MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE I CONSTRUCII
CATEDRA EVALUAREA I MANAGEMENTUL IMOBILULUI

DARE DE SEAM
pentru practica de evaluare
a studentului: Chiriliuc Olga
Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii
Anul: 4, Grupa: EI 1211
Locul petrecerii practicii: OCT Ungheni, filiala S Cadastru

Durata: de la 22.06.2015 pn la 17.07.2015

Conductorulpracticii de la universitate: conf. univ., dr. Albu Ion
Conductorulpracticii de la organizaie: evaluator, categoria I, RogovschiDumitru

Nota drii de seam:_______________________________

Nota susinerii:____________________________________
Nota general:____________________________________

______________________________2015

Chiinu 2015
1

I DESCRIEREA DIRECIEI DE EVALUARE A PROPRIETII

IMOBILIARE A OFICIULUI CADASTRAL TERITORIAL - UNGHENI
FILIALA S CADASTRU
I.1 Descrierea ntreprinderii de Stat Cadastru
Cadastrul este un sistem unitar i obligatoriu de eviden i inventariere sistematic a
tuturor bunurilor imobile de pe teritoriul rii din punct de vedere cantitativ, calitativ i juridic,
indiferent n posesia cui se afl bunurile, precum i reprezentarea acestora pe planurile cadastrale
i n documentele cadastrale.
Importana cadastrului const n faptul c acesta furnizeaz date reale privitoare la
bunurile imobile (poziie, mrime, folosin, proprietar), necesare n toate ramurile economiei
naionale. n zilele noastre, cnd bunurile imobile sunt utilizate activ n funcie de catalizator a
relaiilor de pia dintre diferii ageni economici cadastrului i revine sarcina, unui instrument
deosebit de important pentru economia de pia, pentru c furnizeaz documentele care dau
siguran tranzaciilor care au loc pe piaa bunurilor imobile.
De asemenea, importana lucrrilor de cadastru este de prim ordin pentru ntocmirea
sistemelor informaionale ale teritoriului, capabil sa furnizeze rapid date reale tuturor
organismelor de gestionare si planificare a bunurilor imobile din diverse sectoare ale economiei
naionale.
ntreprinderea de Stat Cadastru a fost creat la data de 01.04.2006 prin fuzionarea
oficiilor cadastrale teritoriale, avnd ca fondator Agenia Relaii Funciare i Cadastru.
ntreprinderea de Stat Cadastru are drept scop crearea i inerea cadastrului bunurilor
imobile, altor sisteme informaionale i registre de domeniu, executarea lucrrilor cadastrale i
celor de evaluare a bunurilor imobile, administrarea bncii centrale de date a cadastrului
bunurilor imobile.
Obiectivele de baz ale ntreprinderii sunt orientate spre:
sporirea ncrederii clienilor;
mbuntirea imaginii pe pia;
mbuntirea calitii serviciilor prestate;
mbuntairea organizrii i cominicrii interne;
creterea avantajului competitiv;
reducerea timpului de ateptare;
mbuntirea comunicrii i relaiilor cu furnizorii i partenerii ntreprinderii.

Misiunea de baz al ntreprinderea de Stat Cadastru

s menin i s dezvolte un sistem stabil i eficient de nregistrare a propriet ii
imobiliae, prin car este asigurat garantarea de ctre stat a drepturilor patrimoniale i
facilitatea tranzaciior imobiliare;
s asigure accesul la informaia actualizat i credibil privind propritatea
imobiliar, astfel ca s fie posibil transferul drepturilor n deplin siguran.
n prezent ntreprinderea de Stat Cadastru dispune de o reea de 39 de filiale amplasate
n majoritatea localitilor urbane.
Prin intermediul filialelor sale ntreprinderea presteaz o gam larg de servicii de
nregistrare a bunurilor imobile (terenuri cldiri i construcii, apartamente, alte ncperi izolate,
poriuni de subsol, obiecte acvatice separate), drepturilor de crean, faptelor sau rapoartelor
juridice aferente.
Concomitent cu nregistrarea drepturilor asupra proprietilor imobiliare, ntreprinderea
prin intermediul filialelor sale furnizeaz informaie din Cadastru persoanelor fizice i juridice.
ntreprinderea presteaz servicii de evaluare utiliznd metode de evaluare stabilite de
legislaia naional i standardele internaionale de evaluare. ntreprinderea realizeaz programul
de stat de evaluare a tuturor tipurilor de bunuri imobile n scopul impozitrii i reevaluarea
periodic. Rezultatele evalurii masive pot fi utilizate nu numai n scopuri fiscale, ci i drept
informaie pentru ipotecare sau alt tip de tranzacii.[21]
1.2 Descrierea Oficiului Cadastral Teritorial Ungheni filiala S Cadastru
Oficiul Teritorial Cadastral Ungheni este situat n centrul oraului Ungheni pe strada
Mihai Eminescu 24, ceea ce prezint o prestaie foarte bun att pentru colaboratori ct i pentru
clieni.

n figura 1.1 este prezentat organigrama filialei OCT Ungheni

Registrator ef filial
Andrian Chivriga
Registrator

Registrator

Registrator

Registrator

Maciura Vladislav

T.Burlacu, cat: III

Croitor Dina

Popov Ina, cat:II

Inginer cadastral

Inginer cadastral

Inginer cadastral

V.Cebotari-Bantiuc, cat:II

E. Postanciuc, cat:III

I.Potenciuc, cat:III

Inginer evaluator

Inginer evaluator

Inginer evaluator

Inginer evaluator

D.Rogovschi, cat:I

I.Bobu, cat:II

I.Cola, cat;II

T.Petcu, cat:II

Arhiva

Arhiva

M. Luca

M. Slivinschi

Secretar

Inspector pentru recepia i

eliberarea documentelor

A. Vasilia

Chercheja Liudmila

Casier

Operator date grafice

Cazacu Raisa

G. Baran

Femeie de serviciu

ofer

T. Secrieru

V. Polschii, cat:IV

Figura 1.1Organigrama Oficiului Teritorial Cadastral -Ungheni

Sursa: elaborat de autor

Dup cum observm n figura 1.1 este prezentat organigrama Oficiului teritorial
Cadastral Ungheni, n fruntea acestuia este eful de filial, acestuia i se supune:registratori,
ingineri cadastrali, arhiva, operator de date grafice,secrtar, inspector pentru recepia i
eliberarea documentelor, femeie e deserviciu, ofer.
Dup cum observm n organigrama din figura 1.1 direcia evaluarea propriet ii
imobiliare se afl n subordinea inginerilor cadastrali.

1.3 Descrierea Direciei de Evaluare a Proprietii Imobiliare a Oficiului Cadastral

Teritorial Ungheni filiala S Cadastru
Direcia de evaluare a proprietii imobiliare, din cadrul OCT Ungheni, n special se
ocup cu evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii, este o subdiviziune a ntreprinderii
de Stat Cadastru iesteconstituitnbazaStatutuluintreprinderii. De asemenea direcia de
evaluare a proprietii imobiliare este caracterizat de un colectiv amabil i nelegtor.
Direcia de evaluare a proprietii imobiliare i desfoar activitatea n conformitate cu
egislaia n vigoare a Repubicii Moldova, actele normative, ordinele Ageniei Relaii Funciare i
Cadastru, Statutul ntreprinderii de Stat Cadastru, Contractul colectiv de munc, Regulamentul
intern al ntreprinderii de Stat Cadastru, ordinele ntreprinderii de Stat Cadastru, standardele
internaionale i naionale, alte recomandri ale instanelor superioare, organelor de control
referitor la activitatea ntreprinderii de Stat Cadastru ndomeniucorespunztor, precumi de
alteacte.
RolulDirecieiEvaluareaProprietiiImobiliareesterealizareaobiectivelorstabilitenplanul
de activitate a ntreprinderiindomeniulevaluriibunurilorimobile.
DireciaEvaluareaProprietiiImobiliaretrebuiesincont

de

maimulteobiective,

acesteasunturmtoarele:
asigurarea implementrii noului sistem de evauare a bunurilor imobiliare n scopul
impozitrii;
atingerea indicatorilor de performan, precum: calitatea, costul, livrarea, securitatea i
moralitatea.
Actualmente direcia de evaluare aplic n practic Procedura Operaional 86
Evaluareaindividual a bunurilorimobilenaltescopuridectnscopulimpozitrii, aceastafcnd
parte din Sistemul de Management al Calitiincadrulntreprinderii de Stat Cadastru.
Pentruprestareaserviciilorcorespunztoareevaluatorii din cadrul OCT Ungheni se folosesc
de urmtoareleresurse:
1. SIA BusinessCad;
5

2. SIA LegalCad;
3. SIA ValueCad;
4. Inventario 8.
Deasemenea pentru evaluatorii din cadrul OCT Chiinu sunt expuse mai multe cerine,
precum:
1. Identificarea bunului imobil n baza dosarului de inventariere tehnic, dosarului cadastral i
registrului bunurilor imobile;
2. Identificarea bunurilor imobile n baza materialelor grafice: MapInfo, etc...;
3. Identificarea subiectului impunerii fiscale n baza registrului bunurilor imobile; dosarului
cadastral; informaiei din baza de date InfoFisc;
4. Colectarea datelor despre parametrii tehnici ai bunurilor imobile, inclusiv inspectarea n teren a
bunului imobil n procesul evalurii masive;
5. Aplicarea modulului de introducere a datelor despre parametrii tehnici ai bunurilor imobile n SIA
ValueCad;
6. Aplicarea modulului de calcul a valorii bunurilor imobile n SIA ValueCad;
7. Aplicarea i cunoaterea modalitilor de tiprire a notificrilor n SIA ValueCad
iinformareaproprietarilor;
8. Aplicarea modulului de schimbare a categoriei bunurilor imobile n SIA ValueCad;
9. Cunoatereaiaplicareamodalitilor de ntocmire a rapoartelornSIA ValueCad;
10. Colectarea, analizaideterminareapreurilormedii de pia a bunurilor

immobile,

ntocmireahrilorzonelorvalorice;
11. Verificarea i corectarea informaiei despre rezultatele evalurii masive a bunurilor imobile n
scopul impozitrii n rezultatul plngerilor parvenite de la proprietarii bunurilor imobile;
12. Evaluarae bunurilor imobile confiscate, naionalizate sau scoase n orice alt mod din posesia
persoanelor supuse represiunilor politice;
13. Evaluarea individual a bunurilor imobile n alte scopuri dect n scopul impoitrii;
14. Formarea i imprimarea prin subsistemul DON a certificatului privind valoarea estimat a
bunurilor imobie;
15. Calcularea preului normativ al terenurilor i ntocmirea certificatului cu privire la preul
normativ al terenului;
16. Calcuarea valorii de inventariere a construciilor i edificiilor i ntocmirea certificatului cu
privire la valoarea bunurilor imobile;
17. ntocmirea borderourilor lucrrilor executate pentru lucrrile de evaluare masiv a bunurilor
imobile n scopul impozitrii i devizului de cost i lucrrile de evaluare individual a bunurilor
imobile.
Direcia Evaluarea Proprietii Imobiliare are dreptul s efectueze evaluarea individual a
bunurilor imobile n alte scopuri dect n scopul impozitrii, aceste scopuri sunt prevzute n
Procedura Operaional PO 86 a Sistemului de Management al Calit ii, de care se conduce
ntreprinderii de Stat Cadastru.
Colaboratorii Direciei Evaluarea Proprietii Imobiliare au mai multe funcii i atribu ii
de care trebuie s in cont precum:
6

1. Elaborarea i realizarea, n limitele competenei sale, a programelor i planurilor de ac iuni n

domeniul evalurii bunurilor imobile;
2. Participarea la crearea bazei metodologice i metodice pentru evaluarea i reevaluarea bunurilor
imobile, inclusiv n scopul impozitrii;
3. Organizarea procesului de executare a lucrrilor de evaluare masiv a bunurilro imobile n scopul
impozitrii n baza actelor normative n vigoare;
4. Coordonarea din punct de vedere metodologic a activitii evaluatorilor ale filialelor ntreprinderii
n domeniul evalurii masive a bunurilor imobile n scopul impozitrii;
5. Organizarea procesului de instruire a evaluatorilor ntreprinderii n domeniul evalurii masive a
bunurilro imobile n scopul impozitrii;
6. Participarea la proiectarea i dezvoltarea sistemului informaional pentru evaluarea masiv a
bunurilor imobile n scopul impozitrii;
7. Executarea lucrrilor de evaluare a bunurilor imobile, inclusiv n scopul impozitrii, n
conformitate cu legislaia n vigoare;
8. Elaborarea propunerilor privind implementarea i raionalizarea Sistemului de Management al
Calitii n limita competenei;
9. Transpunerea
i
realizarea

obiectivelor

ntreprinderii

de

Stat

Cadastru

ndomeniulevaluriibunurilor immobile;
10. Definirea necesitii de resurse (tehnice, umane, financiare) pentru atingerea obiectivelor
stabilite;
11. Realizarea stipulrilor Politicii n Domeniul Calitii;
12. Asigurarea orientrii ctre client;
13. Planificarea n domeniul calitii;
14. Primirea rezultatelor Analizei Sistemului de Management al Calitii i aplicarea ac iunilor
prevzute;
15. Participarea la auditurile interne;
16. Implementarea n practic a aciunilor corective / preventive;
17. Implementarea procedurilor operaionale i procedurilor standarde de operare.
Direcia Evaluarea Proprietii Imobiliare are responsabiliti generale i specifice,
acestea sunt urmtoarele:
1. Conducerea n activitate de legisaia i actele normative ale Republicii Moldova, n domeniul
evalurii bunurilor imobile, statutul ntreprinderii de Stat Cadastru, Regulamentul intern al
ntreprinderii de Stat Cadastru, ordinileidispoziiile interne ale conduceriintreprinderii de
Stat Cadastru;
2. Manifestarea atitudinii grijulie fa de patrimoniul ntreprinderii de Stat Cadastru;
3. Respectarea disciplinei i programului intern de munc al ntreprinderii de Stat Cadastru;
4. Protejareasecretului commercial al ntreprinderii de Stat Cadastru;
5. Respectareacondiiilorcontractuluicolectiv de munc;
6. Respectarea confidenialitii informaiilor;
7. Respectarea instruciunilor de protecie a muncii;
8. Respectarea implementrii noului sistem de evaluare n scopul impozitrii n corespundere cu
legislaia i actele normative n vigoare.
7

ntru executarea sarcinilor sale, Direcia Evaluarea Proprietii Imobiliare conlucreaz cu

toate subdiviziunile din cadrul ntreprinderii de Stat Cadastru, Agenia Relaii Funciare i
Cadastru, specialiti, consultani din domeniul economic, funciar, cadastral, ministere,
departamenteialtentreprinderi de stat.
Conducerea ntreprinderii de Stat Cadastru, prin reglementri interne, ordine i
instruciuni, poate stabili oricnd limitele de competen a unitilor ntreprinderii de Stat
Cadastru, dreptul de semntur i angajare a acestora cu terii, coordonarea activit ii unit ilor
ntreprinderii de Stat Cadastru i raporturile dintre acestea.
Salariaii ntreprinderii de Stat Cadastru rspund disciplinar, civil, material i penal
pentru modul de ndeplinire a atribuiilor ce le revin, pentru respectare a legii i confiden ialit ii
n activitatea ce o desfoar, fiind inui rspunztori pentru acoperirea daunelor din culpa
acestor acauzate ntreprinderii de Stat Cadastru i clienilora cesteia.

II ANALIZA PIEII IMOBILIARE A ROMNIEI

2.1 Analiza pieii imobiliare a Romniei
Piaa imobiliar romneasc din prima jumtate a anului 2015 se afl pe o trend
ascendent pe toate sectoarele imobiliare. Cel mai bun semnal al revenirii pieei imobiliare este
dat de interesul manifestat att de investitori noi pe piaa din Romnia, dar i de revenirea celor
care aveau proiecte la noi n ar i care n ultima perioad au hibernat.
Este de ateptat ca trendul pozitiv din prima parte a anului s se continue i n cea de-a
doua i n viitorul apropiat, asistnd pn la finalul anului n curs i nceputul anului 2016 la
finalizarea unor proiecte ncepute n aceast perioad, dar i la demararea altor proiecte de
anvergur, att la nivelul Capitalei, ct i n restul rii. Se poate considera c piaa imobiliar ia nvat lecia i a trecut pragul maturizrii.
Piaa spaiilor de birouri
Oferta i cererea

Oferta de spaii de birouri din Bucureti se menine constant la aproximativ 2,4 milioane
de metri ptrai. n S1 2015 nu s-a livrat nicio cldire de birouri, fiind n construcie aceleai
imobile ca i semestrul trecut. Comparativ cu 2015, anul anterior (2014) a nregistrat livrri de
aproximativ 51.000 mp n primul semestru i aproape 70.000 mp n cel de-al doilea semestru.
n acest semestru are loc ns nchiderea tranzaciei dintre fondul de investi ii
Globalworth, controlat de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, i grupul italian Nusco.
Tranzacia implic vnzarea cladirii de birouri Nusco Tower, din zon Floreasca, i a unui teren
de 2.400 mp n apropiere pentru suma de 46 de milioane . O alta tranzacie este preluarea
parcului industrial Mercury Logistic Park de ctre fondul de investi ii ceh CTP pentru 10
milioane . Parcul logistic este format din trei cldiri cu o suprafa de aproape 35.000 mp
dezvoltate pe un teren de 11.5 hectare de la kilometrul 23 al autostrzii Bucureti-Ploieti.
Procesul de relocare a companiilor din centrul de afaceri consacrat (zona Piaa VictorieiPiaa Aviatorilor) ctre spaii noi de birouri din culoarul Barbu Vcrescu-Calea Floreasca se
continu datorit unor costuri mai mici, coroborate cu disponibilitatea unor spaii mari de
nchiriat, necesare consolidrii activitii, precum i existena staiei de metrou Aurel Vlaicu care
deservete zona. O alt zon n dezvoltare pe segmentul birourilor este Politehnica, prin livrarea
cladirilor Afi Park 2 i 3, i construirea urmatoarelor dou imobile Afi Park 3 i 4 (acestea sunt
nc n construcie); zona Politehnica este sprijinit de existena mijloacelor publice de transport
(staia de metrou cu acelai nume, precum i numeroaselor linii de autobuz i troleibuz), a mallului Afi Palace i a campusului universitar Regie -Leu de unde companiile pot recruta for de
munc tnar i calificat. Birouri. Comercial. Industrial | Analiza pieei imobiliare Semestrul I
2015 Regulated by RICS 2
n afara Capitalei, cea mai mare pia de birouri este cea din Cluj Napoca cu aproximativ
190.000 mp, urmat de Iai cu 125.000 mp, Timioara cu aproximativ 100.000 mp i Braov cu
80.000 mp, aceste patru orae cumulnd sub un sfert din stocul din Capitala.
n Capital se estimeaz c vor fi livrai n acest an aproximativ 80.000 mp, dar, mpreun cu
cele care se vor finaliza n 2016, vor fi aproximativ 300.000 mp, din care trei sferturi vor fi
livrate n zona de nord a Capitalei i n zona Pipera. n figura 2.1 observm oferta de spa ii de
birouri in Romnia.

4%

3% 3%
Bucureti

7%

Cluj Napoca
Iai
Timioara
Braov
83%

Figura 2.1:Oferta de spaii de birouri n Romnia

Sursa:
Stocul total al spaiilor care urmeaz s fie livrate anul acesta n afara Capitalei este de
aproximativ 100.000 mp, majoritatea acestor spaii regsinduse n principalele patru orae de
provincie (Cluj-Napoca, Timioara, Iai i Braov). Celelalte orae de provincie au un stoc
relativ mic de spaii moderne de birouri, cu un numr limitat de spaii de clasa A.
Cererea de birouri din principalele orae de provincie a cunoscut o cretere semnificativ
n decursul anului trecut i jumtatea anului n curs, principalele sectoare unde s-a manifestat
aceast cerere fiind IT&C, urmate de sectorul manufacturier i industrial.
Chirii
La nivel naional, chiria spaiilor de birouri clasa A a sczut uor n ultimele ase luni
(0.5%) fiind depit de cea aferent spaiilor de clasa B, care au nregistrat o scdere de 0,8%.
Aceste scderi sunt nesemnificative pentru evoluia pieei n ansamblu, iar tendina real a pieei
este de stabilizare.
n Bucureti, nivelul chiriei a rmas constant, trendul din ultimele dou semestre dnd
semne c aceasta se apropie de stabilizare. n tabelul urmtor este prezentat evoluia chiriilor la
nivel naional, la nivelul polilor de dezvoltare, al oraelor mici (populaie sub 125.000 locuitori),
precum i la nivelul Capitalei: Birouri. Comercial. Industrial | Analiza pieei imobiliare
Semestrul I 2015 Regulated by RICS 3
10

Oraepoli: Bucureti, Iai, Galai, Constana, Bacu, Cluj-Napoca, Braov, Timioara,

Oradea, Sibiu, Craiova, Arad, Trgu Mure, Ploieti i Piteti
Orae mici: Reia, Deva, Alba Iulia, Bistria, Miercurea Ciuc, Baia Mare, Satu Mare,
Suceava, Buzu, Trgovite, Dr. Tr. Severin, Rmnicu Vlcea
Nivelul chiriilor pentru spaiile de clasa A se ncadreaz n intervalul 15.5-18.5 /mp/lun
n Capital, 12-13 /mp/lun n Cluj Napoca, ntre 12-14 /mp/lun n Timioara, iar n Braov
chiriile sunt cuprinse ntre 11-13 /mp/lun.

Preurile ofert la chirie a spaiilor de clasa A

Braov

Timioara

Cluj Napoca

Bucuretu
-

5.00

10.00

15.00

20.00

Figura 2.2: Preurile ofert la chirie a spaiilor de clasa A

Sursa:
n concluzie putem meniona ca preurile maxime la chirie sunt n Bucureti de 15.5-18.5
euro/ m.p. datorit amplasrii i nivelului de dezvoltare al infrastructurii.
Piaa Spaiilor Comerciale
Oferta i cererea
Piaa

spaiilor

comerciale

din

prima

jumtate

anului

rmas

oarecum

ngheat cererea de spaii comerciale venind din partea acelorai juctori care au activat pe
aceast piaa i n anii anteriori, fiind vorba cu precdere despre operatorii food and beverage i
11

ancorele internaionale cu planuri de extindere la nivel naional. Avnd n vedere c, n Romnia,

o mare parte a veniturilor populaiei sunt orientate ctre produsele alimentare i de larg consum,
exist nc o competiie mare pentru extindere n rndul comercianilor din industria alimentar.
n marile orae miza este la nivelul hyper- i supermarket-urilor, iar n oraele mai mici, cu
putere de cumprare redus, este la nivelul magazinelor de proximitate.
Principalele inaugurri de spaii comerciale la nivel naional de care compania noastr are
cunotin sunt cele din tabelul 2.1:
Tabelul 2.1: Inagurri proiecte de tip centru comercial

Inagurri proiecte de tip centru commercial

1
Denumirea proiecte

Localizare

Suprafaa nchiriabil(m.p.)

Penny Market

Bistrita,Calea Moldovei

1 000

Piaa agroalimentar

Zalu, ultracentral

1 000

Mega Mall

Bucureti,Pantelimon

70 700

Pipera Plaza

Pipera, rond OMV

7 500

Profi City

Suceava,str. Gheorghe Doja

327

nr.135
Profi City

Suceava, str.Slatioarei nr.1

Orhideea

Botoani,

Calea

Naional

353
1 000

nr.78
Magazin ALTEX

Timioara, Nord

1 500

Piaa agroalimentar

Zalu Ultracentral

1 000

Sursa:
La nivel naional, stocul de spaii comerciale moderne este estimat la aproximativ 1,7
milioane mp, dintre care aproximativ 950.000 mp se afl n Capital. n ceea ce privete
Bucuretiul, prima parte a acestui an a fost marcat de inaugurarea celui mai nou mall-Mega
Mall n zona Pantelimon, cu o suprafa nchiriabil de 72.000 mp, desfurai pe patru niveluri,
12

fiind, din punctul de vedere al suprafeei nchiriabile, al patrulea mall ca mrime din Bucureti.
De asemenea, n aceast perioad a fost finalizat i prima parte a proiectului Pipera Plaza, n
suprafa de aproximativ 7.500 mp.
ParkLake i Veranda sunt dou proiecte comerciale care se afl n diferite stadii de
dezvoltare, urmnd a se livra n perioada 2015-2016. Ele vor aduce pe pia 95.000 mp de spa ii
comerciale moderne n sectoarele 2 i 3 ale Capitalei.
Chirii
Chiriile spaiilor comerciale s-au meninut constante n Capital, dar au cunoscut o uoar
scdere n marile orae din provincie.
Oraepoli: Bucureti, Iai, Galai, Constana, Bacu, Cluj-Napoca, Braov, Timioara,
Oradea,Sibiu, Craiova, Arad, Trgu Mure, Ploieti i Piteti
Orae mici: Reia, Deva, Alba Iulia, Bistria, Miercurea Ciuc, Baia Mare, Satu Mare,
Suceava, Buzu, Trgovite, Dr. Tr. Severin, Rmnicu Vlcea
n Bucureti, spaiile comerciale situate pe arterele principale se nchiriaz cu 35-45
/mp/lun, fr TVA, respectiv cu 18-23 /mp/lun, fr TVA, pe artere comerciale secundare.
Piaa spaiilor industriale
Oferta i cererea
La nceputul anului, stocul modern de spaii industriale la nivel naional era de
aproximativ 1,8 milioane de mp, jumtate dintre acetia fiind n zona Bucure ti-Ilfov; dup
Capital, cele mai importante centre logistice se concentreaz n marile orae din centrul i vestul
rii: Cluj, Ploieti, Arad, Iai, Timioara i Braov.
Pentru ntreg anul 2015 livrrile de spaii industriale moderne nu vor depi 200.000 mp,
cele mai importante fiind cele din Timioara (aproximativ 82.000 mp), Bucureti (aproximativ
80.000 mp) i Ploieti (aproximativ 20.000 mp). Aadar, la finalul anului 2015 estimm c stocul
naional de spaii industriale moderne va depi uor volumul de dou milioane de mp.
Capitala este oraul cu cele mai multe investiii n sectorul industrial, ocupnd 35-40%
din cota de pia, la nivel tranzacional.
13

Poziionarea strategic a Romniei n proximitatea coridoarelor pan-europene i existena

unei fore de munc ieftin i calificat au determinat dezvoltarea activitii de produc ie, n
special n zona de vest a rii.
Chirii
n Bucureti, unde oferta spaiilor industriale este cu mult mai mare fa de restul rii,
dar i cererea de astfel de spaii este pe msur, chiriile se menin la un nivel relativ constant. n
restul oraelor spaiile industriale au cunoscut o uoar depreciere a chiriilor.
La nivel naional, scderea medie a fost de aproximativ 1% fa de semestrul anterior.
n Bucureti, spaiile industriale noi pot fi nchiriate la 2,75-4,25 /lun, fr TVA, n
funcie de suprafa.
Randamentele medii pe segmentul spaiilor industriale sunt cuprinse ntre 9,25-10,25%
pentru Bucureti i 9-12% pentru restul rii.
Este de ateptat ca trendul pozitiv din prima parte a anului s se continue i n cea de-a
doua, i n viitorul apropiat, asistnd, pn la finalul anului n curs i nceputul anului 2016, la
finalizarea unor proiecte ncepute n aceast perioad, dar i la demararea altor proiecte de
anvergur, att la nivelul Capitalei, ct i n restul rii.

2.2 Statutul societaii pe aciuni Caramica-Ungheni

La Ungheni tradiia ceramicii vine din epoca pietrei. Cercetri arheologice effectuate aici
au scos la iveal numeroase exemplare ale culturii Cucuteni-Tripolie, datate cu mileniile V-IV .
Hr. ndeletnicirea a fost constant petoat durata istoriei, astfel nct nu-i de mirare c n timpuri
mai noi vedem pieele trgu lui pline de ulcioare, iar satele din preajm cutreierate de care ce
ndemnau locuitorii s cumpere oale necesare gospodriei. Erau, mai ales, olarii din satul de
ucraineni Nicolaevca. Acetia au renviat, la mijlocul secolului trecut, tradiia modelrii lutului,
zcmnt pe care localnicii l-au avut ntodeauna din abunden.
Necesitile ns au fost mult mai mari, astfel c mica producie nu a mai corespuns
realitii. De aceea, meterii populari au convins autoritile s pun la Ungheni olritul pe picior
industrial. Aa a aprutaici, n anul 1957, o secie de producere a ceramicii de uzcasnic, din care
ulterior a crescut cunoscuta fabric de ceramic.
14

Originalitatea i diversitatea produselor a fcut ca aceast instituie s fie cunoscut

departe de hotarele Republicii Moldova, n ri precum: Bulgaria, Romnia, Iugoslavia,
Germania, Polonia, Rusia, Turcia, Siria, Elveia, Frana, SUA .a.
Astzi, S.A. Ceamica-Ungheni continu tradiionala ndeletnicire a strvechilor olari de la
Prut, gndind idezvoltnd alte i alte modele, la fel de originale, dovedind astfel c modelarea
lutului poate depi limitele oricrei imaginaii.
Societate pe aciuni de tip deschis cu denumirea de firm: Societate pe aciuni CeramicaUngheni. Denumirea de firm prescurtat: Ceramica-Ungheni SA (n continuareSocietate)este un agent economic n form de societate pe aciuni de tip deschis constituit n
baza i ordinea, prevzute de Legile Republicii Moldova Cu privire la privatizare, Cu privire
la societate pe aciuni, Cu priverire la antreprenoriat i ntreprinderi, Despre propritate i
alte acte legislative al RM.(anexa )

15

III. RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETII IMOBILIARE

SACERAMICA-UNGHENI
3.1 Date generale
Obiectul evaurii:bun imobil cu destinaie Construcie industrial amplasat in raionul
Ungheni, oraul Ungheni, strada Ion Creanga 6 cu nr.cadastral 9201104318.n figura 3.1 este
prezentat vederea de sus a obiecului supus evalurii.

Figura 3.1: Vederea de sus a obiectului evalurii

Scopul evalurii:determinarea valorii de pia a bunului imobil pentru tranzacii de
vnzare cumprare.
Documentele aflate n registrul bunurilor imobile i dosarul de inventariere tehnic
din arhiva OCT Ungheni:
1.
2.
3.
4.
5.

Copia planului construciie din 20.08.2000;

Copia extrasului din Registrul de stat al persoanelor juridice nr.23636din 05.03.2014;
Copia contractului de vinzare cumprare a terenului aferent nr.2786 din 29.03.2006;
Copia adeverinei de privatizare nr.16103 din 09.11.2005
Copia deciziei privind formarea bunului imobil nr. 0100/12/14081 din 05.03.2013;
Informaia general despreo biectul upus evalurii estep rezentat n tabelu 3.1, n
confomitate cu mai multe criteria de descriere a obiectulu supus evalurii.

Tabelul 3.1Datele generale despre obiectul evalurii

Nr.
d/o

Criteriul de descriere a
obiectuluisupusevalurii
1

Date generaledespreobiectulevaluat
2
16

Obiectulevalurii

Amplasareaobiectuluievaluat

3 Numrul cadastral
3 Scopulidestinaiaevalurii
4 Proprietar
5 Beneficiarul evalurii
6 Destinaia bunului imobil evaluat
7 Dataevalurii
8 Datainspectrii
9 Cursulvalutar la data evalurii
Sursa: elaborat de autor

Construcii industrial
Republica Moldova, rai.Ungheni, or. Ungheni, str.
Ion Creang 6
92.01.1.04.318
Estimarea valorii de pia
SA Ceramica-Ungheni
Industrial
30 august 2015
30 august 2015
1 euro= 21.9663lei

Inspectarea bunului imobil a avut loc pe data de 30august 2015, bunul imobil evaluat este
amplasat pe un teren cu suprafaa de 1.1206 ha. cu destinaie industrial fabric de
confecionare a produselor din ceramic.Acest obiect este amplasat n raionulUngheni,
oraulUngheni, strada Ion Creang 6.

3.2 Procesul de evaluare

Procesl de evaluare este constituit din urmtoarele etape principale:
1.
2.
3.
4.

Definirea misiunii de evaluare;

Colectarea i analiza datelor;
Aplicarea metodelor de evaluare;
Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale.

Identificarea obiectului evalurii

Bunul imobil complex evaluat este amplasat pe un teren cu suprafaa de 1.1206 ha.
fabric de confecionare a produselor din ceramic.Acest obiect este amplasat n raionul
Ungheni, oraul Ungheni, strada Ion Creang 6, cu numar cadastral 92.01.1.04.318 .
Bunurile imobile evaluat se afl pe un teritoriu slab nclinat ntr-o zon industrial. Obiect
al evalurii este teren cu suprafaa de 1.1206 ha i apte construc ii aferente acestuia. n tabelul
3.2 sunt descrire succint a elementelor constructive ale componentelor construciilor supuse
evalurii. Drumul care duce spre obiectul evaluat este cu nveli asfaltat. Exist acces la orice tip
de transport ca: maxi taxi,maini de mare tonaj, rutiere i autobuz.
Este important de menionat c infrstructura din jur este foarte bine dezvoltat.
Definiia tipului valorii estimate
Tipul valorii estimative este valoarea de pia. Valoarea de pia a bunurilor imobiliare
este determinat n conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18
aprilie 2002 i Regulamentul Provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobiliae, aprobat prin
Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 4 august 2003.

17

Valoarea de pia a bunului imobil reprezint suma estimat pentru care un obiect al
evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un
vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte
va aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns.
Condiiile limitative ale evalurii
Prezentul raport este valabil doar destinaiei de nvare a efecturii unei evaluri a
bunurilor imobiliare i detrminrii valorii de pia a acestui bun.
Datele utilizate n procesul evalurii (cu alte cuvinte n acest proiect) se consider
veridice, dar nu este garantat veridicitatea absolut a acestora, fapt pentru care n raportul de
evaluare sunt indicate sursele de informare.
Rezultatul evalurii reprezint o informaie confidenial i poate fi utilizat doar
conform destinaiei evalurii i oferit doar conform prevederilor legislaiei n vigoare.
Prezentul raport de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i
politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor schimba, concluziile raportului de
evaluare i vor pierde valabilitatea.
n raportul de evaluare este exprimat opinia studentului care la efectuat (evaluatorul)
innd cont de toi factorii obiectivi i subiectivi de influen asupra valorii obiectului evalurii,
fapt ce nu garanteaz ns comercializarea acestuia la valoarea indicat n prezentul raport.
n valoarea de pia nu sunt incluse cheltuielile legate de ntocmirea, rentocmirea
dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, ntreinerea, examinrile experte,
argumentarea juridic i alte cheltuieli asupra bunurilor imobiliare.
n volumul de lucru legat de evaluarea bunurilor imobiliare nu intr efectuarea expertizei
de construcie a edificiului, a prilor lui ascunse sau inaccesibile, ca baz se va lua admiterea c
ele se afl n stare satisfctoare.
n volumul de lucru nu intr realizarea a careva cercetri n privina prezenei substanelor
toxice i/sau duntoare i de aceea este imposibil de a efectua careva confirmri referitor la
influena potenial a substanelor date asupra evalurii prezente. Pentru obiectivele evalurii
curente se admite ca n interiorul i/sau bunurilor imobiliare prezentate spre evaluare s lipseasc
substanele toxice i duntoare. Orice detectare a unpr astfel de substane pe viitor poate
influena asupra valorii bunurilor imobiliare. [1]
Certificatul calitii evalurii
Prezentul raport de evaluare este efectuat n conformitate cu legislaia n vigoare,
respectnd Standardele Profesionale de Evaluare i Regulamentul Provizoriu cu privire la
evaluarea bunurilor imobiliare, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958
din 04.08.2003. Raportul dat, de evaluare corespunde condiiilor limitative prevzute mai sus.
18

Studentul (viitorul evaluator) confirm lipsa interesului material fa de obiectul

evalurii, precum i lipsa vrenui interes comun cu careva parte legat de obiectul supus evalurii,
cu excepia obligaiunilor de prestare a serviciilor de evaluare, prevzute mai sus.

3.3 Analiza datelor necesare pentru evaluare

Pentru elucidarea tuturor factorilor de influen asupra valorii obiectului supus evalurii
este prevzut inspectarea i vizualizarea acestuia, analiza pieei imobiliare i analiza celei mai
bune i eficiente utilizri.
Descrierea obiectului evalurii
n rezultatul inspectrii s-a constatat c obiectul evaluat reprezint o teren cu o suprafa
1.1206 ha i apte construcii aferente acestuia dintre care primul bun imobil reprezint cladire
administrativa de tip S+P+2E anul darii n exploatare 1975, cu numrul cadastral 92.01.1.04.318,
amplasat n raionul ungheni, stradaIon Creang 6. n Anexa nr. 1 sunt prezentate fotografii ale
diferitor fragmente ale bunului imobil supus evalurii, iar n Anexa nr. 2 sunt prezentat eplanurile
fiecrui etaj ale bunului supus evaluarii.
. Suprafaa total a construciei este de 480.0 m.p. Alte caracteristici tehnice i date
generale sunt descries n tabelul nr. 3.2.

19

Tabelul 3.2 Date generale despre obiectul supus evalurii

Nr.

Construcie

Suprafaa,

Fundament

Tavan
Perei

m.p./m.cub

Perei
Perei

nvelitoare
Ui

Goluri
Ferestre

Pardosele

Finisaj

lemn

Lemn

beton

tencuit

lemn

Lemn

beton

tencuit

lemn

Lemn

beton

tencuit

portani
Piatr

despritori

Panouri
din

calcar

gips

gudronat

beton
Panouri

Panouri

----

Carton

din

din beton

beton
Panouri

Panouri

producere

din

din beton

Depozit

222,3

Beton

beton
beton

cramid

crmid

Foi

de

lemn

-----------

beton

-------

Depozit

90,3

Beton

beton

crmid

crmid

ardezie
Foi

de

lemn

Lemn

Beton

tencuit

Depozit

143,5

Beton

beton

crmid

crmid

ardezie
Foi

de

lemn

Lemn

Beton

tencuit

Cldire

55,1

Beton

Panouri

Piatr

lemn

Lemn

beton

tencuit

din

calcar

Cladire

480.0/5259

Beton

administrativ
2

Cldire de

1829,1/12037

Beton

producere
3

Cldire

producere

de

de

993,4

Beton

Carton

gudronat
gips

Catron
gudronat

ardezie
Carton
gips

beton

Sursa:

20

gudronat

alte

Starea tehnic al elementelor constructive este bun ,cldirea administrativ i cladirile de

producer dispun de toate reelel inginereti.
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului supus evalurii presupune
identificarea variantei de utilizare c ear genera un venit maxim n viitor.
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri se bazeaz pe urmtoarele criterii:

Varianta de utilizare trebuie s fie posibil fizic;

Varianta de utilizare trebuie s fie legal;
Varianta de utilizare trebuie s fie economic justificat.

n calitate de varianta fizic posibil i economic justificat a celei mai bune i eficiente
utilizri a obiectului supus evalurii n continuare se va folosi utilizarea curent. [12]

3.4 Aplicarea metodelor de evaluare

La estimarea valorii obiectelor evalurii se aplic urmtoarele metode:
1. metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe estimarea valorii obiectului prin
compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare;
2. metoda veniturilor, care se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri i cheltuieli, legate de
utilizarea obiectului evalurii;
3. metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect
analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii.
Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare sunt stabilite de standardele
naionale de evaluare, aprobate de Guvern. [19]
3.4.1 Metoda cheltuielilor
Metoda cheltuielilor presupune estimarea obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor
necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum, innd
cont de deprecierea acumulat. Ea este aplicat preponderent n cazul cnd nu exist nici o
dovad a preurilor de tranzacionare pentru proprieti similare, sau fluxuri de venit real care ar
reveni titularului de proprietate.
n cadrul procesului de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor sunt
parcurse urmtoarele etape:
1. Determinarea valorii de pia a terenului, fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun
utilizare;
2. Determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n
valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de constructive,
costurile indirecte i beneficiul investitorului;
3. Estimarea deprecierii accumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil),
deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice;
21

4. Determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii

acumulate;
5. Determinarea valorii de pia a bunului imobil, ca fiind suma valorilor de reconstituire sau de
nlocuire a construciei.
Formula (3,1) de calcul a valorii obiectului evalurii prin metoda cheltuielilor este
prezentat mai jos.
V=Vt + Vc- D

(3,1)

V valoarea bunului imobil;

Vt valoarea de pia a terenului;
Vc valoarea construciei considerate noi (de reconstituire sau nlocuire);
D deprecierea acumulat.
Valoarea de reconstituire reprezint suma cheltuielilor necesare pentru crearea unei copii
exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data
evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.
Valoarea de nlocuire reprezint suma cheltuielilor totale necesare pentru a construi un
obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evalurii, calculate n baza preurilor de pia
existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor moderne de construc ie,
proiecte i design actualizate i innd cont de uzura lui.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a obiectului evalurii este constituit din
urmtoarele elemente:

Costul construciei;
Cheltuieli indirecte;
Beneficiul investitorului.

Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia

obiectului i se determin n baza Culegerii indicilor comasai ai valorii de reconstruire a
cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fiixe, dup metoda comparaiilor
unitare, care presupune analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale
obiectului.
Valoarea de reconstituire a obiectului supus evalurii va fi egal cu produsul ntre costul
unitii de comparaie, exprimat n preuri curente n conformitate cu corela ia preurilor curente
prezentate de Departamentul Statistic i Sociologie al Republicii Moldova.
Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de
vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul
aciunii diferitor factori.
22

Teoretic vorbind, deprecierea poate ncepe s se acumuleze chiar i ntr-o cldire nou
construit, ce propune cea mai bun i efectiv utilizare a sectorului de pmnt. Cu toate c
majoritatea formelor deteriorrilor fizice pot fi neutralizate sau temporar nlturate, totui
deteriorarea fizic este un element al deprecierii acumulate ce persist practic permanent pe
parcursului termenului de exploatare a cldirii. Pe parcursul mbtrnirii cldirii apare i
deprecierea funcional, cu toate c vrsta cldirii nu numaidect vorbete de faptul ca acest tip
de depreciere trebuie s existe, el poate aprea chiar i la un bun imobil construit relativ recent,
iar motivul apariiei deprecierii funcionale poate servi designul nereuit al cldirii.
Se evideniaz trei forme ale deprecierii: uzura fizic, deprecierea func ional i
deprecierea economic.
Uzura fizic tine de nvechirea fizic a obiectelor sub influena factorilor de exploatare i
a factorilor naturali. Este determinat n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de
baz ale cldirii. [15]
Mrimea uzurii fizice se determin innd cont de: starea general a construciei, care
depinde de modul de meninere, amplasare, perioada de exploatare, tipul i calitatea materialelor
de construcie; starea elementelor constructive - fundamentul, acoperiul, pereii i altele. Deci,
pentru a aplica diferite metode de estimare a uzurii fizice este necesar de realizat inspectarea la
faa locului pentru a depista deteriorrile i degradrile, de deinut inforamia despre materialele
de construcie i soluiile constructive utilizate, numrul i tipul reparaiilor, precum i
principalele date despre dimensiuni.
Uzura fizic se aplic n dou etape:
1. Determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv;
2. Determinarea uzurii fizice a construciei ntregi.
Uzura fizic a construciei ntregi se calculeaz conform formulei 3,2.
Uconst.=Ueleme. X 100 / GS element

(3,2)

Uconstruciei uzura fizic a construciei (%);

Uelement uzura elementelor construciei (%);
GSelement greutatea specific a elementelor constructive (%).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele
pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i
construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte
nvechite, utilaj tehnologic nvechit, .a.).
23

Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi include: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare, .a. [15]
Calcularea valorii de pia a terenului
De regul n evaluarea terenurilor se utilizeaz metoda analizei vnzrilor comparabile,
care const din: metoda comparaiei directe, metoda alocaiei, metoda extragerii, i metoda
veniturilor, care se divizeaz n: metoda capitlizrii directe, metoda rezidual i metoda
parcelrii (Hotrrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea
bunurilor immobile nr. 958 din 04.08.2003) [2].
Metoda analizei comparative a vnzrilor const n estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent sau sunt oferite pe pia i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferen ele ntre
aceste bunuri i obiectul evalurii.
Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu
obiectul evaluat dup caracteristicile funcionale i fizice. Preurile propriet ilor imobiliare
similare sunt ajustate pentru diferenele ntre obiectele similare i obiectul evalurii. [16]
Algoritmul de determinare a valorii de pia a obiectului evalurii prin metoda analizei
comparative a vnzrilor este urmtorul:
1.
2.
3.
4.

Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii obiectelor comparabile;

Selectarea unitilor i elementelor de comparaie;
Determinarea mrimii ajustrilor;
Compararea obiectului evalurii cu obiectele imobiliare comparabile, n scopul corectrii

preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile;

5. Analiza preurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru determinarea valorii de pia a
obiectului evalurii. [6]
Valoarea de pia a terenului aferent obiectului supus evalurii nu se va determina
deoarece terenul se afla n propritate public.
Calcularea valorii de pia a obiectului supus evalurii prin metoda cheltuielilor
Pentru determinarea valorii construciei considerate noi prin aplicarea metodei indicilor
de baz ne folosim de - c
, 1
1972 [25] (ICVR indicii comasai ai valorii de reconstituire [11]), de coeficientul
pentru seismicitate, coeficient ce reflect trecerea de la materialul de construcie a pereilor de la
crmid la cotile i de coeficieni de indexare a preurilor din anul 1969 n anul 1984, din anul
1984 n anul 1991, din anul 1991 n anul 2015.
Tabelul 3.7 Calculul valorii de reconstituire a obiectului supus evalurii
24

3
4
5
6
7

7,8

0,96

1,2

1,67

27,540

1,04

7,8

0,96

1,2

1,67

27,540

1,04

10878

7,8

0,96

1,2

1,67

27,540

1,04

533,52
216,72
344,4

5,5
5,5
5,5

1,2
1,2
1,2

1,67
1,67
1,67

27,540
27,540
27,540

1,04
1,04
1,04

165,3

7,8

1,2

1,67

27,540

1,04

administrativ
Cldire de

12037

producere
Depozit
Depozit
Depozit
Cldire de
producere
Total

Coeficientul pentru seismicitate

5259

producere
Cldire de

prezent Din anul 1991 pn n

Cladire

0,96

25

Valoarea de reconstituire a construciei, considerate noi, lei

Din anul 1984 n 1991

Din anul 1969 n 1984

Coeficientul de corespundere a elementelor constructive

evalurii

Costul unei uniti de comparaie, rub./m

d/o

Obiectul

Volumul construciei, m

Nr.

Coeficieni de
indexare a preurilor

26