectului;

Uconst. = Uelement.x GSelement. / 100

Tabelul 3.3. - Calculul uzurii fizice a obiectului evaluat.

Uzura funcional ine de necorespunderea cldirii date la standardele arhitecturale noi,

Determinarea valorii obiectului evaluat

Achiziionarea terenului, ameliorarea i ulterioara lui vnzare (sau exploatare) acesta

Tabelul 3.4. - Calculul valorii de nlocuire a construciilor prin metoda cheltuielilor.

Indicele Lei Euro

Costul construciei 959 237

Costul construciei inclusiv venitul investitorului 1 318 951

Uzura fizic 14,65%

Uzura funcional 5,00%

Uzura extern 7,00%

Uzura total 26,65%

Valoarea de nlocuire a construciilor cu calculul uzurii 967 450 51 173

Valoarea de nlocuire aproximat a construciilor 960 000

Sursa elaborata de catre autor

Valoarea de nlocuire a construciei calculat dup metoda cheltuielilor, constituie: 960

Indicele Lei Euro

Valoarea de nlocuire aproximat a construciei 960 000

Valoarea de pia a terenului 710 000

Valoarea obiectului aproximat dup metoda cheltuielilor 1 670 000 88 334

Sursa elaborata de catre autor

Metoda analizei comparative a vnzrilor.