Sunteți pe pagina 1din 38

Universitatea Tehnică a Republicii Moldova

Facultatea de Geodezie Cadastru şi Construcţie

Catedra de Evaluare şi Management al Imobilului

Lucrare de an
La disciplina: Evaluarea terenurilor
Tema: „Evaluarea terenului cu destinație comercială
amplasat în comuna Bubuieci, Municipiul Chișinău”

A efectuat: st. gr. EI 1410

Cătană Doru

A verificat: conf. univer. dr.

Tatiana Sănduța

Chişinău 2016
1
CUPRINS

INTRODUCERE.............................................................................................................................................3
1. CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR A COMUNEI BUBUIECI..........................................................5
1.1 Descrierea social-economică a Comunei Bubuieci.............................................................................5
1.2 Structura si caracteristica Fondului Funciar din comuna Bubuieci....................................................8
1.2.3 Structura și caracteristica terenurilor agricole după destinația funcțională...............................21
2. BAZELE METODICE DE EVALUARE TERENURILOR CU DESTINȚIE COMERCIALĂ.................................25
2.1 Analiza factorilor de influienţă asupra valorii de piata a imobilului comercial................................25
3. ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI EVALUAT......................................................................33
3.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării................................................................................33
3.2 Determinarea valorii de piața a terenului pentru construcții..........................................................35

2
INTRODUCERE

Cadastrul funciar este întocmit în conformitate cu Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova


nr. 24 din 11 ianuarie 1995 „Pentru aprobarea Regulamentului cu privire la conţinutul
documentaţiei cadastrului funciar" şi modificările ei aprobate prin Hotărîrea Guvernului
Republicii Moldova din 27 februarie 2007, nr. 222, în baza cadastrelor funciare similare ale
unităţilor administrativ-teritoriale de nivelul doi, prezentate de serviciile relaţii funciare şi
cadastru ale consiliilor raionale, UTA Găgăuzia şi direcţiile funciare ale municipiilor Chişinău şi
Bălţi, cu includerea informaţiei funciare din raioanele situate în stînga Nistrului.
Cadastrul funciar este un sistem unitar, de sinestătător şi obligator pentru evidenţa
tehnică, economică şi juridică prin care se realizează stabilirea, înregistrarea, descrierea şi
marcarea pe hărţi şi planuri cadastrale ale tuturor terenurilor de pe teritoriul republicii indiferent
de destinaţia şi tipul lor de proprietate.
Cadastrul funciar asigură autorităţile administraţiei publice centrale şi locale,
întreprinderile, instituţiile, organizaţiile interesate şi cetăţenii cu informaţii despre:
- statutul juridic al terenurilor;
- titularii dreptului de proprietate şi de folosinţă asupra terenului;
- parametrii cantitativi şi calitativi ai terenurilor;
- alte date ce caracterizează resursele funciare în scopul impunerii fiscale, folosirii lor
raţionale şi protecţiei, reglementării relaţiilor funciare etc.
Proiectul de an prezentat, include evaluarea terenului cu destinaţie agricolă din
municipiul Chişinău comuna Bubuieci.
Scopul lucrării date este de a evidenţia importanţa respectării cerinţelor faţă de
activitatea de evaluare, respectarea normelor internaţionale şi naţionale de evaluare şi de a
determina valoarea de piaţa a bunului evaluat pentru al expune spre vînzare.
Proiectul de an este structurat în 3 capitole:
Primul capitolul al lucrării conţine date despre fondul funciar din ţară cît şi din mun.Chişinău.
Al doilea capitol cuprinde analiza despre solurile ţării, date depre preţurile de ofertă.
În al treile capitol am estimat valoarea de piaţă a terenului cu destinaşie agricolă din
mun.Chişinău,com.Bubuieci.
În lucrare au fost puse şi îndeplinite 3 sarcini principale:
 Studiul componenţei şi caracteristicii fondului funciar;
 Cercetarea şi analiza pieţii funciare;
 Estimarea valorii de piaţă a terenului cu destinaţie agricolă.

3
Obiectivele lucrării:
 Studierea componenței și caracteristicii fondului funciar al Mun. Chisinau, comuna
Bubuieci;
 Identificarea factorilor de influiență asupra valorii terenului;
 Analiza pieții funciare a Mun. Chisinau;
 Cercetarea metodelor de estimare a valorii terenului cu destinație agricolă;
 Estimarea valorii de piață a terenului cu destinație comercială.
Proiectul de an este alcătuit din 3 capitole, cuprinde 13 tabele, 12 figuri, are 19 date bibliografice
şi este expusă în 45 pagini.

4
1. CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR A COMUNEI BUBUIECI
1.1 Descrierea social-economică a Comunei Bubuieci
Comuna Bubuieci, localitate suburbană a Chişinăului, este situată la 0,5 km de capitala
Republicii Moldova, într-o vale de pe partea stângă a râului Bâc. În imediata vecinătate a
comunei se află localităţile Bîc şi Humuleşti. Bubuiecii este un sat frumos, cu vii şi livezi, care
se rânduiesc cu câmpuri de arătură şi semănături. Bubuiecii este un sat de oameni harnici şi
cuminţi, mulţi dintre ei având mult har şi înţelepciune. Astăzi comuna Bubuieci are o suprafaţă
de 10,8 km2. Distanţa până la Chişinău este de 0,5 km. Satul numără 1 582 de gospodării. Şcoala
medie din localitate este condusă de dna Elena Ţaulean. În fruntea primăriei se află dl Ion
Şaranuţă. În sat mai există două grădiniţe de copii, o şcoală de meserii şi două biblioteci.
Biserica cu hramul „Adormirea Maicii Domnului" a fost ridicată în 1830. Strada principală a
satului poartă numele Toader Bubuiog.
Până nu demult cunoşteam foarte puţin din istoria satului. Însă datorită unei munci de
cercetare a membrilor cercului de istorie s-a putut afla că primul document care aminteşte de
moşia şi satul Bubuieci datează din 22 aprilie 1518, când domnul Ţării Moldovei Bogdan
Voievod, fiul lui Ştefan cel Mare, întăreşte lui Toader Bubuiog, pârcălab de Cetate Nouă
(Roman), trei locuri de pustie; un loc pe Bâc, între Drăgan şi Purcel, altul, pe Cahul, în jos de
Traian, care se numeşte „La Fântâna cea Mare", şi al treilea, la capătul de jos al moşiei unui
boier cu numele Bileaua. Toader Bubuiog este unul dintre cei mai vechi proprietari ai ocinei
satului.
Fondat între 1850-1908, de către câteva familii strămutate aici pentru a lucra pământul,
sătucul Bâc a împrumutat numele râuleţului pe a cărui maluri se întinde. În 1933 satul avea 273
locuitori, dar populaţia scade în timpul războiului din 1941-1945 şi a foametei din 1946-1947,
astfel că la sfârşitul sec. XX satul Bâc, era un sat mijlociu cu 211 gospodării şi peste 1,450
locuitori.
- Hramul localitatii: 28 august, Sfanta Maria;
- Institutiile bugetare subordonate in teritoriu:
- LT “Toader Bubuioc”,
- gradinita de copii nr.1,
- gradinita de copii nr.2;
- Agenţi economici în territoriu – 41;
- Mărimea bugetului local: partea de venituri şi partea de cheltuieli.
- Adresa primariei: com. Bubuieci, Toader Bubuioc, 28. http://www.bubuieci.md

5
- Aparatul Primăriei este constituit din 11 funcţionari, dintre care:
- Primarul comunei Bubuieci, Dl. Ion Şaranuţ. Tel. 0-22-414-969.
- Viceprimarul comunei Bubuieci, Dl. Leonid Umaneţ. Tel. 0-22-414-969.

Figura 1.1 Localizarea pe harta a Comunei Bubuieci


Sursa:

6
Figura1.2 Harta Comunei Bubuieci
Sursa:

Conform recensamintului din anul 2004 populatia este de 5 444 locuitori.


Barbati - 2 609
Femei - 2 835

Figura 1.3 Evoluția demografică a Comunei Bubuieci în perioada 1904 – 2004

Sursa:

Tabelul 1.1 Componenta pe nationalitati, Comuna Bubueici (2004)

Nationalitate Numar de Locuitori % de Locuitori


Moldoveni/Romani 4988 91.62
Ucraineni 153 2.81
Rusi 216 3.97
7
Gagauzi 14 0.26
Bulgari 27 0.5
Evrei 1 0.02
Polonezi 0 0
Romi/Tigani 16 0.29
Altele 29 0.53

Figura 1.4 Ponderea Nationalitatii Comunei Bubuieci (2004)

Sursa:

1.2 Structura si caracteristica Fondului Funciar din comuna Bubuieci.


Suprafața totală a fondului funciar din Comuna Bubuieci este de 2757 ha, dintre care
terenul intravilan ocupă 344 ha. Cea mai mare pondere o dețin terenurile cu destinație agricolă –
1699 ha sau 61% din total. Acest indicator corespunde localităților urbane medii cu un grad de
urbanizare relativ înalt. Bonitatea medie a terenurilor cu destinație agricolă este de 71%.
Deținătorii de teren agricol au în medie câte 1.2 ha.
Terenurile cu destinaţie agricolă, indiferent de forma de proprietate, sînt folosite pentru
desfăşurarea activităţii în scopul obţinerii de produse agricole şi pentru amplasarea obiectivelor
de infrastructură a agriculturii, precum şi pentru obţinerea produselor energetice în condiţiile
prevăzute la alin. 2 lit. c).
       Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă fac parte:
    a) terenurile agricole (arabile, inclusiv serele, solariile şi răsadniţele, pîrloagele, livezile,
viile, plantaţiile de nuci, plantaţiile de dud, arbuştii fructiferi, fîneţele, păşunile, grădinile, loturile
pomicole şi altele asemenea – cele cu vegetaţie);
    b) terenurile ocupate de depozite, de frigidere destinate păstrării produselor agricole, de
făţări, de ateliere de reparaţie şi de păstrare a mecanismelor (agregatelor) agricole, de ferme
zootehnice, inclusiv amenajările piscicole, precum şi fîşiile forestiere, iazurile antierozionale,
8
drumurile care servesc activităţile agricole, instalaţiile de desecare, de irigare, dacă nu au fost
atribuite la altă categorie de destinaţie;
     c) terenurile ocupate de culturi de plante energetice lemnoase (plop, salcie, salcîm) care
au gradul de evaluare a fertilităţii naturale mai mic de 40 sau care se află în luncile rîurilor ori în
alte zone cu risc de inundaţii. 
    Dreptul întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor agricole şi agroindustriale de stat şi
cooperatiste asupra terenului se păstrează în cazul intrării lor în componenţa asociaţiilor şi
combinatelor agroindustriale, agrofirmelor şi altor formaţiuni şi la ieşirea din componenţa
acestora.
     Terenurile pentru îndeletniciri şi meşteşuguri populare se atribuie cetăţenilor de
autorităţile administraţiei publice locale în condiţii contractuale.
   Mărimea, condiţiile atribuirii şi folosirii terenurilor indicate se stabilesc de către
autorităţile administraţiei publice locale, luîndu-se în considerare condiţiile concrete.
     Terenurile atribuite  în  proprietate ca loturi de lîngă  casă, în conformitate cu legislaţia,
amplasate în extravilanul satului (comunei) sau oraşului, se consideră grădini.
    Terenurile atribuite în proprietate ca loturi de pe lîngă casă (grădini), amplasate adiacent
hotarelor intravilanului, se includ în hotarele intravilanului localităţii, se consideră terenuri
destinate construcţiilor şi se utilizează pentru construcţii locative, cu condiţia includerii acestora
în planul urbanistic general al localităţii.
    Cetăţenilor care nu au terenuri pentru grădini li se pot atribui loturi pentru legumicultură.
     Loturile pentru legumicultură se distribuie cetăţenilor în folosinţă provizorie de către
autorităţile administraţiei publice locale din terenurile de rezervă.
    Pe aceste loturi se interzice să se construiască clădiri capitale şi să se cultive plante
multianuale. În caz de necesitate, se pot face construcţii  provizorii de folosinţă personală pentru
păstrarea inventarului legumicol şi pentru alte scopuri gospodăreşti. La stingerea dreptului de
beneficiere asupra terenului, beneficiarii demolează construcţiile provizorii pe contul propriu.
    Mărimea lotului o stabilesc autorităţile administraţiei publice locale în dependenţă de
condiţiile concrete.
    Întovărăşirile pomicole formate anterior continuă să posede terenurile atribuite lor
conform legislaţiei în vigoare. Aceste terenuri se află în administrarea autorităţilor administraţiei
publice locale respective. Terenurile aparţinînd întovărăşirilor pomicole se află în hotarele
extravilanului localităţilor pe contul cărora au fost create.
    Membrii întovărăşirilor pomicole beneficiază de loturile repartizate lor din terenul
atribuit întovărăşirii.

9
    Statutul juridic al întovărăşirilor pomicole, drepturile şi obligaţiile membrilor acestora
sînt stabilite de Guvern.
    Repartizarea de mai departe a terenurilor pentru întovărăşiri pomicole este interzisă.
    În condiţii de arendă terenurile se atribuie persoanelor fizice şi juridice din Republica
Moldova, din alte state, precum şi organizaţiilor şi asociaţiilor internaţionale.
     Persoanele care dau în arendă terenuri proprietate de stat sînt Guvernul şi utorităţile
administraţiei publice locale în limita competenţei lor.
     Persoanele care dau  în arendă terenuri proprietate privată sînt proprietarii titulari ai
terenurilor respective.
    Condiţiile de arendă se stabilesc de comun acord  între persoanele care dau în arendă şi
arendaşi în contractul de arendă.
    Se admite transmiterea terenurilor în condiţii de subarendă în cazul în care aceasta este
prevăzută în contractul autentificat.
     Relaţiile de arendă sînt reglementate de prezentul Cod, de Legea cu privire la arendă şi
de alte acte legislative.
     Terenurile din intravilan se află în administrarea autorităţilor administraţiei publice
locale, iar din municipii - în proprietate municipală.
     Perimetru al localităţii este hotarul intravilanului (teritoriului ei) care îl desparte de
extravilan. Perimetrul respectiv al localităţii se stabileşte prin reglementarea regimului
proprietăţii funciare în conformitate cu planul general şi pe baza argumentării tehnico-economice
a dezvoltării oraşului şi satului (comunei).
     Perimetrul oraşelor se stabileşte şi se modifică de către Guvern.
     Perimetrul celorlalte localităţi se stabileşte şi se modifică de autorităţile administraţiei
publice locale.
     Includerea terenurilor în perimetrul oraşului nu implică suspendarea dreptului asupra
terenurilor aflate în posesiune sau în folosinţă.
   Retragerea acestor terenuri  se face în modul stabilit de prezentul Cod şi de alte acte
legislative.
     Din componenţa terenurilor oraşelor şi satelor (comunelor) fac parte:
  -  terenurile pe care sînt amplasate construcţii şi alte amenajări;
  - terenurile de uz public;
  - terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de
telecomunicaţii, de transport electric, pentru exploatări miniere şi pentru alte industrii;
  - terenurile împădurite;
  -  terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri;
10
    Toate terenurile oraşelor şi satelor (comunelor) se folosesc în conformitate cu planurile
lor de sistematizare şi cu planurile de organizare economico-funciară a intravilanului
localităţilor.
     Planurile de sistematizare ale oraşelor şi satelor (comunelor) determină direcţiile
principale ale folosirii terenurilor din intravilan pentru construirea caselor, a obiectelor
industriale şi de altă natură, pentru  amplasarea şi amenajarea locurilor de agrement, iar planurile
de organizare economico-funciară a intravilanului determină direcţiile principale ale folosirii
terenurilor care nu sînt destinate construcţiilor şi a celor care rămîn temporar neocupate de
construcţii.
    Terenurile destinate construcţiilor urbane şi rurale cuprind terenurile pe care sînt
amplasate construcţiile şi amenajările şi cele pe care urmează să fie construite case, clădiri de
menire social-culturală, industrială şi cu alte destinaţii.
    Aceste terenuri se atribuie întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru zidirea şi
exploatarea construcţiilor industriale a caselor, a clădirilor de menire social-culturală, a altor
construcţii şi amenajări, precum şi cetăţenilor pentru construcţia individuală  de locuinţe.
    Suprafaţa terenurilor şi condiţiile folosirii lor în scopurile menţionate se stabilesc
conform normelor şi documentaţiei  tehnice de proiectare.
     Pe terenurile atribuite se interzice începerea lucrărilor de construcţie pînă la permisiunea
dată de către organele de arhitectură şi urbanistică.
    Terenuri de uz public din oraşe şi sate (comune) sînt terenurile folosite pentru căile de
comunicaţie (pieţe, străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea), pentru necesităţile social-culturale
ale populaţiei (grădini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuaruri), pentru cimitire şi alte
necesităţi ale gospodăriei comunale.
    Pe terenurile de uz public se permite amplasarea construcţiilor şi amenajărilor capitale în
conformitate cu destinaţia specială a acestor terenuri, precum şi a construcţiilor şi amenajărilor
provizorii uşoare (gherete, chioşcuri), fără ca aceasta să fie în detrimentul terenurilor de uz
public.
   Terenuri pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile
de telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii sînt
terenurile atribuite întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor respective pentru realizarea
funcţiilor lor.
    Amplasarea construcţiilor şi amenajărilor pe aceste terenuri, precum şi lucrările de
amenajare, le efectuează beneficiarii  funciari prin hotărîrea autorităţilor administraţiei publice
locale respective.

11
    Punerea la dispoziţia întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a suprafeţelor pentru
exploatarea industrială a zăcămintelor se face după demarcarea arterei miniere.
     Terenurile împădurite  ale oraşelor şi satelor (comunelor) servesc ameliorării mediului
înconjurător, organizării odihnei, nevoilor de cultură, apărării teritoriului localităţilor împotriva
eroziunii cauzate de apă şi de vînt.
     Terenurile cu destinaţie agricolă în oraş şi sat (comună) sînt terenurile arabile, plantaţiile
multianuale, fîneţele, imaşurile, pepinierele şi altele asemenea.
     Terenurile agricole pot fi atribuite în folosinţa întreprinderilor, instituţiilor,
organizaţiilor agricole, precum şi cetăţenilor pentru agricultură, legumicultură, păşuni şi fîneţe.
    Din alte terenuri fac parte rîpele, ravenele, bolovănişurile şi alte terenuri necultivabile.
    Autorităţile administraţiei publice locale execută complexul  necesar de lucrări pentru
amenajarea şi înverzirea teritoriilor oraşelor şi satelor (comunelor). Întreprinderile, instituţiile,
organizaţiile şi cetăţenii sînt datori, în conformitate cu regulile  aprobate de autorităţile
administraţiei publice locale, să păstreze plantaţiile verzi, să  ţină teritoriile, atribuite lor, într-o
ordine conform cerinţelor sanitare şi de protecţie contra incendiilor.
 Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicaţiilor şi terenuri cu alte
destinaţii speciale sînt terenurile atribuite de autorităţile administraţiei publice locale pentru
amplasarea şi exploatarea clădirilor administrative şi de deservire, a construcţiilor auxiliare şi
construcţiilor industriale, miniere, de transport şi a altor întreprinderi, instituţii şi organizaţii,
pentru construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti, organizarea producţiei industriale,
construcţia magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaţii, de transport electric.
    Suprafeţele terenurilor atribuite în aceste scopuri se stabilesc în conformitate cu normele
şi documentaţia proiectelor tehnice  aprobate, iar  atribuirea lor se face ţinîndu-se cont de
succesiunea valorificării lor.
    Atribuirea de terenuri întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru exploatarea
zăcămintelor se face numai cu condiţia legalizării înstrăinării terenurilor respective în scopuri
miniere şi reîntegrării în circulaţia agricolă a terenurilor exploatate anterior în aceste scopuri.
    Modul de folosire a terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi a
terenurilor cu alte destinaţii  speciale se stabileşte de legislaţie.
    În jurul întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor industriei transporturilor,
telecomunicaţiilor şi al altor obiecte care provoacă efecte de poluare a terenurilor din vecinătate
şi asupra producţiei lor, în dependenţă de caracterul industriei se stabilesc zone de influenţă în
conformitate cu normele, aprobate de organele pentru protecţia mediului înconjurător.
    Întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile în jurul cărora se stabilesc astfel de zone sînt
obligate să marcheze hotarele zonelor  cu semne informative speciale.
12
     Stabilirea acestor zone nu-i privează pe deţinătorii de terenuri de dreptul de proprietate,
de posesiune şi beneficiere funciară. În limitele zonelor indicate, deţinătorii de terenuri sînt
obligaţi să respecte regulile pentru astfel de zone.
    Deţinătorii ale căror terenuri au fost incluse în aceste zone de influenţă au dreptul la
compensarea pierderilor legate de influenţa negativă asupra producţiei agricole şi celei silvice,
precum şi de degradarea terenurilor, sau la privilegii fiscale.
    Magistralele de transport, liniile de telecomunicaţii şi de transport electric, conductele de
petrol şi de gaz, de canalizare, apeductele, precum şi alte instalaţii similare se vor grupa şi
amplasa de-a lungul şi în imediata apropiere a căilor de comunicaţii, digurilor, canalelor de
irigare şi de desecare în aşa fel încît să nu stînjenească efectuarea lucrărilor agricole.
    Sînt considerate terenuri destinate necesităţilor de apărare, trupelor de interne, întreţinerii
şi controlului frontierei de stat terenurile repartizate pentru amplasarea şi desfăşurarea
permanentă a activităţii unităţilor militare, a instituţiilor militare de învăţămînt şi a organizaţiilor
Forţelor Armate, ale Ministerului Afacerilor Interne şi a organelor din subordine.
    Folosirea terenurilor menţionate în alte  scopuri este interzisă.
    Dimensiunile terenurilor repartizate pentru necesităţile de apărare, trupele de interne,
întreţinerea şi controlul frontierei de stat se stabilesc conform normativelor în vigoare şi cu
acordul autorităţilor administraţiei publice locale.
    Modul de repartizare şi de utilizare a terenurilor destinate necesităţilor de apărare,
trupelor de interne, întreţinerii şi controlului frontierei de stat este stabilit de Guvern.
 Terenurile destinate ocrotirii naturii
     Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezervaţiilor, parcurilor
naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor
naturii, terenurile zonelor de protecţie şi zonelor sanitare.
    Din categoria terenurilor rezervaţiilor fac parte terenurile în al căror perimetru se află
obiecte naturale, ce reprezintă valoare ştiinţifică şi culturală (landşafturile tipice şi unicale,
comunităţi de organisme vegetale şi animale, formaţiuni geologice, specii de plante, animale
rare). Ele sînt repartizate pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau
unicale pentru zona de landşaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor şi
fenomenelor în mersul  lor firesc în vederea elaborării bazelor ştiinţifice ale ocrotirii naturii.
    Din categoria terenurilor parcurilor naţionale fac parte terenurile care au o deosebită
valoare ecologică, istorică şi estetică în virtutea îmbinării reuşite a landşafturilor naturale şi
culturale.
     Din categoria terenurilor parcurilor dendrologice şi zoologice, ale grădinilor botanice
fac parte terenurile repartizate pentru studierea, păstrarea şi îmbogăţirea în condiţii artificiale a
13
resurselor florei şi faunei, pentru folosirea lor eficientă în plan ştiinţific, cultural, economic şi
păstrarea genofondului.
    Din categoria terenurilor de branişte fac parte terenurile destinate păstrării, restabilirii şi
reproducerii resurselor naturale şi menţinerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe
biologice, paleontologice, hidrologice şi geologice de landşaft.
    Din categoria terenurilor monumentelor naturii fac parte terenurile care au obiecte
naturale unicale sau tipice, cu valoare ştiinţifică, cultural-instructivă şi de reconfortare, dar care
nu sînt recunoscute drept monumente de istorie şi cultură.
    Terenurile destinate ocrotirii naturii sînt prin exclusivitate proprietate a statului.
    Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este interzisă activitatea ce vine în contradicţie cu
destinaţia lor specială. Ele sînt retrase din folosinţă, dacă această destinaţie nu corespunde
regimului de protecţie, stabilit pentru aceste terenuri.
    Modul şi condiţiile  folosirii  terenurilor destinate  ocrotirii naturii se stabilesc de
legislaţia privind ocrotirea naturii şi mediului înconjurător.
    Din categoria terenurilor destinate ocrotirii sănătăţii fac parte terenurile pe care există
obiecte de tratament natural (izvoare de ape minerale, nămoluri curative) şi condiţii climaterice
deosebit  de favorabile profilaxiei şi tratamentului.
    Aceste terenuri se atribuie în  folosinţă staţiunilor balneare, instituţiilor terapeutice şi
urmează a fi protejate în mod deosebit.
    În scopul protecţiei obiectelor de tratament natural, la toate staţiunilebalneare se creează
zone de protecţie sanitară. În limitele lor se interzice darea terenurilor în posesiune, folosinţă,
inclusiv în arendă, întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a căror activitate este
incompatibilă cu protecţia obiectelor naturale curative şi cu menţinerea condiţiilor
favorabile  pentru odihna populaţiei.
    Întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile în  jurul cărora se stabilesc zone cu condiţii
deosebite de folosinţă a  terenurilor sînt datoare să marcheze graniţele lor cu semne informative
speciale.
    Modul şi condiţiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii sănătăţii sînt stabilite de
prezentul Cod şi de o legislaţie specială.
    Terenuri destinate activităţii recreative sînt terenurile prevăzute şi folosite pentu odihnă
şi turism. Din această categorie fac parte terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate,
sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de fortificare a sănătăţii, staţii
turistice, parcuri şi tabere pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate.
    Pe asemenea terenuri este interzisă activitatea ce  împiedică folosirea lor conform
destinaţiei speciale.
14
    Modul de folosire a acestor terenuri este stabilit de autorităţile administraţiei publice
locale şi de organele de ocrotire a naturii.
    Din categoria terenurilor de valoare istorico-culturală fac parte rezervaţiile istorico-
culturale, parcurile memoriale, mormintele, monumentele arheologice şi arhitecturale şi
complexele arhitecturale de landşaft.
    Pe aceste terenuri este limitată orice activitate care contravine destinaţiei lor speciale.
    Terenurile din extravilan destinate amplasamentelor, legate de amenajarea şi funcţionarea
normală a gospodăriei orăşeneşti, precum  şi cele ocupate de păduri, grădini publice şi de alte
spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaro-igienice, de fortificare a sănătăţii şi care sînt
locuri de odihnă a populaţiei, se includ de către autorităţile administraţiei publice locale în zona
suburbană şi în zona verde.
    Terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi se folosesc conform proiectelor de
organizare a acestor zone. Ele sînt protejate de  stat.
    Aici sînt interzise construcţiileşi amenajările incompatibile cu destinaţiile acestor
terenuri.
    La includerea terenurilor în zona suburbană şi în zona verde se păstrează drepturile
deţinătorilor de terenuri.
     Zonele de protecţie şi zonele sanitare se stabilesc în jurul rezervaţiilor, zonelor de
construcţie a localităţilor, terenurilor destinate fortificării sănătăţii, rîurilor, pîraielor şi lacurilor,
construcţiilor hidrotehnice şi de acumulare a apei, resurselor de aprovizionare cu apă potabilă şi
cu apă tehnică, apeductelor magistrale şi interraionale. Suprafeţele, condiţiile şi modul de
folosire a terenurilor din zonele de protecţie şi cele sanitare se stabilesc de legislaţie.
    Zonele de protecţie şi cele sanitare se indică în natură prin semne informative.
 Terenuri ale fondului silvic sînt terenurile acoperite cu păduri, precum şi cele
neacoperite cu păduri, însă destinate împăduririi.
    Terenurile fondului silvic se folosesc de către întreprinderile, instituţiile, organizaţiile
gospodăriei silvice şi de alte întreprinderi conform destinaţiei silvice. Terenurile fondului silvic
de stat pot fi folosite în alte scopuri, dacă această folosire este compatibilă  cu interesele
gospodăriei silvice.
     În scopul asigurării împăduririi necesare şi prevenirii eroziunii solurilor, pentru
împădurire pot fi folosite şi terenuri nefavorabile agriculturii.
    Autorităţile administraţiei publice locale, de comun acord cu organele de stat pentru
ocrotirea naturii, pot să atribuie terenuri din fondul silvic cetăţenilor, întreprinderilor, instituţiilor
şi organizaţiilor, pentru a fi folosite temporar în scopuri agricole.

15
     Modul de atribuire şi retragere a terenurilor din fondul silvic este stabilit de prezentul
Cod, iar modul de folosire a lor de legislaţia silvică.
    Terenuri ale fondului apelor sînt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de apă,
cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă - mlaştinile, terenurile pe care sînt amplasate
construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor, precum şi  terenurile repartizate
pentru fîşiile de deviere (de pe maluri) a rîurilor, a bazinelor de apă, canalelor
magistrale  intergospodăreşti şi a colectoarelor.
    Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcţia şi exploatarea instalaţiilor ce
asigură satisfacerea necesităţilor de apă potabilă, tehnică, curativă, a altor necesităţi ale
populaţiei, ale serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodăriei piscicole, energeticii,
transportului, precum şi altor nevoi ale statului şi societăţii.
    Modul de folosire a terenurilor din fondul apelor este stabilit de o legislaţie specială.
    Terenuri ale fondului de rezervă sînt toate terenurile neatribuite în proprietate,
posesiune şi în folosinţă. Din ele fac parte şi terenurile asupra cărora dreptul de proprietate,
posesiune şi beneficiere s-a stins în conformitate cu prevederile prezentului Cod.
    Terenurile fondului de rezervă se află în subordinea autorităţilor administraţiei publice
locale şi sînt destinate pentru a fi date în proprietate, posesiune şi folosinţă cetăţenilor,
întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor în scopuri agricole, precum şi pentru alte nevoi ale
statului şi societăţii.
Terenurile destinate dezvoltării sociale a localităţii, rezervate în condiţiile art.12, se
atribuie în conformitate cu art.11 din prezentul cod. Înstrăinarea în alte scopuri a terenurilor
menţionate se poate efectua doar în cazuri de interes deosebit, în urma consultării cetăţenilor
localităţii respective.
În Comuna Bubuieci suprafața totală a terenurilor cu proprietate publică a statului
constituie 344,35 ha, suprafața totală a terenurilor proprietate publică a unităților administrativ-
teritoriale constituie 792,5213 ha și suprafața totală a terenurilor aflate în proprietate privată
constituie 1619,6534 ha. Surafaţa totală a Municipiului constituie 2756,5247 ha.

1.2.1 Structura şi caracteristica fondului funciar pe categorii de teren

Tabelul 1.2 Repartizarea fondului funciar al comunei Bubuieci pe categorii de destinație, pe


01.01.2016

Nr. Denumirea categoriei Suprafata (ha) Ponderea (%)

1 2 3 4
16
2756,5247 100,00%
1 Total terenuri comuna Bubueici
Continuare tabel 1.2

1 2 3 4

1699,7938
2 Terenuri cu destinație agricolă 61.66 %

344,5396
3 Terenurile satelor, oraşelor, municipiilor 12.49 %

44,561
4 Terenuri destinate industriei, transp., etc. 1.61 %

73.8
5 Terenurile fondului silvic 2.67 %
6
6 Terenurile fondului apelor 0.21 %
587,8303
7 Terenurile fondului de rezervă 21.32 %
Sursa:

Terenurile fondului de
rezervă
21%
Terenurile fondului
apelor
0%
Terenurile fondului silvic
3%
Terenurile destinate
protecţiei naturii Terenuri cu destinație
0% agricolă
62%
Terenuri destinate
industriei, transp., etc.
2%
Terenurile satelor,
oraşelor, municipiilor
12%

Figura 1.6 Repartizarea fondului funciar al comunei Bubuieci pe categorii de destinație,


pe 01.01.2016
Sursa:

17
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
lă r ei rii ic r ă
r ico șelo stri atu silv pelo zerv
ag ra du n ui ia e
ție r ,o in ției dul ulu der
e c ui
na elo at te on on
d
ul
esti Sat stin p ro r .F . F d
d r. De e Te Te
r on
.r C
u Te er. stin r .F
Te
T De Te
er.
T

Figura 1.7 Repartiția fodului funciar al Comunei Bubuieci după categorii de terenuri, pe
01.01.2016
Sursa:

Tabelul 1.3 Repartizarea fondului funciar al orașului Chisinau pe tipuri de proprietate, pe


01.01.2016
Suprafata
Nr. Tipuri de proprietate Ponderea (%)
(ha)
1 2 3 4
  Total 12301,2 100%
1 Terenuri proprietate publică 10741 87.31%
  - a statului 2556,2745 20.78%
  - a UAT 8184,7405 66.53%
2 Terenuri proprietate privată 1560,185 12.68%
Sursa:
20000
Suprafața, ha

0
Terenuri proprietate a Terenuri proprietate a Terenuri proprietate
satului UAT privată

Figura 1.8 Repartizarea fondului funciar al raionului Chisinau pe tipuri de proprietat, pe


01.01.2016

18
Tabelul 1.4 Repartizarea fondului funciar al raionului Chisinau pe tipuri de proprietate,
pe 01.01.2016
Suprafata
Nr. Tipuri de proprietate Ponderea (%)
(ha)
1 2 3 4
  Total 57164,1438 100%
1 Terenuri proprietate publică 31207.373 54.59 %
  - a statului 13437,0316 23.50%
  - a UAT 17770,3414 31.08 %
2 Terenuri proprietate privată 25956,7708 45.40 %
Sursa:

Proprietat
Terenuri e a
proprietat statului
e privată 24%
45%

Proprietat
e a UAT
31%

Figura 1.9 Repartizarea fondului funciar al Municipiului Chisinau pe tipuri de proprietate, pe


01.01.2016
Sursa:

30000

25000

20000
Suprafața, ha

15000

10000

5000

0
Terenuri proprietate Terenuri proprietate Terenuri proprietate
a satului a UAT privată

Figura 1.10 Repartizarea fondului funciar al raionului Chisinau pe tipuri de proprietate, pe


01.01.2016
Sursa:

Tabelul 1.5 Repartizarea fondului funciar al localității Bubuieci pe tipuri de proprietate, pe


01.01.2016

19
Suprafata
Nr. Tipuri de proprietate Ponderea (%)
(ha)
1 2 3 4

  Total 2756,5247 100%

1 Terenuri proprietate publică 1136.8713 41.24 %

  - a statului 344,35 12.49 %

  - a UAT 792.5213 28.75 %

2 Terenuri proprietate privată 1619,6534 58.75 %

Sursa:

Proprietate a statului
12%

Terenuri proprietate Proprietate a UAT


privată 29%
59%

Figura 1.11 Repartizarea fondului funciar al localității Bubuieci pe tipuri de proprietate, pe


01.01.2016
Sursa:

20
2000
1800
1600
1400
1200

Suprafața, ha
1000
800
600
400
200
0
Terenuri proprietate a Terenuri proprietate a Terenuri proprietate
satului UAT privată

Figura 1.12 Repartizarea fondului funciar al localității Bubuieci pe tipuri de proprietate, pe


01.01.2016
Sursa:

1.2.3 Structura și caracteristica terenurilor agricole după destinația funcțională


După destinația funcțională terenurile agricole se clasifică în:

 Terenuri arabile cuprind suprafeţele pe care se execută arătură, cultivate cu cereale,


culturi tehnice, legume şi unele culturi furajere. Ele reprezintă, deja de peste 100 de
ani, principala formă de utilizare a terenurilor în acest ţinut, deţinând şi în prezent
peste jumătate din suprafaţa Republicii Moldova. Teritoriul Republicii este înzestrat
cu un potenţial agro-productiv foarte ridicat, care a influenţat ponderea mare a
terenurilor arabile.
 Pîrloagă- teren arabil lăsat nelucrat unul sau mai mulți ani, pentru refacerea fertilității lui,
teren arabil necultivat.
 Plantații multianuale – sunt reprezentate de culturile paltate pentru o perioada mai
lungă de timp (mai mult de 2 ani) fară a fi plantate din nou. De obicei din aceasta
categorie fac parte viile și livezile.
 Pășuni -  teren agricol acoperit cu iarbă, care servește ca hrană (nutreț)
pentru animalele erbivore. Termenul poate cuprinde și expresia de „pajiște cu flori de
câmp”. După modul de folosire a pășunilor, se pot clasifica în fânețe, pășuni, izlazuri,
de unde se recoltează plantele pentru însilozare sau obținerea fânului pentru iarnă prin
uscare.

Repartizarea terenurilor agricole a orasului Chisinau după destinația funcțională este


reflectată în tabelul 1.5 și în figura 1.11.

21
Tabelul 1.6 Repartizarea terenurilor agricole a orașului Chisinau după destinația funcțională, pe
01.01.2016
Nr. Denumirea categoriei Suprafata (ha) Ponderea (%)
1 2 3 4
Terenuri agricole 732,486 100%
1 Terenuri arabile 697.406 95.21%
2 Pîrloagă - 0,00%
3 Plante multianuale 35.08
-livezi 7.44 1.01%
-vii 6.64 0.90%
4 Pășuni - 0,00%
Sursa:

vii
livezii
1%
1%

Terenuri arabile
Pîrloagă
livezii
vii

Terenuri arabile
98%

Figura 1.13 Repartizarea terenurilor agricole a orașului Chisinau după destinația funcțională, pe
01.01.2016
Sursa:

Repartizarea terenurilor agricole a Municipiului Chisinau după destinația funcțională este


reflectată în tabel 1.6, figura 2.5.

Tabelul 1.7 Repartizarea terenurilor agricole a Municipiului Chisinau după destinația


funcțională 01.01.2016
Nr. Denumirea categoriei Suprafata (ha) Ponderea (%)
1 2 3 4
Terenuri agricole 31036,8354 100%
1 Terenuri arabile 20752,0713 66.86%
2 Pîrloagă 222,656 0.71%
3 Plante multianuale 7137,3495 22.99%
-livezi 2973,5526 9.58%
-vii 3984,5669 94.95%
4 Fînețe 55 0.17%
5 Pășuni 2869.8 9.24%
Sursa:

22
Fînețe
0% Pășuni
5%

Terenuri arabile
37%

Vii
52%

Livezi
5% Pîrloagă
0%

Figura 1.14 Repartizarea terenurilor agricole a orasului Chisinau după destinația funcțională, pe
01.01.2016
Sursa:

Repartizarea terenurilor agricole a Comunei Bubuieci după destinația funcțională la


01.01.16 este reflectată în tabelul 1.7 și figura 2.6
Tabelul 1.8 Repartizarea terenurilor agricole a localității Bubuieci după destinația funcțională,
pe 01.01.2016
Nr. Denumirea categoriei Suprafata (ha) Ponderea (%)
1 2 3 4
Terenuri agricole 2156,9502 100%
1 Terenuri arabile 1813,7129 84.08%
2 Pîrloagă - 0,00%
3 Plante multianuale 185,436 8.59%
-livezi 4 0.18%
-vii 4 0.18%
4 Fînețe 55 2.54%
5 Pășuni 172.06 7.97%
Sursa:

23
Vii
16%

Livezi
5%

Terenuri arabile
80%

Figura 1.15 Repartizarea terenurilor agricole a localității Bubuieci după destinația funcțională,
pe 01.01.2016

Sursa:

24
2. BAZELE METODICE DE EVALUARE TERENURILOR CU
DESTINȚIE COMERCIALĂ

2.1 Analiza factorilor de influienţă asupra valorii de piata a imobilului comercial


Determinarea factorilor de influenta asupra valorii bunului imobil reprezinta un element
de o mare insemnatate in activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este influentata de un
numar mare de factori. Factorii principali care influenteaza asupra marimii valorii bunului imobil
pot fi clasificati in felul urmator: factori obiectivi si factori subiectivi .
Factorii obiectivi sunt factorii generali care influenteaza marimea valorii de piata in orice
situatie, indiferent de opinii si vointe. Toti factorii obiectivi influenteaza reciproc unul asupra
celuilalt.
Factorii subiectivi reflecta vointa si comportamentul participantilor in procesul vinzarii -
cumpararii, ei pot fi divizati in: factori psihologici, factori de risc, competenta, atractivitatea,
informarea.
O alta clasificare a factorului care influenteaza in mod direct valoarea bunului imobil este
urmatoarea :
1. factori externi ;
2. factori interni;
Factorii externi sint factorii generali, clasificati in felul urmator:
A. Factorii juridici , administrativi si politici caracterizati prin:
1. Conditiile care sint asigurate de catre primarii, organele publice: existenta scolilor,
gradinitelor, trasportului public variat si a drumurilor durabile, accesibile prin imprejurimile
obiectului evaluarii .
2. Nivelul regularii de stat ( limitarile circulatiei imobiliare; stabilirea normativa a cotelor de
arenda, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protectia mediului ambiant, norme
de constructii);
3. Politica statului indreptata spre a stimula folosirea pamintului si valorificarea terenurilor
(acordarea inlesnirilor fiscale la impozitarea proprietatii, investitiilor si constructiilor; controlul
asupra platilor de arenda, etc.);
La fel exista, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de influenta asupra
valorii bunurilor imobiliare, acestea sint:
1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare
2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare .

25
B. Factorii economici care ne redau situatia generala a economiei tarii noastre sau a unei
regiuni anumite. In acest grup sint stipulati factorii care influeteaza mult cererea si oferta.
Oferta este influentata de urmatorii factori :
- numarul mare de constructii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care sint expuse la vinzare
pe un anumit segment al pietii imobiliare;
- corelatia costurilor de constructie si a preturilor de vinzare a bunurilor imobiliare;
- impozitul pe bunuri imobiliare;
Cererea pentru proprietatile imobiliare este afectata de situatia economica generala:
- gradul de ocupare a populatiei;
- marimea salariului si veniturilor populatiei;
- solvabilitatea populatiei care este caracterizata de veniturile curente;
- variatia numarului populatiei (tendintele istorice, curente si prognozate);
- modificarile in preferintele populatiei;
- nivelul inflatiei;
- disponibilitatea mijloacelor creditare;
- marimea ratei dobinzii;
- marimea costurilor asociate cu efectuarea tranzactiilor;
si altele.
Factorii economici reflecta situatia generala a economiei tarii, regiunii sau a localitatii. Ei au o
influenta mare asupra proprietatii, includ caracteristicile speciale a proprietatii concrete ca:
profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea; si caracteristici economice generale ca: situatia social
economica si politica din tara sau in lume, in regiune, tendintele dezvoltarii ramurii, domeniului
de activitate a proprietatii comerciale.
Cererea de imobile.
Cresterea cererii determina sporirea activitatii pietei imobiliare. O conditie obligatorie pentru
asigurarea cresterii cererii este extinderea posibilitatilor economice ale potentialilor cumparatori,
majoritate veniturilor populatiei. Ca urmare a cresterii cererii, vor creste platile de arenda si
preturile de vinzare a proprietatilor imobiliare. Majorarea arenzii si preturilor pe toate
segmentele pietei imobiliare este determinata si de procesele inflationiste.
Cererea, la rindul sau depinde de:
- numarul potentialilor cumparatori;
- de gusturile, preferintele lor;
- de profitabilitatea si lichiditatea, utilitatea proprietatii scoase la vinzare.
Asupra cererii deasemenea influenteaza asteptarile investitionale nesatisfacute si preturile la
obiectele analogice, prognozele preturilor si a puterii de cumparare.
26
Este important sa fie studiata cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piata imobiliara este
foarte elastica, reactioneaza repede la variatia preturilor pentru proprietatile imobiliare si
influenteaza, astfel, situatia pe piata imobiliara.
Foarte des structura cererii potentiale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri, amplasare si
caracteristici concrete a proprietatii.
Oferta de imobile comerciale. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile este
inelastica. Fluctuatiile de proportii pe piata imobiliara pot fi explicate anume de aceasta
caracteristica a cererii. Oferta de bunuri imobile este influentata de:
- existenta terenurilor si spatiilor neocupate;
- noile tehnici si tehnologiii la etapa de proectare si constructii;
- preturile de arenda;
- volumul si costul de constructie a obiectivelor noi si cheltuelile aferente.
Nivelul concurentei
Nivelul concurentei depinde de existenta variantelor alternative de oferte de proprietate sau
investire; existenta inovatiilor la etapa de construire sau planificare si preturile de arenda pe
obiectele gata finisate, costul cheltuelilor alternative.
C. Factorii naturali si de mediu
Evaluatorul trebuie sa poata depista factorii nocivi sau alti factori ca: coroziunea solului ce
influenteaza valoarea prin intermediul productivitatii; seismicitatea inalta; nivelul apelor
subterane; prezenta prin apropiere a statiilor atomice, chimice, statii de purificare, uzini
metalurgice; clima; calitatea solurilor.
D. Factorii sociali sunt foarte importanti si decisivi in determinarea valorii bunului
imobil, dintre care fac parte:
- clasificarea populatiei pe grupuri de virsta care depinde de procentul de natalitate si mortalitate;
- prestigiul cartierului sau zonei in care se afla bunul imobil evaluat. Atunci cind din oarecare
motive, orasele, cartierele, cladirile devin populare, prestigioase, in mod evident creste pretul
bunului imobil cu toate ca caracteristicile sau cheltuielile de constructie sau de valorificare a
terenului sunt aceleati ca la obiectele similare din alte regiuni;
- diferenta dintre paturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educatie;
- marimea familiilor ;
A doua categorie de factori generali care influenteaza valoarea bunului imobil sint factorii
interni, din care face parte caracteristica cea mai importanta si cu o influenta considerabila,
amplasamentul. O influenta decisiva asupra imobilului comercial o are amplasarea, acest factor
trebuie cercetat indetailat de evaluator. Costul imobilului in mare parte depinde de calitatile
comerciale a acestora, care in multe cazuri depind de amplasarea lui.
27
Dupa rezultatele acestei cercetari se va putea da raspuns la urmatoarele intrebari:
1. cit de atractiv este raionul amplasarii imobilului;
2. care este tipul strazii, pe care este amplasat imobilul;
3. care este componenta demografica a populatiei, cine traieste si lucreaza pe aceasta strada;
4. cum este amplasat imobilul pe strada;
5. daca in apropierea imobilului se afla, locuri atractive pentru un numar mare de oameni precum
sunt statii, supermarkete mari.
In afara de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influenteaza si multi alti factori
precum sunt:
• suprafata totala si decizia constructiva a cladirii;
• existenta subsolului;
• tipul partii frontale a imobilului comercial;
• existenta curtii si accesul pentru lucrari de incarcare-descarcare din spate a imobilului;
• infrastructura;
• starea sanitaro-ecologica a incaperilor.
O influenta la fel de mare o au si caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate prin:
suprafata constructiei, virsta, numarul nivelelor, caracteristica elementelor constructive de baza
si dotarea tehnica, retelele publice. Solutiile arhitecturale si constructive - bunul imobil trebuie sa
corespunda anumitor conditii, sa posede un aspect exterior citusi de atragator.
Un factor important este si modul de utilizare curenta a obiectului evaluarii: locativa, comerciala,
industriala sau comercializata.
In dependenta de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acorda prioritate unor anumiti
factori. Dar in procesul de evaluare este imposibil sa fie identificati si analizati toti factorii de
influenta asupra valorii.
Influenta mediului inconjurator asupra valorii imobilelor comerciale sunt:
- Dintanța pînă la centrele de afaceri, locuri de odihnă, obiecte cu menire social- cultural
- Dinstanța pînă la cartierele de locuit
- Existența obiectelor similare
- Calitatea designului și amenăjărilor
Principalii factori ce influenţează pozitiv piaţa funciara din Comuna Bubuieci sunt:
dezvoltarea sectorului de construcţii, creşterea investiţiilor străine în următorii ani (vecinătatea
cu UE), demararea unor proiecte de infrastructură (construcţia drumurilor, obiective industriale,
comerciale, de turism etc.). Factorii care influenţează negativ piaţa funciară sunt: îngrădirea
accesului investitorilor străini la fondul funciar comercial, lipsa informaţiilor privind cererea şi
oferta cu privire la tranzacţiile funciare, cadrul legislativ contradictoriu.
28
2.2 Metode de estimare a valorii terenurilor cu destinație agricolă
2.2.1 Metoda analizei vînzărilor comparabile
Evaluarea imobilului reprezintă una din direcţii cu cele mai mari perspective de
dezvoltare în cadrul activităţii economice şi ştiinţifice. Procesul de evaluare a bunurilor imobile
combină de fapt atît aspectele teoretice în domeniul finanţelor, antreprenoriatului, administrării,
evidenţei, analizei etc. cît şi conturează principalele abordări practice.
Evaluatorul în activitatea sa utilizează frecvent datele de pe piaţa imobiliară în referinţă
cu preţurile, cu numărul şi volumul tranzacţiilor, adică el studiază procesul de formare a preţului
bunurilor imobile cît şi factorii ce modelează acest proces. Deci scopul oricărei evaluări este de
a determina acel preţ probabil, ce de fapt este valoarea de piaţă a bunului imobil.
Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi
schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă,
după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare va acţiona competent cu
prudenţă şi neconstrîns.
Pentru piaţa imobiliară din RM principalele abordări şi metode de determinare a valorii
de piaţă sunt stipulate în Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, elaborat
în temeiul Legii privind activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, aceste fiind :
abordarea prin metoda costului, abordarea prin analiza vânzărilor comparabile, abordarea prin
metoda venitului.
Actualmente abordarea cel mai frecvent utilizată, care ar permite obţinerea unor rezultate
cît mai veridice este abordarea prin analiza vânzărilor comparabile, care presupune estimarea
valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a vînzărilor de bunuri imobile
similare.
Abordarea prin comparatia vanzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea
preturilor de piata platite pentru proprietatile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa
fie analizate vanzarile, astfel Incat sa existe certitudinea ca partile implicate In tranzactie au fost
motivate In mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de vanzare, care reflecta
motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe piata, de exemplu tranzactiile unor
cumparatori cu interese speciale, care platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate.
Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare
(sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate
recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de
comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza
elementelor de comparatie.
Domeniul de aplicare a metodei comparative a vînzărilor
29
Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila si convingatoare numai In cazul existentei
unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si In
cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, Increderea In abordarea prin
comparatia vanzarilor poate fi limitata atunci cand conditiile de piata sunt marcate de modificari
rapide sau de volatilitate sau In cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori
vandute.
Metoda analizei vînzărilor comparabile se bazează pe următoarele principii:
 Principiul substituţiei;
 Principiul echilibrului;
 Principiul cererii şi ofertei;
1) Principiul substituţiei -Acest principiu afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un
bun imobiliar o sumă mai mare decît suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun
imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a
bunurilor imobiliare. După conţinut, principiul substituţiei este asemănător cu noţiunea de costuri
alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma
respingerii unor proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul
analizat.
2) Principiul echilibrului(proporţionalităţii)-Acest principiu este legat de principiul veniturilor
crescătoare şi descrescătoare. Principiul dat susţine că fiecărui tip de folosire a pămîntului îi
corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de producţie, datorită cărora valoarea pămîntului
este maximală. Acest principiu poate fi aplicat nu numai în cazul terenurilor ci şi în cazul
analizei unei localităţi, regiuni sau a unei ţări. De-exemplu într-o economie prin prisma
principiului echilibrului, putem analiza echilibrul dintre dezvoltarea sectorului de stat şi cel
privat, între sfera productivă şi cea neproductivă.
3) Principiul cererii şi ofertei -Principiul dat indică că preţul pentru un bun imobiliar este
determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinată nu
numai de utilitatea lui ci şi de raritatea acestuia. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul
perioadei de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţu pentru bunul imobiliar
Etapele de aplicare a metodei analizei vînzărilor comparabile
Pentru determinarea valorii de piaţă a bunului imobil evaluat prin abordarea analizei
vînzărilor comparabile, e necesar de a parcurge o consecutivitate de etape prestabilite
1. Studierea pieţei şi colectarea informaţiei privind tranzacţiile sau ofertele de vînzare-cumpărare
a obiectelor similare obiectului evaluat. La aceasta etapă e necesar de a fi efectuată segmentarea
pieţii, aceasta va permite de a stabili mai uşor obiectele analogice obiectului evaluat.

30
2. Verificarea veridicităţii informaţiei şi corespondenţei acesteia conjuncturii dintre cerere şi
ofertă. La aceasta etapă se analizează datele primare obţinute în cadrul cercetării, se elimină
tranzacţiile ce nu reflectă adecvat situaţia de pe piaţă. La acest tip de tranzacţii se referă:
-Tranzacţii între persoane afeliate.
-Tranzacţii cu bunuri imobile ce au avut o perioadă de expoziţie pe piaţă diferită de
perioada medie specufică pentru segmentu dat.
-Alte cazuri ce ar putea afecta obiectivitatea rezultatelor evaluării.
3. Alegerea unităţilor de măsurare tipice pentru segmentul de piaţă cercetat( ex. preţul pentru
unitatea de suprafaţă, unitate de volum, apartament, cameră) şi efectuarea analizei comparative î
baza unităţii selectate. Alegerea unităţilor de măsurare se va efectua în relaţie cu segmental pieţii
la care se referă bunu imobil evaluat. Etapa dată este importantă deoarece permite:
de a face clară şi transparentă procedura de comparare a bunurilor imobiliare.
de a evita introducerea ajustărilor la mărimea obiectului, deoarece se presupune că se măsoară
una şi aceeaşi cantitate.
4. Stabilirea elementelor de comparaţie. Preţurile la bunurile imobile comparabile sunt analizate
şi corectate în baza de asemănări şi diferenţieri.
5. Determinarea mărimii ajustărilor. Ajustările stabilite vor fi introduse neapărat la preţul
bunurilor imobile comparabile, iar valoarea finală a bunului evaluat va fi stabilit drept o valoare
concretă sau un interval de 2 valori cele mai probabile.
6. Compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare, utilizînd unităţile de măsură
selectate şi introducerea ajustărilor necesare.
7. Analiza preţurilor ajustate la bunurile imobile comparabile pentru determinarea valorii de
piaţa finale a bunului imobil evaluat
Metoda analizei vînzărilor comparabile presupune examinarea diferitor elemente de
comparaţie şi calculul ajustărilor în baza acestora.În practica de evaluare elementele de
comparaţie care urmează a fi analizate sunt următoarele: drepturile de proprietate şi alte drepturi
reale transmise; condiţiile de finanţare; condiţiile tranzacţiei; condiţiile pieţei; amplasarea;
caracteristicele fizice; caracteristicicele economice; modul de folosinţă.
Pentru estimarea şi aplicarea ajustărilor în cadrul activităţii de evaluare, Regulamentul
provizoriu privind activitatea de evaluare, prevede utilizarea următoarelor metode:
1. metoda comparaţiei pare;
2. metoda analzei datelor secundare;
3. analiza statistică.
1) Metoda comparaţiei pare.

31
Metoda comparaţiei pare constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a determina
mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobile care au
participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţia caracteristicii pentru
care este estimată ajustarea.
2) Metoda analizei datelor secundare.
Aceasta metodă se mai numeşte metoda expertului, deoarece în baza acesteia stă părerea
subiectivă a evaluatorului despre aceea cît de bun sau mai rău este bunul imobil evaluat decît cel
comparabil. De obicei aici se introduc corecţii procentuale. Această metodă se utilizează atunci
cînd este imposibil de a determina exact mărimea corecţiilor băneşti, dar există o informaţie
veridică despre diferenţe procentuale pe piaţă.
3) Metoda statistică
Esenţa metodei statistice constă în efectuarea analzei de corelaţie şi regresie, care
presupune estimarea dependenţei dintre schimbarea preţurilor la bunurile imobile şi schimbarea
cărorva caracteristici ale acestora. În cadrul metodei statistice, evaluatorul poate aplica şi alte
metode pentru determinarea mărimii ajustărilor, cum ar fi: metoda grafică, analiza trendului,
analiza costurilor, analza distributivă, etc.La etapa finală, după ce au fost aplicate toate corecţiile
evaluatorul va acorda o anumită pondere fiecărui bun imobil comparabil. O pondere mai mare
vor avea acele obiecte ce au caracteristici mai apropiate bunului evaluat, adică cele bunuri la care
au fost aplicate corecţii minime.

32
3. ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI EVALUAT

3.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării


Terenul evaluat este un teren cu destinație comercială cu dreptul de proprietate privat
care se află în comuna Bubuieci, Municipiul Chișinău. Are o suprafață de 0,1179 m.p. de o
formă regulată, se află în folosință. Este amplasat în partea de nord-vest al satului, pe strada
principala Toader Bubuiog 73. Terenul este evaluat în mai 2016.
Lotul de teren se află la înățimea de 145 m de la nivelul Mării Baltice, se află într-o zonă
sanitară. Terenul este mediu erodat, are o fertilitate de 71 baluri și are o formă regulată.
Poziția geografică a terenului este prezentată în figura 3.1,3.2,3.3.

Figura 3.1. Poziția geografică a terenului evaluat


Sursa:

33
Figura 3.2. Poziția geografică a terenului evaluat
Sursa:

Figura 3.3. Poziția geografică a terenului evaluat


Sursa:

Tabel 3.1 Informaţie cu caracter general.

Elementele descrierii Semnificaţia


1 2

34
Amplasarea comuna Bubuieci, Mun. Chișinău
Descrierea juridică
Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate
Existenţa contractelor de arendă-subarendă -
Obligaţiuni financiare legate de proprietatea imobiliară -
Modul de utilizare curentă Magazin
Cerinţe legale
Planul general de dezvoltare a localităţii -
Factorii de mediu
Prezenţa unor materiale sau a tehnici periculoase sau
Nu au fost depistate
dăunătoare
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi contrar normelor şi
Nu au fost depistate
standartelor existente în construcţii
Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în apropierea
bunului imobiliar, ceea ce poate fi privit de participanţii la Nu au fost depistate
piaţa imobiliară ca dăunător pentru sănătate.
Terenul
Suprafaţa terenului, ari 5,5

Forma lotului de teren Dreptunghiulară

Topografia Panta 1 grade

Starea lotului de teren Cu constructii

Accesul la teren Este acces de transport public


Clădiri şi Construcţii
Anul construcţiei 19.01.2005
Anul ultimei reconstrucţii 2013
Numărul etajelor 1
Suprafaţa Totală 60.9 m.p.
Suprafaţa comercială 32.2 m.p.

Volumul clădirii 517.3 m.cub


Starea tehnică a clădirii • Bună (uzura < 20%)
Descrierea elementelor construcției • Fundaţie • Pereţi şi pereţi despărţitori •
Planşeu • Acoperiş • Uşi, ferestre • Alte
elemente
Serviciile comunale • Electricitate • Apă Potabilă • Apă
Caldă • Încălzire • Telefon • Internet •
Canalizare
Categoria clădirii II
Grad de durabilitate II
Grad de rezistență la foc II

Sursa: elaborat de autor pe baza anexei

3.2 Determinarea valorii de piața a terenului pentru construcții


35
Pentru estimarea valorii de piața prin metoda analizei comparative, au fost luate 3
obiecte analogice
Tabel 3.2 Determinarea valorii de piața prin metoda vînzărilor comparabile

Elemente de Obiect Obiecte analogice


Nr. comparație evaluat A1 A2 A3
1 2 3 4 5 6
           

  Amplasarea
Sursa de
informație
Preț/ofertă,
1 euro  
Suprafața,
2 ari
Preț de
  ofertă,  
3 euro/ar  
  Drept de
4 proprietate
5 Corecție

  Preț corectat,
6 euro/ar

  Condițiile de
7 finanțare
8 Corecție

  Preț corectat,
9 euro/ar

  Condițiile de
10 vînzare
11 Corecție

  Preț corectat,
12 euro/ar
Corecție
  pentru
13 amplasare

  Preț corectat,
14 euro/ar

36
Corecție
  pentru
15 suprafața

  Preț corectat,
16 euro/ar
Forma
17 terenului
18 Corecție

  Preț corectat,
19 euro/ar

20 Electricitatea
Corecție,
21 euro
22 Gaz
23 Corecție
24 Apa
25 Corecție
26 Canalizare
27 Corecție
28 Telefon
Corecție,
29 euro
30 Corecție
Acces la
31 drum
32 Corecție
Acces la
31 drum
32 Corecție

  Preț corectat,
33 euro/ar
Corecție
34 totală
Corecție
35 absolută
36 Ponderea
Preț de
  ofertă
corectat
  mediu

37
  ponderat
  pentru 1
37 ar, euro    
38 1 euro, lei    
  Valoarea
  Terenului
 
evaluat,
39 lei    
  Valoarea
  Terenului
 
evaluat,
40 euro        

38