Ministerul Educatiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica al Republicii Moldova

Facultatea: Cadastru Geodezia i Construcii

Lucrare de curs
la evaluarea terenurilor
Evaluarea terenului destinat construciei
amplasat n mun. Chiinu, or. Durleti, str.

A efectuat st. gr. EI-1310

Bostan Olga
A verificat lector superior
Sndua Tatiana

Chiinu, 2014
 CUPRINS
INTRODUCERE
1 CARACTERISTICA PIEEI FUNCIARE.............................................................
1.1 Descrierea social-economic a or. Durleti, mun. Chiinu..............
1.2 Analiza pieei funciare a or. Durleti, mun. Chiinu ..............
2 CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR N MUN. CHIINU ........................
2.1 Structura i caracteristica fondului funciar dup categorii de terenuri...
2.2 Structura fondului funciar dup tipuri de proprietate.......
2.3 Structura i caracteristica fondului funciar din intravilan dup modul de folosin..
3 ESTIMAREA VALORII DE PIA A TERENULUI DESTINAT CONSTRUCTIEI....
3.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii
3.2 Estimarea valorii de pia terenului
3.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE.
ANEXE.
Anexa 1. Dosar.....
INTRODUCERE
 1 CARACTERISTICA PIEEI FUNCIARE
1.1 Descrierea social-economic a or. Durleti, mun. Chiinu
Orasul Durleti este o localitate in Municipiul Chiinu situata la latitudinea 47.0177
longitudinea 28.7625 si altitudinea de 154 metri fata de nivelul marii. Aceasta localitate este in
administrarea Municipiul Chiinu. Conform recensamintului din anul 2004 populatia este de 15
395 locuitori (n anul 1989 avea circa 23000 locuitori). Distana direct pna n or. Chiinu este
de 11 km.
Localitatea Durleti, situat n partea de Nord-Vest a oraului Chiinu, este cea mai mare dintre
suburbiile capitalei. Dinspe Buiucani Durletiul s-a apropiat att de mult de municipiul Chiinu,
nct este desprit de el doar de un drum, - strada Hotinului.

Figura 1.1 or. Durleti- poziia pe hart

Locuitori - 15 395 din care:

Barbati - 7 360
Femei - 8 035
 Tab 1.1 Componena pe naionaliti
Naionalitate Numar de Locuitori % de Locuitori
Moldoveni/Romni 13698 88.98
Ucraineni 563 3.66
Rui 808 5.25
Gguzi 70 0.45
Bulgari 75 0.49
Evrei 13 0.08
Polonezi 5 0.03
Romi/igani 48 0.31
Altele 114 0.74

Orasul Durleti - Evolutia numarului de locuitori in ultimii 100 ani:

Anul Numr de Locuitori Sursa

2004 15 395 recensamintului din anul 2004
1904 500 Dictionarului Geografic an. 1904 de Zamfir Arbore

Orasul Durleti - Localitati in raza de 10 km:

3 km - distana direct pn la Satul Dumbrava din Municipiul Chiinu;
6 km - distana direct pn la Orasul Codru din Municipiul Chiinu;
7 km - distana direct pn la Orasul Vatra din Municipiul Chiinu;
7 km - distana direct pn la Satul Dnceni din Raionul Ialoveni;
7 km - distana direct pn la Satul Nimoreni din Raionul Ialoveni;
7 km - distana direct pn la Orasul Chiinu din Municipiul Chiinu:
8 km - distana direct pn la Satul Suruceni din Raionul Ialoveni;
8 km - distana direct pn la Satul Ghidighici din Municipiul Chiinu;
8 km - distana direct pn la Orasul Ialoveni din Raionul Ialoveni;
8 km - distana direct pn la Satul Trueni din Municipiul Chiinu;
9 km - distana direct pn la Satul Sociteni din Raionul Ialoveni;
10 km - distana direct pn la Satul Grtieti din Municipiul Chiinu.
1.2 Analiza pieei funciare a or. Durleti, mun. Chiinu

Tabelul 2.4 Repartizarea fondului funciar a or. Durleti pe categorii de terenuri la data
01.01.2014

Ponderea,
Numrul Tip de proprietate Suprafaa mii, ha
%
Total 2745,4595 100
Terenuri aflate n proprietate public 2073,6837 75,531
1 Inclusiv statul 1785,47 65,034
UAT 288,2137 10,498
2 Terenuri aflate n proprietate privat 671,7758 24,469
 2 CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR N MUN. CHIINU
2.1 Structura i caracteristica fondului funciar dup categorii de terenuri
Toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al
Republicii Moldova.[]
Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii
de terenuri:
1) cu destinaie agricol;
2) din intravilanul localitilor;
3) destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale;
4) destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare
istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
5) ale fondului silvic;
6) ale fondului apelor;
7) - ale fondului de rezerv.
Terenurile cu destinaie agricol, indiferent de forma de proprietate, snt folosite pentru
desfurarea activitii n scopul obinerii de produse agricole i pentru amplasarea obiectivelor
de infrastructur a agriculturii, precum i pentru obinerea produselor energetic.
Din categoria terenurilor cu destinaie agricol fac parte:
a) terenurile agricole (arabile, inclusiv serele, solariile i rsadniele, prloagele, livezile,
viile, plantaiile de nuci, plantaiile de dud, arbutii fructiferi, fneele, punile, grdinile, loturile
pomicole i altele asemenea cele cu vegetaie);
b) terenurile ocupate de depozite, de frigidere destinate pstrrii produselor agricole, de
fri, de ateliere de reparaie i de pstrare a mecanismelor (agregatelor) agricole, de ferme
zootehnice, inclusiv amenajrile piscicole, precum i fiile forestiere, iazurile antierozionale,
drumurile care servesc activitile agricole, instalaiile de desecare, de irigare, dac nu au fost
atribuite la alt categorie de destinaie;
c) terenurile ocupate de culturi de plante energetice lemnoase (plop, salcie, salcm) care au
gradul de evaluare a fertilitii naturale mai mic de 40 sau care se afl n luncile rurilor ori n
alte zone cu risc de inundaii.
Din componena terenurilor oraelor i satelor (comunelor) fac parte:
1) terenurile pe care snt amplasate construcii i alte amenajri;
2) terenurile de uz public;
3) terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru
liniile de telecomunicaii, de transport electric, pentru exploatri miniere i pentru
alte industrii;
4) terenurile mpdurite;
5) terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri;
 Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicaiilor i terenuri cu alte
destinaii speciale snt terenurile atribuite de autoritile administraiei publice locale pentru
amplasarea i exploatarea cldirilor administrative i de deservire, a construciilor auxiliare i
construciilor industriale, miniere, de transport i a altor ntreprinderi, instituii i organizaii,
pentru construirea cilor de acces, a reelelor inginereti, organizarea produciei industriale,
construcia magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaii, de transport electric.
Suprafeele terenurilor atribuite n aceste scopuri se stabilesc n conformitate cu normele i
documentaia proiectelor tehnice aprobate, iar atribuirea lor se face inndu-se cont de
succesiunea valorificrii lor.
Atribuirea de terenuri ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor pentru exploatarea
zcmintelor se face numai cu condiia legalizrii nstrinrii terenurilor respective n scopuri
miniere i rentegrrii n circulaia agricol a terenurilor exploatate anterior n aceste scopuri.
Modul de folosire a terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i a
terenurilor cu alte destinaii speciale se stabilete de legislaie.
Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezervaiilor, parcurilor
naionale, parcurilor dendrologice i zoologice, grdinilor botanice, branitilor, monumentelor
naturii, terenurile zonelor de protecie i zonelor sanitare.
Din categoria terenurilor rezervaiilor fac parte terenurile n al cror perimetru se afl
obiecte naturale, ce reprezint valoare tiinific i cultural (landafturile tipice i unicale,
comuniti de organisme vegetale i animale, formaiuni geologice, specii de plante, animale
rare). Ele snt repartizate pentru pstrarea n stare natural a complexelor naturale tipice sau
unicale pentru zona de landaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor i
fenomenelor n mersul lor firesc n vederea elaborrii bazelor tiinifice ale ocrotirii naturii.
Din categoria terenurilor parcurilor naionale fac parte terenurile care au o deosebit valoare
ecologic, istoric i estetic n virtutea mbinrii reuite a landafturilor naturale i culturale.
Din categoria terenurilor parcurilor dendrologice i zoologice, ale grdinilor botanice fac
parte terenurile repartizate pentru studierea, pstrarea i mbogirea n condiii artificiale a
resurselor florei i faunei, pentru folosirea lor eficient n plan tiinific, cultural, economic i
pstrarea genofondului.
Din categoria terenurilor de branite fac parte terenurile destinate pstrrii, restabilirii i
reproducerii resurselor naturale i meninerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe
biologice, paleontologice, hidrologice i geologice de landaft.
Din categoria terenurilor monumentelor naturii fac parte terenurile care au obiecte naturale
unicale sau tipice, cu valoare tiinific, cultural-instructiv i de reconfortare, dar care nu snt
recunoscute drept monumente de istorie i cultur. Terenurile destinate ocrotirii naturii snt prin
exclusivitate proprietate a statului.
 Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este interzis activitatea ce vine n contradicie cu
destinaia lor special. Ele snt retrase din folosin, dac aceast destinaie nu corespunde
regimului de protecie, stabilit pentru aceste terenuri.
Modul i condiiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii naturii se stabilesc de legislaia
privind ocrotirea naturii i mediului nconjurtor.
Terenuri ale fondului silvic snt terenurile acoperite cu pduri, precum i cele neacoperite
cu pduri, ns destinate mpduririi.
Terenurile fondului silvic se folosesc de ctre ntreprinderile, instituiile, organizaiile
gospodriei silvice i de alte ntreprinderi conform destinaiei silvice. Terenurile fondului silvic
de stat pot fi folosite n alte scopuri, dac aceast folosire este compatibil cu interesele
gospodriei silvice.
n scopul asigurrii mpduririi necesare i prevenirii eroziunii solurilor, pentru mpdurire
pot fi folosite i terenuri nefavorabile agriculturii.
Autoritile administraiei publice locale, de comun acord cu organele de stat pentru
ocrotirea naturii, pot s atribuie terenuri din fondul silvic cetenilor, ntreprinderilor, instituiilor
i organizaiilor, pentru a fi folosite temporar n scopuri agricole.
Modul de atribuire i retragere a terenurilor din fondul silvic este stabilit de prezentul Cod,
iar modul de folosire a lor de legislaia silvic.
Terenuri ale fondului apelor snt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de ap,
cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de ap - mlatinile, terenurile pe care snt amplasate
construcii hidrotehnice i alte amenajri ale serviciului apelor, precum i terenurile repartizate
pentru fiile de deviere (de pe maluri) a rurilor, a bazinelor de ap, canalelor magistrale
intergospodreti i a colectoarelor.
Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcia i exploatarea instalaiilor ce
asigur satisfacerea necesitilor de ap potabil, tehnic, curativ, a altor necesiti ale
populaiei, ale serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodriei piscicole, energeticii,
transportului, precum i altor nevoi ale statului i societii.
Modul de folosire a terenurilor din fondul apelor este stabilit de o legislaie special.
Terenuri ale fondului de rezerv snt toate terenurile neatribuite n proprietate, posesiune
i n folosin. Din ele fac parte i terenurile asupra crora dreptul de proprietate, posesiune i
beneficiere s-a stins n conformitate cu prevederile prezentului Cod.
Terenurile fondului de rezerv se afl n subordinea autoritilor administraiei publice locale
i snt destinate pentru a fi date n proprietate, posesiune i folosin cetenilor, ntreprinderilor,
instituiilor i organizaiilor n scopuri agricole, precum i pentru alte nevoi ale statului i
societii.
 Tabelul 2.1 Repartizarea fondului funciar al mun. Chiinu pe categorii de terenuri la
data 01.01.2014

Suprafaa, Ponderea,
Categoria Denumirea categoriei
ha %

Total
57164,1438 100
1 Terenuri cu destinaie agricol
25345,9455 44,339
2 Terenurile satelor, oraelor, municipiilor
14601,5607 25,543
3 Terenuri destinate industriei, transp. etc.
4058,3206 7,099
4 Terenurile destinate proteciei naturii
1046,7497 1,831
5 Terenurile fondului silvic
4030,325 7,050
6 Terenurile fondului apelor
1320,552 2,310
7 Terenurile fondului de rezerv
6760,6903 11,827

Figura 2.1 Repartizarea fondului funciar al mun. Chiinu pe categorii de terenuri la data
01.01.2014
 Tabelul 2.2 Repartizarea fondului funciar din or. Durleti pe categorii de terenuri la data
01.01.2014

Suprafaa, Ponderea,
Categoria Denumirea categoriei
ha %

Total
2745,4595 100
Terenuri cu destinaie agricol
1 1916,9598 69,823
Terenurile satelor, oraelor, municipiilor
2 238,832 8,699
Terenuri destinate industriei, transp. etc.
3 160,136 5,833
Terenurile destinate proteciei naturii
4 29,0717 1,059
Terenurile fondului silvic
5 227,06 8,270
Terenurile fondului apelor
6 7,06 0,257
Terenurile fondului de rezerv
7 166,34 6,059
Figura 2.2 Repartizarea fondului funciar a or. Durleti pe categorii de terenuri la data
01.01.2014
 2.2 Structura fondului funciar dup tipuri de proprietate
Terenurile n Republica Moldova pot fi n proprietate public i privat.
1)Statul ocrotete n egal msur ambele tipuri de proprietate.
2)Raporturile de proprietate asupra pmntului se stabilesc de legislaie.
Prin deintori de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, de posesiune, de
beneficiere funciar.
Deintorii de terenuri cu titlu de proprietate privat pot fi ceteni ai Republicii Moldova i
investitorii strini, n conformitate cu legislaia. Deintorii de terenuri cu orice titlu snt protejai
de stat. Nu se admite restituirea terenurilor fotilor proprietari i urmailor lor.
Terenurile, ca spaiu de importan vital, ca mijloc de producie agricol i spaiu de
amplasare a tuturor obiectelor de activitate uman snt protejate de stat. Protecia ecologic a
terenurilor este prioritar altor forme de activitate.
Funcia de atribuire i de nstrinare a terenurilor, de autentificare a dreptului deintorilor de
terenuri o au numai organele administraiei de stat.
Statul sprijin material, financiar i organizatoric dezvoltarea eficient a tuturor formelor de
gospodrire agricol, tehnologizarea agriculturii n sensul mbuntirii lucrrii i valorificrii
terenului cu reducerea corespunztoare a pierderilor i deeurilor poluante, efectuarea studiilor
de impact ecologic, economic i social care s fundamenteze deciziile de promovare a noilor
investiii n agricultur, msurile de protecie a terenului ca fundament al dezvoltrii durabile a
gospodriilor, asigur folosirea economicoas a terenurilor i restrngerea suprafeelor ocupate de
construcii, garanteaz dreptul de proprietate i celelalte drepturi ale deintorilor de terenuri.
Autoritile administraiei publice locale constituie comisii funciare din consilieri ai
consiliilor locale, specialiti ai organelor de stat pentru reglementarea regimului proprietii
funciare i ai organelor de privatizare reprezentani ai ntreprinderilor agricole i din locuitori ai
unitii administrativ-teritoriale respective. Funciile acestor comisii se stabilesc n regulamentul
elaborat de Guvern.
Tabelul 2.3 Repartizarea fondului funciar al mun. Chiinu dup tipul de proprietate la data
01.01.2014

Suprafaa mii,
Numrul Tip de proprietate Ponderea, %
ha
Total 57164,1438 100
Terenuri aflate n proprietate public 31207,373 54,593
1 Inclusiv statul 13437,0316 23,506
UAT 17770,3414 31,087

2 Terenuri aflate n proprietate privat 25956,7708 45,407

Figura 2.3 Repartizarea fondului funciar al mun. Chiinu dup tipul de proprietate la data
01.01.2014
 2.3 Structura i caracteristica fondului funciar din intravilan dup modul de folosin
Terenurile din intravilan se afl n administrarea autoritilor administraiei publice locale,
iar din municipii - n proprietate municipal.
Din componena terenurilor oraelor i satelor (comunelor) fac parte:
1) terenurile pe care snt amplasate construcii i alte amenajri;
2) terenurile de uz public;
3) terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile
de telecomunicaii, de transport electric, pentru exploatri miniere i pentru alte industrii;
4) terenurile mpdurite;
5) terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri.

Clasificarea fondului funciar din intravilan dup modul de folosin

terenurile pe care snt amplasate construcii i alte amenajri

terenurile de uz public

terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte,

pentru liniile de telecomunicaii, de transport electric, pentru exploatri miniere i
pentru alte industrii

terenurile mpdurite

5) terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri

Terenurile destinate construciilor urbane i rurale cuprind terenurile pe care snt amplasate
construciile i amenajrile i cele pe care urmeaz s fie construite case, cldiri de menire
social-cultural, industrial i cu alte destinaii.
Aceste terenuri se atribuie ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor pentru zidirea i
exploatarea construciilor industriale a caselor, a cldirilor de menire social-cultural, a altor
construcii i amenajri, precum i cetenilor pentru construcia individual de locuine.
Terenuri de uz public din orae i sate (comune) snt terenurile folosite pentru cile de
comunicaie (piee, strzi, pasaje, drumuri i altele asemenea), pentru necesitile social-culturale
ale populaiei (grdini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuaruri), pentru cimitire i alte
necesiti ale gospodriei comunale.
Pe terenurile de uz public se permite amplasarea construciilor i amenajrilor capitale n
conformitate cu destinaia special a acestor terenuri, precum i a construciilor i amenajrilor
provizorii uoare, fr ca aceasta s fie n detrimentul terenurilor de uz public.
Terenuri pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de
telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii snt cele
atribuite ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor respective pentru realizarea funciilor lor.
 Amplasarea construciilor i amenajrilor pe aceste terenuri, precum i lucrrile de amenajare,
le efectueaz beneficiarii funciari prin hotrrea autoritilor administraiei publice locale
respective. Punerea la dispoziia ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor a suprafeelor
pentru exploatarea industrial a zcmintelor se face dup demarcarea arterei miniere.
Terenurile mpdurite ale oraelor i satelor (comunelor) servesc ameliorrii mediului
nconjurtor, organizrii odihnei, nevoilor de cultur, aprrii teritoriului localitilor mpotriva
eroziunii cauzate de ap i de vnt.
Terenurile cu destinaie agricol n ora i sat (comun) snt terenurile arabile, plantaiile
multianuale, fneele, imaurile, pepinierele i altele asemenea.
Terenurile agricole pot fi atribuite n folosina ntreprinderilor, instituiilor, organizaiilor
agricole, precum i cetenilor pentru agricultur, legumicultur, puni i fnee. Din alte
terenuri fac parte rpele, ravenele, bolovniurile i alte terenuri necultivabile.
Tabelul 2.5 Repartizarea fondului funciar al mun.Chisinau dupa modul de folosinta la data
01.2014
Categoria Denumirea categoriei Suprafaa, ha Ponderea, %
Total 95817,2187 100
1 Arabil 20752,0713 21,7
2 Prlo-ag 222,656 0,2
3 Plantaii multe- anuale 7137,3495 7,4
4 livezi 2973,5526 3,1
5 vii 3984,5669 4,2
6 Fne-e 55 0,1
7 Puni 2869,7586 3,0
8 Total terenuri agricole 31036,8354 32,4
Terenuri aflate n stadiul de amel. i
9 0 0,0
restab. a fertilit.
10 Plantaii forestiere 8522,03 8,9
11 inclusiv fii forestiere 251,33 0,3
12 Mlati- ni 285,9817 0,3
13 Ape 1416,104 1,5
14 inclusiv iazuri 259,22 0,3
15 Drumu- ri 2321,4264 2,4
16 Strzi i piee 859,4429 0,9
17 Construc- ii i curi 11360,3064 11,9
18 Alte terenuri dintre care: 1362,017 1,4
19 rpi 39,13 0,0
20 alune-cri de teren 108,44 0,1
 Figura 2.5 Repartizarea fondului funciar al mun. Chiinu dup modul de folosin la data
01.01.2014
Tabelul 2.6 Repartizarea fondului funciar a or. Durleti dupa modul de folosinta la data
01.01.2014
Categoria Denumirea categoriei Suprafaa, ha Ponderea, %
Total 6317,5524 100
1 Arabil 1227,0902 19,4
2 Prlo-ag 0 0,0
3 Plantaii multe- anuale 669,01 10,6
4 Livezi 210,9 3,3
5 Vii 451,3 7,1
6 Fne-e 0 0,0
7 Puni 151,4098 2,4
8 Total terenuri agricole 2047,51 32,4
Terenuri aflate n stadiul de amel.
9 0 0,0
i restab. a fertilit.
10 Plantaii forestiere 213,5 3,4
11 inclusiv fii forestiere 10 0,2
12 Mlati- ni 51,7817 0,8
13 Ape 0 0,0
14 inclusiv iazuri 240,8098 3,8
15 Drumu- ri 53,654 0,8
16 Strzi i piee 859,4429 13,6
17 Construc- ii i curi 106,3156 1,7
18 Alte terenuri dintre care: 24,8284 0,4
19 Rpi 0 0,0
20 alune-cri de teren 0 0,0
Figura 2.6 Repartizarea fondului funciar din or. Durleti dup modul de folosin la data
01.01.2014
 3 ESTIMAREA VALORII DE PIA A TERENULUI DESTINAT
CONSTRUCIEI
3.1 Caracteristica general a obiectului evalurii
Obiectul supus estimrii prezint un teren destinat construciei amplasat n mun. Chiinu,
or. Durletiu, str. T. Vladimirescu, 5a. Pe teren se afl cladirea unui magazin alimentar,
proprietarul mazinului sunt Gheorghi Victor i Ghiorghi Angela. Drumul de acces este
asfaltat, teritoriul adiacent este amenajat i traficul e abundent.

Sursa: www.geoportal.md

Figura2.1 Amplasarea magazinului alimentar

Dotarea obiectului cu reele ingenereti:
Apeduct;
Sistem de nclzire- autonom;
Reele electrice;
Ventilarea- obinuit;
Reea de canalizare.
Tabel 3.1 Caracteristicile generale ale obiectului
Nr Elementele descrierii Semnificaia
1 2 3
1 Denumirea obiectului Teren
2 Adresa obiectului mun.Chiinu,or.Durletiu,str.T.Vladimirescu,5a
3 Proprietar benificiar Gheorghi Victor, Ghiorghi Angela
4 Destinaia imobilului Pentru construcii
5 Suprafaa terenului (ar) 5,6
6 Drumuri de acces Asfaltate
7 Infrastructura social i Medie: Iluminaia-bun, gimnaziu i grdini n
inginereasc apropiere, reele de transport etc.
 Continuarea tabelului 3.1

1 2 3
8 Evaluator Bostan Olga
9 Scopul evalurii n scop de sechestru
10 Data evalurii 30.05.13
11 Data ntocmirii raportului 30.05.13
12 Valoarea estimat prin:
13 Valoarea de pia a bunului,lei 800 719
14 Rata de schimb a 1euro BNM la 20,4412
data evalurii

Bunul valoarea cruia se estmeaz este amplasat n central or.-lui Durleti, are drum de
acces asfaltat n stare foarte bun, staia de transport public se afla la distana de 20m, el se afl
n apropiere de coal i de grdini, de asemenea se afl intr-o zon rezidenial cu fluxul de
populaie intens. Bunul imobil este dotat cu apeduct, canalizare, gaze naturale, electricitate, linie
de telefon i nclzire autonom. Din punct de vedere comercial obiectul are o amplasare foarte
avantajoas i utilare eficient.

Tabelul 3.2 Distana de la bunul imobil pn la legturile funcionale

Nr. Denumirea obiectului Distana
1 Grdinia nr.85 350 m
2 coala nr. 64 240 m
3 Uzina ASChim 300 m
4 Restaurant Adam i Eva 450m
5 Staia de transport public:
Troleu 470 m
Rutier 20 m
Autobus 470 m

Certificatul calitii evalurii bunurilor imobiliare. Evaluatorul care a efectuat

evaluarea n baza cunotinelor, convingerilor i activitii lui confirm c:
- Afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte
- Analiza, opiniil i concluziile enunate corespund subpoziiilor fcute i condiiilor
limit, analiza independent i profesional precum i concluzia aparinnd personal
evaluatorului
- Evaluatorii nu au interese materiale curent sau de perspectiv vizavi de obiectul supus
evalurii i sunt liberi de orice angajament suplimentar(n afara angajamentelor rezultate
prezentului contract) fa de careva parte ce leag de obiectul evaluat
 - Plata pentru serviciile prestate nu in de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat,
nedepinznd de asemenea de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n
favoarea uneia dintre pri
- Analiza informaiei, opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund Legislaiei n
vigoarea cerinelor Standardelor Profesionale Europene aprobate pentru evaluarea proprietilor
imobiliare.
Supoziii i restricii principale. Comform Regulamentului Provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile, condiiile limitative reprezint constrngeri impuse asupra evalurii bunului
imobil de ctre evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluare, sau de unele acte normative.
Supoziiile i restriciile raportului de evaluare sunt stabilite cu scopul de a proteja
interesele beneficiarilor, cele mai esentiale sunt:
1. Prezentul raport este valabil numai integral i doar n scopurile indicate n el.
2. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asupra
proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate.
Dreptul proprietii evaluate se consider autentic. Proprietatea evaluat se consider liber de
orce pretenii sau restricii n afar de cele indicate n raport.
3. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascuni care influeneaz evaluarea i starea
proprietii. Evaluatorul nu poart rspundere pentru existena unor asemenea factori ascuni,
nici pentru necesitatea nlturrii lor.
4. Datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice. Totodat
evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a informaiei, deaceea pentru toatele
datele se indic sursa informaiei.
5. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel dect conform prevederilor
contractului "Prestri-servicii de evaluare".
6. Informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n
cazurile prevzute de legislaia n vigoare n Republica Moldova.
7. Prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data
evalurii. Evaluatorul nu-i asuma nici o rspundere privind schimbarea factorilor economici,
juridici, sociali, legislativi i a altor factori care pot interveni dup data evalurii influennd
situaia economic din ar i respectiv valoarea obiectului.
8. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant i
nici nu a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac
ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat, aceasta ar putea diminua
valoarea raportat.
9. Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului relativ la valoarea
imobilului i nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat la preul indicat n raport.
 Definirea termenilor i proceselor folosite la evaluarea obiectului. Scopul prezentului
raport este estimarea valorii de pia a unei case de locuit individuale n scop de impozitare. n
acest sens definim urmtoarele noiuni:
Valoare de pia - suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la
data evalurii ntre un cumprtor hotrt sa cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un
marketing adecvat ntr-o tranzacie liber n care fiecare parte va aciona competent, cu pruden
necesar i neconstrns de nimeni.
Valoarea de reconstituire reprezint suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente
la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) reprezint valoarea bunului
imobil n cazul n care obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp
foarte scurt i n condiii de expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel mai
bun pre de pia.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului i se determin n baza Culegerii indicilor comasai ai valorii de reconstituirea
cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe, dup metoda comparaiilor
unitare, care presupune analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale
obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale).
Procesul de evaluare - reprezint consecutivitatea de pai parcuri de evaluatori n scopul
estimrii valorii bunului imobil. Din start, evaluatorul i ntocmete un plan conform cruia se
va desfura procesul de evaluare n concordan cu tehnicile i metodele folosite.
Reconcilierea valorii finale proces de determinare a valorii finale a obiectului supus
evalurii.
 3.2 Estimarea valorii terenului destinat construciei
Estimarea valorii terenului destinat construciei prin metoda analizei comparative a
vinzarilor
Valoarea de pia a terenului este determinat prin metodele menionate la capitolul VII al
Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003[4,
art.104-123]. Acestea sunt urmtoarele:
metoda analiza comparativ a vnzrilor: metoda comparaiei directe; metoda alocaiei;
metoda extragerii;
metoda veniturilor: metoda capitalizrii directe; metoda rezidual; metoda parcelrii.
Valoarea terenului se va determina prin abordarea analizei comparative a vinzrilor
deoarece este disponibil suficient informaie despre tranzacii cu terenuri pentru construcii cu
caracteristici similare terenului evaluat i aceast metod permite estimarea valorii maxim reale
pentru pia.
Calculele aplicate n cadrul estimrii valorii terenului prin metoda comparaiei directe sunt
repezentate n tabelul 2.5.
Tabel 3,3 Determinarea valorii terenului prin metoda comparaiilor pare
Nr Elemente de Obiectul
Ob. 1 Ob. 2 Ob. 3
comparaie evalurii
1 Preul ofertei, 36900 30000 27500

2 Sursa de informaie 999.md 999.md makler.md

3 S lotului, ari 5,6 6 6 5,5

4 Pre 1ar, 6150 5000 5000

5 Dreptul de Proprietate Depline Depline Depline

proprietate privat
Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 6150 5000 5000

6 Condiii de De pia De pia De pia

De pia
finanare
Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 6150 5000 5000

7 Condiiile Ofert Ofert Ofert

De pia
tranzaciei
Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 6150 5000 5000

8 Condiiile pieei 05.05.2015 05.05.2015 2

30.05.2013
(data tranzaciei)
Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 6150 5000 5000

9 Amplasarea Centru or. Durleti or. Durleti or. Durleti

 Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 6150 5000 5000

10 S obiectului, ar 11,74 6 6 5,5

Corecia 0,83 0,83 0,91

Pre corectat, 5104,5 4150 4550

11 Posibila utilizare p-u construcie p-u construcie p-t construcie p-t construcie

Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 5104,5 4150 4550

12 Apeduct Exist exist exist exist

Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 5104,5 4150 4550

13 Gazificare Exist exist exist exist

Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 5104,5 4150 4550

14 Canalizare Exist exist exist exist

Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 5104,5 4150 4550

15 Reea electric Exist exist exist exist

Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 5104,5 4150 4550

16 Forma lotului Regulat Regulat Neregulat Neregulat

Corecia 1,00 1,10 1,10

Pre corectat, 5104,5 4565 5005

17 Drum de acces Asfaltat Asfaltat Asfaltat Asfaltat

Corecia 1,00 1,00 1,00

Pre corectat, 5104,5 4565 5005

18 Corecia total 0,83 0,91 1,00

19 Ponderea 2 1 3

20 Pre mediu ponderat 4 965

1ar,
21 Valoarea lotului 24 824
evaluat,
22 Cursul oficial al
BNM la data evalurii 20,2511
(lei/Euro)
23 Valoarea de pia a 502 717
obiectului evaluat, lei
Sursa: completat de autor
 n procesul estimrii valorii terenului prin abordarea analizei comparative a vnzrilor prin
metoda comparaiilor pare au fost aplicate anumite ajustri asupra preurilor bunurilor similare
bunului evaluat n dependen de asemnri i diferene. Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003 prevede urmtoarele elemente de
comparaie ce sunt examinate[4, art.56]:
1. drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
2. condiiile de finanare;
3. condiiile tranzaciei;
4. condiiile pieei;
5. amplasarea;
6. caracteristicile fizice.
1) Ajustarea pentru transmiterea drepturilor de proproietate nu se face fiindc n toate
cazurile sunt transmise depturi depline asupra bunurilor.
2) Ajustarea pentu condiiile de finanare de asemenea nu se aplic deoarece n toate
cazurile analizate sunt aceleai condiii de finanare.
3) Condiiile tranzaciilor n toate cazurile sunt de pia de aceea ajustare nu se face, iar
coeficientul coreciei este 1,00 pentru toate bunurile precutate.
4) Condiiile pieei sunt caracterizate prin data efecturii tranzaciei i anume de cursul
valutar corespunztor. ntru ct toate tranzaciile au avut loc la un interval de timp relativ scurt,
ajustarile aplicate sunt mici. Astfel data tranzaciei cu obiectul similar nr.3 este la o zi diferen
de data evalurii i cursul valutar pentru un euro este similar deci coeficientul coreciei este
1,00.
Data tranzaciei cu bunul nr. 1 este cu 12 zile mai devreme dect data evalurii, deci s-a
analizat variaia cursului oficial pentru un euro:(16,17-15,87):15,87=0,0189 sau 1,89%. Deci
pentru a corecta preul bunului nr. 1 se aplic coeficientul de corecie 1,0189.
Iar terenul nr. 2 a fost tranzacionat la 10 zile diferen fa de data tranzaciei astfel:
(16,17-15,89):15,89=0,0176 sau 1,76%. Deci pentru a corecta preul bunului nr. 2 se aplic
coeficientul de corecie 1,0176.
5) Amplasarea. Toate bunurile analizate sunt amplasate n centru or.-lui Durleti, deci nu
se fac ajustri i coeficientul coreciei pentru obiectele similare este 1,00.
6) Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt enumerate mai jos:
Suprafeele bunurilor similare obiectului evaluat variaz de la 4 la 5 ari. Pentru
determinarea ajustrii, iniial a fost estimat diferena dintre suprafaa bunului nr.2 i nr.3 care
reprezint 1 ar. i a fost determinat diferena dintre preurile pe un ar ale acestor 2 bunuri care
este egal cu 839 euro, deci pentru un ar se aplic o ajustare de 839 euro. Cu ct suprafaa
bunului e mai mare preul pe un ar scade i deoarece suprafeele bunurilor similare sunt mai
mari dect cea a terenului evaluat se aplic ajustri ce mresc preurile bunurilor. Astfel pentru
bunul nr. 1 se aplic corecia absolut +1174,6 euro, sau coeficientul 1,096. Bunului nr.2 i se
aplic de asemenea ajustarea absolut de +1174,6 euro care n mrime relativ este egal cu
1,0824, iar bunul nr. 3 se ajusteaz cu valoarea absolut +2013,6 euro sau cu coeficientul
1,0915.
Ajustarea pentru posibila utilizare a terenurilor nu se face pentru c toate terenurile
analizate au destinaie pentru construcie, deci coeficientul aplicat este 1,00.
Corecia aplicat pentru bonitate este egal cu 1,00 pentru toate terenurile analizate,
fiindc este aceeai att pentru fiecare dintre bunurile similare ct i pentru bunul supus
evalurii.
ntruct pe toate terenurile analizate exist apeduct coeficientul de ajustare este 1,00.
Corecia pentru gazificare de asemenea nu se face, pentru terenuri, pentru c
caracteristica este similar pentru toate terenurile, deci se aplic coeficientul 1,00.
Ajustarea pentru canalizare nu se fce fiindc obiectele analizate la fel ca la terenul
evaluat exist canalizare, astfel coeficientul de corecie este 1,00.
Ajustri pentru reea electric nu se face ntru ct aceasta exist la toate bunurile similare
bunului evaluat precum i la terenul a crui valoare se estimeaz.
Forma lotului evaluat este reregulat precum cea a terenurilor similar obiectului
evalurii, deci se aplic corecia 1,00.
Toate bunurile analizate au comunicaii inginereti, deci nu se fac ajustri i coeficientul
coreciei pentru obiectele similare este 1,00.
Drumul de acces este asfaltat spre toate terenurile analizate de aceea aici ajustare nu se
face. Iar coeficientul de corecie aplicat este 1,00.
n baza datelor obinute n urma ajustrii preurilor a fost estimat preul unui ar ca fiind
media ponderat a preurilor ajustate. n dependen de mrimea total a ajustrilor aplicate
fiecrui bun i-au fost atribuite anumite ponderi, astfel obiectului nr.1 i s-a atribuit ponderea de 1
deoarece corecia total aplicat preului acestui bun este cea mai mare, n valoare de 11%.
Obiectului nr.2, ntru ct i-a fost aplicat corecia de 10%, i se atribuie ponderea 2. Iar obiectul
nr.3, i-a fost aplicat corecia cea mai mic de 9%, deci acestui bun i se atribuie ponderea 3.
Astfel n baza datelor reeite din calculele de mai sus preul mediu ponderat a unui ar este
determinat n felul urmtor: (3349*1+3854*2+4802*3)/6=4243 ().
Valoarea de pia a terenului supul evalurii se determin ca produsului costului mediu
ponderat a unui ar i suprafeei totale a terenului: 4243*2,6=11 031 ().
Valoarea terenului estimat prin abordarea analizei comparative a vnzrilor este de 24
824 sau 502 717 lei. Valoarea e calculat conform cursului valutar Bncii Naionale a
Moldovei la data de 16.05.2015, 1 = 20,2511lei.
 Estimarea valorii terenului destinat construciei prin metoda extraiei
n cadrul metodei extracaie e nevoie de estimat valoare de reconstituire a construciei
amplasate pe terenul evaluat.
Tabel 3.3 Caracteristicile tehnice ale obiectului
Nr. Elementele descrierii Semnificaia
1. Amplasarea mun.Chiinu,or.Durleti,str.T.Vladimirescu,5a
2. Comunicaii de transport Prezente
3. Amenajarea teritoriului Bun
4. Suprafaa total a constr., m2 114 m2
5. Anul constructiei 2003
6. Utilarea constructiei Bun
7. Materialul de construcie Blocuri de calcar
8. Tipul planeelor Beton armat
9. Tipul fundaiei Piatr brut
10. Ui, ferestre Ferestre-Termopan, Ui Metal
11. Finisaj Tencuial
12. Starea tehnic Bun
13. Starea ecologic Bun

Valorea de reconstituire a construciei se estimeaz prin aplicarea metodei comparaiilor

unitare. Aceast abordare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz
calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii). Valoarea de reconstituire
a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n
preuri curente i cantitatea unitilor date (volum). Costul unitii de comparaie va fi
determinat n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i
construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe" din 1969 (ICVR1969).
Determinarea deprecierii bunului imobiliar evaluat. Deprecierea bunului imobil
reprezint reducerea calitilor de consum abunului n rezultatul aciunii diferitor factori, ea este
compus din trei componente: deprecierea funcional, deprecierea economic i uzura fizic.
n cadrul acestei evaluri deprecierea funcional i economic este consideret nul i nu
este luat n calcul, deaceea deplrecierea magazinului evaluat va fi reprezentat de uzura fizic
acumulat de construcie.
Uzura fizic poate aprea ca urmare a nvechirii construciei precum i n rezultatul
aciunii a mai multor factori externi. Mrimea uzurii fizice este determinat de trecerea timpului
n care elementele construciei pierd o parete din calitaile lor iniiale, adic se reduce reduce
rezistena construciei i ca rezultat cldirea se nvechete i se deterioreaz.
Uzura fizic a bunului evaluat se va estima prin metoda normativ deoarece acest
procedeu permite calculul cel mai veridic al mrimii uzurii, ntru ct se va ine cont de starea
real a cldirei i a fiecrei componente acesteia.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n
dou etape:
 a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi
Uzura fizic a construciei se va determina dup formula:
Uconstr.= Uelement. x GSelement/ 100% (2.2)
unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).

Tabel 3.6 Determinarea uzurii fizice a bunului imobiliar evaluat

Nr Procentul
Denumirea Procentul de
Starea Greutatea de uzur
elementului uzur a
elementului elementului,% din cldire,
constructiv elementului, %
%
1 Fundaie Bun 20 10,00 2,00
2 Perei Bun 30 10,00 3,00
3 Planeu Bun 18 10,00 1,80
4 Acoperi Bun 19 7,00 1,33
5 Pardoseala Bun 3 10,00 0,30
6 Goluri Bun 4 5,00 0,20
7 Lucrri de finisaj Bun 2 10,00 0,20
8 Instalaii Bun 2 2,00 0,04
inginereti
9 Alte lucrri Bun 2 2,00 0,04
10 Total 100 8,91
Sursa: completat de autor
Coeficientul uzurii utilizat la estimarea valorii construciei se calculeaz n modul
urmtor:
kD = 1 kUf (2.3)
kD = 1 0,02106 = 0,97894
unde,
kD - coeficientul de depreciere;
kUf - coeficientul uzurii fizice.
Determinarea valorii de reconstituire a construciilor i a valorii de pia a obiectului
commercial evaluat
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului. Costul construciei se va determina n baza ICVR1969.
CC=CD+CI+BI (2.4)
unde:
CC - costul construciei;
CD - costurile directe;
CI - costurile indirecte;
 BI beneficiul investitorului.
n cazul evaluarii cldirii magazinului alimentar vom estima costul construciei n calitate
de valoarea de reconstituire.
Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada
dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Valoarea de reconstituire a
construciei va fi determinat n baza costului 1m3 din ICVR n valoare cruia se includ i
cheltuelile indirecte.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe
pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.
Determinm valoarea de reconstitire se va calcula prin formula de calcul:
CC(ICVR)= C1m3 (ICVR)*V(tabel GS)*k1969-1984*k1984-1991*k91- trim I 2013*kseism*kbi*ktva (2.5)
unde:
CC(ICVR) costul construciei conform ICVR1969 (Vol. 33, tab. 7);
C1m3 (ICVR) costul unui m3 conform ICVR;
V(tabel GS) volumul construciei evaluate;
k1969-1984 coeficientul de indexare de la anul 1969 la anul 1984;
k1984-1991 coeficientul de indexare de la anul 1984 la anul 1991;
k91- trim I 2013 coeficientul de indexare de la anul 1991 la trimestrul IV al anului 2014,
conform Biroului Naional de Statistica al Republicii Moldova pentru ramura Construcii
32,611;
kseism coeficientul de seismicitate aplicat conform Scrisorii informativ normative nr. 05
757 din 07.04.2010 cu privire la determinarea valorii obiectului de construcii ncepnd cu
1mai 2010 1,03;
kbi coeficientul beneficiul investitorului, conform Scrisorii informativ normative nr. 05
757 din 07.04.2010 cu privire la determinarea valorii obiectului de construcii ncepnd cu
1mai 2010 1,20;
ktva coeficientul taxei pe valoarea adugat, conform titlului III a Codului Fiscal, TVA
constituie 1,20.
Calculele valorii construciei este prezentat n tabelul numrul 3.7.
 Tabelul 3.7 Estimarea valoarii de reconstituire a construciei
Nr. Denumirea indicatorilor Valoarea
1 Costul unui m3 pentru anul 1969 conform ICVR, 28,3

2 Coeficientul de indexare de la anul 1969 la 1984 1,19

3 Coeficientul de indexare de la anul 1984 la 1991 1,5

4 Coeficientul de indexare de la anul 1991 la trim. I 2013 32,611

5 Costul unui m3 ajustat pentru trim. I 2013 1647,36

6 Gradul de seismicitate 7 1,03

7 Costul 1 m3 ajustat la data evalurii 1696,7818

8 Beneficiul investitorului 20% 339,36

9 Taxa pe valoarea adugat 20% 339,36

10 Costul 1 m3, lei 2375,49

11 Volumul construciei, m3 353

12 Valoarea de reconstituire a V = V*1 m3 838549,57

rec

13 Uzura 8,91% 64 041

14 Valoarea rezidual, lei 654 716

15 Valoarea construciei, lei 654 716

16 Costul unui conform BNM, la data evalurii 20,2511

17 Valoarea construciei, 32 330

Sursa: completat de autor

Tabelul 3.8 Estimarea valoarii terenului prin metoda extraciei

Nr. Indicator Valoarea
1 Valoarea de pia a BIC din care face parte terenul evaluat, 54 587
2 Valoarea de reconstituire, 32 329
3 Valoarea de pia a terenului evaluat, 22 257

Valoarea terenului estimat prin metoda extraciei este de 22 257 sau 450 729 lei.
Valoarea e calculat conform cursului valutar Bncii Naionale a Moldovei la data de
16.05.2015, 1 = 20,2511lei.
 2.5 Reconcilierea rezultatelor finale
n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii, evaluatorul determin mrimea valorii
finale a obiectului evalurii.
Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de:
a) Tipul valorii estimate;
b) Informaia disponibil;
c) Metodele de evaluare aplicate.
Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate.
Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe
aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
Reconcilierea valorilor obinute i estimarea valorii finale a terenului este exprimat in
tabelul 3.8.
Tabel 3.8 Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii de pia a
Metoda Analizei
Metoda
Nr Parametri comparativ Metoda Alocaiei
Extraciei
aVnzrilor

1 Valoarea bunului,lei 502 717 448 346 450 729

2 Corespunderea scopului evalurii 0,50 0,25 0,25

3 Veridicitatea datelor analizate 0,40 0,30 0,30

4 Corectitudinea ajustarilor aplicate 0,50 0,25 0,25

Capacitatea de considerare a 0,40 0,30 0,30

5
profitabilitii obiectului
Capacitatea de considerare a 0,50 0,25 0,25
6
conjuctuii pieii
7 Media ponderat 0,46 0,27 0,27

Rezultatul obinut prin aplicarea

8 ponderii relative a valorii obinute 231 250 121 054 121 697
dup metoda de evaluare
9 Valoare final, lei 474 000

10 Valoare final, euro 23 406

Sursa: completat de autor

n rezultatul aplicrii metodelor de evaluare valoarea final a magazinului la data
evalurii 16.05.2015 constituie 474 000lei sau 23 406euro la cursul oficial BNM de 20,2511.
Concluzie
 BIBLIOGRAFIE
Acte legislative, coduri, legi i hotrri de guvern
1. Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-VI din 18.04.2002;
2. Legea cadastrului bunulor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98;
3. H.G. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Nr.
958 din 04.08.2003;
4. Codul Civil al Republicii Moldova nr. 1107 din 06.06.2002;
5. Codul Fiscal al Republicii Moldova nr.1163-XIII din 24.04.1997;
Cri i monografii
6. Buzu,Olga;Matcov,Angela. Evaluarea bunurilor imobiliare:teorie i practic.F.E.P. Tipografia
Central,Chiinu,2003. 258 pag. ISBN 9975-78-226-4;
Surse internet
7. http://www.bnm.md/md/current_inflation
8. http://www.cadastre.md/informaii-utile2/rapoarte-statistice
9. http://www.geoportal.md/ru/default/map#lat=209838.555544&lon=228052.186446&zoom=5
10. http://www.999.md
11. http://www.makler.md
12. http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000141.htm
13. http://www.durlesti.md/ro/index.html
14. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=121
15. http://www.statistica.md/