Sunteți pe pagina 1din 24

Republica din

MoldovaGUVERNULHOTRRE Nr. 04.08.2003despre aprobarea Regulamentului provizoriu art Nr : 1006

958 privind

evaluarea bunurilor imobilePublicat : 15.08.2003 n Monitorul Oficial Nr. 177

n scopul realizrii prevederilor art.30, alin.(1), lit.b) din Legea cu privire la activitatea de evaluare, nr.989 XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102, art.773) i n scopul stabilirii procedurii de estimare a valorii de pia a obiectelor imobiliare, Guvernul Republicii Moldova HOTRTE: 1. Se aprob Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (se anexeaz). 2. Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru va ntreprinde msurile de rigoare ntru aplicarea prevederilor Regulamentului nominalizat pentru a estima valoarea de pia a bunurilor imobiliare de ctre ntreprinderile de evaluare, indiferent de tipul de proprietate i forma organizatorico-juridic. Prim-ministru al Republicii Moldova Contrasemnat: Viceprim-ministru, ministrul agriculturii i industriei alimentare Ministrul finanelor Ministrul justiiei Chiinu, 4 august 2003. Nr.958. Aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 4 august 2003 REGULAMENT PROVIZORIU privind evaluarea bunurilor imobile I. Dispoziii generale 1. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (n continuare - Regulament) este elaborat n temeiul Legii privind activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773).
1

Vasile TARLEV

Dmitrii Todoroglo Zinaida Greciani Vasile Dolghieru

2. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de proprietate asupra lor. 3. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru determinarea altor tipuri de valori, cu condiia utilizrii datelor adecvate tipului valorii estimate. 4. Valoarea de pia, estimat n procesul evalurii, servete drept baz pentru determinarea preului bunului imobil n scopul nstrinrii, ipotecrii, determinrii cuantumului plii de arend, ntocmirii rapoartelor financiare i altele. 5. n sensul prezentului Regulament se definesc urmtoarele noiuni: valoarea de pia - suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt sa vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns; valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru care un obiect al evalurii ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c el este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere; valoarea de nlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau construcii analogice obiectului evalurii, calculat n baza preurilor de pia, existente la data evalurii, innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate; valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui; valoarea de investiie - valoarea bunului imobil determinat n baza rentabilitii lui pentru un investitor concret; valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea bunului imobil n cazul n care obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia; element de comparaie - caracteristica bunului imobil sau condiia de efectuare a tranzaciei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii; unitate de comparaie - indice valoric specific utilizat n metoda analizei comparative a vnzrilor; ajustare - suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative;

bun imobil comparabil - bun imobil care este similar bunului imobil evaluat i care a fost recent vndut sau este expus vnzrii; vrsta efectiv - vrsta cldirii sau construciei care reflect starea ei real. Vrsta efectiv poate fi mai mic dect vrsta actual datorit exploatrii corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare dect vrsta actual n cazul exploatrii incorecte; vrsta actual (cronologic) - numrul de ani trecui de la terminarea construciei obiectului evalurii pn la data evalurii; durata de via fizic - perioada de timp n care este exploatat construcia i pe parcursul creia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de via fizic depinde de gradul de durabilitate a construciei; durata de via fizic rmas - perioada de timp estimat de la data evalurii pn la expirarea duratei de via fizic; via economic - perioada de timp n care bunul imobil genereaz venituri; deprecierea acumulat - o pierdere de valoare fa de valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau economice; reconciliere - procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat; capitalizare - procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobil n valoarea lui la data evalurii; mbuntiri - cldiri, construcii, reele edilitare existente la nivel de parcel i altele ce contribuie la sporirea valorii terenului, strmutarea crora este imposibila fr cauzarea de prejudicii destinaiei lor; bun imobil complex - bun imobil format din mai multe bunuri imobile (teren i construcii) care formeaz un tot ntreg i se caracterizeaz prin folosin comun atribuit de natura unificrii; condiii limitative - constrngeri impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluare i / sau de actele normative; cea mai bun i eficient utilizare - utilizarea cea mai probabil a unui bun imobil care este posibil din punct de vedere fizic, permis din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i justificat n mod corespunztor din care rezult cea mai mare valoare a bunului imobil supus evalurii; rata de capitalizare - rat a rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el; rata de actualizare - rat a rentabilitii utilizat pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate n viitor de obiectul evalurii; valoarea prezent - valoarea actualizat a unei sume ce urmeaz a fi obinut n viitor;

rata de absorbie - estimare a vnzrilor anuale a unui anumit tip de bunuri imobile, exprimat n procente fa de numrul total de bunuri imobile de acelai tip propuse spre vnzare. II. Procesul de evaluare 6. Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil. 7. Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape: a) definirea misiunii de evaluare; b) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare; c) aplicarea metodelor de evaluare; d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; e) elaborarea raportului de evaluare. 8. Definirea misiunii de evaluare este efectuat de evaluator n comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de desfurare a lucrrilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constdin urmtoarele elemente: a) identificarea obiectului evalurii; b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii; c) identificarea scopului evalurii; d) definiia tipului valorii estimate; e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii; f) identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii. 9. Colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitile evaluatorului n cadrul acestei etape vor ine de studierea pieei imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n scopul efecturii unei analize detaliate a factorilor de influen asupra valorii lui. Urmtoarele categorii de date vor fi colectate i analizate de evaluator: a) datele generale cu caracter economic i social despre regiunea i localitatea n care este amplasat bunul imobil; b) datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai bun i eficient utilizare a obiectului evalurii, costurile de construcie, deprecierea, veniturile i cheltuielile operaionale; c) datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzare i preurile ofertei obiectelor similare, rata de absorbie, rata spaiilor libere i altele. 10. Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare
4

imposibilitatea folosirii metodei respective. n cazul evalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea consecutivitate: a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care snt date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor; b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor; c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial: - n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor; - n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda cheltuielilor; e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate - metoda cheltuielilor. 11. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale. n urma aplicrii metodelor de evaluare pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea final a bunului imobil n baza rezultatelor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare. 12. Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa final a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act ntocmit de evaluator i prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificat estimarea valorii bunului imobil. III. Metoda cheltuielilor 13. Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. 14. Metoda cheltuielilor este aplicat n urmtoarele cazuri: a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia); b) evaluarea construciilor nefinisate; c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile; d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de reconstituire); e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi; f) determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii; g) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special; h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
5

15. Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape: a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare; b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi snt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului; c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice; d) estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate; e) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a terenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor. 16. Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este: V = Vt + (Vc - D) unde: V - valoarea bunului imobil; Vt - valoarea de pia a terenului; Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi; D - deprecierea acumulat. 17. Valoarea de pia a terenului este determinat prin metodele menionate la capitolul VII al prezentului Regulament. 18. Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat este constituit din urmtoarele elemente: a) costul construciei; b) cheltuieli indirecte; c) beneficiul investitorului. 19. Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative. 20. Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi. (1)

21. Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri. 22. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda comparaiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c) metoda cantitativ. 23. Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe". 24. Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau denlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice. 25. Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat. 26. n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia obiectului se estimeaz prin urmtoarele metode: a) metoda de resurse; b) metoda de resurse i indici; c) metoda indicilor de baz. 27. Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii de deviz a cldirilor i construciilor n baza indicilor de resurse evideniai n documentaia de proiect i deviz: manoper, utilajele de construcii-montaj, materiale, construcii i preurilor de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplic n conformitate cu instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) i alte instruciuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului. 28. Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metodei de resurse i a sistemului de indici pentru resursele folosite n construcie i determinate ca raport ntre preurile curente i preurile de baz pentru resursele similare.
7

29. Metoda indicilor de baz se bazeaz pe recalcularea cheltuielilor incluse n devize din preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de baz se efectueaz n baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construciei i de efectuare a calculelor pentru executarea lucrrilor de antrepriz ntre beneficiari i antreprenori n condiiile liberalizrii preurilor, pus n aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de Arhitectur i Construcii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul construciilor, 1994, vol.3) i Instruciunilor metodologice privind modul de ntocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiii innd seama de preurile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construciilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)). 30. La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii: a) uzura fizic; b) deprecierea funcional; c) deprecierea economic. 31. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.). 32. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele). 33. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. 34. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile. 35. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile legate de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va crete. 36. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii. 37. Metodele de estimare a uzurii fizice snt:
8

a) metoda normativ; b) metoda valoric; c) metoda vrstei efective. 38. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape: a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv; b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula: Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element. unde, Uconstr. - uzura fizic a construciei (%); Uelement. - uzura elementelor construciei (%); GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%). 39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului Minitrilor al R.S.S. Moldoveneti nr.119 din 29 martie 1982. 40. Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice. 41. Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele cazuri: a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ; b) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital); c) bunul imobil este dat n arend sau ipotecat. 42. Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea formul: U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100 (3) unde, U - uzura fizic exprimat n procente; VE - vrsta efectiv; DVF - durata de via fizic; DVFR - durata de via fizic rmas. Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale construciei separat, ct i a ntregii construcii.
9

(2)

43. Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor imobile. 44. Deprecierea funcional absolut a unui bun imobil poate aprea n cazurile n care pe pia nu exist cumprtori pentru acest tip de bunuri imobile. 45. Urmtoarele metode snt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale: metoda capitalizrii pierderilor plii de arend i metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcional recuperabil este determinat prin nsumarea costurilor necesare pentru nlturarea ei. Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena ntre pierderile venitului datorate lipsei unor elemente funcionale ale construciei (sau surplusului dembuntiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus). 46. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode: a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi; b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz. 47. Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode: a) metoda duratei de via economic; b) metoda modificat a duratei de via economic; c) metoda analizei comparative a vnzrilor; d) metoda segregrii. 48. Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza urmtoarei formule: D=(VE/DVE)x100 (4) unde, VE - vrsta efectiv; DVE - durata de via economic. 49. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape: a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional; b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i durata de via economic. 50. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii. Pentru aplicarea metodei

10

respective este necesar informaia privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor virane. 51. Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i deprecierea economic. Deprecierea acumulatse determin prin nsumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele duratei de via economic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat. IV. Metoda analizei comparative a vnzrilor 52. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. 53. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. 54. Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri standard: a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile; b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie; c) determinarea mrimii ajustrilor; d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare; e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. 55. La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei -cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact rezultatul evalurii. 56. Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective: a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; b) condiiile de finanare; c) condiiile tranzaciei; d) condiiile pieei;
11

e) amplasarea; f) caracteristicile fizice; g) caracteristicile economice; h) modul de folosin; i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil. 57. Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existena unor grevri a dreptului de proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajust rii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil. 58. Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar. 59. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. 60. Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada dintre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile i altele. 61. Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii. 62. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i altele). 63. Caracteristicile economice snt analizate n cazul evalurii bunurilor imobile care genereaz venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de arend, condiiile i termenele contractului de arend i altele.

12

64. Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se efectueaz n cazul n care modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosin al obiectului evalurii. 65. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea acestor componente se separ de valoarea bunului imobil. 66. Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode: a) metoda comparaiei pare; b) metoda analizei datelor secundare; c) analiza statistic. 67. Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea. 68. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate. 69. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare. 70. n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica i alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv i altele. 71. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative. 72. Ajustrile snt aplicate n urmtoarea consecutivitate: a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; b) ajustarea pentru condiiile de finanare; c) ajustarea pentru condiiile de vnzare; d) ajustarea pentru condiiile pieei; e) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice. 73. n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a elementului de comparaie. 74. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup ajustarea fiecrui element sau dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final.
13

V. Metoda veniturilor 75. Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape: a) prognozarea veniturilor viitoare; b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. 76. Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse: a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil; b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arend. 77. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil: a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile; b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este: VBE = (VBP - DSL) + AV (5) unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenial, DSL - deducerea pentru spaiile libere, AV alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a spaiilor disponibile; c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii: cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele); cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele); cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele); cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele). 78. Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul: VON = VBE - CO (6) unde, VON - venitul operaional net, CO - cheltuieli operaionale.
14

79. Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe. 80. n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii: a) capitalizarea direct; b) actualizarea fluxurilor de numerar. 81. Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

V = VON/r

(7)

unde, V - valoarea estimat, r - rata de capitalizare. 82. Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode: a) metoda analizei vnzrilor comparabile; b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv; c) tehnica grupului investiional; d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei 83. Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va aplica de preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare este necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor este similar celei prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament. 84. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:

r = (1- CCO)/MVBE

(8)

unde: CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale; MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.
15

Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre cheltuielile operaionale i venitul brut efectiv. Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului imobil i venitul brut efectiv. 85. Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital propriu i capital mprumutat) i de origine fizic(divizarea bunului imobil n pri componente: teren i construcii). 86. Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile n care pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, i poart denumirea de flux de numerar nainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalul propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei rentabilitii pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii pentru proprietar (rp). n acest caz, rata de capitalizare se determin dup urmtoarea formul: r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp) unde, m - ponderea mijloacelor mprumutate; (1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare. Rata de capitalizare pentru mijloacele mprumutate, care n practica evalurii este cunoscut sub denumirea de constant ipotecar este determinat dup urmtoarea formul: (9)

rc = DC/SC unde,

(10)

DC - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului); SC - suma creditului ipotecar. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea formul:

rp = FNII/CP (11)

16

unde, FNII - fluxul de numerar nainte de impozit; CP - suma capitalului propriu investit. 87. Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex - teren i construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii), precum i contribuia fiecrei componente fizice n valoarea total a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este: r = T x rteren + C x rcontructive unde, T - ponderea terenului n valoarea total a bunului imobil; r teren - rata de capitalizare pentru teren; C - ponderea construciei n valoarea total a bunului imobil; r construcie - rata de capitalizare pentru construcie. Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu). 88. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru calcularea ratei de capitalizare n cazul n care snt atrase mijloace creditare pentru finanarea tranzaciei. n acest caz rata de capitalizare se calculeaz dup formula: r = CAD x rc x m unde, CAD - coeficientul de acoperire a datoriei. Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului. 89. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia). 90. n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul:
n

(12)

(13)

V=VONt/(1+Y)t+R(1+Y)n
t=1

(14)

17

unde, t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia. 91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. 92. Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VONn+1) R =VONn+1/(1+r)n+1 unde, R - reversia; r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul. 93. Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda adiionrii; b) metoda extraciei; c) metoda investiiilor de alternativ. 94. Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului. Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este similar pentru toate investiiile din economia naional. Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii. Rata riscului reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile. (15)

18

95. Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile i extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Aceast metodpoate fi utilizat respectnd condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri. 96. Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza investiiilor anterioare. Formula determinrii ratei de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este: Yo = Rata pur a rentabilitii + (Rata investiiei de alternativ - Rata pur a rentabilitii) + Rata riscului (16) VI. Reconcilierea rezultatelor evalurii 97. n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii evaluatorul va determina mrimea valorii finale a obiectului evalurii. 98. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape: a) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile valori; b) estimarea valorii finale. 99. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea: a) corectitudinii selectrii tipului valorii estimate; b) corectitudinii metodelor aplicate; c) profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare; d) veridicitii datelor utilizate n analiz; e) corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor; f) corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode; g) consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaiei anticipate trebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie s corespund vrstei efective a construciei). 100. Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de: a) tipul valorii estimate; b) informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii; c) metodele de evaluare aplicate.

19

101. n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metode n procesul reconcilierii. 102. Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare. 103. Valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret sau o cifr concret i un interval de valori. n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minimal i maximal a intervalului nu poate fi mai mic sau mai mare dect respectiv cea mai mic sau cea mai mare mrime a valorii obinut prin aplicarea metodelor de evaluare. VII. Metodele de evaluare a terenurilor 104. Metodele de evaluare a terenurilor prezentate snt aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinaia lor i modul de utilizare curent: a) metoda analizei vnzrilor comparabile, care include: metoda comparaiei directe, metoda alocaiei i metoda extragerii; b) metoda veniturilor, care include: metoda capitalizrii directe, metoda rezidual i metoda parcelrii. 105. Metoda comparaiei directe este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii prin compararea preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului evalurii. Principalii factori de influen asupra valorii terenurilor de regul snt: a) amplasarea i mediul nconjurtor; b) destinaia terenului, modul de utilizare curent i drepturile persoanelor tere asupra terenului; c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaa, forma i altele; d) accesul la teren; e) dotrile edilitare existente la nivel de parcel (reelele de alimentare cu ap, de canalizare, termoficare, gaze naturale, electrice i altele). 106. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmtoarele uniti de msur: 1 m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren. Procedura de aplicare a metodei comparaiei directe este similar celei descrise n capitolul IV al prezentului Regulament. 107. Metoda alocaiei este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii. Metoda n cauz poate fi aplicat respectnd urmtoarele condiii: a) disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii; b) existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului imobil complex; c) corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai bune i eficiente utilizri.
20

108. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei alocaiei: a) determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil complex, parte component al cruia este terenul evaluat; b) determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; c) estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat; d) ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile; e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; f) calcularea valorii terenului prin nmulirea valorii estimate a bunului imobil complex cu cota valorii terenului n valoarea bunului imobil complex. 109. Metoda extraciei se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr terenuri similare terenului evaluat. 110. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei extraciei: a) determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil complex, parte component a creia este terenul evaluat; b) determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; c) estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat; d) ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile; e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; f) calcularea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor de pe terenul evaluat; g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex. 111. Metodele de estimare a valorii de reconstituire i de nlocuire snt prezentate n capitolul III al prezentului Regulament. 112. Metoda capitalizrii directe se utilizeaz pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda respectiv se aplic pentru evaluarea terenurilor cu construcii i celor frconstrucii n cazurile n care este disponibil informaia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evalurii.

21

113. Venitul obinut n urma utilizrii terenului poate proveni att din darea n arend a terenului ct i din exploatarea lui de ctre proprietar n scopuri economice. 114. Plata de arend depinde de veniturile arendailor obinute n urma folosirii terenurilor conform destinaiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezint suma actualizat a veniturilor viitoare obinute din darea n arend a terenurilor. 115. n cazul evalurii terenurilor cu destinaie agricol venitul generat de bunul imobil poate fi calculat n baza preurilor de pia pentru producia agricol cultivarea creia reprezint cea mai bun i mai eficient utilizare a terenului respectiv. 116. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei capitalizrii directe: a) estimarea venitului anual obinut de la utilizarea terenului; b) determinarea ratei de capitalizare; c) determinarea valorii terenului prin mprirea venitului anual la rata de capitalizare. 117. Metodele de estimare a ratei de capitalizare snt examinate n capitolul V al prezentului Regulament. 118. Metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i terenurilor destinate construciilor. 119. Urmtoarele etape se aplic n cadrul metodei reziduale: a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a mbuntirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaz a fi construite; b) estimarea venitului operaional net ce poate fi obinut n urma utilizrii bunului imobil complex, n baza plilor de arend de pia pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte component a creia este terenul evaluat; c) estimarea venitului operaional net atribuit mbuntirilor prin nmulirea valorii de reconstituire sau de nlocuire la rata de capitalizare pentru mbuntiri; d) calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin scderea venitului operaional net atribuit mbuntirilor din venitul operaional net generat de bunul imobil complex; e) determinarea valorii terenului prin mprirea venitului operaional net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului. 120. Procedura de determinare a venitului operaional net este prezentat n capitolul V al prezentului Regulament. 121. n procesul de estimare a valorii de pia a terenului, n calcule trebuie folosite doar datele de pia (plile de arend i cheltuielile operaionale pentru bunurile imobile similare obiectului evalurii i altele).

22

122. Metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Pentru aplicarea metodei respective este necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor valorificate. 123. Principalele etape ale metodei parcelrii snt: a) determinarea numrului i dimensiunilor parcelelor ce pot fi create innd cont de posibilitile fizice, prevederile juridice i eficiena economic. Parcelele trebuie s corespund cerinelor legale locale, n ceea ce privete suprafaa i asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reele inginereti - ap, canalizare, termoficare, gaze naturale; ci de acces etc.), i s satisfac cerinele pieei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfurate n cadrul primei etape este fixat ntr-un plan de valorificare a terenului evaluat. n planul de valorificare vor fi indicate: numrul i dimensiunile parcelelor, tipul i volumul lucrrilor de construcie necesare, costurile de construcie, timpul necesar pentru parcelare i construirea mbuntirilor i cheltuielile care urmeaz a fi suportate n perioada de expunere pe pia; b) analiza pieei pe care vor fi expuse parcelele: cererea i oferta, rata de absorbie a pieei i perioada de expunere pe pia pentru parcele formate; c) estimarea preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele prin aplicarea metodei vnzrilor comparabile i estimarea mrimii profitului ntreprinztorului pentru valorificarea terenului i comercializarea parcelelor; d) proiectarea fluxului de venituri i cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va ncepe din momentul cnd terenul a fost preluat pentru a iniia parcelarea i va lua sfrit n momentul cnd toate parcelele vor fi vndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioad va fi actualizat pentru a obine valoarea prezent a veniturilor. Rata de actualizare, care este extras din datele de pia, trebuie s reflecte gradul de risc asociat afacerii respective; e) estimarea valorii de pia a terenului prin nsumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evalurii. VIII. ntocmirea raportului de evaluare 124. Raport de evaluare este un document care explic procesul determinrii valorii bunului imobil. Raportul de evaluare trebuie s conin descrierea obiectului evalurii, alt informaie necesar pentru analiza pieei imobiliare i efectuarea evalurii, rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la determinarea valorii estimate. 125. Raportul de evaluare este elaborat la etapa final a procesului de evaluare. 126. Raportul de evaluare este ntocmit n conformitate cu prevederile Legii privind activitatea de evaluare, standardele internaionale de evaluare i standardele europene de evaluare.

23

127. Structura i volumul raportului de evaluare snt determinate de evaluator de sine stttor sau n comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, i vor depinde de scopul evalurii, utilizarea ulterioar a rezultatelor evalurii, tipul bunului imobil evaluat i cerinele legislaiei n vigoare. 128. Pe lng informaia obligatorie prevzut de legislaie, raportul de evaluare poate conine: fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau oricrei alte expertize efectuate n scopul evalurii, materiale analitice privind evoluia pieei imobiliare i alt informaie. 129. Raportul de evaluare trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de evaluare i legalizat cu tampila ntreprinderii. 130. Raportul de evaluare se ntocmete n dou exemplare, unul din care se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se pstreaz de ctre ntreprinderea de evaluare timp de cinci ani.

24