Analiza pieei imobiliare pentru trimestrul II al anului 2016 pentru or.

Chiinu

Preurile medii de ofert pentru bunurile imobile din or. Chiinu nu s-au modificat
semnificativ comparativ cu trimestrele anterioare. Tendinele de baz rmn a fi aceleai: piaa
este n criz, n termen mic pot vinde doar cei care trebuie s o fac urgent i doar oferind
reduceri. Numrul obiectelor expuse spre vnzare nu se modific considerabil, reducndu-se doar
numrul obiectelor scumpe.

Piaa bunurilor imobile locative este piaa cea mai dezvoltat i dinamica preurilor aici
poate fi observat cel mai uor. Astfel drept urmare a analizei a 1951 de anunuri au fost stabilite
urmtoarele:
Preurile medii de ofert pe piaa secundar a apartamentelor nu s-au modificat
semnificativ comparativ cu trimestrul trecut, fiind prezentate n tabelul 1.

Tabelul 1.Preurile medii de ofert de pe piaa secundar a apartamentelor, euro/m.p.

Nr Denumirea sectorului Zona Numr de odi
. 1 2 3
1. Centru Centru 778 752 706
Telecentru 723 683 615
2. Rcani Rcani 751 688 615
Rcanii de Jos 744 661 595
Pota Veche 701 629 536
3. Botanica Botanica 713 677 587
Botanica de Jos 674 638 581
4. Buiucani Buiucani 682 662 596
Sculeni 688 642 559
5. Ciocana Ciocana Nou 657 656 562
Ciocana Veche 671 617 557

n calculul valorilor din tabelul 1 nu au fost incluse obiectele n stare foarte bun, cu
reparaie modern. Anunuri pentru aa obiecte au fost identificate n sec. Centru i sec. Rcani,
preul mediu de ofert fiind de 1320 euro/m.p.
Odile n cmine rmn a fi n continuare bunuri imobile a cror pre pentru 1 m.p. este
mai mare comparativ cu celelalte categorii de bunuri imobile locative. n structura ofertei
odilor din cmine sunt tot mai numeroase anunurile pentru odi a cror pre de ofert este de
900-1000 euro/m.p. ( preul mediu de ofert n sec. Centru 1134 euro/m.p.; n sec. Rcani 989
euro/m.p.; n sec. Botanica 1045 euro/m.p.; n sec. Buiucani 926 euro/m.p.; n sec. Ciocana 966
euro/m.p.). Chiar n pofida faptului c aceste odi au blocuri sanitare i buctrii proprii i sunt
n stare bun sau foarte bun, un asemenea pre de ofert nu este justificat. Aceste oferte nu au
fost incluse n calculul valorilor medii. Astfel, preurile medii de ofert pentru odile n cmine
sunt: n sec. Centru 721 euro/m.p.; n sec. Rcani 713 euro/m.p.; n sec. Botanica 700 euro/m.p.;
n sec. Buiucani 706 euro/m.p.; n sec. Ciocana 705 euro/m.p..
Piaa primar a apartamentelor. Ofertele analizate pentru identificarea preurilor medii
au constituit cele pentru apartamente n varianta alb, iar rezultatele obinute sunt prezentate n
tabelul 2.
 Tabelul 2.Preurile medii de ofert a apartamentelor de pe piaa primar, euro/m.p.
Nr Denumirea sectorului Zona Numr de odi
. 1 2 3
1. Centru Centru 720 697 656
Telecentru 570 577 596
2. Rcani Rcani 651 643 633
Rcanii de Jos 557 591 544
Pota Veche 574 566 574
3. Botanica Botanica 613 599 598
Botanica de Jos 579 556 548
4. Buiucani Buiucani 581 558 571
Sculeni 570 586 548
5. Ciocana Ciocana Nou 540 531 486
Ciocana Veche 720 697 656

n calcul valorilor medii de ofert nu au fost incluse apartamentele din clasa ,,de lux,
care sunt amplasate n zona central a oraului pe bd. tefan cel Mare i Sfnt i pe strzile:
Bernardazzi, A. Pukin, S. Lazo, i au un pre mediu de ofert de 1380 euro/m.p. n variant alb
(9 oferte).
Preurile de ofert pentru apartamentele de pe piaa primar sunt n mediu mai mici dect
cele de pe piaa secundar cu 10%.
Cel mai mic pre pentru apartament n varianta alb este de 394 euro/m.p., acesta fiind
amplasat n sec. Telecentru, str. os. Hnceti.

Case de locuit. Ca urmare a analizei ofertelor pentru casele de locuit au fost obinute
datele cu privire la preurile medii de ofert (fig. 1).

Figura 1. Preurile medii de ofert pentru casele individuale de locuit, euro/m.p.

Toate ofertele analizate pot fi convenional divizate n dou mari categorii, bunuri imobile
din fond nou i din fond vechi. Aproximativ toate ofertele pentru case cu un nivel au drept obiect
de vnzare case din fond vechi, i cote pri din asemenea case. Casele ce formeaz fondul vechi
sunt de obicei n stare satisfctoare sau necesit reparaie. Aproximativ toate obiectele ce fac
parte din fondul nou reprezint case cu cel puin 1,5 niveluri, adic cas cu 1 nivel i mansard.
Apartenena la unul din fonduri poate fi dedus i reieind din suprafaa caselor, de obicei casele
din fondul vechi nu au suprafee mai mari de 100 m.p..
Preurile medii de ofert pentru casele de locuit ce fac parte din fondul nou, cu suprafee
mai mari de 150 m.p., n stare foarte bun cu reparaie modern au preurile de ofert n toate
sectoarele (exceptnd cartierele prestigioase) ntre 900-1100 euro.
 Piaa bunurilor imobile comerciale
Pentru a stabili preurile medii de ofert au fost analizate 447 de anunuri, iar rezultatele
analizei sunt reprezentate n forma grafic n figura 2.

Figura 2. Preurile medii de ofert pentru bunurile imobile comerciale, euro/m.p.

Cel mai mic pre de ofert pentru spaii comerciale de 200 euro/m.p. a fost identificat
pentru un obiect amplasat n sec. Buiucani, str. Alba Iulia, iar cel mai mare de 3562 euro/m.p.,
pentru o sal de expoziie amplasat pe bd. tefan cel Mare, sec. Centru.
Preurile medii de ofert pentru oficii sunt mai mici dect ale celor pentru spaii
comerciale cu aproximativ 28%.
Cel mai mic pre de ofert pentru oficii a fost identificat n sec. Botanica, de 202
euro/m.p. pentru un oficiu amplasat pe str. Grenoble, n subsol, iar cel mai mare de 1912
euro/m.p. pentru oficiu amplasat n sec. Centru, str. Teatral.
Oferte pentru buticurile n centrele comerciale, au fost identificate doar n centrul
comercial Jambo, n care preul mediu de ofert pentru 1 m.p. este de 982 euro (16 oferte).
n rezultatul studierii anunurilor de vnzare a spaiilor comerciale i a oficiilor ce sunt
amplasate n cldirii noi, n variant alb, au fost stabilite urmtoarele preuri medii de ofert: n
sec. Centru 727 euro/m.p.; n sec. Rcani 599 euro/m.p.; n sec. Botanica 628 euro/m.p.; n sec.
Buiucani 617 euro/m.p.; n sec. Ciocana 541 euro/m.p..

Piaa terenurilor
n rezultatul examinrii a 612 de anunuri a fost efectuat analiza preurilor de ofert
pentru terenuri pentru construcie pe sectoare (tabelul 4), fr a include n calcul preurile atipice
sectorului din zonele prestigioase.

Tabelul 4. Preurile medii de ofert pentru terenuri pentru construcii, euro/ar

Nr. Sector Lot pentru construcii Lot pentru construcii Loturi pentru
locative comerciale construcii industriale
1. Centru 27752 7911
2. Rcani 12794 16240 5689
3. Botanica 11845 15576 6206
4. Buiucani 18119 22227 5611
5. Ciocana 7831 16232 5655

Drept urmare a analizei anunurilor de vnzare a terenurilor amplasate n sec. Centru, nu a

fost identificat diferena reieind din pre pentru loturile destinate construciilor comerciale sau
locative.
 Cel mai mic pre de ofert pentru teren cu destinaie comercial de 8 200 euro/ar a fost
identificat pentru un teren amplasat pe str. Calea Orheiului, sec. Rcani, iar cel mai mare de 92
500 euro/ar, n sec. Centru.
Pentru terenuri destinate edificrii construciilor industriale cel mai mic pre de ofert de
2 200 euro/ar a fost pentru un teren amplasat n sec. Botanica, str. Munceti, iar cel mai mare de
12 000 euro/ar pentru un teren de pe str. Calea Moilor, sec. Centru.
Preurilor pentru terenurile destinate construciilor locative le este specific cel mai mare
interval de variaie, de exemplu n sec. Botanica de la 5333 euro/ar pn la 32692 euro/ar. Cel
mai mic pre de ofert a fost stabilit pentru un teren de pe str. Crmidarilor, sec. Ciocana, de
2800 euro/ar, iar cel mai mare de 38 333 euro/ar pentru un teren de pe str. I. Neculce, sec.
Buiucani (reieind din faptul c terenurile din sec. Centru nu s-au divizat n categorii destinate
construciilor locative i comerciale, n caz contrar cel mai mare pre de ofert ar fi specific
pentru sec. Centru).

Piaa imobilului industrial

Analiza preurilor de ofert pentru imobilele industriale a fost realizat n baza a 110 de
anunuri, iar preurile medii de ofert sunt prezentate n figura 3.

Figura 3. Preurile medii de ofert pentru bunurile imobile industriale, euro/m.p.

Cel mai mic pre de ofert din cele analizate, de 80 euro/m.p., a fost pentru o ncpere de
producere, amplasat n sec. Rcani pe str. Tudor Vladimirescu, iar cel mai mare de 750 pentru
depozite amplasate n sec. Ciocana pe str. Transnistriei.
Cele mai multe oferte de vnzare sunt pentru bunuri imobile industriale amplasate n sec.
Ciocana.
Legitatea conform creia preul de ofert pentru 1 m.p. va fi mai mare n cazul n care
obiectul are i teren aferent n proprietate privat nu s-a respectat pentru toate sectoarele oraului
Chiinu. Astfel, preul mediu de ofert pentru bunuri imobile industriale cu teren aferent este
mai mic, comparativ cu cele a cror proprietari nu sunt i proprietarii terenului aferent
construciei, pentru imobilele din sec. Centru i sec. Buiucani.
n baza diferenei preurilor pentru bunurile imobile industriale cu i fr teren aferent
amplasate n sectoarele Ciocana, Botanica i Rcani a fost stabilit c n mediu existena terenului
n proprietate privat mrete preul de ofert cu 7-9%, fa de preul pentru bunurile ce nu au
teren aferent n proprietate privat.
 Factorii ce exercit influen asupra valorii bunurilor imobile.
Factorii economici, rmn a fi factorii cei mai influeni. Reieind din valoarea unor
indicatori, sectorului economic i sunt specifice unele rezultate pozitive. Astfel, nivelul inflaiei i
al ratei de baz (rata aprobat n calitate de rat de referin pentru principalele operaiuni de
politic monetar pe termen scurt) a sczut (fig. 4), fapt ce trebuie s reflecte o mbuntire a
situaiei economice.

Figura 4. Rata inflaiei i rate de baz, n %

Sursa: [1]

Cu toate acestea, conform datelor oferite de Ministerul Economiei nu n toate sectoarele

s-au atestat creteri, ci dimpotriv, indicatorii cei mai influeni descriu o nrutire a situaiei.
Astfel:
,,Datoria de stat a crescut esenial. Suma total a datoriei de stat (intern i extern),
administrat de Guvern, la 31 mai 2016 a constituit circa 35,6 mld. lei, n cretere cu 18,6% fa
de data similar a anului 2015.
Exporturile i importurile s-au diminuat. n ianuarie-aprilie 2016 exporturile au sczut cu
6,8%, iar importurile - cu 1,2%.
Investiiile s-au diminuat semnificativ. n ianuarie-martie 2016 volumul investiiilor n
active materiale pe termen lung a nsumat circa 2,1 mld. lei, cu o descretere de 22,6% (n preuri
comparabile) fa de ianuarie-martie 2015 [4].
Dar, au fost nregistrate i unele rezultate pozitive, precum:
Salariu mediu pe economia naional ,,pentru luna aprilie 2016 a constituit 4909,6 lei i s-
a majorat cu 8,5% fa de luna aprilie 2015.
Producia agricol n toate categoriile de gospodrii n primul trimestru 2016 a constituit
n preuri curente 1,6 mld. lei, nregistrnd o cretere de 4% (n preuri comparabile) fa de
perioada respectiv a anului trecut.
Volumul cifrei de afaceri n servicii de pia prestate populaiei a crescut cu 2,1%(n
preuri comparabile) fa de ianuarie-aprilie 2015 [4].
Veniturile populaiei i variaia acestora rmn a fi indicatorii cei mai elocveni n ceea
ce privete nu numai numrul tranzaciilor cu bunurile imobile, dar i capacitatea de cumprare a
populaiei, adic dinamica acestor tranzacii. Din acest aspect, veniturile cetenilor nu sunt
comparabile nici cu preurile pentru bunuri imobile, i nici cu costurile mijloacelor mprumutate,
adic a creditelor. Conform, datelor statistice veniturile populaiei n mediu pe toate sectoarele pe
parcursul primelor cinci luni ale anului 2016 sunt n cretere, respectivul fapt putnd fi observat
din datele ce se conin n tabelul 5.
 Tabelul 5. Salariu mediu pe economie, n 2016, n lei
Nr. d/o Luna Sectorul Toate sectoarele Real Bugetar
1 Ianuarie 4665.8 4846.7 4259.6
2 Februarie 4650.6 4789.5 4332.3
3 Martie 4749.7 5068.8 3996.7
4 Aprilie 4909.6 5231.6 4142.3
5 Mai 4863.9 5152 4177.6
Sursa:[3]

Dei, salariul mediu pe economie (pe toate sectoarele) este n cretere (din ianuarie pn
n aprilie 2016), aceasta exist doar n cazul exprimrii n termeni nominali. Transformnd
termenii nominali, n reali poate fi observat c cretere de fapt nu exist. Astfel, o asemenea
ameliorare a situaiei n practic nu poate s se reflecte prin sporirea capacitii de plat a
populaiei i respectiv nu servete premis pentru dezvoltarea pieii imobiliare.
Situaia continu s se nruteasc i din punct de vedere al transferurilor din
strintate. Acestea reprezint o considerabil surs de venituri pentru cetenii Republicii
Moldova. n condiiile crizelor economice n statele n care activeaz concetenii notri,
nrutirii situaiei politice n plan mondial, transferurile n favoarea persoanelor fizice sunt n
continu descrete. Datele Bncii Naionale a Moldovei sunt prezentate n figura 5.

Figura 5. Transferurile de mijloace bneti din strintate efectuate n favoarea persoanelor

fizice, n dinamic lunar, 2014-aprilie 2016 (mil. USD)
Sursa:[6]

Drept urmare a analizei informaiei din figura 5 poate fi observat o descretere

consecutiv a volumului transferurilor din octombrie 2014. O asemenea dinamic deja bine
conturat i identificat de experi, servete baz pentru prognozele de reducere n continuare a
transferurilor. Impactul faptului c n ar nu se mai transfer mijloace bneti, pentru piaa
imobiliar este mai mare, dect reducerea veniturilor populaiei n termeni reali.
Astfel, efectul negativ al reducerii veniturilor populaiei ce se reflect asupra tuturor
sectoarelor economiei naionale, are un caracter atotcuprinztor. Atingnd i sectorul bancar, i
domeniul construciilor, se micoreaz semnificativ perspectivele din viitorul apropiat de
revigorare a pieii imobiliare. Veniturile populaiei i legitile de mprire a mesei monetare
ntre membrii societii rmn a fi factorul decisiv ce influeneaz dinamica de dezvoltare a pieii
imobiliare.
Un alt indicator economic care caracterizeaz oferta de pe piaa bunurilor imobile este
suprafaa total a caselor de locuit ce au fost date n exploatare, ce reflect de fapt capacitatea de
dezvoltare a pieii primare a bunurilor imobile locative. Datele Biroului Naional de Statistic
sunt prezentate n figura 6.
 250

200

150
Suprafa
Total bunurilor
pe republic
imobile locative
mun. Chiinu
date n expoatare,
Nordmii m.p. Centru Sud UTA Gguzia
100

50

Figura 6. Suprafaa bunurilor imobile locative date n exploatare, mii m.p.

Sursa:[5]

Datele prezentate n form grafic n figura 6 sunt incluse n tabelul 6.

Tabelul 6. Suprafaa bunurilor imobile locative date n exploatare, mii m.p.

Anul 2014 2015 2016
Trimestru I II III IV I II III IV I
Total pe 59.8 66.7 120.1 228.1 66.3 169 114.3 148.6 60.8
republic
mun. 36.2 43 93.6 77.1 46.9 139.3 80 65.3 37.3
Chiinu
Nord 7.7 8.1 10.2 9.5 8.1 11.8 7.3 15.5 9.7
Centru 11.1 5.6 11.1 17.4 7.2 11.8 18.5 16.8 8.5
Sud 2.6 4.9 3.2 5 3.1 6.7 0.6 2.3 4.4
UTA 1.9 5.4 2 3.6 1 3.4 3.5 2 0.9
Gguzia
Sursa:[5]

Cum poate fi observat drept urmare a analizei datelor prezentate n figura 6 i tabelul 6,
nu exist o dinamic bine conturat privind suprafeele de bunuri imobile locative date n
exploatare, cu excepia faptului c la nceputul anului sumele suprafeelor totale din toate
regiunile sunt mai mici comparativ cu celelalte perioade ale anului. Raportnd suprafeele totale
date n exploatare n 2014 la cele din 2015 se atest o cretere ( cu excepia regiunii Sud i UTA
Gguzia), n mediu de 15%, cea mai evident fiind creterea n mun. Chiinu, care a constituit
32,6 %.
Respectivele cifre servesc temei pentru concluzionarea faptului c volumul ofertei
poteniale este n cretere. n condiiile n care crete volumul ofertei, preul se micoreaz.
Scderea preurilor pentru apartamentele n variant alb n mun. Chiinu poate fi uor
observat. Firmele de construcii diversific ofertele sale, realiznd diferite promoii i propunnd
procurarea construciilor la diferite etape de finisare. n celelalte localiti ale republicii nu poate
fi att de uor identificat structura suprafeelor date n exploatare, iar reieind din faptul c n
multe orae nu exist blocuri locative noi, cifrele prezentate de Biroului Naional de Statistic
vizeaz casele particulare noi. De obicei, casele individuale se construiesc de viitorii proprietari
pentru a fi utilizate n calitate de loc de trai i nu pentru ulterioara comercializare.
Concluzii i prognoze
Drept urmare a comparrii preurilor de ofert din rapoartele de analiz a pieii imobiliare
din mun. Chiinu pentru trimestrele anterioare (elaborate de Agenia Relaii Funciare i
Cadastru) poate fi constatat faptul c preurile nu se modific, situaia fiind una, n general
stabil. Astfel, n perioada septembrie 2015-iulie 2016 preurilor medii de ofert din nici o
categorie de bunuri imobile nu le-a fost specific o variaie mai considerabil de 2-4%.
Semnificative modificri nu exist, nici n factori, nici n preuri de ofert. Tranzaciile de
vnzare-cumprare n continuare rmn a fi asociate pentru vnztori cu necesitatea oferirii
reducerilor, iar pentru cumprtori cu un numr mare de variante ce pot fi alese. Preurile de
vnzare nu se modific sau scad nesemnificativ, vnzndu-se rapid fie bunurile pentru care se
ofer reduceri, fie bunurile (pentru cele comerciale) procurarea crora va asigura recuperarea
ntr-un termen relativ mic a investiiei realizate, adic de cele mai dese ori cele cu o amplasare
favorabil.
n ceea ce privete prognozele, conform datelor oferite de Ministerul Finanelor [2] n
anul 2016 deficitul bugetar va constitui 4,3 mld. lei, inflaia va atinge valoarea de 10,5%,
deficitul balanei comerciale va constitui 2 mld. USD. n asemenea condiii nu se presupune c
se va schimba climatul investiional, nu se vor mbunti indicatorii economici i sociali,
respectiv i nu vor exista premize pentru revigorarea pieii imobiliare. Dac influena pozitiv a
factorilor economici poate fi cu certitudine exclus, apoi influena factorilor politici nu poate fi
att de uor prognozat. Actualmente, n Moldova situaia din punct de vedere politic este una
relativ stabil, dei n opinia experilor ea nc trebuie semnificativ consolidat prin reforme i
dialog dintre societatea civil i autoriti. Dar evoluia evenimentelor politice din ultimii doi ani,
nu permite formularea unor concluzii sau prognoze certe. Nu poate fi exclus impactul
evenimentelor politice ulterioare asupra economiei statului i respectiv a pieii imobiliare.

Surse:
1.Banca Naional a Moldovei
https://www.bnm.md/ accesat la 25.07.2016;
2. Bugetul pentru ceteni. pdf
http://mf.gov.md/files/files/Acte%20Legislative%20si%20Normative/CATALOG/bugetul
%20pentru%20cetateni.pdf accesat la 11.07.2016;
3. Ctigul mediu salarial pe toate activitile economice, n 2016, n lei
http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/30%20Statistica%20sociala/30%20Statistica
%20sociala__03%20FM__SAL010__serii%20lunare/SAL015100.px/table/tableViewLayout1/?
rxid=37c5c2b2-f711-4a89-af59-9b941f858581 accesat la 22.07.2016;
4.Evoluia social-economic a Republicii Moldova (conform datelor disponibile la data de
30.06.2016)
http://www.mec.gov.md/sites/default/files/document/attachments/expres_2016-05_succint.doc
5. Suprafaa bunurilor imobile locative date n exploatare, mii m.p. accesat la 25.07.2016;
http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/40%20Statistica%20economica/40%20Statistica
%20economica__18%20CON__CON020/CON020100reg.px/?rxid=9a62a0d7-86c4-45da-b7e4-
fecc26003802 accesat la 25.07.2016;
6. Transferurile de mijloace bneti din strintate efectuate n favoarea persoanelor fizice, n
dinamic lunar, 2014-aprilie 2016 (mil. USD)
http://www.bnm.org/ro/content/analiza-grafica-transferurilor-de-mijloace-banesti-efectuate-
favoarea-persoanelor-fizice-32 accesat la 18.07.2016.